Prüfung von Beleihungswertgutachten gewerblicher Immobilien im ...

RevisionsPraktiker
04–05/2013
RevisionsPraktiker.de
Herausgeber:
Holger Aurisch
Bereichsleiter Interne Revision
Volksbank Breisgau Nord eG
Axel Becker
Bereichsleiter Revision
Südwestbank AG
Rainer Eckart
Leiter Revision
Deutsche WertpapierService Bank AG
Detlef Hayn
Abteilungsleiter Kreditrevision
Sparkasse Essen
Heimo Heimann
Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Partner
CASIS Heimann Buchholz Espinoza
Partnerschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Kai Kreische
Bundesbankdirektor, Hauptgruppenleiter
Bankgeschäftliche Prüfungen
Deutsche Bundesbank
Helge Lautenbach
Managing Director | Business and Regulatory
Development CE & Change Management
Group Audit
Deutsche Bank AG
Klaus Ott
Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Partner
Financial Services, Regulatory & Compliance
KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Thorsten Pegelow
Leiter Unternehmensbereich Revision
Hamburger Sparkasse AG
Thomas Ramke
Leiter Revision Risk, Finance & Support
Volkswagen Financial Services AG
Andreas Reimann
Bereichsleiter Revision
Deutsche Postbank AG
Dr. Michael Schiwietz
stv. Bereichsleiter Revision
Leiter Steuerungsrevision
UniCredit Bank AG
Dr. Gebhard Zemke
Wirtschaftsprüfer, Steuerberater
Leiter Banken und Finanzdienstleister
BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Finanz Colloquium
Heidelberg
● AKTUELLE FACHINFORMATIONEN ●
● INNOVATIVE PRÜFUNGSANSÄTZE ●
● EFFIZIENTE REVISIONSPROZESSE ●
Armin Scharpf
Neu-Produkt-Prozess: Wirkungsvolle Prüfungsansätze
zur Beurteilung von neuen Geschäftsaktivitäten
Thomas Kredel
Praxisbericht: Risk & Control Self-Assessment
Dr. Hans Richter
Abschlusspublizität: Strafrechtliche Risiken der
Rechnungslegung
Dr. Stephan R. Lauer
Herausforderung Projektbegleitung: Methodenspektrum
der IT-Revision
Marion Tonkel
Pfandbriefbanken: Prüfung von Beleihungswertgutachten
gewerblicher Immobilien im Inland
Ralf Messenkopf
Outsourcing: Prüfung outgesourcter Kreditportfolien
aus Kreditverkäufen
Mit freundlicher Unterstützung von:

Inhalt
49–96
BEITRÄGE
52 Neu-Produkt-Prozess: Wirkungsvolle
Prüfungsansätze zur Beurteilung von
neuen Geschäftsaktivitäten
Armin Scharpf, Deutsche Bundesbank, Hauptverwaltung
in Bayern
ww
Auftretende Lücken im „Neu-Produkt-Prozess“
hinterlassen i. d. R. auch Defizite im Risikomanagement.
Die Revision kann hier präventiv wirken,
indem sie besonderen Wert auf eine vollständige
Risikoidentifizierung und -analyse sowie eine
fundierte Risikobewertung legt.
60 Praxisbericht: Risk & Control Self-
Assessment
Thomas Kredel, TARGOBANK AG & Co. KGaA
ww
Neben den klassischen internen Kontrollverfahren
eines Unternehmens verfolgt die TARGOBANK
einen besonderen Ansatz, der die Effizienz und
Wirksamkeit ihres Kontrollumfelds überprüft:
Der Risk & Control Self-Assessment-Prozess der
TARGOBANK hat eine regelmäßige Bewertung der
Kontrollqualität zum Ziel und trägt kontinuierlich
dazu bei, potenzielle Risiken zu bewerten und aufgetretene
Schwachstellen zeitnah zu beheben.
66 Abschlusspublizität: Strafrechtliche
Risiken der Rechnungslegung
Dr. Hans Richter, Staatsanwaltschaft Stuttgart
ww
Strafbarkeitsrisiken des (Top-)Managements
sind verstärkt nicht mehr im Bereich der Untreue
gem. § 266 StGB, sondern bei den Delikten des
Rechnungswesens Gegenstand von Strafverfahren.
Strafbar sind insoweit Verstöße gegen anerkannte
Buchhaltungsstandards, mit denen häufig
auch die Straftat der Kursmanipulation verbunden
ist. Revision und Compliance sind daher zur
Risikobegrenzung besonders gefordert.
72 Herausforderung Projektbegleitung:
Methodenspektrum der IT-Revision
Dr. Stephan R. Lauer, Landesbank Baden-Württemberg
ww
Projektbegleitende Prüfungen stellen im Repertoire
des Revisors eine ganz eigene Herausforderung
dar – speziell dann, wenn man sich nicht allein
auf die ordnungsgemäße Durchführung beschränken
will, sondern auch inhaltliche Aspekte eine
Rolle spielen. Neben der richtigen Zusammenstellung
von Prüfungszielen, -format und -gegenstand
sind klare Spielregeln zu Kommunikation
und Zusammenarbeit mit den Geprüften wichtige
Erfolgsfaktoren. Dabei helfen eine geeignete
technische Plattform ebenso wie die Abstufung
von Beanstandungen in verschiedene Revisionsanmerkungen.
Impressum
RevisionsPraktiker
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● INNOVATIVE PRÜFUNGSANSÄTZE ●
● EFFIZIENTE REVISIONSPROZESSE ●
www.RevisionsPraktiker.de
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Titelfoto
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www.montafon.at
ISSN 2195-5883
Redaktion
Michael Helfer, Chefredakteur und VisdP
Dr. Patrick Rösler, stellv. Chefredakteur
Corinna van der Eerden, stellv. Chefredakteurin
Dr. Christian Göbes
Frank Sator
Marcus Michel
Jürgen Blatz
Christine Glemser
Thomas Göhrig
Jörg Wehmeyer
Koordination/Korrektorat
Janin.Staerker@FC-Heidelberg.de
Sponsoring/Anzeigenleitung
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Leiterin Kunden-/Aboservice
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Rezensionen
Janin.Staerker@FC-Heidelberg.de
Produktionsleitung
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50 04–05 / 2013 RevisionsPraktiker

Vorschau
Demnächst im Heft
78 Pfandbriefbanken: Prüfung von Beleihungswertgutachten
gewerb licher
Immobilien im Inland
Marion Tonkel, COREALCREDIT BANK AG
ww
Der nachfolgende Artikel befasst sich mit den
wesentlichen Aspekten der Prüfung von Beleihungswertgutachten
von gewerblichen Immobilien
im Inland. Dabei wird ein Schwerpunkt auf ältere
Büroimmobilien gelegt, da sich hier ein erhöhtes
Risikopotenzial für die Bank ergeben kann, wenn
wertbeeinflussende Bewertungsparameter nicht
risikoorientiert angesetzt werden.
86 Outsourcing: Prüfung outgesourcter
Kreditportfolien aus Kreditverkäufen
Ralf Messenkopf,COREALCREDIT BANK AG
ww
Der nachfolgende Text befasst sich mit der Auslagerung
von Retail-Kreditportfolien im Zuge strategischer
bzw. wirtschaftlicher Entscheidungen.
Dabei liegt der Schwerpunkt der Darstellung auf
dem Outsourcing von sog. „Nicht-Zustimmern“.
Im Zuge von Portfolio-Verkäufen ergeben sich
hierbei für den Verkäufer besondere Pflichten, da
bei einem Verkauf wirtschaftlicher und rechtlicher
Eigentümer auseinanderfallen, falls die Kunden
einer Übertragung des Kreditverhältnisses nicht
zustimmen.
Die Prüfung von EWB-Prozessen
Andreas Gertz, Sparkasse Essen
ww
In dem Beitrag wird beschrieben, in welcher Form
die Prüfung der EWB-Prozesse durch die Interne Revision
eines Kreditinstituts erfolgen kann. Dabei werden
Analyse und Prüfungshandlungen akut ausfallgefährdeter
und bereits ausgefallener Kreditengagements
anhand ausgewählter Checklisten
bei der Ermittlung und Fortschreibung der Risikovorsorge
dargestellt.
Interne Revision in der Schweiz – ein Modell
für Deutschland
Jean Philipp Schumacher, Zürcher Kantonalbank
ww
Der Artikel beschreibt die Einbettung der Internen
Revision in Schweizer Banken und stellt einen
Vergleich an mit der Situation in Deutschland unter
Berücksichtigung der Vorgaben des aktuellen BIS-
Papiers „The internal audit function in banks“.
SERVICE
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94 Rezensionen
Satz
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vor Ende des Bezugszeitraums möglich.
Geschäftsführung
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Sitz der Gesellschaft ist Heidelberg
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04–05 / 2013 RevisionsPraktiker
51

Beitrag
Revisionsorganisation Kreditrevision Steuerungsrevision Filialrevision
IT-Revision Allgemeinrevision Deliktrevision
Prüfung von Gutachten bei Pfandbriefbanken
Prüfung von Beleihungswertgutachten von gewerblichen Immobilien im Inland.
Autor:
Marion Tonkel,
Revisorin , Interne Revision, Prüfung
der Geschäftsprozesse Kreditbearbeitung,
Sicherheitenbewertung
und Kreditrisikocontrolling,
COREALCREDIT BANK AG.
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blog.fc-heidelberg.de
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Bereichsübergreifende Themen
(u. a. Revision, Vorstand,
Personal).
» Ein korrektes
bzw. sachgerechtes
Gutachten ist
die Basis für
eine fundierte
Kreditentscheidung,
die eine risikoorientierte
Bewertung
der Sicherheit
voraussetzt. «
I. Einleitung
w Eine Refinanzierung von Darlehen über
Hypotheken-Pfandbriefe gewinnt für Kreditinstitute
aufgrund der aktuellen Kapitalmarktlage
und der Einführung von Basel III noch
mehr an Bedeutung. Als Sicherheit für die
Hypotheken-Pfandbriefe dienen die bis zu
60% des Beleihungswerts grundpfandrechtlich
belasteten Immobilien. Die Sicherheiten
werden in Deckung genommen und bilden
den Deckungsstock.
Die Ermittlung des Beleihungswerts basiert auf
dem Beleihungswertgutachten, welches den
Anforderungen des Pfandbriefgesetzes und
der Beleihungswertverordnung entsprechen
muss.
Darüber hinaus ist ein korrektes bzw. sachgerechtes
Gutachten die Basis für eine fundierte
Kreditentscheidung, die eine risikoorientierte
Bewertung der Sicherheit voraussetzt.
In den nachfolgenden Ausführungen wird
neben einer komprimierten Darstellung der
wesentlichen Anforderungen an das Beleihungswertgutachten
sowie an die Gutachter
der Schwerpunkt bezüglich der Prüfungsaspekte
bzw. praktischen Prüfungsansätze auf
Gutachten von gewerblichen Immobilien, insbesondere
von älteren Büroimmobilien im
Inland, gelegt.
Gerade ältere Büroimmobilien bergen potenziell
höhere Risiken in Bezug des Sicherheitenwerts
bzw. höhere Modernisierungs kosten.
Hier gilt es im Rahmen der Prüfung dieser
Gutachten besonders kritisch bestimmte
bzw. risikosensitive Bewertungsparameter zu
hinterfragen.
Auf ggf. bestehende Erleichterungsregelungen,
z. B. im Kleindarlehensbereich, wird explizit
nicht eingegangen.
II. Anforderungen an das
Beleihungswertgutachten
und die Gutachter nach dem
Pfandbriefgesetz und der
Beleihungswertverordnung
1. Beleihungswertgutachten
Die Anforderungen an ein Beleihungswertgutachten
ergeben sich aus § 14 (Beleihungsgrenze)
und § 16 (Beleihungswertermittlung) des Pfandbriefgesetzes
(PfandBG) in Verbindung mit der
seit dem 01.08.2006 gültigen Beleihungswertverordnung
(BelWertV), die die Anforderungen
des Pfandbriefgesetzes konkretisiert.
Die grundlegenden Vorgaben für Beleihungswertgutachten
werden durch § 5 Abs. 3 der
BelWertV festgelegt. Hiernach muss das Gutachten
zur Objekt- und Standortqualität,
zum regionalen Immobilienmarkt, zu den rechtlichen
und tatsächlichen Objekteigenschaften
und zur Beleihungsfähigkeit des Objekts, seine
Verwertbarkeit und Vermietbarkeit Stellung
nehmen. Das Gutachten hat sich auch damit
auseinander zu setzen, ob für die begutachtete
Immobilie ein genügend großer potenzieller
Käufer- und Nutzerkreis besteht und somit
die nachhaltige Ertragsfähigkeit der Immobilie
anhand ihrer vielseitigen Verwendbarkeit und
ihrer aus reichenden Nutzbarkeit durch Dritte
gewährleistet ist (Drittverwendungsfähigkeit).
Ein im Zeitverlauf erwarteter Verlust ist
darzustellen und insbesondere bei der Bemessung
des Modernisierungsrisikos (§ 11 Abs. 7)
und der Restnutzungsdauer (§ 12 Abs. 2) zu
berücksichtigen. Die wesentlichen Bewertungsparameter
und getroffenen Annahmen sind
nachvollziehbar darzulegen und zu begründen.
Alle den Sach- und Ertragswert beeinflussenden
Umstände, insbesondere auch
etwaige Nutzungsbeschränkungen, Dienstbarkeiten,
Duldungsverpflichtungen, Vorkaufsrechte,
Baulasten etc. sind zu nennen, zu beachten
und ggf. wertmindernd zu berücksichtigen.
78
04–05 / 2013 RevisionsPraktiker

Beitrag
Ableitend aus den vorgenannten inhaltlichen
Anforderungen an ein Beleihungswertgutachten
sind somit zu den wesentlichen Bewertungsparametern
(z. B. Bodenwert, Rohertrag,
Drittverwendungsfähigkeit) ausreichende
Begründungen aufzuführen, damit der jeweilige
Ansatz für Dritte nachvollziehbar bzw. auch
belegbar ist. Dies beinhaltet auch den Verweis
auf die entsprechenden Datenquellen (z. B.
Richtwerte Gutachterausschuss).
Eine Grundanforderung für die Berücksichtigung
der Immobiliensicherheit für die Pfandbriefdeckung
ist die Beauftragung des Gutachters
für das Beleihungswertgutachten durch die
Pfandbriefbank. Eine Ausnahme besteht in den
Fällen, wenn im Rahmen von Portfolioverkäufen
oder Kooperationen (z. B. Konsortial kredit)
Gutachten von anderen Kreditinstituten oder
Versicherungsunternehmen vorgelegt werden,
die den Anforderungen der BelWertV entsprechen,
eine Plausibilitätsprüfung der angesetzten
Bewertungsparameter durchgeführt
und das Ergebnis dieser Prüfung dokumentiert
wurde 1 . In diesen Fällen sollte neben der
Einhaltung der BelWertV geprüft werden, ob
der Auftraggeber für das Gutachten das Kreditinstitut
ist und der Gutachter nicht bereits für
den Darlehensnehmer tätig war. Des Weiteren
sollte die Überprüfung einer ausreichend dokumentierten
Plausibilisierung der einzelnen bzw.
wesentlichen Bewertungsparameter incl. der
entsprechenden Nachweise ebenfalls Gegenstand
der Prüfungshandlungen sein.
Entsprechend § 16 Abs. 1 PfandBG und § 6
BelWertV muss der für Beleihungswertermittlungen
zuständige Gutachter über die hierzu
notwendige Berufserfahrung sowie über die
notwendigen Fachkenntnisse für Beleihungswertermittlungen
verfügen. Darüber hinaus
wird in § 6 BelWertV festgelegt, „…dass eine
entsprechende Qualifikation bei Personen,
die von einer staatlichen, staatlich anerkannten
oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten
Stelle als Sachverständige oder Gutachter
für die Wertermittlung bestellt oder zertifiziert
worden sind, vermutet wird“. Bei der Auswahl
von Gutachtern hat sich die Pfandbriefbank
davon zu überzeugen, dass der Gutachter
neben langjähriger Berufserfahrung in der
Wertermittlung von Immobilien speziell über
die zu Erstellung von Beleihungswertgutachten
notwendigen Kenntnisse, insbesondere bezüglich
des jeweiligen Immobilienmarkts und der
Objektart, verfügt.
In der Regel verfügen die bei Pfandbriefbanken
angestellten Gutachter über eine Zertifizierung
der HypZert GmbH, zu der eine
Akkreditierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 vorliegt.
Im Rahmen der Prüfung sollte überprüft
werden, ob eine gültige Zertifizierung vorhanden
ist und die von der HypZert fortlaufende
Informations- und Weiterbildungsverpflichtung
eingehalten wird, damit eine Gewährleistung
des vorgebenden Qualitätsstandards gegeben
ist. Die Überprüfung dieser Anforderung
gilt auch für extern eingeschaltete Gutachter.
Eine entsprechende Qualifikation ist auch
bei öffentlich bestellten Sachverständigen zu
unterstellen.
Im Rahmen der Prüfung von Beleihungswertgutachten
sollte auch die Prüfung der Qualifikation
der Gutachter Gegenstand einer
System prüfung der Internen Revision sein, um
einerseits die ordnungsgemäße Umsetzung der
Vorgaben aus dem PfandBG und der BelWertV
zu eruieren und anderseits einen ggf. bestehenden
Handlungsbedarf zur Sicherung des
Qualitäts standards aufzuzeigen.
» Gerade ältere
Büroimmobilien
bergen potenziell
höhere Risiken
in Bezug des
Sicherheitenwerts
bzw. höhere
Modernisierungskosten.
Hier gilt
es im Rahmen der
Prüfung dieser
Gutachten besonders
kritisch bestimmte
bzw. risikosensitive
Bewertungs parameter
zu hinterfragen. «
Es dürfen keine Gutachten berücksichtigt
werden, die vom Darlehensnehmer vorgelegt
werden oder in Auftrag gegeben worden sind.
2. Gutachter
Neben der Qualifikation bestehen auch Vorgaben
zur Unabhängigkeit des Gutachters.
Nach § 7 Abs. 1 der BelWertV muss der Gutachter
sowohl vom Kreditaquisitions- und Kreditentscheidungsprozess
als auch von der Objektvermittlung,
-verkauf und -vermietung sowie
vom Darlehensnehmer unabhängig sein. Der
Gutachter darf somit nicht den Beleihungswert
festsetzen oder den Kredit bearbeiten.
Entsprechende interne schriftliche Regelungen
sollten hierzu vorhanden und insbesondere
im Auftragsschreiben (Letter of Instruction)
bei Einschaltung eines externen Gutachters
als Verpflichtung enthalten sein. Auch sollte
im Rahmen der Prüfung z. B. darauf geachtet
werden, ob ggf. der Gutachter in der Vergangenheit
in einer Marktwertermittlung und/oder
Portfoliobewertung im Auftrag des Darlehensnehmers
involviert war. 1 Vgl. BelWertV § 5 Abs. 2.
04–05 / 2013 RevisionsPraktiker
79

Beitrag
» Im Rahmen
der Prüfung
von Beleihungswertgutachten
sollte
auch die Prüfung der
Qualifikation der
Gutachter Gegenstand
einer Systemprüfung
der Internen Revision
sein, um einerseits
die ordnungsgemäße
Umsetzung
der Vorgaben aus
dem PfandBG
und der BelWertV
zu eruieren und
andererseits einen
ggf. bestehenden
Handlungsbedarf
zur Sicherung des
Qualitätsstandards
aufzuzeigen. «
2 FTD v. 23.12.2010 ,Aufschwung geht am Büromarkt
vorbei.
3 Vgl. BelWertV § 3 Abs. 1.
4 Vgl. PfandBG § 16Abs. 1.
5 Vgl. BelWertV § 8 Abs. 1.
6 Vgl. BelWertV Anl. 1-4
7 Vgl. BelWertV § 5 Abs. 4.
Zusätzlich ergeben sich aus dem § 16 PfandbG
und § 7 Abs. 2 BelWertV Anforderungen zur
Funktionstrennung hinsichtlich der bei Pfandbriefbanken
intern angestellten Gutachter.
Deren Gutachten dürfen nur dann zugrunde
gelegt werden, wenn aufbauorganisatorisch
sichergestellt ist, dass die betreffenden Gutachter
nur der Geschäftsleitung verantwortlich
oder Teil einer Gutachtereinheit sind, die nicht
einem Bereich zugeordnet werden, die für die
Anbahnung von Immobilienkreditgeschäften
zuständig ist. Hier sollte geprüft werden, ob die
Aufbauorganisation – auch bis zur Geschäftsleitungsebene
– diese Vorgaben erfüllt.
III. Bewertung von gewerblichen
Immobilien/Büroimmobilien
In der Regel befindet sich im Bestand der finanzierten
Gewerbeimmobilien eines Kreditinstituts
ein größerer Anteil an älteren Büroimmobilien
und stellt somit auch ggf. einen
Schwer punkt von Gutachtenprüfungen dar.
Resultierend aus der Finanzmarktkrise hat sich
der Immobilienmarkt für Büro- bzw. Gewerbeimmobilien
in den letzten Jahren dahingehend
verändert, dass durch hohe Überkapazitäten,
bedingt durch hohe Leerstandraten und
zahlreiche Neubauten, in einigen Städten die
Mieten leicht unter Druck geraten sind. Aufgrund
der Überkapazität werden überwiegend
neue, energieeffiziente Büroimmobilien
nachgefragt werden. Ältere Objekte werden
nur dann von einer Nachfrage partizipieren,
wenn sie nachhaltig modernisiert sind 2 . Aus
Sicht der Bank muss daher die Nachhaltigkeit
einer Büroimmobilie eine große Rolle spielen.
Die Nachhaltigkeit umfasst u. a. neben einem
Bürokonzept, das die Effizienz der Flächennutzung
berücksichtigt, auch integrierte Verund
Entsorgungssysteme mit einer modernen
Gebäudeleittechnik. Das Kriterium Nachhaltigkeit
ist auch unter dem Aspekt der Drittverwendungsfähigkeit
zu sehen
1. Grundsätze der Beleihungswertermittlung
Entsprechend der BelWertV sowie PfandBG
wird der Beleihungswert als der Wert der
Immobilie definiert, der ohne Berücksichtigung
von vorübergehenden, konjunkturell
bedingten Wertschwankungen während der
gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung
voraussichtlich erzielt wird 3 . Der
ermittelte Beleihungswert darf den Marktwert
nicht überschreiten 4 .
Eine Grundanforderung an die Ermittlung des
Beleihungswerts ist die getrennte Ermittlung
des Sach- und Ertragswerts sowie die durchgeführte
Besichtigung des zu bewertenden
Objekts. Für die Ermittlung bzw. Festlegung des
Beleihungswerts von Gewerbeimmobilien ist
der Ertragswert maßgeblich. Der ermittelte
Ertragswert darf gem. BelWertV § 4 Abs. 3 den
Sachwert nicht mehr als 20% überschreiten,
ansonsten ist eine besondere Überprüfung der
Nachhaltigkeit der Erträge und Kapitalisierung
vorzunehmen.
Für das Ertragswertverfahren ist der Ertragswert
der baulichen Anlage, getrennt vom
Bodenwert, zu ermitteln 5 . Des Weiteren werden
laut der BelWertV zu den einzelnen Bewertungsparameter
Bandbreiten je nach Objektartund
-ausstattung vorgegeben 6 . Im Rahmen der
Prüfungshandlungen sollte daher neben der
Einhaltung der vorgenannten Grundanforderungen
an die Bewertungssystematik auch die
sachgerechte Einhaltung der vorgegebenen
Bandbreiten zu den jeweiligen Bewertungsparametern
geprüft werden.
2. Bewertungsparameter
Nachfolgend wird auf ausgewählte bzw. kritische
Bewertungsparameter eingegangen, die
einen maßgeblichen Einfluss auf die Ermittlung
des Beleihungswerts haben können und daher
risikoorientiert beurteilt werden sollten.
a) Baulasten und Altlasten
Das Gutachten sollte neben der allgemeinen
Beschreibung der Makro- und Mikrolage, Vermietungsmarkt
eine Objektbeschreibung (Nutzungsart,
Baujahr, Baustandard, Ergebnisse
der Objektbesichtigung) und Darstellung der
Grundbuchsituation incl. ggs. bestehende Bauund
Altlasten beinhalten.
Eine Aussage zu einer bestehenden Baulast
muss im Gutachten enthalten sein, da ggf. eine
wertbeeinträchtigende Auswirkung des Grundstückswerts
vorliegt, die auch zu bewerten ist 7 .
80
04–05 / 2013 RevisionsPraktiker

Beitrag
Ein Hinweis, dass eine baulastenfreie Situation
unterstellt wird, reicht nicht aus. Es sollte grundsätzlich
eine Einsicht in das Baulastenverzeichnis
vorgenommen und das Ergebnis im Gutachten
dargestellt werden. In den Bundesländern
Bayern und Brandenburg ist eine Einsichtnahme
nicht notwendig, da es keine „Baulasten“ gibt.
Stattdessen werden Grunddienstbarkeiten in
Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
Des Weiteren sind auch Angaben zu Altlasten
relevant, die durch eine Einsichtnahme in
das Altlastenkataster belegt werden sollten.
Bestehende Altlasten können zu erheb lichen
Wertreduzierungen führen. Der Gutachter hat
hinsichtlich der angesetzten Kosten für die
Beseitigung die Herleitung bzw. Grundlage
für die Berechnung darzustellen. Einerseits
kann dies durch ein vorliegendes „Umweltgutachten“
oder einen technischen Objektbericht
(TDD) belegt werden. Die veranschlagten
Kosten sind beim Bodenwert wertreduzierend
zu berücksichtigen.
b) Restnutzungsdauer
Nach der BelWertV sind für die Bemessung der
Restnutzungsdauer (§ 12 Abs. 2) Bandbreiten
für die Nutzungsdauer je nach Objektart vorgegeben
worden. Nach den Ausführungen der
BelWertV sind hinsichtlich der wirtschaftlichen
Restnutzungsdauer die sich in zunehmend
kürzer werdenden zeitlichen Abständen wandelnden
Nutzeranforderungen zu berücksichtigen.
Nach der Kommentierung des Verbands
Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) hat
auch die BaFin mit der bewussten Bezeichnung
„Nutzungsdauer“ die Aufmerksamkeit stärker
auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer gelenkt,
um auf die Problematik der schneller wechselnden
Anforderungen von Mietern hinzuweisen.
Dies wird auch in etlichen Fachbeiträgen zum
Ausdruck gebracht, in denen wiederholt darauf
hingewiesen wird, dass die wirtschaftliche Nutzungsdauer,
aufgrund sich verändernder Anforderungen
mitunter deutlich kürzer sein kann
als die „technische Lebensdauer“.
Abbildung 1: Ermittlung des Ertragswerts gem. § 13 Abs. 2 BelWertV
(Restnutzungsdauer < 30 Jahre)
Seite 1
1. Variante 2. Variante
Rohertrag
./.nicht umlegbare
BWK
= Reinertrag
./. angemessene
Bodenverzinsung
-kein Ansatz-
X Vervielfältiger
.
Rohertrag
./. nicht umlegbare BWK
= Reinertrag
./. angemessene
Bodenwertverzinsung
= Ertrag der baulichen
Anlage
= Ertragswert der
baulichen Anlage
+ Bodenwert
= Ertragswert
X Vervielfältiger
= Ertragswert
./. Abbruchkosten
der baulichen
Anlage
04–05 / 2013 RevisionsPraktiker
81

Beitrag
» Eine
nachvollziehbare
und begründete
Aussage zur
Drittverwendungsfähigkeit
ist eine
Vorgabe der
BelWertV. «
8 Vgl. BelWertV § 13 Abs. 2.
9 Vgl. BelWertV § 12 Abs. 4 und Anl. 3.
10 Vgl. BelWertV § 11 und Anl. 1.
Gerade im Hinblick auf die aktuelle Entwicklung
des Immobilienmarkts ist dieser Aspekt relevant.
Für die realistische Einschätzung ist es entscheidend,
eine nachhaltige Vermietung unter
Berücksichtigung der aktuellen Anforderungen
an die Ausstattung und Standards (Mieteransprüche)
zu berücksichtigen. Die Ableitung
der Bandbreite aus der Objektart und Festlegung
der Restnutzungsdauer sollte mit der entsprechenden
Begründung (z. B. technische gute
Ausstattung, letzte Modernisierung vor fünf
Jahren) dokumentiert sein. Zu den angegebenen
durchgeführten Modernisierungen sollten
auch entsprechende Nachweise vorhanden sein.
Sofern die angesetzte Restnutzungsdauer
unter 30 Jahren liegt, sind die Vorgaben der
Ertragswertermittlung in besonderen Fällen
zu beachten 8 . Hiernach gibt es zwei Möglichkeiten
der Umsetzung. In der ersten Variante
wird die Verzinsung des Bodenwerts an die
kurze Restnutzungsdauer der baulichen Anlage
angepasst, somit entfällt der Ansatz des Bodenwerts.
In der zweiten Variante wird eine normale
Ertragswertberechnung angelehnt an die
kurze Restnutzungsdauer des Gebäudes vorgenommen.
Der Ertragswert wird dann um die
Abrisskosten reduziert.
c) Kapitalisierungszinssatz
Zum Ansatz des Kapitalisierungszinses sind
nach der BelWertV Bandbreiten vorgegeben,
die nach der Objektart aufgeteilt sind wie z. B.
Bürohäuser, SB- und Fachmärkte und Hotels
etc. Für Bürohäuser wurde z. B. eine Bandbreite
von sechs Prozent bis 7,5% festgelegt 9 .
Nach den Ausführungen der BelWertV sollte
ent sprechend dem Ertrags- und Verkaufsrisiko
eine Einstufung erfolgen, d. h., je höher
das Risiko ist, ist der höhere Kapitalisierungszins
anzusetzen. Unter Prüfungsaspekten sollte
hier auf eine nachvollziehbare und sachgerechte
Begründung der Einstufung geachtet
werden. Die Einstufung sollte auch mit anderen
Aussagen zum Baustandard, Vermietungsmarkt
und Leerstand im Gutachten plausibilisiert
werden. Ein bloßer Ansatz ohne schlüssige
Argumentation ist nicht ausreichend.
d) Rohertrag
Grundsätzlich ist hinsichtlich der Aufstellung
der Mieteinnahmen eine Aufteilung der Mietflächen
nach Nutzungsart (Bürofläche, Lagerfläche)
mit der jeweiligen anteiligen Miete
vorzunehmen. Des Weiteren sollte neben der
angesetzten nachhaltigen Miete auch die derzeitige
Ist-Miete dargestellt sein. Zur Herleitung
der „nachhaltigen Miete“ sollte eine nachvollziehbare
Begründung unter Angabe der Quellen
(z. B. IHK Gewerbemietenspiegel, RIWIS)
vorhanden sein. Hierzu sollte plausibilisiert
werden, ob auch der Nachhaltigkeitsaspekt
beachtet wurde, d. h., der Ansatz einer Durchschnittsmiete
entsprechend der Ausstattung.
In diesem Zusammenhang sollte auch darauf
geachtet werden, dass ein Overrent nicht
berücksichtigt wurde. Mit Overrent bezeichnet
man den Teil der Miete, der über den ortsüblichen
Mietsätzen liegt. Darüber hinaus sollte
geprüft werden, ob auch auf einen ggf. bestehenden
strukturellen Leerstand sachgerecht
eingegangen und zur betreffenden Mietfläche
keine Miete angesetzt wurde. Zu vorhandenen
Leerflächen (vorübergehender Leerstand) sollten
ebenso Mietausfallkosten und Vermarktungskosten
berücksichtigt werden. Des
Weiteren sollte geprüft werden, ob die angegebenen
Mietflächen auch mit den vorliegenden
Flächennachweisen übereinstimmen (z. B.
Flächennutzungsplan nach DIN 277, Aufmaßpläne).
Eine Plausibilisierung anhand von vorliegenden
Mieterlisten und Gewerbemietverträgen
sollte ebenfalls durchgeführt werden.
e) Bewirtschaftungskosten
Die Bewirtschaftungskosten teilen sich in die
Kostenarten Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten,
Mietausfallwagnis und Betriebskosten
auf. Des Weiteren ist auch das Modernisierungsrisiko
mit zu beachten. Neben
der Definition der Einzelkostenarten gibt die
BelWertV auch Bandbreiten für die Einzelkostenansätze
der Bewirtschaftungskosten
vor 10 . Bei den Prüfungshandlungen sollte
darauf geachtet werden, dass die vorgegebene
Mindestabzugsgröße von insgesamt
15% an Bewirtschaftungskosten nicht unterschritten
und die Bandbreiten entsprechend
dem Objektzustand angesetzt wurden. Zu
den angesetzten jeweiligen Einzelkostenarten
kann neben der Überprüfung der Einhaltung
der Mindestansätze ggf. auch eine Plausibilisierung
hinsichtlich eines ausreichenden Ansatzes
über vorliegende Bilanzen/Einnahmen-Überschussrechnung
oder „Grundstücksberichten“
82
04–05 / 2013 RevisionsPraktiker

Beitrag
vorgenommen werden. Zu den Betriebskosten
ist es angebracht, den Gewerbemietvertrag
mit den angesetzten Kosten zu plausibilisieren.
Hinsichtlich der Modernisierungskosten sollte
der gewählte Ansatz auch mit der beschriebenen
Ausstattung und Baustandard korrespondieren.
Insbesondere bei älteren Gewerbeimmobilien
ist ein dem Zustand des Objekts
ent sprechender risikoorientierter Ansatz zu
wählen.
Unabhängig von dem pauschalen Ansatz von
Modernisierungskosten im Rahmen der Bewirtschaftungskosten
ist ein bekannter zusätzlicher
Modernisierungsaufwand (Instandhaltungsrückstau,
Beseitigung von Schäden etc.)
beim Ertragswert wertreduzierend zu berücksichtigen.
Hierzu sollte auch geprüft werden,
ob auch alle bekannten Kosten in dem Gutachten
berücksichtigt wurden. Zum Beispiel
könnte eine Grundlage ein vorliegender technischer
Objektbericht sein. In diesem Zusammenhang
sollten auch Aussagen zum augenscheinlichen
technischen Zustand und zum
Brandschutz im Gutachten enthalten sein, da
je nach Zustand auch hier ein potenzieller Kostenaufwand
entstehen kann. Ältere Objekte
werden nur dann von einer Nachfrage partizipieren,
wenn sie nachhaltig modernisiert sind.
Vor diesem Hintergrund ist im Rahmen der
Wertermittlung gerade dieser Aspekt risikoorientiert
zu bewerten. Darüber hinaus sollte
dieser Aspekt insbesondere bei kurz- und mittelfristigen
Mietverträgen beachtet werden,
damit eine rechtzeitige Steuerung ermöglicht
werden kann.
f) Drittverwendungsfähigkeit
Eine nachvollziehbare und begründete Aussage
zur Drittverwendungsfähigkeit ist
eine Vorgabe der BelWertV 11 . Eine bestätigte
Drittverwendungsfähigkeit ist auch ein Kriterium
für die Privilegierung von gewerblichen
Realkreditanteilen nach der SolvV und für die
ggf. vorzunehmende Festlegung einer erweiterten
Kreditnehmereinheit nach § 19, 2 S. 6
KWG (Abhängigkeit vom Hauptmieter).
Als Drittverwendungsfähigkeit wird die Eigenschaft
einer Immobilie bezeichnet, nach Ausfall
eines Mieters ohne größere Veränderungen
von einem anderen Mieter genutzt werden zu
können. Die „Drittverwendungsfähigkeit“ weist
dabei einen dreistufigen Ausbau auf:
• die technische Betriebsfähigkeit unter
Berücksichtigung baulicher Anforderungen
(z. B. Heizungsanlage, Imissionswerte),
• den derzeitigen Zustand und die Ausstattung
der Mieträume. Hier ist zu beurteilen,
ob die Anforderungen potentieller
Mietnachfrage erfüllt werden. (z. B. Ausstattung,
Raumtiefe und -höhe, veränderliche
Grundrisse) und
• die Beurteilung der zukünftigen Nachhaltigkeit,
belegt durch eine Nachhaltigkeits-
Zertifizierung (Green Building), die derzeit
primär für Core-Objekte gilt, jedoch immer
mehr am Markt nachgefragt wird.
Dabei sind insbesondere die ersten beiden
Punkte von großer Bedeutung. Bei dem letzten
Punkt handelt es sich um keine generelle
Anforderung, die jedoch aufgrund der aktuellen
Entwicklung als Vermarktungsinstrument
für zukünftige Mieter oder Investoren weiterhin
an Bedeutung gewinnt 12 .
Grundsätzlich sollte geprüft werden, ob eine
Aussage zur Drittverwendungsfähigkeit
vorhanden ist und ob auch eine ausreichende
und nachvollziehbare Begründung vorliegt.
Die bloße Aussage „eine Drittverwendungsfähigkeit
ist gegeben“ reicht nicht aus. Gerade
bei Deckungsprüfungen in Pfandbriefbanken
kann das Thema „Drittverwendungsfähigkeit“
ein wiederholter Prüfungsgegenstand sein. £
11 Vgl. BelWertV § 5 Abs. 3.
12 Immobilienzeitung v. 06.12.2012, Green Buildings:
Frankfurt Spitzenreiter.
04–05 / 2013 RevisionsPraktiker
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Beitrag
PRÜFUNGSTIPPS
Es sollte geprüft werden, ob zur Erstellung eines Wertgutachtens interne schriftliche Regelungen bestehen (Wertermittlungsrichtlinie),
die den Vorgaben der BelWertV entsprechen.
Die Einhaltung der Vorgaben der Beleihungswertverordnung (BelWertV) hinsichtlich der zu beurteilenden Faktoren des
Objekts (Objektqualität, Vermietbarkeit, Modernisierungsrisiko, Drittverwendungsfähigkeit etc.), der vorgegebenen
Systematik des Ermittlungsverfahrens (getrennte Ermittlung Sach- und Ertragswert) und Herleitung des Beleihungswerts
auf Basis des Ertragswerts bei gewerblichen Immobilien sollten maßgebliche Prüfungshandlungen sein, die auch
die Anforderungen an die Gutachter sowie die Funktionstrennung mit einschließt.
Zum Beleihungswertgutachten sollte auch geprüft werden, ob die vorgegebene Objektbesichtigung vorgenommen
wurde, die auch die Innenbesichtigung mit einschließt.
Zu den wesentlichen Bewertungsparametern sollten ausreichende und nachvollziehbare Begründungen unter Angabe
der Datenquellen vorhanden sein. Ein Ansatz ohne Vergleichsgrundlage sollte nicht akzeptiert werden.
Risikosensible Parameter (z. B. Restnutzungsdauer, Kapitalisierungszins), die einen entsprechenden Einfluss auf den Beleihungswert
haben, sollten kritisch hinterfragt werden.
Eine Aussage zur Drittverwendungsfähigkeit sollte obligatorisch im Beleihungswertgutachten vorhanden sein, die nachvollziehbar
begründet wird. Ohne eine entsprechende Begründung sollte die Angabe „Drittverwendungsfähigkeit ist
gegeben“ bei Pfandbriefbanken nicht akzeptiert werden.
Die vom Darlehensnehmer angegebenen Modernisierungsmaßnahmen sollten zu wesentlichen Positionen durch Nachweise
unterlegt werden. Eine Darstellung im Beleihungswertgutachten, dass die Durchführung dieser Maßnahmen unterstellt
wird, sollte nicht akzeptiert und daher kritisch hinterfragt werden.
Bei älteren gewerblichen Objekten sollte ein entsprechender Hinweis in die Wertermittlung aufgenommen werden, dass
baujahrbedingt das Risiko eines über den normalen Instandhaltungsbedarf hinausgehenden Modernisierungs- und Sanierungsbedarf
bei Auszug des Mieters bestehen kann. Bei komplexeren technischen Anlagen (z. B. Aufzuganlage, Klimaanlage)
kann es ggf. notwendig sein, eine Technische Due Diligence (TDD) einzuholen. Durch diese Vorgehensweise soll die
frühzeitige Erkennung von Modernisierungs- und Reparaturstau im Bereich älterer gewerblicher Immobilien sichergestellt
werden. Eine entsprechende Überwachung der Rücklagenbildung durch die Kreditabteilung sollte ebenfalls erfolgen.
Die Auswirkungen von Brandschutzvorschriften auf den Beleihungswert sollten berücksichtigt werden, da viele ältere
Objekte nicht den heutigen Brandschutzvorschriften entsprechen. Dieser Aspekt hat Einfluss auf eventuelle Nachrüstpflichten,
Zusatzkosten im Rahmen von Modernisierungen sowie auf die eingeschränkte nachhaltige Nutzung 13 .
13 Bewertungsausschuss vdp v. 02.06.2010.
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