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Wohnungsbericht<br />
2012<br />
Stadt <strong>Bad</strong> <strong>Homburg</strong> v.d.Höhe<br />
Wohnungsamt
Inhaltsübersicht<br />
Vorwort 2<br />
1. Mietwohnungsbau 6<br />
1. 1. Oberste Gärten 3 – 65<br />
1. 2. Frölingstraße 12 – 14<br />
1. 3. Urseler Straße 37 – 59 a (Projekt „Junges Wohnen“)<br />
2. Eigentumsförderung 9<br />
2. 1. Darlehensprogramm für familiengerechtes Wohnen<br />
3. Energieeinsparung, Lärmschutz 10<br />
3. 1. Solarthermisches Förderprogramm<br />
3. 2. Förderprogramm Lärmschutzfenster<br />
4. Städtischer Mietzuschuss 11<br />
5. Wohngeld 13<br />
6. Wohnungsvermittlung 15<br />
6. 1. Wohnungssuchende<br />
6. 2. Wohnungsvergabe<br />
Ausblick 21<br />
Anhang 23<br />
Seite<br />
Wohnungsbericht 2012 1
Vorwort<br />
Zu diesem Bericht:<br />
Das Wohnungsamt legt seit 1996 jährlich <strong>eine</strong>n Wohnungsbericht vor, der seitdem in Aufbau<br />
und Struktur ständig verbessert wurde. Den Mitgliedern der städtischen Körperschaften, aber<br />
auch dem interessierten Leser, wird somit ein umfassender Überblick über die Tätigkeit des<br />
Fachdienstes ermöglicht.<br />
Seit 1999 erscheint der Wohnungsbericht als eigenständige Publikation.<br />
Er enthält neben dem aktuellen Zahlenwerk des Berichtsjahres auch statistische Angaben zu den<br />
beiden zurückliegenden Jahren. Durch die Abbildung <strong>eine</strong>s Dreijahreszeitraums bekommt die<br />
Entwicklung der einzelnen Geschäftsbereiche mehr Transparenz.<br />
Darüber hinaus befinden sich im Anhang ergänzende Statistiken, die für <strong>eine</strong> wohnungswirtschaftliche<br />
Betrachtung von Interesse sind. Sie werden jährlich fortgeschrieben und stellen<br />
somit die mittel- und langfristige Entwicklung (10-Jahres-Zeitraum) noch anschaulicher dar.<br />
Seit 2006 werden auf dem Deckblatt aktuelle Wohngebäude bzw. Wohn- und Geschäftshäuser<br />
<strong>Bad</strong> <strong>Homburg</strong>s abgebildet.<br />
In diesem Jahr zeigen wir die Wohnanlage „Götzenmühlweg“, zu der die Liegenschaften<br />
Götzenmühlweg 51 – 57, Sodener Straße 2 – 8 und Wiesbadener Straße 15 – 21 mit insgesamt<br />
128 Wohnungen gehören.<br />
Die Wohnanlage der Hochtaunus Baugenossenschaft eG wurde in den Jahren 1956 bis 1959 auf<br />
<strong>eine</strong>r Grundstücksfläche von insgesamt 24.949 m² errichtet. Die Grundstückskosten betrugen in<br />
den 50er Jahren 5,-- DM/m² (2,56 €/qm), insgesamt rund 125.000,-- DM (ca. 64.000,-- €). Der<br />
Bodenrichtwert liegt heute bei 550,-- €/m², mithin 13,7 Mio. €.<br />
Die Gesamtwohnfläche beträgt 7.380 m². Die Anfangsmiete betrug 1,10 DM/m² (0,56 €/qm).<br />
Zum Beispiel kostete <strong>eine</strong> 60 m² Wohnung damals 66,-- DM (33,75 €) im Monat inkl.<br />
Nebenkosten (außer Wasser).<br />
Wohnungsbericht 2012 2
Gegenwärtig werden in der Wohnanlage modernisierte Wohnungen für 7,50 €/m² (ohne<br />
Nebenkosten) vermietet. Zur Wohnanlage gehören neben 31 Kfz-Abstellplätzen noch 23<br />
Garagen. Die Finanzierung der Wohnanlage erfolgte zum Teil mit öffentlichen Mitteln<br />
(Aufbaudarlehen und Annuitätsbeihilfen).<br />
Die ursprünglichen Baukosten betrugen rund 1,1 Mio. DM (560.000,-- €). In den fast 50 Jahren<br />
seit Errichtung der Wohnlage wurden zusätzlich 5 Millionen Euro in die Häuser für den Einbau<br />
von Heizungen, neuen Fenstern, der Wärmedämmung und in Einzelmodernisierungen der<br />
Wohnungen investiert.<br />
Auf den Dächern der Wohnanlage wurden 2009 fünf Photovoltaikanlagen installiert, die jährlich<br />
rund 90.000 Kwh Strom produzieren, der ins öffentliche Stromnetz eingespeist wird. Rein<br />
rechnerisch können damit 23 Wohnungen (= 18 %) vor Ort mit Strom versorgt werden.<br />
Wohnungsbericht 2012 3
Zur Wohnraumsituation:<br />
Gegenüber dem Vorjahr hat sich auf dem allgem<strong>eine</strong>n Wohnungsmarkt das Mietpreisniveau<br />
wegen <strong>eine</strong>s sinkenden Angebots weiter leicht nach oben entwickelt. Die durchschnittliche Miete<br />
für Neubauwohnungen in guten und sehr guten Wohnlagen lag zwischen 11,50 und 12,50 €/qm,<br />
für ältere Wohnungen, ebenfalls in guten Wohnlagen und mit guter Ausstattung, zwischen 8,00<br />
und 11,50 €/qm. Der Schwerpunkt liegt bei 9,50 bis 10,50 €/qm.<br />
Im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau, der der Versorgung einkommensschwächerer<br />
Haushalte dient, hat sich 2012 die Zahl der belegungs- und preisgebundenen Wohnungen um 10<br />
Wohneinheiten reduziert (siehe Tabelle Seite 18 und 19 und Grafik Seite 31). Einen größeren<br />
Wegfall an Sozialwohnungen wird es in den nächsten 20 Jahren nicht geben. Bis zum Jahr 2034<br />
fallen nur noch 147 Wohneinheiten aus der Mietpreis- und Belegungsbindung, wobei die größte<br />
Verringerung 2017 von 68 Wohnungen eintritt. Die Anzahl wohnungssuchender Haushalte ist im<br />
Berichtsjahr leicht gestiegen (Tabellen Seite 16 und 17 sowie Grafiken Seite 15 und 30).<br />
Durch die Reform des Wohnungsbaurechts zum 01.01.2002 konzentriert sich der öffentlich<br />
geförderte Wohnungsbau nur noch auf Wohnungssuchende, die im normalen Wohnungsbestand<br />
nicht unterzukommen. Für die Stadt ist es dadurch deutlich schwieriger geworden, <strong>eine</strong><br />
gesellschaftlich und sozial ausgewogene Mieterstruktur in den geförderten Beständen zu<br />
erreichen. Gerade der Anteil wohnungssuchender Haushalte mit sehr niedrigem Einkommen<br />
sowie der Anteil ausländischer Haushalte haben seit 2002 stark zugenommen und stagnieren<br />
seitdem auf hohem Niveau.<br />
In den Wohnanlagen Oberste Gärten und Frölingstraße ist mittlerweile Ruhe eingekehrt. Mit<br />
Beschluss vom 16.06.2011 hatte die Stadtverordnetenversammlung die jährliche Mietpreissteigerung<br />
um jeweils 0,20 €/qm aufgehoben und beschlossen, zukünftige Mietverträge für beide<br />
Wohnanlagen zu <strong>eine</strong>m Grundmietpreis von 6,50 €/qm Wohnfläche abzuschließen. Eine<br />
Staffelmiete wird nicht mehr vereinbart.<br />
Seitdem verläuft die Vermarktung sehr gut. Zum Stichtag dieses Berichtes (31.12.2012) waren alle<br />
Wohneinheiten vermietet. Auch die unbefriedigende Belegungsstruktur durch den hohen Anteil<br />
von Mietern ausländischer Herkunft konnte weiter verbessert werden.<br />
Wohnungsbericht 2012 4
Zu den Förderprogrammen:<br />
Das städtische Darlehensprogramm für familiengerechtes Wohnen, mit dem der Erwerb von<br />
Eigenheimen und Eigentumswohnungen gefördert wird, ist wegen des weiterhin niedrigen<br />
Zinsniveaus auf dem allgem<strong>eine</strong>n Kapitalmarkt in den letzten Jahren nur noch verhalten<br />
nachgefragt.<br />
Neben der Eigentumsförderung spielt nach wie vor die einkommensorientierte Förderung im<br />
Mietwohnungsbau als Förderinstrument <strong>eine</strong> herausragende Rolle. Hier wird äußerst wirksam<br />
Haushalten mit niedrigen Einkommen bei der Wohnraumfinanzierung gezielt und<br />
bedarfsorientiert geholfen.<br />
Als Berechnungsbasis der Subjektförderung dienen die Vorschriften des staatlichen Wohlgeldes,<br />
sowie die städtischen Mietzuschussrichtlinien.<br />
2012 hat sich die Zahl der beschiedenen Wohngeldanträge um 1/3 verringert. Dies lag zum <strong>eine</strong>n<br />
daran, dass <strong>eine</strong> Reihe von Wohngeldempfängern nunmehr Transferleistungen beziehen, bei<br />
denen die Wohnkosten mit berücksichtigt werden. Dadurch erfolgt ein gleichzeitiger Ausschluss<br />
vom Wohngeld. Zum anderen bestand Ende 2012 noch ein Bearbeitungsrückstand von rund 150<br />
Fällen.<br />
Die Anzahl der Mietzuschussempfänger insgesamt zeigt <strong>eine</strong> leicht ansteigende Tendenz.<br />
Für die sanierten Wohnungen im Mietwohnungsprojekt „Junges Wohnen“ in der Wohnanlage<br />
Urseler Straße 37 – 59 a (Weber-Stiftung) bestand <strong>eine</strong> rege Nachfrage.<br />
Wohnungsbericht 2012 5
1. Mietwohnungsbau<br />
1. 1. Oberste Gärten 3 – 65:<br />
Die Wohnungen wurden vom Versorgungswerk der Landesärztekammer Hessen (LÄK), Frankfurt/M.,<br />
errichtet und von der Stadt <strong>Bad</strong> <strong>Homburg</strong> v. d. Höhe als Generalmieter für 20 Jahre (bis<br />
30.06.2018) angemietet. Das Wohnungsbauprojekt ist mit Mitteln des Landes Hessen nach den<br />
Richtlinien der Vereinbarten Förderung im Hessischen Mietwohnungsbau bezuschusst.<br />
Im Generalmietvertrag vom 20.12.1994 wurde für die Anmietung der Wohnungen durch die<br />
Stadt ein monatlicher Mietzins von 8,05 €/qm (15,75 DM) vereinbart. Aufgrund der vertraglich<br />
vereinbarten Mietzinsanpassung beträgt der aktuelle Mietzins monatlich 9,02 €/qm.<br />
Anzahl der Wohneinheiten = 235 WE<br />
Gesamtwohnfläche = 17.325,56 qm<br />
Mietzahlung 2012 an LÄK = 1.875.318,61 €<br />
Mieteinnahmen 2012 von Endmietern = 1.332.412,45 €<br />
monatlicher Mietpreis je qm Wohnfläche Stadt / LÄK = 9,02 €<br />
monatlicher Mietpreis je qm Wohnfläche Endmieter / Stadt = 6,50 €<br />
Grundsubventionsbedarf wegen Differenz<br />
Anmiet- / Vermietpreis = 523.924,93 €<br />
Mietausfall 2012 wegen Leerstand = 18.981,23 €<br />
Mietzuschüsse 2012 aus dem städt. Mietzuschussprogramm = 41.325,00 €<br />
Gesamtzuschussbedarf = 584.231,16 €<br />
Wohnungsbericht 2012 6
1. 2. Frölingstraße 12 – 14:<br />
Die Wohnungen Frölingstraße 12 – 14 wurden von der Frankfurter Immobiliengesellschaft mbH<br />
(FI), Frankfurt/M., errichtet und von der Stadt <strong>Bad</strong> <strong>Homburg</strong> v. d. Höhe als Generalmieter für<br />
20 Jahre (bis 31.08.2019) angemietet. 1999 hat die Nordrheinische Ärzteversorgung (NÄV),<br />
Düsseldorf, die Liegenschaft von der FI erworben. Das Wohnungsbauprojekt wurde mit Mitteln<br />
des Landes Hessen nach den Richtlinien der Vereinbarten Förderung im Hessischen<br />
Mietwohnungsbau bezuschusst.<br />
Anzahl der Wohneinheiten = 79 WE<br />
Gesamtwohnfläche = 5.333,34 qm<br />
Mietzahlung 2012 an NÄV = 618.240,77 €<br />
Mieteinnahmen 2012 von Endmietern = 411.607,08 €<br />
monatlicher Mietpreis je qm Wohnfläche Stadt / NÄV = 9,66 €<br />
monatlicher Mietpreis je qm Wohnfläche Endmieter / Stadt = 6,50 €<br />
Grundsubventionsbedarf wegen Differenz<br />
Anmiet- / Vermietpreis = 202.240,25 €<br />
Mietausfall 2012 wegen Leerstand = 4.393,44 €<br />
Mietzuschüsse 2012 aus dem städt. Mietzuschussprogramm = 8.615,00 €<br />
Gesamtzuschussbedarf = 215.248,69 €<br />
Wohnungsbericht 2012 7
1. 3. Urseler Straße 37 – 59 a (Projekt „Junges Wohnen“):<br />
Am 20.12.2007 hat die Stadtverordnetenversammlung das Mietwohnungsprojekt „Junges<br />
Wohnen“ in der Wohnanlage Urseler Straße 37 – 59 a (Weber-Stiftung) beschlossen. Die<br />
Grundstücke befinden sich im Eigentum der Stadt, die Hochtaunus Baugenossenschaft eG<br />
(HTB) ist Erbbauberechtigte.<br />
Zielgruppe dieses Modellprojektes sind sich in Ausbildung (Studium, Meisterschule, Lehre etc.)<br />
befindliche junge Menschen.<br />
Insgesamt besteht die Wohnanlage aus 71 Wohneinheiten, die von der HTB 2008/2009 komplett<br />
saniert wurden. Aufgrund ihrer jeweiligen Gesamtgröße kommen jedoch höchstens 34 Wohneinheiten<br />
für das Modellprojekt in Frage, und zwar 8 Einzimmerwohnungen zwischen 25 und 35 qm<br />
Wohnfläche und höchstens 26 Zweizimmerwohnungen bis max. 52 qm Wohnfläche.<br />
Diese Wohnungen werden seitens der HTB in wohnfertigem Zustand vermietet, d. h. die Räume<br />
sind tapeziert, Küchenzeilen sind eingebaut und die Bäder komplett eingerichtet.<br />
Die so ausgestatteten Wohnungen wurden anfangs zu <strong>eine</strong>m Quadratmeterpreis von 6,50 €/qm,<br />
gegenwärtig 7,00 €/qm, zuzüglich Nebenkosten an von der Stadt vorgeschlagene Bewerberinnen<br />
und Bewerber vermietet. Die Miete bleibt für die Dauer der Ausbildung, höchstens jedoch für 5<br />
Jahre, unverändert.<br />
Nach der Ausbildung, frühestens jedoch nach 3 Jahren, wird nach geltendem Mietrecht <strong>eine</strong><br />
maximale Mieterhöhung von 20 % verlangt. Hierdurch soll dem Mieterwechsel Nachdruck<br />
verliehen werden, damit die Wohnungen erneut dem zielführenden Personenkreis zur Verfügung<br />
stehen können. Dieses Kalkül ist auch aufgegangen. Innerhalb der ersten 4 Jahre des Projektes<br />
hat es insgesamt 14 Mieterwechsel gegeben.<br />
2008 konnten auf dieser Basis 9 Wohnungen vermietet werden. 2009 kamen 17 Wohnungen<br />
(WE), 2010 3 WE und 2011 weitere 2 WE hinzu, sodass nunmehr 31 Wohneinheiten für das<br />
Projekt „Junges Wohnen“ genutzt werden. Die restlichen 3 Wohnungen sind noch anderweitig<br />
vermietet, so dass sie zur Zeit nicht für dieses Projekt zur Verfügung stehen.<br />
Wohnungsbericht 2012 8
2. Eigentumsförderung<br />
2. 1. Darlehensprogramm für familiengerechtes Wohnen:<br />
Aus diesem Förderprogramm können Familien mit zwei und mehr Kindern für den Neubau oder<br />
Erwerb von Eigenheimen bzw. Eigentumswohnungen oder zum Erwerb bzw. familiengerechten<br />
Umbau von Altbauten oder Gebrauchtwohnungen ein Darlehen der Stadt erhalten.<br />
Das Darlehen wird in den ersten 10 Jahren zinsfrei gewährt. Vom 11. bis 20. Jahr beträgt der<br />
Zinssatz 3 %; danach steigt er auf 6 %. Ab dem Folgejahr der Auszahlung wird das Darlehen mit<br />
2 % zuzüglich ersparter Zinsen getilgt.<br />
Das bereinigte Familieneinkommen darf bei <strong>eine</strong>m 3-Personenhaushalt maximal 44.500,-- €<br />
(Brutto ca. 64.500,-- €) betragen. Dieser Betrag erhöht sich für jeden weiteren Familienangehörigen<br />
um 7.500,-- € (Brutto ca. 10.700,-- €).<br />
2010 2011 2012<br />
Anzahl der Fördermaßnahmen<br />
davon<br />
5 4 5<br />
- Neubau 1 - 1<br />
- Bestandserwerb 4 4 4<br />
- Umbau - - -<br />
Darlehensvolumen 207.200,-- € 163.200,-- € 216.400,-- €<br />
Wohnungsbericht 2012 9
3. Energieeinsparung, Lärmschutz<br />
3. 1. Solarthermisches Förderprogramm:<br />
Seit 01.02.2002 wird im Fachbereich 61.4 „Umwelt- und Landschaftsplanung“ im Rahmen der<br />
Förderrichtlinien der Stadt <strong>Bad</strong> <strong>Homburg</strong> v. d. Höhe zur Bezuschussung von Energiesparmaßnahmen<br />
in Wohnhäusern mit bis zu acht Wohneinheiten auch die Errichtung von solarthermischen<br />
Anlagen gefördert. Seit 01.01.2012 sind die Förderbeträge leicht gesenkt worden.<br />
Gefördert werden Anlagen zur Brauchwassererwärmung mit und ohne Heizungsunterstützung.<br />
Bei Anlagen zur r<strong>eine</strong>n Warmwasserbereitung beträgt die Förderung 2012 in Gebäuden mit bis<br />
zu 3 Wohneinheiten (WE) 2.000,-- €, bei Gebäuden mit 4 – 8 WE 3.500,-- € je Gebäude. Anlagen<br />
mit Heizungsunterstützung werden in Gebäuden mit bis zu 3 WE mit 3.500,-- € und in Gebäuden<br />
mit 4 – 8 WE mit 5.500,-- € je Gebäude gefördert. Im Berichtsjahr wurden 45 Anlagen<br />
bezuschusst. Das Fördervolumen betrug insgesamt 138.000,-- €.<br />
2010 2011 2012<br />
Anzahl der Fördermaßnahmen 49 69 45<br />
Zuschüsse 98.000,-- € 220.000,-- € 138.000,-- €<br />
3. 2. Förderprogramm Lärmschutzfenster:<br />
Aus diesem Förderprogramm gewährt die Stadt Zuschüsse für den Einbau von Lärmschutzfenstern<br />
und -türen in Wohnungen, die <strong>eine</strong>m hohen Straßenverkehrslärm ausgesetzt sind und<br />
vor 1972 bezugsfertig wurden.<br />
2010 2011 2012<br />
Anzahl der Fördermaßnahmen 8 5 5<br />
Zuschüsse 12.338,-- € 4.571,-- € 6.478,-- €<br />
Wohnungsbericht 2012 10
4. Städtischer Mietzuschuss<br />
Zur wirtschaftlichen Sicherung angemessenen und familiengerechten Wohnens gewährt die Stadt<br />
<strong>eine</strong>n Mietzuschuss zu den Aufwendungen für Wohnraum, sofern k<strong>eine</strong> anderen staatlichen<br />
Mittel in Anspruch genommen werden oder ein Anspruch darauf bestünde. Die Zuschussgewährung<br />
erfolgt speziell an solche Mieter, deren Einkommen über den Grenzen für die<br />
Gewährung von staatlichem Wohngeld liegt.<br />
Zur umfassenden und sachgerechten Beratung der Antragsteller ist es erforderlich, stets <strong>eine</strong>n<br />
Abgleich mit den Bestimmung für das staatliche Wohngeld vorzunehmen und die Antragsteller<br />
zu beraten, auf welche finanzielle Hilfe ein Anspruch bestehen könnte. Insofern sind die auf<br />
Seite 13 getroffenen Aussagen bezüglich der Antragsbearbeitung auch hier zutreffend.<br />
Die Höhe des Mietzuschusses ist abhängig von der Familiengröße, den berücksichtigungsfähigen<br />
Wohnkosten und der Höhe des Familieneinkommens.<br />
Ohne dieses Programm wäre <strong>eine</strong> einkommensorientierte Förderung, insbesondere der Wohnanlagen<br />
„Oberste Gärten 3 – 65“ und „Frölingstraße 12 – 14“, nicht möglich.<br />
davon<br />
Gesamt Oberste<br />
Gärten<br />
Frölingstraße<br />
Anzahl der Mietzuschussempfänger<br />
davon<br />
187 (100 %) 25 (100 %) 8 (100 %)<br />
- 1 Personen-Haushalte 99 (52,9 %) 4 (16,0%) 5 (62,5 %)<br />
- 2 Personen-Haushalte 45 (24,1 %) 5 (20,0 %) 1 (12,5 %)<br />
- 3 Personen-Haushalte 22 (11,8 %) 6 (24,0 %) 1 (12,5 %)<br />
- 4 Personen-Haushalte 14 ( 7,5 %) 3 (12,0 %) 1 (12,5 %)<br />
- 5 u. mehr Personen-Haushalte 7 ( 3,7 %) 7 (28,0 %) -<br />
Mietzuschusshöhe 318.507,-- € 41.325,-- € 8.615,-- €<br />
Wohnungsbericht 2012 11
Mietzuschussempfänger<br />
200<br />
175<br />
183<br />
187<br />
Anzahl der Bewilligungen<br />
150<br />
100<br />
50<br />
0<br />
2010 2011 2012<br />
3-Jahres Vergleich (Gesamtzahl) 2010 2011 2012<br />
Anzahl der Mietzuschussempfänger<br />
davon<br />
175 (100 %) 183 (100 %) 187 (100 %)<br />
- 1 Personen-Haushalte 90 (51,4 %) 93 (50,8 %) 99 (52,9 %)<br />
- 2 Personen-Haushalte 49 (28,0 %) 49 (26,8 %) 45 (24,1 %)<br />
- 3 Personen-Haushalte 25 (14,3 %) 21 (11,5 %) 22 (11,8 %)<br />
- 4 Personen-Haushalte 8 ( 4,6 %) 14 ( 7,6 %) 14 ( 7,5 %)<br />
- 5 u. mehr Personen-Haushalte 3 ( 1,7 %) 6 ( 3,3 %) 7 ( 3,7 %)<br />
Mietzuschusshöhe 246.370,-- € 290.724,-- € 318.507,-- €<br />
Seit 3 Jahren ist die Zahl der Mietzuschussempfänger relativ konstant. Das Mietzuschussaufkommen<br />
ist jedoch deutlich gestiegen, was auf geringere Einkommen der Antragsteller bzw.<br />
höhere Mieten schließen lässt.<br />
Darüber hinaus wurden noch Berechnungen für 87 Antragssteller durchgeführt, die jeweils zu<br />
<strong>eine</strong>m Ablehnungsbescheid führten.<br />
Wohnungsbericht 2012 12
5. Wohngeld<br />
Sowohl Mieter als auch Eigentümer selbstgenutzten Wohnraumes können auf der Grundlage des<br />
Wohngeldgesetzes zu den Kosten <strong>eine</strong>n finanziellen Zuschuss erhalten. Dieses staatliche<br />
Wohngeld wird anspruchsberechtigten Mietern als „Mietzuschuss“, Eigentümern als „Lastenzuschuss“<br />
gewährt. Die Höhe des Wohngeldes, dessen Kosten von Bund und Ländern je zur<br />
Hälfte getragen werden, ist abhängig von der Familiengröße, den berücksichtigungsfähigen<br />
Wohnkosten und der Einkommenshöhe.<br />
Durch Gesetz zur Neuregelung des Wohngeldrechts vom 24.09.2008 wurde das Wohngeldgesetz<br />
mit Wirkung vom 01.01.2009 neu gefasst. Es erhielt <strong>eine</strong> völlig neue Struktur. Die Leistungen<br />
wurden nicht nur verbessert, sondern es wurde auch <strong>eine</strong> Vielzahl von inhaltlichen Änderungen<br />
vorgenommen. Dadurch ist die Zahl der Antragsteller bis zum Jahr 2011 sehr stark gestiegen (um<br />
mehr als 130 %).<br />
Trotz des Rückgangs der Anträge im Jahr 2012, war die Bearbeitung insgesamt aufwändiger. Hier<br />
wird deutlich, wie schnell sich die Lebens- und Einkommensverhältnisse der Wohngeldbezieher-<br />
Haushalte teilweise verändern. Die Aufnahme <strong>eine</strong>s befristeten Arbeitsverhältnisses, <strong>eine</strong><br />
zeitweise Inanspruchnahme anderer ergänzender Sozialleistungen, ein Wohnungswechsel, die<br />
Verringerung des Einkommens, die Geburt <strong>eine</strong>s Kindes oder die Hinzunahme <strong>eine</strong>s weiteren<br />
Haushaltsmitgliedes sind maßgebliche Faktoren, deren Veränderung im Laufe <strong>eine</strong>s<br />
Bewilligungszeitraumes (i.d.R. 12 Monate) die Zahl der durchzuführenden Berechnungen erhöht.<br />
Das Wohngeldrecht enthält zahlreiche gesetzliche Vorgaben und Regelungen, die zur Folge<br />
haben, dass sich die Berechnung des Anspruchs vielfach aufwändig und kompliziert gestaltet. So<br />
nimmt beispielsweise die Ermittlung der Einkommenssituation von großen Haushaltgemeinschaften<br />
viel Zeit in Anspruch.<br />
Der Beratungs- und Informationsbedarf zum Wohngeld ist sehr hoch - sowohl die<br />
durchschnittlichen Vorsprachen im Amt als auch die telefonischen Beratungen sind konstant<br />
höher als die Zahl der eingehenden Anträge. Grund hierfür sind die gesetzlichen Bestimmungen,<br />
die <strong>eine</strong> Antragstellung kompliziert machen. Frühere Wohngeldbezieher haben möglicherweise<br />
k<strong>eine</strong>n Anspruch mehr und mitunter ist es finanziell günstiger, Wohngeld zu beantragen und auf<br />
<strong>eine</strong> andere Transferleistung zu verzichten.<br />
Darüber hinaus wurden noch Berechnungen für 219 Antragssteller durchgeführt, die jeweils zu<br />
<strong>eine</strong>m Ablehnungsbescheid führten.<br />
Wohnungsbericht 2012 13
Wohngeldempfänger<br />
Anzahl der Bewilligungen<br />
800<br />
600<br />
400<br />
200<br />
0<br />
618<br />
880<br />
2010 2011 2012<br />
553<br />
2010 2011 2012<br />
Anzahl der Wohngeldempfänger<br />
davon<br />
618 (100 %) 880 (100 %) 553 (100 %)<br />
- 1 u. 2 Personen-Haushalte 402 (65,1 %) 558 (63,4 %) 336 (63,4 %)<br />
- 3 Personen-Haushalte 81 (13,1 %) 135 (15,4 %) 68 (15,4 %)<br />
- 4 Personen-Haushalte 80 (12,9 %) 119 (13,5 %) 83 (13,5 %)<br />
- 5 u. mehr Personen-Haushalte 55 ( 8,9 %) 68 ( 7,7 %) 66 ( 7,7 %)<br />
Wohngeldhöhe 735.553,-- € 826.487,-- € 631.115,-- €<br />
Wohnungsbericht 2012 14
6. Wohnungsvermittlung<br />
6. 1. Wohnungssuchende:<br />
Jeder <strong>Bad</strong> <strong>Homburg</strong>er Bürger kann sich als Wohnungssuchender für <strong>eine</strong> öffentlich geförderte<br />
Wohnung (Sozialwohnung), für <strong>eine</strong> im Rahmen der Vereinbarten Förderung oder des 2. Förderweges<br />
geförderte Wohnung registrieren lassen. Auch auswärtigen Haushalten ist dies möglich;<br />
sie werden jedoch nachrangig behandelt.<br />
Wohnungssuchende Haushalte<br />
600<br />
543<br />
531<br />
575<br />
558 555<br />
535<br />
500<br />
400<br />
300<br />
200<br />
100<br />
0<br />
2010 2011 2012<br />
Wohnungsbewerber Gesamt<br />
Sozialwohnungssuchende<br />
Mehrfachnennungen möglich<br />
(siehe auch Tabellen auf Seite 16 und 17)<br />
Wohnungsbericht 2012 15
Aufgliederung nach Haushaltsgrößen:<br />
2010 2011 2012<br />
Wohnungssuchende Haushalte<br />
davon<br />
543 (100 %) 575 (100 %) 555 (100 %)<br />
- 1 Personen-Haushalte 272 (50,1 %) 301 (52,3 %) 307 (55,3 %)<br />
- 2 Personen-Haushalte 88 (16,2 %) 105 (18,3 %) 92 (16,6 %)<br />
- 3 Personen-Haushalte 85 (15,7 %) 74 (12,9 %) 64 (11,5 %)<br />
- 4 Personen-Haushalte 54 ( 9,9 %) 49 ( 8,5 %) 42 ( 7,6 %)<br />
- 5 u. mehr Personen-Haushalte 44 ( 8,1 %) 46 ( 8,0 %) 50 ( 9,0 %)<br />
Aufgliederung nach sonstigen Kriterien:<br />
2010 2011 2012<br />
Wohnungssuchende Haushalte<br />
davon<br />
543 (100 %) 575 (100 %) 555 (100 %)<br />
- Sozialwohnungssuchende 531 (97,8 %) 558 (97,0 %) 535 (96,4 %)<br />
- sonstige Wohnungssuchende 12 ( 2,2 %) 17 ( 3,0 %) 20 ( 3,6 %)<br />
- <strong>Bad</strong> <strong>Homburg</strong>er Haushalte 411 (75,7 %) 416 (72,3 %) 415 (74,8 %)<br />
- auswärtige Haushalte 132 (24,3 %) 159 (27,7 %) 140 (25,2 %)<br />
Wohnungsbericht 2012 16
Die Anzahl wohnungssuchender Haushalte ist im Berichtsjahr leicht zurückgegangen.<br />
Die Zusammensetzung der Wohnungssuchenden ist seit Jahren nahezu unverändert. Nach wie<br />
vor dominieren Sozialwohnungssuchende, also Wohnungssuchende, deren Einkommen die<br />
Einkommensgrenzen des sozialen Wohnungsbaues gemäß § 9 Wohnraumförderungsgesetz nicht<br />
überschreiten.<br />
Aufgliederung nach Registrierdauer:<br />
2010 2011 2012<br />
Wohnungssuchende Haushalte<br />
davon<br />
543 (100 %) 575 (100 %) 555 (100 %)<br />
- bis 1 Jahr 318 (58,6 %) 360 (62,6 %) 301 (54,2 %)<br />
- bis 2 Jahre 120 (22,1 %) 107 (18,6 %) 123 (22,2 %)<br />
- bis 3 Jahre 58 (10,7 %) 52 ( 9,1 %) 53 ( 9,5 %)<br />
- bis 4 Jahre 17 ( 3,1 %) 29 ( 5,0 %) 32 ( 5,8 %)<br />
- bis 5 und mehr Jahre 30 ( 5,5 %) 27 ( 4,7 %) 46 ( 8,3 %)<br />
Die Registrierdauer <strong>eine</strong>r Bewerbung bis zu ihrer Vermittlung ist von mehreren Faktoren<br />
abhängig. So spielen neben der Dringlichkeitseinstufung vor allem differenzierte Wohnungs- und<br />
Standortwünsche <strong>eine</strong> Rolle. Von erheblicher Bedeutung ist außerdem die Haushaltsgröße.<br />
Wohnungen für Haushalte bis 3 Personen stehen öfter zur Verfügung als solche für kinderreiche<br />
Familien. Mit zunehmender Haushaltsgröße nimmt daher die Dauer der Wartezeit zu.<br />
Auch im Berichtsjahr konnten zahlreiche Bewerber innerhalb von 1 – 2 Jahren nach Antragstellung<br />
versorgt werden.<br />
Wohnungsbericht 2012 17
Die Belegung der Generalmietwohnungen in den Wohnanlagen Oberste Gärten und<br />
Frölingstraße erfolgte dank des moderaten Mietpreises relativ problemlos. Die fluktuationsbedingt<br />
im Laufe des Jahres frei gewordenen Wohnungen konnten alle zeitnah wieder vermietet<br />
werden.<br />
Haushalte mit <strong>eine</strong>r Registrierdauer von mehr als 2 Jahren sind nach wie vor, insbesondere<br />
aufgrund ihrer Haushaltsgröße, schwer vermittelbar. Einige Bewerber waren aber auch aus<br />
eigenverantwortlichen Gründen, z. B. übertriebenes Anspruchsdenken, nicht zu vermitteln.<br />
6. 2. Wohnungsvergabe und -bestand:<br />
Insgesamt konnten 93 Wohnungen aus folgendem Wohnungsbestand vermittelt werden:<br />
• Sozialwohnungen = 646 WE<br />
• Erbbaurechtswohnungen Hochtaunus Baugenossenschaft eG<br />
(ehem. städt. Bestand) = 281 WE<br />
• Wohnungen der Vereinbarten Förderung<br />
(Stadt als Generalmieter bzw. Eigentümer)<br />
Wohnanlagen Oberste Gärten, Frölingstraße, Louisenstraße 13 = 314 WE<br />
• Sonstige Wohnungen der Vereinbarten Förderung = 19 WE<br />
• Kombi-Wohnungen Hochtaunus Baugenossenschaft eG = 19 WE<br />
• Stadteigene Wohnungen = 55 WE<br />
______________<br />
Verfügbarer Wohnungsbestand am 31.12.2012 = 1.334 WE<br />
Wohnungsbericht 2012 18
Dieser Wohnungsbestand wird sich künftig wie folgt verringern:<br />
2013 - kein Wegfall = 0 WE<br />
2014 - Sozialwohnungen ./. = 26 WE<br />
Heuchelheimer Straße 218 (GWH) *) = 6 WE<br />
Heuchelheimer Straße 220 (GWH) = 12 WE<br />
Heuchelheimer Straße 222 (GWH) = 8 WE<br />
2015 - kein Wegfall = 0 WE<br />
*) GWH = GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen, Frankfurt (Main)<br />
______________<br />
Voraussichtlich noch verfügbarer Wohnungsbestand am 31.12.2015 = 1.308 WE<br />
Wohnungsbericht 2012 19
Vermittelte Wohnungen nach Wohnungsarten:<br />
2010 2011 2012<br />
Vermittelte Wohnungen<br />
davon<br />
122 (100 %) 93 (100 %) 93 (100 %)<br />
- Sozialwohnungen 88 (72,1 %) 64 (68,8 %) 54 (58,1 %)<br />
- Vereinbarte Förderung u. 2. Förderweg 34 (27,9 %) 29 (31,2 %) 39 (41,9 %)<br />
Vermittelte Wohnungen nach Wohnungsgrößen:<br />
2010 2011 2012<br />
Vermittelte Wohnungen<br />
davon<br />
122 (100 %) 93 (100 %) 93 (100 %)<br />
- 1 Zimmerwohnungen 12 ( 9,8 %) 3 ( 3,2 %) 5 ( 5,4 %)<br />
- 2 Zimmerwohnungen 55 (45,1 %) 49 (52,7 %) 48 (51,6 %)<br />
- 3 Zimmerwohnungen 43 (35,3 %) 29 (31,2 %) 30 (32,2 %)<br />
- 4 Zimmerwohnungen 10 ( 8,2 %) 12 (12,9 %) 9 ( 9,7 %)<br />
- 5 Zimmerwohnungen 2 ( 1,6 %) - ( 0,0 %) 1 ( 1,1 %)<br />
Die Zahl der Sozialwohnungen hat sich 2012 um 10 Wohneinheiten verringert. Die Zahl der<br />
vermittelten Wohnungen ist exakt gleich geblieben.<br />
Die Fluktuationsrate lag bei 7 %.<br />
Wohnungsbericht 2012 20
Ausblick<br />
Die wohnungswirtschaftlichen Fördermaßnahmen der Stadt <strong>Bad</strong> <strong>Homburg</strong> v. d. Höhe, einschließlich<br />
der Grundsubventionierung im Rahmen der Generalmietverhältnisse, hatten im<br />
Berichtszeitraum <strong>eine</strong>n Umfang von insgesamt 1.405.550,18 €. Davon entfielen 216.400,-- € auf<br />
ausgegebene Darlehen und 1.189.150,18 € auf r<strong>eine</strong> Zuschüsse.<br />
Die Richtlinien des Darlehensprogramms für familiengerechtes Wohnen sind mit Wirkung vom<br />
01.01.2013 dahingehend geändert worden, dass nunmehr auch Familien oder Alleinstehende mit<br />
nur <strong>eine</strong>m Kind die Förderung für den Erwerb <strong>eine</strong>r Immobilie in <strong>Bad</strong> <strong>Homburg</strong> v.d.Höhe<br />
erhalten können. Das von der Stadt angebotene Darlehensprogramm wird je nach Entwicklung<br />
des Zinsniveaus auf dem allgem<strong>eine</strong>n Kapitalmarkt mehr oder weniger stark nachgefragt. Bei<br />
steigenden Zinsen ist die Nachfrage deutlich größer als in Zeiten günstiger Darlehenskonditionen.<br />
Da die Förderung privat genutzten Wohneigentums zur verstärkten Eigentumsbildung<br />
führt, trägt diese auch zur Entlastung des Mietwohnungsmarktes bei.<br />
In den Wohnanlagen Oberste Gärten und Frölingstraße können frei werdende Wohnungen sehr<br />
zeitnah weitervermietet werden. Insbesondere in den Obersten Gärten muss wegen der Probleme<br />
in der Vergangenheit bei Wiederbelegung ein besonders großes Augenmerk auf <strong>eine</strong><br />
ausgewogene Mieterstruktur gelegt werden.<br />
Der Bestand an öffentlich geförderten Wohnungen wird sich in den nächsten 20 Jahren nur sehr<br />
moderat verringern. Bis zum Jahr 2034 fallen 120 Wohneinheiten aus der Mietpreis- und<br />
Belegungsbindung, wobei die größte Verringerung 2017 mit dem Wegfall von 68 Wohnungen<br />
eintritt.<br />
Mit der Föderalismusreform I im September 2006 haben die Länder die ausschließliche<br />
Gesetzgebungskompetenz in wesentlichen Teilen des Wohnungswesens, vor allem für das Recht<br />
der Wohnraumförderung, erhalten. Das Bundesrecht galt zunächst fort, kann jedoch durch<br />
Landesrecht ersetzt werden.<br />
Der Hessische Landtag hat am 13.12.2012 das Hessische Wohnraumförderungsgesetz (HWoFG)<br />
beschlossen und damit von s<strong>eine</strong>m Recht zur eigenen Gesetzgebung Gebrauch gemacht. Das<br />
HWoFG, welches am 01.01.2013 in Kraft trat, ersetzt das Wohnraumförderungsgesetz des<br />
Bundes und schafft damit die Grundlage für <strong>eine</strong> soziale Wohnraumförderung, die den künftigen<br />
Wohnungsbericht 2012 21
Anforderungen der unterschiedlichen Wohnungsmärkte in Hessen gerecht wird. Dabei wurden<br />
landesspezifische Gegebenheiten berücksichtigt und überholte bundesgesetzliche Regelungen<br />
abgebaut.<br />
Weiterhin wurde ein Hessisches Wohnungsbindungsgesetz (HWoBindG) geschaffen, welches<br />
ebenfalls zum 01.01.2013 in Kraft trat.<br />
Das Mietwohnungsprojekt „Junges Wohnen“ in der Weber-Stiftung umfasst nach wie vor 31<br />
Wohneinheiten. Es können noch maximal 3 Wohneinheiten hinzukommen, so dass letztendlich<br />
34 Wohnungen für dieses Modell zur Verfügung stehen werden.<br />
Die politischen Gremien müssen entscheiden, wie dem wachsenden Anteil wohnungssuchender<br />
Haushalte mit niedrigem Einkommen sowie den weiterhin steigenden Preisen gerade im unteren<br />
Mietpreissegment begegnet werden soll.<br />
Eine Entspannung kann durch den geplanten Bau neuer Wohnungen erreicht werden, aber es<br />
sollten auch andere Instrumente der Wohnungspolitik zum Einsatz kommen.<br />
Außerdem sollte der Erwerb von Belegungsrechten im Rahmen der geplanten Maßnahmen<br />
vollzogen werden.<br />
Wohnungsbericht 2012 22
Anhang<br />
10-Jahres-Statistiken<br />
Wohnungsbericht 2012 23
IMPRESSUM<br />
HERAUSGEBER:<br />
MAGISTRAT DER STADT<br />
BAD HOMBURG V.D.HÖHE<br />
RATHAUSPLATZ 1<br />
61348 BAD HOMBURG V.D.HÖHE<br />
REDAKTIONELLE BEARBEITUNG, GESTALTUNG UND AUSKUNFT:<br />
FACHBEREICH JUGEND, SOZIALES UND WOHNEN<br />
WOHNUNGSAMT<br />
DIPL. VERWALTUNGSWIRT WERNER HEINIG<br />
TELEFON: (06172) 100 - 5080<br />
TELEFAX: (06172) 100 - 5098<br />
E-MAIL: WERNER.HEINIG@BAD-HOMBURG.DE<br />
DRUCK:<br />
MAGISTRAT DER STADT BAD HOMBURG V.D.HÖHE<br />
TITELFOTOS:<br />
WOHNANLAGE „GÖTZENMÜHLWEG“<br />
(GÖTZENMÜHLWEG 51 - 57, SODNER STR. 2 - 8, WIESBADENER STR. 15 - 21,<br />
VON BERND ARNOLD<br />
März 2013
Anlage 1<br />
1.600.000,00 €<br />
Gesamtvolumen der wohnungswirtschaftlichen<br />
Fördermaßnahmen<br />
Betrag<br />
1.400.000,00 €<br />
1.200.000,00 €<br />
1.000.000,00 €<br />
800.000,00 €<br />
600.000,00 €<br />
400.000,00 €<br />
200.000,00 €<br />
0,00 €<br />
Gesamtförderung<br />
Darlehen<br />
Zuschüsse<br />
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012<br />
Jahr<br />
Wohnungsbericht 2012 24
Anlage 2<br />
Subventionsbedarf Generalmietwohnungen<br />
800.000,00 €<br />
700.000,00 €<br />
600.000,00 €<br />
Oberste Gärten<br />
Frölingstraße<br />
Betrag<br />
500.000,00 €<br />
400.000,00 €<br />
300.000,00 €<br />
200.000,00 €<br />
100.000,00 €<br />
0,00 €<br />
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012<br />
Jahr<br />
Wohnungsbericht 2012 25
Anlage 3<br />
Entwicklung Darlehen für familiengerechtes Wohnen<br />
450.000,00 €<br />
400.000,00 €<br />
350.000,00 €<br />
300.000,00 €<br />
Betrag<br />
250.000,00 €<br />
200.000,00 €<br />
150.000,00 €<br />
100.000,00 €<br />
50.000,00 €<br />
0,00 €<br />
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012<br />
Jahr<br />
Fördermaßnahmen Darlehen für familiengerechtes Wohnen<br />
14<br />
12<br />
10<br />
Förderfälle<br />
8<br />
6<br />
4<br />
6<br />
8 8<br />
7 7<br />
4<br />
5<br />
4<br />
5<br />
2<br />
2<br />
0<br />
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012<br />
Jahr<br />
Wohnungsbericht 2012 26
Anlage 4<br />
Entwicklung Solarthermisches Förderprogramm<br />
250.000,00 €<br />
200.000,00 €<br />
Betrag<br />
150.000,00 €<br />
100.000,00 €<br />
50.000,00 €<br />
0,00 €<br />
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012<br />
Jahr<br />
Maßnahmen Solarthermisches Förderprogramm<br />
70<br />
69<br />
60<br />
Förderfälle<br />
50<br />
40<br />
30<br />
20<br />
17<br />
18<br />
36<br />
27<br />
29<br />
39<br />
49<br />
45<br />
10<br />
0<br />
7<br />
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012<br />
Jahr<br />
Wohnungsbericht 2012 27
Anlage 5<br />
Entwicklung Förderprogramm Lärmschutzfenster<br />
14.000,00 €<br />
12.000,00 €<br />
10.000,00 €<br />
Betrag<br />
8.000,00 €<br />
6.000,00 €<br />
4.000,00 €<br />
2.000,00 €<br />
0,00 €<br />
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012<br />
Jahr<br />
Maßnahmen Förderprogramm Lärmschutzfenster<br />
10<br />
Förderfälle<br />
9<br />
8<br />
7<br />
6<br />
5<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
0<br />
8<br />
6<br />
5<br />
5<br />
5 5<br />
4<br />
1<br />
1 1<br />
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012<br />
Jahr<br />
Wohnungsbericht 2012 28
Anlage 6<br />
Entwicklung der Wohngeld- und Mietzuschussempfänger<br />
1500<br />
Anzahl der Bewilligungen<br />
1350<br />
1200<br />
1050<br />
900<br />
750<br />
600<br />
450<br />
300<br />
150<br />
0<br />
Wohngeld<br />
Städtischer Mietzuschuss<br />
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012<br />
Jahr<br />
Entwicklung der Wohngeld- und Mietzuschusszahlungen<br />
1.800.000,00 €<br />
1.600.000,00 €<br />
1.400.000,00 €<br />
1.200.000,00 €<br />
Wohngeld<br />
Städtischer Mietzuschuss<br />
Betrag<br />
1.000.000,00 €<br />
800.000,00 €<br />
600.000,00 €<br />
400.000,00 €<br />
200.000,00 €<br />
0,00 €<br />
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012<br />
Jahr<br />
Wohnungsbericht 2012 29
Anlage 7<br />
Entwicklung der wohnungssuchenden Haushalte<br />
900<br />
800<br />
700<br />
600<br />
Anzahl<br />
500<br />
400<br />
300<br />
200<br />
100<br />
0<br />
Wohnungssuchende Gesamt<br />
Sozialwohnungssuchende<br />
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012<br />
Jahr<br />
Entwicklung der wohnungssuchenden Haushalte<br />
nach Haushaltsgröße<br />
400<br />
350<br />
300<br />
1 Pers. Haushalte<br />
2 Pers. Haushalte<br />
3 Pers. Haushalte<br />
4 Pers. Haushalte<br />
5 u. mehr Pers. Haushalte<br />
Anzahl<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
0<br />
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012<br />
Jahr<br />
Wohnungsbericht 2012 30
Anlage 8<br />
Entwicklung des Wohnungsbestandes<br />
mit städtischem Belegungsrecht<br />
1.800<br />
1.799 1.788<br />
1.770 1.740 1.740<br />
1.675 1.669<br />
1.612<br />
Anzahl Wohnungen<br />
1.500<br />
1.200<br />
900<br />
600<br />
300<br />
1.344<br />
1.334<br />
0<br />
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012<br />
Jahr<br />
Wohnungsvermittlungen<br />
300<br />
250<br />
200<br />
Wohnungen insgesamt<br />
1 Zimmerwohnungen<br />
2 Zimmerwohnungen<br />
3 Zimmerwohnungen<br />
4 u. mehr Zimmerwohnungen<br />
Anzahl<br />
150<br />
100<br />
50<br />
0<br />
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012<br />
Jahr<br />
Wohnungsbericht 2012 31