Endbericht - Kurzfassung - der Stadt Ahlen

Stadt Ahlen
Südstr. 41, 59227 Ahlen
Stadt Ahlen
Endbericht - Kurzfassung
Erläuterungen zum
Wirtschaftlichkeitsvergleich
PN-3186
Dortmund
28.August 2013
Assmann Beraten+Planen GmbH
Baroper Straße 237
44227 Dortmund
Fon 0231.75445.0
Fax 0231.756010
info@assmanngruppe.com
www.assmanngruppe.com
Assmann Beraten+Planen GmbH
Sitz 44227 Dortmund
AG Dortmund HRB 3836
Geschäftsführende Gesellschafter
Gerd Vogel, Wolfgang Ußler
Ulrich Tillmann, Andreas Krebs
Assmann Architekten GmbH
Sitz 44227 Dortmund
AG Dortmund HRB 4210
Geschäftsführender Gesellschafter
Burkhard Grimm
Assmann Beraten+Planen GmbH
Sitz 60486 FrankfurtMain
AG FrankfurtMain HRB 94095
Geschäftsführender Gesellschafter
Mohamed Genedy
assmann gruppe
Wir leben Immobilien

Stadt Ahlen – Ergebnisbericht Kurzfassung
Wirtschaftlichkeitsvergleich von Realisierungsvarianten
1. Ist-Situation und Aufgabenstellung
Aufgrund des sehr schlechten baulichen sowie anlagentechnischen
Zustandes von Rathaus und Stadthalle besteht dringender
Handlungsbedarf zur Verbesserung dieser Situation für die Stadt
Ahlen. Weiterhin besteht der Wunsch, Mitarbeiter aus dem
Baudezernat sowie von anderen Standorten im Rathaus zu
zentralisieren.
Da unter anderem Anfang 2013 das Gebäude der Arbeitsagentur
zum Kauf angeboten wurde, sind nun einige Handlungsalternativen
denkbar, um die aktuelle Situation zukünftig für alle Mitarbeiter der
Stadt zu verbessern.
Unter Berücksichtigung des Zentralisierungswunsches werden
sinnvolle Varianten erarbeitet, bewertet und miteinander verglichen.
Das vorliegende Gutachten betrachtet für die Umsetzung die
Gebäude:
- Rathaus
- Stadthalle
- Arbeitsagentur
- Baudezernat (ohne Beurteilung des baulichen und technischen
Zustandes)
und ermittelt für diese bauliche Anpassungskosten, Sanierungs- und
Instandsetzungskosten sowie Nutzungskosten (Medienverbräuche,
Reinigung und Wartung).
Der vorliegende Wirtschaftlichkeitsvergleich untersucht dabei mittels
Barwertverfahren die Realisierbarkeit und Vorteilhaftigkeit von 4
verschiedenen Varianten:
Dortmund, 28.08.2013
sg/ bde
3186
grzechatz-0107.doc
Assmann Beraten+Planen GmbH
Baroper Straße 237
44227 Dortmund
Fon 0231.75445.0
Fax 0231.756010
info@assmanngruppe.com
www.assmanngruppe.com
Assmann Beraten+Planen GmbH
Sitz 44227 Dortmund
AG Dortmund HRB 3836
Geschäftsführer
Wolfgang Ußler, Ulrich Tillmann,
Andreas Krebs, Ulrich Schneider
Assmann Architekten GmbH
Sitz 44227 Dortmund
AG Dortmund HRB 4210
Geschäftsführender Gesellschafter
Burkhard Grimm
Assmann Beraten+Planen GmbH
Sitz 60325 FrankfurtMain
AG FrankfurtMain HRB 94095
Geschäftsführender Gesellschafter
Mohamed Genedy
assmann gruppe
Wir leben Immobilien

Seite 2 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
2. Übersicht der Varianten
2.1. Variante 1) Nulllösung
Hierbei werden nur Instandsetzungsmaßnahmen betrachtet, welche
unabdingbar sind, um das Rathaus und die Stadthalle in den
kommenden 25 Jahren weiterhin betriebssicher zu nutzen.
Diese Lösung muss als theoretische Variante mit einem sehr hohen
Risikopotential angesehen werden und dient in dieser Untersuchung
als Vergleichsmaßstab.
2.2. Variante 2) Sanierung Rathaus und Stadthalle
Durchgreifende Sanierung des Rathauses und der Stadthalle zur
Erreichung eines Neubauzustandes.
2.3. Variante 3) Umzug in das Gebäude der Arbeitsagentur
Kauf und Herrichtung der Arbeitsagentur sowie optional Anbau
eines Ratssaals. Durchgreifende Sanierung der Stadthalle, mit
Berücksichtigung des Abbruchs des Rathauses und Herrichtung der
Außenanlagenflächen.
2.4. Variante 4) Neubau auf fiktivem Innenstadtgrundstück
Errichtung eines optimierten Neubaus im Passivhaus-Standard auf
fiktivem Innenstadtgrundstück, angepasst an den Raum –und
Flächenbedarf. Durchgreifende Sanierung der Stadthalle, mit
Berücksichtigung des Abbruchs des Rathauses und Herrichtung der
Außenanlagenflächen.
3. Vergleichbarkeit und Realisierbarkeit der Varianten
Um die Vergleichbarkeit der Realisierungsvarianten zu
gewährleisten, wurden folgende Annahmen der Betrachtung
zugrunde gelegt:
In allen Varianten wird die gleiche Anzahl an Arbeitsplätzen
umgesetzt. Diese ergibt sich aus der aktuellen Ist-Belegung der zwei
Hauptstandorte und weiterer externer Standorte.
Rathaus
Baudezernat
Weitere Standorte
208 Mitarbeiter / Arbeitsplätze
63 Mitarbeiter / Arbeitsplätze
23 Mitarbeiter / Arbeitsplätze
Somit wird in allen 4 Varianten von 294 Mitarbeitern ausgegangen.

Seite 3 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
Allen Varianten wird als Grundlage für die Flächenbetrachtung und
den Flächenvergleich der zur Verfügung gestellte Raum- und
Flächenbedarf der Stadt Ahlen gegenübergestellt. Somit wird auch
die Vergleichbarkeit der Büroflächen aller Varianten ermöglicht.
Betont werden muss in diesem Zusammenhang, dass dem
vorliegenden Gutachten noch keine Planungsleistungen zugrunde
liegen. Bei einer Entscheidung für eine bestimmte Variante müssen
einzelne Konzepte weiter analysiert und konkret geplant werden.
4. Leistungsbestandteile der Bearbeitung
In diesem Gutachten werden nicht nur die Investitionskosten der
nächsten Jahre betrachtet, sondern in allen Varianten die
„Lebenszykluskosten“ für einen Gesamtbetrachtungszeitraum von
25 Jahren prognostiziert.
Die Beurteilung des baulichen und technischen Zustandes der zu
untersuchenden Gebäude (Rathaus, Stadthalle und Arbeitsagentur)
erfolgte durch eine örtliche Inaugenscheinnahme. Das Baudezernat
war nicht Teil dieser Untersuchung. Auf dieser Grundlage wurden
die Baukosten für resultierende Sanierungsmaßnahmen als
Kostenrahmen für die varianten 2 bis 4 ermittelt. Hierbei wird der
Kostenstand Frühjahr 2013 zugrunde gelegt. Die angesetzten
Preise spiegeln mittlere aktuelle Marktpreise wider und sind aus
einer Vielzahl von vergleichbaren Projekten, die im Hause Assmann
geplant bzw. aus kostenrelevanter Sicht begleitet wurden,
abgeleitet.
5. Wirtschaftlichkeitsvergleich
5.1. Vergleichbarkeit der Varianten
Der Wirtschaftlichkeitsvergleich der Varianten beruht auf dem
Vergleich der Barwerte der Varianten. Wichtig ist hierbei, dass der
Barwert in erster Linie zu einem Variantenvergleich verwendet
werden sollte. Eine Kostensicherheit kann erst nach erfolgter
Planung (Entwurfsplanungsstadium) in Verbindung mit einem
projektbegleitenden Kosten-Controlling sichergestellt werden.
5.2. Funktionsweise des Barwertverfahrens
Die betrachteten Realisierungsvarianten müssen – ähnlich einer
Investition – betriebswirtschaftlich vergleichbar gegenübergestellt
werden. Dazu wird in diesem Gutachten ein Werkzeug der
dynamischen Investitionsrechnung verwendet – das
Barwertverfahren.

Seite 4 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
Die verschiedenen Realisierungsvarianten „erzeugen“ zu
unterschiedlichen Zeitpunkten unterschiedlich hohe Kosten und
teilweise auch Erlöse. Um eine Vergleichbarkeit herzustellen, können
diese Kosten und Erlöse nicht einfach aufaddiert und miteinander je
Variante verglichen werden. Frühere und spätere Kosten und Erlöse
würden in diesem Fall gleichgewichtet werden. Dies ist jedoch aus
betriebswirtschaftlicher Sicht nicht der Fall.
Alle Kosten und Erlöse müssen je Variante auf einen Zeitpunkt
transformiert – d. h. diskontiert oder abgezinst werden um eine
Vergleichbarkeit herzustellen. Im Fall des Barwertverfahrens werden
sie auf einen festgelegten Anfangszeitpunkt – hier der 01.01.2015 –
diskontiert.
Wichtig ist für diese Herangehensweise, dass für alle Varianten der
gleiche Betrachtungszeitraum festgelegt wird und alle Varianten mit
einem Diskontierungszinssatz abgezinst werden.
5.3. Durchführung des Wirtschaftlichkeitsvergleiches
Bei dem vorliegenden Wirtschaftlichkeitsvergleich werden zunächst
alle anfallenden Kosten und Erlöse innerhalb des festgelegten
Zeitraumes erfasst und gesammelt. Neben der Kosten- bzw.
Erlöshöhe spielt die Zuordnung zu einem konkreten Datum eine
wichtige Rolle. Nach dieser Aufstellung muss der Barwert jeder
einzelnen Kosten- und Erlöskomponente berechnet werden.
Die entsprechenden Kosten und Erlöse werden den einzelnen
Gebäuden zu den Daten ihres Anfalls zugeordnet. Beachtet werden
müssen noch die Indexierungen der Kosten (vgl. Kapitel 5.3.1).
Für die Ermittlung des Barwertes werden alle Kosten und Erlöse
jeweils Jahres-Endfällig betrachtet. Kosten werden in der
Betrachtung als positive-, Erlöse als negative Werte dargestellt.
5.3.1. Betrachtete Kosten und Erlöse
Für die betrachteten Gebäude werden grundsätzlich folgende
Kosten betrachtet:
Grundstückserwerbskosten
Sanierungs- und Anpassungskosten
Neubaukosten
Instandsetzungskosten
Interimskosten
Umzugskosten

Seite 5 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
Nutzungskosten (Medienverbräuche, Unterhalts- und
Glasreinigung, Wartung der baulichen und technischen Anlagen)
In den einzelnen Realisierungsvarianten werden lediglich die darin
auftretenden Kosten betrachtet. Erlöse treten nach Absprache mit
der Stadt Ahlen in keiner der Varianten auf.
5.3.2. Rahmenparameter für den Wirtschaftlichkeitsvergleich
Um die Vergleichbarkeit aller Varianten mittels Barwertvergleich zu
ermöglichen und um darzustellen mit welchen
Berechnungsannahmen der Wirtschaftlichkeitsvergleich aufgestellt
wurde, sind in der folgenden Abbildung die verwendeten
Rahmenparameter für alle Varianten abgebildet.
Eine jährliche Preissteigerungsrate (Inflation) bei der
Lebenszykluskostenberechnung wird berücksichtigt, in dem die
Kostenkomponenten mit Preisindizes versehen werden.
Parameter
Variante 1)
Nulllösung
Variante 2)
Sanierung
Variante 3)
Umzug
Variante 4)
Neubau
Sanierungs- und Neubaumaßnahmen
Nebenkostenansatz
Interimsunterbringung in Containern
Nebenkostenansatz
Abbruchmaßnahmen
Nebenkostenansatz Kostengruppe
300 und 400
Nebenkostenansatz Kostengruppe
500
- 10% - -
- - 20% 20%
25% 25% 25% 22%
15% 15% 15% 15%
Barwertberechnung
Betrachtungszeitraum: 25 Jahre 2015 - 2039 2015 - 2039 2015 - 2039 2015 - 2039
Diskontierungszinssatz 3,54% 3,54% 3,54% 3,54%
Diskontierungszeitpunkt 01.01.2015 01.01.2015 01.01.2015 01.01.2015
Preisindizes zur Kostenfortschreibung
Baukosten und Instandhaltung p. a. 2,23% 2,23% 2,23% 2,23%
Energiekosten p. a. 4,93% 4,93% 4,93% 4,93%
Betriebskosten,
Gebäudemanagementkosten,
Mietkosten und Sonstiges p. a.
1,60% 1,60% 1,60% 1,60%

Seite 6 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
6. Raum- und Flächenbedarf
6.1. Raumprogramm
Ein Raumproramm erfasst einen optimierten Bedarf an benötigten
Räumen und weist Ihnen eine Sollfläche (Programmfläche) zu. Den
erfassten Räumen wird eine genaue Anzahl von Arbeitsplätzen
zugeordnet.
Diese ermittelte Programmfläche unterteilt man in
- Büroflächen,
- Bürobezogene Sonderflächen (z.B. Besprechungsräume,
Bürotechnikräume, Warteräume)
- Stockwerksbezogene Sonderflächen (z.B. Kopierräume,
Teeküchen, Putzmittelräume)
- Zentrale Sonderflächen (z.B. Sitzungssäle, Poststelle, Kantine)
6.2. Definition Programmfläche
Die Programmfläche ist nicht normiert, dient allerdings sehr gut zur
Veranschaulichung des speziellen Bedarfs der jeweiligen Nutzer. In
der Übersicht ist die Programmfläche eingerahmt dargestellt. Sie
besteht aus den Flächen der Nutzungsgruppen 1-6, die sich aus der
DIN 277 ergeben.

Seite 7 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
6.3. Von der Programmfläche zur BGF
Um bei der Neubauvariante auf Grundlage der Programmfläche die
zu errichtende BGF zu ermitteln, muss mit einem Vervielfältiger für
die Sanitär-, Verkehrs-, technische Funktionsflächen sowie der
Konstruktionsgrundfläche gearbeitet werden. Die BGF errechnet sich
somit auf Basis der Programmfläche wie folgt:
PF x 1,8 = BGF
6.4. Raum- und Flächenbedarf als Grundlage der
Flächenwirtschaftlichkeit
Grundlage für alle weiteren Betrachtungen ist die Definition des
zukünftigen Raumbedarfs. Dieser wurde seitens der Stadt Ahlen
erarbeitet und bildet die Planungsgrundlage für die Erarbeitung der
möglichen Belegungsvarianten.
Auf dieser Basis wurden die Kosten für strukturelle Umbauten bzw.
den Neubau ermittelt.
Aus dem von der Stadt Ahlen aufgestellten Raum- und
Flächenbedarf lässt sich die folgende Programmfläche ableiten:
4.840 m² Büroarbeit
100 m² Pausenräume und Teeküchen
885 m² Lager und Archive
700 m² Sitzungssäle, Schulungsraum und Ratssaal
70 m² Werkstätten
30 m² Putzmittelräume
Somit ergibt sich ein zukünftiger Bedarf (Raumprogrammfläche) von
ca. 6.630 m².
6.5. Plausibilität des Raum- und Flächenbedarfs
Aus Sicht der Verfasser ist die vorgelegte Belegungsplanung für die
unterschiedlichen Gebäude und das stark komprimierte
Raumprogramm grundsätzlich plausibel.
Eine inhaltliche Prüfung der bürobezogenen, der
stockwerksbezogenen sowie der zentralen Sonderflächen war nicht
möglich, da diese Flächen im Raumprogramm nicht raumweise als
Bedarf ausgewiesen wurden. Dementsprechend konnten sie nicht
mit den Belegungsplänen abgeglichen werden.
Um dennoch eine vergleichende Aussage über die
Belegungsplanung geben zu können, wurde eine Auswertung der

Seite 8 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
Büroflächen und bürobezogenen Sonderflächen je Mitarbeiter
durchgeführt. Die Auswertung der einzelnen Belegungszustände
bietet einen Überblick über den durchschnittlichen
Flächenverbrauch je Variante. (folgende Abbildung)
Belegung
Rathaus
Ist -Belegung
Baudezernat
externe
Standorte
Variante 1) Variante 2) Variante 3) Variante 4)
Nulllösung Sanierung Umzug Neubau
Anzahl
Arbeitsplätze
208 63 23 294 294 294 294
Bürofläche und
bürobezogene
Sonderfläche
ges. [m²]
durchschnittl.
Bürofläche u.
bürobezogene
Sonderfläche je
Arbeitsplatz
[m²/AP]
4.372 1.093 - 4.372 4.799 4.879 4.840
21,02 17,35 - 14,87 16,32 16,60 16,46
7. Variante 1) Nulllösung
7.1. Eigenschaften der Variante
Betrachtete Gebäude
- Rathaus
- Stadthalle
- Baudezernat (ohne Zustandsbewertung)
Als Vergleichsmaßstab betrachten wir die Nulllösung als
theoretische Variante. Es erfolgen ausschließlich unabdingbare
Instandsetzungsmaßnahmen, welche die Zustandsbeurteilung der
Gebäude ergeben hat.
Aufgrund eines immensen Instandhaltungsstaus der letzten Jahre
muss jedoch jederzeit mit dem Ausfall einer oder mehrerer baulicher
oder anlagentechnischer Komponenten gerechnet werden, was im
ungünstigsten Fall zum betrieblichen Ausfall des Gebäudes führen
kann. Diese hohe Risikobewertung der Variante spiegelt sich nicht
vollständig in den angesetzten Maßnahmen zur Sanierung bzw.
Instandsetzung der Variante wider.

Seite 9 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
Außerdem ist zu betonen, dass zum jetzigen Zeitpunkt keine der
Einzelmaßnahmen konkret einem Datum zuzuordnen ist. Daher sind
die im Folgenden angegebenen Kosten ausschließlich als
Prognosewerte anzusehen. Die Vorgehensweise bei der
Kostenbewertung der Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
der Nulllösung basiert rückwärtig betrachtet auf der Grundlage der
durch uns ermittelten Sanierungskosten für die Variante 2. In der
Nulllösung werden diese reduziert bis auf die unabdingbaren
Instandsetzungskosten. Zu beachten ist, dass in dieser Variante
keine Änderung des aktuellen Klimakonzeptes stattfinden wird.
Aus diesem Grund sind in den Kosten der Variante 1) Maßnahmen
enthalten, die eventuell erst später umgesetzt werden müssten ohne
dass ein Bauteil ausfällt. Dadurch steigt jedoch das Ausfallrisiko
beider Gebäude sehr stark an.
Die aufgrund der Zustandsbewertung angesetzten
Instandsetzungsmaßnahmen garantieren ebenso nicht, dass das
Gebäude 25 weitere Jahre ohne durchgreifende
Sanierungsmaßnahmen betriebsbereit genutzt werden kann.
Bei dieser Variante erfolgt keine Zentralisierung der Mitarbeiter im
Rathaus. Hier werden weiterhin nur die bisherigen 208 Mitarbeiter
untergebracht. Das Baudezernat wird über den kompletten
Betrachtungszeitraum weiterbetrieben.
In dieser Variante erfolgen bauliche Teil-Maßnahmen gestreckt über
einen Zeitraum von 25 Jahren. Eine erhöhte Lärm- und
Staubbelastung ist in dieser Variante für die Mitarbeiter
unumgänglich. Aufgrund dessen muss für die Dauer der
Einzelmaßnahmen eine Zwischenunterbringung für die Mitarbeiter
berücksichtigt werden. Hierfür wird in dieser Variante davon
ausgegangen, dass das aktuell fast ungenutzte 7. Obergeschoss in
Teilen als Interimsfläche hergerichtet wird. Im Laufe der
kommenden 25 Jahre dient diese Interimsfläche bei sämtlichen
Sanierungsmaßnahmen, bei denen die Mitarbeiter ausgelagert
werden, als Pufferfläche. Diese Möglichkeit zur
Zwischenunterbringung ist deutlich kostengünstiger als
Containeranlagen über einen langen Zeitraum vorzuhalten.
7.2. Zeitplan der Variante
Für diese Variante muss in einer Planungsphase bis Ende 2014 ein
langfristiger Instandsetzungskatalog erarbeitet werden, um die
Betriebssicherheit des Rathauses und der Stadthalle über die
nächsten 25 Jahre zu gewährleisten.

Seite 10 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
Das Baudezernat wird weiterhin mit einer ausfallabhängigen
Instandsetzung betrieben, die stark risikobehaftet ist.
In dem nachfolgenden Generalablaufplan ist der Zeitplan dieser
Variante dargestellt.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
Rathaus
Entscheidungsphase
Planungsphase
ausfallabhängige Nutzungsphase
Hauptinstandsetzungsphase
ausfallabhängige Nutzungsphase
ausfallabhängige Nutzungs- und
Instandsetzungsphase
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
Stadthalle
Entscheidungsphase
Planungsphase
ausfallabhängige Nutzungsphase
Hauptinstandsetzungsphase
ausfallabhängige Nutzungsphase
ausfallabhängige Nutzungs- und
Instandsetzungsphase
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
Baudezernat
Entscheidungsphase
Planungsphase
ausfallabhängige Nutzungs- und
Instandsetzungsphase
Legende:
Entscheidungsphase Hauptinstandsetzungsphase
Planungsphase ausfallabhängige Nutzungs-und Instandsetzungsphase
ausfallabhängige Nutzungsphase

Seite 11 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
7.3. Kosten der Variante
In der Nulllösung werden Kosten für das Rathaus, die Stadthalle und
das Baudezernat betrachtet.
Instandsetzungskosten
Lediglich Instandsetzung der Baukonstruktion sowie der technischen
Anlagen, keine Zustandsverbesserung von Komponenten.
Entsprechende Maßnahmen beginnen im Jahr 2018 und werden
über den Betrachtungszeitraum von 25 Jahren prognostiziert (Start
2015 bis Ende 2039).
Medienverbrauchs-, Reinigungs- und Wartungskosten
Ausgehend von den Verbrauchswerten der zurückliegenden drei
Jahre wurden diese auch für die kommenden Jahre für das Rathaus
und die Stadthalle angesetzt.
Es wird davon ausgegangen, dass die unabdingbaren
Instandsetzungsmaßnahmen zu keinen Energieeinsparungen führen
werden. Daher werden die Medienverbrauchskosten, die Unterhaltsund
Glasreinigungskosten und die Wartungskosten lediglich
indiziert fortgeschrieben.
Die Medienverbrauchs-, Reinigungs- und Wartungskosten des
Baudezernats werden für den Gesamtzeitraum lediglich indiziert
fortgeschrieben, da auch hier keine energetische Verbesserung
vorgesehen ist.
Interims- und Umzugskosten
Während der Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen werden
die betroffenen Mitarbeiter in dem noch herzurichtenden 7.
Obergeschoss zwischen untergebracht.
Die dafür herzurichtende Geschossfläche von ca. 620 m² muss
zunächst entkernt und arbeitsplatzgerecht ausgebaut werden.
Hierzu wird von den Verfassern ein Kostenansatz in Höhe von
1.050,- /m²,(brutto, Kostenstand 2013) angesetzt. In diesem
Kostenansatz sind keine Möblierungen, Arbeitsplatzausstattungen,
etc. enthalten. Die Anpassungsmaßnahme wird Anfang 2018 fällig.
Umzugskosten innerhalb des Rathauses werden nicht angesetzt, da
notwendige Umzüge in Eigenrealisierung durch die Mitarbeiter
stattfinden.
Die 23 Mitarbeiter, die sich aktuell an externen Standorten befinden,
könnten zukünftig im Rathaus zentralisiert werden.

Seite 12 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
Instandhaltungskosten Baudezernat
Für das Baudezernat werden Instandhaltungskosten entsprechend
des KGSt-Bericht „B7/2009“ (Instandhaltung kommunaler Gebäude.
Budgets ermitteln und Aufwand für die Folgejahre planen“)
angerechnet.
Somit ist ein jährlicher Instandhaltungsbedarf für das Baudezernat
in Höhe von ca. 50.000,- (brutto, Kostenstand 2013) in dem
Wirtschaftlichkeitsvergleich berücksichtigt. Dieser Betrag wird in den
Folgejahren indiziert fortgeschrieben.
Für das Rathaus und die Stadthalle werden keine weiteren
Instandhaltungsmaßnahmen angesetzt.
8. Variante 2) Sanierung der Bestandsgebäude
8.1. Eigenschaften der Variante
Betrachtete Gebäude
- Rathaus
- Stadthalle
- Baudezernat (ohne Zustandsbewertung)
In der Sanierungsvariante werden das Rathaus und die Stadthalle
grundsaniert um einen Neubauzustand zu erreichen.
Dabei wird das Rathaus bis auf die tragende Stahlbetonkonstruktion
entkernt und anschließend der Innenausbau entsprechend aktuellen
Anforderungen durchgeführt.
Bis zum Einzug in das sanierte Rathaus wird das Baudezernat für die
aktuelle Belegung weitergenutzt, um möglichst geringe
Interimskosten zu erzeugen.
8.2. Zeitplan der Variante
In dieser Variante wird die Planungsphase bis Ende 2014 angesetzt.
Parallel dazu wird bis Ende 2014 die Interimsunterbringung in
Containerbauweise auf den nördlichen und südlichen Parkplätzen
errichtet.
Die Sanierungszeit des Rathauses wird mit 2 Jahren angesetzt,
beginnend in 2015. Somit können die Mitarbeiter Anfang 2017 in
das Rathaus einziehen und das Gebäude nutzen.
Die Sanierung der Stadthalle muss innerhalb von 9 Monaten
erfolgen, darüber hinaus müssten die Nutzungsinhalte der

Seite 13 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
Stadthalle an anderer Stelle zwischenuntergebracht werden. Eine
solche Zwischenunterbringung würde weitere Kosten hervorrufen.
Beginn und Ende der Stadthallensanierung liegen somit in 2014.
In dem nachfolgenden Generalablaufplan ist der Zeitplan dieser
Variante dargestellt.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
Rathaus
Entscheidungsphase
Planungsphase
Planungs- und Bauphase Interimscontainer
Nutzungsphase Interimscontainer
Sanierungsphase
2 Jahre
Nutzungsphase (inkl. werterhaltender
Instandhaltung)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
Stadthalle
Entscheidungsphase
Planungsphase
ausfallabhängige Nutzungsphase
Sanierungsphase
9 Monate
Nutzungsphase (inkl. werterhaltender
Instandhaltung)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
Baudezernat
Entscheidungsphase
Planungsphase
ausfallabhängige Nutzungs- und
Instandsetzungsphase
Legende:
Entscheidungsphase ausfallabhängige Nutzungsphase
Planungsphase Sanierungsphase
Nutzungsphase (inkl. werterhaltender Instandsetz.) ausfallabhängige Nutzungs- und Instandsetzungsphase

Seite 14 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
8.3. Kosten der Variante
Sanierungskosten
Die einzelnen Maßnahmen dieser durchgreifenden Sanierung
wurden aufgrund der Bestandsbegehungen eingeschätzt.
Interims- und Umzugskosten
Für die Dauer der Sanierungsmaßnahme werden die aktuell im
Rathaus ansässigen Mitarbeiter zwischenuntergebracht. Die
Unterbringung erfolgt in Containern, die auf den nördlichen und
südlichen Parkplätzen des Rathauses und der Stadthalle positioniert
werden. Mitarbeiter des Baudezernats und anderer externer
Standorte werden erst nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme im
Rathaus zentralisiert.
Um die Containerkosten möglichst gering zu halten, wird eine
Reduzierung der Nutzfläche vorgenommen, in dem man: die
durchschnittliche AP-Fläche reduziert, die Unterbringung des
Ratssaals und der Sitzungssäle an anderer Stelle vorsieht sowie
Archivflächen größtenteils auslagert.
Die Sanierung der Stadthalle muss innerhalb von 9 Monaten
erfolgen, eine Zwischenunterbringung wäre wirtschaftlich nicht
darstellbar.
Umzugskosten
Alle Mitarbeiter des Rathauses werden zunächst in der
Containeranlage untergebracht und ziehen geschlossen mit den
Mitarbeitern des Baudezernats sowie der anderen externen
Standorte nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen in das
Rathaus zurück.
Die anfallenden Umzugskosten für die Mitarbeiter werden pro
umzuziehendem Arbeitsplatz mit 350,- (brutto) angenommen.
Medienverbrauchs- und Reinigungskosten
Ausgehend von den aktuellen Ist-Kosten wurden für die
Sanierungsvariante folgende Annahmen getroffen. Während der
Zwischenunterbringung in den Interimscontainern wird mit um ca.
40% reduzierten Ist-Kosten für Wärme, Kälte und Strom kalkuliert.
Der Wasserverbrauch sowie die Reinigungskosten werden indiziert
fortgeführt.
Nach Sanierung des Rathauses wird aufgrund der durchgreifenden
Sanierungsmaßnahmen mit um 70% reduzierten Wärmekosten, um
40% reduzierten Kältekosten und um 60% reduzierten Stromkosten
gerechnet.

Seite 15 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
Nach der Sanierung der Stadthalle wird mit um 30% reduzierten
Wärmekosten, um 30% reduzierten Kältekosten und um 25%
reduzierten Stromkosten gerechnet.
Die Unterhalts- und Glasreinigungskosten sind auf Grundlage der
übermittelten Reinigungsqualitäten für beide Gebäude
hochgerechnet worden.
Wartungs- und Instandsetzungskosten
Nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen wird davon
ausgegangen, dass die Gebäude werterhaltend gewartet und
instandgesetzt werden.
Der verwendete Wartungs- und Instandsetzungsansatz beträgt ca.
19,85 /m²-BGF und Jahr.
9. Variante 3) Umzug in das Gebäude der Arbeitsagentur
9.1. Eigenschaften der Variante
Betrachtete Gebäude
- Arbeitsagentur
- Stadthalle
- Baudezernat (ohne Zustandsbewertung)
In dieser Variante werden das Gebäude der Arbeitsagentur von der
Stadt Ahlen erworben und die Räumlichkeiten an den Bedarf
angepasst sowie notwendige Instandsetzungsmaßnahmen am
Gebäude durchgeführt.
Um eine Variantenvergleichbarkeit zu gewährleisten, wird die
Annahme getroffen, den Ratssaal im Gebäude der Arbeitsagentur
neu zu errichten. Somit erfolgen Anpassungsmaßnahmen im
Kantinenbereich des Gebäudes zur Anbindung des Ratssaals sowie
der Anbau eines Ratssaals im 3. Obergeschoss.
Diese Ratssaalergänzung versteht sich jedoch als rein optionale
Maßnahmen, die auch zu einem späteren Zeitpunkt ohne starke
Beeinträchtigung der Nutzer durchgeführt werden kann.
Nach Fertigstellung der Maßnahmen in der Arbeitsagentur werden
alle 294 Mitarbeiter im hergerichteten Gebäude der Arbeitsagentur
zentralisiert.
In den Varianten 3 und 4 wird von einem Worst-Case ausgegangen.
Das bedeutet, dass das Rathaus nicht veräußert werden kann, ohne
dass die Stadt dazu Kosten ausgeben müsste. Aus diesem Grund
wird davon ausgegangen, dass im Anschluss an den Freizug das

Seite 16 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
Rathaus vollständig abgebrochen wird. Eine Veräußerung des
verbleibenden anteiligen Grundstückes ist aktuell ebenso nicht
absehbar. Aus diesem Grund werden auch keine Erlöse bezüglich
Grundstücksveräußerung berücksichtigt.
Neben diesen Maßnahmen wird die Stadthalle – wie in der
Sanierungsvariante beschrieben – kernsaniert. Aufgrund des
Abbruchs des Rathauses muss die Stadthalle technisch und
baukonstruktiv jedoch vollständig autark gestellt werden, d.h. in
Teilbereichen muss die Fassade neu erstellt und die
Medienversorgung sichergestellt werden.
9.2. Zeitplan der Variante
Eine vollständige Abwicklung des Ankaufprozesses der
Arbeitsagentur und Übergabe an die Stadt Ahlen werden bis Ende
2016 angesetzt. Im Anschluss sind die Anpassungsmaßnahmen und
die optionale Ratssaalerweiterung realisierbar.
Der komplette Umzug und die Nutzung des Gebäudes finden somit
ab Ende 2017 statt.
Die Stadthalle kann erst nach Abbruch des Rathauses saniert und
autark gestellt werden. Die Sanierung und Autarkstellung muss
innerhalb von 9 Monaten erfolgen. (siehe auch Variante 2)
In dem nachfolgenden Generalablaufplan ist der Zeitplan dieser
Variante dargestellt.

Seite 17 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
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2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
Rathaus
Entscheidungsphase
Planungsphase
ausfallabhängige Nutzungsphase
Abbruchphase
6 Monate
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
Stadthalle
Entscheidungsphase
Planungsphase
ausfallabhängige Nutzungsphase
Sanierungs-/ Autarkstellungsphase
Nutzungsphase (inkl. werterhaltender
Instandhaltung)
9 Monate
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
Arbeitsagentur
Entscheidungsphase
Planungsphase
Auszugsphase für Arbeitsagentur
Herrichtungsphase
Nutzungsphase (inkl. werterhaltender
Instandhaltung)
6 Monate
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
Baudezernat
Entscheidungsphase
Planungsphase
ausfallabhängige Nutzungs- und
Instandsetzungsphase
Legende:
Entscheidungsphase ausfallabhängige Nutzungsphase Auszugsphase für Arbeitsagentur
Planungsphase Abbruch-/ Herrichtungs-/ Sanierungs-/ Autarkstellungsphase
Nutzungsphase (inkl. werterhaltender Instandsetz.) ausfallabhängige Nutzungs-und Instandsetzungsphase

Seite 18 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
9.3. Kosten der Variante
Grundstücks- bzw. Gebäudeerwerbskosten
Abschließender und nicht mehr verhandelbarer Kaufpreis in Höhe
von 15,9 Mio für die Abgabe des Dienstgebäudes der
Arbeitsagentur an die Stadt Ahlen.
Zuzüglich 5,0% Grunderwerbssteuer und 1,5% (Annahme)
Notarkosten und Kosten für die Grundbucheintragung ergibt sich
eine Gesamterwerbskostenhöhe von 16,93 Mio .
Diese Summe ist mit Eigentumsübergang fällig und wird im
Wirtschaftlichkeitsvergleich nicht weiter indiziert.
Sanierungs-/ Anpassungskosten
Das Gebäude der Arbeitsagentur muss an die Belegungsplanung
angepasst werden. Für die dafür notwendigen Maßnahmen wurde
von den Verfassern eine detaillierte Zustandsbewertung
vorgenommen
Die dargestellten Maßnahmen über einen Zeitraum von 25 Jahren
entsprechen genau dem werterhaltenden Instandhaltungsansatz
von 19,85 /m²-BGF und Jahr. Daher wird im
Wirtschaftlichkeitsvergleich lediglich dieser Ansatz pro Jahr
angerechnet.
Zu den Sanierungskosten der Stadthalle sind noch die
Außenanlagenkosten, die in der Sanierungsvariante zum Rathaus
gezählt worden sind, hinzugefügt.
Neubaukosten Ratssaal bzw. Umbau Kantinenbereich
Die Kosten für das Aufsetzen eines Ratssaals sowie die
Umbaumaßnahmen für den jetzigen Kantinenbereich im 3.
Obergeschoss sind in dieser Variante mitberücksichtigt worden.
Diese sind als optionale Positionen zu verstehen.
Autarkstellungskosten Stadthalle
Um die Stadthalle weiterhin nach Abbruch des Rathauses nutzen zu
können, sind Autarkstellungsmaßnahmen notwendig.
Umzugskosten
In dieser Variante werden alle 294 Mitarbeiter nach Fertigstellung
der Anpassungsmaßnahmen in 2017 in die Arbeitsagentur
umgezogen und dort zentralisiert.
Die anfallenden Umzugskosten für die Mitarbeiter werden pro
umzuziehendem Arbeitsplatz mit 350,- (brutto) angenommen.

Seite 19 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
Medienverbrauch- und Reinigungskosten
Für die Restnutzungszeit des Rathauses wird in dieser Variante nicht
mit einer energetischen Verbesserung gerechnet.
Nach der Sanierung der Stadthalle wird mit um 30% reduzierten
Wärmekosten, um 30% reduzierten Kältekosten und um 25%
reduzierten Stromkosten gerechnet. Die Unterhalts- und
Glasreinigungskosten sind auf Grundlage der übermittelten
Reinigungsqualitäten für das Gebäude hochgerechnet worden.
Da am Gebäude der Arbeitsagentur keine energetischen
Maßnahmen angesetzt sind, werden die Verbrauchskosten lediglich
indiziert fortgeschrieben.
Eine Ratssaalerweiterung ist in den Unterhaltsreinigungskosten
berücksichtigt.
Für die weitere begrenzte Nutzungsdauer des Baudezernats werden
die aktuellen Instandhaltungskosten und medienverbrauchs- und
Reinigungskosten lediglich indiziert fortgeschrieben.
Wartungs- und Instandsetzungskosten
Nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen der Stadthalle bzw. der
Anpassungsmaßnahmen in der Arbeitsagentur wird davon
ausgegangen, dass die Gebäude werterhaltend gewartet und
instandgesetzt werden.
Der verwendete Wartungs- und Instandsetzungsansatz beträgt ca.
19,85 /m²-BGF und Jahr.
Abbruchkosten Rathaus
Diese Kosten umfassen:
Sicherung der Werse durch Überdeckung während der
Abbruchphase mit Stahlplatten inkl. Rückbau
Sicherung bestehender Gebäudeteile / Bauteile der Stadthalle
durch geeignete Schutzabdeckungen
Gebäudeabbruch, wobei von der Annahme ausgegangen
wird, dass die Tiefgarage bestehen bleibt
10. Variante 4) Neubau auf innerstädtischem Grundstück
10.1. Eigenschaften der Variante
Betrachtete Gebäude
- Neubau

Seite 20 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
- Rathaus
- Stadthalle
- Baudezernat (ohne Zustandsbewertung)
Der Neubau wird auf einem fiktiven Innenstadtgrundstück errichtet
und zentralisiert alle Mitarbeiter (Rathaus, Baudezernat, weitere
externe Standorte).
Es soll ein vorgegebener Raum- und Flächenbedarf von 6.630 m²
mit einer BGF von 11.930 m² umgesetzt werden.
Hervorzuheben ist, dass dieser Neubau optimal an die
Anforderungen der Stadt Ahlen angepasst werden kann. Somit
entsteht sowohl für die Mitarbeiter als auch für die Bürger eine ganz
neue und zeitgemäße Arbeitsplatz- und Servicequalität, die in den
anderen Varianten nicht erreicht werden kann.
Auch in dieser Variante wird das Rathaus nach dem Bezug des
Neubaus abgebrochen und parallel die Stadthalle saniert und autark
gestellt.
Für das Gebäude sind 11.930 m² BGF und zusätzlich 121 Stellplätze
gemäß bauordnungsrechtlichen Anforderungen auf einem fiktiven
Grundstück zu realisieren. Auf dieser Grundlage ergibt sich eine
Gesamtgrundstücksfläche von 8.700 m², die angekauft werden
muss.
Anmerkung: Für den Neubau könnte optional die Möglichkeit
bestehen, ein städtisches Grundstück als Standort zu nutzen.
Denkbar wäre beispielsweise die südliche Parkplatzfläche an der
Stadthalle. (Diese Möglichkeit wurde jedoch nicht weiter
untersucht.)
10.2. Zeitplan der Variante
Die Planungsphase dieser Variante endet in 2014. Direkt im
Anschluss muss ein entsprechendes Grundstück erworben werden
und mit der Bauphase begonnen werden. Nach der Errichtung und
Übergabe an die Stadt Ahlen, können alle Mitarbeiter (aus dem
Rathaus, dem Baudezernat und den weiteren externen Standorten)
im Neubau zentralisiert werden.
Im Anschluss an den Auszug kann das Rathaus wie in Variante 3)
abgebrochen werden und parallel die Stadthalle saniert sowie
autark gestellt werden.
In dem nachfolgenden Generalablaufplan ist der Zeitplan dieser
Variante dargestellt.

Seite 21 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
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2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
Rathaus
Entscheidungsphase
Planungsphase
ausfallabhängige Nutzungsphase
Abbruchphase 6 Monate
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
Stadthalle
Entscheidungsphase
Planungsphase
ausfallabhängige Nutzungsphase
Sanierungs-/ Autarkstellungsphase
Nutzungsphase (inkl. werterhaltender
Instandhaltung)
9 Monate
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
Neubau
Entscheidungsphase
Planungsphase
Neubauphase
Nutzungsphase (inkl. werterhaltender
Instandhaltung)
2,5 Jahre
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
Baudezernat
Entscheidungsphase
Planungsphase
ausfallabhängige Nutzungs- und
Instandsetzungsphase
Legende:
Entscheidungsphase ausfallabhängige Nutzungsphase
Planungsphase Abbruch-/ Sanierungs-/ Autarkstellungs-/ Neubauphase
Nutzungsphase (inkl. werterhaltender Instandsetz.) ausfallabhängige Nutzungs-und Instandsetzungsphase

Seite 22 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
10.3. Kosten der Variante
Grundstückserwerbskosten
Die Grundstückserwerbskosten für das Neubaugrundstück wurden
anhand des BORIS NRW-Richtwertes angenommen. In diesen Kosten
ist die Grunderwerbssteuer in Höhe von 5,0% und die Gebühren für
die Grundbucheintragung und den Notar von 1,5% (Annahme)
ausgewiesen und enthalten.
Neubaukosten
Die Neubaukosten ergeben sich aus dem BKI-Richtwert 2013, für
Bürogebäude mittleren Standards. Der Neubau wird als Passivhaus
bewertet. Für Büro-, Besprechungs- und Schulungsräume wurde in
den Kosten eine Kühlung berücksichtigt. Für Ratssaal und
Sitzungssäle wurden besondere Anforderungen (Medientechnik,
Raumluftkonzept) angenommen.
Ebenso wurden ausreichend groß dimensionierte Außenanlagen
bewertet, wobei hier zu beachten ist, dass sämtliche Stellplätze
kostengünstig oberirdisch errichtet werden.
Sanierungskosten
Zu den Sanierungskosten der Stadthalle sind noch die
Außenanlagenkosten, die in der Sanierungsvariante zum Rathaus
gezählt worden sind, hinzugefügt.
Umzugskosten
In dieser Variante werden alle 294 Mitarbeiter nach Fertigstellung
und Übergabe des Neubaus Mitte 2017 umgezogen und dort
zentralisiert.
Die anfallenden Umzugskosten für die Mitarbeiter werden pro
umzuziehendem Arbeitsplatz mit 350,- (brutto) angenommen.
Medienverbrauchs- und Reinigungskosten
In der Neubauvariante werden die Medienverbrauchs- und
Reinigungskosten für das Rathaus bis zur Aufgabe fortgeschrieben.
Die entsprechenden Kosten für die Stadthalle nach der Sanierung
sind analog zu denen in Variante 3) angenommen.
Die Medienverbrauchs- und Reinigungskosten des Neubaus
orientieren sich hingegen an Verbrauchskosten für
Verwaltungsgebäude im Passivhaus-Standard.

Seite 23 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
Für die weitere begrenzte Nutzungsdauer des Baudezernats werden
die aktuellen Instandhaltungskosten und Medienverbrauchs- und
Reinigungskosten lediglich indiziert fortgeschrieben.
Wartungs- und Instandsetzungskosten
Nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen der Stadthalle bzw. der
Neubaumaßnahme wird davon ausgegangen, dass die Gebäude
werterhaltend gewartet und instandgesetzt werden.
Der werterhaltende Wartungs- und Instandsetzungsansatz beträgt
ca. 19,85 /m²-BGF und Jahr.
Abbruchkosten Rathaus
Diese Kosten umfassen
Sicherung der Werse durch Überdeckung während der
Abbruchphase mit Stahlplatten inkl. Rückbau
Sicherung bestehender Gebäudeteile / Bauteile der Stadthalle
durch geeignete Schutzabdeckungen
Gebäudeabbruch, wobei von der Annahme ausgegangen
wird, dass die Tiefgarage bestehen bleibt
Autarkstellungskosten
Um die Stadthalle weiterhin nach Abbruch des Rathauses nutzen zu
können, sind auch in dieser Variante Autarkstellungsmaßnahmen
notwendig.
11. Risikobewertung
Die Risikobetrachtung in diesem Gutachten zielt auf die einzelnen
Kostenpositionen der Varianten. Grundsätzlich handelt es sich bei
den aufgestellten Baukosten um auskömmliche Marktpreise mit
Stand Frühjahr 2013. Diese Ansätze basieren auf einer Vielzahl von
durch Assmann realisierten oder im Zuge eines Kostencontrollings
begleiteten Projekten.
Somit sind weitere Risikozuschläge bei den eigentlichen
Sanierungskosten aus unserer Sicht nicht notwendig und daher
nicht Bestandteil der jeweils aufgezeigten Sanierungskosten.
Gleichwohl muss berücksichtigt werden, dass die einzelnen
Varianten aufgrund ihrer Eigenschaften und Rahmenbedingungen
ein sehr unterschiedlich hohes Risiko in sich tragen:

Seite 24 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
Variante 1) Nulllösung
Ob die prognostizierten Kosten in dieser Variante in der
angesetzten Höhe anfallen, kann nicht abschließend geklärt
werden.
Ein vollständiger Ausfall der Gebäude kann in den nächsten
25 Jahren nicht ausgeschlossen werden.
Daher weist die Nulllösung ein hohes Risiko auf – das höchste aller
Varianten!
Variante 2) Sanierung
Da die Gebäude tiefgreifend und in annähernd sämtlichen
Flächen und Bauteilen saniert werden, sowie die komplette
Haustechnik erneuert wird, verbleiben überschaubare
Risiken. Hier wäre beispielsweise die verbleibende
Rohbaukonstruktion zu nennen. Inwieweit die
Betonkonstruktion umfangreichere als die wenigen
offensichtlichen Schäden aufweist, ist derzeit nicht bekannt
und ergibt somit ein Kostenrisiko.
Ein weiteres mögliches Risiko entsteht aus den
Urheberrechten des damaligen Architekten am Rathaus und
der Stadthalle. Die daraus abzuleitenden besonderen
gestalterischen oder bauausführungstechnischen
Maßnahmen bei der Sanierung des Rathauses und der
Stadthalle stellen ein Kostenrisiko dar.
Ein weiteres Risiko könnte die Gründungssicherung des
Rathauses darstellen.
Somit ist die Variante 2) Sanierung mit einem mittleren Risiko zu
bewerten!
Variante 3) Umzug in das Gebäude der Arbeitsagentur
Für die Sanierung der Stadthalle können grundsätzlich die
gleichen Risiken wie in Variante 2 angesetzt werden
(Betonkonstruktion oder Urheberrecht und damit
verbundene Maßnahmen sowie Anpassungskosten).
Die Risikoeinschätzung für das Gebäude der Arbeitsagentur
liegt insbesondere in der Instandhaltung des Gebäudes. Bei
dem hier angedachten werterhaltenden Wartungs- und
Instandsetzungsansatz sind ausreichend Mittel für die

Seite 25 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
fortlaufende und werterhaltende Instandsetzung im
Zeitablauf sicher gestellt.
Im Falle der Ratssaalerweiterung wären ebenso
urheberrechtliche Einwände vorstellbar. Nach Auskunft der
Stadt Ahlen sind diese jedoch aktuell nicht in Sicht.
Insgesamt ist die Variante 3) Umzug in das Gebäude der
Arbeitsagentur mit einem niedrigen Risiko zu bewerten!
Variante 4) Neubau auf fiktivem Innenstadtgrundstück
Für die Sanierung der Stadthalle können grundsätzlich die
gleichen Risiken wie in Variante 2 angesetzt werden
(Urheberrecht und damit verbundene Maßnahmen sowie
Anpassungskosten) (s.o.).
Der Neubau birgt ein Risiko im Bereich des fiktiv
angenommenen Grundstücks. Es ist zum jetzigen Zeitpunkt
nicht sicher, ob ein entsprechendes Grundstück in Ahlen für
den eingeschätzten Kaufpreis erworben werden kann. Daher
ist aktuell keine Information über die mögliche
Gründungssituation oder andere Baulasten des Grundstückes
bekannt.
Für die Neubaumaßnahme selbst kann ein geringes Risiko
aufgezeigt werden. Da ein komplett neuer Planungsprozess
dazu eingeleitet wird, ergeben sich auch sämtliche
Möglichkeiten der Kostensteuerung bzw. Kostenoptimierung
im Planungsfortschritt. Dadurch ergibt sich aus unserer Sicht
für die eigentliche Neubaumaßnahme ein geringes Risiko.
Insgesamt ist die Variante 4) Neubau auf fiktivem
Innenstadtgrundstück mit einem niedrigen Risiko zu bewerten!

Seite 26 von 26 – Ergebnisbericht Kurzzusammenfassung
12. Ergebnis
Die Barwert-Auswertung des Wirtschaftlichkeitsvergleiches ergibt
folgendes Ergebnis:
Variante
Variante 1) Nulllösung
Barwert der
Variante
47,74 Mio.
Variante 2) Sanierung
60,57 Mio.
Variante 3) Umzug
53,66 Mio.
Variante 4) Neubau
56,69 Mio.
Unter Betrachtung des Barwertes erscheint die Variante 3)
Umzug in das Gebäude der Arbeitsagentur als wirtschaftlichste
Variante. Es folgt die Neubauvariante. Die unwirtschaftlichste
Variante ist die Sanierungsvariante.
Diese drei Varianten sind von den Flächenanforderungen, der
Risikobetrachtung und der dadurch hervorgerufenen Arbeitsplatzund
Servicequalität vergleichbar.
Die Nulllösung dient als Vergleichsmaßstab. Diese theoretische
Variante zeichnet sich insbesondere durch ihr sehr hohes
Risikopotential aus. In der Nulllösung muss über 25 Jahre hinweg
mit ständigen Instandsetzungsmaßnahmen gerechnet werden –
ebenso würde an der aktuell sehr schlechten Arbeitsplatzsituation
keine Änderung vorgenommen.
In der nachfolgend abgebildeten Auswertung ist eine übersichtliche
Aufstellung der Kostensituation je Variante dargestellt. Diese
beinhaltet insbesondere die Aufteilung der Kosten in kurzfristige
Investitionskosten und langfristige Nutzungskosten.
Aufgestellt am 28.08.2013
i.A. Dipl.-Ing Björn Deutsch
Assmann Beraten+Planen GmbH

Stadt Ahlen
Gesamtübersicht Wirtschaftlichkeitsvergleich
Die folgende Übersicht stellt die Kostenstruktur der 4 Varianten dar. Berücksichtigt wurden die im Erläuterungstext genannten
Preisindizes zur Kostenfortschreibung.
Kosten je Gebäude
Variante 1)
Nulllösung
Variante 2)
Sanierung
Variante 3)
Umzug
Variante 4)
Neubau
Zwischenunterbringung
Herrichtungskosten 7. OG Rathaus (Nulllösung) bzw.
Interimscontainerkosten (Sanierungsvariante)
0,73 Mio. 3,91 Mio. - -
Umzugskosten - 0,19 Mio. 0,11 Mio. 0,11 Mio.
Baudezernat
Summe der Nutzungskosten Baudezernat (Medienverbauch,
Reinigung, Wartung und Instandsetzung) über 25 Jahre
4,03 Mio. 0,16 Mio. 0,25 Mio. 0,20 Mio.
Rathaus
Abbruchkosten Rathaus - - 2,07 Mio. 2,07 Mio.
Sanierungskosten Rathaus (inkl. vollständige Außenanlagenfläche) - 27,26 Mio. - -
Instandsetzungskosten Rathaus (Nulllösung) 20,71 Mio. - - -
Summe der Nutzungskosten Rathaus (Medienverbauch, Reinigung,
Wartung und Instandsetzung) über 25 Jahre
32,38 Mio. 27,48 Mio. 2,31 Mio. 1,91 Mio.

Kosten je Gebäude
Variante 1)
Nulllösung
Variante 2)
Sanierung
Variante 3)
Umzug
Variante 4)
Neubau
Stadthalle
Sanierungskosten Stadthalle (in der Sanierungsvariante ist die Kostengruppe
500 beim Rathaus abgebildet, in Variante 3 und 4 bei der Stadthalle)
- 8,23 Mio. 8,93 Mio. 8,93 Mio.
Instandsetzungskosten Stadthalle (Nulllösung) 6,57 Mio. - - -
Autarkstellungskosten Stadthalle - - 1,48 Mio. 1,48 Mio.
Summe der Nutzungskosten Stadthalle (Medienverbauch,
Reinigung, Wartung und Instandsetzung) über 25 Jahre
10,84 Mio. 11,11 Mio. 11,04 Mio. 11,04 Mio.
Arbeitsagentur
Ankaufspreis Arbeitsagentur (inkl 6,5% Erwerbsnebenkosten) - - 16,93 Mio. -
Anpassungskosten an Belegungsplanung - - 0,12 Mio. -
Ratssaalerweiterung (optionale Position) - - 2,13 Mio. -
Summe der Nutzungskosten Arbeitsagentur (Medienverbauch,
Reinigung, Wartung und Instandsetzung) über 25 Jahre
Neubau
Annahme Grundstückserwerbskosten (inkl. 6,5%
Erwerbsnebenkosten)
Herrichtungs- und Erschließungskosten (KG 200; bisher nicht
berücksichtigt, da kein konkretes Grundstück betrachtet)
- - 26,36 Mio. -
- - - 1,81 Mio.
- - - k. A.
Neubaukosten im Passivhausstandard (KG 300-500, 700) - - - 25,62 Mio.
Summe der Nutzungskosten Neubau (Medienverbauch, Reinigung,
Wartung und Instandsetzung) über 25 Jahre
- - - 18,48 Mio.

Kosten je Gebäude
Variante 1)
Nulllösung
Variante 2)
Sanierung
Variante 3)
Umzug
Variante 4)
Neubau
Auswertung
Summe der Investitionskosten der ersten 5 Jahre (2015 -
2020) als Realwert (keine Nutzungskosten; die
Investkosten treten in den Varianten 2 bis 4 alle innerhalb
der ersten 5 Jahre auf)
- 39,59 Mio. 31,78 Mio. 40,03 Mio.
Summe der Investitionskosten über 25 Jahre (nur für
die Nulllösung) als Realwert
28,01 Mio. - - -
Summe der Nutzungskosten (Medienverbrauch, Reinigung,
Wartung, Instandsetzung) über 25 Jahre aller Gebäude
47,25 Mio. 38,75 Mio. 39,96 Mio. 31,63 Mio.
Gesamtsumme (Investitions- und Nutzungskosten) über
25 Jahre
75,26 Mio. 78,35 Mio. 71,73 Mio. 71,66 Mio.
Barwert der Variante
(i = 3,54% p.a. ; t = 25 Jahre)
47,7 Mio. 60,6 Mio. 53,7 Mio. 56,7 Mio.