Mietspiegel Berlin 2013 Methodenbericht - BFW Landesverband ...

Berliner Mietspiegel 2013
Grundlagendaten für den empirischen
Mietspiegel und Aktualisierung des
Wohnlagenverzeichnisses zum
Berliner Mietspiegel 2013
Methodenbericht
Hamburg, August 2013

Berliner Mietspiegel 2013
Grundlagendaten für den empirischen
Mietspiegel und Aktualisierung des
Wohnlagenverzeichnisses zum
Berliner Mietspiegel 2013
Methodenbericht
Hamburg, August 2013
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Geschäftsführer
Dr. Bernd Leutner
Dr. Michael Clar
Hamburg HRB 49405

Inhaltsverzeichnis
1 Vorbemerkung.............................................................................. 1
2 Vorgaben und Ablauf der Erhebung............................................. 2
2.1 Vorgaben für die Erhebung .............................................................................2
2.2 Ablauf der Erhebung und Auswertung.............................................................3
3 Arbeitsgruppe Mietspiegel............................................................ 4
4 Grundgesamtheit und Stichprobe ................................................ 5
4.1 Grundgesamtheit .............................................................................................5
4.2 Tabellenaufbau................................................................................................8
4.3 Ziehung der Stichprobe .................................................................................10
5 Datenerhebung........................................................................... 11
5.1 Mieterbefragung ............................................................................................11
5.1.1 Schriftliches Screening ..................................................................................11
5.1.2 Mündliche Hauptbefragung ...........................................................................12
5.2 Vermieterbefragung.......................................................................................12
5.3 Feldkontrollen ................................................................................................13
5.4 Stichprobenausschöpfung .............................................................................13
5.5 Betriebskostenerhebung (Zusatzuntersuchung)............................................14
5.6 Beschaffenheitserhebung (Zusatzuntersuchung)..........................................15
5.7 Datenschutz...................................................................................................15
6 Datenbereinigung und -auswertung ........................................... 17
6.1 Überblick........................................................................................................17
6.2 Datenbereinigung ..........................................................................................18
6.3 Extremwertbereinigung..................................................................................19
6.4 Feldbesetzung unter 10 Mietwerten ..............................................................19
6.5 Feldbesetzung ...............................................................................................20
6.6 Berechnung der Netto-Kaltmiete ...................................................................21
6.7 Charakterisierung der ortsüblichen Vergleichsmiete .....................................23
6.8 Berechnung des Berliner Mittelwerts.............................................................23

6.9 Berechnung der variablen Spanne ................................................................24
6.9.1 Grundlagen der Spannenbildung im Berliner Mietspiegel 2013 ....................24
6.9.2 Spannenbildung beim Berliner Mietspiegel 2013 ..........................................25
6.10 Mietspiegeltabelle Berliner Mietspiegel 2013 ................................................27
6.11 Ermittlung von Zu- und Abschlägen für Ausstattungsmerkmale....................29
6.11.1 Vorgehensweise ............................................................................................29
6.11.2 Ergebnisse der Regressionsanalyse .............................................................30
6.11.3 Qualität des Regressionsanalyse ..................................................................33
6.12 Abschläge für Wohnungen mit vermieterseitig niedrigem Standard..............34
6.13 Zuschläge für Wohnungen mit Baufertigstellung ab 2003.............................34
6.14 Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung im Berliner Mietspiegel..............35
6.15 Gemeinsame Anwendung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung
und der Sondermerkmale ..............................................................................36
7 Ergänzende Auswertungen........................................................ 38
7.1 Mietenentwicklungen und Mietenstruktur im Berliner Mietspiegel 2013........38
7.1.1 Struktur der Netto-Kaltmieten nach Baualtersklassen...................................40
7.1.2 Struktur der Netto-Kaltmieten nach Wohnungsgröße....................................41
7.1.3 Struktur der Netto-Kaltmieten nach Wohnlage ..............................................43
7.2 Alter der mietspiegelrelevanten Verträge ......................................................44
7.2.1 Alter der mietspiegelrelevanten Verträge nach Baualtersklassen .................44
7.2.2 Alter der mietspiegelrelevanten Verträge und Wohnungsgröße....................45
7.2.3 Alter der mietspiegelrelevanten Verträge und Vermieter...............................46
7.2.4 Mietveränderungserklärung mit Verweis auf den Berliner Mietspiegel..........46
8 Grunddaten zur Struktur des mietspiegelrelevanten
Wohnungsbestandes 2013 ........................................................ 48
9 Betriebskosten............................................................................ 53
9.1 Erhebung der Betriebskosten ........................................................................53
9.2 Auswertung der Betriebskosten.....................................................................54
10 Auswertung der Energiekennwerte ............................................ 59

11 Aktualisierung des Wohnlageverzeichnisses zum Berliner
Mietspiegel 2013 ........................................................................ 61
11.1 Anlass und Aufgabe ......................................................................................61
11.2 Konzept des Berliner Wohnlagenverzeichnisses ..........................................63
11.2.1 Definition der Wohnlageneinstufungen..........................................................65
11.2.2 Methodik zur Bewertung von Wohnlagen bei Begehungen...........................67
11.3 Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum
Berliner Mietspiegel 2013 ..............................................................................70
11.3.1 Überprüfung bestehender Wohnlagen ..........................................................70
11.3.2 Wohnlageneinstufungen für Adressen ohne bestehende Wohnlage ............73
11.3.3 Lärmkennzeichnung ......................................................................................74
Anhang A Zusammenfassung der Arbeitsgruppensitzungen
Berliner Mietspiegel 2013 – Grundlagendaten für den
den empirischen Mietspiegel 77
Anhang B Feldspezifische Spannen 83
Anhang C Histogramme 87
Anhang D Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung 116
Anhang E Inhalte der Fragebogen 122
Anhang F Auszüge aus den Definitionen aus dem
Interviewerhandbuch zur Beschaffenheitsuntersuchung
im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2013 128
Anhang G Zusammenfassung der Arbeitsgruppensitzungen
Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnis zum
Berliner Mietspiegel 2013 131
Anhang H Formular zur Änderung der Wohnlageneinstufung
im Mietspiegel 2013 137

Tabellenverzeichnis
Tabelle 1 Fortschreibung der Grundgesamtheit zum Berliner Mietspiegel 2013........7
Tabelle 2 Stichprobenausschöpfung Berliner Mietspiegel 2013...............................14
Tabelle 3 Ergebnisse der Datenbereinigung im Berliner Mietspiegel 2013 ..............17
Tabelle 4 Feldbesetzung zum Berliner Mietspiegel 2013 .........................................20
Tabelle 5 Durchschnittliche kalte Betriebskostenvorauszahlung zum Berliner
Mietspiegel 2013 in Euro/m² .....................................................................22
Tabelle 6 Berliner Mietspiegeltabelle 2013...............................................................28
Tabelle 7 Zu-/Abschläge für Sondermerkmale in Euro/m²........................................31
Tabelle 8 Definition der Sondermerkmale ................................................................32
Tabelle 9 Anteil der erklärten Varianz in Prozent .....................................................33
Tabelle 10 Abschläge für Wohnungen mit vermieterseitiger Minderausstattung........34
Tabelle 11 Gewichtung der Merkmalgruppen der Orientierungshilfe .........................35
Tabelle 12 Mietveränderungen Berliner Mietspiegel 2011 zu 2013
(Berliner Mittelwerte).................................................................................40
Tabelle 13 Verteilung der Netto-Kaltmieten nach Baualtersklassen
(Angaben in Prozent) ................................................................................41
Tabelle 14 Verteilung der Netto-Kaltmieten nach Wohnungsgrößenklassen
(Angaben in Prozent) ................................................................................42
Tabelle 15 Verteilung der Netto-Kaltmieten nach Wohnlage (Angaben in Prozent)...43
Tabelle 16 Durchschnittliches Alter der mietspiegelrelevanten Verträge nach
Baualtersklassen (Angaben in Prozent)....................................................44
Tabelle 17 Durchschnittliches Alter der mietspiegelrelevanten Verträge nach
Wohnungsgrößenklassen (Angaben in Prozent) ......................................45
Tabelle 18 Durchschnittliches Alter der mietspiegelrelevanten Verträge
nach Vermieter (Angaben in Prozent).......................................................46
Tabelle 19 Begründung der Mieterhöhung mit dem Berliner Mietspiegel
(Angaben in Prozent) ................................................................................47
Tabelle 20 Verteilung des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestands nach
Baualtersklassen.......................................................................................48
Tabelle 21 Verteilung des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestands nach
vermieterseitiger Ausstattung ...................................................................49
Tabelle 22 Verteilung des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestands nach
Wohnungsgrößenklassen .........................................................................49
Tabelle 23 Verteilung des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestands
nach Wohnlage .........................................................................................50

Tabelle 24 Verteilung der Wohnlage nach vermieterseitiger Ausstattung
(Angaben in Prozent) ................................................................................50
Tabelle 25 Verteilung der Ausstattungskategorien nach Wohnlage
(Angaben in Prozent) ................................................................................50
Tabelle 26 Ausstattungskategorien im Altbau nach Wohnlage
(Angaben in Prozent) ................................................................................51
Tabelle 27 Verteilung der Wohnlage im Neubau (Angaben in Prozent) .....................52
Tabelle 28 Berliner Betriebskostenübersicht – kalte Betriebskosten in Euro je m²
Wohnfläche (Abrechnungsjahr 2011) .......................................................55
Tabelle 29 Berliner Betriebskostenübersicht – Betriebskosten für Heizung und
Warmwasser in Euro je m² Heizfläche (Abrechnungsjahr 2011) ..............55
Tabelle 30 Berliner Betriebskostenübersicht – Betriebskosten nach
Baualtersgruppen in Euro je m² Wohnfläche (Abrechnungsjahr 2011).....56
Tabelle 31 Berliner Betriebskostenübersicht – Betriebskosten nach
Gebäudetypen in Euro je m² Wohnfläche (Abrechnungsjahr 2011) .........57
Tabelle 32 Berliner Betriebskostenübersicht – Betriebskosten nach
Sanierungsstand in Euro je m² Wohnfläche (Abrechnungsjahr 2011) ......58
Tabelle 33 Wärmetechnischer Zustand der Gebäude Verteilung der
Energieverbrauchskennwerte ...................................................................60
Tabelle 34 Indikatorenkatalog für die westlichen Bezirke...........................................64
Tabelle 35 Indikatorenkatalog für die östlichen Bezirke .............................................65
Tabelle 36 Beispiel: Punkteraster Wohnlageneinteilung – Innerer Stadtbereich........68
Tabelle 37 Bewertungstabelle für den inneren Stadtbereich ......................................69
Tabelle 38 Bewertungstabelle für den Außenbereich.................................................69
Tabelle 39 Einwände nach Interessengruppen ..........................................................71
Tabelle 40 Einwände nach Änderungswunsch...........................................................71
Tabelle 41 Einwände nach Berliner Bezirken .............................................................71
Tabelle 42 Umstufungen und Neueinstufungen auf Adressebene .............................73

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1 Vorbemerkung
Die Stadt Berlin erstellt seit 1987 Mietspiegel. Der vorliegende qualifizierte Berliner
Mietspiegel 2013 wurde im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und
Umwelt durch F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt
GmbH erstellt (Auftragserteilung März 2012). Bei dem Berliner Mietspiegel 2013 handelt
es sich – wie auch beim Mietspiegel 2011 – um einen „qualifizierten Mietspiegel“
gemäß § 558 d BGB.
Der Mietspiegel findet seine Grundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Er stellt
eine Übersicht der in Berlin am 1. September 2012, dem Stichtag der Erhebung, gezahlten
Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung,
Beschaffenheit und Lage dar. Mit dem Gesetz über die energetische Modernisierung
von vermieteten Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von
Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG) wurde der § 558 Absatz
2, Satz 1 ergänzt. Nach dem Wort „Lage“ werden die Wörter „einschließlich der energetischen
Ausstattung und Beschaffenheit“ eingefügt. Das Gesetz trat zu diesem Paragraphen
zum 1. Mai 2013 in Kraft. Der Stichtag für die Datenerhebung zum Berliner
Mietspiegel 2013 lag vor diesem Datum.
Nach den gesetzlichen Vorschriften sind nur solche Mieten einbezogen, die in den
letzten vier Jahren neu vereinbart (Neuverträge) oder, von einer Erhöhung nach § 560
BGB (Betriebskostenänderung) abgesehen, geändert worden sind (Mietänderungen).
Die ausgewiesenen Mieten werden kurz „ortsübliche Vergleichsmieten“ genannt.
Der Mietspiegel bietet den Mietvertragsparteien bei bestehenden Mietverhältnissen
die Möglichkeit, in eigener Verantwortung die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558
BGB zu ermitteln, ohne selbst Vergleichsobjekte benennen oder erhebliche Kosten
und Zeit für Gutachten aufwenden zu müssen. Die Mieter können anhand des Mietspiegels
unproblematisch prüfen, ob ein Mietänderungsbegehren des Vermieters gerechtfertigt
ist. Auch bei Neuabschlüssen von Mietverträgen kann der Mietspiegel als
Orientierungshilfe herangezogen werden.
Der Gesetzgeber sieht vor, dass Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung
angepasst werden sollen. Beim Berliner Mietspiegel 2013 handelt es sich
um eine Neuerhebung auf Basis einer repräsentativen Zufallsstichprobe.
Der Methodenbericht dokumentiert die Arbeitsschritte und -ergebnisse der Erstellung
des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2013.

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2 Vorgaben und Ablauf der Erhebung
2.1 Vorgaben für die Erhebung
Die methodischen Rahmenbedingungen für die Erstellung des Mietspiegels haben
sich aus der Ausschreibung zum Berliner Mietspiegel 2013 ergeben und orientierten
sich an den bisherigen Methoden, die im Berliner Mietspiegel verwendet wurden. Die
Rahmenbedingungen wurden in der Arbeitsgruppe Mietspiegel diskutiert und dienten
als Vorgaben für die Erstellung des neuen qualifizierten Berliner Mietspiegels.
Folgende Vorgaben wurden durch den Arbeitsgruppe Mietspiegel für den qualifizierten
Berliner Mietspiegel 2013 festgelegt:
– Tabellenmietspiegel mit Original-Erhebungsdaten und einer angestrebten Mindestfeldbesetzung
von 30 Mietwerten je Tabellenfeld für das gesamte Stadtgebiet
Berlins
– Überprüfung einer möglichen Veränderung der Tabellenstruktur auf Basis einer
Analyse der Erhebungsdaten
– disproportional geschichtete Zufallsstichprobe
– Ausfilterung des nicht mietspiegelrelevanten Wohnraums, z. B. Wohnungen bei
dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage
festgelegt worden ist
– Fortschreibungsmöglichkeit des Berliner Mietspiegels als Panel
– Überarbeitung und Aktualisierung des Fragebogens
– Erstellung eines Interviewerleitfadens und intensive Schulungen der Interviewer
– Erstellung eines Konzepts zur Öffentlichkeitsarbeit (Pressemitteilungen, Informationsschreiben)
– Durchführung eines schriftlichen Screenings bei Mietern
– Durchführung einer empirischen Repräsentativerhebung von Mietdaten für ca.
12.000 mietspiegelrelevante Wohnungen (voll gültige Datensätze) in Berlin, davon
40 % bei Mietern und 60 % bei Vermietern
– manuelle Rücklaufkontrollen, unmittelbare Plausibilitätskontrollen (manuell und
Clean-Programm) und zusätzliche Kontrollbefragungen
– Berechnung der Mietkennwerte: Berliner Mittelwerte, Streuungsmaße, Spannen
und Spannweiten auf Basis der Nettokaltmiete für jedes Tabellenfeld der Berliner
Mietspiegeltabelle
– Berechnung der durchschnittlichen Pauschalen für kalte Betriebskosten und
Kosten für Heizung und Warmwasser
– Durchführung von Sonderauswertungen zu im Fragebogen enthaltenen Merkmalen
und Fragestellungen
– Vergleich der Mietpreise mit dem vorangegangen Berliner Mietspiegel

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– Darstellung der Mietenverteilung für alle Mietspiegelfelder anhand von Diagrammen,
sogenannten Histogrammen
– Durchführung statistischer Zusatzanalysen (Regressionsanalysen) als Grundlage
für die Festlegung von Zu- und Abschlägen für signifikante Ausstattungsmerkmale
– Vorbereitung und Durchführung der Arbeitsgruppensitzungen mit Ergebnispräsentation,
Betreuung und Information der Arbeitsgruppe in jeder Phase der Untersuchung
– Erhebung und Auswertung der Betriebskostenarten sowie der Energiekennwerte
– Überprüfung der Merkmale der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung
auf Basis der Daten der Zusatzerhebung zur Beschaffenheit
– Einhaltung des Berliner Datenschutzgesetzes und der Vorgaben des Berliner
Beauftragten für Datenschutz und Informationsfreiheit
2.2 Ablauf der Erhebung und Auswertung
Die Vorbereitungen zur Erstellung des Berliner Mietspiegels 2013 wurden im Mai
2012 begonnen. Auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2011 erfolgte eine
Überarbeitung der Befragungsunterlagen durch F+B; sowohl der Screening-Fragebogen,
der Hauptfragebogen Mieter/Vermieter sowie der Betriebskosten-Fragebogen
wurden anschließend mit der Arbeitsgruppe Mietspiegel abgestimmt. Für die Durchführung
der Zusatzerhebung zur Beschaffenheit wurde von F+B der Fragebogen des
Berliner Mietspiegels 2009 überarbeitet und mit der Arbeitsgruppe Mietspiegel abgestimmt.
Auf Basis der von der Auftraggeberin zur Verfügung gestellten Daten wurde von F+B
eine Grundgesamtheitsdatei aller mietspiegelrelevanten Wohnungen für Berlin erstellt.
Im Rahmen der Mieterbefragung erfolgte ein Screening bei 140.000 Mieterhaushalten
in Berlin, um die Mietspiegelrelevanz der Wohnungen sowie die Befragungsbereitschaft
zu ermitteln. Parallel wurden rund 5.500 Vermieter angeschrieben mit einem
Stichprobenumfang von 23.650 Haushalten/Wohnungen.
Die Durchführung der Feldarbeit, inklusive des Screenings bei den Mietern, fand von
Anfang September bis Mitte Dezember 2012 statt. Der Stichtag der Erhebung, auf
den sich die erhobenen Daten beziehen, ist der 01.09.2012. Die ersten Ergebnisse
konnten der Arbeitsgruppe Mietspiegel am 17. Januar 2013 präsentiert werden. Der
Berliner Mietspiegel 2013 wurde der Öffentlichkeit am 23. Mai 2013 vorgestellt. Die
nachfolgenden Kapitel erläutern die einzelnen Arbeitsschritte bei der Erstellung des
Berliner Mietspiegels 2013 im Detail.

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3 Arbeitsgruppe Mietspiegel
Die Vorbereitung, Durchführung und Auswertung der Erhebung wurde durch die Arbeitsgruppe
Mietspiegel begleitet. In der Arbeitsgruppe Mietspiegel wirkten außer den
Vertretern der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und von F+B Vertreter
folgender Verbände und Institutionen mit:
Als Vertreter der Mieterinteressen:
– Berliner Mieterverein e. V., Landesverband Berlin im Deutschen Mieterbund
– Berliner MieterGemeinschaft e. V.
– Mieterschutzbund Berlin e. V.
Als Vertreter der Vermieterinteressen:
– Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e. V.
– BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e. V.
– Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V.
Sonstige Institutionen und Personen:
– Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin
– Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Mieten für Grundstücke
und Gebäude
– Berliner Beauftragter für Datenschutz und Informationsfreiheit
– Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
Die Mitwirkung bezog sich auf methodische und rechtliche Fragestellungen, wie etwa
die Methodik der Datenerhebung sowie die Auswertung und Interpretation der Daten.
Den Mitwirkenden wurden alle relevanten Unterlagen bereitgestellt, sodass eine effektive
und zielgerichtete Zusammenarbeit möglich war. Die Sitzungen wurden von dem
Vertreter der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt geleitet.
Der Berliner Mietspiegel 2013 wurde von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
und Umwelt und allen an der Arbeitsgruppe Mietspiegel beteiligten Interessensvertretungen
der Mieter und Vermieter anerkannt. Damit handelt es sich um einen qualifizierten
Mietspiegel gemäß § 558 d BGB. Eine Zusammenfassung der Protokolle der
Arbeitsgruppensitzungen findet sich in Anhang A.

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4 Grundgesamtheit und Stichprobe
Im Berliner Mietspiegel 2013 werden die Mieten des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestandes
der gesamten Stadt Berlin abgebildet. Um die Mietenentwicklung im
mietspiegelrelevanten Wohnungsbestand seit der letzten Mietspiegelerstellung repräsentativ
abzubilden, wurde eine neue Zufallsstichprobe gezogen (siehe Kapitel 4.3).
Die Stichprobe soll dabei die jeweiligen Grundgesamtheiten – insbesondere östliche
wie westliche Bezirke sowie Alt- wie auch Neubau – möglichst gut widerspiegeln und
gleichzeitig den Befragungsaufwand so gering wie möglich halten.
4.1 Grundgesamtheit
Die Grundgesamtheit der mietspiegelrelevanten Wohnungen besteht aus allen Berliner
Wohnungen, die folgende Kriterien erfüllen:
– Lage in einem Mehrfamilienhaus (mehr als zwei Wohnungen)
– freifinanzierte Wohnungen
– ehemalige Sozialwohnungen oder Wohnungen mit ehemals vereinbarter Förderung
– Wohnungen mit einer Bezugsfertigkeit bis zum 31.12.2011
Diese Grundgesamtheit mit dem Stichtag 31.12.2011 wurde für den Berliner Mietspiegel
2013 aus den Daten des Mietspiegels 2011 fortgeschrieben, eine Erfassung
und Ausweisung im Rahmen der amtlichen Statistik besteht nicht. Bei der Fortschreibung
der Grundgesamtheit musste folgenden Prozessen Rechnung getragen werden:
– Wohnungsabgänge 2010 und 2011:
Die Anzahl der Wohnungsabgänge wurde aus den Daten des Amts für Statistik
Berlin-Brandenburg entnommen (physischer Abgang bzw. Abriss, Zusammenlegung
von Wohnungen).
– Umwandlungen 2010 und 2011:
Die Zahl der Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen beruht
auf den Angaben des Gutachterausschusses der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Umwelt. Für die Fortschreibung erfolgte eine Schätzung
des Anteils der Eigentümer, die ihre Eigentumswohnungen selbst bewohnen, da
diese Wohnungen nicht mietspiegelrelevant sind und somit nicht in der Grundgesamtheit
enthalten sein dürfen.
– Modernisierungen 2010 und 2011:
Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln modernisiert werden und bei denen mit
der Förderung eine Festlegung der Miethöhe erfolgt, werden in der Grundgesamtheit
nicht berücksichtigt. Zusätzlich erfolgte eine Abschätzung der Wohnungen,
die ohne Fördermittel modernisiert wurden und die hierdurch in eine
bessere Ausstattungskategorie gelangt sind.

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– Neubau 2010 und 2011:
Auf Basis der Neubauzahlen des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg wurde
die Zahl der neu errichteten Wohnungen berechnet. Die Zahl der von Eigentümern
selbst bewohnten Wohnungen wurde geschätzt, da diese nicht mietspiegelrelevant
sind. Preisgebundene, öffentlich geförderte Neubauwohnungen sind
nicht mietspiegelrelevant und wurden daher ebenfalls nicht berücksichtigt.
– Ehemalige Sozialwohnungen 2010 und 2011:
Die Anzahl der aus der Bindung entlassenen Sozialwohnungen wurde den Unterlagen
der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und der
Investitionsbank Berlin (IBB) entnommen. Eine Abschätzung, ob die Eigentümer
auch tatsächlich nach Ablauf der Bindungsfrist eine Mietänderung durchgeführt
haben, kann auf Basis der vorliegenden Daten nicht vorgenommen werden.
Eine ehemalige Sozialwohnung ist mietspiegelrelevant, wenn eine Änderung
der Miete nach Ablauf der Bindungsfrist erfolgt ist.
– Wohnlagenumstufungen 2013:
Auf Basis der im Rahmen der Wohnlagenaktualisierung 2013 umgestuften
Adressen konnte die Zahl der davon betroffenen Wohnungen, die durch Wohnlagenumstufungen
das Mietspiegelfeld wechseln, geschätzt werden.
Daneben erfolgte eine Aufteilung der Baualtersklasse 1991 bis 2011 in zwei Baualtersklassen
1991 bis 2002 und 2003 bis 31.12.2011 auf Basis einer Abschätzung unter
Berücksichtigung der Fertigstellungszahlen.
Die so fortgeschriebene Grundgesamtheit des mietspiegelrelevanten Berliner Wohnungsbestandes
ist die Grundlage für die Stichprobenziehung und die Berechnung
von gewichteten Kennwerten für den gesamten mietspiegelrelevanten Wohnungsbestand
und von Wohnungsteilmärkten (vgl. Tabelle 1).

Tabelle 1 Fortschreibung der Grundgesamtheit zum Berliner Mietspiegel 2013
Bezugsfertigkeit bis 1918 1919 bis 1949 1950 bis 1964 1965
bis
1972
Ausstattung
- SH
- BD
+IWC
+SH
oder
+BD
+IWC
+SH
+BD
+IWC
- SH
- BD
+IWC
+SH
oder
+BD
+IWC
+SH
+BD
+IWC
+SH
oder
+BD
+IWC
+SH
+BD
+IWC
+SH
+BD
+IWC
1973 1973
bis bis
1990 1990 1
West 2 Ost²
+SH
+BD
+IWC
+SH
+BD
+IWC
Wohnfläche Wohnlage 1 2 3 4 5 6 7
unter
40 m²
1991
bis
2002
+SH
+BD
+IWC
2003
bis
2011
+SH
+BD
+IWC
Summe
einfach A 4.200 5.900 13.900 400 800 2.700 400 6.300 2.300 800 16.300 1.500 200 55.700
mittel B 1.100 3.500 7.600 600 1.200 4.600 1.500 17.100 7.500 1.100 15.700 1.300 300 63.100
gut C

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4.2 Tabellenaufbau
Der Berliner Mietwohnungsmarkt verändert sich, wie jeder andere Wohnungsmarkt
auch, permanent. Es werden neue Wohnungen gebaut, es werden Wohnungen modernisiert,
die Wohnungsausstattungen werden in vielen Fällen modernen, zeitgemäßen
Ansprüchen angepasst. Auch die Wohnlagen der Wohnungen können sich verändern,
z.B. durch Stadtentwicklungsmaßnahmen.
Das Grundraster der Tabelle des Berliner Mietspiegels entspricht dem Aufbau der
Mietspiegeltabelle 2011. Insgesamt bilden vier der Wohnwertmerkmale der ortsüblichen
Vergleichsmiete die Struktur der Mietspiegeltabelle:
– Größe der Wohnung, definiert durch Größenklassen
– Ausstattung, definiert durch Ausstattungskategorien
– Beschaffenheit der Wohnung, definiert durch Baualtersklassen
– Lage der Wohnung, definiert durch Wohnlagen Berlins
Das fünfte Wohnwertmerkmal „Art“ wurde bereits über die Abgrenzung des mietspiegelrelevanten
Wohnungsbestandes festgelegt (vergleiche Kapitel 4.1.).
Die Tabelle des Berliner Mietspiegels wurde bei der Mietspiegelerstellung 2013 darauf
überprüft, ob sie noch den Wohnungsmarktverhältnissen der Stadt Berlin entspricht.
Nach den durchgeführten statistischen Analysen haben sich bei der Mietspiegelerstellung
2013 folgende Veränderungen im Tabellenaufbau der Baualtersklasseneinteilung
ergeben:
– Wohnungen mit einer Minderausstattung, d.h. zum Beispiel mit fehlender vermieterseitig
gestellten Zentralheizung kommen im Berliner Wohnungsbestand
nur noch so selten vor, dass sie nicht mehr als eigene Spalte im Mietspiegel
dargestellt werden können. Für diese Wohnungen gibt deshalb nur noch einen
pauschalen Abschlag, der wissenschaftlich ermittelt wurde. Hierbei handelt es
sich um die Spalte 1: bis 1918, Sammelheizung (SH) oder Bad (BD) und Innen-
WC (IWC) und die Spalte 3: 1919 bis 1949, Sammelheizung oder Bad und Innen-WC
des Berliner Mietspiegels 2011. Andere Wohnungsmarktsegmente mit
einer Minderausstattung wurden bereits im Berliner Mietspiegel 2011 mit einem
pauschalen Abschlag im Mietspiegel berücksichtigt.
– Wohnungen der Baualtersklassen 1950 bis 1955 sowie 1965 bis 1964 haben
sich in ihrer Wohnungsausstattung und in ihren Miethöhen soweit angenähert,
dass diesen beiden Spalten deshalb zusammengefasst wurden.
– Gleiches gilt für die Baualtersgruppen 1973 bis 1983 (West) sowie 1984 bis
1990 (West). Auch diese werden deshalb im Berliner Mietspiegel 2013 zusammengefasst.
– Seit dem 1. Februar 2002 gelten mit der Energieeinsparverordnung besondere
Bauvorschriften für den Neubau von Wohngebäuden, die einen verbesserten,
modernen Energiestandard der Gebäude sicherstellen sollen. Diese Vorschrif-

- 9 -
ten zielen darauf ab, den Energiebedarf nachhaltig zu senken, führen aber zu
höheren Baukosten bei der Erstellung. Die Mietenanalyse hat gezeigt, dass in
den Baujahren ab 2003 unter anderem deshalb signifikant höhere Netto-
Kaltmieten gezahlt werden als in der vorherigen Baualtersklasse. Im Berliner
Mietspiegel 2013 werden deshalb Wohnungen, die ab 2003 errichtet worden
sind, von den davor errichteten Wohnungen getrennt. Allerdings gab es in Berlin
seit 2003 noch nicht genügend neu errichtete frei finanzierte Wohnungen, so
dass man hierfür eine eigene Mietspiegelspalte hätte einrichten können. Gegenwärtig
werden deshalb Wohnungen ab 2003 als pauschaler, wissenschaftlich
ermittelter Zuschlag auf die davor liegende Mietspiegelspalte dargestellt.
Diese Änderung im Berliner Mietspiegel 2013 ist ein wichtiger Schritt zur besseren
Berücksichtigung der energetischen Beschaffenheit im Berliner Mietspiegel,
weil er die unterschiedlichen energetischen Gebäudequalitäten sachgerechter
abbildet.
Wie die statistischen Analysen der erhobenen Daten gezeigt haben, können die mietspiegelrelevanten
Wohnungsbestände in den östlichen Bezirken mit einem Fertigstellungsdatum
zwischen 1973 und 1990 sowie die Wendewohnungen nicht mit den im
gleichen Zeitraum fertiggestellten Wohnungen in den westlichen Bezirken zusammengefasst
werden, da sowohl die Mietwerte als auch die Baustruktur der Wohnungsbestände
weiterhin große Unterschiede aufweisen. Von einer Zusammenfassung
der Wohnungsbestände der Spalte 3: 1950 bis 1964, Sammelheizung, Bad und
Innen-WC mit denen der Spalte 4: 1965 bis 1972, Sammelheizung, Bad und Innen-
WC wurde aufgrund der Ergebnisse der statistischen Analysen ebenfalls abgesehen.
Die Berliner Mietspiegeltabelle 2013 gliedert sich somit in 7 Spalten, die durch die
Baualtersklassen und die Ausstattungsklassen definiert werden:
– Spalte 1: bis 1918, Sammelheizung, Bad und Innen-WC
– Spalte 2: 1919 bis 1949, Sammelheizung, Bad und Innen-WC
– Spalte 3: 1950 bis 1964, Sammelheizung, Bad und Innen-WC
– Spalte 4: 1965 bis 1972, Sammelheizung, Bad und Innen-WC
– Spalte 5: 1973 bis 1990 - West, Sammelheizung, Bad und Innen-WC
– Spalte 6: 1973 bis 1990 und Wendewohnungen 1 - Ost, Sammelheizung, Bad
und Innen-WC
– Spalte 7: 1991 bis 31.12.2002, Sammelheizung, Bad und Innen-WC
1
Eine sogenannte Wendewohnung im Sinne des Berliner Mietspiegels ist eine Wohnung, die
mit Fördermitteln des DDR-Wohnungsbaus anfinanziert wurde und deren Baubeginn vor
dem 3. Oktober 1990 lag, die aber erst danach fertiggestellt wurde.

- 10 -
Neben den Spalten wird die Berliner Mietspiegeltabelle 2013 durch 12 Zeilen charakterisiert,
die sich aus den vier Größenklassen und den drei Wohnlagen ergeben:
– Zeile A bis C: unter 40 m²; einfach – mittel – gut
– Zeile D bis F: 40 m² bis unter 60 m²; einfach – mittel – gut
– Zeile G bis I: 60 m² bis unter 90 m²; einfach – mittel – gut
– Zeile J bis L: 90 m² und mehr; einfach – mittel – gut
Die Berliner Mietspiegeltabelle 2013 umfasst damit 84 Tabellenfelder.
4.3 Ziehung der Stichprobe
Der Berliner Mietspiegel 2013 ist eine Neuerhebung auf Basis einer neuen disproportionalen
Zufallsstichprobe aus der mietspiegelrelevanten Grundgesamtheit.
Die aktualisierte Grundgesamtheit stellte die Grundlage für die Stichprobenziehung
dar, wobei eine Differenzierung nach der Wohnlage erfolgte (disproportionales Stichprobenkonzept).
Die Stichprobengröße wurde so angelegt, dass für alle Wohnlagen
eine ausreichende Anzahl von Mietpreisangaben erzielt werden konnte. Eine Differenzierung
der Stichprobe nach dem Baualter konnte aufgrund der fehlenden Datengrundlage
nicht erfolgen.
Für die Ermittlung der mietspiegelrelevanten Wohnungen wurde insgesamt eine disproportional
geschichtete Stichprobe von rund 163.650 Wohnungen aus den Datenbeständen
des Landesamtes für Bürger- und Ordnungsangelegenheiten zum Stichtag
31. Mai 2012 gezogen (Mieterstichprobe 140.000, Vermieterstichprobe 23.650 Fälle).
Die aktualisierte Grundgesamtheit umfasste hierbei alle Wohnungen in Mehrfamilienhäusern,
die keine rechtlichen oder vertraglichen Mietpreisbindungen aufgrund einer
Förderung mit öffentlichen Mitteln aufweisen. Zusätzlich wurde die Grundgesamtheit
um die Wohnheimplätze und die von Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen (so
weit entsprechende Angaben zur Verfügung standen) bereinigt.
Ergänzend zu den Namen der an den Stichprobenadressen wohnenden Mieter erfolgte
auf Basis des Automatisierten Liegenschaftsbuchs (ALB) eine Zuspielung der Eigentümer,
die als Grundlage für die Vermieterbefragung herangezogen wurden.

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5 Datenerhebung
Die Datenerhebung wurde von F+B als eine kombinierte Mieter-/Vermieterbefragung
vollständig in eigener Regie durchgeführt, wodurch eine besonders effiziente Feldsteuerung
und Ergebniskontrolle ermöglicht wurde. Die Mieterbefragung erfolgte als
Face-to-Face-Befragung, die Vermieterbefragung als Face-to-Face-Befragung oder
als schriftliche Befragung bzw. als Datenbankabfrage aus den wohnungswirtschaftlichen
Programmen der Unternehmen.
Die angewandten Erhebungsmethoden und Plausibilitätskontrollen entsprachen bei
allen Arbeitsschritten dem derzeitigen Stand der Wissenschaft und damit den erhöhten
Anforderungen, die an die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels gestellt
werden. Dazu gehören insbesondere:
– ein valides, geprüftes Erhebungsinstrument (Fragebogen)
– speziell geschulte Interviewer
– Rücklauf- und Plausibilitätskontrollen
– Datenerfassung durch die Interviewer mit maschinellen und manuellen Überprüfungen
– EDV-gestützte Plausibilitätsprüfungen vor der Datenauswertung
– anerkannte statistische Analyseverfahren zur Datenauswertung
– Reproduzierbarkeit der Ergebnisse
– Einhaltung der Normvorschrift ISO 9001
– Einhaltung der Datenschutzbestimmungen
Die Erhebungsmaterialien – Fragebogen (vgl. Anhang E), Interviewerhandbuch –
wurden von F+B erstellt und mit der Arbeitsgruppe Mietspiegel abgestimmt.
5.1 Mieterbefragung
Die Mieterbefragung verlief, wie auch bei den vergangenen Mietspiegeln, in zwei
Phasen. In der ersten Phase wurden die Mieter mit einem Filterfragebogen angeschrieben
und in der zweiten Phase erfolgte die Hauptbefragung der mietspiegelrelevanten
und befragungsbereiten Haushalte aus der ersten Phase.
5.1.1 Schriftliches Screening
Die von der Auftraggeberin oder andere Behörden, in Amtshilfe zur Verfügung gestellten
Grundlagendaten ermöglichten nicht die Bereinigung der Stichprobe um alle nicht
mietspiegelrelevanten Wohnungen. Insbesondere für die Vierjahresregel liegen amtlicherseits
keine Informationen vor, da nur die beiden Mietparteien über die Formalitäten
der Mietvereinbarung Kenntnis haben.

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Neben der Überprüfung der Mietspiegelrelevanz diente das Screening dazu, die
grundsätzliche Gesprächsbereitschaft der Mieter sowie die Kontaktinformationen für
die spätere Hauptbefragung (Telefonnummern, E-Mail-Adresse sowie Kontaktzeit)
abzufragen.
Das schriftliche Screening bei den Mietern fand in vier Wellen von Anfang September
bis Ende Oktober 2012 statt. Insgesamt wurden 140.000 Mieter bzw. Haushalte kontaktiert.
5.1.2 Mündliche Hauptbefragung
Die Datenerhebung bei den Mietern wurde als mündliche Befragung, eine sogenannte
Face-to-Face-Befragung, durchgeführt. Bei der Mieterbefragung wurde der Haushaltsvorstand
oder der Lebenspartner befragt. Die Interviewer waren angewiesen, die
Daten durch die persönliche Einsichtnahme in die vorgelegten Mietunterlagen zu ermitteln.
Der Erhebungszeitraum erstreckte sich von Anfang September bis Mitte Dezember
2012. Die Datenerhebung erfolgte mit einem abgestimmten Fragebogen. Der
Stichtag, auf den sich die erhobenen Daten beziehen, war der 1. September 2012.
Für die mündliche Befragung wurde von F+B ein Interviewerstamm von 74 Interviewern
zusammengestellt. Während der Erhebungsphase stand den Interviewern jederzeit
ein Mitarbeiter von F+B als Ansprechpartner zur Verfügung. Alle Interviewer wurden
von der Feldleitung in einer intensiven Schulung auf die Face-to-Face-Befragung
der Mieter vorbereitet und auf die Einhaltung der Datenschutzbestimmungen hingewiesen.
Es wurde ein Mietspiegelbüro von F+B in Berlin eingerichtet, das dem Feldleiter
als Kontaktraum mit den Interviewern diente.
Im Rahmen der Verpflichtungserklärung wurden die Interviewer darauf hingewiesen,
dass es in keiner Weise gestattet ist, die befragten Haushalte zu beraten. Entsprechende
Fragen der Befragten z. B. bezüglich der marktgerechten Miete für ihre Wohnung
waren nicht zu beantworten.
Für die Interviewer wurde ein Interviewerhandbuch erstellt, in dem die Hintergründe
des Mietspiegels und begriffliche Grundlagen dargestellt wurden. Neben den allgemeinen
Verhaltensregeln bezüglich Zuverlässigkeit, Sorgfalt und Freundlichkeit im
Umgang mit den zu befragenden Mietern wurde jede Frage des Fragebogens umfassend
erläutert. Das Handbuch diente den Interviewern auch während der Befragung
als wichtiges Hilfsmittel bei speziellen Fragen der Mieter.
Insgesamt wurden in Rahmen der Mieterbefragung zum Berliner Mietspiegel 2013
rund 4.750 mietspiegelrelevante Interviews geführt.
5.2 Vermieterbefragung
Auch bei der Vermieterbefragung erfolgte eine geteilte Befragung. Hierbei wurde zwischen
Vermietern mit einem großen Wohnungsbestand und Vermietern bzw. Eigen-

- 13 -
tümern mit nur wenig Wohnungsbestand (Kleinvermieter) unterschieden. Die Vermieterbefragung
erfolgte schriftlich oder als Face-to-Face-Befragung bei den Vermietern
mit wenig Wohnungsbestand sowie als Datenbankabfrage aus den wohnungswirtschaftlichen
Programmen der Wohnungsunternehmen.
Die Bruttostichprobe umfasste rund 5.500 Eigentümer bzw. Vermieter mit 23.650
Wohnungen, woraus rund 8.000 mietspiegelrelevante Daten gewonnen werden konnten.
Insgesamt haben über 700 Vermieter mietspiegelrelevante Daten geliefert.
Der Fragebogen der Vermieterbefragung unterschied sich vom Mieterfragebogen nur
in der Anredeform. Die erstellte Datenmaske für die elektronische Abfrage entsprach
dem Fragebogen. Die Befragungsunterlagen wurden mit der Arbeitsgruppe Mietspiegel
abgestimmt.
Die Feldphase wurde durch eine intensive telefonische Betreuung durch Mitarbeiter
von F+B begleitet, die viele Fragen der Vermieter direkt beantworten konnten. Der
Erhebungszeitraum erstreckte sich von Mitte September 2012 bis Mitte Dezember
2012.
5.3 Feldkontrollen
Im Erhebungszeitraum erfolgte durch den Feldleiter eine stichprobenartige Überprüfung
der Interviewer. Hierbei wurden einzelne Daten des Fragebogens und das Verhalten
der Interviewer gegenüber den Mietern überprüft. Externen Hinweisen auf Unregelmäßigkeiten,
die nur sehr selten auftraten, wurde gezielt nachgegangen.
Parallel zur Datenerhebung bei den Mietern und Vermietern wurden die ausgefüllten
Fragebogen entweder durch die Interviewer oder durch entsprechend geschulte Mitarbeiter
von F+B erfasst. Die Daten wurden nachfolgend in einer ersten Prüfung auf
Vollständigkeit der Angaben oder unplausible Kombinationen überprüft. Auftretende
Datenlücken und Unplausibilitäten wurden durch Rückfragen bei den befragten Mietern
und Vermietern geklärt. Konnte keine Klärung erzielt werden, z. B. weil wichtige
Unterlagen nicht mehr vorlagen, wurden die Daten des Interviews im weiteren Arbeitslauf
der Erstellung des Berliner Mietspiegels 2013 nicht mehr berücksichtigt.
5.4 Stichprobenausschöpfung
In Rahmen der Mieter- und Vermieterbefragung konnten auf der Basis einer Bruttostichprobe
von rund 163.650 Wohnungen für rund 12.800 Wohnungen grundsätzlich
mietspiegelrelevante Daten erhoben werden (vgl. Tabelle 2 und 3). Vor der Datenauswertung
für den Berliner Mietspiegel 2013 erfolgten noch weitere Datenbereinigungen,
die in Kapitel 6.2 dargestellt sind.
Aufgrund der aus früheren Mietspiegelerhebungen stammenden Erkenntnis, dass
durch die Mieterbefragung nur unter hohen Kosten ca. eine hälftige Beteiligung an der

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Gesamt-Interviewfallzahl erreicht werden kann, wurde im Rahmen der Neuerhebung
2013 eine Verteilung auf 40 % Mieterinterviews und 60 % Vermieterinterviews angestrebt.
Die angestrebte Zahl von 4.800 Mieterinterviews konnte erfüllt werden (vgl.
Tabelle 2). Auffällig war, dass trotz des durchgeführten Screenings eine erhebliche
Anzahl der durchgeführten Interviews aufgrund der 4-Jahresregel aus den weiteren
Auswertungen ausgeschlossen werden mussten. Durch den positiven Rücklauf aus
der Vermieterbefragung konnte die angestrebte Zahl von insgesamt 12.000 Interviews
überschritten werden.
Tabelle 2 Stichprobenausschöpfung Berliner Mietspiegel 2013
absolut in %
Mieterbefragung
Bruttostichprobe Mieter (Screening) 140.000 100,0
Rücklauf Screening insgesamt 12.521 8,9
– davon nicht mietspiegelrelevant 2.110 1,5
– davon mietspiegelrelevant 10.411 7,4
Nettostichprobe (positiver Screeningrücklauf) 10.411 100,0
Ausfälle (z. B. Verweigerung, Krankheit, nicht angetroffen,
4-Jahrsfälle)
5.267 50,6
realisierte Mieterinterviews 5.144 49,4
Vermieterbefragung
Bruttostichprobe 23.650 100,0
Ausfälle (z. B. 4-Jahresfälle, keine Rückmeldung, Verweigerung)
13.559 57,3
realisierte Vermieterinterviews 10.091 42,7
Datenerhebung insgesamt (einschließlich Kontrollinterviews)
Bruttostichprobe Vermieter und Nettostichprobe Mieter 34.061 100,0
realisierte Interviews insgesamt 15.235 44,7
5.5 Betriebskostenerhebung (Zusatzuntersuchung)
© F+B 2013
Im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2013 wurden als Zusatzerhebungen die Betriebskosten,
differenziert nach den einzelnen Betriebskostenarten, abgefragt.
Datenbasis für diese Datenerhebung waren die Betriebskostenabrechnungen aus
dem Jahr 2011. Insgesamt konnten Betriebskostenabrechnungen für 2.226 Gebäude
bzw. Wirtschaftseinheiten erhoben werden. Von den insgesamt 2.991 erhobenen Betriebskostenabrechnungen
wurden vor den weiteren Auswertungen 765 Betriebskostenabrechnungen
aufgrund von Plausibilitätsprüfungen ausgeschlossen. Die Gründe
hierfür waren:
– Betriebskostenabrechnung nicht aus dem Jahr 2011
– die Betriebskostenabrechnung umfasste kein komplettes Abrechnungsjahr
– es handelte sich um identische Gebäude bzw. Wirtschaftseinheiten
– die Daten waren unvollständig oder unplausibel

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5.6 Beschaffenheitserhebung (Zusatzuntersuchung)
Im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2013 wurden als Zusatzerhebungen die Beschaffenheit
von Wohnungen detailliert abgefragt.
Die Datenerhebung erfolgte im Rahmen der Mieterbefragung auf Basis eines detaillierten
Fragebogens. Für die Interviewer wurde hierzu ein zusätzliches Interviewerhandbuch
von F+B erarbeitet und mit dem Arbeitsgruppe Mietspiegel abgestimmt.
Insgesamt konnte für 1.080 Wohnungen die zusätzliche Ausstattungsqualität von Bad,
Küche, der Wohnung, dem Gebäude und dem Wohnfeld erhoben werden. Nach Bereinigung
der Daten standen für eine Analyse Daten für 930 Wohnungen zur Verfügung,
da im Rahmen der Beschaffenheitsuntersuchung nur für die tatsächlich in den
Berliner Mietspiegel 2013 eingeflossenen Fälle eine Analyse durchgeführt werden
kann. Gründe für die Datenbereinigung waren:
– unplausible Daten der Hauptbefragung
– Extremwerte der Hauptbefragung
– Minderausgestattete Wohnungen, die nicht mehr in der Mietspiegeltabelle berücksichtigt
werden
5.7 Datenschutz
Die Durchführung der Befragungen zum Berliner Mietspiegel und die weiteren Arbeiten
erfolgten unter Berücksichtigung der Vorgaben des Berliner Beauftragten für Datenschutz
und Informationsfreiheit. Dieser wurde über den Ablauf der Datenerhebung
und die Inhalte der Befragung informiert. Die Einhaltung der datenschutzrechtlichen
Bestimmungen wurde mit dem Berliner Datenschutzbeauftragten abgestimmt. Gemäß
den Anforderungen des Berliner Datenschutzbeauftragten wurde von F+B neben dem
allgemeinen F+B-Datenschutzkonzept ein zusätzliches Datenschutzkonzept für das
Feldbüro in Berlin sowie ein Löschkonzept erstellt. Die personenbezogenen Daten auf
dem Laptop des Feldleiters wurden durch eine Containerverschlüsselung zusätzlich
gesichert. Diese Verschlüsselungssystem wurde auch für in diesem Zusammenhang
verwendete USB-Sticks verwendet.
Im Rahmen der Erhebung wurde der Datenschutz bzw. die informationelle Selbstbestimmung
des Befragten durch folgende Maßnahmen gewährleistet:
– Im Anschreiben an die Haushalte im Rahmen des Screenings wurde auf die
Freiwilligkeit hingewiesen.
– Vor dem Beginn des Interviews wurde der befragte Mieter vom Interviewer explizit
auf die Freiwilligkeit hingewiesen.
– Der Interviewer musste vor der Aufnahme seiner Tätigkeit eine gesonderte Verpflichtungserklärung
zum Datenschutz unterschreiben.
– Der Interviewer musste durch seine Unterschrift unter den Fragebogen bestätigen,
dass das Interview gemäß den Vorgaben korrekt durchgeführt worden ist.

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– Der Interviewer musste nach Abschluss seiner Tätigkeit bestätigen, dass er alle
Unterlagen gemäß den datenschutzrechtlichen Bestimmungen gelöscht, vernichtet
oder zurückgegeben hat.
Nach Abschluss der Erhebung und den notwendigen Prüfkontrollen wurden die personenbezogenen
Fragebogen gemäß den datenschutzrechtlichen Bestimmungen vernichtet.
Die Auswertung der Erhebungsdaten erfolgte auf Basis der anonymisierten
Daten. Die Ausweisung der Ergebnisse erfolgt nur in aggregierter Form und orientiert
sich hierbei an dem Tabellenraster des Mietspiegels. Ein Rückschluss auf den Einzelfall
ist hierdurch nicht möglich.
Für die Wiederholungsbefragung in zwei Jahren erfolgte eine entsprechende, dem
Datenschutz entsprechende Datensicherung der Adressdaten sowie des Tabellenfeldes
der Wohnung, wenn der Mieter oder der Vermieter seine Zustimmung zur Wiederholungsbefragung
erteilt hat. Die Adressdaten wurden der Senatsverwaltung übergeben
und beim Institut gelöscht.

- 17 -
6 Datenbereinigung und -auswertung
6.1 Überblick
Die bei Mietern und Vermietern erhobenen Wohnungsdaten wurden in einer einheitlichen
Datenbank aufbereitet. Zur Auswertung des Datenmaterials wurden zusammengefasst
folgende Schritte durchgeführt:
– Kennzeichnung und Ausfilterung nicht mietspiegelrelevanter Wohnungen
– Prüfung der Datensätze durch EDV-gestützte Plausibilitätskontrollen
– Abstellung auf den Mietbegriff der Netto-Kaltmiete, gegebenenfalls Berechnung
bei vorliegenden anderen Mietbegriffen unter Berücksichtigung der ermittelten
durchschnittlichen Betriebskosten
– Kennzeichnung der Daten mit dem zugehörigen Tabellenfeld des abgestimmten
Mietspiegelrasters
– Aufbereitung des repräsentativen Datensatzes aller mietspiegelrelevanten
Wohnungen
– Durchführung einer Extremwertbereinigung
– Durchführung von statistischen Zusatzanalysen
Tabelle 3 Ergebnisse der Datenbereinigung im Berliner Mietspiegel 2013
absolut in %
Datenerhebung insgesamt (einschließlich Kontrollinterviews)
realisierte Interviews insgesamt 15.235 100,0
Kontrollinterviews 290 1,9
unplausible bzw. nicht mietspiegelrelevante Datensätze 2.190 14,4
plausible und mietspiegelrelevante Datensätze 12.755 83,7
Minderausgestattete Wohnungen
(nicht mehr in Mietspiegeltabelle ausgewiesen)
571 3,8
Neubau ab 2003 (nicht in Mietspiegeltabelle ausgewiesen) 112 0,7
vollgültige Datensätze für Mietspiegeltabelle 12.072 79,2
Extremwertbereinigung (97,5 %-Vertrauensintervall) 403 2,6
ausgewertete Datensätze für Mietspiegeltabelle 11.669 76,6
gering besetzte Felder (weniger als 10 Mietwerte) 24 0,2
in die Mietspiegeltabelle eingeflossene Datensätze 11.645 76,4
© F+B 2013
Nach den EDV-gestützten Plausibilitätskontrollen, der Verringerung des Datensatzes
um die Kontrollinterviews, der Bereinigung um in der Mietspiegeltabelle nicht mehr
ausgewiesene Substandardwohnungen sowie der Extremwertbereinigung standen für
die Erstellung des Berliner Mietspiegels 2013 11.669 Datensätze zur Verfügung, da
auch die 112 Fälle des Neubaus ab 2003 nicht in die Mietspiegeltabelle eingeflossen
sind (vgl. Kapitel 4.2). Durch die Reduzierung des Datenpools um die Daten in Tabel-

- 18 -
lenfeldern mit weniger als 10 Datensätzen sind in die Mietspiegeltabelle insgesamt
11.645 vollgültige Datensätze eingeflossen, davon 4.259 vollgültige Mieterinterviews.
6.2 Datenbereinigung
Nach der Zusammenfassung der Daten in einer einheitlichen Datenbank und den
während der Erhebung durchgeführten Überprüfungen zur Vollständigkeit und Plausibilität
erfolgte eine EDV-gestützte Datenbereinigung. Die Bereinigungsroutinen wurden
bereits in zahlreichen Mietspiegeln angewendet und auf die speziellen Situationen
und Strukturen des Berliner Mietspiegels angepasst.
Die von den Interviewern in der Mieterbefragung gewonnenen sowie die von den
Vermietern zur Verfügung gestellten Daten wurden von F+B auf inhaltliche Plausibilität
überprüft und Unstimmigkeiten geklärt. Konnte keine Klärung erfolgen, wurde der
Datensatz entsprechend gekennzeichnet und nicht mehr in den weiteren Auswertungsschritten
zum Berliner Mietspiegel 2013 berücksichtigt. Gründe, die zu einem
Ausschluss geführt haben, waren:
– Mietverträge bzw. Mietänderungserklärungen außerhalb der 4-Jahresregel
– fehlende bzw. falsche Angaben zum Baualter,
– fehlende bzw. unplausible Angabe zu den Mietvertragsdaten,
– fehlende Angabe zur Miete, der Wohnfläche oder Ausstattungsmerkmalen, die
für die Einordnung in das Mietspiegelraster notwendig sind,
– unplausible Mietangaben,
– unlogische Datenkombinationen.
Im Rahmen der EDV-gestützten Datenprüfungen wurden 2.190 Datensätze gekennzeichnet
und in den weiteren Arbeitsschritten nicht mehr berücksichtigt. Die große
Mehrzahl dieser Fälle betraf die Überschreitung der 4-Jahres-Regel.
Zusätzlich erfolgte bei 290 Wohnungsdaten eine Überprüfung der Angaben auf der
jeweils anderen Vertragsseite (vgl. Tabelle 3). Bei dieser Überprüfung konnten keine
Unstimmigkeiten festgestellt werden. Die 290 Wohnungsdaten der Kontrollbefragung
wurden entsprechend gekennzeichnet und in den weiteren Arbeitsschritten nicht mehr
berücksichtigt.
Danach standen noch 12.755 plausible und mietspiegelrelevante Datensätze für die
weiteren Arbeitsschritte zur Verfügung, davon stammen 4.741 aus der Mieterbefragung.
Vor der Durchführung der Extremwertbereinigung wurden noch diejenigen 571 Datensätze
markiert, die keine ausreichende Grundausstattung für die aktuelle Mietspiegeltabelle
aufweisen (vgl. Tabelle 3). Hierbei handelt es sich z. B. um Wohnungen, die
über keine vermieterseitig gestellte Sammelheizung und ein vermieterseitig gestelltes

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Bad verfügen und für die später entsprechende Abschlagsfaktoren für Minderausstattung
ermittelt werden (siehe Kapitel 6.12). Zusätzlich sind 112 Wohnungen, die ab
2003 fertiggestellt wurden, im Datensatz entsprechend für die Sonderauswertung
markiert worden.
6.3 Extremwertbereinigung
Vor Ermittlung der Feldbesetzung für die einzelnen Tabellenfelder der Mietspiegeltabelle
und der Berechnung der Mietkennwerte erfolgte für jedes Tabellenfeld eine Bereinigung
um sogenannte Extremwerte. Bei Extremwerten handelt es sich um Mietwerte,
die nicht als marktüblich anzusehen sind bzw. signifikant von den anderen
Mietwerten eines Tabellenfeldes abweichen und deshalb nicht in die weitere Berechnung
einbezogen werden sollen.
In Abstimmung mit der Arbeitsgruppe Mietspiegel wurde für den Berliner Mietspiegel
2013 das gleiche statistische Verfahren zur Extremwertbereinigung wie im Berliner
Mietspiegel 2011 angewendet. Die Kappungsgrenze wurde damit erneut auf das
97,5 %-Vertrauensintervall festgelegt.
Bei diesem statistischen Verfahren werden nicht pauschal 2,5 % der Mietwerte bereinigt,
sondern nur solche Mietwerte als Extremwerte gekennzeichnet, die außerhalb
des festgelegten Vertrauensintervalls liegen. D. h. es werden jeweils alle Mietwerte
aus der Auswertung herausgenommen, die außerhalb des Bereiches des 2,24-fachen
der Standardabweichung um den Mittelwert herum liegen (statistischer Grundsatz).
Diese Bereinigung wurde für jedes Mietspiegelfeld getrennt berechnet. Durch dieses
Verfahren ergibt sich nicht zwangsläufig in jedem Tabellenfeld eine Extremwertbereinigung,
z. B. wenn bei einer Verteilung die erhobenen Mietwerte eng um den Mittelwert
liegen werden in der Regel keine Mietwerte als Extremwerte gekennzeichnet.
Durch die Extremwertbereinigung wurden 403 Mietwerte nicht mehr in den weiteren
Arbeitschritten zur Erstellung des Berliner Mietspiegels 2013 berücksichtigt (vgl. Tabelle
3).
6.4 Feldbesetzung unter 10 Mietwerten
Nach der zuvor beschriebenen Datenbereinigung erfolgte eine Auswertung der verbliebenen
Daten bzw. die Ermittlung der Zahl der Datensätze je Tabellenfeld des abgestimmten
Tabellenrasters.
In Tabellenfeldern, die eine Fallzahl von weniger als 10 Mietwerten aufweisen, erfolgte
keine weitere Berechnung von Mietkennwerten, obwohl es sich um mietspiegelrelevante
Wohnungen handelte. In Abstimmung mit der Arbeitsgruppe Mietspiegel wurde
festgelegt, dass für diese Tabellenfelder keine ausreichende Fallzahl für eine statistisch
gesicherte Aussage vorlag.

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In den betroffenen Tabellenfeldern befanden sich insgesamt 24 Datensätze, die bei
der weiteren Erstellung des Berliner Mietspiegels 2013 nicht mehr berücksichtigt wurden
(vgl. Tabelle 3).
6.5 Feldbesetzung
Im Berliner Mietspiegel 2013 konnte für die überwiegende Zahl der Tabellenfelder
eine Feldbesetzung von 10 oder mehr vollgültigen Mietwerten erhoben werden (vgl.
Tabelle 4). Durch die Veränderung der Tabellenstruktur, insbesondere die Streichung
der Tabellenspalten mit einer Minderausstattung im Altbau, konnte die Aussagekraft
der Mietspiegeltabelle verbessert werden. Insgesamt konnten 77 Tabellenfelder bzw.
92 % aller Tabellenfelder im Berliner Mietspiegel 2013 ausgewiesen werden. In nur 7
Tabellenfeldern bzw. 8 % aller Tabellenfelder erfolgte keine Ausweisung. Im Berliner
Mietspiegel 2011 lag dieser Anteil noch bei 20 %. Auch der Anteil der Tabellenfelder
mit geringer Aussagekraft hat sich deutlich verringert. Der Anteil der Tabellenfelder
mit 10 bis 14 Mietwerten verringerte sich um 7 Prozentpunkte auf 7 % und mit 15 bis
29 Mietwerten um 5 Prozentpunkte auf 12 % gegenüber dem Berliner Mietspiegel
2011.
Tabelle 4 Feldbesetzung zum Berliner Mietspiegel 2013
Bezugsfertigkeit
Ausstattung
bis
1918
+SH
+BD
+IWC
1919
bis
1949
+SH
+BD
+IWC
1950
bis
1964
+SH
+BD
+IWC
1965
bis
1972
+SH
+BD
+IWC
1973
bis
1990
West
+SH
+BD
+IWC
1973
bis
1990 1
Ost
+SH
+BD
+IWC
Wohnfläche Wohnlage 1 2 3 4 5 6 7
unter
40 m²
1991
bis
2002
+SH
+BD
+IWC
Summe
einfach A 55 22 113 85 69 344
mittel B 22 49 115 31 204 421
gut C 29 29 107 31 12 208
einfach D 193 321 347 145 11 104 16 1.137
mittel E 93 475 671 182 21 343 31 1.816
40 m² bis
unter
60 m² gut F 164 182 263 59 19 14 20 721
60 m² bis einfach G 383 260 243 393 12 300 47 1.638
unter mittel H 221 434 397 255 30 630 92 2.059
90 m² gut I 380 354 307 66 85 47 70 1.309
90 m² einfach J 210 41 81 10 36 11 389
und mittel K 230 80 18 33 43 66 36 506
mehr gut L 659 205 60 38 57 15 63 1.097
Summe 2.639 2.452 2.641 1.399 288 1.840 386 11.645
1) und Wendewohnungen © F+B 2013
SH = Sammelheizung; BD = Bad; IWC = Innen-WC

- 21 -
Wie auch in den vorangegangenen Mietspiegeln konnte für kleine Wohnungen unter
40 m² in den Wohnungsbeständen der Baualtersklasse 1973 bis 1990 West (Spalte 5)
und der Baualterspalte 1991 bis 2002 (Spalte 7) keine ausreichende Zahl an Mietwerten
erhoben werden. Zum einen befindet sich ein Teil dieser Wohnungen noch in
mietpreisgebundenen Mietverhältnissen, zum anderen war die Bautätigkeit in dieser
Phase generell eher gering, so dass bereits in der Grundgesamtheit nur wenig Fälle
zur Verfügung stehen (vgl. Tabelle 1). Die Tabellenfelder mit einer geringen Fallzahl
finden sich überwiegend in den Wohnungsbeständen der westlichen Bezirke der Baujahre
1973 bis 1990 (Spalte 5), aber auch in den kleineren Wohnungen der Altbaubestände
(Spalten 1 und 2) .
6.6 Berechnung der Netto-Kaltmiete
In Abstimmung mit der Arbeitsgruppe Mietspiegel wurde beim Berliner Mietspiegel
2013, wie auch in den vorangegangen Mietspiegeln, die Netto-Kaltmiete zur Berechnung
der Mietspiegel-Kennwerte ermittelt. Dies ist die Miete der Wohnung einschließlich
gegebenenfalls erhobener Modernisierungszuschläge gemäß § 559 Abs. 1 BGB
ohne kalte Betriebskosten sowie ohne Kosten für Heizung und Warmwasser gemäß
der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sowie ohne Möblierungs-, Untermieterzuschläge
und/oder Zuschläge für andere Nutzungen.
Wie auch in anderen deutschen Städten sind in Berlin inzwischen Mietvereinbarungen
mit der Ausweisung der Netto-Kaltmiete die Regel. In der Vergangenheit gab es insbesondere
in den westlichen Bezirken eine Vielzahl von Mietverträgen auf Basis der
Brutto-Kaltmiete. Der Anteil dieser Mietvereinbarungen beträgt im Berliner Mietspiegel
2013 nur noch 2,8 % der erhobenen Mietwerte.
Auf der Grundlage dieser Voraussetzungen konnte zwischen zwei Fallgruppen unterschieden
werden.
– Mietverträge, denen die einzelnen Mietvertragsbestandteile Netto-Kaltmiete und
die kalten Betriebskosten sowie die Kosten für Heizung und Warmwasser entnommen
werden konnten.
– Mietverträge, in denen keine Differenzierung nach Netto-Kaltmiete und kalten
Betriebskosten ausgewiesen wurde.
Die Berechnung der ortsüblichen Netto-Kaltmiete musste – je nach Detaillierungsgrad
der vom Befragten vorgelegten Mietunterlagen – in alternativen Verfahren erfolgen:
– Netto-Kaltmiete in den Unterlagen angegeben:
Übernahme der angegebenen Miete in die Datenbasis. Bei vorhandenen Zusatzleistungen,
die nicht zur Netto-Kaltmiete gehörten wurden diese herausgerechnet.
– Brutto-Kaltmiete in den Unterlagen angegeben:
Verminderung der aus den Mietunterlagen entnommenen Bruttokaltmiete um

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die spaltenspezifischen durchschnittlichen Betriebskostenvorauszahlungen (vgl.
Tabelle 5)
Konnten aus den Unterlagen nur sogenannte Teilinklusivmieten, d. h. Mietangaben,
die lediglich einzelne Betriebskosten enthalten, entnommen werden, wurden diese in
der Datenbereinigung aus den weiteren Berechnungsverfahren genommen.
Tabelle 5 Durchschnittliche kalte Betriebskostenvorauszahlung zum Berliner
Mietspiegel 2013 in Euro/m²
Bezugsfertigkeit Ausstattung
Tabellenspalte
2013
Mietspiegel Veränderung
Mietspiegel
2013 zu Mietspiegel
2011
Mietspiegel
2013
bis 1918 bis 1918
1919 bis
1949
1950 bis
1964
1965 bis
1972
1973 bis
1990
West
Mietspiegel
2011
2013 2011 absolut relativ
-SH, -BD, +IWC 1,32 1,50 -0,18 -12 %
+SH oder +BD, +IWC 1,36 1,43 -0,07 -5 %
+SH, +BD, +IWC 1 1,32 1,31 0,01 1 %
1919 bis -SH, -BD, +IWC 1,63 1,61 0,02 1 %
1949 +SH oder +BD, +IWC 1,73 1,55 0,18 12 %
+SH, +BD, +IWC 2 1,54 1,51 0,03 2 %
1950 bis +SH oder +BD, +IWC 1,77 1,61 0,16 10 %
1955 +SH, +BD, +IWC 3 1,69 1,67 0,02 1 %
1956 bis +SH, +BD, +IWC
1,66 0,03 2 %
1964
1965 bis +SH, +BD, +IWC 4 1,81 1,80 0,01 1 %
1972
1973 bis +SH, +BD, +IWC 5 1,88 1,95 -0,07 -4 %
1983
West
1984 bis +SH, +BD, +IWC
1,87 0,01 1 %
1990
West
1973 bis 1973 bis +SH, +BD, +IWC 6 1,52 1,52 0,00 0 %
1990 Ost 1 1990 Ost 1
1991 bis
2002
2003 bis
2011
1991 bis
2009
+SH, +BD, +IWC 7 1,62 1,59 0,03 2 %
+SH, +BD, +IWC 1,48
Durchschnitt aller kalten Betriebskostenvorauszahlungen: 1,57 Euro/m²,
Durchschnitt aller Kosten für Heizung und Warmwasser: 1,02 Euro/m²
1) und Wendewohnungen
SH = Sammelheizung; BD = Bad; IWC = Innen-WC
-0,11 -7 %
© F+B 2013

- 23 -
Für die Umrechnung einer gegebenen Brutto-Kaltmiete in eine Netto-Kaltmiete war es
notwendig, durchschnittliche Betriebskosten zu berechnen. Die Berechnung der
durchschnittlichen Betriebskosten erfolgte mithilfe der im Rahmen der Mieter- und
Vermieterbefragung erhobenen Betriebskostenvorauszahlungen. Betriebskostenvorauszahlungen
von unter 0,50 €/m² wurden, wie auch beim Berliner Mietspiegel 2011,
nicht bei der Auswertung berücksichtigt, da diese als unplausibel angesehen werden.
Die Berechnung der durchschnittlichen Betriebskostenvorauszahlungen je Quadratmeter
Wohnfläche wurde differenziert nach den Spalten der Mietspiegeltabelle zuzüglich
nicht mehr ausgewiesener Bezugsfertigkeits-/Ausstattungsklassen vorgenommen
(vgl. Tabelle 5).
Die durchschnittlichen Betriebskosten, die für die Umrechnung von Brutto- auf Netto-
Kaltmietangaben verwendet wurden, sind in der Tabelle 5 dargestellt. Wie schon in
den vergangenen Jahren hat die Arbeitsgruppe Mietspiegel sich mit der Frage der
bestmöglichen Anwendung des Mietspiegels auf Mietverhältnisse mit einer vereinbarten
Brutto-Kaltmiete auseinandergesetzt.
6.7 Charakterisierung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Nach der Normierung der Daten auf den einheitlichen Begriff der Netto-Kaltmiete
wurden die vorliegenden Daten entsprechend des mit der Arbeitsgruppe Mietspiegel
abgestimmten Tabellenrasters, das 84 Tabellenfelder umfasst, ausgewertet. Hierbei
wurden nur Mietkennwerte für Tabellenfelder ermittelt, für die eine ausreichende Fallzahl
von mindestens 10 Mietwerten vorlag (vgl. Kapitel 6.4).
Nach Vorlage der Ergebnisse in der Arbeitsgruppe Mietspiegel wurden die statistischen
Mietkennwerte für die Charakterisierung der ortsüblichen Vergleichsmiete für
jedes Tabellenfeld berechnet. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in der Form der
durchschnittlichen Miethöhe und der jeweiligen Streuung und Spannweite der Mieten
pro Feld beschrieben:
– Berliner Mittelwert
– variable Spanne (2/3- bis 3/4-Spanne)
Da die Datenerhebung getrennt bei Mietern und Vermietern erfolgte, wurde zu Prüfzwecken
eine getrennte Auswertung der unterschiedlichen Teilgruppen nach dem
Mietspiegelraster vorgenommen. Beim Vergleich der Resultate konnten nur geringe
Mietpreisunterschiede festgestellt werden.
6.8 Berechnung des Berliner Mittelwerts
Bei dem Berliner Mittelwert handelt es sich um einen Mittelwert, der aus dem Median
und dem arithmetischen Mittel gebildet wird. Die Berechnung dieser statistischen
Kennwerte erfolgte nach der Extremwertbereinigung.

- 24 -
Der Median (auch 50 %-Quantil genannt) ist ein Lagemaß innerhalb der Verteilung
der Mietwerte in einem Tabellenfeld. Durch den Median wird die Mitte der Verteilung
gekennzeichnet, d. h. unterhalb und oberhalb des Medians finden sich jeweils 50 %
der vollgültigen mietspiegelrelevanten Mietwerte.
Bei dem arithmetischen Mittel handelt es sich um das statistische Mittel aller vollgültigen
mietspiegelrelevanten Mietwerte.
6.9 Berechnung der variablen Spanne
Durch die Ausweisung eines unteren und oberen Spannenwertes für jedes Tabellenfeld
im Berliner Mietspiegel 2013 wird den strukturellen Merkmalen des Wohnungsmarktes
bzw. der ortsüblichen Vergleichsmiete Rechnung getragen, die sich nicht aus
den die Mietspiegeltabelle bildenden Kriterien ergeben.
Die Gründe, die dazu führen, dass unterschiedlich hohe Mieten innerhalb eines Mietspiegelfeldes
gezahlt werden, sind:
– Die im Berliner Mietspiegel zur Bildung der Tabellenstruktur verwendeten
Merkmale Baualter, Wohnungsgröße, Ausstattung und Wohnlage entsprechen
der Grundstruktur, welche durch die gesetzlichen Regelungen im BGB vorgegeben
sind. Aufgrund der unterschiedlichen Qualitäten von weiteren Ausstattungsmerkmalen
und der konkreten Mikrolage innerhalb einer Wohnlage und
eines Gebäudes ergeben sich in den durch die Mietspiegelfelder definierten
Wohnungsteilmärkten unterschiedlich hohe Mieten.
– Zusätzlich beeinflussen weitere externe oder individuelle Kriterien, wie z. B.
Dauer des Mietverhältnisses oder individuelle Wohnwünsche, die Höhe der Miete,
die der gesetzlich definierte Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt
lässt.
6.9.1 Grundlagen der Spannenbildung im Berliner Mietspiegel 2013
Durch die Spannenwerte sollen die ortsüblichen Vergleichsmieten abgebildet werden.
Bei der „Üblichkeit“ handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der vom
Gesetz oder der Rechtsprechung bisher nicht konkret definiert wurde. Vor diesem
Hintergrund ist auch die Spannenweite nicht gesetzlich festgelegt. Es ist jedoch vom
Gesetzgeber durch Anknüpfung an die üblichen Entgelte vorgesehen, dass nicht alle
erhobenen Mietwerte für die Ausweisung der Mietkennwerte herangezogen werden
sollen. Durch eine Extremwertbereinigung und der Ausweisung eines unteren und
oberen Spannenwertes erfolgt vielmehr eine Verdichtung der Mietwerte auf das Übliche.
In den Hinweisen zur Erstellung von Mietspiegeln des Bundesministeriums für Verkehr,
Bau und Stadtentwicklung wird kein genauer Wert für die Spannenweite angegeben.
In der aktuellen Fassung aus dem Jahr 2002 heißt es, dass „in der Praxis [...]
bei Tabellenmietspiegeln häufig eine 2/3-Spanne als ‚üblich‛ angesehen (wird)“.

- 25 -
Durch die Einführung des qualifizierten Mietspiegels nach § 558 d BGB im Rahmen
der Mietrechtsreform 2001 sind die Anforderungen an die Erstellung des Mietspiegels
gestiegen. Hierzu zählt die Auswertung der empirischen Erhebung mit anerkannten
statistischen Verfahren. Zur Festlegung der unteren und oberen Spannenwerte auf
Basis der erhobenen Mietwerte gibt es jedoch kein statistisches Verfahren. Die Festlegung
der Spannen muss daher unter der Berücksichtigung von inhaltlichen und
sachlichen Gründen erfolgen sowie auf Erfahrungswerten der Arbeitsgruppe Mietspiegel
beruhen.
6.9.2 Spannenbildung beim Berliner Mietspiegel 2013
In Abstimmung mit der Arbeitsgruppe Mietspiegel wurde am Spannenmodell aus dem
Berliner Mietspiegel 2011 festgehalten. Hierbei handelt es sich um ein flexibles Modell,
in dem für jedes der 77 gefüllten Tabellenfelder eine individuelle Spanne berechnet
wird. Die Eckwerte des individuellen Spannenmodells sind der 2/3-Wert und der
3/4-Wert der Mietenverteilung. Die Ermittlung der Spannengrenzen der einzelnen Tabellenfelder
erfolgt durch den jeweiligen Variationskoeffizienten.
Der Variationskoeffizient, ein anerkanntes statistisches Verteilungsmaß, ermittelt die
Streuung der empirisch erhobenen Mietwerte eines Tabellenfeldes. Der Variationskoeffizient
wird in der Regel als Prozentwert ausgewiesen und bezeichnet die Streuung
der Mietwerte in Relation zum Mittelwert des jeweiligen Tabellenfeldes. Ein Variationskoeffizient
von 0,15 bedeutet, dass die durchschnittliche Abweichung der Mietwerte
vom Mittelwert 15 % beträgt. Je kleiner der Variationskoeffizient ist, desto enger ist
die Verteilung der Mietwerte innerhalb eines Tabellenfeldes. Je größer der Variationskoeffizient,
desto breiter ist die Verteilung der Mietwerte gestreut. Von der Arbeitsgruppe
Mietspiegel wurde als unterer Grenzwert der 2/3-Wert gewählt, da eine geringe
Streuung der Mietwerte um den Mittelwert einen engeren Spannenraum rechtfertigt.
Aus dem gleichen Grund wurde eine größere Spanne (3/4) bei einer größeren
Streuung der Mietwerte gewählt, da die Verteilung eine hohe Dynamik innerhalb eines
Tabellenfeldes anzeigt und deshalb ein größerer Spannenraum gerechtfertigt erscheint,
um die aktuellen Marktgeschehnisse repräsentativ abzubilden. Die Berechnung
des Variationskoeffizienten erfolgte für jedes Tabellenfeld separat.
Nach der Berechnung der Variationskoeffizienten reicht die Spanne im Berliner Mietspiegel
2013 von 0,072 bzw. 7,2 % im Tabellenfeld A2 bis 0,243 bzw. 24,3 % im
Tabellenfeld C1. Damit hat sich die Spanne der Variationskoeffizienten gegenüber
dem Berliner Mietspiegel 2011 um 11,3 Prozentpunkte von 28,4 auf 17,1 verringert. Die
immer noch große Spannweite der Variationskoeffizienten zeigt, dass die Verteilung der
Mietwerte in den einzelnen ausgewiesenen Mietspiegelfeldern sehr unterschiedlich ist.
Die beiden Eckpunkte des variablen Spannenmodells werden im Berliner Mietspiegel
2013 durch das Tabellenfeld A2 mit dem niedrigsten Variationskoeffizienten und das
Tabellenfeld C1 mit dem höchsten Variationskoeffizienten aller ausgewiesenen Tabellenfelder
bestimmt. Wie auch im Berliner Mietspiegel 2011 wird dem Tabellenfeld mit
dem niedrigsten Variationskoeffizienten die 2/3-Spanne zugeordnet, d. h. im Tabellenfeld
A2 liegen 2/3 bzw. 66,7 % der erhobenen Mietwerte innerhalb der für dieses Tabellenfeld
ausgewiesenen Spanne. Im Feld C1 wird die 3/4-Spanne ausgewiesen, da

- 26 -
sich hier der höchste Variationskoeffizient findet. Für das Tabellenfeld C1 bedeutet
dies, dass 75 % der erhobenen Mietwerte innerhalb der ausgewiesenen Spanne liegen.
Auf Basis der Eckpunkte des variablen Spannenmodells, die sich aus den Variationskoeffizienten
der ausgewiesenen Tabellenfelder ergeben, wurde für jedes Tabellenfeld
eine feldspezifische Spanne berechnet. Das nachfolgende Beispiel verdeutlicht
die Ermittlung der feldspezifischen Spanne für jedes ausgewiesene Tabellenfeld im
Berliner Mietspiegel 2013.
Schritt 1: Berechnung der Differenz der Variationskoeffizienten
geringster Variationskoeffizient 0,072 bzw. 7,2 %
höchster Variationskoeffizient 0,243 bzw. 24,3 %
Differenz 0,171 bzw. 17,1 Prozentpunkte
Schritt 2: Berechnung der Differenz der ausgewiesenen maximalen Spannen
geringster Spannenwert (2/3) 0,667 bzw. 66,7 %
höchster Spannenwert (3/4) 0,750 bzw. 75,0 %
Differenz 0,083 bzw. 8,3 Prozentpunkte
Schritt 3: Berechnung des Verhältniswerts zwischen Variationskoeffizient und Spanne
Differenz Variationskoeffizienten 0,171 bzw. 17,1 Prozentpunkte
Differenz Spanne n 0,083 bzw. 8,3 Prozentpunkte
Verhältniswert 2,1 bzw. 2,1 Prozentpunkte
(Differenz Variationskoeffizient / Differenz Spanne)
Damit entspricht jeder Prozentpunkt bei den Spannenwerten 2,1 Prozentpunkte bei
den Variationskoeffizienten.
Die Berechnung der individuellen Spanne wird nachfolgend noch einmal exemplarisch
für das Tabellenfeld H3 (Baujahr 1950 bis 1964, Wohnungsgröße 60 m² bis unter
90 m², Wohnlage mittel sowie Ausstattung mit Bad, Sammelheizung und Innen-WC)
aufgezeigt.
– Variationskoeffizient Feld H3 11,4 %
– niedrigster Variationskoeffizient (A2) 7,2 %
– Differenz zum niedrigsten Variationskoeffizienten 4,2 Prozentpunkte
– Verhältniswert (siehe Schritt 3) 2,1 Prozentpunkte
– Differenzbetrag geteilt durch Verhältniswert (4,2 / 2,1) 2,00
– unterer Spanneneckwert (66,7) + Differenzbetrag 68,7
Damit beträgt die individuelle Spanne im Mietspiegelfeld H3 im Berliner Mietspiegel
2013 68,7 %. Insgesamt liegen damit 31,3 % der erhobenen Mietwerte im Mietspiegelfeld
H3 außerhalb der ausgewiesenen unteren und oberen Spannenwerte (am
unteren und oberen Ende jeweils 15,65 % der Mietwerte). Das bedeutet, dass am
unteren und oberen Ende jeweils 62 Mietwerte von den 397 Mietwerten bei der Aus-

- 27 -
weisung der Spanne nicht berücksichtigt werden. Der untere Spannenwert entspricht
damit dem 63. Fall der nach aufsteigender Miethöhe sortierten Verteilung und beträgt
4,75 €/m². Der obere Spannenwert entspricht demnach dem 335. Fall der Mietenverteilung
(397 – 62 = 335) und beträgt 5,88 €/m².
6.10 Mietspiegeltabelle Berliner Mietspiegel 2013
In der nachfolgenden Tabelle 6 zum Berliner Mietspiegel 2013 sind der aus der empirischen
Erhebung und der nachfolgenden Daten- und Extrembereinigung ermittelte
Berliner Mittelwert sowie die individuellen unteren und oberen Spannenwerte für jedes
Mietspiegeltabellenfeld mit einer Feldbesetzung von 10 und mehr Mietwerten dargestellt.
Die Mieteckwerte in Mietspiegelfeldern, die mit * und ** markiert sind, haben
wegen einer geringen Zahl an erhobenen Mietwerten nur eine bedingte Aussagekraft
(* = Feldbesetzung von 15 bis 29 Mietwerte, ** = 10 bis 14 Mietwerte). In alle anderen
ausgewiesenen Felder gingen mindestens 30 Mietwerte ein.

- 28 -
Tabelle 6 Berliner Mietspiegeltabelle 2013
Ortsübliche Vergleichsmiete (Stichtag 01.09.2012) – Netto-Kaltmiete in Euro je
Quadratmeter Wohnfläche
Abschläge für minderausgestattete Wohnungen und Zuschläge für Wohnungen
ab Baujahr 2003 befinden sich in Tabelle 10 im Kapitel 6.12.
Bezugsfertigkeit
Ausstattung
unter
40 m²
40 m² bis
unter
60 m²
60 m² bis
unter
90 m²
90 m²
und
mehr
Wohnfläche
Wohnlage
einfach
mittel
gut
einfach
mittel
gut
einfach
mittel
gut
einfach
mittel
gut
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K
L
bis
1918
+SH
+BD
+IWC
1919
bis
1949
+SH
+BD
+IWC
1950
bis
1964
+SH
+BD
+IWC
1965
bis
1972
+SH
+BD
+IWC
1973 1973
bis bis
1990 1990
West 2 Ost 1 2
+SH
+BD
+IWC
+SH
+BD
+IWC
1991 bis
2002
+SH
+BD
+IWC
1 2 3 4 5 6 7
6,66
5,06 - 8,15
6,81*
4,86 - 8,16
6,87*
5,07 - 8,42
5,57
4,39 - 7,06
5,82
4,30 - 7,45
6,17
5,46 - 7,64
5,19
4,11 - 6,75
5,67
4,56 - 7,00
6,03
4,97 - 7,51
5,17
4,00 - 6,62
5,30
4,25 - 7,00
5,77
6,35*
6,01 - 6,72
6,55
6,00 - 7,00
6,19*
5,43 - 7,60
5,31
4,82 - 5,86
5,51
4,87 - 6,20
6,07
5,29 - 7,45
5,22
4,70 - 5,86
5,28
4,57 - 6,10
6,08
5,25 - 7,10
5,48
4,29 - 6,93
5,33
4,79 - 6,30
5,56
5,52
4,74 - 6,70
5,72
5,01 - 6,50
6,45
5,00 - 7,80
5,19
4,65 - 5,85
5,28
4,73 - 5,85
5,53
4,69 - 7,10
4,73
4,22 - 5,33
5,23
4,75 - 5,88
5,58
4,75 - 6,71
5,45*
4,64 - 5,96
6,55
5,86
4,85 - 7,30
6,09
5,40 - 7,02
7,70
5,56 - 8,95
4,92
4,30 - 5,94
5,28
4,70 - 6,00
6,03
4,98 - 7,41
4,50
4,19 - 5,06
5,01
4,30 - 5,50
6,07
4,64 - 7,50
4,28
3,70 - 5,04
4,88
4,25 - 5,26
7,18
6,33**
5,25 - 7,32
6,46*
5,53 - 7,00
7,41*
6,52 - 8,18
5,88**
5,10 - 6,00
6,10
5,54 - 6,60
7,74
6,91 - 8,44
5,63**
5,30 - 6,20
6,64
5,64 - 7,50
7,92
6,13
5,08 - 7,25
6,39
5,80 - 7,00
7,87**
5,84 - 8,46
5,27
4,68 - 5,87
5,35
5,00 - 5,78
6,64**
5,38 - 7,03
4,62
4,16 - 5,22
4,75
4,28 - 5,14
5,34
4,76 - 6,66
4,56
3,92 - 5,09
4,64
3,95 - 5,09
5,38*
4,36 - 7,67 4,73 - 6,75 4,68 - 7,94 5,30 - 8,50 6,88 - 9,45 4,78 - 6,14
Bei Leerfeldern lag für eine verlässliche Aussage keine genügende Zahl von Mietwerten vor (unter 10 Mietwerte.
Die mit * und ** versehenen Daten haben wegen geringer Zahl erhobener Mietwerte nur bedingte Aussagekraft
(* = 15 bis 29 Mietwerte, ** = 10 bis 14 Mietwerte).
1) und Wendewohnungen
2) Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 02.10.1990. Die Zuordnung der Bezirke basiert auf
dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der Gebietsreform.
SH = Sammelheizung; BD = Bad; IWC = Innen-WC
6,97*
5,08 - 8,96
7,10
6,30 - 7,86
7,93*
6,83 - 9,00
6,58
5,43 - 7,72
6,87
6,04 - 7,59
7,77
6,40 - 9,01
6,70**
6,01 - 7,42
6,93
5,75 - 8,28
8,57
6,97 - 10,55
© F+B 2013

- 29 -
6.11 Ermittlung von Zu- und Abschlägen für Ausstattungsmerkmale
In der Mietspiegeltabelle werden die wesentlichen Wohnwertmerkmale gemäß § 558
BGB ausgewiesen. Daneben gibt es weitere Einflussgrößen, die es als gerechtfertigt
erscheinen lassen, den ausgewiesenen Berliner Mittelwert eines Tabellenfeldes um
einen Zu- oder Abschlag zu erhöhen bzw. zu vermindern. Wie auch bei den vorangegangenen
Berliner Mietspiegeln wurden mithilfe einer multiplen Regression Merkmale
identifiziert, die eine signifikante und plausible Auswirkung auf die Miethöhe haben
und die entsprechende Wertigkeit dieser Merkmale quantifiziert.
Die statistische Zusatzanalyse wurde unter wissenschaftlichen Kriterien auf der
Grundlage der empirisch erhobenen tatsächlichen Mietdaten durchgeführt. Die Ergebnisse
entsprechen damit den Anforderungen, die an einen qualifizierten Mietspiegel
gestellt werden.
In der Analyse wurden nur die Merkmale berücksichtigt, die vermieterseitig gestellt
wurden, da nur sie einen Einfluss auf die Miethöhe haben dürfen. Von den Mietern auf
eigene Kosten eingebaute Ausstattungen bleiben bei der Analyse unberücksichtigt.
6.11.1 Vorgehensweise
Die Ermittlung der Zu- und Abschläge erfolgte als Regressionsanalyse, einem multivariaten
Verfahren zur Datenanalyse, das bereits in vielen Studien und Fragestellungen
erfolgreich eingesetzt worden ist. Dieses Verfahren ermöglicht es, die Abhängigkeit
eines bestimmten Merkmals – hier Mietpreis pro Quadratmeter – von einer Anzahl
anderer Variablen zahlenmäßig zu erfassen und zu erklären. Die Regressionsanalyse
bietet damit weitergehende Erklärungen als zum Beispiel eine Korrelationsanalyse,
die nur die statistische Wahrscheinlichkeit des gemeinsamen Auftretens zweier oder
mehrerer Merkmale misst. Die abhängige Variable im Regressionsmodell ist die Netto-Kaltmiete
je Quadratmeter Wohnfläche und die Einflussfaktoren (unabhängige Variablen)
sind die vom Vermieter gestellten Ausstattungsmerkmale.
Das Regressionsmodell spezifiziert einen Zusammenhang zwischen dem beobachteten
Quadratmeterpreis und den einzelnen erklärenden Variablen. Da jedes Merkmal
einen unterschiedlich starken Einfluss auf die beobachteten Quadratmetermieten haben
kann, müssen die Einflussgewichte, die auch Regressionskoeffizienten genannt
werden, bestimmt werden. Das klassische, von dem deutschen Mathematiker Gauß
entwickelte Verfahren bestimmt die Koeffizienten so, dass die Summe der quadrierten
Abstände zwischen allen tatsächlichen (empirisch gemessenen) und den zugehörigen
berechneten Quadratmetermieten minimal ist.
Weiterhin bietet das Regressionsmodell den Vorteil entscheiden zu können, ob ein
potenzieller Einflussfaktor auch tatsächlich wesentlich zur Erklärung der beobachteten
Quadratmetermiete beiträgt. Anders formuliert: Die Regressionsanalyse ermöglicht
die optimale Auswahl der erklärenden Variablen aus der durch den Fragebogen bereitgestellten
Menge von potenziell mietpreiswirksamen Merkmalen einer Wohnung.

- 30 -
6.11.2 Ergebnisse der Regressionsanalyse
In den Bereich der Überprüfung der Marktangemessenheit der Mietspiegeltabelle gehört
die Frage, ob die im Mietspiegel ausgewiesenen Sondermerkmale für bestimmte
Wohnungsausstattungen pauschal angemessen sind und gleichermaßen für alle
Wohnungen gelten, oder ob es Marktsegmente gibt, in denen einzelne Ausstattungsmerkmale
so stark vertreten sind, dass sie in den durchschnittlichen Miethöhen bereits
eingepreist sind und damit keine besonderen Zu- oder Abschläge rechtfertigen.
Vor diesem Hintergrund erfolgte im Berliner Mietspiegel 2013 im Rahmen der Regressionsanalyse
eine Überprüfung ob dieses für die im Mietspiegel erfassten Sondermerkmale
gilt. Im Ergebnis konnte festgestellt werden, dass dieses bei den Sondermerkmalen
in einigen Baualtersklassen der Fall ist. Deshalb wird im Berliner Mietspiegel
2013 die Neuerung eingeführt, dass die Sondermerkmale mit unterschiedlichen
Beträgen für einzelne Baualtersklassen gelten. Die Ergebnisse der Regressionsanalyse
sind in der nachfolgenden Tabelle 7 aufgeführt.
Neben den Beträgen für die Zu- bzw. Abschläge für die ausgewiesenen Ausstattungsmerkmale
sind der „t-Wert“ sowie die untere und obere Grenze des 95 %-
Konfidenzintervalls angegeben.
Der „t-Wert“ zeigt an, ob ein Ausstattungsmerkmal auch tatsächlich einen signifikanten,
d. h. einen statistisch genügend sicheren Einfluss auf die Miethöhe hat. Als grobe
Faustregel gilt, dass der „t-Wert“ größer als 2 oder aber kleiner als -2 sein sollte. In
diesen Fällen ist der Regressionskoeffizient des jeweiligen Merkmals auf einem Signifikanzniveau
von 5 % von Null verschieden bzw. mit 95 % Sicherheit geht ein Einfluss
von dem betreffenden Merkmal auf die Miethöhe aus. Für Werte zwischen +2 und -2
besteht statistisch kein signifikanter Einfluss des Merkmals auf die Miethöhe.

- 31 -
Tabelle 7 Zu-/Abschläge für Sondermerkmale in Euro/m²
Bezugsfertigkeit bis
1918
1919
bis
1949
1950
bis
1964
1965
bis
1972
1973
bis
1990
1973
bis
1990 1
1991
bis
2002
Sondermerkmal
West Ost
Hochwertiges Parkett, Zu-/Abschlag + 0,25 + 0,43 + 0,69 + 0,64 - + 0,58 + 0,43
Natur-/Kunststein, 95%-Konf.
Fliesen oder gleichwertiger
untere Grenze
+ 0,13 + 0,33 + 0,49 + 0,40 - + 0,34 + 0,25
Boden/-belag 95%-Konf.
in der überwiegenden obere Grenze
+ 0,38 + 0,53 + 0,89 + 0,87 - + 0,82 + 0,60
Zahl der Wohnräume t-Wert 3,93 8,34 6,68 5,26 - 4,72 4,67
Moderne
Zu-/Abschlag + 0,86 - + 0,52 + 0,37 - + 0,26 -
Küchenausstattung 95%-Konf.
untere Grenze
+ 0,68 - + 0,33 + 0,13 - + 0,02 -
95%-Konf.
obere Grenze
+ 1,03 - + 0,71 + 0,62 - + 0,51 -
t-Wert 9,75 - 5,30 2,98 - 2,09 -
Von der Badewanne Zu-/Abschlag + 0,56 - - - - - -
getrennte Dusche in 95%-Konf.
der Wohnung
untere Grenze
+ 0,40 - - - - - -
95%-Konf.
obere Grenze
+ 0,72 - - - - - -
t-Wert 6,88 - - - - - -
Kleines Bad
Zu-/Abschlag - - - - - - 0,07 -
(kleiner als 4 m²) 95%-Konf.
untere Grenze
- - - - - - 0,10 -
95%-Konf.
obere Grenze
- - - - - - 0,03 -
t-Wert - - - - - - 4,05 -
Modernes Bad
Zu-/Abschlag + 0,28 + 0,25 + 0,23 + 0,26 - - -
95%-Konf.
untere Grenze
+ 0,20 + 0,20 + 0,18 + 0,19 - - -
95%-Konf.
obere Grenze
+ 0,37 + 0,30 + 0,28 + 0,34 - - -
t-Wert 6,58 9,94 8,36 7,35 - - -
Lage im Souterrain Zu-/Abschlag - - 1,00 - - - - -
95%-Konf.
untere Grenze
- - 1,59 - - - - -
95%-Konf.
obere Grenze
- - 0,40 - - - - -
t-Wert - - 3,30 - - - - -
1) und Wendewohnungen; 95%-Konf. = 95%-Konfidenzintervall © F+B 2013
Für die Verwendung der Sondermerkmale im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2013
waren Definitionen notwendig, die sich aus der konkreten Fragestellung in der Erhe-

- 32 -
bung ergaben (vgl. Tabelle 8). Die Zu- oder Abschläge von Sondermerkmalen sind
Bestandteile des qualifizierten Mietspiegels.
Tabelle 8 Definition der Sondermerkmale
Sondermerkmal
Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein,
Fliesen oder gleichwertiger
Boden/-belag in der überwiegenden
Zahl der Wohnräume
Moderne Küchenausstattung
Von der Badewanne getrennte Dusche
in der Wohnung
Kleines Bad (kleiner als 4 m²)
Modernes Bad
Lage der Wohnung im Souterrain
Definition
Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder
gleichwertiger Boden/-belag ist in der überwiegenden
Zahl der Wohnräume vorhanden. Ein gleichwertiger
Boden/-belag kann z. B. auch ein moderner PVC-
Boden sein, der neuerdings bei Wohnungsmodernisierungen
vermehrt durch Vermieter verlegt wird.
Bei einer modernen Küchenausstattung müssen alle
der folgenden Ausstattungsmerkmale vorhanden
sein: Küchenschränke, Einbauspüle, Dunstabzugshaube,
Herd mit Ceran-Kochfeld, Backofen, Wandfliesen
im Arbeitsbereich, Kühlschrank. Modern bezieht
sich nicht auf das Alter der einzelnen Geräte
bzw. Ausstattungen. Die Einrichtung muss insgesamt
zeitgemäß sein.
Neben einer Badewanne befindet sich im Badezimmer
auch eine separate Dusche. Eine Duschbrause
über der Badewanne ist nicht ausreichend. Die Dusche
kann sich auch in einem separaten Raum der
Wohnung befinden, wobei nicht eine Duschkabine in
der Küche damit gemeint ist.
Bei einem kleinen Bad handelt es sich um ein Badezimmer
mit einer Grundfläche, die geringer als 4 m²
ist. Es handelt sich hierbei nicht um ein zweites WC
in der Wohnung mit einer geringeren Grundfläche als
4 m².
Bei einem modernen Bad müssen alle der nachfolgenden
Ausstattungsmerkmale vorhanden sein: Wände
ausreichend im Spritzwasserbereich von Waschbecken,
Badewanne und/oder Dusche gefliest,
Bodenfliesen, Einbauwanne und/oder -dusche, Einhebelmischbatterie,
Strukturheizkörper als Handtuchwärmer.
Modern bezieht sich nicht auf das Alter
der einzelnen Geräte bzw. Ausstattungen. Die Einrichtung
muss insgesamt zeitgemäß sein.
Hierunter fallen Wohnungen, die sich teilweise unterhalb
des Straßenniveaus befinden und über eine
hinabführende Treppe (oftmals außerhalb des
Treppenhauses) erreichbar sind.
© F+B 2013

- 33 -
Die übrigen im Rahmen der Befragung zum Berliner Mietspiegel 2013 erhobenen
Ausstattungsmerkmale haben in der statistischen Analyse keinen signifikanten Einfluss
auf die Miethöhe ergeben oder die Wirkungsrichtung des Regressionskoeffizienten
war unplausibel. Es ist daher nicht gerechtfertigt, für diese Merkmale eigene betragsmäßige
Zu- oder Abschlagsfaktoren auszuweisen. Die Merkmale, die nicht im
Rahmen der statistischen Zusatzanalyse berücksichtigt wurden, können insbesondere
im Rahmen der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung gewürdigt werden.
Bei der besonderen Überprüfung des Wohnumfeldmerkmals „Verkehrslärmbelastung“
auf Basis der Mieterbefragung konnte im Rahmen der Regressionsanalyse – wie auch
bereits in den vorangegangenen Berliner Mietspiegeln – kein signifikanter Einfluss auf
die Miethöhe ermittelt werden.
6.11.3 Qualität des Regressionsanalyse
Die erklärte Varianz der Quadratmetermiete der einzelnen Wohnwertfaktoren, die
durch die Mietspiegeltabelle und durch die Sondermerkmale definiert wird, gilt als
Maß der Güte des endgültigen Modells. Je höher die erklärte Varianz ist, desto geringer
ist der Mietpreisanteil, der nicht durch die im Berliner Mietspiegel abgebildeten
Mieteckwerte und Zu- oder Abschläge abgedeckt wird. Im unrealistischen Idealfall
gelingt es, die Varianz vollständig auf die erklärenden Variablen zurückzuführen.
Tabelle 9 Anteil der erklärten Varianz in Prozent
erklärte Varianz der Mietpreise 72 %
davon durch
Mietspiegeltabelle 66 %
Bestands- vs. Neuvertragsmieten 1 %
Regressionsanalyse 5 %
Restvarianz 28 %
© F+B 2013
Insgesamt können durch den Berliner Mietspiegel 72 % der Varianz der Mietwerte
erklärt werden (vgl. Tabelle 9). Neben der Mietspiegeltabelle, die den Hauptteil der
Varianz erklärt, tragen noch das Merkmal Bestands- gegenüber Neuvertragsmieten
und die in der Regressionsanalyse ermittelten Zusatzmerkmale zur Varianzaufklärung
bei.
Die verbleibende Restvarianz von 28 % ist auf Schwankungen der Mietpreise zurückzuführen,
deren Ursachen sich nicht durch die Datenerhebung isolieren lassen oder
auf subjektive Entscheidungen. Dazu zählen nicht signifikante Merkmale und nicht
durch das Gesetz gewürdigte mietpreisrelevante Merkmale einer Wohnung bzw. weitere
nicht wohnungsrelevante Umstände zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses.
Ein Teil der Restvarianz kann durch die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung
ausgefüllt werden.

- 34 -
6.12 Abschläge für Wohnungen mit vermieterseitig niedrigem Standard
Für Wohnungen mit einer Ausstattung, welche die Bedingungen der Mietspiegeltabelle
nicht erfüllen, sogenannte vermieterseitig minderausgestattete Wohnungen, werden
Abschläge im Berliner Mietspiegel 2013 ausgewiesen (vgl. Tabelle 10). Bei Vorliegen
einer ausreichenden Datenbasis für diese Teilmärkte erfolgt die Ermittlung pauschaler,
wissenschaftlich ermittelter Abschläge.
Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für minderausgestattete Wohnungen
im Berliner Mietspiegel 2013 werden die ermittelten Abschläge vom Mietspiegelfeld
der jeweils im Berliner Mietspiegel 2013 ausgewiesenen zugehörigen Baualtersklasse
mit Sammelheizung, mit Bad und mit WC abgezogen.
Tabelle 10 Abschläge für Wohnungen mit vermieterseitiger Minderausstattung
Abschläge in Euro/m² Abschlag von Spalte
ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung
Altbau bis 1918 2,23 1
Altbau 1919 bis 1949 1,48 2
mit Sammelheizung oder mit Bad und mit WC in der Wohnung
Altbau bis 1918 1,28 1
Altbau 1919 bis 1949 0,93 2
Neubau 1950 bis 1964 0,40 3
© F+B 2013
6.13 Zuschläge für Wohnungen mit Baufertigstellung ab 2003
Seit 2002 gelten mit der Energieeinsparverordnung besondere Bauvorschriften für
den Neubau von Wohngebäuden, die einen verbesserten, modernen Energiestandard
der Gebäude sicherstellen sollen. Diese Vorschriften zielen darauf ab, den Energieverbrauch
nachhaltig zu senken, diese Einsparungen führen aber zu höheren Baukosten
bei der Erstellung.
Auf dem Mietwohnungsmarkt machen sich diese Effekte einerseits als niedrigere
Heizkosten bemerkbar, andererseits aber auch als höhere Grundmieten, die die Mieter
an die Vermieter zu bezahlen haben. Diese Effekte der höheren Nettokaltmiete bei
geringeren Heizkosten erfordern es, dass dieser verbesserte Wohnungsstandard
nicht mit anderen Wohnungen aus älteren Bauphasen (mit niedrigeren Mieten) zusammengelegt
wird. Im Berliner Mietspiegel 2013 werden deshalb Wohnungen, die
ab 2003 errichtet worden sind, von den davor errichteten Wohnungen getrennt. Allerdings
gab es in Berlin seit 2003 noch nicht genügend neu errichtete frei finanzierte
Wohnungen, um hierfür eine eigene Mietspiegelspalte auszuweisen. Gegenwärtig
werden deshalb Wohnungen ab 2003 als pauschaler, wissenschaftlich ermittelter Zuschlag
auf die davor liegende Mietspiegelspalte dargestellt.

- 35 -
Im Ergebnis ergibt sich für Neubauwohnungen mit einer Bezugsfertigkeit 2003 bis
31.12.2011 mit Sammelheizung, mit Bad und mit WC in der Wohnung ein Zuschlag
von 1,47 €/m² auf das jeweilige Mietspiegelfeld der Spalte 7 der Mietspiegeltabelle.
Diese Änderung im Berliner Mietspiegel 2013 ist ein wichtiger Schritt zur besseren
Berücksichtigung der energetischen Beschaffenheit im Berliner Mietspiegel, weil er
die unterschiedlichen energetischen Gebäudequalitäten sachgerechter abbildet.
6.14 Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung im Berliner Mietspiegel
Auch der Berliner Mietspiegel 2013 enthält wieder eine „Orientierungshilfe für die
Spanneneinordnung“, die nicht zum qualifizierten Teil des Berliner Mietspiegels gehört,
aber eine Schätzgrundlage zur Orientierung in der Spanne bildet (vgl. BGH Urteil
vom 20.04.2005, VIII ZR 110/04). Die Orientierungshilfe basiert unter anderem auf
dem Wissen und den Erfahrungen der Arbeitsgruppenmitglieder und der von ihnen
vertretenen Institutionen.
Im Rahmen der Neuerhebung zum Berliner Mietspiegel fand im Rahmen der Mieterbefragung
eine Zusatzerhebung zur Beschaffenheit statt (vgl. auch Kapitel 5.6). Die
Analyseergebnisse dienten der Arbeitsgruppe Mietspiegel als Grundlage für die Überarbeitung
der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung. Eine Berücksichtigung
der erhobenen Ausstattungsmerkmale im Rahmen der Analyse der Sondermerkmale
kann nicht erfolgen, da die im Rahmen der Zusatzerhebung erhobenen Daten nicht
alle in der Mietspiegeltabelle berücksichtigten Wohnungen umfasste (Unterstichprobe).
Die im Berliner Mietspiegel ausgewiesene Orientierungshilfe soll die Zuordnung eines
Mietwertes für eine bestimmte Wohnung durch die Berücksichtigung weiterer wohnwertmindernder
oder wohnwerterhöhender Merkmale der Wohnung, des Gebäudes
oder des Wohnumfelds erleichtern. Dabei erfolgt eine Differenzierung nach fünf
Merkmalgruppen. Die Gewichtung der einzelnen Merkmalgruppen basiert auf der Einschätzung
der Arbeitsgruppe Mietspiegel, ohne dass sie streng empirisch belegt worden
ist (vgl. Tabelle 11).
Tabelle 11 Gewichtung der Merkmalgruppen der Orientierungshilfe
Merkmalgruppe Anteil in %
Merkmalgruppe 1: Bad/WC 20
Merkmalgruppe 2: Küche 20
Merkmalgruppe 3: Wohnung 20
Merkmalgruppe 4: Gebäude 20
Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld 20
Summe 100
© F+B 2013

- 36 -
Die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung mit den fünf Merkmalgruppen und den
jeweiligen wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmalen ist im Anhang
D aufgeführt. Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkreten
Wohnung müssen alle Merkmale der jeweiligen Merkmalgruppe geprüft werden.
Überwiegt der Anteil der wohnwertmindernden Merkmale die wohnwerterhöhenden
Merkmale in einer Merkmalgruppe, ergibt sich ein negativer Gewichtungsanteil
von -20 %. Im umgekehrten Fall ergibt sich ein positiver Gewichtungsanteil von
+20 %.
Ist kein wohnwertminderndes oder wohnwerterhöhendes Merkmal für eine konkrete
Wohnung oder sind gleich viele wohnwertmindernde und -erhöhende Merkmale in
einer Merkmalgruppe vorhanden, so ist der Gewichtungsanteil der Merkmalgruppe
0 %.
Die fünf Merkmalgruppen werden gegeneinander aufgerechnet.
Dieses relativ einfache, für alle Anwender handhabbare Bewertungsmodell, schließt
nicht aus, dass im besonderen Einzelfall eine Abweichung von der ortsüblichen Vergleichsmiete
gegeben sein kann. Ursache hierfür können eine abweichende Einschätzung
von einzelnen Merkmalen und deren Wirkung auf den Wohnwert sein oder
zusätzliche, nicht in der Orientierungshilfe aufgeführte Merkmale.
6.15 Gemeinsame Anwendung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung
und der Sondermerkmale
In den bisherigen Mietspiegeln war es möglich, dass sich in der Addition der Sondermerkmale
und der Orientierungshilfe Werte für die Vergleichsmiete ergaben, die außerhalb
der im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen lagen. Im Berliner Mietspiegel
2013 ist das Verfahren geändert worden, sodass nur noch bei Wohnungen mit einem
oder mehreren Sondermerkmalen die ortsüblichen Vergleichsmieten außerhalb der
relevanten Spannen liegen können.
Wenn für einen konkreten Anwendungsfall des Berliner Mietspiegels die Berücksichtigung
der Sondermerkmale bereits zu einem Wert außerhalb der im entsprechenden
Tabellenfeld ausgewiesenen Mietenspanne führt, so wird die Orientierungshilfe nicht
angewendet. In allen übrigen Fällen wird folgendermaßen vorgegangen:
– Ermittlung des Differenzwerts für das betreffende Mietspiegelfeld zwischen dem
in der Berliner Mietspiegeltabelle 2013 ausgewiesenem Berliner Mittelwert und
den Spannenendwert, gemäß dem im Kapitel 6.14 beschriebenen Verfahren.
– Summierung der ermittelten Mietwerte: Berliner Mittelwert, Sondermerkmale
und Differenzwert aus der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung.
– Liegt das sich daraus ergebende Ergebnis außerhalb des im betreffenden Mietspiegelfeld
ausgewiesenen Spannenendwertes, so entspricht die ortsübliche
Vergleichsmiete dem Spannenendwert und wird auf diesen begrenzt.

- 37 -
– Liegt das sich daraus ergebende Ergebnis innerhalb des im betreffenden Mietspiegelfeld
ausgewiesenen Spannenendwertes, so entspricht die ortsübliche
Vergleichsmiete dem Ergebnis der Summierung.

- 38 -
7 Ergänzende Auswertungen
7.1 Mietenentwicklungen und Mietenstruktur im Berliner Mietspiegel 2013
In den letzten zwei Jahren hat sich die durchschnittliche Netto-Kaltmiete in Berlin um
6,3 % erhöht, welches einer jährlichen Mietsteigerung von 3,1 % entspricht (vgl. Tabelle
12). Gegenüber dem Berliner Mietspiegel 2011 ergab sich damit eine Erhöhung
der durchschnittlichen Netto-Kaltmiete um 0,33 €/m² monatlich auf 5,54 €/m² nettokalt
monatlich.
Der Spannenunterwert im Mietspiegel ist mit 3,0 % p.a. ähnlich stark gestiegen wie
der Mittelwert, der Spannenoberwert mit 3,7 % p.a. deutlich stärker. D.h. im oberen
Mietenbereich differenzieren sich die Mieten stärker aus.
Insgesamt kann in allen wesentlichen Wohnungsteilmärkten ein Anstieg der Miete
2013 gegenüber 2011 festgestellt werden, auch wenn sich in einigen Mietspiegeltabellenfeldern
gegenläufige Tendenzen ergeben haben. Zusammengefasst nach unterschiedlichen
Wohnungsteilmärkten zeigen sich gegenüber dem letzten Berliner
Mietspiegel 2011 folgende Entwicklungen, wobei zur Ermittlung der durchschnittlichen
Mieten je Teilsegment eine Gewichtung der einzelnen Tabellenfelder mit der jeweiligen
Grundgesamtheit erfolgt ist:
– Betrachtet man die Mietenentwicklung differenziert nach den im Berliner Mietspiegel
ausgewiesenen drei Wohnlagen, so kann in der einfachen Wohnlage eine
überdurchschnittliche Mietenentwicklung von +9,3 % bzw. +0,45 €/m² festgestellt
werden (+4,5 % pro Jahr). In der mittleren und guten Wohnlage ist die
Mietenentwicklung mit +4,8 % bzw. +4,6 % oder absolut +0,25 €/m² bzw.
+0,27 €/m² deutlich verhaltener als der Durchschnitt.
– Bei einer differenzierten Betrachtung nach den einzelnen Baualtersklassen zeigt
sich die deutliche Mietsteigerung bei den Altbauwohnungen bis 1918 (12,9 %
bzw. 0,65 €/m²), damit liegen die Altbaumieten jetzt erstmals in Berlin höher als
die Mieten der Nachkriegsbestände 1950 bis 1972, was grundsätzlich die Normalität
in großstädtischen Wohnungsmärkten ist. Auch in der Baualtersklasse
1919 bis 1949 kann mit +7,2 % bzw. +0,37 €/m² eine leicht überdurchschnittliche
Mietentwicklung gegenüber dem Berliner Mietspiegel 2011 festgestellt werden.
Unterdurchschnittliche Mietsteigerungen haben sich insbesondere in den Wohnungsbeständen
ab 1950 ergeben. In der Baualtersklasse 1965 bis 1972 ergab
sich mit +3,3 % bzw. 0,17 €/m² eine halb so hohe Mietentwicklung wie auf dem
gesamten Berliner Wohnungsmarkt. In der jüngsten Baualtersklasse 1991 bis
2002 ergab sich nur eine Mietenentwicklung von +1,7 % bzw. +0,12 €/m², in der
sich mit einer durchschnittlichen Netto-Kaltmiete von 7,17 €/m² die höchsten
Mieten finden.
In den Ostberliner Wohnungen der Baujahre 1973 bis 1990 ergibt sich eine
Mietpreissteigerung von 2,6 %. Die Ostberliner Wohnungsbestände, die rund
16 % des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestandes repräsentieren, weisen

- 39 -
mit 5,12 €/m² die niedrigste durchschnittliche Netto-Kaltmiete im Berliner Mietspiegel
2013 auf.
– Bei den Wohnungsgrößenklassen kann bei den kleinen Wohnungen bis unter
40 m² und den Wohnungen mit 40 bis unter 60 m² eine überdurchschnittliche
Mietsteigerung festgestellt werden (7,2 % bzw. 8,2 %). Bei den kleinen Wohnungen
bis unter 40 m² findet sich auch die höchste durchschnittliche Miete mit
6,29 €/m² in den vier im Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Größenklassen.
– Die deutlichsten Mietsteigerungen finden sich 2013
– in einfacher Wohnlage (4,5 % p.a.)
– in kleinen Wohnungen unter 40 m² (3,5 % p.a.)
– in den Altbaubeständen bis 1918 (6,3 % p.a.)
– Die geringsten Mietsteigerungen finden sich 2013
– in den Wohnungen der Baualter 1950 bis 1972 und 1973 bis 1990 (Ost)
mit 1,3 % bis 1,8 % p.a.
– in Wohnungen mit einer Wohnfläche von 60 bis unter 90 m² (2,2 % p.a).

- 40 -
Tabelle 12 Mietveränderungen Berliner Mietspiegel 2011 zu 2013
(Berliner Mittelwerte)
Netto-Kaltmiete in €/m² 2011 2013
Veränderung
absolut in %
insgesamt 5,21 5,54 0,33 6,3
nach Wohnlage
einfach 4,84 5,29 0,45 9,3
mittel 5,21 5,46 0,25 4,8
gut 5,92 6,19 0,27 4,6
nach Baualter
vor 1918 5,04 5,69 0,65 12,9
1919 bis 1949 5,16 5,53 0,37 7,2
1950 bis 1964 5,36
1950 bis 1955 5,20 5,36 0,16 3,1
1956 bis 1964 5,17 5,36 0,19 3,7
1965 bis 1972 5,08 5,25 0,17 3,3
1973 bis 1990 (West) 6,63
1973 bis 1983 (West) 6,64 6,63 -0,01 -0,2
1984 bis 1990 (West) 6,40 6,63 0,23 3,6
1973 bis 1990 (Ost)* 4,99 5,12 0,13 2,6
1991 bis 2002 7,05 7,17 0,12 1,7
nach Wohnungsgröße
unter 40 m² 5,87 6,29 0,42 7,2
40 m² bis unter 60 m² 5,15 5,57 0,42 8,2
60 m² bis unter 90 m² 5,07 5,30 0,23 4,5
90 m² und mehr 5,31 5,65 0,34 6,4
* und Wendewohnungen
Aufgrund der Gewichtung mit der Grundgesamtheit kann die Veränderung insgesamt nicht als Durchschnitt aus den
Veränderungen der Einzelwerte errechnet werden.
© F+B 2013
7.1.1 Struktur der Netto-Kaltmieten nach Baualtersklassen
Die Analyse der Netto-Kaltmieten zeigt, dass die durchschnittliche Netto-Kaltmiete in
den Plattenbaubeständen der östlichen Bezirke (1973 bis 1990) mit 5,12 €/m² um
0,42 €/m² bzw. 8 % unterhalb der Durchschnittsmiete für Berlin insgesamt liegt. Auch
die durchschnittlichen Mieten im Altbau 1919 bis 1949 und im Neubau bis 1972 (1950
bis 1964 und 1965 bis 1972) liegen unterhalb der Durchschnittsmiete für Berlin insgesamt.
Die Variationsbreite der durchschnittlichen Nettokaltmiete in diesen Baualtersklassen
beträgt 0,28 €/m² und reicht von 5,25 €/m² bis 5,53 €/m². Die entsprechende
Verteilung der Mieten innerhalb der jeweiligen Baualtersklasse ist aus der Tabelle 13
ersichtlich.
In den westlichen Bezirken der Bauperiode 1973 bis 1990 liegt der Mietwert mit 6,63
€/m² um rund 20 % über dem Berliner Durchschnitt (vgl. Tabelle 13). Die Preisunter-

- 41 -
schiede resultieren überwiegend aus den baustrukturellen Unterschieden der Bestände,
da die freifinanzierten Wohnungsbestände in den westlichen Bezirken dieser Bauphase
häufig besser ausgestattet oder beschaffen sind.
Im Vergleich zum Berliner Mietspiegel 2011 stiegen die durchschnittlichen Netto-
Kaltmieten im Neubau ab 1950 in allen Baualtersklassen schwächer als die durchschnittliche
Netto-Kaltmiete von Berlin insgesamt.
Tabelle 13 Verteilung der Netto-Kaltmieten nach Baualtersklassen
(Angaben in Prozent)
Netto-
Kaltmiete
in €/m²
insgesamt
bis
1918
1919
bis
1949
1950
bis
1964
Baualtersklassen
1965
bis
1972
1973
bis
1990
West
1973
bis
1990
Ost*
1991
bis
2002
2,50 - 2,99 0,1 0,5 -- -- -- -- 0,1 --
3,00 - 3,49 0,9 2,2 0,1 0,2 1,1 -- 1,1 --
3,50 - 3,99 2,7 4,1 1,3 1,6 4,5 -- 3,8 --
4,00 - 4,49 9,7 7,5 5,2 7,3 23,7 0,3 15,2 --
4,50 - 4,99 18,3 14,3 15,6 22,5 20,4 1,0 26,2 1,3
5,00 - 5,49 23,5 17,4 28,3 29,4 23,2 5,9 25,2 2,3
5,50 - 5,99 15,8 15,7 21,0 18,2 10,2 7,3 12,8 7,3
6,00 - 6,49 10,3 11,4 13,4 8,9 6,3 13,9 7,9 15,5
6,50 - 6,99 7,2 9,1 8,0 6,1 3,6 15,7 4,1 15,8
7,00 - 7,49 4,2 5,9 3,8 2,4 2,5 16,8 2,0 15,5
7,50 - 7,99 3,2 4,4 2,4 2,3 2,1 14,2 1,0 13,2
8,00 - 8,49 2,2 4,0 0,9 0,8 1,3 14,6 0,5 10,1
8,50 - 8,99 0,9 1,9 0,0 0,2 0,9 3,8 0,1 6,5
9,00 - 9,49 0,5 1,3 -- 0,1 0,1 2,8 -- 4,7
9,50 - 9,99 0,2 0,2 0,0 -- -- 2,4 -- 2,6
10,00 - 10,49 0,1 0,1 -- -- 0,1 0,3 -- 1,6
10,50 - 10,99 0,1 -- -- -- -- 0,7 -- 2,3
11,00 u. m. 0,1 0,0 -- -- -- 0,3 -- 1,3
insgesamt 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Mittelwert
(€/m²)
5,54 5,69 5,53 5,36 5,25 6,63 5,12 7,17
* und Wendewohnungen © F+B 2013
7.1.2 Struktur der Netto-Kaltmieten nach Wohnungsgröße
Die durchschnittliche Netto-Kaltmiete für die kleinsten im Berliner Mietspiegel ausgewiesenen
Wohnungen mit einer Wohnungsgröße von unter 40 m² Wohnfläche ist mit
6,29 €/m² weiterhin die höchste bei der Betrachtung differenziert nach den Wohnungsgrößenklassen.
Damit liegen die durchschnittlichen Netto-Kaltmieten um rund
14 % über dem Berliner Durchschnitt. Gegenüber dem Berliner Mietspiegel 2011 ist

- 42 -
dieses Wohnungsmarktsegment mit 7,2 % stärker gestiegen als der Berliner Durchschnitt
(vgl. Tabelle 14).
Auch die etwas größeren Wohnungen mit einer Wohnfläche von 40 m² bis unter 60 m²
sind in ihren Mieten überdurchschnittlich gegenüber dem gesamten Wohnungsmarkt
gestiegen (8,2 % gegenüber 6,3 %). Hierdurch lag die durchschnittliche Netto-
Kaltmiete dieses Wohnungssegments mit 0,03 €/m² geringfügig oberhalb der Berliner
Durchschnittsmiete.
Bei den beiden anderen Wohnungsgrößenklassen ergab sich eine Steigerung, die im
Berliner Durchschnitt (Größenklasse 90 m² und mehr mit 6,4 % gegenüber 6,3 %)
oder unterhalb der Gesamtentwicklung (Größenklasse 60 bis unter 90 m² mit 4,5 %
gegenüber 6,3 %) liegt. Absolut ergab sich eine Mietpreissteigerung für Wohnungen
der Größenklasse 60 bis unter 90 m² mit 0,23 €/m² und der Größenklasse 90 m² und
mehr mit 0,34 €/m².
Tabelle 14 Verteilung der Netto-Kaltmieten nach Wohnungsgrößenklassen
(Angaben in Prozent)
Netto-
Kaltmiete
in €/m² insgesamt unter 40 m²
Wohnungsgrößenklasse
40 bis unter
60 m²
60 bis unter
90 m²
90 m² und
mehr
2,50 - 2,99 0,1 -- 0,1 0,1 0,3
3,00 - 3,49 0,9 -- 0,2 0,7 3,0
3,50 - 3,99 2,7 0,5 1,5 3,5 4,0
4,00 - 4,49 9,7 2,0 5,7 14,2 9,5
4,50 - 4,99 18,3 7,7 16,8 22,7 15,1
5,00 - 5,49 23,5 14,1 30,8 22,2 18,3
5,50 - 5,99 15,8 16,7 20,9 13,1 12,7
6,00 - 6,49 10,3 21,0 10,3 8,6 9,1
6,50 - 6,99 7,2 14,4 6,6 6,0 7,7
7,00 - 7,49 4,2 10,5 2,7 3,5 5,7
7,50 - 7,99 3,2 6,2 2,3 2,6 5,0
8,00 - 8,49 2,2 3,9 1,1 1,8 4,5
8,50 - 8,99 0,9 2,0 0,7 0,5 1,8
9,00 - 9,49 0,5 0,6 0,2 0,4 1,4
9,50 - 9,99 0,2 0,1 0,0 0,1 0,8
10,00 - 10,49 0,1 0,2 0,1 0,0 0,3
10,50 - 10,99 0,1 -- -- 0,0 0,5
11,00 u. m. 0,1 0,1 -- -- 0,3
insgesamt 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Mittelwert
(€/m²)
5,54 6,29 5,57 5,30 5,65
© F+B 2013

- 43 -
7.1.3 Struktur der Netto-Kaltmieten nach Wohnlage
Die lagespezifischen Unterschiede in Berlin werden gut über die Wohnlagendifferenzierung
im Berliner Mietspiegel wiedergegeben. Von der einfachen über die mittlere
zur guten Wohnlage kommt es zu einem kontinuierlichen Anstieg der Mieten. Die
durchschnittliche Netto-Kaltmiete der guten Wohnlage liegt mit 6,19 €/m² um 17 %
über der durchschnittlichen Netto-Kaltmiete der einfachen Wohnlage (vgl. Tabelle 15).
In der einfachen Wohnlage sind mit 9,3 % deutlich überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen
im Vergleich zum gesamten Berliner Wohnungsmarkt zu verzeichnen.
Parallel dazu entwickelten sich die Netto-Kaltmieten in der mittleren und guten Wohnlage
unterdurchschnittlich. Durch die höhere Steigerung in der einfachen Wohnlage
verringert sich die Differenz zwischen der guten und der einfachen Wohnlage gegenüber
dem Berliner Mietspiegel 2011 deutlich.
Tabelle 15 Verteilung der Netto-Kaltmieten nach Wohnlage
(Angaben in Prozent)
Netto-
Wohnlage
Kaltmiete
in €/m² insgesamt einfach mittel gut
2,50 - 2,99 0,1 0,4 0,0 --
3,00 - 3,49 0,9 1,5 0,5 0,8
3,50 - 3,99 2,7 3,8 2,4 1,9
4,00 - 4,49 9,7 17,3 8,1 4,1
4,50 - 4,99 18,3 23,1 20,8 9,7
5,00 - 5,49 23,5 22,1 29,4 16,8
5,50 - 5,99 15,8 14,1 15,8 17,4
6,00 - 6,49 10,3 7,3 11,1 12,3
6,50 - 6,99 7,2 4,7 6,3 11,0
7,00 - 7,49 4,2 2,5 3,0 7,8
7,50 - 7,99 3,2 1,8 1,6 7,0
8,00 - 8,49 2,2 0,9 0,6 5,9
8,50 - 8,99 0,9 0,3 0,3 2,4
9,00 - 9,49 0,5 0,1 0,1 1,6
9,50 - 9,99 0,2 -- 0,0 0,6
10,00 - 10,49 0,1 0,1 -- 0,2
10,50 - 10,99 0,1 -- -- 0,3
11,00 u. m. 0,1 -- -- 0,2
insgesamt 100,0 100,0 100,0 100,0
Mittelwert
(€/m²)
5,54 5,29 5,46 6,19
© F+B 2013

- 44 -
7.2 Alter der mietspiegelrelevanten Verträge
Für den mietspiegelrelevanten Wohnungsbestand ergibt sich im Berliner Mietspiegel
2013 ein durchschnittliches Alter der mietspiegelrelevanten Verträge von knapp 13
Jahren (vgl. Tabelle 16). Erfasst wurde im Rahmen der Datenerhebung zum Berliner
Mietspiegel das Datum des Mietvertragsabschlusses, dass als Grundlage für die Ermittlung
der Alter der mietspiegelrelevanten Verträge diente. Damit hat sich das
durchschnittliche Alter der mietspiegelrelevanten Verträge gegenüber dem Berliner
Mietspiegel 2011 um knapp 3 Jahre erhöht und liegt ähnlich hoch wie im Berliner
Mietspiegel 2009.
Für die Berechnung des Neuvertragsanteils wurden Mietverhältnisse, die in den letzten
vier Jahren neu abgeschlossen wurden und zusätzlich eine Mietänderung erfahren
haben, als Neuvertragsmieten angesehen. Hierbei handelt es sich um knapp 8 %
der Neuverträge. Dieser Anteil hat sich gegenüber dem Berliner Mietspiegel 2011 um
6 Prozentpunkte erhöht.
7.2.1 Alter der mietspiegelrelevanten Verträge nach Baualtersklassen
Das geringste durchschnittliche Alter der mietspiegelrelevanten Verträge ergibt sich
mit 5,2 Jahren in der jüngsten Baualtersklasse 1991 bis 2002. In 59 % der erhobenen
Mietverhältnisse betrug das Alter der mietspiegelrelevanten Verträge bis zu 4 Jahre
und liegt damit 18 Prozentpunkte über dem Anteilswert in Berlin insgesamt.
Insgesamt wurden 21,2 % aller Mietverhältnisse in Berlin in den letzten zwei Jahren
abgeschlossen. Dies wird bedingt durch eine sinkende aber weiterhin hohe Fluktuation
in Berlin.
Tabelle 16 Durchschnittliches Alter der mietspiegelrelevanten Verträge nach
Baualtersklassen (Angaben in Prozent)
Alter der mietspiegelrelevanten
Verträge
insgesamt
bis
1918
1919
bis
1949
1950
bis
1964
Baualtersklassen
1965
bis
1972
1973
bis
1990
West
1973
bis
1990
Ost*
1991
bis
2002
bis 2 Jahre 21,2 22,9 21,4 17,3 19,2 21,8 23,1 30,9
2 bis 4 Jahre 20,2 22,0 19,1 16,1 18,4 43,7 21,5 27,7
4 bis 6 Jahre 7,1 7,4 7,8 6,6 6,2 8,0 6,5 9,3
6 bis 8 Jahre 5,8 6,6 5,3 6,4 4,9 5,6 5,0 7,0
8 bis 10 Jahre 5,3 4,5 5,5 5,7 6,1 4,9 4,8 6,2
10 bis 20 Jahre 16,5 15,0 17,7 18,2 15,9 10,8 15,8 18,9
20 u. m. Jahre 23,9 21,6 23,2 29,7 29,3 5,2 23,3 0,0
insgesamt 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Mittelwert
(in Jahren)
12,5 11,3 12,6 15,7 14,9 5,6 10,6 5,2
* und Wendewohnungen © F+B 2011

- 45 -
Besonders auffällig ist der hohe Anteil an Mietverhältnissen mit mehr als 10 Jahren.
Gegenüber dem Berliner Mietspiegel 2011 hat dieser sich von rund 30 % auf gut 40 %
stark erhöht. Dies hat dazu geführt, dass in vielen Teilmärkten veränderte Bestandsmieten
auf einem niedrigen Mietenniveau mietspiegelrelevant geworden sind.
Auffällig niedrig ist das Alter der mietspiegelrelevanten Verträge in den Wohnungsbeständen
der Baualtersperiode 1973 bis 1990 in den westlichen Bezirken mit durchschnittlich
5,6 Jahre. Dieses durchschnittlich geringe Alter der mietspiegelrelevanten
Verträge ergibt sich im Wesentlichen aus dem hohen Anteil von Mietverhältnissen mit
bis zu vier Jahren (vgl. Tabelle 16).
7.2.2 Alter der mietspiegelrelevanten Verträge und Wohnungsgröße
Das Alter der mietspiegelrelevanten Verträge in den kleinen Wohnungen bis 40 m²
Wohnfläche liegt mit durchschnittlich 7,7 Jahren deutlich unter dem Durchschnitt aller
Wohnungen in Berlin. Wie auch im Berliner Mietspiegel 2011 sind mehr als 50 % aller
Mietverhältnisse maximal bis 4 Jahre alt (vgl. Tabelle 17). Die kleinen Wohnungen
werden überwiegend von Single-Haushalten bewohnt und häufig als Einsteigerwohnungen
oder Übergangslösungen betrachtet. Nach dem Zuzug nach Berlin und einer
Konsolidierung der privaten Verhältnisse kommt es daher häufig zu einer Optimierung
der Wohnverhältnisse oder zu neuen privaten Situationen, wie z. B. Lebenspartnerschaften
oder Kindern.
Tabelle 17 Durchschnittliches Alter der mietspiegelrelevanten Verträge nach
Wohnungsgrößenklassen (Angaben in Prozent)
Alter der miet-
Wohnungsgrößenklasse
spiegelrelevan-
90 m² und mehr
ten Verträge insgesamt unter 40 m² 40 bis 60 m² 60 bis 90 m²
bis 2 Jahre 21,2 30,2 21,1 20,3 19,1
2 bis 4 Jahre 20,2 23,5 20,1 19,9 19,9
4 bis 6 Jahre 7,1 6,1 6,9 7,3 7,6
6 bis 8 Jahre 5,8 6,5 5,9 5,6 6,0
8 bis 10 Jahre 5,3 6,7 5,4 4,9 5,3
10 bis 20 Jahre 16,5 16,9 18,4 15,8 14,9
20 u. m. Jahre 23,9 10,1 22,2 26,2 27,2
insgesamt 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Mittelwert
(in Jahren)
12,5 7,7 12,3 13,3 13,4
© F+B 2013
Bei den anderen Wohnungsgrößenklassen besteht keine große Differenz. Wie auch
im Berliner Mietspiegel 2011 liegt im Berliner Mietspiegel 2013 das durchschnittliche
Alter der mietspiegelrelevanten Verträge in den Wohnungsbeständen mit einer Wohnfläche
zwischen 60 und 90 m² über dem Berliner Durchschnitt. Im Gegensatz zum
Berliner Mietspiegel 2011 liegt auch das durchschnittliche Alter der mietspiegelrelevanten
Verträge in den großen Wohnungen mit 90 m² und mehr oberhalb des Berliner

- 46 -
Durchschnitts. Dieses resultiert insbesondere aus den Mietverhältnissen, die 10 Jahre
und älter sind. Hier hat sich dieser Anteil um rund 18 Prozentpunkte auf 42 % gegenüber
dem Berliner Mietspiegel 2011 erhöht.
7.2.3 Alter der mietspiegelrelevanten Verträge und Vermieter
Bei der Analyse des Alters der mietspiegelrelevanten Verträge nach den Vermietern
zeigt sich auch im Berliner Mietspiegel 2013, dass bei Wohnungsgenossenschaften
der Anteil der langfristigen Mietverhältnisse höher ist als bei anderen Vermietern (vgl.
Tabelle 18). Aufgrund der in der Regel niedrigeren Mieten und dem genossenschaftlichen
Prinzip der „Miteigentümerschaft“ ist die Bindung der Mieter höher als bei anderen
Vermietern. Außerdem dürfte auch ein höherer Anteil älterer Mieter in diesen
Wohnungsbeständen leben, weshalb die Mobilität geringer ist.
Im Vergleich zum Berliner Mietspiegel 2011 kommt es bei fast allen Vermietertypen
zu einer Erhöhung des durchschnittlichen Alters der mietspiegelrelevanten Verträge.
Am deutlichsten ist die Steigerung bei den privaten und den sonstigen Eigentümern,
wo das durchschnittliche Alter der mietspiegelrelevanten Verträge jeweils um rund 5
Jahre gegenüber dem Berliner Mietspiegel 2011 ansteigt.
Tabelle 18 Durchschnittliches Alter der mietspiegelrelevanten Verträge nach
Vermieter (Angaben in Prozent)
Alter der mietspiegelrelevanten
Verträge
insgesamt
Städtische
Wohnungsbaugesellschaften
Woh-
nungs(bau)-
genossenschaften
private
Eigentümer
Sonstige
bis 2 Jahre 21,2 19,9 17,0 24,0 17,9
2 bis 4 Jahre 20,2 21,2 16,1 21,5 21,2
4 bis 6 Jahre 7,1 6,7 6,3 7,8 6,6
6 bis 8 Jahre 5,8 6,1 5,0 6,0 6,0
8 bis 10 Jahre 5,3 6,3 5,6 4,5 6,6
10 bis 20 Jahre 16,5 16,8 18,7 15,4 16,6
20 u. m. Jahre 23,9 23,0 31,3 20,8 25,1
insgesamt 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Mittelwert
(in Jahren)
12,5 11,9 15,6 11,5 13,3
© F+B 2013
7.2.4 Mietveränderungserklärung mit Verweis auf den Berliner Mietspiegel
Nach § 558 a BGB müssen Mieterhöhungen vom Vermieter begründet werden. Er
muss darlegen, dass die künftig von ihm verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete
für vergleichbare Wohnungen nicht übersteigt. Die Miete kann darüber hinaus
auch durch beiderseitiges Einvernehmen geändert werden. Nach § 558 a Abs. 2 BGB
kann der Vermieter die Mieterhöhung mit dem Mietspiegel begründen. Nach der Mietrechtsreform
2001 muss im Erhöhungsverlangen auf den qualifizierten Mietspiegel

- 47 -
Bezug genommen werden, auch wenn der Vermieter eine andere Möglichkeit der
Darlegung, wie z. B. ein Sachverständigengutachten, verwendet.
Tabelle 19 Begründung der Mieterhöhung mit dem Berliner Mietspiegel
(Angaben in Prozent)
letzte Mieterhöhung durch den Mietspiegel begründet
Erhebung
Berliner Mietspiegel 2013
Erhebung
Berliner Mietspiegel 2011
bezugsfertig Ausstattung Ja Nein Ja Nein
bis 1918 + IWC, + SH,
73 27 80 20
+BD
1919 bis
1949
1950 bis
1964
1965 bis
1972
1973 bis
1990 West
1973 bis
1990* Ost
1991 bis
2002
+ IWC, + SH,
+BD
+ IWC, + SH,
+BD
+ IWC, + SH,
+BD
+ IWC, + SH,
+BD
+ IWC, + SH,
+BD
+ IWC, + SH,
+BD
85 15 89 11
82 18 76** 24**
71 29 89 11
62 38 47** 53**
85 15 95 5
66 34 53*** 47***
insgesamt 79 21 83 17
* und Wendewohnungen; ** Werte aus 2011 gewichtet über die Grundgesamtheit (1950 bis 1955 und 1956 bis 1964
sowie 1973 bis 1983 West und 1984 bis 1990 West); *** Angabe 2011 für die Baualtersklasse 1991 bis 2009 © F+B 2013
Der Berliner Mietspiegel ist auch weiterhin die wichtigste Grundlage für die Vermieter
bei der Veränderung der Miete in bestehenden Mietverhältnissen (79 % der Mietänderungsbegründungen).
Im Vergleich zum Berliner Mietspiegel 2011 (vgl. Tabelle 19)
hat sich der Anteil der Mieterhöhungen, die auf den Berliner Mietspiegel verweisen,
geringfügig verringert (Mietspiegel 2011 = 83 %).
In den Neubaubeständen der östlichen Bezirke der Baualtersklasse 1973 bis 1990
wurden 85 % der Mieterhöhungen mit dem Mietspiegel begründet. In der jüngsten
Baualtersklasse 1991 bis 2002 ist der Anteil der Mieterhöhungen mit dem Verweis auf
den Mietspiegel gegenüber dem Berliner Mietspiegel 2011 deutlich angestiegen und
beträgt jetzt 66 %. Auch in den westlichen Bezirken der Baualtersklasse 1973 bis
1990 stieg der Anteil deutlich an und beträgt jetzt 62 % (Mietspiegel 2011 = 47 %).
Trotzdem wird in diesen Wohnungsbestände der Berliner Mietspiegel noch am wenigsten
als Begründungsmittel für eine Mietveränderung genutzt.

- 48 -
8 Grunddaten zur Struktur des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestandes
2013
Am 31.12.2011 gab es in Berlin hochgerechnet rund 1.251.500 mietspiegelrelevante
Wohnungen.
In den nachfolgenden Tabellen 20 bis 27 wird die Verteilung des mietspiegelrelevanten
Wohnungsbestands in Berlin differenziert nach den vier im Berliner Mietspiegel
angegebenen Wohnwertmerkmalen Baualter (Beschaffenheit), Wohnungsgröße, Ausstattung
und Wohnlage aufgezeigt.
Tabelle 20 Verteilung des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestands nach
Baualtersklassen
Baualtersklasse
Anzahl
in %
des Gesamtbestands
bis 1918 393.400 32
1919 bis 1949 191.400 15
1950 bis 1964 253.200 20
1965 bis 1972 112.700 9
1973 bis 1990 (West) 33.500 3
1973 bis 1990 (Ost) 204.200 16
1991 bis 2002 55.400 4
2003 bis 2011 7.700 1
Insgesamt 1.251.500 100
© F+B 2013
Den größten Anteil am mietspiegelrelevanten Wohnungsbestand in Berlin findet man
mit 32 % immer noch in den Altbaubeständen bis 1918. Bei der Betrachtung der Baualtersklasse
1973 bis 1990 fällt die große Diskrepanz zwischen den westlichen und
östlichen Bezirken auf. In den östlichen Bezirken findet sich rund 16 % des mietspiegelrelevanten
Wohnungsbestandes bzw. 204.200 Wohnungen. Dagegen finden sich
in der gleichen Bauperiode in den westlichen Bezirken nur 33.500 Wohnungen. Die
geringe Wohnungszahl in den westlichen Bezirken hat zwei Gründe. Zum einen befindet
sich ein erheblicher Wohnungsbestand, der in dieser Zeit errichtet wurde, derzeit
noch in einer Mietpreisbindung und kann daher im Mietspiegel nicht berücksichtigt
werden. Auf der anderen Seite wird diese Bauphase in den westlichen Bezirken auch
durch einen geringeren Neubau charakterisiert, der in Westdeutschland insgesamt
festzustellen ist. In den östlichen Bezirken wurde in diesem Zeitraum das sogenannte
Plattenbauprogramm in der DDR vorangetrieben, wodurch in großem Umfang Wohnungen
in den östlichen Bezirken errichtet wurden. Aufgrund der unterschiedlichen
Gebäudetypen und Baustrukturen sowie eines noch deutlich feststellbaren Mietpreisunterschieds
erfolgt weiterhin eine getrennte Ausweisung im Berliner Mietspiegel,
anders als in den anderen Wohnungsbeständen.

- 49 -
Tabelle 21 Verteilung des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestands nach
vermieterseitiger Ausstattung
Ausstattung
ohne Sammelheizung und ohne Bad, mit
Innen-WC
mit Sammelheizung oder mit Bad, mit
Innen-WC
mit Sammelheizung, mit Bad und
mit Innen-WC
Anzahl
in %
des Gesamtbestands
42.300 3
116.100 9
1.093.100 88
insgesamt 1.251.500 100
© F+B 2013
Bei der Betrachtung des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestands differenziert nach
der vermieterseitig gestellten Ausstattung zeigt sich, dass die minder ausgestatteten
Wohnungen in Berlin immer noch einen Anteil von 12 % am gesamten Wohnungsbestand
repräsentieren. Gegenüber dem Berliner Mietspiegel 2011 hat sich der Bestand
um zwei Prozentpunkte aufgrund von Modernisierungstätigkeiten verringert.
Tabelle 22 Verteilung des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestands nach
Wohnungsgrößenklassen
Größenklasse
Anzahl
in %
des Gesamtbestands
unter 40 m² 137.800 11
40 m² bis unter 60 m² 402.000 32
60 m² bis unter 90 m² 520.200 42
90 m² und mehr 191.500 15
insgesamt 1.251.500 100
© F+B 2013
Betrachtet man den mietspiegelrelevanten Wohnungsbestand Berlins differenziert
nach den Wohnungsgrößenklassen, so weisen 42 % der Wohnungen eine Wohnfläche
von 60 m² bis unter 90 m² auf. Der Anteil der kleinen Wohnungen mit unter 40 m²
liegt dagegen nur bei 11 %. Der hohe Anteil gründerzeitlicher Altbauwohnungen bedingt
mit 15 % einen relativ hohen Anteil von mietspiegelrelevanten Wohnungen mit
90 m² und mehr.
Bei der Betrachtung nach Wohnlage befinden sich mit 45 % der größte Anteil der
mietspiegelrelevanten Wohnungen des gesamten Bestands in der mittleren Wohnlage
(vgl. Tab. 23). Gegenüber dem Berliner Mietspiegel 2011 hat sich der Anteil um einen
Prozentpunkt erhöht. Der geringste Mietwohnungsbestand liegt in den guten Wohnlagen
Berlins.

- 50 -
Tabelle 23 Verteilung des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestands nach
Wohnlage
Wohnlage Anzahl in %
des Gesamtbestands
einfach 461.600 37
mittel 569.200 45
gut 220.700 18
Insgesamt 1.251.500 100
© F+B 2013
Wie auch in den vorherigen Berliner Mietspiegeln kann festgestellt werden, dass es
einen starken Zusammenhang zwischen der Wohnlage und der Ausstattung gibt.
Beim Wohnungsbestand mit einer schlechten vermieterseitigen Ausstattung finden
sich 62 % der mietspiegelrelevanten Wohnungen in der einfachen Wohnlage und nur
4 % in der guten Wohnlage (vgl. Tabelle 24). Auch in der mittleren
Ausstattungskategorie finden sich immer noch 45 % der Wohnungen in der einfachen
Wohnlage. Hier ist der Anteil in der mittleren Wohnlage höher.
Tabelle 24 Verteilung der Wohnlage nach vermieterseitiger Ausstattung
(Angaben in Prozent)
Wohnlage
Insgesamt
vermieterseitige Ausstattung
ohne Sammelheizung
und ohne Bad,
mit Innen-WC
mit Sammelheizung
oder mit Bad,
mit Innen-WC
mit Sammelheizung,
mit Bad und
mit Innen-WC
einfach 37 62 44 35
mittel 45 34 47 46
gut 18 4 9 19
insgesamt 100 100 100 100
Tabelle 25 Verteilung der Ausstattungskategorien nach Wohnlage
(Angaben in Prozent)
vermieterseitige
Wohnlage
Ausstattung insgesamt einfach mittel gut
ohne Sammelheizung und
ohne Bad, mit Innen-WC
mit Sammelheizung oder
mit Bad,
mit Innen-WC
mit Sammelheizung, mit
Bad und
mit Innen-WC
3 6 2 1
9 11 10 5
88 83 88 94
insgesamt 100 100 100 100
© F+B 2013
© F+B 2013

- 51 -
Auch bei der Betrachtung der Verteilung der Ausstattungskategorien nach Wohnlage
ergibt sich, dass die mietspiegelrelevanten Wohnungen in mittlerer und guter Wohnlage
durchschnittlich besser ausgestattet sind als in einfacher Wohnlage (vgl. Tabelle
25).
Tabelle 26 Ausstattungskategorien im Altbau nach Wohnlage
(Angaben in Prozent)
Wohnlage
insg.
Baualtersklasse
bis 1918 1919 bis 1949
- SH
- Bad
+ IWC
+ SH
oder
+ Bad
+ IWC
+ SH
+ Bad
+ IWC
insg.
- SH
- Bad
+ IWC
+ SH
oder
+ Bad
+ IWC
+ SH
+ Bad
+ IWC
einfach 47 72 53 42 29 38 35 28
mittel 31 25 35 31 52 56 60 51
gut 22 3 12 27 19 6 5 21
Insgesamt 100 100 100 100 100 100 100 100
© F+B 2013
Bei der Betrachtung der Wohnlagen nach Ausstattungskategorien mit der zusätzlichen
Differenzierung nach den Baualtersklassen fällt auf, dass über die Hälfte der
Wohnungen im Altbau der Baualtersklasse 1919 bis 1949, unabhängig von der Ausstattung
der Wohnung, in der mittleren Wohnlage liegen. Mit zunehmenden Ausstattungsgrad
der Wohnung sinkt der jeweilige Anteil in der einfachen Wohnlage. Der
Anteil in guten Wohnlagen bei voll ausgestatteten Wohnungen liegt mit 21 % deutlich
oberhalb der Anteile in den beiden Ausstattungskategorien mit einer Minderausstattung.
Im Altbau bis 1918 finden sich die überwiegenden Anteile in den einzelnen Ausstattungskategorien
in der einfachen Wohnlage. Auch hier steigt aber der Anteil von
Wohnungen in der guten Wohnlage mit zunehmenden Ausstattungsgrad erheblich
(vgl. Tabelle 26).
Bei den minder ausgestatteten Wohnungen der Baualtersklasse 1950 bis 1964 kann
festgestellt werden, dass drei Viertel des jeweiligen mietspiegelrelevanten Wohnungsbestandes
der Baualtersklassen in der mittleren Wohnlage liegen (vgl. Tabelle
27). In der Baualtersklasse 1973 bis 1990 in den westlichen Bezirken und der Baualtersklasse
1991 bis 2002 kann nur ein geringer Unterschied nach Wohnlage festgestellt
werden (vgl. Tabelle 27). In der Baualtersklasse 1973 bis 1990 in den östlichen
Bezirken finden sich kaum mietspiegelrelevante Wohnungsbestände in der guten
Wohnlage. In der einfachen und mittleren Wohnlage finden sich mit jeweils 47 bzw.
51 % fast alle Wohnungen dieser Bauphase. Im jüngsten Neubau der Baualtersklasse
2003 bis 2011 befindet sich mit 56 % der überwiegende Anteil der Wohnungen in der
mittleren Wohnlagen. Mit einem Anteil von nur 5 % befinden sich in der guten Wohnlage
die wenigsten Wohnungen dieser Bauphase.

- 52 -
Tabelle 27 Verteilung der Wohnlage im Neubau (Angaben in Prozent)
Wohnlage
1950 bis 1964 1965 bis
1972
+ SH
oder
+ Bad
+ IWC
+ SH
+ Bad
+ IWC
+ SH
+ Bad
+ IWC
Baualtersklasse
1973 bis
1990
West
+ SH
+ Bad
+ IWC
1973 bis
1990 Ost
+ SH
+ Bad
+ IWC
1991 bis
2002
+ SH
+ Bad
+ IWC
2003 bis
2011
+ SH
+ Bad
+ IWC
einfach 19 22 31 34 47 36 39
mittel 75 57 51 35 51 38 56
gut 6 21 18 31 2 26 5
insgesamt 100 100 100 100 100 100 100
© F+B 2013

- 53 -
9 Betriebskosten
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt hat F+B, neben der Erhebung
der Daten für den Berliner Mietspiegel 2013, mit einer zusätzlichen Erhebung der Betriebskosten
differenziert nach den einzelnen Betriebskostenarten gemäß der Betriebskostenverordnung
beauftragt. Neben den bereits gewonnenen Informationen
über die Betriebskostenvorauszahlungen am 1. September 2012, konnten zusätzliche
Informationen über die durchschnittlich im Jahr 2011 tatsächlich gezahlten Betriebskosten
differenziert nach den Betriebskostenarten gemäß der Betriebskostenverordnung
ermittelt werden.
Die Ergebnisse der Betriebskostenerhebung werden im Berliner Mietspiegel 2013 als
Anhang I „Berliner Betriebskostenübersicht 2013“ ausgewiesen, sind aber nicht Bestandteil
des qualifizierten Berliner Mietspiegels. Die Betriebskostenübersicht soll die
Transparenz im Bereich Betriebskosten verbessern, ist jedoch keine rechtsverbindliche
Übersicht.
9.1 Erhebung der Betriebskosten
Die Datenerhebung der Betriebskosten basierte auf einem dreiseitigen Fragebogen,
der mit der Arbeitsgruppe Mietspiegel abgestimmt wurde. Die Befragung erfolgte sowohl
bei Mietern als auch bei Vermietern. Insgesamt konnten 2.991 Betriebskostenabrechnungen
von Wohnhäusern/Wirtschaftseinheiten erhoben werden, wovon rund
33 % aus der Mieterbefragung stammten. Nach der Datenbereinigung standen noch
2.226 Betriebskostenabrechnungen zur Verfügung. Durch die erhobenen Betriebskostenabrechnungen
wurde ein Wohnungsbestand von knapp 80.000 Wohnungen abgedeckt.
Neben der Erhebung des Jahres der Betriebskostenabrechnung wurde zusätzlich
auch der Abrechnungszeitraum erhoben, da nur die Betriebskostenabrechung in der
späteren Auswertung berücksichtigt wurden, die das Jahr 2011 betrafen und einen
Zeitraum von 12 Monaten umfassten.
Die Datenerhebung der einzelnen Betriebskostenarten wurde nach kalten Betriebskosten
und Kosten für Heizung und Warmwasser differenziert. Neben der Wohnfläche
wurde daher bei der Erhebung der Kosten für Heizung und Warmwasser auch die
Heizfläche erfragt, damit die korrekten durchschnittlichen Betriebskosten je Quadratmeter
Wohnfläche berechnet werden konnten.
Bei der Datenerhebung wurde darauf geachtet, ob die Zahlung an den Vermieter oder
direkt an ein Versorgungsunternehmen bzw. einen anderen Anbieter erfolgte. Um die
Möglichkeit der durch den Mieter übernommenen Leistungen, wie z. B. Hausreinigung,
entsprechend zu berücksichtigen, wurde ein entsprechendes Feld im Fragebogen
eingefügt.

- 54 -
Neben der Erhebung der Betriebskosten differenziert nach den Betriebskostenarten,
umfasste der Fragebogen noch die zusätzlichen, nachfolgend aufgeführten Fragen:
– Handelt es sich bei dem Objekt um eine Wohneigentumsanlage (WEG)?
– Ist das Gebäude umfassend saniert worden und wenn ja, wann?
– Welcher Energieträger wird verwendet und welches ist der Hauptenergieträger
für die Heizung?
9.2 Auswertung der Betriebskosten
Vor der Berechnung der Betriebskosten differenziert nach den Betriebskostenarten
erfolgte eine Bereinigung des vorliegenden Datenmaterials. Aus der weiteren Analyse
wurden die Betriebskostenabrechnungen entfernt, die nicht das Abrechnungsjahr
2011 aufwiesen und/oder kein vollständiges Abrechnungsjahr umfassten. Nach der
Datenbereinigung lagen noch 2.226 Betriebskostenabrechnungen vor. Es besteht
damit eine ausreichende Datenbasis für die Ermittlung der durchschnittlichen Betriebskosten.
Die erhobenen Betriebskostenabrechnungen unterscheiden sich erheblich in ihrer
Struktur und Zusammensetzung. In einzelnen Betriebskostenabrechnungen wurden
die Kosten nicht getrennt ausgewiesen, wie z. B. Wasser und Abwasser. Konnte keine
eindeutige Zuordnung der Betriebskosten zu den Betriebskostenarten der Betriebskostenverordnung
erfolgen, blieben die Kosten dieser Betriebskostenarten bei
der Auswertung unberücksichtigt. Die Betriebskostenabrechnungen weisen
grundsätzlich nicht alle Betriebskostenarten aus. Bei kleineren Wohngebäuden gibt es
z. B. keine Kosten für einen Aufzug. Auch bei der Übernahme einzelner Leistungen
durch den Mieter, z. B. Hausreinigung, werden keine entsprechenden Kosten in der
Betriebskostenabrechnung ausgewiesen. Aus diesem Grund unterscheidet sich die
Zahl der in die Auswertungen einfließenden Datensätze bei den einzelnen
Betriebskostenarten.
Nach der Datenbereinigung wurde für die verbleibenden Betriebskostenabrechnungen,
unter Berücksichtigung der Wohn- bzw. Heizfläche, die monatlichen Kosten pro
Quadratmeter Wohnfläche für jede Betriebskostenart berechnet. Die ermittelten
Quadratmeterkosten dienten als Grundlage für die Berechnung der durchschnittlichen
Betriebskosten differenziert nach den Betriebskostenarten. Hierbei erfolgte die Ermittlung
eines Mittelwertes sowie eines unteren und oberen Spannenwertes. Als Grenze
für die ausgewiesene Spanne wurde eine 4/5-Spanne festgelegt, d. h. 10 % der erhobenen
Werte liegen jeweils unterhalb und oberhalb des ausgewiesenen Spannenwertes.
In den nachfolgenden Tabellen 28 bis 32 sind die Ergebnisse der Betriebskostenauswertung
differenziert nach den Betriebskostenarten aufgeführt. Der Durchschnittswert
für die gezahlten kalten Betriebskosten beträgt für das Abrechnungsjahr 2011
1,43 €/m² und liegt damit 0,01 €/m² unterhalb des Wertes aus dem Abrechnungsjahr

- 55 -
2009. Der Durchschnittswert ist keine Summierung der einzelnen in der Tabelle 28
ausgewiesenen Mittelwerte, sondern eine Durchschnittsberechnung der tatsächlich
gezahlten kalten Betriebskosten. Der Durchschnittswert für die warmen Betriebskosten
bzw. die Kosten für Heizung und Warmwasser beträgt für das Abrechnungsjahr
2011 1,09 €/m² und ist damit um 0,05 €/m² über dem Wert für das Abrechnungsjahr
2009, der im Rahmen der Berliner Betriebskostenübersicht 2011 ermittelt wurde.
Tabelle 28 Berliner Betriebskostenübersicht – kalte Betriebskosten
in Euro je m² Wohnfläche (Abrechnungsjahr 2011)
Betriebskostenarten
unterer
Wert der
4/5-
Spanne
Mittelwert
oberer
Wert der
4/5-
Spanne
laufende öffentliche Lasten des Grundstücks/Grundsteuer 0,13 0,25 0,41
Wasserversorgung 0,15 0,25 0,44
Entwässerung 0,13 0,23 0,31
Niederschlagswasser 0,03 0,06 0,08
Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs 0,07 0,18 0,32
Straßenreinigung 0,01 0,04 0,06
Müllbeseitigung 0,09 0,14 0,20
Hauswart/Hausmeister 0,03 0,19 0,39
Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung 0,03 0,13 0,23
Schneebeseitigung 0,02 0,04 0,06
Gartenpflege 0,02 0,09 0,18
Beleuchtung (Allgemeinstrom) 0,01 0,04 0,08
Schornsteinreinigung 0,02 0,07 0,10
Sach- und Haftpflichtversicherung 0,03 0,11 0,19
Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage/
des Breitbandkabelanschlusses
0,05 0,11 0,17
sonstige kalte Betriebskosten 0,01 0,05 0,09
© F+B 2013
Tabelle 29 Berliner Betriebskostenübersicht – Betriebskosten für Heizung und
Warmwasser in Euro je m² Heizfläche (Abrechnungsjahr 2011)
Betriebskostenarten
unterer
Wert der
4/5-
Spanne
Mittelwert
oberer
Wert der
4/5-
Spanne
Heizung 0,39 0,82 1,33
Warmwasser 0,12 0,31 0,58
sonstige warme Betriebskosten
(z. B. Wartung Heizungsanlage)
0,01 0,08 0,15
© F+B 2013

- 56 -
Wie bereits in den vorangegangenen Berliner Mietspiegeln wurde neben der Berechnung
der durchschnittlichen Betriebskosten für jede Betriebskostenart insgesamt auch
eine weitere Differenzierung nach unterschiedlichen Teilgruppen vorgenommen.
– nach Baualtersklassen (Tabelle 30)
– nach Gebäudetypen (Tabelle 31)
– nach Sanierungsstand (Tabelle 32)
Bei der Betrachtung der Ergebnisse ist zu berücksichtigen, dass es stets weitere Einflussfaktoren
oder eine Kombination der einzelnen Faktoren gibt und die Tabellen 30
bis 32 nur jeweils einen Faktor isoliert betrachten.
Tabelle 30 Berliner Betriebskostenübersicht – Betriebskosten nach Baualtersgruppen
in Euro je m² Wohnfläche (Abrechnungsjahr 2011)
Betriebskostenarten
bis
1918
1919
bis
1949
1950
bis
1964
1965
bis
1972
1973
bis
1983*
1984
bis
1990*
1991
bis
2011
kalte Betriebskosten
laufende öffentliche Lasten des
Grundstücks/Grundsteuer
0,18 0,20 0,26 0,30 0,35 0,33 0,35
Wasserversorgung 0,23 0,25 0,25 0,30 0,27 0,27 0,30
Entwässerung 0,22 0,23 0,26 0,24 0,19 0,26 0,30
Niederschlagswasser 0,06 0,06 0,06 0,06 0,05 0,05 0,05
Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs
0,15 0,13 -- 0,21 0,19 0,16 0,21
Straßenreinigung 0,04 0,04 0,04 0,04 0,04 0,03 0,03
Müllbeseitigung 0,15 0,13 0,14 0,14 0,15 0,14 0,16
Hauswart/Hausmeister 0,19 0,25 0,24 0,16 0,22 0,13 0,15
Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
0,17 0,10 0,13 0,13 0,10 0,13 0,14
Schneebeseitigung 0,03 0,04 0,04 0,05 0,05 0,04 0,03
Gartenpflege 0,05 0,07 0,07 0,11 0,11 0,08 0,12
Beleuchtung (Allgemeinstrom) 0,03 0,03 0,03 0,04 0,06 0,08 0,06
Schornsteinreinigung 0,07 0,08 0,05 0,08 0,03 0,02 0,03
Sach- und Haftpflichtversicherung 0,15 0,10 0,11 0,09 0,08 0,09 0,12
Betrieb der Gemeinschafts-
Antennenanlage/des Breitbandkabelanschlusses
0,12 0,10 0,13 0,14 0,10 0,13 0,10
sonstige kalte Betriebskosten 0,05 0,05 0,04 0,05 0,05 0,05 0,05
Betriebskosten für Heizung und
Warmwasser
Heizung 0,87 0,86 0,89 0,82 0,84 0,80 0,97
Warmwasser 0,28 0,32 0,34 0,33 0,37 0,31 0,34
sonstige warme Betriebskosten
(z. B. Wartung Heizungsanlage)
0,08 0,09 -- 0,09 0,09 -- 0,04
* Die Wohnungsbestände der östlichen Bezirke „1973 bis 1990“ wurden auf die angegebenen Baualtersklassen aufgeteilt © F+B 2013

- 57 -
Tabelle 31 Berliner Betriebskostenübersicht – Betriebskosten nach Gebäudetypen
in Euro je m² Wohnfläche (Abrechnungsjahr 2011)
Betriebskostenarten
kalte Betriebskosten
laufende öffentliche Lasten des Grundstücks/Grundsteuer
bis 5
Geschosse
6 bis 8
Geschosse
9 und mehr
Geschosse
0,24 0,31 0,29
Wasserversorgung 0,25 0,27 0,31
Entwässerung 0,23 0,26 0,26
Niederschlagswasser 0,06 0,05 0,03
Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs 0,21 0,19 0,14
Straßenreinigung 0,04 0,04 0,03
Müllbeseitigung 0,14 0,15 0,13
Hauswart/Hausmeister 0,20 0,17 0,14
Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung 0,14 0,12 0,11
Schneebeseitigung 0,04 0,04 0,02
Gartenpflege 0,09 0,07 0,05
Beleuchtung (Allgemeinstrom) 0,04 0,07 0,09
Schornsteinreinigung 0,07 0,06 0,03
Sach- und Haftpflichtversicherung 0,11 0,12 0,08
Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage/
des Breitbandkabelanschlusses
0,12 0,11 0,11
sonstige kalte Betriebskosten 0,05 0,05 0,05
Betriebskosten für Heizung und Warmwasser
Heizung 0,85 0,78 0,67
Warmwasser 0,32 0,30 0,23
sonstige warme Betriebskosten
(z. B. Wartung Heizungsanlage)
0,09 0,08 0,04
© F+B 2013

- 58 -
Tabelle 32 Berliner Betriebskostenübersicht – Betriebskosten nach Sanierungsstand
in Euro je m² Wohnfläche (Abrechnungsjahr 2011)
Betriebskostenarten
kalte Betriebskosten
laufende öffentliche Lasten des Grundstücks/Grundsteuer
umfassende
Sanierung
keine umfassende
Sanierung
0,26 0,24
Wasserversorgung 0,28 0,24
Entwässerung 0,22 0,24
Niederschlagswasser 0,05 0,06
Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs 0,17 0,20
Straßenreinigung 0,03 0,04
Müllbeseitigung 0,13 0,15
Hauswart/Hausmeister 0,16 0,22
Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung 0,12 0,14
Schneebeseitigung 0,04 0,04
Gartenpflege 0,09 0,08
Beleuchtung (Allgemeinstrom) 0,05 0,04
Schornsteinreinigung 0,07 0,06
Sach- und Haftpflichtversicherung 0,09 0,13
Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage/
des Breitbandkabelanschlusses
0,12 0,11
sonstige kalte Betriebskosten 0,04 0,05
Betriebskosten für Heizung und Warmwasser
Heizung 0,74 0,89
Warmwasser 0,32 0,29
sonstige warme Betriebskosten
(z. B. Wartung Heizungsanlage)
0,08 0,08
© F+B 2013

- 59 -
10 Auswertung der Energiekennwerte
Im Rahmen der Erhebung zum Berliner Mietspiegel 2013 wurden neben den Mietpreis-
und Ausstattungsdaten auch die Daten der Energiekennwerte erhoben. Hierbei
erfolgte eine Differenzierung nach
– Endenergiebedarf,
– Primärenergiebedarf,
– Verbrauchskennwert,
– Hinweis, ob der angegebene Verbrauchskennwert inklusive oder ohne Warmwasseraufbereitung
ist.
Eine gesonderte Erhebung zur wärmetechnischen Beschaffenheit der Gebäude wie
im Berliner Mietspiegel 2011 wurden auftragsgemäß nicht vorgenommen.
Aufgrund der geringen Anzahl von Energie- und Primärenergiebedarfsangaben erfolgte
wie im Berliner Mietspiegel 2011 eine Auswertung der Energieverbrauchskennwerte.
Insgesamt konnte in Rahmen der Hauptbefragung für rund 4.800 Daten ein Energieverbrauchskennwert
für das Wohngebäude ermittelt werden. Mit 98 % der erhobenen
Daten stammt die überwiegende Zahl der erfassten Energieverbrauchskennwerte
aus der Vermieterbefragung, da in der Regel den Mietern die Energieverbrauchskennwerte
nicht bekannt waren. Nur in einzelnen Fällen, bei Neueinzug oder wenn
der Vermieter die Energieverbrauchskennwerte im Treppenhaus ausgehängt hatte,
konnten die Daten bei der Mieterbefragung durch die Interviewer erhoben werden.
Entsprechend den Vorgaben der Auftraggeberin wurde die Tabellenanalyse in drei
wärmetechnische Zustände differenziert. Dabei wurden keine Grenzwerte festgelegt,
sondern es erfolgte analog der Systematik der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung
im Berliner Mietspiegel 2011 eine Teilung der erhobenen Daten in
– ein unteres Sechstel – hoher wärmetechnischer Zustand bzw. niedrige
kWh/(m²/a)
– mittlere zwei Drittel der erhobenen Werte
– ein oberes Sechstel – geringer wärmetechnischer Zustand bzw. hohe
kWh/(m²/a)
Für die einzelnen wärmetechnischen Zustände wurden die durchschnittlichen Netto-
Kaltmieten berechnet (vgl. Tabelle 33). Bei der Auswertung wurden alle Energieverbrauchskennwerte
berücksichtigt, also keine Differenzierung inklusive oder ohne
Warmwasseraufbereitung.
Die Auswertung zeigt, dass der wärmetechnischen Zustand derzeit noch keine Auswirkung
auf die Miethöhe aufweist. Dieses Ergebnis widerspricht der gängigen Annahme,
dass für eine bessere wärmetechnische Ausstattung eine höhere Miete auf
dem Wohnungsmarkt umgesetzt werden kann.

- 60 -
Tabelle 33 Wärmetechnischer Zustand der Gebäude
Verteilung der Energieverbrauchskennwerte
wärmetechnischer
Zustand
Energieverbrauchskennwerte
durchschnittliche Miete in
Euro pro Quadratmeter
Wohnfläche
hoch (1/6 der Werte) kleiner 79,0 kWh/(m²/a) 5,33 €/m²
mittel (2/3 der Werte)
79,0 kWh/(m²/a)
bis 150,0 kWh/(m²/a)
5,37 €/m²
gering (1/6 der Werte) größer 150,0 kWh/(m²/a) 5,37 €/m²
© F+B 2013
In der Arbeitsgruppe Mietspiegel wurde eine Aufnahme der Energieverbrauchskennwerte
in die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung – wie auch bereits im Berliner
Mietspiegel 2011 – beschlossen (vgl. Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung im
Anhang D).

- 61 -
11 Aktualisierung des Wohnlageverzeichnisses zum
Berliner Mietspiegel 2013
11.1 Anlass und Aufgabe
Der Berliner Mietspiegel 2013 wurde als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558 d BGB
erstellt. Qualifizierte Mietspiegel geben die ortsübliche Vergleichsmiete wieder, die in
einer Gemeinde üblicherweise für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung,
Beschaffenheit und Lage gezahlt wird 2 .
Der Gesetzgeber hat die Wohnlage demnach als ein Wohnwertmerkmal zur Ermittlung
der ortsüblichen Vergleichsmiete im BGB bestimmt. Um den Anforderungen eines
qualifizierten Mietspiegels gerecht zu werden, musste daher auch die Wohnlageneinstufung
bzw. -aktualisierung für den Mietspiegel 2013 berücksichtigt und mit
einer objektiven, nachvollziehbaren und dokumentierten Methode erarbeitet werden.
Die Wohnlage wird im Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel ausgewiesen und
ist, mit Ausnahme der Lärmkennzeichnung, fester Bestandteil des qualifizierten Berliner
Mietspiegels. Da das Wohnlagenverzeichnis für die Zuordnung der Erhebungsfälle
im Rahmen der empirischen Mietspiegelerstellung benötigt wird, musste die Aktualisierung
vor den Auswertungen zum Berliner Mietspiegel 2013 abgeschlossen werden.
Die methodischen Rahmenbedingungen zur Wohnlagenaktualisierung im Rahmen der
Erstellung des Berliner Mietspiegels 2013 waren bereits mit der Ausschreibung in den
Grundzügen festgelegt worden. Die Überprüfung und Neufestsetzung der gegenwärtigen
Wohnlageneinstufung sollte auf der Basis der Wohnlageneinstufung des Berliner
Mietspiegels 2011 erfolgen. Die Aktualisierung musste gemäß Ausschreibung folgende
Anforderungen erfüllen:
– Sammlung und Analyse von Kritiken zur bestehenden Wohnlageneinstufung
und Darstellung in einer übersichtlichen Tabelle/Liste sowie kartografische
Aufbereitungen und Fotos
– Erfassung und Ermittlung von Gebieten mit Verdacht auf Veränderung der
Wohnlage oder mit Verdacht einer nicht zutreffenden Wohnlageneinstufung
– Erfassung und Ermittlung bisher nicht mit Wohnlagen bewerteter Straßen/-
abschnitte/Gebiete
– Vorstellung der aufbereiteten Einwendungen und Verdachtsgebiete in der Arbeitsgruppe
einschließlich Entscheidungsvorschlag für eine Wohnlageneinstufung
2
Mit dem Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und
über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstitels (Mietrechtsänderungsgesetz –
MietRÄndG) wurde der § 558 Abs. 2, Satz 1 ergänzt. Nach dem Wort „Lage“ werden die
Wörter „einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit“ eingefügt. Das
Gesetz trat zu diesem Paragraphen zum 1.05.2013 in Kraft.

- 62 -
– Durchführung von notwendigen, von der Arbeitsgruppe empfohlenen Begehungen
von Überprüfungsgebieten anhand standardisierter Beurteilungskriterien,
die aus dem Berliner Mietspiegel 2011 zu übernehmen waren
– Auswertung der Ergebnisse der Begehungen und Entwicklung von Entscheidungen
zur Wohnlageneinstufung (Beibehaltung/Änderung/Neueinstufung) und
Präsentation der Ergebnisse der Begehungen in der Arbeitsgruppe Mietspiegel
– Überarbeitung des adressscharfen Straßenverzeichnisses nach Abstimmung
der Wohnlageneinstufungen durch die Arbeitsgruppe Mietspiegel
– Vorbereitung und Lieferung einer aktualisierten, farblich gestalteten Wohnlagenkarte
– Erstellung eines Methodenberichtes 3 .
Mit diesem Verfahren wird die langjährige Praxis zur Ermittlung und Aktualisierung der
Berliner Wohnlagen fortgeführt. Die Wohnlageneinstufungen wurden auch 2013 von
der Arbeitsgruppe Mietspiegel begleitet. Darin wirkten neben den Mitarbeitern der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und von F+B Vertreter folgender
Verbände und Institutionen mit:
Als Vertreter der Mieterinteressen:
– Berliner Mieterverein e. V., Landesverband Berlin im Deutschen Mieterbund
– Berliner MieterGemeinschaft e. V.
– Mieterschutzbund Berlin e. V.
Als Vertreter der Vermieterinteressen:
– Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e. V.
– BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e. V.
– Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V.
Sonstige Institutionen und Personen:
– Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin
– Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Mieten für Grundstücke
und Gebäude
– Berliner Beauftragter für Datenschutz und Informationsfreiheit
– Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
3
Die für den Methodenbericht zu erstellenden adressgenauen Übersichten zu veränderten
bzw. beibehaltenen Wohnlageeinstufungen können in der bisherigem Form aufgrund des
Einwandes des Berliner Beauftragten für Datenschutz und Informationsfreiheit (wegen
Verwendung personenbezogener Daten) nicht mehr veröffentlicht werden.

- 63 -
Die zentrale Aufgabe der Arbeitsgruppe zur Wohnlagenaktualisierung bestand in der
Diskussion und Entscheidung von bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und
Umwelt bis zum 27. April 2012 (Stichtag) eingegangenen Kritiken an der bestehenden
Wohnlageneinstufung, in der Festlegung von Vor-Ort-Begehungen und der Entscheidung
der Wohnlagenzuordnung. Ferner waren neu hinzugekommene Berliner Adressen
mit Wohnbebauung neu einzustufen. Nach dem Stichtag eingegangene Einwendungen
konnten nicht mehr für den Berliner Mietspiegel 2013 berücksichtigt werden;
sie werden bei der nächsten Mietspiegelerstellung behandelt.
Zur Wohnlagenaktualisierung tagte die Arbeitsgruppe insgesamt 17-mal. Anhand der
von F+B vorbereiteten Materialien konnte das Verfahren wie geplant durchgeführt
werden. Die Wohnlageneinstufung zum Berliner Mietspiegel 2013 wurde abschließend
auf der Grundlage des Straßenverzeichnisses zur Wohnlage und der aktualisierten
Wohnlagenkarte am 18. März 2013 einvernehmlich von der Arbeitsgruppe beschlossen.
Der Berliner Mietspiegel 2013 mit dem Straßenverzeichnis zur Wohnlage wurde nach
der Anerkennung durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und
die Mieter- und Vermieterverbände im Amtsblatt für Berlin (ABl. Nr. 21 vom 23. Mai
2013, S. 677 ff.) veröffentlicht. Mit dem vorliegenden Endbericht zur Aktualisierung
des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2013 werden die Arbeiten
detailliert beschrieben und die Ergebnisse dokumentiert.
11.2 Konzept des Berliner Wohnlagenverzeichnisses
Das Berliner Wohnlagenverzeichnis wurde für die westlichen Bezirke zum ersten Mal
1994 auf der Grundlage neu durchgeführter umfangreicher kleinräumiger sekundärstatistischer
Analysen und Untersuchungen erstellt sowie mit Experteneinschätzungen
abgestimmt. Dieses neue Indikatoren-Verfahren zur Wohnlageneinstufung wurde
ab 1997 auch für die östlichen Bezirke und West-Staaken angewandt, weil das bundesdeutsche
Mietrecht ab diesem Zeitpunkt auch für die östlichen Bezirke galt.
Die Basis dieses Verfahrens bilden die Indikatorenkataloge für die westlichen und
östlichen Bezirke (vgl. Tabelle 34 und 35) bzw. die Einstufungsergebnisse der statistischen
Verfahren anhand dieser Kataloge. In die Kataloge aufgenommen wurden die
als wesentlich für die Bestimmung der Wohnlage (Umfeldqualität) erachteten Merkmale
sowie deren verfügbare Datengrundlage.
Im Wesentlichen sind es die folgenden drei Merkmalgruppen, mit denen die Wohnlage
charakterisiert werden:
– Merkmale zur Beschreibung der Bebauung und der Nutzung von Gebieten
– Merkmale zur Kennzeichnung der Struktur und Dichte der Bevölkerung
– Merkmale zur Charakterisierung der physischen Umweltbedingungen

- 64 -
Das Merkmal „Lärm“ wird nicht in der Wohnlageneinstufung sondern, in der Orientierungshilfe
zur Spanneneinordnung berücksichtigt (vgl. Ausführungen zur Lärmkennzeichnung
bei 11.3.3).
Tabelle 34 Indikatorenkatalog für die westlichen Bezirke
Dimension/
Merkmal
Umgebende
Nutzung
Dichte
Versorgung
Verkehr
ÖPNV-
Anbindung
Erreichbarkeit
von Naherholungsgebieten
Luftbelastung
Nachfrage und
Imageeffekte
Indikator
Wohnnutzungsquote
Nutzungsquote
Produzierendes
Gewerbe
Nutzungsquote
Handel
Nutzungsquote
Dienstleistung
Typisierung der
Blocknutzung
Typisierung der
Bebauung
Wohndichte
Wohnverdichtung
Beschäftigungsdichte
Behausungsziffer
Besatz an Einzelhandelseinrichtungen
des täglichen
Bedarfs
Verkehrsbelastung
Bedienungstakt
des ÖPNV
Freiflächenangebot
Immissionen und
Emissionen
Sozialer Status
Operationalisierung
Anteil der Einwohner an der Summe aus Einwohnern
und Beschäftigten am Arbeitsort
Anteil der im produzierenden Gewerbe Beschäftigten
an allen Beschäftigten
Anteil der im Handel Beschäftigten an allen
Beschäftigten
Anteil der im Dienstleistungssektor Beschäftigten
an allen Beschäftigten
Reale Nutzung der bebauten Fläche
Freiflächentypen der Blöcke (Art der Bebauung)
Einwohner je Quadratkilometer
Summe der Wohnfläche zur Blockfläche
Beschäftigtenzahl je Bezugseinheit
(Blockfläche, Zahl der Einwohner)
Wohnungen je Wohngebäude
Einzelhandel für den täglichen Bedarf
(Zahl, Verkaufsfläche) je Bezugseinheit
(Blockfläche, Zahl der Einwohner)
Quell- und Zielverkehr in Teilräumen
(Prognose 1994/95)
Haltestellen je Teilverkehrszelle und Anzahl
der Abfahrten je 24 Stunden
Grün- und Freiflächenbestand
Anteil von Einzelofenbefeuerung an der Heizungsart
Anteil der Arbeiter an den Erwerbspersonen
Anteil an Ausländern an der Bevölkerung
Anteil der Abiturienten an der Bevölkerung
mit allgemeinem Schulabschluss
Wohnfläche je Person
Anteil der Erwerbspersonen an der Bevölkerung

- 65 -
Tabelle 35 Indikatorenkatalog für die östlichen Bezirke
Dimension/ Indikator Operationalisierung
Merkmal
Umgebende
Nutzung
Typisierung der
Blocknutzung
Typisierung der
Reale Nutzung der bebauten Fläche
Freiflächentypen der Blöcke (Art der Bebauung)
Bebauung
Bebauung Baualter
Anteil von Gebäuden aus verschiedenen
Baualtersklassen
Bauschäden Anteil von Gebäuden ohne, bzw. mit leichten bis
schweren Bauschäden
Art der Bebauung Anteil an Reihenhaus, Garten- und Siedlungsbautyp
Nutzung Wohnfläche Anteil reiner Wohnfläche pro Teilverkehrszeile
Einzelhandelsbesatz
Gesamtverkaufsfläche in fußläufiger Entfernung
Industrie Anteil der Industriefläche pro Teilverkehrszelle
Dichte
Wohndichte Einwohner je Quadratkilometer
Wohnverdichtung Anteil der Wohnfläche in der Teilverkehrszelle
Behausungsziffer Wohnungen je Wohngebäude
Leerstand Anteil Leerstand in der Teilverkehrszelle
Wohnungsanzahl Anzahl Wohnungen in der Teilverkehrszelle
Umwelt Kohleheizung Anteil Gebäude mit Kohleheizung
Erreichbarkeit
von Naherholungsgebieten
Freiflächenangebot
Grün- und Freiflächenbestand
ÖPNV-
Anbindung
Bedienungstakt
des ÖPNV
Haltestellen je Teilverkehrszelle und Anzahl
der Abfahrten je 24 Stunden
Es wurden die systematischen Unterschiede zwischen den drei Wohnlagen anhand
der Merkmale bestimmt. Dazu wurden durch die Arbeitsgruppe „homogene Wohnlagen“
definiert – Muster-Gebiete in östlichen und westlichen Bezirken, die unstrittig
einer der drei Wohnlagen zugeordnet werden können. Diese Gebiete wurden anschließend
auf ihre systematischen Eigenschaften bezüglich der Indikatoren untersucht
(kombinierte Cluster- und Diskriminanzanalyse). Die Gebiete der „homogenen
Wohnlagen“ einschließlich der so ermittelten konkreten Bestimmung der Merkmale
wurden als Schablone für die Wohnlageneinstufung aller Teilgebiete Berlins verwendet.
So konnten alle Adressen einer der drei Wohnlagen zugeordnet werden.
11.2.1 Definition der Wohnlageneinstufungen
Um die Wohnlagen genauer zu beschreiben, wurden bei der Wohnlagenaktualisierung
zum Berliner Mietspiegel 1999 Definitionen der Wohnlageneinstufung – differenziert
nach innerem und äußerem Stadtbereich – eingeführt, die im Rahmen der
Aktualisierung zum Berliner Mietspiegel 2005 weiter präzisiert wurden. Wohngebiete
gleicher Lage können danach durch unterschiedliche Ausprägungen gekennzeichnet
sein, je nachdem, ob sie im Stadtzentrum oder am Stadtrand liegen. Zum Beispiel
wird die Distanz zur Einzelhandelsversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs in

- 66 -
mittleren Wohnlagen im inneren Stadtbereich eher gering und das Angebot mindestens
ausreichend sein, während es sich im Außenbereich zumeist um einen geringeren
Einzelhandelsbesatz in weiterer Entfernung handelt.
In Abstimmung mit der Arbeitsgruppe waren keine Änderungen der vorhandenen
standardisierten Beurteilungskriterien erforderlich. Im Rahmen der Aktualisierung zum
Mietspiegel 2013 wurde folgende erläuternde Ergänzung für alle Wohnlagen abgestimmt:
„Die Wohnlagebewertung muss gebietsprägend sein. Sie bezieht sich auf das
weitere Wohnumfeld.“. Folgende Definitionen gelten für die Wohnlageneinstufungen:
Innerer Stadtbereich
Die mittlere Wohnlage im inneren Stadtbereich kann wie folgt charakterisiert werden:
Die Gebiete sind im Allgemeinen geprägt durch eine dichte Bebauung (im Regelfall
Blockrandbebauung, drei- bis fünfgeschossig). Die Bebauung hat eine einfache Struktur
(Architektur) mit gutem Bauzustand oder eine etwas aufwändigere Baustruktur mit
baualtersüblichem Erhaltungszustand. Das Angebot an Frei- und Grünflächen ist begrenzt
und findet sich im Allgemeinen in der Form von kleinen Plätzen und/oder kleinen
Grünanlagen, die eher einfach gestaltet sind, und deren Pflegezustand eher mittelmäßig
ist. Das Straßenbild ist insgesamt nicht ungepflegt, es gibt keine besonderen
Beeinträchtigungen durch Verschmutzungen. Die Einzelhandelsstruktur ist zufriedenstellend;
die in einem Radius von zehn bis 15 Fußminuten vorhandenen Geschäfte
bieten die wesentlichen Güter für den täglichen Bedarf. Die Anbindung an den öffentlichen
Personennahverkehr ist gut.
Gebiete mit einfacher Wohnlage im inneren Stadtbereich setzen sich negativ ab,
insbesondere durch eine deutlich einfachere Baustruktur und/oder eine stark vernachlässigte
Bausubstanz und/oder ein vernachlässigtes Straßenbild, geprägt durch Verschmutzungen;
Frei- und Grünflächen sind kaum vorhanden oder sind in einem ungepflegten
Zustand. Die Einzelhandelsstruktur ist durch ein einfaches Angebot gekennzeichnet.
Gute Wohnlagen im inneren Stadtbereich heben sich beispielsweise durch ein gepflegtes
Straßenbild mit großzügiger Baustruktur und gutem Gebäudezustand ab.
Auch eine besonders ausgeprägte Grünversorgung und/oder die Lage an einem Gewässer
kann eine Ursache für die Höherbewertung sein. Eine differenzierte Einzelhandelsstruktur,
auch im höherpreisigen Segment, wirkt ebenfalls positiv auf die Beurteilung
der Lage. Die ÖPNV-Anbindung ist gut.
Die Wohnlagebewertung muss gebietsprägend sein. Sie bezieht sich auf das weitere
Wohnumfeld.

- 67 -
Außenbereich
Die mittlere Wohnlage im Außenbereich kann wie folgt charakterisiert werden:
Die Gebiete sind im Allgemeinen geprägt durch eine offenere Bebauung (Blöcke/
Zeilen mit größeren Abstandsflächen, Einzelhäuser). Die Bebauung hat eine einfachere
Struktur (Architektur) mit gutem Bauzustand oder eine etwas aufwändigere Baustruktur
mit Baualtersüblichem Erhaltungszustand. Das Angebot an Frei- und Grünflächen
ist recht umfangreich und der Pflegezustand ist durchschnittlich. Das Straßenbild
ist insgesamt eher gepflegt, es gibt keine besonderen Beeinträchtigungen durch
Verschmutzungen. Die Einzelhandelsstruktur ist in den stärker verdichteten Bereichen
ausgeprägter und auch fußläufig zu erreichen. Insgesamt allerdings ist die Einzelhandelsversorgung
eher auf einzelne Standorte konzentriert. Die Anbindung an den öffentlichen
Personennahverkehr ist in den eher verdichteten Gebieten gewährleistet.
Dieses ist für die mittleren Lagen in Gebieten mit sehr aufgelockerter Bebauung nicht
wesentlich.
Gebiete mit einfachen Wohnlagen im Außenbereich setzen sich negativ ab zum Beispiel
durch ein vernachlässigtes Straßenbild, geprägt durch Verschmutzungen
und/oder deutlich einfachere Baustruktur und/oder stark vernachlässigte Bausubstanz.
Negativ können sich auch begrenzte Frei- und/oder Grünflächen auswirken.
Fehlende Einkaufsmöglichkeiten sind allenfalls in den verdichteteren Gebieten negativ
zu beurteilen. Gleiches gilt für die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr.
Gute Wohnlagen im Außenbereich heben sich beispielsweise durch ein gepflegtes
Straßenbild mit großzügiger Baustruktur und gutem Gebäudezustand ab. Auch eine
besonders ausgeprägte Grünversorgung und die Lage an einem Gewässer kann eine
Ursache für die Höherbewertung sein. Ein differenziertes Einzelhandelsangebot
und/oder die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr wirken positiv in
den eher verdichteteren Bereichen, eine besonders gute Anbindung an den öffentlichen
Personennahverkehr wirkt auch in sehr durchgrünten, naturräumlich orientierten
Lagen positiv auf die Lagebeurteilung.
Die Wohnlagebewertung muss gebietsprägend sein. Sie bezieht sich auf das weitere
Wohnumfeld.
11.2.2 Methodik zur Bewertung von Wohnlagen bei Begehungen
In Fällen, in denen eine Wohnlageneinstufung anhand der vorgelegten Materialien
und des Expertenwissens der Arbeitsgruppe nicht zweifelsfrei möglich ist, werden
Vor-Ort-Begehungen durchgeführt. Hierfür wurde ein Bewertungsverfahren entwickelt,
zuletzt aktualisiert im Jahr 2009, welches von F+B gemäß Abstimmung mit der Arbeitsgruppe
unverändert übernommen wurde.

- 68 -
Folgende Kriterien und Ausgangsvoraussetzungen sind dabei entscheidend:
– Qualitäten der mittleren Wohnlage als Ausgangsniveau
– Wirkungsrichtung der einzelnen Merkmale (positiv, negativ)
– Wirkungsintensität – Ausmaß des Einflusses der einzelnen Merkmale auf die
Wohnlageneinstufung.
Die mit der Definition der „homogenen Wohnlage“ für den inneren und äußeren Stadtbereich
vorgegebenen Ausprägungen bilden den Ausgangspunkt der Beurteilung.
Diese wurden als Beurteilungsschema in ein Punkteraster überführt (vgl. Tabelle 36),
wobei die „0“ den typischen Zustand markiert.
Tabelle 36 Beispiel: Punkteraster Wohnlageneinteilung – Innerer Stadtbereich
Mittlere Wohnlage
Baudichte Hohe Verdichtung – 0 +++ Niedrige Verdichtung
Straßenbild Ungepflegtes Straßenbild – – – – 0 ++++ Gepflegtes Straßenbild
Grünflächenanteil Gering – 0 ++++ Hoch
Einzelhandel Einfach – 0 + Differenziert
ÖPNV Schlecht – – 0 + Gut
Bebauung/
Gebäudezustand
Einfach, schlecht – – – – 0 ++++ Repräsentativ, gut
Image Schlecht – – – 0 +++ Gut
Beeinträchtigung
durch umgebendes
Gewerbe*
Stark – 0 Keine
* Gemeint ist „prägendes“ Gewerbe = Industrie (keine Gaststätten).
Mit diesem Punkteraster werden die unterschiedlichen Zustände für den Innen- bzw.
Außenbereich gekennzeichnet durch die Lage auf der Bewertungsskala insgesamt.
Der typische Zustand muss dabei nicht immer in der Mitte liegen. Zum Beispiel ist die
mittlere Lage im inneren Stadtbereich durch eine typischerweise höhere Verdichtung
geprägt, daher gibt es mehr Ausprägungen geringerer als höherer Verdichtung. Demgegenüber
soll das Straßenbild gemäß Definition durchschnittlich sein, insofern sind
positive wie negative Ausprägungen in gleichem Umfang möglich.
Die maximal erreichbare Punktzahl zeigt dabei zugleich den Einfluss auf die Wohnlageneinstufung
an. Während beispielsweise für ein im inneren Stadtbereich typisches
differenziertes Einzelhandelsangebot nur maximal +1 Punkt vergeben werden kann,
können durch eine eher untypische starke Durchgrünung maximal +3 Punkte erzielt
werden. Dem Grünflächenanteil wird demnach eine weit höhere Bedeutung zugemessen.
Für die Vor-Ort-Begehungen wurden zwei Bewertungstabellen für den inneren und
äußeren Stadtbereich aus diesem Punkteraster abgeleitet, da einige Merkmale unterschiedliche
Bedeutung für die Wohnlageneinstufung haben (vgl. Tabelle 37 und 38).

- 69 -
Im Rahmen der Begehungen wurden die Merkmale bewertet. Die Summe der erreichten
Bewertungspunkte ergibt die Wohnlageneinstufung, und zwar wie folgt:
– einfache Wohnlage: kleiner - 4 Punkte
– mittlere Wohnlage: zwischen - 4 und + 4 Punkten
– gute Wohnlage: größer + 4 Punkte
Da durch die Bewertungstabellen nicht in jedem Fall alle Wohnlagenunterschiede
erklärt werten können, verbleibt ein Rest gutachterlichen Beurteilungsspielraums.
Tabelle 37 Bewertungstabelle für den inneren Stadtbereich
Nachteile Vorteile Bewertung
Hohe Verdichtung - 1 Geringe Verdichtung + 3
Ungepflegtes Straßenbild - 4 Gepflegtes Straßenbild + 4
Geringer Grünflächenanteil - 1 Starke Durchgrünung + 4
Einfaches
Einzelhandelsangebot
- 1
Differenzierte Einzelhandelsstruktur,
auch für den gehobenen Bedarf
Schlechte ÖPNV-Anbindung - 2 Gute ÖPNV-Anbindung + 1
Einfache Bebauung,
schlechter Gebäudezustand
- 4
Repräsentative Bebauung,
guter Gebäudezustand
Schlechtes Image - 3 Gutes Image + 3
Starke Beeinträchtigung durch
umgebendes Gewerbe*
- 1
Keine Beeinträchtigung durch
umgebendes Gewerbe*
* Gemeint ist „prägendes“ Gewerbe = Industrie (keine Gaststätten)
+ 1
+ 4
Summe der Bewertungen
0
Tabelle 38 Bewertungstabelle für den Außenbereich
Nachteile Vorteile Bewertung
Hohe Verdichtung - 3 Geringe Verdichtung 0
Ungepflegtes Straßenbild - 4 Gepflegtes Straßenbild + 4
Geringer Grünflächenanteil - 3 Starke Durchgrünung 0
Einfaches
Einzelhandelsangebot
- 1
Differenzierte Einzelhandelsstruktur,
auch für den gehobenen Bedarf
Schlechte ÖPNV-Anbindung - 1 Gute ÖPNV-Anbindung + 2
Einfache Bebauung,
schlechter Gebäudezustand
- 4
Repräsentative Bebauung,
guter Gebäudezustand
Schlechtes Image - 3 Gutes Image + 3
Starke Beeinträchtigung durch
umgebendes Gewerbe*
- 1
Keine Beeinträchtigung durch
umgebendes Gewerbe*
+ 1
+ 4
Summe der Bewertungen
* Gemeint ist „prägendes“ Gewerbe = Industrie (keine Gaststätten)
0

- 70 -
11.3 Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses
zum Berliner Mietspiegel 2013
Die Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses für den Berliner Mietspiegel 2013
sollte auf den Einstufungen der Adressen im bisherigen Wohnlagenverzeichnis aufbauen,
das als Verzeichnis für das gesamte Berliner Stadtgebiet erstellt wurde. Das
bedeutet, dass nur Gebiete, für die ein Veränderungsverdacht bestand, und neu hinzugekommene
Straßen bzw. Gebiete mit Wohnbebauung zu bearbeiten waren, nicht
aber eine komplette Überprüfung der bestehenden Zuordnung zu den drei Berliner
Wohnlagen erfolgen sollte.
11.3.1 Überprüfung bestehender Wohnlagen
Die Überprüfung und gegebenenfalls Aktualisierung der bestehenden Wohnlageneinstufung
erfolgte auf der Grundlage von Einwänden, die insbesondere von Mietern und
Vermietern oder deren Interessenverbänden an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
und Umwelt herangetragen wurden.
Für die Aktualisierung 2013 wurde von der Senatsverwaltung in Abstimmung mit der
Arbeitsgruppe Mietspiegel ein „Formular zur Änderung der Wohnlageeinstufung im
Mietspiegel 2013“ entwickelt und auf der Internet-Homepage zur Verfügung gestellt.
Im Rahmen der Pressemitteilung vom 23. März 2012 zum Beginn der Arbeiten am
Berliner Mietspiegel 2013 wurde darauf ausdrücklich verwiesen. Ziel dieses standardisierten
Antragsbogens war vor allem die effizientere Erfassung der Einwendungen
anhand der zentralen Angaben zur Antragsadresse, Antragsstellergruppe (Mieter/Vermieter)
und des Änderungswunsches sowie der Antragsbegründung. Das Formular
ist im Anhang H abgedruckt.
Es konnten aber auch weiterhin formlose Einwendungen geltend gemacht werden.
Die gesammelten Kritiken wurden F+B zur Aufbereitung übergeben. Die Basis für die
Wohnlagenaktualisierung zum Berliner Mietspiegel 2013 bilden alle bis zum 27. April
2012 bei der Senatsverwaltung eingegangenen Einwendungen. Insgesamt waren 791
Anträge (im Jahr 2011: 312 Anträge) zu bearbeiten.
Knapp drei Viertel aller Änderungswünsche wurden von Vermietern eingereicht und
gut 13 % von Mietern. Rund 14 % waren Anregungen der Bezirke, vom Land Berlin,
so genannte Beobachtungsgebiete (deren Wohnlageneinstufungen aus dem Jahr
2011 für den Berliner Mietspiegel 2013 erneut geprüft werden sollten) und von den
Mitgliedern der Arbeitsgruppe Mietspiegel identifizierte Veränderungsverdachtsgebiete
sowie unplausible Wohnlagezuordnungen, die das Institut F+B zur Änderung vorgeschlagen
hatte (vgl. Tabelle 39). Die Veränderungsverdachtsgebiete wurden von
der Arbeitsgruppe Mietspiegel im Zuge umfangreicher Plausibilitätsprüfungen der bestehenden
Wohnlageeinordnungen 2011 ermittelt. Anhand einer detaillierter Durchsicht
aller Wohnlagenkartenblätter wurden insgesamt 28 Gebiete mit aktuellem Veränderungsverdacht
und weitere drei zur Vormerkung als Beobachtungsgebiete für die
Aktualisierung zum Berliner Mietspiegel 2015 identifiziert.

- 71 -
Tabelle 39 Einwände nach Interessengruppen
Interessengruppe Anzahl Einwände Anteil in %
Mieter 105 13,3
Private Vermieter und Hausverwaltungen 317 40,1
Wohnungsunternehmen 260 32,9
Land Berlin, Bezirke 5 0,6
Arbeitsgruppe Mietspiegel 28 3,5
Beobachtungsgebiete 2013 (Basis 2011) 23 2,9
Institut F+B 53 6,7
Insgesamt 791 100,0
. © F+B 2013
Drei Viertel der Einwände betrafen Aufstufungswünsche in der Regel von Vermietern.
Anträge auf Abstufung hatten einen Anteil von rd. 16 % und zu gut 6 % summieren
sich allgemeine Prüfaufträge sowie die Bitte um Änderung oder Überprüfung der
Lärmkennzeichnung. In 18 Fällen wurde darum gebeten, die Wohnlage wie bestehend
beizubehalten (vgl. Tabelle 40).
Tabelle 40 Einwände nach Änderungswunsch
Grund des Einwandes Anzahl Anteil in %
Aufstufung 597 75,5
Abstufung 126 15,9
Prüfung 43 5,4
Beibehaltung 18 2,3
Prüfung Lärmkennzeichnung 7 0,9
Insgesamt 791 100,0
. © F+B 2013
Die Anträge auf Wohnlagenänderung verteilen sich regional betrachtet mit unterschiedlichen
Schwerpunkten auf das Berliner Stadtgebiet. Knapp die Hälfte aller Anträge
betrafen die drei Berliner Bezirke Pankow (18,3 %), Friedrichshain-Kreuzberg
(17,2 %) und Mitte (12,8 %) (vgl. Tabelle 41).
Tabelle 41 Einwände nach Berliner Bezirken
Bezirk Anzahl Anteil % Bezirk Anzahl Anteil %
Charlottenburg-Wilmersdorf 53 6,7 Pankow 145 18,3
Friedrichshain-Kreuzberg 136 17,2 Reinickendorf 30 3,8
Lichtenberg 29 3,7 Spandau 32 4,0
Marzahn-Hellersdorf 45 5,7 Steglitz-Zehlendorf 43 5,4
Mitte 101 12,8 Tempelhof-Schöneberg 41 5,2
Neukölln 57 7,2 Treptow-Köpenick 79 10,0
Insgesamt 791 100,0
. © F+B 2013

- 72 -
Alle Einwände wurden von F+B mit dem Ziel aufbereitet, der Arbeitsgruppe eine Entscheidungsgrundlage
bereitzustellen, die eine effiziente Bearbeitung ermöglicht. Neben
Angaben zur Lage (Bezirk, Adressen) und dem Änderungswunsch nebst Antragsbegründung
wurden, sofern die Adresse(n) bereits 2011 behandelt wurde(n),
ergänzend die Entscheidungen aus dieser Aktualisierung aufgeführt. Die Aufbereitungen
enthielten ferner für jeden Einwand den betroffenen Ausschnitt aus der bestehenden
Wohnlagenkarte 2011, ein oder mehrere Luftbilder sowie einen F+B-Vorschlag
zur Einstufung für den Mietspiegel 2013. Die Unterlagen standen den Arbeitsgruppenmitgliedern
frühzeitig zur Vorbereitung vor den Beratungssitzungen zur Verfügung.
Mehrheitlich konnte die Arbeitsgruppe bereits anhand der vorgelegten Materialien in
der ersten Beratung eine konsensuale Entscheidung abstimmen. In 22 Fällen wurde
F+B beauftragt, Vor-Ort-Begehungen durchzuführen. Da es sich bei den zu begehenden
Gebieten zum Teil um sehr große Wohnquartiere mit zum Teil zahlreichen Einzelanträgen
handelte, war zur systematischen Abarbeitung eine weitere Differenzierung
in insgesamt 31 Teilgebiete erforderlich. Zu den großen Begehungsgebieten
gehörten beispielsweise in Friedrichshain Wohnquartiere nördlich und südlich der
Karl-Marx-/Frankfurter Allee, das Neubaugebiet auf dem ehemaligen Schlachthofgelände
Eldenaer Straße im Süden Pankows, das Wohngebiet um den Zionskirchplatz
im Bezirk Mitte und Teile von Friedrichshagen in Köpenick.
Die Begehungsergebnisse wurden wiederum mit Kartenausschnitten und zahlreichen
Fotos umfassend dokumentiert und der Arbeitsgruppe zur abschließenden Entscheidung
vorgelegt. Für Begehungsgebiete insbesondere im Außenbereich Berlins wurden
erstmals ergänzend Angaben zum Anschluss an den öffentlichen Personennahverkehr
inklusiv Informationen zur Taktfrequenz bereitgestellt. Ferner enthielten die
Ergebnisdokumentationen Angaben zur Bevölkerungsdichte anhand von Aufbereitungen
des Amt für Statistik Berlin-Brandenburgs sowie aus dem aktuellen Umweltatlas.
Insgesamt wurden von der Arbeitsgruppe mit den 791 Anträgen 6.991 Adressen bearbeitet.
Die Arbeitsgruppe hat für zwei Drittel der Adressen (4.665) eine Beibehaltung
der bestehenden Wohnlage beschlossen, 2.336 Adressen wurden aktualisiert, indem
76,6 % (1.789 Adressen) aufgestuft und knapp ein Viertel abgestuft (547 Adressen)
wurden (vgl. Tabelle 42).
Aufgrund dieser relativ geringen Veränderungen verteilen sich die Berliner Wohnadressen
nach wie vor erwartungstreu auf die drei Berliner Wohnlagekategorien. Mit
einem Anteil von 45 % überwiegen die Adressen in mittleren Wohnlagen mit durchschnittlicher
Lagequalität. 36 % aller Adressen liegen in einfacher Wohnlage, sind
also durch Lagenachteile geprägt und bei den übrigen (19 %) dominieren die Vorteile,
sodass sie der guten Wohnlage zugeordnet sind. Die oben genannten Anteile haben
sich gegenüber dem Mietspiegel 2011 nicht verändert.

- 73 -
Tabelle 42 Umstufungen und Neueinstufungen auf Adressebene
Aufstufungen
Wohnlage 2011 Wohnlage 2013
Anzahl
Adressen
einfach mittel 1.456
einfach gut 10
mittel gut 323
Insgesamt 1.789
Abstufungen
gut mittel 230
gut einfach 36
mittel einfach 281
Insgesamt 547
Umstufungen insgesamt 2.336
Neueinstufungen 9.304
Veränderungen insgesamt 11.640
. © F+B 2013
11.3.2 Wohnlageneinstufungen für Adressen ohne bestehende Wohnlage
Zur Identifikation neuer Berliner Wohnadressen hat F+B einen Abgleich der Verzeichnisse
(RBS Regionales Bezugssystem) zum Berliner Mietspiegel 2011 und zunächst
zum Stand 30.06.2012, Anfang 2013 ergänzt zum Stand 31.12.2012, vorgenommen.
Nach Abzug derjenigen Adressen, die durch Straßenumbenennungen o. ä. bereits
eine Wohnlagenzuordnung aufwiesen, waren rd. 9.300 Neueinstufungen für hinzugekommene
Berliner Wohnadressen vorzunehmen (Aktualisierung 2011: 5.483 Adressen).
Diese liegen wie schon im Jahr 2011 entweder in Neubaugebieten oder wurden
aufgrund von Lückenschließungen oder Ergänzungsbebauung neu in die Wohnlagenkarte
aufgenommen.
Letztere konnten überwiegend den Wohnlageeinstufungen der Umgebung angepasst
werden. In diesem Jahr waren darunter auch diverse früher als nicht wohnlagerelevanter
Typ „Kleingartenanlage“ kennzeichnete Gebiete, die nunmehr als Typ „Straße“
auch mietspiegelrelevant sind und eine Wohnlage zugewiesen bekommen mussten.
Hierbei handelt es sich um ganze (längere) Straßenabschnitte und komplette
Blocks/Gebiete. Sofern es sich um größere Wohngebiete oder Alleinlagen handelte,
mussten auch diese von der Arbeitsgruppe bearbeitet werden. Die Arbeitsgruppe
Mietspiegel hat für 39 solcher Gebiete die Wohnlage neu eingestuft.
Im Rahmen der Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel
2013 wurden somit 3,0 % (11.640) aller Berliner Wohnlageadressen (rd. 380.000)
neu klassifiziert.

- 74 -
11.3.3 Lärmkennzeichnung
Das Straßenverzeichnis zum Mietspiegel benennt die Wohnlageneinstufung aller bekannten
Wohnadressen in Berlin. Zusätzlich gibt es Hinweise auf bestehende Verkehrslärmbelastung
einzelner Adressen. Diese Adressen sind mit einem Sternsymbol
gekennzeichnet. Dabei ist zu beachten, dass unter Umständen nicht alle Wohnungen
an den gekennzeichneten Adressen lärmbelastet sind. So kann es zum Beispiel sein,
dass einige Wohnungen einer Adresse zur Straße hin gelegen und verkehrslärmbelastet
sind, während andere, rückwärtig gelegene Wohnungen nicht von Verkehrslärm
betroffen sind. Weitere Wohnungen können trotz fehlender Kennzeichnung ebenfalls
hoch lärmbelastet sein (siehe Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung unter Nr.
11.5 - Wohnumfeld -).
Die Lärmkennzeichnung wird wie bereits beim Berliner Mietspiegel 2011 auf Basis
einer von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt bereitgestellten
Datengrundlage vorgenommen. F+B hat diese Kennzeichnung zur Erstellung des
Straßenverzeichnisses übernommen. Genauere Auskünfte zur Verkehrslärmbelastung
von einzelnen Wohngebäuden können bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
und Umwelt, IX 33 (Tel. 030/9025-2261) eingeholt werden.
Für den Mietspiegel 2013 wurden auf der Grundlage der EU-Umgebungslärmrichtlinie
4 für Berlin erhobene Daten als Bewertungsgrundlage herangezogen. Die Ausweisung
der Verkehrslärmbelastung berücksichtigt die Lärmquellen Straßenverkehr,
schienengebundener Verkehr und Fluglärm. Die Berechnungen der Verkehrslärmdaten
erfolgten auf der Grundlage von Verkehrsstärken aus den Jahren 2009 (Kfz),
2010 (Flughafen Schönefeld), 2011 (Flughafen Tegel) und 2012 (Straßenbahn- und
U-Bahnverkehr). Da für den S- und Fernbahnverkehr noch keine aktualisierte Karte
vorliegt, wurden die Daten aus der Lärmkartierung 2007 übernommen.
Da es sich bei den Verkehrslärmdaten in der Regel um die aktuellen und vollständigen
Daten zur Verkehrslärmbelastung in Berlin handelt, wurden diese auch zur Lärmkennzeichnung
im Mietspiegel herangezogen. Die Lärmkarten werden entsprechend
den gesetzlichen Vorgaben (§ 47 c Bundes-Immissionsschutzgesetz 5 ) im Abstand
von 5 Jahren aktualisiert.
Da sich die tatsächliche Lärmbelastung nicht für jede Wohnung ermitteln lässt, ist die
Ausweisung von Straßen-, Schienen- und Fluglärm bei der Anwendung auf eine
Wohnung nicht Bestandteil der Wohnlageneinstufung und des qualifizierten Mietspiegels.
4
5
Vierunddreißigste Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes
(Verordnung über die Lärmkartierung – 34. BImSchV)
Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigung, Geräusche,
Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (Bundes-Immissionsschutzgesetz –
BImSchG)

- 75 -
Die mit einem »*« gekennzeichneten Adressen weisen eine hohe Verkehrslärmbelastung
auf. Darunter ist ein Gesamtlärmindex L 6 DEN von über 65 dB(A) in 24 Stunden
und/oder ein Gesamtlärmindex L 6 N über 55 dB(A) in der Nacht (22.00 bis 6.00
Uhr) an mindestens einem Teilstück der Fassade eines zur Adresse gehörenden Gebäudeteiles
zu verstehen. Der Gesamtlärmindex berücksichtigt folgende Lärmquellen:
– Straßenverkehr: Insgesamt 1.416 km des Berliner Straßennetzes (damit ist bis
auf geringe Ausnahmen das gesamte Hauptverkehrsstraßennetz erfasst)
– Straßenbahnnetz: Gesamtes Netz (195 km) und – soweit oberirdisch verlaufend
– U-Bahn (27 km)
– S- und Fernbahnnetz: Gesamtes Netz (1.066 km)
– Fluglärm: Flughafen Tegel und Schönefeld
Die Lärmindizes L DEN und L N wurden im Zusammenhang mit der von der EU-
Umgebungslärmrichtlinie geforderten Lärmkartierung und entsprechend der 34.
BImSchV nach den derzeit für die einzelnen Lärmarten geltenden vorläufigen Berechnungsmethoden
ermittelt.
Beim Straßen- und Schienenverkehrslärm wurden die Immissionen nicht nur für die
den Lärmquellen nächstgelegenen, sondern für alle davon betroffenen Wohngebäude
berechnet. Daher kann es z. B. vorkommen, dass ein Wohngebäude in einer Nebenstraße,
zu der gar keine Verkehrszähldaten vorhanden sind, wegen der Immissionen
von einer nahegelegenen Hauptverkehrsstraße oder Schienenstrecke als verkehrslärmbelastet
ausgewiesen wird.
Zum Zeitpunkt der Berechnung der Verkehrslärmdaten stand der Eröffnungstermin
des Flughafens Berlin Brandenburg „Willy-Brandt“ noch nicht endgültig fest. Daher
wurden Daten der auch weiterhin frequentierten Flughäfen Tegel und Schönefeld einbezogen.
Wenn auf ein Gebäude Immissionen von mehreren Verkehrslärmarten (Straßen-,
Schienen-, Flugverkehr) einwirken, wurde durch ein spezielles Berechnungsmodel
(energetische Addition) ein Gesamtlärmindex L DEN und L N gebildet. Damit wird den
besonderen Beeinträchtigungen beim gleichzeitigen Einwirken mehrerer Lärmquellen
Rechnung getragen.
Bei der Anwendung des Straßenverzeichnisses ist darauf zu achten, dass bei der
Erstellung der Lärmkarten der Straßenverkehrslärm nicht komplett erfasst werden
konnte; so wurde die Lärmbelastung durch den Straßenverkehr für Hauptverkehrsstraßen
und im Innenstadtbereich für alle Straßen mit einer zulässigen Höchstgeschwindigkeit
von 50 km/h erfasst. Die Lärmbelastung für das übrige Straßennetz
(vorwiegend Tempo-30-Zonen) blieb unberücksichtigt, was aber nicht immer bedeutet,
dass die Straßenverkehrslärmbelastung an diesen Straßenabschnitten höchstens
65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht beträgt.
6
L DEN : Tag-Abend-Nacht-Lärmindex; L N : Nachtlärmindex

- 76 -
Die Strategischen Lärmkarten zu den einzelnen Verkehrslärmarten sowie die Gesamtlärmindizes
L DEN und L N sind im Umweltatlas der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
und Umwelt mit einer gebäudescharfen Darstellung veröffentlicht. Diese Karten
werden gegebenenfalls (bei Eröffnung des Flughafens Berlin Brandenburg „Willy-
Brandt“ oder mit Vorliegen neuer Daten zum S- und Fernbahnverkehr) zeitnah aktualisiert.

- 77 -
Anhang A: Zusammenfassung der Arbeitsgruppensitzungen
Berliner Mietspiegel 2013 – Grundlagendaten für den
empirischen Mietspiegel

- 78 -
Zusammenfassung der Protokolle der Arbeitsgruppensitzungen
Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel
Die Vorbereitung, Durchführung und Auswertung der Erhebung wurde durch die Arbeitsgruppe
Mietspiegel begleitet (siehe auch Kapitel 3).
Arbeitsgruppensitzung vom 20. März 2012
– F+B stellte den Zeitplan für die Erstellung des Berliner Mietspiegels 2013 vor.
– Für die Ansprache der Mieter im Rahmen des Screenings soll nach Entscheidung
der Arbeitsgruppe ein einheitliches Schreiben der Senatsverwaltung mit
Hinweis der Kontaktmöglichkeiten zur Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
und Umwelt, zu F+B sowie zu den drei Mieterverbänden erfolgen.
– Für die Aufbereitung der Befragungsgrundgesamtheit wurden mehrere Wege
diskutiert und zusätzliche Datenquellen besprochen.
Arbeitsgruppensitzung vom 15. Mai 2012
– F+B stellte die fünf unterschiedlichen Fragebogen für die Erhebung zum Berliner
Mietspiegel 2013 vor. Die Entwürfe des Screenings-Fragebogens (Mieter),
Betriebskosten-Fragebogen sowie der Hauptfragebogen Mieter- und Vermieterbefragung
wurden der Arbeitsgruppe vorab zur Verfügung gestellt. Die Fragebogen
wurden intensiv in der Arbeitsgruppe diskutiert und die erforderlichen
Veränderungen vorgenommen.
– Nach der Diskussion der Befragungsinhalte wurden die notwendigen Auswertungen
für die Daten der Beschaffenheitsmerkmale durch die Arbeitsgruppe
festgelegt (siehe Kapitel 5.6).
Arbeitsgruppensitzung vom 31. Mai 2012
– Die überarbeiteten Fragebogen wurden von F+B vorgestellt und nochmals in
der Arbeitsgruppe diskutiert und kleinere Änderungen durch die Mitglieder der
Arbeitsgruppe beschlossen. Der Screenings-Fragebogen (Mieter) und der Betriebskosten-Fragebogen
wurden anschließend einvernehmlich durch die Arbeitsgruppe
Mietspiegel beschlossen.
– Auf Basis einer von F+B vorgelegten Synopse der Ausstattungsmerkmale aus
dem Hauptfragebogen, dem Fragebogen zur Beschaffenheit (Vorlage aus Mietspiegel
2009) und der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung erfolgte eine
ausführliche Diskussion über die einzelnen Erhebungsmerkmale im Rahmen
der Zusatzerhebung zur Beschaffenheit. Durch die Vorlage konnten im Fragebogen
enthaltene Dopplungen oder nicht mehr notwendige Merkmale entfernt
bzw. präzisiert werden.
– Die Arbeitsgruppe einigte sich unter anderem auf die Aufnahme von Merkmalen
zur barrierearmen Wohnungs- und Gebäudeausstattung. Ein entsprechender
Vorschlag für die Aufnahme wurde nach der Sitzung von einem Mitglied der Arbeitsgruppe
erarbeitet und an F+B übermittelt.

- 79 -
Arbeitsgruppensitzung vom 26. Juni 2012
– Durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt wurden die Entwürfe
für das Begleitschreiben im Rahmen der Datenerhebung vorgestellt. Die
Arbeitsgruppenmitglieder plädierten für eine Kürzung des Schreibens.
– Nach weiteren Diskussionen wurden Änderungen an den Fragebogen Mieterund
Vermieterbefragung vorgenommen.
– Auf der Grundlage der am 31. Mai 2013 veränderten Fragebogen wurde von
F+B das Interviewerhandbuch erstellt und der Arbeitsgruppe vor der Sitzung
übermittelt. In der Arbeitsgruppe wurden einzelne Formulierungen, insbesondere
zum Contracting, umfassend diskutiert. Die Änderungen wurden einvernehmlich
akzeptiert. F+B überarbeitete auf dieser Basis das Interviewerhandbuch.
– F+B präsentierte den aktualisierten Fragebogen zur Beschaffenheit sowie das
Interviewer-Handbuch für die Zusatzerhebung zur Beschaffenheit. Einzelne
Fragen des Beschaffenheitsbogens und des Handbuchs wurden intensiv diskutiert,
dazu zählte auch der Vorschlag zur barrierearmen Wohnungs- und Gebäudegestaltung.
Die überarbeitete Fassung des Fragebogens und des Handbuchs
wurden der Arbeitgruppe übermittelt.
Arbeitsgruppensitzung vom 31. Juli 2012
– Nach weiterer kurzer Diskussion wurden die Fragebogen Mieter- und Vermieterbefragung,
Beschaffenheitsfragebogen, die beiden Interviewerhandbücher
und das Begleitschreiben endgültig beschlossen.
Arbeitsgruppensitzung vom 17. Oktober 2012
– F+B informierte die Arbeitsgruppe über den Stand der Felderhebung. Die Befragungen
sind gut angelaufen.
– Auf Basis der Daten aus dem Mietspiegel 2011 erfolgte durch F+B eine Evaluation
von Varianten zur Tabellenstruktur. F+B stellte die Ergebnisse der grafischen
und statistischen Analyse vor. Die Ergebnisse wurden in der Arbeitsgruppe
eingehend diskutiert. Es bestand Einvernehmen in der Arbeitsgruppe zum
Wegfall der Spalten 1 und 3 (Baualtersklasse bis 1918 und 1919 bis 1949 mit
der Ausstattung Innen-WC, Bad oder Sammelheizung vom Vermieter gestellt)
im Mietspiegel 2013 sowie die Ausweisung entsprechender Abschläge.
– Für die Überarbeitung der Orientierungshilfe stellte F+B entsprechende Auswertungsmöglichkeiten
der Daten zur Beschaffenheit vor, die von der Arbeitsgruppe
einvernehmlich angenommen wurden.
Arbeitsgruppensitzung vom 17. Januar 2013
– Nach Abschluss der Felderhebung wurden die ersten Ergebnisse von F+B vorgestellt.
Zusätzlich erfolgte die Vorstellung des abschließenden Feldberichts.
Die Ergebnisse des Berliner Mietspiegels 2013 (Grundgesamtheit, Feldbesetzung,
Mietspiegeltabelle, Abschläge für minderausgestattete Wohnungen) wurden
umfassend dargestellt und mit Entwicklungstendenzen für die einzelnen

- 80 -
Mietspiegelfelder sowie gewichteten Durchschnittswerten für Teilgruppen gegenüber
dem Berliner Mietspiegel 2011 hinterlegt. Die Ergebnisse wurden von
der Arbeitsgruppe diskutiert und als plausibel angesehen.
– Durch die Einführung der EnEV 2002 ergeben sich im Wohnungsneubau veränderte
Rahmenbedingungen, die zu einer Ausdifferenzierung des Mietpreisniveaus
führen. Vor diesem Hintergrund stellte F+B eine mögliche Variante einer
Teilung der Neubauspalte 1990 bis 2011 vor. Aufgrund des geringen Wohnungsneubaus
ergibt sich noch keine ausreichende Fallzahl für die Ausweisung
einer Tabellenspalte mit den Baujahren 2003 bis 2011. Die Ergebnisse wurden
von der Arbeitsgruppe zur Kenntnis genommen und als plausibel angesehen.
Arbeitsgruppensitzung vom 29. Januar 2013
– In der Arbeitsgruppensitzung wurden die Ergebnisse der Auswertung der Betriebskosten
von F+B vorgestellt und mit den Mitgliedern der Arbeitsgruppe diskutiert.
Die vorgelegten Daten wurden von den Arbeitsgruppenmitgliedern als
plausibel angesehen und bilden die Grundlage für die Betriebskostenübersicht
in der Mietspiegelbroschüre 2013.
– Die sich aus der Erhebung der Energiekennwerte ergebenden Auswertungen
zur energetischen Beschaffenheit wurden von F+B anschließend vorgestellt. Die
Arbeitsgruppe einigte sich einvernehmlich auf eine Beibehaltung der bisherigen
Berücksichtigung der energetischen Beschaffenheit in der Orientierung zur
Spanneneinordnung.
– Auf der Grundlage der im Hauptfragebogen erhobenen Ausstattungsmerkmale
stellte F+B eine Analyse der Einzelmerkmale differenziert nach den Baualtersklassen
des Berliner Mietspiegels vor. Eine weiterführende statistische Analyse
zur Vergleichbarkeit der Ausstattungen der einzelnen Baualtersklassen diente
als Grundlage für die Neustrukturierung der Tabellenstruktur. Die Arbeitsgruppe
einigte sich unter Einbeziehung der vorgelegten Analysen einvernehmlich auf
eine Veränderung der Tabellenstruktur. Neben der Streichung der minderausgestatteten
Tabellenspalten in den Baualtersklassen bis 1918 und 1919 bis
1949, wurde eine Zusammenlegung der Baualtersklassen 1950 bis 1955 und
1956 bis 1964 zu 1950 bis 1964 sowie der bisher getrennten Baualtersklassen
der westlichen Bezirke 1973 bis 1983 und 1984 bis 1990 zu 1973 bis 1990
durch die Arbeitsgruppe beschlossen.
– Zur stärkeren Berücksichtigung der energetischen Beschaffenheit im Berliner
Mietspiegel 2013 wurde von der Arbeitgruppe eine Teilung der Neubauspalte
beschlossen. Im neuen Mietspiegel wird nur die Baualtersklasse 1990 bis 2002
ausgewiesen. F+B berechnet für die Wohnungen ab 2003 einen Zuschlag.
– Es wurde einvernehmlich beschlossen, dass die Baualtersklasse 1973 bis 1990
(West) und Baualtersklasse 1973 bis 1990 (Ost) wegen weiterhin bestehender
baulicher und mietpreislicher Unterschiede getrennt ausgewiesen werden.

- 81 -
Arbeitsgruppensitzung vom 11. Februar 2013
– Im Rahmen der Arbeitsgruppensitzung wurde die übersandte Betriebskostenübersicht
zur Kenntnis genommen und so in die Broschüre zum Mietspiegel
2013 übernommen.
– F+B präsentierte die Ergebnisse auf Basis der am 29. Januar durch die Arbeitsgruppen
beschlossenen neuen Tabellenstruktur. Zusätzlich wurden die neuen
Abschläge für die minderausgestatteten Wohnungsbestände sowie der Zuschlag
für die Neubauwohnungen ab 2003 vorgestellt. Die Ergebnisse wurden
einvernehmlich beschlossen und sind die Grundlage für das Amtsblatt und die
Broschüre des Berliner Mietspiegels 2013.
– Anschließend wurden von F+B die Ergebnisse der statistischen Analyse der
Sondermerkmale vorgestellt und umfassend in der Arbeitsgruppe diskutiert. Die
nach Baualtersklassen differenzierten Sondermerkmale wurden von den Arbeitsgruppenmitgliedern
zur Kenntnis genommen.
– Die Umsetzung der Sondermerkmale und die Ihre Berücksichtigung in der Orientierungshilfe
zur Spanneneinordnung wurde kontrovers diskutiert, jedoch
noch nicht abgeschlossen.
Arbeitsgruppensitzung vom 28. Februar 2013
– F+B stellte die Ergebnisse einer weiteren Neuberechnung der Sondermerkmale
vor.
– Durch die Mitglieder der Arbeitsgruppe wurde kontrovers die Berücksichtigung
der statistisch ermittelten Sondermerkmale und der nicht zum qualifizierten
Mietspiegel gehörenden Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung diskutiert.
Es konnte in der Arbeitsgruppensitzung kein Einvernehmen erzielt werden.
– Auf Basis der Daten aus der Zusatzerhebung zur Beschaffenheit wurden von
F+B die Ergebnisse für die einzelnen Merkmale der Orientierungshilfe vorgestellt.
Aus Zeitgründen wurde die Diskussion zur Überarbeitung der Orientierungshilfe
zur Spanneneinordnung vertagt.
Arbeitsgruppensitzung vom 12. März 2013
– In der Arbeitsgruppensitzung wurde die Grundsatzdiskussion zum System Sondermerkmale
und Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung fortgesetzt. Auch
in dieser Arbeitsgruppensitzung konnte kein Einvernehmen erzielt werden.
– Die Fortsetzung der Überarbeitung der Orientierungshilfe (Einzelbetrachtung
der Merkmale) erfolgte auf Basis der am 28.Februar vorgelegten Ergebnisse zur
Beschaffenheitsuntersuchung. Die Änderungen wurden von den Mitgliedern der
Arbeitsgruppe unter Vorbehalt angenommen, falls durch die Grundsatzdiskussion
eine neues System implementiert wird.

- 82 -
Arbeitsgruppensitzung vom 18. März 2013
– In der Arbeitsgruppensitzung wurde die auf dem Stand der Diskussionen vom
12. März überarbeitete Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung umfassend
diskutiert und überarbeitet.
Arbeitsgruppensitzung vom 21. März 2013
– In der Arbeitsgruppensitzung wurde die Diskussion zur Änderung der Orientierungshilfe
zur Spanneneinordnung fortgesetzt. Bis auf ein Merkmal wurde die
Orientierungshilfe von der Arbeitsgruppe einvernehmlich angenommen.
– Der Vorschlag der Verbände zum Verfahren des Systems Sondermerkmale und
Orientierungshilfe im Berliner Mietspiegel wurde umfassend diskutiert. Die Arbeitsgruppe
Mietspiegel hat entschieden, dass das im Abschnitt 6.15 dargestellte
neue Berechnungsverfahren für die Anwendung der Spanneneinordnung und
Sondermerkmale im Berliner Mietspiegel 2013 gelten soll.
Arbeitsgruppensitzung vom 11. April 2013
– In der abschließenden Diskussion zur Orientierungshilfe wurde eine einvernehmliche
Neufassung für den Berliner Mietspiegel 2013 von der Arbeitsgruppe
beschlossen.
– Das mit den beschlossenen Änderungen von der Senatsverwaltung vorgelegte
Amtsblatt wurde von der Arbeitsgruppe Mietspiegel einvernehmlich beschlossen.
Die Mietspiegelbroschüre wurde zur Kenntnis genommen.
Pressekonferenz am 23. Mai 2013
– Der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2013 wurde am 23. Mai 2013 öffentlich im
Rahmen einer Pressekonferenz vorgestellt. Der von der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Umwelt sowie den Interessenvertretern der Mieter und
Vermieter anerkannte qualifizierte Berliner Mietspiegel 2013 wurde im Amtsblatt
für Berlin (ABl. Nr. 21 vom 23. Mai 2013, S. 677 ff.) veröffentlicht. Auf der Internetseite
der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt besteht die
Möglichkeit, für die einzelnen Wohnungen die entsprechenden Mietspiegelwerte
abzufragen und verschiedene Dateien zum den Berliner Mietspiegel 2013
abzurufen (hhtp:/www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel).
Arbeitsgruppensitzung vom 1. August 2013
– In der Arbeitsgruppensitzung wurde der von F+B vorgelegte Methodenbericht
zum Berliner Mietspiegel 2013 in der Arbeitsgruppe diskutiert. Die durch die Arbeitsgruppe
beschlossenen Änderungen wurden in den Methodenbericht eingearbeitet.
Der Methodenbericht zum Berliner Mietspiegel 2013 wurde danach im
Umlaufverfahren durch die Arbeitsgruppe Mietspiegel beschlossen. Wie zuvor
am 19. Juni 2013 von der Arbeitsgruppe beschlossen wurde der Bericht zur Aktualisierung
der Wohnlageneinstufung in den Methodenbericht zum Berliner
Mietspiegel 2013 integriert.

- 83 -
Anhang B: Feldspezifische Spannenbreiten

- 84 -
Übersicht über die feldpezifischen Spannenbreiten
Feld
Variationskoeffizient Feldspezifische Spannengrenzen
Spanne Untergrenze Obergrenze
% % % %
A1 19,6 72,7 13,7 86,3
B1* 20,1 72,9 13,6 86,4
C1* 24,3 75,0 12,5 87,5
D1 21,7 73,7 13,2 86,8
E1 22,5 74,1 13,0 87,0
F1 17,3 71,0 14,5 85,5
G1 21,7 73,8 13,1 86,9
H1 20,4 73,1 13,5 86,5
I1 20,0 72,9 13,6 86,4
J1 22,5 74,1 13,0 87,0
K1 21,8 73,8 13,1 86,9
L1 24,2 75,0 12,5 87,5
A2* 7,2 66,7 16,7 83,3
B2 10,0 68,0 16,0 84,0
C2* 17,6 71,7 14,2 85,8
D2 10,6 68,3 15,9 84,1
E2 11,7 68,9 15,6 84,4
F2 14,6 70,3 14,9 85,1
G2 12,2 69,1 15,5 84,5
H2 13,7 69,8 15,1 84,9
I2 14,7 70,3 14,9 85,1
J2 20,0 72,9 13,6 86,4
K2 13,1 69,5 15,3 84,7
L2 17,9 71,9 14,1 85,9
A3 15,8 70,9 14,6 85,4
B3 12,9 69,5 15,3 84,7
C3 18,6 72,2 13,9 86,1
D3 12,1 69,0 15,5 84,5
E3 11,3 68,7 15,7 84,3
F3 18,4 72,1 14,0 86,0
G3 12,0 69,0 15,5 84,5
H3 11,4 68,7 15,7 84,3
I3 15,9 70,9 14,6 85,4
J3
K3* 12,2 69,1 15,5 84,5
L3 19,4 72,6 13,7 86,3

- 85 -
Feld
Variationskoeffizient Feldspezifische Spannengrenzen
Spanne Untergrenze Obergrenze
% % % %
A4 17,9 71,9 14,1 85,9
B4 13,6 69,8 15,1 84,9
C4 17,6 71,7 14,2 85,8
D4 15,0 70,5 14,8 85,2
E4 12,6 69,3 15,4 84,6
F4 17,3 71,6 14,2 85,8
G4 10,5 68,3 15,9 84,1
H4 12,2 69,1 15,5 84,5
I4 18,4 72,1 14,0 86,0
J4 15,0 70,5 14,8 85,2
K4 11,2 68,4 15,8 84,2
L4 18,0 72,0 14,0 86,0
A5
B5
C5
D5** 18,8 72,3 13,9 86,1
E5* 12,0 69,0 15,5 84,5
F5* 10,6 68,3 15,9 84,1
G5** 13,9 69,9 15,1 84,9
H5 11,5 68,8 15,6 84,4
I5 10,9 68,5 15,8 84,2
J5** 9,2 67,6 16,2 83,8
K5 14,0 70,0 15,0 85,0
L5 15,2 70,6 14,7 85,3
A6 15,3 70,6 14,7 85,3
B6 10,3 68,2 15,9 84,1
C6** 15,3 70,6 14,7 85,3
D6 11,5 68,8 15,6 84,4
E6 8,4 67,2 16,4 83,6
F6** 10,2 68,1 16,0 84,0
G6 11,8 68,9 15,6 84,4
H6 9,9 68,0 16,0 84,0
I6 16,7 71,3 14,4 85,6
J6 14,0 70,0 15,0 85,0
K6 14,5 70,2 14,9 85,1
L6* 10,6 68,3 15,9 84,1

- 86 -
Feld
Variationskoeffizient Feldspezifische Spannengrenzen
Spanne Untergrenze Obergrenze
% % % %
A7
B7
C7
D7* 22,3 74,0 13,0 87,0
E7 13,1 69,6 15,2 84,8
F7* 12,0 69,0 15,5 84,5
G7 17,4 71,6 14,2 85,8
H7 10,5 68,3 15,9 84,1
I7 15,7 70,8 14,6 85,4
J7** 12,4 69,2 15,4 84,6
K7 16,2 71,1 14,5 85,5
L7 17,8 71,8 14,1 85,9
Bei Leerfeldern lag für eine verlässliche Aussage keine genügende Zahl von Mietwerten
vor (unter 10 Mietwerte).
Die mit * und ** versehenen Daten haben wegen geringer Zahl erhobener Mietwerte
nur bedingte Aussagekraft (* = 15 bis 29 Mietwerte, ** = 10 bis 14 Mietwerte).

Anhang C: Histogramme
- 87 -

- 88 -
Baualter bis 1918 – mit SH, Bad, IWC – bis unter 40 m²
Feld A1
einfache Wohnlage
Feld A1
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6.66
Untere Spanne: 5,06
Obere Spanne: 8,15
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld B1
mittlere Wohnlage
Feld B1
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,81
Untere Spanne: 4,86
Obere Spanne: 8,16
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld
gute
C1Wohnlage
Feld C1
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,87
Untere Spanne: 5,07
Obere Spanne: 8,42
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 89 -
Baualter bis 1918 – mit SH, Bad, IWC – 40 bis unter 60 m²
einfache Wohnlage
Feld D1
Feld D1
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,57
Untere Spanne: 4,39
Obere Spanne: 7,06
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld E1
mittlere Wohnlage
Feld E1
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,82
Untere Spanne: 4,30
Obere Spanne: 7,45
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld
gute
F1
Wohnlage
Feld F1
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,17
Untere Spanne: 5,46
Obere Spanne: 7,64
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 90 -
Baualter bis 1918 – mit SH, Bad, IWC – 60 bis unter 90 m²
Feld G 1
einfache Wohnlage
Feld G1
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,19
Untere Spanne: 4,11
Obere Spanne: 6,75
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld H1
mittlere Wohnlage
Feld H1
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,67
Untere Spanne: 4,56
Obere Spanne: 7,00
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld
gute
I1
Wohnlage
Feld I1
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,03
Untere Spanne: 4,97
Obere Spanne: 7,51
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 91 -
Baualter bis 1918 – mit SH, Bad, IWC – 90 m² und mehr
Feld J1
einfache Wohnlage
Feld J1
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,17
Untere Spanne: 4,00
Obere Spanne: 6,62
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld K1
mittlere Wohnlage
Feld K1
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,30
Untere Spanne: 4,25
Obere Spanne: 7,00
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld
gute
L1
Wohnlage
Feld L1
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,77
Untere Spanne: 4,36
Obere Spanne: 7,67
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 92 -
Baualter 1919 bis 1949 – mit SH, Bad, IWC – bis unter 40 m²
Feld A2
einfache Wohnlage
Feld A2
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,35
Untere Spanne: 6,01
Obere Spanne: 6,72
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld B2
mittlere Wohnlage
Feld B2
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,55
Untere Spanne: 6,00
Obere Spanne: 7,00
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld
gute
C2Wohnlage
Feld C2
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,19
Untere Spanne: 5,43
Obere Spanne: 7,60
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 93 -
Baualter 1919 bis 1949 – mit SH, Bad, IWC – 40 bis unter 60 m²
einfache Wohnlage
Feld D2
Feld D2
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,31
Untere Spanne: 4,82
Obere Spanne: 5,86
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld E2
mittlere Wohnlage
Feld E2
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,51
Untere Spanne: 4,87
Obere Spanne: 6,20
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld
gute
F2
Wohnlage
Feld F2
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,07
Untere Spanne: 5,29
Obere Spanne: 7,45
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 94 -
Baualter 1919 bis 1949 – mit SH, Bad, IWC – 60 bis unter 90 m²
Feld G 2
einfache Wohnlage
Feld G2
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,22
Untere Spanne: 4,70
Obere Spanne: 5,86
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld H2
mittlere Wohnlage
Feld H2
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,28
Untere Spanne: 4,57
Obere Spanne: 6,10
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld
gute
I2
Wohnlage
Feld I2
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,08
Untere Spanne: 5,25
Obere Spanne: 7,10
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 95 -
Baualter 1919 bis 1949 – mit SH, Bad, IWC – 90 m² und mehr
Feld J2
einfache Wohnlage
Feld J2
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,48
Untere Spanne: 4,29
Obere Spanne: 6,93
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld K2
mittlere Wohnlage
Feld K2
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,33
Untere Spanne: 4,79
Obere Spanne: 6,30
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld
gute
L2
Wohnlage
Feld L2
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,56
Untere Spanne: 4,73
Obere Spanne: 6,75
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 96 -
Baualter 1950 bis 1964 – mit SH, Bad, IWC – bis unter 40 m²
Feld A3
einfache Wohnlage
Feld A3
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,52
Untere Spanne: 4,74
Obere Spanne: 6,70
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld B3
mittlere Wohnlage
Feld B3
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,72
Untere Spanne: 5,01
Obere Spanne: 6,50
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld
gute
C3Wohnlage
Feld C3
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,45
Untere Spanne: 5,00
Obere Spanne: 7,80
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 97 -
Baualter 1950 bis 1964 – mit SH, Bad, IWC – 40 bis unter 60 m²
einfache Wohnlage
D3
Feld D3
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,19
Untere Spanne: 4,65
Obere Spanne: 5,85
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld E3
mittlere Wohnlage
Feld E3
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,28
Untere Spanne: 4,73
Obere Spanne: 5,85
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld
gute
F3
Wohnlage
Feld F3
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,53
Untere Spanne: 4,69
Obere Spanne: 7,10
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 98 -
Baualter 1950 bis 1964 – mit SH, Bad, IWC – 60 bis unter 90 m²
Feld G 3
einfache Wohnlage
Feld G3
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 4,73
Untere Spanne: 4,22
Obere Spanne: 5,33
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld H3
mittlere Wohnlage
Feld H3
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,23
Untere Spanne: 4,75
Obere Spanne: 5,88
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld
gute
I3
Wohnlage
Feld I3
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,58
Untere Spanne: 4,75
Obere Spanne: 6,71
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 99 -
Baualter 1950 bis 1964 – mit SH, Bad, IWC – 90 m² und mehr
Feld J5
einfache Wohnlage
Feld J3
keine Mietwerte
Feld K3
mittlere Wohnlage
Feld K3
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,45
Untere Spanne: 4,64
Obere Spanne: 5,96
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld
gute
L3
Wohnlage
Feld L3
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,55
Untere Spanne: 4,68
Obere Spanne: 7,94
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 100 -
Baualter 1965 bis 1972 – mit SH, Bad, IWC – bis unter 40 m²
Feld A4
einfache Wohnlage
Feld A4
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,86
Untere Spanne: 4,85
Obere Spanne: 7,30
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld B7
mittlere Wohnlage
Feld B4
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,09
Untere Spanne: 5,40
Obere Spanne: 7,02
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld
gute
C7Wohnlage
Feld C4
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 7,70
Untere Spanne: 5,56
Obere Spanne: 8,95
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 101 -
Baualter 1965 bis 1972 – mit SH, Bad, IWC – 40 bis unter 60 m²
einfache Wohnlage
D4
Feld D4
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 4,92
Untere Spanne: 4,30
Obere Spanne: 5,94
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld E4
mittlere Wohnlage
Feld E4
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,28
Untere Spanne: 4,70
Obere Spanne: 6,00
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld
gute
F4
Wohnlage
Feld F4
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,03
Untere Spanne: 4,98
Obere Spanne: 7,41
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 102 -
Baualter 1965 bis 1972 – mit SH, Bad, IWC – 60 bis unter 90 m²
Feld G 4
einfache Wohnlage
Feld G4
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 4,50
Untere Spanne: 4,19
Obere Spanne: 5,06
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld H4
mittlere Wohnlage
Feld H4
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,01
Untere Spanne: 4,30
Obere Spanne: 5,50
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld
gute
I4
Wohnlage
Feld I4
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,07
Untere Spanne: 4,64
Obere Spanne: 7,50
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 103 -
Baualter 1965 bis 1972 – mit SH, Bad, IWC – 90 m² und mehr
Feld J7
einfache Wohnlage
Feld J4
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 4,28
Untere Spanne: 3,70
Obere Spanne: 5,04
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld K4
mittlere Wohnlage
Feld K4
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 4,88
Untere Spanne: 4,25
Obere Spanne: 5,26
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld
gute
L4
Wohnlage
Feld L4
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 7,18
Untere Spanne: 5,30
Obere Spanne: 8,50
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 104 -
Baualter 1973 bis 1990 (West) – mit SH, Bad, IWC – bis unter 40 m²
Feld A8
einfache Wohnlage
Feld A5
keine Mietwerte
Feld A8
mittlere Wohnlage
Feld B5
keine Mietwerte
Feld
gute
A8Wohnlage
Feld C5
keine Mietwerte

- 105 -
Baualter 1973 bis 1990 (West) – mit SH, Bad, IWC – 40 bis unter 60 m²
einfache Wohnlage
D5
Feld D5
Anzahl Anzahl
Anzahl
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,33
Untere Spanne: 5,25
Obere Spanne: 7,32
Feld E5
mittlere Wohnlage
Feld E5
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,46
Untere Spanne: 5,53
Obere Spanne: 7,00
Feld
gute
F5
Wohnlage
Feld F5
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 7,41
Untere Spanne: 6,52
Obere Spanne: 8,18
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 106 -
Baualter 1973 bis 1990 (West) – mit SH, Bad, IWC – 60 bis unter 90 m²
Feld G 5
einfache Wohnlage
Feld G5
Anzahl Anzahl
Anzahl
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,88
Untere Spanne: 5,10
Obere Spanne: 6,00
Feld H5
mittlere Wohnlage
Feld H5
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,10
Untere Spanne: 5,54
Obere Spanne: 6,60
Feld
gute
I5
Wohnlage
Feld I5
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 7,74
Untere Spanne: 6,91
Obere Spanne: 8,44
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 107 -
Baualter 1973 bis 1990 (West) – mit SH, Bad, IWC – 90 m² und mehr
Feld J5
einfache Wohnlage
Feld J5
Anzahl Anzahl
Anzahl
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,63
Untere Spanne: 5,30
Obere Spanne: 6,20
Feld K5
mittlere Wohnlage
Feld K5
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,64
Untere Spanne: 5,64
Obere Spanne: 7,50
Feld
gute
L5
Wohnlage
Feld L5
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 7,92
Untere Spanne: 6,88
Obere Spanne: 9,45
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 108 -
Baualter 1973 bis 1990 (Ost) – mit SH, Bad, IWC – bis unter 40 m²
Feld A6
einfache Wohnlage
Feld A6
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,13
Untere Spanne: 5,08
Obere Spanne: 7,25
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld B6
mittlere Wohnlage
Feld B6
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,39
Untere Spanne: 5,80
Obere Spanne: 7,00
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld
gute
C10Wohnlage
Feld C6
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 7,87
Untere Spanne: 5,84
Obere Spanne: 8,46
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 109 -
Baualter 1973 bis 1990 (Ost) – mit SH, Bad, IWC – 40 bis unter 60 m²
Feld einfache D6 Wohnlage
Feld D6
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,27
Untere Spanne: 4,68
Obere Spanne: 5,87
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld E6
mittlere Wohnlage
Feld E6
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,35
Untere Spanne: 5,00
Obere Spanne: 5,78
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld
gute
F10Wohnlage
Feld F6
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,64
Untere Spanne: 5,38
Obere Spanne: 7,03
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 110 -
Baualter 1973 bis 1990 (Ost) – mit SH, Bad, IWC – 60 bis unter 90 m²
Feld G 6
einfache Wohnlage
Feld G6
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 4,62
Untere Spanne: 4,16
Obere Spanne: 5,22
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld H6
mittlere Wohnlage
Feld H6
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 4,75
Untere Spanne: 4,28
Obere Spanne: 5,14
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld
gute
I10Wohnlage
Feld I6
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,34
Untere Spanne: 4,76
Obere Spanne: 6,66
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 111 -
Baualter 1973 bis 1990 (Ost) – mit SH, Bad, IWC – 90 m² und mehr
Feld J6
einfache Wohnlage
Feld J6
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 4,56
Untere Spanne: 3,92
Obere Spanne: 5,09
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld K6
mittlere Wohnlage
Feld K6
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 4,64
Untere Spanne: 3,95
Obere Spanne: 5,09
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld
gute
L6
Wohnlage
Feld L6
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 5,38
Untere Spanne: 4,78
Obere Spanne: 6,14
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 112 -
Baualter 1991 bis 2002 – mit SH, Bad, IWC – bis unter 40 m²
Feld J6
einfache Wohnlage
Feld A7
keine Mietwerte
Feld J6
mittlere Wohnlage
Feld B7
keine Mietwerte
Feld
gute
J6
Wohnlage
Feld C7
keine Mietwerte

- 113 -
Baualter 1991 bis 2002 – mit SH, Bad, IWC – 40 bis unter 60 m²
einfache Wohnlage
Feld D7
Feld D7
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,97
Untere Spanne: 5,08
Obere Spanne: 8,96
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld E7
mittlere Wohnlage
Feld E7
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 7,10
Untere Spanne: 6,30
Obere Spanne: 7,86
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld
gute
F7
Wohnlage
Feld F7
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 7,93
Untere Spanne: 6,83
Obere Spanne: 9,00
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 114 -
Baualter 1991 bis 2002 – mit SH, Bad, IWC – 60 bis unter 90 m²
Feld G 7
einfache Wohnlage
Feld G7
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,58
Untere Spanne: 5,43
Obere Spanne: 7,72
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld H7
mittlere Wohnlage
Feld H7
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,87
Untere Spanne: 6,04
Obere Spanne: 7,59
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
Feld
gute
I7
Wohnlage
Feld I7
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 7,77
Untere Spanne: 6,40
Obere Spanne: 9,01
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 115 -
Baualter 1991 bis 2002 – mit SH, Bad, IWC – 90 m² und mehr
Feld J7
einfache Wohnlage
Feld J7
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,70
Untere Spanne: 6,01
Obere Spanne: 7,42
Feld K7
mittlere Wohnlage
Feld K7
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 6,93
Untere Spanne: 5,75
Obere Spanne: 8,28
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.
gute Wohnlage
Feld L7
Feld L7
Anzahl
Mietspiegelwerte
in Euro/qm mtl.
Mittelwert: 8,57
Untere Spanne: 6,97
Obere Spanne: 10,55
Netto-KaltmieteinEuro/m² mtl.

- 116 -
Anhang D: Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung

- 117 -
Berliner Mietspiegel 2013
Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung
Zusätzliche Merkmale
Wohnwertmindernde
Wohnwerterhöhende
Merkmale (-)
Merkmale (+)
Merkmalgruppe 1: Bad/WC
Kein Handwaschbecken in Bad oder WC oder Sehr großes Waschbecken
im Bad nur ein kleines Handwaschbecken
(Außenmaß mindestens 80 cm breit) oder
(Außenmaß 50 x 25 cm oder kleiner)
Doppelhandwaschbecken oder zwei getrennte
Waschbecken
WC ohne Lüftungsmöglichkeit oder Entlüftung Besondere und hochwertige Ausstattung
(z.B. hochwertige Sanitärausstattung, hochwertige
Badmöbel, Eckwanne, Rundwanne)
Dielenfußboden im Bad
Innen liegendes Badezimmer mit moderner,
gesteuerter Entlüftung (z.B. mittels
Feuchtigkeitssensors)
Badezimmer oder WC nicht beheizbar oder Zweites WC in der Wohnung / Bad und WC getrennt
Holz-/Kohleheizung oder Elektroheizstrahler
Keine ausreichende Warmwasserversorgung Mindestens ein Bad größer als 8 m²
(keine zentrale Warmwasserversorgung,
kein Durchlauferhitzer, kein Boiler > 60 Liter)
Bad ohne separate Dusche mit frei stehender
Wanne mit oder ohne Verblendung in nicht
modernisiertem Bad
Wände nicht überwiegend gefliest
Bad mit WC ohne Fenster
Keine Duschmöglichkeit
Fußbodenheizung
Hochwertige Boden- oder Wandfliesen
Nur wenn das Sondermerkmal
“Kleines Bad (kleiner als 4 m²)“ nicht zutrifft
Kleines Bad (kleiner als 4 m²)
Nur wenn das Sondermerkmal
“Modernes Bad“ nicht zutrifft
Wandhängendes WC mit in der Wand
eingelassenem Spülkasten
Strukturheizkörper als Handtuchwärmer
Einhebelmischbatterie
Nur wenn das Sondermerkmal
“Von der Badewanne getrennte Dusche in der
Wohnung“ nicht zutrifft
Von der Badewanne getrennte Dusche
in der Wohnung

- 118 -
Zusätzliche Merkmale
Wohnwertmindernde
Wohnwerterhöhende
Merkmale (-)
Merkmale (+)
Merkmalgruppe 2: Küche
Küche ohne Fenster und ohne ausreichende Als Bodenbelag hochwertige Fliesen, hochwertiges
Entlüftung
Linoleum, hochwertiges Feuchtraumlaminat,
Parkett oder Terrazzo in gutem Zustand
Keine Kochmöglichkeit oder Gas-/Elektroherd Wohnküche (separater Raum mit mind. 14 m²
ohne Backofen
Grundfläche)
Keine Spüle
Nur wenn das Sondermerkmal
Keine ausreichende Warmwasserversorgung
“Moderne Küchenausstattung“ nicht zutrifft
(keine zentrale Warmwasserversorgung,
kein Durchlauferhitzer, kein Boiler an der Spüle) Einbauküche mit Ober- und Unterschränken
Küche nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung sowie Herd und Spüle
Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder Ceran-Kochfeld oder Induktions-Kochfeld
anschließbar
Dunstabzugshaube
Kühlschrank

- 119 -
Zusätzliche Merkmale
Wohnwertmindernde
Wohnwerterhöhende
Merkmale (-)
Merkmale (+)
Merkmalgruppe 3: Wohnung
Überwiegend Einfachverglasung Überwiegend Isolierverglasung (Einbau ab 1987)
oder Schallschutzfenster
Unzureichende Elektroinstallation:
Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz
Kein gleichzeitiger Betrieb von mindestens zwei innerhalb der Wohnung
haushaltsüblichen größeren Elektrogeräten (z.B.
Waschmaschine und Staubsauger) möglich oder
weniger als zwei Steckdosen in Wohnräumen
Elektroinstallation überwiegend sichtbar auf Putz Großer, geräumiger Balkon, (Dach-)Terrasse,
Loggia oder Wintergarten ab 4 m²
Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend Überwiegend Fußbodenheizung
auf Putz
Waschmaschine weder in Bad noch Küche
stellbar oder nicht anschließbar
Schlechter Schnitt
(z.B. mehr als ein gefangenes Zimmer)
Kein Balkon (das Merkmal gilt nicht, wenn der
Balkon aus baulichen und/oder rechtlichen Gründen
nicht möglich oder nicht zulässig ist)
Weder Breitbandkabelanschluss noch Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage
Aufwändige Deckenverkleidung (z.B. Stuck) oder
getäfelte Wandverkleidung in gutem Zustand in der
überwiegenden Anzahl der Wohnräume
Heizungsrohre überwiegend unter Putz
Rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss
(Nutzung ohne zusätzliche vertragliche Bindung
des Mieters mit Dritten)
Rollläden
Wohnungsbezogener Kaltwasserzähler, wenn der
Mieter nicht die Kosten für Miete oder Leasing im
Rahmen der Betriebskosten trägt
Ein Wohnraum größer als 40 m²
Barrierearme Wohnungsgestaltung
(Schwellenfreiheit in der Wohnung, schwellenarmer
Übergang zu Balkon/Terrasse, ausreichende Bewegungsfreiheit
in der Wohnung und/oder barrierearme
Badgestaltung)
Nur wenn das Sondermerkmal
“Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen
oder gleichwertiger Boden/-belag in der überwiegenden
Zahl der Wohnräume“ nicht zutrifft
Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen
oder gleichwertiger Boden/-belag in der überwiegenden
Zahl der Wohnräume

- 120 -
Zusätzliche Merkmale
Wohnwertmindernde
Wohnwerterhöhende
Merkmale (-)
Merkmale (+)
Merkmalgruppe 4: Gebäude
Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in Abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder
schlechtem Zustand
außerhalb des Gebäudes
Kein nur dem Mieter zugänglicher, bestimmungsgemäß
nutzbarer Abstellraum im Gebäude außerhalb
der Wohnung vorhanden
Hauseingangstür nicht abschließbar
Schlechter Instandhaltungszustand
(z.B. dauernde Durchfeuchtung des Mauerwerks
- auch Keller -, große Putzschäden, erhebliche
Schäden an der Dacheindeckung)
Lage im Seitenflügel oder Quergebäude bei
verdichteter Bebauung
Wohnung ab fünftem Obergeschoss ohne Aufzug
Keine Gegensprechanlage mit elektrischem
Türöffner
Keine Fahrradabstellmöglichkeit
Zusätzliche und in angemessenem Umfang
nutzbare Räume außerhalb der Wohnung in fußläufiger
Entfernung (z.B. Partyraum, Gästewohnung)
Personenaufzug bei weniger als
fünf Obergeschossen
Zur Wohnung gehörige(r) Garage/Stellplatz
(ohne zusätzliches Entgelt)
Repräsentativer/s oder hochwertig sanierter/s Eingangsbereich/Treppenhaus
(z.B. Spiegel, Marmor,
exklusive Beleuchtung, hochwertiger Anstrich/
Wandbelag, Läufer im gesamten Flur- und
Treppenbereich)
Einbruchhemmende Wohnungs- und Haustür
(zusätzliche moderne Einbruchsicherungsmaßnahmen)
Überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des
Gebäude(-teil-)s, in dem sich die Wohnung befindet
(z.B. erneuerte Fassade, Dach)
Gegensprechanlage mit Videokontakt und
Türöffner

- 121 -
Zusätzliche Merkmale
Wohnwertmindernde
Wohnwerterhöhende
Merkmale (-)
Merkmale (+)
Merkmalgruppe 4: Gebäude (Fortsetzung)
Unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz
oder Einbau/Installation einer modernen
mit ungünstigem Wirkungsgrad
(Einbau/Installation vor 1984)
Heizanlage nach dem 01.07.1994 (wenn Baujahr
vor diesem Zeitpunkt)
oder
Energieverbrauchskennwert größer als
Energieverbrauchskennwert kleiner als
170 kWh/(m²a)
120 kWh/(m²a)
Energieverbrauchskennwert größer als
Energieverbrauchskennwert kleiner als
210 kWh/(m²a)
100 kWh/(m²a)
Energieverbrauchskennwert größer als
Energieverbrauchskennwert kleiner als
250 kWh/(m²a)
80 kWh/(m²a)
Die Energieverbrauchskennwerte beziehen sich auf Energie für Heizung und Warmwasser.
Für die Einordnung eines Endenergiebedarfskennwertes sind die oben angegebenen Energieverbrauchskennwert-Grenzen
um 20 % zu erhöhen.
Für dezentrale Warmwasserversorgung sind vor der Eingruppierung 18 kWh/(m²a) auf den ausgewiesenen
Energiekennwert aufzuschlagen.
Bei Wohnungen, die in denkmalgeschützten Gebäuden gelegen sind, werden die wohnwertmindernden
Merkmale zur energetischen Beschaffenheit dann nicht berücksichtigt, wenn die Umsetzung von energetischen
Sanierungen gegen denkmalschutzrechtliche Belange verstoßen würde oder deren Umsetzung
durch denkmalschutzrechtliche Auflagen unverhältnismäßig (teuer) wäre.
Zusätzliche Merkmale
Wohnwertmindernde
Wohnwerterhöhende
Merkmale (-)
Merkmale (+)
Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld
Lage in stark vernachlässigter Umgebung in Bevorzugte Citylage (nahe repräsentativen,
einfacher Wohnlage
überregional ausstrahlenden Einkaufs-,
Dienstleistungs- und Wohnstandorten)
Lage der Wohnung an einer Straße oder Schienenstrecke
mit hoher Verkehrslärmbelastung oder sonders ruhige Innenlage
Lage an einer besonders ruhigen Straße oder be-
Belastung durch Flugverkehr nach Maßgabe der
Erläuterungen zur Verkehrslärmbelastung unter Nr.
12 dieses Mietspiegels
Erhebliche, regelmäßige Beeinträchtigung durch
Geräusche oder Gerüche (Gewerbe), z.B. durch
Liefer- und Kundenverkehr
Ungepflegte und offene Müllstandfläche
Aufwändig gestaltetes Wohnumfeld auf dem
Grundstück (z.B. Sitzbänke oder Ruhezonen, neu
angelegte Wegebefestigung mit Grünflächen)
Gepflegte Müllstandfläche mit sichtbegrenzender
Gestaltung; nur den Mietern zugänglich
Villenartige Mehrfamilienhäuser
Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne
Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit
direktem Zugang

- 122 -
Anhang E: Inhalte der Fragebogen

- 123 -
Inhalt des Screening-Fragebogens
Filterfragen
– Mietereinzug oder Mietänderung seit dem 1. September 2008
– Ein- und Zweifamilienhaus
– selbstgenutzte Eigentumswohnung
– Untermieter
– Anmietung der Wohnung von einem Angehörigen oder näheren Verwandten
– Sozialwohnung
– Wohnheim, sonstige Heime oder heimähnliche Unterkünfte
– Werks- oder Dienstwohnung
– gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung der Wohnung
– möblierte oder teilmöblierte Wohnung
– eigener Eingang der Wohnung
– Küche oder Kochnische
zusätzliche Fragen
– Jahr des Erstbezugs der Wohnung bzw. Baualter bzw. Baualtersklasse
– Wohnungsgröße
– vermieterseitige Grundausstattung
– Kontaktdaten

- 124 -
Inhalt des Mieterfragbogens
Filterfragen
– Kontaktinformationen, Ausfallgründe
– Filterfragen zur Klärung der Mietspiegelrelevanz (s. Screening-Fragogen)
– Modernisierungsgeförderte Wohnungen mit bestehender Mietpreisbindung
Beschaffenheit der Wohnung
– Jahr des Erstbezugs der Wohnung bzw. Baualter bzw. Baualtersklasse
– Wohnfläche
– Grundausstattung zur Einordnung in das Raster der Mietspiegeltabelle
– Ausstattungsmerkmale der Wohnung
– Lage der Wohnung
Mietzahlungen
– Überweisungsbetrag im September 2012
– Grundmiete im September 2012
– Umlagen/Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten und Heizung/Warmwasser
im September 2012
– Modernisierungsumlage, sonstige Zahlungen, Ermäßigungen oder Mietminderungen
im September 2012
– zusätzliche Beträge im Überweisungsbetrag im September 2012 enthalten (Ermäßigung
oder Nachzahlungen)
– Gesamtmiete im September 2012
– Zahlung der Heizungs- und Warmwasserkosten an den Versorger
Mietvertrag oder Mietänderungen
– Datum des Einzugs
– Datum der letzten Mietänderung
– Gründe für die Mietänderung
Sonstige Fragen
– Eigentümer der Wohnung
– Energiekennwerte aus dem Energieausweis
– Einverständnis für die Datenspeicherung
– Beschreibung der Beschaffenheit des Gebäudes
(vorzunehmen durch den Interviewer)

- 125 -
Inhalt des Vermieterfragbogens
Filterfragen
– Filterfragen zur Klärung der Mietspiegelrelevanz (s. Screening-Fragogen)
– Modernisierungsgeförderte Wohnungen mit bestehender Mietpreisbindung
Beschaffenheit der Wohnung
– Jahr des Erstbezugs der Wohnung bzw. Baualter bzw. Baualtersklasse
– Wohnfläche
– Grundausstattung zur Einordnung in das Raster der Mietspiegeltabelle
– Ausstattungsmerkmale der Wohnung
– Lage der Wohnung
Mietzahlungen
– Grundmiete im September 2012
– Umlagen/Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten und Heizung/Warmwasser
im September 2012
– Modernisierungsumlage, sonstige Zahlungen, Ermäßigungen oder Mietminderungen
im September 2012
– zusätzliche Beträge im Überweisungsbetrag im September 2012 enthalten (Ermäßigung
oder Nachzahlungen)
– Zahlung der Heizungs- und Warmwasserkosten an den Versorger
Mietvertrag oder Mietänderungen
– Datum des Einzugs
– Datum der letzten Mietänderung
– Gründe für die Mietänderung
Sonstige Fragen
– Eigentümer der Wohnung
– Energiekennwerte aus dem Energieausweis

- 126 -
Inhalt des Fragebogens Betriebskosten
Allgemeine Informationen
– Abrechnungsjahr
– Abrechnungszeitraum
– Gebäude- und/oder Wohnungsangaben
– Nutz-, Wohn-, Heiz- und Gewerbefläche
Kalte Betriebskosten
– Betriebskostenarten gemäß der Betriebskostenverordnung
– Zahlung an den Vermieter oder andere Anbieter mit Angabe der Beträge
– Wasserversorgung über Kaltwasserzähler
– Differenzierung der Tätigkeiten des Hauswarts/Hausmeisters
Kosten für Heizung und Warmwasser
– Betriebskostenarten gemäß der Betriebskostenverordnung
– Zahlung an den Vermieter oder andere Anbieter mit Angabe der Beträge
– Kaltwasser für das Warmwasser in den Warmwasserkosten enthalten
zusätzliche Informationen
– Wohneigentumsanlage
– umfassende Sanierung
– verwendeter Energieträger

- 127 -
Inhalt des Fragebogens Beschaffenheit
Ausstattungsmerkmale der Orientierungshilfe
– Bad und WC
– Küche
– Wohnung
– Gebäude
– Wohnumfeld
Charakteristik der Bebauung des Wohnumfeldes

- 128 -
Anhang F: Auszüge aus den Definitionen aus dem Interviewerhandbuch
zur Beschaffenheitsuntersuchung im Rahmen
des Berliner Mietspiegels 2013

- 129 -
Auszüge aus den Definitionen aus dem Interviewerhandbuch
zur Beschaffenheitsuntersuchung im Rahmen des
Berliner Mietspiegels 2013
Merkmalgruppe Bad:
hochwertige Boden- oder Wandfliesen
Die Fliesen im Bad sollten nicht alle einheitlich, z.B. in der Farbe weiß sein, sondern
durch Akzente oder Verzierungen (beispielsweise farbige Bordüren oder Mosaikkacheln)
aufgewertet sein. Weiterhin zählen Natursteine wie Marmor, Schiefer oder
Granit dazu.
Merkmalgruppe Küche:
Ceran-Kochfeld oder Induktionsherd
Ein Ceran-Kochfeld ist ein aus Glaskeramik gefertigtes Kochfeld mit integrierter Sensorschaltung.
Die Herdplatten besitzen eine glatte Oberfläche. Ein Induktionskochfeld
ist ein Kochfeld, bei dem das metallische Kochgeschirr durch induktiv erzeugte Wirbelströme
erwärmt wird.
Merkmalgruppe Wohnung:
Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung
Ein Abstellraum ist ein abgeschlossener Raum, kleiner als 6 m², der in der Regel vom
Flur abgeht. Neben Wandschränken sind hier auch fest installierte Regale direkt unter
der Decke in Fluren mit hohen Decken gemeint. Es muss ein Sichtschutz vorhanden
sein, der den Einbauschrank/den Abstellraum komplett verdeckt. Dies muss keine fest
installierte Tür sein.
Merkmalgruppe Wohnung:
barrierearme Badgestaltung
– bodengleiche Dusche
Es kann sich hierbei um flache (Wannentiefe 85 mm) oder extraflache
(Wannentiefe max. 30 mm) Duschtassen handeln. Zum Beispiel kann es sich
um eine geflieste bodengleiche Dusche mit Gefälle zum Bodenablauf handeln.
Der Einstieg in die Duschwannen wird dadurch sehr erleichtert.
– Wanne mit Einstiegstür
Eine Badewanne mit einer Einstiegstür erleichtert vor allem mobilitätseingeschränkten
Personen das selbstständige Ein- und Aussteigen.
– zusätzliche Haltegriffe bei flachen Duschtassen
Zusätzliche Haltegriffe in der Dusche, können älteren Menschen mehr Sicherheit
bieten und vermindern das Risiko auf nassen Flächen auszurutschen.
– Sitzmöglichkeit in der Dusche
Eine Sitzmöglichkeit bedeutet eine in der Wand verankerte Sitzmöglichkeit, die
vor allem ältern Personen das Duschen erleichtert.

- 130 -
– ausreichend Zugänglichkeit zu WC und Waschbecken
Hier muss der Interviewer nach Augenmaß entscheiden, ob z. B. ein älterer
Mensch mit Rollator das Bad gut nutzen kann, das WC und das Waschenbecken
können ohne Problem und Einschränkungen genutzt werden.
Merkmalgruppe Wohnumfeld:
Gepflegte Müllstandfläche, mit sichtbegrenzender Gestaltung,
nur den Mietern zugänglich
Der Sichtschutz muss einen deutlichen Teil, aber nicht zwingend alles, der Müllbehälter
bedecken. Eine leicht erhöhte Umrandung ist nicht ausreichend. Ein tonnenhoher
Sichtschutz deckt die Müllstandsbehälter seitlich ganz ab. Die Müllstandsflächen
muss entsprechend abschließbar sein, so dass nur die Mieter aus dem Gebäude bzw.
der Wohnanlage Zugang haben.

- 131 -
Anhang G: Zusammenfassung der Arbeitsgruppensitzungen
Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnis zum
Berliner Mietspiegel 2013

- 132 -
Arbeitsgruppensitzungen vom 19. Juli, 19. August, 13. September und
25. Oktober 2011 (Vorbereitung der Arbeiten zum Berliner Mietspiegel 2013)
– Zur Vorbereitung der Aktualisierungen zur Wohnlage zum Berliner Mietspiegel
2013 führt die Arbeitsgruppe Plausibilitätsprüfungen der bestehenden Wohnlageeinordnungen
2011 durch. Anhand einer detaillierter Durchsicht einzelner
Wohnlagenkartenblätter werden in den drei Sitzungen insgesamt 28 Gebiete mit
Veränderungsverdacht identifiziert.
Die Arbeitsgruppe beschließt, dass diese Veränderungsverdachtsgebiete bei
der Aktualisierung 2013 vom beauftragten Institut im Rahmen der Bezirkspräsentationen
zu berücksichtigen sind.
Für drei weitere Gebiete – Altstadt Spandau, Alt Berlin und Landstadt Gartow –
beschließt die Arbeitsgruppe, diese in der Entwicklung befindlichen Quartiere
als Beobachtungsgebiete für den Berliner Mietspiegel 2015 vorzumerken. Diese
sind vom Institut für 2013 nur dann zu berücksichtigen, wenn aktuelle
Änderungsanträge hierzu bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und
Umwelt eingereicht werden.
– Nach Diskussionen einer eventuellen Hinzunahme weiterer statistischer Indikatoren
zur Wohnlageeinstufung beschließt die Arbeitsgruppe, die bestehenden
Indikatorenkataloge und Bewertungstabellen bei Begehungen unverändert beizubehalten.
– Ferner verabschiedet die Arbeitsgruppe das standardisierte „Formular zur Änderung
der Wohnlageneinstufung im Mietspiegel 2013“ und die Veröffentlichung
auf der Internet-Homepage der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und
Umwelt.
Arbeitsgruppensitzung vom 20. März 2012
– Die Arbeitsgruppe stimmt das unveränderte Verfahren der Wohnlagenaktualisierung
zum Mietspiegel 2013 ab und beschließt, die Aufbereitungen durch F+B
und die Bearbeitung der Wohnlageänderungsanträge in bewährter Weise fortzuführen.
– Der Stichtag für Einwendungen zur Wohnlage 2013 soll mit der Pressemitteilung
zum Arbeitsbeginn am Berliner Mietspiegel 2013 zusammen mit dem standardisierten
Formular zur Änderung der Wohnlageneinstufung im Mietspiegel
2013 am 23. März 2012 veröffentlicht werden.

- 133 -
Arbeitsgruppensitzung vom 5. Juni 2012
– F+B gibt einen ersten Überblick zu den Aufbereitungsarbeiten der Wohnlageeinwendungen.
Die Anzahl der Anträge ist gegenüber dem Vormietspiegel 2011
sprunghaft von rd. 320 auf voraussichtlich über 750 Änderungsanträge gestiegen
(Endstand: 791). Es ist daher davon auszugehen, dass mehr oder längere
Arbeitsgruppensitzungen zur Wohnlageaktualisierung anberaumt werden müssen
als ursprünglich geplant.
– F+B präsentiert den ersten Teil der Wohnlageeinwendungen anhand von Kartenausschnitten,
Luftbildern etc. für die Bezirke Marzahn-Hellersdorf, Treptow-
Köpenick, Neukölln, Reinickendorf und Spandau und unterbreitet Vorschläge für
die Einstufung. Die Arbeitsgruppe diskutiert diese und trifft Entscheidungen zur
Wohnlageneinstufung bzw. beauftragt bei nicht eindeutigen Fällen Vor-Ort-
Begehungen oder Sonderaufbereitungen zur Wiedervorlage.
Arbeitsgruppensitzung vom 14. Juni 2012
– F+B übergibt eine Liste neuer Berliner Wohnadressen, die wie bereits bei der
Aktualisierung 2011 systematisch nach dem Homogenitätsprinzip der benachbarten
Wohnlage zugeordnet werden konnten. Alle übrigen Adressen werden
von F+B aufbereitet und zur Entscheidung vorgelegt. Die Arbeitsgruppe beschließt
dieses Verfahren auch für die Wohnlageaktualisierung 2013.
– Nach Diskussion von zwei Wiedervorlagen der letzten Sitzung werden diese
von der Arbeitsgruppe entschieden.
– Die Arbeitsgruppe bearbeitet und entscheidet anhand der F+B-Präsentation die
Wohnlageänderungsanträge für die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg, Lichtenberg
und Pankow. Es werden wiederum Vor-Ort-Begehungen beauftragt, vor allem
für die großen Friedrichshainer Wohngebiete nördlich und südlich der Karl-
Marx-/Frankfurter Allee.
Arbeitsgruppensitzung vom 19. Juni 2012
– F+B präsentiert die Wohnlageänderungsanträge für die restlichen vier Bezirke
Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-
Schöneberg sowie zwei Nachträge für Treptow-Köpenick. Die Arbeitsgruppe
diskutiert und entscheidet die Wohnlageneinstufung und beauftragt mehrere
Vor-Ort-Begehungen insbesondere im Bezirk Mitte.
Arbeitsgruppensitzung vom 31. Juli 2012
– Vertreter der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt präsentieren
und erläutern die Einbindung des Verkehrslärms in den Berliner Mietspiegel sowie
aktuelle Entwicklungen:
– Eine Neuberechnung von Lärmdaten wurden aufgrund der Regelungen
der Europäischen Union erforderlich. Die Gesamtlärmdaten bzw. -karten
sind bis Ende 2012 verfügbar und können für den Mietspiegel rechtzeitig
bereitgestellt werden. Die Entscheidungen zur Berücksichtigung des Flug-

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lärms für den Flughafen Tegel oder BBI/“Willy-Brandt“ werden in Abhängigkeit
des tatsächlichen Flugbetriebs getroffen.
– Für die Erreichung/Überschreitung des Mietspiegelkriteriums „hochlärmbelastet“
ist der Gesamtverkehrslärm maßgeblich. Dieser wird anhand
der Fassadenpegel je Gebäude ermittelt, wobei bei Besonderheiten der
Adressverteilung oder Bauweise jeweils der höchste Pegelmesswert zugrundegelegt
wird.
– Die Arbeitsgruppe hinterfragt und diskutiert die Verfahren ausführlich und vertagt
die Entscheidung zur konkreten Gesamtlärmdefinition auf Anfang 2013
nach voraussichtlicher Klärung der Fluglärmbelastungen (Tegel oder BBI).
– Die für den Methodenbericht geplante adressgenauen Übersichten (analog der
letzten Jahre) zu veränderten bzw. beibehaltenen Wohnlageeinstufungen können
aufgrund des Einwandes des Berliner Beauftragten für Datenschutz und Informationsfreiheit
(wegen Verwendung personenbezogener Daten) nicht mehr
in der bisherigen Form veröffentlicht werden. Da die vom Datenschutzbeauftragten
vorgeschlagene Alternative nicht umsetzbar war, beschließt die Arbeitsgruppe
das Weglassen dieser Liste im Methodenbericht.
– F+B präsentiert die Begehungsergebnisse für alle Bezirke außer Friedrichshain-
Kreuzberg und Pankow anhand umfangreicher Fotodokumentationen. Für eine
bessere Übersicht wurde die Präsentation an zwei Beamern durchgeführt. Parallel
zu den F+B-Erhebungen hatten Vertreter der Mieter- und Vermieterverbände
eigene Begehungen durchgeführt und haben die Diskussionen zur
Wohnlageneinstufung mit ergänzenden Erkenntnissen unterstützt. Die Arbeitsgruppe
entscheidet für alle präsentierten Begehungsgebiete die Wohnlageneinstufungen.
Arbeitsgruppensitzung vom 8. August 2012
– F+B präsentiert die Begehungsergebnisse für die restlichen zwei Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg
und Pankow. Für das Gebiet südlich der Karl-Marx-
/Frankfurter Allee beschließt die Arbeitsgruppe die Beibehaltung der bestehenden
Wohnlagen und die Kennzeichnung als Beobachtungsgebiet zur erneuten
Bearbeitung für den Mietspiegel 2015, da sich dieses noch in der Entwicklung
befindet. Für alle übrigen Begehungsgebiete entscheidet die Arbeitsgruppe die
Wohnlageneinstufungen.
– F+B stellt die Ergebnisse der Analyse der neuen Berliner Wohnadressen vor.
Danach konnten für etwa 4.000 Adressen nach dem systematischen Verfahren
der Homogenisierung Wohnlageneinstufungen vorgenommen werden. Hierfür
wurde eine Liste vorgelegt. Für rd. 3.200 Adressen war das nicht möglich, sodass
sie ebenfalls von der Arbeitsgruppe entschieden werden müssen. Die ersten
Gebiete wurden von F+B präsentiert und von der Arbeitsgruppe entschieden.

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Arbeitsgruppensitzung vom 17. Oktober 2012
– Die von F+B aufbereiteten restlichen Gebiete neuer Berliner Adressen wurden
bereits im schriftlichen Umlaufverfahren von der Arbeitsgruppe entschieden und
aktuell noch einmal bestätigt.
– F+B präsentiert Wiedervorlagen aus den vorangegangenen Sitzungen, die von
der Arbeitsgruppe entschieden werden.
Arbeitsgruppensitzung vom 11. Februar 2013
– Nach Aktualisierung des Berliner Regionalen Bezugsystem (RBS) zum
31.12.2012 erfolgte durch F+B ein erneute Abgleich zur Identifikation neuer Berliner
Wohnadressen. Es wurden über 2.000 neue Adressen ermittelt (größtenteils
in ehemaligen Kleingartenanlagen). Etwa je die Hälfte konnte systematisch
benachbarten Wohnlagen zugeordnet werden und wurden in einer Liste dokumentiert
und übergeben. Für die übrigen, in 22 Gebieten, erstellte F+B eine
Entscheidungsvorlage mit Einstufungsvorschlägen, die besprochen und entschieden
wurde.
Arbeitsgruppensitzung vom 28. Februar 2013
– Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt informiert über die Veröffentlichung
der neuberechneten Strategischen Lärmkarten für Berlin, die die
Grundlage der Lärmkennzeichnung im Straßenverzeichnis zur Wohnlage 2013
bilden. Es wurden Daten der auch weiterhin frequentierten Flughäfen Schönefeld
und Tegel einbezogen. Da die Termine zur Eröffnung des neuen Flughafens
BBI/“Willy-Brandt“ bzw. zur Schließung Tegels nach wie vor nicht verbindlich
bekannt sind, wird es einen Hinweis in den Mietspiegelmaterialien auf eine
gegebenenfalls erfolgende Aktualisierung der Lärmkarten im Umweltatlas im Internet
geben. Zur Einschätzung von Zweifelsfällen der Lärmbelastung von
Wohnadressen kann dann darauf zugegriffen werden. Die Arbeitsgruppe stimmt
dem zu.
Arbeitsgruppensitzung vom 12. März 2013
– Aus den Protokollen der Wohnlageaktualisierung wurde eine Gesamteinwendungsliste
mit den Entscheidungen und Begründungen der Arbeitsgruppe zu allen
791 Änderungsanträgen erstellt. Die Liste wurde ohne Änderungen von der
Arbeitsgruppe beschlossen.
Arbeitsgruppensitzung vom 18. März 2013
– Die Arbeitsgruppe beschließt die von F+B erstellte Wohnlagenkarte 2013 und
das Straßenverzeichnis zur Wohnlage 2013 einvernehmlich.

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Arbeitsgruppensitzung vom 21. März 2013
– Die Arbeitsgruppe beschließt folgende erläuternde Ergänzung der Definition für
alle Wohnlagen: „Die Wohnlagebewertung muss gebietsprägend sein. Sie bezieht
sich auf das weitere Wohnumfeld.“
Der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2013 wurde am 23. Mai 2013 vorgestellt und im
Amtsblatt für Berlin (ABl. Nr. 21 vom 23. Mai 2013, S. 677 ff.) veröffentlicht.
Arbeitsgruppensitzung vom 13. Juni 2013
– Die Arbeitsgruppe beschließt, den Methodenbericht Wohnlage 2013 in den Methodenbericht
zum Berliner Mietspiegel 2013 zu integrieren.
– Die Arbeitsgruppe verabschiedet den Teil des Methodenberichts zur Aktualisierung
des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2013.

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Anhang H: Formular zur Änderung der
Wohnlageneinstufung im Mietspiegel 2013

Formular zur Änderung der Wohnlageneinstufung im
Mietspiegel 2013
Datum bitte eintragen
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
und Umwelt
Frau Simon IV A 38
Württembergische Straße 6
10707 Berlin
Die Inhalte des Formulars können nicht
gespeichert werden. Bitte Formular ausfüllen,
ausdrucken und bis spätestens 27.04.2012
an nebenstehende Adresse zurücksenden.
weitere Kontaktdaten zu Frau Simon:
Tel.: 030 90139 – 4779
E-Mail.: Susanne.Simon@SenStadtUm.Berlin.de
Wohnlageänderungen werden von der Arbeitsgruppe Mietspiegel vorgenommen. Das Ergebnis der
Überprüfung der Wohnlage können Sie nach Veröffentlichung des Berliner Mietspiegels 2013 dem
Straßenverzeichnis entnehmen oder unter den Telefonnummern: 030 90139–4779 oder 030 90139–4777
erfragen.
Bitte vergessen Sie nicht die Begründung auf der 2. Seite des Formulars
auszufüllen!
Derzeitige Wohnlageneinstufung: einfach mittel gut
Änderungswunsch, Ab- oder Aufstufung auf: einfach mittel gut
Lage:
Ihre Adresse:
Innenbereich (innerhalb des S-Bahn-Rings)
Außenbereich (Randbezirke)
Vermieter
Mieter
Name
Straße
Postleitzahl
Änderungswunsch für (falls abweichende Adresse):
Straße
Postleitzahl

Bitte begründen Sie mit einigen Worten Ihren Änderungswunsch.
Bitte berücksichtigen Sie, dass Sie für Ihre Begründung ein oder mehrere der folgenden Kriterien
heranziehen, da diese bei der Wohnlageneinstufung Berücksichtigung finden:
- Hohe / geringe bauliche Verdichtung - ÖPNV-Anbindung (öffentlicher
- Zustand des Straßenbildes Personennahverkehr)
- Grünflächenanteil - Bebauung und der Gebäudezustand
- Einzelhandelsgebot in der nahen Umgebung - Gesamtbild
- Umliegendes Gewerbe und dadurch evt.
resultierende Beeinträchtigungen
Bitte beachten Sie, dass die Verkehrslärmbelästigung allein kein Kriterium für die
Wohnlageneinstufung ist. Die Verkehrslärmbelästigung kann als wohnwertminderndes Merkmal im
Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens berücksichtigt werden.
Begründung: