Prüfung von Beleihungswertgutachten gewerblicher Immobilien im ...

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» Eine
nachvollziehbare
und begründete
Aussage zur
Drittverwendungsfähigkeit
ist eine
Vorgabe der
BelWertV. «
8 Vgl. BelWertV § 13 Abs. 2.
9 Vgl. BelWertV § 12 Abs. 4 und Anl. 3.
10 Vgl. BelWertV § 11 und Anl. 1.
Gerade im Hinblick auf die aktuelle Entwicklung
des Immobilienmarkts ist dieser Aspekt relevant.
Für die realistische Einschätzung ist es entscheidend,
eine nachhaltige Vermietung unter
Berücksichtigung der aktuellen Anforderungen
an die Ausstattung und Standards (Mieteransprüche)
zu berücksichtigen. Die Ableitung
der Bandbreite aus der Objektart und Festlegung
der Restnutzungsdauer sollte mit der entsprechenden
Begründung (z. B. technische gute
Ausstattung, letzte Modernisierung vor fünf
Jahren) dokumentiert sein. Zu den angegebenen
durchgeführten Modernisierungen sollten
auch entsprechende Nachweise vorhanden sein.
Sofern die angesetzte Restnutzungsdauer
unter 30 Jahren liegt, sind die Vorgaben der
Ertragswertermittlung in besonderen Fällen
zu beachten 8 . Hiernach gibt es zwei Möglichkeiten
der Umsetzung. In der ersten Variante
wird die Verzinsung des Bodenwerts an die
kurze Restnutzungsdauer der baulichen Anlage
angepasst, somit entfällt der Ansatz des Bodenwerts.
In der zweiten Variante wird eine normale
Ertragswertberechnung angelehnt an die
kurze Restnutzungsdauer des Gebäudes vorgenommen.
Der Ertragswert wird dann um die
Abrisskosten reduziert.
c) Kapitalisierungszinssatz
Zum Ansatz des Kapitalisierungszinses sind
nach der BelWertV Bandbreiten vorgegeben,
die nach der Objektart aufgeteilt sind wie z. B.
Bürohäuser, SB- und Fachmärkte und Hotels
etc. Für Bürohäuser wurde z. B. eine Bandbreite
von sechs Prozent bis 7,5% festgelegt 9 .
Nach den Ausführungen der BelWertV sollte
ent sprechend dem Ertrags- und Verkaufsrisiko
eine Einstufung erfolgen, d. h., je höher
das Risiko ist, ist der höhere Kapitalisierungszins
anzusetzen. Unter Prüfungsaspekten sollte
hier auf eine nachvollziehbare und sachgerechte
Begründung der Einstufung geachtet
werden. Die Einstufung sollte auch mit anderen
Aussagen zum Baustandard, Vermietungsmarkt
und Leerstand im Gutachten plausibilisiert
werden. Ein bloßer Ansatz ohne schlüssige
Argumentation ist nicht ausreichend.
d) Rohertrag
Grundsätzlich ist hinsichtlich der Aufstellung
der Mieteinnahmen eine Aufteilung der Mietflächen
nach Nutzungsart (Bürofläche, Lagerfläche)
mit der jeweiligen anteiligen Miete
vorzunehmen. Des Weiteren sollte neben der
angesetzten nachhaltigen Miete auch die derzeitige
Ist-Miete dargestellt sein. Zur Herleitung
der „nachhaltigen Miete“ sollte eine nachvollziehbare
Begründung unter Angabe der Quellen
(z. B. IHK Gewerbemietenspiegel, RIWIS)
vorhanden sein. Hierzu sollte plausibilisiert
werden, ob auch der Nachhaltigkeitsaspekt
beachtet wurde, d. h., der Ansatz einer Durchschnittsmiete
entsprechend der Ausstattung.
In diesem Zusammenhang sollte auch darauf
geachtet werden, dass ein Overrent nicht
berücksichtigt wurde. Mit Overrent bezeichnet
man den Teil der Miete, der über den ortsüblichen
Mietsätzen liegt. Darüber hinaus sollte
geprüft werden, ob auch auf einen ggf. bestehenden
strukturellen Leerstand sachgerecht
eingegangen und zur betreffenden Mietfläche
keine Miete angesetzt wurde. Zu vorhandenen
Leerflächen (vorübergehender Leerstand) sollten
ebenso Mietausfallkosten und Vermarktungskosten
berücksichtigt werden. Des
Weiteren sollte geprüft werden, ob die angegebenen
Mietflächen auch mit den vorliegenden
Flächennachweisen übereinstimmen (z. B.
Flächennutzungsplan nach DIN 277, Aufmaßpläne).
Eine Plausibilisierung anhand von vorliegenden
Mieterlisten und Gewerbemietverträgen
sollte ebenfalls durchgeführt werden.
e) Bewirtschaftungskosten
Die Bewirtschaftungskosten teilen sich in die
Kostenarten Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten,
Mietausfallwagnis und Betriebskosten
auf. Des Weiteren ist auch das Modernisierungsrisiko
mit zu beachten. Neben
der Definition der Einzelkostenarten gibt die
BelWertV auch Bandbreiten für die Einzelkostenansätze
der Bewirtschaftungskosten
vor 10 . Bei den Prüfungshandlungen sollte
darauf geachtet werden, dass die vorgegebene
Mindestabzugsgröße von insgesamt
15% an Bewirtschaftungskosten nicht unterschritten
und die Bandbreiten entsprechend
dem Objektzustand angesetzt wurden. Zu
den angesetzten jeweiligen Einzelkostenarten
kann neben der Überprüfung der Einhaltung
der Mindestansätze ggf. auch eine Plausibilisierung
hinsichtlich eines ausreichenden Ansatzes
über vorliegende Bilanzen/Einnahmen-Überschussrechnung
oder „Grundstücksberichten“
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04–05 / 2013 RevisionsPraktiker