5 Begründung - Bietigheim-Bissingen

Anlage 3b zu GR 104/2013
Landkreis Ludwigsburg
Stadt Bietigheim-Bissingen
Gemarkung Bietigheim/Bissingen
B E G R Ü N D U N G nach § 9 (8) Baugesetzbuch (BauGB)
zum Bebauungsplan "GEWERBEPARK GEISINGER STRASSE", Planbereich 2.3
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst die Flurstücke 5584, 5705/5, 5754, 5774, 5774/1, 5584/1
sowie Teile des Flurstücks 5815 auf der Gemarkung Bietigheim.
Bebauungsplan
GEWERBEPARK
GEISINGER STRASSE
Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan, 1. Fortschreibung, unmaßstäblich
Aufgestellt:
Bietigheim-Bissingen, den 05.12.2013
- Stadtentwicklungsamt -
I - 61/26.4-2.3 Rie
- A. S c h w a r z -

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1. Erfordernis der Planaufstellung
Das gesamte Areal (ca. 10 ha) ist im Flächennutzungsplan als gewerbliche Baufläche ausgewiesen,
ein Bebauungsplan bzw. ein Baulinienplan aus dem Jahr 1930 besteht nur für den nord-westlichen
Randbereich.
Ziel der Neuordnung ist es, die gewerbliche Nutzung im Gebiet grundsätzlich beizubehalten und nach
geänderten Anforderungen fortzuschreiben. Hierfür wird die Aufstellung eines Bebauungsplans
erforderlich.
2. Einfügen in die überörtliche und örtliche Planung
Nach dem derzeit gültigen Regionalplan ist Bietigheim-Bissingen mit allen Ortslagen als Siedlungsbereich
in der Entwicklungsachse Stuttgart - Heilbronn eingestuft.
Die Fläche ist als Siedlungsfläche für Industrie und Gewerbe eingetragen. Nordöstlich der Geisinger
Straße befindet sich ein Ergänzungsstandort für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel.
Im Flächennutzungsplan ist die Fläche innerhalb des Geltungsbereichs als gewerbliche Baufläche
angelegt. Nördlich befinden sich eine Sonderbaufläche sowie eine gewerbliche Baufläche. Im Osten
und Südwesten wird der Geltungsbereich von Bahnanlagen begrenzt, daran anschließend befinden
sich jeweils weitere gewerbliche Bauflächen. Westlich befindet sich eine gemischte Baufläche.
3. Bestehende Rechtsverhältnisse
Innerhalb des Geltungsbereichs sowie im westlich angrenzenden Bereich befindet sich der
Baulinienplan „Verlängerung der Geisingerstraße/Sandgrubenweg/Rietstraße mit Verbindungsstraße“,
rechtskräftig seit 27.05.1930.
Im Bereich der Geisinger Straße gelten außerdem die Bebauungspläne „Weilerlen“, rechtskräftig seit
11.12.1985 sowie „Weilerlen, 2. Änderung“, rechtskräftig seit 28.02.1997.
4. Bestand
Das südliche Grundstück ist mit gewerblich genutzten Gebäuden bebaut. Die Grundstücke entlang der
Geisinger Straße sind weitestgehend unbebaut und werden als Parkplatz und Abstellfläche genutzt.
Nördlich der Geisinger Straße schließt ein Sondergebiet mit der Nutzung Baumarkt sowie ein
eingeschränktes Gewerbegebiet an den Geltungsbereich an.
Im Osten befindet sich die Trasse für Schienenverkehr in Richtung Norden (Heilbronn). Südöstlich
verläuft eine weitere Trasse für Schienenverkehr in Richtung Westen (Vaihingen/Enz). Westlich des
Geltungsbereichs befinden sich Wohngebäude.
Das südliche Grundstück (Flurstück 5584) innerhalb des Geltungsbereichs (DLW-Gelände) ist über
eine Privatstraße sowohl von der Geisinger Straße via Flurstück 5774 (DLW-Parkplatz) als auch über
die Dammstraße verkehrlich erschlossen. Die Erschließung des Flurstücks 5774/1 erfolgt zum Teil
über das Flurstück 5774 (DLW-Parkplatz) und zum Teil über einen behelfsmäßigen Anschluss an die
Geisinger Straße.
5. Städtebauliche Planung
5.1 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung
Für die Flächen südlich der Geisinger Straße sind grundsätzlich gewerbliche Nutzungen vorgesehen.
Der westliche Bereich, der direkt an die Wohnbebauung angrenzt, ist zukünftig für Gewerbebetriebe
vorgesehen, die das Wohnen nicht wesentlich stören, um hier Beeinträchtigungen und Störungen für
die bestehende Wohnnutzung zu vermeiden.
Zentrenrelevanter Einzelhandel ist für das gesamte Areal ausgeschlossen, lediglich im nördlichen
Bereich des Geltungsbereichs, direkt an der Geisinger Straße, sind nicht zentrenrelevante und nicht
großflächige Einzelhandelsnutzungen zulässig.
Die Erschließung des südlichen Bereichs soll über die bereits bestehenden Privatzufahrten (Geisinger
Straße und Dammstraße) erfolgen. Die nördlichen Grundstücke erhalten eine separate Erschließung
von der Geisinger Straße aus.

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5.2 Planungsziele im Einzelnen
5.2.1 eingeschränktes Gewerbegebiet / Gewerbegebiet
Die gewerblichen Flächen im westlichen Planbereich werden aufgrund der Nähe zur vorhandenen
Wohnbebauung als eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt. Diese werden hinsichtlich ihres
Störungsgrads eingeschränkt, es ist nachzuweisen, dass die Immissionsrichtwerte eingehalten
werden.
Gewerbebetriebe i.S.v. Bordellen, bordellartigen Betrieben, Wohnungsprostitution, Wettbüros (soweit
diese noch keine Vergnügungsstätte darstellen), Tankstellen sowie Vergnügungsstätten (Grundlage:
Vergnügungsstättenkonzeption vom April 2012) werden ausgeschlossen, um Beeinträchtigungen und
Störungen zu vermeiden und um die Flächen dem produzierenden und dienstleistenden Gewerbe
vorzuhalten.
Speditionen, Lagerhäuser und -plätze werden ausgeschlossen. Die Gewerbeflächen sind aufgrund der
innerstädtischen Lage nicht für eine Nutzung mit intensivem Güterverkehr geeignet. Das
innerstädtische Verkehrsnetz ist bereits im Bestand hoch ausgelastet. Geplante Bauvorhaben wie die
Erweiterung des Krankenhauses werden in den kommenden Jahren zu einer weiteren Zunahme des
Pkw-Verkehrs führen. Durch die geplante Bebauung an der Geisinger Straße ist eine Erhöhung des
Verkehrsaufkommens, überwiegend auf der Bundesstraße 27, aber auch auf der Geisinger Straße, zu
erwarten. Eine starke Zunahme des Schwerlastverkehrs durch die Ausweisung von verkehrsintensiven
Nutzungen würde im innerstädtischen Bereich zu Überlastungen der Knotenpunkte, insbesondere auf
der B 27/Stuttgarter Straße und der Geisinger Straße, einschließlich des schmalen Bahndurchlasses,
führen. Dieser zusätzliche Schwerlastverkehr würde die Anwohner in hohem Maße mit Verkehrslärm
und Schadstoffen belasten. Eine Nutzung mit intensivem Güterverkehr wird daher ausgeschlossen.
Zentrenrelevanter Einzelhandel ist für das gesamte Areal ausgeschlossen, da dies den verbindlichen
Zielen der Raumordnung, Landes- wie Regionalplanung und dem Einzelhandelskonzept der Stadt
widerspricht. Zentrenrelevanter Einzelhandel ist nach den genannten Zielsetzungen nur im räumlich
bestimmten zentralörtlichen Versorgungsbereich der Innenstadt Bietigheim zulässig. Darüber hinaus
sind das Zentrum Buch und der Ortskern von Bissingen wichtige Standorte für die Nahversorgung.
Für den südlichen Bereich ist ein kompletter Einzelhandelsausschluss vorgesehen. Die vorhandenen
gewerblich genutzten Flächen (DLW-Gelände) sollen auch zukünftig für eine arbeitsplatzintensive,
gewerbliche Nutzung zur Verfügung stehen. Aufgrund der Gewerbeflächenknappheit in der Stadt ist es
besonders wichtig, Flächen für das produzierende und dienstleistende Gewerbe und Handwerk zu
sichern. Auch aus städtebaulicher und verkehrsplanerischer Sicht eignen sich die südlichen Flächen
des Plangebiets nicht für Einzelhandel. Die Grundstücke stellen keinen Bezug zum nördlich gelegenen
Ergänzungsstandort (Baumarkt, Einzelhandelsbetrieb für Möbel und Einrichtungsgegenstände) her
und sind zudem weniger gut erschlossen, als die nördlichen Flächen des Plangebiets. Einzelhandel
soll deshalb im südlichen Bereich nur ausnahmsweise als ein der Hauptnutzung untergeordneter
Betriebsteil zulässig sein (Handwerkerprivileg).
Für den nördlichen Bereich des Plangebiets (ca. 1,5 ha), der sich entlang der Geisinger Straße
erstreckt, ist eine Bebauung mit Geschäfts- und Bürogebäuden vorgesehen. Auf diesen gut
erschlossenen Flächen ist darüber hinaus nicht-zentrenrelevanter und nicht-großflächiger
Einzelhandel, gemäß dem Einzelhandelskonzept, Januar 2009, zulässig.
Eine Nahversorgungsfunktion kann das Gebiet nicht erfüllen. Gemäß dem Regionalplan sollen
Einzelhandelsbetriebe verbrauchernah und städtebaulich integriert in günstiger Zuordnung zu den
Stadt- und Ortszentren oder zusammenhängenden Wohngebieten angesiedelt werden.
Nach Westen schließt sich zwar ein Wohngebiet an, ein ausreichend großes, fußläufig erschließbares
Einzugsgebiet ist aufgrund der Randlage aber nicht gegeben. Hinzu kommt, dass das Gebiet in
Richtung Osten und Süden durch den Bahndamm räumlich abgegrenzt wird und sich im Norden
gewerbliche Nutzungen und Sondernutzungen anschließen. Daher stellt dieses Gebiet keinen
städtebaulich integrierten Standort dar, der eine Nahversorgungsfunktion übernehmen könnte.
Die Gebäudekubatur wird in einigen wesentlichen Punkten vorgegeben. Durch die festgelegten
Baugrenzen, die maximale Anzahl der Vollgeschosse, die Gebäudehöhe (Mindest- und Höchstgrenzen),
die maximale Höhe baulicher Anlagen, die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl
soll eine städtebaulich abgestimmte bauliche Entwicklung gewährleistet werden. Um die Linearität der
Baukörper als städtebaulich wichtiges Element zu sichern, wird die Gebäuderichtung festgesetzt.

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Ein städtebauliches Ziel ist es, entlang der Geisinger Straße eine Raumkante zu schaffen. Aus diesem
Grund wird eine Mindestgebäudehöhe von 6,00 m festgelegt, so dass die Gebäudefassaden auch
Wirkung entfalten können.
Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen sind für einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden nur
innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche und an den ausgewiesenen Standorten zulässig.
Tiefgaragen sind zulässig, um die Anzahl der oberirdischen Stellplätze gering halten zu können und
übermäßige Versiegelungen zu vermeiden. Tiefgaragen müssen mindestens 60 cm erdüberdeckt sein.
Nebenanlagen zur Versorgung des Gebiets mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie zur
Ableitung von Abwasser können als Ausnahme zugelassen werden.
Hinsichtlich der Gebäudelänge werden abweichende Bauweisen festgesetzt. Die Gebäudelänge wird
nicht beschränkt, um einerseits Gewerbebetrieben mit großem Platzbedarf ausreichend Spielraum zu
schaffen und andererseits, um weitere Ausweisungen von großen zusammenhängenden Flächen im
Außenbereich zu vermeiden.
6. Lärmschutz
Das Plangebiet befindet sich im Einwirkungsbereich von Emissionen des Schienen- und des
Straßenverkehrs (Geisinger Straße und Poststräßle). Zusätzlich sind Lärmeinwirkungen des
Plangebiets (Gewerbelärm) auf die benachbarte Bebauung zu berücksichtigen.
Zur Beurteilung des Lärmschutzes wird die Schalltechnische Untersuchung aus dem Jahr 2009 des
Büros ISIS zugrunde gelegt.
Die darin dargestellte Planung einer Mehrzweckhalle an der Stuttgarter Straße wird nicht weiterverfolgt,
die Untersuchungsergebnisse für das Plangebiet an der Geisinger Straße sind indessen nach
wie vor aktuell, da sich in der Nutzung keine Änderungen ergeben haben.
Die Isophonenpläne des Straßen- und Schienenverkehrs lassen im Zeitbereich tags Überschreitungen
der schalltechnischen Orientierungswerte für Gewerbegebiete (65 dB(A)) im Nahbereich der
Verkehrswege erkennen. Im Zeitbereich nachts verursachen die Lärmeinwirkungen des
Schienenverkehrs im gesamten Planungsgebiet deutliche Überschreitungen des Orientierungswerts
(55 dB(A)).
Die Ergebnisse der Einzelpunktberechnungen (für einzelne Bezugspunkte an der Wohnbebauung)
zeigen, dass an nahezu allen Bezugspunkten der Straßen- und Schienenverkehr die Lärmsituation
bestimmen und deutlich höhere Immissionen verursachen, wie der Gewerbelärm. Lediglich im Bereich
der Eisenbahnstraße dominiert der Gewerbelärm im Zeitbereich nachts. Es ist jedoch darauf
hinzuweisen, dass alle Wohngebäude im Umfeld des Planungsgebiets bereits durch
Lärmsanierungskonzepte der Baulastträger von Straßen und Schiene erfasst sind und entsprechende
passive Lärmschutzmaßnahmen durchgeführt wurden oder ein Anspruch geltend gemacht werden
kann (siehe Anlage: Übersichtkarte Lärmsanierung).
7. Umweltbericht / Artenschutz / Grünordnung
Im Umweltbericht mit Artenschutzbetrachtung, erstellt durch das Büro StadtLandFluss, sind die
Auswirkungen auf die umweltbezogenen Schutzgüter gemäß § 1 (6) Nr. 7 BauGB differenziert
beschrieben und bewertet (siehe Anlage).
Artenschutzrechtliche Konflikte sind in der im Umweltbericht festgelegten Fläche „Baufenster 2-Nord“
sowie an einzelnen Feldgehölzen nicht auszuschließen. Diese Bereiche sind im Vorfeld der
beabsichtigten Eingriffe auf entsprechende Vorkommen zu untersuchen. Sollte bei den Erhebungen
z.B. ein Vorkommen von Zauneidechsen bestätigt werden, sind entsprechende Maßnahmen zur
Vermeidung der Tötung, erheblichen Störung bzw. Zerstörung nach § 44 (1) 1 bis 3 BNatSchG
durchzuführen. Näheres hierzu ist dem Umweltbericht zu entnehmen.
Die bestehenden Bäume, nördlich der Geisinger Straße, werden über Pflanzbindungen gesichert.
Zusätzliche Pflanzgebote für straßenbegleitende Baumpflanzungen gliedern den Straßenraum und
sorgen für einen kleinklimatischen Ausgleich. Die flächenhaften Pflanzbindungen und -gebote dienen
der Erhaltung sowie der Schaffung von Naturräumen auf den Grundstücken.

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Die festgesetzten Dachbegrünungen für Flachdächer reduzieren das anfallende Niederschlagswasser
und minimieren die Entstehung von Hitzeinseln.
8. Erschließung / Verkehr / Ver- und Entsorgung
Die Erschließung des Quartiers erfolgt im Norden über die Geisinger Straße und südwestlich über die
Dammstraße. Über die Dammstraße werden jedoch nur die Grundstücke der Firma Armstrong DLW
erschlossen. Eine weitere Zufahrt zu dem Firmengelände ist im Nordwesten des Geltungsbereichs
vorhanden. Eine interne Erschließungsstraße verbindet die beiden Anschlüsse. Zudem gibt es
südwestlich des Firmengeländes noch eine Bahnunterführung, die eine Verbindung zu den westlich
der Gleise gelegenen Firmengrundstücken schafft.
Das Flurstück 5774/1 grenzt direkt an die Geisinger Straße, hat jedoch keine gesicherte Zufahrt.
Zukünftig soll das Grundstück eine Zufahrtsmöglichkeit gegenüber der Straße Im Weilerlen (Zufahrt
Baumarkt) bekommen. Diese Zufahrt wird als zukünftige Erschließungsstraße für das gesamte Gebiet
von Bebauung freigehalten, um langfristig die Möglichkeit zu haben das Gebiet zentral zu erschließen.
Die Zufahrtsbereiche werden auf diese beiden Zufahrten beschränkt, um den Verkehrsfluss in der
Geisinger Straße nicht weiter zu stören und um die Pflanzgebotsflächen nicht allzu häufig zu
unterbrechen, da diese sonst an Wertigkeit verlieren.
Das Areal ist nicht direkt in das ÖPNV-Netz integriert. Die nächsten Bushaltestellen (Krankenhaus,
Poststräßle und Steinheimer Straße) befinden sich jeweils ca. 400 m vom Plangebiet entfernt. Die
Entfernung zum Bahnhof beträgt von der Geisinger Straße aus ca. 1,2 km. Um das Gebiet zukünftig
besser mit öffentlichen Verkehrsmitteln erschließen zu können, werden nördlich und südlich der
Geisinger Straße Bushaltebuchten vorgesehen.
Nördlich der Geisinger Straße verläuft ein Radweg in beide Richtungen.
Fußgänger können die Gehwege nördlich und südlich der Geisinger Straße nutzen. An der Zufahrt
zum Baumarkt gibt es einen signalisierten Fußgängerüberweg.
Entlang der Geisinger Straße befindet sich in Fahrtrichtung Osten ein Parkstreifen für Pkws und Lkws,
mit einer Gesamtlänge von ca. 100 m (entspricht ca. 18 Pkw-Parkplätzen). Diese Parkierungsflächen
werden zugunsten einer Bushaltestelle aufgeben. In der näheren Umgebung gibt es jedoch
ausreichend Ersatz im Bestand.
Anschlüsse an bestehende Strom-, Gas- und Wasserleitungen, die sich in der Geisinger Straße
befinden, sind möglich.
Da das auf den Dachflächen anfallende Niederschlagswasser durch die festgesetzte extensive Begrünung
größtenteils zurück gehalten werden kann, ist kein Anschluss an das Regenrückhaltebecken
„Poststräßle“ geplant.
9. Altlasten
Es gibt Altlastenverdachtsflächen, die bei einer Neubebauung der Flächen untersucht werden
müssen.
10. Örtliche Bauvorschriften
Durch die Festsetzungen der örtlichen Bauvorschriften soll das gestalterische und städtebauliche
Erscheinungsbild der Bebauung in seinen wesentlichen Eckpunkten festgeschrieben werden. So
werden die äußere Gestaltung der baulichen Anlagen sowie die Gestaltung der privaten Freiflächen in
einigen Punkten vorgeschrieben.
Dachbegrünung wird für Flachdächer vorgeschrieben, um einen kleinklimatischen Ausgleich zu
erreichen.
Photovoltaik- und Solaranlagen müssen im Falle einer Aufständerung aus gestalterischen Gründen
von der Attika bzw. der Dachkante abgerückt werden.

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An die Gestaltung der unbebauten Flächen, an Müllbehälterstandorte sowie Werbeanlagen werden
Anforderungen gestellt, um einer ungeordneten Entwicklung und Gestaltung Einhalt zu gebieten.
Wasserdurchlässige Beläge für Stellplätze sind vorgeschrieben, um das abzuführende Regenwasser
im Gebiet minimal bzw. zurück zu halten.
11. Flächenbilanz
Gesamtgebiet 99.297 m²
davon
- eingeschränktes Gewerbegebiet 18.982 m²
- Gewerbegebiet 75.698 m²
- öffentliche Verkehrsflächen 4.617 m²
Gewerbegebiete 94.680 m²
davon
- Pflanzgebotsflächen 15.727 m²
Öffentliche Verkehrsflächen 4.617 m²
davon
- Straßen 2.698 m²
- Gehwege 1.364 m²
- Radwege 353 m²
- Verkehrsgrün 202 m²