§ 1 EINFÜHRUNG 1 § 1 EINFÜHRUNG - hemmer.shop

§ 1 EINFÜHRUNG 1
§ 1 EINFÜHRUNG
„Die Wohnung ist
der Mittelpunkt der
Familie“ (BVerfG)
Rund 50 Millionen Menschen in Deutschland leben in einer Mietwohnung.
Sowohl diese Mieter als auch deren Vermieter werden
vom geltenden Mietrecht berührt, so dass es zu den Rechtsgebieten
gehört, von denen die Mitbürger mit am stärksten betroffen
sind. Es verwundert deshalb nicht, dass hier auch entsprechend
großer Bedarf für anwaltliche Tätigkeit besteht.
1
Richtschnur: die in
der Praxis wichtigsten
Probleme
Nachdem der Schwerpunkt der anwaltlichen Tätigkeit im materiellen
Wohnraummietrecht liegt, wurde diesem Gebiet am meisten
Platz geboten. Insbesondere wurden die in der Praxis relevanten
Probleme ausführlicher, weniger bedeutsame etwas knapper
behandelt. Des Weiteren soll an mietrechts-typische prozessuale
Probleme herangeführt werden.
2
Zielgruppe dieses
Skripts
Dementsprechend wendet sich dieses Skript auch in erster Linie
an sog. „Junganwälte“ und Kollegen, die (bislang) wenig mietrechtliche
Mandate bearbeiten und eine Einführung in dieses
Rechtsgebiet sowie die entsprechende anwaltliche Tätigkeit als
Mieter- wie als Vermieteranwalt erwarten.
3
Mietrechtsreform
Das Skript berücksichtigt die Mietrechtsreform, die zum 1. Mai
2013 in Kraft trat. 1 Grundsätzlich gilt das neue Mietrecht auch für
Mietverhältnisse, die vor dem 1. Mai 2013 eingegangen wurden
(vgl. Art 171 EGBGB). Zu beachten ist jedoch hinsichtlich Modernisierungs-
und Mieterhöhungsvorschriften sowie der fristlosen
Kündigung bei Verzug mit der Kautionszahlung die Übergangsvorschrift
des Art. 229 § 28 I EGBGB.
3a
1
Informativer und umfassender Überblick dazu in: Börstinghaus/Eisenschmid, Mietrechtsänderungsgesetz 2013,
Arbeitskommentar, § 1 Rn. 1 ff.

2 ANWALTSBASIC MIETRECHT
§ 2 MANDATSANNAHME UND ERSTE SCHRITTE
A. Anforderungen an den Mietrechtsanwalt
Kenntnis der
aktuellen Rechtsprechung
Der BGH beschäftigt sich mit einer Vielzahl mietrechtlicher Fragen;
allein in den letzten - Jahren ergingen über 100 bedeutsame
Entscheidungen auf dem Gebiet des Mietrechts. Der Anwalt
muss deshalb die Rechtsprechung des BGH ebenso wie die
regionale Rechtsprechung laufend verfolgen.
4
Polarisierung Im Wohnraummietrecht – weniger im Gewerberaummietrecht –
findet sich nicht selten eine Polarisierung: Viele Anwälte vertreten
oftmals nur die Mieter- oder nur die Vermieterseite. Zurückzuführen
ist dies darauf, dass der Mietrechtsstreit oftmals stark emotional
geführt wird und deshalb eine Vertretung der Gegenpartei
als „Verrat“ empfunden werden könnte.
5
Konfrontation mit
persönlichen und /
oder wirtschaftlichen
Problemen
des Mandanten
Auf der einen wie der anderen Seite muss sich der Anwalt dessen
bewusst sein, dass es in der Regel für seinen Mandanten um
sehr elementare Dinge geht wie z.B. den Verlust der Wohnung
bzw. erhebliche finanzielle Einbußen.
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Trotz dieser persönlichen wie wirtschaftlichen Bedeutung für den
einzelnen ist es aber auch Aufgabe des Anwalts, zwischen beiden
Parteien zu vermitteln, wenn – wie häufig – es jedenfalls
einer Seite „ums Prinzip geht“. Er sollte dann nicht davor zurückscheuen,
darauf hinzuweisen, dass sich jeder seinen Vertragspartner
ausgesucht hat und man mit diesem meist noch eine
Weile auskommen muss.
7
Ggf. ist deshalb – jedenfalls im laufenden und bislang ungestörten
Mietverhältnis – eine Beratung des Mandanten einem Anschreiben
an die Gegenseite mit Anwaltsbriefkopf zunächst vorzuziehen.
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B. Der Mietrechtsmandant
I. Mandantenstruktur
Unterschiedliche
Mandantenstruktur
Der Anwalt begegnet beim Mietrecht nahezu allen Gesellschaftsund
Altersschichten, so dass er seine Beratung und sein Auftreten
jeweils anpassen muss.
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§ 2 MANDATSANNAHME UND ERSTE SCHRITTE 3
Immer wieder kommt es vor, dass ein Mandant „Vorkenntnisse“
aus der Boulevardpresse mitbringt, nachdem das Mietrecht oft
Thema der unterschiedlichen Medien ist. Nur schwer ist dann zu
vermitteln, dass es sich hier ggf. um einen falschen oder jedenfalls
falsch verstandenen Beitrag handelt.
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II. Mandantenakquise
Aufgrund der weiten Verbreitung des Mietrechts gibt es auch
weite Möglichkeiten der Mandatsanbahnung etwa im Verwandten-
oder Bekanntenkreis.
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Auch sollte man sich nicht davor scheuen, Mieter-/ Vermieterverbände
oder große Wohnungsunternehmen auf sich aufmerksam
zu machen. Dies kann z.B. auch durch Einladung zu entsprechenden
Vorträgen geschehen.
C. Begründung des Mandatsverhältnisses
I. Grundsätzliches
Geschäftsbesorgungsvertrag
Ein Mandatsverhältnis wird i.d.R. durch den Abschluss eines 12
Geschäftsbesorgungsvertrages i.S.d. § 675 BGB begründet.
Ausnahmsweise kann ein Dienstvertrag vorliegen, wenn ein Dauerberatungsvertrag
abgeschlossen wird, oder auch ein Werkvertrag,
wenn Gegenstand der Tätigkeit die Erstellung eines Gutachtens
oder eine Rechtsauskunft über eine Einzelfrage ist. 2
Persönliche
Annahme des
Mandats
Die i.d.R. telefonische Annahme des Mandats sollte durch den
RA persönlich – und nicht durch das Sekretariat – erfolgen. Dies
hat folgende Vorteile:
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Klärung der Frage, ob Mandat angenommen werden soll
Abklärung, ob und welche Fristen laufen
Effektive Vorbereitung auf das Mandantengespräch
Anforderung von Unterlagen vorab oder zum Termin
Abschätzung der Dauer des Mandantengesprächs
14
2
Palandt, vor § 611 BGB, Rn. 20.

4 ANWALTSBASIC MIETRECHT
II. Interessenkollision
Mandanten mit
widerstreitenden
Interessen
Die Vertretung von Parteien mit widerstreitenden Interessen sollte
sowohl aus standesrechtlichen Gründen (§ 43a IV BRAO i.V.m.
§ 3 BORA) als auch wegen der Gefahr des Parteiverrats (§ 356
StGB) 3 unbedingt vermieden werden.
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Mehrere Personen
auf einer Seite des
Mietverhältnisses
Gerade bei mietrechtlichen Streitigkeiten ist diese Gefahr nicht zu
unterschätzen, weil oft mehrere Personen auf einer Seite des
Mietverhältnisses stehen, so z.B. Mieter i.R. einer Wohngemeinschaft,
Ehegatten und Lebenspartner, nichteheliche Partner oder
Beteiligte i.R. eines Untermietverhältnisses. Deren jeweilige Interessen
können im Einzelfall durchaus gegenläufig sein.
15
Stammmandant auf
einer Seite des
Mietverhältnisses
Vorsicht ist auch geboten, wenn man Mieter oder Vermieter, v.a.
etwa Wohnungsunternehmen zu seiner Stammmandantschaft
zählt: Die Annahme eines Mandats gegen den Stammmandanten
läuft – zwangsläufig – dessen Interessen zuwider. Dies selbst für
den Fall, dass man mit diesem Mandat (noch) nicht betraut ist.
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HEMMER-
PRAXIS-TIPP
Bereits bei der Terminvergabe sollte nach dem Gegner des
Rechtsstreits gefragt werden, um Doppelmandate zu vermeiden!
Folgen einer Doppelvertretung
Kommt es dennoch zu einer Doppelvertretung, muss der RA die
Mandanten hiervon unterrichten und alle Mandate in derselben
Sache beenden (§ 3 IV BORA). Eine Einwilligung in eine Doppelvertretung
von Seiten der Mandanten ist nicht möglich.
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D. Bevollmächtigung
Erforderlichkeit
einer Vertretungsmacht
Gerade bei mietrechtlichen Mandaten tritt der RA in aller Regel
für seinen Mandanten nach außen hin auf und gibt Dritten gegenüber
Willenserklärungen ab. Für deren Wirksamkeit ist nach
§§ 164 ff. BGB Vertretungsmacht erforderlich.
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Vollmachtsurkunde
Zwar ist eine schriftliche Vollmacht nicht zwingend vorgeschrieben.
Allerdings dient sie im Streitfalle als Nachweis der Bevollmächtigung
und ist schon aus diesem Grunde oft erforderlich.
20
HEMMER-
PRAXIS-TIPP
Sie können hinsichtlich der Vollmachterteilung auf die üblichen
Standardformulare (oder § 11 Muster B.) zurückgreifen.
21
3
BayObLG, NJW 1995, 607 = jurisbyhemmer; Fischer, StGB, § 356, Rn. 3a a.E.

§ 2 MANDATSANNAHME UND ERSTE SCHRITTE 5
Originalvollmacht
bei Kündigung
Lässt sich ein Vermieter bei einseitigen Rechtsgeschäften, insb.
also beim Ausspruch einer Kündigung, von einem Anwalt vertreten,
muss diesem Schreiben eine vom Vermieter eigenhändig
unterschriebene Vollmacht im Original (Telefax reicht nicht aus!)
beigefügt sein. Anderenfalls kann der Mieter bzw. dessen Anwalt
das Schreiben ohne weitere Prüfung unverzüglich (spätestens
innerhalb 1-2 Wochen) schriftlich zurückweisen 4 , § 174 S. 1 BGB.
Dies gilt allerdings nur, wenn der Mieter die Bevollmächtigung
nicht schon anderweitig, etwa von früher, kennt.
Da die Kündigungserklärung im Falle der Zurückweisung erneut
abgegeben werden muss, kann es zu einer Verzögerung der
Kündigungswirkung kommen.
22
HEMMER-
PRAXIS-TIPP
Personenmehrheit
Hier droht also ein Haftungsfall!
Sind an einem Mietverhältnis auf Mieter- oder Vermieterseite
mehrere Personen beteiligt, muss jeder Mandant die Vollmacht
unterzeichnen:
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bei Ehegatten: beide
bei Erbengemeinschaft: alle Miterben
bei Wohngemeinschaft: jeder Mitmieter
bei GbR: alle Gesellschafter
bei GmbH: Geschäftsführer
bei AG: Vorstand
Ausnahme: Ein bevollmächtigter Vertreter unterzeichnet die
Vollmacht.
E. Ermittlung der Ausgangsdaten
Sachverhaltsermittlung
Um sich Klarheit über den im Streit stehenden Sachverhalt zu
verschaffen, sollte der RA sämtliche Informationen so detailliert
wie möglich vom Mandanten abfragen, am besten bereits bei der
telefonischen Kontaktaufnahme (um sich so bereits detailliert auf
das Gespräch vorbereiten zu können), spätestens aber beim
Beratungsgespräch.
24
4
BGH, NJW 1994, 1472 = jurisbyhemmer; Palandt, § 174 BGB, Rn. 2.

6 ANWALTSBASIC MIETRECHT
Rechtsschutzversicherung
Ebenso bereits im Vorfeld – soweit möglich – sollte abgefragt
werden, ob der Mandant über eine Rechtsschutzversicherung
verfügt. Ist dies der Fall, lässt sich der RA Name, Adresse und
Versicherungsscheinnummer der Rechtsschutzgesellschaft benennen
sowie ggf. den Versicherungsschein vorlegen. In diesem
Fall wird der RA meist nicht Honorarfragen im Beratungsgespräch
ausgesetzt sein. Abzuklären ist aber, ob eine Selbstbeteiligung
vereinbart wurde, die dann der Mandant ggf. bereits beim
Beratungsgespräch entrichtet.
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HEMMER-
PRAXIS-TIPP
Rechtsschutzversicherer bieten besondere Rechtsschutzversicherungen
für Mieter und Vermieter an (vgl. § 29 ARB
2012); nicht jede Rechtsschutzversicherung deckt auch den
Bereich des Mietrechtes ab! Ist der Mandant unsicher, ob er
Mietrecht versichert hat, sollte man sich den Versicherungsschein
vorlegen lassen.
Unterlagen
Möglichst bereits zum Beratungsgespräch sollte der Mandant
folgende wichtige Unterlagen mitbringen:
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Mietvertrag mit etwaigen Änderungen (Nachträgen) oder
Zusätzen (Anlagen)
Schriftwechsel zwischen Mietparteien
Kündigungsschreiben einer Mietpartei
Protokoll bzgl. der Übergabe der ge-/vermieteten Sache
Einlieferungsbeleg oder Rückschein der Post bei Einschreiben
Zahlungsbelege, Quittungen oder Kontoauszüge zum Beleg
von Zahlungen (Miete, Nebenkosten, Kaution) oder zur Geltendmachung
von Schadensersatz
Mieterhöhungsverlangen des Vermieters
Nebenkostenabrechnungen: aktuelle und frühere samt ggf.
Abrechnungsbelegen
ggf. Versicherungsschein der Rechtsschutzversicherung
Fotos von der Mietwohnung (insb. bei Mängeln)
HEMMER-
PRAXIS-TIPP
Bringt der Mandant Original-Schriftstücke, empfiehlt es sich,
Kopien anzufertigen und die Originale gleich wieder mitzugeben.
Dies spart später Portokosten.
Stellt sich im Gespräch heraus, dass weitere Unterlagen
benötigt werden, kann dem Mandanten eine sog. „to-do-
Liste“ mitgegeben werden, z.B. auf der Rückseite der Visitenkarte.

§ 2 MANDATSANNAHME UND ERSTE SCHRITTE 7
F. Führung des Beratungsgesprächs
Mandantenfragebogen
Grundlage beim Beratungsgespräch kann der Mandantenfragebogen
(§ 11 Muster A.) sein, damit wichtige Fragen zur Sachverhaltsermittlung
nicht vergessen werden.
Empfohlen wird jedoch, dem Mandanten erst einmal die Möglichkeit
zu geben, seine Wünsche und Ziele zu formulieren und erst
dann sich – noch – offene Fragen beantworten zu lassen. Am
Schluss erfolgt die Aufnahme der persönlichen Daten.
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Lösungsvorschläge/
weitere Vorgehensweise/
Beweissicherung
Obgleich sich eine gewisse Zurückhaltung vor schneller rechtlicher
Bewertung des Sachverhaltes empfiehlt, erwartet der Mandant
meist bereits im Beratungsgespräch Lösungsvorschläge
sowie eine Verabredung, wie weiter vorgegangen wird.
Abzuklären ist insbesondere auch, inwieweit eine gütliche Einigung
für den Mandanten denkbar und sinnvoll ist, oder aber, ob
der Gang zum Gericht nötig und erfolgversprechend erscheint.
Dies selbstverständlich vor dem Hintergrund des Beweisrisikos,
so dass gezielt nach Zeugen, Urkunden und anderen Beweismöglichkeiten
zu fragen ist. Auch ist daran zu denken, Beweise
ggf. im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens zu sichern.
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Honorar
Als unangenehm wird es häufig vom RA empfunden, sein Honorar
anzusprechen. Trotzdem sollte dies Thema im ersten Gespräch
sein, da nahezu jeder Mandant – jedenfalls dann, wenn er
über keine Rechtsschutzversicherung verfügt – wissen möchte,
welches Kostenrisiko er eingeht.
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HEMMER-
PRAXIS-TIPP
Pflicht zur Belehrung; daher am besten auf Vollmacht vermerken,
dass darüber aufgeklärt wurde.
G. Beachtung von Fristen
Prüfung von Fristen
Bereits zu Beginn der eigentlichen Bearbeitung des Mandats
sollte grundsätzlich geprüft werden, ob Fristen begonnen haben,
noch laufen oder bereits abgelaufen sind.
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HEMMER-
PRAXIS-TIPP
Denkbar einschlägige Fristen prüfen und in der Akte sowie
im Kalender vermerken – Haftungsfalle!