Die Heiz- und Nebenkostenabrechnung

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Merkblatt für Mieterinnen und Mieter 8. Spezialfälle Mieterinnen- und Mieterverband www.mieterverband.ch 8.1 Leerstehende Wohnungen Die Heizkosten für eine leerstehende Wohnung gehen zu Lasten der Vermieterschaft. Wird ein nichtbewohntes Mietobjekt nachweislich nur so stark geheizt, als dies zur Vermeidung von Frostschäden nötig ist, muss die Vermieterschaft nur einen reduzierten Teil der Heizkosten übernehmen. Bei 2-3 Familienhäusern geht man dabei von einer Reduktion von einem Drittel aus, bei 4-8 Familienhäusern von einer Reduktion um die Hälfte und bei grösseren Gebäuden von zwei Dritteln. 8.2 Bauaustrocknung im Neubau Wenn Sie als Erstmieterin oder -mieter in einen Neubau einziehen, können Sie im ersten Jahr eine Reduktion der Heizkosten verlangen. Denn in diesem Fall wird ein Teil der Heizenergie benötigt, um den Bau auszutrocknen. Die Reduktion beträgt 10 Prozent der Heizkosten, wenn Sie zwischen 1. April und 30. Juni eingezogen sind. Bei Einzug zwischen 1. Juli und 30. September sind es 15 Prozent und beim Einzug zwischen 1. Oktober und 31. März 20 Prozent. 8.3 Auszug unter dem Jahr Kompliziert wird die Abrechnung der Nebenkosten bei einem Wohnungswechsel. In diesem Fall können Sie als Mieterin oder Mieter keine sofortige Abrechnung verlangen. Dazu wäre die Vermieterschaft in der Regel gar nicht in der Lage, weil sie die Nebenkostenabrechnung erst erstellen kann, wenn sie alle dazu erforderlichen Rechnungen dazu hat. Auch nach einem Wohnungswechsel erhalten Sie die Nebenkosten also erst nach Ablauf der ordentlichen Abrechnungsperiode. Dabei darf Ihnen die Vermieterschaft allerdings nur einen entsprechenden Anteil der Kosten für die gesamte Periode in Rechnung stellen. Bei dessen Berechnung hat sie zu berücksichtigen, dass nicht in jedem Monat gleich viel Heizenergie benötigt wird. 1 Wieviel Prozent der jährlichen Heizenergie für einen bestimmten Monat in Rechnung zu stellen sind, zeigt die folgende Tabelle: Monat Heizung ohne Warmwasseraufbereitung in % Heizung mit Warmwasseraufbereitung in % Januar 17,5 13,6 Februar 14,5 12,1 März 13,5 11,5 April 9,5 9,3 Mai 3,5 5,6 Juni – 3,7 Juli – 3,7 August – 3,6 September 1,0 3,7 Oktober 10,0 9,5 November 13,5 10,7 Dezember 17,0 13,0 1 Die Prozentzahlen zur Verteilung der Heizkosten zwischen den Abrechnungsperioden beruhen auf sogenannten „Heizgradttagzahlen“, die von der Meteorologischen Zentralanstalt erhoben werden. Sie finden dazu weitere Angaben unter www.mietrecht.ch. 16
Merkblatt für Mieterinnen und Mieter 9. Bis wann sind die Nebenkosten abzurechnen? Mieterinnen- und Mieterverband www.mieterverband.ch Ist die Vermieterschaft zur Abrechnung verpflichtet (beim System der Akontozahlungen und der nachträglichen Einmalzahlung), hat sie dies gemäss einer ungeschriebenen Regel innert sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode zu tun. Leider halten sich viele Vermieterinnen und Vermieter allerdings nicht an diese Frist. Manchmal warten sie jahrelang zu, bis sie eine Abrechnung vorlegen. Für die betroffenen Mieterinnen und Mieter ist das eine Zumutung. 9.1. Ihre Rechte bei verspäteter Abrechnung Trifft die Nebenkostenabrechnung nicht rechtzeitig ein, können Sie als Mieterin oder Mieter auf verschiedene Weise Druck aufsetzen. Etwa indem Sie bei der Mietschlichtungsbehörde Klage einreichen. Zudem haben Sie grundsätzlich das Recht, die Akontozahlungen für die laufenden Nebenkosten zu verweigern. Trotzdem ist eine solche Zahlungsverweigerung heikel, weil die Vermieterschaft dann eine kurzfristige Kündigung wegen Zahlungsverzugs androhen kann. Oft sehr wirksam ist der Trick, die bereits entrichteten Akontozahlungen zurückzufordern. Wenn die Nebenkostenabrechnung ausbleibt, sind nach Ansicht namhafter JuristInnen gar keine Nebenkosten geschuldet. Folglich sollten Sie in einem solchen Fall auch die bereits entrichteten Akontozahlungen zurückfordern können. Ganz unbestritten ist diese Auffassung allerdings nicht. 9.2. Verjährung Wenn die Abrechnung vor Ablauf von fünf Jahren eintrifft, müssen Sie die Nebenkosten doch noch bezahlen. Denn diese verjähren erst fünf Jahre nach Ablauf der betreffenden Abrechnungsperiode oder nach dem Auszug aus einer Wohnung. Aufgepasst: Macht die Vermieterschaft eine verjährte Nebenkostenforderung auf dem Rechtsweg geltend, müssen Sie sich vor Gericht oder bei der Mietschlichtungsbehörde ausdrücklich auf die Verjährung berufen. Sonst werden Sie trotzdem zur Zahlung verurteilt. Anders verhält es sich, wenn die Nebenkostenabrechnung einen Saldo zu Ihren Gunsten ergibt. Dann verjährt Ihr Rückforderungsanspruch in einem Jahr, nachdem Sie von ihm Kenntnis erhalten haben. Spätestens nach zehn Jahren können Sie diesen Anspruch jedoch nicht mehr geltend machen. 9.3. Wenn der Mietvertrag eine Abrechnungsfrist vorsieht Häufig steht im Kleingedruckten zum Mietvertrag, bis wann die Nebenkosten abgerechnet werden müssen. Normalerweise handelt es sich dabei um eine sogenannte Ordnungsvorschrift. Das heisst, Sie müssen eine allfällige Nachzahlung auch dann noch entrichten, wenn die Vermieterschaft die Frist überschritten hat. Sie haben im Falle einer Fristüberschreitung lediglich die Möglichkeit, auf die oben erwähnte Weise Druck zu machen (Anrufung der Mietschlichtungsbehörde, Verweigerung weiterer Akontozahlungen, Rückforderung bereits bezahlter Akontozahlungen). In gewissen vorgedruckten Mietvertragsformularen steht jedoch ausdrücklich, Nachzahlungen an die Nebenkosten seien nicht mehr geschuldet, wenn die Abrechnung nicht innert zwei Jahren oder 18 Monaten eintreffe. In diesem Fall müssen Sie später eintreffende Rechnungen tatsächlich nicht mehr begleichen. Verbreitet sind solche Vertragsklauseln etwa in den Kantonen Bern, Luzern und St. Gallen. In der juristischen Fachsprache nennt man solche Vertragsbestimmungen Verwirkungsklauseln. Wenn im Vertragsformular der Fachausdruck vorkommt, handelt es sich also um eine derartige Regelung. 17
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