Bebauungsplan Nr. 112 „Am Kirschberg“ - Stadt Griesheim

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Begründung Stadt Griesheim Vorentwurf Bebauungsplan Nr. 112 „Am Kirschberg“ ________________________________________________________________________________________________________________________________________ Fassung vom 17.12.2013 Seite 3 1 Ziel und Zweck der Bauleitplanung 1.1 Anlass und Planungserfordernis Im Laufe der Jahre hat sich im äußersten Nordosten der Stadt Griesheim, in dem Bereich zwischen Wilhelm-Leuschner-Straße, Waldfläche und Bundesautobahn 67 eine Gemengelage aus unterschiedlichen Nutzungsarten entwickelt. Infolge dieser Gemengelage kam es in der Vergangenheit zu zunehmenden Nutzungskonflikten zwischen faktischen Wohn-, Büro und Gewerbenutzungen. Dabei stellten sich die Nutzungskonflikte vor allem in Form von Lärmbelästigungen zwischen den Wohnnutzungen auf der einen und Gewerbenutzungen auf der anderen Seite dar. Gründe hierfür sind zum einen das Fehlen von qualifizierten Bebauungsplänen die das Baugeschehen detailliert steuern. Zum anderen ist es der stetige Wandel der Betriebs- und Nutzungsstruktur wie der Generationswechsel auf Inhaberebene, Betriebsaufgaben oder Umnutzungen. Bis auf den zentralen Bereich zwischen den Straßen Kirschberg, Daniel-Müller-Straße, Ostend und Goethestraße (Bebauungsplan "Hinter dem Kirschberg") existieren für den Großteil des besagten Gebietes keine Bebauungspläne. Für die Teilbereiche westlich und östlich des gültigen Bebauungsplanes wurde folglich in der Vergangenheit die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34 BauGB und damit nach der Eigenart der näheren Umgebung beurteilt. Die unmittelbaren gesetzesabhängigen Genehmigungstatbestände des § 34 BauGB stellen in der Praxis aber einen Kompromiss zwischen dem Prinzip der Planmäßigkeit, nach dem die bauliche und sonstige Nutzung des Grundstücke grundsätzlich durch Bauleitpläne vorzubereiten und zu leiten ist (§ 1 Abs.1 BauGB), und dem verfassungsrechtlichen Grundsatz der Baufreiheit dar. Folglich kann trotz des Grundsatzes der Planmäßigkeit nicht davon ausgegangen werden, dass das gesamte Plangeschehen durch die gemeindliche Bauleitplanung erfasst und abgedeckt worden ist. Das Vorhandensein dieser sehr unscharfen Maßstäbe des § 34 BauGB hat so sukzessive zu einem entstehen der Gemengelage aus Wohn-, Büro und Gewerbenutzungen geführt, die in der Summe letztendlich den Charakter des Baugebietes verändert haben und dem Gebot des "sich einfügens“ und der "Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse“ zuwider läuft. Aber auch im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes "Hinter dem Kirschberg“ haben sich zum Teil illegale Nutzungsänderungen ereignet. Die Flächen in dem Plangebiet sind ausschließlich als Gewerbeflächen nach § 8 BauNVO ausgewiesen. Tatsächlich wurden im Sinne des § 8 Abs.3 Satz 1 BauNVO in Gewerbegebieten ausnahmsweise zulässige Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber /-leiter zweckentbunden und als eigenständige Wohneinheiten ohne Bezug zu den gewerblichen Nutzungen weitervermietet, erweitert oder umgenutzt. Zudem entsprechen die Inhalte des Bebauungsplanes "Hinter dem Kirschberg“ nicht mehr den heutigen Zielvorstellungen der Stadt Griesheim. Zusätzlich sind im Flächennutzungsplan der Stadt Griesheim die bereits erwähnten Flächen als "Flächen für Gewerbe“ (GE) dargestellt. Aufgrund dieser Umnutzungen können die Vorga- InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung Vorentwurf Stadt Griesheim Bebauungsplan Nr. 112 „Am Kirschberg“ ________________________________________________________________________________________________________________________________________ Fassung vom 17.12.2013 Seite 4 ben für Gewerbegebiete nicht mehr eingehalten werden und stehen dem Flächennutzungsplan somit entgegen. Aus der dargestellten Sachlage, der daraus abgeleiteten Regelungserfordernis und dem erklärten Regelungswillen der Plangeberin ergeben sich Anlass und Planerfordernis zu einer umfassenden Überplanung des Gebietes, denn die Gemeinden haben Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Dies gilt für die Planung insgesamt und für jede ihrer Festsetzungen. Was im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich ist, bemisst sich an den städtebaulichen Zielen. Welche städtebaulichen Ziele sich eine Gemeinde hierbei setzt, liegt grundsätzlich in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, diejenige "Städtebaupolitik“ zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 14.08.1995 - 4 NB 21.95 -Buchholz 406.11 § 1 BauGB Nr. 86; Urteil vom 26.03.2009 - 4 C 21.07 -BVerwGE 133, 310). Eine Planung ist dann gerechtfertigt, wenn sie nach dem städtebaulichen Konzept "vernünftigerweise“ geboten erscheint (Senatsurteil vom 30.04.2004 - 8 S 8374/03 - BRS 67 Nr. 26). Die Gemeinde besitzt insoweit ein sehr weites planerisches Ermessen (BVerwG, Beschluss vom 14.08.1995 - 4 NB 21.95 - juris). Dieser Spielraum umfasst auch die Befugnis zu einer Planung für einen künftigen Bedarf. Die Gemeinde kann im Vorgriff auf künftige Entwicklungen einer Bedarfslage gerecht werden, die sich zwar noch nicht konkret abzeichnet, aber bei vorausschauender Betrachtung in einem absehbaren Zeitraum erwartet werden kann. Mit der Entwicklung eines Gesamtkonzeptes sollen alsdann die geltenden und in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne zusammengefasst und den tatsächlichen Begebenheiten angepasst werden. Infolge dieser Anpassung sollen, soweit möglich vormals illegale Nutzungen eine nachträgliche baurechtliche Legitimation erhalten. Das Ziel ist es eine geordnete städtebauliche Entwicklung - auch unter Berücksichtigung der bestehenden Gemengelage zu gewährleisten und zukünftige Nutzungskonflikte zu vermeiden. Konkret wurde der Geltungsbereich des rechtswirksamen Bebauungsplanes "Hinter dem Kirschberg“ vom 03.08.1966 und die 1. Änderung vom 24.05.2003 mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 15.03.2012 aufgehoben und mit den Geltungsbereichen der in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne "Kirschberg“ (Aufstellungsbeschluss aus 1987 und erneuter Aufstellungsbeschluss aus 2006) und "Gewerbegebiet Kirschberg“ (Aufstellungsbeschluss aus 1991 und erneuter Aufstellungsbeschluss aus 2007) in dem neuen umfassenden Bebauungsplan "Am Kirschberg“ zusammengefasst werden. Dabei sollen bestehende Gewerbegebiete (GE) planungsrechtlich gesichert, Gemengelagen fortan eventuell als Mischgebiet (MI) nach § 6 BauNVO sowie das südwestliche Areal um die Firma Sallmann als besonderes Wohngebiet (WB) nach § 4a BauNVO ausgewiesen werden. InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
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Seite 3: Begründung Vorentwurf Stadt Griesh
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Seite 11 und 12: Begründung Stadt Griesheim Vorentw

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