Bericht gemäss Art. 47 RPV - Gemeinde Hausen am Albis

Kanton Zürich
Gemeinde Hausen am Albis
Teilrevision Nutzungsplanung
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Suter • von Känel • Wild • AG
Orts- und Regionalplaner FSU sia
Baumackerstr. 42 Postfach 8050 Zürich Telefon 044 315 13 90 Fax 044 315 13 99 info@skw.ch 31012 – 22.3.2011

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung 5
2. Ziele 7
3. Quantitative Grundlagen 8
3.1 Bauzonenreserven 8
3.2 Bauzonenbedarf für Wohnen 9
3.3 Bauzonenbedarf für Arbeiten 10
3.4 Fazit 10
4. Kernzonenpläne 11
4.1 Allgemeines 11
4.2 Festlegungen in den Kernzonenplänen 14
4.3 Kernzonenplan 1 Ebertswil 19
4.4 Kernzonenplan 2 Heisch 20
4.5 Kernzonenplan 3 Hirzwangen 21
4.6 Kernzonenplan 4 Husertal 22
4.7 Kernzonenplan 5 Oberalbis 23
4.8 Kernzonenplan 6 Tüfenbach 24
4.9 Kernzonenplan 7 Hausen 25
4.10 Kernzonenplan 8 Hinteralbis 26
4.11 Kernzonenplan 9 Mittleralbis 27
4.12 Kernzonenplan 10 Schweikhof 28
4.13 Kernzonenplan 11 Türlen 29
4.14 Kernzonenplan 12 Vollenweid 30
4.15 Kernzonenplan 13 Riedmatt 31
5. Anpassungen Zonenplan 32
5.1 Anpassung an die Kernzonenpläne 32
5.2 Bestehende Gestaltungspläne 32
5.3 Hausen - Nachtweid 32
5.4 Hausen – Weid/Jonentäli 33
5.5 Hausen - Widiacher 34
5.6 Hausen - ARA 34
5.7 Hausen - Im Graben 35
5.8 Hausen - Rifferswilerstrasse 35
5.9 Heisch - Juchweg 36
5.10 Heisch - Mitteldorf 36
5.11 Heisch - Unterdorf/Hanslimatt 37
5.12 Hausen – Wässeri 37
5.13 Ebertswil - Langrüti 38
5.14 Ebertswil - Dorfstrasse 38
5.15 Ebertswil - Fabrikstrasse 39
5.16 Anpassen Zonierung auf Parzellengrenzen 40
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6. Anpassungen der Bau- und Zonenordnung 41
6.1 Zonen 41
6.2 Kernzonen 45
6.3 Wohnzonen 51
6.4 Gewerbezonen 53
6.5 Zone für öffentliche Bauten 53
6.6 Erholungszonen 53
6.7 Besondere Bestimmungen für Arealüberbauungen 54
6.8 Weitere Bestimmungen 55
7. Auswirkungen der Teilrevision 57
7.1 Einwohner- und Arbeitsplatzkapazität 57
7.2 Orts- und Landschaftsbild 58
7.3 Umweltschutz 59
8. Mitwirkung 63
8.1 Übersicht 63
8.2 Anhörung 64
8.3 Öffentliche Auflage 64
8.4 Kantonale Vorprüfung 64
9. Schlussbemerkung 64
Auftraggeber
Bearbeitung
Gemeinde Hausen am Albis
Suter • von Känel • Wild • AG
Peter von Känel, Projektleitung
Anita Suter, Sachbearbeitung
Beat Jossi, Sachbearbeitung
3 Suter • von Känel • Wild • AG

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Bericht gemäss Art. 47 RPV
4 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
1. Einleitung
Kontinuierliche Entwicklung
Veränderungen zeichnen
sich ab
Anlass für grundsätzliche
Überlegungen
Grundlagenbericht
Kantonaler Richtplan in
Revision
Die Gemeinde Hausen am Albis blickt auf eine rege, jedoch
kontrollierte bauliche Entwicklung mit einem kontinuierlichen
Bevölkerungswachstum zurück.
Die bauliche Entwicklung erfolgte vor allem in den beiden Dorfteilen
Hausen und Ebertswil. In den Weilern erfolgten lediglich
punktuelle Veränderungen.
Mit der Eröffnung der A4 und dem vierspurigen Autobahntunnel
durch den Üetliberg ist das ganze Knonaueramt direkter an die
Stadt Zürich und das übrige Hochleistungsstrassennetz angebunden.
Dies dürfte in den nächsten Jahren zu einem grösseren
Entwicklungsschub in der Region führen.
Diese Entwicklung bietet Chancen, aber auch Gefahren. Die
sich abzeichnenden Herausforderungen will der Gemeinderat
aktiv angehen. Aufgrund der Entwicklungen in der Region ist
der Zeitpunkt gekommen, die konzeptionellen Grundlagen der
Ortsplanung gesamthaft zu überdenken.
In einem Grundlagenbericht wurden die Grundlagen in einem
grösseren Zusammenhang festgehalten und erste Überlegungen
zu Umzonungen und zur Kernzonenthematik angestellt.
Der Grundlagenbericht wurde durch die Planungskommission
am 20.10.2009 verabschiedet. Darauf aufbauend wurde
gleichzeitig der Umfang für die anstehende Revision genauer
definiert.
Das Siedlungsgebiet ist im kantonalen Richtplan festgelegt und
bildet die Voraussetzung für das Bezeichnen einer Bauzone im
Zonenplan einer Gemeinde.
Zurzeit wird der kantonale Richtplan gesamthaft überprüft. Für
Hausen am Albis hat der Kanton in seinem Entwurf eine Reduktion
des Siedlungsgebietes bei den beiden Reservezonen in
Hausen (Nachtweid) und Ebertswil vorgesehen. Im Rahmen
der Anhörung der Gemeinden Ende 2009 hat die Gemeinde ihr
Interesse an der Beibehaltung der Nachtweid im Siedlungsgebiet
bekundet und dem Kanton andere Flächen als Kompensation
vorgeschlagen. An den Gemeindegesprächen im August
2010 hat die Gemeinde ihr Anliegen noch einmal bekräftigt.
Soweit sich der Kanton den Anliegen der Gemeinden anschliessen
kann, fliessen diese nun in die Revision des kantonalen
Richtplanes ein. Es muss allerdings damit gerechnet
werden, dass der neue kantonale Richtplan erst im Jahr 2012
vorliegt.
5 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Anlass Revision
Ortsplanung
Bestandteile Teilrevisionsvorlage
Nutzungsplanung
Im Rahmen des gültigen
Richtplanes möglich
Die heute gültigen Instrumente der Ortsplanung haben sich in
den letzten Jahren durchaus bewährt. Im Laufe der Zeit sind
aber neue Themenbereiche und Bedürfnisse dazugekommen,
welche durch die heutigen Instrumente nicht oder nur ungenügend
abgedeckt werden. Aus der Bevölkerung wurden verschiedene
Anliegen an die Gemeinde herangetragen und aufgrund
der überkommunalen Vorgaben sind insbesondere im
Kernzonenbereich Anpassungen angezeigt. Ausserdem haben
sich bei der Arbeit der Baubehörde verschiedene Probleme ergeben,
die im Zuge einer Revision der Ortsplanung angegangen
werden sollten.
Die vorliegende Teilrevisionsvorlage der Nutzungsplanung
besteht aus:
• Kernzonenpläne Nr. 1 bis 13
• Anpassung Zonenplan
• Anpassung Bau- und Zonenordnung
• Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV
• Bericht der nicht berücksichtigten Einwendungen
(wird nach der öffentlichen Auflage erstellt)
In einer separaten Vorlage wird gleichzeitig auch die kommunale
Richtplanung überprüft und angepasst.
Es wird davon ausgegangen, dass die Um- und Einzonungen
gemäss dieser Vorlage sowohl im Rahmen des gültigen kantonalen
Richtplanes vom 31.1.1995 (Teilrevision Landschaft vom
2.4.2001) als auch mit dem neuen kantonalen Richtplan möglich
sind.
Projektorganisation
6 Suter • von Känel • Wild • AG

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2. Ziele
Ziele der Teilrevision der
Nutzungsplanung
Das Hauptziel der vorliegenden Teilrevision der kommunalen
Nutzungsplanung besteht darin, die BZO und den Zonenplan
auf geänderte und neue Bedürfnisse und Themenbereiche
anzupassen.
Folgende Ziele sollen erreicht werden:
• Klärung der Ausnützungsverhältnisse in unklaren
Situationen
• Situative Vereinfachung und Klärung der Zonierung (Anpassung
der Zonierung auf veränderte Parzellengrenzen)
• Umsetzung der überkommunalen Ortsbildinventare im
Rahmen von Kernzonenplänen
• Förderung zukunftsgerichteter Energiesysteme
• Sicherstellung der künftigen Qualität in noch unbebauten
Bauzonen insbesondere bezüglich guter Architektur und
moderner Energiestandards
• Gewährleistung einer ansprechenden – und wo möglich
auch ökologisch sinnvollen – Aussenraumgestaltung
• Vermeidung zunehmender Belastungen durch Verkehr
Anleitung zum Dorfbau -
Räumliches Entwicklungsleitbild
Hausen am Albis
Unter dem Titel „Anleitung zum Dorfbau“ wurde durch Prof.
Markus Gasser von der TU Darmstadt in Zusammenarbeit mit
der Gemeindebehörde ein räumliches Entwicklungsleitbild
entworfen, diskutiert und illustriert. Es wurden verschiedene
Varianten für die Dorfentwicklung beleuchtet. Schliesslich
wurde der Ansatz „Dorf Kompakt“ für die weitere Entwicklung
favorisiert.
Dieser Ansatz baut auf den beiden Ortsteilen und der Weilerstruktur
auf. Insbesondere geht es darum, die bestehende
Siedlungsform zu arrondieren und nach innen zu verdichten.
Konzept „Dorf Kompakt“ aus „Anleitung zum Dorfbau“
7 Suter • von Känel • Wild • AG

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3. Quantitative Grundlagen
3.1 Bauzonenreserven
Statistik ARV Stand 2008
Die Baulandstatistik des ARV 2008 weist für Hausen am Albis
folgende Bauzonenreserven aus:
Total vorhanden bebaut unbebaut
Arbeitszonen 2.1 ha 2.1 ha 0.0 ha
Zone für öffentliche Bauten 17.2 ha 12.6 ha 4.6 ha
Wohnzonen 39.9 ha 33.0 ha 6.9 ha
Mischzonen 52.3 ha 46.3 ha 5.9 ha
Total Bauzonen 111.5 ha 94.1 ha 17.4 ha*
* Grosse Teile der Reserven in Zonen für öffentliche Bauten sind vom Wohnheim
Albisbrunn belegt und sind daher für die Gemeinde nicht verfügbar.
Kapazitätsreserven
(Bestand 2007)
In den bestehenden Zonen bestehen 2007 gemäss eigener
Schätzung, der Schätzung gemäss REK und Berechnungen
des Kantons folgende realistische Kapazitätsreserven:
Einwohner: 3235 EW
Eigene
Berechnung
Schätzung
der Region
Kanton ZH
(geschätzte
Zunahme)
Arbeitsplätze: ca. 660 AP
Eigene
Berechnung
Kanton ZH
(geschätzte
Zunahme)
Kapazitätsreserven in überbauten
Bauzonen (Verdichtung 20%) 200 EW 214 EW 39 AP 84 AP
Kapazitätsreserven in unüberbauten
Bauzonen Ausbaugrad 80% 870 EW 560 EW 105 AP 185 AP
Kapazitätsreserven in heutigen
Bauzonen Total + 1’070 EW + 1'275 EW + 774 EW + 144 AP + 269 AP
Fassungsvermögen in heutigen
Bauzonen (Gesamtkapazität)
rund
4’305 EW
4'300 EW
4’510 EW
4'500 EW
4’009 EW
4’000 EW
804 AP
800 AP
929 AP
900 AP
Differenzen
Der Kanton rechnet mit geringeren Kapazitäten für die nächsten
15 Jahre (geschätzte Zunahme) bei den Einwohnern als die
Region und die eigenen Berechnungen. Dafür liegt der Kanton
bei den Arbeitsplätzen höher. Dies liegt daran, dass der Kanton
bei Mischzonen mit 50% Arbeitsplätzen rechnet, während bei
den eigenen Berechnungen von einem Wohnanteil zwischen 60
und 80% ausgegangen wurde.
Kapazität ARA
4’500 EWG
Die Abwasserreinigungsanlage der Gemeinde ist auf 4'500
Einwohnergleichwerte ausgelegt. Wird diese Einwohnerzahl
überschritten, ist ein Ausbau der ARA zu prüfen.
8 Suter • von Känel • Wild • AG

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3.2 Bauzonenbedarf für Wohnen
Zusätzlicher Bedarf an
Bauzonen?
Bauzonenbedarf gemäss
bisherigem Verbrauch
Gemäss Art. 15 RPG sollen die Bauzonenreserven nicht mehr
Land umfassen, als voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt
und erschlossen wird. Der Bedarf wird daher auf einen Planungshorizont
von 15 Jahren (2009 – 2024) berechnet.
Wohn- & Mischzonenbedarf
Arbeitsplatzzonenbedarf
15 Jahresverbrauch 10.6 ha
gemäss Durchschnitt der letzten 15 Jahre
Bedarf bis 2024
gemäss Durchschnitt der letzten 5 Jahre
Bedarf bis 2024
(0.7 ha/J)
10.5 ha
(0.6 ha/J)
9.0 ha
(0.01 ha/J)
0.1 ha
(0.00 ha/J)
0.0 ha
Der Bauzonenbedarf an Wohn- und Mischzonen, berechnet
nach bisherigem Verbrauch, kann mit den bestehenden Reserven
2007 von 12.8 ha gedeckt werden.
Bauzonenbedarf für
Wohnen je nach
Bevölkerungsentwicklung
Je nach angestrebter Entwicklung besteht ein anderer zusätzlicher
Bauzonenbedarf. Gemäss der Zielsetzung der Gemeinde
soll eine Entwicklung von 1 % pro Jahr möglich sein. Dies
entspricht auch dem durchschnittlichen Wachstum der letzten
15 Jahre (1993-2007).
Einwohnerzuwachs
EW Zuwachs
2007 - 2024
Einwohnerzahl
2020 2024 2030
Zielwachstum Gemeinde 1% pro J. + 600 3'600 3’800 4’070
Schätzung gemäss Region (RPK) + 800 3’800 4’000 4’200
Bevölkerungsentwicklung
und Bauzonen
Bauzonenbedarf gemäss
gewünschter und erwarteter
Bevölkerungsentwicklung
Die gewünschten und erwarteten neuen Einwohner haben
gemäss Kapazitätsschätzung platz innerhalb der bestehenden
Bauzonen. Aufgrund des angestrebten Einwohnerzuwachses
besteht daher für die nächsten 15 Jahre kein Bedarf neue
Bauzonen auszuscheiden oder Reservezonen einzuzonen.
9 Suter • von Känel • Wild • AG

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3.3 Bauzonenbedarf für Arbeiten
Bauzonenbedarf gemäss
bisherigem Verbrauch
gemäss Durchschnitt letzte 15 Jahre
Bedarf bis 2024
gemäss Durchschnitt letzte 5 Jahre
Bedarf bis 2024
Bauzonenbedarf für Arbeiten
(0.01 ha/J)
0.1 ha
(0.00 ha/J)
0.0 ha
Der Bedarf an Gewerbezonen ist schwierig abzuschätzen, da er
von grösseren Schwankungen betroffen ist. Will sich ein neuer
Betrieb ansiedeln, besteht im betroffenen Jahr ein hoher Verbrauch,
in den folgenden Jahren kann der Verbrauch dagegen
sehr tief sein. Da seit 2000 keine Gewerbezonen mehr zur Verfügung
stehen, kann aufgrund des bisherigen Verbrauchs keine
Schätzung für die Bauzonen für Arbeiten gemacht werden.
Bauzonen für Arbeiten Arbeitsplatzzuwachs AP Zuwachs Anzahl Arbeitsplätze
2007 - 2024 2020 2024 2030
Zielsetzung gemäss Region (RPK) + 100 740 760 800
Bauzonenbedarf gemäss der
Zielsetzung Arbeitsplätze
Arbeitsplätze im regionalen
Kontext
Arbeitsplätze im Oberamt
Gemäss Kapazitätsschätzung können auch die Arbeitsplätze innerhalb
der heutigen Bauzonen angesiedelt werden. Allerdings
sind sämtliche Gewerbezonen überbaut, so dass neue Arbeitsplätze
nur durch bestehende Betriebe oder in Mischzonen geschaffen
werden können.
In der Region bestehen rund 20 ha unbebaute Bauzonen für
Arbeitsplätze oder rund 270'000 m2 Geschossflächenreserven.
Die Region möchte bis 2030 rund 3000 neue Arbeitsplätze im
Knonaueramt ansiedeln. Diese sollten in den bestehenden Reserven
untergebracht werden können. Der 15 Jahresverbrauch
der Region lag bei rund 8 ha. Sollte in den nächsten 15 Jahren
der gleiche Verbrauch resultieren, könnte alleine Affoltern a. A.
mit Reserven von ca. 12 ha diesen Bedarf decken.
Die Gemeinde Hausen verfügt über das einzige Arbeitsplatzgebiet
von regionaler Bedeutung im Oberamt. Damit das lokale
Gewerbe, Klein- und Mittelbetriebe, in der Gemeinde eine
existenzsichernde Zukunft haben kann, sind bestmögliche
Rahmenbedingungen zu schaffen. Im Rahmen der Teilrevision
der Nutzungsplanung sind daher entsprechende Flächen für
neue Gewerbezonen vorzusehen.
3.4 Fazit
Keine grossflächigen Einzonungen
Gemäss RPG besteht daher für die Gemeinde kein Spielraum
für grossflächige Einzonungen. Denkbar sind grundsätzlich nur
Umlegungen von unbebauten Bau- oder Reservezonen an
geeignetere Stellen und kleinere Arrondierungen.
10 Suter • von Känel • Wild • AG

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4. Kernzonenpläne
4.1 Allgemeines
Ortsbilder von überkommunaler
Bedeutung
Die Gemeinde Hausen am Albis ist mit den Ortsteilen Ebertswil,
Heisch, Hirzwangen, Husertal, Oberalbis und Tüfenbach im
Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler
Bedeutung aufgeführt. Das Inventar wurde am 15.6.2001 durch
die Baudirektion festgesetzt.
Das Ziel aus der Sicht des Ortsbildschutzes ist die Erhaltung
und sinngemässe Weiterführung der charakteristischen Bebauungsstruktur
mit den ortstypisch ausgeprägten Umgebungsbereichen
und Freiräumen. Diese sind zusammen mit der
wertvollen Altbausubstanz massgebend für die besondere
Bedeutung als überkommunales Ortsbild.
Ortsbildinventar: Beispiel Heisch
Umsetzung in Kernzonenplänen
Die Ortsbildinventare sind in Kernzonenplänen umzusetzen,
welche insbesondere
• die ortsbaulich wichtigen, prägenden Gebäude bezeichnen
• für mögliche Neubauten Baubereiche ausweisen
• die Freiräume festlegen
• die besonderen Elemente der Aussenräume bezeichnen
(z.B. räumliche Begrenzungen, Brunnen, Bäume)
11 Suter • von Känel • Wild • AG

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Ziele
Umsetzung
Ortsbildinventar
Die Kernzonenpläne sind auf folgende Hauptziele ausgerichtet:
• Umsetzung des überkommunalen Ortsbildinventars
• Stärkung der Qualitäten im öffentlichen Aussenraum
• Abstimmung auf das kommunale Inventar der kunst- und
kulturhistorischen Objekte
• Begrenzung der baulichen Entwicklung in den Weilern
• Einbindung der vorhandenen Reitplätze
• Einzonung von Umgebungsflächen, die offensichtlich nicht
der Landwirtschaft dienen (Spielplätze etc.)
• Abstimmung auf Grundstücksgrenzen und Kulturgrenzen
Die vorgegebenen Inhalte der überkommunalen Ortsbildinventare
werden im Grundsatz übernommen. Sie entfalten durch die
Umsetzung in die Kernzonenpläne grundeigentümerverbindliche
Wirkung.
Auch für die Kernzonen, die nicht als überkommunale Ortsbilder
eingestuft sind, werden Kernzonenpläne mit entsprechenden
Festlegungen erstellt. Diese beschränken sich auf die
wichtigsten Inhalte. Auf verbindliche Aussagen zu Freiräumen,
Platz-/Strassenräumen Vorgärten und Bäumen wird bei diesen
weniger hoch eingestuften Ortsbildern im Interesse eines
grösseren Gestaltungsspielraumes verzichtet.
Nachstehend wird aufgezeigt, in welcher Form die Inhalte der
überkommunalen Ortsbildinventare in den Kernzonenplänen
und in der Bau- und Zonenordnung berücksichtigt sind.
Bebauungsstruktur
Frei- und Aussenraumstruktur
Inhalt Ortsbildinventar
Prägende/strukturbildende
Gebäude
Prägende Firstrichtungen
Wichtige Freiräume
Ausgeprägte Platz-/Strassenräume
Markante Bäume
Ortstypische Elemente (Brunnen)
Raumwirksame Mauern
(gemäss Ortsbildinventar keine
vorhanden)
Festlegungen
Kernzonenplan / BZO
Rot bezeichnete Bauten (Ziffer 2.2.1)
Fassadenbereiche (Ziffer 2.3.2)
Kernzonenplan / BZO
Hauptfirstrichtung (Ziffer 2.6.3)
Rot bezeichnete Bauten (Ziffer 2.2.1)
Kernzonenplan / BZO
Freiräume (Ziffer 2.9.3)
Vorgärten (Ziffer 2.9.5)
Kernzonenplan / BZO
Platz- / Strassenräume (Ziffer 2.9.2)
Kernzonenplan / BZO
Markante Bäume (Ziffer 2.9.6)
Kernzonenplan / BZO
Brunnen (Ziffer 2.9.7)
BZO
Umgebungsgestaltung (Ziffer 2.9)
12 Suter • von Känel • Wild • AG

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Natur- und Landschaftsschutzgebiete
von überkommunaler
Bedeutung
Die vier Kernzonen Türlen, Vollenweid, Riedmatt und Tüfenbach
liegen im Geltungsbereich der Verordnung zum Schutz
des Türlersees (Natur- und Landschaftsschutzgebiete mit überkommunaler
Bedeutung in den Gemeinden Aeugst a. A.,
Hausen a. A. und Langnau a. A.).
Die übrigen neun Kernzonen und Weiler werden von keinen
überkommunalen Schutzverordnungen tangiert.
Die Abgrenzung der Weiler- und Siedlungsrandzonen VII in der
Schutzverordnung (SVO) stimmen mit den geltenden Zonenabgrenzungen
überein. Die in den Kernzonenplänen ausgewiesenen
Anpassungen der Zonenabgrenzungen dürften auch
eine entsprechende Anpassung der SVO bedingen.
Ausschnitte SVO mit Weilern Türlen, Vollenweid, Riedmatt und Tüfenbach
13 Suter • von Känel • Wild • AG

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4.2 Festlegungen in den Kernzonenplänen
Die nachfolgenden Erläuterungen weisen auf den inhaltlichen
Zusammenhang zwischen den Festlegungen in den Kernzonenplänen
und in der Bau- und Zonenordnung hin. Gleichzeitig
werden Abweichungen vom überkommunalen Ortsbildinventar
begründet.
Rot bezeichnete Bauten
Ziffer 2.2.1
Fassadenbereiche
Ziffer 2.3.2
Hauptfirstrichtungen
Ziffer 2.6.3
Die rot bezeichneten Bauten entsprechen denjenigen Gebäuden,
die im überkommunalem Ortsbildinventar als „prägend
oder strukturbildend“ bezeichnet sind. Diese Bauten sind zum
grössten Teil auch im kommunalen Inventar der kunst- und
kulturhistorischen Objekte aufgeführt. Abbrüche von rot gekennzeichneten
Bauten sind nur in begründeten Fällen möglich,
weil im Inventar entsprechende Schutzziele umschrieben sind.
Abweichungen vom Ortsbildinventar:
Einzelne untergeordnete, zumeist später angefügte Teile von
im Ortsbildinventar als „prägend oder strukturbildend“ bezeichneten
Gebäuden sind im Kernzonenplan nicht rot bezeichnet.
Bei abgebrochenen oder neu aufgebauten Kuben sind anstelle
von rot bezeichneten Bauten Fassadenbereiche und Firstrichtungen
festgelegt.
Die gemäss dem überkommunalen Ortsbildinventar wichtigen
Begrenzungen von Strassen-, Platz- und Freiräumen sind mit
den rot bezeichneten Bauten bereits weitestgehend gewährleistet.
Darüber hinaus sind weitere mit Fassadenlinien bezeichnete
Gebäudeseiten prägend für die Fassung des Strassenraumes.
Diese Fassadenbereiche beziehen sich jedoch nicht auf die
Fassadengestaltung, sondern auf die Lage der Fassade, oft
auch in Verbindung mit der Firstrichtung. Die Bezeichnung
basiert auf dem Ziel, bei einem Abbruch des bestehenden
Gebäudes den Neubau wieder an diese Linie zu stellen. Damit
wird die Kontinuität des Orts- und Strassenbildes gestützt, ohne
den Bebauungsspielraum wesentlich einzuschränken.
Die Hauptfirstrichtungen entsprechen den „prägenden Firstrichtungen“
gemäss überkommunalem Ortsbildinventar.
Darüber hinaus ist die Hauptfirstrichtung bei einzelnen weiteren
Gebäuden festgelegt, welche für das Orts- und Strassenbild
von Bedeutung sind.
Abweichungen vom Ortsbildinventar:
Bei den im Kernzonenplan rot bezeichneten Bauten wird auf
eine Festlegung der prägenden Firstrichtung gemäss Ortsbildinventar
verzichtet, weil dieses Ziel mit der damit vorgegebenen
Beibehaltung der bestehenden Ausmasse und der Dachform
ohnehin erreicht wird.
14 Suter • von Känel • Wild • AG

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Platz- und Strassenräume
Ziffer 2.9.2
Freiräume
Ziffer 2.9.3
Markante Bäume
Ziffer 2.9.6
Als Platz- und Strassenräume sind im Kernzonenplan hauptsächlich
Bereiche bezeichnet, die im überkommunalen Ortsbildinventar
als „ausgeprägte Platz- und Strassenräume“ beurteilt
sind. Es handelt sich in der Regel um Aussenräume, in
denen der ursprüngliche Charakter der Umgebungsgestaltung
in hohem Masse intakt geblieben ist. Diese Qualitäten, die sich
in einem authentischen Zusammenspiel von Vorgärten, Vorplätzen
mit gekiesten oder gepflästerten Flächen, Mauern mit
Zäunen, Brunnen und Bäumen äussert, gilt es in ihren konzeptionellen
Ausprägungen zu erhalten bzw. zu entwickeln.
Dies gilt im Übrigen auch bei Strassensanierungen.
Abweichungen vom Ortsbildinventar:
Die Abgrenzung der Signatur im Ortsbildinventar wird je nach
Situation etwas ausgeweitet (z.B. Heisch).
Die im 1. Kernzonenplan bezeichneten Freiräume entsprechen zu
einem wesentlichen Teil der Signatur „wichtige Freiräume“ gemäss
dem überkommunalen Ortsbildinventar. Dabei werden
nur jene Flächen erfasst, welche innerhalb der Kernzonen liegen
und nicht bereits als Vorgärten bezeichnet sind. Strassenund
Wegflächen werden nicht den Freiräumen zugerechnet.
Im Rahmen von Kernzonenerweiterungen neu eingezonte Flächen
sind in der Regel ebenfalls mit der Freiraumsignatur überlagert.
Dadurch wird sichergestellt, dass die entsprechenden
Flächen am Siedlungsrand nicht überbaut werden und keine
über die heutigen Möglichkeiten hinausgehende bauliche Entwicklung
stattfinden kann. So kann nicht nur das Ortsbild erhalten,
sondern auch ein unerwünschter Ausbau der Infrastruktur
vermieden werden. Mit einem Abtausch von untergeordneten
Freiraumflächen im Sinne des abgebildeten Beispiels
kann der Bebauungsspielraum im Einzelfall optimiert werden.
Abweichungen vom Ortsbildinventar:
Der Freiraum im Süden des Gebietes Heisch wird verkleinert,
da hier bereits 2007 ein Bauvorhaben mit vier neuen Gebäuden
bewilligt wurde. In Oberalbis ist ein siedlungsinterner Freiraum
ebenfalls nicht erfasst, da ein neuer Unterstand diesen beeinträchtigt.
Im überkommunalen Ortsbildinventar sind insgesamt 15 markante
Bäume verzeichnet. Diese werden mehrheitlich in die
Kernzonenpläne übernommen, auch wenn einige Einträge eher
fragwürdig erscheinen.
Abweichungen vom Ortsbildinventar:
Einige Bäume stehen nicht mehr oder sind überhaupt nicht
markant. Eine Bezeichnung solcher Bäume im Kernzonenplan
macht wenig Sinn, zumal im Ortsbild verschiedene andere
Bäume auffälliger in Erscheinung treten. Dafür wird im Ortsteil
Heisch ein zusätzlicher Baum bezeichnet, weil dieser in einem
neu einzuzonenden Gebiet liegt.
15 Suter • von Känel • Wild • AG

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Brunnen
Ziffer 2.9.7
Verzicht auf Baubereiche
Die im überkommunalen Ortsbildinventar enthaltenen Brunnen
sowie weitere bestehende Brunnen werden in den Kernzonenplänen
bezeichnet. Diese sind insbesondere auch im Rahmen
von Strassenraumgestaltungen zu beachten.
Auf die im überkommunalen Ortsbildinventar geforderte Festlegung
von Baubereichen in den Baulücken der Kernzone wird
verzichtet. Die „richtige“ Gebäudestellung lässt sich nicht ohne
weiteres im Voraus festlegen. Für verschiedene Lösungsmöglichkeiten
gibt es gute Gründe. Gerade solche einengenden
Vorgaben haben sich nicht bewährt. Baubereiche haben die
zeitgemässe bauliche Entwicklung oft eher gehemmt, weshalb
sie wieder aufgehoben wurden (z.B. in Mönchaltorf).
Mit dem Bauverbot in Freiräumen (Ziffer 2.9.3 BZO) und Vorgärten
(Ziffer 2.9.5 BZO), dem zulässigen Bauen an die Strassengrenze
(Ziffer 2.3.3 BZO), dem Einordnungsgebot von §
238 Abs. 2 PBG sowie der erforderlichen Zustimmung der Baudirektion
zu allen Bauvorhaben im Einzugsbereich des überkommunalen
Ortsbildinventars bestehen genügend Einflussmöglichkeiten
zur Entwicklung guter Lösungen.
Nachfolgend sind diejenigen Inhalte erläutert, die nicht vom
überkommunalen Ortsbildinventar vorgegeben, sondern
zusätzlich in den Kernzonenplänen geregelt sind.
Umnutzungsbeschränkung
Ziffer 2.2.5
Von dieser Umnutzungsbeschränkung betroffen sind ausschliesslich
neu eingezonte grossvolumige Ökonomiegebäude.
Die grossen Gebäudetiefen erschweren die Belichtung und die
Gebäudestrukturen sind nicht auf Wohnnutzungen ausgerichtet.
In den Weilern soll die Siedlungsentwicklung nicht übermässig
gefördert werden, weil dies oft Infrastrukturprobleme
nach sich zieht. Die Beschränkung von Umnutzungen zu
Wohn- und Arbeitszwecken auf 2/3 des Altbauvolumens trägt
diesem Anliegen Rechnung. Dabei ist es auch möglich, innerhalb
der heutigen Stellung einen entsprechend verkleinerten
Neubau mit gleicher Länge zu erstellen.
Die folgenden Querschnittskizzen zeigen die Herleitung der
Beschränkung auf 2/3:
Querschnitt Scheune
Querschnitt Wohnhaus
16 Suter • von Känel • Wild • AG

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Bericht gemäss Art. 47 RPV
Insgesamt sind sechs neu eingezonte grossvolumige Ökonomiegebäude
mit der Signatur Umnutzungsbeschränkung bezeichnet.
Diese Gebäude stehen in den Weilern Oberalbis (1),
Hinteralbis (1), Mittleralbis (2), Heisch (1) und Ebertswil (1).
Die umnutzbare Baumasse dieser Gebäude beträgt rund
15’000 m3. Nach Abzug der Volumen für Gebäudehülle und
Treppenhäuser stehen für die eigentlichen Umnutzungsflächen
noch rund 12'000 m3 zur Verfügung. Wenn alle diese Flächen
für Wohnungen genutzt werden, entspricht dies bei 3 m Geschosshöhe
und einer Wohnungsgrösse von 150 m2 etwa 26
Wohneinheiten mit einem Potential von rund 80 Einwohnern.
Reitplätze
Ziffer 2.9.4
In den Kernzonen Vollenweid, Husertal und Mittleralbis sind im
Laufe der Zeit Reitplätze in der Landwirtschaftszone entstanden.
Die Zulässigkeit dieser Nutzung ist nicht immer eindeutig.
Um klare Verhältnisse zu schaffen, werden diese Flächen eingezont
und damit legalisiert. Dabei bleibt die Nutzung auf den
heutigen Gegebenheiten beschränkt, eine spätere Überbauung
dieser Flächen wird ausgeschlossen.
Künftige Reitplätze, die innerhalb der Kernzonen entstehen
können (z.B. Ebertswil), sind nicht bezeichnet.
Vorgärten
Ziffer 2.9.5
Im überkommunalen Ortsbildinventar sind Vorgärten nicht speziell
hervorgehoben, teilweise jedoch in der Signatur „wichtige
Freiräume“ enthalten. Im Kernzonenplan sind die besonders
schönen Vorgärten zusätzlich bezeichnet. Diese sind nicht nur
von Bauten freizuhalten, sondern auch in ihrem Charakter zu
erhalten. Grundsätzlich sind nur Gärten im Nahbereich des
öffentlichen Strassenraumes bezeichnet, welche für dessen
Atmosphäre von Bedeutung sind.
Nicht bezeichnete Vorgärten sind für das Ortsbild ebenfalls von
Bedeutung. Veränderungen sind im Rahmen der Anforderungen
an die Einordnung und die Umgebungsgestaltung zu
beurteilen (Ziffer 2.9 BZO / § 238 Abs. 2 PBG).
17 Suter • von Känel • Wild • AG

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Bericht gemäss Art. 47 RPV
Legende
Nachfolgend sind alle Kernzonen separat erläutert. Dabei ist zu
beachten, dass in keinem der Kernzonenpläne sämtliche dieser
Festlegungen vorkommen.
Vorab sind die Kernzonenpläne 1-6 (Ebertswil, Heisch, Hirzwangen,
Husertal, Oberalbis und Tüfenbach) erläutert, welche
Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung sind.
Danach folgen die Kernzonenpläne 7-13 (Hausen, Hinteralbis,
Mittleralbis, Schweikhof, Türlen, Vollenweid, Riedmatt), welche
lediglich kommunale Bedeutung haben.
18 Suter • von Känel • Wild • AG

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Bericht gemäss Art. 47 RPV
4.3 Kernzonenplan 1 Ebertswil
Ausgangslage
Bestehende Probleme
Ortsbild von überkommunaler Bedeutung
Der Verlauf der Zonengrenze ist an mehreren Stellen unzweckmässig,
weil sie quer durch Grundstücke und Gebäude führt.
Eine grössere Ökonomiebaute befindet sich in der Reservezone.
Die Zonenabgrenzung ist daher nicht zweckmässig.
Hauptmassnahmen • Umsetzung Ortsbildinventar
• Neu eingezonte Gebiete mit Bauverbot (Freiräume) bzw.
Umnutzungsbeschränkung (Stall)
• Vorgärten zwecks Wahrung stimmungsvoller Umschwung
• Ermöglichung Reitplatz an Fabrikstrasse
• Korrekturen der Zonenabgrenzung
Ortsbildinventar
Zonenplan Ausschnitt
19 Suter • von Känel • Wild • AG

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Bericht gemäss Art. 47 RPV
4.4 Kernzonenplan 2 Heisch
Ausgangslage
Bestehende Probleme
Ortsbild von überkommunaler Bedeutung
Der Verlauf der Zonengrenze ist an mehreren Stellen unzweckmässig,
weil sie quer durch Grundstücke und Gebäude führt.
eine grössere Ökonomiebaute befindet sich in der Landwirtschaftszone.
Die Zonenabgrenzung ist daher nicht zweckmässig.
Hauptmassnahmen • Umsetzung Ortsbildinventar
• Neu eingezonte Gebiete mit Bauverbot (Freiräume) bzw.
Umnutzungsbeschränkung (Stall)
• Vorgärten zwecks Wahrung stimmungsvoller Umschwung
• Korrekturen der Zonenabgrenzung
Ortsbildinventar
Zonenplan Ausschnitt
20 Suter • von Känel • Wild • AG

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Bericht gemäss Art. 47 RPV
4.5 Kernzonenplan 3 Hirzwangen
Ausgangslage
Bestehende Probleme
Ortsbild von überkommunaler Bedeutung
Mehrere gärtnerische Umgebungsflächen befinden sich in der
Landwirtschaftszone. Der Verlauf der Zonengrenze ist in
mehrfacher Hinsicht unklar. Die Zonenabgrenzung ist daher
nicht zweckmässig.
Hauptmassnahmen • Umsetzung Ortsbildinventar
• Neu eingezonte Gebiete mit Bauverbot (Freiräume)
• Korrekturen der Zonenabgrenzung
Ortsbildinventar
Zonenplan Ausschnitt
21 Suter • von Känel • Wild • AG

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4.6 Kernzonenplan 4 Husertal
Ausgangslage
Bestehende Probleme
Ortsbild von überkommunaler Bedeutung
Der Verlauf der Zonengrenze ist im westlichen Teil unklar. Der
bestehende Reitplatz befindet sich in der Landwirtschaftszone.
Die Zonenabgrenzung ist daher nicht zweckmässig.
Hauptmassnahmen • Umsetzung Ortsbildinventar
• Neu eingezonte Gebiete mit Bauverbot (Freiräume)
• Vorgärten zwecks Wahrung eines stimmungsvollen
Umschwungs
• Legalisierung des Reitplatzes
• Korrekturen der Zonenabgrenzung
Ortsbildinventar
Zonenplan Ausschnitt
22 Suter • von Känel • Wild • AG

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Bericht gemäss Art. 47 RPV
4.7 Kernzonenplan 5 Oberalbis
Ausgangslage
Bestehende Probleme
Ortsbild von überkommunaler Bedeutung
Einzelne Gebäude, Gärten und Spielplätze befinden sich in der
Landwirtschaftszone, sind jedoch vielfach der Wohnnutzung
zugeordnet. Die Zonenabgrenzung ist daher nicht zweckmässig.
Hauptmassnahmen • Umsetzung Ortsbildinventar
• Neu eingezonte Gebiete mit Bauverbot (Freiräume) bzw.
Umnutzungsbeschränkung (Stall)
• Korrekturen der Zonenabgrenzung
Ortsbildinventar
Zonenplan Ausschnitt
23 Suter • von Känel • Wild • AG

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4.8 Kernzonenplan 6 Tüfenbach
Ausgangslage
Bestehende Probleme
Ortsbild von überkommunaler Bedeutung
Die Zonengrenze zerschneidet zwei Gebäude und folgt mehrheitlich
nicht einer sauber definierten Linie. Zwei weitere Bauten
befinden sich in der Landwirtschaftszone. Die Zonenabgrenzung
ist daher nicht zweckmässig.
Hauptmassnahmen • Umsetzung Ortsbildinventar
• Neu eingezonte Gebiete mit Bauverbot (Freiräume)
• Vorgärten mit Brunnen zur Wahrung des stimmungsvollen
Umschwunges
• Korrekturen der Zonenabgrenzung
Ortsbildinventar
Zonenplan Ausschnitt
24 Suter • von Känel • Wild • AG

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Bericht gemäss Art. 47 RPV
Ausgangslage
Bestehende Probleme
4.9 Kernzonenplan 7 Hausen
Ortsbild von kommunaler Bedeutung
Die Zonengrenze ist teilweise nicht zweckmässig. An der
Rifferswilerstrasse werden zwei Liegenschaften von der
Wohnzone in die Kernzone umgezont, weil sie zusammen mit
einem dritten Bau ein Ensemble nahe an der Strassengrenze
mit geringen Gebäudeabständen bilden. An der Bergstrasse
wird die Kernzone erweitert. Die Zonenabgrenzung ist daher
nicht zweckmässig.
Hauptmassnahmen • Sinngemässe Umsetzung analog Ortsbildinventar
• Korrekturen der Zonenabgrenzung
Zonenplan Ausschnitt
25 Suter • von Känel • Wild • AG

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Bericht gemäss Art. 47 RPV
4.10 Kernzonenplan 8 Hinteralbis
Ausgangslage
Bestehende Probleme
Ortsbild von kommunaler Bedeutung
Die Zonengrenze zerschneidet zwei Gebäude. Zwei inventarisierte
Wohnhäuser sowie eine grössere Ökonomiebaute befinden
sich in der Landwirtschaftszone. Die Zonenabgrenzung
ist daher nicht zweckmässig.
Hauptmassnahmen • Sinngemässe Umsetzung analog Ortsbildinventar
• Neu eingezonte Gebiete mit Bauverbot (Freiräume) bzw.
Umnutzungsbeschränkung (Stall)
• Platz- und Strassenraum zur räumlichen Fassung
• Korrekturen der Zonenabgrenzung
Zonenplan Ausschnitt
26 Suter • von Känel • Wild • AG

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4.11 Kernzonenplan 9 Mittleralbis
Ausgangslage
Bestehende Probleme
Ortsbild von kommunaler Bedeutung
Eine grössere Ökonomiebaute in der Landwirtschaftszone steht
leer und bedarf zur Umnutzung einer Einzonung. Der bestehende
Reitplatz sowie ein Teil eines inventarisierten Gebäudes
befinden sich ebenfalls in der Landwirtschaftszone. Die Zonenabgrenzung
ist daher nicht zweckmässig.
Offen ist, ob der Schweinestall trotz der Geruchsimmissionen
eingezont werden soll.
Hauptmassnahmen • Sinngemässe Umsetzung analog Ortsbildinventar
• Relativ grosses neu eingezontes Gebiete mit Bauverbot
(Freiräume) bzw. Umnutzungsbeschränkung (Ställe)
• Legalisierung des Reitplatzes
• Korrekturen der Zonenabgrenzung
Zonenplan Ausschnitt
27 Suter • von Känel • Wild • AG

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Bericht gemäss Art. 47 RPV
4.12 Kernzonenplan 10 Schweikhof
Ausgangslage
Bestehende Probleme
Ortsbild von kommunaler Bedeutung
Verschiedene gärtnerische Umgebungsflächen befinden sich in
der Landwirtschaftszone. Die Zonengrenze ist teilweise unklar.
Die Zonenabgrenzung ist daher nicht zweckmässig.
Hauptmassnahmen • Sinngemässe Umsetzung analog Ortsbildinventar
• Neu eingezonte Gebiete mit Bauverbot (Freiräume)
• Korrekturen der Zonenabgrenzung
Zonenplan Ausschnitt
28 Suter • von Känel • Wild • AG

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Bericht gemäss Art. 47 RPV
4.13 Kernzonenplan 11 Türlen
Ausgangslage
Bestehende Probleme
Ortsbild von kommunaler Bedeutung
Im Norden und Süden befinden sich gärtnerische Umgebungsflächen
in der Landwirtschaftszone. Vereinzelte Bauten stehen
auf der Zonengrenze und respektieren den Abstand von 3.50 m
zur Landwirtschaftzone nicht. Die Zonenabgrenzung ist daher
nicht zweckmässig.
Hauptmassnahmen • Sinngemässe Umsetzung analog Ortsbildinventar
• Neu eingezonte Gebiete mit Bauverbot (Freiräume)
• Korrekturen der Zonenabgrenzung
Zonenplan Ausschnitt
29 Suter • von Känel • Wild • AG

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Bericht gemäss Art. 47 RPV
4.14 Kernzonenplan 12 Vollenweid
Ausgangslage
Bestehende Probleme
Ortsbild von kommunaler Bedeutung
Mehrfach befinden sich gärtnerische Umgebungsflächen in der
Landwirtschaftszone. Die Zonengrenze folgt mehrheitlich nicht
einer sauber definierten Linie. Die Zonenabgrenzung ist daher
nicht zweckmässig.
Hauptmassnahmen • Sinngemässe Umsetzung analog Ortsbildinventar
• Neu eingezonte Gebiete mit Bauverbot (Freiräume)
• Sicherung des Reitplatzes
• Korrekturen der Zonenabgrenzung
Zonenplan Ausschnitt
30 Suter • von Känel • Wild • AG

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Bericht gemäss Art. 47 RPV
4.15 Kernzonenplan 13 Riedmatt
Ausgangslage
Bestehende Probleme
Ortsbild von kommunaler Bedeutung
Das gesamte Gebiet befindet sich heute in der Landwirtschaftszone.
Die nach Bundesrecht geltenden Grundvoraussetzungen
für eine Einzonung sind erfüllt:
• 5 Wohngebäude vorhanden
• Stützpunktfunktion durch nahe gelegenen Getränkeladen
(100 m nördlich) und den Weiler Türlen
• mit öffentlichem Verkehr erschlossen (Bushaltestelle mit
Linie in die Stadt Zürich)
• Infrastruktur ist vorhanden (Werkleitungen)
Hauptmassnahmen • Sinngemässe Umsetzung analog Ortsbildinventar
• Neu eingezonte Gebiete mit Bauverbot (Freiräume), soweit
sie die bestehenden Gebäude nicht eng umschliessen
Zonenplan Ausschnitt
31 Suter • von Känel • Wild • AG

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Bericht gemäss Art. 47 RPV
5. Anpassungen Zonenplan
Darstellung neue Abgrenzung
der Kernzonen
5.1 Anpassung an die Kernzonenpläne
Im Rahmen der Erarbeitung der neuen Kernzonenpläne wurde
die Abgrenzung der Kernzonen überprüft und an diversen
Stellen angepasst (siehe Kapitel 4). Die neuen Abgrenzungen
werden in den Zonenplan aufgenommen.
Darstellung bestehende
Gestaltungspläne
5.2 Bestehende Gestaltungspläne
An verschiedenen Stellen bestehen Gestaltungspläne, welche
die Grundordnung überlagern. Um zumindest diejenigen Gestaltungspläne,
welche zum heutigen Zeitpunkt bekannt sind,
für die Bauwilligen erkennbar zu machen, werden diese im
Zonenplan dargestellt. Da bis zur nächsten Revision des
Zonenplanes sicherlich wieder Gestaltungspläne dazukommen
bzw. auch Gestaltungspläne aufgehoben werden könnten, kann
dieser Inhalt nicht vollständig sein und nur orientierenden
Charakter haben.
Anliegen
5.3 Hausen - Nachtweid
Um dem Bedarf nach reinen Arbeitsplatzzonen gerecht zu werden,
soll die Reservezone Nachtweid in die Gewerbezone eingezont
werden. Das Gebiet Nachtweid befindet sich neben der
bestehenden Gewerbezone und liegt relativ zentral in der Nähe
des Dorfzentrums (Postplatz) von Hausen. Die entsprechende
Bauordnungsbestimmung ist in Kapitel 6 beschrieben.
Änderung
Einzonung in die Gewerbezone mit Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht
für die Parzellen Kat. Nrn. 3265, 3368 und
Teile von 3367.
Planausschnitt Bestehend: L/R Neu: G GP
32 Suter • von Känel • Wild • AG

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Bericht gemäss Art. 47 RPV
Anliegen
Änderung
5.4 Hausen – Weid/Jonentäli
Die Gemeinde hat Bedarf nach einer Erweiterung der Anlagen
für Sport. Die bestehenden Flächen in Zonen für öffentliche
Bauten, welche sich im Eigentum der Gemeinde befinden, wurden
jedoch aufgrund der Erschliessung sowie des einzuhaltenden
Gewässer- und Waldabstands als ungeeignet beurteilt.
Bei der Prüfung von Alternativstandorten hat sich der Bereich
der heutigen Freihaltezone Weid aufgrund der Nähe zum Parkplatz
Chratz, zur Schulanlage sowie zum Zentrum als am geeignetsten
herausgestellt. Hier sollen eine Mehrzweckhalle für
Sport und andere Nutzungen im öffentlichen Interesse entstehen
können. Das Gebäude könnte auch während der Chilbi
oder anderen Veranstaltungen auf dem Chratzparkplatz genutzt
werden.
Das Gebiet Weid soll daher in die Zone für öffentliche Bauten
umgezont werden. Gleichzeitig wird im Sinne einer Kompensation
die für öffentliche Bauten ungeeignete Fläche im Jonentäli
aus der Zone für öffentliche Bauten entlassen und der Erholungszone
zugewiesen. Ausserdem werden die an die neue
Zone Weid angrenzenden unschönen Zonengrenzverläufe den
Parzellengrenzen angepasst.
Umzonung des südwestlichen Teils von Kat. Nr. 3034 von der
Freihaltezone in die Zone für Öffentliche Bauten.
Umzonung des südöstlichen Teils von Kat. Nr. 3024 von der
Zone für öffentliche Bauten in die Erholungszone Ea.
Umzonung der Weidstrasse Kat. Nr. 3033 von der Erholungszone
in die Zone für öffentliche Bauten und eines Spickels von
Kat. Nr. 745 von der Zone für öffentliche Bauten in die Erholungszone.
Bestehend: F / E / Oe
Neu: Oe / Ea
33 Suter • von Känel • Wild • AG

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Bericht gemäss Art. 47 RPV
5.5 Hausen - Widiacher
Anliegen
Die Erholungszone im Widiacher wird nicht genutzt. Auch der
Bedarf ist nicht gegeben und die Lage für die ursprünglich vorgesehenen
Tennisplätze ist nicht optimal. Die Erholungszone
wird aufgehoben und das Gebiet der Landwirtschaftszone
zugeteilt.
Änderung Auszonung des Erholungszonenteils von Kat. Nr. 1686.
Bestehend: Eb
Neu: L
5.6 Hausen - ARA
Anliegen
Änderung
Die Abwasserreinigungsanlage von Hausen am Albis liegt derzeit
in der Landwirtschaftszone. Eine Zuordnung zur Zone für
öffentliche Bauten würde der Nutzung besser entsprechen.
Ausserdem ermöglicht diese Zonierung allfällige ergänzende
Bauten, welche in näherer Zukunft notwendig werden könnten.
Einzonung der Fläche der Abwasserabreinigungsanlage in die
Zone für öffentliche Bauten.
Bestehend: L
Neu: Oe
34 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Anliegen
Änderung
5.7 Hausen - Im Graben
Die Zufahrt zu den beiden Häusern Im Graben liegt nicht in der
Bauzone. Ausserdem wurde im Anschluss an die Kernzone
eine Holzschnitzelheizung erstellt, welche nun ebenfalls eingezont
werden soll.
Einzonung der Strassenfläche Kat. Nr. 1195 in die Wohnzone
W/1.4 und Einzonung der Teilfläche von Kat. Nr. 3555 mit der
bestehenden Holzschnitzelanlage in die Kernzone KI. Gleichzeitig
muss der hier festgelegte Aussichtsschutzbereich geringfügig
angepasst werden.
Bestehend: L
Neu: KI / W/1.4
5.8 Hausen - Rifferswilerstrasse
Anliegen Die drei bestehenden Gebäude an der Rifferswilerstrasse 1, 3
und 5 gegenüber der Post bilden ein Ensemble. Sie stehen
nahe an der Strasse und weisen sehr geringe Gebäudeabstände
auf. Die beiden Bauten auf den Grundstücken Kat. Nr. 2827
und 2828, wovon eines im Inventar aufgeführt ist, liegen jedoch
nicht in der Kernzone und würden bei einem Ersatz ihre Abstandsprivilegierung
verlieren. Dies würde sich auch für das
Ortsbild nachteilig auswirken. Die Einbindung in die Kernzone
verbessert die Voraussetzungen für gute Lösungen und dient
privaten wie öffentlichen Interessen gleichermassen.
Änderung
Umzonung von der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung
WG/2.0 in die Kernzone KI.
Bestehend: WG/2.0
Neu: KI
35 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Anliegen
Änderung
5.9 Heisch - Juchweg
Die Umzonung im Gebiet Juchweg ist eine Folge der geänderten
Kernzonenabgrenzung im Gebiet Heisch. Das Gebäude
entspricht keinem eigentlichen Kernzonenbau. Es ist zudem
über den Juchweg erschlossen, so dass es auch von der
Quartierstruktur her zur Wohnzone gehört. Das Gebäude besteht,
so dass die Umzonung in die angrenzende Wohnzone
W1/8 eher eine Erleichterung als eine Einschränkung darstellt.
Umzonung von der Kernzone KII in die Wohnzone W/1.8.
Bestehend: KII
Neu: W/1.8
Anliegen
Änderung
5.10 Heisch - Mitteldorf
Auch die Umzonung im Gebiet Mitteldorf dient der Abstimmung
auf die Kernzonenabgrenzung gemäss Kernzonenplan Heisch.
Die heute quer durch die Überbauung verlaufende, unzweckmässige
Zonengrenze wird mit der Zuordnung des Gebietes zur
Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG/2.0 korrigiert.
Umzonung von der Kernzone KII in die Wohnzone mit Gewerbeerleichterung
WG/2.0.
Bestehend: KII
Neu: WG/2.0
36 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
5.11 Heisch - Unterdorf/Hanslimatt
Anliegen
Die Umzonungen in den Gebieten Unterdorf und Hanslimatt
sind eine Folge der geänderten Kernzonenabgrenzung im
Gebiet Heisch. Im Unterdorf betrifft dies eine Einzonung mit
beschränkter Umnutzungsmöglichkeit, in der Hanslimatt eine
Abstimmung auf die landwirtschaftlich genutzten Flächen.
Änderungen Umzonung von der Kernzone KII in die Landwirtschaftszone L,
Umzonung von der Landwirtschaftszone L in die Kernzone KII.
Bestehend: KII
Neu: KII / L
5.12 Hausen – Wässeri
Anliegen
Die Zonengrenze zwischen der Zone WG 3.0 und der Gewerbezone
verläuft durch die Reithalle. Die Zonengrenze soll auf die
Parzellengrenze angepasst werden.
Änderungen Umzonung von der Gewerbezone in die Zone WG 3.0.
Bestehend: G Neu: WG 3.0
37 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Anliegen
5.13 Ebertswil - Langrüti
Um die Zonierung an die tatsächliche Nutzung anzupassen,
wünscht der Grundeigentümer, die Kat. Nrn. 3283 und 3284 der
Wohnzone W/1.8 zuzuweisen. Die Anpassung ist jedoch nicht
notwendig und würde Spielraum für einen Neubau bieten. Der
Garten dieses Neubaus könnte dann wiederum weiter in die
Landwirtschaftszone hinauswachsen. Eine kleine Anpassung
entlang der Zufahrt soll jedoch vorgenommen werden, um eine
Zufahrt über die Bauzone zu gewährleisten.
Änderung
Die Zonengrenzen werden geringfügig angepasst. Die Häuser
erhalten gegen Norden einen Abstand von 5 m zur Zonengrenze.
Gegen Westen orientiert sich die neue Zonengrenze an
der südwestlichsten Parzellenecke, damit die gesamte Parkierung
innerhalb der Bauzone zu liegen kommt.
Planausschnitt Bestehend: Neu:
Anliegen
5.14 Ebertswil - Dorfstrasse
Die ehemalige Käserei an der Dorfstrasse 19 in Ebertswil liegt
in der Wohnzone W/1.4 und wird nicht mehr gewerblich genutzt.
Es bestehen nun Bestrebungen, wiederum eine eher gewerbliche
Nutzung vorzusehen, was aus Sicht der Gemeinde an
dieser Stelle erwünscht ist. Die Parzelle soll daher einer Wohnzone
W/1.4 mit Gewerbeerleichterung zugewiesen werden.
Änderung
Überlagerung der W/1.4 mit der Signatur „mässig störende
Betriebe zulässig“ (Empfindlichkeitsstufe III) und Anpassung der
Zonengrenzen auf die Parzellengrenzen.
Planausschnitt Bestehend: W/1.4 Neu: W/1.4 ES III
38 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Anliegen
Änderung
5.15 Ebertswil - Fabrikstrasse
Die Reservezone in Ebertswil ist bereits teilweise bebaut. Es
bestehen Absichten, die bestehenden Ökonomiegebäude umzunutzen.
Ergänzungen sind hier aus kommunaler Sicht ebenfalls
erwünscht, so dass der Bereich zwischen Fabrikstrasse
und der bestehenden Kernzone teilweise eingezont werden
soll. Westlich der Fabrikstrasse sind Pferdestallungen, Parkplätze,
ein Bewegungsplatz und eine Abfallsammelstelle geplant.
Hier soll daher ein Streifen von ca. 40 m Tiefe eingezont
werden. Der weiter westlich gelegene Teil der Reservezone soll
ausgezont werden, was auch den Vorstellungen des Kantons
entspricht, der diesen Teil aus dem Sieldungsgebiet ins Landwirtschaftsgebiet
entlassen will.
Einzonung von R nach KII und Auszonung der restlichen Reservezone.
Im Bereich Einmündung der Oberdorfstrasse in die
Kappelerstrasse wird ausserdem eine Teilfläche von der Kernzone
bzw. W/1.4 mit Gewerbeerleichterung in die Reservebzw.
Landwirtschaftszone ausgezont, um die Zonengrenzen
den Parzellengrenzen anzupassen.
Bestehend: R
Neu: L / KII
39 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Anliegen
5.16 Anpassen Zonierung auf Parzellengrenzen
An diversen Stellen weicht die Zonierung minim von den Parzellengrenzen
ab. Dies verkompliziert die Situation für die Baubehörde
und macht sachlich kaum Sinn, so dass die Parzellen
und Zonengrenzenverläufe sowie teilweise die Perimeter von
gestaltungsplanpflichtigen Gebieten den Parzellengrenzen
angepasst werden.
Änderung
Die Zonengrenzen werden den Parzellengrenzen und die GP-
Pflichtperimeter den Zonengrenzen angepasst.
Die unten abgebildeten Fälle sind Beispiele für solche Anpassungen.
Darüber hinaus können im Rahmen der Revisionsarbeiten
weitere technische Anpassungen in der aufgezeigten
Art erfolgen.
Allmend-/Giselstrasse Bestehend: Neu:
Sihlbrugg Bestehend: Neu:
40 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
6. Anpassungen der Bau- und
Zonenordnung
Schlanke BZO
Berichtstruktur
Hausen am Albis soll eine möglichst schlanke BZO erhalten. Inhalte,
welche bereits im Planungs- und Baugesetz des Kantons
Zürich vorgeschrieben sind, werden daher nicht wiederholt.
Allerdings ist es nicht vermeidbar, dass aufgrund der neuen
Kernzonenpläne eine ganze Anzahl neuer Bestimmungen hinzugefügt
wird. Die Inhalte der Pläne müssen jeweils in den zugehörigen
Bauordnungsartikeln beschrieben werden.
Im Folgenden werden die Änderungen in der Reihenfolge der
Bauordnung behandelt (d.h. Kapitel 6.1 befasst sich mit dem
ersten Abschnitt der Bauordnung, 6.3 mit dem dritten etc.).
Zoneneinteilung
Ziffer 1.1.1
Gestaltungsplanpflicht
Ziffer 1.1.3
Grundgedanke der
Gestaltungsplanpflichten
6.1 Zonen
Im Sinne der Vereinfachung wird eine Umformulierung der
Ziffern vorgenommen.
Durch den Erlass einer Gestaltungsplanpflicht kann eine bestimmte
ortsbauliche und nutzungsmässige Absicht formuliert
und eine höhere Qualität erzielt werden.
Die Ansichten von den Einfallsachsen ins Dorf sollen möglichst
schonend behandelt werden. Die noch unbebauten grösseren
Flächen an den Ortsrändern stellen für das Ortsbild sensible
Lagen dar. Entsprechend den Zielsetzungen der Gemeinde bezüglich
guter Architektur und fortschrittlicher Energiesysteme
gilt es in diesen Bereichen hochwertige Bebauungen zu erreichen.
Für die betroffenen Gebiete wird klargestellt, welches
die Zielsetzungen der Gestaltungsplanpflichten sind.
Grundsätzlich würde auch das Gebiet Langrüti eine grössere
unbebaute Fläche am Ortsrand darstellen, bei welchen eine
Gestaltungsplanpflicht vorgesehen werden könnte. Hier ist jedoch
das Planungsverfahren schon weit fortgeschritten, so
dass hier keine Gestaltungsplanpflicht vorgesehen werden soll.
Auch das Gebiet Törlenmatt stellt eine grössere unbebaute
Fläche dar. Allerdings liegt diese zurückversetzt in einer hinteren
Bautiefe. Die Lage wird daher als etwas weniger sensibel
beurteilt. Um dennoch eine sehr hochwertige Bebauung zu
sichern wurde hier ein Studienauftrag veranstaltet bei welchem
ebenfalls gute Architektur und fortschrittliche Energieversorgung
gefordert wurde. Als Grundeigentümer kann hier die
Gemeinde zudem die Art der Überbauung steuern, so dass hier
eine Gestaltungsplanpflicht weder nötig noch sinnvoll ist.
41 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Gestaltungsplanpflicht
Rotägerten
Ziffer 1.1.3.1
Gemäss der „Anleitung Dorfbau“
bestehen Vorstellungen zur
Gestaltung des Siedlungsrandes,
die ebenfalls aufgenommen
werden sollen.
Derzeit besteht im Bereich Heisch/Rotägerten ein grosses unbebautes
Grundstück an attraktiver Lage. Neue Gebäude sollen
hier im Sinne eines allfälligen künftigen „Energiestadtlabels“
und der Nachhaltigkeit mit effizienten alternativen Energiesystemen
ausgerüstet sein.
Aufgrund der Siedlungsrandlage ist das Gebiet relativ gut einsehbar.
Es liegt ausserdem in Nachbarschaft zum überkommunalen
Ortsbildbereich Heisch, so dass eine besonders gute
Eingliederung und Bauten von hoher Qualität an dieser ortsbildprägenden
Lage sicherzustellen sind.
Planausschnitt Bestehend: W/1.8 Neu: W/1.8 GP
42 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Gestaltungsplanpflicht
Rauchmatt
Ziffer 1.1.3.2
Wie im Bereich Heisch/Rotägerten sollen neue Gebäude auch
im Gebiet Rauchmatt im Sinne der Nachhaltigkeit mit effizienten
und fortschrittlichen alternativen Energiesystemen ausgerüstet
sein.
Aufgrund der Siedlungsrandlage am westlichen Ortseingang
von Hausen ist das Gebiet relativ gut einsehbar. An dieser
ortsbildprägenden Lage ist daher eine besonders sorgfältige
ortsbauliche Eingliederung und eine architektonisch hochwertige
Bebauung sicherzustellen. Besondere Anforderungen
stellt dabei die relativ hohe zulässige bauliche Dichte von 3.0
m3/m2.
Planausschnitt Bestehend: WG/3.0 Neu: WG/3.0 GP
Gestaltungsplanpflicht
Nachtweid
Ziffer 1.1.3.3
Das Gebiet Nachtweid soll von der Reservezone in die Gewerbezone
eingezont werden. Auch hier liegt eine Siedlungsrandsituation
vor. Die optische Erscheinung der Ortseinfahrt
über die Zugerstrasse mit den hier vorhandenen Inventarobjekten
(Grandezza, Haus Alder etc.) und der zugehörigen Bestockung
soll möglichst beibehalten werden. Im Rahmen erster
Überlegungen zur Erschliessung des Gebietes wurde aufgezeigt,
wie die Sichtbeziehung ab der Zugerstrasse zu den
Inventarobjekten offen gehalten werden können und wie durch
eine geschickte Anordnung der Freiflächen ein Respektabstand
geschaffen werden könnte. Die Freihaltung der Sicht auf den
Ortsrand und insbesondere auf die Inventarobjekte stellt ein
wichtiges Ziel der Gestaltungsplanpflicht dar.
Im Rahmen der Erschliessung des Gebietes Nachtweid könnten
auch Probleme der Erschliessung des bestehenden Gewerbegebietes,
welche teilweise über die Fabrikstrasse führt,
gelöst werden. Daher wird auch die Erschliessung als Ziel der
Gestaltungsplanpflicht festgelegt.
Planausschnitt Bestehend: L/R Neu: G GP
43 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Wie die Skizze zeigt, könnte mit
der Anordnung der Freifläche auf
der Nordostseite des Grundstücks,
einer neuen Zufahrt und einer
ansprechenden Konzeption der
Gewerbebauten eine gute Lösung
gefunden werden.
Bestehende
Gestaltungspläne
Ziffer 1.1.4
Massgebende Pläne
Ziffer 1.2.1
Abgrenzung
Ziffer 1.2.2
Einordnungshinweise
Ziffer 1.3
Für verschiedene Gebiete sind rechtsgültige Gestaltungspläne
vorhanden, welche von einer Ausnützungsziffer ausgehen. Dies
hat zu Unsicherheiten geführt. Die neue Ziffer 1.1.4 stellt klar,
dass in diesen Gebieten weiterhin von der Ausnützungsziffer
gemäss Gestaltungsplan auszugehen ist.
Der Übersichtlichkeit halber werden alle massgebenden Pläne
unter einer Ziffer zusammengefasst. Die bisherige Ziffer 1.2.2
erübrigt sich daher. Da im Zuge der laufenden Teilrevision neu
Kernzonenpläne erstellt werden, werden diese unter Ziffer 1.2.1
aufgelistet.
Neu sind nicht mehr nur die gedruckten Pläne im Massstab
1:5000 massgeblich, sondern es gelten die genauen Abgrenzungen,
wie sie in der amtlichen Vermessung KVAV definiert
sind (Kantonale Verordnung über die amtliche Vermessung
vom 17. Dezember 1997). Dies wird neu in Ziffer 1.2.2 festgehalten.
Die grundsätzlich in allen Bauzonen anwendbaren Prinzipien
für Dorfbau und Detailgestaltung sind der Publikation „Anleitung
Dorfbau“ von Prof. M. Gasser entnommen (Kap. 2.3.8, S. 40).
Es geht darum, nicht nur eine genügende Einordnung und Gestaltung
einzufordern, sondern auch zu zeigen, worauf es dabei
im Wesentlichen ankommt. Die Prinzipien sind nicht als absolute
Vorschriften zu verstehen, sondern als Hinweise zur Sensibilisierung
und als Hilfsmittel für die ortsverträgliche Einordnung
im Groben (Dorfbau) und im Feinen (Detailgestaltung).
Einzelne Abweichungen und freiere Interpretationen sind möglich,
wenn eine bewusste Einordnung und Gestaltung mit Lokalbezug
spürbar bleibt.
44 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Kernzonenpläne
Zweck
Ziffer 2.1.1
Einordnungsanforderungen
Ziffer 2.1.2
Unterschutzstellungen
Ziffer 2.1.3
Rot bezeichnete Bauten
Ziffer 2.2.1
Abweichungen
Ziffer 2.2.1
Übrige Bauten
Ziffer 2.2.2
6.2 Kernzonen
Für sechs Kernzonen von Hausen am Albis bestehen überkommunale
Ortsbildinventare. Deren Ziele und Inhalte sind in
Kernzonenplänen zu konkretisieren und grundeigentümerverbindlich
festzulegen. Auf die einzelnen Kernzonenpläne und
ihre Inhalte wird im Kapitel 4 näher eingegangen.
Der Zweck der Kernzonenpläne und der entsprechenden Bestimmungen
wird umschrieben. Der Zweckartikel nimmt Bezug
auf § 50 PBG unter Betonung der erwünschten zeitgemässen
Erneuerung.
Die neu vorgesehene Klarstellung der Einordnungsanforderungen
weist auf die zu erbringende Gestaltungsleistung im
Sinne von § 238 Abs. 2 PBG hin. Als Anregung könnte im Anhang
der BZO die Publikation „Anleitung Dorfbau“ von Prof.
Gasser auszugsweise wiedergegeben werden, insbesondere
Kap. 2.3.
Mit der Bau- und Zonenordnung können noch keine Gebäude
geschützt werden. Eine Unterschutzstellung erfolgt durch eine
Verordnung, eine Verfügung oder einen Vertrag. Darin können
Pflege, Unterhalt und nötigenfalls Restaurierung sichergestellt
werden (vgl. § 205 ff PBG). Der neue Artikel klärt dieses Verhältnis
mit dem Vorbehalt von Unterschutzstellungen.
Die rot bezeichneten Bauten entsprechen denjenigen Gebäuden,
die im überkommunalem Ortsbildinventar als „prägend
oder strukturbildend“ bezeichnet sind. Diese Bauten sind zum
grössten Teil auch im kommunalen Inventar der kunst- und
kulturhistorischen Objekte aufgeführt. Abbrüche von rot gekennzeichneten
Bauten sind nur in begründeten Fällen möglich,
weil im Inventar entsprechende Schutzziele umschrieben sind
Mehrhöhen oder Abstandsunterschreitungen sollen auf Drittgrundstücken
nicht zu Verschlechterungen führen, was entsprechend
präzisiert wird. Als geringfügig können z.B. bauliche
Eingriffe im Rahmen des Anzeigeverfahrens (§ 14 BBV) gelten.
Laut BRKE III 0149/2006 (Mönchaltorf) ist die Anordnung von
Abweichungen nicht zulässig, weshalb dieser Passus gestrichen
wird.
Da nicht alle bestehenden Gebäude rote Bauten sind, wird eine
Kategorie für die übrigen bestehenden Bauten eingeführt. Die
„Kann-Formulierung“ erlaubt einen Wiederaufbau in den alten
Abmessungen, verlangt ihn aber nicht.
45 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Freiräume
Ziffer 2.2.4
Umnutzungsbeschränkung
Ziffer 2.2.5
Zweites Dachgeschoss
Ziffer 2.2.6
Besondere Gebäude
Ziffer 2.2.8
Fassadenbereiche
Ziffer 2.3.2
Strassenabstand
Ziffer 2.3.3
Die Bestimmung stellt klar, dass die in den Kernzonenplänen
bezeichneten Freiräume nicht ausnützbar sind. Die Ermittlung
der massgeblichen Grundfläche setzt präzis abgegrenzte
Freiräume voraus.
Die Umnutzungsbeschränkung bezweckt eine sind ausschliesslich
neu eingezonte grossvolumige Ökonomiegebäude.
Die grossen Gebäudetiefen erschweren die Belichtung und die
Gebäudestrukturen sind nicht auf Wohnnutzungen ausgerichtet.
In den Weilern soll die Siedlungsentwicklung nicht übermässig
gefördert werden, weil dies oft Infrastrukturprobleme
nach sich zieht.
Die Beschränkung von Umnutzungen zu Wohn- und Arbeitszwecken
auf 2/3 des Altbauvolumens trägt diesem Anliegen
Rechnung. Dabei ist es auch möglich, innerhalb der heutigen
Stellung einen entsprechend verkleinerten Neubau zu erstellen.
Zur Schonung der Dachlandschaft sollen Dachaufbauten und
Dachflächenfenster im 2. DG möglichst vermieden werden. Unkonventionelle
Lösungen wie schmale Dachflächen-Lichtbänder
im First sind bei besonders guter Gestaltung möglich.
Die Bestimmung hat sich grundsätzlich bewährt. Hingegen soll
die Garagierung generell erleichtert werden, weil hier die zulässigen
Abmessungen mit den geltenden Längen- und Ausnützungsbeschränkungen
rasch überschritten werden können.
Voraussetzung ist eine Qualifizierung nach § 269 PBG, wonach
Tiefgaragen das gewachsene Terrain um nicht mehr als 0.5 m
überragen dürfen.
Die gemäss dem überkommunalen Ortsbildinventar wichtigen
Begrenzungen von Strassen-, Platz- und Freiräumen sind mit
den rot bezeichneten Bauten bereits weitestgehend gewährleistet.
Darüber hinaus sind weitere mit Fassadenlinien bezeichnete
Gebäudeseiten prägend für die Fassung des Strassenraumes.
Diese Fassadenbereiche beziehen sich jedoch nicht
auf die Fassadengestaltung, sondern auf die Lage der
Fassade, oft auch in Verbindung mit der Firstrichtung. Die
Bezeichnung basiert auf dem Ziel, bei einem Abbruch des
bestehenden Gebäudes den Neubau wieder an diese Linie zu
stellen. Damit wird die Kontinuität des Orts- und Strassenbildes
gestützt, ohne den Bebauungsspielraum wesentlich
einzuschränken.
Die Festlegungen in den Kernzonenplänen gelten abschliessend.
Bei rot bezeichneten Bauten oder solchen mit Fassadenbereichen
ist ein Näherbauen an die Strasse ausgeschlossen,
zumal diese den Strassenabstand meist schon unterschreiten.
46 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Grosser Grundabstand
Ziffer 2.5
Grundsatz Dachgestaltung
Ziffer 2.6.1
Dachform
Ziffer 2.6.2
Hauptfirstrichtung
Ziffer 2.6.3
Dachaufbauten
Ziffer 2.6.4
Dachabschlüsse
Ziffer 2.6.5
Dachflächenfenster
Ziffer 2.6.7
Solaranlagen
Ziffer 2.6.8
Die Festlegungen in den Kernzonenplänen gelten abschliessend.
Die Stellung von rot bezeichneten Bauten oder Fassadenbereichen
können nicht durch Näherbaurechte beeinflusst
werden.
Dächer sollen mit derjenigen der benachbarten Altbauten harmonisch
in Einklang stehen und der Gesamteindruck der geschlossenen
Dachfläche soll erhalten bleiben. Dieser neu eingefügte
Grundsatz betont den hohen Stellenwert der Dachgestaltung
im grösseren räumlichen Zusammenhang.
Bei Besonderen Gebäuden und untergeordneten Gebäudeteilen
ist mehr Spielraum für die Gestaltung der Dachform erwünscht.
Daher werden die Bestimmungen etwas gelockert.
Die Hauptfirstrichtungen entsprechen den „prägenden Firstrichtungen“
gemäss überkommunalem Ortsbildinventar.
Darüber hinaus ist die Hauptfirstrichtung bei einzelnen weiteren
Gebäuden festgelegt, welche für das Orts- und Strassenbild
von Bedeutung sind.
Herkömmliche Schleppgauben haben liegend-rechteckige und
Giebellukarnen hoch-rechteckige Proportionen. Schleppgauben
sollen daher nicht zu hoch werden. In den Kernzonen Heisch,
Ebertswil, Hirzwangen, Husertal, Oberalbis und Tüfenbach als
Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung erscheint eine
Lockerung der Gesamtbreite für Dachaufbauten von 1/5 auf 1/4
und in den übrigen Kernzonen auf 1/3 vertretbar.
Flachdächer sind neu bei besonderen Gebäuden und bei untergeordneten
Gebäudeteilen möglich. Da unklar ist, was die traditionelle
Weise der Gestaltung von Dachabschlüssen bei Flachdächern
sein könnte, wird die Bestimmung auf Schrägdächer
beschränkt.
Das Glaslicht ist für die Beurteilung der Einordnung aussagekräftiger
als das Rahmenlicht. 0.35 m2 Glaslicht einem Velux-
Dachfenster 55x118 cm.
Gemäss § 18a RPG sind sorgfältig in Dach- und Fassadenflächen
integrierte Solaranlagen in Bau- und Landwirtschaftszonen
zu bewilligen, sofern keine Kultur- und Naturdenkmäler
von kantonaler oder nationaler Bedeutung beeinträchtigt
werden. Auf kommunaler Ebene kann diese bundesrechtliche
Anforderung nicht verschärft, sondern nur präzisiert werden.
47 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Bedachungsmaterial
Ziffer 2.6.9
Grundsatz Fassadengestaltung
Ziffer 2.7.1
Fassadenmaterialien
Ziffer 2.7.2
Fenster
Ziffer 2.7.3
Balkone und Lauben
Ziffer 2.7.4
Auflagen
Ziffer 2.7.5
Bei nicht rot bezeichneten Bauten ist eine differenziertere Regelung
für die Wahl einer ortsbildverträglichen Dacheindeckung
erwünscht. Bei rot bezeichneten Bauten sind Tonziegel vorzusehen,
während für die übrigen Bauten mehr Spielraum für
Dacheindeckungen besteht.
Der neu eingefügte Grundsatz betont den hohen Stellenwert
der Fassadengestaltung bei bestehenden Bauten. Dies
entspricht auch den Anliegen der „Studie Gasser“. Dabei soll
die traditionelle Gliederung der Gebäude in Wohn- und Ökonomieteil
sichtbar bleiben. Bei Neubauten und Ersatzbauten
besteht mehr Gestaltungsspielraum.
Nicht nur bei Verputz sondern bei allen Materialien sollen
Fantasiestrukturen ausgeschlossen werden. Derartige
Strukturen wirken in der Regel unruhig und oftmals störend.
Beim Umbau von Wohnteilen sollen die herkömmlichen Fenster
respektiert und bei der Umnutzung von Scheunen die typische
Brettverschalung mit Lüftungsschlitzen möglichst erhalten bleiben.
Bei Neubauten ist ein Nachbilden herkömmlicher Fensterformen
wenig sinnvoll, da diese den Bedürfnissen des zeitgemässen
Wohnens oft nicht mehr entsprechen. Beide Fälle
bedingen einen entsprechenden Abweichungsspielraum. Durch
die Formulierung „in der Regel“ wird der Baubehörde der nötige
Beurteilungsspielraum gegeben.
Es wird auf die ortbaulich gut verträgliche Möglichkeit von innenliegenden
Loggien als Alternative zu vorgebauten Balkonen
hingewiesen. Bei den strassenabgekehrten Gebäudeseiten, die
weniger ortsbildprägend sind, soll mehr Spielraum für zeitgemässe
Balkonanbauten geschaffen werden.
Bei den nicht rot bezeichneten Bauten besteht deutlich weniger
Veranlassung, Auflagen zur Fassadengestaltung hinsichtlich
Sprossenteilung, Fensterläden und -gewände sowie Türen
anzuordnen. Daher wird die Kompetenz neu auf die rot bezeichneten
Bauten beschränkt.
48 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Platz- und Strassenräume
Ziffer 2.9.2
Freiräume
Ziffer 2.9.3
Reitplätze
Ziffer 2.9.4
Vorgärten
Ziffer 2.9.5
Als Platz- und Strassenräume sind im Kernzonenplan hauptsächlich
Bereiche bezeichnet, die im überkommunalen Ortsbildinventar
als „ausgeprägte Platz- und Strassenräume“
beurteilt sind. Es handelt sich grösstenteils um Aussenräume, in
denen der ursprüngliche Charakter der Umgebungsgestaltung
in hohem Masse intakt geblieben ist. Diese Qualitäten, die sich
in einem authentischen Zusammenspiel von Vorgärten, Vorplätzen
mit gekiesten oder gepflästerten Flächen, Mauern mit
Zäunen, Brunnen und Bäumen äussert, gilt es prioritär zu erhalten.
Wo die Qualitäten nicht mehr in besonderem Masse erkennbar
sind soll insbesondere bei Strassensanierungen hoher
Wert auf eine ortsbildgerechte Platz- und Strassenraumgestaltung
gelegt werden, bei welcher die prägenden Merkmale
wieder hergestellt bzw. eine Gestaltung entwickelt wird, die in
ihren konzeptionellen Bestandteilen die herkömmlichen Merkmale
enthält.
Die im Kernzonenplan bezeichneten Freiräume entsprechen zu
einem wesentlichen Teil der Signatur „wichtige Freiräume“ gemäss
dem überkommunalen Ortsbildinventar. Dabei werden nur
jene Flächen erfasst, welche innerhalb der Kernzonen liegen
und nicht bereits als Vorgärten bezeichnet sind. Strassen- und
Wegflächen werden nicht den Freiräumen zugerechnet.
Im Rahmen von Kernzonenerweiterungen neu eingezonte Flächen
sind in der Regel ebenfalls mit der Freiraumsignatur überlagert.
Dadurch wird sichergestellt, dass die entsprechenden
Flächen am Siedlungsrand nicht überbaut werden und keine
über die heutigen Möglichkeiten hinausgehende bauliche Entwicklung
stattfinden kann. So kann nicht nur das Ortsbild erhalten,
sondern auch ein unerwünschter Ausbau der Infrastruktur
vermieden werden. Mit einem Abtausch von untergeordneten
Freiraumflächen im Sinne des abgebildeten Beispiels
kann der Bebauungsspielraum im Einzelfall optimiert werden.
In den Kernzonen Vollenweid, Husertal und Mittleralbis sind im
Laufe der Zeit Reitplätze in der Landwirtschaftszone entstanden.
Die Zulässigkeit dieser Nutzung ist nicht immer eindeutig.
Um klare Verhältnisse zu schaffen, werden diese Flächen eingezont
und damit legalisiert. Dabei bleibt die Nutzung auf den
heutigen Gegebenheiten beschränkt, eine spätere Überbauung
dieser Flächen wird ausgeschlossen.
Im überkommunalen Ortsbildinventar sind Vorgärten nicht speziell
hervorgehoben, teilweise jedoch in der Signatur „wichtige
Freiräume“ enthalten. Im Kernzonenplan sind die besonders
schönen Vorgärten zusätzlich bezeichnet. Diese sind nicht nur
von Bauten freizuhalten, sondern auch in ihrem Charakter zu
erhalten. Grundsätzlich sind nur Gärten im Nahbereich des
öffentlichen Strassenraumes bezeichnet, welche für dessen
Atmosphäre von Bedeutung sind.
49 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Bäume
Ziffer 2.9.6
Brunnen
Ziffer 2.9.7
Geländeveränderungen
Ziffer 2.9.8
Parkierung
Ziffer 2.9.9
Reklame
Ziffer 2.9.10
Aussenrenovationen
Ziffer 2.11
Im überkommunalen Ortsbildinventar sind insgesamt 15 markante
Bäume verzeichnet. Diese werden mehrheitlich in die
Kernzonenpläne übernommen, auch wenn einige Einträge eher
fragwürdig erscheinen.
Die im überkommunalen Ortsbildinventar enthaltenen Brunnen
sowie weitere bestehende Brunnen werden in den Kernzonenplänen
bezeichnet. Diese sind insbesondere auch im Rahmen
von Strassenraumgestaltungen zu beachten.
Die Formulierung „herkömmliche Weise“ hat zu Missverständnissen
geführt. „Herkömmlich“ wird in der ganzen Bauordnung
mit der Bedeutung „traditionell im Sinne der Bauweise“ verwendet.
Die Ziffer soll durch die Verwendung des Begriffs „Terrainverlauf“
präzisiert werden.
Lange, offene Rampen sind im Ortsbild störend und sollen
durch eine geschickte Konzeption der Garagezufahrt vermieden
werden. Rampen zu Tiefgaragen sind daher explizit zu überdecken
oder in das Hauptgebäude zu integrieren
Reklamen und Beschriftungen sollen insbesondere in Kernzonen
zurückhaltend gestaltet sein. Sie müssen sich sowohl in
das Strassenbild als auch in das Fassadenbild gut einordnen.
Erwünscht ist ein Anleuchten statt Selbstleuchten.
Erneuerungsarbeiten können die Ausstrahlung eines Gebäudes
beeinträchtigen, weshalb die Bestimmung erweitert werden soll.
Dies betrifft namentlich Kamine bei herkömmlichen Gebäuden.
50 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Kleiner Grundabstand
Ziffer 3.1.1
Gebäude- / Gesamtlänge
Ziffer 3.1.1
Bauweise
Ziffer 3.3
Freistehende
Einfamilienhäuser
Streichung bisherige Ziffer 3.3.2
6.3 Wohnzonen
Der kleine Grundabstand beträgt heute in allen Wohnzonen
6 m, was vergleichsweise viel ist. Der Anteil der nicht bebaubaren
Abstandsflächen an der Grundstücksfläche ist
überdurchschnittlich hoch. Dies wirkt sich namentlich bei
kleineren Parzellen in den Wohnzonen W/1.8, WG/2.0 und
WG/3.0 aus. Dadurch ist die Ausnützung oft nur mit
Schwierigkeiten ausschöpfbar. Mit der Reduktion des kleinen
Grundabstandes auf 5 m kann dieses Problem etwas entschärft
werden. Im Übrigen können im Rahmen von nachbarlichen
Vereinbarungen auch Näherbaurechte gemäss § 270 PBG
begründet werden.
Die Reduktion der maximal zulässigen Gebäudelänge von 40 m
auf 30 m in den dichteren Wohnzonen W/1.8, WG/2.0 und
WG/3.0 liegt im Interesse des Ortsbildes, weil überlange Gebäude
in offener Bauweise nicht typisch sind. Dies ist auch ein
Postulat der Untersuchung „Anleitung Dorfbau“ von Prof. M.
Gasser. In der W/1.8 sind heute praktisch keine Gebäude
länger als 30 m und in den beiden WG-Zonen überschreiten
rund 90% der in offener Bauweise erstellten Bauten diese
Gebäudelänge ebenfalls nicht. Die in den Wohnzonen W/1.8,
WG/2.0 und WG/3.0 bisher zulässige Gebäudelänge von 40 m
bleibt bei geschlossener Bauweise nach wie vor möglich.
Bei geschlossener Bauweise soll für Besondere Gebäude
gemäss § 273 PBG ein Zuschlag von 10 m über die zulässige
zonengemässe Gesamtlänge hinaus möglich sein. Im Übrigen
wird die Formulierung präzisiert. Die zulässige Gesamtlänge
von 20 m bzw. 40 m kann somit auf 30 m bzw. 50 m erhöht
werden, jedoch nur dann, wenn die Mehrlänge ausschliesslich
von Besonderen Gebäuden wie Garagen, Unterständen oder
Sitzplätzen beansprucht wird.
Die Landhauszone, welche freistehende Einfamilienhäuser vorschrieb,
wurde im Zuge der letzten Revision gestrichen. Auf
Artikel 3.3.2 kann verzichtet werden, da in Hausen keine Zonen
vorkommen, die freistehende Einfamilienhäuser vorschreiben.
51 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Dachgestaltung
Ziffer 3.4.1, 3.4.2 und 3.4.3
Quartierverträgliche
Nutzweisen
Ziffer 3.5.2
Wohnanteil
Streichung bisherige Ziffer 3.5.3
Nutzungsverlagerung
Streichung bisherige Ziffer 3.5.5
Unverhältnismässig Verkehr
auslösende Betriebe
Streichung bisherige Ziffer 3.5.6
Um den Übergang zwischen Kernzonen und Wohnzonen bezüglich
Dachform fliessend zu gestalten, war bisher für Hauptgebäude
mit räumlicher Beziehung zur Kernzone eine Satteldachpflicht
vorgeschrieben. Um klarer festzulegen, wo diese
räumliche Beziehung gegeben ist, und um die Erscheinung der
an die Kernzonen angrenzenden Bauten nicht auf die Dachgestaltung
zu beschränken, wird der Artikel umformuliert. Neu soll
stärker auf die Gesamtwirkung des Baus und des Umschwungs
geachtet werden. Erwünscht wäre eine Umsetzung der charakteristischen
Strukturen, Elemente und Farben der Kernzonen
in eine zeitgenössische, moderne Architektur.
Dachaufbauten tragen wesentlich zur harmonischen Erscheinung
eines Ortes bzw. der Dachlandschaft bei. Während Dachaufbauten
gemäss PBG begrenzt sind, ist dies für Dacheinschnitte
und technische Aufbauten nicht der Fall. Eine übermässige
Ausdehnung der Dachaufbauten, insbesondere im
zweiten Dachgeschoss und technische Dachaufbauten stören
die Dachlandschaft und damit das Ortsbild erheblich. Sie ergeben
ein unruhiges Bild, insbesondere dann, wenn sie von
weitem sichtbar sind. Sie sollen daher auch in der Wohnzone
so weit als möglich vermieden werden.
Die Betriebe in einem Quartier sollen von der Nutzweise her mit
diesem verträglich sein. Nutzungen wie zum Beispiel Kindergarten,
aber auch Büros oder Arztpraxen, stellen quartierverträgliche
Nutzungen dar. Als Nutzungen, die durch ihre Erscheinung
oder Ihr Verkehrsaufkommen die Wohnqualität
schmälern können, gelten z.B. Sexgewerbe, Sterbehilfe oder
Nutzungen mit Geruchsemissionen.
In den Wohnzonen ohne Gewerbeerleichterung einen minimalen
Wohnanteil vorzuschreiben, ist heute nicht mehr zeitgemäss.
Das Erreichen eines Wohnanteils von über 50 % stellt in
der Regel kein Problem dar. Die bisherige Ziffer 3.5.3 ist ausserdem
kaum kontrollierbar, so dass darauf verzichtet wird.
Ziffer 3.5.5 zur Nutzungsverlagerung ist eine Wiederholung des
Gesetzes bzw. der Rechtsprechung. Solche
Doppelspurigkeiten sollen vermieden werden. Der Artikel wird
daher gestrichen.
Gemäss PBG § 52 Abs. 3 gilt für Wohnzonen:
3
Mässig störende Betriebe sind gestattet, wo die Bau- und
Zonenordnung sie zulässt; stark störende und solche, die
unverhältnismässigen Verkehr auslösen, sind unzulässig.
Auf die bisherige Ziffer 3.5.6 kann daher verzichtet werden.
52 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Gewerbeerleichterung
Streichung bisherige Ziffer 3.6
Die Artikel zur Gewerbeerleichterung wurden ursprünglich festgelegt,
um Gewerbebetrieben in den Wohnzonen mehr Spielraum
zu geben. In der Regel vertragen sich aber solche Gewerbebetriebe
nicht besonders gut mit den Wohnnutzungen.
Die kleineren Grenzabstände, die im Sinne der Gewerbeerleichterung
erlaubt sind, tragen eher zu einer Verschlechterung
der Verträglichkeit von Gewerbebetrieben bei. Ausserdem besteht
heute die Tendenz, ursprünglich für Gewerbe genutzte
oder vorgesehene Gebäudeteile für Wohnzwecke umzunutzen.
Ein gleichzeitiges Reduzieren der Baumasse, der Gebäudehöhe
und ein Vergrössern der Abstände ist kaum realisierbar.
Die Artikel zur Gewerbeerleichterung werden daher gestrichen.
Kein Anpassungsbedarf
6.4 Gewerbezonen
Zu den Themen der Gewerbezonen bestehen derzeit keine
Anliegen, die eine Anpassung der Bauordnung erfordern.
Gebäudehöhe
Ziffer 5.1
6.5 Zone für öffentliche Bauten
Zu den Themen der Zonen für öffentliche Bauten bestehen derzeit
keine Anliegen, die dazu führen würden, dass eine Anpassung
der Bauordnung notwendig wäre.
Die bestehenden Grundmasse sind grundsätzlich nach wie vor
zweckmässig. Im Hinblick auf das beabsichtigte Mehrzwecksportgebäude
Weid soll die Gebäudehöhe von max. 11.4 m in
der Zone für öffentliche Bauten jedoch gestrichen werden, weil
dieses Mass knapp erscheint und den Projektierungsspielraum
einschränkt. Damit gilt subsidiär die kantonalrechtliche Gebäudehöhe
von max. 25 m.
In der Zone für öffentliche Bauten ist faktisch ohnehin jedes
Baugesuch der Gemeindeversammlung vorzulegen. Die
Stimmberechtigten können damit im Rahmen der
entsprechenden Vorlage auch zur dannzumal projektierten
Gebäudehöhe Stellung nehmen.
Kein Anpassungsbedarf
6.6 Erholungszonen
Zu den Themen der Erholungszonen bestehen derzeit keine
Anliegen, die eine Anpassung der Bauordnung erfordern.
53 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Ausnützungszuschlag
Energie
Ziffer 7.3.1 und 7.3.2
6.7 Besondere Bestimmungen für
Arealüberbauungen
Arealüberbauungen haben die Anforderungen gemäss § 71
PBG zu erfüllen:
1 Die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung müssen
besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und
ausgerüstet sein.
2 Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu
beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer
Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung,
Umfang und Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und
Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und
Grad der Ausrüstung.
Im Hinblick auf ein allfälliges Energiestadtlabel und im Sinne
der nachhaltigen Energieversorgung wurden Möglichkeiten gesucht,
Anreize für alternative Energie- und
Wärmeversorgungen zu finden. Neben den allgemeinen
Anforderungen gemäss § 71 PBG sollen daher
Arealüberbauungen, die eine wegweisende Energie- und/oder
Wärmeversorgung gewährleisten, einen erhöhten
Ausnützungszuschlag erhalten. Für diejenigen, welche dies
nicht gewährleisten, wird nur noch ein Zuschlag von 5 %
gewährt.
Die Baumasse im Bereich der WG/3.0 Zonen ist bereits heute
sehr hoch. Der zusätzliche Ausnützungszuschlag wird hier
daher auf 5 % beschränkt, was insgesamt dem heutigen Zuschlag
von 1/10 entspricht. Bei den anderen Zonen wird für
energetisch wegweisende Projekte ein Zuschlag von insgesamt
15 % als möglich beurteilt.
Auf die Bindung an ein privates Label (z.B. Minergie ® ) soll bewusst
verzichtet werden. Gemeinderat und Baubehörde prüfen
die energetisch wegweisenden Projekte periodisch und halten
die zu erfüllenden Voraussetzungen in einer Liste fest. Dabei
sollen neben den Kriterien Komfort/Energieeffizienz auch
diejenigen zu Ökologie/graue Energie (z.B. Minergie-ECO ® )
miteinbezogen werden.
54 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Flachdachgestaltung
Ziffer 8.2
6.8 Weitere Bestimmungen
Im Sinne der Biodiversität sollen auch innerhalb der Siedlung
hochwertige Lebensräume gefördert werden. Flachdächer,
welche nicht als Terrasse oder für Solaranlagen genutzt werden
eignen sich gut für Ruderalflächen. Hier soll daher eine extensive
Begrünung angelegt werden.
Abstände zu Strassen,
Plätzen und Wegen
Ziffer 8.3.2
Abstände unterirdischer
Gebäude
Ziffer 8.3.3
Abstände gegenüber der
Nichtbauzone
Ziffer 8.4
Aussichtsschutz
Ziffer 8.7
Fahrzeugabstellplätze für
autoarme Nutzungen
Ziffer 8.8.3
Ein Mehrhöhenzuschlag ist in Hausen am Albis nicht definiert.
Auf seine Erwähnung in Ziffer 8.3.2 wird daher verzichtet.
Um sicherzustellen, dass im Bereich zwischen unterirdischen
Bauten und den Strassen, Wegen und Plätzen genügend Raum
für unterirdische Leitungen vorhanden ist, wurde auch für unterirdische
Gebäude und Gebäudeteile ein Abstand festgelegt.
Sofern im Bereich der Bauzonengrenze gegenüber der Landwirtschaftszone
keine Eigentumsgrenze vorhanden ist, kann
heute auf die Bauzonengrenze gebaut werden. Gartenanlagen,
befestigte Sitzplätze etc. befinden sich dann jedoch in der
Landwirtschaftszone. Dies ist nicht erwünscht. Der Kanton
verlangt daher, dass ein Abstand gegenüber der Nichtbauzone
eingeführt wird. Grundsätzlich erscheint es wünschenswert,
dass der Kanton seine Anliegen, welche alle zürcher Gemeinden
betreffen, auf kantonaler Ebene löst, im Zuge der laufenden
Teilrevision kann dem Anliegen jedoch einfach
Rechnung getragen werden.
Die Aussichtsschutzbereiche tragen wesentlich zur Qualität der
Naherholung in Hausen am Albis bei. An den Aussichtsschutzbereichen
wird daher weitgehend festgehalten. Um allerdings
Ausnahmen, welche im öffentlichen Interesse liegen, zu ermöglichen,
wird der Artikel um einen entsprechenden Kompetenzartikel
ergänzt.
Im Sinne eines allfälligen Energiestadtlabels und aus Umweltschutzgründen
sollen Nutzer, die bewusst auf Autos verzichten,
nicht gezwungen werden, Abstellplätze für Bewohner zu erstellen.
Besucherparkplätze sind von der Erleichterung ausgenommen,
da die Nutzer in der Regel nur geringen Einfluss auf
das Verhalten ihrer Besucher haben werden.
Um im Falle eines Verkaufs, einer anderen Nutzerschaft oder
bei unhaltbaren Verhältnissen (Nichteinhaltung des geforderten
Mobilitätskonzeptes) den Raum für die erforderlichen Parkplätze
zu gewährleisten, müssen diese zumindest planerisch
nachgewiesen werden.
55 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Kinderspiel- und
Ruheflächen
Ziffer 8.9
Energie Förderbeiträge
Ziffer 8.10.2
Freilegen von
Untergeschossen
Ziffer 8.13.1
Kinderspiel- und Ruheflächen sollen nicht erst ab 6 Wohnungen
vorgesehen werden. Es ist ausserdem erstrebenswert, derartige
Flächen möglichst zusammenhängend vorzusehen, um
eine ansprechende Nutzung zu ermöglichen. Der Artikel wird
ausserdem umformuliert und zusammengefasst.
Grundsätzlich gilt für Energiefragen das Energiegesetz. Es bestehen
bereits Möglichkeiten, Investitionsbeiträge zu erhalten
(Gebäudeprogramm, Minergie, Umweltdarlehen etc.).
Im Sinne der Nachhaltigkeit soll eine Förderung der „Alternativen
Energienutzung“ auch für Bauten, bei welchen keine
Arealüberbauung erstellt werden kann oder bei welchen kein
Gestaltungsplan vorgesehen ist, ermöglicht werden. Dazu soll
ein finanzieller Anreiz geschaffen werden.
In der BZO wird daher auf diese Möglichkeit hingewiesen.
Das Freilegen von Untergeschossen bzw, die Verknüpfung der
Freilegung von Untergeschossen mit der Höhe der sichtbaren
Fassade hat in verschiedenen Fällen zu Problemen geführt. Auf
die Verknüpfung soll daher verzichtet werden. Dies hat jedoch
zur Folge, dass Gebäude höher in Erscheinung treten können,
als dies bislang der Fall war.
56 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
7. Auswirkungen der
Teilrevision
7.1 Einwohner- und Arbeitsplatzkapazität
Einwohner- und
Arbeitsplatzkapazität
Die Berechnung der theoretischen Einwohner- und Arbeitsplatzzahlen
ist keine Prognose, sondern eine Abschätzung des
realistischen Fassungsvermögens innerhalb der Bauzonen. Die
Abschätzungen beruhen auf mehreren Annahmen und sind
daher mit Unsicherheiten behaftet.
In den Weilern (Kernzone KW) erhöht sich die Einwohnerkapazität
durch die möglichen beschränkten Umnutzungen von
Ökonomiegebäuden um rund 80 Einwohner. Davon abgesehen
führen die Erweiterungen der Zonenabgrenzungen nicht zu
zusätzlichen Baumöglichkeiten.
Die theoretische Einwohnerkapazität der Bauzonen wird
insgesamt nur geringfügig um rund 100 EW oder 2.5 % erhöht.
Die folgende Tabelle zeigt den Vergleich zwischen dem alten
Zonenplan von 1994 und dem neuen von 2010:
ZP 1994 ZP 2010
Einwohner 2007 total 3’235 EW 3’235 EW
davon Einwohner ausserhalb Bauzonen (ca.) - 300 EW - 300 EW
Verdichtungs-/Umnutzungspotential auf überbauten
Zonenflächen
225 EW 305 EW
Neubaupotenzial auf unüberbauten Zonenflächen 690 EW 710 EW
Theoretische Einwohnerkapazität Bauzonen 3’850 EW 3’950 EW
Arbeitsplatzkapazität
Die theoretische Arbeitsplatzkapazität steigt durch die Einzonung
der Reservezone Nachtweid um rund 90 AP oder 9 % an.
Im Gegensatz zur Einwohnerkapazität ist diese Anzahl jedoch
mit Unsicherheiten behaftet, weil die Fläche pro Arbeitsplatz
sehr stark von der jeweiligen Betriebsart abhängt.
ZP 1994 ZP 2010
Arbeitsplätze 2007 total 660 AP 660 AP
davon Arbeitsplätze ausserhalb Bauzonen (ca.) 0 AP 0 AP
Verdichtungs-/Umnutzungspotential auf überbauten
Zonenflächen
140 AP 140 AP
Neubaupotenzial auf unüberbauten Zonenflächen 220 AP 310 AP
Theoretische Arbeitsplatzkapazität Bauzonen 1’020 AP 1’110 AP
Fazit
Insgesamt ist ein Potenzial für ein massvolles Wachstum der
heutigen Einwohner- und Arbeitsplatzzahlen vorhanden.
57 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Dorfentwicklung
Ortsbild
Wohn- und Lebensqualität
Landschaft
7.2 Orts- und Landschaftsbild
Die vorgesehene Teilrevision der Nutzungsplanung hat nur vernachlässigbare
Auswirkungen auf die Gemeindeentwicklung,
da sie keine Änderungen enthält, die nennenswerte Auswirkungen
auf das Einwohnerpotenzial haben könnten. Für Arbeitsplätze
entsteht durch die Einzonung der Reservezone Nachtweid
ein neues Potenzial. Dieses entspricht jedoch dem Bedarf,
kann zu Arbeitsplätzen in der Nähe vom Wohnort (kurze Wege)
beitragen und befindet sich ausserdem für Hausen an zentraler
Lage.
Bezüglich Ortsbild wird durch die Teilrevision mit positiven Auswirkungen
gerechnet. Neue Bestimmungen wurden gerade mit
dem Zweck das Ortsbild langfristig zu sichern und gegebenenfalls
gar zu verbessern festgelegt.
Die neuen Kernzonenpläne und die entsprechenden Bestimmungen
tragen zur Sicherung der Inhalte der Ortsbildinventare
bei und gewähren dennoch gewisse Spielräume für zeitgemässe
Aus- und Ergänzungsbauten.
Die beiden neuen Gestaltungsplanpflichten gewährleisten eine
ansprechende Gestaltung der Ortsränder und die Freihaltung
der Sicht auf die Kernzonen.
Neue Bestimmungen stellen immer auch Einschränkungen für
Einzelne dar. Dies dürfte im vorliegenden Fall insbesondere für
die Kernzonen gelten, da hier die grössten Änderungen gemacht
werden. Es wird aber nicht damit gerechnet, dass die
vorgesehenen neuen Artikel die Wohn- und Lebensqualität
negativ beeinflussen. Vielmehr sollen Artikel, die zum Beispiel
mehr Licht in den Wohnräumen ermöglichen, dazu beitragen,
dass die Wohn- und Lebensqualität verbessert werden kann.
Für die Landschaft werden kaum negative Auswirkungen erwartet.
Die vorgesehenen Ein- und Umzonungen folgen grösstenteils
dem Status quo.
58 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Energie
Boden
Nachtweid
7.3 Umweltschutz
Ein neuer Artikel und die beiden Gestaltungsplanpflichten fordern
für neue Bauten effiziente fortschrittliche Energiesysteme.
Bezüglich Energie und Ressourcenverbrauch (Erdöl) werden
die Auswirkungen der Teilrevision tendenziell positiv gewertet.
Im Bereich der Reservezone Nachtweid, dem Gebiet Weid und
im Gebiet der Reservezone in Ebertswil werden heute landwirtschaftlich
genutzte Flächen neu eingezont.
Die Flächen in der Nachtweid sind als Nutzungseignungsklasse
6 klassiert. Die landwirtschaftliche Nutzung für Ackerbau ist
demnach stark eingeschränkt. Es handelt sich um mässig tiefgründige
Braunerde-Gley, die Grundwassergeprägt sind.
Nutzungseignungsklasse
Bodenkarte
Weid/Jonentäli
Die Flächen im Gebiet Weid sind als Nutzungseignungsklasse
5 klassiert. Es handelt sich um tiefgründige Braunerde die
Hangwassergeprägt ist. Im Bereich Jonentäli ist eine tiefgründige
Kalkbraunerde der Nutzungseignungsklasse 7 vorhanden.
Nutzungseignungsklasse
Bodenkarte
59 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Ebertswil
Das Reservezonegebiet in Ebertswil ist als Nutzungseignungsklasse
5-7 klassiert. Es handelt sich um mässig tiefgründige -
tiefgründige Böden.
Nutzungseignungsklasse
Bodenkarte
Widiacher
Mit der Auszonung der Fläche im Bereich Widiacher und der
Zuweisung eines Teils der Reservezone in Ebertswil zur Landwirtschaftszone
werden langfristig Landwirtschaftsflächen gesichert,
was bislang aufgrund der Festlegung Reservezone/
Erholungszone nicht gewährleistet war.
Nutzungseignungsklasse
Bodenkarte
Fruchtfolgeflächen /
Revision kantonaler
Richtplan FFF Stand Richtplan 2001 FFF Stand Richtplanrevision
öffentliche Auflage
FFF
bedingt FFF
Auszonung Ebertswil
ca. 1.4 ha neue FFF
Im Bereich der Einzonungen sind gemäss Revisionsvorlage des
kantonalen Richtplanes teilweise Fruchtfolgeflächen vorhanden.
60 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Auszonung Widiacher,
Siedlungsgebietentlassung
Bärenwald gemäss Antrag
Annahme
GK 5-6 -> ca. 1.3 ha neue FFF
FFF
bedingt FFF
Einzonung Nachtweid
gemäss heutigem kantonalen
Richtplan keine FFF
Einzonung Weid, Umzonung
Jonentäli
heutige Festlegung unklar
Annahme
Weid GK 5 -> Verlust FFF
Jonentäli GK 7 -> keine FFF
Siedlungsgebietentlassung
Geissweid gemäss Antrag
Annahme
Geissweid GK 6 -> Neue FFF
61 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
Im Rahmen der laufenden öffentlichen Auflage Revision des
kantonalen Richtplanes wurde darauf hingearbeitet, dass die
Flächen in der Nachtweid und der neu gewünschten Zone für
öffentliche Bauten dem Siedlungsgebiet zugewiesen werden.
Die Flächenbilanz heutiges Siedlungsgebiet / neues Siedlungsgebiet
stellt sich folgendermassen dar:
Siedlungsgebiet
FFF
Ebertswil 016-04 ca. -1.4 ha -> 1.4 ha neue FFF
Bärenwald 016-02 ca. -1.3 ha -> 1.3 ha neue FFF
Nachtweid 016-03 ca. +0.4 ha -> - 0.4 Verlust FFF
Geissweid 016-01 ca. -1.0 ha -> 1.0 ha neue FFF
Weid/Jonentäli 016-05 ca. +0.6 ha
-> -0.6 ha Verlust FFF
Total: ca. -2.6 ha -> ca. 2.6 ha neue FFF
Die Flächenbilanz zeigt sowohl beim Siedlungsgebiet als auch
bei den Fruchtfolgeflächen ein positives Bild.
Wasser
Verkehr und Lärm
Der Hochwasserschutz muss so weit möglich mit planerischen
Massnahmen gesichert werden. In Hausen am Albis fehlt jedoch
noch die Ausarbeitung der Gefahrenkarte, so dass derzeit
keine Angaben zu gefährdeten Bereichen vorliegen. Im Bereich
Rosrain wurde die Problematik Hochwasserschutz im Gestaltungsplan
behandelt und der Hochwasserschutz sichergestellt.
Sofern Probleme auftauchen, könnte dies im Gebiet Rotägerten
ebenfalls im Gestaltungsplan gesichert werden.
Darüber hinaus werden keine nennenswerten Auswirkungen
auf das Wasser erwartet.
Ein Mehrverkehr und damit eine Lärmzunahme aufgrund der
vorgesehenen Teilrevision sind nicht zu erwarten. Die vorgesehene
Erschliessung des Gebietes Nachtweid von der Zugerstrasse
her könnte einen Beitrag dazu leisten, die an die Gewerbezone
angrenzenden Wohnbauten von Verkehr und Lärm
zu entlasten. Auch durch die Auszonung der Erholungszone
Widiacher wird dazu beigetragen, dass das angrenzende
Wohngebiet Bifang nicht durch neuen Verkehr belastet wird.
62 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
8. Mitwirkung
8.1 Übersicht
Planungsablauf
Mitwirkungsmöglichkeiten
für die Bevölkerung
• 1. Informationsveranstaltung/ Information zur Anleitung
zum Dorfbau vom 30.6.2010
• Aufnahme von Anliegen und Begehren mit Fragebogen
• 2. Informationsveranstaltung vom 26.5.2010
• Weitere Vernehmlassung mittels Fragebogen
• Publikation der Stellungnahme zu den eingegangenen
Fragebogen im Internet ab Mitte Dezember 2010
• Diverse Gespräche mit Antragstellern und
Grundeigentümern
• Öffentliche Auflage 1.4.2011 – 30.5.2011
• Orientierungsveranstaltung 4.4.2011
• Sprechstunden während der öffentlichen Auflage
• Gemeindeversammlung Ende 2011
63 Suter • von Känel • Wild • AG

Teilrevision Nutzungsplanung Hausen am Albis
Bericht gemäss Art. 47 RPV
8.2 Anhörung
Zustimmende
Stellungnahmen
Die Teilrevisionsvorlage der Nutzungsplanung vom xx.xx.20xx
wird von den Nachbargemeinden xx in zustimmendem Sinne
zur Kenntnis genommen.
Die Zürcher Planungsgruppe Knonaueramt (ZPK) hat am
xx.xx.20xx aus regionaler Sicht Stellung genommen.
8.3 Öffentliche Auflage
Einwendungen Die Teilrevisionsvorlage der Nutzungsplanung wurde gemäss §
7 PBG vom 1.4.2011 bis 30.5.2011 öffentlich aufgelegt.
Innert der Auflagefrist gingen xy Einwendungen ein. Soweit die
Anliegen nicht in die Vorlage einflossen, sind sie im Bericht der
nicht berücksichtigten Einwendungen aufgeführt.
8.4 Kantonale Vorprüfung
Vorprüfungsbericht vom
xx.xx.20xx
Die Teilrevisionsvorlage der Nutzungsplanung wurde dem
Kanton zur Vorprüfung unterbreitet. Über die Haltung und die
Anliegen des Kantons gibt der Vorprüfungsbericht vom
xx.xx.20xx Auskunft. Aufgrund der Vorprüfung wurden folgende
Anpassungen vorgenommen:
•
•
Nicht beachtete Anliegen
Folgenden vom ARV empfohlenen Regelungen wurde nicht
entsprochen:
•
•
9. Schlussbemerkung
Teilrevision ist recht- und
zweckmässig
Der Gemeinderat ist überzeugt, dass die Teilrevision zweckmässig
und rechtmässig ist.
64 Suter • von Känel • Wild • AG

Anhang
Suter • von Känel • Wild • AG