Bebauungsplan Nr. 112 „Am Kirschberg“ - Stadt Griesheim

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Begründung Stadt Griesheim Vorentwurf Bebauungsplan Nr. 112 „Am Kirschberg“ ________________________________________________________________________________________________________________________________________ Fassung vom 17.12.2013 Seite 23 B) Mischgebiet (MI 1 und MI 2): Mischgebiete dienen gemäß § 6 Abs. 1 BauNVO dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Die Eigenart des Mischgebiets wird maßgeblich durch eine sowohl in qualitativer als auch in quantitativer Hinsicht zu verstehende Durchmischung von Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe bestimmt. Darin liegt die normativ bestimmte besondere Funktion des Mischgebiets, mit der sich dieses von anderen Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung unterscheidet. Dabei ist es einerseits nicht erforderlich, dass die beiden Hauptnutzungsarten zu genau oder annähernd gleichen - wie auch immer rechnerisch zu bestimmenden - Anteilen im jeweiligen Gebiet vertreten sind. Andererseits wird aber die Bandbreite der typischen - quantitativen - Eigenart des Mischgebiets nicht erst dann verlassen, wenn eine der beiden Hauptnutzungsarten als eigenständige Nutzung völlig verdrängt wird und das Gebiet deshalb in einen anderen Gebietstyp "umkippt". Diesen Wandel haben die einst zusammenhängenden gewerblichen Bauflächen des Plangeltungsbereiches über einen langen Zeitraum in der Vergangenheit bereits einmal vollzogen, in dem die früher dominierende gewerbliche Nutzung "umgekippt“ ist infolge der Durchmischung mit Wohnen. Aufgrund des bereits vollzogenen städtebaulichen Wandels besteht nunmehr zurecht die Annahme eines Mischgebietscharakters, da im jeweiligen Gebiet eine der beiden Hauptnutzungsarten "Wohnen“ sowie "nicht wesentlich störendem Gewerbe“ nicht nach Anzahl und / oder Umfang beherrschend und in diesem Sinne "übergewichtig" in Erscheinung tritt (vgl. BVerwG, Urt. v. 04.05.1988 - 4 C 34.86), sondern vielmehr beide Nutzungen qualitativ und quantitativ ausgewogen nachgewiesen werden können. Nach diesen Maßstäben bieten die Mischgebietsfestsetzungen des Bebauungsplans, ausgehend von den in dem Plangebiet anzutreffenden Verhältnissen, eine bereits durch den baulichen Bestand bestehende Grundlage und verfehlen somit den Auftrag der Bauleitplanung nicht. Aus heutiger Sicht ist somit die städtebauliche Rechtfertigung gemäß § 1 Abs. 3 BauGB aus tatsächlichen Gründen gegeben. Aber auch für die künftige städtebauliche Entwicklung lässt die Neufestsetzung der Mischgebiete hinreichend gesichert erwarten, dass sich die festgesetzten Bereiche des Plangebiets auch weiterhin als Mischgebiete i. S. d. § 6 BauNVO entwickeln und weiter festigen werden. Im gesamten Plangebiet sind nicht nur in den festgesetzten Gewerbegebieten vielfach gewerbliche Nutzungen vorhanden, die eine dauerhafte "Durchmischung“ auch in absehbarer Zukunft noch annehmen lasen. In diesem Sinne sind die überbaubaren Flächen der Mischgebiete allenfalls abschnittsweise zu Wohnzwecken genutzt und stehen in quantitativem Verhältnis deutlich ausgewogen den gewerblichen und sonstige mischgebietstypischen Nutzungen, wie Geschäfts- und Bürogebäude oder Betriebe des Beherbergungsgewerbes, wahrnehmbar gegenüber. Für die weitergehende, künftige städtebauliche Entwicklung der Mischgebietsflächen wird daher auch ausschlaggebend sein, welcher Nutzung die noch nennenswerten Baulücken von den jeweiligen Eigentümern zugetragen werden, so dass deren mögliche Bebauung mit ge- InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung Vorentwurf Stadt Griesheim Bebauungsplan Nr. 112 „Am Kirschberg“ ________________________________________________________________________________________________________________________________________ Fassung vom 17.12.2013 Seite 24 werblichen Nutzungen oder auch Wohnnutzungen für den weiteren Vollzug des Bebauungsplanes zur erforderlichen Durchmischung von Wohnnutzung und nicht wesentlich störendem Gewerbe beitragen muss. Fehlte es künftig an der für ein Mischgebiet erforderlichen Durchmischung, würde das Gebiet, so wäre zu vermuten, in ein Wohngebiet "umkippen" mit der Folge, dass sich die Festsetzung der Mischgebiete dann als funktionslos erweisen würde. Gleiches wäre gegeben, wenn aufgrund der faktischen Wohnnutzung in den festgesetzten Mischgebieten bereits eine Quote erreicht wäre, die eine Durchmischung nicht mehr feststellen ließe, diese von der Plangeberin auch nicht angestrebt würde oder eine solche im Hinblick auf die vorhandene Bebauung faktisch nicht zu erreichen wäre ("Etikettenschwindel“, vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 17.05.2013 – 8 S 313/11 –, juris). Aufgrund der aber faktisch im Plangebiet anzutreffenden Verhältnisse kann die planende Kommune es als sicher voraussehen, dass sich eine Mischung auch künftig einstellt und ungeachtet möglicher neuer Wohnbauvorhaben faktisch zu halten ist. Indizien, nach denen eine "Entmischung“ der Gebiete in absehbarer Zeit zu erwarten wäre, sind aus der Sicht der Plangeberein zurzeit nicht anzunehmen. Nicht zuletzt ist es vordergründiger Planungswille der Stadt Griesheim, mit der Festsetzung neuer Mischgebiete das gesetzlich vorgesehene gleichberechtigte Miteinander von Wohnen und Gewerbe zu fördern, um beispielsweise eigentümergeführten Gewerbebetrieben hier eine Möglichkeit zur Neuansiedlung oder Geschäftsübernahme zu bieten, ehemaligen Geschäftsinhabern bei Erreichen des Ruhestandes eine weitergehende Wohnnutzung zum Eigenbedarf einzuräumen oder auch eine allgemeine Wohnnutzung in erreichbarer Nähe des Arbeitsplatzes zu ermöglichen. Aus städtebaulicher Sicht soll zudem auch eine "Pufferzone“ zwischen den unterschiedlichen Nutzungen im Osten (Gewerbeareal "Leuschnerpark“ und angrenzendes ehemaliges "Zeitfrachtgelände“) sowie der übrigen Wohnbebauung südwestlich der Daniel-Müller-Straße und der Straße "Ostend“ geschaffen werden. Insbesondere das durch nahezu ausschließlich Wohnnutzung geprägte Areal zwischen Wilhelm-Leuschner-Straße, Daniel-Müller-Straße und der Straße "Ostend“ ließe die Nachbarschaft zu einem Gewerbegebiet nicht zu. Im Sinne des § 1 Abs. 5 BauNVO sind folgende nach § 6 Abs. 2 BauNVO zulässigen Nutzungen aus städtebaulichen Gründen nicht Bestandteil des Bebauungsplanes: Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten Im Sinne des § 1 Abs. 6 BauNVO sind die nach § 6 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen aus städtebaulichen Gründen ebenfalls nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Die Unterscheidung zwischen MI 1 und MI2 wurde vor allem aufgrund der vorhandenen Bauweise getroffen und orientiert sich am Bestand. InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
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