Projektbericht - Stadtverwaltung Bad Neuenahr Ahrweiler

Machbarkeitsstudie 

Konversionsliegenschaften "Ahrtalkaserne, Heerstraße 109" 

und "Logistikzentrum, Hauptstr. 129" in Bad Neuenahr‐Ahrweiler 

Ergebnisbericht ‐ Leistungsphase I 

Drees & Sommer 

Mai 2013 

Inhalt 

1. Ausgangssituation 

1.0 Einleitung 

1.1 Vorgehensweise und Methodik 

12 1.2 Ziele 

3. Marktanalyse 


3.1 Immobilienmarkt 

32 3.2 Marktsegmente 

3.3 Zusammenfassung 

2. Situationsanalyse und Grundlagenauswertung 


2.1 Geografische Lage des Untersuchungsgebiets 

22 2.2 Standortanalyse 

2.3 Bestandsanalyse 


4. Struktur- und Nutzungskonzeption 


4.1 Expertengespräch 

42 4.2 Branchencluster 

4.3 Nutzungssegmente 

4.4 Strukturkonzept 

45 4.5 Bestandsumnutzung 


Drees & Sommer 2



Im Rahmen der Bundeswehr‐Strukturreform soll die Ahrtalkaserne sowie das Führungsund 

Unterstützungskommando in Bad Neuenahr‐Ahrweiler aufgegeben und ab 2014 

freigezogen werden. Drees & Sommer wurde mir der Erstellung einer Machbarkeitsstudie 

beauftragt, um die Potentiale einer Nachnutzung und Entwicklung dieser 

Konversionsliegenschaften in Bad Neuenahr‐Ahrweiler zu prüfen. Zwei Standorte wurden 

dabei betrachtet (siehe Folie 4). 

Ziel der Nachnutzung für den Standort A ist es, gewerbliche Ansiedlungen auf der Fläche 

und in den Bestandsgebäuden zu ermöglichen. Daher umfasst die Untersuchung neben 

einer städtebaulichen Prüfung auch die Betrachtung des Bestandes. Einzelne Gebäude 

werden aufgrund des Zustandes bzw. von Mängeln nicht mehr genutzt. Die Studie 

untersucht für den Standort, Varianten der Entwicklung mit Blick auf den Erhalt bzw. den 

Rückbau der Bestandsgebäude. Das Nutzungssegment Wohnen wird für die Entwicklung 

ausgeschlossen (Stadtradtsbeschlusß vom xx.) 

Ziel der Nachnutzung für den Standort B ist es, aufgrund seiner integrierten Lage eine 

Wohn‐ und Geschäftsnutzung mit stadtnahmen Wohnschwerpunkt zu entwickeln. 

Drees & Sommer 3 



Standort A 

Standort B 

Logistikeinheit des Heeres / Ahrtalkaserne, Heerstaße 109, ca. 38.500 m² Logistikzentrum, Hauptstraße 129 / ca. 6.700 m² 

Drees & Sommer 4



Die Bearbeitung der Machbarkeitsstudie erfolgt in zwei Phasen. Das folgende Schaubild 

(Folie 6) zeigt die Vorgehensweise und Inhalte der Bearbeitung. Der Bericht stellt die 

Ergebnisse der ersten Bearbeitungsphase gp dar. Der Bearbeitungsschwerpunkt lag in der 

ersten Phase in der Situationsanalyse und Grundlagenauswertung, der Bestandsanalyse 

der Liegenschaft und den Gebäudebestandes sowie auf der Untersuchung der 

Nachnutzbarkeit und Bewertung der Bestandsgebäude. 

Die Bearbeitung der Leistungsphase II soll nach Vorstellung der Ergebnisse im Haupt‐ und 

Finanzausschuss im September 2013 begonnen werden und bis Ende 2013 

abgeschlossen werden. Schwerpunkt bildet hier die Erarbeitung des städtebaulichen 

Konzeptes sowie die wirtschaftliche Bewertung auf Basis der Ergebnisse der ersten 

Phase. Die Entwicklungskonzeption beinhaltet dann die Empfehlung und den 

Mß Maßnahmenkatalog, zur zielgerichtete i Platzierung der Liegenschaften am Markt bzw. 

das Aufzeigen der dazu erforderlich Schritte. 




Drees & Sommer 6


1.2 Ziele 

Ahrtalkaserne 

ase e 

Logistikeinheit des Heeres /Abteilung V 

Büro‐ und Verwaltungsgebäude, Lager und Fahrzeughallen, Kantine 

Standort A 

Ziele der Stadt BdN Bad Neuenahr‐ 

Ahrweiler für die Ahrtalkaserne 

Stadtentwicklung 

• Gewerbliche Nachnutzung wird 

angestrebt 

• Schaffung von Arbeitsplätze als 

Ersatz 

~38.600 m² 

Bestand und Umfeld 

• Entlastung der Heerstraße durch 

Umlegung B266 

• Teilweise Neuordnung erforderlich 

Entwicklungsstrategie 

• Kein Ankauf durch die Stadt 

• Möglichst Nachnutzung des 

Bestandes 



1.2 Ziele 

Hauptstraße aße 129 Standort B 

Ziele der Stadt Bad Neuenahr 

Führungsunterstützungskommando 

(Ausbildung / Weiterbildung) 

Büro und Verwaltungsgebäude 

Ziele der Stadt Bad Neuenahr‐ 

Ahrweiler für die Hauptstraße / 

Logistikzentrum 

Stadtentwicklung 

• Wohnnutzung wird angestrebt 

• Zielgruppe: ‐ Familiengerechter 

Wohnungsbau 

‐ Generationenwohnen 

‐ EG‐Zone Handel 

~6.700 m² 

Bestand und Umfeld 

• Wohnnutzung im Umfeld 

• Erweiterte Zentrumslage 

Entwicklungsstrategie 

• Zeitpunkt Aufgabe Bestandsnutzung 

unklar (2018?) 

• Kein Ankauf durch die Stadt 

• keine Nachnutzung des Bestandes 

Drees & Sommer 8



Als Basis für die Struktur‐ und Nutzungskonzepte werden im Folgenden die übergeordneten 

städtebaulichen Voraussetzungen am Standort, die planungsrechtlichen Gegebenheiten 

sowie die Bestandssituation betrachtet. 

Die geografische Lage der Stadt Bad Neuenahr‐Ahrweiler hat dabei unmittelbare Auswirkung 

auf die Platzierung zukünftige Nutzugssegmente sowie das zu erwartende 

Wertschöpfungspotenzial. 

Die Bestandsaufnahme der Liegenschaft analysiert den Zustand der baulichen Anlagen sowie 

der technischen Infrastruktur. 

Die technische Gebäudebewertung inklusive Maßnahmenvorschläge zeigen auf, welche 

Lösungen für eine zukünftige zeitgemäße Nutzung möglich sind. 

Für die Nachnutzung des Bestandes stand vorallem die Entwicklung von 

Nutzungsalternativen im Fokus, die den Wegfall der Arbeitsplätze durch die Standortaufgabe 

möglichst ölihtkompensieren können. 




Rheinland-Pfalz 

Europa 

Köln 

Siegen 

Bonn 

Bad Neuenahr- 

Ahrweiler 

Koblenz 

Wiesbaden 

Mainz 

Deutschland 

Trier 

Luxemburg 

Kaiserslautern 

Mannheim 

Saarbrücken 

ca. 20 km 

Karlsruhe 

Drees & Sommer 10



Köln 

Entfernung mit PKW 

Köln Hbf: 57 km, ca. 45 Min. 

Bonn Hbf: 31km, 25 Min. 

Koblenz Hbf: 58 km, 40 Min. 

Bonn 

Königswinter 

Quelle: Google Maps 2013 

Rheinbach 

Bad Honnef 

Grafschaft 

Remagen 

Altenahr 

Bad 

Neuenahr- 


Adenau 

Koblenz 

Drees & Sommer, Ahrtalkaserne Bad Neuenahr‐Ahrweiler, Drees & Sommer, 09.04.2013 

11 


2.2 Standortanalyse – regionale Einordnung 

Rheinland‐Pfalz 

l 

Quelle: Eigene Darstellung 

Verbandsgemeinde 

Adenau 


Altenahr 

Grafschaft 

Stadt Bad 

Neuenahr- 


Stadt 

Remagen 

Stadt Sinzig 


Brohltal 


Bad Breisig 

• Im nördlichen Rheinland‐Pfalz gelegen 

g 

• Zentrum des Landkreises Ahrweiler 

(127.161 EW in 2012) 

• Der LK Ahrweiler liegt westlich des Rheins 

zwischen den städtischen 

Verdichtungsräumen Bonn (nördlich) und 

Koblenz (südlich). 

• Der LK umfasst 74 Städte und Gemeinden 

• Sowie vier verbandsfreie 

Städte/Gemeinden: 

Bad Neuenahr‐Ahrweiler Stadt (27.457), 

Grafschaft [10.782] 

Remagen, Stadt [16.125] 

Sinzig, Stadt [17.436] 

*[EW Stand 31.12.2011] 

• Ländlich geprägte Region 

• hoher Bedeutung als touristisches Ziel 

Drees & Sommer 12


2.2 Standortanalyse – regionale Einordnung 

• Der LK Ahrweiler liegt westlich des Rheins 

zwischen den städtischen Verdichtungsräumen 

Bonn (nördlich) und Koblenz (südöstlich). 

• Bad Neuenahr‐Ahrweiler ist der Bonner 

Clusterförderung angegliedert. 

• Die Kernorte Bad Neuenahr und Ahrweiler 

sowie weitere kleinere unmittelbar 

angrenzende Stadtteile bilden einen 

zusammenhängender Siedlungsschwerpunkt 

im nördlichen ödlih Stadtgebiet t entlang der Ahr. 

• Auffällig ist dabei die Hinwendung, über die 

Ländergrenze hinaus , nach NRW und im 

speziellen ill nach Bonn. 

• Besonders als innerdeutsches touristisches 

Zentrum ist das Gebiet um Bad Neuenahr‐ 

Ahrweiler bekannt. 

• Darüber hinaus ist das Gesundheitswesen 

sowie der Weinbau ein wichtiger 

Wirtschaftsträger der viele Arbeitsplätze 

bereitstellt. 



2.2 Standortanalyse – Stadtgefüge und Siedlungsstruktur 

• Eine Zusammenlegung aus den ehemals eigenständigen Städten Bad Neuenahr und Ahrweiler im Jahre 1969. 

• Bestehend aus 13 Stadtteilen entlang des Flusslaufes der Ahr in Ost‐West Richtung. 

• Der Siedlungskörper ist umgeben von Weinbauhängen (Nördlich/südlich) und den bewaldeten Hänge des 

Eifelgebirges (südlich). 

• Die Kernorte Bad Neuenahr und Ahrweiler sowie weitere kleinere unmittelbar angrenzende Stadtteile 

bilden einen zusammenhängender Siedlungsschwerpunkt im nördlichen Stadtgebiet entlang der Ahr. 

• Die bandförmige Siedlungsstruktur ist durch die Topographie des Ahrtals geprägt. 

Weinbauhänge 

Bad Neuenahr-Ahrweiler 

Weinbauhänge/ Eifelgebirge 

Drees & Sommer 14


2.2 Standortanalyse ‐ Lage im Stadtgebiet 

A 573 

Flugplatz 

Ahrtalkaserne (A) 

Neubau Ortsumgehung 

Bad Neuenahr 


Logistikzentrum Hauptstraße (B) 

Die Untersuchungsgebiete liegen zum einen am Rande des Kerngebiets Bad Neuenahr (Standort B), zum 

anderen wird am Standort A ein zentraler Teil des Gewerbegebiets an der Heerstraße betrachtet. 

Quelle: Google Maps 2013 



2.2 Standortanalyse –Infrastruktur und Verkehr 

3 

1 

4 

Hauptstraße 

2 2 

Wichtige städtische Zusammenhänge und Weiterentwicklungen sind: 

1. Die Entlastung der Heerstraße durch Umlegung der B266. 

2. Zwei primäre Zentrenbereichein Bad Neuenahr und Ahrweiler . 

3. Die Ahrtalbahn verläuft unmittelbar entlang des Untersuchungsgebiets an der Heerstraße. 

4. Die Busverbindung u.a. 813/814/841/854 / / verkehrt entlang der Hauptstraße in regelmäßigen g Abständen. In den 

Nebenzeiten werden Taxibus‐Verbindungen eingesetzt. 

Drees & Sommer 16


2.2 Standortanalyse – Standortprofil und Image 

• Die Stadt Bad Neuenahr‐Ahrweiler ist ein beliebtes Ausflugsziel und Kurort. 

• Mit ca. 800.000 Übernachtungen pro Jahr ist Bad Neuenahr‐Ahrweiler Spitzenkurort in Rheinland‐Pfalz. 

• Ein vielfältiges Landschaftsbild, Naturnähe und eine gut erhaltene Altstadt zeichnen den Standort aus. 

• Bad Neuenahr‐Ahrweiler ist ein beliebter Wohnstandort mit guter Infrastruktur. 

• Als Mittelzentrum mit wichtiger Versorgungsfunktionen nimmt die Stadt eine bedeutsame Stellung in der 

Region als Dienstleistungs‐ und Wirtschaftsstandort ein. 

• Die Alleinstellungsmerkmale umfassen die Weinberge, die Altstadt und das Ahrtal sowie die Nähe zur Stadt 

Bonn. 



2.2 Standortanalyse – Sozioökonomische Struktur 

Die Bevölkerungsentwicklung Stadt Bad Neuenahr‐Ahrweiler (1995‐2011) 

Die Verteilung der Altersstruktur im Vergleich (2011/2012) 

31,2 

23,2% 18,0% 22,6% 

über 65 

20‐26 

26.417 27.312 27.589 27.457 

52,9 

58,5% 64,0% 

60,6% 

unter 20 

15,9 18,3% 18,0% 16,8% 

1995 2001 2005 2011 

Bad Neuenahr‐ 


Kreis Ahrweiler Bonn RLP 

Zentrale Bevölkerungskenndaten zur Stadt Bad Neuenahr‐Ahrweiler 

Zentrale arbeitsmarktrelevante Daten zur Stadt Bad Neuenahr‐Ahrweiler 

Lage und Einordnung 

Kreisstadt und Mittelzentrum 

Sozialversicherungspflichtig 

Beschäftigte 

10.380 (2013) 

Fläche 

63 km² 

Bevölkerungszahl 27.457 (2011) 

Pendler + 2.700 

Arbeitslosenquote 5 ,3 % 

Kaufkraftkennziffer 104 ‐ 107 

Bevölkerungsdichte 

433 Einwohner je km² 

Zentralitätswert (GfK) 168 

Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland Pfalz (2012); Bundesstadt Bonn, Statistikstelle (2012); Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler (2011) 

Drees & Sommer 18


2.2 Standortanalyse – Wirtschaftsstruktur 

Verteilung der Beschäftigten nach Wirtschaftszweigen (2010) 

100% Öffentliche und sonstige Dienstleister, Erziehung, Gesundheit 

34,9% 33,4% 

44,0% 

90% Finanz‐, Versicherungs‐, Unternehmensdienstleister, 

Grundstücks‐, Wohnungswesen 

80% 

Handel, Verkehr, Gastgewerbe, Information und 

Kommunikation 

70% Baugewerbe 

60% 

11,6% 13,3% 

Verarbeitendes Gewerbe 

50% 

15,0% 

28,4% 25,0% 

Land‐ und Forstwirtschaft, Fischerei 

i 

40% 

30% 

24,0% 

20% 

10% 

4,0% 

12,0% 

7,9% 

14,1% 

6,4% 

18,3% 

1,0% 

0% 

2,6% 2,3% 

Bad Neuenahr‐Ahrweiler Kreis Ahrweiler RLP 

Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland Pfalz (2012); Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler (2012) Quelle: Ahr Resort (2013) 



2.2 Standortanalyse – Sozioökonomische Struktur 

Die aktuelle Bevölkerungsentwicklung ist nach einem stetigen Anstieg seit ca. 2005 

stagniert. Aktuell lässt sich ein Rückgang feststellen. Dieser Trend deckt sich mit den 

allgemeinen bundesweiten Entwicklungen. Prognosen in unterschiedlichen 

Bundesländern gehen von einem zukünftig verstärkten Rückgang der Bevölkerungszahlen 

vor allem im ländlichen Bereich aus. 

Als Mittelzentrum und Kreisstadt profitiert Bad Neuenahr‐Ahrweiler von seiner 

Zentrumsfunktion und dem positiven Pendlersaldo durch etablierte lokale und regionale 

Arbeitgeber im Stadtgebiet. 

Die demografische Struktur ist im Altersbereich über 65 Jahre überproportional stark 

ausgeprägt. Dies ist auf den Status als Kurstadt und auch auf die attraktive Lage als 

Alterswohnsitz zurückzuführen. 

Die Kenndaten aus den Wirtschaftsbereichen zeigt einen starken Dienstleistungssektor 

mit besonderem e Fokus ousauf gesundheitsorientierte etso e te teAngebote. 

Drees & Sommer 20


2.2 Standortanalyse – Wirtschaftsstruktur 

Gesundheitswirtschaft 

• 20 der landesweit 100 Krankenhäuser liegen in der 

Region Mosel‐Ahr‐Hunsrück 

• Hochschulen in Koblenz, Vallendar, Hachenburg und 

Mayen mit gesundheitswirtschaftlichem Bezug. 

• Im Landkreis Ahrweiler sind über 10% der 

Beschäftigte im engeren Gesundheitswesen tätig. äi 

• 15 Fach‐ und Allgemeinkliniken sowie über 100 

Praxen im Kernbereich der Gesundheitswirtschaft. 

Gastgewerbe und Tourismus 

• 8 Millionen Gäste in Rheinland‐Pfalz im Jahre 2011 (+6,3%) 

• 22 Millionen Übernachtungen in Rheinland‐Pfalz (+4,2%) 

• Mehr als 6,5 Millionen Übernachtungsgäste aus Deutschland. 

• 11.000 Betten und mehr als 225 Betriebe* im Kreis Ahrweiler. 

• Über 230.000 Gäste und ca. 790.000 Übernachtungen in Bad 

Neuenahr‐ Ahrweiler (+3%) 

Quelle: 

Steigenberger.de 

Quelle: Ehrenwall´sche Klinik 

Potenziale in den Bereichen Prävention und 

Vitalität, älter werdende Gesellschaft sowie 

Forschung, Entwicklung und Innovation. 

* nur Betriebe mit 9 oder mehr Fremdenbetten 

Bad Neuenahr‐Ahrweiler ist mit fast 800.000 Übernachtungen 

im Jahr in Rheinland‐Pfalz der Spitzenkurort. 

Quelle: Ministerium für Arbeit, Soziales, Gesundheit, Familie und Frauen Rheinland‐Pfalz (2006); Bundesministerium für Wirtschaft und 

Drees & Sommer Technologie (2011); „Gesundheitswirtschaft in Rheinland‐Pfalz“ (2006) ; Leitfaden "Innovativer Gesundheitstourismus in 

Deutschland“ (2011) 

21 


2.3 Bestandsanalyse – Umfeldsituation 

Standort t A ‐ Ahrtalkaserne 

Standort t B ‐ Logistikzentrum t Hauptstraße 

t Weinberge 

Mischgebiet 

Zufahrt 

Mischnutzung 

Mischgebiet 

Hauptzufahrt Tor I 

Wohnen 

Zufahrt Tor II 

Wohnen 

Misch‐ 

gebiet 

Kirche 

Bahnlinie 

Wohnen 

Soziale Einrichtung (Schule) 

• Äußere Anbindung über die B 266/Heerstraße 

(Mittelfristige i ti Planung Verlegung der B266 zur Entlastung t der Heerstraße) 

• Zweite Erschließungsoption über die Weinbergstraße 

• Bahntrasse entlang der südlichen Grundstücksgrenze 

• Heterogene Nutzungsmischung (Gewerbebetriebe, Handwerk, 

Wohnen) entlang der Heerstraße 

• Wohnnutzung anschließend im Süden und Westen 

• Äußere Anbindung über die Hauptstraße 

• Soziale Einrichtungen und Wohnnutzung im direkten 

Grundstücksumfeld (Gemeinbedarfsfläche) 

Drees & Sommer 22


2.3 Bestandsanalyse – baurechtliche Gegebenheiten 

Flächennutzungsplan (FNP), Stand 2006 

Ausweisung Flächen entlang der Heerstraße (Standort A) 

als Mischgebiet 

Fläche für Gemeinbedarf – Feuerwehr 

Ausweisung von Wohnnutzung rechts und links der 

Weinbergstraße 

Ausweisung der Konversionsliegenschaften als gemischte 

Bauflächen 

B‐Plan „Heerstraße“; Stand 2010 

Bauliche und sonstige Nutzungen im Plangebiet 

Heterogene Mischung von Gemeinbedarfseinrichtungen 

und Sondernutzungen; 

Einzelhandelsunternehmen aus der Kfz‐Branche 

und sonstigen, i.d.R. nicht innenstadtrelevanten 

Betrieben 

Ziel des B‐Plan: 

Umsetzung des beschlossenen Einzelhandels‐ und 

Zentrenkonzeptes, Stand 2006 

Rechtsichere Steuerung der Einzelhandelsentwicklung 

im Stadtgebiet vor allem zum Schutz des zentralen 

Versorgungsbereich von Bad‐Neuenahr. 

BImA‐Fläche ist von den Regelungsinhalten des B‐Plan ausgenommen 



2.3 Bestandsanalyse –Nutzungsmix im näheren Umfeld 

Aktuelle Nutzungszusammenstellung: 

‐Größtenteils nichtzentrenrelevanter Einzelhandel 

westliches Untersuchungsgebiet 

‐Einzelhandelsunternehmen aus der Kfz‐Branche 

‐Supermärkte und Discounter 

‐kleine Handwerksbetriebe 

‐Fachhandel F d l(Räder, IT, etc.) 

‐Dienstleiter (Post, etc.) 

‐öffentliche Einrichtungen (Feuerwehr) 

‐weitere Nutzungen sind u.a. Tankstellen, Gaststätten, 

Hotels, Weinhandel, Vergnügungsstetten 

östliches Untersuchungsgebiet 

Quelle: Nutzungskartierung der Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler (2012) 

Drees & Sommer 24


2.3 Bestandsanalyse – Flächenbilanz 

Standort t A ‐ Ahrtalkaserne 

Standort t B ‐ Logistikzentrum t Hauptstraße 

t 18% 

36 % 

46 % 

17.600 m² versiegelte Fläche 

13.900 m² Grünfläche 

7.100 m² Gbäd Gebäudegrundfläche dfläh 

ca. 14.200 m² Bruttogrundfläche 

64% Versiegelte Fläche 

10 % 

19 % 

71 % 

4.800 m² versiegelte Fläche 

650 m² Grünfläche 

1250 1.250 m² Gbäd Gebäudegrundfläche dfläh 

ca. 2.000 m² Bruttogrundfläche 

90% Versiegelte Fläche 

Gesamtfläche Grundstück: 38.600 m² Gesamtfläche Grundstück: 6.700 m² 



2.3 Bestandsanalyse – Bestandsgebäude Standort A 

• Gebäude 1a „Brohltal“ 

• Gebäude 1b „Grafschaft“ 

• Gebäude 1c „Eifel“ 

• Gebäude 1d „Ahrtal“ 

• Gebäude 2 (ehemaliges) IT‐ Rechenzentrum, Leerstand 

• Gebäude 3a,b Wirtschaftsgebäude 

‐ 

Eine fotografische 

‐ 

Bestandsaufnahme ist 

Weitere Gebäudeteile: 

gesondert im Teil 2 dieses 

• Fahrbereitschaft und Hallen für Wartung, Instandsetzung und Lagerung 

Berichts im Abschnitt 

• Wachgebäude und Schranke 

„Bestandsaufnahme 

• Trafostation mit Übergabestellen für Strom‐, Gas‐ und Wasserversorgung Liegenschaft“ zu finden. 

Drees & Sommer 26


2.3 Bestandsanalyse –Technische Bewertung der Gebäudesubstanz 

300 Bauwerk - Baukonstruktion 400 Bauwerk - Technische Anlagen 

Kostengruppen nach DIN 276 

330 Außenwände 

360 

Dächer 

410 Abwasser-, Wasser-, 

Gasanlagen 

420 Wärmeversorgungsanlagen 

430 Lufttechnische 

Anlagen 

440 Starkstromanlagen 

470 

480 

460 Nut- 

450 Fernmelde… 

automati 

Gebäude 

Förderan zungs- 

spez. 

lagen 

on 

Anlagen 

Gewerk 

Außenwän nde 

Fenster 

Türen 

Sonnensch hutz 

Flachdac ch 

dezentral le 

Wassererwä ärmer 

WC Räum me 

Teeküch e 

Wärmeverteil lnetze 

Wärmeüberg gabe, 

Raumheizflä ächen 

Lüftungsanla agen 

Klimaanlag gen 

Hoch- un nd 

Mittelspannungs s-anlagen 

Niederspannung sschalta 

nlagen/Niedersp pannungs 

installationsan nlagen 

Beleuchtungsa anlagen 

Blitzschutz- 

und 

Erdungsanla agen 

Wärmeerzeug gungsn 

anlagen 

Eigenstrom mveragen 

sorgungsanl 

Telekommunik kationsn 

anlagen 

(IT-Verkabe elung) 

Aufzugsanla agen 

Küchentechn nische 

Anlagen n 

Gebäudeautom mation 

Gebäude 1a "Brohltal" 3 3 3 2 4 3 3 3 o 2 2 o o o o 2 4 3 4 3 o o 

Gebäude 1b "Grafschaft" 3 3 3 2 4 3 3 3 o 2 2 4 o o 2 4 3 4 3 o o 

Gebäude 1c "Eifel" 3 3 3 2 4 3 3 3 2 2 4 o o o 2 4 3 4 3 o o 

Gebäude 1d "Ahrtal" 3 3 3 2 4 3 3 3 o 2 4 o o o 2 4 3 4 3 o o 

Gebäude 2 ehem. IT-Rechenzentrum 

Leerstand, Gebäude wurde nicht begangen 

Gebäude 3a,b Wirtschaftsgebäude 3 3 3 2 2 3 3 2 o 2 2 3 o o 2 4 3 3 3 o 

Fahrbereitschaft, Hallen 3 3 3 o o 2 o 

Trafostation 3 3 3 o o o 

Legende 

o nicht vorhanden 

1 sehr guter Zustand 

2 guter Zustand 

3 funktionsfähig, ggf. altersbedingte Maßnahmen erforderlich 

4 schlechter Zustand 

5 nicht funktionsfähig (sehr schlechter Zustand) 

Erhalt 

Abbruch 

Abbruch optional 

6 

7 

TF I 4 

5 

TF II 

2 

3 

1a Brohltal 

1Z 1aZ 

1bZ 

1d 1cZ 

Ahrtal 

1b Grafschaft 

1c Eifel 



2.3 Bestandsanalyse ‐ Erläuterungen Bewertungsmatrix 

330: Außenwände, Außenfenster, Außentüren 

• baulicher Zustand gut 

• energetischer Zustand nicht mehr zeitgemäß, keine nachträglichen Dämmmaßnahmen 

360: Dächer 

• Dachsanierung aufgrund des Alters notwendig 

410: Abwasser‐, Wasser‐, Gasanlagen 

• Wasserversorgung guter Zustand (gem. Anforderungen der Trinkwasserverordnung 

nachgerüstet) 

• Erneuerung der Warmwasserbereiter in Gebäude 3 aufgrund des Alters empfohlen 

420: Wärmeversorgungsanlagen 

• Austausch der Konvektoren durch Plattenheizkörper in Geb 1c und 1d empfohlen 

430: Lufttechnische Anlagen 

• Lüftungsanlagen sind aufgrund ihres Alters größtenteils zu ersetzen (z.B. in Gebäude 3) 

• Anlage in der Druckerei in Gebäude 1b kann zurückgebaut werden 

Drees & Sommer 28


2.3 Bestandsanalyse ‐ Erläuterungen Bewertungsmatrix 

440: Starkstromanlagen 

• Stromversorgung durch Trafostation auf dem Gelände 

• Notstromaggregat mit einer Leistung von 265 kVA vorhanden 

• Erweiterung der Unterverteilung erforderlich 

445: Beleuchtung 

• Beleuchtungsanlage nicht mehr zeitgemäß 

450: IT‐Verkabelung 

• Erneuerung der IT‐Verkabelung empfohlen 

460: Aufzüge: 

• jeweils ein Personenaufzug in den Geb 1 a‐d vorhanden und funktionsfähig, 

zusätzlich Lastenaufzug und Hebebühne im Geb 1a 

Brandschutz, Sicherheitstechnik: 

• Flucht‐ und Rettungspläne innerhalb des letzten Jahres neu erstellt und aufgehängt 



2.3 Bestandsanalyse – Maßnahmenkatalog Bestandsumnutzung Gebäude 1 

Gegenüberstellung Kosten/Einsparung Kategorie A 

Büronutzung. 

einfacher Standard 

Kategorie B 

Energetische Sanierung (EnEV 

2009), Büronutzung mittlerer 

Standard 

Kategorie C 

Energetische Sanierung (EnEV 

2014/2016), Büronutzung 

gehobener Standard, 

Sondernutzung 

Investitionskosten 

100 bis 140 €/m² BGF 250 bis 300 €/m² BGF 450 bis 500 €/m² BGF 

Energetische Einsparungen 

, CO 2 ‐Minderung 10 bis 15 % 30 bis 40 % 50 bis 70 % 

Energiekosten 

16 bis 18 €/m² BGF a 12 bis 14 €/m² BGF a 8 bis 10 €/m² BGF a 

Drees & Sommer 30



Maßnahmenkatalog (Gebäudetechnik) zur Umnutzung des Gebäudes 

Kategorie A 

Büro einfacher Standard 

• optische Sanierungsarbeiten (Malerarbeiten, Fußbodenbeläge, etc.) 

• Sanierung der Flachdächer des Gebäudes 1 

• Erneuerung der Sanitäranlagen und Teeküchen (Empfehlung wassersparende Armaturen) 

• Austausch der Konvektoren durch Plattenheizkörper in Geb 1c und d 

• Erweiterung der Unterverteilung, Steckdosen und Brüstungskanäle 

• Erneuerung der Beleuchtung (Leuchtstofflampen mit EVG, 1 zu 1 Austausch) 

• Erneuerung der IT‐Verkabelung 

• ggf. Brandschutzmaßnahmen (nach Vorgaben Brandschutzkonzept) 

• Optional: Einbau Unterzähler für die Realisierung kleinerer Mieteinheiten, maximal 4 Mieteinheiten pro 

Geschoss aufgrund der Elektro‐Unterverteilung möglich 

Umnutzung BÜRO ‐ einfacher Standard 





Kategorie B 

Energetische Sanierung (Stand EnEV 2009), Büronutzung, mittlerer Standard 

Maßnahmen aus Kategorie A und zusätzlich: 

• Wärmedämmung bei bestehender Fassade 

• Austausch der Fenster (2‐fach Wärmeschutzverglasung) 

• ggf. Weiternutzung der außen liegenden bestehenden Verschattung (Südseite) 

• Erneuerung der Bl Beleuchtung (Leuchtstofflampen t mi EVG + Pä Präsenzmelder + tageslichtabhängige i Steuerung) 

• Sanierung der Aufzüge (Kabinen, Portale, kleine Technikkomponenten) 



Umnutzung BÜRO – mittlerer Standard; energetische Sanierung (Stand EnEV 2009) 

Drees & Sommer 32




Kategorie C 

Zukünftiger energetischer Standard (EnEV 2014/2016), Büronutzung mit gehobenem Standard, 

ggf. Sondernutzung (z.B. Ärztezentrum, Labor, etc.) 

Maßnahmen aus Kategorie A und zusätzlich: 

• erhöhte Wärmedämmung, neue Fassade 

• Austausch der Fenster durch 3‐fach Wärmeschutzverglasung 

• neue außen liegende Verschattung 

• Einbau mechanischer Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung, Heiz‐ und Kühlfunktion 

höherer Komfort, gesteigerte Energieeffizienz; besonders für Sondernutzung (z.B. Labor) erforderlich 

• Erneuerung der Beleuchtung durch LED‐Leuchten + Präsenzmelder + tageslichtabhängige gg Steuerung 

• Erneuerung der Aufzüge (Technik und Kabinen, Portale) 

• ggf. Brandschutzmaßnahmen (nach Vorgaben Brandschutzkonzept) 



Umnutzung BÜRO – gehobener Standard; energetische Sanierung (Stand EnEV 2014/2016), 

ggf. Sondernutzung 




ancen Cha 

Wirtschaftsstruktur 

Standort/ 

Image 

Soziodemographische 

Entwicklung 

Makro‐ 

Standort 

Mikrostandort 

Städtebauliches 

Umfeld 

Risike en 

Schwächen 

Bestand 

Gebäude 

Stärken 

Drees & Sommer 34



Chancen/Stärken: 

Spezielle die Nähe zum Raum Köln/Bonn bietet Chancen und Möglichkeiten. 

Mit dem Wirtschaftsschwerpunkt h „Gesundheit“ “hat sich ihBdN Bad Neuenahr‐Ahrweiler 

bereits überregional einen Namen gemacht. 

Auf diesen bereits bestehenden Stärken kann aufgebaut und ergänzt werden. 

Durch die Konzentration auf den Gesundheitssektor könnte sich ein weiteres 

Arbeitsplatzpotenzial entwickeln. 

Risiken/Schwächen: 

Besonders die zukünftige demografische Entwicklung stellt die Stadt vor 

Herausforderungen. 

Zum einen besteht das Risiko einer Überalterung der Einwohner zum anderen muss 

darauf geachtet werden, dass die städtebauliche Situation im näheren Umfeld der 

Entwicklungsgebiete berücksichtigt wird. 


Agenda 

1 

Ausgangssituation 

2 Situationsanalyse und Grundlagenauswertung 

g 

3 

4 

5 

Marktanalyse 

Struktur- und Nutzungskonzeption 

Zusammenfassung 

Drees & Sommer 36


3.0 Einleitung zur Marktanalyse 

Die Marktanalyse dient vor allem dem Zweck, eine möglichst objektive, transparente 

und datenbasierte Einschätzung der aktuellen Grundstückspreise zu erhalten. Mit 

ihrer Hilfe kann für das vorhandene Flächenangebot eine Miet‐ und 

Kaufpreiseinschätzung vorgenommen werden. 

Auf Basis der vorgesehenen Nutzungsmischung wird zu Beginn der Analyse eine 

Einschätzung auf überregionaler Ebene gemacht. Hierzu wurden die Bodenwerte in 

Rheinland‐Pfalz betrachte. Es wurde festgestellt, dass Bad Neuenahr‐Ahrweiler 

sowohl im Wohnungsmarkt als auch im Gewerbemarkt ein stabiles Bodenpreisniveau 

aufweist. 

Der Immobilienmarkt wird vom Wohnungsmarkt dominiert. Hier besteht einen hohe 

Nachfrage. Aufgrund eines relativ geringen Angebots an potenziellen 

Gewerbeflächen kann in Bad BdNeuenahr‐Ahrweiler nicht ih von einem Büro‐ und 

Gewerbeimmobilienmarkt im klassischen Sinne gesprochen werden. 



3.1 Immobilienmarkt ‐ Bodenwerte in Rheinland‐Pfalz 

Bodenrichtwert: Gewerbe 

Bodenrichtwert: Wohnen 

Quelle: Der Landesgrundstücksmarktbericht Rheinland-Pfalz 2013 

Im Vergleich der Bodenrichtwerte, sowohl im Gewerbe als auch im Wohnbereich, zeigt sich eine 

besondere Stärke des Standorts. Fallen in anderen Bereichen die nicht in Ballungsgebieten oder 

entlang der Hauptverkehrsachsen liegen die Preise recht schnell ab, kann sich Bad Neuenahr‐ 

Ahrweiler auch in nicht optimaler Gunstlage noch einen hohen Grundwert bewahren. 

Drees & Sommer 38


3.1 Immobilienmarkt – Allgemein 

Immobilienmarkt und Preisstruktur 

• Im regionalen Wohnungs‐ und Gewerbemarkt liegen Koblenz,Sinzig , Linz und Remagen auf einem hohen Bodenwertniveau. 

• Abseits der Rheinschiene ist ein Preisabfall erkennbar. 

• Durch die Nähe zum Raum Bonn und die Attraktivität als Kurstadt und Tourismuszentrum bildet Bad Neuenahr‐Ahrweiler 

eine positive Ausnahme. 

• Es herrscht ein stabiles Bodenpreisniveau. 

• Auswärtige aus Bonn und Bad Godesberg (Entfernung ca. 25 km) kaufen sich zunehmend in den Wohnungsmarkt dieser 

Gebiete ein. 

• In Bad Neuenahr‐Ahrweiler wird daher der Immobilienmarkt vom Wohnsegment dominiert. 

• Die preisliche Entwicklung hängt dabei unter anderem mit der touristischen Frequenz und dem Kurbetrieb zusammen. 

• Aufgrund der wirtschaftlichen Schwerpunkten auf Kur‐ und Fremdenverkehr verfügt die Stadt Bad Neuenahr‐Ahrweiler nur 

über ein geringes Gewerbeflächenpotenzial (ca. 15.000 m²). 

• Ein sog. „Büro‐ und Gewerbeimmobilienmarkt“ existiert daher nicht. 

Stabile Preise, hohe Nachfrage im Wohnungsmarkt, wenig Potenzial im Büro‐ und 

Gewerbeflächenmarkt. 

Quelle: Stadt Bad Neuenahr‐Ahrweilet (2012); Der Landesgrundstücksmarktbericht Rheinland‐Pfalz (2013) 



3.1 Immobilienmarkt ‐ Bodenrichtwerte und Mietpreise 

Bad Neuenahr‐Ahrweiler 

Bodenrichtwert: Gewerbe 

55 € ‐ 200 €/m² 

Bodenrichtwert: Wohnen 

150 € ‐ 650 €/m² 

Mietpreise: Büro 

Werte zwischen 7‐12 €/m² 

In Zentrumslage auch höhere Preise zu erzielen 

A 

Mietpreise: Wohnen 

6‐8 Euro pro m² Wohnfläche 

Spitzenmieten i ca. 12 Euro/m² 

Projektgebiete 

Standort A ‐ Ahrtalkaserne 

Bodenrichtwert Mischgebiet (MI) 

Standort B ‐ Hauptstraße 

Bodenrichtwert im Umfeld 

ca. 130 €/m² 

ca. 260 €/m² 

Quelle: Bodenrichtwertkarte 2013; u.a. Immobilienscout24 (März 2013); Der 

Landesgrundstücksmarktbericht Rheinland‐Pfalz (2013) 

B 

Quelle: eoportal.rlp 

Drees & Sommer 40


3.1 Immobilienmarkt ‐ Bautätigkeit im Kreis Ahrweiler 

Fertigstellung Wohnungsbau im Kreis Ahrweiler (2011): 

Gebäude: 41 

Rauminhalt: 33.000 m³ 

Wohnungen: 44 

Wohnfläche: 6.500 m² 

Fertigstellung Nichtwohnbau im Kreis Ahrweiler (2011): 

Gebäude: 38 

Rauminhalt: 143.000 m³ 

Nutzfläche: 20.300 m² 

Bautätigkeit: Wohnungsbau Kreis Ahrweiler (2004‐2011) 

Bautätigkeit: Nichtwohnbau Kreis Ahrweiler (2004‐2011) 

2011) 

Wohnungen (einschließlich bestehender Gebäude) 

Neue Gebäude 

800 60 

700 

600 

500 

50 

40 

400 

30 

300 

200 

100 

20 

10 

0 

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 

0 

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 

Quelle: Statistische Berichte Rheinland‐Pfalz – Baufertigstellung (2004‐2012) 


Engeres Einzug gsgebiet 

E 


3.2 Marktsegment Gewerbe 

Gebiet 

Fläche, gesamt (m², netto) 

Fläche, belegt Aktuelles Angebot Potenzialfläche (FNP) 

(m², netto) (m², netto) (m²) 

FNP-Reservefläche 

1 Gewerbegebiet Wiesenweg 81.000 77.200 0 3.800 0 

2 Gewerbegebiet Schützenstraße 59.000 48.700 0 10.300 0 

3 Gewerbegebiet Bahnhofstraße/Rotweinstraße 24.000 24.000 0 0 0 

4 Gewerbegebiet Ringener Straße 50.000 44.100 0 5.900 0 

5 Gewerbegebiet Ahrweilerstraße 27.000 5.000 15.000 5.000 0 

6 Standort Landskronener Straße (Apollinaris) 90.000 90.000 0 0 0 

7 

Standort Walporzheimer Str. 100 (ehemals Morgan‐ 

Rekofa) 

23.000 23.000 0 0 0 

8 FNP Reservefläche Ramersbach 8.000 400 0 0 7.600 

9 FNP Reservefläche Im Wiesengrund 24.000 0 0 0 24.000 

10 Städtische Kurparkliegenschaft (Entwicklungsgebiet) ca. 15.000 k.A k.A. k.A k.A 

15.000 m² 

Innovationspark Rheinland 397.000 95.000 302.000 0 0 

Gewerbepark Gelsdorf 408.000 408.000 0 0 0 

15.000 m² Gewerbeflächen stehen im engeren Einzugsgebiet zur Verfügung. 

3 4 5 

6 

2 

10 

1 

9 

7 

Drees & Sommer 42


3.3 Marktsegment – Einzelhandel (Grundsätze aus Gutachten 2006) 

• Grundsatz 1: Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten nur noch in den zentralen 

Versorgungsbereichen 

• Grundsatz 2: Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten nur noch in den 

zentralen Versorgungsbereichen 

• Grundsatz 3: Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Hauptsortimenten vorrangig in den 

zentralen Versorgungsbereichen und an Sonderstandorten 

• Grundsatz 4: Ansiedlungsperspektiven für Verkaufsstätten in Verbindung mit Gewerbebetrieben in GE/GI‐ 

Gebieten (sog. Handwerkerprivileg) 

Einschätzung der Einzelhandelssituation 

• keine nennenswerten Entwicklungsspielräume 

über den Großteil aller Warengruppen 

• lediglich kleinteilige Arrondierungsspielräume 

Ausnahmen: 

1. Nahrungs‐ und Genussmittel, 

2. Bekleidung/Wäsche, 

3. Möbel, 

4. Unterhaltungselektronik/IT/Telekommunikation 

5. Bau‐ und Gartenmarktsortimente. 

Quelle: Junker und Kruse (2006) 

Projektgebiet Heerstraße als potenzieller Sonderstandort d für nicht‐zentrenrelevanten Einzelhandel 

l 



3.4 Zusammenfassung ‐ Grundlagenauswertung und Marktanalyse 

ZUSAMMENFASSUNG 

• Das Mittelzentrum hat als regionaler Entwicklungsschwerpunkt vor allem eine lokale und landkreisbezogene 

Bedeutung. 

• Die Stadt ist bestimmt durch ein überregional etabliertes und tragfähiges Profil als Kur‐, Gesundheit‐ und 

Tourismusstandort. 

• Die Stadt ist kein klassischer Immobilienstandort und steht nicht in Konkurrenz im Umfeld (Köln / Bonn). 

• Die Liegenschaften (Gebäude und Flächen) übersteigen bei weitem das gewerbliche Ansiedlungspotential. 

• Die lokale Wirtschaft ist als Leitbranche einzubinden. 

• Der Standort muss ergänzende Segmente (auch Handel und Wohnen) bedienen. 

• Die Entwicklungskonzeption muss die Umfeldsituation berücksichtigen. (Umlegung B266, Wohnen, Nutzungsstruktur 

Heerstraße) 

• Standort Hauptstraße ist aufgrund der integrierten Lage auf stadtnahe, verdichtete Wohn‐ und DL/EZH‐Nutzung 

auszurichten. 

• Grundstückseigentümer und BImA müssen einen kooperativen Prozess starten. 

• Es ist eine am Bestand orientierte, gestufte Entwicklungsstrategie erforderlich. 

Drees & Sommer 44


3.4 Zusammenfassung ‐ Grundlagenauswertung und Marktanalyse 

n ncen 

Cha 

Risike en 

Schwächen 

Markt‐ 

nachfrage 

Wohnen 

Wirtschaftsstruktur 

Mikrostandort 

Städtebauliches 

Umfeld 

Wirtschaftlichkeit 

Marktnachfrage 

Büro / 

Gewerbe 

Nutzungs‐ 

cluster 

IST 

Soziodemographische 

Entwicklung 

Flächenverfügbar‐ 

keit 

Standort/ 

Image 

Bestand 

Gebäude 

Makro‐ 

Standort 

Stärken 


Agenda 

1 


2 Situationsanalyse und Grundlagenauswertung 

g 

3 

4 

5 

Marktanalyse 

Struktur- und Nutzungskonzeption 

Zusammenfassung 

Drees & Sommer 46

4. Struktur‐ und Nutzungskonzeption 


Die aus der Markt‐ und Standortanalyse resultierenden Ergebnisse sowie aus der 

Grundlagenermittlung und städtebaulichen Analyse gewonnenen Erkenntnisse bilden die 

Grundlage für die Struktur‐ und Nutzungskonzeptionen. 

In den Strukturkonzepten wird das Gesamtgebiet in Teilbereiche gegliedert. Die so 

gebildeten Strukturbereiche sind zeitlich ilihund inhaltlich li hunterschiedlich h bl belegbar. b Durch 

Überlagerung der Erkenntnisse lassen sich mögliche Varianten herleiten, wobei eine 

Vorzugsvariante definiert wird. 

Für die definierten Strukturbereiche werden in den Nutzungskonzeptionen mögliche 

Nutzungsvarianten erarbeitet und in Flächenlayouts dargestellt. 

Die Struktur‐ und Nutzungskonzeptionen bilden die Grundlage für die weitere Bearbeitung 

und Konkretisierung. 



4.1 Expertengespräch 

• Zur rAbstimmung und Diskussion ssion der Analyseergebnisse wurde am 

09. April 2013 ein Expertengespräch unter Beteiligung von 

Fachleuten aus der Immobilienwirtschaft durchgeführt. 

• Teilnehmer 

Thomas Sonnenwald, Deka Immobilien Düsseldorf 

Manfred Rupps, SV Versicherungen Stuttgart 

Thomas Frauenkron, RSE Planungsgesellschaft Kassel 

Wieland Münch, Limbach Immobilien Bonn 

Dr. Bernd dGreulich, IHK Bad BdNeuenahr‐Ahrweiler 

Marcel Blath , Bundesanstalt für Immobilienaufgaben 

Detlev Koch, 1. Beigeordneter 

Michael Korden, Stadt Bad Neuenahr‐Ahrweiler 

Alfred Bach, Stadt Bad Neuenahr‐Ahrweiler 

Zentrale Leitthemen waren Markt und Standort, Nachnutzung Bestand und die Entwicklungsstrategie 

Drees & Sommer 48


4.1 Expertengespräch ‐ Erkenntnisse 

Thema 

Zusammenfassende Statements 

Markt und Standort Bad Neuenahr ist kein „Immobilienstandort“. 

Die Dimension der Flächen und Gebäude übersteigen bei weitem die Möglichkeiten des Marktes. 

Lage und Umfeld mit schwierigen Randbedingungen. 

Es ist ein eigenständiges Profil auf Basis vorliegender Strukturen zu bilden. 

Schwerpunkte Gesundheit, Kliniken, Tourismus, Leben im Alter und damit verbundene Themen 

Ohne Leitunternehmen ist aus der Stadt ist eine Entwicklung schwierig. 

Es ist eine lokale Partnerschaft zu bilden. 

Nachnutzung Bestand Das Hauptgebäude ist grundsätzlich für eine Nachnutzung geeignet und bietet ein gewisse Flexibilität. 

 

 

 

Die Gebäudesubstanz erfordert Teillösungen. 

Das Wirtschaftsgebäude ist als Option zu sehen. 

Ergänzende Wohn‐ und Handelsnutzungen sind erforderlich. 

Entwicklungsstrategie Der Auftakt mit einer Teillösung für das Bürogebäude wird als sinnvoll erachtet. 

Entscheidung bzgl. einer Nachnutzung durch den Bund muss kurzfristig entschieden werden. 

 

 

 

 

Es soll eine abgestimmte Gesamtlösung angestrebt werden. 

BImA ist grundsätzlich für eine stufenweise Entwicklung offen. 

Mietniveau und Gebäudebestand erfordern ein gestuftes und langsames Vorgehen. 

Offener Prozess mit Bürgerschaft und Unternehmen im Rahmen Rh der Vorbereitung 



4.2 Clusterbetrachtung – Auswahl bestehende Cluster in der Region 

1. Spitzencluster "BioRN - Zellbasierte & Molekulare Medizin" 

2. BioRegion i Rhein-Neckar-Dreieck 

i k 

3. Spitzencluster "Software-Cluster" 

4. IT-Forum Rhein-Neckar 

5. IT-Cluster Kaiserslautern 

6. Spitzencluster "Forum Organic Electronics" 

7. nanoValley.eu 

8. CVC - Commercial Vehicle Cluster 

9. Automobil-Zuliefererinitiative Rheinland Pfalz 

10. Automatisierungsregion Rhein Main Neckar 

11. Kunststoff-Netzwerk Rheinland-Pfalz 

12. Metall-Cluster Kaiserslautern 

13. Cluster Metall-Keramik-Kunststoffe 

Kunststoffe 

14. Cluster Forst und Holz Rheinland-Pfalz 

15. Cluster Energie & Umwelt 

16. StoREgio – Entwicklung und Anwendung intelligenter, stationärer Energiespeichersysteme 

17. GeoNet.MRN – Das „Netzwerk Geoinformation in der Metropolregion Rhein-Neckar“ 

18. Gesundheitsnetz Rhein-Neckar-Dreieck e.V. 

19. Design und Kommunikation in Rheinland-Pfalz 

20. ZukunftsRegion Westpfalz 

Bislang besteht kein gezieltes Konzept für eine mögliche Clusterinitiative in Untersuchungsgebiet. 

Die Einbindung in die bestehenden Cluster muss weiter verstärkt werden. 

Quelle: IHK Pfalz (2013) ; Werner, J.T. (2010): Strategien der Clusterförderung. TU-Kaiserslautern. 

Drees & Sommer 50


4.2 Clusterbetrachtung – Clusterförderung Bonn 

BdN Bad Neuenahr iti ist im Fokus Köln/Bonn zu bt betrachten 

• Bad Neuenahr‐Ahrweiler ist der Bonner 

Clusterförderung angegliedert. 

Clusterförderung Bonn: 

• Geoinformations‐und Gesundheitswirtschaft 

• Luft‐ und Raumfahrt 

• Agrar‐ und Ernährungswirtschaft 

• Informations‐ und Kommunikationstechnologien 

i i 

Cluster sind in diesem Zusammenhang 

Fokusbranchen in der sich Unternehmen in 

Initiativen organisieren und ggf. auch gemeinsame 

Arbeitsschwerpunkte vereinbaren. Clusterinitiativen 

können durch Fördermittel auf Länder‐ und 

Bundesebene unterstützt werden. 

Gesundheit‐, Agrar‐ und Ernährungswirtschaft als interessante Cluster/Leitthemen für Bad Neuenahr‐Ahrweiler 



4.2 Clusterbetrachtung – Unterteilung nach Branchensegmenten 

Dienstleistung Forschung Handel/Logistik Industrie 

Vorherrschende Wirtschaftsbereiche und Branchen in Rheinland-Pfalz 

Gesundheitswirtschaft Luft- und Raumfahrt produktionsnaher Großhandel Bauindustrie 

Medien-Branche Ernährungswissenschaft Einzelhandel Ernährungsgewerbe 

Tourismus Agrarwissenschaft Logistik Metallgewerbe 

IT-Branche Bildung/Hochschulen konsumnaher Großhandel Chemische Industrie 

Kredit- und Versicherungsgewerbe Önologie Bio-Lebensmittel Energie 

Geoinformation Biotechnologie Automotive; Mobilität 

Grundstücks- und Wohnungswesen Medizintechnik Kunststoffindustrie 

Wellness/Prävention Life Sciences & Healthcare Papier-,Verlags- und Druckgewerbe 

Leitthema 1: Ernährung und Gesundheit 

Leitthema 2: Wein und Natur 

Quelle: RLP.de; NBWWK (2013); IHK Pfalz (2013) 

Drees & Sommer 52


4.3 Nutzungssegmente 


Büro/DL 

• Gesundheitswirtschaft 

• Ernährungs‐ undAgrarwirtschaft 

• Biotechnologie und Medizintechnik 

• Bildung/Ausbildung/Lehre/Forschung 

• Life Science / Health Care 

Gewerbe „nicht störend“ 

• Komplementäre Gewerbenutzungen zu 

bestehender Branchenstruktur 

(Vor‐ und nachgelagerten Branche) 

• z.B. Produktion/Vertrieb z.B. im 

dh / h b 

• Life Science / Health Care Gesundheitswesen /Ernährungsgewerbe 

Ergänzungsnutzung 

Wohnen 

(Arrondierungsnutzung Umfeld) 

Mögliche Verlagerung des Führungsunterstützungskommandos von Standort B zu Standort A 

Kleinteiliges Gewerbe 

• „nicht störend“ 

• Kleingewerbe 

• Handwerk 

Sondernutzung 

• Wellness/Prävention 

• Gastronomie/Service 

• Catering 

• Großküche 

Handel 

„nicht‐zentrenrelevant“ 

Standort B ‐ Logistikzentrum Hauptstraße 

Die Eingrenzung der Nutzungssegmente ist auf 

Wohnen (Sonderformen) 

unterschiedliche Grundvoraussetzung zurückzuführen. Die 

planungsrechtlichen Festsetzungen sind dabei ebenso zu 

• Wohn‐ und Geschäftshaus 

berücksichtigen wie gesamtstädtische Zielvorstellungen und 

• Generationenwohnen 

• Familiengerechtes Wohnen 

Konzepte die auf politischer Ebene formuliert wurden. Auch 

• EG‐Zone Handel die Leitthemen aus der Clusterbetrachtung sind hier eine 

relevante Bezugsgröße. 



4.3 Nutzungssegmente – Nutzungsverteilung Standort A 

Mögliche Nutzungsverteilung in den Strukturbereichen auf Basis der definierten Nutzungssegmente 

Büro/DL 

(Bestandsgebäude) 

A1 

A1.1 A1.2 

Kleinteiliges Gewerbe/Handwerk x x x* 

Gewerbe „nicht störend“ 

(Komplementäre Gewerbenutzung ) 

x x x 

Sondernutzung Wirtschaftsgebäude 

Wohnen 

(Arrondierung zur Umgebungsnutzung) 

Handel 

(nicht‐zentrenrelevant) 

x x* 

* bei Abbruch Bestandgebäude 

x 

A2 

x 

A3 

x 

A1.1 

A1 

Kleinteiliges 

Gewerbe 

Wohnen Gewerbe Ergänzungsnutzung 

A2 

A3 

Service/DL /Gastronomie 

(Ergänzungsnutzung, 

zB z.B. Kantine, Konferenz) 

A1.2 

Gewerbe 

„nicht störend“ 

Büro/DL 

Büro/DL 

Standort B (Hauptstraße) benötigt aufgrund der 

eingeschränkten Flächen‐ und Nutzungspotentiale keine 

detaillierte t Nutzungsverteilung. 

t Drees & Sommer 54


4.4 Strukturkonzept ‐ Überblick 


Standort B ‐ Logistikzentrum Hauptstraße 



4.4 Strukturkonzept ‐ Grundlagen 

Übergeordnete Ziele 

Leitthemen 

Innovative Leitbilder, Pilotprojekte, 

Leuchtturmprojekte mit überregionaler 

Strahlkraft, etc. 

Immobilienwirtschaftliche 

Vorgaben (Markttendenzen) 

Marktsituation, Nachfrage, Trends, 

Flächenbedarf, Entwicklungszeiträume, etc. 

Städtebauliche Vorgaben 

Übergeordnete Freiräume, Infrastruktur, 

Nutzungsrestriktionen, Entwicklungschancen 

Flächenpotentiale, etc. 

Vorgaben Struktur‐ / Nutzungskonzept 

Drees & Sommer 56


4.4 Strukturkonzept ‐ Ahrtalkaserne Standort A 

A2 

A3 

Geb. 3 

Strukturbereiche 

Fläche 

Bruttofläche [m²] 38.600 m² 

A1 

Geb. 1 

Erschließungsanteil 

öffentlich [m²] 

ca. 900 m² 

A1.1 

Geb. 4 

A1.2b 

Nettobaufläche [m²] 37.700 m² 

Strukturbereiche 

Bahnlinie 

A1 [m²] 13.800 m² 

A2 [m²] 10.800 m² 

A3 [m²] 13.100 m² 



4.4 Strukturkonzept ‐ Ahrtalkaserne 

Das Strukturkonzept teilt das Projektgebiet in drei Strukturbereiche 

A1 / A2 /A3 

• Die Grundlage für die Abgrenzung der Strukturbereiche bilden: 

 

 

 

 

Grenze des Entwicklungsgebietes 

physische Gegebenheiten (Äußere Anbindung, Bestand; Bahnlinie) 

mögliche Nutzungsverteilungen 

Flächenbedarfe möglicher Nutzungscluster 

A1.1 

A1.2 

A1 

Standort A 

A2 

A3 

Grünbereich /Schallschutz 

• Strukturbereich A1 

Weitere Aufteilung in die Teilfelder A1.1, A1.2 

Mögliche separate Anbindung über die Weinbergstraße für Teilfläche A1.1 

Mögliche Arrondierungsfläche für Umgebungsbebauung (optional Wohnnutzung) in TF A1.1 

Anbindung der Teilfläche A1.2 über innere private Erschließung über A2/A3 

Mögliche Bestandsnutzung der Fahrzeughalle (Geb. 6) in TF A1.2 


Innere Erschließung orientiert sich in Teilen an der Bestandserschließung (Privaterschließung) 

Bestandserhaltung Geb. 3 nur bei Arrondierungsnutzung zu Bestandsnutzung Geb. 1 in TF A3 

Umnutzung Geb. 3 konstruktiv und technisch sehr aufwendig. 


Ziel: Weiternutzung des Bestandes mit Ergänzungsnutzung in Geb. 3 TF A2 

Erschließung über TF A2 bei gemeinschaftlicher Nutzung TF A2/A3 oder Erstellung einer zweiten Zufahrt über Heerstraße 

Nutzung bereits bestehender Straßen‐ und Parkplatzflächen 

Abgrenzung zur Bahnlinie über Grünbereich 

Bahnlinie 

Drees & Sommer 58


4.4 Strukturkonzept ‐ Entwicklungsvarianten Ahrtalkaserne 

Variante V1.1 1 – Bestandsvariante 

Standort A 

Flächen 


Öffentliche Erschließung [m²] 800 m² 


Parkierung [m²] 8.300 m² 

Stellplätze 

ca. 330 Stk 

Innere Erschließung [m²] 4.170 m² 

Grünfläche [m²] 6.800 m² 

A1 A2 A3 

Nutzungsverteilung A1.11 A1.2 

Büro/DL 6.620 

Gewerbe/Handwerk 

Sondernutzung 3.100 2.720 

Wohnen 

Handel 


Parken 3.320 3.010 1.970 

Bestandsnutzung 

Grundstücksfläche [m²] 2.630 3.460 6.620 




Variante V1.2 – Bestandsvariante 

Standort A 

Flächen 





Stellplätze 

ca. 398 Stk. 



A1 A2 A3 


Büro/DL 



Wohnen 

Handel 


Parken 4.160 3.230 2.570 


Grundstücksfläche 1.900 3.540 6.730 

Drees & Sommer 60



Variante V 2.1 21– Teilrückbau 

Standort A 

Flächen 





Stellplätze 

ca. 397 Stk. 



A1 A2 A3 


Büro/DL 



Wohnen 

Handel 


Parken 5.100 2.850 1.970 


Grundstücksfläche ‐ 2.630 ‐ 6.620 




Variante V 2.2 22– Teilrückbau 

Standort A 

Flächen 





Stellplätze 

ca. 429 Stk. 



A1 A2 A3 


Büro/DL 



Wohnen 

Handel 


Parken 4.790 3.370 2.570 


Grundstücksfläche ‐ 2.710 ‐ 6.730 

Drees & Sommer 62


4.4 Strukturkonzept‐ Logistikzentrum Hauptstraße Standort B 

Zufahrt 

Strukturbereiche Fläche 

Grundstücksfläche 6.700 m² 

[m²] 

Bestand GrF [m²] ca. 1.250 m² 

Geb. 4 



4.4 Strukturkonzept‐ Logistikzentrum Hauptstraße Standort B 

Zufahrt 

Flächenbilanz 

Fläche 

Grundstücksfläche 6.700 m² 

GRZ 0,6 GFZ 1,2 

Bebaubare Grundstücksfläche ca. 4.000 m² 

Rechnerische BGF ca. 8.000 m² 

GRZ 0,6 / GFZ 1,2 

BGF rechn. ca. 8.000 m² 

Geb. 4 

Drees & Sommer 64


4.4 Strukturkonzept‐ Logistikzentrum Hauptstraße (Best Practice) 

Standort B 

Konversionsentwicklung Castelnau 

Trier‐Feyen, EGP GmbH 

ramp architekten 

Wettbewerb 2011; Lörrach 

Familiengerechtes, energieeffizientes und barrierefreies Wohnen in der Stadt; Karlsruhe 


Konversionsentwicklung Petrisberg Trier 

65 

Entrée ‐ Familienwohnen, EGP GmbH 


4.5 Bestandsumnutzung ‐ Ahrtalkaserne Standort A 

Eine Nachnutzung der Bestandsgebäude kann in unterschiedlichen energetischen 

Standards (Siehe „Technische Bewertung der Gebäudesubstanz“) aber auch in einer 

Variation an Flächenzusammensetzungen und Kubaturen umgesetzt werden. 

Die folgenden Darstellungen geben eine Überblick über die baulichen und 

räumlichen Grundvoraussetzungen von Gebäude 1a‐d am Standort A. Es wird ein 

modulares System erstellt, dass sich im besonderen an den in der Markt‐ und 

Standortanalyse gefundenen Ergebnissen orientiert. 

Das optimale Szenario bleibt ein einzelner Nachnutzer, der das gesamte Gebäude in 

ein neues Nutzungssegment überführt. Dennoch besteht die Möglichkeit mit 

mehreren, auch unterschiedlich großen Unternehmen eine Nachnutzung zu 

realisieren. 

Für Standort B besteht kein Nachnutzungspotenzial. 

Drees & Sommer 66


4.5 Bestandsumnutzung ‐ Ahrtalkaserne Standort A 

6 

2 

3 

1a Brohtal 

1aZ 

1b Grafschaft 

1bZ 

7 1d 1c Eifel 

TF II 4 

Ahrtal 

5 

TF I 

1cZ 



4.5 Bestandsumnutzung ‐ Ahrtalkaserne 

Gebäude 1 ‐ Bestandsnutzung 

Gebäude 1 ‐ Teilrückbau 

Standort A 

ca. 466 m² 

4 Geschosse (+1 UG) 

BGF 1.911 m² 

ca. 466 m² 


BGF 1.911 m² 

ca. 214 m² 


BGF 856 m² 

ca. 466 m² 


BGF 1.911 m² 

ca. 466 m² 


BGF 1.911 m² 

ca. 466 m² 


BGF 2.377 m² 

ca. 214 m² 


BGF 2.070 m² 

ca. 214 m² 


BGF 856 m² 

ca. 466 m² 


BGF 2.843 m² 

ca. 466 m² 


BGF 2.377 m² 

ca. 466 m² 

6 Geschosse (+1 (1UG) 

BGF 2.843 m² 

Gesamt 

Gebäudegrundfläche: ca. 2.506 m² 

Geschosszahl: 

4 ‐ 6 (+1 UG) 

Bruttogrundfläche (BGF): 14.141 m² (inkl. Keller) 

Geschosshöhe: ca. 3,50 m 

Bruttorauminhalt (BRI): ca. 47.500 m³ 

Gesamt 

Gebäudegrundfläche: ca. 1.864 m² 

Geschosszahl: 

4 ‐ 6 (+1 UG) 

Bruttogrundfläche (BGF): ca. 10.718 m² (inkl. Keller) 

Geschosshöhe: ca. 3,50 m 

Bruttorauminhalt (BRI): ca. 35.000 m³ 

Drees & Sommer 68


4.5 Bestandsumnutzung ‐ Ahrtalkaserne 

Standort A 

Bildung von Miet‐ und Nutzungseinheiten Geb. 1 a‐d 

• Eine modulare Dimensionierungen der 

Bestandsgebäude führt zu einer flexiblen 

Nutzungsstruktur. 

• Die horizontale und vertikale Aufteilung wird 

dabei den Anforderungen den jeweiligen 

Interessenten entsprechend angepasst. 

Segmentierung in horizontale und vertikale Miet‐ und Nutzungseinheiten Geb. 1 a‐d 


Agenda 

1 

2 

3 


Situationsanalyse und Grundlagenauswertung 

Marktanalyse 

4 

Struktur‐ und Nutzungskonzeption 

5 Zusammenfassung 

Drees & Sommer 70

5. Zusammenfassung 

• Bad Neuenahr‐Ahrweiler besitzt ein gewachsenes Standortprofil. 

• Vorhandene Ansätze und Strukturen sind zu nutzen. 

• Eine klassische Investorenlösung / Projektentwicklung hat geringe Chancen. 

• Die Liegenschaften müssen aufgrund der Dimension in einem geordneten Prozess im Einvernehmen mit den Zielen 

der Stadtentwicklung konzipiert werden. 

• Die Flächen Heerstraße sind als Gewerbeflächenpotential im Wettbewerb wichtig. 

• Die Gebäudesubstanz (Bürogebäude A3) besitz einen relativ guten Zustand und eine gewisse Flexibilität. 

• Die Flächenstrukturen Heerstraße ermöglichen Teillösungen mit unterschiedlichen Nutzungssegmenten. 

• Nicht zentrenrelevanter Einzelhandel und Wohnen sollten als Nutzungsbausteine berücksichtigt werden. 

• Die Entwicklungsperspektive für die Fläche Hauptstraße (B) ist als integrierte Lage am Umfeld orientiert und bietet 

die Möglichkeit alternative Wohnangebote zu schaffen. Jedoch erst ab 2018. 

• Der weitere Prozess muss gemeinsam mit lokalen Partnern / Unternehmen und unter Einbeziehung der 

Bürgerschaft gestaltet werden. 

• Die Vertiefung der Konzeption (Phase 2) ist Grundlage für eine konkrete Ansprache. 


. 


Infra Consult und Entwicklungsmanagement GmbH 

Gürzenichstraße (Eingang Kleine Sandkaule 5a) 

50667 Köln 

Deutschland 

Tel: +49 221 27079‐595 

Fax: +49 221 27079‐590 

www.dreso.com 

Dipl. Geograph Martin Altmann 

Dipl. Ing. Stefan Günther 

Dipl.‐Ing. Architekt, Dipl. Immo. (DIA) Annette Baltzer 

M. Sc. Philip Dring 

Stuttgart, 08.08.2013 

Drees & Sommer 72

Projektbericht - Stadtverwaltung Bad Neuenahr Ahrweiler

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