Bebauungsplan Nr. 112 „Am Kirschberg“ - Stadt Griesheim

STADT GRIESHEIM 

Bebauungsplan Nr. 112 

"Am Kirschberg“ 

Begründung 

Vorentwurf 

17.12.2013 

INFRAPRO 

Ingenieur GmbH & Co. KG 

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www.infrapro.de

Begründung 

Stadt Griesheim 

Vorentwurf 

Bebauungsplan Nr. 112 „Am Kirschberg“ 

________________________________________________________________________________________________________________________________________ 

Fassung vom: 17.12.2013 Seite 1 

Entwurfsverfasser: 

InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG 

Hüttenfelder Straße 7 Löwenhofstraße 5 

64653 Lorsch 55116 Mainz 

Fon: 06251 - 584 783 0 

Fax: 06251 - 584 783 1 

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Inhaltsverzeichnis: 

1 ZIEL UND ZWECK DER BAULEITPLANUNG ........................................................... 3 

1.1 Anlass und Planungserfordernis ................................................................................. 3 

1.2 Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich .............................................. 5 

1.3 Städtebauliche Prägung des Geltungsbereiches und dessen Umfeld ......................... 7 

2 ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN / PLANUNGSRECHTLICHE SITUATION ........ 10 

2.1 Raumordnung und Landesplanung: Regionalplan Südhessen .................................. 10 

2.2 Vorbereitende Bauleitplanung: Flächennutzungsplan ............................................... 11 

2.3 Verbindliche Bauleitplanung: rechtskräftiger Bebauungsplan .................................... 13 

2.4 Aufstellungsverfahren ............................................................................................... 14 

2.4.1 Verfahrenswahl ......................................................................................................... 14 

2.4.2 Verfahrensdurchführung ........................................................................................... 14 

2.4.3 Darstellung abwägungsrelevanter Anpassungen des Planinhaltes ........................... 15 

3 FACHPLANUNG UND SONSTIGE PLANGRUNDLAGEN ...................................... 15 

3.1 Erschließungsanlage ................................................................................................ 15 

3.1.1 Verkehrsanlagen ...................................................................................................... 15 

3.1.2 Technische Erschließung .......................................................................................... 16 

3.2 Umweltschützende Belange ..................................................................................... 16 

3.2.1 Artenschutz............................................................................................................... 16 

3.2.2 Bodenschutz ............................................................................................................. 16 

3.2.3 Altlasten .................................................................................................................... 17 

3.2.4 Denkmalschutz ......................................................................................................... 17 

3.2.5 Immissionsschutz ..................................................................................................... 17 

3.2.6 Energiewende und Klimaschutz ................................................................................ 18 

4 BEGRÜNDUNG DER FESTSETZUNGEN UND SONSTIGEN PLANINHALTE ....... 19 

4.1 Planungsrechtliche Festsetzungen ........................................................................... 20 

4.1.1 Art der baulichen Nutzung ........................................................................................ 20 

4.1.2 Maß der baulichen Nutzung ...................................................................................... 28 

4.1.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen ............................................................ 30 

4.1.4. Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen .................................................................. 31 

InfraPro Ingenieur GmbH & Co. KG

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Fassung vom 17.12.2013 Seite 2 

4.2 Auf Landesrecht beruhenden Regelungen in den Bebauungsplan ............................ 31 

4.2.1. Äußere Gestaltung baulicher Anlagen ...................................................................... 31 

4.2.2. Gestaltung und Höhe von Einfriedungen .................................................................. 31 

4.2.3. Nutzung, Gestaltung und Bepflanzung der Grundstücksfreiflächen .......................... 32 

4.2.4. Örtliche Bauvorschriften über die Beschränkung von Werbeanlagen ........................ 32 

4.2.5. Verwenden von Niederschlagswasser ...................................................................... 33 

4.3 Hinweise ................................................................................................................... 33 

5 AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES ..................................................... 34 

5.1 Eigentumsverhältnisse und bodenordnende Maßnahmen ........................................ 34 

5.2 Kosten der vorgesehenen städtebaulichen Maßnahmen .......................................... 34 

5.3 Flächenbilanz ........................................................................................................... 34 

6 ANLAGEN ................................................................................................................ 35 

Übersichtsplan: 


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1 Ziel und Zweck der Bauleitplanung 

1.1 Anlass und Planungserfordernis 

Im Laufe der Jahre hat sich im äußersten Nordosten der Stadt Griesheim, in dem Bereich zwischen 

Wilhelm-Leuschner-Straße, Waldfläche und Bundesautobahn 67 eine Gemengelage 

aus unterschiedlichen Nutzungsarten entwickelt. Infolge dieser Gemengelage kam es in der 

Vergangenheit zu zunehmenden Nutzungskonflikten zwischen faktischen Wohn-, Büro und 

Gewerbenutzungen. Dabei stellten sich die Nutzungskonflikte vor allem in Form von Lärmbelästigungen 

zwischen den Wohnnutzungen auf der einen und Gewerbenutzungen auf der anderen 

Seite dar. Gründe hierfür sind zum einen das Fehlen von qualifizierten 

Bebauungsplänen die das Baugeschehen detailliert steuern. Zum anderen ist es der stetige 

Wandel der Betriebs- und Nutzungsstruktur wie der Generationswechsel auf Inhaberebene, 

Betriebsaufgaben oder Umnutzungen. 

Bis auf den zentralen Bereich zwischen den Straßen Kirschberg, Daniel-Müller-Straße, Ostend 

und Goethestraße (Bebauungsplan "Hinter dem Kirschberg") existieren für den Großteil des 

besagten Gebietes keine Bebauungspläne. Für die Teilbereiche westlich und östlich des gültigen 

Bebauungsplanes wurde folglich in der Vergangenheit die Zulässigkeit von Vorhaben 

nach § 34 BauGB und damit nach der Eigenart der näheren Umgebung beurteilt. Die unmittelbaren 

gesetzesabhängigen Genehmigungstatbestände des § 34 BauGB stellen in der Praxis 

aber einen Kompromiss zwischen dem Prinzip der Planmäßigkeit, nach dem die bauliche und 

sonstige Nutzung des Grundstücke grundsätzlich durch Bauleitpläne vorzubereiten und zu 

leiten ist (§ 1 Abs.1 BauGB), und dem verfassungsrechtlichen Grundsatz der Baufreiheit dar. 

Folglich kann trotz des Grundsatzes der Planmäßigkeit nicht davon ausgegangen werden, 

dass das gesamte Plangeschehen durch die gemeindliche Bauleitplanung erfasst und abgedeckt 

worden ist. Das Vorhandensein dieser sehr unscharfen Maßstäbe des § 34 BauGB hat 

so sukzessive zu einem entstehen der Gemengelage aus Wohn-, Büro und Gewerbenutzungen 

geführt, die in der Summe letztendlich den Charakter des Baugebietes verändert haben 

und dem Gebot des "sich einfügens“ und der "Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse“ 

zuwider läuft. 

Aber auch im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes "Hinter dem Kirschberg“ 

haben sich zum Teil illegale Nutzungsänderungen ereignet. Die Flächen in dem Plangebiet 

sind ausschließlich als Gewerbeflächen nach § 8 BauNVO ausgewiesen. Tatsächlich wurden 

im Sinne des § 8 Abs.3 Satz 1 BauNVO in Gewerbegebieten ausnahmsweise zulässige Wohnungen 

für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber /-leiter zweckentbunden 

und als eigenständige Wohneinheiten ohne Bezug zu den gewerblichen Nutzungen 

weitervermietet, erweitert oder umgenutzt. Zudem entsprechen die Inhalte des Bebauungsplanes 

"Hinter dem Kirschberg“ nicht mehr den heutigen Zielvorstellungen der Stadt Griesheim. 

Zusätzlich sind im Flächennutzungsplan der Stadt Griesheim die bereits erwähnten Flächen 

als "Flächen für Gewerbe“ (GE) dargestellt. Aufgrund dieser Umnutzungen können die Vorga- 


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ben für Gewerbegebiete nicht mehr eingehalten werden und stehen dem Flächennutzungsplan 

somit entgegen. 

Aus der dargestellten Sachlage, der daraus abgeleiteten Regelungserfordernis und dem erklärten 

Regelungswillen der Plangeberin ergeben sich Anlass und Planerfordernis zu einer 

umfassenden Überplanung des Gebietes, denn die Gemeinden haben Bauleitpläne aufzustellen, 

sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Dies 

gilt für die Planung insgesamt und für jede ihrer Festsetzungen. Was im Sinne des § 1 Abs. 3 

BauGB erforderlich ist, bemisst sich an den städtebaulichen Zielen. Welche städtebaulichen 

Ziele sich eine Gemeinde hierbei setzt, liegt grundsätzlich in ihrem planerischen Ermessen. 

Der Gesetzgeber ermächtigt sie, diejenige "Städtebaupolitik“ zu betreiben, die ihren städtebaulichen 

Ordnungsvorstellungen entspricht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 14.08.1995 - 4 NB 

21.95 -Buchholz 406.11 § 1 BauGB Nr. 86; Urteil vom 26.03.2009 - 4 C 21.07 -BVerwGE 133, 

310). Eine Planung ist dann gerechtfertigt, wenn sie nach dem städtebaulichen Konzept "vernünftigerweise“ 

geboten erscheint (Senatsurteil vom 30.04.2004 - 8 S 8374/03 - BRS 67 Nr. 

26). Die Gemeinde besitzt insoweit ein sehr weites planerisches Ermessen (BVerwG, Beschluss 

vom 14.08.1995 - 4 NB 21.95 - juris). Dieser Spielraum umfasst auch die Befugnis zu 

einer Planung für einen künftigen Bedarf. Die Gemeinde kann im Vorgriff auf künftige Entwicklungen 

einer Bedarfslage gerecht werden, die sich zwar noch nicht konkret abzeichnet, aber 

bei vorausschauender Betrachtung in einem absehbaren Zeitraum erwartet werden kann. 

Mit der Entwicklung eines Gesamtkonzeptes sollen alsdann die geltenden und in Aufstellung 

befindlichen Bebauungspläne zusammengefasst und den tatsächlichen Begebenheiten angepasst 

werden. Infolge dieser Anpassung sollen, soweit möglich vormals illegale Nutzungen 

eine nachträgliche baurechtliche Legitimation erhalten. Das Ziel ist es eine geordnete städtebauliche 

Entwicklung - auch unter Berücksichtigung der bestehenden Gemengelage zu gewährleisten 

und zukünftige Nutzungskonflikte zu vermeiden. 

Konkret wurde der Geltungsbereich des rechtswirksamen Bebauungsplanes "Hinter dem 

Kirschberg“ vom 03.08.1966 und die 1. Änderung vom 24.05.2003 mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung 

vom 15.03.2012 aufgehoben und mit den Geltungsbereichen der in 

Aufstellung befindlichen Bebauungspläne "Kirschberg“ (Aufstellungsbeschluss aus 1987 und 

erneuter Aufstellungsbeschluss aus 2006) und "Gewerbegebiet Kirschberg“ (Aufstellungsbeschluss 

aus 1991 und erneuter Aufstellungsbeschluss aus 2007) in dem neuen umfassenden 

Bebauungsplan "Am Kirschberg“ zusammengefasst werden. Dabei sollen bestehende Gewerbegebiete 

(GE) planungsrechtlich gesichert, Gemengelagen fortan eventuell als Mischgebiet 

(MI) nach § 6 BauNVO sowie das südwestliche Areal um die Firma Sallmann als besonderes 

Wohngebiet (WB) nach § 4a BauNVO ausgewiesen werden. 


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1.2 Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich 

Das Plangebiet befindet sich im äußersten Nordosten der Stadt Griesheim. Im Norden grenzt 

ein großes zusammenhängendes Waldgebiet an, welches im Grunde nach das Plangebiet von 

drei Seiten (Nord, Ost und West) umschließt, im Osten verläuft die städtische Umgehungsstraße 

- der Nordring sowie die Bundesautobahn 67, die auch gleichzeitig die Stadtgrenze zu 

Darmstadt bildet. An der Grenze zwischen Griesheim und Darmstadt liegt das Darmstädter 

Kreuz, das die Bundesstraße 26 (B26) mit der Bundesautobahn 5 (BAB 5) und der Bundesautobahn 

67 (BAB 67) verbindet. Im Süden befindet sich mit der Guttenbrunnsiedlung ein größeres 

Wohngebiet das von der Guttenbrunnstraße durchschnitten wird. Das Wohngebiet wird 

durch das Plangebiet im Osten, Norden und Westen ummantelt. Die Wilhelm-Leuschner- 

Straße verläuft unterhalb des Plangebietes und der Guttenbrunnsiedlung von Ost aus Darmstadt 

kommend nach West in Richtung Griesheimer Stadtkern. Über die Wilhelm-Leuschner- 

Straße hinweg befinden sich eine große Sportanlage mit Fußball-, Tennis und Badeanlagen, 

ein mehrzeiliger Wohnhochhauskomplex und das Gewerbegebiet Flughafenstraße, welches 

das Plangebiet mit dem Gelände des August-Euler-Flugplatzes und dem amerikanischen Militärstützpunkt 

Griesheim verbindet. In östlicher Richtung erstrecken sich ebenfalls das bereits 

erwähnte Waldgebiet und ein größerer Schulgebäudekomplex, dahinter beginnt das eigentliche 

Siedlungsgebiet der Stadt Griesheim. 

Darmstädter Autobahnkreuz 

Schulgebäude 

Plangebiet 

„Am Kirschberg“ 

Gewerbegebiet 

Flughafenstraße 

Siedlungsgebiet 

Griesheim 

Sportanlage 

Flugplatz & Militärstützpunkt 

Abbildung 1 

Lage des Plangebietes 

Quelle: Google earth 

Der vorläufige räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes "Am Kirschberg“ wird nördlich 

zunächst durch die Goethestraße und weiter durch den östlich bis zur Wilhelm-Leuschner- 


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Straße im Süden verlaufenden Nordring, südlich durch die Wilhelm-Leuschner-Straße und die 

Daniel-Müller-Straße und westlich durch die Wohnbebauung der Straße Kirschberg begrenzt 

und betrifft gemäß unterer Abbildung folgende Grundstücke mit der Katasterbezeichnung Gemarkung 

Griesheim, Flur 12, Nr. 4/17, 4/18, 27/4, 27/3, 27/2, 4/13, 5/1, 4/16, 4/15, 4/11, 4712, 

4/1, 485/5, 485/4, 482/5, 482/6, 481/6, 481/7, 999, 990, 998, 997, 996, 995, 1000/2 tw., 994, 

993, 992/1, 992/2, 991, 989/1, 989/2, 988, 983/4, 985, 986, 987, 978/7, 978/6, 978/5, 978/4, 

978/3, 979, 983/2, 983/3, 952/3 tw., 458/49, 458/47, 458/37, 458/18, 458/58, 458/27, 458/46, 

458/45, 458/42, 458/14 und 948 tw. 

Abbildung 2 

Plangeltungsbereich „Am Kirschberg“ 

Quelle: Bürger GIS Landkreis Darmstadt Dieburg 


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1.3 Städtebauliche Prägung des 

Geltungsbereiches und dessen 

Umfeld 

Der eigentliche Stadtkern der rund 

28.000 Einwohner zählenden Stadt 

Griesheim befindet sich in östlicher 

Richtung zum Plangebiet. Nur noch 

dort ist das ehemalige im 12. Jahrhundertentstandene 

Haufendorf an der 

teils chaotischen Parzellierung und 

Straßenführung zu erkennen. Die 

Straßen und Grundstücksanordnung 

im östlichen Teil, der "Neustadt“ ist 

dagegen schachbrettartig. Die - das 

Abbildung 3 Wilhelm-Leuschner-Straße 

Ortsbild prägende - Wohnbebauung, 

Quelle: eigene Aufnahme 

welche bis zur Daniel-Müller-Straße an 

das südliche Plangebiet heran reicht, ist das Ein- bzw. Zweifamilienhaus in offener Bauweise, 

mit rotem, grauem oder braunen Sattel- oder Giebeldach, kleinem Garten und Einzelgarage. 

Aber auch Reihenhaussiedlungen und Geschosswohnungsbauten im Baustil der 60er (Genossenschaftsbauten) 

und 70er Jahre (Hochbauten) können im Stadtbild und vor allem an den 

Stadträndern ausgemacht werden. Ein 

städtebauliches Umfeld des Plangeltungsbereiches 

ist, aus der Natur der 

Sache heraus lediglich im Süden und 

Südwesten vorhanden. Zu allen anderen 

Seiten ist es durch Wald umgeben. 

Der Bereich zwischen Wilhelm- 

Leuschner-Straße, Flughafenstraße 

und Eulenweg im Süden des Plangebietes 

wird zunächst durch ein allgemeines 

Wohngebiet geprägt. Der Bebauungsplan 

"Im dürren Kopf“ sieht für 

Abbildung 4 Guttenbrunnsiedlung 

den nördlichen Bereich eine bis zu 16 

Quelle: eigene Aufnahme 

geschossige Bebauung in vier mehrzügigen 

Baukörpern vor. Im Kontrast dazu befindet sich im südlichen Bereich eine zweigeschossige 

Reihenhausbebauung. Östliche davon, entlang der Flughafenstraße befindet sich 

zudem ein weiteres Gewerbegebiet "An der Flughafenstraße“ für das ein rechtskräftiger Bebauungsplan 

mit der Bekanntmachung vom 11.07.1984 besteht. Die Bundesstraße B26, die 

Wilhelm-Leuschner-Straße durchquert Griesheim der Länge nach. Sie dient als verkehrstechnische 

Hauptachse der Stadt, als ÖPNV-Schiene und verbindet diese insbesondere mit Darmstadt 

auf der einen und der Pfalz auf der anderen Seite. Gleichzeitig bildet sie aber auch 

eine städtebauliche Barriere zwischen dem Plangebiet "Am Kirschberg“ und letzteren beiden 

Plangebieten im Süden. 


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Für den Bereich der Guttenbrunnsiedlung (zwischen Daniel-Müller-Straße, Wilhelm- 

Leuschner-Straße und Kirschberg) besteht ein rechtskräftiger Bebauungsplan "Guttenbrunn- 

Siedlung“ mit Bekanntmachung vom 27.07.1988, der ein allgemeines Wohngebiet mit offener 

Bauweise und maximal zwei Vollgeschossen festsetzt. Infolge der Festsetzung einer Baulinie 

befinden sich alle Gebäude in dem gleichen Abstand zur Straße und werden charakterisiert 

durch giebelständige Einzel- und Doppelhäuser mit Gärten und Garagen. Im Westen grenzen 

ebenfalls Einzelhäuser an die Straße Kirschberg an. Weiter westlich hinter den Einzelhäusern, 

in der Straße Am Felsenkeller befindet sich eine Gruppe von Reihenhäusern für die der gültige 

Bebauungsplan "Kirschberg Süd“ mit Bekanntmachung vom 03.09.1979 ebenfalls ein allgemeines 

Wohngebiet mit zwei Vollgeschossen und geschlossener Bauweise festsetzt. 

Plangebiet 

„Am 

Kirschberg“ 

„Kirschberg 

Süd“ 

„Hinter dem 

Kirschberg“ 

„Guttenbrunn 

Siedlung“ 

„Im dürren 

Kopf“ 

Abbildung 5 

Gültige Bebauungspläne & Plangebiet 

Quelle. Google earth 

Die städtebauliche Prägung des Plangeltungsbereiches stellt sich entsprechend der bestehenden 

Gemengelage sehr differenziert (von großflächigem Gewerbe über Büronutzungen bis 

hin zu kleinteiliger Wohnnutzung) dar und wird aus folgender Abbildung ersichtlich. 


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Abbildung 6 

Aktueller Bestand an Nutzungen 

Quelle: eigene Darstellung 

Der südöstliche Teil des Geltungsbereiches wird fast ausschließlich gewerblich genutzt. Die 

Erschließung erfolgt über den Nordring und die Straße Im Leuschnerpark. Hier dominieren die 

Großstrukturen mit Gewerbe und vor allem Büronutzungen in bis zu drei Vollgeschossen. 

Wohnbebauung befindet sich lediglich auf dem südwestlichen Eckgrundstück. 

Im mittleren Planbereich hat sich trotz gültigem Bebauungsplan "Hinter dem Kirschberg“ und 

einer Festsetzung als Gewerbegebiet eine eher kleinteilige Gemengelage aus Gewerbe-, Büro- 

und Wohnnutzungen etabliert. Die städtebauliche Prägung entspricht somit der eines 

Mischgebietes. Wohnnutzungen finden teilweise in drei vollgeschossigen Mehrfamilienhäusern 

ohne erkennbare Betriebszugehörigkeit, gewerbliche Nutzungen in ebenerdiger oder zweigeschossiger 

Bauweise statt. Die verkehrliche Anbindung erfolgt zum größten Teil aus Richtung 

Norden über den Nordring und die Gerhart-Hauptmann-Straße. 

Im südwestlichen Teil des Plangeltungsbereiches wird ein größerer Riegel aus mehrzeiliger 

Wohnbebauung jeweils nördlich und südlich von großflächigen Gewerbenutzungen flankiert. 

Die wohnliche Nutzung erfolgt in bis zu drei vollgeschossigen Mehrfamilienhäusern, so dass 

man für diesen Abschnitt von einer Dominanz der Wohnnutzunge sprechen kann. Auf der südlichen 

Gewerbefläche befinden sich neben produzierendem Gewerbe auch Wohnnutzungen. 

Die verkehrliche Erschießung erfolgt über die Straße Kirscherg und den Nordring bzw. die 

Wilhelm-Leuschner-Straße. 


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2 Übergeordnete Planungen / planungsrechtliche Situation 

2.1 Raumordnung und Landesplanung: Regionalplan Südhessen 

Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB besteht eine Anpassungspflicht der kommunalen Bauleitplanung an 

die Ziele der Raumordnung; die Grundsätze der Raumordnung sind sodann in der gemeindlichen 

Abwägung im Sinne des § 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen. 

Plangebiet 

Abbildung 7 

Quelle 

Regionalplan Südhessen 

Bürger GIS Landkreis 

Darmstadt-Dieburg 

Die allgemeinen Ziele der Raumordnung werden in dem mit seiner Veröffentlichung im 

Staatsanzeiger am 17.10.2011 gültigen Regionalplan Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplan 

(RPS 2010) weiter konkretisiert und festgelegt. 

Das Plangebiet ist im gültigen Regionalplan Südhessen 2010 zu einem sehr kleinen Teil westlich 

der Straße Kirschberg als "Vorranggebiet Siedlung“ und zum überwiegenden Teil als "Vorranggebiet 

Gewerbe“ ausgewiesen. 

Die regionalplanerischen Vorgaben werden daher bei der Aufstellung des Bebauungsplanes 

eingehalten, die vorliegende Bauleitplanung steht nicht im Widerspruch zu den Zielen der Regionalplanung. 

Der maximale Bedarf an Siedlungsflächenzuwachs zwischen 2002-2020 ist im Regionalplan 

Südhessen für die Gemeinde Griesheim mit 30 ha angegeben. 


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2.2 Vorbereitende Bauleitplanung: Flächennutzungsplan 

Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Griesheim vom 04.02.1992 ist die 

Fläche des Plangeltungsbereiches als Gewerbegebiet dargestellt. Eine kleine Fläche östlich 

der Straße Kirschberg ist als gemischte Baufläche ausgewiesen. 

Im Bereich der bestehenden Gemengelagen aus Wohnen und Gewerbe sollen im Bebauungsplan 

"Am Kirschberg“ auch Mischgebiete ausgewiesen werden. Mischgebiete dienen 

dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich 

stören (§ 5 BauNVO). Die Ausweisung als Mischgebiet widerspricht somit den Festsetzungen 

des Flächennutzungsplans. 

Nach §8 Abs. 2 Satz 1 

BauGB ist ein Bebauungsplan 

aus dem Flächennutzungsplan 

zu entwickeln. 

Rechtsgrundsätzlich 

hat das BVerwG entschieden, 

dass ein Bebauungsplan 

i.S. des § 8 

Abs. 2 Satz 1 BauGB 

dann aus dem Flächennutzungsplan 

ent-wickelt 

ist, wenn er sich zurzeit 

Abbildung 8 Flächennutzungsplan Stadt Griesheim 

seiner Inkraft-setzung als 

Quelle: Bürger GIS Landkreis Darmstadt-Dieburg 

inhaltliche Kon-kretisierung 

des zu dieser Zeit wirksamen Flächennutzungsplanes darstellt. Er muss objektiv die Darstellungen 

des Flächennutzungsplanes konkretisieren und darf von dessen Grundkonzeption, also 

insbesondere von der vorgesehenen Zuordnung der einzelnen Bauflächen zueinander (…) 

nicht abweichen. (BVerwG 11.2.2004 – 4 BN 1/04 – juris). 

Im Zuge dieser entwickelnden Konkretisierung können sich durchaus Notwendigkeiten für ein 

Abweichen von den Vorgaben des Flächennutzungsplanes ergeben. Wesentlich ist allein, 

dass der Inhalt eines Bebauungsplans im Zeitpunkt seiner Inkraftsetzung dem zu dieser Zeit 

wirksamen Flächennutzungsplan in einer Weise entspricht, die sich als ein "Entwickeltsein“ 

begreifen lässt. Auch ein Bebauungsplan der für sein gesamtes Gebiet eine andere Nutzungsart 

festsetzt, als sie im Flächennutzungsplan dargestellt ist, kann sich im Rahmen des 

gestalteten Entwickelns halten. (BVerwG v. 26.1.1979 – 4 C 65.76). 

Die Möglichkeit, im Bebauungsplan die zugrunde liegenden Darstellungen des Flächennutzungsplanes 

konkreter auszugestalten, schließt folglich auch eine Abweichung von eben 

diesen Darstellungen ein, sofern diese Abweichungen sich aus dem Übergang in eine konkrete 

Planungsstufe rechtfertigt und die Grundkonzeption des Flächennutzungsplans unberührt 


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lässt. (BVerwGE 48, 70 [71]). Dies ist auch der Fall wenn sich die Abweichungen auf die 

räumliche Dimension der Festsetzungen belaufen. (BWVGH, BRS Bd. 32, Nr. 11, S. 25 f.) 

Regelmäßig gelten so auch artverwandte Nutzungsänderungen als entwickelt i. S. v. § 8 Abs. 

2 Nr. 2 und Abs. 4 BauGB. 

Dazu hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden, das Festsetzungen die mit den Darstellungen 

des FNP nicht vollständig übereinstimmen, keinen Verstoß gegen das Entwicklungsgebot 

indizieren. Ob die Anforderungen des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB genügt ist, hängt davon 

ab, ob die Konzeption die ihm zugrunde liegt, in sich schlüssig ist (BVerwG, Beschl. v. 

12.02.2003 – 4 BN 9.03). Die Steuerungsfunktion des FNP muss "im Großen und Ganzen“ 

erhalten bleiben. 

Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der gültige Flächennutzungsplan seit nun mehr 

fast 22 Jahren Bestand hat, ist bei der Beurteilung des Entwicklungsgebotes auch entscheidend 

ob der FNP auch heute noch der Städtebaupolitik der Gemeinde entspricht und sich als 

tragfähig erweist (OVG NRW, Urt. V. 17.04.2008 – 7 D 110/07.NE). Dieser Tatsache kann 

aufgrund der geschilderten Sachlage (Ausweisung als GE-Gebiet, vorhandenen Gemengelage) 

und der bekundeten Planungsabsicht der Stadt nur bedingt gefolgt werden. 

Die Ausweisung als Mischgebiete steht den Vorgaben des Flächennutzungsplanes somit nicht 

entgegen. Gemäß der vorliegenden städtebaulichen Planungsabsicht kann folglich dem Entwicklungsgebot 

des § 8 Abs. 2 BauGB gefolgt werden, nach dem der Bebauungsplan an die 

Darstellungen des rechtswirksamen Flächennutzungsplanes anzupassen ist. 


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2.3 Verbindliche Bauleitplanung: rechtskräftiger Bebauungsplan 

Der Ursprungsplan "Kirschberg Süd “ ist seitdem 03.09.1979 rechtskräftig, es umfasst ein 

Areal zwischen Am Felsenkeller im Süden und das nach Norden hin verlaufende Wohngebiet. 

Abbildung 9 

Auszug aus dem Bebauungsplan "Kirschberg Süd“ 


Der Ursprungsplan "Hinter dem Kirschberg“ ist seitdem 24.05.2003 rechtskräftig und umfasst 

ein Areal zwischen der Daniel –Müller- Straße im Süden und der Goethestraße im Norden. 

Abbildung 10 Auszug aus dem Bebauungsplan "Hinter dem Kirschberg“ 



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Der Ursprungsplan "Gutenbrunn Siedlung“ ist seitdem 27.07.1988 rechtskräftig, es umfasst 

ein Areal zwischen der Wilhelm Leuschner Straße im Süden und der Daniel-Müller-Straße im 

Süden. 

Abbildung 11 Auszug aus dem Bebauungsplan "Guttenbrunn Siedlung“ 


2.4 Aufstellungsverfahren 

2.4.1 Verfahrenswahl 

Das Aufstellungsverfahren wird im üblichen zweistufigen Regelverfahren durchgeführt. 

2.4.2 Verfahrensdurchführung 

Im Zuge der Beratung und Beschlussfassung in den städtischen Gremien wurden bei der 

Planaufstellung, nach den Maßgaben des Baugesetzbuches, die nachstehenden Verfahrensschritte 

durchgeführt (die Verfahrensnachweise werden im Fortgang des Aufstellungsverfahrens 

Zug um Zug vervollständigt): 

15.03.2012: Beschluss nach § 2 Abs. 1 BauGB über die Aufstellung des Bebauungsplanes 

Nr. 112 "Am Kirschberg“ in der Gemarkung Griesheim. 

21.04.2012 Ortsübliche Bekanntmachung der o. g. Beschlussfassungen 

24.09.2013 Anerkennung des vorgelegten Bebauungsplanes Nr. 112 "Am Kirschberg“ 

als Vorentwurf zur Durchführung der frühzeitigen Beteiligung nach 

§§ 3, 4 Abs. 1 BauGB 

21.12.2013: Ortsübliche Bekanntmachung der o. g. Beschlussfassungen. 

06.01.2014 bis einschließlich 06.02.2014 Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung im Sinne 

des § 3 Abs. 1 BauGB; die Öffentlichkeit wurde 


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Vorentwurf 



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durch öffentliche Auslegung des Vorentwurfes 

unterrichtet und hatte damit innerhalb angemessener 

Frist die Gelegenheit, sich über die 

Planungsabsicht näher zu unterrichten, diese 

zu erörtern und sich hierzu zu äußern. 

Die Verfahrensaufstellung wird im Zuge des Aufstellungsverfahrens vervollständigt und ergänzt. 

2.4.3 Darstellung abwägungsrelevanter Anpassungen des Planinhaltes 

Die aus der erfolgten Durchführung der förmlichen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 

Abs. 2 BauGB sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 

2 BauGB eingegangenen Anregungen wurden mit einer städteplanerischen Bewertung versehen 

und wurden mit einem jeweils enthaltenen Beschlussvorschlag der Stadtverordnetenversammlung 

zur weiteren Behandlung und Beschlussfassung vorgeschlagen. 

Dabei wurden folgende Änderungen vorgenommen: 

Dieses Kapitel wird im Zuge des Aufstellungsverfahrens vervollständigt. 

3 Fachplanung und sonstige Plangrundlagen 

3.1 Erschließungsanlage 

3.1.1 Verkehrsanlagen 

Die äußere Erschließung des Plangebietes ist über bestehende Straßen vorgegeben und erfolgt 

im Süden über die Wilhelm- Leuschner-Straße sowie die Durchbindung Kirschberg. Im 

Norden erfolgt die Anbindung an den Nordring über die Gerhart-Hauptmann-Straße und Im 

Leuschnerpark. Die B426 führt auswärts Richtung Osten nach Darmstadt sowie nach Westen 

zur A 67 weiterführend auf die BAB 5 im Osten. Das Erreichen der Bundesautobahnen ist damit 

direkt möglich. Aufgrund der räumlich bevorzugten Lage ist der verkehrliche Anschluss des 

Plangebietes an das übergeordnete Straßennetz auf kurzen Wegen gegeben. 


Begründung 


Vorentwurf 


________________________________________________________________________________________________________________________________________ 


A 67 

Nordring 

Straßenbahn 

B 26 

Abbildung 12 Luftbildauszug mit Darstellung der überörtlichen Verkehrswege 

Quelle: Google earth 

3.1.2 Technische Erschließung 

Die technische Erschließung ist durch den in der Örtlichkeit vorhandenen Leitungsbestand 

bereits gegeben. 

3.2 Umweltschützende Belange 

3.2.1 Artenschutz 

Nach erfolgter Ortsbesichtigung konnte eine Beeinträchtigung artenschutzrechtlicher Belange 

nicht festgestellt werden. Weitergehende Untersuchungen sind daher aus heutiger Sicht nicht 

erforderlich. 

3.2.2 Bodenschutz 

Zur Gewährleistung des Bodenschutzes, der u.a. im § 202 BauGB gefordert wird, sind Maßnahmen 

zur Erhaltung und zum Schutz des Bodens - insbesondere des Oberbodens – vor 

Vernichtung oder Vergeudung vorzusehen. Auf die Pflicht zur Beachtung der Bestimmungen 

des Bodenschutzes wird hingewiesen. Die einschlägig bekannten Richtlinien, Verordnungen 

und Regelwerke sind zu beachten. 


Begründung 


Vorentwurf 


________________________________________________________________________________________________________________________________________ 


Bei eventuell erforderlichen Geländeaufschüttungen innerhalb des Plangebietes darf der 

Oberboden des ursprünglichen Geländes nicht überschüttet werden, sondern er ist zuvor abzuschieben. 

Für Auffüllungen ist ausschließlich Aushubmaterial (natürlicher Boden) zu verwenden. 

Ein erforderlicher Bodenabtrag ist schonend und unter sorgfältiger Trennung von Oberboden 

und Unterboden durchzuführen. Es wird daher empfohlen, den anfallenden Erdaushub nach 

Möglichkeit auf den Baugrundstücken wieder zu verwenden. Im Sinne einer behutsamen Umweltvorsorge 

ist die Vermeidung bzw. Verwertung von Erdaushub auf den Baugrundstücken 

einer Deponierung vorzuziehen. Unnötiges Befahren oder Zerstören von Oberboden auf den 

verbleibenden Freiflächen ist nicht zulässig. 

Notwendige Bodenarbeiten sollten grundsätzlich nur bei schwach-feuchtem Boden und bei 

niederschlagsfreier Witterung erfolgen; dabei sind die Bearbeitbarkeitsgrenzen nach DIN 

18915 zu beachten. 

3.2.3 Altlasten 

Zum Planbereich liegen keine Informationen über Altflächen oder Altlasten vor. Inwieweit sich 

aus der Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landesamtes für Umwelt und Geologie Erkenntnisse 

ergeben oder Hinweise auf das Vorhandensein von Altflächen (Altstandorte, Altablagerungen), 

schädlichen Bodenveränderungen und / oder Grundwasserschäden vorhanden 

sind, wird im Zuge der förmlichen Beteiligung vom Regierungspräsidium Darmstadt mitgeteilt. 

Für die Grundstücke des Plangeltungsbereiches wird jedoch aufgrund der Vornutzung kein 

Untersuchungsbedarf hinsichtlich Altlasten gesehen. 

Dennoch wird darauf hingewiesen, dass bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den 

Boden erfordern, auf sensorische Auffälligkeiten zu achten ist. Werden solche Auffälligkeiten 

des Untergrundes festgestellt, die auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen 

hinweisen, ist umgehend das Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Umwelt Darmstadt 

(Dez. IV/Da 41.5), zu informieren. 

3.2.4 Denkmalschutz 

Innerhalb des Planbereiches und in dessen unmittelbarer Umgebung befinden sich keine geschützten 

Kulturgüter. Dennoch sind aus heutiger Sicht nicht zu erwartende Bodenfunde der 

zuständigen Behörde zu melden. 

3.2.5 Immissionsschutz 

Nordöstlich und südöstlich zum Plangebiet befinden sich mit der Autobahn BAB 67 und dem 

Nordring sowie der Wilhelm-Leuschner-Straße drei bedeutende überörtliche Verkehrswege die 


Begründung 

Vorentwurf 



________________________________________________________________________________________________________________________________________ 


erhöhte Emissionswerte aufweisen und auf das Plangebiet wirken. Im Zuge der Bauleitplanung 

erfolgt in den durch Verkehrslärm höher belasteten Bereichen eine Ausweisung als Gewerbegebiet 

(GE 1). Durch die zulässige Gebäudehöhe und Stellung der Gebäude erfolgt zuzusätzlich 

ein passiver Schallschutz für die dahinter angrenzenden Misch- und Wohngebiete. 

Die Grenzwerte zum Immissionsschutz für Gewerbegebiete werden nicht überschritten. 

3.2.6 Energiewende und Klimaschutz 

Im Sinne des Klimaschutzes und dem gebotenen Umgang mit den Folgen des Klimawandels 

wurde für die Kommunen und deren Bauleitplanungen mit Einführung zum 30.07.2011 der 

sog. "Klimaschutznovelle“ (Gesetz zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung in 

den Städten und Gemeinden, BGBl. I, S. 1509) nicht nur die Klimaschutzklausel in § 1 Abs. 5 

Satz 2 BauGB erweitert, sondern vor allem auch ein neuer Absatz 5 in § 1a BauGB eingefügt, 

der die klimagerechte städtebauliche Entwicklung als Abwägungsbelang hervorhebt. 

Die Kommunen sind in diesem Sinne sowohl Verbraucher und Vorbild als auch Berater für 

Bürgerinnen und Bürger und die Wirtschaft sowie Versorger mit Energie. Sie sind darüber hinaus 

Planungsträger und haben die Möglichkeit, über das bestehende formale und informelle 

Planungsinstrumentarium möglichst früh den Weg für eine energieeffiziente Planung zu ebnen 

und Hemmnisse abzubauen. Als Verantwortliche für die Flächennutzungs- und Bebauungspläne 

haben sie die Chance, wichtige Rahmenbedingungen für den Klimaschutz und die Umsetzung 

von Energieeffizienzmaßnahmen in vielen Bereichen vorzugeben. 

Zur konkreten Berücksichtigung des Klimaschutzaspektes sieht die Novellierung mit § 5 Abs. 

2b und c bzw. § 9 Abs. 1 Nr. 12 und 23b BauGB erweiterte Darstellungs- bzw. Festsetzungsmöglichkeiten 

vor. Hiernach können 

• "Anlagen, Einrichtungen und sonstige Maßnahmen (…) insbesondere zur dezentralen und 

zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte 

aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung“ im Flächennutzungsplan dargestellt 

bzw. 

• "Flächen für Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, 

Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien 

oder Kraft-Wärme-Kopplung“ wie auch 

• "Gebiete, in denen (…) bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen 

Anlagen bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, 

Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder 

Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen“, im Bebauungsplan festgesetzt werden. 

Im Rahmen der verbindlichen Bebauungsplanung ist es sodann möglich, mit den vorhandenen 

Instrumentarien z. B. eine flächensparende und energieoptimierte Siedlungs- und Gebäudestruktur 

zu schaffen und Möglichkeiten der städtebaulichen Optimierung hinsichtlich des Energieverbrauchs 

auszuschöpfen und damit die Berücksichtigung des Klimaschutzes zu fördern. 


Begründung 

Vorentwurf 



________________________________________________________________________________________________________________________________________ 


So können u. a. folgende Festsetzungen im Bebauungsplan zu einer Verringerung des Heizenergiebedarfes 

pro Quadratmeter bei gleicher Nutzung und gleichen Baustandards führen: 

• Dichte Bauweise (je kompakter die Bauweise desto geringer der Heizenergiebedarf); 

• Stellung der Gebäude (Südausrichtung größerer Gebäudeflächen ermöglicht aktive und 

passive Solarenergienutzung); 

• Vermeidung von Verschattung der Gebäude durch andere Gebäude und Bepflanzung 

(Verschattung behindert die passive Solarenergienutzung); 

• Dachformen (die optimale Sonnenausbeute liegt bei Südausrichtung und 35 Grad). 

Von den zuvor exemplarisch aufgezeigten Festsetzungsmöglichkeiten wurde vorliegend in 

Teilen Gebrauch gemacht. Insbesondere die Stellung baulicher Anlagen wurde nicht explizit 

beschränkt und kann von den künftigen Bauherren frei gewählt werden. Die Ausrichtung der 

überbaubaren Flächen lässt eine annähernde Südausrichtung der künftigen Gebäude und 

deren Dachflächen zu, so dass die Nutzung solarer Energie ermöglicht wird. Auch wird einer 

möglichen Verschattung durch die Vermeidung von Anpflanzgeboten innerhalb der Bebauungsstruktur 

entgegen getreten. Vorgaben zur Dachform werden nicht erlassen, so dass 

auch in dieser Hinsicht eine möglichst große Flexibilität gewährleistet wird. 

Auf die verbindliche Festsetzung klimaschutzrelevanter Planungsgrundsätze, insbesondere in 

Bezug auf Energieeinsparpotenziale und Förderung von erneuerbaren Energien, wurde hingegen 

verzichtet, da die Bauleitpläne zum einen dem Abwägungsgebot genügen müssen (§1 

Abs. 7 BauGB) und zum anderen hinsichtlich des planerischen Gestaltungsspielraums zu beachten 

ist, dass es keinen Vorrang für Klimaschutzbelange gibt. Verbindliche Festsetzungen 

im Sinne des § 9 BauGB dürfen nur aus städtebaulichen Gründen erfolgen. Bislang ist höchstrichterlich 

noch nicht für alle in Betracht kommenden Festsetzungsmöglichkeiten geklärt, ob 

hierzu - aufgrund des §1 Abs. 5 Satz 2 BauGB - der allgemeine Klimaschutz zählt. In diesem 

Sinne müssen die Festsetzungen auch begründbar sein; deshalb muss den Festsetzungen ein 

"Klimaschutzkonzept“ zugrunde gelegt werden, welches den Zusammenhang zwischen dem 

allgemeinen Klimaschutz und den kommunalen Planungsabsichten herstellt. 

4 Begründung der Festsetzungen und sonstigen Planinhalte 

Der Bebauungsplan enthält rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. 

Maßgebend hierbei ist der abschließende Festsetzungskatalog im § 9 Abs.1 BauGB. Die 

nachfolgend im Einzelnen erläuterten planungsrechtlichen sowie bauordnungsrechtlichen 

Festsetzungen finden sich alsdann in der Planzeichnung als auch im Textteil zum Bebauungsplan 

wieder. Auf Grund der Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zu 

den überbaubaren Grundstücksflächen sowie der örtlichen Verkehrsflächen entspricht der vorliegende 

Bebauungsplan den Voraussetzungen des § 30 Abs. 1 BauGB als qualifizierter Bebauungsplan. 

Bauvorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind somit im Hinblick 

auf § 56 Abs. 2 Hessischer Bauordnung (HBO) baugenehmigungsfrei, sofern auch die übrigen 

Voraussetzungen (§ 56 Abs. 2 Nr. 2-5 HBO) vorliegen. 


Begründung 


Vorentwurf 


________________________________________________________________________________________________________________________________________ 


4.1 Planungsrechtliche Festsetzungen 

4.1.1 Art der baulichen Nutzung 

Die Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung wird zum einen durch den Bestand geprägt, 

zum anderen durch den Planungswillen der Plangeberin bestimmt. In der Ursprungsausprägung 

herrschte vordergründig eine zusammenhängende gewerbliche Struktur vor, die bereits 

in der Vergangenheit durch einen sich vollziehenden städtebaulichen Wandel durch andere, 

auch wohnbauliche Nutzungen unterbrochen wurde. Das Gesamtgefüge kann heute als eher 

heterogen, von großflächigen gewerblichen Nutzungen mit eingestreuten Wohnnutzungen 

geprägtes Areal angesprochen werden. Die zulässige Art der baulichen Nutzung wird damit 

vorzugsweise quartiersbezogen festgesetzt. 

Tendenziell vollzieht sich die Entwicklung von gewerblichen Bauflächen im Osten / Nordosten 

über einen flächenmäßig adäquaten Abschnitt gemischter Bauflächen in zentraler Lage bis in 

den nordwestlichen Teil des Plangebietes, hin zu Bereichen mit einem deutlichen Überhang 

an Wohnnutzung im Westen und Südwesten. Diese Nutzungsabfolge rundet die weitgehend 

durch Wohnnutzung überprägte Ortslage nördlich der Wilhelm-Leuschner-Straße zum Siedlungsrand 

hin ab. Eine Ausnahme stellt lediglich das gewerblich genutzte Grundstück westlich 

der Straße "Kirschberg“ dar. 

Mit der Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplans sind die Gebietsarten einschließlich der 

Mischgebiete nicht lediglich unverändert aus den ursprünglichen Bebauungsplänen (für die 

Bereiche, für die es zutrifft) übernommen, sondern konstitutiv neu festgesetzt worden. Hierdurch 

wird insoweit ein neuer Planungswille der Plangeberin zum Ausdruck gebracht. 


Begründung 


Vorentwurf 


________________________________________________________________________________________________________________________________________ 


Abbildung 13 Bestehende Gemengelage aus Nutzungen 


Abbildung 14 Städtebauliche Neuordnung der Nutzungen 



Begründung 


Vorentwurf 


________________________________________________________________________________________________________________________________________ 


A) Gewerbegebiet (GE 1 und GE 2): 

Die Festlegung der Gewerbeflächen erfolgt ausschließlich in den von Gewerbe dominierten 

nordöstlichen Bereichen des Plangebietes zwischen Nordring und dem Mischgebiet. Dadurch 

sollen Konflikte mit vorhandenen Wohnnutzungen minimiert oder vermieden werden. 

Gewerbegebiete dienen nach §8 Abs. 1. BauNVO vorwiegend der Unterbringung von nicht 

erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Den Charakter von GE-Gebieten hat das BVerwG 

wie folgt umschrieben: "Gewerbebetriebe zeichnen sich dadurch aus, dass in ihnen gearbeitet 

wird. Nach dem Leitbild der BauNVO sind sie den produzierenden und artverwandten Nutzungen 

vorbehalten“ (BVerwG, Beschl. v. 20.12.2005 – 4 B 71.05). 

Bei der Ausweisung von GE-Gebieten sind die Belange des Immissionsschutzes besonders 

zu beachten. 

Wichtig für die Ausweisung von GE-Gebieten ist auch, dass in Ihnen nicht gewohnt werden 

darf. Ausgeschlossen sind nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO betriebsbezogene und untergeordnete 

Wohnungen und andere wohnähnliche Nutzungen. Die Einschränkung, dass betriebsbezogene 

Wohnungen dem Betrieb zu- und untergeordnet sein müssen, macht deutlich, dass 

das räumliche und funktionale Schwergewicht bei den betrieblichen Anlagen liegen muss. 

Steht bei einem Bauvorhaben hingegen die Wohnnutzung im Vordergrund so ist das Vorhaben 

nicht von § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO gedeckt. Diese Unzulässigkeit von Wohnnutzungen ist 

von besonderer Bedeutung bei der Überplanung der vorhandenen, vorwiegend gewerblich 

genutzten Bereiche in die auch Wohnnutzungen eingestreut sind. Dabei muss bedacht werden 

was mit den Wohnnutzungen in diesem Bereich geschehen soll. Ein Nebeneinander von 

Wohnen und Gewerbe in demselben Baugebiet ist regelmäßig kein Zustand der auf Dauer 

Bestand haben kann. Insofern wird mit der Ausweisung als GE-Gebiet der Planungswille der 

Planträgerin zur Einschränkung bzw. dem Verbot von Wohnnutzungen ersichtlich. 

Aus städtebaulichen Gründen erfolgt für die Gewerbegebiete erfolgt in den Festsetzungen 

nach §1 Abs. 5 BauNVO die Einschränkung das Tankstellen nach § 8 Abs. 2 BauNVO nicht 

Bestandteil des Bebauungsplanes sind. Weiter werden nach §1 Abs. 6 BauNVO die in Gewerbegebieten 

zulässigen Vergnügungsstätten nach § 8Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen. 

Im Planteil wird zwischen zwei unterschiedlichen Gewebegebietstypen GE 1 und GE 2 unterschieden. 

Die GE 1 Gebiete grenzen an den nordöstlichen Außenbereich des Plangebietes und eignen 

sich aufgrund ihrer Lage zu den Verkehrsachsen Nordring und Autobahn als zusätzliche Abschirmung 

und "Lärmschutz“. Entsprechend sind in den GE 1 Gebieten größere Gebäudehöhen 

als in GE 2 Gebieten zulässig. 


Begründung 


Vorentwurf 


________________________________________________________________________________________________________________________________________ 


B) Mischgebiet (MI 1 und MI 2): 

Mischgebiete dienen gemäß § 6 Abs. 1 BauNVO dem Wohnen und der Unterbringung von 

Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Die Eigenart des Mischgebiets 

wird maßgeblich durch eine sowohl in qualitativer als auch in quantitativer Hinsicht zu verstehende 

Durchmischung von Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe bestimmt. Darin 

liegt die normativ bestimmte besondere Funktion des Mischgebiets, mit der sich dieses von 

anderen Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung unterscheidet. Dabei ist es einerseits 

nicht erforderlich, dass die beiden Hauptnutzungsarten zu genau oder annähernd gleichen - 

wie auch immer rechnerisch zu bestimmenden - Anteilen im jeweiligen Gebiet vertreten sind. 

Andererseits wird aber die Bandbreite der typischen - quantitativen - Eigenart des Mischgebiets 

nicht erst dann verlassen, wenn eine der beiden Hauptnutzungsarten als eigenständige 

Nutzung völlig verdrängt wird und das Gebiet deshalb in einen anderen Gebietstyp "umkippt". 

Diesen Wandel haben die einst zusammenhängenden gewerblichen Bauflächen des Plangeltungsbereiches 

über einen langen Zeitraum in der Vergangenheit bereits einmal vollzogen, in 

dem die früher dominierende gewerbliche Nutzung "umgekippt“ ist infolge der Durchmischung 

mit Wohnen. 

Aufgrund des bereits vollzogenen städtebaulichen Wandels besteht nunmehr zurecht die Annahme 

eines Mischgebietscharakters, da im jeweiligen Gebiet eine der beiden Hauptnutzungsarten 

"Wohnen“ sowie "nicht wesentlich störendem Gewerbe“ nicht nach Anzahl und / 

oder Umfang beherrschend und in diesem Sinne "übergewichtig" in Erscheinung tritt (vgl. 

BVerwG, Urt. v. 04.05.1988 - 4 C 34.86), sondern vielmehr beide Nutzungen qualitativ und 

quantitativ ausgewogen nachgewiesen werden können. 

Nach diesen Maßstäben bieten die Mischgebietsfestsetzungen des Bebauungsplans, ausgehend 

von den in dem Plangebiet anzutreffenden Verhältnissen, eine bereits durch den baulichen 

Bestand bestehende Grundlage und verfehlen somit den Auftrag der Bauleitplanung 

nicht. Aus heutiger Sicht ist somit die städtebauliche Rechtfertigung gemäß § 1 Abs. 3 BauGB 

aus tatsächlichen Gründen gegeben. Aber auch für die künftige städtebauliche Entwicklung 

lässt die Neufestsetzung der Mischgebiete hinreichend gesichert erwarten, dass sich die festgesetzten 

Bereiche des Plangebiets auch weiterhin als Mischgebiete i. S. d. § 6 BauNVO entwickeln 

und weiter festigen werden. Im gesamten Plangebiet sind nicht nur in den 

festgesetzten Gewerbegebieten vielfach gewerbliche Nutzungen vorhanden, die eine dauerhafte 

"Durchmischung“ auch in absehbarer Zukunft noch annehmen lasen. 

In diesem Sinne sind die überbaubaren Flächen der Mischgebiete allenfalls abschnittsweise 

zu Wohnzwecken genutzt und stehen in quantitativem Verhältnis deutlich ausgewogen den 

gewerblichen und sonstige mischgebietstypischen Nutzungen, wie Geschäfts- und Bürogebäude 

oder Betriebe des Beherbergungsgewerbes, wahrnehmbar gegenüber. 

Für die weitergehende, künftige städtebauliche Entwicklung der Mischgebietsflächen wird daher 

auch ausschlaggebend sein, welcher Nutzung die noch nennenswerten Baulücken von 

den jeweiligen Eigentümern zugetragen werden, so dass deren mögliche Bebauung mit ge- 


Begründung 

Vorentwurf 



________________________________________________________________________________________________________________________________________ 


werblichen Nutzungen oder auch Wohnnutzungen für den weiteren Vollzug des Bebauungsplanes 

zur erforderlichen Durchmischung von Wohnnutzung und nicht wesentlich störendem 

Gewerbe beitragen muss. Fehlte es künftig an der für ein Mischgebiet erforderlichen Durchmischung, 

würde das Gebiet, so wäre zu vermuten, in ein Wohngebiet "umkippen" mit der Folge, 

dass sich die Festsetzung der Mischgebiete dann als funktionslos erweisen würde. Gleiches 

wäre gegeben, wenn aufgrund der faktischen Wohnnutzung in den festgesetzten Mischgebieten 

bereits eine Quote erreicht wäre, die eine Durchmischung nicht mehr feststellen ließe, diese 

von der Plangeberin auch nicht angestrebt würde oder eine solche im Hinblick auf die 

vorhandene Bebauung faktisch nicht zu erreichen wäre ("Etikettenschwindel“, vgl. VGH Baden-Württemberg, 

Urt. v. 17.05.2013 – 8 S 313/11 –, juris). Aufgrund der aber faktisch im 

Plangebiet anzutreffenden Verhältnisse kann die planende Kommune es als sicher voraussehen, 

dass sich eine Mischung auch künftig einstellt und ungeachtet möglicher neuer Wohnbauvorhaben 

faktisch zu halten ist. Indizien, nach denen eine "Entmischung“ der Gebiete in 

absehbarer Zeit zu erwarten wäre, sind aus der Sicht der Plangeberein zurzeit nicht anzunehmen. 

Nicht zuletzt ist es vordergründiger Planungswille der Stadt Griesheim, mit der Festsetzung 

neuer Mischgebiete das gesetzlich vorgesehene gleichberechtigte Miteinander von Wohnen 

und Gewerbe zu fördern, um beispielsweise eigentümergeführten Gewerbebetrieben hier eine 

Möglichkeit zur Neuansiedlung oder Geschäftsübernahme zu bieten, ehemaligen Geschäftsinhabern 

bei Erreichen des Ruhestandes eine weitergehende Wohnnutzung zum Eigenbedarf 

einzuräumen oder auch eine allgemeine Wohnnutzung in erreichbarer Nähe des Arbeitsplatzes 

zu ermöglichen. 

Aus städtebaulicher Sicht soll zudem auch eine "Pufferzone“ zwischen den unterschiedlichen 

Nutzungen im Osten (Gewerbeareal "Leuschnerpark“ und angrenzendes ehemaliges "Zeitfrachtgelände“) 

sowie der übrigen Wohnbebauung südwestlich der Daniel-Müller-Straße und 

der Straße "Ostend“ geschaffen werden. Insbesondere das durch nahezu ausschließlich 

Wohnnutzung geprägte Areal zwischen Wilhelm-Leuschner-Straße, Daniel-Müller-Straße und 

der Straße "Ostend“ ließe die Nachbarschaft zu einem Gewerbegebiet nicht zu. 

Im Sinne des § 1 Abs. 5 BauNVO sind folgende nach § 6 Abs. 2 BauNVO zulässigen Nutzungen 

aus städtebaulichen Gründen nicht Bestandteil des Bebauungsplanes: 

Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten 

Im Sinne des § 1 Abs. 6 BauNVO sind die nach § 6 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen 

Nutzungen aus städtebaulichen Gründen ebenfalls nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. 

Die Unterscheidung zwischen MI 1 und MI2 wurde vor allem aufgrund der vorhandenen Bauweise 

getroffen und orientiert sich am Bestand. 


Begründung 


Vorentwurf 


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Besonderes Wohngebiet (WB): 

Für den südöstlichen Teilbereich des Plangebietes wird ein "Besonderes Wohngebiet“ (WB) 

festgesetzt. Dabei kann das WB-Gebiet in zwei Teilbereiche mit unterschiedlicher Dominanz 

der Nutzungen unterteilt werden. 

Im nördlichen Teilbereich des WB Gebietes hat sich vormals ein landwirtschaftlicher Betrieb 

mit dazu gehörender Betreiberwohnung befunden. Nach der Betriebsaufgabe kam es zu einer 

Umnutzung und Bebauung des Grundstücks mit Mehrfamilienhäusern. Heute besitzt der Bereich 

den Charakter eines allgemeinen Wohngebietes mit verdichteter Bebauung. 

Im Süden der als "besonderes Wohngebiet“ ausgewiesenen Fläche (Flurstück Nr. 458/27) 

befindet sich seit dem Jahr 1952 und damit nun mehr als 60 Jahren das Firmengelände der 

Firma Sallmann. Die als Bauunternehmen und im Tief- und Straßenbau tätig ist und ihr 

Grundstück als Lager und Umschlagplatz nutzt. Vor allem in den Stoßzeiten kommt es hier zu 

erhöhtem LKW Verkehr. 

Abbildung 15, 16, 17 und 18 Wohnbebauung (oben), Grundstück der Firma Sallmann (unten) 

Auf dem Grundstück ist heute noch an nachweislich genehmigten Gebäuden vorhanden: 


Begründung 

Vorentwurf 



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-Ein Mehrfamilienhaus (im Erdgeschoss Büronutzungen) mit Anbau einschl. Aufstockung, 

-eine Garage mit Bürogebäude und Holzhalle, 

-eine Lagerhalle die heute als Aufenthaltsraum/Sozialraum genutzt wird einschl. Aufstockung, 

-eine Tankanlage sowie 

-zwei Garagen die heute als Lager genutzt werden. 

Außerdem befindet sich auf dem Gelände eine mobile Siebanlage zum Sieben und Umschlag 

von Bodenaushub an dem derzeitigen Standort, so dass in diesem Teilbereich die gewerbliche 

Nutzung dominiert. 

Die erklärte Absicht der Plangeberin in diesem Bereich ist die langfristige Entwicklung eines 

Wohngebietes. Gerade in Hinsicht der vorhandenen Dominanz der Wohnfunktion im nördlichen 

Teilbereich des Gebietes entspricht diese Absicht der zu erwartenden städtebaulichen 

Entwicklung. In Anbetracht der südlich angrenzenden Reihenhaussiedlung "Kirschberg Süd“ 

(WA) sowie der in südöstlicher Richtung angrenzenden Ortsbebauung soll hier durch die Ausweisung 

als WB eine städtebaulich sinnvolle Arrondierung der Wohnbebauungsgrenze erfolgen. 

Dabei soll die weitere gewerbliche Nutzung durch den vorhandenen Betrieb Sallmann 

zunächst erhalten und planungsrechtlich gesichert werden. Beim Erlass eines Bebauungsplans 

muss im Rahmen der planerischen Abwägung in diesem Fall das private Interesse am 

Erhalt bestehender baulicher Nutzungsrechte mit dem öffentlichen Interesse an einer städtebaulichen 

Neuordnung des Planungsgebiets abgewogen werden. Dabei ist in die Abwägung 

einzustellen, dass sich der Entzug der baulichen Nutzungsmöglichkeit für den Betroffenen wie 

eine Teilenteignung auswirken kann und dass der Bestandsschutz daher ein den von GG Art 

14 Abs. 3 erfassten Fällen vergleichbares Gewicht zukommt. (BVerfG, Kammerbeschluss vom 

22. Februar 1999 – 1 BvR 565/91 –, juris) 

Zu beachten ist hier, dass von dem Betrieb, vor allem dem Lkw Verkehr, dem Be- und Entladen 

und insbesondere der mobilen Siebanlage störende Lärm-, Staub- und Geruchsbelästigungen 

zu erwarten sind. Eine mit diesem Immisionswerten unverträgliche 

Gebietsausweisung kommt daher einer faktischen Enteignung gleich und entspricht nicht dem 

Willen der Plangeberin. Ein vom Grundstückseigentümer in Auftrag gegebenes Gutachten 

(TÜV Süd Industrie Service, Technischer Bericht Nr. TB_1998901: "Geräuschprognose zum 

geänderten Betrieb einer Anlage zur Zwischenlagerung, zur Behandlung und zum Umschlag 

von Bauschutt und anderen Materialien der Fa. Markus Sallmann, Bauunternehmen, Tief- und 

Straßenbau am Standort 64347 Griesheim“) belegt, dass die Immissionsrichtwerte für die angrenzenden 

Mischgebiete (MI) im Norden in allen Messpunkten eingehalten werden können. 

Im Fall der zulässigen Immissionsrichtwerte für die südlich und östlich angrenzenden allgemeinen 

Wohngebiete kann festgestellt werden, das die maximalen Grenzwerte zwar erreicht 

aber nicht überschritten werden. Damit sind keine schädlichen Lärmbelästigungen für die Umgebung 

zu erwarten sind. 

Die Zumutbarkeit des Lärms für Wohnnutzungen in WB-Gebieten richtet sich hingegen nach 

den Umständen des Einzelfalls. (BVerwG, Beschl. v. 24.01.1992 – 4 B 228.01). Dabei kann 

sich die Zumutbarkeitsschwelle ggf. durchaus der eines Mischgebietes annähern (VGH BW, 

Urt. V. 26.06.2002 – 10 S 1559/01). In Bereichen, in denen Gebiete von unterschiedlicher 

Qualität und unterschiedlicher Schutzwürdigkeit zusammentreffen, ist die Grundstücksnutzung 

mit einer gegenseitigen Pflicht zur Rücksichtnahme belastet, die unter anderem dazu führt, 


Begründung 

Vorentwurf 



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dass der Belästigte Nachteile hinnehmen muss, die er außerhalb eines derartigen Grenzbereiches 

nicht hinzunehmen brauchte. Dabei können situationsbedingte Umstände die Pflicht zur 

gegenseitigen Rücksichtnahme mindern und zu einer erhöhten Hinnahme von sonst nicht 

(mehr) zumutbaren Beeinträchtigungen führen. Angesichts der Belastung der Grundstücksnutzung 

mit einer gegenseitigen Pflicht zur Rücksichtnahme ist eine Art "Zwischenwert" zu 

bilden, der zwischen den Immissionsrichtwerten liegt, die für benachbarte Gebiete unterschiedlicher 

Nutzung und damit unterschiedlicher Schutzwürdigkeit - bei jeweils isolierter Betrachtung 

- vorgegeben sind. (VG Arnsberg, Urteil vom 06. Dezember 2012 – 7 K 218/11 –, 

juris). Somit kann abschließend von einer immissionsrechtlichen Zulässigkeit der gewerblichen 

Nutzung auf dem Grundstück Sallmann ausgegangen werden. 

Die Zweckbestimmung von WB-Gebieten liegt nach § 4 a Abs. 1 Satz 2 BauNVO darin, dass 

sie "vorwiegend dem Wohnen“ dienen; sie dienen aber "auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben 

und sonstigen Anlagen im Sinne der Absätze 2 und 3, soweit diese Betriebe und 

Anlagen nach der besonderen Eigenart des Gebietes mit der Wohnnutzung vereinbar sind“ 

Grundvoraussetzung für die Ausweisung eines WB-Gebietes ist, dass es sich um ein "überwiegend 

bebautes Gebiet“ handelt. Dieses Merkmal ist nicht anders zu verstehen als in § 1 

Abs. 10 BauNVO. Hierzu hat das BVerwG ausgeführt, dass eine gesamträumliche Betrachtung 

des beplanten Gebietes maßgebend ist und dass es nur auf ein "Überwiegen“ der Bebauung 

ankommt. (BVerwG, Beschl. v. 06.03.2002 – BN 11.02.) Es müssen daher nicht alle 

Grundstücke im Bereich des vorgesehenen WB-Gebiets bebaut sein; auch kommt es nicht so 

sehr auf die Dichte der Bebauung auf den einzelnen Grundstücken an, sondern darauf, dass 

jedenfalls die Zahl der bebauten Grundstücke überwiegt. (OVG NRW, Urt. V. 07.09.2001 – 7 a 

D 111/99.NE). Der als WB vorgesehene Bereich muss ferner nach seiner vorhandenen Nutzungsstruktur 

"eine besondere Eigenart aufweisen“, nämlich dass neben Wohnungen auch 

Nutzungen nach § 4a Abs. 2 Nrn. 2 bis 5 BauNVO vorhanden sind. Dabei reicht es aus, dass 

jedenfalls einzelne dieser Nutzungen vorhanden sind. Die Ausweisung als WB-Gebiet kann 

schließlich nur dann erfolgen, wenn "die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden 

soll“. Dieses primäre Planziel entspricht somit der Absicht der Planträgerin. Die gebotene Förderung 

der Wohnnutzung schließt es nicht aus, dass mit einer WB-Ausweisung auch die Entwicklung 

anderer – wohnfremder – Nutzungen gefördert werden soll, in diesem Fall die 

gewerbliche Nutzung durch die Firma Sallmann. Die darf jedoch nicht vorrangiges Ziel sein. 

(OVG NRW, Urt. V. 10.10.1997 – 7 a D. 104/95.NE). Auch müssen alle im WB-Gebiet zuzulassenden 

wohnfremden Nutzungen nach der besonderen Eigenart des Gebietes mit der 

Wohnnutzung vereinbar sein - dass es sich dabei um "nicht wesentlich störendes“ Gewerbe 

handeln muss, gibt § 4 a BauNVO indes nicht vor. 

Um die zukünftige Entwicklung im Sinne der Plangeberin zu steuern und unerwünschte Nutzungen 

auszuschließen sind nach § 1 Abs. 5 BauNVO die nach § 4a Abs. 2 Nr. 5 BauNVO 

zulässigen Nutzungen (Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche 

Zwecke) nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Weiter sind im Sinne des § 1 Abs. 6 

BauNVO sind die nach § 4a Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen ebenfalls 

nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. 


Begründung 

Vorentwurf 



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4.1.2 Maß der baulichen Nutzung 

Das Maß der baulichen Nutzung wird beschrieben durch Festsetzung der zulässigen Grundflächenzahl 

(GRZ), der Baumassenzahl (BMZ), der Zahl der Vollgeschosse, sowie der Gebäudehöhen, 

in diesem Fall spezifiziert durch Bestimmung der Obergrenzen für die 

Traufwandhöhe (TWH) und der Oberkante (OK) baulicher Anlagen. Die festgesetzten Werte 

auf der Nutzungsschablone gelten einheitlich für den jeweiligen Teilgeltungsbereich und orientieren 

sich an den Vorgaben des vorhandenen Bestandes, soweit diese mit den Absichten der 

Plangeberin vereinbar sind. 

Die zulässige Grundflächenzahl GRZ entspricht der Verhältniszahl zwischen bebaubarer 

Grundfläche zur maßgeblichen Grundstücksfläche. 

Die zulässige Obergrenze der GRZ darf durch die Grundflächen baulicher Anlagen im Sinne 

des § 19 Abs. 4 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) bis zu einer Grundflächenzahl von 

GRZ = 0,9 überschritten werden um den Anforderungen für Nebenanlagen gerecht zu werden. 

Die Baumassenzahl BMZ, gibt an, wie viel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Fläche 

eines Baugrundstücks zulässig oder vorhanden sind. Unter Baumasse versteht man alles vom 

Fußboden des untersten Vollgeschosses (in der Regel der Keller) bis zur Decke des obersten 

Vollgeschosses. 

Vollgeschosse: 

Als Vollgeschosse gelten Geschosse, 

die nach landesrechtlichen Vorschriften 

(Hessische Bauordnung) Vollgeschosse 

sind oder auf ihre Zahl angerechnet 

werden. Dach und / oder Kellergeschosse 

sind überdies zulässig, 

sofern diese nicht die Vollgeschosskriterien 

der HBO erfüllen ("Nicht- 

Vollgeschoss“). Die Festsetzung für 

die Zahl der Vollgeschosse orientiert 

sich an dem vorhandenen Bestand. 

Abbildung 19 Festsetzungen und Definitionen zum Maß der baulichen Nutzung (Eigene Darstellung) 


Begründung 

Vorentwurf 



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Zur Bestimmung der zulässigen Obergrenzen für die äußere Kubatur baulicher Anlagen erfolgt 

die Festsetzung der Traufwandhöhe TWH und der Oberkante baulicher Anlagen OK. Die TWH 

wird bestimmt als Maß zwischen Bezugspunkt und dem Durchstoßpunkt der verlängerten Gebäudeaußenwand 

durch die Oberkante der Tragkonstruktion (Definition gemäß Hessischer 

Bauordnung HBO). Die Höhenmaße der TWH beziehen sich analog der Vollgeschossdefinition 

aus der Hessischen Bauordnung (HBO) 2011 auf die Oberkante der Tragkonstruktion, nicht 

etwa auf die Oberkante der Dachhaut. Die Oberkante baulicher Anlagen wird definiert als das 

Senkrecht auf der Straßenseite gemessene Maß von der Bezugshöhe bis zur Oberkante der 

gesamten Dachkonstruktion. 

Die Ermittlung der TWH und OK hat jeweils in der der Erschließungsfläche ausgerichteten 

Gebäudemitte zu erfolgen. Als Bezugspunkt für Höhenfestsetzungen wird die Oberkante der 

anbaufähigen und für die jeweilige Erschließung des Gebäudes maßgebliche öffentliche Verkehrsfläche 

in Fahrbahnmitte, gemessen senkrecht vor Gebäudemitte festgelegt. Eine angemessene 

Festsetzung der maximal zulässigen Traufwand- und Oberkantenhöhe 

gewährleistet, dass die äußere Kubatur der Gebäude ein verträgliches Maß nicht überschreitet. 

Die zulässigen Gebäudekubaturen greifen damit das städtebauliche Erscheinungsbild der 

Umgebungsbebauung angemessen auf. 

Abbildung 20 Definition des Bezugspunktes für Höhenfestsetzungen 

hier: Auf die Oberkante der Tragkonsturktion – gemäß rechter Darstellung 


Für die Bestimmung des Bezugspunktes für Höhenfestsetzungen der Teilbereiche GE 1 und 

GE 2 gilt: 

- Als Bezugspunkt für Höhenfestsetzungen gilt die für den jeweiligen Teilbereich angegebene 

und zeichnerisch festgesetzte, im Planteil verortete Oberkante der Verkehrsfläche 

in Fahrbahnmitte: 

- GE 1 -> B 1 (nordöstliche Teile der Grundstücke 481/7 tw., 485/4 tw., 4/1 tw.) 

- GE 1 -> B 2 (Grundstücke 4/11, 4/16, 5/1) 

- GE 2 -> B 3 (Grundstücke 4/13, 4/12, 4/1 südlicher Abschnitt) 

- GE 2 -> B 4 (südwestliche Teile der Grundstücke 4/1 tw., 485/4 tw.) 


Begründung 

Vorentwurf 



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Für alle übrigen Teilbereiche gilt: 

- Als Bezugspunkt für die Festsetzung der zulässigen Höhe baulicher Anlagen gilt die 

Oberkante der anbaufähigen Verkehrsfläche in Fahrbahnmitte, gemessen senkrecht 

vor Gebäudemitte. 

Die zulässige Höhe baulicher Anlagen darf durch Anlagen oder Bauteile der technischen Gebäudeausrüstung 

und Oberlichter um bis zu 3,00 m überschritten werden, sofern diese einen 

Abstand zur Gebäudeaußenkante in dem Maße einhalten, wie sie selbst hoch sind. 

4.1.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen 

Die Bauweise regelt das Verhältnis eines Gebäudes zu den seitlichen Grundstücksgrenzen. 

Danach gibt es zwei grundsätzliche Varianten: die offene und die geschlossene Bauweise. In 

der offenen Bauweise werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand errichtet, in der geschlossenen 

Bauweise werden sie ohne seitlichen Grenzabstand errichtet. Eine Mischform 

aus den beiden Bauweisen ist die abweichende Bauweise. Diese wird festgesetzt um beispielsweise 

eine einseitige Grenzbebauung zu erzielen. Die bauliche Nutzung wird ferner 

durch die Festsetzung überbaubarer Grundstücksflächen (sog. "Baufenster“) ausreichend bestimmt. 

Die überbaubaren Grundstücksflächen sind im Planteil zeichnerisch durch Baugrenzen 

bestimmt. 

Die Bauweise wurde entsprechend der vorhandenen Gebäudestruktur für die Teilbereiche WB 

und MI 1 mit offener Bauweise festgesetzt. 

Für die Teilbereiche MI 2, GE 1 und GE 2 gilt die abweichende Bauweise. Aufgrund der vorhandenen 

baulichen Anlagen sind Gebäudelängen über 50 Meter sowie eine einseitige 

Grenzbebauung zulässig. 

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch die Baugrenzen festgesetzt. 

Baugrenzen können gemäß § 23 (3) BauNVO durch Bauteile geringfügig, d. h. bis zu einer 

Tiefe von 3,00 m, überschritten werden, sofern diese im Einzelnen nicht breiter als 10,00 m 

sind. Eine Überschreitung durch Dachüberstände über die festgesetzte Baugrenze hinaus ist 

zulässig. Werbeanlagen, Laderampen, Treppenanlagen einschließlich der dazugehörigen 

Überdachung, Podeste, Terrassen, Balkone, Stützmauern zur Abfangung von 

Geländeversprüngen, Brücken sowie Oberflächenbefestigungen (z. B. Asphalt- oder Pflasterbeläge) 

sind auch außerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. 


Begründung 


Vorentwurf 


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4.1.4. Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen 

Für das Plangebiet werden neben den allgemein gültigen Maßgaben der BauNVO und der 

HBO weitere spezifische Festsetzungen getroffen. Danach sind auch folgende bauliche Anlagen 

außerhalb der überbaubaren Flächen zulässig: 

Stellplätze, auch überdachte Stellplätze (Carports) sowie Garagen; Nebenanlagen i. S. d. § 14 

Abs. 1 BauNVO sowie ausschließlich gewerblich genutzte Lagerhallen / Lagerplätze und Nebengebäude 

(auch innerhalb MI); der Versorgung des Gebietes dienende Nebenanlagen i. S. 

d. § 14 Abs. 2 BauNVO; freistehende selbstständige Werbeanlagen an der Stätte der Leistung 

sowie fliegende Bauten. 

4.2 Auf Landesrecht beruhenden Regelungen in den Bebauungsplan 

4.2.1. Äußere Gestaltung baulicher Anlagen 

Neben den vorgenannten planungsrechtlichen Festsetzungen wurden ergänzende bauordnungsrechtliche 

Festsetzungen zur Gestaltung der Gebäude und sonstigen baulichen Anlagen 

sowie der Freiflächen im Sinne § 81 der Hessischen Bauordnung (HBO) aufgenommen. 

Dabei ist bei der Gestaltung der Gebäudefassaden die Verwendung von leuchtenden (grellen) 

oder fluoreszierenden Farbtönen ist unzulässig. Elemente zur Sonnenenergienutzung (z. B. 

Solar- oder Photovoltaikelemente) an den Gebäudefassaden sind zulässig. Glaselemente zur 

Fassadengestaltung sind ebenfalls zulässig. 

4.2.2. Gestaltung und Höhe von Einfriedungen 

Neben planungsrechtlichen und gestalterischen Festsetzungen zu Gebäuden werden auch die 

Zulässigkeit und die Ausgestaltung von Einfriedungen näher bestimmt. So sind Mauern als 

Abgrenzung der Grundstücke sind nur bis zu einer Höhe von 1,50 m über der Oberkante des 

anstehenden Geländes zulässig. Notwendige Stützmauern zur Abfangung von 

Geländeversprüngen sind hiervon ausgenommen. Des Weiteren wurde eine Festsetzung über 

die Ausgestaltung von Zäunen als Einfriedung erlassen. Diese sind ausschließlich aus Metall 

(z. B. Stabgitter-, Maschendrahtzäune) oder Holz (z. B. Staketenzaun) zulässig und dürfen 

eine Bauhöhe von 2,50 m über Geländeoberfläche nicht überschreiten. Bei Zäunen entlang 

der straßenzugewandten Grundstücksseite gilt als maßgebliche Geländeoberfläche die Oberkante 

der anbaufähigen Verkehrsfläche. Aus naturschutzfachlichen Gründen ist bei der Anlage 

von Zäunen zu beachten, dass grundsätzlich ein Bodenabstand zwischen der Zaununterkante 

und dem anstehenden Gelände von 10 cm einzuhalten ist, um den ungestörten Wechsel von 

Kleintieren zu gewährleisten. Mit der Gestaltungsfestsetzung über die Einfriedungen soll in 


Begründung 

Vorentwurf 



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erster Linie auch sichergestellt werden, dass geschlossene Ansichtsflächen vermieden werden, 

so dass entlang des öffentlichen Verkehrsweges nicht der Eindruck eines "Korridors“ entsteht. 

Nicht zuletzt sind Heckenpflanzungen zur Einfriedung zulässig. Einfriedungen als 

geschnittene Hecken sind ausschließlich aus einheimischen, standortgerechten Gehölzarten, 

z. B. gemäß der nachstehenden Artenliste (Hinweise Teil C, Ziffer 4) zulässig. In dem Zusammenhang 

wurde die Verwendung von Thuja- oder Chamaecyparis-Hecken sowie Nadelgehölzen 

für unzulässig erklärt. 

4.2.3. Nutzung, Gestaltung und Bepflanzung der Grundstücksfreiflächen 

Befestigte sowie vollständig versiegelte Flächen sind auf das erforderliche Mindestmaß zu 

beschränken. Sofern eine Gefährdung für Grundwasser und Fließgewässer durch schädliche 

Einträge ausgeschlossen ist, sind Oberflächenbeläge wasserdurchlässig auszubilden (z.B. 

Breitfugenpflaster, Rasengittersteine etc.) Vordergründiges Ziel dieser Festsetzung soll sein, 

Abwasseranlagen (Kanäle und Kläranlage) sowie auch die Vorfluter nicht mit zusätzlichem 

Niederschlagswasser zu be- oder überlasten. Ferner soll den naturschutzfachlichen Belangen 

entsprochen werden und auch im Sinne des lokalen Kleinklimas ein Aufheizen von Flächen 

entgegen getreten werden. 

4.2.4. Örtliche Bauvorschriften über die Beschränkung von Werbeanlagen 

Werbung will gesehen werden. Dabei nimmt sie auf das architektonische, städtebauliche oder 

naturgeprägte Erscheinungsbild ihrer Umgebung unmittelbar Einfluss. Das Ringen um die 

Aufmerksamkeit der potentiellen Kunden bei ständig steigender räumlicher Konkurrenz und 

die so zunehmende optische Kommerzialisierung des öffentlichen Straßenraums führen auch 

in der Stadt Griesheim zu Auswirkungen auf das Stadtbild. Insbesondere auch im Bereich des 

Nordrings und der Wilhelm-Leuschner-Straße sind zahlreiche Werbeanlagen im privaten 

Grundstücksbereich vorhanden, so dass aus städtebaulicher Sicht für künftige Vorhaben hier 

ein gewisser Regelungsbedarf zu erkennen ist. Daher wurden in den Festsetzungsgehalt einige 

Bestimmungen hinsichtlich der Zulässigkeit von Werbeanlagen aufgenommen. Danach 

sind Werbeanlagen im Sinne des § 1 Abs. 9 i. V. m. § 1 Abs. 5 BauNVO ausschließlich an der 

Stätte der Leistung zulässig. Weiter sind ausschließlich selbstleuchtende oder angestrahlte 

Werbeanlagen zulässig. Unzulässig sind blinkende Werbeanlagen sowie Laufschriften. Städtebauliches 

Ziel der Festsetzungen des Bebauungsplanes ist daher, die Erhaltung der Stadtbildqualität 

zu sichern, da sich der Plangeltungsbereich an einer der bedeutsamsten 

Hauptausfall bzw. Hauptverkehrsstraßen der Stadt Griesheim befindet, mit Übergang in den 

Außenbereich. 


Begründung 


Vorentwurf 


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4.2.5. Verwenden von Niederschlagswasser 

Den Vorgaben des § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG) folgend wird festgelegt, 

dass anfallendes, nicht behandlungsbedürftiges Niederschlagswasser innerhalb der privaten 

Grundstücke zu verwerten ist, wenn wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht 

entgegenstehen. Eine Ermächtigungsgrundlage hierzu bietet das HWG. Dabei ist zu beachten, 

dass für die Anlage von Anlagen zur Niederschlagswasserversickerung eine wasserrechtliche 

Erlaubnis grundsätzlich für alle Grundstücke notwendig ist und die Verwertung des 

Niederschlagswassers nur dann durch die geeigneten Anlagen erfolgen kann, sofern die Versickerung 

schadlos ist. Schadlos bedeutet, dass diese hydraulisch möglich ist und dass keine 

Schadstoffe in das Grundwasser eingetragen werden. Auf Anregung der zuständigen Unteren 

Wasserbehörde wird darauf hingewiesen, dass bei der Verwendung von Niederschlagswasser 

die Vorgaben der Trinkwasserverordnung zu beachten sind. 

In diesem Zusammenhang wird textlich darauf hingewiesen, dass beim Einsatz eines Zisternensystems 

dieses auftriebssicher herzustellen ist. Auf Hinweis der Unteren Wasserbehörde 

ist beachtlich, dass für Zisternen mit einem Überlauf und Anschluss an eine Versickerungsanlage 

ebenfalls eine wasserrechtliche Erlaubnis der zuständigen Unteren Wasserbehörde einzuholen 

ist. 

Für die Versickerungsanlagen sind der qualitative und quantitative Nachweis der Bemessung 

nach DWA-Regelwerken Arbeitsblatt DWA-A 138 und dem Merkblatt DWA-M 153 zu erbringen, 

insbesondere der Mindestabstand von einem Meter zwischen dem tiefsten Punkt der 

Versickerungsanlage und dem höchsten Grundwasserstand ist einzuhalten, ein Nachweis hierüber 

ist zu erbringen. 

Abschließend wird im Textteil auch darauf hingewiesen, dass die Materialwahl z. B. der Dachflächen, 

aber auch der gesamten Ableitungssysteme, wie Regenrinnen, Fallrohre etc., so zu 

wählen ist, dass das Regenwasser nicht nachteilig beeinflusst wird und vor Ort dann auch versickert 

werden kann. 

4.3 Hinweise 

Auf folgende Sachbelange wird hingewiesen: 

• Denkmalschutz 

• Schutz von Versorgungsleitungen 

• Brand- und Katastrophenschutz 

• Ferner werden den künftigen Bauherren Vorschlagslisten für Neuanpflanzungen unterbreitet, 

die insbesondere einheimische und standortgerechte Gehölze berücksichtigen. 


Begründung 


Vorentwurf 


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5 Auswirkungen des Bebauungsplanes 

5.1 Eigentumsverhältnisse und bodenordnende Maßnahmen 

Mit der Umsetzung des Bebauungsplanes ist keine Neuaufteilung der Grundstücke erforderlich. 

Eine Baulandumlegung ist daher nicht vorgesehen. 

5.2 Kosten der vorgesehenen städtebaulichen Maßnahmen 

Die Stadt als Planungsverursacherin trägt die anfallenden Kosten des Bauleitplanverfahrens 

als auch die üblichen Verwaltungskosten. 

5.3 Flächenbilanz 

Mit Umsetzung der Planung ergibt sich folgende Flächenbilanz (Werte im Rahmen der grafischen 

Ungenauigkeit ermittelt): 

Abbildung 21 Flächenbilanz 


Gewerbegebiet (GE) 65.161 m² 

Mischgebiete (MI) 48.314 m² 

Besondere Wohngebiete (WB) 18.634 m² 

Öffentliche Verkehrsfläche 12.256 m² 

Flächen für Versorgungsanlagen 178 m² 

Summe Geltungsbereich 144.543 m² 


Begründung 

Vorentwurf 



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6 Anlagen 

Planteil zum Bebauungsplan 

Textteil zum Bebauungsplan 

Anlage 1: Technischer Bericht Nr. TB_1998901: "Geräuschprognose (…) anderen Materialien 

der Fa. Markus Sallmann, Bauunternehmen, Tief- und Straßenbau am Standort 

64347 Griesheim 

aufgestellt: 

Lorsch, den 17.12.2013 

Dipl.-Ing. Dirk Helfrich, 

Beratender Ingenieur IKH 

Dipl.-Geogr. Hanno Hotz

Bebauungsplan Nr. 112 „Am Kirschberg“ - Stadt Griesheim

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