Prüfung von Beleihungswertgutachten gewerblicher Immobilien im ...

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PRÜFUNGSTIPPS
Es sollte geprüft werden, ob zur Erstellung eines Wertgutachtens interne schriftliche Regelungen bestehen (Wertermittlungsrichtlinie),
die den Vorgaben der BelWertV entsprechen.
Die Einhaltung der Vorgaben der Beleihungswertverordnung (BelWertV) hinsichtlich der zu beurteilenden Faktoren des
Objekts (Objektqualität, Vermietbarkeit, Modernisierungsrisiko, Drittverwendungsfähigkeit etc.), der vorgegebenen
Systematik des Ermittlungsverfahrens (getrennte Ermittlung Sach- und Ertragswert) und Herleitung des Beleihungswerts
auf Basis des Ertragswerts bei gewerblichen Immobilien sollten maßgebliche Prüfungshandlungen sein, die auch
die Anforderungen an die Gutachter sowie die Funktionstrennung mit einschließt.
Zum Beleihungswertgutachten sollte auch geprüft werden, ob die vorgegebene Objektbesichtigung vorgenommen
wurde, die auch die Innenbesichtigung mit einschließt.
Zu den wesentlichen Bewertungsparametern sollten ausreichende und nachvollziehbare Begründungen unter Angabe
der Datenquellen vorhanden sein. Ein Ansatz ohne Vergleichsgrundlage sollte nicht akzeptiert werden.
Risikosensible Parameter (z. B. Restnutzungsdauer, Kapitalisierungszins), die einen entsprechenden Einfluss auf den Beleihungswert
haben, sollten kritisch hinterfragt werden.
Eine Aussage zur Drittverwendungsfähigkeit sollte obligatorisch im Beleihungswertgutachten vorhanden sein, die nachvollziehbar
begründet wird. Ohne eine entsprechende Begründung sollte die Angabe „Drittverwendungsfähigkeit ist
gegeben“ bei Pfandbriefbanken nicht akzeptiert werden.
Die vom Darlehensnehmer angegebenen Modernisierungsmaßnahmen sollten zu wesentlichen Positionen durch Nachweise
unterlegt werden. Eine Darstellung im Beleihungswertgutachten, dass die Durchführung dieser Maßnahmen unterstellt
wird, sollte nicht akzeptiert und daher kritisch hinterfragt werden.
Bei älteren gewerblichen Objekten sollte ein entsprechender Hinweis in die Wertermittlung aufgenommen werden, dass
baujahrbedingt das Risiko eines über den normalen Instandhaltungsbedarf hinausgehenden Modernisierungs- und Sanierungsbedarf
bei Auszug des Mieters bestehen kann. Bei komplexeren technischen Anlagen (z. B. Aufzuganlage, Klimaanlage)
kann es ggf. notwendig sein, eine Technische Due Diligence (TDD) einzuholen. Durch diese Vorgehensweise soll die
frühzeitige Erkennung von Modernisierungs- und Reparaturstau im Bereich älterer gewerblicher Immobilien sichergestellt
werden. Eine entsprechende Überwachung der Rücklagenbildung durch die Kreditabteilung sollte ebenfalls erfolgen.
Die Auswirkungen von Brandschutzvorschriften auf den Beleihungswert sollten berücksichtigt werden, da viele ältere
Objekte nicht den heutigen Brandschutzvorschriften entsprechen. Dieser Aspekt hat Einfluss auf eventuelle Nachrüstpflichten,
Zusatzkosten im Rahmen von Modernisierungen sowie auf die eingeschränkte nachhaltige Nutzung 13 .
13 Bewertungsausschuss vdp v. 02.06.2010.
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04–05 / 2013 RevisionsPraktiker