Jahresabschluss 2012 - Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg ...

Jahresabschluss 2012
Baugenossenschaft
Familienheim.

Jahresabschluss 2012
Inhalt
.
Lagebericht
1. Rahmenbedingungen und Geschäftsentwicklung...................................................2
1.1. Geschäftsgrundlagen........................................................................................2
1.2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen...............................................................2
1.3. Geschäftsverlauf und -ergebnis........................................................................3
2. Lage der Genossenschaft........................................................................................6
2.1. Vermögenslage.................................................................................................6
2.2. Finanzlage.........................................................................................................7
2.3. Ertragslage........................................................................................................8
2.4. Finanzielle Leistungsindikatoren.......................................................................9
3. Nachtragsbericht....................................................................................................10
4. Chancen- und Risikobericht...................................................................................10
4.1. Risikomanagement.........................................................................................10
4.2. Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung........................................10
4.3. Finanzinstrumente..........................................................................................13
4.4. Gesamtbeurteilung Chancen und Risiken.......................................................13
5. Prognosebericht.....................................................................................................14
Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang
1. Bilanz zum 31.12.2012 / Aktiva + Passiva..............................................................18
2. Gewinn- und Verlustrechnung................................................................................20
3. Anhang zur Bilanz...................................................................................................21
3.1. Allgemeine Hinweise......................................................................................21
3.2. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden...........................21
3.3. Angaben zur Bilanz..........................................................................................22
3.4. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung....................................................24
3.5. Sonstige Angaben...........................................................................................24
3.6. Mitgliedschaften und Prüfungsverband..........................................................25
3.7. Organe der Genossenschaft...........................................................................25
3.8. Bericht des Aufsichtsrates..............................................................................26
Zusammensetzung der Vertreterversammlung.............................................................28
Zum Gedenken..............................................................................................................30

A. Lagebericht
1. Rahmenbedingungen und
Geschäftsentwicklung
1.2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
1.1. Geschäftsgrundlagen
Die Baugenossenschaft Familienheim
Schwarzwald-Baar-Heuberg eG wurde am
19. September 1949 in Villingen gegründet.
Mit den vier genossenschaftlichen
Grundprinzipien Selbsthilfe, Selbstverantwortung,
Selbstbestimmung und Selbstverwaltung
war das oberste Ziel, die damalige
Wohnungsnot zu beenden. Heute wird
die Genossenschaft von 3.841 Genossenschaftsmitgliedern
mit 124.417 Genossenschaftsanteilen
getragen.
Das Hauptgeschäftsfeld der Genossenschaft
liegt in der Bewirtschaftung der
eigenen Wohnungen zum Zwecke einer
guten, sicheren und sozial verantwortbaren
Wohnungsversorgung der Mitglieder.
Die Genossenschaft bewirtschaftet hauptsächlich
den eigenen Immobilienbestand.
Weitere Standbeine sind das Bauträgerge-schäft
und die Baubetreuung. Die entsprechende
Gewerbeerlaubnis nach § 34c
Gewerbeordnung ist vom Landratsamt
des Schwarzwald-Baar-Kreises erteilt. Die
zielgruppen- und bedarfsorientierte Neubauprojektierung
rundet die strategischen
Geschäftsfelder ab. Zum 31.12.2012 verwaltet
die Genossenschaft, vor allem in VS-
Villingen und St. Georgen, einen eigenen
Immobilienbestand von 28 Gewerbeeinheiten,
2.384 Wohnungen und 1.644 Abstellplätzen
in Garagen und im Freien.
Das Wirtschaftswachstum in Deutschland
hat sich im vergangenen Jahr deutlich abgeschwächt.
In einem schwierigen europäischen
Umfeld lag das Bruttoinlandsprodukt
gemäß den Berechnungen des Statistischen
Bundesamtes preisbereinigt nur noch um
0,7% höher als 2011 (Vorjahr + 3,0%).
Der Kernbereich der Immobilienwirtschaft
– das Grundstücks- und Wohnungswesen –
erreichte eine Bruttowertschöpfung von 270
Milliarden Euro. Das entspricht einem Anteil
von 11,4 % der gesamten Wirtschaftsleistung.
Darin ist die Wertschöpfung aus
Vermietung, Vermittlung und Verwaltung
von Gewerbe- und Wohnimmobilien sowie
Grundstücken enthalten. Zum Wachstum
des Bruttoinlandsproduktes trug unser
Wirtschaftszweig mit einer stark überdurchschnittlichen
Steigerungsrate von 1,8% bei
und federte damit die insgesamt stattgefundene
konjunkturelle Eintrübung etwas
ab.
Die Bauinvestitionen waren 2012 insgesamt
etwas rückläufig (-1,9%), nach einem
kräftigen Zuwachs im Vorjahr (+5,9%). Im
Bereich des Wohnungsbaus zeigte sich die
Nachfrage dennoch weiter ungebrochen.
Im vergangenen Jahr wurden Baugenehmigungen
für rund 211.000 Neubauwohnungen
in Wohnhäusern erteilt, das ist ein Plus
von 5,5% gegenüber dem Vorjahresniveau.
Dabei waren Einfamilienhäuser deutlich
2 Jahresabschluss 2012

Rahmenbedingungen und Geschäftsentwicklung
rückläufig (-5,1%), während Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern erneut stark zugenommen
haben (+13,3%).
Der Wohnungsneubau profitiert gerade im
Bereich des Geschosswohnungsbaus davon,
dass Wohnimmobilien infolge der Finanzkrise
als weitgehend sichere und werterhaltende
Kapitalanlage gelten. Zudem
halten sich die Hypothekenzinsen auf einem
äußerst günstigen Niveau. Allerdings weist
die Bautätigkeit regional große Unterschiede
auf. In Baden-Württemberg konzentriert sich
der Bauboom vor allem auf die Groß- und
Universitätsstädte, vermehrt aber auch Kernstädte
in ländlichen Gebieten.
Nach den Auswertungen des Statistischen
Landesamtes sind die Grundmieten im Landesdurchschnitt
2012 um 1,0% gestiegen,
die Mietnebenkosten um 0,5%. Damit liegt
die Steigerung sehr deutlich unter der allgemeinen
Preissteigerung von 1,8% gemäß
Verbraucherpreisindex. Real gesehen sind
die Mieten also weiter gesunken, wie es
übrigens dem langjährigen Trend entspricht.
Presseberichten zufolge werden derzeit in
Groß- und Universitätsstädten hohe Preiszuschläge
bei Neuvermietungen beobachtet.
Nach einer aktuellen Prognose der Feri AG
werden in den Jahren 2013 bis 2015 bspw.
die Mieten in der von Wohnungsnot gekennzeichneten
Stadt Freiburg um 7,7% zulegen,
ausgehend von durchschnittlich 8,90 e
Grundmiete pro qm. Der Immobiliendienst
Thomas Daily beschreibt in einer Studie die
dortigen Mieten als „für Normalverdienende
nicht mehr bezahlbar“. In unserer ländlich
geprägten Region werden sich die Mieten
dagegen, ausgehend von einem deutlich
geringeren Niveau, wesentlich moderater
entwickeln.
1.3. Geschäftsverlauf und -ergebnis
Für das Geschäftsjahr 2012 können wir
wieder von einer guten Geschäftsentwicklung
berichten.
Bei den Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung
verzeichnen wir zwar einen
leichten Rückgang um 23 Te gegenüber
dem Vorjahr auf 13.892 Te. Dieser ist
allerdings insbesondere auf die um
201 Te geringere Betriebskostenumlage
zurückzuführen. So konnten sich unsere
Mieter aufgrund des im Jahr 2011 milden
Winters über geringere Heizkosten freuen.
Erlösschmälerungen von rd. 280 Te ergaben
sich überwiegend aufgrund der modernisierungsbedingten
Leerstände von
Wohnungen bei Mieterwechseln, in einigen
Fällen aber auch bei Abbruchhäusern, Modernisierungs-
und Verkaufsobjekten oder
mangels Nachfrage. Die notwendigen Aufwendungen
für Abschreibungen und Wertberichtigungen
auf Mietforderungen betrugen
51 Te. Im Berichtsjahr verzeichneten
wir 224 Mieterwechsel. Darin enthalten
sind 38 Mieter, die ihre Wohnung innerhalb
unserer Genossenschaft getauscht haben.
Die Fluktuationsrate, einschließlich der
Wohnungstausche, lag mit 9,4 % niedriger
als im Vorjahr (10,6%).
Jahresabschluss 2012
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Geschäftsverlauf
Unsere Mieterstrukturen sind stabil und die
Hausgemeinschaften funktionieren gut. Dazu
tragen auch die umfangreichen Serviceleistungen
bei. Unser Regiebetrieb genießt bei
den Mitgliedern höchstes Ansehen, weil er in
Notsituationen immer erreichbar ist. Darüber
hinaus verfügen wir über ein gut ausgebautes
Sozialmanagement. Das Angebot reicht
von der Individualbetreuung in schwierigen
Fällen über Alten- und Familienhilfe, Konfliktmanagement,
Schuldnerberatung, Nachbarschaftstreffs,
Projektbetreuung bis hin zu
Informationsveranstaltungen, Mieterfesten
und die Unterstützung von Stadtteil-initiativen.
Außerdem sind wir gemeinsam mit der
Diakonie Partner und Initiator des Modellprojekts
„Gemeinsam älter werden im Quartier“,
welches aufgrund seines innovativen Charakters
von der Fernsehlotterie „Ein Platz an der
Sonne“ gefördert wird. Aus diesem Grund
wurde unsere Genossenschaft übrigens im
vergangenen Jahr von der Caritas und vom
Wirtschaftsministerium mit dem Prädikat
„Sozial engagiert 2012“ ausgezeichnet.
Die Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit
betreffen Einnahmen aus der WEG- und
Fremdverwaltung. Diese ist für unser Unternehmen
wirtschaftlich von untergeordneter
Bedeutung. Aufgrund des geringen Volumens
und den sich daraus ergebenden organisatorischen
und personellen Fragestellungen
werden wir dieses Geschäftsfeld nicht
mehr betreiben. Nach Rücksprache mit den
Eigentümergemeinschaften wurden sämtliche
Wohnanlagen bis zum Jahresende 2012
an andere Verwalter übergeben.
In den Umsatzerlösen aus anderen Lieferungen
und Leistungen sind ca. 102 Te aus
dem Betrieb von Fotovoltaikanlagen und
Kraftwärmekopplungsanlagen enthalten.
Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten
781 Te aus dem Verkauf von 24 Wohnungen
aus dem Vermietungsbestand. Ganz
überwiegend handelte es sich um Altbauten,
bei denen eine Sanierung wirtschaftlich
nicht tragfähig gewesen wäre. Sowohl die
dadurch eingesparten Instandsetzungskosten
als auch die erzielten Erlöse können für
sinnvolle Investitionen in den Wohnungsbestand
verwendet werden.
Für Instandhaltungsmaßnahmen und Wohnwertverbesserungen
haben wir im Jahr
2012 insgesamt 3.570 Te aufgewendet. Wir
haben Balkonanbauten vorgenommen und
den ehemaligen Drogeriemarkt in Villingen,
Breslauer Straße, zu einem Café umgebaut.
An mehreren Häusern wurden bspw. alte
Wärmeerzeuger durch neue, energiesparende
Heizanlagen ersetzt. Es gab Kellerdeckendämmungen,
Balkon- und Garagensanierungen.
Zudem haben wir auch in die
Verkehrssicherheit unserer Immobilien investiert.
Bei Mieterwechseln haben wir ein
besonderes Augenmerk auf eine attraktive
Modernisierung innerhalb der Wohnungen
gelegt. Soweit erforderlich haben wir Bodenbeläge
getauscht, Malerarbeiten durchgeführt,
Bäder teilweise vergrößert und modernisiert
sowie die Elektrik erneuert. Alle
Arbeiten hatten das Ziel, die Wohnungen
an den heutigen Wohnkomfort anzupassen
4 Jahresabschluss 2012

Geschäftsverlauf
und dadurch die langfristige Vermietbarkeit
zu sichern.
Zu den Neubauten: In St. Georgen haben wir
den Bau von 7 Mietwohnungen im Haldenweg
3 abgeschlossen. Die Wohnungen sind
komfortabel und energiesparend, so dass sie
alle vermietet werden konnten. In der beliebten
Villinger Südstadt haben wir den Bau von
23 hochwertigen Mietwohnungen und 9 Eigentumswohnungen
fortgesetzt. 6 Eigentumswohnungen
wurden bereits Ende 2012
an die neuen Eigentümer übergeben, die restlichen
drei im Januar 2013. Anfang Mai 2013
konnten wir auch 10 glück- liche Bewohner in
ihren exquisit ausgestatteten Mietwohnungen
in der Roten Gasse 45 willkommen heißen,
weitere 13 Wohnungen werden im
Herbst 2013 bezugsfertig.
Das Bauträgergeschäft lief bei unserem
Tochterunternehmen Wohnbau Bodensee
GbR mit Sitz in Radolfzell, an dem wir mit
50% beteiligt sind, ebenso erfolgreich. Im
Geschäftsjahr 2012 konnten wir den Käufern
von 9 Einfamilienhäusern, zu ihrem Einzug
gratulieren, womit nun alle Wohneinheiten
unseres Neubauprojekts in Konstanz-Egg
verkauft sind. An unsere Genossenschaft
wurden 1.850 Te Einlagen zurückgeführt
und 200 Te Gewinn ausgeschüttet.
Trotz der umfangreichen Investitionen konnten
wir, insbesondere aufgrund der Einnahmen
aus den Wohnungsverkäufen, unsere
langfristigen Verbindlichkeiten bei Kreditinstituten
und anderen Kreditgebern gegenüber
dem Vorjahr um 747 Te reduzieren. Dennoch
erhöhten sich die flüssigen Mittel unserer
Genossenschaft auf 7.291 Te.
Im Ergebnis ist die Bilanzsumme um 2.018
Te auf 83.759 Te angewachsen. Das entspricht
einem Anstieg um 2,5%. Zudem
konnten wir einen sehr erfreulichen Jahresüberschuss
in Höhe von 2.380 Te erwirtschaften.
In der Folge kletterte das Eigenkapital
um 1.786 Te auf 36.083 Te. Die
Eigenkapitalquote stieg auf 43,1% (Vorjahr
42,0%). Damit sichern wir uns weiterhin
eine hohe Investitionskraft für den Erhalt
und die Verbesserung unseres Immobilienbestandes.
Das Jahresergebnis kommt auf
diese Weise den Mitgliedern unserer Genossenschaft
in vollem Umfang wieder zugute.
Gemäß Beschluss des Vorstands und des
Aufsichtsrats am 18.04.2013 wurden aus
dem Jahresüberschuss 238.100,00 e in die
gesetzliche Rücklage und 1.880.000,00 e in
die freien Rücklagen eingestellt. Der Vertreterversammlung
wird vorgeschlagen, aus
dem Bilanzgewinn von 262.097,42 e eine
Dividende von 4,0 % (253.121,39 e) auszuschütten
und 8.976,03 e den freien Rücklagen
zuzuführen.
Das Geschäftsjahr ist für unsere Genossenschaft
erfolgreich verlaufen. Einen wesentlichen
Anteil daran haben unsere Mitarbeiter,
denen der Vorstand für ihre gute Arbeit und
Leistung herzlich dankt.
Jahresabschluss 2012
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Lage der Genossenschaft
2. Lage der Genossenschaft
2.1. Vermögenslage
Im Folgenden geben wir einen Überblick
über die Zusammensetzung unseres Vermögens
und unseres Kapitals im Vergleich
zum Vorjahr:
31.12.2012 31.12.2011
Te v.H. Te v.H.
Vermögensstruktur
Anlagevermögen 70.591 84,3% 70.163 85,8%
Immaterielle Vermögensgegenstände
und Sachanlagen, Finanzanlagen
Umlaufvermögen
Unfertige Leistungen 3.520 4,2% 3.900 4,8%
übriges Umlaufvermögen 2.357 2,8% 2.748 3,4%
Flüssige Mittel 7.291 8,7% 4.929 6,0%
Rechnungsabgrenzungen 0 0,0% 1 0,0%
Rundungsdifferenz
Gesamtvermögen 83.759 100,0% 81.741 100,0%
Kapitalstruktur
Eigenkapital 36.083 43,1% 34.297 42,0%
Fremdkapital
Rückstellungen 4.232 5,1% 3.973 4,9%
Verbindlichkeiten gegen Kreditinstituten
37.564 44,8% 38.311 46,9%
und anderen Kreditgebern
Erhaltene Anzahlungen 4.506 5,4% 4.103 5,0%
übrige Verbindlichkeiten 1.341 1,6% 1.014 1,2%
Rechnungsabgrenzung 33 0,0% 44 0,1%
Rundungsdifferenz -1 -0,1%
Gesamtkapital 83.759 100,0% 81.741 100,0%
6 Jahresabschluss 2012

Lage der Genossenschaft
2.2. Finanzlage
Die Zahlungsfähigkeit unserer Genossenschaft
war im Geschäftsjahr jederzeit gegeben.
Die finanzielle Entwicklung wird anhand
der folgenden Kapitalflussrechnung dargestellt.
e
Jahresüberschuss 2.380.197,42
Abschreibungen auf Anlagevermögen 2.454.015,20
Zunahme der langfristigen Rückstellungen 5.230,00
Abschreibungen auf Mietforderungen 51.210,58
Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten 1.176,00
Tilgungszuschüsse -62.831,25
Cashflow 4.828.997,95
Zunahme der kurzfristigen Rückstellungen 253.755,58
Gewinn aus Abgang von Gegenständen des
Anlagevermögens -784.397,83
Zunahme Grundstücke des Umlaufvermögens -299.177,93
Abnahme kurzfr. Aktiva 1.018.225,79
Zunahme kurzfr. Passiva 714.558,22
Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit 5.731.961,78
planmäßige Tilgungen -1.816.670,01
Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit
nach Tilgung 3.915.291,77
Einzahlungen für Abgänge des Anlagevermögens 1.209.066,57
Auszahlungen für Investitionen ins Anlagevermögen -3.305.896,72
Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit -2.096.830,15
Einzahlungen aus der Valutierung von Darlehen 1.150.000,00
außerplanmäßige Tilgungen -12.250,00
Auszahlungen für Dividenden und Rückzahlungen
-594.099,99
von Geschäftsguthaben
Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit 543.650,01
Zahlungswirksame Veränderungen
des Finanzmittelbestandes 2.362.111,63
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode 4.928.904,42
Finanzmittelbestand am Ende der Periode 7.291.016,05
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Lage der Genossenschaft
2.3. Ertragslage
Die Ertragslage wird unter Verzicht auf die
Verrechnung des Verwaltungsaufwands auf
die einzelnen Betriebsfunktionen dargestellt.
Die Ergebnisse stellen sich demnach
als Deckungsbeiträge aus den einzelnen
Betriebsfunktionen dar, denen der gesamte
Verwaltungsaufwand gegenübergestellt
wird.
2012 2011 Veränderung
Betriebsfunktion Te Te Te
Hausbewirtschaftung 3.342 2.474 870
Bau-, Verkaufs- und Betreuungstätigkeit 162 21 141
Kapitaldienst 269 27 242
Summe Deckungsbeiträge 3.773 2.522 1.251
Verwaltungsaufwand -1.978 -1.787 -191
Betriebsergebnis 1.795 735 1.060
Übrige Rechnung 705 1.651 -946
Außerordentliche Aufwendungen 0 0 0
Jahresergebnis vor Steuern 2.500 2.386 114
Steuern vom Einkommen und Ertrag -119 -123 4
Rundungsdifferenz -1 -1
Jahresüberschuss 2.380 2.263 117
8 Jahresabschluss 2012

Lage der Genossenschaft
2.4. Finanzielle Leistungsindikatoren
Folgende finanzielle Leistungsindikatoren können
für unser Unternehmen ermittelt werden:
Rentabilitätskennzahlen
Gesamtkapitalrentabilität
Jahresüberschuss + Fremdkapitalzinsen
Bilanzsumme
% % Vorjahr
4,5 4,6
Eigenkapitalrentabilität
Jahresüberschuss
Eigenkapital
6,6 6,6
Return On Investment
Jahresüberschuss
Bilanzsumme
2,8 2,8
Vermögens- und Finanzierungskennzahlen
% % Vorjahr
Anlagenintensität
Anlagevermögen
Gesamtvermögen (Bilanzsumme)
84,3 85,8
Umlaufintensität
Umlaufvermögen
Gesamtvermögen (Bilanzsumme)
15,7 14,2
Langfristiger Fremdkapitalanteil
Langfristige Rückstellungen +
langfristiges Fremdkapital 49,1 51,3
Bilanzsumme
Anlagendeckungsgrad
Eigenkapital + langfristige Rückstellungen
+ langfristiges Fremdkapital 109,4 108,6
Sachanlagevermögen
Eigenkapitalquote
Eigenkapital
Bilanzsumme
43,1 42,0
Weitere Kennzahlen
Durchschnittsmiete
Sollmieten
qm Wohn- und Nutzfläche x 12
%/ e %/ e Vorjahr
4,57 4,48
Fluktuationsrate Mieterwechsel p. a.
Anzahl der Mieteinheiten (ME)
9,4 10,6
Instandhaltungskosten je qm Instandhaltungsaufwendungen 18,00 21,05
qm Wohn- und Nutzfläche
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Chancen- und Risikobericht
3. Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung nach
dem Bilanzstichtag haben sich nicht ergeben.
4. Chancen- und Risikobericht
4.1. Risikomanagement
Durch die Einrichtung eines Management-
Informations-Systems zur Früherkennung
von Risiken können die Entwicklung des
Wohnungs- und Kapitalmarktes, die Neubau-
und Sanierungsmaßnahmen, die Risiken
von Wohnungsleerständen und vieles
mehr rechtzeitig erkannt werden. Verbunden
mit der periodisch wiederkehrenden
internen Berichterstattung können frühzeitig
Korrekturmaßnahmen vorgenommen
werden. Das Informationssystem zur Gewinnung
der unternehmerischen Sicherheit
wird ständig weiterentwickelt und kontinuierlich
ausgebaut. Im Laufe der Jahre hat
sich so ein höchst effizientes und bewährtes
Controlling entwickelt.
4.2. Chancen und Risiken der
zukünftigen Entwicklung
Immobilienverwaltung
Die umfangreichen Erträge aus der Hausbewirtschaftung
sind der entscheidende
Faktor für das wirtschaftliche Potenzial unserer
Genossenschaft. Der Mietspiegel der
Stadt Villingen-Schwenningen belegt, dass
wir mit unseren Mieten in der Regel deutlich
unter den dort festgestellten Mittelwerten
liegen. Trotzdem stimmt die Qualität,
denn die meisten Wohnanlagen wurden in
den letzten Jahren umfassend modernisiert
und bieten ein ansprechendes Wohnumfeld.
Dank Wärmedämmungen und moderner
Heiztechnik sparen unsere Mieter Heizkosten.
Dieses attraktive Angebot ergänzen wir
durch Dienstleistungen rund um das Wohnen,
einen hauseigenen Handwerkerservice
und eine permanente Erreichbarkeit in Notfällen,
auch nachts und am Wochenende.
So profitieren unsere Mitglieder von einem
ausgezeichneten Preis-Leistungs-Verhältnis.
Unser Angebot wird dadurch auch in Zukunft
attraktiv bleiben, zudem schaffen wir Reserven
zur Verbesserung der Ertragssituation.
Die Mietforderungen verwalten wir über
ein straff geführtes Mahnwesen. Wächst
der Rückstand eines Mieters auf eine zweite
Miete an, wird die Wohnung in der Regel
zunächst gekündigt. Gleichzeitig bieten wir
über unser Sozialmanagement eine Schuldnerberatung
an. Vorrangig ist für uns immer
das Ziel, dass der Mieter seine Mietschulden
begleichen und seine Wohnung behalten
kann.
Unsere Wohnungsbestände liegen ganz
überwiegend in Villingen-Schwenningen
und in St. Georgen im Schwarzwald. Deshalb
beobachten wir insbesondere die
Entwicklung dieser beiden lokalen Immobilienmärkte.
Die Bevölkerungsstatistik des
Statistischen Landesamtes zeigt für den
Schwarzwald-Baar-Kreis seit dem Jahr 2003
leichte Rückgänge auf. In Villingen-Schwenningen
wird ausgehend vom Schätzjahr
10 Jahresabschluss 2012

Chancen- und Risikobericht
2008 bis zum Jahr 2030 mit einem Rückgang
um ca. 4% auf 77.854 Einwohner
gerechnet, für St. Georgen im Schwarzwald
um ca. 8% auf 12.298 Einwohner. Bis
Ende 2012 hat sich gezeigt, dass Villingen-
Schwenningen sein Bevölkerungsniveau
in etwa halten konnte. In St. Georgen hat
dagegen ein schnellerer Rückgang stattgefunden
als noch im Prognosejahr erwartet.
Aufgrund der guten Konjunkturentwicklung
und der in diesem Zuge erfolgten Zuwanderung
aus dem Ausland konnte St. Georgen
wenigstens in den letzten beiden Jahren
die Bevölkerungszahl konstant bei ca.
13.000 Einwohnern halten, während der
Anteil der Einheimischen an der Population
weiterhin stetig abnahm.
Entscheidend für die Wohnungsnachfrage
ist die Entwicklung der Anzahl der privaten
Haushalte. Die durchschnittliche Haushaltsgröße
ist in der Zeit von 1970 bis 2006
von 2,9 auf nur noch etwa 2,2 Personen
gesunken. Weil sich diese Entwicklung in
Zukunft deutlich abschwächt und zudem
vom beschriebenen Rückgang der Bevölkerung
überlagert wird, geht das Statistische
Landesamt Baden-Württemberg bis
zum Jahr 2030 insgesamt von sinkenden
Haushaltszahlen aus. Es prognostizierte
deshalb im Jahr 2008, ausschließlich aufgrund
teilweise erforderlicher Ersatzbauten,
für den Schwarzwald-Baar-Kreis einen
Neubaubedarf für die Jahre 2009 bis 2030
von lediglich insgesamt ca. 5.500 Wohnungen,
davon entfallen auf die Stadt Villingen-
Schwenningen ca. 2.400.
Im Schwarzwald-Baar-Kreis wurden im Jahr
2012 insgesamt 399 Wohnungen fertiggestellt
(+2% gegenüber 2011). Bemerkenswert
ist, dass zeitgleich für immerhin 759
Wohnungen Baugenehmigungen erteilt
wurden, was gegenüber dem Vorjahr ein
rasantes Wachstum um 105% bedeutet.
Davon beziehen sich 489, also fast zwei
Drittel, auf das Oberzentrum Villingen-
Schwenningen. Hier liegt das Plus gegenüber
dem Vorjahr sogar bei 188%. Würden
diese Wohnungen im laufenden Jahr fertiggestellt,
wären in den Jahren 2009 bis 2013
bereits 1.050 der insgesamt 2.400 erst im
Zeitraum bis 2030 benötigten Wohnungen
auf dem Markt. Die derzeitige Bautätigkeit
liegt also deutlich über dem eigentlichen
Bedarf und wird spürbar getrieben von der
Finanzkrise und dem historisch niedrigen
Zinsniveau.
Von dem langfristig rückläufigen Wohnungsbedarf
in unserer Raumschaft sind
insbesondere die im Schwarzwald gelegenen
Gemeinden betroffen. Darauf müssen
wir uns auch in St. Georgen einstellen.
Für Villingen-Schwenningen kann vor dem
Hintergrund der aktuell hohen Bautätigkeit
festgehalten werden, dass der Wohnungsmarkt
zumindest ausgeglichen bleibt.
Unsere Geschäftsleitung reagiert vorausschauend
auf die beschriebenen Entwicklungen
und stimmt ihre Geschäftspolitik
darauf ab, um auch in Zukunft erfolgreich
und leistungsfähig zu bleiben. Wir haben
den gegenwärtigen Immobilienboom dazu
Jahresabschluss 2012
11

Chancen- und Risikobericht
genutzt, in St. Georgen weitere Liegenschaften
zu veräußern, bei denen sich die
Vermietung aufgrund ihrer Lage und ihres
baulichen Zustands zunehmend schwierig
gestaltete. Mit den damit erzielten
Verkaufspreisen und den eingesparten Instandsetzungskosten
schaffen wir uns die
nötigen finanziellen Spielräume, um an gefragten
Standorten Neubauten und Sanierungen
zu verwirklichen. Dabei nutzen wir
die Chance, auch der zunehmenden Alterung
unserer Gesellschaft Rechnung zu tragen.
Gute Beispiele dafür finden Sie unter
Punkt 5 „Prognosebericht“.
Das Risikopotenzial unserer Genossenschaft
liegt vorwiegend im Vermietungsgeschäft,
also dem Risiko möglicher Leerstände und
Mietausfälle im Bestand. Die Strategie, die
Wohnungsbestände weiter zu verbessern
und der zukünftig zu erwartenden Nachfrage
nach kleineren, möglichst schwellenfreien
Wohnungen mit geringen Heizkosten
anzupassen, vermindert dieses Risiko. Dank
unserer Neubauten und umfangreichen
Modernisierungen verfügen wir heute über
sehr hochwertige Wohnungsbestände, die
sich ganz überwiegend gut vermieten lassen.
Damit das auch in Zukunft so bleibt,
werden die vorhersehbaren Veränderungen
in den Anforderungen an das Wohnen weiterhin
den entscheidenden Maßstab für unsere
Geschäftspolitik setzen. So werden wir
uns auch zukünftig von manchen Häusern
durch Abbruch oder Verkauf trennen müssen,
wenn die Nachfragesituation, die Qualität
der Lage oder der technische Zustand
dies erfordern. Nur auf diese Weise können
wir unseren Wohnungsbestand auf den zukünftigen
Bedarf unserer Mitglieder einstellen,
die vorhandenen Risiken wirksam begrenzen
und wertvolle Potenziale schaffen,
um in ausgesuchten Lagen auch im Mietwohnungsneubau
aktiv zu bleiben. Damit
werden wir das wirtschaftliche Fundament
unserer Genossenschaft dauerhaft sichern.
Bauträgergeschäft
Im vorherigen Abschnitt wurde die stark
angestiegene Bautätigkeit in unserem
Kreisgebiet und insbesondere in Villingen-
Schwenningen thematisiert, welche von
der Finanzkrise und dem sehr niedrigen
Zinsniveau angetrieben wird. Bisher konnten
Neubau-Eigentumswohnungen noch
überwiegend gut verkauft werden. Angesichts
der zu erwartenden starken Ausweitung
des Angebots bleibt abzuwarten, ob
dieses tatsächlich auf eine ausreichende
Nachfrage trifft.
Die Erfahrungen der letzten Jahre zeigen
uns, dass auch bei sorgfältiger Projektauswahl
nicht ausgeschlossen werden kann,
dass der Markt ganze Objekte oder einzelne
Wohnungen nicht annimmt. Vorsicht ist
also angesagt. Neubauprojekte in guten Lagen
und in überschaubaren Größenordnungen
wollen wir dennoch nicht ausschließen,
wenn die Verkaufsaussichten gut sind.
Finanzierung und Zinsänderungsrisiken
Das Zinsniveau am Kapitalmarkt in Deutschland
bleibt weiterhin äußerst günstig. Bei
Neuabschlüssen oder Prolongationen von
12 Jahresabschluss 2012

Chancen- und Risikobericht
Darlehen werden die Zinssätze in der Regel
über mehrere Jahre fest vereinbart. Die
Festschreibungen werden so gewählt, dass
zukünftig keine allzu große zeitliche Konzentration
von Darlehen mit auslaufenden
Zinsfestschreibungen entstehen wird. Der
Einfluss von Schwankungen des Zinsniveaus
am Kapitalmarkt wird dadurch erheblich
reduziert. Wir arbeiten mit mehreren
Banken zusammen und pflegen eine aktive
Finanzkommunikation. Damit wahren wir
eine gewisse Kontinuität und Unabhängigkeit
bei Finanzierungen. Aufgrund unserer
guten Bonität gehen wir davon aus, auch
zukünftig unseren Fremdfinanzierungsbedarf
zu akzeptablen Konditionen decken zu
können.
4.3. Finanzinstrumente
Teilweise vereinbaren wir mit den finanzierenden
Banken neue Konditionen schon vor
Ablauf von laufenden Zinsfestschreibungen.
Zum 31.12.2012 gab es keine solchen
Vereinbarungen. Weitere derivative Finanzinstrumente
werden nicht eingesetzt. Es
bestehen zum Bilanzstichtag darüber hinaus
nur originäre Finanzinstrumente. Hierzu
zählen im Wesentlichen Forderungen,
sonstige Vermögensgegenstände, liquide
Mittel und Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten.
4.4. Gesamtbeurteilung Chancen
.und Risiken
Unsere Baugenossenschaft hat gerade in
den letzten Jahren eindrucksvoll unter Beweis
gestellt, über welche Leistungspotenziale
sie verfügt. Wir sind im Bereich des
Portfoliomanagements, der Investitionen,
der Finanzierung, der Mieter- und Mitgliederbindung
und des Marketings innovativ
und zukunftsorientiert. Mit der beschriebenen
strategischen Ausrichtung und einem
modernen Leistungsangebot blicken wir
zuversichtlich in die Zukunft. Wir werden
unsere positive Unternehmensentwicklung
fortsetzen und darüber hinaus einen erheblichen
Beitrag zur Stärkung unserer regionalen
Wirtschaft und Gesellschaft leisten.
Wir unterhalten gute Beziehungen zu unseren
Geschäftspartnern und genießen hohe
Anerkennung bei den finanzierenden Banken
und beim Bauhandwerk. Wir pflegen
gute Kontakte zu den Behörden auf kommunaler
und regionaler Ebene. Die Familienheim
gilt bei ihren Mietern, Mitgliedern
und Kunden als zuverlässiger und seriöser
Partner.
Insgesamt liegen bei der Familienheim zum
Bilanzstichtag keine bestandsgefährdenden
oder die Entwicklung beeinträchtigenden
Risiken vor.
Geschäftsbericht 2012
13

Prognosebericht
5. Prognosebericht
Vermietungssituation und Verkäufe aus
dem Altbestand
In der Vermietung verzeichnen wir auch
2013 bislang eine ausreichende Nachfrage.
Mieterfluktuation und Erlösschmälerungen
durch Leerstände werden sich deshalb voraussichtlich
im Rahmen der Vorjahreswerte
bewegen. Zwischenzeitliche Leerstände
entstehen zumeist aufgrund der erforderlichen
Wohnungsrenovierungen, teilweise
zudem wegen Modernisierungs-, Abbruchoder
Verkaufsabsichten. In St. Georgen liegt
die Leerstandsquote weiterhin höher als in
Villingen. Hier kommt es vor, dass einzelne
Wohnungen aufgrund mangelnder Nachfrage
auch länger leer stehen, bis ein passender
Nachmieter gefunden wird. Deshalb
haben wir dort Anfang 2013 mehrere kleine
Häuser aus dem Altbestand veräußert,
weil Lage und Zustand keine wirtschaftlich
sinnvolle Perspektive zugelassen haben.
Trotzdem wollen wir auch in St. Georgen
mit einem der geringeren Nachfrage weiter
angepassten, aber dennoch hochwertigen
Wohnungsbestand und einem guten
Dienstleistungsangebot engagiert bleiben.
Vor Ort ist ein Überangebot an Gewerbeflächen
vorhanden und es kann bei Auszug
eines Mieters häufig nicht sofort ein Anschlussmieter
gefunden werden. Zudem
gehen Neuvermietungen zumeist mit hohen
Investitionen einher. Unsere Genossenschaft
vermietet 28 Gewerbeeinheiten.
Diesen kommt, gemessen am Wohnungsbestand,
nur eine untergeordnete Bedeutung
zu. Eine Gewerbefläche steht derzeit
leer.
Bestandserhaltung und Modernisierung
Im Jahr 2013 sind für Instandhaltungsaufwendungen
4.700 Te veranschlagt.
Hinzu kommen Kosten für Modernisierungen,
welche als Vermögenswert aktiviert
werden, in Höhe von ca. 1.400 Te. Darin
enthalten ist unser 11-Familien-Haus in
Villingen, Goethestraße 5, das wir derzeit
umfassend sanieren und umbauen. Ziel
ist es, in einer stadtnahen Lage komfortable
und energiesparende Wohnungen zu
schaffen. Wir achten auf Schwellenfreiheit
und bauen einen Aufzug ein. Zudem wird
die komplette Außenhülle wärmegedämmt
(Dach, Kellerdecke, Fassade) und es werden
Balkone angebaut. Außerdem werden
Lüftungsanlagen installiert, die für ein jederzeit
gesundes Wohnklima sorgen. So entsteht
ein schickes und zeitgemäßes Energiesparhaus
mit hohem Wohnkomfort und
niedrigen Energiekosten. Das Haus wird im
Herbst 2013 bezugsfertig sein.
Neubau von Mietwohnungen
In Villingen, Rote Gasse 45, haben wir ein
Mietshaus fertiggestellt. Die 10 Wohnungen
konnten im Frühjahr 2013 alle vermietet
werden. In der Roten Gasse 43 kommen
bis September 2013 weitere 13 Wohnungen
hinzu, für die wir ebenfalls eine rege
Nachfrage verzeichnen. Die Ausstattung ist
hochwertig, zudem sind die Wohnungen
schwellenfrei und somit auch für Senio-
14 Jahresabschluss 2012

Prognosebericht
ren und Behinderte geeignet. Dafür sorgen
auch die Aufzüge, welche bequem bis in
die Tiefgarage reichen. Außerdem kann das
nahe Altenheim St. Lioba bei Bedarf Serviceleistungen
erbringen. Das Energiesparkonzept
„KfW-Energieeffizienzhaus 70“
lässt eine sparsame Beheizung zu.
Jahresergebnisse
Auf der Grundlage unserer Wirtschaftspläne
rechnen wir derzeit für das Geschäftsjahr
2013 mit einem Jahresüberschuss von
ca. 734 Te. Für das Geschäftsjahr 2014 ist
ein Jahresüberschuss von ca. 497 Te geplant.
Bei unserer aktuellen Planung für Villingen,
Rote Gasse 49 und 51, behalten wir den
Trend zu kleineren Wohnungen im Fokus.
Hier sollen in einem zweigeschossigen
Gebäude 8 kleine, aber feine Mietwohnungen
entstehen. Das innovative Baukonzept
sorgt für eine günstige Miete, bei gewohnt
hochwertigem Familienheim-Standard. Die
Bauarbeiten werden noch im laufenden
Jahr beginnen.
In Villingen, Ulmenweg 2 und 4, haben wir
Anfang 2013 ein Grundstück erworben.
Das Altgebäude wurde abgebrochen. Hier
sind komfortable Mietwohnungen geplant.
Finanzierung
Die Instandhaltungen und Modernisierungen
unserer Bestandsgebäude können im
Jahr 2013 mit Eigenmitteln finanziert werden.
Für energetische und barrierefreie Sanierungen
werden außerdem zinsgünstige
KfW-Förderkredite in Anspruch genommen.
Die Neubauten werden mit Eigenmitteln
und Förderdarlehen finanziert.
Jahresabschluss 2012
15

Die gesamten Bauleistungen
der Genossenschaft
Ort
Wohnungen in
Siedlerstellen und
Eigentumswhg.
Mietwohnungen
Wohnungen
in Betreuungsbauten
Gesamtbauleistung
Bad Dürrheim 40 9 31 80
Furtwangen 30 - - 30
Mönchweiler - 5 39 44
Niedereschach 32 2 20 54
Nordstetten - 1 - 1
Nußbach 4 - - 4
Obereschach 6 - - 6
Pfaffenweiler 2 2 18 22
Schönwald - 1 22 23
Spaichingen - - 32 32
St. Georgen 121 9 1.086 1.216
Triberg 24 2 149 175
Unterkirnach 2 - - 2
Villingen 809 108 1.447 2.364
insgesamt 1.070 139 2.844 4.053
Villingen-Schwenningen, den 30.06.2013
Der Vorstand
gez. Merkle
gez. Renner
16 Jahresabschluss 2012

Bilanz
Gewinn- und Verlustrechnung
Anhang
2012
Jahresabschluss 2012
17

Bilanz zum 31.12.2012
Aktiva
Anlagevermögen
Geschäftsjahr
Vorjahr
Immaterielle Vermögensgegenstände 12.526,03 24.635,73
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 64.150.591,15 65.361.812,19
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Geschäfts- und anderen Bauten 2.910.139,29 3.101.095,69
Grundstücke ohne Bauten 76.591,08 57.088,23
Technische Anlagen und Maschinen 755.402,44 808.510,66
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 276.770,47 277.386,45
Anlagen im Bau 2.295.165,67 503.930,50
Bauvorbereitungskosten 112.421,60 70.577.081,70 27.935,50
Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen 1.100,00 1.100,00 1.100,00
Anlagevermögen insgesamt 70.590.707,73 70.163.494,95
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke
und andere Vorräte
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 286.896,56 302.327,41
Bauvorbereitungskosten 0,00 37.149,53
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
unfertigen Bauten 0,00 498.001,07
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
fertigen Bauten 849.759,38 0,00
Unfertige Leistungen 3.520.460,33 3.402.063,61
Andere Vorräte 16.125,23 25.145,61
Geleistete Anzahlungen 284.704,51 4.957.946,01 0,00
Forderungen u. sonst. Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung 85.493,15 109.666,24
Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken 397.810,51 0,00
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 9.339,24 28.119,17
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 8.351,05 21.367,30
Sonstige Vermögensgegenstände 418.460,71 919.454,66 2.223.819,17
Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 7.291.016,05 4.928.904,42
Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten 0,00 0,00 1.176,00
Bilanzsumme 83.759.124,45 81.741.234,48
18 Jahresabschluss 2012

Passiva
Eigenkapital
Geschäftsguthaben
Geschäftsjahr
Vorjahr
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 326.796,84 509.542,05
der verbleibenden Mitglieder 6.201.634,44 6.328.034,66
aus gekündigten Geschäftsanteilen 17.600,00 6.546.031,28 38.300,02
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile:
67.918,72 e (79.273,27 e)
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage 3.427.041,74 3.188.941,74
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt:
238.100,00 e (226.400,00 e)
Bauerneuerungsrücklage 5.800.000,00 5.800.000,00
Andere Ergebnisrücklagen 20.047.805,54 29.274.847,28 18.155.414,84
davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt:
12.390,70 e (7.910,05 e)
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr:
1.880.000,00 e (1.760.000,00 e)
Bilanzgewinn
Jahresüberschuss 2.380.197,42 2.263.045,24
Einstellungen in Ergebnisrücklagen 2.118.100,00 262.097,42 1.986.400,00
Eigenkapital insgesamt 36.082.975,98 34.296.878,55
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 3.589.163,00 3.583.933,00
Steuerrückstellungen 0,00 7.844,42
Sonstige Rückstellungen 642.800,00 4.231.963,00 381.200,00
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 37.086.581,62 37.820.115,09
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 477.858,34 491.058,45
Erhaltene Anzahlungen 4.505.747,94 4.102.548,83
Verbindlichkeiten aus Vermietung 1.620,81 1.620,81
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 4.397,04 6.570,37
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.061.875,10 734.476,44
Sonstige Verbindlichkeiten 273.497,67 43.411.578,52 271.335,07
davon aus Steuern: 20.369,72 e (22.150,50 e)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit:
1.121,30 e (501,44 e)
Passive Rechnungsabgrenzung 32.606,95 43.653,45
Bilanzsumme 83.759.124,45 81.741.234,48
Jahresabschluss 2012
19

Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 01.01. bis 31.12.2012
Umsatzerlöse
Geschäftsjahr
Vorjahr
e e e
aus der Hausbewirtschaftung 13.892.103,61 13.914.874,74
aus Verkauf von Grundstücken 1.704.259,11 0,00
aus Betreuungstätigkeit 19.568,21 53.912,01
aus anderen Lieferungen und Leistungen 116.270,62 15.732.201,55 130.510,55
Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen 433.005,50 335.205,34
Sonstige betriebliche Erträge 884.698,49 1.808.577,00
Aufwendungen für bezogene Lieferungen
und Leistungen:
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 6.751.337,99 7.262.944,71
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 1.856.865,16 566.685,49
Aufwendg. für andere Lieferungen und Leistungen 23.200,39 8.631.403,54 3.380,95
Rohergebnis 8.418.502,00 8.410.068,49
Personalaufwand
Löhne und Gehälter 1.277.727,26 1.222.699,44
soziale Abgaben u. Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung
davon für Altersversorgung - 4.725,55 € (- 167.670,05 €)
212.632,64 1.490.359,90 45.020,90
Abschreibungen
auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen 2.454.015,20 2.431.707,91
Sonstige betriebliche Aufwendungen 513.734,08 546.037,40
Erträge aus Beteiligungen 200.000,00 0,00
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 66,00 66,00
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 69.651,09 30.537,27
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 1.377.091,00 1.459.996,65
Ergebnis d. gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 2.853.018,91 2.735.209,46
Steuern vom Einkommen 119.479,14 122.569,21
Sonstige Steuern 353.342,35 349.595,01
Jahresüberschuss 2.380.197,42 2.263.045,24
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss
in die Ergebnisrücklagen
2.118.100,00 1.986.400,00
Bilanzgewinn 262.097,42 276.645,24
20 Jahresabschluss 2012

Anhang zur Bilanz
3.1. Allgemeine Hinweise
Vorliegender Jahresabschluss wurde gemäß
§§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie den einschlägigen
Vorschriften des GenG und der
Satzung erstellt. Die Gliederung der Bilanz
und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet
sich nach der Verordnung über Formblätter
für die Gliederung des Jahresabschlusses
von Wohnungsunternehmen. Bei der Erstellung
der Gewinn- und Verlustrechnung wurde
das Gesamtkostenverfahren angewendet.
3.2. Angaben zu den Bilanzierungsund
Bewertungsmethoden
Bilanzierungsmethoden
Geldbeschaffungskosten werden aktiviert.
Bewertungsmethoden
im Anlagevermögen
Die immateriellen Vermögensgegenstände
sind zu Anschaffungskosten bilanziert. Die Bewertung
des gesamten Sachanlagevermögens
erfolgt zu fortgeführten Anschaffungs- oder
Herstellungskosten. Die Herstellungskosten
sind auf der Grundlage der Vollkosten ermittelt
worden. Zinsen für Fremdkapital wurden nicht
in die Herstellungskosten einbezogen.
Abschreibungen
Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare
Gegenstände des Anlagevermögens
wurden wie folgt vorgenommen:
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten sowie Grundstücke mit
Geschäfts- und anderen Bauten zwischen
1,42 und 4,00% der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten.
Die Restnutzungsdauer ist
gegebenenfalls an die für die steuerliche Abschreibung
maßgebliche Restnutzungsdauer
angepasst worden.
Die immateriellen Vermögensgegenstände
wurden je nach Nutzungsdauer linear mit 20
oder 25%, die technischen Anlagen und Maschinen
linear mit 5 oder 10% und die Gegenstände
der Betriebs- und Geschäftsausstattung
linear zwischen 6,67 und 33% abgeschrieben.
Für geringwertige Wirtschaftsgüter werden im
Jahr des Zugangs Sammelposten gebildet, die
linear mit 20% abgeschrieben werden. Nach
fünf Jahren Abschreibungszeitraum werden
die Sammelposten als Abgang dargestellt. Die
Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten
bewertet.
Bewertungsmethoden
im Umlaufvermögen
Für die Bewertung des Heizölbestandes findet
die „Fifo-Methode“ Anwendung. Danach
werden die Vorräte zuerst verbraucht, die
auch zuerst eingekauft werden.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
sind zum Nennwert angesetzt.
Bei den Forderungen aus Vermietung
wurde eine Pauschalwertberichtigung von
7.200,00 e vorgenommen.
Bewertungsmethoden
bei den Rückstellungen
Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden
nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung
bemessen in Höhe des voraussicht-
Jahresabschluss 2012
21

Anhang
lich notwendigen Erfüllungsbetrages. Die
erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen
wurden bei der Bewertung berücksichtigt.
Sonstige Rückstellungen mit einer
Laufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit
den von der Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen
abgezinst. Die Pensionsrückstellungen
sind nach versicherungs-mathematischen
Grundsätzen bewertet. Hier wird das
modifizierte Teilwertverfahren und der pauschal
abgeleitete Abzinsungszinssatz für eine
Restlaufzeit von 15 Jahren verwendet. Dieser
betrug im Dezember 2012 5,06%. Es gelten
die Richttafeln 2005G.
Bewertungsmethoden bei den
Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten wurden zu ihrem Erfüllungsbetrag
bewertet.
3.3. Angaben zur Bilanz
Anlagevermögen
Die Entwicklung des gesamten Anlagevermögens
zeigt der nachfolgende Anlagenspiegel.
Anschaffungs-/
Herstellungskosten
Geschäftsjahr
Zugänge
Geschäftsjahr
Abgänge
Umbuchungen
(+/–)
Zuschreibungen
Abschreibungen
(kumulierte)
Buchwert am
31.12.2012
Abschreibungen
des
Geschäftsjahres
Immaterielle
Vermögensgegenstände
100.873,92 3.472,30 6.081,77 0,00 0,00 85.738,42 12.526,03 14.983,49
Sachanlagen
Grundstücke und
grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten
111.908.798,03 1.292.704,11 638.150,69 34.663,14 0,00 48.447.423,44 64.150.591,15 2.148.611,59
Grundstücke und
grundstücks gleiche
Rechte mit
Geschäftsu.
a. Bauten 5.698.318,17 0,00 39.495,09 0,00 0,00 2.748.683,79 2.910.139,29 157.020,34
Grundstücke und
grundstücks gleiche
Rechte ohne Bauten 57.088,23 26.230,49 0,00 -6.727,64 0,00 0,00 76.591,08 0,00
Techn. Anlagen
und Maschinen 980.801,21 0,00 0,00 0,00 0,00 225.398,77 755.402,44 53.108,22
Andere Anlagen,
Betriebs- und Geschäftsausstattung
938.486,93 79.833,05 49.797,59 0,00 0,00 691.751,92 276.770,47 80.291,56
Anlagen im Bau 503.930,50 1.791.235,17 0,00 0,00 0,00 0,00 2.295.165,67 0,00
Bauvorbereitungskosten
27.935,50 112.421,60 0,00 -27.935,50 0,00 0,00 112.421,60 0,00
Summen 120.115.358,57 3.302.424,42 727.443,37 0,00 0,00 52.113.257,92 70.577.081,70 2.439.031,71
Finanzanlagen
Sonstige
Ausleihungen 1.100,00 1.100,00
Andere Finanzanlagen
Summen 1.100,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.100,00 0,00
Anlage vermögen
insgesamt 120.217.332,49 3.305.896,72 733.525,14 0,00 0,00 52.198.996,34 70.590.707,73 2.454.015,20
22 Jahresabschluss 2012

Anhang
Umlaufvermögen
Die Grundstücke und grundstücksgleichen
Rechte ohne Bauten betreffen ein Baugrundstück
in Villingen, Milanstraße, und
eines in St. Georgen, Berliner Straße.
Die unfertigen Leistungen enthalten ausschließlich
noch nicht abgerechnete Betriebskosten.
Die Aufgliederung der Forderungen ergibt
sich aus der Bilanz. Die sonstigen Vermögensgegenstände
beinhalten unsere Beteiligung
in Höhe von 100.000,00 e an der
Wohnbau Bodensee GbR, zudem unsere
Anteile an Instandhaltungsrücklagen von Eigentümergemeinschaften
sowie Forderungen
aus Gutschriften von Lieferanten und
gegenüber dem Finanzamt. Forderungen
mit einer Restlaufzeit von mehr als einem
Jahr bestehen in Höhe von 775,00 e.
Eigenkapital
Eigenkapital und Rückstellungen sind in der
Bilanz ausführlich dargestellt.
Verbindlichkeiten
Zusammensetzung, Fristigkeit und Sicherstellung
der Verbindlichkeiten sind unten
tabellarisch dargestellt.
Passive Rechnungsabgrenzung
Die Position beinhaltet vorausbezahlte Mieten,
die das Jahr 2013 betreffen.
Verbindlichkeiten
insgesamt
davon
Restlaufzeit zwischen über gesichert Art der
€
bis zu 1 Jahr 1 und 5 Jahre 5 Jahre
Sicherung
€
€
€
€
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten 37.086.581,62 1.969.605,45 8.139.801,61 26.977.174,56 37.086.581,62 GPR*
1.957.909,26
Verbindlichkeiten gegenüber
anderen Kreditgebern 477.858,34 11.761,09 43.696,98 422.400,27 477.858,34 GPR*
11.853,73
Erhaltene Anzahlungen 4.505.747,94 4.505.747,94
4.102.548,83
Verbindlichkeiten aus
Vermietung 1.620,81 1.620,81
1.620,81
Verbindlichkeiten aus
Betreuungstätigkeit 4.397,04 4.397,04
6.570,37
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen 1.061.875,10 1.061.875,10
734.476,44
Sonstige Verbindlichkeiten 273.497,67 270.099,52 3.398,15
267.936,92
Gesamtbetrag 43.411.578,52 7.825.106,95 8.186.896,74 27.399.574,83 37.564.439,96
Vorjahr 7.082.916,36
*GPR = Grundpfandrecht
Kursiv = Vorjahreszahlen
Jahresabschluss 2012
23

Anhang
3.4. Angaben zur Gewinn- und
Verlustrechnung
Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten
insbesondere die Erträge aus dem
Verkauf von 24 Wohnungen aus dem Altbestand
in Höhe von 781.486,91 e.
Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
betreffen
Unternehmensbeteiligung
Es besteht ein 50%iger Anteil an dem
Bauträgerunternehmen Wohnbau Bodensee
GbR mit Sitz in Radolfzell, Neuer Wall
1. Das Eigenkapital der Gesellschaft zum
31.12.2012 beträgt 889.359,23 e. Im Geschäftsjahr
2012 wurde ein Jahresüberschuss
in Höhe von 685.160,22 e erwirtschaftet.
Instandhaltungskosten
Betriebskosten u.a.
3.142.248,19 e
3.609.089,80 e
6.751.337,99 e
Zusammensetzung der Belegschaft
Im Geschäftsjahr 2012 waren beschäftigt:
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen
enthalten vor allem die sächlichen Verwaltungsaufwendungen.
Aus der Abzinsung von Rückstellungen ergeben
sich Zinsaufwendungen in Höhe von
216.228,00 e (Vorjahr: 170.348,00 e). Im
Geschäftsjahr und im Vorjahr entstanden
daraus keine Zinserträge.
3.5. Sonstige Angaben
Sonstige nicht aus der Bilanz
ersichtliche Haftungsverhältnisse und
Verpflichtungen
Solche Haftungsverhältnisse bestanden in
Höhe von 290.000,00 e für im Bau befindliche
Eigentumsmaßnahmen. Außerdem besteht
ein Avalkredit über 62.000,00 e.
Kaufmännische
Mitarbeiter
Mitarbeiter im
Regiebetrieb
Vollzeit Teilzeit
10 5
7 1
Reinigungskräfte 1
Gesamt 17 7
Von den kaufmännischen Mitarbeitern befinden
sich zwei in der Ausbildung. Außerdem
gibt es noch eine Vielzahl geringfügiger
Beschäftigungsverhältnisse, insbesondere
für Hausmeistertätigkeiten.
Mitgliederbewegung
Zahl der
Mitglieder
Zahl der Geschäftsanteile
31.12.2011 4.235 139.103
Zugang 236 5.312
Abgang 358 12.136
31.12.2012 4.113 132.279
24 Jahresabschluss 2012

Anhang
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden
Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr
2012 um 126.400,22 e vermindert.
3.6. Mitgliedschaften und Prüfungsverband
• vbw Verband baden-württembergischer
Wohnungs- und Immobilienunternehmen
e.V.
• Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft
e.V.
• Deutsche Entwicklungshilfe für soziales
Siedlungs- und Wohnungswesen e.V.
(Deswos)
• Siedlungswerk Baden e.V.
Name und Anschrift des zuständigen
Prüfungsverbandes:
vbw Verband baden-württembergischer
Wohnungs- und Immobilienunternehmen
e.V.
- Gesetzlicher Prüfungsverband -
70174 Stuttgart, Herdweg 52
3.7. Organe der Genossenschaft
Vorstand: Sebastian Merkle,
hauptamtliches
Vorstandsmitglied,
Villingen-Schwenningen
Martin Renner,
hauptamtliches
Vorstandsmitglied,
Villingen-Schwenningen
Aufsichtsrat: Wolfgang Schergel,
St. Georgen, Vorsitzender
Berthold Frisch,
Villingen-Schwenningen,
stellv. Vorsitzender
Günter Auer,
Villingen-Schwenningen,
Schriftführer
Herbert Deusch,
St. Georgen
Rudolf Hirt,
Villingen-Schwenningen
Villingen-Schwenningen, den 30.06.2013
Der Vorstand
gez. Merkle
gez. Renner
Jahresabschluss 2012
25

Bericht des Aufsichtsrates
Wolfgang Schergel
3.8. Bericht des Aufsichtsrates
Nach Gesetz und Satzung versteht sich
der Aufsichtsrat der Baugenossenschaft
Familienheim als Beratungs- und Überwachungsorgan
des Vorstandes bei seiner Geschäftsführung.
Hierbei hat der Aufsichtsrat
insbesondere die Leitungsbefugnis des
Vorstandes gemäß § 27 Abs. 1 des Genossenschaftsgesetzes
zu beachten.
Wir blicken auf ein sehr erfolgreiches Geschäftsjahr
2012 zurück. Die Vermietungssituation
hat sich sehr positiv entwickelt
und dank des erfolgreichen Bauträgergeschäfts
und der Verkäufe aus dem Altbestand
konnten wir zusätzliche Erträge erwirtschaften,
die wir zum Wohle unserer
Mitglieder in unserem Wohnungsbestand
einsetzen können.
Unsere Satzung sieht vor, dass die Genossenschaft
vor allem für eine gute, sichere
und sozial verantwortbare Wohnraumversorgung
ihrer Mitglieder zu sorgen hat.
In den letzten Jahren haben wir unsere
Wohnanlagen in großem Umfang modernisiert
und zudem komfortable Neubauten
geschaffen. Vor dem Hintergrund der Alterung
unserer Gesellschaft haben wir dabei
zunehmend darauf geachtet, dass auch
Wohnungen entstehen, die schwellenfrei
ausgestattet sind. Daneben wächst die Bedeutung
von wohnbegleitenden Serviceangeboten.
Unsere Leistungen sind hier wegweisend.
Mit dem laufenden Modellprojekt
„Gemeinsam älter werden im Quartier“
leisten wir gemeinsam mit der Diakonie
und mit Förderung der ARD-Fernsehlotterie
„Ein Platz an der Sonne“ Pionierarbeit. Aufgrund
unseres vorbildlichen Einsatzes durften
wir uns über die Auszeichnung „Sozial
engagiert 2012“ freuen, welche uns im
letzten Jahr von der Caritas und dem Wirtschaftsministerium
von Baden-Württemberg
verliehen wurde. Unsere Mieter genießen
einzigartige Vorzüge. Dazu gehören
ein guter Service, ein attraktives Wohnumfeld,
günstige Mieten und Nebenkosten.
Mit unserer vorausschauenden und soliden
Geschäftspolitik bleiben wir leistungsfähig
und wirtschaftlich erfolgreich. Wir sind deshalb
zuversichtlich, unseren gesetzlichen
und satzungsgemäßen Auftrag auch in Zukunft
erfüllen zu können.
Seinen Aufgaben ist der Aufsichtsrat im
Geschäftsjahr 2012 in jeder Hinsicht nachgekommen.
Er wurde vom Vorstand in
sechs gemeinsamen Sitzungen über alle
wesentlichen Vorgänge unterrichtet. Alle
wichtigen Fragen und die Grundsätze der
Geschäftsführung wurden eingehend beraten
und beschlossen, wie es das Gesetz
26 Jahresabschluss 2012

und die Satzung festlegen. Zu den Sitzungen
des Aufsichtsrats liegen Protokolle vor.
Der Aufsichtsrat stimmt dem Bericht des
Vorstandes sowie dem Lagebericht für das
Geschäftsjahr 2012 und dem Vorschlag zur
Verwendung des Bilanzgewinnes zu. Er
bittet die Vertreterversammlung, den Jahresabschluss
zu genehmigen, dem Bericht
des Vorstandes über den Geschäftsverlauf
zuzustimmen, den Vorschlag über die Gewinnverwendung
anzunehmen und den
Vorstand zu entlasten.
Turnusgemäß endet mit der diesjährigen
Vertreterversammlung die vierjährige Amtszeit
des Aufsichtsratsmitglieds:
Herbert Deusch, St. Georgen
Die Wiederwahl von Herrn Deusch ist möglich
und wird der Vertreterversammlung
empfohlen.
Abschließend bedankt sich der Aufsichtsrat
beim Vorstand und bei allen Mitarbeiterinnen
und Mitarbeitern für ihre engagierte
und erfolgreiche Arbeit im vergangenen
Geschäftsjahr.
Villingen-Schwenningen, 30.06.2013
Wolfgang Schergel
- Vorsitzender -
Jahresabschluss 2012
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Zusammensetzung der Vertreterversammlung
Name Vorname Straße Wohnort Mitgl.- Nr.
Armbruster-Müllhäuser Erika Erikaweg 12 78048 VS-Villingen 10009
Bartsch Rosemarie Breslauer Str. 28 78052 VS-Villingen 5695
Bauer Philipp Freiburger Str. 3/2 78048 VS-Villingen 7987
Baumann Konrad Oderstraße 64 78052 VS-Villingen 3828
Baumann Siegfried Am Sommerrain 16 78112 St. Georgen 5749
Benz Oskar Am Schwalbenhaag 3 78048 VS-Villingen 9436
Bewer Erhard Alemannenstraße 55 78187 Geisingen 4765
Beyrer Wolfgang Am Markt 4 78112 St. Georgen 5524
Bollin Brunhilde Feldbergweg 10 78050 VS-Villingen 11893
Borgmann Armin Saarlandstraße 4 78050 VS-Villingen 3929
Bülow Heike Pontarlierstraße 9 78048 VS-Villingen 6723
Clemens Bruno Rote Gasse 45 78050 VS-Villingen 1684
Deblitz Rolf Wilstorfstraße 28 78050 VS-Villingen 7093
Dickscheid Siegfried Wilstorfstraße 28 78050 VS-Villingen 13206
Dötl Werner Wiesenstraße 7 78112 St. Georgen 3222
Drzyzga Gabriele Adlerring 8 78048 VS-Villingen 6337
Dufner Ludwig Rote Gasse 45 78048 VS-Villingen 811
Freymuth Thomas Triberger Str. 20 78048 VS-Villingen 14335
Fuchs Norbert Fasanenstraße 5 78048 VS-Villingen 10983
Ganter Walter Schwarzwaldstr. 22 78112 St. Georgen 5501
Geib Gisela Triberger Straße 18 78048 VS-Villingen 13125
Gralla Norbert Berliner Platz 1 78048 VS-Villingen 7176
Grasse Angelika Kronengasse 12 78050 VS-Villingen 13467
Grau Karl Thüringer Straße 2 78048 VS-Villingen 4463
Gutmann Klaus Sperberstr. 3 78048 VS-Villingen 3787
Hils Beate Kinzigstr. 3 78112 St. Georgen 7583
Josipovic Ivan Glasbachweg 17a 78112 St. Georgen 4501
Ketterer Wilfried Friedr.-Ebert-Str. 1 78112 St. Georgen 9080
Kunzelmann Wolfgang Rote Gasse 2/1 78050 VS-Villingen 2656
Labus Ingetraud Wilstorfstraße 28 78050 VS-Villingen 7923
Lauppe Arnold Sommerauer Straße 41 78112 St. Georgen 11593
28 Jahresabschluss 2012

Name Vorname Straße Wohnort Mitgl.Nr.
Liebert Irmgard Waldstraße 35 78048 VS-Villingen 5787
Marx Angelika Wilstorfstr. 28 78050 VS-Villingen 11126
Merkel Ernst Aldinger Straße 2 78549 Spaichingen 7284
Mildenberger Rudolf Ludw.-Weisser-Str. 31 78112 St. Georgen 3804
Monien Gisela Breslauer Str. 28 78052 VS-Villingen 14406
Neumann Erwin Pontarlierstraße 9 78048 VS-Villingen 2969
Nolte Horst Tulpenstraße 2 78052 VS-Pfaffen. 4396
Obergfell Bernd Kinzigstraße 7 78112 St. Georgen 4588
Pohling Heiner Abt-Gaisser-Weg 5 78112 St. Georgen 8855
Pommerenke Hannelore Friedenstr. 13 78050 VS-Villingen 7240
Renner Manfred Breslauer Str. 32 78050 VS-Villingen 11186
Richter Detlef Erbsenlachen 52 78050 VS-Villingen 7873
Rohrer Christine Wöschhalde 91 78052 VS-Villingen 8298
Rosenfelder Siegfried Abt-Gaisser-Weg 3 78112 St. Georgen 12125
Rott August Fasanenstraße 5 78048 VS-Villingen 4362
Rutz Robert Karlsbader Straße 24 78052 VS-Villingen 9978
Sadzik Leonhard Fasanenstr. 5 78048 VS-Villingen 6599
Schachtmann Ulrike Ludwig-Weisser-Str. 26 78112 St. Georgen 12740
Schilling Paul Sperberstraße 10 78048 VS-Villingen 3912
Schneider Bertin Ludwig-Weisser-Str. 26 78112 St. Georgen 5275
Schneider Susanne Kronengasse 12 78050 VS-Villingen 4603
Schumann Bernhard Hebelstraße 4 78048 VS- Villingen 11134
Selinger Manfred Danziger Straße 6 78052 VS-Villingen 7868
Simon Pia Abt-Gaisser-Weg 3 78112 St.Georgen 11321
Spiegelhalter Werner Sommerauer Straße 49 78112 St. Georgen 8900
Stirnemann Emil Kronengasse 12 78050 VS-Villingen 11164
Stöllger Sabine Neue-Heimat-Str. 15 78112 St. Georgen 10315
Troppmann Karl Offenburger Str. 30 78048 VS-Villingen 1273
Weißer Bert Freiburger Str. 1 78048 VS-Villingen 11494
Wolber Siegfried Kinzigstr. 2 78112 St. Georgen 9012
Zeisberg Uwe Adlerring 48 78048 VS-Villingen 11791
Jahresabschluss 2012
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Zum Gedenken
Wir trauern um die im Geschäftsjahr 2012
verstorbenen Mitglieder
301 Gerhard Dieterle St. Georgen
365 Bruno Pierdzioch VS-Villingen
456 Karl Staiger St. Georgen
460 Erwin Sturm VS-Villingen
572 Horst Willner VS-Villingen
849 Berthold Jakob Mönchweiler
1031 Philipp Neugart Unterkirnach
1072 Karl Brieschke VS-Villingen
1229 Berthold Klingler VS-Villingen
1901 Emil Rimmele VS-Villingen
2012 Kurt Lorch VS-Villingen
2322 Günter Warlies VS-Villingen
2382 Adolf Spiegelberg St. Georgen
3454 Irene Ruff St. Georgen
3486 Hans Rzepka VS-Villingen
3570 Lieselotte Melchert Neuried
3594 Eva-Maria Pabst St. Georgen
3693 Gisela Obergfell VS-Villingen
3842 Ferdinand Kirchner Niedereschach
4030 Gerd Leistner VS-Villingen
4681 Wilhelm Harant VS-Villingen
4907 Eva Warok VS-Villingen
5444 Manfred Gegg VS-Villingen
6014 Josefine Zehnder Deißlingen
6275 Dieter Kibler VS-Villingen
6379 Klaus Koplien VS-Villingen
7012 Wilhelm Puhlmann VS-Villingen
7076 Maria Muhr VS-Villingen
7374 Veronika Singer VS-Villingen
7524 Edeltraud Gottschling St. Georgen
7666 Eva Blatt VS-Villingen
7681 Gertrud Bender VS-Villingen
8142 Anneliese Held VS-Villingen
8440 Barbara Keppler VS-Villingen
8456 Hilda Schöner VS-Villingen
8666 Harry Sebold VS-Villingen
8750 Günter Ptok St. Georgen
8827 Wilhelm Laufer St. Georgen
8911 Toni Staiger St. Georgen
9132 Katharina Stahlmann VS-Villingen
9321 Frank Sanio St. Georgen
10148 Irma Zichler VS-Villingen
10387 Walli Schneider St. Georgen
10691 Rosa Schick St. Georgen
10901 Milenija Novakovic Mönchweiler
11207 Konrad Haberstroh St. Georgen
11482 Jan Poczynek Bad Dürrheim
12641 Gottfried Koban VS-Villingen
12918 Klaus Haase St. Georgen
13167 Erika Fuchs Mönchweiler
13929 Heiko Dreher St. Georgen
14272 Ovodiu Naidin VS-Villingen
14534 Josef Gschwendtner VS-Villingen
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