Bebauungsplan Nr. 112 „Am Kirschberg“ - Stadt Griesheim
Bebauungsplan Nr. 112 „Am Kirschberg“ - Stadt Griesheim Bebauungsplan Nr. 112 „Am Kirschberg“ - Stadt Griesheim
STADT GRIESHEIM Bebauungsplan Nr. 112 "Am Kirschberg“ Begründung Vorentwurf 17.12.2013 INFRAPRO Ingenieur GmbH & Co. KG mail@infrapro.de www.infrapro.de
- Seite 2 und 3: Begründung Stadt Griesheim Vorentw
- Seite 4 und 5: Begründung Stadt Griesheim Vorentw
- Seite 6 und 7: Begründung Vorentwurf Stadt Griesh
- Seite 8 und 9: Begründung Vorentwurf Stadt Griesh
- Seite 10 und 11: Begründung Stadt Griesheim Vorentw
- Seite 12 und 13: Begründung Vorentwurf Stadt Griesh
- Seite 14 und 15: Begründung Vorentwurf Stadt Griesh
- Seite 16 und 17: Begründung Vorentwurf Stadt Griesh
- Seite 18 und 19: Begründung Stadt Griesheim Vorentw
- Seite 20 und 21: Begründung Vorentwurf Stadt Griesh
- Seite 22 und 23: Begründung Stadt Griesheim Vorentw
- Seite 24 und 25: Begründung Stadt Griesheim Vorentw
- Seite 26 und 27: Begründung Stadt Griesheim Vorentw
- Seite 28 und 29: Begründung Vorentwurf Stadt Griesh
- Seite 30 und 31: Begründung Vorentwurf Stadt Griesh
- Seite 32 und 33: Begründung Stadt Griesheim Vorentw
- Seite 34 und 35: Begründung Stadt Griesheim Vorentw
- Seite 36: Begründung Vorentwurf Stadt Griesh
STADT GRIESHEIM<br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong><br />
"Am <strong>Kirschberg“</strong><br />
Begründung<br />
Vorentwurf<br />
17.12.2013<br />
INFRAPRO<br />
Ingenieur GmbH & Co. KG<br />
mail@infrapro.de<br />
www.infrapro.de
Begründung<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
Vorentwurf<br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom: 17.12.2013 Seite 1<br />
Entwurfsverfasser:<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG<br />
Hüttenfelder Straße 7 Löwenhofstraße 5<br />
64653 Lorsch 55116 Mainz<br />
Fon: 06251 - 584 783 0<br />
Fax: 06251 - 584 783 1<br />
mail@infrapro.de<br />
www.infrapro.de<br />
Inhaltsverzeichnis:<br />
1 ZIEL UND ZWECK DER BAULEITPLANUNG ........................................................... 3<br />
1.1 Anlass und Planungserfordernis ................................................................................. 3<br />
1.2 Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich .............................................. 5<br />
1.3 Städtebauliche Prägung des Geltungsbereiches und dessen Umfeld ......................... 7<br />
2 ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN / PLANUNGSRECHTLICHE SITUATION ........ 10<br />
2.1 Raumordnung und Landesplanung: Regionalplan Südhessen .................................. 10<br />
2.2 Vorbereitende Bauleitplanung: Flächennutzungsplan ............................................... 11<br />
2.3 Verbindliche Bauleitplanung: rechtskräftiger <strong>Bebauungsplan</strong> .................................... 13<br />
2.4 Aufstellungsverfahren ............................................................................................... 14<br />
2.4.1 Verfahrenswahl ......................................................................................................... 14<br />
2.4.2 Verfahrensdurchführung ........................................................................................... 14<br />
2.4.3 Darstellung abwägungsrelevanter Anpassungen des Planinhaltes ........................... 15<br />
3 FACHPLANUNG UND SONSTIGE PLANGRUNDLAGEN ...................................... 15<br />
3.1 Erschließungsanlage ................................................................................................ 15<br />
3.1.1 Verkehrsanlagen ...................................................................................................... 15<br />
3.1.2 Technische Erschließung .......................................................................................... 16<br />
3.2 Umweltschützende Belange ..................................................................................... 16<br />
3.2.1 Artenschutz............................................................................................................... 16<br />
3.2.2 Bodenschutz ............................................................................................................. 16<br />
3.2.3 Altlasten .................................................................................................................... 17<br />
3.2.4 Denkmalschutz ......................................................................................................... 17<br />
3.2.5 Immissionsschutz ..................................................................................................... 17<br />
3.2.6 Energiewende und Klimaschutz ................................................................................ 18<br />
4 BEGRÜNDUNG DER FESTSETZUNGEN UND SONSTIGEN PLANINHALTE ....... 19<br />
4.1 Planungsrechtliche Festsetzungen ........................................................................... 20<br />
4.1.1 Art der baulichen Nutzung ........................................................................................ 20<br />
4.1.2 Maß der baulichen Nutzung ...................................................................................... 28<br />
4.1.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen ............................................................ 30<br />
4.1.4. Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen .................................................................. 31<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
Vorentwurf<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 2<br />
4.2 Auf Landesrecht beruhenden Regelungen in den <strong>Bebauungsplan</strong> ............................ 31<br />
4.2.1. Äußere Gestaltung baulicher Anlagen ...................................................................... 31<br />
4.2.2. Gestaltung und Höhe von Einfriedungen .................................................................. 31<br />
4.2.3. Nutzung, Gestaltung und Bepflanzung der Grundstücksfreiflächen .......................... 32<br />
4.2.4. Örtliche Bauvorschriften über die Beschränkung von Werbeanlagen ........................ 32<br />
4.2.5. Verwenden von Niederschlagswasser ...................................................................... 33<br />
4.3 Hinweise ................................................................................................................... 33<br />
5 AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES ..................................................... 34<br />
5.1 Eigentumsverhältnisse und bodenordnende Maßnahmen ........................................ 34<br />
5.2 Kosten der vorgesehenen städtebaulichen Maßnahmen .......................................... 34<br />
5.3 Flächenbilanz ........................................................................................................... 34<br />
6 ANLAGEN ................................................................................................................ 35<br />
Übersichtsplan:<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
Vorentwurf<br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 3<br />
1 Ziel und Zweck der Bauleitplanung<br />
1.1 Anlass und Planungserfordernis<br />
Im Laufe der Jahre hat sich im äußersten Nordosten der <strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong>, in dem Bereich zwischen<br />
Wilhelm-Leuschner-Straße, Waldfläche und Bundesautobahn 67 eine Gemengelage<br />
aus unterschiedlichen Nutzungsarten entwickelt. Infolge dieser Gemengelage kam es in der<br />
Vergangenheit zu zunehmenden Nutzungskonflikten zwischen faktischen Wohn-, Büro und<br />
Gewerbenutzungen. Dabei stellten sich die Nutzungskonflikte vor allem in Form von Lärmbelästigungen<br />
zwischen den Wohnnutzungen auf der einen und Gewerbenutzungen auf der anderen<br />
Seite dar. Gründe hierfür sind zum einen das Fehlen von qualifizierten<br />
Bebauungsplänen die das Baugeschehen detailliert steuern. Zum anderen ist es der stetige<br />
Wandel der Betriebs- und Nutzungsstruktur wie der Generationswechsel auf Inhaberebene,<br />
Betriebsaufgaben oder Umnutzungen.<br />
Bis auf den zentralen Bereich zwischen den Straßen Kirschberg, Daniel-Müller-Straße, Ostend<br />
und Goethestraße (<strong>Bebauungsplan</strong> "Hinter dem Kirschberg") existieren für den Großteil des<br />
besagten Gebietes keine Bebauungspläne. Für die Teilbereiche westlich und östlich des gültigen<br />
<strong>Bebauungsplan</strong>es wurde folglich in der Vergangenheit die Zulässigkeit von Vorhaben<br />
nach § 34 BauGB und damit nach der Eigenart der näheren Umgebung beurteilt. Die unmittelbaren<br />
gesetzesabhängigen Genehmigungstatbestände des § 34 BauGB stellen in der Praxis<br />
aber einen Kompromiss zwischen dem Prinzip der Planmäßigkeit, nach dem die bauliche und<br />
sonstige Nutzung des Grundstücke grundsätzlich durch Bauleitpläne vorzubereiten und zu<br />
leiten ist (§ 1 Abs.1 BauGB), und dem verfassungsrechtlichen Grundsatz der Baufreiheit dar.<br />
Folglich kann trotz des Grundsatzes der Planmäßigkeit nicht davon ausgegangen werden,<br />
dass das gesamte Plangeschehen durch die gemeindliche Bauleitplanung erfasst und abgedeckt<br />
worden ist. Das Vorhandensein dieser sehr unscharfen Maßstäbe des § 34 BauGB hat<br />
so sukzessive zu einem entstehen der Gemengelage aus Wohn-, Büro und Gewerbenutzungen<br />
geführt, die in der Summe letztendlich den Charakter des Baugebietes verändert haben<br />
und dem Gebot des "sich einfügens“ und der "Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse“<br />
zuwider läuft.<br />
Aber auch im Geltungsbereich des qualifizierten <strong>Bebauungsplan</strong>es "Hinter dem <strong>Kirschberg“</strong><br />
haben sich zum Teil illegale Nutzungsänderungen ereignet. Die Flächen in dem Plangebiet<br />
sind ausschließlich als Gewerbeflächen nach § 8 BauNVO ausgewiesen. Tatsächlich wurden<br />
im Sinne des § 8 Abs.3 Satz 1 BauNVO in Gewerbegebieten ausnahmsweise zulässige Wohnungen<br />
für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber /-leiter zweckentbunden<br />
und als eigenständige Wohneinheiten ohne Bezug zu den gewerblichen Nutzungen<br />
weitervermietet, erweitert oder umgenutzt. Zudem entsprechen die Inhalte des <strong>Bebauungsplan</strong>es<br />
"Hinter dem <strong>Kirschberg“</strong> nicht mehr den heutigen Zielvorstellungen der <strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong>.<br />
Zusätzlich sind im Flächennutzungsplan der <strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong> die bereits erwähnten Flächen<br />
als "Flächen für Gewerbe“ (GE) dargestellt. Aufgrund dieser Umnutzungen können die Vorga-<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
Vorentwurf<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 4<br />
ben für Gewerbegebiete nicht mehr eingehalten werden und stehen dem Flächennutzungsplan<br />
somit entgegen.<br />
Aus der dargestellten Sachlage, der daraus abgeleiteten Regelungserfordernis und dem erklärten<br />
Regelungswillen der Plangeberin ergeben sich Anlass und Planerfordernis zu einer<br />
umfassenden Überplanung des Gebietes, denn die Gemeinden haben Bauleitpläne aufzustellen,<br />
sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Dies<br />
gilt für die Planung insgesamt und für jede ihrer Festsetzungen. Was im Sinne des § 1 Abs. 3<br />
BauGB erforderlich ist, bemisst sich an den städtebaulichen Zielen. Welche städtebaulichen<br />
Ziele sich eine Gemeinde hierbei setzt, liegt grundsätzlich in ihrem planerischen Ermessen.<br />
Der Gesetzgeber ermächtigt sie, diejenige "Städtebaupolitik“ zu betreiben, die ihren städtebaulichen<br />
Ordnungsvorstellungen entspricht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 14.08.1995 - 4 NB<br />
21.95 -Buchholz 406.11 § 1 BauGB <strong>Nr</strong>. 86; Urteil vom 26.03.2009 - 4 C 21.07 -BVerwGE 133,<br />
310). Eine Planung ist dann gerechtfertigt, wenn sie nach dem städtebaulichen Konzept "vernünftigerweise“<br />
geboten erscheint (Senatsurteil vom 30.04.2004 - 8 S 8374/03 - BRS 67 <strong>Nr</strong>.<br />
26). Die Gemeinde besitzt insoweit ein sehr weites planerisches Ermessen (BVerwG, Beschluss<br />
vom 14.08.1995 - 4 NB 21.95 - juris). Dieser Spielraum umfasst auch die Befugnis zu<br />
einer Planung für einen künftigen Bedarf. Die Gemeinde kann im Vorgriff auf künftige Entwicklungen<br />
einer Bedarfslage gerecht werden, die sich zwar noch nicht konkret abzeichnet, aber<br />
bei vorausschauender Betrachtung in einem absehbaren Zeitraum erwartet werden kann.<br />
Mit der Entwicklung eines Gesamtkonzeptes sollen alsdann die geltenden und in Aufstellung<br />
befindlichen Bebauungspläne zusammengefasst und den tatsächlichen Begebenheiten angepasst<br />
werden. Infolge dieser Anpassung sollen, soweit möglich vormals illegale Nutzungen<br />
eine nachträgliche baurechtliche Legitimation erhalten. Das Ziel ist es eine geordnete städtebauliche<br />
Entwicklung - auch unter Berücksichtigung der bestehenden Gemengelage zu gewährleisten<br />
und zukünftige Nutzungskonflikte zu vermeiden.<br />
Konkret wurde der Geltungsbereich des rechtswirksamen <strong>Bebauungsplan</strong>es "Hinter dem<br />
<strong>Kirschberg“</strong> vom 03.08.1966 und die 1. Änderung vom 24.05.2003 mit Beschluss der <strong>Stadt</strong>verordnetenversammlung<br />
vom 15.03.2012 aufgehoben und mit den Geltungsbereichen der in<br />
Aufstellung befindlichen Bebauungspläne "<strong>Kirschberg“</strong> (Aufstellungsbeschluss aus 1987 und<br />
erneuter Aufstellungsbeschluss aus 2006) und "Gewerbegebiet <strong>Kirschberg“</strong> (Aufstellungsbeschluss<br />
aus 1991 und erneuter Aufstellungsbeschluss aus 2007) in dem neuen umfassenden<br />
<strong>Bebauungsplan</strong> "Am <strong>Kirschberg“</strong> zusammengefasst werden. Dabei sollen bestehende Gewerbegebiete<br />
(GE) planungsrechtlich gesichert, Gemengelagen fortan eventuell als Mischgebiet<br />
(MI) nach § 6 BauNVO sowie das südwestliche Areal um die Firma Sallmann als besonderes<br />
Wohngebiet (WB) nach § 4a BauNVO ausgewiesen werden.<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
Vorentwurf<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 5<br />
1.2 Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich<br />
Das Plangebiet befindet sich im äußersten Nordosten der <strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong>. Im Norden grenzt<br />
ein großes zusammenhängendes Waldgebiet an, welches im Grunde nach das Plangebiet von<br />
drei Seiten (Nord, Ost und West) umschließt, im Osten verläuft die städtische Umgehungsstraße<br />
- der Nordring sowie die Bundesautobahn 67, die auch gleichzeitig die <strong>Stadt</strong>grenze zu<br />
Darmstadt bildet. An der Grenze zwischen <strong>Griesheim</strong> und Darmstadt liegt das Darmstädter<br />
Kreuz, das die Bundesstraße 26 (B26) mit der Bundesautobahn 5 (BAB 5) und der Bundesautobahn<br />
67 (BAB 67) verbindet. Im Süden befindet sich mit der Guttenbrunnsiedlung ein größeres<br />
Wohngebiet das von der Guttenbrunnstraße durchschnitten wird. Das Wohngebiet wird<br />
durch das Plangebiet im Osten, Norden und Westen ummantelt. Die Wilhelm-Leuschner-<br />
Straße verläuft unterhalb des Plangebietes und der Guttenbrunnsiedlung von Ost aus Darmstadt<br />
kommend nach West in Richtung <strong>Griesheim</strong>er <strong>Stadt</strong>kern. Über die Wilhelm-Leuschner-<br />
Straße hinweg befinden sich eine große Sportanlage mit Fußball-, Tennis und Badeanlagen,<br />
ein mehrzeiliger Wohnhochhauskomplex und das Gewerbegebiet Flughafenstraße, welches<br />
das Plangebiet mit dem Gelände des August-Euler-Flugplatzes und dem amerikanischen Militärstützpunkt<br />
<strong>Griesheim</strong> verbindet. In östlicher Richtung erstrecken sich ebenfalls das bereits<br />
erwähnte Waldgebiet und ein größerer Schulgebäudekomplex, dahinter beginnt das eigentliche<br />
Siedlungsgebiet der <strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong>.<br />
Darmstädter Autobahnkreuz<br />
Schulgebäude<br />
Plangebiet<br />
<strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
Gewerbegebiet<br />
Flughafenstraße<br />
Siedlungsgebiet<br />
<strong>Griesheim</strong><br />
Sportanlage<br />
Flugplatz & Militärstützpunkt<br />
Abbildung 1<br />
Lage des Plangebietes<br />
Quelle: Google earth<br />
Der vorläufige räumliche Geltungsbereich des <strong>Bebauungsplan</strong>es "Am <strong>Kirschberg“</strong> wird nördlich<br />
zunächst durch die Goethestraße und weiter durch den östlich bis zur Wilhelm-Leuschner-<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
Vorentwurf<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 6<br />
Straße im Süden verlaufenden Nordring, südlich durch die Wilhelm-Leuschner-Straße und die<br />
Daniel-Müller-Straße und westlich durch die Wohnbebauung der Straße Kirschberg begrenzt<br />
und betrifft gemäß unterer Abbildung folgende Grundstücke mit der Katasterbezeichnung Gemarkung<br />
<strong>Griesheim</strong>, Flur 12, <strong>Nr</strong>. 4/17, 4/18, 27/4, 27/3, 27/2, 4/13, 5/1, 4/16, 4/15, 4/11, 4712,<br />
4/1, 485/5, 485/4, 482/5, 482/6, 481/6, 481/7, 999, 990, 998, 997, 996, 995, 1000/2 tw., 994,<br />
993, 992/1, 992/2, 991, 989/1, 989/2, 988, 983/4, 985, 986, 987, 978/7, 978/6, 978/5, 978/4,<br />
978/3, 979, 983/2, 983/3, 952/3 tw., 458/49, 458/47, 458/37, 458/18, 458/58, 458/27, 458/46,<br />
458/45, 458/42, 458/14 und 948 tw.<br />
Abbildung 2<br />
Plangeltungsbereich <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
Quelle: Bürger GIS Landkreis Darmstadt Dieburg<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
Vorentwurf<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 7<br />
1.3 Städtebauliche Prägung des<br />
Geltungsbereiches und dessen<br />
Umfeld<br />
Der eigentliche <strong>Stadt</strong>kern der rund<br />
28.000 Einwohner zählenden <strong>Stadt</strong><br />
<strong>Griesheim</strong> befindet sich in östlicher<br />
Richtung zum Plangebiet. Nur noch<br />
dort ist das ehemalige im 12. Jahrhundertentstandene<br />
Haufendorf an der<br />
teils chaotischen Parzellierung und<br />
Straßenführung zu erkennen. Die<br />
Straßen und Grundstücksanordnung<br />
im östlichen Teil, der "Neustadt“ ist<br />
dagegen schachbrettartig. Die - das<br />
Abbildung 3 Wilhelm-Leuschner-Straße<br />
Ortsbild prägende - Wohnbebauung,<br />
Quelle: eigene Aufnahme<br />
welche bis zur Daniel-Müller-Straße an<br />
das südliche Plangebiet heran reicht, ist das Ein- bzw. Zweifamilienhaus in offener Bauweise,<br />
mit rotem, grauem oder braunen Sattel- oder Giebeldach, kleinem Garten und Einzelgarage.<br />
Aber auch Reihenhaussiedlungen und Geschosswohnungsbauten im Baustil der 60er (Genossenschaftsbauten)<br />
und 70er Jahre (Hochbauten) können im <strong>Stadt</strong>bild und vor allem an den<br />
<strong>Stadt</strong>rändern ausgemacht werden. Ein<br />
städtebauliches Umfeld des Plangeltungsbereiches<br />
ist, aus der Natur der<br />
Sache heraus lediglich im Süden und<br />
Südwesten vorhanden. Zu allen anderen<br />
Seiten ist es durch Wald umgeben.<br />
Der Bereich zwischen Wilhelm-<br />
Leuschner-Straße, Flughafenstraße<br />
und Eulenweg im Süden des Plangebietes<br />
wird zunächst durch ein allgemeines<br />
Wohngebiet geprägt. Der <strong>Bebauungsplan</strong><br />
"Im dürren Kopf“ sieht für<br />
Abbildung 4 Guttenbrunnsiedlung<br />
den nördlichen Bereich eine bis zu 16<br />
Quelle: eigene Aufnahme<br />
geschossige Bebauung in vier mehrzügigen<br />
Baukörpern vor. Im Kontrast dazu befindet sich im südlichen Bereich eine zweigeschossige<br />
Reihenhausbebauung. Östliche davon, entlang der Flughafenstraße befindet sich<br />
zudem ein weiteres Gewerbegebiet "An der Flughafenstraße“ für das ein rechtskräftiger <strong>Bebauungsplan</strong><br />
mit der Bekanntmachung vom 11.07.1984 besteht. Die Bundesstraße B26, die<br />
Wilhelm-Leuschner-Straße durchquert <strong>Griesheim</strong> der Länge nach. Sie dient als verkehrstechnische<br />
Hauptachse der <strong>Stadt</strong>, als ÖPNV-Schiene und verbindet diese insbesondere mit Darmstadt<br />
auf der einen und der Pfalz auf der anderen Seite. Gleichzeitig bildet sie aber auch<br />
eine städtebauliche Barriere zwischen dem Plangebiet "Am <strong>Kirschberg“</strong> und letzteren beiden<br />
Plangebieten im Süden.<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
Vorentwurf<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 8<br />
Für den Bereich der Guttenbrunnsiedlung (zwischen Daniel-Müller-Straße, Wilhelm-<br />
Leuschner-Straße und Kirschberg) besteht ein rechtskräftiger <strong>Bebauungsplan</strong> "Guttenbrunn-<br />
Siedlung“ mit Bekanntmachung vom 27.07.1988, der ein allgemeines Wohngebiet mit offener<br />
Bauweise und maximal zwei Vollgeschossen festsetzt. Infolge der Festsetzung einer Baulinie<br />
befinden sich alle Gebäude in dem gleichen Abstand zur Straße und werden charakterisiert<br />
durch giebelständige Einzel- und Doppelhäuser mit Gärten und Garagen. Im Westen grenzen<br />
ebenfalls Einzelhäuser an die Straße Kirschberg an. Weiter westlich hinter den Einzelhäusern,<br />
in der Straße Am Felsenkeller befindet sich eine Gruppe von Reihenhäusern für die der gültige<br />
<strong>Bebauungsplan</strong> "Kirschberg Süd“ mit Bekanntmachung vom 03.09.1979 ebenfalls ein allgemeines<br />
Wohngebiet mit zwei Vollgeschossen und geschlossener Bauweise festsetzt.<br />
Plangebiet<br />
<strong>„Am</strong><br />
<strong>Kirschberg“</strong><br />
„Kirschberg<br />
Süd“<br />
„Hinter dem<br />
<strong>Kirschberg“</strong><br />
„Guttenbrunn<br />
Siedlung“<br />
„Im dürren<br />
Kopf“<br />
Abbildung 5<br />
Gültige Bebauungspläne & Plangebiet<br />
Quelle. Google earth<br />
Die städtebauliche Prägung des Plangeltungsbereiches stellt sich entsprechend der bestehenden<br />
Gemengelage sehr differenziert (von großflächigem Gewerbe über Büronutzungen bis<br />
hin zu kleinteiliger Wohnnutzung) dar und wird aus folgender Abbildung ersichtlich.<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
Vorentwurf<br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 9<br />
Abbildung 6<br />
Aktueller Bestand an Nutzungen<br />
Quelle: eigene Darstellung<br />
Der südöstliche Teil des Geltungsbereiches wird fast ausschließlich gewerblich genutzt. Die<br />
Erschließung erfolgt über den Nordring und die Straße Im Leuschnerpark. Hier dominieren die<br />
Großstrukturen mit Gewerbe und vor allem Büronutzungen in bis zu drei Vollgeschossen.<br />
Wohnbebauung befindet sich lediglich auf dem südwestlichen Eckgrundstück.<br />
Im mittleren Planbereich hat sich trotz gültigem <strong>Bebauungsplan</strong> "Hinter dem <strong>Kirschberg“</strong> und<br />
einer Festsetzung als Gewerbegebiet eine eher kleinteilige Gemengelage aus Gewerbe-, Büro-<br />
und Wohnnutzungen etabliert. Die städtebauliche Prägung entspricht somit der eines<br />
Mischgebietes. Wohnnutzungen finden teilweise in drei vollgeschossigen Mehrfamilienhäusern<br />
ohne erkennbare Betriebszugehörigkeit, gewerbliche Nutzungen in ebenerdiger oder zweigeschossiger<br />
Bauweise statt. Die verkehrliche Anbindung erfolgt zum größten Teil aus Richtung<br />
Norden über den Nordring und die Gerhart-Hauptmann-Straße.<br />
Im südwestlichen Teil des Plangeltungsbereiches wird ein größerer Riegel aus mehrzeiliger<br />
Wohnbebauung jeweils nördlich und südlich von großflächigen Gewerbenutzungen flankiert.<br />
Die wohnliche Nutzung erfolgt in bis zu drei vollgeschossigen Mehrfamilienhäusern, so dass<br />
man für diesen Abschnitt von einer Dominanz der Wohnnutzunge sprechen kann. Auf der südlichen<br />
Gewerbefläche befinden sich neben produzierendem Gewerbe auch Wohnnutzungen.<br />
Die verkehrliche Erschießung erfolgt über die Straße Kirscherg und den Nordring bzw. die<br />
Wilhelm-Leuschner-Straße.<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
Vorentwurf<br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 10<br />
2 Übergeordnete Planungen / planungsrechtliche Situation<br />
2.1 Raumordnung und Landesplanung: Regionalplan Südhessen<br />
Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB besteht eine Anpassungspflicht der kommunalen Bauleitplanung an<br />
die Ziele der Raumordnung; die Grundsätze der Raumordnung sind sodann in der gemeindlichen<br />
Abwägung im Sinne des § 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen.<br />
Plangebiet<br />
Abbildung 7<br />
Quelle<br />
Regionalplan Südhessen<br />
Bürger GIS Landkreis<br />
Darmstadt-Dieburg<br />
Die allgemeinen Ziele der Raumordnung werden in dem mit seiner Veröffentlichung im<br />
Staatsanzeiger am 17.10.2011 gültigen Regionalplan Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplan<br />
(RPS 2010) weiter konkretisiert und festgelegt.<br />
Das Plangebiet ist im gültigen Regionalplan Südhessen 2010 zu einem sehr kleinen Teil westlich<br />
der Straße Kirschberg als "Vorranggebiet Siedlung“ und zum überwiegenden Teil als "Vorranggebiet<br />
Gewerbe“ ausgewiesen.<br />
Die regionalplanerischen Vorgaben werden daher bei der Aufstellung des <strong>Bebauungsplan</strong>es<br />
eingehalten, die vorliegende Bauleitplanung steht nicht im Widerspruch zu den Zielen der Regionalplanung.<br />
Der maximale Bedarf an Siedlungsflächenzuwachs zwischen 2002-2020 ist im Regionalplan<br />
Südhessen für die Gemeinde <strong>Griesheim</strong> mit 30 ha angegeben.<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
Vorentwurf<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 11<br />
2.2 Vorbereitende Bauleitplanung: Flächennutzungsplan<br />
Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der <strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong> vom 04.02.1992 ist die<br />
Fläche des Plangeltungsbereiches als Gewerbegebiet dargestellt. Eine kleine Fläche östlich<br />
der Straße Kirschberg ist als gemischte Baufläche ausgewiesen.<br />
Im Bereich der bestehenden Gemengelagen aus Wohnen und Gewerbe sollen im <strong>Bebauungsplan</strong><br />
"Am <strong>Kirschberg“</strong> auch Mischgebiete ausgewiesen werden. Mischgebiete dienen<br />
dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich<br />
stören (§ 5 BauNVO). Die Ausweisung als Mischgebiet widerspricht somit den Festsetzungen<br />
des Flächennutzungsplans.<br />
Nach §8 Abs. 2 Satz 1<br />
BauGB ist ein <strong>Bebauungsplan</strong><br />
aus dem Flächennutzungsplan<br />
zu entwickeln.<br />
Rechtsgrundsätzlich<br />
hat das BVerwG entschieden,<br />
dass ein <strong>Bebauungsplan</strong><br />
i.S. des § 8<br />
Abs. 2 Satz 1 BauGB<br />
dann aus dem Flächennutzungsplan<br />
ent-wickelt<br />
ist, wenn er sich zurzeit<br />
Abbildung 8 Flächennutzungsplan <strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
seiner Inkraft-setzung als<br />
Quelle: Bürger GIS Landkreis Darmstadt-Dieburg<br />
inhaltliche Kon-kretisierung<br />
des zu dieser Zeit wirksamen Flächennutzungsplanes darstellt. Er muss objektiv die Darstellungen<br />
des Flächennutzungsplanes konkretisieren und darf von dessen Grundkonzeption, also<br />
insbesondere von der vorgesehenen Zuordnung der einzelnen Bauflächen zueinander (…)<br />
nicht abweichen. (BVerwG 11.2.2004 – 4 BN 1/04 – juris).<br />
Im Zuge dieser entwickelnden Konkretisierung können sich durchaus Notwendigkeiten für ein<br />
Abweichen von den Vorgaben des Flächennutzungsplanes ergeben. Wesentlich ist allein,<br />
dass der Inhalt eines <strong>Bebauungsplan</strong>s im Zeitpunkt seiner Inkraftsetzung dem zu dieser Zeit<br />
wirksamen Flächennutzungsplan in einer Weise entspricht, die sich als ein "Entwickeltsein“<br />
begreifen lässt. Auch ein <strong>Bebauungsplan</strong> der für sein gesamtes Gebiet eine andere Nutzungsart<br />
festsetzt, als sie im Flächennutzungsplan dargestellt ist, kann sich im Rahmen des<br />
gestalteten Entwickelns halten. (BVerwG v. 26.1.1979 – 4 C 65.76).<br />
Die Möglichkeit, im <strong>Bebauungsplan</strong> die zugrunde liegenden Darstellungen des Flächennutzungsplanes<br />
konkreter auszugestalten, schließt folglich auch eine Abweichung von eben<br />
diesen Darstellungen ein, sofern diese Abweichungen sich aus dem Übergang in eine konkrete<br />
Planungsstufe rechtfertigt und die Grundkonzeption des Flächennutzungsplans unberührt<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
Vorentwurf<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 12<br />
lässt. (BVerwGE 48, 70 [71]). Dies ist auch der Fall wenn sich die Abweichungen auf die<br />
räumliche Dimension der Festsetzungen belaufen. (BWVGH, BRS Bd. 32, <strong>Nr</strong>. 11, S. 25 f.)<br />
Regelmäßig gelten so auch artverwandte Nutzungsänderungen als entwickelt i. S. v. § 8 Abs.<br />
2 <strong>Nr</strong>. 2 und Abs. 4 BauGB.<br />
Dazu hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden, das Festsetzungen die mit den Darstellungen<br />
des FNP nicht vollständig übereinstimmen, keinen Verstoß gegen das Entwicklungsgebot<br />
indizieren. Ob die Anforderungen des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB genügt ist, hängt davon<br />
ab, ob die Konzeption die ihm zugrunde liegt, in sich schlüssig ist (BVerwG, Beschl. v.<br />
12.02.2003 – 4 BN 9.03). Die Steuerungsfunktion des FNP muss "im Großen und Ganzen“<br />
erhalten bleiben.<br />
Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der gültige Flächennutzungsplan seit nun mehr<br />
fast 22 Jahren Bestand hat, ist bei der Beurteilung des Entwicklungsgebotes auch entscheidend<br />
ob der FNP auch heute noch der Städtebaupolitik der Gemeinde entspricht und sich als<br />
tragfähig erweist (OVG NRW, Urt. V. 17.04.2008 – 7 D 110/07.NE). Dieser Tatsache kann<br />
aufgrund der geschilderten Sachlage (Ausweisung als GE-Gebiet, vorhandenen Gemengelage)<br />
und der bekundeten Planungsabsicht der <strong>Stadt</strong> nur bedingt gefolgt werden.<br />
Die Ausweisung als Mischgebiete steht den Vorgaben des Flächennutzungsplanes somit nicht<br />
entgegen. Gemäß der vorliegenden städtebaulichen Planungsabsicht kann folglich dem Entwicklungsgebot<br />
des § 8 Abs. 2 BauGB gefolgt werden, nach dem der <strong>Bebauungsplan</strong> an die<br />
Darstellungen des rechtswirksamen Flächennutzungsplanes anzupassen ist.<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
Vorentwurf<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 13<br />
2.3 Verbindliche Bauleitplanung: rechtskräftiger <strong>Bebauungsplan</strong><br />
Der Ursprungsplan "Kirschberg Süd “ ist seitdem 03.09.1979 rechtskräftig, es umfasst ein<br />
Areal zwischen Am Felsenkeller im Süden und das nach Norden hin verlaufende Wohngebiet.<br />
Abbildung 9<br />
Auszug aus dem <strong>Bebauungsplan</strong> "Kirschberg Süd“<br />
Quelle: Bürger GIS Landkreis Darmstadt-Dieburg<br />
Der Ursprungsplan "Hinter dem <strong>Kirschberg“</strong> ist seitdem 24.05.2003 rechtskräftig und umfasst<br />
ein Areal zwischen der Daniel –Müller- Straße im Süden und der Goethestraße im Norden.<br />
Abbildung 10 Auszug aus dem <strong>Bebauungsplan</strong> "Hinter dem <strong>Kirschberg“</strong><br />
Quelle: Bürger GIS Landkreis Darmstadt-Dieburg<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
Vorentwurf<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 14<br />
Der Ursprungsplan "Gutenbrunn Siedlung“ ist seitdem 27.07.1988 rechtskräftig, es umfasst<br />
ein Areal zwischen der Wilhelm Leuschner Straße im Süden und der Daniel-Müller-Straße im<br />
Süden.<br />
Abbildung 11 Auszug aus dem <strong>Bebauungsplan</strong> "Guttenbrunn Siedlung“<br />
Quelle: Bürger GIS Landkreis Darmstadt-Dieburg<br />
2.4 Aufstellungsverfahren<br />
2.4.1 Verfahrenswahl<br />
Das Aufstellungsverfahren wird im üblichen zweistufigen Regelverfahren durchgeführt.<br />
2.4.2 Verfahrensdurchführung<br />
Im Zuge der Beratung und Beschlussfassung in den städtischen Gremien wurden bei der<br />
Planaufstellung, nach den Maßgaben des Baugesetzbuches, die nachstehenden Verfahrensschritte<br />
durchgeführt (die Verfahrensnachweise werden im Fortgang des Aufstellungsverfahrens<br />
Zug um Zug vervollständigt):<br />
15.03.2012: Beschluss nach § 2 Abs. 1 BauGB über die Aufstellung des <strong>Bebauungsplan</strong>es<br />
<strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> "Am <strong>Kirschberg“</strong> in der Gemarkung <strong>Griesheim</strong>.<br />
21.04.2012 Ortsübliche Bekanntmachung der o. g. Beschlussfassungen<br />
24.09.2013 Anerkennung des vorgelegten <strong>Bebauungsplan</strong>es <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> "Am <strong>Kirschberg“</strong><br />
als Vorentwurf zur Durchführung der frühzeitigen Beteiligung nach<br />
§§ 3, 4 Abs. 1 BauGB<br />
21.12.2013: Ortsübliche Bekanntmachung der o. g. Beschlussfassungen.<br />
06.01.2014 bis einschließlich 06.02.2014 Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung im Sinne<br />
des § 3 Abs. 1 BauGB; die Öffentlichkeit wurde<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
Vorentwurf<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 15<br />
durch öffentliche Auslegung des Vorentwurfes<br />
unterrichtet und hatte damit innerhalb angemessener<br />
Frist die Gelegenheit, sich über die<br />
Planungsabsicht näher zu unterrichten, diese<br />
zu erörtern und sich hierzu zu äußern.<br />
Die Verfahrensaufstellung wird im Zuge des Aufstellungsverfahrens vervollständigt und ergänzt.<br />
2.4.3 Darstellung abwägungsrelevanter Anpassungen des Planinhaltes<br />
Die aus der erfolgten Durchführung der förmlichen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3<br />
Abs. 2 BauGB sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs.<br />
2 BauGB eingegangenen Anregungen wurden mit einer städteplanerischen Bewertung versehen<br />
und wurden mit einem jeweils enthaltenen Beschlussvorschlag der <strong>Stadt</strong>verordnetenversammlung<br />
zur weiteren Behandlung und Beschlussfassung vorgeschlagen.<br />
Dabei wurden folgende Änderungen vorgenommen:<br />
Dieses Kapitel wird im Zuge des Aufstellungsverfahrens vervollständigt.<br />
3 Fachplanung und sonstige Plangrundlagen<br />
3.1 Erschließungsanlage<br />
3.1.1 Verkehrsanlagen<br />
Die äußere Erschließung des Plangebietes ist über bestehende Straßen vorgegeben und erfolgt<br />
im Süden über die Wilhelm- Leuschner-Straße sowie die Durchbindung Kirschberg. Im<br />
Norden erfolgt die Anbindung an den Nordring über die Gerhart-Hauptmann-Straße und Im<br />
Leuschnerpark. Die B426 führt auswärts Richtung Osten nach Darmstadt sowie nach Westen<br />
zur A 67 weiterführend auf die BAB 5 im Osten. Das Erreichen der Bundesautobahnen ist damit<br />
direkt möglich. Aufgrund der räumlich bevorzugten Lage ist der verkehrliche Anschluss des<br />
Plangebietes an das übergeordnete Straßennetz auf kurzen Wegen gegeben.<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
Vorentwurf<br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 16<br />
A 67<br />
Nordring<br />
Straßenbahn<br />
B 26<br />
Abbildung 12 Luftbildauszug mit Darstellung der überörtlichen Verkehrswege<br />
Quelle: Google earth<br />
3.1.2 Technische Erschließung<br />
Die technische Erschließung ist durch den in der Örtlichkeit vorhandenen Leitungsbestand<br />
bereits gegeben.<br />
3.2 Umweltschützende Belange<br />
3.2.1 Artenschutz<br />
Nach erfolgter Ortsbesichtigung konnte eine Beeinträchtigung artenschutzrechtlicher Belange<br />
nicht festgestellt werden. Weitergehende Untersuchungen sind daher aus heutiger Sicht nicht<br />
erforderlich.<br />
3.2.2 Bodenschutz<br />
Zur Gewährleistung des Bodenschutzes, der u.a. im § 202 BauGB gefordert wird, sind Maßnahmen<br />
zur Erhaltung und zum Schutz des Bodens - insbesondere des Oberbodens – vor<br />
Vernichtung oder Vergeudung vorzusehen. Auf die Pflicht zur Beachtung der Bestimmungen<br />
des Bodenschutzes wird hingewiesen. Die einschlägig bekannten Richtlinien, Verordnungen<br />
und Regelwerke sind zu beachten.<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
Vorentwurf<br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 17<br />
Bei eventuell erforderlichen Geländeaufschüttungen innerhalb des Plangebietes darf der<br />
Oberboden des ursprünglichen Geländes nicht überschüttet werden, sondern er ist zuvor abzuschieben.<br />
Für Auffüllungen ist ausschließlich Aushubmaterial (natürlicher Boden) zu verwenden.<br />
Ein erforderlicher Bodenabtrag ist schonend und unter sorgfältiger Trennung von Oberboden<br />
und Unterboden durchzuführen. Es wird daher empfohlen, den anfallenden Erdaushub nach<br />
Möglichkeit auf den Baugrundstücken wieder zu verwenden. Im Sinne einer behutsamen Umweltvorsorge<br />
ist die Vermeidung bzw. Verwertung von Erdaushub auf den Baugrundstücken<br />
einer Deponierung vorzuziehen. Unnötiges Befahren oder Zerstören von Oberboden auf den<br />
verbleibenden Freiflächen ist nicht zulässig.<br />
Notwendige Bodenarbeiten sollten grundsätzlich nur bei schwach-feuchtem Boden und bei<br />
niederschlagsfreier Witterung erfolgen; dabei sind die Bearbeitbarkeitsgrenzen nach DIN<br />
18915 zu beachten.<br />
3.2.3 Altlasten<br />
Zum Planbereich liegen keine Informationen über Altflächen oder Altlasten vor. Inwieweit sich<br />
aus der Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landesamtes für Umwelt und Geologie Erkenntnisse<br />
ergeben oder Hinweise auf das Vorhandensein von Altflächen (Altstandorte, Altablagerungen),<br />
schädlichen Bodenveränderungen und / oder Grundwasserschäden vorhanden<br />
sind, wird im Zuge der förmlichen Beteiligung vom Regierungspräsidium Darmstadt mitgeteilt.<br />
Für die Grundstücke des Plangeltungsbereiches wird jedoch aufgrund der Vornutzung kein<br />
Untersuchungsbedarf hinsichtlich Altlasten gesehen.<br />
Dennoch wird darauf hingewiesen, dass bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den<br />
Boden erfordern, auf sensorische Auffälligkeiten zu achten ist. Werden solche Auffälligkeiten<br />
des Untergrundes festgestellt, die auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen<br />
hinweisen, ist umgehend das Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Umwelt Darmstadt<br />
(Dez. IV/Da 41.5), zu informieren.<br />
3.2.4 Denkmalschutz<br />
Innerhalb des Planbereiches und in dessen unmittelbarer Umgebung befinden sich keine geschützten<br />
Kulturgüter. Dennoch sind aus heutiger Sicht nicht zu erwartende Bodenfunde der<br />
zuständigen Behörde zu melden.<br />
3.2.5 Immissionsschutz<br />
Nordöstlich und südöstlich zum Plangebiet befinden sich mit der Autobahn BAB 67 und dem<br />
Nordring sowie der Wilhelm-Leuschner-Straße drei bedeutende überörtliche Verkehrswege die<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
Vorentwurf<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 18<br />
erhöhte Emissionswerte aufweisen und auf das Plangebiet wirken. Im Zuge der Bauleitplanung<br />
erfolgt in den durch Verkehrslärm höher belasteten Bereichen eine Ausweisung als Gewerbegebiet<br />
(GE 1). Durch die zulässige Gebäudehöhe und Stellung der Gebäude erfolgt zuzusätzlich<br />
ein passiver Schallschutz für die dahinter angrenzenden Misch- und Wohngebiete.<br />
Die Grenzwerte zum Immissionsschutz für Gewerbegebiete werden nicht überschritten.<br />
3.2.6 Energiewende und Klimaschutz<br />
Im Sinne des Klimaschutzes und dem gebotenen Umgang mit den Folgen des Klimawandels<br />
wurde für die Kommunen und deren Bauleitplanungen mit Einführung zum 30.07.2011 der<br />
sog. "Klimaschutznovelle“ (Gesetz zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung in<br />
den Städten und Gemeinden, BGBl. I, S. 1509) nicht nur die Klimaschutzklausel in § 1 Abs. 5<br />
Satz 2 BauGB erweitert, sondern vor allem auch ein neuer Absatz 5 in § 1a BauGB eingefügt,<br />
der die klimagerechte städtebauliche Entwicklung als Abwägungsbelang hervorhebt.<br />
Die Kommunen sind in diesem Sinne sowohl Verbraucher und Vorbild als auch Berater für<br />
Bürgerinnen und Bürger und die Wirtschaft sowie Versorger mit Energie. Sie sind darüber hinaus<br />
Planungsträger und haben die Möglichkeit, über das bestehende formale und informelle<br />
Planungsinstrumentarium möglichst früh den Weg für eine energieeffiziente Planung zu ebnen<br />
und Hemmnisse abzubauen. Als Verantwortliche für die Flächennutzungs- und Bebauungspläne<br />
haben sie die Chance, wichtige Rahmenbedingungen für den Klimaschutz und die Umsetzung<br />
von Energieeffizienzmaßnahmen in vielen Bereichen vorzugeben.<br />
Zur konkreten Berücksichtigung des Klimaschutzaspektes sieht die Novellierung mit § 5 Abs.<br />
2b und c bzw. § 9 Abs. 1 <strong>Nr</strong>. 12 und 23b BauGB erweiterte Darstellungs- bzw. Festsetzungsmöglichkeiten<br />
vor. Hiernach können<br />
• "Anlagen, Einrichtungen und sonstige Maßnahmen (…) insbesondere zur dezentralen und<br />
zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte<br />
aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung“ im Flächennutzungsplan dargestellt<br />
bzw.<br />
• "Flächen für Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung,<br />
Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien<br />
oder Kraft-Wärme-Kopplung“ wie auch<br />
• "Gebiete, in denen (…) bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen<br />
Anlagen bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung,<br />
Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder<br />
Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen“, im <strong>Bebauungsplan</strong> festgesetzt werden.<br />
Im Rahmen der verbindlichen <strong>Bebauungsplan</strong>ung ist es sodann möglich, mit den vorhandenen<br />
Instrumentarien z. B. eine flächensparende und energieoptimierte Siedlungs- und Gebäudestruktur<br />
zu schaffen und Möglichkeiten der städtebaulichen Optimierung hinsichtlich des Energieverbrauchs<br />
auszuschöpfen und damit die Berücksichtigung des Klimaschutzes zu fördern.<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
Vorentwurf<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 19<br />
So können u. a. folgende Festsetzungen im <strong>Bebauungsplan</strong> zu einer Verringerung des Heizenergiebedarfes<br />
pro Quadratmeter bei gleicher Nutzung und gleichen Baustandards führen:<br />
• Dichte Bauweise (je kompakter die Bauweise desto geringer der Heizenergiebedarf);<br />
• Stellung der Gebäude (Südausrichtung größerer Gebäudeflächen ermöglicht aktive und<br />
passive Solarenergienutzung);<br />
• Vermeidung von Verschattung der Gebäude durch andere Gebäude und Bepflanzung<br />
(Verschattung behindert die passive Solarenergienutzung);<br />
• Dachformen (die optimale Sonnenausbeute liegt bei Südausrichtung und 35 Grad).<br />
Von den zuvor exemplarisch aufgezeigten Festsetzungsmöglichkeiten wurde vorliegend in<br />
Teilen Gebrauch gemacht. Insbesondere die Stellung baulicher Anlagen wurde nicht explizit<br />
beschränkt und kann von den künftigen Bauherren frei gewählt werden. Die Ausrichtung der<br />
überbaubaren Flächen lässt eine annähernde Südausrichtung der künftigen Gebäude und<br />
deren Dachflächen zu, so dass die Nutzung solarer Energie ermöglicht wird. Auch wird einer<br />
möglichen Verschattung durch die Vermeidung von Anpflanzgeboten innerhalb der Bebauungsstruktur<br />
entgegen getreten. Vorgaben zur Dachform werden nicht erlassen, so dass<br />
auch in dieser Hinsicht eine möglichst große Flexibilität gewährleistet wird.<br />
Auf die verbindliche Festsetzung klimaschutzrelevanter Planungsgrundsätze, insbesondere in<br />
Bezug auf Energieeinsparpotenziale und Förderung von erneuerbaren Energien, wurde hingegen<br />
verzichtet, da die Bauleitpläne zum einen dem Abwägungsgebot genügen müssen (§1<br />
Abs. 7 BauGB) und zum anderen hinsichtlich des planerischen Gestaltungsspielraums zu beachten<br />
ist, dass es keinen Vorrang für Klimaschutzbelange gibt. Verbindliche Festsetzungen<br />
im Sinne des § 9 BauGB dürfen nur aus städtebaulichen Gründen erfolgen. Bislang ist höchstrichterlich<br />
noch nicht für alle in Betracht kommenden Festsetzungsmöglichkeiten geklärt, ob<br />
hierzu - aufgrund des §1 Abs. 5 Satz 2 BauGB - der allgemeine Klimaschutz zählt. In diesem<br />
Sinne müssen die Festsetzungen auch begründbar sein; deshalb muss den Festsetzungen ein<br />
"Klimaschutzkonzept“ zugrunde gelegt werden, welches den Zusammenhang zwischen dem<br />
allgemeinen Klimaschutz und den kommunalen Planungsabsichten herstellt.<br />
4 Begründung der Festsetzungen und sonstigen Planinhalte<br />
Der <strong>Bebauungsplan</strong> enthält rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung.<br />
Maßgebend hierbei ist der abschließende Festsetzungskatalog im § 9 Abs.1 BauGB. Die<br />
nachfolgend im Einzelnen erläuterten planungsrechtlichen sowie bauordnungsrechtlichen<br />
Festsetzungen finden sich alsdann in der Planzeichnung als auch im Textteil zum <strong>Bebauungsplan</strong><br />
wieder. Auf Grund der Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zu<br />
den überbaubaren Grundstücksflächen sowie der örtlichen Verkehrsflächen entspricht der vorliegende<br />
<strong>Bebauungsplan</strong> den Voraussetzungen des § 30 Abs. 1 BauGB als qualifizierter <strong>Bebauungsplan</strong>.<br />
Bauvorhaben im Geltungsbereich des <strong>Bebauungsplan</strong>s sind somit im Hinblick<br />
auf § 56 Abs. 2 Hessischer Bauordnung (HBO) baugenehmigungsfrei, sofern auch die übrigen<br />
Voraussetzungen (§ 56 Abs. 2 <strong>Nr</strong>. 2-5 HBO) vorliegen.<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
Vorentwurf<br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 20<br />
4.1 Planungsrechtliche Festsetzungen<br />
4.1.1 Art der baulichen Nutzung<br />
Die Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung wird zum einen durch den Bestand geprägt,<br />
zum anderen durch den Planungswillen der Plangeberin bestimmt. In der Ursprungsausprägung<br />
herrschte vordergründig eine zusammenhängende gewerbliche Struktur vor, die bereits<br />
in der Vergangenheit durch einen sich vollziehenden städtebaulichen Wandel durch andere,<br />
auch wohnbauliche Nutzungen unterbrochen wurde. Das Gesamtgefüge kann heute als eher<br />
heterogen, von großflächigen gewerblichen Nutzungen mit eingestreuten Wohnnutzungen<br />
geprägtes Areal angesprochen werden. Die zulässige Art der baulichen Nutzung wird damit<br />
vorzugsweise quartiersbezogen festgesetzt.<br />
Tendenziell vollzieht sich die Entwicklung von gewerblichen Bauflächen im Osten / Nordosten<br />
über einen flächenmäßig adäquaten Abschnitt gemischter Bauflächen in zentraler Lage bis in<br />
den nordwestlichen Teil des Plangebietes, hin zu Bereichen mit einem deutlichen Überhang<br />
an Wohnnutzung im Westen und Südwesten. Diese Nutzungsabfolge rundet die weitgehend<br />
durch Wohnnutzung überprägte Ortslage nördlich der Wilhelm-Leuschner-Straße zum Siedlungsrand<br />
hin ab. Eine Ausnahme stellt lediglich das gewerblich genutzte Grundstück westlich<br />
der Straße "<strong>Kirschberg“</strong> dar.<br />
Mit der Aufstellung des vorliegenden <strong>Bebauungsplan</strong>s sind die Gebietsarten einschließlich der<br />
Mischgebiete nicht lediglich unverändert aus den ursprünglichen Bebauungsplänen (für die<br />
Bereiche, für die es zutrifft) übernommen, sondern konstitutiv neu festgesetzt worden. Hierdurch<br />
wird insoweit ein neuer Planungswille der Plangeberin zum Ausdruck gebracht.<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
Vorentwurf<br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 21<br />
Abbildung 13 Bestehende Gemengelage aus Nutzungen<br />
Quelle: eigene Darstellung<br />
Abbildung 14 Städtebauliche Neuordnung der Nutzungen<br />
Quelle: eigene Darstellung<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
Vorentwurf<br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 22<br />
A) Gewerbegebiet (GE 1 und GE 2):<br />
Die Festlegung der Gewerbeflächen erfolgt ausschließlich in den von Gewerbe dominierten<br />
nordöstlichen Bereichen des Plangebietes zwischen Nordring und dem Mischgebiet. Dadurch<br />
sollen Konflikte mit vorhandenen Wohnnutzungen minimiert oder vermieden werden.<br />
Gewerbegebiete dienen nach §8 Abs. 1. BauNVO vorwiegend der Unterbringung von nicht<br />
erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Den Charakter von GE-Gebieten hat das BVerwG<br />
wie folgt umschrieben: "Gewerbebetriebe zeichnen sich dadurch aus, dass in ihnen gearbeitet<br />
wird. Nach dem Leitbild der BauNVO sind sie den produzierenden und artverwandten Nutzungen<br />
vorbehalten“ (BVerwG, Beschl. v. 20.12.2005 – 4 B 71.05).<br />
Bei der Ausweisung von GE-Gebieten sind die Belange des Immissionsschutzes besonders<br />
zu beachten.<br />
Wichtig für die Ausweisung von GE-Gebieten ist auch, dass in Ihnen nicht gewohnt werden<br />
darf. Ausgeschlossen sind nach § 8 Abs. 3 <strong>Nr</strong>. 1 BauNVO betriebsbezogene und untergeordnete<br />
Wohnungen und andere wohnähnliche Nutzungen. Die Einschränkung, dass betriebsbezogene<br />
Wohnungen dem Betrieb zu- und untergeordnet sein müssen, macht deutlich, dass<br />
das räumliche und funktionale Schwergewicht bei den betrieblichen Anlagen liegen muss.<br />
Steht bei einem Bauvorhaben hingegen die Wohnnutzung im Vordergrund so ist das Vorhaben<br />
nicht von § 8 Abs. 3 <strong>Nr</strong>. 1 BauNVO gedeckt. Diese Unzulässigkeit von Wohnnutzungen ist<br />
von besonderer Bedeutung bei der Überplanung der vorhandenen, vorwiegend gewerblich<br />
genutzten Bereiche in die auch Wohnnutzungen eingestreut sind. Dabei muss bedacht werden<br />
was mit den Wohnnutzungen in diesem Bereich geschehen soll. Ein Nebeneinander von<br />
Wohnen und Gewerbe in demselben Baugebiet ist regelmäßig kein Zustand der auf Dauer<br />
Bestand haben kann. Insofern wird mit der Ausweisung als GE-Gebiet der Planungswille der<br />
Planträgerin zur Einschränkung bzw. dem Verbot von Wohnnutzungen ersichtlich.<br />
Aus städtebaulichen Gründen erfolgt für die Gewerbegebiete erfolgt in den Festsetzungen<br />
nach §1 Abs. 5 BauNVO die Einschränkung das Tankstellen nach § 8 Abs. 2 BauNVO nicht<br />
Bestandteil des <strong>Bebauungsplan</strong>es sind. Weiter werden nach §1 Abs. 6 BauNVO die in Gewerbegebieten<br />
zulässigen Vergnügungsstätten nach § 8Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen.<br />
Im Planteil wird zwischen zwei unterschiedlichen Gewebegebietstypen GE 1 und GE 2 unterschieden.<br />
Die GE 1 Gebiete grenzen an den nordöstlichen Außenbereich des Plangebietes und eignen<br />
sich aufgrund ihrer Lage zu den Verkehrsachsen Nordring und Autobahn als zusätzliche Abschirmung<br />
und "Lärmschutz“. Entsprechend sind in den GE 1 Gebieten größere Gebäudehöhen<br />
als in GE 2 Gebieten zulässig.<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
Vorentwurf<br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 23<br />
B) Mischgebiet (MI 1 und MI 2):<br />
Mischgebiete dienen gemäß § 6 Abs. 1 BauNVO dem Wohnen und der Unterbringung von<br />
Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Die Eigenart des Mischgebiets<br />
wird maßgeblich durch eine sowohl in qualitativer als auch in quantitativer Hinsicht zu verstehende<br />
Durchmischung von Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe bestimmt. Darin<br />
liegt die normativ bestimmte besondere Funktion des Mischgebiets, mit der sich dieses von<br />
anderen Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung unterscheidet. Dabei ist es einerseits<br />
nicht erforderlich, dass die beiden Hauptnutzungsarten zu genau oder annähernd gleichen -<br />
wie auch immer rechnerisch zu bestimmenden - Anteilen im jeweiligen Gebiet vertreten sind.<br />
Andererseits wird aber die Bandbreite der typischen - quantitativen - Eigenart des Mischgebiets<br />
nicht erst dann verlassen, wenn eine der beiden Hauptnutzungsarten als eigenständige<br />
Nutzung völlig verdrängt wird und das Gebiet deshalb in einen anderen Gebietstyp "umkippt".<br />
Diesen Wandel haben die einst zusammenhängenden gewerblichen Bauflächen des Plangeltungsbereiches<br />
über einen langen Zeitraum in der Vergangenheit bereits einmal vollzogen, in<br />
dem die früher dominierende gewerbliche Nutzung "umgekippt“ ist infolge der Durchmischung<br />
mit Wohnen.<br />
Aufgrund des bereits vollzogenen städtebaulichen Wandels besteht nunmehr zurecht die Annahme<br />
eines Mischgebietscharakters, da im jeweiligen Gebiet eine der beiden Hauptnutzungsarten<br />
"Wohnen“ sowie "nicht wesentlich störendem Gewerbe“ nicht nach Anzahl und /<br />
oder Umfang beherrschend und in diesem Sinne "übergewichtig" in Erscheinung tritt (vgl.<br />
BVerwG, Urt. v. 04.05.1988 - 4 C 34.86), sondern vielmehr beide Nutzungen qualitativ und<br />
quantitativ ausgewogen nachgewiesen werden können.<br />
Nach diesen Maßstäben bieten die Mischgebietsfestsetzungen des <strong>Bebauungsplan</strong>s, ausgehend<br />
von den in dem Plangebiet anzutreffenden Verhältnissen, eine bereits durch den baulichen<br />
Bestand bestehende Grundlage und verfehlen somit den Auftrag der Bauleitplanung<br />
nicht. Aus heutiger Sicht ist somit die städtebauliche Rechtfertigung gemäß § 1 Abs. 3 BauGB<br />
aus tatsächlichen Gründen gegeben. Aber auch für die künftige städtebauliche Entwicklung<br />
lässt die Neufestsetzung der Mischgebiete hinreichend gesichert erwarten, dass sich die festgesetzten<br />
Bereiche des Plangebiets auch weiterhin als Mischgebiete i. S. d. § 6 BauNVO entwickeln<br />
und weiter festigen werden. Im gesamten Plangebiet sind nicht nur in den<br />
festgesetzten Gewerbegebieten vielfach gewerbliche Nutzungen vorhanden, die eine dauerhafte<br />
"Durchmischung“ auch in absehbarer Zukunft noch annehmen lasen.<br />
In diesem Sinne sind die überbaubaren Flächen der Mischgebiete allenfalls abschnittsweise<br />
zu Wohnzwecken genutzt und stehen in quantitativem Verhältnis deutlich ausgewogen den<br />
gewerblichen und sonstige mischgebietstypischen Nutzungen, wie Geschäfts- und Bürogebäude<br />
oder Betriebe des Beherbergungsgewerbes, wahrnehmbar gegenüber.<br />
Für die weitergehende, künftige städtebauliche Entwicklung der Mischgebietsflächen wird daher<br />
auch ausschlaggebend sein, welcher Nutzung die noch nennenswerten Baulücken von<br />
den jeweiligen Eigentümern zugetragen werden, so dass deren mögliche Bebauung mit ge-<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
Vorentwurf<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 24<br />
werblichen Nutzungen oder auch Wohnnutzungen für den weiteren Vollzug des <strong>Bebauungsplan</strong>es<br />
zur erforderlichen Durchmischung von Wohnnutzung und nicht wesentlich störendem<br />
Gewerbe beitragen muss. Fehlte es künftig an der für ein Mischgebiet erforderlichen Durchmischung,<br />
würde das Gebiet, so wäre zu vermuten, in ein Wohngebiet "umkippen" mit der Folge,<br />
dass sich die Festsetzung der Mischgebiete dann als funktionslos erweisen würde. Gleiches<br />
wäre gegeben, wenn aufgrund der faktischen Wohnnutzung in den festgesetzten Mischgebieten<br />
bereits eine Quote erreicht wäre, die eine Durchmischung nicht mehr feststellen ließe, diese<br />
von der Plangeberin auch nicht angestrebt würde oder eine solche im Hinblick auf die<br />
vorhandene Bebauung faktisch nicht zu erreichen wäre ("Etikettenschwindel“, vgl. VGH Baden-Württemberg,<br />
Urt. v. 17.05.2013 – 8 S 313/11 –, juris). Aufgrund der aber faktisch im<br />
Plangebiet anzutreffenden Verhältnisse kann die planende Kommune es als sicher voraussehen,<br />
dass sich eine Mischung auch künftig einstellt und ungeachtet möglicher neuer Wohnbauvorhaben<br />
faktisch zu halten ist. Indizien, nach denen eine "Entmischung“ der Gebiete in<br />
absehbarer Zeit zu erwarten wäre, sind aus der Sicht der Plangeberein zurzeit nicht anzunehmen.<br />
Nicht zuletzt ist es vordergründiger Planungswille der <strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong>, mit der Festsetzung<br />
neuer Mischgebiete das gesetzlich vorgesehene gleichberechtigte Miteinander von Wohnen<br />
und Gewerbe zu fördern, um beispielsweise eigentümergeführten Gewerbebetrieben hier eine<br />
Möglichkeit zur Neuansiedlung oder Geschäftsübernahme zu bieten, ehemaligen Geschäftsinhabern<br />
bei Erreichen des Ruhestandes eine weitergehende Wohnnutzung zum Eigenbedarf<br />
einzuräumen oder auch eine allgemeine Wohnnutzung in erreichbarer Nähe des Arbeitsplatzes<br />
zu ermöglichen.<br />
Aus städtebaulicher Sicht soll zudem auch eine "Pufferzone“ zwischen den unterschiedlichen<br />
Nutzungen im Osten (Gewerbeareal "Leuschnerpark“ und angrenzendes ehemaliges "Zeitfrachtgelände“)<br />
sowie der übrigen Wohnbebauung südwestlich der Daniel-Müller-Straße und<br />
der Straße "Ostend“ geschaffen werden. Insbesondere das durch nahezu ausschließlich<br />
Wohnnutzung geprägte Areal zwischen Wilhelm-Leuschner-Straße, Daniel-Müller-Straße und<br />
der Straße "Ostend“ ließe die Nachbarschaft zu einem Gewerbegebiet nicht zu.<br />
Im Sinne des § 1 Abs. 5 BauNVO sind folgende nach § 6 Abs. 2 BauNVO zulässigen Nutzungen<br />
aus städtebaulichen Gründen nicht Bestandteil des <strong>Bebauungsplan</strong>es:<br />
Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten<br />
Im Sinne des § 1 Abs. 6 BauNVO sind die nach § 6 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen<br />
Nutzungen aus städtebaulichen Gründen ebenfalls nicht Bestandteil des <strong>Bebauungsplan</strong>es.<br />
Die Unterscheidung zwischen MI 1 und MI2 wurde vor allem aufgrund der vorhandenen Bauweise<br />
getroffen und orientiert sich am Bestand.<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
Vorentwurf<br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 25<br />
Besonderes Wohngebiet (WB):<br />
Für den südöstlichen Teilbereich des Plangebietes wird ein "Besonderes Wohngebiet“ (WB)<br />
festgesetzt. Dabei kann das WB-Gebiet in zwei Teilbereiche mit unterschiedlicher Dominanz<br />
der Nutzungen unterteilt werden.<br />
Im nördlichen Teilbereich des WB Gebietes hat sich vormals ein landwirtschaftlicher Betrieb<br />
mit dazu gehörender Betreiberwohnung befunden. Nach der Betriebsaufgabe kam es zu einer<br />
Umnutzung und Bebauung des Grundstücks mit Mehrfamilienhäusern. Heute besitzt der Bereich<br />
den Charakter eines allgemeinen Wohngebietes mit verdichteter Bebauung.<br />
Im Süden der als "besonderes Wohngebiet“ ausgewiesenen Fläche (Flurstück <strong>Nr</strong>. 458/27)<br />
befindet sich seit dem Jahr 1952 und damit nun mehr als 60 Jahren das Firmengelände der<br />
Firma Sallmann. Die als Bauunternehmen und im Tief- und Straßenbau tätig ist und ihr<br />
Grundstück als Lager und Umschlagplatz nutzt. Vor allem in den Stoßzeiten kommt es hier zu<br />
erhöhtem LKW Verkehr.<br />
Abbildung 15, 16, 17 und 18 Wohnbebauung (oben), Grundstück der Firma Sallmann (unten)<br />
Auf dem Grundstück ist heute noch an nachweislich genehmigten Gebäuden vorhanden:<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
Vorentwurf<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 26<br />
-Ein Mehrfamilienhaus (im Erdgeschoss Büronutzungen) mit Anbau einschl. Aufstockung,<br />
-eine Garage mit Bürogebäude und Holzhalle,<br />
-eine Lagerhalle die heute als Aufenthaltsraum/Sozialraum genutzt wird einschl. Aufstockung,<br />
-eine Tankanlage sowie<br />
-zwei Garagen die heute als Lager genutzt werden.<br />
Außerdem befindet sich auf dem Gelände eine mobile Siebanlage zum Sieben und Umschlag<br />
von Bodenaushub an dem derzeitigen Standort, so dass in diesem Teilbereich die gewerbliche<br />
Nutzung dominiert.<br />
Die erklärte Absicht der Plangeberin in diesem Bereich ist die langfristige Entwicklung eines<br />
Wohngebietes. Gerade in Hinsicht der vorhandenen Dominanz der Wohnfunktion im nördlichen<br />
Teilbereich des Gebietes entspricht diese Absicht der zu erwartenden städtebaulichen<br />
Entwicklung. In Anbetracht der südlich angrenzenden Reihenhaussiedlung "Kirschberg Süd“<br />
(WA) sowie der in südöstlicher Richtung angrenzenden Ortsbebauung soll hier durch die Ausweisung<br />
als WB eine städtebaulich sinnvolle Arrondierung der Wohnbebauungsgrenze erfolgen.<br />
Dabei soll die weitere gewerbliche Nutzung durch den vorhandenen Betrieb Sallmann<br />
zunächst erhalten und planungsrechtlich gesichert werden. Beim Erlass eines <strong>Bebauungsplan</strong>s<br />
muss im Rahmen der planerischen Abwägung in diesem Fall das private Interesse am<br />
Erhalt bestehender baulicher Nutzungsrechte mit dem öffentlichen Interesse an einer städtebaulichen<br />
Neuordnung des Planungsgebiets abgewogen werden. Dabei ist in die Abwägung<br />
einzustellen, dass sich der Entzug der baulichen Nutzungsmöglichkeit für den Betroffenen wie<br />
eine Teilenteignung auswirken kann und dass der Bestandsschutz daher ein den von GG Art<br />
14 Abs. 3 erfassten Fällen vergleichbares Gewicht zukommt. (BVerfG, Kammerbeschluss vom<br />
22. Februar 1999 – 1 BvR 565/91 –, juris)<br />
Zu beachten ist hier, dass von dem Betrieb, vor allem dem Lkw Verkehr, dem Be- und Entladen<br />
und insbesondere der mobilen Siebanlage störende Lärm-, Staub- und Geruchsbelästigungen<br />
zu erwarten sind. Eine mit diesem Immisionswerten unverträgliche<br />
Gebietsausweisung kommt daher einer faktischen Enteignung gleich und entspricht nicht dem<br />
Willen der Plangeberin. Ein vom Grundstückseigentümer in Auftrag gegebenes Gutachten<br />
(TÜV Süd Industrie Service, Technischer Bericht <strong>Nr</strong>. TB_1998901: "Geräuschprognose zum<br />
geänderten Betrieb einer Anlage zur Zwischenlagerung, zur Behandlung und zum Umschlag<br />
von Bauschutt und anderen Materialien der Fa. Markus Sallmann, Bauunternehmen, Tief- und<br />
Straßenbau am Standort 64347 <strong>Griesheim</strong>“) belegt, dass die Immissionsrichtwerte für die angrenzenden<br />
Mischgebiete (MI) im Norden in allen Messpunkten eingehalten werden können.<br />
Im Fall der zulässigen Immissionsrichtwerte für die südlich und östlich angrenzenden allgemeinen<br />
Wohngebiete kann festgestellt werden, das die maximalen Grenzwerte zwar erreicht<br />
aber nicht überschritten werden. Damit sind keine schädlichen Lärmbelästigungen für die Umgebung<br />
zu erwarten sind.<br />
Die Zumutbarkeit des Lärms für Wohnnutzungen in WB-Gebieten richtet sich hingegen nach<br />
den Umständen des Einzelfalls. (BVerwG, Beschl. v. 24.01.1992 – 4 B 228.01). Dabei kann<br />
sich die Zumutbarkeitsschwelle ggf. durchaus der eines Mischgebietes annähern (VGH BW,<br />
Urt. V. 26.06.2002 – 10 S 1559/01). In Bereichen, in denen Gebiete von unterschiedlicher<br />
Qualität und unterschiedlicher Schutzwürdigkeit zusammentreffen, ist die Grundstücksnutzung<br />
mit einer gegenseitigen Pflicht zur Rücksichtnahme belastet, die unter anderem dazu führt,<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
Vorentwurf<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 27<br />
dass der Belästigte Nachteile hinnehmen muss, die er außerhalb eines derartigen Grenzbereiches<br />
nicht hinzunehmen brauchte. Dabei können situationsbedingte Umstände die Pflicht zur<br />
gegenseitigen Rücksichtnahme mindern und zu einer erhöhten Hinnahme von sonst nicht<br />
(mehr) zumutbaren Beeinträchtigungen führen. Angesichts der Belastung der Grundstücksnutzung<br />
mit einer gegenseitigen Pflicht zur Rücksichtnahme ist eine Art "Zwischenwert" zu<br />
bilden, der zwischen den Immissionsrichtwerten liegt, die für benachbarte Gebiete unterschiedlicher<br />
Nutzung und damit unterschiedlicher Schutzwürdigkeit - bei jeweils isolierter Betrachtung<br />
- vorgegeben sind. (VG Arnsberg, Urteil vom 06. Dezember 2012 – 7 K 218/11 –,<br />
juris). Somit kann abschließend von einer immissionsrechtlichen Zulässigkeit der gewerblichen<br />
Nutzung auf dem Grundstück Sallmann ausgegangen werden.<br />
Die Zweckbestimmung von WB-Gebieten liegt nach § 4 a Abs. 1 Satz 2 BauNVO darin, dass<br />
sie "vorwiegend dem Wohnen“ dienen; sie dienen aber "auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben<br />
und sonstigen Anlagen im Sinne der Absätze 2 und 3, soweit diese Betriebe und<br />
Anlagen nach der besonderen Eigenart des Gebietes mit der Wohnnutzung vereinbar sind“<br />
Grundvoraussetzung für die Ausweisung eines WB-Gebietes ist, dass es sich um ein "überwiegend<br />
bebautes Gebiet“ handelt. Dieses Merkmal ist nicht anders zu verstehen als in § 1<br />
Abs. 10 BauNVO. Hierzu hat das BVerwG ausgeführt, dass eine gesamträumliche Betrachtung<br />
des beplanten Gebietes maßgebend ist und dass es nur auf ein "Überwiegen“ der Bebauung<br />
ankommt. (BVerwG, Beschl. v. 06.03.2002 – BN 11.02.) Es müssen daher nicht alle<br />
Grundstücke im Bereich des vorgesehenen WB-Gebiets bebaut sein; auch kommt es nicht so<br />
sehr auf die Dichte der Bebauung auf den einzelnen Grundstücken an, sondern darauf, dass<br />
jedenfalls die Zahl der bebauten Grundstücke überwiegt. (OVG NRW, Urt. V. 07.09.2001 – 7 a<br />
D 111/99.NE). Der als WB vorgesehene Bereich muss ferner nach seiner vorhandenen Nutzungsstruktur<br />
"eine besondere Eigenart aufweisen“, nämlich dass neben Wohnungen auch<br />
Nutzungen nach § 4a Abs. 2 <strong>Nr</strong>n. 2 bis 5 BauNVO vorhanden sind. Dabei reicht es aus, dass<br />
jedenfalls einzelne dieser Nutzungen vorhanden sind. Die Ausweisung als WB-Gebiet kann<br />
schließlich nur dann erfolgen, wenn "die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden<br />
soll“. Dieses primäre Planziel entspricht somit der Absicht der Planträgerin. Die gebotene Förderung<br />
der Wohnnutzung schließt es nicht aus, dass mit einer WB-Ausweisung auch die Entwicklung<br />
anderer – wohnfremder – Nutzungen gefördert werden soll, in diesem Fall die<br />
gewerbliche Nutzung durch die Firma Sallmann. Die darf jedoch nicht vorrangiges Ziel sein.<br />
(OVG NRW, Urt. V. 10.10.1997 – 7 a D. 104/95.NE). Auch müssen alle im WB-Gebiet zuzulassenden<br />
wohnfremden Nutzungen nach der besonderen Eigenart des Gebietes mit der<br />
Wohnnutzung vereinbar sein - dass es sich dabei um "nicht wesentlich störendes“ Gewerbe<br />
handeln muss, gibt § 4 a BauNVO indes nicht vor.<br />
Um die zukünftige Entwicklung im Sinne der Plangeberin zu steuern und unerwünschte Nutzungen<br />
auszuschließen sind nach § 1 Abs. 5 BauNVO die nach § 4a Abs. 2 <strong>Nr</strong>. 5 BauNVO<br />
zulässigen Nutzungen (Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche<br />
Zwecke) nicht Bestandteil des <strong>Bebauungsplan</strong>es. Weiter sind im Sinne des § 1 Abs. 6<br />
BauNVO sind die nach § 4a Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen ebenfalls<br />
nicht Bestandteil des <strong>Bebauungsplan</strong>es.<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
Vorentwurf<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 28<br />
4.1.2 Maß der baulichen Nutzung<br />
Das Maß der baulichen Nutzung wird beschrieben durch Festsetzung der zulässigen Grundflächenzahl<br />
(GRZ), der Baumassenzahl (BMZ), der Zahl der Vollgeschosse, sowie der Gebäudehöhen,<br />
in diesem Fall spezifiziert durch Bestimmung der Obergrenzen für die<br />
Traufwandhöhe (TWH) und der Oberkante (OK) baulicher Anlagen. Die festgesetzten Werte<br />
auf der Nutzungsschablone gelten einheitlich für den jeweiligen Teilgeltungsbereich und orientieren<br />
sich an den Vorgaben des vorhandenen Bestandes, soweit diese mit den Absichten der<br />
Plangeberin vereinbar sind.<br />
Die zulässige Grundflächenzahl GRZ entspricht der Verhältniszahl zwischen bebaubarer<br />
Grundfläche zur maßgeblichen Grundstücksfläche.<br />
Die zulässige Obergrenze der GRZ darf durch die Grundflächen baulicher Anlagen im Sinne<br />
des § 19 Abs. 4 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) bis zu einer Grundflächenzahl von<br />
GRZ = 0,9 überschritten werden um den Anforderungen für Nebenanlagen gerecht zu werden.<br />
Die Baumassenzahl BMZ, gibt an, wie viel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Fläche<br />
eines Baugrundstücks zulässig oder vorhanden sind. Unter Baumasse versteht man alles vom<br />
Fußboden des untersten Vollgeschosses (in der Regel der Keller) bis zur Decke des obersten<br />
Vollgeschosses.<br />
Vollgeschosse:<br />
Als Vollgeschosse gelten Geschosse,<br />
die nach landesrechtlichen Vorschriften<br />
(Hessische Bauordnung) Vollgeschosse<br />
sind oder auf ihre Zahl angerechnet<br />
werden. Dach und / oder Kellergeschosse<br />
sind überdies zulässig,<br />
sofern diese nicht die Vollgeschosskriterien<br />
der HBO erfüllen ("Nicht-<br />
Vollgeschoss“). Die Festsetzung für<br />
die Zahl der Vollgeschosse orientiert<br />
sich an dem vorhandenen Bestand.<br />
Abbildung 19 Festsetzungen und Definitionen zum Maß der baulichen Nutzung (Eigene Darstellung)<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
Vorentwurf<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 29<br />
Zur Bestimmung der zulässigen Obergrenzen für die äußere Kubatur baulicher Anlagen erfolgt<br />
die Festsetzung der Traufwandhöhe TWH und der Oberkante baulicher Anlagen OK. Die TWH<br />
wird bestimmt als Maß zwischen Bezugspunkt und dem Durchstoßpunkt der verlängerten Gebäudeaußenwand<br />
durch die Oberkante der Tragkonstruktion (Definition gemäß Hessischer<br />
Bauordnung HBO). Die Höhenmaße der TWH beziehen sich analog der Vollgeschossdefinition<br />
aus der Hessischen Bauordnung (HBO) 2011 auf die Oberkante der Tragkonstruktion, nicht<br />
etwa auf die Oberkante der Dachhaut. Die Oberkante baulicher Anlagen wird definiert als das<br />
Senkrecht auf der Straßenseite gemessene Maß von der Bezugshöhe bis zur Oberkante der<br />
gesamten Dachkonstruktion.<br />
Die Ermittlung der TWH und OK hat jeweils in der der Erschließungsfläche ausgerichteten<br />
Gebäudemitte zu erfolgen. Als Bezugspunkt für Höhenfestsetzungen wird die Oberkante der<br />
anbaufähigen und für die jeweilige Erschließung des Gebäudes maßgebliche öffentliche Verkehrsfläche<br />
in Fahrbahnmitte, gemessen senkrecht vor Gebäudemitte festgelegt. Eine angemessene<br />
Festsetzung der maximal zulässigen Traufwand- und Oberkantenhöhe<br />
gewährleistet, dass die äußere Kubatur der Gebäude ein verträgliches Maß nicht überschreitet.<br />
Die zulässigen Gebäudekubaturen greifen damit das städtebauliche Erscheinungsbild der<br />
Umgebungsbebauung angemessen auf.<br />
Abbildung 20 Definition des Bezugspunktes für Höhenfestsetzungen<br />
hier: Auf die Oberkante der Tragkonsturktion – gemäß rechter Darstellung<br />
Quelle: eigene Darstellung<br />
Für die Bestimmung des Bezugspunktes für Höhenfestsetzungen der Teilbereiche GE 1 und<br />
GE 2 gilt:<br />
- Als Bezugspunkt für Höhenfestsetzungen gilt die für den jeweiligen Teilbereich angegebene<br />
und zeichnerisch festgesetzte, im Planteil verortete Oberkante der Verkehrsfläche<br />
in Fahrbahnmitte:<br />
- GE 1 -> B 1 (nordöstliche Teile der Grundstücke 481/7 tw., 485/4 tw., 4/1 tw.)<br />
- GE 1 -> B 2 (Grundstücke 4/11, 4/16, 5/1)<br />
- GE 2 -> B 3 (Grundstücke 4/13, 4/12, 4/1 südlicher Abschnitt)<br />
- GE 2 -> B 4 (südwestliche Teile der Grundstücke 4/1 tw., 485/4 tw.)<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
Vorentwurf<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 30<br />
Für alle übrigen Teilbereiche gilt:<br />
- Als Bezugspunkt für die Festsetzung der zulässigen Höhe baulicher Anlagen gilt die<br />
Oberkante der anbaufähigen Verkehrsfläche in Fahrbahnmitte, gemessen senkrecht<br />
vor Gebäudemitte.<br />
Die zulässige Höhe baulicher Anlagen darf durch Anlagen oder Bauteile der technischen Gebäudeausrüstung<br />
und Oberlichter um bis zu 3,00 m überschritten werden, sofern diese einen<br />
Abstand zur Gebäudeaußenkante in dem Maße einhalten, wie sie selbst hoch sind.<br />
4.1.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen<br />
Die Bauweise regelt das Verhältnis eines Gebäudes zu den seitlichen Grundstücksgrenzen.<br />
Danach gibt es zwei grundsätzliche Varianten: die offene und die geschlossene Bauweise. In<br />
der offenen Bauweise werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand errichtet, in der geschlossenen<br />
Bauweise werden sie ohne seitlichen Grenzabstand errichtet. Eine Mischform<br />
aus den beiden Bauweisen ist die abweichende Bauweise. Diese wird festgesetzt um beispielsweise<br />
eine einseitige Grenzbebauung zu erzielen. Die bauliche Nutzung wird ferner<br />
durch die Festsetzung überbaubarer Grundstücksflächen (sog. "Baufenster“) ausreichend bestimmt.<br />
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind im Planteil zeichnerisch durch Baugrenzen<br />
bestimmt.<br />
Die Bauweise wurde entsprechend der vorhandenen Gebäudestruktur für die Teilbereiche WB<br />
und MI 1 mit offener Bauweise festgesetzt.<br />
Für die Teilbereiche MI 2, GE 1 und GE 2 gilt die abweichende Bauweise. Aufgrund der vorhandenen<br />
baulichen Anlagen sind Gebäudelängen über 50 Meter sowie eine einseitige<br />
Grenzbebauung zulässig.<br />
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch die Baugrenzen festgesetzt.<br />
Baugrenzen können gemäß § 23 (3) BauNVO durch Bauteile geringfügig, d. h. bis zu einer<br />
Tiefe von 3,00 m, überschritten werden, sofern diese im Einzelnen nicht breiter als 10,00 m<br />
sind. Eine Überschreitung durch Dachüberstände über die festgesetzte Baugrenze hinaus ist<br />
zulässig. Werbeanlagen, Laderampen, Treppenanlagen einschließlich der dazugehörigen<br />
Überdachung, Podeste, Terrassen, Balkone, Stützmauern zur Abfangung von<br />
Geländeversprüngen, Brücken sowie Oberflächenbefestigungen (z. B. Asphalt- oder Pflasterbeläge)<br />
sind auch außerhalb der überbaubaren Flächen zulässig.<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
Vorentwurf<br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 31<br />
4.1.4. Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen<br />
Für das Plangebiet werden neben den allgemein gültigen Maßgaben der BauNVO und der<br />
HBO weitere spezifische Festsetzungen getroffen. Danach sind auch folgende bauliche Anlagen<br />
außerhalb der überbaubaren Flächen zulässig:<br />
Stellplätze, auch überdachte Stellplätze (Carports) sowie Garagen; Nebenanlagen i. S. d. § 14<br />
Abs. 1 BauNVO sowie ausschließlich gewerblich genutzte Lagerhallen / Lagerplätze und Nebengebäude<br />
(auch innerhalb MI); der Versorgung des Gebietes dienende Nebenanlagen i. S.<br />
d. § 14 Abs. 2 BauNVO; freistehende selbstständige Werbeanlagen an der Stätte der Leistung<br />
sowie fliegende Bauten.<br />
4.2 Auf Landesrecht beruhenden Regelungen in den <strong>Bebauungsplan</strong><br />
4.2.1. Äußere Gestaltung baulicher Anlagen<br />
Neben den vorgenannten planungsrechtlichen Festsetzungen wurden ergänzende bauordnungsrechtliche<br />
Festsetzungen zur Gestaltung der Gebäude und sonstigen baulichen Anlagen<br />
sowie der Freiflächen im Sinne § 81 der Hessischen Bauordnung (HBO) aufgenommen.<br />
Dabei ist bei der Gestaltung der Gebäudefassaden die Verwendung von leuchtenden (grellen)<br />
oder fluoreszierenden Farbtönen ist unzulässig. Elemente zur Sonnenenergienutzung (z. B.<br />
Solar- oder Photovoltaikelemente) an den Gebäudefassaden sind zulässig. Glaselemente zur<br />
Fassadengestaltung sind ebenfalls zulässig.<br />
4.2.2. Gestaltung und Höhe von Einfriedungen<br />
Neben planungsrechtlichen und gestalterischen Festsetzungen zu Gebäuden werden auch die<br />
Zulässigkeit und die Ausgestaltung von Einfriedungen näher bestimmt. So sind Mauern als<br />
Abgrenzung der Grundstücke sind nur bis zu einer Höhe von 1,50 m über der Oberkante des<br />
anstehenden Geländes zulässig. Notwendige Stützmauern zur Abfangung von<br />
Geländeversprüngen sind hiervon ausgenommen. Des Weiteren wurde eine Festsetzung über<br />
die Ausgestaltung von Zäunen als Einfriedung erlassen. Diese sind ausschließlich aus Metall<br />
(z. B. Stabgitter-, Maschendrahtzäune) oder Holz (z. B. Staketenzaun) zulässig und dürfen<br />
eine Bauhöhe von 2,50 m über Geländeoberfläche nicht überschreiten. Bei Zäunen entlang<br />
der straßenzugewandten Grundstücksseite gilt als maßgebliche Geländeoberfläche die Oberkante<br />
der anbaufähigen Verkehrsfläche. Aus naturschutzfachlichen Gründen ist bei der Anlage<br />
von Zäunen zu beachten, dass grundsätzlich ein Bodenabstand zwischen der Zaununterkante<br />
und dem anstehenden Gelände von 10 cm einzuhalten ist, um den ungestörten Wechsel von<br />
Kleintieren zu gewährleisten. Mit der Gestaltungsfestsetzung über die Einfriedungen soll in<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
Vorentwurf<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 32<br />
erster Linie auch sichergestellt werden, dass geschlossene Ansichtsflächen vermieden werden,<br />
so dass entlang des öffentlichen Verkehrsweges nicht der Eindruck eines "Korridors“ entsteht.<br />
Nicht zuletzt sind Heckenpflanzungen zur Einfriedung zulässig. Einfriedungen als<br />
geschnittene Hecken sind ausschließlich aus einheimischen, standortgerechten Gehölzarten,<br />
z. B. gemäß der nachstehenden Artenliste (Hinweise Teil C, Ziffer 4) zulässig. In dem Zusammenhang<br />
wurde die Verwendung von Thuja- oder Chamaecyparis-Hecken sowie Nadelgehölzen<br />
für unzulässig erklärt.<br />
4.2.3. Nutzung, Gestaltung und Bepflanzung der Grundstücksfreiflächen<br />
Befestigte sowie vollständig versiegelte Flächen sind auf das erforderliche Mindestmaß zu<br />
beschränken. Sofern eine Gefährdung für Grundwasser und Fließgewässer durch schädliche<br />
Einträge ausgeschlossen ist, sind Oberflächenbeläge wasserdurchlässig auszubilden (z.B.<br />
Breitfugenpflaster, Rasengittersteine etc.) Vordergründiges Ziel dieser Festsetzung soll sein,<br />
Abwasseranlagen (Kanäle und Kläranlage) sowie auch die Vorfluter nicht mit zusätzlichem<br />
Niederschlagswasser zu be- oder überlasten. Ferner soll den naturschutzfachlichen Belangen<br />
entsprochen werden und auch im Sinne des lokalen Kleinklimas ein Aufheizen von Flächen<br />
entgegen getreten werden.<br />
4.2.4. Örtliche Bauvorschriften über die Beschränkung von Werbeanlagen<br />
Werbung will gesehen werden. Dabei nimmt sie auf das architektonische, städtebauliche oder<br />
naturgeprägte Erscheinungsbild ihrer Umgebung unmittelbar Einfluss. Das Ringen um die<br />
Aufmerksamkeit der potentiellen Kunden bei ständig steigender räumlicher Konkurrenz und<br />
die so zunehmende optische Kommerzialisierung des öffentlichen Straßenraums führen auch<br />
in der <strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong> zu Auswirkungen auf das <strong>Stadt</strong>bild. Insbesondere auch im Bereich des<br />
Nordrings und der Wilhelm-Leuschner-Straße sind zahlreiche Werbeanlagen im privaten<br />
Grundstücksbereich vorhanden, so dass aus städtebaulicher Sicht für künftige Vorhaben hier<br />
ein gewisser Regelungsbedarf zu erkennen ist. Daher wurden in den Festsetzungsgehalt einige<br />
Bestimmungen hinsichtlich der Zulässigkeit von Werbeanlagen aufgenommen. Danach<br />
sind Werbeanlagen im Sinne des § 1 Abs. 9 i. V. m. § 1 Abs. 5 BauNVO ausschließlich an der<br />
Stätte der Leistung zulässig. Weiter sind ausschließlich selbstleuchtende oder angestrahlte<br />
Werbeanlagen zulässig. Unzulässig sind blinkende Werbeanlagen sowie Laufschriften. Städtebauliches<br />
Ziel der Festsetzungen des <strong>Bebauungsplan</strong>es ist daher, die Erhaltung der <strong>Stadt</strong>bildqualität<br />
zu sichern, da sich der Plangeltungsbereich an einer der bedeutsamsten<br />
Hauptausfall bzw. Hauptverkehrsstraßen der <strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong> befindet, mit Übergang in den<br />
Außenbereich.<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
Vorentwurf<br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 33<br />
4.2.5. Verwenden von Niederschlagswasser<br />
Den Vorgaben des § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG) folgend wird festgelegt,<br />
dass anfallendes, nicht behandlungsbedürftiges Niederschlagswasser innerhalb der privaten<br />
Grundstücke zu verwerten ist, wenn wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht<br />
entgegenstehen. Eine Ermächtigungsgrundlage hierzu bietet das HWG. Dabei ist zu beachten,<br />
dass für die Anlage von Anlagen zur Niederschlagswasserversickerung eine wasserrechtliche<br />
Erlaubnis grundsätzlich für alle Grundstücke notwendig ist und die Verwertung des<br />
Niederschlagswassers nur dann durch die geeigneten Anlagen erfolgen kann, sofern die Versickerung<br />
schadlos ist. Schadlos bedeutet, dass diese hydraulisch möglich ist und dass keine<br />
Schadstoffe in das Grundwasser eingetragen werden. Auf Anregung der zuständigen Unteren<br />
Wasserbehörde wird darauf hingewiesen, dass bei der Verwendung von Niederschlagswasser<br />
die Vorgaben der Trinkwasserverordnung zu beachten sind.<br />
In diesem Zusammenhang wird textlich darauf hingewiesen, dass beim Einsatz eines Zisternensystems<br />
dieses auftriebssicher herzustellen ist. Auf Hinweis der Unteren Wasserbehörde<br />
ist beachtlich, dass für Zisternen mit einem Überlauf und Anschluss an eine Versickerungsanlage<br />
ebenfalls eine wasserrechtliche Erlaubnis der zuständigen Unteren Wasserbehörde einzuholen<br />
ist.<br />
Für die Versickerungsanlagen sind der qualitative und quantitative Nachweis der Bemessung<br />
nach DWA-Regelwerken Arbeitsblatt DWA-A 138 und dem Merkblatt DWA-M 153 zu erbringen,<br />
insbesondere der Mindestabstand von einem Meter zwischen dem tiefsten Punkt der<br />
Versickerungsanlage und dem höchsten Grundwasserstand ist einzuhalten, ein Nachweis hierüber<br />
ist zu erbringen.<br />
Abschließend wird im Textteil auch darauf hingewiesen, dass die Materialwahl z. B. der Dachflächen,<br />
aber auch der gesamten Ableitungssysteme, wie Regenrinnen, Fallrohre etc., so zu<br />
wählen ist, dass das Regenwasser nicht nachteilig beeinflusst wird und vor Ort dann auch versickert<br />
werden kann.<br />
4.3 Hinweise<br />
Auf folgende Sachbelange wird hingewiesen:<br />
• Denkmalschutz<br />
• Schutz von Versorgungsleitungen<br />
• Brand- und Katastrophenschutz<br />
• Ferner werden den künftigen Bauherren Vorschlagslisten für Neuanpflanzungen unterbreitet,<br />
die insbesondere einheimische und standortgerechte Gehölze berücksichtigen.<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
Vorentwurf<br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 34<br />
5 Auswirkungen des <strong>Bebauungsplan</strong>es<br />
5.1 Eigentumsverhältnisse und bodenordnende Maßnahmen<br />
Mit der Umsetzung des <strong>Bebauungsplan</strong>es ist keine Neuaufteilung der Grundstücke erforderlich.<br />
Eine Baulandumlegung ist daher nicht vorgesehen.<br />
5.2 Kosten der vorgesehenen städtebaulichen Maßnahmen<br />
Die <strong>Stadt</strong> als Planungsverursacherin trägt die anfallenden Kosten des Bauleitplanverfahrens<br />
als auch die üblichen Verwaltungskosten.<br />
5.3 Flächenbilanz<br />
Mit Umsetzung der Planung ergibt sich folgende Flächenbilanz (Werte im Rahmen der grafischen<br />
Ungenauigkeit ermittelt):<br />
Abbildung 21 Flächenbilanz<br />
Quelle: eigene Darstellung<br />
Gewerbegebiet (GE) 65.161 m²<br />
Mischgebiete (MI) 48.314 m²<br />
Besondere Wohngebiete (WB) 18.634 m²<br />
Öffentliche Verkehrsfläche 12.256 m²<br />
Flächen für Versorgungsanlagen 178 m²<br />
Summe Geltungsbereich 144.543 m²<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG
Begründung<br />
Vorentwurf<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Griesheim</strong><br />
<strong>Bebauungsplan</strong> <strong>Nr</strong>. <strong>112</strong> <strong>„Am</strong> <strong>Kirschberg“</strong><br />
________________________________________________________________________________________________________________________________________<br />
Fassung vom 17.12.2013 Seite 35<br />
6 Anlagen<br />
Planteil zum <strong>Bebauungsplan</strong><br />
Textteil zum <strong>Bebauungsplan</strong><br />
Anlage 1: Technischer Bericht <strong>Nr</strong>. TB_1998901: "Geräuschprognose (…) anderen Materialien<br />
der Fa. Markus Sallmann, Bauunternehmen, Tief- und Straßenbau am Standort<br />
64347 <strong>Griesheim</strong><br />
aufgestellt:<br />
Lorsch, den 17.12.2013<br />
Dipl.-Ing. Dirk Helfrich,<br />
Beratender Ingenieur IKH<br />
Dipl.-Geogr. Hanno Hotz<br />
InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG