AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DES BUNDESGERICHTSHOFS ...

Berlin 2013
21. Deutscher Verwaltertag
AKTUELLE RECHTSPRECHUNG DES
BUNDESGERICHTSHOFS ZUR
WOHNRAUMMIETE
Richterin am BGH Dr. Karin Milger

Inhaltsübersicht
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I. Betriebskosten
II.
Saldoklage auf rückständige Miete
III. Tierhaltung in der Mietwohnung
IV. Zulässigkeit teilgewerblicher Nutzung (?)
V. Mietminderung wegen Verkehrslärm
VI. Abwendung der Kündigung durch zusätzliche Bürgsch
Richterin am Bundesgerichtshof Dr. Karin Milger

Inhaltsübersicht
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Betriebskosten
1. Problem Hauswartskosten
2. Grundsteuernachforderung
3. Die Anpassung von Vorauszahlungen
4. Fallstricke bei der Abrechnung
Richterin am Bundesgerichtshof Dr. Karin Milger

Betriebskosten
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1. Problem Hauswartskosten
a) auch „unechte“ Gesamtkosten sind anzugebe
- formelle Frage - BGH NJW 2007, 1059
b) Aufteilung durch Schätzung zulässig
aber im streitigen Prozess näherer Vortrag zu
Schätzgrundlagen erforderlich –
BGH NJW 2008, 1801 (keine formelle Frage)
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Betriebskosten - Hauswart
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sehr hilfreich: § 1 Abs. 1 Satz 2 Betr.KV:
„Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers dür
mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine
gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere
eines Unternehmens, angesetzt werden könnte;
die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt
werden.“
Richterin am Bundesgerichtshof Dr. Karin Milger

Betriebskosten- Hauswart
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Anwendungsfall: BGH NJW 2013, 456
Arbeitsschritte: - echtes Leistungsverzeichnis
- echte Angebote Dritter
- das günstigste Angebot gilt
irrelevant: tatsächliche Kosten
Grund: Ersparung von Verwaltungsaufwand
beim Vermieter
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Betriebskosten
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2. Nachforderung von Grundsteuer
BGH - VIII ZR 264/12, NJW 2013, 456
Das Finanzamt kündigt (rückwirkende) Neufestsetzung der
Grundsteuer an (und setzt dies in der Folgezeit um).
Wie ist in der Betriebskostenabrechnung zu verfahren?
a) Zurückstellung der gesamten Abrechnung
b) „Teilabrechnung“ unter Vorbehalt der Nachforderung
Einwand: Verjährung nach Teilabrechnung??
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Betriebskosten BGH NJW 2013, 456
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Keine Verjährung vor Entstehung des
Anspruchs
Kein Verschulden des Vermieters oder seiner
Erfüllungsgehilfen.
Aber: nachträgliche Abrechnung innerhalb von
drei Monaten (ab Finanzamtsbescheid)
erforderlich
(vgl. BGH NJW 2006, 3350 Rn. 19).
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Die Anpassung von
Vorauszahlungen
Seit BGH NJW 2012, 2186: Anpassung nur, soweit dies durch eine
auch materiell richtige Abrechnung gerechtfertigt ist.
Grund: sonst könnte der Vermieter mit fahrlässig falschen
Abrechnungen
(= Vertragsverletzungen) der Kündigungsgrund selbst
schaffen)
BGH NJW 2013, 1595: auch eine Selbstkorrektur und Anpassung
(Herabsetzung) durch den Mieter ist möglich
… aber strenge Voraussetzung an unvermeidbaren Rechtsirrtum
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Fallstricke bei der Abrechnung
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Es gibt nur den einen: „unechte Gesamtkosten“
- Vorwegabzug für nicht umlagefähige Kostenanteile
außerhalb der
Abrechnung
- Erteilung der Rechnung für eine größere Einheit
als die Abrechnungseinheit im Mietvertrag und
Umrechnung
außerhalb der Abrechnung
Für die Heizkostenabrechnung gilt der Maßstab, dass sie (nur) für
den Fachmann nachvollziehbar sein muss, BGH NZM 2008, 567
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Prozessuale Fragen
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Zulässigkeit einer Saldoklage – BGH – VIII ZR 94/12, NJW 2013,
1337
Bisher verbreitete Meinung; unzulässig, der Vermieter muss für jeden
einzelnen Monat den geltend gemachten Rückstand angeben. Frage: Warum
?
Sachverhalt:
Ende des Mietverhältnisses 2003; Auszug 3/2010; Mieter zahlten weiter nur
die ursprünglich Miete (1.413/Monat) , Vermieter verlangt höheres
Nutzungsentgelt (1.918/Monat).
Vermieter klagt für 1/2007 bis 3/2010 einen Saldo (Differenz
geschuldete/gezahltes Miete bzw. Nutzungsentgelt) von rund 18.000 € ein.
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Prozessuale Fragen
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Zulässigkeit einer Saldoklage: BGH – VIII ZR 94/12, NJW 2013,
1337
BGH: Saldoklage zulässig!
Bei Teilklage (aus mehreren selbständigen Streitgegenständen) wäre
zwar
Aufschlüsselung oder hilfsweise Staffelung erforderlich (wegen
Umfang der Rechtskraft).
Saldoklage ist aber keine Teilklage!
Zu welchen Zweck soll die Aufschlüsselung auf jeden
einzelnen Monat auch dienen??
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Hundehaltung in der
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Mietwohnung
BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12
NJW 2013, 1526
Allgemeine Geschäftsbedingung im Mietvertrag:
„Der Mieter ist verpflichtet, keine Hunde oder
Katzen zu halten.“
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Hundehaltung in der
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Mietwohnung
„Der Mieter ist verpflichtet, keine Hunde oder
Katzen zu halten.“ - zulässig in AGB???
- verboten wäre also auch der Blindenhund oder der
kleine Hundewelpe für das todkranke Kind.
(= geht gar nicht)
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Hundehaltung in der
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Mietwohnung
Was gilt also?
Dem Mieter ist alles erlaubt?
Der Vermieter darf nichts verbieten?
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Hundehaltung in der
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Mietwohnung
- Individualabrede (Verbot) immer möglich
- Erlaubnisvorbehalt (pflichtgemäßes Ermess
möglich
Ansonsten: Umstände des Einzelfalls
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Hundehaltung in der
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Mietwohnung
Leitlinie:
„Individueller sachlicher Grund, der gegen
Tierhaltung spricht“
Selbstverständlich vertragswidrig:
Stundenlanges Bellen, „Geschäft“ im Hausflur, Beißen/Belästig
von Mitmietern
… dagegen kann sich der Vermieter auch wehren
(Abmahnung, Haltungsverbot, ggf. auch Kündigung)
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Musikunterricht in der
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Mietwohnung
Urteil vom 9. April 2012 – VIII ZR 213/12, NJW 2013, 1806
Problem: Zulässigkeit teilgewerblicher Nutzung
in Mietwohnung
(Vertragszweck „Wohnen“)
Also Grundsatz:
gewerbliche Nutzung ist vertragswidrig
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Musikunterricht in der
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Mietwohnung
Grundsatz: einiges fällt unter Wohnen
obwohl es dem „Geldverdienen“ dien
z.B. berufliche Tätigkeiten am Schreibtisch (Lehrer, Richter)
seit BGH NJW 2009, 3157 (VIII ZR 165/08):
„Tätigkeiten, die nicht nach außen in Erscheinung treten“
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Musikunterricht in der
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Mietwohnung
2. Grundsatz: alles Gewerbliche, was nach außen in
Erscheinung tritt, ist erlaubnispflichtig
(„Mieter muss fragen“)
3. Grundsatz: es gibt eine „Bagatellgrenze“, d.h. einen
Bereich, in dem der Vermieter nach
Treu und Glauben zur Erteilung der
Erlaubnis verpflichtet ist.
Beispiel: Rechtsanwalt empfängt 1 Mandanten
pro Woche
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Musikunterricht in der
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Mietwohnung
Anwendung der Grundsätze auf Musikunterricht:
Hier: insgesamt 12 Gitarrenschüler/Woche
(an drei Tagen)
Wohnen? Nein, da es nach außen in Erscheinung
tritt (Geräusche/Publikumsverkehr)
Erlaubnis erteilt? ( - )
Verpflichtung zur Erlaubniserteilung (Bagatellgrenze)
- eindeutig nein.
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Gewerbliche Nutzung
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Beschluss vom 31. Juli 2013 – VIII ZR
149/13
Mieter gibt sein Einfamilienhaus als
Geschäftsadresse für
„Hausmeisterservice, Montage von
Aufzugsanlagen, Schwertransporte
innerhalb von Gebäuden pp“ an.
Anspruch auf Genehmigung bei Art und
Zuschnitt ausgeschlossen.
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(Verkehrs)lärm als
Minderungsgrund
Übermäßiger Lärm anerkannter Minderungsgrund
Einfach: der Vermieter selbst verursacht den Lärm
(Bauarbeiten am Mietobjekt)
Schwierig: die neben dem Mietobjekt liegende
Baulücke
wird geschlossen
der Nachbar reißt ein Siedlungshäuschen ab
und baut einen Wohnblock
die bisher ruhige Mietwohnung wird durch
veränderte Verkehrsführung belastet
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(Verkehrs)lärm als
Minderungsgrund
Komplexes Problem, das der Senat „behutsam“
angeht
Möglicherweise sind verschiedene Fallgruppen
unterschiedlich zu behandeln
Problem aus Vermietersicht: er kann Lärm, der von
außen
auf das Mietobjekt einwirkt, in der Regel nicht
beeinflussen
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(Verkehrs)lärm als
Minderungsgrund
Stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung?
„Inkorporierung“ vorhersehbarer künftiger
Immissionen
durch stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung?
(typischer Fall: Baulücke wird nach 10 Jahren
geschlossen)
oder umgekehrt status quo als
Beschaffenheitsvereinbarung (Wohnung am Waldrand)
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(Verkehrs)lärm als
Minderungsgrund
Kann man annehmen, dass die Parteien
stillschweigend
den Fortbestand der „Umgebungsbedingungen“
vereinbaren??
es ist doch offensichtlich, dass Vermieter das nicht
sicherstellen kann – deshalb kann Mieter keine
Haftungsübernahme erwarten
Deshalb in der Regel keine
Beschaffenheitsvereinbarung
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(Verkehrs)lärm als
Minderungsgrund
Im konkreten Fall (BGH, NJW 2013, 680:
vorübergehende Lärmmehrbelastung durch Umleitung
(wenn auch über 1 ½ Jahre),
LG Berlin: nach Berliner Mietspiegel keine „hohe
Belastung“
Bei Einhaltung der einschlägigen DIN-Normen
(auch bei Bautätigkeit in der Nachbarschaft)
kein Mangel (BGH, NZM 2012, 456 - Beschluss)
Richterin am Bundesgerichtshof Dr. Karin Milger

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(Verkehrs)lärm als
Minderungsgrund
Vorläufiges Fazit:
Das Problem Lärm und Mietminderung ist noch
weitgehend ungelöst.
Bisher ist nur klar, dass die „Strapazierung“
konkludenter Beschaffenheitsvereinbarungen nicht die
Lösung sein kann. Den Fortbestand der
Umgebungsbedingungen kann der Mieter nicht ohne
weiteres erwarten.
Richterin am Bundesgerichtshof Dr. Karin Milger

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Die Abwendung einer Kündigung durch
zusätzliche Bürgschaft
Urteil vom 10. April 2013 - VIII ZR 379/12, NJW 2013, 1876
Notleidendes Mietverhältnis. Vermieter akzeptiert
Abwendung der Kündigung an.
Bürgschaft zur
Später laufen noch höhere Rückstände auf und Vermieter zieht
die Bürgschaft.
Bürgin wendet Verstoß gegen § 551 Abs. 2 BGB ein.
Zu Recht?
Richterin am Bundesgerichtshof Dr. Karin Milger