Bebauungsplan Nr. 112 „Am Kirschberg“ - Stadt Griesheim

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Begründung Stadt Griesheim Vorentwurf Bebauungsplan Nr. 112 „Am Kirschberg“ ________________________________________________________________________________________________________________________________________ Fassung vom 17.12.2013 Seite 25 Besonderes Wohngebiet (WB): Für den südöstlichen Teilbereich des Plangebietes wird ein "Besonderes Wohngebiet“ (WB) festgesetzt. Dabei kann das WB-Gebiet in zwei Teilbereiche mit unterschiedlicher Dominanz der Nutzungen unterteilt werden. Im nördlichen Teilbereich des WB Gebietes hat sich vormals ein landwirtschaftlicher Betrieb mit dazu gehörender Betreiberwohnung befunden. Nach der Betriebsaufgabe kam es zu einer Umnutzung und Bebauung des Grundstücks mit Mehrfamilienhäusern. Heute besitzt der Bereich den Charakter eines allgemeinen Wohngebietes mit verdichteter Bebauung. Im Süden der als "besonderes Wohngebiet“ ausgewiesenen Fläche (Flurstück Nr. 458/27) befindet sich seit dem Jahr 1952 und damit nun mehr als 60 Jahren das Firmengelände der Firma Sallmann. Die als Bauunternehmen und im Tief- und Straßenbau tätig ist und ihr Grundstück als Lager und Umschlagplatz nutzt. Vor allem in den Stoßzeiten kommt es hier zu erhöhtem LKW Verkehr. Abbildung 15, 16, 17 und 18 Wohnbebauung (oben), Grundstück der Firma Sallmann (unten) Auf dem Grundstück ist heute noch an nachweislich genehmigten Gebäuden vorhanden: InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung Vorentwurf Stadt Griesheim Bebauungsplan Nr. 112 „Am Kirschberg“ ________________________________________________________________________________________________________________________________________ Fassung vom 17.12.2013 Seite 26 -Ein Mehrfamilienhaus (im Erdgeschoss Büronutzungen) mit Anbau einschl. Aufstockung, -eine Garage mit Bürogebäude und Holzhalle, -eine Lagerhalle die heute als Aufenthaltsraum/Sozialraum genutzt wird einschl. Aufstockung, -eine Tankanlage sowie -zwei Garagen die heute als Lager genutzt werden. Außerdem befindet sich auf dem Gelände eine mobile Siebanlage zum Sieben und Umschlag von Bodenaushub an dem derzeitigen Standort, so dass in diesem Teilbereich die gewerbliche Nutzung dominiert. Die erklärte Absicht der Plangeberin in diesem Bereich ist die langfristige Entwicklung eines Wohngebietes. Gerade in Hinsicht der vorhandenen Dominanz der Wohnfunktion im nördlichen Teilbereich des Gebietes entspricht diese Absicht der zu erwartenden städtebaulichen Entwicklung. In Anbetracht der südlich angrenzenden Reihenhaussiedlung "Kirschberg Süd“ (WA) sowie der in südöstlicher Richtung angrenzenden Ortsbebauung soll hier durch die Ausweisung als WB eine städtebaulich sinnvolle Arrondierung der Wohnbebauungsgrenze erfolgen. Dabei soll die weitere gewerbliche Nutzung durch den vorhandenen Betrieb Sallmann zunächst erhalten und planungsrechtlich gesichert werden. Beim Erlass eines Bebauungsplans muss im Rahmen der planerischen Abwägung in diesem Fall das private Interesse am Erhalt bestehender baulicher Nutzungsrechte mit dem öffentlichen Interesse an einer städtebaulichen Neuordnung des Planungsgebiets abgewogen werden. Dabei ist in die Abwägung einzustellen, dass sich der Entzug der baulichen Nutzungsmöglichkeit für den Betroffenen wie eine Teilenteignung auswirken kann und dass der Bestandsschutz daher ein den von GG Art 14 Abs. 3 erfassten Fällen vergleichbares Gewicht zukommt. (BVerfG, Kammerbeschluss vom 22. Februar 1999 – 1 BvR 565/91 –, juris) Zu beachten ist hier, dass von dem Betrieb, vor allem dem Lkw Verkehr, dem Be- und Entladen und insbesondere der mobilen Siebanlage störende Lärm-, Staub- und Geruchsbelästigungen zu erwarten sind. Eine mit diesem Immisionswerten unverträgliche Gebietsausweisung kommt daher einer faktischen Enteignung gleich und entspricht nicht dem Willen der Plangeberin. Ein vom Grundstückseigentümer in Auftrag gegebenes Gutachten (TÜV Süd Industrie Service, Technischer Bericht Nr. TB_1998901: "Geräuschprognose zum geänderten Betrieb einer Anlage zur Zwischenlagerung, zur Behandlung und zum Umschlag von Bauschutt und anderen Materialien der Fa. Markus Sallmann, Bauunternehmen, Tief- und Straßenbau am Standort 64347 Griesheim“) belegt, dass die Immissionsrichtwerte für die angrenzenden Mischgebiete (MI) im Norden in allen Messpunkten eingehalten werden können. Im Fall der zulässigen Immissionsrichtwerte für die südlich und östlich angrenzenden allgemeinen Wohngebiete kann festgestellt werden, das die maximalen Grenzwerte zwar erreicht aber nicht überschritten werden. Damit sind keine schädlichen Lärmbelästigungen für die Umgebung zu erwarten sind. Die Zumutbarkeit des Lärms für Wohnnutzungen in WB-Gebieten richtet sich hingegen nach den Umständen des Einzelfalls. (BVerwG, Beschl. v. 24.01.1992 – 4 B 228.01). Dabei kann sich die Zumutbarkeitsschwelle ggf. durchaus der eines Mischgebietes annähern (VGH BW, Urt. V. 26.06.2002 – 10 S 1559/01). In Bereichen, in denen Gebiete von unterschiedlicher Qualität und unterschiedlicher Schutzwürdigkeit zusammentreffen, ist die Grundstücksnutzung mit einer gegenseitigen Pflicht zur Rücksichtnahme belastet, die unter anderem dazu führt, InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
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Seite 3 und 4: Begründung Vorentwurf Stadt Griesh
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