Halbjahresbericht. - Pax Schweizerische Lebensversicherungs ...

PAX-Anlage AG
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anlage
Der Halbjahresabschluss 2013
Die PAX-Anlage AG hat das 1. Halbjahr 2013
im Rahmen der Erwartungen abgeschlossen
und realisierte mit TCHF 20‘584 einen konsolidierten
Reingewinn auf Vorjahresniveau.
Immobilien-Portefeuille
Wertveränderungen
Bestandesliegenschaften
Der Gesamtverkehrswert des Portefeuilles der
Bestandesliegenschaften nahm gegenüber Ende
2012 um TCHF 490 auf TCHF 115‘265 zu.
Die Details der Verkehrswertveränderungen
sind auf Seite 9 ersichtlich. Die grösste Wertsteigerung
entfiel auf die Liegenschaft in Rothenburg,
bei welcher ein weiterer Teil der Sanierungen
abgeschlossen wurde.
Bestandesliegenschaften wurden im 1. Halbjahr
2013 weder erworben noch verkauft. Der Verwaltungsrat
und die Geschäftsleitung verfolgen
weiterhin das Ziel, das Portefeuille der Bestandesliegenschaften
laufend zu erneuern und
auszubauen.
Die per 31.12.2011 aufgrund von Realisierungsrisiken
bei den Bestandesliegenschaften
im Bau gebildete Rückstellung in der Höhe von
TCHF 2‘500 konnte um TCHF 2‘000 auf TCHF
500 reduziert werden.
Verkauf und Wertveränderungen Entwicklungsliegenschaften
Das Transaktionsvolumen aus dem Verkauf
von Entwicklungsliegenschaften belief sich per
30.06.2013 auf TCHF 99‘391 und lag leicht
unter Vorjahresniveau. Der Nettoertrag nahm
gegenüber 30.06.2012 um 15.7% auf TCHF
18‘444 zu. Die Gründe liegen in einer leicht
erhöhten Gewinnmarge. Zudem fielen die Nettoerträge
aus Projektabschlüssen im 1. Halbjahr
2013 höher aus als erwartet. Ferner konnte
per 30.06.2013 eine weitere Tranche der Garantierückstellungen
beim Projekt Sarnen / Jänzipark
in der Höhe von TCHF 990 infolge Nichtbenötigung
aufgelöst werden.
Trotz der verhaltenen Entwicklung des Verkaufs
von Entwicklungsliegenschaften im 1. Halbjahr
2013 schätzt der Verwaltungsrat den Markt für
Wohneigentum nach wie vor als intakt ein. Zudem
ist die PAX-Anlage Gruppe nicht im Luxussegment
tätig. Ferner ist die Höhe der Finanzierungskosten
für Wohneigentum aufgrund
des derzeitigen tiefen Zinsniveaus vergleichbar
mit dem monatlichen Mietzins, welcher bei einem
gleichwertigen Mietobjekt zu bezahlen ist.
Auch künftig wird der Verkauf von Entwicklungsliegenschaften
eine der Haupteinnahmequellen
bilden. Um den Bestand für zukünftige
Projekte aufzustocken, wurde im 1. Halbjahr
2013 Land in den Gemeinden Huttwil, Oftringen
und Tenero erworben. Die Bauprojekte in Huttwil
und Tenero sind rechtskräftig baubewilligt.
Für die beiden Projekte in Oftringen wurde das
Baugesuch bzw. der Gestaltungsplan bei den
Behörden eingereicht.
Weitere Informationen zu den Neubauaktivitäten
finden Sie auf den Seiten 11-14 des Halbjahresberichtes
und im Internet unter
http://www.pax.ch/01-immobilien/ivrk-index.htm.
Liegenschaftsverwaltung
Honorare
Die Liegenschaftsverwaltung wird durch die
Tochtergesellschaft Immotest Bau- und Verwaltungs-AG
wahrgenommen. Nebst den gruppeneigenen
Liegenschaften verwaltet die Immotest
auch die Liegenschaften der PAX,
Schweizerische Lebensversicherungs-Gesellschaft
AG und von Dritten. Die Honorareinnahmen
belaufen sich mit TCHF 1‘354 auf Höhe
der Vorjahresperiode. Abzüglich der Entschädigung
an die örtlichen Verwaltungen erwirtschaftete
die Immotest einen Nettoertrag von TCHF
840 (+1.5% gegenüber 30.06.2012).
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Vermietung Bestandesliegenschaften
Der Nettomietzinsertrag stieg gegenüber der
Vorjahresperiode um 11.9% auf TCHF 4’646
an. Die Leerstandsquote der Bestandesliegenschaften
betrug per 30.06.2013 1.54% (Vorjahresperiode
1.70%). Zur Steigerung der Mietzinseinnahmen
und Senkung der Leerstandsquote
haben die im 2. Halbjahr 2012 fertiggestellten
Fachmärkte in Egerkingen und in Rümlang
beigetragen. Beide Fachmärkte sind zu
100% vermietet. Der Aufwand für „Verwaltung
und Unterhalt der Liegenschaften“ hat gegenüber
30.06.2012 um 37.1% abgenommen. Dies
begründet sich mit dem Sanierungsaufwand
zweier Liegenschaften, welcher mehrheitlich im
Jahr 2012 angefallen ist.
Grundpfandgesicherte Finanzierungen
an Dritte
Die PAX-Anlage Gruppe gewährt grundpfandgesicherte
Finanzierungen an ausgewählte
Darlehensnehmer. Dabei werden die Kreditgewährungen
als Investition in und Partizipation
an den Immobilienvorhaben der Darlehensnehmer
betrachtet. Die Zinskonditionen für diese
Darlehen sind daher in der Regel höher, als
jene von Banken oder Versicherungen. Die
derzeit gewährten Zinssätze betragen zwischen
3% und 7%. Die Hypothekardarlehen an Dritte
sind zurzeit mit Laufzeitende zwischen 2017
und 2018 befristet. In Folge von neuen Kreditgewährungen/-erhöhungen
nahmen die Hypothekardarlehen
an Dritte gegenüber 31.12.2012
um 22.8% auf TCHF 132‘028 zu. Dennoch fielen
im 1. Halbjahr 2013 die daraus erwirtschafteten
Erträge um 36.2% geringer aus, als in der
Vorjahresperiode und betrugen TCHF 2‘168. In
der Vorjahresperiode wurde nebst den Hypothekarzinsen
eine grössere Kreditkommission
von TCHF 2‘225 vereinnahmt. Die Erträge aus
den Hypothekardarlehen an Dritte sind in der
Position „Finanzertrag Dritte“ in der Erfolgsrechnung
auf Seite 4 enthalten.
Weitere nennenswerte Ereignisse
Finanzierungen
Die PAX-Anlage Gruppe hat bei der Neuaufnahme
von Finanzierungen auch im 1. Halbjahr
2013 vom nach wie vor tiefen Zinsniveau profitieren
können. Der durchschnittliche Hypothekarzinssatz
sank von 2.56% Ende 2012 auf
2.39% per 30.06.2013. Die langfristigen Finanzverbindlichkeiten
konnten leicht reduziert
werden und betrugen per 30.06.2013 TCHF
39‘425 (-2.8% gegenüber 31.12.2012). Ende
Juni 2013 hatten die langfristigen Finanzverbindlichkeiten
eine durchschnittliche Restlaufzeit
von 5.35 Jahren (31.12.2012 4.60 Jahre).
Der durchschnittliche Zinssatz bei den kurzfristigen
Bankschulden ist gegenüber 31.12.2012
unverändert und beträgt weiterhin 0.87%. Die
durchschnittliche Restlaufzeit bei den kurzfristigen
Bankschulden belief sich per 30.06.2013
auf 0.71 Jahre (31.12.2012: 0.87 Jahre). Der
Bestand der Bankschulden nahm gegenüber
Ende 2012 leicht ab und betrug per 30.06.2013
TCHF 114‘800 (-1.7% gegenüber 31.12.2012).
Der Finanzaufwand ist leicht tiefer ausgefallen
(-3.75% gegenüber 30.06.2012). Die PAX-
Anlage Gruppe weist per 30.06.2013 eine Eigenkapitalquote
von 53.1% aus (31.12.2012:
51.2%).
Aktienkurs
Der Aktienkurs der PAX-Anlage-Aktie betrug
per 30.06.2013 CHF 1‘074 (-2.4% seit
31.12.2012).
Auszeichnung
Die PAX-Anlage AG wurde im Juni 2013 mit
dem Real Estate Award für die beste Aktienperformance
2012 ausgezeichnet.
Nennenswerte Geschäfte nach dem
30.06.2013
Im 2. Halbjahr 2013 erwarb die PAX-Anlage
Gruppe bereits Land für Bauprojekte in den
Gemeinden Ebikon, Gretzenbach und Olten.
Per 20.08.2013 wurden Entwicklungsliegenschaften
mit Besitzesantritt im 2. Halbjahr 2013
in der Höhe von TCHF 57‘987 veräussert.
Aussichten auf das Gesamtjahr
Aufgrund der bis jetzt für das 2. Halbjahr 2013
getätigten Liegenschaftsverkäufe erwartet der
Verwaltungsrat aus heutiger Sicht einen Jahresgewinn
auf der Höhe des Vorjahresniveaus.
Vorausgesetzt ist, dass es zu keinen unerwarteten
Vorfällen kommen wird.
Agenda
Die nächste Generalversammlung findet am
23.04.2014 in Langenthal statt.
PAX-Anlage AG
Basel, 20.08.2013
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Konsolidierte Bilanzen
30.06.2013 31.12.2012
30.06.2012
CHF CHF CHF CHF CHF CHF
AKTIVEN
Umlaufvermögen
Flüssige Mittel 3'794'792 4'302'708 11'255'513
Sonstige Forderungen Dritte 15'761'082 3'460'641 12'084'992
Forderungen nahe stehende Gesellschaften 2'920'193 79'235 621'533
Entwicklungsliegenschaften 228'912'951 253'641'738 272'435'219
Aktive Rechnungsabgrenzungen 1'430'828 1'024'274 1'828'928
Total Umlaufvermögen 252'819'846 262'508'596 298'226'185
Anlagevermögen
Finanzanlagen
Hypothekardarlehen an Dritte 132'027'527 107'514'612 71'704'512
Aktiven aus Arbeitgeberbeitragsreserven 3'023'460 135'050'987 3'064'243 110'578'855 2'996'905 74'701'417
Mobile Sachanlagen
Fahrzeuge 57'960 24'570 32'760
Immobile Sachanlagen
Bestandesliegenschaften 115'265'000 114'775'000 89'880'000
Bestandesliegenschaften im Bau 0 115'265'000 0 114'775'000 19'746'491 109'626'491
Total Anlagevermögen 250'373'947 225'378'425 184'360'668
TOTAL AKTIVEN 503'193'793 487'887'021 482'586'853
PASSIVEN
Fremdkapital
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Bankschulden 114'800'000 116'800'000 110'800'000
Verbindlichkeiten Dritte 6'983'819 8'364'208 12'060'890
Verbindlichkeiten nahe stehende
Gesellschaften 1'311'579 600'406 2'965'324
Anzahlungen Liegenschaftsverkäufe 7'966'469 7'080'572 16'133'835
Rückstellungen kurzfristig 5'880'385 9'041'376 8'024'574
Passive Rechnungsabgrenzungen 23'016'409 159'958'661 19'873'470 161'760'032 18'161'814 168'146'437
Langfristige Verbindlichkeiten
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 39'425'000 40'575'000 40'725'000
Hypotheken nahe stehende Gesellschaften 10'000'000 10'000'000 10'000'000
Darlehen nahe stehende Gesellschaften 15'000'000 15'000'000 15'000'000
Rückstellungen 11'643'791 76'068'791 10'909'391 76'484'391 10'635'762 76'360'762
Total Fremdkapital 236'027'452 238'244'423 244'507'199
Eigenkapital
Aktienkapital 18'000'000 18'000'000 18'000'000
Gewinnreserven 228'582'598 199'538'984 199'538'984
Periodengewinn 20'583'743 32'103'614 20'540'670
Total Eigenkapital 267'166'341 249'642'598 238'079'654
TOTAL PASSIVEN 503'193'793 487'887'021 482'586'853
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Konsolidierte Erfolgsrechnungen
1. Halbjahr 2013
1. Halbjahr 2012
CHF CHF CHF CHF
Mietzinsen 4'646'327 4'150'910
Hypothekarzinsaufwand Dritte/nahe stehende
Gesellschaften -700'695 -528'187
Verwaltung und Unterhalt der Liegenschaften -790'220 -1'257'014
Rohgewinn Liegenschaftsrechnung 3'155'412 2'365'709
Honorare aus Liegenschaftsverwaltung
Dritte/nahe stehende Gesellschaften 1'353'819 1'359'513
Vermittlungsprovisionen von nahe stehenden
Gesellschaften 775'337 211'238
Verwaltungsentschädigungen Dritte -513'600 -531'900
Dienstleistungsertrag netto 4'770'968 3'404'560
Ergebnis aus Entwicklungsliegenschaften
Verkauf Entwicklungsliegenschaften 99'391'250 100'361'850
Erstellungskosten der verkauften
Entwicklungsliegenschaften -80'947'017 18'444'233 -84'422'732 15'939'118
Vermittlungsprovisionen an Dritte -649'123 -584'838
Betriebsertrag netto 22'566'078 18'758'840
Veränderung Marktwerte von
Bestandesliegenschaften 490'000 315'000
Gewinn/Verlust aus Veräusserung von
Bestandesliegenschaften /
Bestandesliegenschaften im Bau 0 3'223'054
Personalaufwand -1'173'010 -1'244'627
Verwaltungsaufwand -994'906 -1'031'249
Abschreibungen Sachanlagen -8'010 -8'190
Betriebsergebnis 20'880'152 20'012'828
Finanzergebnis
Finanzertrag Dritte 3'744'183 5'323'638
Finanzaufwand Dritte/nahe stehende
Gesellschaften -939'057 2'805'126 -975'657 4'347'981
Übriger Ertrag 193'065 93'725
Ausserordentlicher Ertrag 2'000'000 0
Periodenergebnis vor Steuern 25'878'343 24'454'534
Steuern -5'294'600 -3'913'864
Periodengewinn 20'583'743 20'540'670
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Konsolidierte Geldflussrechnungen
1. Halbjahr 2013
2012
CHF CHF CHF CHF
Periodengewinn 20'583'743 32'103'614
Abschreibungen auf Sachanlagen
8'010 16'380
Gewinn aus Veräusserung von Bestandesliegenschaften
Erfolgswirksame Ab-/Aufwertung des Anlagevermögens /
Veränderung Arbeitgeberbeitragsreserve
Veränderung Entwicklungsliegenschaften
-449'217
24'728'787
0 -3'223'054
-500'222
25'242'960
Veränderungen Entwicklungsliegenschaften aufgrund
Umgliederung von Bestandesliegenschaften im Bau
0 13'928'894
Veränderung latente Steuerrückstellungen 691'208 -1'361'249
Veränderung sonstige Rückstellungen -3'117'799 1'504'061
Veränderung Forderungen/Verbindlichkeiten Dritte -13'680'831 11'112'765
Veränderung Forderungen/Verbindlichkeiten
gegenüber nahe stehenden Gesellschaften
-2'129'785
2'879'108
Veränderung aktive/passive Rechnungsabgrenzungen
2'736'386
-1'676'495
Veränderung der Anzahlungen für Liegenschaftsverkäufe
885'897 -22'454'263
Geldfluss aus Betriebstätigkeit (operativer Cash Flow) 30'256'399 57'572'499
Investitionen
Auszahlung von Hypothekardarlehen an Dritte
-33'147'915
-43'195'202
Investitionen in Bestandesliegenschaften im Bau 0 -17'551'800
Investitionen in mobile Sachanlagen -41'400 -33'189'315 0 -60'747'002
Devestitionen
Rückzahlungen von Hypothekardarlehen an Dritte
8'635'000
17'255'875
Verkauf von Bestandesliegenschaften 0 8'635'000 24'723'053 41'978'928
Geldfluss aus Investitionstätigkeit -24'554'315 -18'768'074
Dividendenzahlung für das Vorjahr -3'060'000 -2'880'000
Veränderung von kurzfristigen Bankschulden -2'000'000 -45'000'000
Rückzahlung von Hypothekardarlehen von Dritten -1'150'000 0
Aufnahme von Hypothekardarlehen von Dritten 0 1'125'000
Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit -6'210'000 -46'755'000
Veränderung der flüssigen Mittel -507'916 -7'950'575
Flüssige Mittel zu Jahresbeginn 4'302'708 12'253'283
Flüssige Mittel zu Periodenende 3'794'792 4'302'708
Veränderung der flüssigen Mittel -507'916 -7'950'575
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Anhang zu den konsolidierten
Halbjahresrechnungen
Angewendete Rechnungslegungsgrundsätze
Der vorliegende Halbjahresabschluss wurde
unter Einhaltung von Swiss GAAP FER 12 und
dem Artikel 17 der Richtlinie betr. Rechnungslegung
(Richtlinie Rechnungslegung, RLR) der
SIX Swiss Exchange AG erstellt. Die Beilagen
zum Halbjahresabschluss umfassen die detaillierten
Aufstellungen über die Bestandes- und
Entwicklungsliegenschaften sowie deren Finanzierung.
Der für den Halbjahresbericht angewendete
Steuersatz für latente Steuern beträgt
22.97% (Vorjahresperiode 21.97%) gemäss
aktuellsten Berechnungen.
Die kurzfristigen Rückstellungen enthalten CHF
4‘921‘871 für Rückbehalte allfälliger Garantieleistungen
aus den abgeschlossenen Projekten
Sarnen / Jänzipark, Sachseln / Wissibach, Alpnach
/ Pilatuspark und Wilen / Seefuren. Diese
Rückstellungen laufen bis zu 5 Jahre, können
aufgrund ihrer Natur aber jederzeit fällig werden
und sind deshalb kurzfristig ausgewiesen.
Konsolidierungskreis
Zum Konsolidierungskreis gehören die PAX-
Anlage AG sowie folgende Tochtergesellschaften:
Konsolidierungskreis der PAX-Anlage Gruppe 30.06.2013 31.12.2012
Beteiligungsquote
Beteiligungsquote
Firma, Sitz
PAX Wohnbauten AG, Sachseln 100% 100%
PAX Invest AG, Basel 100% 100%
PAX-Liegenschaften AG, Meggen 100% 100%
PAX Immotrade AG, Sarnen 100% 100%
PAX Real Estate AG, Sarnen 100% 100%
PAX Construct AG, Sarnen 100% 100%
Immotest Bau- und Verwaltungs-AG, Basel 100% 100%
Impression von der Preisverleihung
des Real Estate Awards 2013
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Zusatzinformationen zum Halbjahresabschluss nach Art. 17 RLR
1. Angaben über bestehende Finanzierungen
Finanzierungen
Beträge
in TCHF
Kreditart
(Anz. Kredite) Zinssatz
Geldmarktkredite
(7) 0.36% - 2.6%
Geldmarktkredite
(4) 0.31% - 2.6%
Geldmarktkredite
(2) 0.45% - 0.65%
Nachrangige Darlehen
(1) 2.43%
Festhypotheken
(1) 3.63%
Festhypotheken
(1) 1.98%
Festhypotheken
(3) 1.76% - 3.75%
Festhypotheken
(1) 1.99%
Festhypotheken
(1) 3.00%
Festhypotheken
(1) 2.08%
Festhypotheken
(1) 1.95%
Festhypotheken
(2) 1.35%-3.00%
Total
Fälligkeit
Amortisation keine keine keine keine keine keine keine keine keine keine 300 p.a. keine
2013 75'000 75'000
2014 11'800 2'900 14'700
2015 28'000 6'500 34'500
2016 13'000 13'000
2018 2'000 2'000
2019 5'000 5'000
2020 15'000 15'000
2021 6'500 6'500
2022 9'625 9'625
2023 3'900 3'900
Total Finanzierungen 75'000 11'800 28'000 15'000 2'900 6'500 13'000 2'000 5'000 6'500 9'625 3'900 179'225
davon Bankschulden
2013 75'000 75'000
2014 11'800 11'800
2015 28'000 28'000
Total Bankschulden 75'000 11'800 28'000 114'800
davon langfristige Finanzverbindlichkeiten
2014 2'900 2'900
2015 6'500 6'500
2016 8'000 8'000
2018 2'000 2'000
2021 6'500 6'500
2022 9'625 9'625
2023 3'900 3'900
Total langfristige
Finanzverbindlichkeiten
2'900 6'500 8'000 2'000 6'500 9'625 3'900 39'425
davon nachrangige Darlehen nahe stehende Gesellschaften
2020 15'000 15'000
Total nachrangige Darlehen
nahe stehende Gesellschaften
15'000 15'000
davon Hypotheken nahe stehende Gesellschaften
2016 5'000 5'000
2019 5'000 5'000
Total Hypotheken nahe
stehende Gesellschaften
5'000 5'000 10'000
Die 2014 fälligen langfristigen Verbindlichkeiten werden voraussichtlich erneuert. Die Bankschulden
von TCHF 114‘800 werden aufgrund ihres Charakters bezüglich Finanzierung von Entwicklungsliegenschaften
kurzfristig ausgewiesen.
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2. Bestandesliegenschaften
2.1. Übersicht Objekte
Objekt
Baujahr
Renovationen
Land (m2)
Nettowohn-/
Nutzfläche (m2)
Leerstand
(%) zum
Nettomietzins
Nettomietzins
(Soll) pro Jahr
in CHF
Verkehrswerte
per 30.06.2013
Wohn-Liegenschaften
Bürglen / Kreuzackerstr. 4, 7 2008 2'890 1'291 0.00 253'428 4'450'000
Genève / Rue Prévost-Martin 36, 36bis 1965 1997 1'106 4'185 2.13 1'101'012 13'430'000
Gland / Rte de Cité Ouest 21 - 29 1971 1997 7'554 6'177 4.13 1'196'572 15'120'000
Lausanne / Chemin des Pervenches 10 1964 1987 1'105 1'199 0.00 242'076 2'820'000
Oberkulm / Neudorfstr. 8, 10 2007 2'577 1'688 12.11 310'080 5'350'000
Renens / Rue de Lausanne 61 1970 1994 1'989 1'542 2.92 320'412 4'190'000
Versoix / Route de Sauverny 33-41 1960 1996 4'608 2'192 3.49 446'760 5'790'000
Riehen / Baurechtsgrundstück Nr. 1700/Grendelgasse 5'485 111'245 2'220'000
Total Wohn-Liegenschaften 23'759 3.40 3'981'585 53'370'000
Gewerbe-Liegenschaften
Aarau / Herzogstrasse 1 2007 1'267 2'194 0.00 467'730 7'640'000
Egerkingen / Lindenhagstrasse 1 2012 6'089 3'254 0.00 791'576 13'170'000
Fahrweid / Querstrasse 17 1987 2008 21'624 15'543 0.00 1'267'100 14'190'000
Rothenburg / Station-Ost 1 1966 2008 30'617 20'000 0.00 1'118'442 15'365'000
Rümlang / Hofwisenstrasse 40/42 2012 14'259 5'090 0.00 1'176'973 11'530'000
Total Gewerbe-Liegenschaften 46'081 0.00 4'821'821 61'895'000
Total Bestandesliegenschaften 69'840 1.54 8'803'406 115'265'000
Die beiden Mehrfamilienhäuser in der Überbauung Oberweningen / Zentrum wurden im Frühjahr /
Sommer 2013 fertiggestellt.
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2.2. Verkehrswerte und Veränderungen in der Berichtsperiode
Objekt
Verkehrswerte
per 1.01.2013
Zugänge
Abgänge
Umklassierungen
Veränderungen
Verkehrswerte
Verkehrswerte
per 30.06.2013
Wohn-Liegenschaften
Bürglen / Kreuzackerstr. 4, 7 4'470'000 -20'000 4'450'000
Genève / Rue Prévost-Martin 36, 36bis 13'410'000 20'000 13'430'000
Gland / Rte de Cité Ouest 21 - 29 15'140'000 -20'000 15'120'000
Lausanne / Chemin des Pervenches 10 2'840'000 -20'000 2'820'000
Oberkulm / Neudorfstr. 8, 10 5'350'000 5'350'000
Renens / Rue de Lausanne 61 4'190'000 4'190'000
Versoix / Route de Sauverny 33-41 5'770'000 20'000 5'790'000
Riehen / Baurechtsgrundstück Nr. 1700/Grendelgasse 2'220'000 2'220'000
Total Wohn-Liegenschaften 53'390'000 -20'000 53'370'000
Gewerbe-Liegenschaften
Aarau / Herzogstrasse 1 7'630'000 10'000 7'640'000
Egerkingen / Lindenhagstrasse 1 13'170'000 13'170'000
Fahrweid / Querstrasse 17 14'175'000 15'000 14'190'000
Rothenburg / Station-Ost 1 14'880'000 485'000 15'365'000
Rümlang / Hofwisenstrasse 40/42 11'530'000 11'530'000
Total Gewerbe-Liegenschaften 61'385'000 510'000 61'895'000
Total Bestandesliegenschaften 114'775'000 490'000 115'265'000
Die Überbauung Würenlos / Twinhouse wurde 2012 fertiggestellt.
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2.3. Verkehrswerte nach Geografie (Sprachregionen)
Region
Deutschschweiz
30.06.2013 31.12.2012
TCHF in % TCHF in %
Wohn-Liegenschaften 12'020 10% 12'040 10%
Gewerbe-Liegenschaften 61'895 54% 61'385 54%
Total 73'915 64% 73'425 64%
Französische Schweiz
Wohn-Liegenschaften 41'350 36% 41'350 36%
Total 41'350 36% 41'350 36%
Gesamt-Total 115'265 100% 114'775 100%
2.4. Übersicht über die 5 grössten Mieter
In % von
Gesamt-
Mietertrag
Boa AG 12.7%
Heineken Switzerland AG 7.1%
Aldi Suisse AG 7.0%
Beratungsdienste für Ausbildung und Beruf 4.3%
Genossenschaft Migros Zürich Immobilien 4.1%
Total 35.2%
2.5. Übersicht langfristige Mietverträge
Mieter
Vertragsdauer
Restlaufzeit
In % von Gesamt-
Mietertrag
Boa AG 2023 10 12.7%
Heineken Sw itzerland AG 2020 7 7.1%
Beratungsdienste für Ausbildung und Beruf 2017 4 4.3%
Genossenschaft Migros Zürich Immobilien 2027 14 4.1%
Aldi Suisse AG 2024 11 3.6%
Aldi Suisse AG 2025 12 3.4%
M+F Engineering AG 2016 3 3.0%
Weiss Georg Lebensmittel AG 2016 3 2.4%
Denner AG 2022 9 1.7%
Takko Fashion (Schw eiz) AG 2022 9 1.6%
Dosenbach-Ochsner AG Schuhe und Sport 2017 4 1.4%
Takko Fashion (Schw eiz) AG 2022 9 1.4%
CSCV SA Compagnie Suisse Chaussure Vêtement 2022 9 1.4%
Fressnapf Schw eiz AG 2022 9 1.3%
Rio-Getränkemarkt AG 2022 9 1.0%
Footlong AG 2022 9 0.8%
Priora Generalunternehmung AG 2017 4 0.7%
SW Operations AG 2022 9 0.7%
Atelier Lutz & Guggisberg 2018 5 0.4%
Unischliff AG 2018 5 0.3%
Die Verkehrswerte der Bestandesliegenschaften
per 30.06.2013 wurden wie im Vorjahr
durch die Marbet Immobilien AG, Luzern geschatzt.
Die ermittelten Verkehrswerte basieren auf der
Ertragswertmethode. Bei dieser Methode werden
die Soll-Mietzinserträge mit einem objektbezogenen
Kapitalisierungssatz kapitalisiert.
Für die Berechnung der Ertragswerte wurden je
nach Unterhaltsbedarf der Liegenschaften Kapitalisierungszinssätze
zwischen 5% und 9.3%
(per 31.12.2012 zwischen 5% und 9.3%)
zugrunde gelegt.
Ein weiterer Teil der Sanierungen in der Liegenschaft
in Rothenburg konnte abgeschlossen
werden. Dies führte aufgrund der früheren Abwertung
zu einer entsprechenden Aufwertung
der Liegenschaft.
Sämtliche Liegenschaften befinden sich zu
100% im Eigentum der PAX-Anlage Gesellschaften.
Im 1. Halbjahr 2013 sind keine Neuzugänge
oder Abgänge zu verzeichnen.
Die Leerstandsquote gemessen an den Sollmieterträgen
belief sich per 30.06.2013 auf
1.54% (Vorjahresperiode 1.70%). Die 5 grössten
Mieter generieren zusammen insgesamt
35.2% (Vorjahresperiode 31.3%) aller Mietzinsen.
Die per 31.12.2011 aufgrund von Realisierungsrisiken
bei den Bestandesliegenschaften
im Bau gebildete Rückstellung von TCHF 2‘500
konnte im 1. Halbjahr 2013 um TCHF 2‘000 auf
TCHF 500 reduziert werden.
Total 53.3%
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3. Entwicklungsliegenschaften
3.1. Übersicht Objekte
Liegenschaft
Wohn-Liegenschaften
Anzahl
Objekte
Land Nettowohnfläche
Anlagewert in Anlagewert in
CHF per CHF per
(m2) (m2) 30.06.2013 31.12.2012
Aarwangen / Residenz Alpenblick 30 11'246 4'706 855'548 855'548
Agno / Residenza Vedeggio 72 8'001 5'618 0 1'440'924
Alpnach / Pilatuspark 47 9'390 6'153 0 0
Beckenried / Erlen 21 4'008 2'543 0 5'561'459
Bellinzona / Via Zorzi 46 4'942 4'920 5'335'396 9'875'307
Bischofszell / Rietwiesstrasse 23 4'927 2'315 1'749'642 1'748'346
Ebikon / Ebi-Life 37 8'481 4'277 21'972'927 17'247'927
Ebikon / Ebi-Life Terrassenhaus 22 4'931 2'755 9'026'043 3'676'043
Egerkingen / Jurapark 7 1'293 731 0 3'526'539
Emmenbrücke / Sonnenhof in Planung 17'061 in Planung 16'267'622 8'000'000
Fribourg / Rue François d'Alt 32 3'621 6'400 0 4'519'806
Grenchen / Hinzihöfli in Planung 8'417 in Planung 2'253'603 2'253'603
Hergiswil / Bahnhofstrasse in Planung 1'093 in Planung 2'799'435 16'935
Huttwil / Eriswilstrasse 17 3'098 1'678 570'000 0
Kirchberg / Hofstattweg 75 11'571 7'565 8'490'940 18'361'639
Kollbrunn / Tösstalstrasse (Land) 1 10'737 n/a 3'754'471 3'754'471
Kriens / Hobacher Nord 36 13'064 5'263 0 0
Kriens / Krienbachpark in Planung 2'022 in Planung 3'780 3'780
Liestal / Ostenberg 26 4'466 2'706 0 2'157'516
Losone / Residenza Ai Faggi 74 8'292 6'828 23'101'899 28'094'900
Mendrisio / Residenza le 2 Magnolie 85 8'130 6'292 25'428'422 29'050'207
Naters / Vista Sempione 32 3'162 3'527 9'389'378 12'712'033
Oberuzwil / Wohnpark Hohrain 14 3'322 1'684 0 1'734'216
Oberweningen / im Zentrum 17 4'986 1'890 6'160'799 6'090'000
Oftringen / Carmen 70 10'588 in Planung 1'128'692 0
Oftringen / Zentrum in Planung 2'764 in Planung 294'645 0
Olten / Hasenweid 28 9'706 3'440 2'830 0
Olten / Stadtpark 15 5'787 2'176 6'156'727 4'256'727
Orselina / Verbano 42 28'822 3'712 1'115'864 1'066'461
Othmarsingen / Oelberg in Planung 3'843 in Planung 2'122'112 2'122'112
Sachseln / Spis 15 11'845 2'058 4'037'760 3'884'707
Samedan / Pro Vivaint 55 10'592 7'193 37'715'547 36'560'336
Sarnen / Terrassenstrasse 11 7'239 1'526 5'952'870 4'858'608
Solothurn / Bergstrasse 7 1'738 875 1'718'053 1'518'053
Stallikon / Countrypark 74 9'727 7'186 0 288'091
Stansstad / Acheregg 19 3'132 1'773 5'379'752 5'268'108
Steffisburg / Zentrum 1 7'282 n/a 0 5'244'697
Tenero / Residenza la Terrazze 15 1'754 1'971 900'000 0
Würenlos / Twinhouse 21 3'521 2'536 1'903'671 6'168'113
Zofingen / Residence am Rebberg in Planung 6'134 in Planung 8'689'494 8'689'494
Zuchwil / Brunnmatt 22 3'384 2'480 6'170'000 4'570'000
Total Wohn-Liegenschaften 1'109 288'119 114'777 220'447'922 245'176'706
Gewerbe-Liegenschaften
Wädenswil / Au (Baurecht) 5'639 3'500'000 3'500'000
Total Gewerbe-Liegenschaften 0 5'639 0 3'500'000 3'500'000
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Liegenschaft
Mix-Liegenschaften
Anzahl
Objekte
Land Nettowohnfläche
Anlagewert in Anlagewert in
CHF per CHF per
(m2) (m2) 30.06.2013 31.12.2012
Brittnau / Dorfstrasse 14 1'877 1'485 4'965'000 4'965'000
Total Mix-Liegenschaften 14 1'877 1'485 4'965'000 4'965'000
Total Entwicklungsliegenschaften
1'123 295'635 116'262 228'912'922 253'641'706
Per 30.06.2013 sind noch 23 unverkaufte Tiefgaragenplätze (Aadorf / Wiesenpark, Ennetmoos / Löwenweg, Kriens / Schällenmatt
und Sarnen / Jänzipark), 2 Aussenparkplätze (Sachseln / Wissibach) und 4 Hobbyräume (Sachseln / Wissibach) mit insgesamt
CHF 29 (per 31.12.2012 32 Objekte zu CHF 32) nicht enthalten.
Das Portefeuille der Entwicklungsliegenschaften
der PAX-Anlage Gruppe setzt sich, bis auf
die Liegenschaften in Brittnau und Wädenswil,
aus Neubauprojekten zusammen.
Sämtliche Objekte sind bis zum Verkauf im Alleineigentum
der PAX-Anlage Gesellschaften.
Die Eigentumsübertragung wird bei Vorliegen
eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens
nach der öffentlichen Verurkundung meist noch
vor dem Besitzesantritt vollzogen.
Im 1. Halbjahr 2013 wurden folgende Projekte
abgeschlossen: Egerkingen / Jurapark, Kriens /
Hobacher Nord, Liestal / Ostenberg, Oberuzwil
/ Wohnpark Hohrain und Stallikon / Countrypark.
Ferner wurden die Projekte Fribourg / Rue
Francois d’Alt und Steffisburg / Zentrum mit
Besitzesantritt im 1. Halbjahr 2013 verkauft.
Diese Projekte werden mit einem Wert 0 in der
Tabelle 3.1 aufgeführt. Noch offene Baukosten
per 30.06.2013 sind in den passiven Rechnungsabgrenzungen
erfasst.
Einen Wert 0 haben auch Projekte, bei welchen
die Summe der erzielten Verkaufserlöse die per
Bilanzstichtag gebuchten Baukosten übersteigen.
Diese Minuspositionen werden per Bilanzstichtag
als Restverbindlichkeiten in die passiven
Rechnungsabgrenzungen umgebucht. Davon
betroffen sind per 30.06.2013 Agno / Residenza
Vedeggio, Alpnach / Pilatuspark und
Beckenried / Erlen.
Der grösste Teil der Entwicklungsliegenschaften
verfügt per 30.06.2013 über eine rechtskräftige
Baubewilligung. Die rechtskräftige Baubewilligung
ist per 30.06.2013 bei folgenden Projekten
noch ausstehend, wobei sich die Projekte
in unterschiedlichen Planungsstadien (Stand
per 30.06.2013) befinden:
• Planungsphase: Zofingen / Residence am
Rebberg
• Gesuch Gestaltungsplan: Grenchen / Hinzihöfli
und Oftringen / Zentrum
• Überarbeitung Gestaltungsplan: Kriens /
Krienbachpark
• Bewilligter Gestaltungsplan: Emmenbrücke /
Sonnenhof
• Baugesuch: Aarwangen / Residenz Alpenblick,
Bischofszell / Rietwiesstrasse, Hergiswil
/ Bahnhofstrasse, Oftringen / Carmen
und Othmarsingen / Oelberg
Für das Objekt Kollbrunn / Tösstalstrasse wird
infolge des Verkaufs per Ende 2013 kein Baugesuch
durch die PAX-Anlage Gruppe ausgearbeitet.
In der Überbauung Alpnach / Pilatuspark kann
ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen nicht
erstellt werden, weil Einsprachen die Verlegung
der Hochspannungsleitung in den Boden blockieren.
Die 2011 gebildete Wertberichtigung in
der Höhe von TCHF 754 blieb unverändert.
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3.2. Bauvollendung und Verkaufsstand
Liegenschaft
Anzahl
Objekte
Bauvollendung
(Fertigstellung)
Verkaufstand per 20.08.2013 Verkauft
mit Besitzesantritt bis
Unverkauft
Stand per
30.06.2013 31.12.2013 31.12.2014 20.08.2013
Wohn-Liegenschaften
Aarwangen / Residenz Alpenblick 30 offen 30
Agno / Residenza Vedeggio 72 2012 71 1 0
Alpnach / Pilatuspark 47 2009/2010 (35) 35 12
Beckenried / Erlen 21 2012/2013 18 3 0
Bellinzona / Via Zorzi 46 2012 29 2 15
Bischofszell / Rietwiesstrasse 23 offen 23
Ebikon / Ebi-Life 37 2013 4 33
Ebikon / Ebi-Life Terrassenhaus 22 2013 3 19
Egerkingen / Jurapark 7 2012 7 0
Emmenbrücke / Sonnenhof in Planung offen
Fribourg / Rue François d'Alt 32 n/a 32 0
Grenchen / Hinzihöfli in Planung offen
Hergiswil / Bahnhofstrasse in Planung offen
Huttwil / Eriswilstrasse 17 2014 17
Kirchberg / Hofstattweg 75 2011 51 5 19
Kollbrunn / Tösstalstrasse (Land) 1 n/a 1 0
Kriens / Hobacher Nord 36 2011 36 0
Kriens / Krienbachpark in Planung offen
Liestal / Ostenberg 26 2012 26 0
Losone / Residenza Ai Faggi 74 2012 22 9 43
Mendrisio / Residenza le 2 Magnolie 85 2013 16 9 60
Naters / Vista Sempione 32 2012 8 2 22
Oberuzwil / Wohnpark Hohrain 14 2012 14 0
Oberweningen / im Zentrum 17 2013 2 7 8
Oftringen / Carmen 70 2015 70
Oftringen / Zentrum in Planung offen
Olten / Hasenweid 28 2015 28
Olten / Stadtpark 15 2013/2014 6 2 7
Orselina / Verbano 42 2009/2010 37 3 2
Othmarsingen / Oelberg in Planung offen
Sachseln / Spis 15 2014 15
Samedan / Pro Vivaint 55 2012/2013 22 2 31
Sarnen / Terrassenstrasse 11 2013 2 9
Solothurn / Bergstrasse 7 offen 7
Stallikon / Countrypark 74 2010 74 0
Stansstad / Acheregg 19 2014 19
Steffisburg / Zentrum 1 n/a 1 0
Tenero / Residenza la Terrazze 15 2015 15
Würenlos / Twinhouse 21 2012 18 2 1
Zofingen / Residence am Rebberg in Planung offen
Zuchwil / Brunnmatt 22 2013 19 3
Total Wohn-Liegenschaften 1'109 521 78 2 508
Gewerbe-Liegenschaften
Wädenswil / Au (Baurecht) 0
Total Gewerbe-Liegenschaften 0 0 0
Mix-Liegenschaften 0
Brittnau / Dorfstrasse 14 1990 14
Total Mix-Liegenschaften 14 14
Total Entwicklungsliegenschaften
1'123 521 78 2 522
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3.3. Anlagewerte nach Geografie (Sprachregionen)
Region
30.06.2013 31.12.2012
TCHF in % TCHF in %
Deutschschweiz
Wohn-Liegenschaften 164'566 72% 171'129 68%
Gewerbe-Liegenschaften 3'500 2% 3'500 1%
Mix-Liegenschaften 4'965 2% 4'965 2%
Total 173'031 76% 179'594 71%
Französische Schweiz
Wohn-Liegenschaften 0 0% 4'520 2%
Total 0 0% 4'520 2%
Italienische Schweiz
Wohn-Liegenschaften 55'882 24% 69'528 27%
Total 55'882 24% 69'528 27%
Gesamt-Total 228'913 100% 253'642 100%
Die wichtigsten Kennzahlen
Aktien-Kennzahlen 30.06.2013 31.12.2012 Veränderung
Kurs zum Bilanzstichtag CHF 1'074.00 CHF 1'100.00 -2.4%
Innerer Wert 1) pro Aktie CHF 1'484.00 CHF 1'387.00 7.0%
Innerer Wert 1) CHF 267.2mio CHF 249.6mio 7.0%
Börsenkapitalisierung CHF 193.3mio CHF 198.0mio -2.4%
1)
Innerer Wert ist das Eigenkapital nach Swiss GAAP FER per Stichtag
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