Mietspiegel Berlin 2013 Methodenbericht - BFW Landesverband ...

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Wie auch in den vorangegangenen Mietspiegeln konnte für kleine Wohnungen unter
40 m² in den Wohnungsbeständen der Baualtersklasse 1973 bis 1990 West (Spalte 5)
und der Baualterspalte 1991 bis 2002 (Spalte 7) keine ausreichende Zahl an Mietwerten
erhoben werden. Zum einen befindet sich ein Teil dieser Wohnungen noch in
mietpreisgebundenen Mietverhältnissen, zum anderen war die Bautätigkeit in dieser
Phase generell eher gering, so dass bereits in der Grundgesamtheit nur wenig Fälle
zur Verfügung stehen (vgl. Tabelle 1). Die Tabellenfelder mit einer geringen Fallzahl
finden sich überwiegend in den Wohnungsbeständen der westlichen Bezirke der Baujahre
1973 bis 1990 (Spalte 5), aber auch in den kleineren Wohnungen der Altbaubestände
(Spalten 1 und 2) .
6.6 Berechnung der Netto-Kaltmiete
In Abstimmung mit der Arbeitsgruppe Mietspiegel wurde beim Berliner Mietspiegel
2013, wie auch in den vorangegangen Mietspiegeln, die Netto-Kaltmiete zur Berechnung
der Mietspiegel-Kennwerte ermittelt. Dies ist die Miete der Wohnung einschließlich
gegebenenfalls erhobener Modernisierungszuschläge gemäß § 559 Abs. 1 BGB
ohne kalte Betriebskosten sowie ohne Kosten für Heizung und Warmwasser gemäß
der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sowie ohne Möblierungs-, Untermieterzuschläge
und/oder Zuschläge für andere Nutzungen.
Wie auch in anderen deutschen Städten sind in Berlin inzwischen Mietvereinbarungen
mit der Ausweisung der Netto-Kaltmiete die Regel. In der Vergangenheit gab es insbesondere
in den westlichen Bezirken eine Vielzahl von Mietverträgen auf Basis der
Brutto-Kaltmiete. Der Anteil dieser Mietvereinbarungen beträgt im Berliner Mietspiegel
2013 nur noch 2,8 % der erhobenen Mietwerte.
Auf der Grundlage dieser Voraussetzungen konnte zwischen zwei Fallgruppen unterschieden
werden.
– Mietverträge, denen die einzelnen Mietvertragsbestandteile Netto-Kaltmiete und
die kalten Betriebskosten sowie die Kosten für Heizung und Warmwasser entnommen
werden konnten.
– Mietverträge, in denen keine Differenzierung nach Netto-Kaltmiete und kalten
Betriebskosten ausgewiesen wurde.
Die Berechnung der ortsüblichen Netto-Kaltmiete musste – je nach Detaillierungsgrad
der vom Befragten vorgelegten Mietunterlagen – in alternativen Verfahren erfolgen:
– Netto-Kaltmiete in den Unterlagen angegeben:
Übernahme der angegebenen Miete in die Datenbasis. Bei vorhandenen Zusatzleistungen,
die nicht zur Netto-Kaltmiete gehörten wurden diese herausgerechnet.
– Brutto-Kaltmiete in den Unterlagen angegeben:
Verminderung der aus den Mietunterlagen entnommenen Bruttokaltmiete um