Mietspiegel Berlin 2013 Methodenbericht - BFW Landesverband ...

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Die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung mit den fünf Merkmalgruppen und den
jeweiligen wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmalen ist im Anhang
D aufgeführt. Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkreten
Wohnung müssen alle Merkmale der jeweiligen Merkmalgruppe geprüft werden.
Überwiegt der Anteil der wohnwertmindernden Merkmale die wohnwerterhöhenden
Merkmale in einer Merkmalgruppe, ergibt sich ein negativer Gewichtungsanteil
von -20 %. Im umgekehrten Fall ergibt sich ein positiver Gewichtungsanteil von
+20 %.
Ist kein wohnwertminderndes oder wohnwerterhöhendes Merkmal für eine konkrete
Wohnung oder sind gleich viele wohnwertmindernde und -erhöhende Merkmale in
einer Merkmalgruppe vorhanden, so ist der Gewichtungsanteil der Merkmalgruppe
0 %.
Die fünf Merkmalgruppen werden gegeneinander aufgerechnet.
Dieses relativ einfache, für alle Anwender handhabbare Bewertungsmodell, schließt
nicht aus, dass im besonderen Einzelfall eine Abweichung von der ortsüblichen Vergleichsmiete
gegeben sein kann. Ursache hierfür können eine abweichende Einschätzung
von einzelnen Merkmalen und deren Wirkung auf den Wohnwert sein oder
zusätzliche, nicht in der Orientierungshilfe aufgeführte Merkmale.
6.15 Gemeinsame Anwendung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung
und der Sondermerkmale
In den bisherigen Mietspiegeln war es möglich, dass sich in der Addition der Sondermerkmale
und der Orientierungshilfe Werte für die Vergleichsmiete ergaben, die außerhalb
der im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen lagen. Im Berliner Mietspiegel
2013 ist das Verfahren geändert worden, sodass nur noch bei Wohnungen mit einem
oder mehreren Sondermerkmalen die ortsüblichen Vergleichsmieten außerhalb der
relevanten Spannen liegen können.
Wenn für einen konkreten Anwendungsfall des Berliner Mietspiegels die Berücksichtigung
der Sondermerkmale bereits zu einem Wert außerhalb der im entsprechenden
Tabellenfeld ausgewiesenen Mietenspanne führt, so wird die Orientierungshilfe nicht
angewendet. In allen übrigen Fällen wird folgendermaßen vorgegangen:
– Ermittlung des Differenzwerts für das betreffende Mietspiegelfeld zwischen dem
in der Berliner Mietspiegeltabelle 2013 ausgewiesenem Berliner Mittelwert und
den Spannenendwert, gemäß dem im Kapitel 6.14 beschriebenen Verfahren.
– Summierung der ermittelten Mietwerte: Berliner Mittelwert, Sondermerkmale
und Differenzwert aus der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung.
– Liegt das sich daraus ergebende Ergebnis außerhalb des im betreffenden Mietspiegelfeld
ausgewiesenen Spannenendwertes, so entspricht die ortsübliche
Vergleichsmiete dem Spannenendwert und wird auf diesen begrenzt.