Mietspiegel Berlin 2013 Methodenbericht - BFW Landesverband ...

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Folgende Kriterien und Ausgangsvoraussetzungen sind dabei entscheidend:
– Qualitäten der mittleren Wohnlage als Ausgangsniveau
– Wirkungsrichtung der einzelnen Merkmale (positiv, negativ)
– Wirkungsintensität – Ausmaß des Einflusses der einzelnen Merkmale auf die
Wohnlageneinstufung.
Die mit der Definition der „homogenen Wohnlage“ für den inneren und äußeren Stadtbereich
vorgegebenen Ausprägungen bilden den Ausgangspunkt der Beurteilung.
Diese wurden als Beurteilungsschema in ein Punkteraster überführt (vgl. Tabelle 36),
wobei die „0“ den typischen Zustand markiert.
Tabelle 36 Beispiel: Punkteraster Wohnlageneinteilung – Innerer Stadtbereich
Mittlere Wohnlage
Baudichte Hohe Verdichtung – 0 +++ Niedrige Verdichtung
Straßenbild Ungepflegtes Straßenbild – – – – 0 ++++ Gepflegtes Straßenbild
Grünflächenanteil Gering – 0 ++++ Hoch
Einzelhandel Einfach – 0 + Differenziert
ÖPNV Schlecht – – 0 + Gut
Bebauung/
Gebäudezustand
Einfach, schlecht – – – – 0 ++++ Repräsentativ, gut
Image Schlecht – – – 0 +++ Gut
Beeinträchtigung
durch umgebendes
Gewerbe*
Stark – 0 Keine
* Gemeint ist „prägendes“ Gewerbe = Industrie (keine Gaststätten).
Mit diesem Punkteraster werden die unterschiedlichen Zustände für den Innen- bzw.
Außenbereich gekennzeichnet durch die Lage auf der Bewertungsskala insgesamt.
Der typische Zustand muss dabei nicht immer in der Mitte liegen. Zum Beispiel ist die
mittlere Lage im inneren Stadtbereich durch eine typischerweise höhere Verdichtung
geprägt, daher gibt es mehr Ausprägungen geringerer als höherer Verdichtung. Demgegenüber
soll das Straßenbild gemäß Definition durchschnittlich sein, insofern sind
positive wie negative Ausprägungen in gleichem Umfang möglich.
Die maximal erreichbare Punktzahl zeigt dabei zugleich den Einfluss auf die Wohnlageneinstufung
an. Während beispielsweise für ein im inneren Stadtbereich typisches
differenziertes Einzelhandelsangebot nur maximal +1 Punkt vergeben werden kann,
können durch eine eher untypische starke Durchgrünung maximal +3 Punkte erzielt
werden. Dem Grünflächenanteil wird demnach eine weit höhere Bedeutung zugemessen.
Für die Vor-Ort-Begehungen wurden zwei Bewertungstabellen für den inneren und
äußeren Stadtbereich aus diesem Punkteraster abgeleitet, da einige Merkmale unterschiedliche
Bedeutung für die Wohnlageneinstufung haben (vgl. Tabelle 37 und 38).