Erläuterungsbericht zur Zone mit Planungspflicht Freistatt - Thun

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MITWIRKUNGSDOKUMENT
Zone mit Planungspflicht Freistatt
Zonenplanänderung mit ZPP-Vorschriften gem. Art. 58-61 BauG
Die Zonenplanänderung beinhaltet:
– Zonenplan, Situation alter und neuer Zustand mit Zonenvorschriften
Weitere Dokumente zur Erläuterung:
– Erläuterungsbericht
Objekt-Nr. : 2081 Format: A4 Revidiert:
Dok.-Nr. : 2081.02 Gez.: Ju
Mstb.: - Datum: 17.12.2013

Erläuterungsbericht
1 Ausgangslage
Die Parzellen Thun-Gbbl. Nr. 1770, 2919 sowie die Baurechtparzellen Thun-Gbb. Nr. 966
und 3967 im Perimeter der ZPP befinden sich heute in der W2; die beiden letzteren sind
zusätzlich überlagert mit Strukturgebiet S III.
Die Baurechte mit Flächen von 8'224 m2 resp. 8'832 m2 auf den Parzellen Thun-Gbbl. Nr.
966 und 3967 (im Folgenden als "Siedlung 2" bezeichnet) wurden der Gemeinnützigen
Bau- und Wohngemeinschaft (GBWG) Freistatt Thun bis am 29. Juni 2043 eingeräumt.
Heute befinden sich 72 Wohneinheiten auf diesen beiden Parzellen und die Ausnützungsziffer
beträgt durchschnittlich 0.30, weshalb ein grosses Verdichtungspotential besteht.
Auf Grund des Alters der Gebäude (ca. 70 Jahre) und der finanziellen Situation der gemeinnützigen
Bau- und Wohngenossenschaft (GBWG) Freistatt Thun haben wichtige strategische
Entscheide angestanden, weshalb die Einwohnergemeinde Thun in den Entscheidungsprozess
miteinbezogen worden ist.
Die GBWG Freistatt Thun vermietet heute die Wohnungen in der Siedlung 2. Sie bezweckt,
die Wohnbedürfnisse ihrer Mitglieder zu befriedigen und günstigen Wohnraum zu schaffen.
Die heutigen Mietpreise liegen deshalb unter dem Marktwert.
Anfang 2003 hatte das Amt für Stadtliegenschaften (damals noch "Hochbauamt") das Büro
WMI Wittwer Marketing & Immobilien, Bern damit beauftragt, die Werthaltigkeit und das
wirtschaftliche Potential der Stadtliegenschaften auf den Parzellen Thun-Gbbl. Nr. 1770
und 2919 zu untersuchen. Die Studie 1 kommt zum Schluss, dass mittels Aufzonung bestehende
Ausnützungsreserven ausgeschöpft werden müssen. Es sei zu überprüfen, ob dies
mit Ergänzungsbauten oder mit Abbruch und Neubau realisiert werden soll. (Die später
erstellte Machbarkeitsstudie hat gezeigt, dass nur die Variante Abbruch und Neubau Sinn
macht).
2 Nutzwertanalyse der Siedlung Freistatt
Zwischen Dezember 2009 und Juni 2010 haben unter der Federführung des Planungsamtes
Workshops 2 statt gefunden, mit dem Ziel, eine Entwicklungsstrategie für die Zukunft der
Siedlung GBWG Freistatt festzulegen. Grundlage für diese Workshops bildete einerseits
die unter 2.1 kurz zusammengefasste Studie von WMI Wittwer Marketing & Immobilien und
zum anderen die begleitend zu den Workshops erarbeitete Machbarkeitsstudie von Gassner
& Leuenberger (siehe 2.2).
1 Werthaltigkeit und wirtschaftliches Potential, Studie Wittwer Marketing & Immobilien v. 29.01.2003
2 Aktennotizen der Workshops und Zwischenbesprechungen vom 03.11.2009, 20.11.2009 (mit Skizzenheft), 15.01.2010 ,
01.04.2010 , 04.05.2010 sowie 08.06.2010
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2.1 Studie „Werthaltigkeit und wirtschaftliches Potenzial mit Entwicklungs- und Bewirtschaftungsstrategien
Siedlung 2, Jägerweg Länggasse Thun“
Im Auftrag der GBWG Freistatt Thun hat das Büro WMI Wittwer Marketing & Immobilien,
Bern, auch für die Siedlung 2 der Freistatt (Baurechtparzellen Thun-Gbbl. Nr. 966 und
3967) Ende 2005 eine Studie 3 zur Werthaltigkeit und zum wirtschaftlichen Potential mit
Entwicklungs- und Bewirtschaftungsstrategien erstellt. Darin sind die Strategien Fortführung,
Optimierung und Rückbau der Gebäude bewertet worden. Als dritte und neue Strategie
wurde die „Neubebauung der Grundstücke mit einer deutlich höheren Ausnützungsziffer
bewertet.
Die Studie zeigt auf, dass der Weiterbestand und die Optimierung der bestehenden Gebäude
einerseits auf Grund der fehlenden Wirtschaftlichkeit und andererseits wegen des
veränderten Baustandards nicht sinnvoll ist. Für die Genossenschaft wäre zudem ein vollständiger
Erhalt mit Erneuerung der Siedlung sowie ein Rückbau und Neubau der Siedlung
finanziell kaum tragbar.
Die Studie zeigt weiter auf, dass der heutige Zustand der Liegenschaften mit minimalem
Unterhalt und ohne grössere Investitionen während längstens 10 Jahren gewährleistet werden
kann. Vorbehalten bleiben Unterhalt und Investitionen, welche nicht voraussehbar sind
und welche die Bewohnbarkeit der Gebäude nicht mehr gewährleisten würden. Dieser Zeitraum
würde es der GBWG Freistatt zusätzlich ermöglichen, die Hypothekarschulden zu
einem grossen Teil zu tilgen. Für die Genossenschaft wäre es mit einer tieferen hypothekarischen
Belastung leichter, neues Kapital für die Erstellung von allfälligen Neubauten zu
beschaffen. Rückbau und Neubau der Gebäude sollte in Etappen realisiert werden.
Beim Szenario Rückbau und Neubau stellt der Prognosehorizont von 10 Jahren für die
Baurechtgeberin für die Rücknahme der Baurechte wirtschaftlich die beste Lösung dar.
Dieser Zeitraum ermöglicht der Grundeigentümerin, bei einer Aufzonung des Landes mit
einer Ausnützungsziffer von ca. 0.6 möglichst rasch von einer Wertsteigerung des Baulandes
zu profitieren.
2.2 Machbarkeitsstudie „Innensanierung der Mehrfamilienhäuser mit Umbau / Varianten“,
Siedlung 2
Auf Grund der Aussagen in der Studie der WMI Wittwer Marketing & Immobilien hat das
Architekturbüro Gassner & Leuenberger, Thun eine Machbarkeitsstudie 4 für die Innensanierung
der Mehrfamilienhäuser mit Umbau / Varianten erstellt.
Darin wurde festgestellt, dass die Kosten für eine umfassende Renovation ca. 75 % der
Neubaukosten betragen. Aus dieser Erkenntnis ergeben sich folgende weiteren Ergebnisse:
- Die Genossenschaft könnte diese Investition nur verkraften, wenn die bestehenden Hypothekarschulden
abbezahlt sind.
- Durch die Überwälzung der Renovationskosten auf die Mietzinse würden diese dermassen
erhöht, dass sie vergleichbar mit Mietzinsen von Neubauwohnungen wären.
- Mit den Renovationen könnten die Raumangebote der einzelnen Wohnungen nicht verbessert
werden.
3 Werthaltigkeit und wirtschaftliches Potential mit Entwicklungs- und Bewirtschaftungsstrategien, Studie Wittwer Marketing &
Immobilien v. 07.12.2005
4 Machbarkeitsstudie Innensanierung der Mehrfamilienhäuser mit Umbau/Varianten, Gassner & Leuenberger vom 27. Mai
2010
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- Mit den Renovationen könnte Bauqualität und Baustandards nicht an diejenige von Neubauten
gehoben werden.
- Aufgrund dieser Ergebnisse konnte festgestellt werden, dass ebenfalls der Erhalt eines
Teiles der Siedlung oder einer Häuserzeile nicht wirtschaftlich ist.
Mit dieser Machbarkeitsstudie konnten die Aussagen in Pkt. 2.1 durch die Wittwer Marketing
& Immobilien, Bern, bestätigt werden.
Aufgrund der in Pkt. 2.1 und 2.2 zusammengefassten Ergebnisse aus den beiden Studien
wurde beschlossen, das Szenario Rückbau und Neubau mit der Aufzonung des Landes
weiterzuverfolgen.
Der Vorstand der Genossenschaft steht hinter diesem Entscheid. Voraussetzung für die
Umsetzung dieser Strategie ist aber das Einverständnis der Genossenschaftsversammlung.
An der Generalversammlung 2011 wurde über einen Richtungsentscheid (konsultativer
Beschluss) abgestimmt. Die Genossenschafter haben zu 2/3 der vorgeschlagenen Strategie
zugestimmt.
Der Beschluss über die die Rückgabe der Baurechte 966 und 3967 an die Stadt Thun wurde
im Herbst 2013 durch die Genossenschaftsversammlung gefällt.
3. Strategie Stadtentwicklung
Mit der vorzeitigen Auflösung des Baurechtsvertrages und der geplanten Aufzonung des
Landes kann die Strategie Stadtentwicklung, Schlüsselaufgabe 4 Wohnen, „Gezielte Erweiterung
und Erneuerung des Wohngebietes“, und Schlüsselaufgabe 3 Bodenpolitik, „Wichtiges
Instrument zur Initiierung und Beschleunigung des Stadtentwicklungsprozesses, Teilstrategie
1, des Gemeinderates umgesetzt werden.
4. Zonenplanänderung mit ZPP-Bestimmungen
Nach einer Zonenplanänderung wird das Bauland einen massiv höheren Wert aufweisen.
Damit kann mehr Wohnfläche generiert und ein höherer Ertrag als mit der bestehenden
Bebauung realisiert werden. Sofern das Bauland verkauft wird, kann der Mehrwert durch
den Verkauf zum Marktpreis realisiert werden.
Die Aufwertung der beiden Parzellen GBWG Freistatt mit einer Fläche von ca. 17'000 m 2
und der Stadtparzellen Thun-Gbbl. Nr.1770 (4'612 m2) sowie 2919 (1'267 m2) durch die
mögliche Aufzonung des Baulandes ist aus städtebaulicher Sicht unbedingt zu realisieren.
Die Denkmalpflege hat am Workshop vom 08.06.2010 zum Rückbau der Siedlung Freistatt
2 mündlich seine Zustimmung erteilt und dies mit einem Brief 5 schriftlich bestätigt.
Damit fällt auch die Einstufung der Gebäude als „erhaltenswert“ im Bauinventar weg.
Seitens der Denkmalpflege des Kantons Bern wurde der Vorbehalt angebracht, dass bei
der Aufzonung die Qualitätssicherung der Siedlung wesentlich ist. Zur Optimierung der Gestaltung
und Nutzung ist deshalb ein Architekturwettbewerb durchzuführen. Das aus dem
Wettbewerb hervorgehende Richtprojekt bildet dann die Grundlage für eine Überbauungsordnung.
5 Schreiben Denkmalpflege vom 17.10.2011
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Der mit den ZPP-Bestimmungen festgelegte Rahmen für eine zukünftige Wohnüberbauung
ist das Ergebnis verschiedener Workshops und Besprechungen (vgl. S.1) unter Einbezug
externer Fachexperten. Die wesentlichen Erkenntnisse dieser Workshops in Bezug auf die
ZPP-Bestimmungen können wie folgt zusammengefasst werden:
Planungszweck:
Es bietet sich die Chance, an dieser guten Wohnlage zeitgemässe Wohnungen mit hoher
Wohnqualität zu realisieren. Es wird u.a. von Bedeutung sein, sorgfältig zu klären, welches
die Zielgruppe für zukünftige Bewohner ist. Eine Marktstudie könnte Aufschluss über den
Wohnungsmix geben, bevor das Nutzungsprogramm für einen Wettbewerb erarbeitet wird.
Mit Sicherheit soll ein bedeutendes Wohnungsangebot für Familien realisiert werden.
Nutzungsart und –mass:
Die Spanne des zu realisierenden Nutzungsmasses wird mit einer AZ zwischen 0.55 bis 0.7
bewusst weit gesteckt. Der Wettbewerb soll zeigen, welches Mass unter Berücksichtigung
der Zielsetzung des haushälterischen Umgangs mit dem Boden bzw. der Verdichtung einerseits
und der Einpassung in die bestehenden Quartierstrukturen und der Aussenraumqualität
andererseits das richtige ist.
Anhand von Volumenstudien am Modell wurde erkannt, dass es aus städtebaulicher Sicht
im Kontext mit dem bestehenden Quartier nur eine 3-Geschossigkeit ohne Attika verträgt.
Bei einer 3-geschossigen Bebauung wird es sehr anspruchsvoll sein, eine AZ von 0.7 unter
Wahrung der Aussenraumqualitäten zu erreichen.
Gestaltungsgrundsätze:
Die in den Überbauungsvorschriften festgelegten Gestaltungsgrundsätze sind im Rahmen
der Rahmenbedingungen für den Wettbewerb zu präzisieren, bzw. zu verfeinern.
Erschliessungsgrundsätze:
Es bietet sich mit einer Neuüberbauung die Chance, das Parkplatzproblem für die gesamte
Siedlung Freistatt zu entschärfen, indem eine übergeordnete Parkierungsanlage für die
gesamt Siedlung Freistatt – also auch für den Siedlungsteil 1 realisiert werden könnte (obwohl
dieser nicht im Perimeter der ZPP liegt. Parkplätze für den Siedlungsteil 1 sollten
wenn möglich mittels privatrechtlichen Verträgen gesichert werden).
5. Weiteres Vorgehen
Folgende Schritte sind bisher erfolgt:
- Einwilligung der Genossenschafter zum weiteren Vorgehen. Eine Informationsveranstaltung
fand am 17. November 2010, im Hotel Freienhof statt. Nebst dem Vorstand der
Genossenschaft waren auch Thomas Zumthurm, Leiter Amt für Stadtliegenschaften,
sowie Heinz Berger, Präsident Interessengemeinschaft der Wohnbaugenossenschaften
anwesend, um die Genossenschafter über die eingeschlagene Strategie zu informieren
(Beschlüsse wurden keine gefällt).
- Abschluss einer Planungsvereinbarung zwischen der Einwohnergemeinde Thun, Planungsamt,
dem Amt für Stadtliegenschaften als Grundeigentümerin und der Genossenschaft
als Baurechtsnehmerin erfolgte am 24. November 2011.
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- Abschluss einer Absichtserklärung zwischen den Parteien (Baurechtnehmerin und Baurechtgeberin)
bezüglich vorzeitige Auflösung der Baurechte erfolgte am 24. November
2011.
- F+S-Sitzung Planungsamt: 11. März 2013
- Eine GV fand am 22.03.2013 statt. Das Thema wurde nur informativ traktandiert, da
noch keine handfesten Fakten auf dem Tisch sind. Die Abstimmung ist an einer ausserordentlichen
GV im Herbst 13 oder an der ordentlichen GV im 2014 vorgesehen.
Damit die im Bericht beschriebene Strategie umgesetzt werden kann, sind folgende weitere
Schritte erforderlich:
Okt. ’13 GWBG Information und Abstimmung Genossenschaftsversammlung
Okt. ‘13 Information Leist-Vorstand
17.01.‘14 GR
30.01.‘14 Publikation im Amtsanzeiger
31.1.-3.3.‘14 Öffentliche Mitwirkung
KW 06 öffentlicher Informationsanlass?
März/April ‘14 Auswertung Mitwirkung
Mai ’14 Überarbeitung z.Hd. kantonale Vorprüfung
Juni – Aug. ‘14 Kantonale Vorprüfung
Sept ‘14 Bereinigung
Okt ‘14 GRB z.Hd. öffentliche Planauflage
Nov ’14 Öffentliche Planauflage
Dez/Jan ’15 Einspracheverhandlungen, Bereinigung und Einreichung an GR
Feb ’15 GR z.Hd. SR
März ’15 SR z.Hd. Gen. AGR
bis Sommer ‘15 Genehmigung durch AGR
bis Ende ‘15 Erarbeitung Wettbewerbsbedingungen
2016 Wettbewerb
Ende ‘16 Resultat Wettbewerb
2017 Projektierung
01.01.2018 Auflösung bestehender Baurechtsvertrag
01.01.2018 theoretisch möglicher Baubeginn
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