Erläuterungsbericht zur Zone mit Planungspflicht Freistatt - Thun
Erläuterungsbericht zur Zone mit Planungspflicht Freistatt - Thun Erläuterungsbericht zur Zone mit Planungspflicht Freistatt - Thun
Erläuterungsbericht 1 Ausgangslage Die Parzellen Thun-Gbbl. Nr. 1770, 2919 sowie die Baurechtparzellen Thun-Gbb. Nr. 966 und 3967 im Perimeter der ZPP befinden sich heute in der W2; die beiden letzteren sind zusätzlich überlagert mit Strukturgebiet S III. Die Baurechte mit Flächen von 8'224 m2 resp. 8'832 m2 auf den Parzellen Thun-Gbbl. Nr. 966 und 3967 (im Folgenden als "Siedlung 2" bezeichnet) wurden der Gemeinnützigen Bau- und Wohngemeinschaft (GBWG) Freistatt Thun bis am 29. Juni 2043 eingeräumt. Heute befinden sich 72 Wohneinheiten auf diesen beiden Parzellen und die Ausnützungsziffer beträgt durchschnittlich 0.30, weshalb ein grosses Verdichtungspotential besteht. Auf Grund des Alters der Gebäude (ca. 70 Jahre) und der finanziellen Situation der gemeinnützigen Bau- und Wohngenossenschaft (GBWG) Freistatt Thun haben wichtige strategische Entscheide angestanden, weshalb die Einwohnergemeinde Thun in den Entscheidungsprozess miteinbezogen worden ist. Die GBWG Freistatt Thun vermietet heute die Wohnungen in der Siedlung 2. Sie bezweckt, die Wohnbedürfnisse ihrer Mitglieder zu befriedigen und günstigen Wohnraum zu schaffen. Die heutigen Mietpreise liegen deshalb unter dem Marktwert. Anfang 2003 hatte das Amt für Stadtliegenschaften (damals noch "Hochbauamt") das Büro WMI Wittwer Marketing & Immobilien, Bern damit beauftragt, die Werthaltigkeit und das wirtschaftliche Potential der Stadtliegenschaften auf den Parzellen Thun-Gbbl. Nr. 1770 und 2919 zu untersuchen. Die Studie 1 kommt zum Schluss, dass mittels Aufzonung bestehende Ausnützungsreserven ausgeschöpft werden müssen. Es sei zu überprüfen, ob dies mit Ergänzungsbauten oder mit Abbruch und Neubau realisiert werden soll. (Die später erstellte Machbarkeitsstudie hat gezeigt, dass nur die Variante Abbruch und Neubau Sinn macht). 2 Nutzwertanalyse der Siedlung Freistatt Zwischen Dezember 2009 und Juni 2010 haben unter der Federführung des Planungsamtes Workshops 2 statt gefunden, mit dem Ziel, eine Entwicklungsstrategie für die Zukunft der Siedlung GBWG Freistatt festzulegen. Grundlage für diese Workshops bildete einerseits die unter 2.1 kurz zusammengefasste Studie von WMI Wittwer Marketing & Immobilien und zum anderen die begleitend zu den Workshops erarbeitete Machbarkeitsstudie von Gassner & Leuenberger (siehe 2.2). 1 Werthaltigkeit und wirtschaftliches Potential, Studie Wittwer Marketing & Immobilien v. 29.01.2003 2 Aktennotizen der Workshops und Zwischenbesprechungen vom 03.11.2009, 20.11.2009 (mit Skizzenheft), 15.01.2010 , 01.04.2010 , 04.05.2010 sowie 08.06.2010 Seite 1 von 6
2.1 Studie „Werthaltigkeit und wirtschaftliches Potenzial mit Entwicklungs- und Bewirtschaftungsstrategien Siedlung 2, Jägerweg Länggasse Thun“ Im Auftrag der GBWG Freistatt Thun hat das Büro WMI Wittwer Marketing & Immobilien, Bern, auch für die Siedlung 2 der Freistatt (Baurechtparzellen Thun-Gbbl. Nr. 966 und 3967) Ende 2005 eine Studie 3 zur Werthaltigkeit und zum wirtschaftlichen Potential mit Entwicklungs- und Bewirtschaftungsstrategien erstellt. Darin sind die Strategien Fortführung, Optimierung und Rückbau der Gebäude bewertet worden. Als dritte und neue Strategie wurde die „Neubebauung der Grundstücke mit einer deutlich höheren Ausnützungsziffer bewertet. Die Studie zeigt auf, dass der Weiterbestand und die Optimierung der bestehenden Gebäude einerseits auf Grund der fehlenden Wirtschaftlichkeit und andererseits wegen des veränderten Baustandards nicht sinnvoll ist. Für die Genossenschaft wäre zudem ein vollständiger Erhalt mit Erneuerung der Siedlung sowie ein Rückbau und Neubau der Siedlung finanziell kaum tragbar. Die Studie zeigt weiter auf, dass der heutige Zustand der Liegenschaften mit minimalem Unterhalt und ohne grössere Investitionen während längstens 10 Jahren gewährleistet werden kann. Vorbehalten bleiben Unterhalt und Investitionen, welche nicht voraussehbar sind und welche die Bewohnbarkeit der Gebäude nicht mehr gewährleisten würden. Dieser Zeitraum würde es der GBWG Freistatt zusätzlich ermöglichen, die Hypothekarschulden zu einem grossen Teil zu tilgen. Für die Genossenschaft wäre es mit einer tieferen hypothekarischen Belastung leichter, neues Kapital für die Erstellung von allfälligen Neubauten zu beschaffen. Rückbau und Neubau der Gebäude sollte in Etappen realisiert werden. Beim Szenario Rückbau und Neubau stellt der Prognosehorizont von 10 Jahren für die Baurechtgeberin für die Rücknahme der Baurechte wirtschaftlich die beste Lösung dar. Dieser Zeitraum ermöglicht der Grundeigentümerin, bei einer Aufzonung des Landes mit einer Ausnützungsziffer von ca. 0.6 möglichst rasch von einer Wertsteigerung des Baulandes zu profitieren. 2.2 Machbarkeitsstudie „Innensanierung der Mehrfamilienhäuser mit Umbau / Varianten“, Siedlung 2 Auf Grund der Aussagen in der Studie der WMI Wittwer Marketing & Immobilien hat das Architekturbüro Gassner & Leuenberger, Thun eine Machbarkeitsstudie 4 für die Innensanierung der Mehrfamilienhäuser mit Umbau / Varianten erstellt. Darin wurde festgestellt, dass die Kosten für eine umfassende Renovation ca. 75 % der Neubaukosten betragen. Aus dieser Erkenntnis ergeben sich folgende weiteren Ergebnisse: - Die Genossenschaft könnte diese Investition nur verkraften, wenn die bestehenden Hypothekarschulden abbezahlt sind. - Durch die Überwälzung der Renovationskosten auf die Mietzinse würden diese dermassen erhöht, dass sie vergleichbar mit Mietzinsen von Neubauwohnungen wären. - Mit den Renovationen könnten die Raumangebote der einzelnen Wohnungen nicht verbessert werden. 3 Werthaltigkeit und wirtschaftliches Potential mit Entwicklungs- und Bewirtschaftungsstrategien, Studie Wittwer Marketing & Immobilien v. 07.12.2005 4 Machbarkeitsstudie Innensanierung der Mehrfamilienhäuser mit Umbau/Varianten, Gassner & Leuenberger vom 27. Mai 2010 Seite 2 von 6
- Seite 1: Planungsamt Industriestrasse 2, Pos
- Seite 5 und 6: Der mit den ZPP-Bestimmungen festge
2.1 Studie „Werthaltigkeit und wirtschaftliches Potenzial <strong>mit</strong> Entwicklungs- und Bewirtschaftungsstrategien<br />
Siedlung 2, Jägerweg Länggasse <strong>Thun</strong>“<br />
Im Auftrag der GBWG <strong>Freistatt</strong> <strong>Thun</strong> hat das Büro WMI Wittwer Marketing & Immobilien,<br />
Bern, auch für die Siedlung 2 der <strong>Freistatt</strong> (Baurechtparzellen <strong>Thun</strong>-Gbbl. Nr. 966 und<br />
3967) Ende 2005 eine Studie 3 <strong>zur</strong> Werthaltigkeit und zum wirtschaftlichen Potential <strong>mit</strong><br />
Entwicklungs- und Bewirtschaftungsstrategien erstellt. Darin sind die Strategien Fortführung,<br />
Optimierung und Rückbau der Gebäude bewertet worden. Als dritte und neue Strategie<br />
wurde die „Neubebauung der Grundstücke <strong>mit</strong> einer deutlich höheren Ausnützungsziffer<br />
bewertet.<br />
Die Studie zeigt auf, dass der Weiterbestand und die Optimierung der bestehenden Gebäude<br />
einerseits auf Grund der fehlenden Wirtschaftlichkeit und andererseits wegen des<br />
veränderten Baustandards nicht sinnvoll ist. Für die Genossenschaft wäre zudem ein vollständiger<br />
Erhalt <strong>mit</strong> Erneuerung der Siedlung sowie ein Rückbau und Neubau der Siedlung<br />
finanziell kaum tragbar.<br />
Die Studie zeigt weiter auf, dass der heutige Zustand der Liegenschaften <strong>mit</strong> minimalem<br />
Unterhalt und ohne grössere Investitionen während längstens 10 Jahren gewährleistet werden<br />
kann. Vorbehalten bleiben Unterhalt und Investitionen, welche nicht voraussehbar sind<br />
und welche die Bewohnbarkeit der Gebäude nicht mehr gewährleisten würden. Dieser Zeitraum<br />
würde es der GBWG <strong>Freistatt</strong> zusätzlich ermöglichen, die Hypothekarschulden zu<br />
einem grossen Teil zu tilgen. Für die Genossenschaft wäre es <strong>mit</strong> einer tieferen hypothekarischen<br />
Belastung leichter, neues Kapital für die Erstellung von allfälligen Neubauten zu<br />
beschaffen. Rückbau und Neubau der Gebäude sollte in Etappen realisiert werden.<br />
Beim Szenario Rückbau und Neubau stellt der Prognosehorizont von 10 Jahren für die<br />
Baurechtgeberin für die Rücknahme der Baurechte wirtschaftlich die beste Lösung dar.<br />
Dieser Zeitraum ermöglicht der Grundeigentümerin, bei einer Aufzonung des Landes <strong>mit</strong><br />
einer Ausnützungsziffer von ca. 0.6 möglichst rasch von einer Wertsteigerung des Baulandes<br />
zu profitieren.<br />
2.2 Machbarkeitsstudie „Innensanierung der Mehrfamilienhäuser <strong>mit</strong> Umbau / Varianten“,<br />
Siedlung 2<br />
Auf Grund der Aussagen in der Studie der WMI Wittwer Marketing & Immobilien hat das<br />
Architekturbüro Gassner & Leuenberger, <strong>Thun</strong> eine Machbarkeitsstudie 4 für die Innensanierung<br />
der Mehrfamilienhäuser <strong>mit</strong> Umbau / Varianten erstellt.<br />
Darin wurde festgestellt, dass die Kosten für eine umfassende Renovation ca. 75 % der<br />
Neubaukosten betragen. Aus dieser Erkenntnis ergeben sich folgende weiteren Ergebnisse:<br />
- Die Genossenschaft könnte diese Investition nur verkraften, wenn die bestehenden Hypothekarschulden<br />
abbezahlt sind.<br />
- Durch die Überwälzung der Renovationskosten auf die Mietzinse würden diese dermassen<br />
erhöht, dass sie vergleichbar <strong>mit</strong> Mietzinsen von Neubauwohnungen wären.<br />
- Mit den Renovationen könnten die Raumangebote der einzelnen Wohnungen nicht verbessert<br />
werden.<br />
3 Werthaltigkeit und wirtschaftliches Potential <strong>mit</strong> Entwicklungs- und Bewirtschaftungsstrategien, Studie Wittwer Marketing &<br />
Immobilien v. 07.12.2005<br />
4 Machbarkeitsstudie Innensanierung der Mehrfamilienhäuser <strong>mit</strong> Umbau/Varianten, Gassner & Leuenberger vom 27. Mai<br />
2010<br />
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