5 Begründung - Bietigheim-Bissingen
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Anlage 3b zu GR 104/2013<br />
Landkreis Ludwigsburg<br />
Stadt <strong>Bietigheim</strong>-<strong>Bissingen</strong><br />
Gemarkung <strong>Bietigheim</strong>/<strong>Bissingen</strong><br />
B E G R Ü N D U N G nach § 9 (8) Baugesetzbuch (BauGB)<br />
zum Bebauungsplan "GEWERBEPARK GEISINGER STRASSE", Planbereich 2.3<br />
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst die Flurstücke 5584, 5705/5, 5754, 5774, 5774/1, 5584/1<br />
sowie Teile des Flurstücks 5815 auf der Gemarkung <strong>Bietigheim</strong>.<br />
Bebauungsplan<br />
GEWERBEPARK<br />
GEISINGER STRASSE<br />
Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan, 1. Fortschreibung, unmaßstäblich<br />
Aufgestellt:<br />
<strong>Bietigheim</strong>-<strong>Bissingen</strong>, den 05.12.2013<br />
- Stadtentwicklungsamt -<br />
I - 61/26.4-2.3 Rie<br />
- A. S c h w a r z -
- 2 -<br />
1. Erfordernis der Planaufstellung<br />
Das gesamte Areal (ca. 10 ha) ist im Flächennutzungsplan als gewerbliche Baufläche ausgewiesen,<br />
ein Bebauungsplan bzw. ein Baulinienplan aus dem Jahr 1930 besteht nur für den nord-westlichen<br />
Randbereich.<br />
Ziel der Neuordnung ist es, die gewerbliche Nutzung im Gebiet grundsätzlich beizubehalten und nach<br />
geänderten Anforderungen fortzuschreiben. Hierfür wird die Aufstellung eines Bebauungsplans<br />
erforderlich.<br />
2. Einfügen in die überörtliche und örtliche Planung<br />
Nach dem derzeit gültigen Regionalplan ist <strong>Bietigheim</strong>-<strong>Bissingen</strong> mit allen Ortslagen als Siedlungsbereich<br />
in der Entwicklungsachse Stuttgart - Heilbronn eingestuft.<br />
Die Fläche ist als Siedlungsfläche für Industrie und Gewerbe eingetragen. Nordöstlich der Geisinger<br />
Straße befindet sich ein Ergänzungsstandort für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel.<br />
Im Flächennutzungsplan ist die Fläche innerhalb des Geltungsbereichs als gewerbliche Baufläche<br />
angelegt. Nördlich befinden sich eine Sonderbaufläche sowie eine gewerbliche Baufläche. Im Osten<br />
und Südwesten wird der Geltungsbereich von Bahnanlagen begrenzt, daran anschließend befinden<br />
sich jeweils weitere gewerbliche Bauflächen. Westlich befindet sich eine gemischte Baufläche.<br />
3. Bestehende Rechtsverhältnisse<br />
Innerhalb des Geltungsbereichs sowie im westlich angrenzenden Bereich befindet sich der<br />
Baulinienplan „Verlängerung der Geisingerstraße/Sandgrubenweg/Rietstraße mit Verbindungsstraße“,<br />
rechtskräftig seit 27.05.1930.<br />
Im Bereich der Geisinger Straße gelten außerdem die Bebauungspläne „Weilerlen“, rechtskräftig seit<br />
11.12.1985 sowie „Weilerlen, 2. Änderung“, rechtskräftig seit 28.02.1997.<br />
4. Bestand<br />
Das südliche Grundstück ist mit gewerblich genutzten Gebäuden bebaut. Die Grundstücke entlang der<br />
Geisinger Straße sind weitestgehend unbebaut und werden als Parkplatz und Abstellfläche genutzt.<br />
Nördlich der Geisinger Straße schließt ein Sondergebiet mit der Nutzung Baumarkt sowie ein<br />
eingeschränktes Gewerbegebiet an den Geltungsbereich an.<br />
Im Osten befindet sich die Trasse für Schienenverkehr in Richtung Norden (Heilbronn). Südöstlich<br />
verläuft eine weitere Trasse für Schienenverkehr in Richtung Westen (Vaihingen/Enz). Westlich des<br />
Geltungsbereichs befinden sich Wohngebäude.<br />
Das südliche Grundstück (Flurstück 5584) innerhalb des Geltungsbereichs (DLW-Gelände) ist über<br />
eine Privatstraße sowohl von der Geisinger Straße via Flurstück 5774 (DLW-Parkplatz) als auch über<br />
die Dammstraße verkehrlich erschlossen. Die Erschließung des Flurstücks 5774/1 erfolgt zum Teil<br />
über das Flurstück 5774 (DLW-Parkplatz) und zum Teil über einen behelfsmäßigen Anschluss an die<br />
Geisinger Straße.<br />
5. Städtebauliche Planung<br />
5.1 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung<br />
Für die Flächen südlich der Geisinger Straße sind grundsätzlich gewerbliche Nutzungen vorgesehen.<br />
Der westliche Bereich, der direkt an die Wohnbebauung angrenzt, ist zukünftig für Gewerbebetriebe<br />
vorgesehen, die das Wohnen nicht wesentlich stören, um hier Beeinträchtigungen und Störungen für<br />
die bestehende Wohnnutzung zu vermeiden.<br />
Zentrenrelevanter Einzelhandel ist für das gesamte Areal ausgeschlossen, lediglich im nördlichen<br />
Bereich des Geltungsbereichs, direkt an der Geisinger Straße, sind nicht zentrenrelevante und nicht<br />
großflächige Einzelhandelsnutzungen zulässig.<br />
Die Erschließung des südlichen Bereichs soll über die bereits bestehenden Privatzufahrten (Geisinger<br />
Straße und Dammstraße) erfolgen. Die nördlichen Grundstücke erhalten eine separate Erschließung<br />
von der Geisinger Straße aus.
- 3 -<br />
5.2 Planungsziele im Einzelnen<br />
5.2.1 eingeschränktes Gewerbegebiet / Gewerbegebiet<br />
Die gewerblichen Flächen im westlichen Planbereich werden aufgrund der Nähe zur vorhandenen<br />
Wohnbebauung als eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt. Diese werden hinsichtlich ihres<br />
Störungsgrads eingeschränkt, es ist nachzuweisen, dass die Immissionsrichtwerte eingehalten<br />
werden.<br />
Gewerbebetriebe i.S.v. Bordellen, bordellartigen Betrieben, Wohnungsprostitution, Wettbüros (soweit<br />
diese noch keine Vergnügungsstätte darstellen), Tankstellen sowie Vergnügungsstätten (Grundlage:<br />
Vergnügungsstättenkonzeption vom April 2012) werden ausgeschlossen, um Beeinträchtigungen und<br />
Störungen zu vermeiden und um die Flächen dem produzierenden und dienstleistenden Gewerbe<br />
vorzuhalten.<br />
Speditionen, Lagerhäuser und -plätze werden ausgeschlossen. Die Gewerbeflächen sind aufgrund der<br />
innerstädtischen Lage nicht für eine Nutzung mit intensivem Güterverkehr geeignet. Das<br />
innerstädtische Verkehrsnetz ist bereits im Bestand hoch ausgelastet. Geplante Bauvorhaben wie die<br />
Erweiterung des Krankenhauses werden in den kommenden Jahren zu einer weiteren Zunahme des<br />
Pkw-Verkehrs führen. Durch die geplante Bebauung an der Geisinger Straße ist eine Erhöhung des<br />
Verkehrsaufkommens, überwiegend auf der Bundesstraße 27, aber auch auf der Geisinger Straße, zu<br />
erwarten. Eine starke Zunahme des Schwerlastverkehrs durch die Ausweisung von verkehrsintensiven<br />
Nutzungen würde im innerstädtischen Bereich zu Überlastungen der Knotenpunkte, insbesondere auf<br />
der B 27/Stuttgarter Straße und der Geisinger Straße, einschließlich des schmalen Bahndurchlasses,<br />
führen. Dieser zusätzliche Schwerlastverkehr würde die Anwohner in hohem Maße mit Verkehrslärm<br />
und Schadstoffen belasten. Eine Nutzung mit intensivem Güterverkehr wird daher ausgeschlossen.<br />
Zentrenrelevanter Einzelhandel ist für das gesamte Areal ausgeschlossen, da dies den verbindlichen<br />
Zielen der Raumordnung, Landes- wie Regionalplanung und dem Einzelhandelskonzept der Stadt<br />
widerspricht. Zentrenrelevanter Einzelhandel ist nach den genannten Zielsetzungen nur im räumlich<br />
bestimmten zentralörtlichen Versorgungsbereich der Innenstadt <strong>Bietigheim</strong> zulässig. Darüber hinaus<br />
sind das Zentrum Buch und der Ortskern von <strong>Bissingen</strong> wichtige Standorte für die Nahversorgung.<br />
Für den südlichen Bereich ist ein kompletter Einzelhandelsausschluss vorgesehen. Die vorhandenen<br />
gewerblich genutzten Flächen (DLW-Gelände) sollen auch zukünftig für eine arbeitsplatzintensive,<br />
gewerbliche Nutzung zur Verfügung stehen. Aufgrund der Gewerbeflächenknappheit in der Stadt ist es<br />
besonders wichtig, Flächen für das produzierende und dienstleistende Gewerbe und Handwerk zu<br />
sichern. Auch aus städtebaulicher und verkehrsplanerischer Sicht eignen sich die südlichen Flächen<br />
des Plangebiets nicht für Einzelhandel. Die Grundstücke stellen keinen Bezug zum nördlich gelegenen<br />
Ergänzungsstandort (Baumarkt, Einzelhandelsbetrieb für Möbel und Einrichtungsgegenstände) her<br />
und sind zudem weniger gut erschlossen, als die nördlichen Flächen des Plangebiets. Einzelhandel<br />
soll deshalb im südlichen Bereich nur ausnahmsweise als ein der Hauptnutzung untergeordneter<br />
Betriebsteil zulässig sein (Handwerkerprivileg).<br />
Für den nördlichen Bereich des Plangebiets (ca. 1,5 ha), der sich entlang der Geisinger Straße<br />
erstreckt, ist eine Bebauung mit Geschäfts- und Bürogebäuden vorgesehen. Auf diesen gut<br />
erschlossenen Flächen ist darüber hinaus nicht-zentrenrelevanter und nicht-großflächiger<br />
Einzelhandel, gemäß dem Einzelhandelskonzept, Januar 2009, zulässig.<br />
Eine Nahversorgungsfunktion kann das Gebiet nicht erfüllen. Gemäß dem Regionalplan sollen<br />
Einzelhandelsbetriebe verbrauchernah und städtebaulich integriert in günstiger Zuordnung zu den<br />
Stadt- und Ortszentren oder zusammenhängenden Wohngebieten angesiedelt werden.<br />
Nach Westen schließt sich zwar ein Wohngebiet an, ein ausreichend großes, fußläufig erschließbares<br />
Einzugsgebiet ist aufgrund der Randlage aber nicht gegeben. Hinzu kommt, dass das Gebiet in<br />
Richtung Osten und Süden durch den Bahndamm räumlich abgegrenzt wird und sich im Norden<br />
gewerbliche Nutzungen und Sondernutzungen anschließen. Daher stellt dieses Gebiet keinen<br />
städtebaulich integrierten Standort dar, der eine Nahversorgungsfunktion übernehmen könnte.<br />
Die Gebäudekubatur wird in einigen wesentlichen Punkten vorgegeben. Durch die festgelegten<br />
Baugrenzen, die maximale Anzahl der Vollgeschosse, die Gebäudehöhe (Mindest- und Höchstgrenzen),<br />
die maximale Höhe baulicher Anlagen, die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl<br />
soll eine städtebaulich abgestimmte bauliche Entwicklung gewährleistet werden. Um die Linearität der<br />
Baukörper als städtebaulich wichtiges Element zu sichern, wird die Gebäuderichtung festgesetzt.
- 4 -<br />
Ein städtebauliches Ziel ist es, entlang der Geisinger Straße eine Raumkante zu schaffen. Aus diesem<br />
Grund wird eine Mindestgebäudehöhe von 6,00 m festgelegt, so dass die Gebäudefassaden auch<br />
Wirkung entfalten können.<br />
Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen sind für einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden nur<br />
innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche und an den ausgewiesenen Standorten zulässig.<br />
Tiefgaragen sind zulässig, um die Anzahl der oberirdischen Stellplätze gering halten zu können und<br />
übermäßige Versiegelungen zu vermeiden. Tiefgaragen müssen mindestens 60 cm erdüberdeckt sein.<br />
Nebenanlagen zur Versorgung des Gebiets mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie zur<br />
Ableitung von Abwasser können als Ausnahme zugelassen werden.<br />
Hinsichtlich der Gebäudelänge werden abweichende Bauweisen festgesetzt. Die Gebäudelänge wird<br />
nicht beschränkt, um einerseits Gewerbebetrieben mit großem Platzbedarf ausreichend Spielraum zu<br />
schaffen und andererseits, um weitere Ausweisungen von großen zusammenhängenden Flächen im<br />
Außenbereich zu vermeiden.<br />
6. Lärmschutz<br />
Das Plangebiet befindet sich im Einwirkungsbereich von Emissionen des Schienen- und des<br />
Straßenverkehrs (Geisinger Straße und Poststräßle). Zusätzlich sind Lärmeinwirkungen des<br />
Plangebiets (Gewerbelärm) auf die benachbarte Bebauung zu berücksichtigen.<br />
Zur Beurteilung des Lärmschutzes wird die Schalltechnische Untersuchung aus dem Jahr 2009 des<br />
Büros ISIS zugrunde gelegt.<br />
Die darin dargestellte Planung einer Mehrzweckhalle an der Stuttgarter Straße wird nicht weiterverfolgt,<br />
die Untersuchungsergebnisse für das Plangebiet an der Geisinger Straße sind indessen nach<br />
wie vor aktuell, da sich in der Nutzung keine Änderungen ergeben haben.<br />
Die Isophonenpläne des Straßen- und Schienenverkehrs lassen im Zeitbereich tags Überschreitungen<br />
der schalltechnischen Orientierungswerte für Gewerbegebiete (65 dB(A)) im Nahbereich der<br />
Verkehrswege erkennen. Im Zeitbereich nachts verursachen die Lärmeinwirkungen des<br />
Schienenverkehrs im gesamten Planungsgebiet deutliche Überschreitungen des Orientierungswerts<br />
(55 dB(A)).<br />
Die Ergebnisse der Einzelpunktberechnungen (für einzelne Bezugspunkte an der Wohnbebauung)<br />
zeigen, dass an nahezu allen Bezugspunkten der Straßen- und Schienenverkehr die Lärmsituation<br />
bestimmen und deutlich höhere Immissionen verursachen, wie der Gewerbelärm. Lediglich im Bereich<br />
der Eisenbahnstraße dominiert der Gewerbelärm im Zeitbereich nachts. Es ist jedoch darauf<br />
hinzuweisen, dass alle Wohngebäude im Umfeld des Planungsgebiets bereits durch<br />
Lärmsanierungskonzepte der Baulastträger von Straßen und Schiene erfasst sind und entsprechende<br />
passive Lärmschutzmaßnahmen durchgeführt wurden oder ein Anspruch geltend gemacht werden<br />
kann (siehe Anlage: Übersichtkarte Lärmsanierung).<br />
7. Umweltbericht / Artenschutz / Grünordnung<br />
Im Umweltbericht mit Artenschutzbetrachtung, erstellt durch das Büro StadtLandFluss, sind die<br />
Auswirkungen auf die umweltbezogenen Schutzgüter gemäß § 1 (6) Nr. 7 BauGB differenziert<br />
beschrieben und bewertet (siehe Anlage).<br />
Artenschutzrechtliche Konflikte sind in der im Umweltbericht festgelegten Fläche „Baufenster 2-Nord“<br />
sowie an einzelnen Feldgehölzen nicht auszuschließen. Diese Bereiche sind im Vorfeld der<br />
beabsichtigten Eingriffe auf entsprechende Vorkommen zu untersuchen. Sollte bei den Erhebungen<br />
z.B. ein Vorkommen von Zauneidechsen bestätigt werden, sind entsprechende Maßnahmen zur<br />
Vermeidung der Tötung, erheblichen Störung bzw. Zerstörung nach § 44 (1) 1 bis 3 BNatSchG<br />
durchzuführen. Näheres hierzu ist dem Umweltbericht zu entnehmen.<br />
Die bestehenden Bäume, nördlich der Geisinger Straße, werden über Pflanzbindungen gesichert.<br />
Zusätzliche Pflanzgebote für straßenbegleitende Baumpflanzungen gliedern den Straßenraum und<br />
sorgen für einen kleinklimatischen Ausgleich. Die flächenhaften Pflanzbindungen und -gebote dienen<br />
der Erhaltung sowie der Schaffung von Naturräumen auf den Grundstücken.
- 5 -<br />
Die festgesetzten Dachbegrünungen für Flachdächer reduzieren das anfallende Niederschlagswasser<br />
und minimieren die Entstehung von Hitzeinseln.<br />
8. Erschließung / Verkehr / Ver- und Entsorgung<br />
Die Erschließung des Quartiers erfolgt im Norden über die Geisinger Straße und südwestlich über die<br />
Dammstraße. Über die Dammstraße werden jedoch nur die Grundstücke der Firma Armstrong DLW<br />
erschlossen. Eine weitere Zufahrt zu dem Firmengelände ist im Nordwesten des Geltungsbereichs<br />
vorhanden. Eine interne Erschließungsstraße verbindet die beiden Anschlüsse. Zudem gibt es<br />
südwestlich des Firmengeländes noch eine Bahnunterführung, die eine Verbindung zu den westlich<br />
der Gleise gelegenen Firmengrundstücken schafft.<br />
Das Flurstück 5774/1 grenzt direkt an die Geisinger Straße, hat jedoch keine gesicherte Zufahrt.<br />
Zukünftig soll das Grundstück eine Zufahrtsmöglichkeit gegenüber der Straße Im Weilerlen (Zufahrt<br />
Baumarkt) bekommen. Diese Zufahrt wird als zukünftige Erschließungsstraße für das gesamte Gebiet<br />
von Bebauung freigehalten, um langfristig die Möglichkeit zu haben das Gebiet zentral zu erschließen.<br />
Die Zufahrtsbereiche werden auf diese beiden Zufahrten beschränkt, um den Verkehrsfluss in der<br />
Geisinger Straße nicht weiter zu stören und um die Pflanzgebotsflächen nicht allzu häufig zu<br />
unterbrechen, da diese sonst an Wertigkeit verlieren.<br />
Das Areal ist nicht direkt in das ÖPNV-Netz integriert. Die nächsten Bushaltestellen (Krankenhaus,<br />
Poststräßle und Steinheimer Straße) befinden sich jeweils ca. 400 m vom Plangebiet entfernt. Die<br />
Entfernung zum Bahnhof beträgt von der Geisinger Straße aus ca. 1,2 km. Um das Gebiet zukünftig<br />
besser mit öffentlichen Verkehrsmitteln erschließen zu können, werden nördlich und südlich der<br />
Geisinger Straße Bushaltebuchten vorgesehen.<br />
Nördlich der Geisinger Straße verläuft ein Radweg in beide Richtungen.<br />
Fußgänger können die Gehwege nördlich und südlich der Geisinger Straße nutzen. An der Zufahrt<br />
zum Baumarkt gibt es einen signalisierten Fußgängerüberweg.<br />
Entlang der Geisinger Straße befindet sich in Fahrtrichtung Osten ein Parkstreifen für Pkws und Lkws,<br />
mit einer Gesamtlänge von ca. 100 m (entspricht ca. 18 Pkw-Parkplätzen). Diese Parkierungsflächen<br />
werden zugunsten einer Bushaltestelle aufgeben. In der näheren Umgebung gibt es jedoch<br />
ausreichend Ersatz im Bestand.<br />
Anschlüsse an bestehende Strom-, Gas- und Wasserleitungen, die sich in der Geisinger Straße<br />
befinden, sind möglich.<br />
Da das auf den Dachflächen anfallende Niederschlagswasser durch die festgesetzte extensive Begrünung<br />
größtenteils zurück gehalten werden kann, ist kein Anschluss an das Regenrückhaltebecken<br />
„Poststräßle“ geplant.<br />
9. Altlasten<br />
Es gibt Altlastenverdachtsflächen, die bei einer Neubebauung der Flächen untersucht werden<br />
müssen.<br />
10. Örtliche Bauvorschriften<br />
Durch die Festsetzungen der örtlichen Bauvorschriften soll das gestalterische und städtebauliche<br />
Erscheinungsbild der Bebauung in seinen wesentlichen Eckpunkten festgeschrieben werden. So<br />
werden die äußere Gestaltung der baulichen Anlagen sowie die Gestaltung der privaten Freiflächen in<br />
einigen Punkten vorgeschrieben.<br />
Dachbegrünung wird für Flachdächer vorgeschrieben, um einen kleinklimatischen Ausgleich zu<br />
erreichen.<br />
Photovoltaik- und Solaranlagen müssen im Falle einer Aufständerung aus gestalterischen Gründen<br />
von der Attika bzw. der Dachkante abgerückt werden.
- 6 -<br />
An die Gestaltung der unbebauten Flächen, an Müllbehälterstandorte sowie Werbeanlagen werden<br />
Anforderungen gestellt, um einer ungeordneten Entwicklung und Gestaltung Einhalt zu gebieten.<br />
Wasserdurchlässige Beläge für Stellplätze sind vorgeschrieben, um das abzuführende Regenwasser<br />
im Gebiet minimal bzw. zurück zu halten.<br />
11. Flächenbilanz<br />
Gesamtgebiet 99.297 m²<br />
davon<br />
- eingeschränktes Gewerbegebiet 18.982 m²<br />
- Gewerbegebiet 75.698 m²<br />
- öffentliche Verkehrsflächen 4.617 m²<br />
Gewerbegebiete 94.680 m²<br />
davon<br />
- Pflanzgebotsflächen 15.727 m²<br />
Öffentliche Verkehrsflächen 4.617 m²<br />
davon<br />
- Straßen 2.698 m²<br />
- Gehwege 1.364 m²<br />
- Radwege 353 m²<br />
- Verkehrsgrün 202 m²