Jahresabschluss 2012 - Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg ...
Jahresabschluss 2012 - Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg ... Jahresabschluss 2012 - Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg ...
Chancen- und Risikobericht 3. Nachtragsbericht Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag haben sich nicht ergeben. 4. Chancen- und Risikobericht 4.1. Risikomanagement Durch die Einrichtung eines Management- Informations-Systems zur Früherkennung von Risiken können die Entwicklung des Wohnungs- und Kapitalmarktes, die Neubau- und Sanierungsmaßnahmen, die Risiken von Wohnungsleerständen und vieles mehr rechtzeitig erkannt werden. Verbunden mit der periodisch wiederkehrenden internen Berichterstattung können frühzeitig Korrekturmaßnahmen vorgenommen werden. Das Informationssystem zur Gewinnung der unternehmerischen Sicherheit wird ständig weiterentwickelt und kontinuierlich ausgebaut. Im Laufe der Jahre hat sich so ein höchst effizientes und bewährtes Controlling entwickelt. 4.2. Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung Immobilienverwaltung Die umfangreichen Erträge aus der Hausbewirtschaftung sind der entscheidende Faktor für das wirtschaftliche Potenzial unserer Genossenschaft. Der Mietspiegel der Stadt Villingen-Schwenningen belegt, dass wir mit unseren Mieten in der Regel deutlich unter den dort festgestellten Mittelwerten liegen. Trotzdem stimmt die Qualität, denn die meisten Wohnanlagen wurden in den letzten Jahren umfassend modernisiert und bieten ein ansprechendes Wohnumfeld. Dank Wärmedämmungen und moderner Heiztechnik sparen unsere Mieter Heizkosten. Dieses attraktive Angebot ergänzen wir durch Dienstleistungen rund um das Wohnen, einen hauseigenen Handwerkerservice und eine permanente Erreichbarkeit in Notfällen, auch nachts und am Wochenende. So profitieren unsere Mitglieder von einem ausgezeichneten Preis-Leistungs-Verhältnis. Unser Angebot wird dadurch auch in Zukunft attraktiv bleiben, zudem schaffen wir Reserven zur Verbesserung der Ertragssituation. Die Mietforderungen verwalten wir über ein straff geführtes Mahnwesen. Wächst der Rückstand eines Mieters auf eine zweite Miete an, wird die Wohnung in der Regel zunächst gekündigt. Gleichzeitig bieten wir über unser Sozialmanagement eine Schuldnerberatung an. Vorrangig ist für uns immer das Ziel, dass der Mieter seine Mietschulden begleichen und seine Wohnung behalten kann. Unsere Wohnungsbestände liegen ganz überwiegend in Villingen-Schwenningen und in St. Georgen im Schwarzwald. Deshalb beobachten wir insbesondere die Entwicklung dieser beiden lokalen Immobilienmärkte. Die Bevölkerungsstatistik des Statistischen Landesamtes zeigt für den Schwarzwald-Baar-Kreis seit dem Jahr 2003 leichte Rückgänge auf. In Villingen-Schwenningen wird ausgehend vom Schätzjahr 10 Jahresabschluss 2012
Chancen- und Risikobericht 2008 bis zum Jahr 2030 mit einem Rückgang um ca. 4% auf 77.854 Einwohner gerechnet, für St. Georgen im Schwarzwald um ca. 8% auf 12.298 Einwohner. Bis Ende 2012 hat sich gezeigt, dass Villingen- Schwenningen sein Bevölkerungsniveau in etwa halten konnte. In St. Georgen hat dagegen ein schnellerer Rückgang stattgefunden als noch im Prognosejahr erwartet. Aufgrund der guten Konjunkturentwicklung und der in diesem Zuge erfolgten Zuwanderung aus dem Ausland konnte St. Georgen wenigstens in den letzten beiden Jahren die Bevölkerungszahl konstant bei ca. 13.000 Einwohnern halten, während der Anteil der Einheimischen an der Population weiterhin stetig abnahm. Entscheidend für die Wohnungsnachfrage ist die Entwicklung der Anzahl der privaten Haushalte. Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist in der Zeit von 1970 bis 2006 von 2,9 auf nur noch etwa 2,2 Personen gesunken. Weil sich diese Entwicklung in Zukunft deutlich abschwächt und zudem vom beschriebenen Rückgang der Bevölkerung überlagert wird, geht das Statistische Landesamt Baden-Württemberg bis zum Jahr 2030 insgesamt von sinkenden Haushaltszahlen aus. Es prognostizierte deshalb im Jahr 2008, ausschließlich aufgrund teilweise erforderlicher Ersatzbauten, für den Schwarzwald-Baar-Kreis einen Neubaubedarf für die Jahre 2009 bis 2030 von lediglich insgesamt ca. 5.500 Wohnungen, davon entfallen auf die Stadt Villingen- Schwenningen ca. 2.400. Im Schwarzwald-Baar-Kreis wurden im Jahr 2012 insgesamt 399 Wohnungen fertiggestellt (+2% gegenüber 2011). Bemerkenswert ist, dass zeitgleich für immerhin 759 Wohnungen Baugenehmigungen erteilt wurden, was gegenüber dem Vorjahr ein rasantes Wachstum um 105% bedeutet. Davon beziehen sich 489, also fast zwei Drittel, auf das Oberzentrum Villingen- Schwenningen. Hier liegt das Plus gegenüber dem Vorjahr sogar bei 188%. Würden diese Wohnungen im laufenden Jahr fertiggestellt, wären in den Jahren 2009 bis 2013 bereits 1.050 der insgesamt 2.400 erst im Zeitraum bis 2030 benötigten Wohnungen auf dem Markt. Die derzeitige Bautätigkeit liegt also deutlich über dem eigentlichen Bedarf und wird spürbar getrieben von der Finanzkrise und dem historisch niedrigen Zinsniveau. Von dem langfristig rückläufigen Wohnungsbedarf in unserer Raumschaft sind insbesondere die im Schwarzwald gelegenen Gemeinden betroffen. Darauf müssen wir uns auch in St. Georgen einstellen. Für Villingen-Schwenningen kann vor dem Hintergrund der aktuell hohen Bautätigkeit festgehalten werden, dass der Wohnungsmarkt zumindest ausgeglichen bleibt. Unsere Geschäftsleitung reagiert vorausschauend auf die beschriebenen Entwicklungen und stimmt ihre Geschäftspolitik darauf ab, um auch in Zukunft erfolgreich und leistungsfähig zu bleiben. Wir haben den gegenwärtigen Immobilienboom dazu Jahresabschluss 2012 11
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Chancen- und Risikobericht<br />
2008 bis zum Jahr 2030 mit einem Rückgang<br />
um ca. 4% auf 77.854 Einwohner<br />
gerechnet, für St. Georgen im <strong>Schwarzwald</strong><br />
um ca. 8% auf 12.298 Einwohner. Bis<br />
Ende <strong>2012</strong> hat sich gezeigt, dass Villingen-<br />
Schwenningen sein Bevölkerungsniveau<br />
in etwa halten konnte. In St. Georgen hat<br />
dagegen ein schnellerer Rückgang stattgefunden<br />
als noch im Prognosejahr erwartet.<br />
Aufgrund der guten Konjunkturentwicklung<br />
und der in diesem Zuge erfolgten Zuwanderung<br />
aus dem Ausland konnte St. Georgen<br />
wenigstens in den letzten beiden Jahren<br />
die Bevölkerungszahl konstant bei ca.<br />
13.000 Einwohnern halten, während der<br />
Anteil der Einheimischen an der Population<br />
weiterhin stetig abnahm.<br />
Entscheidend für die Wohnungsnachfrage<br />
ist die Entwicklung der Anzahl der privaten<br />
Haushalte. Die durchschnittliche Haushaltsgröße<br />
ist in der Zeit von 1970 bis 2006<br />
von 2,9 auf nur noch etwa 2,2 Personen<br />
gesunken. Weil sich diese Entwicklung in<br />
Zukunft deutlich abschwächt und zudem<br />
vom beschriebenen Rückgang der Bevölkerung<br />
überlagert wird, geht das Statistische<br />
Landesamt Baden-Württemberg bis<br />
zum Jahr 2030 insgesamt von sinkenden<br />
Haushaltszahlen aus. Es prognostizierte<br />
deshalb im Jahr 2008, ausschließlich aufgrund<br />
teilweise erforderlicher Ersatzbauten,<br />
für den <strong>Schwarzwald</strong>-<strong>Baar</strong>-Kreis einen<br />
Neubaubedarf für die Jahre 2009 bis 2030<br />
von lediglich insgesamt ca. 5.500 Wohnungen,<br />
davon entfallen auf die Stadt Villingen-<br />
Schwenningen ca. 2.400.<br />
Im <strong>Schwarzwald</strong>-<strong>Baar</strong>-Kreis wurden im Jahr<br />
<strong>2012</strong> insgesamt 399 Wohnungen fertiggestellt<br />
(+2% gegenüber 2011). Bemerkenswert<br />
ist, dass zeitgleich für immerhin 759<br />
Wohnungen Baugenehmigungen erteilt<br />
wurden, was gegenüber dem Vorjahr ein<br />
rasantes Wachstum um 105% bedeutet.<br />
Davon beziehen sich 489, also fast zwei<br />
Drittel, auf das Oberzentrum Villingen-<br />
Schwenningen. Hier liegt das Plus gegenüber<br />
dem Vorjahr sogar bei 188%. Würden<br />
diese Wohnungen im laufenden Jahr fertiggestellt,<br />
wären in den Jahren 2009 bis 2013<br />
bereits 1.050 der insgesamt 2.400 erst im<br />
Zeitraum bis 2030 benötigten Wohnungen<br />
auf dem Markt. Die derzeitige Bautätigkeit<br />
liegt also deutlich über dem eigentlichen<br />
Bedarf und wird spürbar getrieben von der<br />
Finanzkrise und dem historisch niedrigen<br />
Zinsniveau.<br />
Von dem langfristig rückläufigen Wohnungsbedarf<br />
in unserer Raumschaft sind<br />
insbesondere die im <strong>Schwarzwald</strong> gelegenen<br />
Gemeinden betroffen. Darauf müssen<br />
wir uns auch in St. Georgen einstellen.<br />
Für Villingen-Schwenningen kann vor dem<br />
Hintergrund der aktuell hohen Bautätigkeit<br />
festgehalten werden, dass der Wohnungsmarkt<br />
zumindest ausgeglichen bleibt.<br />
Unsere Geschäftsleitung reagiert vorausschauend<br />
auf die beschriebenen Entwicklungen<br />
und stimmt ihre Geschäftspolitik<br />
darauf ab, um auch in Zukunft erfolgreich<br />
und leistungsfähig zu bleiben. Wir haben<br />
den gegenwärtigen Immobilienboom dazu<br />
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