immobilienmarkt norddeutsche bundesländer 2013 - DG Hyp
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IMMOBILIENMARKT<br />
NORDDEUTSCHE BUNDESLÄNDER <strong>2013</strong><br />
EINE FACHTHEMENREIHE DER <strong>DG</strong> HYP APRIL <strong>2013</strong><br />
NORDDEUTSCHE STÄDTE IM BUNDESTREND –<br />
LEICHT STEIGENDE MIETEN IN <strong>2013</strong>
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Inhalt<br />
Grußwort____________________________________________________________________ 2<br />
Summary_ ___________________________________________________________________ 3<br />
Immobilienmarkt Norddeutschland____________________________________________ 4<br />
Immobilienstandorte und wirtschaftliche Entwicklung____________________ 4<br />
Wohnimmobilien_______________________________________________________ 6<br />
Büroimmobilien________________________________________________________ 10<br />
Handelsimmobilien_____________________________________________________ 14<br />
Bremen______________________________________________________________________ 17<br />
Hamburg____________________________________________________________________ 21<br />
Niedersachsen_______________________________________________________________ 25<br />
Bundesland im Überblick_______________________________________________ 25<br />
Immobilienmarkt Braunschweig_________________________________________ 27<br />
Immobilienmarkt Hannover_____________________________________________ 30<br />
Immobilienmarkt Oldenburg____________________________________________ 34<br />
Immobilienmarkt Osnabrück____________________________________________ 37<br />
Schleswig-Holstein___________________________________________________________ 40<br />
Bundesland im Überblick_______________________________________________ 40<br />
Immobilienmarkt Kiel__________________________________________________ 41<br />
Immobilienmarkt Lübeck_______________________________________________ 44<br />
Überblick Marktdaten________________________________________________________ 47<br />
Impressum __________________________________________________________________ 48<br />
Disclaimer<br />
Anschriften der <strong>DG</strong> HYP ______________________________________________________ 49<br />
1
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Grußwort<br />
Sehr geehrte Damen und Herren,<br />
als gewerbliche Immobilienbank der genossenschaftlichen FinanzGruppe untersuchen<br />
wir regelmäßig die Märkte, in denen wir aktiv sind, um unsere Geschäftsaktivitäten und<br />
das Risikomanagement bei Kreditentscheidungen zu unterstützen. Die Ergebnisse der<br />
Analysen veröffentlichen wir in gewerblichen Immobilienmarktberichten. Diese richten<br />
sich an Investoren sowie unsere Partner in der genossenschaftlichen FinanzGruppe, die<br />
Volksbanken und Raiffeisenbanken, mit denen wir in den einzelnen Regionen gemeinsam<br />
Finanzierungen durchführen.<br />
In der vorliegenden Studie analysieren wir die Immobilienmarktsegmente Wohnen,<br />
Büro und Handel in den Bundesländern Bremen, Hamburg, Niedersachsen und Schleswig-Holstein<br />
sowie in den <strong>norddeutsche</strong>n Großstädten. Neben Hamburg, Bremen und<br />
Hannover betrachten wir auch die Städte Braunschweig, Kiel, Lübeck, Oldenburg und<br />
Osnabrück, die im Allgemeinen nicht im Fokus von Immobilienmarktberichten stehen,<br />
mit zusammen mehr als 1 Million Einwohner immobilienwirtschaftlich aber interessant<br />
sind.<br />
Die <strong>norddeutsche</strong>n Bundesländer gelten abgesehen von Hamburg als strukturschwach.<br />
Der vorliegende Bericht zeigt hingegen, dass sich die untersuchten Standorte positiv<br />
auf dem Niveau deutscher Großstädte bewegen und bestätigt diese allgemeine Einschätzung<br />
also nicht.<br />
Mit der Publikation ergänzen wir unsere Fachthemenreihe über die „Regionalen<br />
Immobilienzentren“ sowie den „Immobilienmarkt Deutschland“, die wir regelmäßig<br />
im Frühjahr und im Herbst veröffentlichen. Darüber hinaus sind Marktberichte über die<br />
Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Nordrhein-Westfalen, die ostdeutschen<br />
Bundesländer und Berlin sowie die Region Weser-Ems erschienen.<br />
Eine Übersicht aller Immobilienmarktberichte der <strong>DG</strong> HYP finden Sie im Internet unter<br />
www.dghyp.de/unternehmen/markt-research.<br />
Hans Henrik Dige<br />
Leiter Immobilienzentrum Hamburg<br />
<strong>DG</strong> HYP<br />
2
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
SUMMARY<br />
» Das Interesse an Gewerbeimmobilien in Norddeutschland konzentriert sich auf<br />
Hamburg sowie – in schon deutlich geringerer Intensität – Bremen und Hannover.<br />
Damit wird der gewerbliche Immobilienmarkt der Bundesländer Bremen,<br />
Hamburg, Niedersachsen und Schleswig-Holstein aber nur zu einem kleinen<br />
Teil erschlossen. Wir wollen mit dem Bericht zum gewerblichen Immobilienmarkt<br />
in Norddeutschland diese Lücke schließen und betrachten dazu mit<br />
Braunschweig, Kiel, Lübeck, Oldenburg und Osnabrück fünf weitere interessante<br />
Standorte mit zusammen mehr als einer Million Einwohnern.<br />
» Norddeutschland gilt – abgesehen von Hamburg – eher als strukturschwach.<br />
Trotz vielerlei positiver Trends, die im Norden zu beobachten sind, reichen weder<br />
Wirtschaftsleistung noch die Beschäftigungslage an die „starken“ süddeutschen<br />
Bundesländer heran. Aber entwickeln sich deshalb auch die Märkte für<br />
Gewerbeimmobilien in den <strong>norddeutsche</strong>n Großstädten unterdurchschnittlich?<br />
» In den von uns betrachteten Segmenten Wohnen, Büro und Handel konnten wir<br />
eine solche Entwicklung nicht feststellen. Weder die Miethöhe noch die Mietentwicklung<br />
zeigen signifikante Abweichungen zum Durchschnitt deutscher<br />
Großstädte. Allein aus diesem Grund sollten <strong>norddeutsche</strong> Großstädte in der<br />
Grundgesamtheit relevanter Immobilienstandorte auch nicht vernachlässigt<br />
werden.<br />
Wohnen<br />
» Der bundesweite Trend steigender Einwohnerzahlen in Großstädten zeigt sich<br />
auch in Norddeutschland. Aber auch wenn der Anstieg hier im Durchschnitt<br />
nicht ganz so stark ausfällt, sind attraktive Wohnungen durch die hier wie im<br />
Bundestrend niedrigen Fertigstellungszahlen eher knapp. Dadurch steigen auch<br />
in Norddeutschland die Mieten spürbar. Das Ausmaß ist allerdings höchst unterschiedlich.<br />
So sind die Erstbezugsmieten in den vergangenen zehn Jahren in<br />
Braunschweig, Kiel und Lübeck um 15 Prozent, in Oldenburg und Osnabrück<br />
um 30 Prozent und in Bremen, Hamburg und Hannover um 50 Prozent gestiegen.<br />
Büro<br />
» Seit etwa 2005 steigt die Zahl der Bürobeschäftigten im Fahrwasser der günstigen<br />
Arbeitsmarktlage recht kontinuierlich an. Dementsprechend werden auch<br />
Büroflächen stärker nachgefragt. Allerdings ist der Beschäftigungsanstieg wie<br />
auch der Zuwachs bei den Büroflächen in den <strong>norddeutsche</strong>n Standorten<br />
unterdurchschnittlich ausgefallen. Dagegen weist die Leerstandsquote hier sehr<br />
günstige Werte auf. Die Spitzenmiete hat in den letzten Jahren zwar leicht<br />
angezogen, angesichts der stark bedarfs- und eigennutzungsorientierten Ausrichtung<br />
der Standorte ist die Marktdynamik aber relativ niedrig.<br />
Handel<br />
» Während die Spitzenmiete im Einzelhandel in Hamburg – wie an allen Top-<br />
Standorten – kräftig zulegt, fällt der Anstieg in den anderen <strong>norddeutsche</strong>n<br />
Städten eher moderat aus. Dies gilt aber genauso für die Mehrzahl regionaler<br />
Oberzentren. Relativ hoch ist dagegen die Bandbreite der Spitzenmiete. Sie<br />
reicht von 90 Euro je Quadratmeter in Oldenburg bis hin zu über 185 Euro in<br />
Hannover. Damit liegt die Einzelhandelsmiete in der niedersächsischen Landeshauptstadt<br />
rund 50 Prozent über dem Durchschnitt regionaler Oberzentren.<br />
Mietentwicklung in acht<br />
<strong>norddeutsche</strong>n Großstädten<br />
Wohnen: Durchschnittsmiete<br />
Erstbezug in Euro/m²<br />
14<br />
13<br />
12<br />
11<br />
10<br />
9<br />
8<br />
7<br />
6<br />
5<br />
Hamburg<br />
Städte ohne HH<br />
93 97 01 05 09 13e<br />
Büro: Spitzenmiete<br />
in Euro/m²<br />
28<br />
24<br />
20<br />
16<br />
12<br />
8<br />
Hamburg<br />
4<br />
Städte ohne HH<br />
0<br />
93 97 01 05 09 13e<br />
Handel: Spitzenmiete<br />
in Euro/m²<br />
270<br />
240<br />
210<br />
180<br />
150<br />
120<br />
90<br />
60<br />
30<br />
0<br />
Hamburg<br />
Städte ohne HH<br />
93 97 01 05 09 13e<br />
Quelle: BulwienGesa<br />
3
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
IMMOBILIENMARKT NORDDEUTSCHLAND<br />
Immobilienstandorte und wirtschaftliche Entwicklung<br />
Norddeutschland hat zwar einen hervorragenden Ruf als Urlaubsregion, gilt aus<br />
wirtschaftlicher Sicht – mit Ausnahme der „Boomtown“ Hamburg – zuweilen aber<br />
eher als strukturschwach und ländlich geprägt. Diese Einschätzung wird der Realität<br />
allerdings nicht gerecht. Zwar reichen die wirtschaftlichen Eckdaten der betrachteten<br />
Bundesländer nicht an die hervorragenden Werte von Bayern und Baden-<br />
Württemberg heran, sie sind aber keineswegs schlecht. So sind in den <strong>norddeutsche</strong>n<br />
Großstädten viele positive wirtschaftliche Entwicklungen zu beobachten. Das<br />
nebenstehende Leitmotiv der Bremer Kaufleute trifft also durchaus auch heute noch<br />
zu, wenngleich vieles eher im Verborgenen stattfindet. Abgesehen von Hamburg,<br />
Bremen und Hannover ist das Wissen über <strong>norddeutsche</strong> Städte – etwa Braunschweig<br />
oder Osnabrück – und deren wirtschaftliche Lage jedenfalls eher gering.<br />
Buten un binnen – wagen un winnen<br />
STADTSTAATEN UND FLÄCHENLÄNDER WEISEN GROSSE …<br />
Mecklenb.-Vorp.<br />
Thüringen<br />
Brandenburg<br />
Sachsen-Anhalt<br />
Sachsen<br />
Schlesw .-Holst.<br />
Rheinland-Pfalz<br />
Niedersachsen<br />
Berlin<br />
Saarland<br />
Deutschland<br />
Nordrh.-Westf.<br />
Baden-Würt.<br />
Bayern<br />
Hessen<br />
Bremen<br />
Hamburg<br />
15 20 25 30 35 40 45 50 55<br />
BIP je Einw ohner in Tausend Euro (2011)<br />
… UNTERSCHIEDE IHRER WIRTSCHAFTLICHEN DATEN AUF<br />
Bayern<br />
Baden-Würt.<br />
Rheinland-Pfalz<br />
Hessen<br />
Niedersachsen<br />
Saarland<br />
Deutschland<br />
Schlesw .-Holst.<br />
Hamburg<br />
Nordrh.-Westf.<br />
Thüringen<br />
Sachsen<br />
Brandenburg<br />
Bremen<br />
Sachsen-Anhalt<br />
Meckl.-Vorp.<br />
Berlin<br />
3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13<br />
Arbeitslosenquote in % (2012)<br />
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder<br />
Quelle: BA<br />
Der Fokus dieses Berichtes liegt auf dem gewerblichen Immobilienmarkt von acht<br />
<strong>norddeutsche</strong>n Großstädten und deckt die Bundesländer Bremen, Hamburg,<br />
Niedersachsen und Schleswig-Holstein ab. Mecklenburg-Vorpommern ist dagegen<br />
nicht Teil dieser Studie. Das Bundesland war mit den Standorten Rostock und<br />
Schwerin bereits im Dezember des vergangenen Jahres in unserem Bericht zu den<br />
ostdeutschen Bundesländern enthalten. Auf den folgenden Seiten geben wir<br />
zunächst einen kompakten Überblick über die Marktsegmente Wohnen, Büro und<br />
Handel. Im Anschluss gehen wir auf diese drei Marktsegmente an den jeweiligen<br />
Standorten nach Bundesländern unterteilt ein. Die wirtschaftliche Entwicklung der<br />
Bundesländer wird ebenfalls kurz charakterisiert. Auf der folgenden Seite sind alle<br />
Standorte und Bundesländer in einer Tabelle mit einigen Eckdaten zur Wirtschaft<br />
und zum Immobilenmarkt zusammenfassend dargestellt.<br />
Gewerbliche Immobilien in acht<br />
<strong>norddeutsche</strong>n Großstädten<br />
4
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
STANDORTE UND BUNDESLÄNDER IM ÜBERBLICK<br />
Kiel<br />
Lübeck<br />
Oldenburg<br />
Hannover<br />
Osnabrück<br />
Region/Standort<br />
Strukturdaten 2012<br />
Ein- Haus- BIP *<br />
Verfügb. Eink. *) Arbeitsl.-<br />
Fläche wohner halte gesamt pro Kopf pro Kopf quote<br />
Km² Tausend Tausend Mrd. EUR EUR EUR %<br />
Deutschland 357.022 87.870 40.400 2.469 28.098 17.652 6,8<br />
Bremen (Bundesland) 404 661 367 26,0 39.334 19.332 11,2<br />
Hamburg 755 1.864 997 81,5 43.723 22.368 7,5<br />
Niedersachsen 47.612 7.923 3.831 197,0 24.864 16.848 6,6<br />
Schleswig-Holstein 15.771 2.838 1.376 72,3 25.476 17.100 6,9<br />
Summe/Durchschnitt 64.542 13.286 6.571 377 28.361 17.800 7,0<br />
Anteil an Deutschland 18,1% 15,1% 16,3% 15,3% - - -<br />
Hamburg 755 1.805 997 81,5 45.104 22.369 7,5<br />
Braunschweig 192 251 124 8,3 32.850 17.501 7,4<br />
Bremen (Stadt) 327 548 301 22,0 40.110 20.167 10,5<br />
Hannover 204 527 306 25,9 49.080 16.868 10,3<br />
Kiel 117 242 118 8,6 35.641 14.536 10,1<br />
Lübeck 214 211 103 6,0 28.446 16.074 10,4<br />
Oldenburg 103 163 77 5,6 34.513 17.342 8,4<br />
Osnabrück 120 165 71 6,2 37.720 17.250 7,8<br />
Städte ohne Hamburg 1.276 2.108 1.101 83 39.186 17.520 9,7<br />
Standorte insgesamt 2.032 3.913 2.098 164 41.940 19.757 8,6<br />
Region/Standort<br />
Wohnen Büro Handel<br />
Whg.- Fertigst. auf Miete Bürofläche<br />
Miete Handelsfläche Miete<br />
bestand 1000 Einw. Neubau Bestand Leerst. Top-Lage Bestand pro Kopf Top-Lage<br />
Tausend 2012 EUR/m² mtl. Tausend m² % EUR/m² mtl. Tausend m² m² EUR/m² mtl.<br />
Hamburg 900 2,1 12,9 13.641 8,2 24,1 2.936 1,6 245<br />
Braunschweig 138 1,9 7,4 1.383 4,1 10,6 686 2,7 115<br />
Bremen (Bundesland) 291 1,7 9,5 3.305 4,6 12,8 1.350 2,5 120<br />
Hannover 290 1,2 10,0 4.141 4,4 13,8 922 1,7 185<br />
Kiel 132 1,2 8,2 1.555 2,5 13,0 481 2,0 80<br />
Lübeck 115 2,2 8,1 1.046 2,5 8,5 616 2,9 95<br />
Oldenburg 87 3,5 8,0 1.119 2,4 9,3 523 3,2 88<br />
Osnabrück 86 1,8 7,5 1.031 3,6 9,5 515 3,1 105<br />
Städte ohne Hamburg 1.139 1,7 8,8 13.581 3,8 12,0 5.093 2,5 119,5<br />
Standorte insgesamt 2.039 1,9 10,6 27.222 6,0 18,1 8.029 2,2 165,4<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, BA, DZ BANK *) in Preisen von 2000<br />
Braunschweig<br />
5
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Wohnimmobilien<br />
WOHNEN: IM DURCHSCHNITT ZEIGEN MIETEN IM NORDEN …<br />
Euro je Quadratmeter<br />
13<br />
12<br />
11<br />
10<br />
9<br />
8<br />
7<br />
Miete Erstbezug Durchschnitt<br />
Hamburg<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
Top-7<br />
6<br />
1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012<br />
… MIT AUSNAHME VON HAMBURG KAUM AUFFÄLLIGKEITEN<br />
Braunschw eig<br />
Osnabrück<br />
Oldenburg<br />
Lübeck<br />
Kiel<br />
Regional-12<br />
Städte ohne HH<br />
Bremen<br />
Hannover<br />
Top-7<br />
Hamburg<br />
Durchschnitt<br />
Top-Lage<br />
6 8 10 12 14 16 18<br />
Euro je Quadratmeter (2012)<br />
Quelle: BulwienGesa durchschnittliche Miete für Erstbezug Quelle: BulwienGesa jeweils Miete für Erstbezug<br />
Die Mietentwicklung – jeweils bei Erstbezug – in den von uns untersuchten <strong>norddeutsche</strong>n<br />
Großstädten zeigt wenig Auffälligkeiten. Dies gilt genauso hinsichtlich<br />
des durchschnittlichen Niveaus wie auch bei der Miete für Top-Lagen. So ist sowohl<br />
der Verlauf als auch das Niveau der von uns berechneten Indizes „Städte ohne<br />
Hamburg“ praktisch deckungsgleich zu den Werten, die wir für zwölf deutsche Oberzentren<br />
– Top-Standorte wie Berlin, München und Frankfurt sind darin nicht<br />
enthalten – berechnet haben. Insofern gilt auch in Norddeutschland, dass den seit<br />
einigen Jahren steigenden Wohnungsmieten eine längere Periode mit einem<br />
rückläufigen Mietniveau vorangegangen ist. Dadurch liegen die Mieten heute im<br />
Durchschnitt nur leicht oberhalb der Miethöhe zu Beginn der 1990er Jahre.<br />
Mieten in <strong>norddeutsche</strong>n Großstädten<br />
zeigen gegenüber dem<br />
Bundestrend kaum Auffälligkeiten<br />
ES GIBT UNTERSCHIEDE, ABER KEINEN WIRKLICHEN AUSREISSER<br />
Euro je Quadratmeter<br />
13<br />
12<br />
Braunschw eig<br />
Hamburg<br />
Bremen<br />
Hannover<br />
11<br />
Kiel<br />
Lübeck<br />
Oldenburg Osnabrück<br />
10<br />
9<br />
8<br />
7<br />
6<br />
5<br />
1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012<br />
ZUM TEIL STEIGEN DIE MIETEN SEHR KRÄFTIG AN<br />
16<br />
14<br />
2010<br />
Miete gg. Vorjahr in %<br />
12<br />
2011<br />
10<br />
2012<br />
8<br />
6<br />
4<br />
2<br />
0<br />
BS HB HH H KI HL OL OS<br />
Quelle: BulwienGesa durchschnittliche Miete für Erstbezug Quelle: BulwienGesa urchschnittliche Miete für Erstbezug<br />
Unterschiede ergeben sich natürlich bei der individuellen Betrachtung der Städte. So<br />
geht der steigende Miettrend mit einer großen Bandbreite der Veränderungsrate<br />
gegenüber dem Vorjahr einher. Bei der Miethöhe ragt vor allem Hamburg mit dem<br />
nach München bundesweit höchsten Mietniveau von rund 13 Euro je Quadratmeter<br />
Hamburgs Mieten sind doppelt<br />
so hoch wie in Braunschweig als<br />
günstigstem Standort<br />
6
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
– durchschnittliche Miete bei Erstbezug – hervor. Danach folgen Bremen und<br />
Hannover mit rund 10 Euro je Quadratmeter vor den übrigen fünf Städten mit einer<br />
Miethöhe zwischen 7 und 8 Euro je Quadratmeter. Überdurchschnittlich positiv<br />
haben sich in den letzten Jahren Bremen und jüngst auch Hannover gezeigt. Eher<br />
wenig Dynamik war dagegen in Kiel und Lübeck zu beobachten.<br />
WOHNEN: STARKER ANSTIEG IN HAMBURG, BREMEN, HANNOVER<br />
Kiel<br />
Braunschw eig<br />
Lübeck<br />
Regional-12<br />
Top-7<br />
Oldenburg<br />
Osnabrück<br />
Städte ohne HH<br />
Hamburg<br />
Bremen<br />
Hannover<br />
Quelle: BulwienGesa<br />
0 10 20 30 40 50 60<br />
Miete Erstbezug Durchschnitt 2002-2012 in %<br />
EINWOHNERZAHL LEGT FAST ÜBERALL ZU<br />
Lübeck<br />
Osnabrück<br />
Bremen<br />
Städte ohne HH<br />
Hannover<br />
Braunschw eig<br />
Oldenburg<br />
Hamburg<br />
Regional-12<br />
Top-7<br />
Kiel<br />
Quelle: Feri<br />
-1,0 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0<br />
Einw ohnerzahl von 2002-2012 in %<br />
Wie in vielen deutschen Städten ist der spürbare Mietanstieg eine Folge des in den<br />
vergangenen Jahren kaum noch durch Neubau ausgeweiteten Wohnungsangebots<br />
in Verbindung mit einer wachsenden Bevölkerung. Dieser Zusammenhang wird<br />
allerdings von weiteren Faktoren – etwa der Angebotsreserve zu Beginn unseres<br />
Vergleichs – beeinflusst, so dass es zwischen der Einwohnerentwicklung und dem<br />
Ausmaß der Mietsteigerung auf Stadtebene erhebliche Abweichungen gibt. Außerdem<br />
bezieht sich die von uns dargestellte Miete jeweils auf den Wohnungserstbezug.<br />
Dennoch ist auffällig, dass Kiel mit dem stärksten relativen Einwohneranstieg in<br />
den vergangenen zehn Jahren den geringsten prozentualen Mietanstieg aufweist.<br />
Dagegen sind die Mieten in Bremen und Hannover in ganz erheblichem Umfang<br />
angestiegen, während sich die Einwohnerzahl hier eher moderat entwickelt hat.<br />
Steigende Bevölkerungszahl ist ein<br />
zentraler Treiber des Mietanstiegs<br />
WOHNEN: VOR ALLEM IN HAMBURG STEIGT DIE ZAHL DER …<br />
… HAUSHALTE SCHNELLER ALS DER WOHNUNGSBESTAND<br />
1994 = 100<br />
114<br />
112<br />
110<br />
108<br />
106<br />
104<br />
Hamburg<br />
Haushalte<br />
Wohnungen<br />
1994 = 100<br />
114<br />
112<br />
110<br />
108<br />
106<br />
104<br />
Städte ohne Hamburg<br />
Haushalte<br />
Wohnungen<br />
102<br />
102<br />
100<br />
1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012<br />
Quelle: Feri<br />
100<br />
1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012<br />
Quelle: Feri<br />
7
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Die Nachfrage nach Wohnungen hängt in erheblichem Maße von der Zahl der privaten<br />
Haushalte ab, die neben der schon angesprochenen steigenden Bevölkerung<br />
auch vom Trend hin zu immer kleineren Haushaltsgrößen positiv beeinflusst wird.<br />
Während in den 1990er Jahren durch die damals relativ starken Bauaktivitäten die<br />
Zahl der Wohnungen schneller wuchs als die Zahl der privaten Haushalte, hat sich<br />
die Entwicklung in den vergangenen Jahren gedreht. Während sich die Ausweitung<br />
des Wohnungsbestands etwa seit der Jahrtausendwende spürbar abgeflacht hat,<br />
zieht die Zahl der Haushalte seitdem kräftiger an. Insbesondere in Hamburg zeigt<br />
sich hierbei ein deutliches Missverhältnis als Ursache der starken Mietsteigerungen.<br />
Zahl der Haushalte stieg in den<br />
letzten Jahren schneller als der<br />
Wohnungsbestand<br />
Ein wesentlicher Grund für das heute in fast allen Städten knappe Wohnungsangebot<br />
ist der hinter dem Wohnungsbedarf weit zurückgefallene Wohnungsneubau, was<br />
wiederum als Spätfolge des im Zuge der Wiedervereinigungseuphorie in Ost- und<br />
Westdeutschland aufgekommenen Baubooms angesehen werden kann. Durch das<br />
deutlich vergrößerte Wohnungsangebot ging das Mietniveau merklich zurück. Diese<br />
Ernüchterung führte zu einem starken Rückgang des Wohnungsbaus auf ein ausgesprochen<br />
niedriges Niveau. Diese Entwicklung kann analog auch in den von uns<br />
untersuchten acht <strong>norddeutsche</strong>n Standorten beobachtet werden. An einigen<br />
Standorten wurde in manchen Jahren nicht einmal eine Wohneinheit auf 1.000 Einwohner<br />
fertiggestellt. Inzwischen hat die Zahl der Fertigstellungen zwar etwas angezogen,<br />
das Niveau ist aber immer noch niedrig. Dabei sind die Unterschiede im<br />
Fertigstellungsniveau neuer Wohnungen zwischen den Standorten relativ gering.<br />
Lediglich in Oldenburg werden etwas mehr Wohnungen gebaut.<br />
Auch in Norddeutschland wurden<br />
in den letzten Jahren kaum noch<br />
Wohnungen gebaut<br />
NEUBAU ZIEHT AUF GERINGEM NIVEAU WIEDER AN<br />
Fertigstellungen je 1000 Einwohner<br />
6,0<br />
Hamburg<br />
5,0<br />
Städte ohne HH<br />
4,0<br />
3,0<br />
2,0<br />
1,0<br />
0,0<br />
1993 1997 2001 2005 2009 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: Feri<br />
IN OLBENBURG WIRD ÜBERDURCHSCHNITTLICH VIEL GEBAUT<br />
Hannover<br />
Kiel<br />
Bremen<br />
Städte ohne HH<br />
Osnabrück<br />
Braunschw eig<br />
Regional-12<br />
Hamburg<br />
Lübeck<br />
Oldenburg<br />
Quelle: Feri<br />
0,0 1,0 2,0 3,0 4,0<br />
Fertigstellungen auf 1000 EW (Durchschnitt 2002-2012)<br />
Eine grundlegende Änderung der Lage auf dem Wohnungsmarkt ist in den von uns<br />
betrachteten Städten in der nahen Zukunft nicht zu erwarten. Steigende Einwohnerund<br />
Haushaltszahlen sorgen für anhaltende Wohnraumnachfrage, wohingegen der<br />
Wohnungsmarkt vielerorts kaum noch Angebotsreserven aufweist. Zwar zieht das<br />
Neubauvolumen allmählich wieder an, das Niveau ist aber noch niedrig. Insofern<br />
dürfte sich der aufwärtsgerichtete Trend des Mietniveaus erst einmal weiter fortsetzen.<br />
Das dürfte über kurz oder lang zwei Entwicklungen zur Folge haben. Auf der<br />
einen Seite werden Investitionen in den Neubau attraktiver, während auf der anderen<br />
Seite die Städte gegenüber dem zumeist deutlich günstigeren Umland an Attraktivität<br />
einbüßen. Dadurch dürfte sich der steigende Miettrend wiederum abbremsen.<br />
Der Trend auf dem Wohnungsmarkt<br />
dürfte sich vorerst im Wesentlichen<br />
fortsetzen<br />
8
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Für das laufende Jahr rechnen wir mit einem Mietanstieg für Neubauwohnungen von<br />
etwas mehr als 2 Prozent. Aufgrund des schon sehr hohen Niveaus in Hamburg<br />
dürfte der prozentuale Anstieg hier marginal schwächer ausfallen als in den sieben<br />
Oberzentren. Die einzelnen Werte sind in der folgenden Tabelle zusammengefasst.<br />
Prognose Wohnen <strong>2013</strong><br />
PROGNOSE WOHNEN<br />
Durchschnittliche Miete Erstbezug in Euro (% ggü. Vorjahr) 2011 2012 <strong>2013</strong>e<br />
Hamburg Top-Lage 18,0 (5,9) 18,5 (2,8) 18,9 (2,2)<br />
Durchschnitt 12,5 (8,7) 12,9 (3,2) 13,2 (2,3)<br />
Braunschweig Top-Lage 8,6 (6,2) 8,7 (1,2) 8,9 (2,3)<br />
Durchschnitt 7,4 (4,2) 7,4 (0) 7,6 (2,0)<br />
Bremen Top-Lage 12,0 (4,3) 12,5 (4,2) 12,8 (2,2)<br />
Durchschnitt 9,0 (5,9) 9,5 (5,6) 9,7 (2,1)<br />
Hannover Top-Lage 12,0 (9,1) 13,0 (8,3) 13,4 (3,1)<br />
Durchschnitt 9,0 (12,5) 10,0 (11,1) 10,3 (3,0)<br />
Kiel Top-Lage 10,7 (1,9) 10,9 (1,9) 11,1 (1,8)<br />
Durchschnitt 8,0 (2,6) 8,2 (2,5) 8,4 (2,4)<br />
Lübeck Top-Lage 10,0 (0,0) 10,1 (1,0) 10,3 (2,0)<br />
Durchschnitt 7,9 (1,3) 8,1 (2,5) 8,2 (1,6)<br />
Oldenburg Top-Lage 9,0 (5,9) 9,6 (6,7) 9,9 (3,1)<br />
Durchschnitt 7,5 (4,2) 8,0 (6,7) 8,2 (2,5)<br />
Osnabrück Top-Lage 8,4 (6,3) 8,9 (6,0) 9,1 (2,7)<br />
Durchschnitt 7,1 (2,9) 7,5 (5,6) 7,7 (2,7)<br />
Städte ohne Hamburg Top-Lage 10,7 (5,3) 11,2 (4,7) 11,5 (2,5)<br />
Durchschnitt 8,3 (6,2) 8,8 (5,9) 9,0 (2,3)<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
9
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Büroimmobilien<br />
BÜRO: SPITZENMIETE HEUTE AUF DEM NIVEAU VON 1993<br />
Euro je Quadratmeter<br />
32<br />
28<br />
24<br />
20<br />
16<br />
12<br />
8<br />
1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012<br />
Quelle: BulwienGesa<br />
Hamburg<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
Top-7<br />
SPITZENMIETE IST 2011 UND 2012 GESTIEGEN<br />
Miete gg. Vorjahr in %<br />
5<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
0<br />
-1<br />
-2<br />
-3<br />
-4<br />
Quelle: BulwienGesa<br />
Hamburg Top-7 Städte ohne<br />
HH<br />
2010 2011 2012<br />
Regional-12<br />
Die günstige Beschäftigungsentwicklung in Deutschland sorgt für eine seit Jahren<br />
steigende Zahl der Bürobeschäftigten und damit zugleich für eine hohe Nachfrage<br />
nach – im Regelfall zeitgemäßen und attraktiven – Büroflächen. Diese Entwicklung<br />
zeigte sich auch an den <strong>norddeutsche</strong>n Standorten, so dass hier – genauso wie im<br />
bundesweiten Trend – die Bürospitzenmiete in den vergangenen beiden Jahren<br />
gestiegen ist. Mit Hilfe dieses Zuwachses liegt die Spitzenmiete heute sowohl in<br />
Hamburg als auch im Durchschnitt der sieben anderen betrachteten <strong>norddeutsche</strong>n<br />
Städte wieder auf dem Niveau von vor rund 20 Jahren. Wie im Abschnitt zuvor bei<br />
den Wohnimmobilien sind nur minimale Unterschiede zwischen den <strong>norddeutsche</strong>n<br />
Großstädten und dem bundesweiten Durchschnitt zu erkennen. Im Mittel beträgt die<br />
Spitzenmiete rund 12 Euro in den <strong>norddeutsche</strong>n Oberzentren. In Hamburg ist das<br />
Mietniveau doppelt so hoch.<br />
Büromieten sind 2011 und 2012<br />
gestiegen<br />
BÜRO: SPITZENMIETE (2012) WEIST GROSSE BANDBREITE AUF<br />
Lübeck<br />
Oldenburg<br />
Osnabrück<br />
Braunschw eig<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
Bremen<br />
Kiel<br />
Hannover<br />
Hamburg<br />
Top-7<br />
Quelle: BulwienGesa<br />
5 10 15 20 25<br />
Euro je Quadratmeter (2012)<br />
NIEDRIGES LEERSTANDSNIVEAU<br />
Oldenburg<br />
Kiel<br />
Lübeck<br />
Osnabrück<br />
Städte ohne HH<br />
Braunschw eig<br />
Hannover<br />
Bremen<br />
Regional-12<br />
Hamburg<br />
Top-7<br />
Quelle: Feri<br />
2 3 4 5 6 7 8 9<br />
Leerstandsquote in % (2012)<br />
10
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Auffällig ist allerdings, dass die Miete in den meisten <strong>norddeutsche</strong>n Oberzentren<br />
deutlich vom Mittelwert abweicht. Nur Bremen und Kiel liegen mit jeweils rund<br />
13 Euro je Quadratmeter in der Nähe des durchschnittlichen Niveaus. In Hannover<br />
ist die Miete mit 14 Euro je Quadratmeter deutlich höher. In Braunschweig, Lübeck,<br />
Oldenburg und Osnabrück sind sie dagegen deutlich unterdurchschnittlich.<br />
Große Bandbreite bei Büromieten<br />
Während die durchschnittliche Büromiete weitgehend dem bundesweiten Mittelwert<br />
entspricht, werden hinsichtlich des Leerstandsniveaus weitaus bessere Ergebnisse<br />
erzielt. Im Durchschnitt bewegt sich die Leerstandsquote der <strong>norddeutsche</strong>n Oberzentren<br />
bei lediglich 4 Prozent. In Lübeck, Kiel und Oldenburg liegt der Wert sogar<br />
deutlich unter 3 Prozent. Diese Werte sprechen für eine stark bedarfs- und eigennutzungsorientierte<br />
Ausrichtung der jeweiligen lokalen Büromärkte. Der spekulative<br />
Bau von Büroflächen dürfte hier praktisch keine Rolle spielen.<br />
Sehr niedriger Leerstand spricht für<br />
starke bedarfs- und eigennutzungsorientierte<br />
Ausrichtung der Märkte<br />
Die bedarfs- und eigennutzungsorientierte Ausrichtung korrespondiert allerdings<br />
auch mit der geringen Größe der Märkte – die spekulative Errichtung von Büroflächen<br />
lässt sich typischerweise insbesondere an den großen Bürostandorten<br />
beobachten. Von den etwa 27 Millionen Quadratmetern Bürofläche, die mit diesem<br />
Bericht erfasst werden, entfällt bereits die Hälfte auf den Top-Standort Hamburg. Die<br />
Bürofläche in Bremen und Hannover addiert sich auf 7,4 Millionen Quadratmeter<br />
beziehungsweise 27 Prozent. Damit verbleiben für die fünf Städte Braunschweig,<br />
Kiel, Lübeck, Oldenburg und Osnabrück zusammen lediglich 6 Millionen Quadratmeter,<br />
die somit zusammen rund 23 Prozent der erfassten Bürofläche abdecken.<br />
Auch die relative Größe der Märkte – gemessen an der Bürofläche je Einwohner –<br />
zeigt eine recht große Bandbreite. Lübeck verfügt je Einwohner über lediglich<br />
5 Quadratmeter Bürofläche, in Hannover sind es fast 8.<br />
Kleine Büromärkte überwiegen<br />
BÜROFLÄCHE IN MILLIONEN QUADRATMETERN<br />
BÜROFLÄCHE JE BÜROBESCHÄFTIGTEN IN QUADRATMETERN<br />
Oldenburg<br />
1,1<br />
Braunschw<br />
eig<br />
1,4<br />
Kiel 1,6<br />
Lübeck 1,0<br />
Osnabrück<br />
1,0<br />
Hamburg<br />
13,6<br />
Lübeck<br />
Braunschw eig<br />
Bremen<br />
Osnabrück<br />
Kiel<br />
5,0<br />
5,5<br />
6,0<br />
6,2<br />
6,4<br />
Bremen 3,3<br />
Hannover<br />
4,1<br />
Oldenburg<br />
Hamburg<br />
Hannover<br />
6,9<br />
7,6<br />
7,9<br />
Quelle: Feri<br />
Quelle: Feri<br />
Während die Zahl der Bürobeschäftigten erst seit etwa 2005 wieder kontinuierlich<br />
anzieht, ist die Bürofläche an vielen deutschen Bürostandorten in den vergangenen<br />
rund 20 Jahren stetig ausgeweitet worden. Das trifft auch auf die <strong>norddeutsche</strong>n<br />
Städte zu, wenngleich das Ausmaß hier deutlich geringer ausgefallen ist. Bezogen<br />
In Norddeutschland ist das Ausmaß<br />
der Büroflächenausweitung unterdurchschnittlich<br />
11
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
auf die Zahl der Bürobeschäftigten ist die Entwicklung in Hamburg besonders<br />
erfreulich. Dagegen ist der Anstieg in den <strong>norddeutsche</strong>n Oberzentren deutlich<br />
schwächer – und gegenüber den bundesweiten Oberzentren unterdurchschnittlich –<br />
ausgefallen.<br />
BÜRO: WÄHREND DIE FLÄCHE KONTINUIERLICH WÄCHST …<br />
… NIMMT DIE BESCHÄFTIGUNG ERST SEIT EINIGEN JAHREN ZU<br />
Bürofläche 1994 = 100<br />
135<br />
130<br />
125<br />
120<br />
115<br />
110<br />
105<br />
Hamburg<br />
Städte ohne HH<br />
100<br />
Regional-12<br />
Top-7<br />
95<br />
1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012<br />
Bürobeschäftigte 1994 = 100<br />
135<br />
130<br />
125<br />
120<br />
115<br />
110<br />
105<br />
100<br />
Hamburg<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
Top-7<br />
95<br />
1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012<br />
Quelle: Feri<br />
Quelle: Feri<br />
Die seit etwa 2005 kräftig steigende Zahl der Bürobeschäftigung zeigt sich an allen<br />
acht beobachteten Standorten, wenngleich das Ausmaß sehr unterschiedlich ausfällt.<br />
Im Durchschnitt hat sich die Zahl der Bürobeschäftigten in den <strong>norddeutsche</strong>n<br />
Oberzentren von 2005 bis 2012 um rund 10 Prozent ausgeweitet. In Oldenburg<br />
– der Stadt mit dem höchsten Anstieg – kann sogar ein fast doppelt so hoher<br />
Zuwachs beobachtet werden.<br />
Seit 2005 konnte die Bürobeschäftigung<br />
an allen Standorten spürbar<br />
zulegen<br />
Demgegenüber ist das Büroflächenwachstum in diesem Zeitraum deutlich geringer<br />
ausgefallen. An keinem Standort ist die Bürofläche prozentual stärker als die Zahl<br />
der Bürobeschäftigten angestiegen. In Braunschweig und Kiel ist die Bürofläche<br />
stabil geblieben. Am stärksten hat sie in Bremen mit einer Ausweitung um rund<br />
8 Prozent zugelegt.<br />
Demgegenüber wurden die<br />
Büroflächen nach 2005 langsamer<br />
ausgeweitet<br />
BÜRO: SEIT 2005 STEIGT DIE BÜROBESCHÄFTIGUNG VIEL STÄRKER ALS DIE BÜROFLÄCHE – VERÄNDERUNG 2005-2012 IN %<br />
Bürobeschäftigte<br />
15,7<br />
18,0<br />
Bürofläche<br />
7,0 7,3 7,8<br />
3,4<br />
0,8<br />
6,7<br />
9,7<br />
4,4<br />
11,0 11,1<br />
1,0<br />
8,1<br />
12,2<br />
2,9<br />
6,2<br />
6,8<br />
Kiel Hannover Osnabrück Städte ohne<br />
Hamburg<br />
Braunschw eig Bremen Lübeck Hamburg Oldenburg<br />
Quelle: Feri<br />
12
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Die in der zweiten Jahreshälfte des vergangenen Jahres eingesetzte deutliche<br />
konjunkturelle Abschwächung in Deutschland ist dafür verantwortlich, dass die seit<br />
einigen Jahren anhaltende positive Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt nahezu zum<br />
Stillstand gekommen ist. Der seit 2005 zu beobachtende kräftige Anstieg der Bürobeschäftigung<br />
dürfte sich dementsprechend deutlich verlangsamen und dadurch die<br />
Nachfrage nach Büroflächen erheblich abschwächen. Daher erwarten wir sowohl für<br />
Hamburg als auch für den Durchschnitt der sieben Oberzentren in diesem Jahr ein<br />
nur noch sehr geringes Plus bei der Bürospitzenmiete von unter 1 Prozent. Die<br />
einzelnen Werte sind in der folgenden Tabelle zusammengefasst.<br />
Prognose Büro <strong>2013</strong><br />
PROGNOSE BÜRO<br />
2011 2012e <strong>2013</strong>e<br />
Hamburg Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 23,5 (4,4) 24,1 (2,6) 24,2 (0,5)<br />
Leerstandsquote in % 8,5 8,2 8,1<br />
Braunschweig Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 10,5 (5,0) 10,6 (1,0) 10,7 (0,9)<br />
Leerstandsquote in % 4,1 4,1 4,0<br />
Bremen Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 12,8 (0,0) 12,8 (0,0) 12,9 (0,8)<br />
Leerstandsquote in % 4,9 4,7 4,6<br />
Hannover Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 13,5 (5,5) 13,8 (2,2) 13,9 (0,6)<br />
Leerstandsquote in % 4,7 4,4 4,5<br />
Kiel Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 13,0 (0,0) 13,0 (0,0) 13,0 (0,0)<br />
Leerstandsquote in % 2,5 2,5 2,5<br />
Lübeck Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 8,5 (0,0) 8,5 (0,0) 8,5 (0,0)<br />
Leerstandsquote in % 2,5 2,5 2,5<br />
Oldenburg Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 8,8 (3,5) 9,3 (5,7) 9,4 (1,1)<br />
Leerstandsquote in % 2,4 2,4 2,3<br />
Osnabrück Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 9,4 (1,1) 9,5 (1,1) 9,6 (1,1)<br />
Leerstandsquote in % 3,8 3,6 3,5<br />
Städte ohne Hamburg Miete Top-Lage in Euro (% ggü. Vorjahr) 11,9 (2,5) 12,0 (1,3) 12,1 (0,6)<br />
Leerstandsquote in % 4,0 3,8 3,8<br />
Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research<br />
13
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Handelsimmobilien<br />
Die Einzelhandelsumsätze in Deutschland steigen nominal nur leicht, real stagnieren<br />
sie sogar seit vielen Jahren. Hinzu kommt, dass der Onlinehandel über Anbieter wie<br />
Amazon oder Zalando kräftig wächst. Daraus ergibt sich für den stationären Einzelhandel<br />
ein rückläufiges Umsatzvolumen. Trotzdem nimmt die Einzelhandelsfläche in<br />
Deutschland seit vielen Jahren ungebremst zu. Daraus resultieren ein fallender<br />
Umsatz je Quadratmeter Verkaufsfläche und ein entsprechend abnehmender Spielraum<br />
für die zu zahlende Miete.<br />
Online-Anbieter und geringe<br />
Umsatzzuwächse machen dem<br />
stationären Einzelhandel das<br />
Leben schwer<br />
Diese Entwicklung hat die Top-Lagen in den Shoppingmeilen und Einkaufszentren<br />
der Großstädte bislang aber nur eingeschränkt erfasst. An den sieben Top-<br />
Standorten steigt die Spitzenmiete seit Mitte der 1990er Jahre sogar kontinuierlich<br />
an. In regionalen Oberzentren ist die Spitzenmiete dagegen bis in die Mitte des vergangenen<br />
Jahrzehnts hinein leicht zurückgegangen. Seitdem ist hier aber auch ein<br />
leicht aufwärtsgerichteter Miettrend zu beobachten. Vor allem die starke Nachfrage<br />
von nationalen und internationalen Textilfilialisten und herstellereigene Shops<br />
bekannter Marken generieren in den Innenstadtlagen der Großstädte eine stetige<br />
Nachfrage nach attraktiven und zugleich hinreichend großen Ladenflächen, die<br />
naturgemäß nur eingeschränkt verfügbar sind. An den Seitenlagen der Großstädte<br />
haben die genannten Nachfragergruppen dagegen kaum Interesse, so dass hier<br />
auch keine Mietsteigerungen zu beobachten sind.<br />
Dennoch sind die Toplagen in den<br />
Innenstädten gefragt<br />
HANDEL: DIE VERKAUFSFLÄCHE IN VIELEN NORDDEUTSCHEN…<br />
Quadratmeter je Einwohner<br />
2,75<br />
2,50<br />
2,25<br />
2,00<br />
1,75<br />
1,50<br />
1,25<br />
1,00<br />
1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012<br />
Quelle: Feri<br />
Hamburg<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
Top-7<br />
… GROSSSTÄDTEN IST ÜBERDURCHSCHNITTLICH HOCH<br />
Hamburg<br />
Top-7<br />
Hannover<br />
Kiel<br />
Regional-12<br />
Bremen<br />
Städte ohne HH<br />
Braunschw eig<br />
Lübeck<br />
Osnabrück<br />
Oldenburg<br />
Quelle: Feri<br />
1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5<br />
Fläche je Einw ohner in Quadratmeter (2012)<br />
Diese Entwicklung trifft auch auf die betrachteten <strong>norddeutsche</strong>n Standorte zu. Die<br />
Verkaufsflächen sind hier binnen zehn Jahren um fast 30 Prozent angestiegen.<br />
Während erwartungsgemäß die Umsätze je Quadratmeter Verkaufsfläche in den<br />
<strong>norddeutsche</strong>n Oberzentren stetig zurückgehen, weist Hamburg eine weitaus<br />
günstigere Umsatzentwicklung auf. Im vergangenen Jahr konnte der Umsatz hier<br />
sogar wieder leicht zulegen.<br />
Auch in Norddeutschland wachsen<br />
die Verkaufsflächen ungebremst an<br />
14
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
HANDEL: IN HAMBURG ENTWICKELT SICH DER UMSATZ …<br />
… UND DAS VERFÜGBARE EINKOMMEN DEUTLICH BESSER<br />
EH-Umsatz je Quadratmeter<br />
Verkaufsfläche<br />
5.000<br />
4.500<br />
4.000<br />
3.500<br />
3.000<br />
Hamburg<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
Top-7<br />
2.500<br />
1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012<br />
Mtl. verfügb. Einkommen in Euro<br />
1.900<br />
1.800<br />
1.700<br />
1.600<br />
1.500<br />
1.400<br />
1.300<br />
Hamburg<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
Top-7<br />
1.200<br />
1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012<br />
Quelle: Feri<br />
Quelle: Feri<br />
Auch bei der Mietentwicklung zeigen sich keine abweichenden Trends an den <strong>norddeutsche</strong>n<br />
Standorten. Hamburgs Mietniveau orientiert sich am Durchschnitt der<br />
Top-Standorte, während die <strong>norddeutsche</strong>n Oberzentren dem Trend der Großstädte<br />
im gesamten Bundesgebiet folgen. Bei der Miethöhe gibt es allerdings erhebliche<br />
Unterschiede zwischen den Standorten. Insbesondere Hannover ragt hierbei hervor.<br />
Die Spitzenmiete liegt mit 185 Euro je Quadratmeter etwa in der Mitte zwischen<br />
regionalen Oberzentren und dem Niveau der Top-Standorte. Durch diesen hohen<br />
Wert wird zugleich der Index „Städte ohne Hamburg“ angehoben. Dadurch liegen<br />
fünf der sieben <strong>norddeutsche</strong>n Oberzentren unterhalb des Indexniveaus. Die niedrigste<br />
Spitzenmiete weist Kiel mit 80 Euro je Quadratmeter auf.<br />
Spitzenmiete in den <strong>norddeutsche</strong>n<br />
Oberzentren reicht von<br />
80 bis 185 Euro je Quadratmeter<br />
HANDEL: MIETANSTIEG KONZENTRIERT SICH AUF TOP-STANDORTE<br />
LEICHT UNTERDURCHSCHNITTLICHE MIETEN IN NORDDEUTSCHLAND<br />
Euro je Quadratmeter<br />
260<br />
240<br />
Hamburg<br />
Städte ohne HH<br />
220 Regional-12<br />
200 Top-7<br />
180<br />
160<br />
140<br />
120<br />
100<br />
80<br />
1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012<br />
Kiel<br />
Oldenburg<br />
Lübeck<br />
Osnabrück<br />
Braunschw eig<br />
Städte ohne HH<br />
Bremen<br />
Regional-12<br />
Hannover<br />
Hamburg<br />
Top-7<br />
50 100 150 200 250<br />
Euro je Quadratmeter (2012)<br />
Quelle: BulwienGesa<br />
Quelle: BulwienGesa<br />
15
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Bedingt durch die anhaltende Nachfrage nach attraktiven Verkaufsflächen in den<br />
Innenstadtlagen der Großstädte dürfte die Spitzenmiete im Einzelhandel auch in<br />
diesem Jahr zulegen. Für Hamburg erwarten wir den stärksten Zuwachs von 2 Prozent.<br />
Die Oberzentren erreichen dagegen im Durchschnitt nur ein Plus von weniger<br />
als 1 Prozent, weil wir an einigen Standorten <strong>2013</strong> keinen Anstieg der Spitzenmiete<br />
erwarten. In Hannover bremst das schon sehr hohe Niveau vorerst den Anstieg,<br />
wohingegen in Kiel und Lübeck die dort in den vergangenen Jahren eröffneten Einkaufszentren<br />
einem Anstieg der Spitzenmiete entgegenwirken. Die einzelnen Werte<br />
unserer Prognose sind in der folgenden Tabelle zusammengefasst.<br />
Spitzenmiete dürfte auch<br />
<strong>2013</strong> zulegen<br />
PROGNOSE HANDEL<br />
2011 2012e <strong>2013</strong>e<br />
Hamburg Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 235 (4,4) 245 (4,3) 250 (2,0)<br />
Braunschweig Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 112 (1,8) 115 (2,7) 117 (1,7)<br />
Bremen Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 120 (0,0) 120 (0,0) 121 (1,0)<br />
Hannover Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 185 (2,8) 185 (0,0) 185 (0,0)<br />
Kiel Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 80 (0,0) 80 (0,0) 80 (0,0)<br />
Lübeck Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 95 (0,0) 95 (0,0) 95 (0,0)<br />
Oldenburg Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 87 (2,4) 88 (1,1) 89 (1,5)<br />
Osnabrück Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 100 (2,0) 105 (5,0) 107 (1,9)<br />
Städte ohne Hamburg<br />
Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr)<br />
118,7 (1,1) 119,5 (0,7) 120,3 (0,7)<br />
Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research<br />
16
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
BREMEN<br />
Bundesland im Überblick<br />
Die Hansestadt bildet mit dem 60 Kilometer entfernt liegenden und viel kleineren<br />
Bremerhaven das flächen- als auch einwohnermäßig kleinste Bundesland. Dabei ist<br />
die Hansestadt mit rund 550.000 Einwohnern das unangefochtene Zentrum im vergleichsweise<br />
dünn besiedelten Nordwesten Deutschlands – die nächstgelegenen<br />
Großstädte mit gleicher oder größerer wirtschaftlicher Bedeutung wie Hamburg,<br />
Hannover oder Dortmund sind südlich wie östlich mehr als 100 Kilometer entfernt.<br />
Außerdem fungiert Bremen als Mittelpunkt der Metropolregion Bremen-Oldenburg.<br />
Als früheres Schiffbauzentrum war Bremen überproportional vom Strukturwandel betroffen,<br />
einhergehend mit einer für westdeutsche Großstädte hohen Arbeitslosigkeit.<br />
Seit 1970 wurde rund die Hälfte der Arbeitsplätze im verarbeitenden Gewerbe abgebaut,<br />
wodurch die Arbeitslosenquote auf fast 20 Prozent stieg. Unterstützt durch die<br />
Forschung gelang in Kooperation mit der Universität Bremen erfolgreich die Ansiedlung<br />
vieler Unternehmen – insbesondere in den Bereichen Fahrzeugbau, Luft- und<br />
Raumfahrttechnik, Nahrungs- und Genussmittel, Biotechnologie und Logistik.<br />
Dadurch konnte sich die Beschäftigungssituation spürbar verbessern.<br />
Zentrale Stadt im Nordwesten<br />
Deutschlands<br />
Vom Schiffbau zum granularen<br />
Wirtschaftsstandort<br />
BREMEN: EINWOHNERENTWICKLUNG (1992 = 100) ARBEITSLOSENQUOTE (BA) IN %<br />
Bremen Norddeutschland Deutschland<br />
108<br />
106<br />
104<br />
102<br />
100<br />
98<br />
96<br />
94<br />
1992 1996 2000 2004 2008 2012<br />
Arbeitslosenquote in %<br />
18<br />
16<br />
14<br />
12<br />
10<br />
8<br />
Bremen Deutschland<br />
6<br />
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012<br />
Quelle: Feri<br />
Quelle: BA<br />
BREMEN: BRUTTOINLANDSPRODUKT GGÜ. VORJAHR IN % BRUTTOINLANDSPRODUKT PRO KOPF IN PREISEN VON 2000<br />
J/J in %<br />
6,0<br />
Bremen<br />
Deutschland<br />
4,0<br />
2,0<br />
0,0<br />
-2,0<br />
-4,0<br />
-6,0<br />
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012<br />
in Tausend Euro<br />
40<br />
36<br />
32<br />
28<br />
24<br />
Bremen<br />
Deutschland<br />
20<br />
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012<br />
Quelle: Feri<br />
Quelle: Feri<br />
17
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Wohnimmobilien in Bremen<br />
WOHNEN: DURCHSCHNITTSMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE M² SPITZENMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE M²<br />
10<br />
9<br />
8<br />
7<br />
Bremen<br />
6<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
5<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
14<br />
13<br />
12<br />
11<br />
10<br />
9<br />
8<br />
Bremen<br />
7<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
6<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
Die in den vergangenen 20 Jahren rückläufige Einwohnerzahl des Bundeslandes<br />
geht praktisch vollständig zu Lasten von Bremerhaven. Die Stadt Bremen konnte<br />
ihre Einwohnerzahl dagegen stabil halten. Bedingt durch die stete Zunahme der<br />
Zahl der privaten Haushalte – als Folge kleinerer Haushalte – steigt aber auch in<br />
Bremen der Wohnraumbedarf kontinuierlich an. Demgegenüber wurden jedoch<br />
kaum noch neue Wohnungen fertiggestellt. Das knappe Angebot an hochwertigen<br />
Wohnungen, die Attraktivität der Stadt und die erfreuliche wirtschaftliche Entwicklung<br />
haben in Kombination mit dem relativ hohen Einkommensniveau zu einem<br />
überdurchschnittlichen Mietanstieg in den vergangenen Jahren geführt. Die durchschnittliche<br />
Miete für Neubauwohnungen erreicht inzwischen fast 10 Euro je Quadratmeter,<br />
in Spitzenlagen müssen sogar fast 13 Euro je Quadratmeter bezahlt werden.<br />
Durch das knappe Angebot und das hohe Mietniveau in den besonders begehrten<br />
Lagen – insbesondere Schwachhausen – weicht die Nachfrage mehr und mehr<br />
auf andere Stadtteile aus. Zu den „Aufsteigern“ zählen etwa Neustadt und Findorff.<br />
Der Aufwärtstrend dürfte zwar weiter anhalten, bedingt durch das schon relativ hohe<br />
Niveau erwarten wir allerdings ein leicht zurückgehendes Tempo beim Mietanstieg.<br />
Hohe Nachfrage und knappes<br />
Angebot sorgen für überdurchschnittlichen<br />
Mietanstieg<br />
WOHNIMMOBILIEN IN BREMEN<br />
2010 2011 2012e <strong>2013</strong>e<br />
Nachfrage<br />
Einwohner in Tausend 546 547 548 548<br />
Haushalte in % ggü. Vorjahr 0,2 0,2 0,4 0,5<br />
Arbeitslosenquote (BA) in % 11,1 10,6 10,5 10,8<br />
Verfügb. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 1,0 1,3 1,9 1,3<br />
Angebot<br />
Wohnungsbestand in Tausend 290 291 291 292<br />
Wohnungsbestand in % ggü. Vorjahr 0,2 0,2 0,3 0,3<br />
Fertigstellungen in % ggü. Vorjahr 29,5 -9,9 59,0 -0,2<br />
Fertigstellungen je 1.000 Einw. Anzahl 1,3 1,2 1,9 1,9<br />
Miete Wohnen Neubau<br />
Maximum / Durchschnitt in Euro/m² 11,5 / 8,5 12,0 / 9,0 12,5 / 9,5 12,8 / 9,7<br />
Maximum / Durchschnitt in % ggü. Vorjahr 4,5 / 3,7 4,3 / 5,9 4,2 / 5,6 2,2 / 2,1<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
18
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Büroimmobilien in Bremen<br />
BÜRO: SPITZENMIETE IN EURO JE M² LEERSTANDSQUOTE IN %<br />
14<br />
13<br />
12<br />
11<br />
10<br />
Bremen<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
9<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
8<br />
7<br />
6<br />
5<br />
4<br />
Bremen<br />
3<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
2<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research<br />
Der Bremer Büromarkt ist gemessen an der Einwohnerzahl mit 3,3 Millionen Quadratmetern<br />
Bürofläche eher klein. Durch ein knappes Angebot an attraktiven Büroflächen,<br />
vor allem in der City, erreicht die Spitzenmiete mit fast 13 Euro je Quadratmeter<br />
ein für ein Oberzentrum leicht überdurchschnittliches Niveau. Der größte<br />
Flächenumsatz im vergangenen Jahr wurde in der Überseestadt gemacht, wo durch<br />
die Konversion von Hafenflächen Büroneubauten entstanden. Bremens<br />
Leerstandsquote weist mit unter 5 Prozent einen niedrigen Wert auf. Da es sich<br />
beim Leerstand im Wesentlichen um veraltete beziehungsweise relativ kleine Einheiten<br />
handelt, bestehen kaum Angebotsreserven an zeitgemäßen und größeren<br />
zusammenhängenden Flächen. In den vergangenen zwei Jahren war das Fertigstellungsniveau<br />
ausgesprochen gering. In diesem Jahr werden aber verschiedene<br />
Projekte realisiert, so dass das Fertigungsvolumen wieder steigt. Jedoch ist wie in<br />
vielen Oberzentren die Vorvermietung hoch, so dass das frei verfügbare Angebot an<br />
attraktiven Büroflächen knapp bleiben dürfte. Wir gehen daher von einem Anstieg<br />
der Spitzenmiete um etwas weniger als 1 Prozent auf knapp 13 Euro je Quadratmeter<br />
aus. In Seitenlagen dürfte das Mietniveau stabil bleiben.<br />
Zeitgemäße Büroflächen sind kaum<br />
noch verfügbar<br />
Niedrige Leerstandsquote<br />
Leichter Anstieg der Spitzenmiete<br />
möglich<br />
BÜROIMMOBILIEN IN BREMEN<br />
2010 2011 2012 <strong>2013</strong>e<br />
Nachfrage<br />
BIP in % ggü. Vorjahr 3,8 2,0 2,2 0,7<br />
BIP pro Kopf in Tausend Euro 38,6 39,3 40,1 40,4<br />
BIP pro Kopf in % ggü. Vorjahr 3,8 1,9 1,9 0,7<br />
Bürobeschäftigte in % ggü. Vorjahr 0,7 1,1 1,9 0,9<br />
Angebot<br />
Bürobestand in Millionen m² 3,3 3,3 3,3 3,3<br />
Bürobestand in % ggü. Vorjahr 1,3 0,3 0,4 0,7<br />
Leerstandsquote in % 5,1 4,9 4,7 4,6<br />
Miete Büro<br />
Top- / Seiten-Lage in Euro/m² 12,8 / 5,4 12,8 / 5,2 12,8 / 5,8 12,9 / 5,8<br />
Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 0,0 / -6,9 0,0 / -3,7 0,0 / 11,5 0,8 / 0,0<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
19
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Handelsimmobilien in Bremen<br />
MIETE HANDEL TOP-LAGE IN EURO<br />
HANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETERN<br />
140<br />
130<br />
120<br />
110<br />
100<br />
Bremen<br />
90<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
80<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
2,8<br />
2,6<br />
2,4<br />
2,2<br />
2,0<br />
1,8<br />
1,6<br />
Bremen<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research<br />
Quelle: Feri<br />
Das große Einzugsgebiet und die attraktive Innenstadt mit dem im Barock und der<br />
Renaissance erbauten Marktplatz bieten dem innerstädtischen Einzelhandel ein<br />
hohes Potenzial, das jedoch nicht optimal genutzt wird, auch weil der Anteil der<br />
Innenstadt an der gesamten Verkaufsfläche Bremens relativ klein ausfällt. Während<br />
die Hansestadt über mehrere große periphere Einkaufszentren verfügt, ist ein attraktives<br />
innerstädtisches Center nicht vorhanden. Daraus resultiert in den Bremer Top-<br />
Lagen – Sögestraße und Obernstraße – eine mit 120 Euro je Quadratmeter für die<br />
Größe und das Potenzial des Standorts moderate Spitzenmiete. Das Interesse von<br />
Filialisten an großen und hochwertigen Einzelhandelsflächen kann in Bremen nicht<br />
befriedigt werden. Dies könnte sich jedoch in Zukunft ändern, da die Stadt aufgrund<br />
eines Senatsbeschlusses Ende 2012 den Lloydhof gekauft hat, um dort nach<br />
dessen Abriss durch einen Investor ein Einkaufszentrum mit 17.000 Quadratmeter<br />
Verkaufsfläche errichten zu lassen. Als Fertigstellungstermin wird 2017 anvisiert.<br />
Dadurch dürften sich aktuell keine größeren Auswirkungen auf das Marktgeschehen<br />
ergeben. Auch die Bebauung des Bahnhofvorplatzes, die auch Flächen für Einzelhandel<br />
vorsieht, soll erst Ende 2014 abgeschlossen sein. Wir erwarten, dass die<br />
Spitzenmiete in diesem Jahr nur leicht steigt.<br />
Innerstädtischer Einzelhandel leidet<br />
unter peripheren Einkaufszentren …<br />
… und derzeit fehlenden attraktiven<br />
Ladenflächen in der City<br />
HANDELSIMMOBILIEN IN BREMEN<br />
2010 2011 2012 <strong>2013</strong>e<br />
Nachfrage<br />
Verf. Einkommen pro Kopf in Euro/Monat 1.628 1.649 1.681 1.703<br />
Verf. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 1,0 1,3 1,9 1,3<br />
Arbeitslosenquote (BA) in % 11,1 10,6 10,5 10,8<br />
Einzelhandelsumsatz in % ggü. Vorjahr 2,2 1,2 2,5 1,1<br />
Angebot<br />
Handelsfläche in Millionen m² 1,3 1,3 1,3 1,4<br />
Handelsfläche in % ggü. Vorjahr 2,7 1,7 2,6 2,1<br />
Miete Einzelhandel<br />
Top- / Seiten-Lage in Euro/m² 120 / 10,3 120 / 10,0 120 / 10,0 121 / 10,0<br />
Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 0,0 / 0,0 0,0 / -2,9 0,0 / 0,0 1,0 / 0,0<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
20
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
HAMBURG<br />
Bundesland im Überblick<br />
Deutschlands zweitgrößte Stadt weist einen kräftigen Einwohnerzuwachs auf. Gründe<br />
dafür sind unter anderem die hohe Lebensqualität und ein vielfältiges Angebot<br />
auf dem Arbeitsmarkt. Neben Logistik und Hafen ist auch die zivile Luftfahrtindustrie<br />
mit mehr als 40.000 Fachkräften ein wichtiger Wirtschaftsfaktor. Dies spiegelt sich<br />
auch in den großen Arbeitgebern wider, die nach der Stadt Hamburg selbst Airbus,<br />
Lufthansa, Bahn oder Deutsche Post heißen. Ein auch nicht zu unterschätzender<br />
Wirtschaftsfaktor ist der Fremdenverkehr mit einer kontinuierlich steigenden Besucherzahl.<br />
Obwohl der Logistikstandort mit dem zweitgrößten europäischen Seehafen<br />
in erheblichem Umfang von der Exportleistung der deutschen Wirtschaft beeinflusst<br />
ist, hat sich die Euroschuldenkrise kaum ausgewirkt, da nur ein Bruchteil der Waren<br />
in Euro-Länder verschifft wird. Im vergangenen Jahr wurden jedoch wegen der abgeschwächten<br />
Konjunktur in China und dessen hoher Bedeutung für den Hamburger<br />
Hafen rund 1,7 Prozent weniger Standardcontainer als im Jahr zuvor umgeschlagen.<br />
Eine wichtige Weichenstellung für die Bedeutung des Hamburger Hafens ist die Elbvertiefung,<br />
die derzeit aufgrund mehrerer Klagen vom Bundesverwaltungsgericht<br />
blockiert wird. Die Arbeitslosenquote lag 2012 mit 7,5 Prozent geringfügig über dem<br />
Bundesdurchschnitt, aber deutlich unter dem Durchschnitt der Großstädte.<br />
Hohe Lebensqualität am bedeutenden<br />
Logistikstandort<br />
HAMBURG: EINWOHNERENTWICKLUNG (1992 = 100) ARBEITSLOSENQUOTE (BA) IN %<br />
Hamburg Norddeutschland Deutschland<br />
108<br />
106<br />
104<br />
102<br />
100<br />
98<br />
1992 1996 2000 2004 2008 2012<br />
Arbeitslosenquote in %<br />
12<br />
11<br />
10<br />
9<br />
8<br />
7<br />
Hamburg<br />
Deutschland<br />
6<br />
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012<br />
Quelle: Feri<br />
Quelle: BA<br />
HAMBURG: BRUTTOINLANDSPRODUKT GGÜ. VORJAHR IN % BRUTTOINLANDSPRODUKT PRO KOPF IN PREISEN VON 2000<br />
6,0<br />
4,0<br />
Hamburg<br />
Deutschland<br />
50<br />
45<br />
Hamburg<br />
Deutschland<br />
J/J in %<br />
2,0<br />
0,0<br />
-2,0<br />
-4,0<br />
-6,0<br />
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012<br />
in Tausend Euro<br />
40<br />
35<br />
30<br />
25<br />
20<br />
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012<br />
Quelle: Feri<br />
Quelle: Feri<br />
21
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Wohnimmobilien in Hamburg<br />
WOHNEN: DURCHSCHNITTSMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE M² SPITZENMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE M²<br />
14<br />
13<br />
12<br />
11<br />
10<br />
9<br />
8<br />
Hamburg<br />
Top-7<br />
Städte ohne HH<br />
20<br />
18<br />
16<br />
14<br />
12<br />
10<br />
Hamburg<br />
Top-7<br />
Städte ohne HH<br />
7<br />
8<br />
6<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
6<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
Durch die enorme Beliebtheit der zweitgrößten deutschen Stadt und den über Jahre<br />
zu geringen Wohnungsneubau hat sich die Bedarfslücke am Wohnungsmarkt immer<br />
weiter geöffnet und zum stärksten Mietanstieg unter den sieben Top-Standorten geführt.<br />
So stieg in den vergangenen zehn Jahren die durchschnittl. Miete für Neubauwohnungen<br />
um rund 50 Prozent, die für Top-Lagen sogar um mehr als 60 Prozent<br />
an. Als Folge dieser dynamischen Entwicklung liegen die Hamburger Mieten heute<br />
nur noch leicht unter dem Niveau von München als teuerste deutsche Großstadt.<br />
Frankfurt wurde von Hamburg auf den dritten Platz verdrängt. Wie in Berlin sind vom<br />
Mietanstieg auch ehemals günstige, in der Vergangenheit eher „alternativ“ geprägte<br />
Wohnquartiere wie das Schanzenviertel in erheblichem Maße betroffen. Seit geraumer<br />
Zeit ruft die Mietentwicklung immer wieder Proteste der Bürger hervor, wodurch<br />
der Wohnungsmarkt in der Politik der Elbmetropole zunehmend an Bedeutung gewinnt.<br />
Geplant ist eine erhebliche Ausweitung des Wohnungsbaus. Allerdings wird<br />
sich die Bedarfslücke in absehbarer Zeit nicht schließen lassen, so dass die angespannte<br />
Situation auf dem Hamburger Wohnungsmarkt anhalten wird. Als Folge des<br />
schon hohen Niveaus hat sich das Tempo des Mietanstiegs zuletzt aber verlangsamt.<br />
Eine Fortsetzung dieses Trends erwarten wir auch für dieses Jahr.<br />
Hamburg ist durch den stärksten<br />
Mietanstieg unter den Top-Standorten<br />
inzwischen die zweitteuerste<br />
Großstadt in Deutschland<br />
WOHNIMMOBILIEN IN HAMBURG<br />
2010 2011 2012e <strong>2013</strong>e<br />
Nachfrage<br />
Einwohner in Tausend 1.779 1.791 1.790 1.796<br />
Haushalte in % ggü. Vorjahr 0,2 0,8 0,6 0,8<br />
Arbeitslosenquote (BA) in % 8,2 7,8 7,5 7,8<br />
Verfügb. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 1,5 1,2 1,5 1,9<br />
Angebot<br />
Wohnungsbestand in Tausend 893 895 900 904<br />
Wohnungsbestand in % ggü. Vorjahr 0,4 0,2 0,5 0,5<br />
Fertigstellungen in % ggü. Vorjahr -1,9 5,9 30,8 -5,2<br />
Fertigstellungen je 1000 Einw. Anzahl 2,0 2,1 2,7 2,6<br />
Miete Wohnen Neubau<br />
Maximum / Durchschnitt in Euro/m² 17,0 / 11,5 18,0 / 12,5 18,5 / 12,9 18,9 / 13,2<br />
Maximum / Durchschnitt in % ggü. Vorjahr 13,3 / 4,5 5,9 / 8,7 2,8 / 3,2 2,2 / 2,3<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
22
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Büroimmobilien in Hamburg<br />
BÜRO: SPITZENMIETE IN EURO JE M² LEERSTANDSQUOTE IN %<br />
26<br />
24<br />
22<br />
20<br />
18<br />
16<br />
14<br />
12<br />
10<br />
8 Hamburg Top-7 Städte ohne HH<br />
6<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
12<br />
10<br />
8<br />
6<br />
4<br />
2<br />
Hamburg Top-7 Städte ohne HH<br />
0<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research<br />
Der Erfolg der Stadt mit dem zweitgrößten Seehafen in Europa wird in erheblichem<br />
Umfang von der Exportleistung der deutschen Wirtschaft beeinflusst. Allerdings hat<br />
sich die Euroschuldenkrise kaum ausgewirkt, weil nur ein Bruchteil der Waren in<br />
Euro-Länder verschifft wird. Dadurch konnte sich der Büromarkt in den vergangenen<br />
Jahren positiv entwickeln. Durch den Mietanstieg des vergangenen Jahres von<br />
2,6 Prozent liegt die Spitzenmiete mit etwas mehr als 24 Euro je Quadratmeter<br />
sogar leicht oberhalb des Niveaus von 2008. Weil Großabschlüsse ausgeblieben<br />
sind, ist der Mietumsatz eher schwach ausgefallen. Dieser bleibt nicht nur deutlich<br />
unter den hohen Umsätzen von 2010 und 2011 zurück, sondern liegt auch etwa<br />
10 Prozent unter dem Durchschnitt der zurückliegenden zehn Jahre. Bei kleineren<br />
Flächen ist die Nachfrage dagegen gut; auch weil die Zahl der Bürobeschäftigten in<br />
den vergangenen fünf Jahren mit 11 Prozent überdurchschnittlich stieg. Durch die<br />
geringe spekulative Flächenfertigstellung ist das Angebot überschaubar. Im kommenden<br />
Jahr steigt das Fertigstellungsvolumen aber wieder an, während die<br />
Flächennachfrage durch die abgekühlte Konjunktur nachlassen dürfte. Insgesamt<br />
erwarten wir <strong>2013</strong> eine stabile oder bestenfalls leicht steigende Spitzenmiete.<br />
Bedeutender Logistikstandort<br />
Überdurchschnittlicher Anstieg<br />
der Bürobeschäftigten<br />
BÜROIMMOBILIEN IN HAMBURG<br />
2010 2011 2012 <strong>2013</strong>e<br />
Nachfrage<br />
BIP in % ggü. Vorjahr 3,4 2,4 1,4 0,8<br />
BIP pro Kopf in Tausend Euro 44,1 44,8 45,1 45,3<br />
BIP pro Kopf in % ggü. Vorjahr 3,3 1,7 0,6 0,5<br />
Bürobeschäftigte in % ggü. Vorjahr 0,8 1,9 1,5 0,8<br />
Angebot<br />
Bürobestand in Millionen m² 13,3 13,5 13,6 13,8<br />
Bürobestand in % ggü. Vorjahr 1,6 1,0 1,2 1,5<br />
Leerstandsquote in % 9,6 8,5 8,2 8,0<br />
Miete Büro<br />
Top- / Seiten-Lage in Euro/m² 22,5 / 8,0 23,5 / 8,2 24,1 / 8,3 24,2 / 8,3<br />
Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr -3,4 / 0,0 4,4 / 2,5 2,6 / 0,6 0,5 / 0,0<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
23
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Handelsimmobilien in Hamburg<br />
MIETE HANDEL TOP-LAGE IN EURO<br />
HANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETERN<br />
260<br />
240<br />
220<br />
200<br />
180<br />
160<br />
140<br />
120<br />
100<br />
Hamburg<br />
Top-7<br />
Städte ohne HH<br />
80<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
2,8<br />
2,6<br />
2,4<br />
2,2<br />
2,0<br />
1,8<br />
1,6<br />
1,4<br />
1,2<br />
Hamburg<br />
Top-7<br />
Städte ohne HH<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research<br />
Quelle: Feri<br />
Mit dem höchsten verfügbaren Einkommen, 20 Prozent über dem Durchschnitt der<br />
Top-Standorte, vielen Touristen und einer stetig wachsenden Einwohnerzahl sind<br />
die Rahmenbedingungen für den Handel gut. Das zeigt auch der überdurchschnittliche<br />
Anstieg des Einzelhandelsumsatzes in den vergangenen zehn Jahren, dessen<br />
Volumen kaum niedriger ausfällt als im bevölkerungsmäßig fast doppelt so großen<br />
Berlin. Zudem gab es in den letzten Jahren kaum Fertigstellungen in den Top-<br />
Lagen. In der Innenstadt wurde die Fläche zuletzt 2006 mit der Eröffnung der<br />
„Europa Passage“ etwas stärker erweitert. Dabei wird es vorerst auch bleiben, denn<br />
die Pipeline für neue größere Einzelhandelsprojekte ist abgesehen vom Überseequartier<br />
leer. Das relativ knappe Angebot kommt auch im kleinen Anteil innerstädtischer<br />
Verkaufsflächen von 12 Prozent am gesamten Flächenbestand zum<br />
Ausdruck – an anderen Top-Standorten wird zum Teil das dreifache Niveau erreicht.<br />
Daher überrascht die starke Zuwachsrate der Spitzenmiete auch nicht. Mit 245 Euro<br />
je Quadratmeter liegt sie aber noch marginal unter dem Durchschnitt der Top-<br />
Standorte. Insofern scheint das Potenzial noch nicht ausgeschöpft. Daher gehen wir<br />
von einem unter den Top-Standorten überdurchschnittlichen Anstieg der Spitzenmiete<br />
aus, der allerdings mit 2 Prozent niedriger als im Vorjahr ausfällt.<br />
Hamburgs Einzelhandelsimmobilien<br />
entwickeln sich überdurchschnittlich<br />
HANDELSIMMBILIEN IN HAMBURG<br />
2010 2011 2012 <strong>2013</strong>e<br />
Nachfrage<br />
Verf. Einkommen pro Kopf in Euro/Monat 1.815 1.837 1.864 1.899<br />
Verf. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 1,5 1,2 1,5 1,9<br />
Arbeitslosenquote (BA) in % 8,2 7,8 7,5 7,8<br />
Einzelhandelsumsatz in % ggü. Vorjahr 1,4 1,2 1,7 2,8<br />
Angebot<br />
Handelsfläche in Millionen m² 2,8 2,9 2,9 3,0<br />
Handelsfläche in % ggü. Vorjahr 4,6 2,1 1,4 1,9<br />
Miete Einzelhandel<br />
Top- / Seiten-Lage in Euro/m² 225 / 40,0 235 / 40,0 245 / 40,0 250 / 40,0<br />
Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 0,0 / 0,0 4,4 / 0,0 4,3 / 0,0 2,0 / 0,0<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
24
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
NIEDERSACHSEN<br />
Bundesland im Überblick<br />
Niedersachsen ist nach Bayern und vor Baden-Württemberg das flächenmäßig<br />
zweitgrößte Bundesland. Bezogen auf die Einwohnerzahl liegt Niedersachsen mit<br />
7,9 Millionen auf dem vierten Rang nach Nordrhein-Westfalen und den beiden schon<br />
genannten süddeutschen Bundesländern. Das wirtschaftliche Zentrum Niedersachsens<br />
liegt in der europäischen Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen-<br />
Wolfsburg. Rege wirtschaftliche Aktivitäten finden aber auch in der ländlichen Wirtschaftsregion<br />
Weser-Ems, insbesondere im Bereich des Oldenburger Münsterlandes,<br />
statt. Die Wirtschaftsleistung pro Kopf liegt leicht unter dem deutschen Durchschnitt.<br />
Die Arbeitslosenquote fällt mit 6,6 Prozent (2012) dagegen etwas besser als<br />
für Deutschland insgesamt aus.<br />
Flächenmäßig ist Niedersachsen das<br />
zweitgrößte Bundesland<br />
NIEDERSACHSEN: EINWOHNERENTWICKLUNG (1992 = 100) ARBEITSLOSENQUOTE (BA) IN %<br />
Niedersachsen Norddeutschland Deutschland<br />
108<br />
106<br />
104<br />
102<br />
100<br />
98<br />
1992 1996 2000 2004 2008 2012<br />
Arbeitslosenquote in %<br />
12<br />
11<br />
10<br />
9<br />
8<br />
7<br />
Niedersachsen Deutschland<br />
6<br />
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012<br />
Quelle: Feri<br />
Quelle: BA<br />
NIEDERSACHSEN.: BIP GGÜ. VORJAHR IN %, IN PREISEN VON 2000 BRUTTOINLANDSPRODUKT PRO KOPF IN PREISEN VON 2000<br />
6,0<br />
4,0<br />
Niedersachsen<br />
Deutschland<br />
32<br />
30<br />
Niedersachsen<br />
Deutschland<br />
J/J in %<br />
2,0<br />
0,0<br />
-2,0<br />
in Tausend Euro<br />
28<br />
26<br />
24<br />
-4,0<br />
22<br />
-6,0<br />
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012<br />
20<br />
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012<br />
Quelle: Feri<br />
Quelle: Feri<br />
Rund 25 Prozent der Beschäftigten sind im produzierenden Gewerbe (ohne Baugewerbe)<br />
tätig. Von erheblicher wirtschaftlicher Relevanz sind aber auch der Tourismus,<br />
Agribusiness und die Erzeugung regenerativer Energien. Mit rund 55.000 in<br />
Niedersachsen stationierten Soldaten und zivilen Beschäftigten hat auch die<br />
Neben dem produzierenden<br />
Gewerbe haben Tourismus und<br />
Agribusiness eine hohe Bedeutung<br />
25
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Bundeswehr durchaus wirtschaftliche Relevanz für das Bundesland. Auch nach der<br />
Bundeswehrreform, die zur Schließung mehrerer Standorte führt, wird die Bundeswehr<br />
in Niedersachsen stärker vertreten sein als in jedem anderen Bundesland.<br />
Die Industrie ist in der Metropolregion angesiedelt, insbesondere die Automobilindustrie<br />
– mit dem VW-Hauptwerk in Wolfsburg – und die dazugehörige<br />
Zuliefererindustrie. Zu dieser kann man im weiteren Sinne auch die Stahlindustrie<br />
zählen, die in Peine und Salzgitter Standorte hat. Maschinen- und Anlagenbau in<br />
Niedersachsen widmet sich besonders den Bereichen Landtechnik und erneuerbarer<br />
Energien. Die größten Arbeitgeber in Niedersachsen sind Volkswagen, Continental<br />
sowie TUI und die Salzgitter AG.<br />
Industrie befindet sich in der Metropolregion<br />
um Hannover<br />
An der Küste wird in geringerem Ausmaß Schiffbau betrieben, eine bedeutende<br />
Rolle hat aber der Hafenbetrieb. Niedersachsens neun Seehäfen schlugen im Jahr<br />
2011 ein Warenvolumen von 46,1 Millionen Tonnen um. Große Erwartungen sind<br />
mit dem Milliardenprojekt Jade-Weser-Port verbunden, durch den die derzeit größten<br />
Containerschiffe der Emma-Mærsk-Klasse auch voll beladen einen deutschen<br />
Hafen anlaufen können. In den für den Containerumschlag bedeutenden Häfen von<br />
Hamburg und Bremerhaven ist dies nicht der Fall. Ein halbes Jahr nach der Eröffnung<br />
hat der Jade-Weser-Port allerdings mit erheblichen Anlaufschwierigkeiten zu<br />
kämpfen – derzeit legen lediglich zwei Schiffe pro Woche in Wilhelmshafen an.<br />
Seehäfen mit hohem Umschlag<br />
Jade-Weser-Port hat Anlaufschwierigkeiten<br />
Eine weitere wichtige Rolle spielt die Erzielung erneuerbarer Energien und die<br />
Forschung und Entwicklung entsprechender Technologien und Anlagen. So wird in<br />
keinem anderen Bundesland mehr Energie aus erneuerbaren Energien gewonnen,<br />
wichtigste Quellen sind Biogas und Windenergie. Verschiedene Windkraftanlagenhersteller<br />
haben dementsprechend ihre Produktionsstätten in Niedersachsen, die<br />
Forschung in diesem Gebiet wird vom Land gefördert. Rund 24.000 Beschäftigte<br />
arbeiten in dieser Branche in Niedersachsen.<br />
Zukunftsbranche regenerative<br />
Energie<br />
Die Lage in Nordostdeutschland begünstigt darüber hinaus zwei weitere Wirtschaftszweige.<br />
Zum einen belegte Niedersachsen 2011 im nationalen Vergleich<br />
Platz 4 in der Besucherzahl im Tourismus, der über 70.000 Arbeitsplätze stellt.<br />
Insbesondere die Nordseeküste ist bei den größtenteils inländischen Besuchern<br />
beliebt. Zum andern spielt der Verkehr eine wichtige Rolle. Während Hannover auf<br />
der Achse zwischen Süddeutschland und Hamburg und dem Ruhrgebiet/Amsterdam<br />
und Berlin im Schienenverkehr liegt, befindet sich im südöstlichen Teil des Landes<br />
außerdem ein großes Autobahnkreuz mit wichtigen Nord-Süd- und Ost-West-<br />
Achsen. Diese dienen auch als Trassen für den Transport von Gütern, die an den<br />
Nordseehäfen umgeschlagen werden. Zusammen mit dem Bereich Logistik arbeiten<br />
im Verkehrswesen rund 130.000 Beschäftigte.<br />
Tourismus und Logistik werden von<br />
der Lage Niedersachsens begünstigt<br />
26
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Immobilienmarkt Braunschweig<br />
Braunschweig ist nach Hannover die zweitgrößte Stadt Niedersachsens und bildet<br />
mit Wolfsburg, Salzgitter und Wolfenbüttel einen gemeinsamen Ballungsraum. Wichtiger<br />
Wirtschaftszweig der Stadt ist die Elektrotechnik und der Fahrzeugbau. Wie im<br />
gesamten Ballungsraum ist die Automobilindustrie und die dazugehörige<br />
Zuliefererindustrie ein großer Arbeitgeber; das VW-Werk in Braunschweig hat allein<br />
5.700 Beschäftigte. Weitere große Arbeitgeber sind Bosch, Siemens und Bombardier.<br />
Große Bedeutung für Braunschweig hat auch die Informations- und Kommunikationstechnologie.<br />
Außerdem ist die Stadt laut einer aktuellen EU-Studie die<br />
forschungsintensivste Region in Europa mit der höchsten Wissenschaftlerdichte.<br />
Neben der Technischen Universität, deren 16.000 Studenten knapp 7 Prozent der<br />
Einwohnerzahl ausmachen, befindet sich hier eine Niederlassung des Deutschen<br />
Zentrums für Luft- und Raumfahrt. Auch Logistik spielt in der an der Autobahn A2<br />
zwischen Hannover und Berlin gelegenen Stadt eine Rolle. Der Mix aus verschiedenen<br />
Industriezweigen ist einer der Gründe für die relativ niedrige Arbeitslosenquote,<br />
die mit 7,4 Prozent (2012) den niedrigsten Wert der Städte in dieser Studie aufwies.<br />
Elektrotechnik und Fahrzeugbau<br />
sind wichtige Wirtschaftszweige in<br />
Braunschweig…<br />
… aber auch Forschung und<br />
Logistik sorgen für eine niedrige<br />
Arbeitslosenquote<br />
EINWOHNERENTICKLUNG IM DURCHSCHNITT DER STÄDTE<br />
NIEDRIGE ARBEITSLOSENQUOTE<br />
105<br />
104<br />
103<br />
102<br />
Braunschw eig<br />
Bremen<br />
Hannover<br />
Regional-12<br />
Städte ohne HH<br />
18<br />
16<br />
14<br />
12<br />
Braunschw eig<br />
Bremen<br />
Hannover<br />
Regional-12<br />
Städte ohne HH<br />
101<br />
10<br />
100<br />
8<br />
99<br />
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012<br />
Quelle: Feri<br />
6<br />
2000 2003 2006 2009 2012<br />
Quelle: BA<br />
Die positive wirtschaftliche Entwicklung der Stadt hat in den letzten Jahren zu einer<br />
steigenden Wohnungsnachfrage geführt, die sich aber nicht in einem kräftigen Anstieg<br />
des Mietniveaus gezeigt hat. Von 2002 bis 2012 zogen die Wohnungsmieten<br />
mit rund 15 Prozent im Rahmen der Studie deutlich unterdurchschnittlich an.<br />
Hinsichtlich der Miethöhe liegt Braunschweig unter den betrachteten Städten mit<br />
7,40 Euro je Quadratmeter für den Erstbezug von Wohnungen sogar auf dem letzten<br />
Platz. Zu dieser unterdurchschnittlichen Entwicklung dürften der erst vor wenigen<br />
Jahren zum Halten gekommene Einwohnerrückgang, die Lage im früheren „Zonenrandgebiet“<br />
und das insgesamt eher farblose Image der Stadt beigetragen haben.<br />
Angesichts der steigenden Einwohnerzahl und des niedrigen Fertigstellungsniveaus<br />
dürfte sich das Mietniveau positiv entwickeln. Wir erwarten in diesem Jahr einen<br />
Anstieg von rund 2 Prozent.<br />
Wohnen: Niedrigste Mietniveau<br />
unter den betrachteten Städten<br />
Die Zahl der Bürobeschäftigten konnte in Braunschweig seit 2005 kräftig um 11 Prozent<br />
zulegen, während die Bürofläche seitdem nur um 1 Prozent ausgeweitet wurde.<br />
Insofern ist der überdurchschnittliche Anstieg der Bürospitzenmiete nicht<br />
Büro: Geringe Fläche pro Beschäftigten<br />
sorgt für steigende Mieten<br />
27
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
überraschend. Das Mietniveau ist mit unter 11 Euro aber eher moderat und dürfte<br />
bei einer anhaltend positiven Entwicklung der Stadt noch Luft nach oben bieten. Die<br />
Leerstandsquote ist mit vier Prozent zwar niedrig; im Umfeld der Standorte in der<br />
Studie ist der Wert durchschnittlich.<br />
WOHNEN: DURCHSCHNITTSMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE M² BÜRO: SPITZENMIETE IN EURO JE M²<br />
10<br />
9<br />
8<br />
Braunschw eig<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
13<br />
12<br />
11<br />
7<br />
6<br />
5<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
10<br />
Braunschw eig<br />
9<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
8<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
Als Oberzentrum mit einer attraktiven Innenstadt angesichts vieler historischer<br />
Gebäude und Plätze sind die Voraussetzungen für den Einzelhandel gut. Durch verschiedene<br />
Projektrealisierungen – dazu zählt insbesondere die 2007 erfolgte Eröffnung<br />
des 30.000 Quadratmeter großen ECE-Centers Schloss-Arkaden mit der<br />
wiederhergestellten Fassade des Schlosses – in der Innenstadt nahm die Attraktivität<br />
in den vergangenen Jahren noch zu. Auch dadurch erreicht die Zentralitätskennziffer<br />
von Braunschweig mit 150 einen sehr hohen Wert. Die zunächst befürchtete<br />
Schwächung des innerstädtischen Einzelhandels durch die Eröffnung der Schloss-<br />
Arkaden blieb aus. Durch die gute Nachfrage nach Verkaufsflächen konnte die<br />
Spitzenmiete innerhalb weniger Jahre von unter 90 Euro auf aktuell 115 Euro<br />
zulegen. Wir erwarten auch für dieses Jahr einen Anstieg um nicht ganz<br />
2 Prozent. Problematisch ist allerdings die Situation im City-Point, einem älteren<br />
Einkaufszentrum, das inzwischen einen hohen Leerstand aufweist.<br />
Handel: Hohe Zentralität<br />
beflügelt Mieten<br />
HANDEL: SPITZENMIETE IN EURO JE M² EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN M²<br />
140<br />
130<br />
120<br />
110<br />
100<br />
Braunschw eig<br />
90<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
80<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
3,0<br />
2,8<br />
2,6<br />
2,4<br />
2,2<br />
2,0<br />
1,8<br />
1,6<br />
Braunschw eig<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research<br />
28
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
WOHNIMMOBILIEN IN BRAUNSCHWEIG<br />
2010 2011 2012e <strong>2013</strong>e<br />
Nachfrage<br />
Einwohner in Tausend 248 249 251 252<br />
Haushalte in % ggü. Vorjahr 0,8 0,3 0,4 0,5<br />
Arbeitslosenquote (BA) in % 8,9 8,1 7,4 7,7<br />
Verfügb. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 0,6 0,9 1,5 1,7<br />
Angebot<br />
Wohnungsbestand in Tausend 137 138 138 138<br />
Wohnungsbestand in % ggü. Vorjahr 0,3 0,1 0,3 0,3<br />
Fertigstellungen in % ggü. Vorjahr 36,6 -36,3 60,6 -4,2<br />
Fertigstellungen je 1.000 Einw. Anzahl 1,7 1,1 1,7 1,6<br />
Miete Wohnen Neubau<br />
Maximum / Durchschnitt in Euro/m² 8,1 / 7,1 8,6 / 7,4 8,7 / 7,4 8,9 / 7,6<br />
Maximum / Durchschnitt in % ggü. Vorjahr 1,3 / 1,4 6,2 / 4,2 1,2 / 0,0 2,3 / 2,0<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
BÜROIMMOBILIEN IN BRAUNSCHWEIG<br />
2010 2011 2012e <strong>2013</strong>e<br />
Nachfrage<br />
BIP in % ggü. Vorjahr 3,3 1,4 1,6 0,5<br />
BIP pro Kopf in Tausend Euro 32,3 32,6 32,9 33,0<br />
BIP pro Kopf in % ggü. Vorjahr 2,6 0,8 0,7 0,4<br />
Bürobeschäftigte in % ggü. Vorjahr 0,8 1,7 1,0 1,0<br />
Angebot<br />
Bürobestand in Millionen m² 1,4 1,4 1,4 1,4<br />
Bürobestand in % ggü. Vorjahr -0,2 0,2 0,6 0,4<br />
Leerstandsquote in % 4,3 4,1 4,1 4,0<br />
Miete Büro<br />
Top- / Seiten-Lage in Euro/m² 10,0 / 4,7 10,5 / 4,7 10,6 / 4,7 10,7 / 4,7<br />
Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 0,0 / 0,0 5,0 / 0,0 1,0 / 0,0 0,9 / 0,0<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
HANDELSIMMOBILIEN IN BRAUNSCHWEIG<br />
2010 2011 2012e <strong>2013</strong>e<br />
Nachfrage<br />
Verf. Einkommen pro Kopf in Euro/Monat 1.425 1.437 1.458 1.483<br />
Verf. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 0,6 0,9 1,5 1,7<br />
Arbeitslosenquote (BA) in % 8,9 8,1 7,4 7,7<br />
Einzelhandelsumsatz in % ggü. Vorjahr 0,9 0,1 1,3 0,6<br />
Angebot<br />
Handelsfläche in Millionen m² 0,7 0,7 0,7 0,7<br />
Handelsfläche in % ggü. Vorjahr 1,0 0,8 1,4 0,9<br />
Miete Einzelhandel<br />
Top- / Seiten-Lage in Euro/m² 110 / 7,5 112 / 7,5 115 / 7,5 117 / 7,5<br />
Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 0,0 / 0,0 1,8 / 0,0 2,7 / 0,0 1,7 / 0,0<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
29
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Immobilienmarkt Hannover<br />
Mit 527.000 Einwohnern ist Hannover die größte Stadt der Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg<br />
und zugleich die Landeshauptstadt Niedersachsens.<br />
Die Stadt ist sowohl das Verwaltungszentrum als auch der wichtigste<br />
Wirtschaftsstandort des Bundeslandes. Hohe Bedeutung haben der Fahrzeugbau<br />
sowie die Zulieferindustrie, der Maschinenbau und die Versicherungswirtschaft.<br />
Nicht nur eine Reihe großer Unternehmen hat sich hier niedergelassen; Hannover<br />
ist mit der Leibniz Universität und der Medizinischen Hochschule auch ein<br />
wichtiger Wissenschaftsstandort. Die Wirtschaftleistung je Einwohner liegt mit<br />
49.000 Euro jährlich auf dem zweiten Platz der Oberzentren und übertrifft sogar die<br />
von Hamburg. Hannover verfügt über einen internationalen Flughafen und – durch<br />
die EXPO 2000 – über das größte Messegelände der Welt, auf dem unter anderem<br />
die CeBIT stattfindet. Insgesamt ist Hannover als Oberzentrum gut positioniert und<br />
bietet damit gute Voraussetzungen für den Immobilienmarkt, wenngleich die Arbeitslosenquote<br />
mit 10,3 Prozent über dem Durchschnitt der Oberzentren liegt. Die Stadt<br />
verfügt mit den Autobahnen A2 und A7 sowie diversen ICE-Trassen über eine<br />
hervorragende Anbindung an Berlin, Hamburg und Bremen. Die wichtigen Wirtschaftszentren<br />
in Nordrhein-Westfalen sowie das Rhein-Main-Gebiet sind ebenfalls<br />
gut erreichbar.<br />
Wirtschafts- und Verwaltungszentrum<br />
in Niedersachsen<br />
Internationaler Messestandort<br />
POSITIVE EINWOHNERENTWICKLUNG<br />
(EINWOHNER 2000 = 100)<br />
VERGLEICHSWEISE HOHE ARBEITSLOSIGKEIT<br />
(ARBEITSLOSENQUOTE IN %)<br />
105<br />
104<br />
103<br />
Hannover<br />
Bremen<br />
Regional-12<br />
Städte ohne HH<br />
18<br />
16<br />
14<br />
Hannover<br />
Bremen<br />
Hamburg<br />
Regional-12<br />
Städte ohne HH<br />
102<br />
12<br />
101<br />
10<br />
100<br />
8<br />
99<br />
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012<br />
6<br />
2000 2003 2006 2009 2012<br />
Quelle: Feri 2000 = 100 Quelle: BA Arbeitslosenquote in %<br />
30
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Wohnimmobilien in Hannover<br />
WOHNEN: DURCHSCHNITTSMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE M² SPITZENMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE M²<br />
11<br />
10<br />
9<br />
Hannover<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
14<br />
13<br />
12<br />
11<br />
Hannover<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
10<br />
8<br />
9<br />
7<br />
8<br />
7<br />
6<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
6<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
Das Image von Hannover ist zwar eher blass; es wird den tatsächlichen Qualitäten<br />
der Stadt aber keineswegs gerecht. Dafür spiegelt sich die hohe Lebensqualität in<br />
der Mietentwicklung wider, die – ähnlich wie in Hamburg und Bremen – in den vergangenen<br />
Jahren weit überdurchschnittlich gestiegen sind. Dadurch zählt Hannover<br />
heute zur „Top 10“ der teuersten deutschen Großstädte, wenngleich das hohe<br />
Niveau auf den ersten Blick überrascht. So weist Hannover weder beim Einwohnerzuwachs<br />
noch bei der Arbeitsmarktsituation eine überdurchschnittlich gute Entwicklung<br />
auf. Der Wohnungsnachfrage steht allerdings ein stark limitiertes Angebot an<br />
attraktiven Neubauwohnungen aufgrund der ausgesprochen niedrigen Fertigstellungszahl<br />
gegenüber. Im Durchschnitt der letzten zehn Jahre wurde jährlich<br />
kaum mehr als eine Wohnung auf 1.000 Einwohner fertiggestellt, also nur knapp die<br />
Hälfte des ohnehin niedrigen Neubauniveaus in den Großstädten. Wenn sich der<br />
zuletzt beschleunigte Trend bei der Einwohnerentwicklung fortsetzt, dürfte die angespannte<br />
Lage auf dem Hannoveraner Wohnungsmarkt weiter anhalten. Zumindest<br />
sind in den gefragten Stadtteilen wie List, Ost- und Südstadt und Zoo kaum noch<br />
Baulandreserven vorhanden. Wir erwarten daher einen weiteren Mietanstieg,<br />
wenngleich das Tempo aufgrund des hohen Niveaus abnehmen dürfte.<br />
Hohe Nachfrage und ein knappes<br />
Angebot machen Hannover zu einer<br />
der teuersten deutschen Wohnlagen<br />
WOHNIMMOBILIEN IN HANNOVER<br />
2010 2011 2012e <strong>2013</strong>e<br />
Nachfrage<br />
Einwohner in Tausend 521 524 527 528<br />
Haushalte in % ggü. Vorjahr 0,5 0,7 0,5 0,6<br />
Arbeitslosenquote (BA) in % 11,2 10,7 9,8 10,2<br />
Verfügb. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 0,1 1,5 1,8 1,3<br />
Angebot<br />
Wohnungsbestand in Tausend 289 289 290 290<br />
Wohnungsbestand in % ggü. Vorjahr 0,1 0,0 0,2 0,1<br />
Fertigstellungen in % ggü. Vorjahr -22,7 7,9 58,8 -18,0<br />
Fertigstellungen je 1.000 Einw. Anzahl 0,6 0,7 1,1 0,9<br />
Miete Wohnen Neubau<br />
Maximum / Durchschnitt in Euro/m² 11,0 / 8,0 12,0 / 9,0 13,0 / 10,0 13,4 / 10,3<br />
Maximum / Durchschnitt in % ggü. Vorjahr 15,8 / 5,3 9,1 / 12,5 8,3 / 11,1 3,1 / 3,0<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
31
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Büroimmobilien in Hannover<br />
BÜRO: SPITZENMIETE IN EURO JE M² LEERSTANDSQUOTE IN %<br />
14<br />
13<br />
12<br />
11<br />
Hannover<br />
10<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
9<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
8<br />
7<br />
6<br />
5<br />
4<br />
Hannover<br />
3<br />
Städte ohne HH<br />
2<br />
Regional-12<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research<br />
Der Hannoveraner Büromarkt ist mit rund 4 Millionen Quadratmetern Bürofläche für<br />
ein Oberzentrum vergleichsweise groß. Durch die vor allem für Eigennutzung und<br />
selten spekulativ errichteten Büroprojekte orientiert sich die Flächenausweitung mit<br />
einem Zuwachs von 4,6 Prozent seit 2001 im Wesentlichen am tatsächlichen<br />
Bedarf, der – gemessen an der Zahl der Bürobeschäftigten – im gleichen Zeitraum<br />
um 4,4 Prozent angestiegen ist. Dadurch konnte die niedrige Leerstandsquote von<br />
unter 5 Prozent aufrecht erhalten werden. Seit 2007 steigt die Spitzenmiete an.<br />
Nach einem erneuten Anstieg 2012 liegt sie mit aktuell fast 14 Euro je Quadratmeter<br />
sogar über dem hohen Niveau der Jahrtausendwende. Insgesamt haben die Büromarktaktivitäten<br />
in Hannover zugenommen. So lagen die Flächenumsätze seit 2007<br />
kontinuierlich und zum Teil sogar deutlich über 100.000 Quadratmetern. Dieser Wert<br />
wurde davor zuletzt 1993 überschritten. Die Leerstandsquote nahm 2012 weiter ab,<br />
obwohl die Bürofläche 2009 und 2011 überdurchschnittlich zunahm. Auch die Zahl<br />
der Bürobeschäftigten ist zuletzt kontinuierlich gestiegen. Diese Entwicklung dürfte<br />
unserer Einschätzung nach anhalten, auch bedingt durch ein hohes Investitionsbudget<br />
für den Forschungsstandort. Die Fertigstellungen in diesem Jahr werden<br />
hauptsächlich zur Eigennutzung sein, daher erwarten wir nach der positiven<br />
Mietenwicklung der letzten Jahre noch eine marginale Steigerung der Spitzenmiete.<br />
Mit über 4 Millionen Quadratmetern<br />
Fläche und hohen Mietumsätzen ist<br />
der Büromarkt relativ groß<br />
Büromiete dürfte <strong>2013</strong> weiter steigen<br />
BÜROIMMOBILIEN IN HANNOVER<br />
2010 2011 2012 <strong>2013</strong>e<br />
Nachfrage<br />
BIP in % ggü. Vorjahr 2,9 1,7 2,1 2,1<br />
BIP pro Kopf in Tausend Euro 47,9 48,4 49,1 50,0<br />
BIP pro Kopf in % ggü. Vorjahr 2,6 1,1 1,4 1,9<br />
Bürobeschäftigte in % ggü. Vorjahr 1,5 1,1 1,0 0,7<br />
Angebot<br />
Bürobestand in Millionen m² 4,1 4,1 4,1 4,2<br />
Bürobestand in % ggü. Vorjahr 0,5 0,1 1,7 1,1<br />
Leerstandsquote in % 5,0 4,7 4,4 4,5<br />
Miete Büro<br />
Top- / Seiten-Lage in Euro/m² 12,8 / 7,1 13,5 / 7,1 13,8 / 7,2 13,9 / 7,2<br />
Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 2,4 / -1,4 5,5 / 0,0 2,2 / 1,4 0,6 / 0,0<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
32
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Handelsimmobilien in Hannover<br />
MIETE HANDEL TOP-LAGE IN EURO<br />
HANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETERN<br />
200<br />
180<br />
160<br />
140<br />
120<br />
100<br />
Hannover<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
80<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
2,8<br />
2,6<br />
2,4<br />
2,2<br />
2,0<br />
1,8<br />
1,6<br />
1,4<br />
Hannover<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research<br />
Quelle: Feri<br />
Mit überdurchschnittlicher Zentralität und Kaufkraft sowie hohem Touristenaufkommen<br />
ist Hannover für den Einzelhandel äußerst interessant. Zudem gilt die Stadt<br />
an der Leine in Norddeutschland als der Top-Shoppingstandort nach Hamburg. Das<br />
erklärt, warum sich die Spitzenmiete für die 1A-Lagen mit 185 Euro je Quadratmeter<br />
schon weit in Richtung Top-Standorte entwickelt hat und deutlich über dem Durchschnitt<br />
der Oberzentren liegt. Gesteigert wird die Attraktivität durch eine große<br />
innerstädtische Verkaufsfläche in Verbindung mit einem ausgewogenen und<br />
attraktiven Einzelhandelsangebot.<br />
Hannover ist Top-Einkaufsstandort<br />
mit höchster Spitzenmiete unter den<br />
Oberzentren<br />
Darüber hinaus wird die Innenstadt durch den Abschluss der Neugestaltung des<br />
bislang wenig ansehnlichen Centers am Kröpcke – dem zentralen Platz in der Hannoveraner<br />
City – in diesem Jahr noch aufgewertet. Insgesamt dürfte die schon hohe<br />
Attraktivität der City für nationale und internationale Filialisten also noch zulegen,<br />
zumal das Angebot immer noch unter der Nachfrage liegt. Wir erwarten bei einem<br />
geringfügig steigenden Einzelhandelsflächenangebot angesichts des hohen Mietniveaus<br />
in diesem Jahr eine konstant hohe Spitzenmiete.<br />
<strong>2013</strong> konstante Mieten<br />
HANDELSIMMOBILIEN IN HANNOVER<br />
2010 2011 2012 <strong>2013</strong>e<br />
Nachfrage<br />
Verf. Einkommen pro Kopf in Euro/Monat 1.361 1.381 1.406 1.424<br />
Verf. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 0,1 1,5 1,8 1,3<br />
Arbeitslosenquote (BA) in % 11,2 10,7 9,8 10,2<br />
Einzelhandelsumsatz in % ggü. Vorjahr 0,6 1,2 1,6 1,3<br />
Angebot<br />
Handelsfläche in Millionen m² 0,9 0,9 0,9 0,9<br />
Handelsfläche in % ggü. Vorjahr 1,1 0,6 1,1 0,7<br />
Miete Einzelhandel<br />
Top- / Seiten-Lage in Euro/m² 180 / 22,5 185 / 22,5 185 / 22,5 185 / 22,5<br />
Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 0,0 / -2,2 2,8 / 0,0 0,0 / 0,0 0,0 / 0,0<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
33
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Immobilienmarkt Oldenburg<br />
Die Universitäts- und ehemalige Residenzstadt Oldenburg ist mit 163.000 Einwohnern<br />
nach Hannover, Braunschweig und Osnabrück die viertgrößte Stadt Niedersachsens<br />
und das wirtschaftliche, administrative und kulturelle Zentrum der Weser-<br />
Ems-Region. Neben Dienstleistungen ist die Automobilzulieferung ein wichtiger<br />
Wirtschaftsfaktor für die Stadt. Außerdem hat der Einzelhandel eine herausragende<br />
Bedeutung für den Standort. Ein weiteres Standbein, das in den vergangenen<br />
Jahren an Bedeutung gewonnen hat, ist die Informationstechnologie, unterstützt<br />
durch das Technologie- und Gründerzentrum Oldenburg. Oldenburg verfügt darüber<br />
hinaus über einen Binnenhafen, der mit einem jährlichen Umschlag von durchschnittlich<br />
1,2 Mio. Tonnen zu den umschlagsstärksten Binnenhäfen Niedersachsens<br />
gehört. Mit 8,4 Prozent Arbeitslosigkeit lag Oldenburg unter dem Durchschnitt<br />
der Städte in dieser Studie.<br />
Dienstleistung und Einzelhandel<br />
sind wichtige Wirtschaftsfaktoren<br />
SPÜRBAR POSITIVE EINWOHNERENTWICKLUNG<br />
(EINWOHNER 2000 = 100)<br />
NIEDRIGE ARBEITSLOSIGKEIT FÜR EINE NORDDEUTSCHE STADT<br />
(ARBEITSLOSENQUOTE IN %)<br />
106<br />
Oldenburg<br />
105 Bremen<br />
Hannover<br />
104 Regional-12<br />
Städte ohne HH<br />
103<br />
102<br />
101<br />
100<br />
99<br />
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012<br />
18<br />
16<br />
14<br />
12<br />
10<br />
8<br />
Oldenburg<br />
Bremen<br />
Hannover<br />
Regional-12<br />
Städte ohne HH<br />
6<br />
2000 2003 2006 2009 2012<br />
Quelle: Feri<br />
Quelle: BA<br />
In dem vor einigen Jahren als Stadt mit der höchsten Lebensqualität ausgezeichneten<br />
Oberzentrum ist die Einwohnerzahl in den vergangenen fünf Jahren kontinuierlich<br />
angestiegen. Obwohl der Wohnungsbestand im selben Zeitraum fast doppelt so<br />
stark gestiegen ist, hat die Spitzenmiete in diesem Zeitraum um fast 30 Prozent auf<br />
knapp 10 Euro zugelegt – nur Bremen, Hamburg und Hannover wiesen einen<br />
höheren Mietanstieg auf. Dies spiegelt die hohe Wohnungsnachfrage in Oldenburg<br />
wider. Im Entwicklungsgebiet Alter Stadthafen stehen Potenziale für Wohnbau zur<br />
Verfügung. Durch die Attraktivität der Stadt dürfte die gute Nachfrage nach Wohnraum<br />
anhalten. Der steigende Miettrend dürfte sich also noch fortsetzen.<br />
Wohnen: Anhaltend hohe Nachfrage<br />
wegen hoher Lebensqualität<br />
Nur in Braunschweig ist die Miete in den vergangenen fünf Jahren noch stärker angestiegen<br />
als in Oldenburg. Dies ist eine interessante Entwicklung, da auch das<br />
Büroflächenwachstum in Oldenburg im selben Zeitraum das höchste war und die<br />
Bürofläche je Bürobeschäftigten mit gut 35 Quadratmetern recht hoch ist. Jedoch<br />
Büro: Konstant wachsende<br />
Zahl an Bürobeschäftigten sorgt<br />
für steigende Mieten<br />
34
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
war auch die Zunahme der Bürobeschäftigten die höchste unter den betrachteten<br />
Standorten – sie wuchs mehr als doppelt so schnell wie die Bürofläche.<br />
Die Leerstandsquote ist mit 2,4 Prozent sehr niedrig. Wie beim Wohnbau hat auch<br />
für den Büromarkt das Konversionsgelände Alter Stadthafen Potenzial.<br />
WOHNEN: DURCHSCHNITTSMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE M² BÜRO: SPITZENMIETE IN EURO JE M²<br />
10<br />
9<br />
8<br />
7<br />
Oldenburg<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
13<br />
12<br />
11<br />
10<br />
9<br />
6<br />
5<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
8<br />
Oldenburg<br />
7<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
6<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
In jüngerer Vergangenheit konnte der Einzelhandel durch neue Einzelhandelskonzepte<br />
und Modernisierungen profitieren. Des Weiteren machen die leicht überdurchschnittliche<br />
Kaufkraft – die Kaufkraftkennziffer beträgt 104 – und die mit<br />
141 hohe Zentralität die Stadt für den Einzelhandel attraktiv. Das 2011 eröffnete<br />
Center Schlosshöfe ist hierbei eine Ergänzung für die Innenstadt und wirkt nicht als<br />
Konkurrenz. Dennoch ist die Spitzenmiete mit knapp 90 Euro je Quadratmeter<br />
vergleichsweise niedrig. Hier dürfte sich insbesondere die Nähe zum viel größeren<br />
Bremen auswirken. Die attraktive Innenstadt dürfte in Verbindung mit dem eher<br />
knappen Flächenangebot auch in diesem Jahr für leicht steigende Mieten sorgen.<br />
Handel: Attraktiver Standort mit vergleichsweise<br />
niedrigen Mieten<br />
HANDEL: SPITZENMIETE IN EURO JE M² EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN M²<br />
140<br />
130<br />
120<br />
110<br />
100<br />
90<br />
80<br />
70<br />
Oldenburg<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
60<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
3,4<br />
3,2<br />
3,0<br />
2,8<br />
2,6<br />
2,4<br />
2,2<br />
2,0<br />
1,8<br />
1,6<br />
Oldenburg Städte ohne HH Regional-12<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research<br />
35
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
WOHNIMMOBILIEN IN OLDENBURG<br />
2010 2011 2012e <strong>2013</strong>e<br />
Nachfrage<br />
Einwohner in Tausend 161 162 163 163<br />
Haushalte in % ggü. Vorjahr 0,9 0,2 0,3 0,5<br />
Arbeitslosenquote (BA) in % 9,0 8,6 8,4 8,7<br />
Verfügb. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 1,4 1,5 1,7 1,7<br />
Angebot<br />
Wohnungsbestand in Tausend 85 86 87 88<br />
Wohnungsbestand in % ggü. Vorjahr 0,8 0,9 1,0 0,6<br />
Fertigstellungen in % ggü. Vorjahr 82,2 40,1 -2,7 -39,2<br />
Fertigstellungen je 1.000 Einw. Anzahl 4,1 5,7 5,5 3,3<br />
Miete Wohnen Neubau<br />
Maximum / Durchschnitt in Euro/m² 8,5 / 7,2 9,0 / 7,5 9,6 / 8,0 9,9 / 8,2<br />
Maximum / Durchschnitt in % ggü. Vorjahr 6,3 / 4,3 5,9 / 4,2 6,7 / 6,7 3,1 / 2,5<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
BÜROIMMOBILIEN IN OLDENBURG<br />
2010 2011 2012e <strong>2013</strong>e<br />
Nachfrage<br />
BIP in % ggü. Vorjahr 2,9 1,5 1,9 0,7<br />
BIP pro Kopf in Tausend Euro 33,7 34,0 34,5 34,7<br />
BIP pro Kopf in % ggü. Vorjahr 2,2 1,1 1,4 0,6<br />
Bürobeschäftigte in % ggü. Vorjahr 3,5 2,5 1,1 1,1<br />
Angebot<br />
Bürobestand in Millionen m² 1,1 1,1 1,1 1,1<br />
Bürobestand in % ggü. Vorjahr 0,2 0,9 1,0 0,8<br />
Leerstandsquote in % 2,6 2,4 2,4 2,3<br />
Miete Büro<br />
Top- / Seiten-Lage in Euro/m² 8,5 / 5,3 8,8 / 5,5 9,3 / 6,0 9,4 / 6,0<br />
Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 3,7 / 0,0 3,5 / 3,8 5,7 / 9,1 1,1 / 0,0<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
HANDELSIMMOBILIEN IN OLDENBURG<br />
2010 2011 2012e <strong>2013</strong>e<br />
Nachfrage<br />
Verf. Einkommen pro Kopf in Euro/Monat 1.401 1.422 1.445 1.469<br />
Verf. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 1,4 1,5 1,7 1,7<br />
Arbeitslosenquote (BA) in % 9,0 8,6 8,4 8,7<br />
Einzelhandelsumsatz in % ggü. Vorjahr 0,6 0,9 0,8 0,6<br />
Angebot<br />
Handelsfläche in Millionen m² 0,5 0,5 0,5 0,5<br />
Handelsfläche in % ggü. Vorjahr 1,0 5,5 1,5 2,1<br />
Miete Einzelhandel<br />
Top- / Seiten-Lage in Euro/m² 85,0 / 7,0 87,0 / 7,4 88,0 / 7,4 89,3 / 7,4<br />
Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 0,0 / 0,0 2,4 / 5,7 1,1 / 0,0 1,5 / 0,0<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
36
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Immobilienmarkt Osnabrück<br />
Osnabrück ist mit 165.000 Einwohnern die drittgrößte Stadt Niedersachsens sowie<br />
eines der Oberzentren des Landes. Größter Wirtschaftsfaktor ist der – meist mittelständische<br />
– Dienstleistungssektor. Eine hohe Bedeutung für die industriell geprägte<br />
Stadt hat neben der Metallbranche vor allem die Logistikbranche; begünstigt durch<br />
die geographische Lage in Kombination mit einer hervorragenden Verkehrsanbindung<br />
über Autobahnen in Richtung Nord-Süd und Ost-West, eine gute<br />
Bahnverbindung sowie den Anschluss an die Binnenschifffahrtswege über den<br />
Mittellandkanal.<br />
Logistikstandort mit vielfältigem<br />
Dienstleistungsangebot<br />
Durch Universität und Fachhochschule sind 11 Prozent der Bevölkerung Studenten,<br />
wodurch ein hohes Fachkräftepotenzial verfügbar ist. Insofern ist Osnabrück in<br />
Verbindung mit der guten Verkehrsinfrastruktur auch ein attraktiver Unternehmensstandort.<br />
Mit 81.000 Beschäftigten ist die Stadt der Wirtschaftsschwerpunkt im<br />
Südwesten Niedersachsens. Die Arbeitslosigkeit ist mit rund 8 Prozent für <strong>norddeutsche</strong><br />
Großstädte moderat.<br />
Wirtschaftsschwerpunkt im südwestlichen<br />
Niedersachsen<br />
SEIT 2010 STEIGT DIE EINWOHNERZAHL WIEDER AN<br />
(EINWOHNER 2000 = 100)<br />
105<br />
104<br />
103<br />
102<br />
101<br />
100<br />
99<br />
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012<br />
Quelle: Feri<br />
Osnabrück<br />
Bremen<br />
Hannover<br />
Regional-12<br />
Städte ohne HH<br />
NIEDRIGE ARBEITSLOSIGKEIT FÜR EINE NORDDEUTSCHE STADT<br />
(ARBEITSLOSENQUOTE IN %)<br />
18<br />
16<br />
14<br />
12<br />
10<br />
8<br />
6<br />
2000 2003 2006 2009 2012<br />
Quelle: BA<br />
Osnabrück<br />
Bremen<br />
Hannover<br />
Regional-12<br />
Städte ohne HH<br />
Die wirtschaftliche Attraktivität des Standortes geht mit einer steigenden Einwohnerzahl<br />
und somit einer entsprechenden Nachfrage nach attraktiven Wohnungen<br />
einher. Osnabrück bietet dabei eine sehr gemischte Immobilienlandschaft. Dies ist<br />
insbesondere eine Folge der großen Zerstörungen durch Luftangriffe, weshalb rasch<br />
Wohnraum geschaffen werden musste. Diesem eher einfachen Wohnungsangebot<br />
stehen auf der anderen Seite attraktive neu gebaute Wohnungen gegenüber. Durch<br />
Neubaugebiete wird das Wohnraumangebot zudem ausgeweitet. Durch die lebhafte<br />
Nachfrage ist das Mietniveau in den letzten Jahren überdurchschnittlich gestiegen.<br />
Wohnimmobilien: heterogener<br />
Wohnungsmarkt und gute Nachfrage<br />
Der Büromarkt hat mit 1 Million Quadratmetern etwas weniger Fläche als das etwa<br />
gleich große Oldenburg. Mit 9,50 Euro liegt die Spitzenmiete unter dem Niveau von<br />
Städten vergleichbarer Größe, die im Schnitt eher bei 11 Euro je Quadratmeter<br />
anzusiedeln sind. In den nächsten Jahren, besonders <strong>2013</strong>, werden einige Projekte<br />
fertiggestellt, unter anderem auf Konversionsflächen. Diese sind größtenteils<br />
bedarfsorientiert, wie beispielsweise das Landesbehördenzentrum.<br />
Bedarfsorientierter Büromarkt<br />
37
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
WOHNEN: DURCHSCHNITTSMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE M² BÜRO: SPITZENMIETE IN EURO JE M²<br />
10<br />
9<br />
8<br />
Osnabrück<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
13<br />
12<br />
11<br />
Osnabrück<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
7<br />
10<br />
6<br />
9<br />
5<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
8<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
Eine hohe Zentralität und die guten Strukturen machen Osnabrück zur attraktiven<br />
Einkaufsstadt; Einzelhändler sind an Flächen in Osnabrück interessiert. Die Erweiterung<br />
des innerstädtischen Shoppingcenters Kamp-Promenade um 4.000 Quadratmeter<br />
konnte das Flächenangebot zwar etwas ausweiten, die bestehende Nachfrage<br />
aber nur zum Teil befriedigen. Die Attraktivität und die gute Flächennachfrage<br />
spiegeln sich zum einen im Mietniveau wider – aktuell sind es 105 Euro je Quadratmeter.<br />
Zum anderen ist der Mietanstieg ausgeprägt. In den vergangenen fünf Jahren<br />
konnte die Spitzenmiete um fast 25 Prozent zulegen. Weitere größere Flächenerweiterungen<br />
stehen erst 2015 mit dem von mfi entwickelten Neumarkt Center an,<br />
das allerdings auch heftig kritisiert wurde. Gegner haben sogar Grundstücke erworben,<br />
um ein kleineres Center zu erreichen. Nun werden wohl 22.000 Quadratmeter<br />
realisiert. Zwar wird dadurch der „Schandfleck“ Neumarkt beseitigt, es wird aber<br />
auch Verschiebungen im innerstädtischen Einzelhandel geben.<br />
Starker Anstieg der Spitzenmiete<br />
HANDEL: SPITZENMIETE IN EURO JE M² EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN M²<br />
130<br />
120<br />
110<br />
100<br />
90<br />
Osnabrück<br />
80<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
70<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
3,4<br />
3,2<br />
3,0<br />
2,8<br />
2,6<br />
2,4<br />
2,2<br />
2,0<br />
1,8<br />
1,6<br />
Osnabrück<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research<br />
38
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
WOHNIMMOBILIEN IN OSNABRÜCK<br />
2010 2011 2012e <strong>2013</strong>e<br />
Nachfrage<br />
Einwohner in Tausend 163 164 165 165<br />
Haushalte in % ggü. Vorjahr 0,6 0,0 0,0 0,2<br />
Arbeitslosenquote (BA) in % 9,5 8,2 7,8 8,1<br />
Verfügb. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 0,6 0,9 1,3 1,2<br />
Angebot<br />
Wohnungsbestand in Tausend 86 86 86 86<br />
Wohnungsbestand in % ggü. Vorjahr 0,2 0,2 0,3 0,2<br />
Fertigstellungen in % ggü. Vorjahr -2,3 78,0 -9,1 -20,0<br />
Fertigstellungen je 1.000 Einw. Anzahl 1,1 1,9 1,7 1,4<br />
Miete Wohnen Neubau<br />
Maximum / Durchschnitt in Euro/m² 7,9 / 6,9 8,4 / 7,1 8,9 / 7,5 9,1 / 7,7<br />
Maximum / Durchschnitt in % ggü. Vorjahr 1,3 / 0,0 6,3 / 2,9 6,0 / 5,6 2,7 / 2,7<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
BÜROIMMOBILIEN IN OSNABRÜCK<br />
2010 2011 2012e <strong>2013</strong>e<br />
Nachfrage<br />
BIP in % ggü. Vorjahr 3,2 1,3 1,8 0,7<br />
BIP pro Kopf in Tausend Euro 36,9 37,2 37,7 38,0<br />
BIP pro Kopf in % ggü. Vorjahr 2,8 0,8 1,3 0,6<br />
Bürobeschäftigte in % ggü. Vorjahr -0,8 0,6 1,2 1,1<br />
Angebot<br />
Bürobestand in Millionen m² 1,0 1,0 1,0 1,0<br />
Bürobestand in % ggü. Vorjahr 0,1 0,4 0,7 1,0<br />
Leerstandsquote in % 3,9 3,8 3,6 3,5<br />
Miete Büro<br />
Top- / Seiten-Lage in Euro/m² 9,3 / 5,2 9,4 / 5,2 9,5 / 5,2 9,6 / 5,2<br />
Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 3,3 / 4,0 1,1 / 0,0 1,1 / 0,0 1,1 / 0,0<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
HANDELSIMMOBILIEN IN OSNABRÜCK<br />
2010 2011 2012e <strong>2013</strong>e<br />
Nachfrage<br />
Verf. Einkommen pro Kopf in Euro/Monat 1.408 1.420 1.438 1.455<br />
Verf. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 0,6 0,9 1,3 1,2<br />
Arbeitslosenquote (BA) in % 9,5 8,2 7,8 8,1<br />
Einzelhandelsumsatz in % ggü. Vorjahr 0,7 0,3 0,9 0,4<br />
Angebot<br />
Handelsfläche in Millionen m² 0,5 0,5 0,5 0,5<br />
Handelsfläche in % ggü. Vorjahr 3,2 0,2 0,4 0,8<br />
Miete Einzelhandel<br />
Top- / Seiten-Lage in Euro/m² 98 / 8,2 100 / 8,2 105 / 8,3 107 / 8,3<br />
Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 3,2 / 2,5 2,0 / 0,0 5,0 / 1,2 1,9 / 0,0<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
39
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
SCHLESWIG-HOLSTEIN<br />
Bundesland im Überblick<br />
Schleswig-Holstein ist das nördlichste Bundesland und zweitkleinste der Flächenländer.<br />
Die Bevölkerungsdichte ist mit 179 Einwohnern pro Quadratkilometer relativ<br />
niedrig. Insgesamt leben in Schleswig-Holstein 2,8 Millionen Einwohner. Kiel und<br />
Lübeck sind die beiden einzigen Großstädte. Das Bundesland gehört zu den eher<br />
strukturschwächeren Bundesländern, das BIP pro Kopf liegt deutlich unter dem<br />
deutschen Durchschnitt. Allerdings entspricht die Arbeitslosenquote mit 6,9 Prozent<br />
(2012) im Wesentlichen dem Wert der Bundesrepublik. Das produzierende Gewerbe<br />
hat erst relativ spät Fuß gefasst und ist stark vom Strukturwandel betroffen. Die wirtschaftlich<br />
stärkeren Regionen sind das Hamburger Umland, wo Maschinenbau und<br />
Dienstleistungen vertreten sind, sowie die Hafenstädte der Ostseeküste, allen voran<br />
Lübeck, Deutschlands größtem Ostseehafen. Eine wichtige Rolle spielt der Tourismus.<br />
Die nordfriesischen Inseln und die Ostseebäder bilden dadurch einen wichtigen<br />
Teil der Wirtschaftsleistung Schleswig-Holsteins. Weitere wichtige Branchen<br />
sind die Medizintechnik und erneuerbare Energien.<br />
Zweitkleinstes Flächenland in<br />
Deutschland<br />
SCHLESWIG-HOLSTEIN: EINWOHNERENTWICKLUNG<br />
(EINWOHNER 1992 = 100)<br />
DURCHSCHNITTLICHES NIVEAU DER ARBEITSLOSIGKEIT<br />
(ARBEITSLOSENQUOTE IN %)<br />
Schlesw .-Holst. Norddeutschland Deutschland<br />
108<br />
106<br />
104<br />
102<br />
100<br />
98<br />
1992 1996 2000 2004 2008 2012<br />
Arbeitslosenquote in %<br />
12<br />
11<br />
10<br />
9<br />
8<br />
7<br />
Schlesw .-Holst.<br />
Deutschland<br />
6<br />
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012<br />
Quelle: Feri<br />
Quelle: BA<br />
SCHLESWIG-HOLSTEIN: BIP GGÜ. VORJAHR IN % BRUTTOINLANDSPRODUKT PRO KOPF IN PREISEN VON 2000<br />
6,0<br />
4,0<br />
Schlesw ig-Holstein<br />
Deutschland<br />
32<br />
30<br />
Schlesw ig-Holstein<br />
Deutschland<br />
J/J in %<br />
2,0<br />
0,0<br />
-2,0<br />
in Tausend Euro<br />
28<br />
26<br />
24<br />
-4,0<br />
22<br />
-6,0<br />
20<br />
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012<br />
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012<br />
Quelle: Feri<br />
Quelle: Ferir<br />
40
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Immobilienmarkt Kiel<br />
Kiel ist die Landeshauptstadt Schleswig-Holsteins und zugleich mit gut 240.000<br />
Einwohnern die nördlichste Großstadt Deutschlands. Etwa 10 Prozent der Einwohner<br />
studieren an der renommierten Christian-Albrechts-Universität. Auch das Kieler<br />
Institut für Weltwirtschaft und die an die Universität angeschlossene Deutsche<br />
Zentralbibliothek für Wirtschaftswissenschaften sind hier angesiedelt. Zu den größeren<br />
Unternehmen am Standort Kiel zählen etwa die HSH Nordbank oder HDW als<br />
größte deutsche Werft. Durch den bedeutenden Ostseehafen hat die Schifffahrt insgesamt<br />
einen hohen Stellenwert für den Wirtschaftsstandort Kiel. Der Kieler Hafen<br />
ist der drittgrößte Passagierhafen und der größte Kreuzfahrthafen in Deutschland.<br />
Davon unterstützt hat der Tourismus – die Kieler Woche ist international ein Begriff –<br />
als Wirtschaftsfaktor an Bedeutung zulegen können. Auch als Logistikstandort hat<br />
Kiel Gewicht. Der Nord-Ostsee-Kanal, der in Kiel-Holtenau in die Ostsee mündet, ist<br />
die meist befahrene künstliche Wasserstraße der Welt. Zudem ist Kiel ein bedeutender<br />
Standort der Marine. Ein Minuspunkt ist die relativ hohe Arbeitslosigkeit. Die<br />
Quote liegt mit 10 Prozent am oberen Rand der Standorte.<br />
Nördlichste Großstadt Deutschlands<br />
mit maritim geprägter Wirtschaft<br />
KRÄFTIGER ANSTIEG DER EINWOHNERZAHL (1992 = 100) LEICHT ÜBERDURCHSCHNITTLICHE ARBEITSLOSIGKEIT (IN %)<br />
105<br />
104<br />
103<br />
102<br />
Kiel<br />
Bremen<br />
Hannover<br />
Regional-12<br />
Städte ohne HH<br />
18<br />
16<br />
14<br />
12<br />
Kiel<br />
Bremen<br />
Hannover<br />
Regional-12<br />
Städte ohne HH<br />
101<br />
10<br />
100<br />
8<br />
99<br />
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012<br />
Quelle: Feri<br />
6<br />
2000 2003 2006 2009 2012<br />
Quelle: BA<br />
Kiel kann als Großstadt am Meer punkten und bietet eine hohe Lebensqualität. Als<br />
Folge der kriegsbedingten Zerstörungen und dem zweckmäßigem Wiederaufbau gilt<br />
die Stadt zwar nicht als Schönheit, ist aber durch eine Reihe von Entwicklungsmaßnahmen<br />
durchaus attraktiv. So ist die Stadt in der Summe ihrer Eigenschaften als<br />
Wohnort stark gefragt und kann mit einer dynamisch wachsenden Bevölkerung<br />
aufwarten, die zu einer entsprechend hohen Nachfrage nach Wohnraum führt. Dass<br />
die Wohnungsmiete bei Erstbezug mit knapp über 8 Euro je Quadratmeter dennoch<br />
nur unterdurchschnittlich ausfällt und der Mietanstieg in den vergangenen zehn<br />
Jahren mit 14 Prozent schwach ausgeprägt war, dürfte auf den Einwohnerrückgang<br />
in den 1990er Jahren von rund 6 Prozent der Bevölkerung zurückzuführen sein.<br />
Relativ hoch ist dagegen die Neubaumiete in den Toplagen mit 11 Euro je Quadratmeter.<br />
Insgesamt bietet der Kieler Wohnungsmarkt noch „Luft nach oben“.<br />
Wohnen: Hohe Nachfrage<br />
Als Landeshauptstadt und als Verwaltungs- und Wirtschaftszentrum der Region –<br />
Hamburg, Lübeck und Flensburg sind jeweils rund 90 Kilometer entfernt – ist der<br />
Büroflächenbedarf der Stadt relativ groß. Insgesamt verfügt Kiel über 1,6 Millionen<br />
Quadratmeter Bürofläche. Die Spitzenmiete ist mit 13 Euro je Quadratmeter über-<br />
Büro: Niedriger Leerstand und<br />
hohes Mietniveau<br />
41
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
durchschnittlich hoch. Im Rahmen dieses Berichts weisen lediglich Hannover und<br />
Hamburg höhere Mieten auf. Die Leerstandsquote ist mit unter 3 Prozent sehr<br />
niedrig. Seit 2005 hat die Bürobeschäftigtenzahl zwar mit 7 Prozent nur unterdurchschnittlich<br />
zugelegt; allerdings sind die Büroflächen seitdem auch nur um 1 Prozent<br />
ausgeweitet worden. Der Eigennutzermarkt dürfte im Wesentlichen stabil bleiben.<br />
Das Potenzial für Mietzuwächse ist angesichts des hohen Niveaus gering.<br />
WOHNEN: DURCHSCHNITTSMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE M² BÜRO: SPITZENMIETE IN EURO JE M²<br />
10<br />
14<br />
9<br />
13<br />
8<br />
12<br />
7<br />
6<br />
5<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
Kiel<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
11<br />
Kiel<br />
10<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
9<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
Viele Touristen, ein hoher Studentenanteil und eine hohe Zentralität schaffen eine<br />
gute Voraussetzung für den Einzelhandel, auch wenn die Kaufkraft leicht unter dem<br />
Bundesdurchschnitt liegt. Geschwächt wurde der Handel in den vergangenen<br />
Jahren allerdings durch Projektentwicklungen außerhalb Kiels beziehungsweise in<br />
den umliegenden Städten. Daraus resultierend ergibt sich ein relativ niedriges<br />
Niveau der Spitzenmiete, die zudem in der vergangenen Dekade nur marginal<br />
gestiegen ist. Allerdings erfolgt derzeit eine Aufwertung der Kieler Innenstadt. Ein<br />
großer Sprung dürfte durch die Ende 2012 erfolgte Eröffnung des neuen Centers<br />
„Nordlicht“ mit 20.000 Quadratmetern an der Kieler Shoppingmeile Holstenstraße<br />
gelungen sein. Durch weitere anstehende Projekte dürfte die Aufwertung der City<br />
weiter voranschreiten, so dass ein Anstieg der Spitzenmiete in den kommenden<br />
Jahren wahrscheinlich ist. In diesem Jahr dürfte sie aber stabil bleiben.<br />
Handel: Niedrige Mieten mit<br />
Wachstumspotenzial<br />
HANDEL: SPITZENMIETE IN EURO JE M² EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN M²<br />
140<br />
130<br />
120<br />
110<br />
Kiel<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
2,8<br />
2,6<br />
2,4<br />
Kiel<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
100<br />
2,2<br />
90<br />
80<br />
70<br />
2,0<br />
1,8<br />
60<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
1,6<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research<br />
42
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
WOHNIMMOBILIEN IN KIEL<br />
2010 2011 2012e <strong>2013</strong>e<br />
Nachfrage<br />
Einwohner in Tausend 238 240 242 243<br />
Haushalte in % ggü. Vorjahr 0,4 0,4 0,4 0,3<br />
Arbeitslosenquote (BA) in % 10,8 11,0 10,1 10,4<br />
Verfügb. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 0,5 0,6 1,2 1,3<br />
Angebot<br />
Wohnungsbestand in Tausend 131 132 132 133<br />
Wohnungsbestand in % ggü. Vorjahr 0,1 0,2 0,3 0,3<br />
Fertigstellungen in % ggü. Vorjahr -46,7 90,1 23,2 18,3<br />
Fertigstellungen je 1.000 Einw. Anzahl 0,7 1,3 1,6 1,8<br />
Miete Wohnen Neubau<br />
Maximum / Durchschnitt in Euro/m² 10,5 / 7,8 10,7 / 8,0 10,9 / 8,2 11,1 / 8,4<br />
Maximum / Durchschnitt in % ggü. Vorjahr 2,9 / 2,6 1,9 / 2,6 1,9 / 2,5 1,8 / 2,4<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
BÜROIMMOBILIEN IN KIEL<br />
2010 2011 2012e <strong>2013</strong>e<br />
Nachfrage<br />
BIP in % ggü. Vorjahr 2,8 1,2 1,4 0,5<br />
BIP pro Kopf in Tausend Euro 35,3 35,5 35,6 35,7<br />
BIP pro Kopf in % ggü. Vorjahr 2,4 0,5 0,4 0,3<br />
Bürobeschäftigte in % ggü. Vorjahr -0,1 0,9 0,7 0,4<br />
Angebot<br />
Bürobestand in Millionen m² 1,5 1,5 1,6 1,6<br />
Bürobestand in % ggü. Vorjahr 0,5 0,6 0,4 0,5<br />
Leerstandsquote in % 2,5 2,5 2,5 2,5<br />
Miete Büro<br />
Top- / Seiten-Lage in Euro/m² 13,0 / 5,6 13,0 / 5,6 13,0 / 5,6 13,0 / 5,6<br />
Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 1,6 / 0,0 0,0 / 0,0 0,0 / 0,0 0,0 / 0,0<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
HANDELSIMMOBILIEN IN KIEL<br />
2010 2011 2012e <strong>2013</strong>e<br />
Nachfrage<br />
Verf. Einkommen pro Kopf in Euro/Monat 1.190 1.197 1.211 1.228<br />
Verf. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 0,5 0,6 1,2 1,3<br />
Arbeitslosenquote (BA) in % 10,8 11,0 10,1 10,4<br />
Einzelhandelsumsatz in % ggü. Vorjahr 0,1 -0,1 0,7 0,4<br />
Angebot<br />
Handelsfläche in Millionen m² 0,5 0,5 0,5 0,5<br />
Handelsfläche in % ggü. Vorjahr 0,0 0,7 5,4 1,2<br />
Miete Einzelhandel<br />
Top- / Seiten-Lage in Euro/m² 80 / 10,0 80 / 10,0 80 / 10,0 80 / 10,0<br />
Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 0,0 / 0,0 0,0 / 0,0 0,0 / 0,0 0,0 / 0,0<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
43
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Immobilienmarkt Lübeck<br />
Lübeck ist mit etwas über 210.000 Einwohnern neben Kiel die einzige Großstadt<br />
Schleswig-Holsteins. Der Hafen ist Deutschlands größter Ostseehafen, entsprechend<br />
ist die Wirtschaftstruktur der Hansestadt geprägt. Die Stadt hat jedoch in den<br />
vergangenen Jahren einen Strukturwandel erlebt, Schwerindustrie und Schiffbau<br />
spielen eine weitaus geringere Rolle als noch vor 30 Jahren. Neben dem Hafen sind<br />
die Medizintechnik sowie der Tourismus wichtige Wirtschaftszweige – Lübecks<br />
Altstadt gehört zum UNESCO-Weltkulturerbe; die Stadt verfügt über einen von Ryan<br />
Air angeflogenen Flughafen. Lübecks Bevölkerung ist in den vergangenen<br />
10 Jahren um gut 1 Prozent zurückgegangen, steigt seit 2010 aber wieder leicht an.<br />
Die Arbeitslosigkeit ist mit 10,4 Prozent relativ hoch. Positiv ist, dass die Beschäftigtenzahl<br />
in den vergangen Jahren wieder zulegen konnte.<br />
Lübeck: Hafen- und Tourismusstadt<br />
LEICHT RÜCKLÄUFIGE BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG UND …<br />
(EINWOHNER 2000 = 100)<br />
… EINE ETWAS ÜBERDURCHSCHNITTLICHE ARBEITSLOSENQUOTE<br />
(IN %)<br />
105<br />
104<br />
103<br />
102<br />
101<br />
Lübeck<br />
Bremen<br />
Hannover<br />
Regional-12<br />
Städte ohne HH<br />
18<br />
16<br />
14<br />
12<br />
Lübeck<br />
Bremen<br />
Hannover<br />
Regional-12<br />
Städte ohne HH<br />
100<br />
10<br />
99<br />
8<br />
98<br />
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012<br />
6<br />
2000 2003 2006 2009 2012<br />
Quelle: Feri<br />
Quelle: BA<br />
Eine schöne Altstadt und die Lage an der Ostsee machen Lübeck neben der steigenden<br />
Beschäftigung zu einem attraktiven Wohnort. Dadurch konnte sich die<br />
Bevölkerung trotz der schwachen wirtschaftlichen Lage zumindest stabilisieren. Die<br />
Miete bei Erstbezug ist mit knapp über 8 Euro je Quadratmeter unterdurchschnittlich.<br />
Dies gilt auch für die Erstbezugsmiete in Top-Lagen. Hier müssen je Quadratmeter<br />
zwei Euro mehr kalkuliert werden. Die Mietentwicklung wurde in den zurückliegenden<br />
Jahren von der rückläufigen Bevölkerung belastet. Die durchschnittliche Erstbezugsmiete<br />
konnte von 2002 bis 2012 lediglich um etwa 15 Prozent zulegen. Aus<br />
unserer Sicht ist das Mietsteigerungspotenzial abgesehen von Top-Lagen mit ihrem<br />
begrenzten Angebot eher unterdurchschnittlich.<br />
Wohnen: Knappes Angebot in<br />
Top-Lagen, insgesamt eher unterdurchschnittliche<br />
Entwicklung<br />
Der Lübecker Büromarkt ist mit etwas über 1 Million Quadratmetern Fläche rund ein<br />
Drittel kleiner als der der Landeshauptstadt Kiel. Hier machen sich die fehlenden<br />
Verwaltungseinrichtungen und die viel größere Kieler Universität bemerkbar. An der<br />
Universität zu Lübeck sind rund 3.300 Studenten eingeschrieben. Den Schwerpunkt<br />
von Forschung und Lehre bildet die Medizin. Die seit 2005 mit einem Plus von<br />
12 Prozent gegenüber der Bürofläche mit einem Zuwachs von 3 Prozent deutlich<br />
stärker gestiegene Beschäftigtenzahl hat sich nicht in einem entsprechend positiven<br />
Büro: Hoher Büroflächenbestand<br />
drückt Miete<br />
44
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Anstieg der Spitzenmiete niedergeschlagen. Diese ist nicht nur seit vielen Jahren<br />
stabil, sie weist zudem mit 8,50 Euro je Quadratmeter das niedrigste Niveau im<br />
Rahmen dieses Berichts auf. Trotz der niedrigen Leerstandsquote von unter 3 Prozent<br />
erwarten wir für Lübeck eine auch in diesem Jahr stabile Mietentwicklung.<br />
WOHNEN: DURCHSCHNITTSMIETE ERSTBEZUG IN EURO JE M² BÜRO: SPITZENMIETE IN EURO JE M²<br />
10<br />
9<br />
8<br />
7<br />
Lübeck<br />
6<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
5<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
13<br />
12<br />
11<br />
10<br />
9<br />
8<br />
7<br />
Lübeck Städte ohne HH Regional-12<br />
6<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
Lübeck ist durch seine Funktion als regionales Oberzentrum in Kombination mit der<br />
einzigartigen Altstadt neben Kiel der bedeutendste Einzelhandelsstandort in<br />
Schleswig-Holstein. Die Zentralität ist weit überdurchschnittlich. Zudem beflügelt der<br />
Tourismus den Einzelhandel. Dennoch hat die Spitzenmiete je Quadratmeter seit<br />
dem Ende der 1990er Jahre nicht mehr die 100-Euro-Marke überschritten. Dabei<br />
dürfte es vorerst auch bleiben, denn durch die Erweiterung des CITTI-Park Centers<br />
und die für Ende <strong>2013</strong> geplante Eröffnung eines 70.000 Quadratmeter großen Ikea<br />
Einrichtungshauses dürfte die Innenstadt nicht nur einen Teil der bisherigen Kaufkraft<br />
sondern auch das sonst mögliche Mietsteigerungspotenzial einbüßen. Wir<br />
gehen davon aus, dass die bisherige Spitzenmiete von 95 Euro je Quadratmeter in<br />
diesem Jahr unverändert bleibt.<br />
Handel: Innenstadt bekommt<br />
Konkurrenz<br />
HANDEL: SPITZENMIETE IN EURO JE M² EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN M²<br />
130<br />
120<br />
110<br />
100<br />
90<br />
Lübeck<br />
80<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
70<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
3,2<br />
3,0<br />
2,8<br />
2,6<br />
2,4<br />
2,2<br />
2,0<br />
1,8<br />
1,6<br />
Lübeck<br />
Städte ohne HH<br />
Regional-12<br />
2003 2005 2007 2009 2011 <strong>2013</strong>e<br />
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research<br />
45
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
WOHNIMMOBILIEN IN LÜBECK<br />
2010 2011 2012e <strong>2013</strong>e<br />
Nachfrage<br />
Einwohner in Tausend 210 210 211 211<br />
Haushalte in % ggü. Vorjahr 0,1 0,0 0,1 0,1<br />
Arbeitslosenquote (BA) in % 11,2 11,0 10,4 10,7<br />
Verfügb. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 0,6 0,8 1,3 1,3<br />
Angebot<br />
Wohnungsbestand in Tausend 115 114 115 115<br />
Wohnungsbestand in % ggü. Vorjahr 0,4 -0,5 0,3 0,2<br />
Fertigstellungen in % ggü. Vorjahr -28,5 41,1 -0,2 -15,3<br />
Fertigstellungen je 1000 Einw. Anzahl 2,1 2,9 2,9 2,4<br />
Miete Wohnen Neubau<br />
Maximum / Durchschnitt in Euro/m² 10,0 / 7,8 10,0 / 7,9 10,1 / 8,1 10,3 / 8,2<br />
Maximum / Durchschnitt in % ggü. Vorjahr 4,2 / 0,0 0,0 / 1,3 1,0 / 2,5 2,0 / 1,6<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
BÜROIMMOBILIEN IN LÜBECK<br />
2010 2011 2012e <strong>2013</strong>e<br />
Nachfrage<br />
BIP in % ggü. Vorjahr 3,4 1,7 1,8 0,5<br />
BIP pro Kopf in Tausend Euro 27,6 28,0 28,4 28,6<br />
BIP pro Kopf in % ggü. Vorjahr 3,3 1,5 1,5 0,6<br />
Bürobeschäftigte in % ggü. Vorjahr 1,5 0,2 1,0 0,9<br />
Angebot<br />
Bürobestand in Millionen m² 1,0 1,0 1,0 1,1<br />
Bürobestand in % ggü. Vorjahr -0,1 0,5 0,7 0,6<br />
Leerstandsquote in % 2,5 2,5 2,5 2,5<br />
Miete Büro<br />
Top- / Seiten-Lage in Euro/m² 8,5 / 4,5 8,5 / 4,5 8,5 / 4,5 8,5 / 4,5<br />
Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 0,0 / 0,0 0,0 / 0,0 0,0 / 0,0 0,0 / 0,0<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
HANDELSIMMOBILIEN IN LÜBECK<br />
2010 2011 2012e <strong>2013</strong>e<br />
Nachfrage<br />
Verf. Einkommen pro Kopf in Euro/Monat 1.311 1.322 1.340 1.357<br />
Verf. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 0,6 0,8 1,3 1,3<br />
Arbeitslosenquote (BA) in % 11,2 11,0 10,4 10,7<br />
Einzelhandelsumsatz in % ggü. Vorjahr 0,0 0,0 0,7 0,5<br />
Angebot<br />
Handelsfläche in Millionen m² 0,6 0,6 0,6 0,6<br />
Handelsfläche in % ggü. Vorjahr 5,0 8,9 2,8 3,4<br />
Miete Einzelhandel<br />
Top- / Seiten-Lage in Euro/m² 95 / 8,5 95 / 8,5 95 / 8,5 95 / 8,5<br />
Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 0,0 / 0,0 0,0 / 0,0 0,0 / 0,0 0,0 / 0,0<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research<br />
46
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
ÜBERBLICK MARKTDATEN<br />
Wohnimmobilien<br />
Einwohner<br />
Entwicklung von<br />
2002 bis 2012 in %<br />
Haus- Wohnungshalte<br />
bestand<br />
Miete Erstbezug Durchschnitt<br />
in Euro/m²<br />
Miete Erstbezug Durchschnitt<br />
in % ggü. Vorjahr<br />
Miete Erstbezug Top-<br />
Lage in Euro/m²<br />
2011 2012 <strong>2013</strong>e 2011 2012 <strong>2013</strong>e 2011 2012 <strong>2013</strong>e<br />
Hamburg 3,7 8,1 3,8 12,5 12,9 13,2 8,7 3,2 2,3 18,0 18,5 18,9<br />
Top-Standorte 4,1 9,6 3,7 10,8 11,4 11,7 6,9 5,9 2,6 15,6 16,4 16,9<br />
Braunschweig 2,4 6,3 3,2 7,4 7,4 7,6 4,2 0,0 2,0 8,6 8,7 8,9<br />
Bremen (Stadt) 1,2 4,3 2,6 9,0 9,5 9,7 5,9 5,6 2,1 12,0 12,5 12,8<br />
Hannover 2,0 4,9 1,8 9,0 10,0 10,3 12,5 11,1 3,0 12,0 13,0 13,4<br />
Kiel 4,1 6,1 1,9 8,0 8,2 8,4 2,6 2,5 2,4 10,7 10,9 11,1<br />
Lübeck -0,9 1,6 2,2 7,9 8,1 8,2 1,3 2,5 1,6 10,0 10,1 10,3<br />
Oldenburg 2,6 10,5 6,9 7,5 8,0 8,2 4,2 6,7 2,5 9,0 9,6 9,9<br />
Osnabrück 0,7 5,9 3,3 7,1 7,5 7,7 2,9 5,6 2,7 8,4 8,9 9,1<br />
Standorte ohne Hamburg 1,7 5,1 2,7 8,3 8,8 9,0 6,2 5,9 2,4 10,7 11,2 11,5<br />
Oberzentren 3,8 8,0 2,5 8,1 8,6 8,8 5,3 5,6 2,3 10,2 10,7 11,0<br />
Büroimmobilien<br />
Büroflächenbestand<br />
Daten 2012<br />
in<br />
1000<br />
m²<br />
je Einwohner<br />
in m²<br />
je Bürobeschäftigten<br />
in m²<br />
Miete in Top-Lage<br />
in Euro pro m²<br />
Veränderung Miete<br />
in % ggü. Vorjahr<br />
Leerstandsquote<br />
in %<br />
2011 2012 <strong>2013</strong>e 2011 2012 <strong>2013</strong>e 2011 2012 <strong>2013</strong>e<br />
Hamburg 13.641 7,6 35,0 23,5 24,1 24,2 4,4 2,6 0,5 8,5 8,2 8,0<br />
Top-Standorte 11.137 9,7 37,3 24,5 25,2 25,4 3,7 2,8 0,6 9,4 8,8 8,7<br />
Braunschweig 1.383 5,5 30,5 10,5 10,6 10,7 5,0 1,0 0,9 4,1 4,1 4,0<br />
Bremen (Stadt) 3.305 6,0 34,3 12,8 12,8 12,9 0,0 0,0 0,8 4,9 4,7 4,6<br />
Hannover 4.141 7,9 33,4 13,5 13,8 13,9 5,5 2,2 0,6 4,7 4,4 4,5<br />
Kiel 1.555 6,4 33,2 13,0 13,0 13,0 0,0 0,0 0,0 2,5 2,5 2,5<br />
Lübeck 1.046 5,0 35,9 8,5 8,5 8,5 0,0 0,0 0,0 2,5 2,5 2,5<br />
Oldenburg 1.119 6,9 35,4 8,8 9,3 9,4 3,5 5,7 1,1 2,4 2,4 2,3<br />
Osnabrück 1.031 6,2 33,1 9,4 9,5 9,6 1,1 1,1 1,1 3,8 3,6 3,5<br />
Standorte ohne Hamburg 1.940 6,6 33,6 11,9 12,0 12,1 2,5 1,3 0,6 4,0 3,8 3,8<br />
Oberzentren 2.899 7,6 36,1 12,2 12,4 12,5 3,0 1,8 0,5 6,8 6,6 6,5<br />
Handelsimmobilien<br />
in<br />
1000<br />
m²<br />
Handelsfläche<br />
Daten 2012<br />
Einzelhandelskennziffern<br />
2001-<br />
2010<br />
in %<br />
je Einwohner<br />
in m²<br />
Miete Top-Lage<br />
in Euro/m²<br />
Veränderung Miete in<br />
% ggü. Vorjahr<br />
2011 2012 <strong>2013</strong>e 2011 2012 <strong>2013</strong>e Kaufkraft Zentralität<br />
Hamburg 2.936 31,4 1,6 235 245 250 4,4 4,3 2,0 109 112<br />
Top-Standorte 2.257 29,2 1,7 238 249 253 4,0 4,6 1,8 113 116<br />
Braunschweig 686 20,2 2,7 112 115 117 1,8 2,7 1,7 108 150<br />
Bremen (Stadt) 1.350 31,0 2,5 120 120 121 0,0 0,0 1,0 99 122<br />
Hannover 922 19,1 1,7 185 185 185 2,8 0,0 0,0 105 131<br />
Kiel 481 15,7 2,0 80 80 80 0,0 0,0 0,0 96 140<br />
Lübeck 616 53,0 2,9 95 95 95 0,0 0,0 0,0 96 145<br />
Oldenburg 523 35,7 3,2 87 88 89 2,4 1,1 1,5 104 141<br />
Osnabrück 515 25,8 3,1 100 105 107 2,0 5,0 1,9 99 143<br />
Standorte ohne Hamburg 728 27,7 2,5 119 119 120 1,1 0,7 0,7 101 139<br />
Oberzentren 807 29,6 2,2 124 126 126 2,9 1,5 0,6 103 124<br />
Quelle: Feri, BulwienGesa, Comfort, Prognose DZ BANK Research; Top-Standorte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart;<br />
Oberzentren: Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg<br />
47
Immobilienmarkt Norddeutsche Bundesländer | <strong>2013</strong><br />
Impressum<br />
Herausgeber:<br />
Vorstand:<br />
<strong>DG</strong> HYP – Deutsche Genossenschafts-<strong>Hyp</strong>othekenbank AG,<br />
Rosenstraße 2, 20095 Hamburg<br />
Dr. Georg Reutter (Vorsitzender), Dr. Carsten Meyer-Raven, Manfred Salber<br />
Autoren:<br />
Verantwortlich: Stefan Bielmeier, Leiter Research und Volkswirtschaft<br />
Dr. Michael Holstein, Leiter Volkswirtschaft<br />
Verfasser: Thorsten Lange, Analyst Immobilienmärkte<br />
Fabian Leicht, Trainee Research und Volkswirtschaft<br />
Alle DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank, Frankfurt am Main <strong>2013</strong><br />
Nachdruck und Vervielfältigung nur mit Genehmigung der <strong>DG</strong> HYP<br />
Daten und Einschätzungen Stand Januar <strong>2013</strong><br />
Disclaimer<br />
Herausgeber dieses Dokuments ist die <strong>DG</strong> HYP – Deutsche Genossenschafts-<strong>Hyp</strong>othekenbank AG, Hamburg<br />
Dieses Dokument dient ausschließlich Informationszwecken. Dieses Dokument ist durch die DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank („DZ BANK”) erstellt und zur Verteilung<br />
in der Bundesrepublik Deutschland bestimmt. Dieses Dokument richtet sich nicht an Personen mit Wohn- und / oder Gesellschaftssitz und / oder Niederlassungen im Ausland,<br />
vor allem in den Vereinigten Staaten von Amerika, Kanada, Großbritannien oder Japan. Dieses Dokument darf im Ausland nur in Einklang mit den dort geltenden Rechtsvorschriften<br />
verteilt werden, und Personen, die in den Besitz dieser Informationen und Materialien gelangen, haben sich über die dort geltenden Rechtsvorschriften zu informieren und<br />
diese zu befolgen. Dieses Dokument stellt weder ein öffentliches Angebot noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Erwerb von Wertpapieren oder Finanzinstrumenten dar.<br />
Die DZ BANK ist insbesondere nicht als Anlageberater oder aufgrund einer Vermögensbetreuungspflicht tätig. Dieses Dokument ist keine Finanzanalyse. Alle hierin enthaltenen Bewertungen,<br />
Stellungnahmen oder Erklärungen sind diejenigen des Verfassers des Dokuments und stimmen nicht notwendigerweise mit denen dritter Parteien überein. Die DZ BANK hat die Informationen,<br />
auf die sich das Dokument stützt, aus als zuverlässig erachteten Quellen übernommen, ohne jedoch alle diese Informationen selbst zu verifizieren. Dementsprechend gibt die<br />
DZ BANK keine Gewährleistungen oder Zusicherungen hinsichtlich der Genauigkeit, Vollständigkeit oder Richtigkeit der hierin enthaltenen Informationen oder Meinungen ab. Die DZ BANK<br />
übernimmt keine Haftung für unmittelbare oder mittelbare Schäden, die durch die Verteilung und / oder Verwendung dieses Dokuments verursacht werden und/oder mit der Verteilung und/oder<br />
Verwendung dieses Dokuments im Zusammenhang stehen. Eine Investitionsentscheidung bezüglich irgendwelcher Wertpapiere oder sonstiger Finanzinstrumente sollte auf der Grundlage eines<br />
Beratungsgespräches sowie Prospekts oder Informationsmemorandums erfolgen und auf keinen Fall auf der Grundlage dieses Dokuments. Unsere Empfehlungen können je nach den speziellen<br />
Anlagezielen, dem Anlagehorizont oder der individuellen Vermögenslage für einzelne Anleger nicht oder nur bedingt geeignet sein. Da Trading-Empfehlungen stark auf kurzfristigen technischen<br />
Aspekten basieren, können sie auch im Widerspruch zu anderen Aussagen mit Empfehlungscharakter der DZ BANK stehen. Die Empfehlungen und Meinungen entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt<br />
der Erstellung des Dokuments. Sie können aufgrund künftiger Entwicklungen überholt sein, ohne dass das Dokument geändert wurde.<br />
Zuständige Aufsichtsbehörde<br />
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht,<br />
Lurgiallee 12, 60439 Frankfurt am Main, Germany<br />
48
Ansprechpartner <strong>DG</strong> HYP<br />
Deutsche Genossenschafts-<strong>Hyp</strong>othekenbank AG<br />
20095 Hamburg<br />
Rosenstraße 2<br />
Postfach 10 14 46<br />
20009 Hamburg<br />
Telefon (0 40) 33 34-0<br />
Telefax (0 40) 33 34-11 11<br />
Internet: www.dghyp.de<br />
Immobilienzentrum Hamburg<br />
Rosenstraße 2<br />
20095 Hamburg<br />
Telefon (0 40) 33 34-37 78<br />
Telefax (0 40) 33 34-11 02<br />
Helmut Grimm<br />
Regionaldirektor<br />
Volksbanken und Raiffeisenbanken<br />
Telefon (0 40) 33 34-25 99<br />
Helmut.Grimm@dghyp.de<br />
Bernd Möller<br />
Vertriebsdirektor<br />
Telefon (0 40) 33 34-21 98<br />
Bernd.Moeller@dghyp.de<br />
Thomas Näser<br />
Regionaldirektor<br />
Telefon (0 40) 33 34-31 92<br />
Thomas.Naeser@dghyp.de<br />
Maxim Rabkin<br />
Regionaldirektor<br />
Telefon (0 40) 33 34-31 60<br />
Maxim.Rabkin@dghyp.de<br />
Hans Henrik Dige<br />
Leiter Immobilienzentrum Hamburg<br />
Telefon (0 40) 33 34-37 77<br />
Hans.Henrik.Dige@dghyp.de<br />
Barbara Kummerfeldt<br />
Assistenz<br />
Telefon (0 40) 33 34-37 78<br />
Barbara.Kummerfeldt@dghyp.de<br />
Bernd Lowin<br />
Regionaldirektor<br />
Telefon (05 11) 86 64 38 08<br />
Bernd.Lowin@dghyp.de<br />
Tobias Mewes<br />
Regionaldirektor<br />
Telefon (0 40) 33 34-37 80<br />
Tobias.Mewes@dghyp.de<br />
Tobias Voigt<br />
Regionaldirektor<br />
Telefon (0 40) 33 34-37 70<br />
Tobias.Voigt@dghyp.de<br />
Thomas Wendler<br />
Regionaldirektor<br />
Telefon (0 40) 33 34-37 81<br />
Thomas.Wendler@dghyp.de<br />
Ansprechpartner VR WERT<br />
VR WERT<br />
Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH<br />
Standort Hamburg<br />
20095 Hamburg<br />
Rosenstraße 2<br />
Telefon (0 40) 33 34-26 88<br />
Telefax (0 40) 33 34-11 77<br />
Internet: www.vrwert.de<br />
info@vrwert.de<br />
Paul Tewes MRICS<br />
Diplom-Volkswirt<br />
Immobiliengutachter CIS <strong>Hyp</strong>Zert (F/M)<br />
Mobil (0172) 450 10 39<br />
Telefon (0 40) 33 34-26 88<br />
paul.tewes@vrwert.de<br />
Heidrun Kelichhaus<br />
Assistenz der Geschäftsführung<br />
Telefon (0 40) 33 34-35 28<br />
heidrun.kelichhaus@vrwert.de<br />
Michaela Sternberg-Nissen<br />
Assistenz<br />
Telefon (0 40) 33 34-37 95<br />
michaela.sternberg@vrwert.de<br />
Michael Gerlach<br />
Dipl.-Ingenieur<br />
Immobiliengutachter CIS <strong>Hyp</strong>Zert (F)<br />
Mobil (0173) 380 08 78<br />
Telefon (0 40) 33 34-37 96<br />
michael.gerlach@vrwert.de<br />
Dieter Pieper<br />
Verm.-Ass. Dipl.-Ingenieur<br />
Immobiliengutachter CIS <strong>Hyp</strong>Zert (F/M)<br />
Mobil (0172) 899 60 25<br />
Telefon (0 40) 33 34-27 70<br />
dieter.pieper@vrwert.de<br />
Imke Volmer<br />
Dipl.-Geographin<br />
Immobiliengutachterin CIS <strong>Hyp</strong>Zert (F/M)<br />
Mobil (0172) 852 08 38<br />
Telefon (0 40) 33 34-29 81<br />
imke.volmer@vrwert.de<br />
Kamill Georg Wipyewski MRICS<br />
BA Economics, MSc<br />
PgDip Estate Management<br />
Immobiliengutachter<br />
Mobil (0172) 826 5496<br />
Telefon (0 40) 33 34-20 30<br />
kamill.wipyewski@vrwert.de
<strong>DG</strong> HYP<br />
Deutsche Genossenschafts-<strong>Hyp</strong>othekenbank AG<br />
Rosenstraße 2 | 20095 Hamburg<br />
Tel.: (0 40) 33 34-0 | Fax: (0 40) 33 34-11 11<br />
www.dghyp.de<br />
Stand: April <strong>2013</strong>