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Immobilien<br />

wirtschaft<br />

www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 l 2012<br />

Das Fachmagazin für Management, Recht und Praxis<br />

Der neue<br />

Exklusive Studie<br />

4.000 Datensätze ausgewertet<br />

Gehaltsreport<br />

Fünf Prozent Wachstum bei Führungskräften<br />

GRAFFITI:<br />

»SÜNDE«<br />

Special<br />

Energiemanagement<br />

Sicherheit<br />

Datenschutz in<br />

<strong>de</strong>r Cloud<br />

Ferienwohnungen<br />

Finanzgerichte ticken<br />

unterschiedlich<br />

Mat.-Nr. ISBN 364800007-1 06228-5155<br />

1 2011<br />

9 7 8 3648 000076


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Alfa Centrum<br />

Olsztyn<br />

Typ: Shopping Center<br />

Größe: 25.000 m2<br />

Sole Arranger • Len<strong>de</strong>r • Agent<br />

Büro- und<br />

Geschäftshaus<br />

Hannover<br />

Typ: Büro- und Geschäftshaus<br />

Größe: 15.500 m2<br />

Sole Len<strong>de</strong>r<br />

Watermark Place<br />

London<br />

Typ: Bürogebäu<strong>de</strong><br />

Größe: 50.000 m2<br />

Agent • Un<strong>de</strong>rwriter<br />

88north<br />

München<br />

Foncière <strong>de</strong>s Régions<br />

Di Fiore Architecture – Anawa<br />

Typ: Bürogebäu<strong>de</strong><br />

Größe: 47.000 m2<br />

Len<strong>de</strong>r<br />

Typ: Bürogebäu<strong>de</strong><br />

Größe: 49.000 m2<br />

New Vélizy<br />

Paris<br />

Europa wächst.<br />

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Banking auf <strong>de</strong>m Bo<strong>de</strong>n <strong>de</strong>r Tatsachen.


Editorial<br />

03<br />

Banger Blick nach Osten<br />

Geeignet für:<br />

– professionelle Verwalter<br />

– Wohnungsunternehmen<br />

– Liegenschaftsverwaltungen<br />

Dirk Labusch, Chefredakteur<br />

Liebe Leserinnen, liebe Leser,<br />

ich lese gera<strong>de</strong> ein erstaunliches Buch über das Verschwin<strong>de</strong>n alter<br />

Kulturen. Der Grund <strong>de</strong>s Nie<strong>de</strong>rgangs sei, so <strong>de</strong>r Autor, immer ähnlich:<br />

Am Anfang glaube man noch an irgen<strong>de</strong>twas. Später nicht mehr.<br />

Die nun <strong>de</strong>ka<strong>de</strong>nt Gewor<strong>de</strong>nen wüssten nicht mehr, wofür sie eintreten<br />

sollten und verlören so am En<strong>de</strong> <strong>de</strong>n Kampf gegen die Reiterscharen<br />

aus <strong>de</strong>n östlichen Steppen. Wenn das stimmt, müssen wir aufpassen.<br />

Demokratie? Freiheit? Alltäglich gewor<strong>de</strong>n. Woran glauben wir?<br />

Ich kann es nicht verhehlen, dass ich in einer Zeit, in <strong>de</strong>r kaum einer<br />

mehr wirklich für etwas einsteht, eine Grundsympathie habe für Menschen,<br />

die das tun. Der Architekt Konrad Fischer ist so einer. Mancher<br />

hält ihn für querulatorisch. Mag sein. Im Bun<strong>de</strong>sbauministerium ist er<br />

nicht wohlgelitten. Aber <strong>de</strong>r Mann hat Argumente. Seit Jahren zieht er<br />

gegen Wärmedämmverbundsysteme zu Fel<strong>de</strong>. Bereits in unserer Titelstrecke<br />

von Juni 2002 zum Thema hat er seine Position offensiv vertreten.<br />

Ich hätte damals nicht gedacht, dass sich die Kritik an Dämmung<br />

so sehr verstärken wür<strong>de</strong>. Unseren in Heft 9/2012 veröffentlichten Beitrag<br />

zu <strong>de</strong>r Materie haben „Wirtschaftswoche“ und „Welt“ zum Anlass<br />

genommen, intensiv ins Thema einzusteigen. In diesem Heft erfolgt<br />

nun eine Gegendarstellung (Seite 36). Und die Gegendarstellung <strong>de</strong>r<br />

Gegendarstellung. Das soll es dann aber erstmal gewesen sein.<br />

Grundsympathie heißt übrigens nicht etwa Parteilichkeit. Ob du,<br />

Fischer, Querulant bist o<strong>de</strong>r am En<strong>de</strong> die Welt rettest, vermag ich<br />

nicht zu entschei<strong>de</strong>n. Aber nach bestem Wissen und Gewissen hast<br />

du im September die Bühne dieser Zeitschrift bekommen, und zwar<br />

als lebendiges Beispiel für einen, <strong>de</strong>n die Reiterscharen nicht kriegen<br />

wer<strong>de</strong>n. Entkommen wer<strong>de</strong>n sicher auch diejenigen, die sich mit Argumenten<br />

auseinan<strong>de</strong>rsetzen. Aber um die Bequemen, <strong>de</strong>ren Position<br />

nur lautet, sie wollten ein eingeführtes System nicht än<strong>de</strong>rn, bin ich in<br />

Sorge. Sie sollten die Nachrichten aus <strong>de</strong>m Osten genau verfolgen ...<br />

Ihr<br />

Foto: Hans Scherhaufer<br />

Mit PowerHaus haben<br />

Sie Ihren Wohnungs- und<br />

Immobilienbestand im<br />

Griff. Versprochen.<br />

Ob Verwaltung von Eigentumswohnungen<br />

o<strong>de</strong>r Wohnungsgenossenschaften – dank <strong>de</strong>s<br />

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www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012


04 Inhalt<br />

Titelthema<br />

Exklusive Studie. Das Geschäft mit Immobilien<br />

boomt. Davon profitieren auch die Beschäftigten<br />

<strong>de</strong>r Branche. Die Gehälter von Führungskräften sind<br />

um 5,1 Prozent gestiegen. Fachkräfte verdienen<br />

2,2 Prozent mehr<br />

19 Kräftiges Plus für Führungskräfte. Rund 4.000 Gehaltsdatensätze<br />

wur<strong>de</strong>n ausgewertet. Ergebnis: Neben <strong>de</strong>m<br />

Grundgehalt legen auch Prämien und Nebenleistungen<br />

zu. Firmenwagen und Altersvorsorge sind en vogue<br />

18<br />

Die Gehälter <strong>de</strong>r Branche steigen. Der kleine Wermutstropfen:<br />

Maschinenbau, Chemie und Automobilindustrie steigen stärker.<br />

20 Ausgewählte Funktionen. Die Gehälter<br />

23 Der Vergleich. Wer qualifiziertes Personal fin<strong>de</strong>n und<br />

halten will, muss sich mit an<strong>de</strong>ren Branchen messen<br />

lassen. Was die Immobilienwirtschaft im Vergleich zu<br />

an<strong>de</strong>ren Branchen zahlt<br />

Szene<br />

08 Infografik: Logistikflächenmarkt<br />

09 Kolumne: Energie für die Zukunft<br />

10 Top-News: Investoren scheuen immer mehr das Risiko<br />

auf <strong>de</strong>m europäischen Wohnungsmarkt<br />

28<br />

Noch nicht ausgestan<strong>de</strong>n. Michael Jenetschek, Ernst & Young Real<br />

Estate, über Folgen hoher Finanzierungen von Gewerbeobjekten.<br />

Finanzen, Markt & Management<br />

Das Finanzinterview<br />

28 Michael Jenetschek, Ernst & Young Real Estate, über <strong>de</strong>n<br />

Markt mit Problemkrediten und -immobilien<br />

Von <strong>de</strong>n Finanzgerichten<br />

30 Steuerliche Behandlung von Ferienwohnungen<br />

32<br />

Nachlese Expo Real 2012. War Treffpunkt für zahlreiche, auch<br />

öffentliche Diskussionen: <strong>de</strong>r Gemeinschaftsstand <strong>de</strong>r BID.<br />

Expo Real Nachbericht<br />

32 Die Stimmung war gut, die Euphorie blieb aus<br />

Marketing Award 2012<br />

34 Die vier Preisträger <strong>de</strong>s diesjährigen Wettbewerbs<br />

Graffiti<br />

Welch eine Sün<strong>de</strong>!<br />

50 Moral vor Rendite?<br />

51 Nach mir die Sündflut. Von Babel bis heute<br />

52 Schönheit liegt im Auge <strong>de</strong>s Betrachters. Dennoch: die<br />

übelsten Bausün<strong>de</strong>n in aller Welt<br />

54 Zins und Zinseszins stehen am Pranger – zu Unrecht<br />

Fotos: Jon Berkeley/GettyImages; Messe München GmbH<br />

11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


05<br />

Finanzen, Markt & Management<br />

Wärmedämmung kontrovers<br />

36 Gegendarstellung und Replik<br />

Fernwärmemonopol II<br />

38 Nachverhan<strong>de</strong>ln, wo immer es geht!<br />

Einzelhan<strong>de</strong>l<br />

40 Factory-Outlet-Center sind auf <strong>de</strong>m Vormarsch<br />

Immobilien mit Scheckheft<br />

42 Beim Verkauf alle Unterlagen beisammen haben<br />

Interview DDIV<br />

44 Son<strong>de</strong>rvergütung für Energieberatung gefor<strong>de</strong>rt<br />

Rottke on Real Estate<br />

47 Was sagen Hochschulrankings?<br />

Datenschutz<br />

48 Cloud Computing braucht beson<strong>de</strong>re Sicherheit<br />

Special<br />

58<br />

LED. Löst <strong>de</strong>r Zhaga-Standard die Kompatibilitätsprobleme?<br />

Special Energiemanagement: LED und<br />

Wärmerückgewinnung prosperieren<br />

58 Frischluftzufuhr versus Energiesparen<br />

60 Pilotprojekt <strong>de</strong>r Stadt Zürich<br />

62 „Licht <strong>de</strong>r Arbeitswelt“: Gerhard Waldmann im Interview<br />

Recht<br />

Urteil <strong>de</strong>s Monats – Maklerrecht<br />

64 Nomen ist nicht immer omen: Vertragspartnernennung<br />

ATARO LED STEHLEUCHTE.<br />

TECHNOLOGIE,<br />

DIE AN MORGEN DENKT.<br />

Rubriken<br />

03 Editorial<br />

06 Online<br />

16 RICS<br />

17 Deutscher Verband<br />

70 Bücher<br />

71 Impressum<br />

72 Termine<br />

73 Unternehmen im Heft/<br />

Vorschau<br />

74 Finale<br />

www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 I 2012<br />

Eine ATARO LED Stehleuchte leuchtet bei einer<br />

Leistung von105 W einen Doppelarbeitsplatz absolut<br />

homogen mit 9.000lm aus. Eingesetzte LED-Light-<br />

Engines nach Zhaga-Standard erlauben ein zukunftssicheres<br />

Servicekonzept. Weiteres Energiesparpotenzial<br />

und Komfort bieten die Lichtmanagementsysteme<br />

PULSE HFMD (Tageslicht- und Präsenzsensorik) und<br />

PULSE TALK (EnOcean Funkkommunikation).<br />

Herbert Waldmann GmbH&Co. KG, Tel. 07720 601-100<br />

info@waldmann.com, www.waldmann.com


06 Online<br />

MENÜ<br />

Geben Sie hier Ihre Suchbegriffe ein I Immobilien<br />

Immobilien Home Wirtschaft & Politik Verwaltung Wohnungswirtschaft Investment Entwicklung & Vermarktung<br />

Neu im November www.haufe.<strong>de</strong>/immobilien<br />

Top-Thema: Eigentümerwechsel<br />

Eigentümerwechsel sind in Wohnungseigentümergemeinschaften an <strong>de</strong>r Tagesordnung.<br />

Egal, ob durch Verkauf, Schenkung o<strong>de</strong>r Erbfolge: Immer ist Aufmerksamkeit <strong>de</strong>s<br />

Verwalters gefragt, da sich<br />

im Zusammenhang mit<br />

einem Eigentümerwechsel<br />

verschie<strong>de</strong>ne rechtliche<br />

Fragen stellen und Fallen<br />

ergeben. Wenn ein Zustimmungserfor<strong>de</strong>rnis<br />

nach<br />

§ 12 WEG vereinbart ist,<br />

kommt noch zusätzliche<br />

verantwortungsvolle Arbeit<br />

auf <strong>de</strong>n Verwalter zu.<br />

Dieses Top-Thema stellt die<br />

wichtigsten <strong>de</strong>n Eigentümerwechsel<br />

betreffen<strong>de</strong>n<br />

Eigentümerwechsel reibungslos bewerkstelligen. Fragen dar.<br />

Top-Thema: Wertermittlung – AIFM-Richtlinie<br />

Was ist die Immobilie wert? Gebäu<strong>de</strong><br />

müssen künftig öfter bewertet wer<strong>de</strong>n.<br />

Das Bun<strong>de</strong>sministerium für Finanzen überraschte<br />

mit <strong>de</strong>r Vorlage eines Gesetzentwurfs<br />

zur Umsetzung <strong>de</strong>r EU-Richtlinie für Verwalter<br />

alternativer Investmentfonds (AIFM). Die Richtlinie<br />

soll bis Juli 2013 an die nationalen Gegebenheiten<br />

angepasst wer<strong>de</strong>n. Künftig sollen<br />

keine Offenen Immobilienfonds neu auf <strong>de</strong>n<br />

Markt kommen dürfen. Ähnliches gilt für Immobilienspezialfonds,<br />

auch für Geschlossene Fonds<br />

sind Än<strong>de</strong>rungen geplant.<br />

Lesen Sie in unserem Top-Thema, welche Än<strong>de</strong>rungen<br />

<strong>de</strong>r Gesetzentwurf zur Umsetzung <strong>de</strong>r<br />

AIFM-Richtlinie bei <strong>de</strong>r Immobilienbewertung<br />

vorsieht. Denn nicht alles ist sinnvoll: Für die<br />

Bewerter soll es keine klaren Vorgaben geben.<br />

Sie stehen künftig im luftleeren Raum.<br />

Seminare<br />

<strong>Haufe</strong> Online-Seminare:<br />

„Grundkurs WEG-Verwaltung –<br />

Modul 3: Eigentümerversammlung<br />

Dienstag, 6. November 2012, 14.00<br />

Uhr, 82,11 Euro<br />

Die Eigentümerversammlung ist das<br />

zentrale Ereignis <strong>de</strong>s Jahres in einer<br />

Wohnungseigentümergemeinschaft.<br />

Hier treffen die Eigentümer Entscheidungen<br />

zur Verwaltung <strong>de</strong>s gemeinschaftlichen<br />

Eigentums, zum Beispiel<br />

über Sanierungen, und beschließen <strong>de</strong>n<br />

Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung.<br />

Damit die Beschlüsse <strong>de</strong>r Eigentümerversammlung<br />

rechtlich einwandfrei<br />

sind, wer<strong>de</strong>n bei <strong>de</strong>r Vorbereitung<br />

und <strong>de</strong>r Durchführung an <strong>de</strong>n Verwalter<br />

hohe Anfor<strong>de</strong>rungen gestellt. In Modul<br />

3 <strong>de</strong>s Grundkurses WEG-Verwaltung erfahren<br />

Sie, wie Sie am besten bei <strong>de</strong>r<br />

Planung und Durchführung <strong>de</strong>r Eigentümerversammlung<br />

vorgehen und wie<br />

Sie verhin<strong>de</strong>rn, dass Beschlüsse <strong>de</strong>r<br />

Eigentümerversammlung angefochten<br />

wer<strong>de</strong>n. Die Themen entsprechen <strong>de</strong>n<br />

Inhalten <strong>de</strong>s Neumitglie<strong>de</strong>rseminars<br />

<strong>de</strong>s VDIV Bayern e.V.<br />

Referent: Steffen Haase<br />

Der Referent: Steffen Haase,<br />

Vizepräsi<strong>de</strong>nt DDIV<br />

Fotos: iStockphoto<br />

11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


WE<br />

MAKE<br />

24/7<br />

Jan Wegner arbeitet in <strong>de</strong>r TOTAL Raffinerie in Leuna: Bilfinger ist dort als technischer Dienstleister<br />

unter an<strong>de</strong>rem dafür verantwortlich, dass 700 Kilometer Rohrleitungen nonstop überwacht,<br />

geprüft und gewartet wer<strong>de</strong>n. Damit stellen wir sicher, dass die Anlage tagaus, tagein das liefert,<br />

was sie liefern soll: 1 Million Liter Diesel und Benzin – pro Stun<strong>de</strong>. www.bilfinger.com<br />

WORK


08 Szene<br />

+++ Aktuelle News +++ täglich unter www.haufe.<strong>de</strong>/immobilien +++<br />

Karte <strong>de</strong>s Monats<br />

Logistikstandorte<br />

375.000<br />

Nach <strong>de</strong>m Rekordumsatz im vergangenen<br />

Jahr fällt <strong>de</strong>r Umsatz im Logistikflächenmarkt<br />

im ers ten Halbjahr 2012 erwartungsgemäß<br />

<strong>de</strong>utlich niedriger aus, erreicht aber laut einer<br />

Untersuchung von BNP Paribas Real Estate<br />

immerhin <strong>de</strong>n zweitbesten Wert in fünf Jahren.<br />

hamburg<br />

150.000<br />

205.<br />

84.000<br />

Flächenumsatz Lager- und Logistikflächen in m²<br />

1. Halbjahr 2011<br />

1. Halbjahr 2012<br />

düsseldorf<br />

117.000<br />

62.000<br />

252.000<br />

129.000<br />

köln<br />

2,18 Millionen Quadratmeter Logistik–<br />

und Lagerflächen wur<strong>de</strong>n im ersten<br />

Halbjahr umgesetzt, das ist gegenüber<br />

2011 ein Minus von 35 Prozent. Vom<br />

Niveau her bewegt sich das Jahr 2012<br />

aber wie<strong>de</strong>r in <strong>de</strong>r Größenordnung normaler<br />

Jahre mit gutem Flächenumsatz,<br />

wie sie beispielsweise 2008 und 2010 zu<br />

beobachten waren. An fast allen Standorten<br />

ist ein relativ <strong>de</strong>utlicher Rückgang<br />

gegenüber <strong>de</strong>n Rekor<strong>de</strong>rgebnissen zu<br />

verzeichnen. Lediglich München konnte<br />

nahezu das i<strong>de</strong>ntische Ergebnis <strong>de</strong>s<br />

vergleichbaren Vorjahreszeitraums erreichen.<br />

Zwar konnten im Vergleich zum<br />

Vorjahr bislang noch kaum Mega-Deals<br />

erfasst wer<strong>de</strong>n, trotz<strong>de</strong>m sind größere<br />

Verträge mit über 12.000 Quadratmetern<br />

bun<strong>de</strong>sweit auf einen Umsatzanteil von<br />

rund 72 Prozent gekommen. Insgesamt<br />

sind damit laut BNP Paribas Real Estate<br />

gute Voraussetzungen für eine auch im<br />

weiteren Jahresverlauf lebhafte Nachfrage<br />

nach Lager– und Logistikflächen<br />

gegeben. Auch die Spitzenmieten liegen<br />

weiterhin auf <strong>de</strong>n im Laufe <strong>de</strong>s Jahres<br />

2011 erreichten Niveaus.<br />

Datenmaterial: BNP Paribas<br />

Real Estate GmbH<br />

Grafik: Immobilienwirtschaft<br />

frankfurt<br />

11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


09<br />

Kolumne<br />

000<br />

159.000<br />

135.000<br />

133.000<br />

120.000<br />

Leipzig<br />

münchen<br />

264.000<br />

183.000<br />

berlin<br />

Frank Peter Unterreiner<br />

Die Sonne braucht eine<br />

bessere Lobby!<br />

Unzählige Milliar<strong>de</strong>n wer<strong>de</strong>n die nächsten Jahre für die Energieinfrastruktur ausgegeben.<br />

Wie nachhaltig diese Investitionen sind, ist nicht sicher. Darüber muss<br />

sich auch die Immobilienbranche im Klaren sein, die mangels Core-Immobilien<br />

zunehmend mit <strong>de</strong>m Thema Infrastruktur und damit auch Energieinfrastruktur<br />

liebäugelt. So sollen für 50 Milliar<strong>de</strong>n Euro Offshore-Windkraftanlagen gebaut<br />

wer<strong>de</strong>n, die 15 Prozent unseres Strombedarfs <strong>de</strong>cken sollen. 3.800 Kilometer<br />

lange und geschätzte 20 Milliar<strong>de</strong>n Euro teure Stromtrassen sollen <strong>de</strong>n so erzeugten<br />

Strom quer durch ganz Deutschland leiten. Die vermeintlich sicheren<br />

Renditen locken Großinvestoren genauso an wie Kleinsparer.<br />

Doch so hoch die Summen sind, so wahnwitzig könnte sich auch diese Art von<br />

Stromerzeugung und -verteilung erweisen. Denn womöglich han<strong>de</strong>lt es sich<br />

nur um eine Zwischentechnologie. Energie sollte möglichst am Verbrauchsort<br />

erzeugt wer<strong>de</strong>n. Die Sonne könnte dies möglich machen, sie schickt ein Mehrfaches<br />

<strong>de</strong>s Benötigten zu uns. Fassa<strong>de</strong>n von Gebäu<strong>de</strong>n und das Blechkleid unserer<br />

Autos könnten unter an<strong>de</strong>rem diese Energie erzeugen. Wer je im Sommer<br />

seine Hand auf einen dunklen, in <strong>de</strong>r Sonne stehen<strong>de</strong>n Wagen gelegt hat, kann<br />

dies nachvollziehen.<br />

Welche Fortschritte möglich sind, wenn genügend Geld zur Verfügung steht, ver<strong>de</strong>utlicht<br />

die Computerindustrie. Vor rund 20 Jahren wur<strong>de</strong>n bei <strong>de</strong>r Erfassung<br />

von Jahreszahlen die ersten bei<strong>de</strong>n Ziffern weggelassen, um (damals) kostbaren<br />

Speicherplatz zu sparen. Aus heutiger Sicht ein Witz. Ein mo<strong>de</strong>rnes Mobiltelefon<br />

hat mehr Speicherplatz als die Computer, mit <strong>de</strong>nen die ersten Missionen zum<br />

Mond gelangen. Und auf einen USB-Stick gehen mehr Daten als damals in ein<br />

Rechenzentrum. Möglich wur<strong>de</strong> dies, weil die Nachfrage nach Speicherplatz dafür<br />

sorgte, dass sich Forschung und Entwicklung rechneten. Die Sonne hat eine zu<br />

geringe Lobby – noch. Doch wenn ihre Kraft wirtschaftlich genutzt wer<strong>de</strong>n kann,<br />

waren die Investitionen in Windrä<strong>de</strong>r und Stromleitungen für die Katz. Core sind<br />

sie damit heute schon nicht mehr.<br />

Schro<strong>de</strong>r Property Wohnpaket<br />

Industria-Fonds investiert 380 Millionen Euro<br />

Der von Schro<strong>de</strong>r Property gemanagte „Schro<strong>de</strong>r German Resi<strong>de</strong>ntial<br />

Fund“ hat <strong>de</strong>n Großteil seiner Wohnimmobilien an <strong>de</strong>n von Industria<br />

Wohnen verwalteten Immobilien-Spezialfonds „Wohnen Deutschland“<br />

veräußert. Das Portfolio umfasst zirka 2.200 Wohneinheiten. Der Schro<strong>de</strong>r<br />

German Resi<strong>de</strong>ntial Fund hatte die Immobilien zwischen 2006 und<br />

2008 erworben. Seit <strong>de</strong>m Jahr 2009 befin<strong>de</strong>t sich <strong>de</strong>r Fonds planmäßig in<br />

<strong>de</strong>r Abverkauf-Phase.<br />

www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012


10 Szene +++ Aktuelle News +++ täglich unter www.<strong>Haufe</strong>.<strong>de</strong>/immobilien +++<br />

Wohnungsmarktbericht Europa<br />

Risiken wer<strong>de</strong>n immer mehr gescheut<br />

Fertigstellungen in Deutschland: Immer mehr Län<strong>de</strong>r weisen zurückgehen<strong>de</strong><br />

Fertigstellungszahlen im Wohnbau auf. Deutschland steht zwar noch vergleichsweise<br />

gut dar aber auch hier sind <strong>de</strong>utliche Negativtrends erkennbar.<br />

700.000<br />

600.000<br />

500.000<br />

400.000<br />

300.000<br />

200.000<br />

100.000<br />

0<br />

Quelle: Patrizia<br />

´91 ´92 ´93 ´94 ´95 ´96 ´97 ´98 ´99 ´00 ´01 ´02 ´03 ´04 ´05 ´06 ´07 ´08 ´09 ´10 ´11 ´12 ´13 ´14<br />

insgesamt (li.) davon MFH (li.) Anteil MFH (re.)<br />

70%<br />

60%<br />

50%<br />

40%<br />

30%<br />

20%<br />

10%<br />

0<br />

Wohnungswirtschaft<br />

Wodis Sigma Forum im<br />

November<br />

Am 22. November 2012 veranstaltet die<br />

Aareon AG im RuhrCongress Bochum<br />

das Wodis Sigma Forum. Immobilienfachleute,<br />

Anwen<strong>de</strong>r und Entwickler<br />

treffen sich bei Vorträgen und Diskussionen.<br />

Fragen aus <strong>de</strong>m kompletten Themengebiet<br />

<strong>de</strong>r Wohnungswirtschaft stehen<br />

auf <strong>de</strong>m Programm. <strong>Als</strong> Gastredner<br />

gibt <strong>de</strong>r zweimalige Weltumsegler und<br />

America’s Cup-Teilnehmer Tim Kröger<br />

Impulse. Unter <strong>de</strong>m Motto „Auch im<br />

Sturm auf Erfolgskurs bleiben“ zeigt er,<br />

wie man im Berufsalltag von <strong>de</strong>n Werten<br />

erfolgreichen Segelns profitieren kann.<br />

Neben Vorträgen und Workshops erwartet<br />

die Gäste außer<strong>de</strong>m eine Abendveranstaltung<br />

in <strong>de</strong>r Rewirpower-Lounge<br />

<strong>de</strong>s VfL Bochum. Mehr Infos unter:<br />

www.aareon.com\events.<br />

Die Staatsschul<strong>de</strong>nkrise sorgt für Verän<strong>de</strong>rungen in <strong>de</strong>r Immobilienwelt.<br />

Der vierte „Wohnungsmarktbericht Europa“ von Patrizia stehe ganz im<br />

Zeichen <strong>de</strong>r Sicherheit, sagt Dr. Marcus Cieleback, Leiter Research bei Patrizia.<br />

Die steigen<strong>de</strong> Risikoaversion verstärkt aktuell die Divergenz in <strong>de</strong>r<br />

Euro-Zone. Während Län<strong>de</strong>r wie Spanien, Italien und Portugal weiter mit<br />

Korrekturen ihres Markts kämpfen, gelten Deutschland, Schwe<strong>de</strong>n o<strong>de</strong>r<br />

die Schweiz für Investoren als sichere Häfen. Der Preisin<strong>de</strong>x für Wohneigentum<br />

im Euroraum befin<strong>de</strong>t sich im ersten Quartal 2012 in etwa auf<br />

<strong>de</strong>m gleichen Niveau wie im zweiten Quartal 2007, kurz vor Ausbruch <strong>de</strong>r<br />

Finanzkrise. Zuletzt war eine leicht negative Preisentwicklung festzustellen.<br />

Eine Preisblase ist laut Patrizia in Deutschland nicht zu erkennen. Die<br />

Preiserhöhungen im Wohneigentumsmarkt seien erklärbar und daher gerechtfertigt.<br />

Immer mehr Län<strong>de</strong>r weisen im Wohnbau jedoch rückläufige<br />

Fertigstellungszahlen auf. Deutlich positive Entwicklungen zeigen dagegen<br />

vor allem Län<strong>de</strong>r mit einem starken Mietmarkt wie Deutschland, Finnland<br />

und die Schweiz. Insgesamt trifft die hohe Nachfrage nach vermieteten<br />

Wohnimmobilien auf ein geringes Angebot am Markt. Da Bestandshalter<br />

vielfach nicht bereit sind zu verkaufen, die Neubautätigkeit auf niedrigem<br />

Niveau verharrt und Privatinvestoren oft geringe Renditeanfor<strong>de</strong>rungen<br />

haben, ging die Rendite bei Mehrfamilienhäusern zurück. Trotz<strong>de</strong>m bleibt<br />

die Rendite in Toplagen vieler europäischer Län<strong>de</strong>r gegenüber nationalen<br />

zehnjährigen Staatsanleihen attraktiv. Deutschland bleibt weltweit einer<br />

<strong>de</strong>r attraktivsten Wohnmärkte. Das Transaktionsvolumen wird laut Patrizia<br />

2012 <strong>de</strong>utlich über <strong>de</strong>m <strong>de</strong>s Vorjahres liegen. Auch managementintensive<br />

Portfolios können verkauft wer<strong>de</strong>n. Das Transaktionsgeschehen<br />

ist von Großtransaktionen bestimmt, die durch Son<strong>de</strong>rbedingungen begünstigt<br />

wer<strong>de</strong>n. Dazu gehören Vorgaben <strong>de</strong>r EU und von kreditgeben<strong>de</strong>n<br />

Banken forcierte Transaktionen.<br />

TrinkwaSServerordnung<br />

Bun<strong>de</strong>srat stimmt<br />

erneuten Än<strong>de</strong>rungen zu<br />

Die nochmalige Novelle <strong>de</strong>r Trinkwasserverordnung<br />

hat eine weitere Hür<strong>de</strong><br />

genommen. Der Bun<strong>de</strong>srat hat <strong>de</strong>n<br />

vom Bun<strong>de</strong>sgesundheitsministerium<br />

vorgelegten Entwurf im Wesentlichen<br />

gebilligt, seine Zustimmung aber von<br />

einigen Än<strong>de</strong>rungen abhängig gemacht.<br />

Nun muss noch die Bun<strong>de</strong>sregierung<br />

entschei<strong>de</strong>n. Kern <strong>de</strong>r Neuregelung ist<br />

eine Verlängerung <strong>de</strong>r Frist für die erste<br />

Legio nellenprüfung bis En<strong>de</strong> 2013 und<br />

eine Verlängerung <strong>de</strong>s Prüfungsintervalls<br />

von einem auf drei Jahre.<br />

Das Trinkwasser soll sicher sein.<br />

Fotos: iStockphoto; Dimj/shutterstock.com<br />

11 I 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


11<br />

Erbschaftsteuer<br />

Haus & Grund<br />

for<strong>de</strong>rt Abschaffung<br />

Geschenkt? Wegen <strong>de</strong>r Erbschaftsteuer ist<br />

Erben nicht kostenfrei.<br />

„Die Erbschaft- und Schenkungsteuer<br />

muss umgehend abgeschafft wer<strong>de</strong>n.“<br />

So reagierte Haus- & Grund-Präsi<strong>de</strong>nt<br />

Rolf Kornemann auf die aktuelle Entscheidung<br />

<strong>de</strong>s Bun<strong>de</strong>sfinanzhofs. Der<br />

BFH hat das gelten<strong>de</strong> Erbschaftsteuerrecht<br />

<strong>de</strong>m Bun<strong>de</strong>sverfassungsgericht<br />

vorgelegt. In <strong>de</strong>r Entscheidung (BFH,<br />

Az. II R 9/11) befin<strong>de</strong>t <strong>de</strong>r BFH die aktuellen<br />

Regelungen für verfassungswidrig:<br />

Vor allem die umfangreichen Begünstigungen<br />

von Betriebsvermögen.<br />

„Durch die letzten Reformen hat sich<br />

die Erbschaft- und Schenkungsteuer<br />

ohnehin zu einer Son<strong>de</strong>rvermögensteuer<br />

auf Immobilien entwickelt“, kritisiert<br />

Kornemann. Zuletzt trugen die<br />

Erwerber privaten Immobilienvermögens<br />

die Hauptlast dieser Steuer. Dass<br />

dies verfassungsrechtlich keinen Bestand<br />

haben konnte, habe <strong>de</strong>r BFH nun<br />

bestätigt. „Mit dieser Entscheidung<br />

sind auch die Pläne von SPD und <strong>de</strong>n<br />

Grünen für eine Vermögensbesteuerung,<br />

die ebenso eine Verschonung<br />

betrieblicher Vermögen vorsehen, hinfällig“,<br />

so <strong>de</strong>r Verbandspräsi<strong>de</strong>nt. Die<br />

privaten Immobilieneigentümer benötigten<br />

je<strong>de</strong>n Cent, um die Herausfor<strong>de</strong>rungen<br />

<strong>de</strong>r Energiewen<strong>de</strong> und <strong>de</strong>s<br />

<strong>de</strong>mografischen Wan<strong>de</strong>ls bewältigen<br />

zu können.<br />

Ihr Aufzug gibt alles.<br />

Und wir alles für ihn.<br />

Noch nie war Mobilität so selbstverständlich wie<br />

heute. Denn Züge, Flugzeuge, Helikopter und Autos<br />

wer<strong>de</strong>n regelmäßig und umfassend gewartet.<br />

Aber auch bei Aufzügen und Fahrtreppen gilt:<br />

Sicherer und reibungsloser Betrieb kann nur durch<br />

regelmäßige und vor allem fachkundige Wartung<br />

gewährleistet wer<strong>de</strong>n. Sprechen Sie uns einfach an.<br />

www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 I 2012<br />

www.schindler.<strong>de</strong>


12 Szene +++ Aktuelle News +++ täglich unter www.<strong>Haufe</strong>.<strong>de</strong>/immobilien +++<br />

Hotelimmobilie <strong>de</strong>s Jahres<br />

Wiener „Topazz“ ausgezeichnet<br />

Das ausgezeichnete Hotel steht in Wien.<br />

PlaSSmanns Baustelle<br />

Die Auszeichnung „Hotelimmobilie <strong>de</strong>s<br />

Jahres 2012“ erhält in diesem Jahr das<br />

Hotel Topazz in <strong>de</strong>r österreichischen<br />

Hauptstadt Wien. Der Preis wur<strong>de</strong> beim<br />

Hotelforum-Galaabend während <strong>de</strong>r<br />

Expo Real in München verliehen. Die<br />

große Herausfor<strong>de</strong>rung bei <strong>de</strong>r Entwicklung<br />

<strong>de</strong>s Topazz war die extrem kleine<br />

Baulücke im historisch geprägten Ersten<br />

Wiener Bezirk, hieß es in <strong>de</strong>r Begründung<br />

<strong>de</strong>r Jury. Auf rund 150 Quadratmetern<br />

Grundfläche habe es Entwickler, Eigentümer<br />

und Betreiber Martin Lenikus<br />

geschafft, ein Hotelkleinod zu schaffen,<br />

das auch wirtschaftlich funktioniert. Aus<br />

20 Hotelbewerbungen hatte eine elfköpfige<br />

Jury drei Finalisten ausgewählt: Explorer<br />

Hotel Montafon (Gaschurn/Montafon,<br />

Österreich), Hotel Topazz (Wien,<br />

Österreich) und SAKS Urban Design<br />

Hotel (Kaiserslautern, Deutschland).<br />

Transaktion<br />

Tristan-Fonds verkauft<br />

Frankfurter Karstadt-Haus<br />

EPI, ein Fonds von Tristan Capital Partners<br />

und AEW Europe, hat <strong>de</strong>n Flagship-Store<br />

von Karstadt an <strong>de</strong>r Frankfurter<br />

Einkaufsmeile Zeil verkauft. Der<br />

Kaufpreis liegt bei 115 Millionen Euro.<br />

Das Karstadt-Haus wur<strong>de</strong> im Jahr 2006<br />

vom EPI-Fonds gekauft, ebenso wie das<br />

<strong>Als</strong>terhaus in Hamburg, das auch von<br />

Karstadt belegt ist, und bereits im Jahr<br />

2008 wie<strong>de</strong>r verkauft wor<strong>de</strong>n ist. Tristan<br />

und AEW Europe wur<strong>de</strong>n bei <strong>de</strong>r Transaktion<br />

von PBG in Frankfurt am Main<br />

und von Jones Lang LaSalle beraten und<br />

begleitet.<br />

Rreef-Spezialfonds<br />

Corpus Sireo übernimmt<br />

Asset-Management<br />

Rreef Spezial Invest und die Corpus Sireo<br />

kooperieren im Asset-Management:<br />

Corpus Sireo wird für zunächst fünf Jahre<br />

als exklusiver Asset- und Sales-Manager<br />

für das Wohn-Portfolio <strong>de</strong>s Rreef<br />

Property Pension Fund fungieren. Der<br />

Rreef Property Pension Fund ist ein Spezialfonds<br />

für institutionelle Investoren<br />

mit einem Zielvolumen von einer hal ben<br />

Milliar<strong>de</strong> Euro. Der Ankaufszeitraum<br />

<strong>de</strong>r Immobilien wird voraussichtlich drei<br />

Jahre betragen. Ziel ist es, dass <strong>de</strong>r Fonds<br />

zu rund 50 Prozent in Wohnimmobilien<br />

investiert.<br />

Ein haariger Konflikt. Wenn <strong>de</strong>r Nachbar seinen Hund vor statt in <strong>de</strong>r Wohnung abbürstet,<br />

so erlaubt das <strong>de</strong>m Mieter nicht, die Miete um 20 Prozent zu min<strong>de</strong>rn, selbst<br />

wenn seine Tochter auf Hun<strong>de</strong>haare allergisch reagiert (AG Frankfurt, Urteil vom<br />

8. November 2011, 33 C 2792/11).<br />

Neue Gesellschaft<br />

Hochtief Solutions wird<br />

FHH-Gesellschafter<br />

Hochtief Solutions steigt bei <strong>de</strong>r FHH<br />

Fondshaus Hamburg Gesellschaft für Unternehmensbeteiligungen<br />

mbH & Co. KG<br />

ein: Entstehen soll eine neue Gesellschaft<br />

für Immobilieninvestitionen. Diese will<br />

künftig noch aktiver am Markt agieren.<br />

Gesellschafter wird neben <strong>de</strong>r Hochtief<br />

Solutions AG auch die Hamburger Ahrenkiel<br />

Gruppe sein.<br />

Foto: Düsseldorf Marketing & Tourismus GmbH<br />

11 I 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


13<br />

BNP Paribas Real-Estate-Studie<br />

Düsseldorfer Büromarkt lässt leicht nach<br />

Der Düsseldorfer Büromarkt erzielte in <strong>de</strong>n ersten drei Quartalen<br />

einen Flächenumsatz von 228.000 Quadratmetern und kann damit<br />

nicht an das gute Ergebnis aus <strong>de</strong>m Vorjahr anschließen (minus<br />

13 Prozent). Das ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate<br />

(BNPPRE). Da <strong>de</strong>r Leerstandsrückgang spürbar stärker ausfiel<br />

als <strong>de</strong>r Anstieg im Neubaubereich,<br />

ist das verfügbare<br />

Flächenangebot<br />

(Leerstand und verfügbare<br />

Flächen im Bau) laut<br />

BNPPRE auf 1,13 Millionen<br />

Quadratmeter gesunken<br />

(minus vier Prozent).<br />

Die zunehmen<strong>de</strong><br />

Verknappung mo<strong>de</strong>rner<br />

Flächen hat die Spitzenmiete<br />

auf einen neuen Rekordwert<br />

von 25 Euro pro<br />

Quadratmeter (plus drei<br />

Prozent) ansteigen lassen. Weniger Aktivität auf <strong>de</strong>m Düsseldorfer Büromarkt.<br />

Aengevelt-Studie<br />

Frankfurter Büromarkt<br />

zeigt sich rege<br />

Am Frankfurter Büromarkt wur<strong>de</strong> nach<br />

einer Untersuchung von Aengevelt in<br />

<strong>de</strong>n ersten drei Quartalen 2012 ein Büroflächenumsatz<br />

von rund 334.000 Quadratmetern<br />

erzielt. Das ist im Vergleich<br />

zum Vorjahreszeitraum ein Wachstum<br />

von 20.000 Quadratmetern (plus sechs<br />

Prozent). Für das Gesamtjahr sieht<br />

Aengevelt in <strong>de</strong>r Mainmetropole Potenzial<br />

für einen zum Vorjahr mo<strong>de</strong>rat<br />

höheren Büroflächenumsatz um 430.000<br />

Quadratmeter. Dieser läge damit zwar<br />

konjunkturbedingt um rund sieben Prozent<br />

unter <strong>de</strong>m Mittelwert <strong>de</strong>r jüngsten<br />

Deka<strong>de</strong> (2002 bis 2011: 462.000 Quadratmeter),<br />

das Vorjahresergebnis wür<strong>de</strong><br />

aber um 20.000 Quadratmeter o<strong>de</strong>r 4,5<br />

Prozent übertroffen.<br />

Projektentwicklungen<br />

Umfrage: Finanzierung als Hauptproblem<br />

Die Finanzierung von Development-Projekten bleibt schwierig, entspannt<br />

sich jedoch mittelfristig. Zu diesem Ergebnis kommt eine Befragung<br />

von EC Harris, einer Arcadis-Tochter, unter 29 europäischen<br />

Banken. Rund die Hälfte (48 Prozent) <strong>de</strong>r Befragten gab an, dass die<br />

Kreditvergabe in <strong>de</strong>n vergangenen zwölf Monaten weiter zurückgegangen<br />

ist. Im Gegenzug zeigten sich die Experten aber im Vergleich<br />

zum Vorjahr <strong>de</strong>utlich optimistischer mit Blick auf die weitere Entwicklung:<br />

57 Prozent gehen in <strong>de</strong>n nächsten fünf Jahren von einer<br />

Zunahme <strong>de</strong>r Finanzierungsbereitschaft für Immobilienprojekte aus.<br />

Der Optimismus ist dabei in Europa nicht gleich verteilt: Während in<br />

Großbritannien die Stimmung <strong>de</strong>utlich besser wird, bleiben die Banken<br />

in Kontinentaleuropa vorsichtiger. Die anhalten<strong>de</strong> Finanzkrise in<br />

<strong>de</strong>r Eurozone ist offensichtlich das größte Hin<strong>de</strong>rnis für eine positive<br />

Marktentwicklung: Die Befragten nennen das En<strong>de</strong> <strong>de</strong>r Krise als wichtigste<br />

Voraussetzung für mehr Kredite. Doch auch Basel III bremst<br />

<strong>de</strong>n Optimismus. Hinzu kommt, dass Banken Projekte bevorzugen,<br />

bei <strong>de</strong>nen entwe<strong>de</strong>r bereits <strong>de</strong>r Weiterverkauf an einen Investor gesichert<br />

ist (87 Prozent) o<strong>de</strong>r ein finanzstarker Investmentpartner <strong>de</strong>s<br />

Projektentwicklers zusätzliches Eigenkapital bereitstellt (74 Prozent).<br />

Eine interessante Wendung zeichnet sich mit Blick auf das Thema<br />

Distressed Asset / For<strong>de</strong>rungsverkauf ab. Vor zwölf Monaten stand <strong>de</strong>r<br />

sofortige Verkauf <strong>de</strong>r Finanzierungen eines Projekts o<strong>de</strong>r die Übernahme<br />

<strong>de</strong>r Immobilie in <strong>de</strong>n eigenen Bestand noch ganz im Fokus.<br />

Nur ein Viertel <strong>de</strong>r Banken wollte eine Restrukturierung in Zusammenarbeit<br />

mit <strong>de</strong>m Projektentwickler angehen. Dieser Wert hat sich<br />

auf 74 Prozent verdreifacht.<br />

www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 I 2012<br />

ANZEIGE<br />

Interessenbekundungsverfahren<br />

Grundstück Universitätsplatz/Ostseite<br />

Die Lan<strong>de</strong>shauptstadt Mag<strong>de</strong>burg beabsichtigt, zum Zweck <strong>de</strong>r städtebaulichen<br />

Entwicklung eine unbebaute Grundstücksfläche an <strong>de</strong>r Ostseite <strong>de</strong>s Universitätsplatzes<br />

in Mag<strong>de</strong>burg mit einer Größe von ca. 5.500 m² bis ca. 10.500 m² zu<br />

veräußern. Angestrebt wird eine 5- bis 7-geschossige geschlossene Bebauung<br />

als östliche Begrenzung <strong>de</strong>s Universitätsplatzes.<br />

Interessenten wer<strong>de</strong>n aufgefor<strong>de</strong>rt, sich an einem Interessenbekundungsverfahren<br />

zu beteiligen. Nähere Angaben wer<strong>de</strong>n im Amtsblatt <strong>de</strong>r Europäischen<br />

Union veröffentlicht. Die Bewerbungsunterlagen mit <strong>de</strong>n Ausschreibungsbedingungen<br />

sind auch erhältlich bei <strong>de</strong>r<br />

Lan<strong>de</strong>shauptstadt Mag<strong>de</strong>burg<br />

Der Oberbürgermeister Fachbereich Liegenschaftsservice<br />

Elke Lindstedt Julius-Bremer-Str. 8-10 39104 Mag<strong>de</strong>burg<br />

Tel.: 0391/540-2570<br />

Fax: 0391/540-2102<br />

E-Mail: Elke.Lindstedt@<br />

lieg.mag<strong>de</strong>burg.<strong>de</strong>


14 Szene +++ Aktuelle News +++ täglich unter www.haufe.<strong>de</strong>/immobilien +++<br />

Köpfe<br />

„Mit leerem Kopf nickt es sich leichter.“<br />

Zarko Petan, slowenischer Autor<br />

Petra Nowacki Joachim Dress Dr. Jenny Arens Viktor Grinewitschus Susanne Fromme Carsten Kipping<br />

Petra Nowacki zur<br />

Geschäftsführerin bei<br />

Premium Immobilien<br />

bestellt<br />

Die Premium Immobilien<br />

Deutschland GmbH hat eine<br />

neue Geschäftsführerin: Petra<br />

Nowacki (46). Gemeinsam<br />

mit <strong>de</strong>m Eigentümer Hannes<br />

Schöckler leitet sie ab sofort die<br />

Tochtergesellschaft <strong>de</strong>r österreichischen<br />

Premium Immobilien<br />

AG. Nowacki war zuvor unter<br />

an<strong>de</strong>rem als Geschäftsführerin<br />

im GFKL-Konzernverbund<br />

und als Direktionsleiterin <strong>de</strong>s<br />

Geschäftsfelds „Public Private<br />

Partnership“ bei <strong>de</strong>r Strabag<br />

Projektentwicklung GmbH tätig.<br />

Zuletzt verantwortete sie als<br />

Nie<strong>de</strong>rlassungsleiterin bei <strong>de</strong>r<br />

OFB Projektentwicklung <strong>de</strong>n<br />

Standort Berlin.<br />

Joachim Drees im<br />

Vorstand von Drees &<br />

Sommer<br />

Joachim Drees ist neuer<br />

Vorstand <strong>de</strong>r Drees & Sommer<br />

AG. Der 47-Jährige ist für die<br />

Bereiche Finanzen, Organisation,<br />

Verwaltung, Mergers<br />

& Acquisitions und Human<br />

Resources verantwortlich. Mit<br />

<strong>de</strong>r Verpflichtung von Joachim<br />

Drees möchte die Unternehmensgruppe<br />

unter an<strong>de</strong>rem<br />

<strong>de</strong>n Herausfor<strong>de</strong>rungen im<br />

Bereich Human Resources und<br />

<strong>de</strong>r Erfor<strong>de</strong>rnis <strong>de</strong>r Verstärkung<br />

auf Teilgebieten durch Mergers<br />

& Acquisitions begegnen.<br />

Gabriele Walker-Rudolf übernimmt<br />

als Partner <strong>de</strong>r Drees<br />

& Sommer AG die Leitung <strong>de</strong>r<br />

Verwaltung <strong>de</strong>r gesamten Unternehmensgruppe<br />

einschließlich<br />

<strong>de</strong>r Beteiligungen. Aus <strong>de</strong>m<br />

Kreise <strong>de</strong>r Partner bil<strong>de</strong>n nun<br />

Peter Tzeschlock, Dierk Mutschler<br />

und Drees <strong>de</strong>n Vorstand <strong>de</strong>r<br />

Drees & Sommer AG.<br />

Dr. Jenny Arens wird<br />

Professorin an <strong>de</strong>r<br />

Dualen Hochschule<br />

Ba<strong>de</strong>n-Württemberg<br />

in Stuttgart<br />

Dr. Jenny Arens wird Professorin<br />

mit Lehraufgaben für<br />

allgemeine Betriebswirtschaftslehre<br />

und Immobilienwirtschaft<br />

am Studienzentrum Finanzwirtschaft<br />

<strong>de</strong>r Dualen Hochschule<br />

Ba<strong>de</strong>n-Württemberg (DHBW)<br />

in Stuttgart. Arens hat ihr betriebswirtschaftliches<br />

Studium<br />

an <strong>de</strong>r European Business<br />

School (ebs) in Oestrich-Winkel<br />

mit Studienschwerpunkt Immobilienwirtschaft<br />

im Jahr 2004<br />

als Diplom-Kauffrau abgeschlossen.<br />

Nach ihrem Studium<br />

wur<strong>de</strong> sie wissenschaftliche<br />

Mitarbeiterin am Lehrstuhl von<br />

Prof. Dr. Karl-Werner Schulte<br />

HonRICS an <strong>de</strong>r ebs und später<br />

an <strong>de</strong>r Universität Regensburg.<br />

Bis zu ihrem Ruf an die DHBW<br />

Stuttgart arbeitete Arens in einer<br />

privaten Vermögensverwaltung<br />

in Freiburg im Breisgau.<br />

Viktor Grinewitschus<br />

übernimmt EBZ-Lehrstuhl<br />

für Energiemanagement<br />

Das EBZ, Europäisches Bildungszentrum<br />

<strong>de</strong>r Wohnungs- und<br />

Immobilienwirtschaft, und <strong>de</strong>r<br />

Energiedienstleister Techem<br />

hatten En<strong>de</strong> 2010 die Stiftungsprofessur<br />

für „Energiemanagement“<br />

vereinbart. Zum Wintersemester<br />

2012 wird nun Prof.<br />

Dr. Viktor Grinewitschus <strong>de</strong>n<br />

Lehrstuhl übernehmen. Er hatte<br />

zuvor Aufbau und Leitung <strong>de</strong>s<br />

Innovationszentrums „Intelligentes<br />

Haus Duisburg“ inne. An<br />

<strong>de</strong>r EBZ Business School soll er<br />

die Entwicklung von marktreifen,<br />

bezahlbaren Lösungen<br />

durch seine Forschungsarbeit<br />

weiter voranbringen, die <strong>de</strong>n<br />

Energieverbrauch in Gebäu<strong>de</strong>n<br />

reduzieren helfen.<br />

Susanne Fromme in<br />

<strong>de</strong>n Aufsichtsrat <strong>de</strong>r<br />

Feri AG berufen<br />

Susanne Fromme, geschäftsführen<strong>de</strong><br />

Gesellschafterin <strong>de</strong>r<br />

FrommeConsulting GmbH, ist<br />

als Mitglied <strong>de</strong>s Aufsichtsrats<br />

<strong>de</strong>r Feri AG berufen wor<strong>de</strong>n.<br />

Fromme (49) berät mit ihrer<br />

Gesellschaft das Management<br />

von Versicherungen, Versorgungseinrichtungen<br />

und <strong>de</strong>ren<br />

Asset-Manager. Zuvor war die<br />

Diplom-Mathematikerin für die<br />

Gen Re Capital GmbH in Köln<br />

tätig. Susanne Fromme löst<br />

MLP-Finanzvorstand Reinhard<br />

Loose in <strong>de</strong>m Gremium ab.<br />

Carsten Kipping<br />

wird CFO von Peach<br />

Property<br />

Die Schweizer Peach-Property-<br />

Group erweitert das Managementteam<br />

<strong>de</strong>r Tochtergesellschaft<br />

Peach-Property-Group<br />

(Deutschland) GmbH. Die neu<br />

geschaffene Funktion <strong>de</strong>s<br />

Chief-Financial-Officers (CFO)<br />

übernimmt Carsten Kipping.<br />

Kipping (45) wird auch Mitglied<br />

<strong>de</strong>r Geschäftsführung. In <strong>de</strong>n<br />

vergangenen zehn Jahren war<br />

er als CFO für verschie<strong>de</strong>ne<br />

Portfoliogesellschaften von<br />

Private-Equity-Firmen tätig. So<br />

amtierte er als CFO <strong>de</strong>r Kobusch<br />

Group, <strong>de</strong>r Navico Holding und<br />

von Leybold Optics. Davor war<br />

er sechs Jahre als Engagement-<br />

Manager für McKinsey &<br />

Company in Deutschland und<br />

Brasilien tätig.<br />

Foto: DIE WELLE Frankfurt am Main<br />

11 I 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


15<br />

Gewerbeimmobilien<br />

Polarisierung auf <strong>de</strong>n<br />

europäischen Märkten<br />

Die europäischen Immobilienmärkte<br />

sind zunehmend polarisiert, Grund<br />

ist die größere Vorsicht <strong>de</strong>r Investoren<br />

aufgrund <strong>de</strong>r Eurokrise. Zu diesem Ergebnis<br />

kommt eine Studie <strong>de</strong>s Immobiliendienstleisters<br />

CBRE. Die anhalten<strong>de</strong><br />

wirtschaftliche Belastung und Divergenz<br />

in <strong>de</strong>r Eurozone sind laut CBRE<br />

auch 2012 die wichtigsten Triebfe<strong>de</strong>rn.<br />

Die außergewöhnlich hohe Nachfrage<br />

nach großvolumigen Core-Immobilien<br />

in Deutschland vor allem im Büro- und<br />

Einzelhan<strong>de</strong>lssektor seitens internationaler<br />

Investoren könne aufgrund <strong>de</strong>s<br />

fehlen<strong>de</strong>n Produktangebots fast gar<br />

nicht bedient wer<strong>de</strong>n.<br />

GröSStes Immobiliengeschäft<br />

„Die Welle“ und „Kranzler<br />

Eck“ sind verkauft<br />

Ist Teil <strong>de</strong>s größten Immobiliengeschäfts<br />

<strong>de</strong>s Jahres: „Die Welle“ in Frankfurt.<br />

Der norwegische Staatsfonds NBIM und<br />

<strong>de</strong>r französische Versicherer Axa haben<br />

für 784 Millionen Euro „Die Welle“ in<br />

Frankfurt und das „Neue Kranzler Eck“<br />

in Berlin von <strong>de</strong>r Royal Bank of Scotland<br />

(RBS) gekauft. Die Transaktion gilt<br />

laut einem Bericht <strong>de</strong>s „Han<strong>de</strong>lsblatts“<br />

als größtes Immobiliengeschäft <strong>de</strong>s Jahres<br />

in Deutschland.<br />

www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 I 2012


16 Verbandsinformation<br />

Integrität und Vertrauen als<br />

Schlüssel zum Erfolg<br />

www.ricseurope.eu/<strong>de</strong>utschland<br />

Unternehmenskultur. Für <strong>de</strong>n Berufsverband RICS bil<strong>de</strong>n ethische<br />

Standards seit Jahren das Fundament <strong>de</strong>s Berufsstands. Nun wur<strong>de</strong>n<br />

die Verhaltensregeln grundlegend überarbeitet.<br />

Uwe Schoessow FRICS<br />

„Ich gebe ja zu: Es ist nicht ganz die<br />

feine englische Art, aber wenn ich dieses<br />

Geschäft jetzt nicht mache, macht es<br />

ein an<strong>de</strong>rer.“ Diesen Satz hat wohl je<strong>de</strong>r<br />

Marktteilnehmer schon einmal gehört.<br />

Aber schließen sich ethische Standards<br />

und gute Geschäfte wirklich aus? Die Royal<br />

Institution of Chartered Surveyors<br />

(RICS), größter Berufsverband für die<br />

Immobilienwirtschaft, sagt hier klar:<br />

Nein, im Gegenteil. Sie hat seit vielen<br />

Jahren ethische Standards für ihre Mitglie<strong>de</strong>r<br />

und von ihr zertifizierte Firmen<br />

(„Regulated by RICS“) aufgestellt, die<br />

neben generellen Leitlinien durch <strong>de</strong>zidierte<br />

Verhaltensregeln („Rules of Conduct“)<br />

die Richtschnur für ethisches Verhalten<br />

in <strong>de</strong>r Immobilienbranche bieten.<br />

Globale Anwendung möglich<br />

Die Standards wur<strong>de</strong>n 2012 grundlegend<br />

überarbeitet, um eine globale Anwendung<br />

zu gewährleisten. Diese Regeln<br />

sollen das Fundament <strong>de</strong>s Berufsstands<br />

bil<strong>de</strong>n („Ein Berufsstand, ein Standard“)<br />

und die zentralen Werte <strong>de</strong>r RICS noch<br />

stärker kommunizieren, kurzum: RICS-<br />

Mitglie<strong>de</strong>r sollen sich gegenüber an<strong>de</strong>ren<br />

Marktteilnehmern abheben können.<br />

Ausgangspunkt sind fünf Annahmen<br />

über Ethik:<br />

› Berufsethik ist ein Prozess.<br />

› Individuen haben verschie<strong>de</strong>ne Blickwinkel.<br />

› Alle Verhaltensweisen sind motivationsgetrieben.<br />

› Je<strong>de</strong> Handlung hat Konsequenzen.<br />

› Je<strong>de</strong>r kann verletzen und ist verletzlich.<br />

Aufbauend darauf, wur<strong>de</strong>n fünf ethische<br />

Standards <strong>de</strong>finiert, die das Fundament aller<br />

geschäftlichen Handlungen darstellen:<br />

› Handle integer – Sei vertrauenswürdig,<br />

offen und vermei<strong>de</strong> Interessenkonflikte.<br />

› Biete einen hohen Servicestandard<br />

– Faire Behandlung <strong>de</strong>r Kun<strong>de</strong>n soll<br />

im Zentrum <strong>de</strong>r Unternehmenskultur<br />

stehen.<br />

› Handle so, dass <strong>de</strong>in Han<strong>de</strong>ln die<br />

Reputation <strong>de</strong>s Berufsstands för<strong>de</strong>rt<br />

– Sei dir bewusst, wie <strong>de</strong>in Han<strong>de</strong>ln<br />

an<strong>de</strong>re und die Umwelt beeinflusst.<br />

› Behandle an<strong>de</strong>re mit Respekt – Diskriminiere<br />

nieman<strong>de</strong>n.<br />

› Übernehme Verantwortung – Handle<br />

stets im Rahmen <strong>de</strong>iner Qualifikation<br />

und mit <strong>de</strong>r notwendigen Sorgfalt.<br />

Diese Standards wer<strong>de</strong>n durch die „Rules<br />

of Conduct“ für Mitglie<strong>de</strong>r und Firmen<br />

weiter spezifiziert, die beispielsweise Regelungen<br />

in Bezug auf Verhalten, Kompetenz,<br />

Qualifikation, Training <strong>de</strong>r Mitarbeiter,<br />

Umgang mit Kun<strong>de</strong>ngel<strong>de</strong>rn<br />

und Versicherung enthalten. Neu ist<br />

außer<strong>de</strong>m ein Entscheidungsbaum mit<br />

sechs Fragen:<br />

› Sind genügend Fakten für eine Bewertung<br />

<strong>de</strong>s Vorgangs bekannt?<br />

› Ist <strong>de</strong>r Vorgang legal?<br />

› Steht <strong>de</strong>r Vorgang im Einklang mit<br />

<strong>de</strong>n Standards <strong>de</strong>r RICS?<br />

› Hast du die richtigen Personen konsultiert,<br />

um eine profun<strong>de</strong> Entscheidung<br />

zu treffen?<br />

› Basiert <strong>de</strong>ine Entscheidung auf guten<br />

Argumenten?<br />

› Ist es statthaft, die Handlungsweise<br />

bekannt zu machen?<br />

Auf diese Weise können Handlungen<br />

immer wie<strong>de</strong>r auf <strong>de</strong>n Prüfstand gestellt<br />

wer<strong>de</strong>n. So klar diese Grundsätze sind,<br />

so sind sie sicher nicht immer einfach<br />

umzusetzen, vor allem, wenn Zeit- und<br />

Wettbewerbsdruck das Han<strong>de</strong>ln bestimmen.<br />

Die Erfahrung vieler Branchenkollegen<br />

ist jedoch, dass gelebte ethische<br />

Standards, mit <strong>de</strong>nen man auch ruhig<br />

werben darf, bei Geschäftspartnern<br />

Vertrauen erzeugen und Geschäfte oft<br />

schneller, einfacher und nachhaltiger<br />

zum Erfolg kommen lassen. So gesehen<br />

ist die „feine englische Art“ ein Vorbild<br />

für eine globale Unternehmenskultur in<br />

<strong>de</strong>r Immobilienbranche.f|<br />

Uwe Schoessow FRICS<br />

ist seit 1994 Chartered Surveyor. Von 2000<br />

bis 2010 war er Vorstandsmitglied <strong>de</strong>r RICS<br />

Deutschland, seit 2010 ist er Mitglied im<br />

Ethik ausschuss. Auf Seminaren und an Hochschulen<br />

hält er Vorträge zum Thema Berufsethik<br />

mit Fokus auf die Immobilienwirtschaft.<br />

Foto: RICS<br />

11 I 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


17<br />

Zusammenarbeit über alle<br />

Grenzen hinweg<br />

Regionale Partnerschaften. Zwischen Nord- und Sü<strong>de</strong>uropa<br />

entstehen – unterstützt vom Deutschen Verband – Kooperationen<br />

zwischen Politik, Wirtschaft und Forschung.<br />

www.<strong>de</strong>utscher-verband.org<br />

Christoph Pienkoss, Geschäftsführer <strong>de</strong>s Deutschen Verbands für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung<br />

Christoph Pienkoss<br />

köpfe in das boomen<strong>de</strong> Skandinavien<br />

und die Öresundregion im Nor<strong>de</strong>n sowie<br />

nach Österreich und in die norditalienischen<br />

Regionen im Sü<strong>de</strong>n miteinan<strong>de</strong>r.<br />

Die Regionen und Län<strong>de</strong>r entlang<br />

dieses Korridors setzen darüber hinaus<br />

jeweils eigene Projekte um, die ebenfalls<br />

<strong>de</strong>m Zusammenwachsen <strong>de</strong>r Korridorregion<br />

dienen.<br />

Darüber hinaus zählen jedoch zu<br />

<strong>de</strong>n Grundvoraussetzungen für wirtschaftlichen<br />

Erfolg weitere Maßnahmen:<br />

Die Schaffung wettbewerbsfähiger Städte<br />

und Regionen, die Vernetzung dieser<br />

Regionen, die Internationalisierung <strong>de</strong>r<br />

Wirtschaft, die Qualifizierung von Arbeitskräften<br />

und generell die grenzüberschreiten<strong>de</strong><br />

Zusammenarbeit. Die regionalen<br />

Akteure haben in dieser Hinsicht<br />

noch einige Aufgaben vor sich. Bisher<br />

wenig ausgeprägte Kommunikationsund<br />

Kooperationsprozesse zwischen <strong>de</strong>n<br />

Akteuren müssen geför<strong>de</strong>rt wer<strong>de</strong>n.<br />

Die Zukunft in die Hand nehmen<br />

Mittlerweile haben die Vertreter vieler<br />

Regionen beidseits <strong>de</strong>r Grenzen erkannt,<br />

dass die Zukunft <strong>de</strong>r Region gemeinsam<br />

in die Hand genommen wer<strong>de</strong>n muss.<br />

So arbeiten beson<strong>de</strong>rs die ost<strong>de</strong>utschen<br />

Bun<strong>de</strong>slän<strong>de</strong>r mit an<strong>de</strong>ren Regionen in<br />

Initiativen, Projekten und Kooperationen<br />

zur För<strong>de</strong>rung <strong>de</strong>s Skandinavien-<br />

Adria-Korridors zusammen. Auch Industrie-<br />

und Han<strong>de</strong>lskammern, Akteure<br />

aus Wirtschaft, Forschung und Zivil-<br />

Leistungsfähige und grenzüberschreitend<br />

vernetzte Verkehrskorridore sind<br />

das Rückgrat wirtschaftlicher Entwicklung.<br />

Dies trifft auch für die ost<strong>de</strong>utschen<br />

Län<strong>de</strong>r entlang <strong>de</strong>s Skandinavien-Adria-<br />

Korridors zu. Hier liegen trotz dünner<br />

Siedlungsstrukturen, Schrumpfungsprozessen<br />

und erheblicher Betroffenheit von<br />

<strong>de</strong>mografischem Wan<strong>de</strong>l viele Groß- und<br />

Hauptstädte sowie Boom-Regionen nahe<br />

beieinan<strong>de</strong>r. Entsprechend fin<strong>de</strong>n sich<br />

noch viele ungenutzte Wachstumspotenziale.<br />

Die gilt es enger zu verzahnen.<br />

Insofern ermutigt es, dass mit <strong>de</strong>r<br />

Entstehung eines Eisenbahn-Hochgeschwindigkeitsnetzes<br />

immerhin infrastrukturelle<br />

Voraussetzungen geschaffen<br />

wer<strong>de</strong>n, die die dauerhafte Zusammenarbeit<br />

von ost<strong>de</strong>utschen Län<strong>de</strong>rn und<br />

<strong>de</strong>ren Grenzregionen beför<strong>de</strong>rn können.<br />

Beispielhaft sei hier die mittelfristig bevorstehen<strong>de</strong><br />

Vollendung <strong>de</strong>r Nord-Süd-<br />

Verbindung von Rostock über Berlin,<br />

Leipzig, Erfurt und Nürnberg bis München<br />

bis En<strong>de</strong> <strong>de</strong>s Jahrzehnts genannt.<br />

Sie verknüpft die <strong>de</strong>utschen Brückengesellschaft<br />

schließen sich zunehmend<br />

grenzüberschreitend zusammen. Politiken<br />

auf europäischer und regionaler<br />

Ebene unterstützen diesen Prozess.<br />

Politische Netzwerkarbeit<br />

Der Deutsche Verband wirkt daran mit<br />

und trägt im Rahmen seiner politischen<br />

Netzwerkarbeit zur Verbesserung <strong>de</strong>r<br />

wirtschaftlichen Bedingungen für ost<strong>de</strong>utsche<br />

Regionen bei. Das Ziel ist die<br />

sektor-, ressort- und grenzübergreifen<strong>de</strong><br />

Verbesserung von Kommunikations-,<br />

Kooperations- und Koordinierungsstrukturen<br />

und -prozessen.<br />

Dabei zeichnet sich ab, dass die Kooperation<br />

fortgeführt wird: Auf politischer<br />

und fachlicher Ebene soll die<br />

Arbeit im Rahmen <strong>de</strong>r Kooperationsplattform<br />

„Scandria.Alliance“ koordiniert<br />

und weiterentwickelt wer<strong>de</strong>n,<br />

flankieren<strong>de</strong> Maßnahmen und Netzwerkarbeit<br />

sind in <strong>de</strong>r Planung vorgesehen.<br />

Auch ökonomische Zukunftsfel<strong>de</strong>r<br />

wer<strong>de</strong>n in diesen Kooperationen berücksichtigt:<br />

Im Rahmen einer „Green-<br />

Corridor“-Strategie wer<strong>de</strong>n im Skandinavien-Adria-Korridor<br />

neben <strong>de</strong>m<br />

Verkehr zu<strong>de</strong>m Aspekte wie Biogas-<br />

Nutzung, E-Mobilität, Ausbau und intelligente<br />

Verknüpfung <strong>de</strong>r Energienetze<br />

o<strong>de</strong>r die Nutzung regionaler Energiequellen<br />

thematisiert. So sollen in <strong>de</strong>n<br />

kommen<strong>de</strong>n Jahren regionale Antworten<br />

auf Energie- und Mobilitätsfragen<br />

<strong>de</strong>r Zukunft gegeben wer<strong>de</strong>n. f|<br />

Foto: DV<br />

www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 I 2012


Der neue<br />

Über 4.000 Datensätze ausgewertet.<br />

Vergütung im Aufwind.<br />

Gehaltsreport<br />

11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


19<br />

Titelthema<br />

Kräftiges Gehaltsplus für<br />

Führungskräfte<br />

Titelthema<br />

Exklusive Studie. Vom boomen<strong>de</strong>n Immobiliengeschäft profitieren auch die<br />

Beschäftigten. Die Gehälter von Führungskräften sind gegenüber <strong>de</strong>m Vorjahr<br />

um 5,1 Prozent gestiegen, Fachkräfte verdienen 2,2 Prozent mehr. In manch<br />

an<strong>de</strong>rer Branche war <strong>de</strong>r Anstieg jedoch höher.<br />

Heike Friedrichsen, PersonalMarkt, Hamburg<br />

Foto: iStockphoto<br />

Die Immobilienwirtschaft könnte sich zum Gewinner <strong>de</strong>r Finanzkrise<br />

entwickeln: Investoren und private Anleger flüchten<br />

in vermeintlich sicheres „Betongold“ und stecken ihr Geld in<br />

Häuser und Wohnungen. Befeuert wird <strong>de</strong>r Markt zusätzlich<br />

von historisch billigen Bauzinsen sowie einer steigen<strong>de</strong>n Anzahl<br />

ausländischer Akteure, die auf die Stabilität <strong>de</strong>s <strong>de</strong>utschen<br />

Markts setzen.<br />

Es ist daher wenig überraschend, dass auch die Gehälter <strong>de</strong>r<br />

Branche zugelegt haben. Vor allem Führungskräfte in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />

können sich über ein kräftiges Gehaltsplus<br />

von mehr als fünf Prozent freuen. Fachkräfte verdienen 2,2 Prozent<br />

mehr als letztes Jahr. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle<br />

Ausgabe <strong>de</strong>r Vergütungsstudie „Führungskräfte und Spezialisten<br />

in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft 2012/2013“. Bereits zum<br />

achten Mal hat die „Immobilienwirtschaft“ zusammen mit <strong>de</strong>m<br />

auf Vergütungsinformationen spezialisierten Beratungsunternehmen<br />

„PersonalMarkt“ die Gehälter <strong>de</strong>r Branche untersucht.<br />

Insgesamt haben 23 Unternehmen aus <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />

an <strong>de</strong>r Studie teilgenommen. Über 4.000 aktuelle Gehaltsdatensätze<br />

haben die Berater von PersonalMarkt ausgewertet.<br />

436 Datensätze stammen von Führungskräften, 3.547<br />

Datensätze von Fachkräften und Spezialisten.<br />

Geringeres Wachstum als in <strong>de</strong>r<br />

Industrie<br />

Auf einen Blick<br />

››<br />

Um 3,4 Prozent höher als <strong>de</strong>r Branchendurchschnitt liegen die Gehälter<br />

in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft.<br />

››<br />

Ausgewertet wur<strong>de</strong>n insgesamt 3.983 Gehaltsdatensätze.<br />

››<br />

Eine Führungskraft erhält <strong>de</strong>mnach im Schnitt Jahresgesamtbezüge<br />

in Höhe von rund 95.500 Euro.<br />

››<br />

Fachkräfte verdienen durchschnittlich 44.700 Euro p.a.<br />

<strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft nicht ganz so positiv entwickelt wie<br />

in an<strong>de</strong>ren Branchen. Vor allem in <strong>de</strong>r Industrie, und hier beson<strong>de</strong>rs<br />

im Maschinenbau, in <strong>de</strong>r Chemie und in <strong>de</strong>r Automobilindustrie,<br />

sind die Gehälter stärker gestiegen. Allerdings hat<br />

sich das Vergütungsniveau in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft bereits<br />

im vergangenen Jahr positiver als in an<strong>de</strong>ren Branchen entwickelt.<br />

Die Topverdiener <strong>de</strong>r vergangenen Jahre gehören auch<br />

diesmal wie<strong>de</strong>r zum Kreis <strong>de</strong>r Spitzenverdiener: Die höchsten<br />

Gehälter bei <strong>de</strong>n Führungskräften erzielen Geschäftsführer,<br />

Fondsmanager und Asset-Manager. Die höchsten Steigerungsraten<br />

konnten Führungskräfte im Fondsmanagement und in<br />

<strong>de</strong>r Immobilienfinanzierung erzielen.<br />

Bei <strong>de</strong>n Fachkräften haben Fondsmanager, Key-Account-<br />

Manager und Standortentwickler die Nase vorn. Fondsmanager<br />

verdienen im Schnitt rund 89.000 Euro im Jahr, Key-Account-<br />

Manager liegen bei 72.000 Euro und Standortentwickler kommen<br />

auf 64.700 Euro.<br />

Eine Führungskraft erhält <strong>de</strong>mnach im Schnitt Jahresgesamtbezüge<br />

in Höhe von rund 95.500 Euro, bei Fachkräften sind es<br />

durchschnittlich 44.700 Euro. Einen kleinen Wermutstropfen Deutlich weniger Geld im Portemonnaie haben Mitarbeiter<br />

gibt es: Trotz <strong>de</strong>s positiven Trends haben sich die Gehälter in in <strong>de</strong>r Personalsachbearbeitung, in <strong>de</strong>r Verwaltung von Woh- |g<br />

www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012


20<br />

Titelthema<br />

Ergebnisse ausgewählter Funktionen*: Gehälter in <strong>de</strong>r Immobilienbranche<br />

Funktion unteres Quartil Median Mittelwert oberes Quartil<br />

Funktionen mit Personalverantwortung<br />

kaufmännische<br />

Leitung<br />

78.686 € 105.501 € 103.380 € 123.067 €<br />

Technisches Facility-<br />

Management<br />

63.568 € 73.659 € 76.716 € 85.531 €<br />

Bauleitung 65.713 € 72.953 € 77.428 € 86.170 €<br />

Funktionen ohne Personalverantwortung<br />

Bauleitung 42.379 € 48.836 € 51.437 € 58.458 €<br />

Finanz- und<br />

Rechnungswesen<br />

36.325 € 43.760 € 45.248 € 50.396 €<br />

Projektentwicklung 45.445 € 56.337 € 59.541 € 68.224 €<br />

* Angegeben ist das Jahresbruttogehalt, das sich aus Grundgehalt, variablen Bezügen, sonstigen Leistungen und Anteil an <strong>de</strong>r<br />

betrieblichen Altersvorsorge (sofern vorhan<strong>de</strong>n) zusammensetzt<br />

<strong>Als</strong> Quartile bezeichnet man diejenigen Werte, die die mittleren<br />

50 Prozent <strong>de</strong>r Werte abstecken, das heißt, oberhalb<br />

beziehungsweise unterhalb <strong>de</strong>s Quartils liegen jeweils 25 Prozent<br />

<strong>de</strong>r Werte. Ein Beispiel: Liegt das Jahresgehalt im oberen<br />

Quartil, dann verdienen 75 Prozent <strong>de</strong>r Stichprobenteilnehmer<br />

weniger als <strong>de</strong>r angegebene Wert und 25 Prozent erhalten ein<br />

höheres Entgelt. Liegt das Gehalt im unteren Quartil, verdienen<br />

25Prozent <strong>de</strong>r Teilnehmer weniger und 75 Prozent liegen oberhalb<br />

<strong>de</strong>s statistischen Werts.<br />

Der Mittelwert entspricht <strong>de</strong>m arithmetischen Mittel. Dabei<br />

han<strong>de</strong>lt es sich um die Summe <strong>de</strong>r Merkmalswerte geteilt<br />

durch die Anzahl <strong>de</strong>r Merkmalswerte. Beim arithmetischen<br />

Mittel ist zu beachten, dass <strong>de</strong>r Wert stark von Ausreißern nach<br />

unten und nach oben beeinflusst sein kann.<br />

Der Median hat gegenüber <strong>de</strong>m Mittelwert <strong>de</strong>n Vorteil, dass<br />

er von Extremwerten am oberen und unteren En<strong>de</strong> <strong>de</strong>r Skala<br />

nicht beeinflusst wird. Er teilt alle Werte in zwei gleiche Teile.<br />

An<strong>de</strong>rs ausgedrückt: 50 Prozent <strong>de</strong>r Werte liegen unterhalb<br />

dieses Werts, 50 Prozent <strong>de</strong>r Werte darüber.<br />

Quelle: www.personalmarkt.<strong>de</strong><br />

nungsimmobilien, im Sekretariat und als Hausmeister: Sie verdienen<br />

keine 40.000 Euro jährlich.<br />

Über hohe Gehaltszuwächse konnten sich Mitarbeiter im<br />

Fonds- und Asset-Management sowie im Controlling freuen.<br />

Die Gehälter dieser Funktionen sind überdurchschnittlich um<br />

bis zu sechs Prozent gestiegen. Projekt- und Standortentwickler<br />

verzeichnen ein Gehaltsplus von immerhin bis zu drei Prozent.<br />

Dagegen konnten Architekten sowie alle nicht-aka<strong>de</strong>mischen<br />

Berufe nur geringe Wachstumsraten erzielen.<br />

Variable Vergütung auf Vorjahresniveau<br />

Die Gehälter von Führungskräften haben dieses Jahr stärker<br />

zugelegt als die von Fachkräften und Spezialisten. Dies ist allerdings<br />

nicht auf höhere Prämienzahlungen zurückzuführen.<br />

Im Gegenteil: In diesem Jahr hat sich <strong>de</strong>r Ausbau <strong>de</strong>r variablen<br />

Vergütung nicht weiter fortgesetzt. Die erzielten Gehaltssteigerungen<br />

gehen mehrheitlich auf gestiegene Grundgehälter <strong>de</strong>nn<br />

auf höhere Prämienzahlungen zurück. Die bei <strong>de</strong>n Fachkräften<br />

erzielten Gehaltssteigerungen gehen etwa zu gleichen Teilen auf<br />

höhere Grundgehälter und höhere Prämienzahlungen zurück.<br />

Insgesamt liegt die variable Vergütung zwar auf Vorjahresniveau,<br />

teilweise ist die Koppelung <strong>de</strong>s Gehalts an persönliche<br />

Ziele o<strong>de</strong>r Unternehmenserfolge aber zurückgegangen. So bekommen<br />

dieses Jahr nur etwa 30 Prozent aller Fachkräfte und<br />

Spezialisten in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft variable Gehaltszahlungen.<br />

In <strong>de</strong>n vergangenen Jahren waren es noch 35 Prozent.<br />

Bei <strong>de</strong>n Führungskräften sank <strong>de</strong>r Wert von rund 70 auf etwa<br />

60 Prozent. Berücksichtigt wer<strong>de</strong>n muss allerdings, dass in diesem<br />

Jahr zwei größere Unternehmen mit stark variabel ausgerichteten<br />

Zahlungen nicht an <strong>de</strong>r Studie teilgenommen haben,<br />

so dass die Verbreitung von variablen Anteilen eher bei 33 Prozent<br />

(Mitarbeiter) und 65 Prozent (Führungskräfte) zu sehen<br />

ist. Je nach Betriebsgröße fallen Anteil und Höhe <strong>de</strong>r Prämien<br />

unterschiedlich aus:<br />

Je<strong>de</strong> zweite Führungskraft (53,3 Prozent) in Unternehmen<br />

mit bis zu 100 Mitarbeitern hat eine Prämienregelung. Die Prämien<br />

selbst machen dieses Jahr ein Drittel (34,6 Prozent) <strong>de</strong>s<br />

Grundgehalts aus und belaufen sich im Schnitt auf 29.700 Euro<br />

jährlich. Zum Vergleich: Bei <strong>de</strong>r letzten Erhebung hatten knapp<br />

57 Prozent aller Führungskräfte in dieser Unternehmensgruppe<br />

eine Vereinbarung über variable Gehaltsanteile, die Prämien<br />

machten etwa ein Viertel <strong>de</strong>s Grundgehalts aus und beliefen<br />

sich auf 21.600 Euro.<br />

In Betrieben mit 101 bis 1.000 Mitarbeitern erhalten aktuell<br />

71 Prozent aller Führungskräfte variable Zahlungen. Das sind<br />

fast zehn Prozent weniger als im letzten Jahr. Die Prämien machen<br />

23 Prozent <strong>de</strong>s Grundgehalts aus und belaufen sich auf<br />

19.000 Euro im Jahr.<br />

In Unternehmen mit über 1.000 Mitarbeitern erhalten unverän<strong>de</strong>rt<br />

rund 82 Prozent aller Führungskräfte, <strong>de</strong>ren Daten<br />

ausgewertet wur<strong>de</strong>n, Prämienzahlungen. Sie machen 30 Prozent<br />

<strong>de</strong>s Grundgehalts aus und belaufen sich im Schnitt auf fast<br />

26.000 Euro jährlich wie auch im letzten Jahr schon. Auch bei<br />

<strong>de</strong>n Fachkräften muss nach Betriebsgröße differenziert wer<strong>de</strong>n:<br />

In Firmen mit bis zu 100 Mitarbeitern haben 26 Prozent <strong>de</strong>r<br />

befragten Fachkräfte eine Prämienregelung. Der Anteil macht<br />

14 Prozent <strong>de</strong>s Grundgehalts aus und beläuft sich im Schnitt<br />

auf 6.000 Euro. Bei <strong>de</strong>r letzten Erhebung lag <strong>de</strong>r Anteil noch bei<br />

11,7 Prozent, die Prämienzahlungen lagen bei zirka 4.800 Euro.<br />

In Firmen mit 101 bis 1.000 Mitarbeitern haben aktuell<br />

knapp 34 Prozent aller Mitarbeiter einen Prämienanteil. Dieser<br />

Anteil macht 14 Prozent <strong>de</strong>s Grundgehalts aus. Ausgezahlt wer<strong>de</strong>n<br />

im Schnitt 6.600 Euro jährlich. In Unternehmen mit über |g<br />

11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


Der Gesetzgeber schreibt jetzt für viele Immobilien eine<br />

Legionellenprüfung vor. Verlassen Sie sich dabei auf <strong>de</strong>n Profi.<br />

Die neue Trinkwasserverordnung verpflichtet Eigentümer und Betreiber von Warmwasserversorgungsanlagen,<br />

das Warmwasser vieler Immobilien auf Legionellen untersuchen zu lassen. Somit können Sie als Vermieter<br />

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22<br />

Titelthema<br />

Prämien, Firmenwagen, Altersvorsorge<br />

Mitarbeiter in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft bekommen immer häufiger<br />

umfangreiche Gehaltspakete, bei <strong>de</strong>nen neben <strong>de</strong>m Grundgehalt<br />

auch variable Bezüge sowie Nebenleistungen wie eine betriebliche<br />

Altersvorsorge o<strong>de</strong>r auch ein Firmenwagen eine Rolle spielen. Generell<br />

haben Führungskräfte in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft häufiger und<br />

meist auch höhere variable Bezüge.<br />

Dieser<br />

Anteil beläuft<br />

sich auf …<br />

Diese<br />

Leistungen<br />

erhalten<br />

in % vom<br />

Grundgehalt<br />

Führungskräfte in Firmen mit bis zu 100 Mitarbeitern<br />

Prämien 29.732 € 53,3% 34,6%<br />

Betriebliche<br />

Altersvorsorge<br />

4.852 € 38,9% 8,0%<br />

Firmenwagen<br />

Neupreis<br />

44.408 € 57,3%<br />

Firmen mit 101 bis 1.000 Mitarbeitern<br />

Prämien 19.384 € 70,8% 23,4%<br />

Betriebliche<br />

Altersvorsorge<br />

4.094 € 42,5% 5,0%<br />

Firmenwagen<br />

Neupreis<br />

42.152 € 55,9%<br />

Firmen mit über 1.000 Mitarbeitern<br />

Prämien 26.438 € 81,9% 30,2%<br />

Betriebliche<br />

Altersvorsorge<br />

4.981 € 39,4% 5,7%<br />

Firmenwagen<br />

Neupreis<br />

43.398 € 57,6%<br />

Fachkräfte in Firmen mit bis zu 100 Mitarbeitern<br />

Prämien 6.015 € 26,1% 14,3%<br />

Betriebliche<br />

Altersvorsorge<br />

2.065 € 16,8% 4,9%<br />

Firmenwagen<br />

Neupreis<br />

31.404 € 18,9%<br />

Firmen mit 101 bis 1.000 Mitarbeitern<br />

Prämien 6.639 € 33,7% 14,0%<br />

Betriebliche<br />

Altersvorsorge<br />

2.298 € 24,9% 4,8%<br />

Firmenwagen<br />

Neupreis<br />

31.210 € 23,4%<br />

Firmen mit über 1.000 Mitarbeitern<br />

Prämien 9.105 € 47,3% 16,6%<br />

Betriebliche<br />

Altersvorsorge<br />

2.883 € 34,5% 5,3%<br />

Firmenwagen<br />

Neupreis<br />

Quelle: www.personalmarkt.<strong>de</strong><br />

32.077 € 26,0%<br />

1.000 Mitarbeitern haben aktuell 47 Prozent aller Mitarbeiter,<br />

<strong>de</strong>ren Daten in die Studie eingeflossen sind, eine Prämienregelung.<br />

Der Anteil macht knapp 17 Prozent <strong>de</strong>s Grundgehalts aus.<br />

Ausgezahlt wer<strong>de</strong>n im Schnitt 9.100 Euro.<br />

Altersvorsorge freiwillig<br />

Die betriebliche Altersversorgung in <strong>de</strong>r Privatwirtschaft beruht<br />

auf <strong>de</strong>m Prinzip <strong>de</strong>r Freiwilligkeit. Es ist die Entscheidung<br />

<strong>de</strong>r Beschäftigten, <strong>de</strong>r Betriebe und <strong>de</strong>r Tarifvertragsparteien,<br />

ob, für wen, unter welchen Bedingungen und in welchen<br />

Durchführungsformen Angebote zur betrieblichen Altersversorgung<br />

gemacht und angenommen wer<strong>de</strong>n. Die Studienergebnisse<br />

zeigen, dass es Regelungen zur betrieblichen Altersvorsorge<br />

häufiger in größeren Unternehmen und bei leiten<strong>de</strong>n<br />

Angestellten gibt.<br />

In kleineren Firmen mit bis zu 100 Mitarbeitern haben<br />

knapp 17 Prozent aller Mitarbeiter eine Regelung zur betrieblichen<br />

Altersvorsorge, in Firmen mit bis zu 1.000 Mitarbeitern<br />

sind es bereits knapp 25 Prozent. In Unternehmen mit mehr als<br />

1.000 Mitarbeitern hat je<strong>de</strong>r Dritte (34,5 Prozent) eine Regelung<br />

zur betrieblichen Altersvorsorge. Der vom Unternehmen<br />

geleistete Beitrag liegt dabei je nach Unternehmensgröße zwischen<br />

2.000 und 2.800 Euro im Jahr.<br />

Dagegen haben rund 39 Prozent aller Führungskräfte in<br />

Unternehmen mit bis zu 100 Mitarbeitern eine Regelung zur<br />

betrieblichen Altersvorsorge, in Unternehmen mit 101 bis<br />

1.000 Mitarbeitern sind es fast unverän<strong>de</strong>rt etwas mehr als 40<br />

Prozent. Bei mehr als 1.000 Mitarbeitern liegt <strong>de</strong>r Anteil ebenfalls<br />

bei etwa 40 Prozent. Das sind sogar rund 10 Prozent mehr<br />

als bei <strong>de</strong>r letzten Auswertung. Der vom Unternehmen geleistete<br />

Beitrag liegt je nach Unternehmensgröße zwischen 3.400 und<br />

7.700 Euro im Jahr.<br />

Firmenwagen: Du bist, was du fährst<br />

Neben Grundgehalt, Bonus und an<strong>de</strong>ren Nebenleistungen gehört<br />

häufig auch ein Firmenwagen zum Vergütungspaket. Die<br />

Überlassung eines Dienstwagens ist auch in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />

gängige Praxis. Dabei gilt nach wie vor die Regel:<br />

Wer einen Geschäftswagen bekommt, hat es geschafft – o<strong>de</strong>r arbeitet<br />

im Außendienst. Am häufigsten fahren Nie<strong>de</strong>rlassungsleiter<br />

einen Firmenwagen. Rund drei Viertel (77,3 Prozent)<br />

aller Nie<strong>de</strong>rlassungsleiter, <strong>de</strong>ren Daten in die Studie geflossen<br />

sind, fahren einen Dienstwagen – gefolgt von Verkaufsleitern<br />

(69 Prozent), Bauleitern (65 Prozent) und Geschäftsführern (64<br />

Prozent).<br />

70 Prozent aller Vertriebschefs in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />

verfügen über einen Dienstwagen. Der Neuwagenwert liegt im<br />

Schnitt bei 45.500 Euro. Zum Vergleich: Von <strong>de</strong>n Führungskräften<br />

in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft, die nicht im Vertrieb arbeiten,<br />

11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


23<br />

fährt nur knapp die Hälfte (51,8 Prozent) einen Dienstwagen.<br />

Dafür fällt <strong>de</strong>r Neuwagenwert mit 46.500 Euro etwas höher aus.<br />

Was für die einen ein Statussymbol, ist für an<strong>de</strong>re schlicht<br />

nur ein Arbeitsmittel. Auch 28 Prozent aller Außendienstmitarbeiter<br />

im Vertrieb fahren einen Firmenwagen. Der durchschnittliche<br />

Neuwagenwert liegt bei 38.000 Euro. Dagegen<br />

fahren nur etwa neun Prozent aller Mitarbeiter, die nicht im<br />

Vertrieb arbeiten, einen Dienstwagen. Der Wert <strong>de</strong>s Wagens<br />

fällt niedriger aus und liegt bei 31.161 Euro. Platz 1 bei <strong>de</strong>n<br />

Dienstwagen belegen übrigens Autos <strong>de</strong>r Marke Volkswagen:<br />

27 Prozent aller Führungskräfte und 37 Prozent aller Fachkräfte<br />

fahren ein Auto aus Wolfsburg.<br />

Weibliche Chefs verdienen weniger<br />

Frauen schaffen inzwischen häufiger <strong>de</strong>n Sprung in die Chefetagen<br />

<strong>de</strong>r <strong>de</strong>utschen Privatwirtschaft, müssen sich dort aber<br />

meist mit weniger Gehalt als ihre männlichen Kollegen zufrie<strong>de</strong>ngeben.<br />

In <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft wer<strong>de</strong>n zehn Prozent<br />

aller leiten<strong>de</strong>n Positionen mit Personalverantwortung von<br />

Frauen besetzt. Das ist we<strong>de</strong>r ein beson<strong>de</strong>rs gutes noch ein beson<strong>de</strong>rs<br />

schlechtes Ergebnis: Es entspricht in etwa <strong>de</strong>r Quote in<br />

an<strong>de</strong>ren Branchen.<br />

Inwieweit die Geschlechterzugehörigkeit Einfluss auf die<br />

Höhe <strong>de</strong>s Gehalts hat, haben die Experten von PersonalMarkt<br />

ebenfalls untersucht. Legt man dabei <strong>de</strong>n Medianwert zugrun<strong>de</strong>,<br />

ein Wert, <strong>de</strong>r weniger von Ausreißern beeinflusst wird und<br />

daher <strong>de</strong>r bessere Vergleichsmaßstab ist, dann ergibt sich folgen<strong>de</strong>s<br />

Bild: Weibliche Chefs kommen mit einem Verdienst<br />

von 85.133 Euro auf 97 Prozent <strong>de</strong>s Gehalts von männlichen<br />

Chefs (88.098 Euro) in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft. Wür<strong>de</strong> man<br />

<strong>de</strong>n Mittelwert zugrun<strong>de</strong> legen, dann fällt die Gehaltsdifferenz<br />

größer aus, da es einige männliche Führungskräfte gibt, <strong>de</strong>ren<br />

Gehälter sehr weit nach oben hin „ausreißen“ und so <strong>de</strong>n Mittelwert<br />

stärker nach oben ziehen.<br />

Etwa ein Drittel <strong>de</strong>r Fachkräfte und Spezialisten, <strong>de</strong>ren Daten<br />

ausgewertet wur<strong>de</strong>n, sind Frauen. Sie verdienen laut Studie<br />

etwa 82 Prozent <strong>de</strong>s Gehalts, das ihre männlichen Kollegen<br />

verdienen. Hier ist es übrigens egal, ob <strong>de</strong>r Median o<strong>de</strong>r <strong>de</strong>r<br />

Mittelwert betrachtet wird.<br />

|g<br />

Jahresbruttogehälter in Euro – Wie zahlt die Immobilienwirtschaft im Vergleich zu an<strong>de</strong>ren Branchen?<br />

Je<strong>de</strong>s zweite Immobilienunternehmen<br />

sucht neue Mitarbeiter.<br />

Wer qualifiziertes Personal fin<strong>de</strong>n<br />

und halten will, muss sich mit an<strong>de</strong>ren<br />

Branchen messen lassen.<br />

Die Gehälter in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />

liegen etwa 3,4 Prozent<br />

höher als <strong>de</strong>r Branchendurchschnitt.<br />

Um zu sehen, wie die<br />

Immo bilienbranche im Vergleich<br />

zu an<strong>de</strong>ren Branchen zahlt, wer<strong>de</strong>n<br />

die Gehälter von vier verschie<strong>de</strong>nen<br />

Ausbildungsniveaus<br />

und Hierarchiestufen verglichen.<br />

Quelle: www.personalmarkt.<strong>de</strong><br />

Studierte Wirtschaftswissenschaftler<br />

mit Personalverantwortung<br />

Mittelwert<br />

Mitarbeiter mit einer kaufmännischen Ausbildung<br />

(ohne weiterführen<strong>de</strong> Berufsausbildung)<br />

Banken 139.170 € Banken 53.301 €<br />

Versicherungen 108.958 € Versicherungen 39.282 €<br />

Immobilien 99.268 € Maschinenbau 38.892 €<br />

Finanzdienstleistung 130.183 € Ingenieurbüro 33.639 €<br />

Industrie 118.464 € Industrie 38.117 €<br />

Ingenieurbüro 84.370 € Immobilien 40.343 €<br />

Han<strong>de</strong>l 98.647 € Han<strong>de</strong>l 30.488 €<br />

Dienstleistung 110.693 € Finanzdienstleistung 36.614 €<br />

Maschinenbau 122.260 € Dienstleistung 34.759 €<br />

Studierte Wirtschaftswissenschaftler<br />

ohne Personalverantwortung<br />

Mitarbeiter mit einer technischen Ausbildung<br />

(ohne weiterführen<strong>de</strong> Berufsausbildung)<br />

Banken 69.389 € Immobilien 35.428 €<br />

Versicherungen 58.929 € Industrie 39.112 €<br />

Immobilien 53.659 € Ingenieurbüro 36.528 €<br />

Finanzdienstleistung 60.426 € Han<strong>de</strong>l 34.143 €<br />

Industrie 56.992 € Dienstleistung 34.335 €<br />

Ingenieurbüro 43.843 € Maschinenbau 42.629 €<br />

Han<strong>de</strong>l 47.175 €<br />

Dienstleistung 52.828 €<br />

www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012


24<br />

Titelthema<br />

„Trotz <strong>de</strong>s positiven Trends haben sich die Gehälter in <strong>de</strong>r<br />

Immobilienwirtschaft nicht ganz so positiv entwickelt wie in<br />

an<strong>de</strong>ren Branchen. Allerdings muss man dabei berücksichtigen,<br />

dass die Gehälter bereits im vergangenen Jahr stärker<br />

angestiegen sind als in vielen an<strong>de</strong>ren Branchen.“<br />

Tim Böger, Geschäftsführer von PersonalMarkt<br />

Qualifizierte Mitarbeiter bin<strong>de</strong>n<br />

Es ist eine Schwierigkeit, gute Mitarbeiter zu fin<strong>de</strong>n. Eine ganz<br />

an<strong>de</strong>re ist es, sie auch auf Dauer zu halten und zu verhin<strong>de</strong>rn,<br />

dass sie wie<strong>de</strong>r abwan<strong>de</strong>rn. In vielen Stellenbereichen steht die<br />

Immobilienwirtschaft bei <strong>de</strong>r Akquisition und Bindung von<br />

qualifiziertem Personal im Wettbewerb mit an<strong>de</strong>ren Branchen.<br />

Dabei spielen auch die Gehälter eine Rolle. Um zu sehen, wie die<br />

Immobilienbranche im Vergleich zu an<strong>de</strong>ren Branchen zahlt,<br />

wur<strong>de</strong>n dieses Jahr die Gehälter von vier verschie<strong>de</strong>nen Ausbildungsniveaus<br />

und Hierarchiestufen verglichen. Die Ergebnisse:<br />

Wer ein wirtschaftswissenschaftliches Studium absolviert<br />

Die Vergütungsstudie<br />

Sämtliche Ergebnisse können Sie in <strong>de</strong>r Vergütungsstudie „Führungskräfte<br />

und Spezialisten in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />

2012/2013“ nachlesen. Für insgesamt 15 Führungs- und 23 Fachund<br />

Spezialistenfunktionen in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft zeigt die<br />

Studie <strong>de</strong>tailliert auf, wie sich die Gehälter im Einzelnen zusammensetzen.<br />

Die Studie kann zum Preis von 449 Euro (zuzüglich<br />

Mehrwertsteuer und Versandkostenpauschale) telefonisch unter<br />

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Datengrundlage: Ausgewertet<br />

wur<strong>de</strong>n insgesamt<br />

3.983 Gehaltsdatensätze.<br />

An <strong>de</strong>r Studie haben<br />

sich 23 Unternehmen<br />

beteiligt, die zusammen<br />

412 Datensätze geliefert<br />

haben. Alle an<strong>de</strong>ren<br />

Datensätze stammen<br />

aus Direktbefragungen<br />

von Arbeitnehmern. Die<br />

Daten wur<strong>de</strong>n in <strong>de</strong>r<br />

Zeit vom 1. Mai bis 31.<br />

August 2012 erhoben.<br />

und eine Führungsposition (mit Personalverantwortung) in <strong>de</strong>r<br />

Immobilienwirtschaft innehat, verdient vergleichsweise wenig:<br />

Banken, Finanzdienstleister, Unternehmen aus <strong>de</strong>m Maschinenbau,<br />

aber auch Versicherungen zahlen allesamt besser. Die<br />

Gehälter liegen bei dieser Konstellation <strong>de</strong>utlich unterhalb <strong>de</strong>s<br />

Gehaltsniveaus in <strong>de</strong>r Industrie. Lediglich Ingenieurbüros und<br />

<strong>de</strong>r Han<strong>de</strong>l zahlen weniger.<br />

Die Gehälter von Wirtschaftswissenschaftlern in einer<br />

Fach- o<strong>de</strong>r Spezialistenfunktion (ohne Personalverantwortung)<br />

liegen ebenfalls unter Industrieniveau. Auch diese Personengruppe<br />

kann in an<strong>de</strong>ren Branchen (Banken/Finanzdienstleister,<br />

Versicherungen, Maschinenbau) <strong>de</strong>utlich höhere Gehälter<br />

erzielen als in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft. Die Gehälter liegen<br />

auch hier unter Industrieniveau.<br />

Bei Mitarbeitern mit kaufmännischer Ausbildung (ohne<br />

weiterführen<strong>de</strong> Ausbildung) dagegen liegt das Gehaltsniveau in<br />

<strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft sogar leicht über <strong>de</strong>m Verdienstniveau<br />

in <strong>de</strong>r Industrie. Eine kaufmännische Ausbildung bringt<br />

lediglich bei Banken mehr Geld als in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft.<br />

Dagegen liegt das Verdienstniveau bei Versicherungen, im Maschinenbau,<br />

in Ingenieurbüros o<strong>de</strong>r auch im Han<strong>de</strong>l niedriger.<br />

Mitarbeiter mit einer technischen Ausbildung (ebenfalls ohne<br />

weiterführen<strong>de</strong> Ausbildung) verdienen in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />

dagegen weniger als ihre Kollegen in <strong>de</strong>r Industrie und<br />

<strong>de</strong>utlich weniger als ihre Kollegen im Maschinenbau. Schlechter<br />

dagegen zahlen <strong>de</strong>r Han<strong>de</strong>l und <strong>de</strong>r Dienstleistungsbereich.<br />

Fazit: Je höher <strong>de</strong>r Ausbildungsgrad und die Hierarchiestufe,<br />

umso besser sind die Verdienstchancen in an<strong>de</strong>ren Branchen.<br />

Vor allem in <strong>de</strong>r Industrie wer<strong>de</strong>n oft überdurchschnittlich<br />

hohe Gehälter gezahlt. Bei geringerer Qualifizierung <strong>de</strong>r<br />

Mitarbeiter kann die Immobilienwirtschaft zumin<strong>de</strong>st bei<br />

kaufmännischen Funktionen durchaus überdurchschnittliche<br />

Gehälter bieten.<br />

Topgehälter in Frankfurt am Main<br />

Nicht nur die Größe <strong>de</strong>s Unternehmens, die Ausbildung und die<br />

Position sind für das Gehalt ausschlaggebend. Genauso wichtig<br />

ist die Stadt, in <strong>de</strong>r jemand arbeitet. Die Höhe <strong>de</strong>r Vergütung<br />

wird auch in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft durch <strong>de</strong>n Standort <strong>de</strong>s<br />

Unternehmens beeinflusst.<br />

|g<br />

11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


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26<br />

Titelthema<br />

Dabei gilt: An gut entwickelten Standorten gibt es in <strong>de</strong>r Regel<br />

auch mehr Geld. Die höchsten Gehälter in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />

wer<strong>de</strong>n <strong>de</strong>mnach in Frankfurt am Main gezahlt.<br />

Hier liegen die Gehälter um 20 Prozent höher als im Rest <strong>de</strong>s<br />

Lan<strong>de</strong>s. Auf <strong>de</strong>n Plätzen zwei, drei und vier folgen die Städte<br />

München, Stuttgart, Düsseldorf und Köln. Im Mittelfeld liegen<br />

die Gehälter in <strong>de</strong>r Bun<strong>de</strong>shauptstadt Berlin. Am wenigsten<br />

verdienen Mitarbeiter in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft in <strong>de</strong>n<br />

Bun<strong>de</strong>slän<strong>de</strong>rn Thüringen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-<br />

Vorpommern. Die regional unterschiedlichen Gehaltsniveaus<br />

entsprechen <strong>de</strong>nen <strong>de</strong>r Gesamtwirtschaft, sprich: an<strong>de</strong>rer<br />

Branchen. Einzige Ausnahme ist Berlin. In <strong>de</strong>r Lan<strong>de</strong>shauptstadt<br />

schnei<strong>de</strong>t die Immobilienbranche besser ab als die Gesamtwirtschaft.<br />

f|<br />

Entwicklung <strong>de</strong>r Gehälter<br />

Im Zuge <strong>de</strong>s wirtschaftlichen Aufschwungs hat sich am <strong>de</strong>utschen<br />

Arbeitsmarkt generell ein positiver Trend durchgesetzt,<br />

<strong>de</strong>r sich in <strong>de</strong>r Entwicklung <strong>de</strong>r Löhne und Gehälter wi<strong>de</strong>rspiegelt.<br />

Der Aufschwung hat auch die Arbeitnehmer in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />

erreicht. So konnten Führungskräfte in <strong>de</strong>n Jahren 2011 und<br />

2012 kräftige Gehaltszuwächse realisieren, und auch die Gehälter von<br />

Spezialisten und Sachbearbeitern beziehungsweise Fachkräften sind<br />

in <strong>de</strong>n letzten zwei Jahren nicht unerheblich gestiegen. Trotz eines<br />

positiven Trends haben sich die Gehälter in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />

aber nicht ganz so positiv entwickelt wie in an<strong>de</strong>ren Branchen, allen<br />

voran die Industrie. Allerdings muss man dabei berücksichtigen, dass<br />

die Gehälter hier bereits im vergangenen Jahr stärker angestiegen<br />

sind als in vielen an<strong>de</strong>ren Branchen.<br />

Entwicklung <strong>de</strong>r Gehälter in <strong>de</strong>n letzten Jahren<br />

am Beispiel einer Führungskraft in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />

(Beispiel einer Führungskraft mit 72.000 € im Jahr 2006)<br />

% Verän<strong>de</strong>rung<br />

zum Vorjahr<br />

Zuwachs<br />

kumuliert<br />

Gehalt<br />

Führungskräfte in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />

2006 100,0% 100,0% 72.000 €<br />

2007 107,7% 107,7% 77.544 €<br />

2008 106,7% 114,4% 82.739 €<br />

2009 99,6% 114,0% 82.408 €<br />

2010 107,2% 121,2% 88.342 €<br />

2011 103,2% 124,4% 91.169 €<br />

2012 105,2% 133,2% 95.900 €<br />

Entwicklung <strong>de</strong>r Gehälter in <strong>de</strong>n letzten fünf Jahren<br />

am Beispiel einer Fachkraft in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />

(Beispiel einer Fachkraft mit 32.000 € im Jahr 2006)<br />

Führungskräfte in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />

2006 100,0% 100,0% 32.000 €<br />

2007 104,3% 104,3% 33.376 €<br />

2008 102,5% 106,8% 34.210 €<br />

2009 101,4% 108,2% 34.689 €<br />

2010 106,3% 114,5% 36.875 €<br />

2011 103,9% 118,4% 38.313 €<br />

2012 102,2% 122,3% 39.151 €<br />

Quelle: www.personalmarkt.<strong>de</strong><br />

Regionale Gehälter<br />

In Frankfurt, München und Stuttgart wird am meisten verdient.<br />

Bei <strong>de</strong>n Gehältern spielt auch <strong>de</strong>r Standort <strong>de</strong>s Unternehmens<br />

eine Rolle. <strong>Als</strong> Faustregel gilt: Im Sü<strong>de</strong>n mehr als im Nor<strong>de</strong>n, im<br />

Westen mehr als im Osten. Neben <strong>de</strong>r Region spielen aber auch<br />

Faktoren wie Größe <strong>de</strong>s Unternehmens, die Branche, die Art <strong>de</strong>r<br />

Tätigkeit o<strong>de</strong>r <strong>de</strong>r Verantwortungsumfang einer Position eine Rolle.<br />

Unternehmen in gefragten Großstädten, Ballungsgebieten o<strong>de</strong>r<br />

Metropolregionen zahlen auch <strong>de</strong>shalb besser, weil das Leben dort<br />

meist mit höheren Lebenshaltungskosten verbun<strong>de</strong>n ist. Niedrigere<br />

Gehälter wer<strong>de</strong>n nach wie vor in ländlichen Gegen<strong>de</strong>n und in <strong>de</strong>n<br />

neuen Bun<strong>de</strong>slän<strong>de</strong>rn gezahlt.<br />

Ort / Bun<strong>de</strong>sland<br />

in % vom Bun<strong>de</strong>sdurchschnitt<br />

Frankfurt 121 %<br />

München 114 %<br />

Stuttgart 111 %<br />

Düsseldorf 108 %<br />

Köln 108 %<br />

Hamburg 106 %<br />

Hessen 102 %<br />

Nürnberg 98 %<br />

NRW 98 %<br />

Hannover 97 %<br />

Ba<strong>de</strong>n-Württemberg 96 %<br />

Bayern 95 %<br />

Berlin 94 %<br />

Rheinland-Pfalz 93 %<br />

Bremen 91 %<br />

Saarland 90 %<br />

Nie<strong>de</strong>rsachsen 88 %<br />

Dres<strong>de</strong>n 86 %<br />

Schleswig-Holstein 85 %<br />

Sachsen 82 %<br />

Bran<strong>de</strong>nburg 81 %<br />

Thüringen 80 %<br />

Sachsen-Anhalt 78 %<br />

Mecklenburg-Vorpommern 77 %<br />

Quelle: www.personalmarkt.<strong>de</strong><br />

11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


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28 Finanzen, Markt + Management<br />

Das Finanz-Interview von Manfred Gburek<br />

Serie<br />

„Wir wer<strong>de</strong>n mehr<br />

Transaktionen sehen“<br />

Michael Janetschek<br />

Die Folgen zu hoher Finanzierungen von Gewerbeobjekten<br />

sind noch nicht ausgestan<strong>de</strong>n. Doch allmählich entsteht ein<br />

Markt für Problemkredite und -immobilien.<br />

Herr Janetschek, was hat Ernst & Young<br />

Real Estate veranlasst, eine Umfrage zu<br />

Distressed Real Estate zu starten, also<br />

zu Problemimmobilien und -krediten?<br />

Janetschek: Wir haben in verschie<strong>de</strong>nen<br />

Bereichen mit diesem Thema zu<br />

tun, etwa wenn es um die Restrukturierung<br />

von Distressed-Real-Estate-Assets<br />

geht. Weiterhin haben wir Bankspezialisten,<br />

die bei <strong>de</strong>r Refinanzierung von<br />

Real-Estate-Assets und Gesellschaften<br />

beraten. Ferner verfügen wir über M&A-<br />

Spezialisten, also Fachleute für Fusionen<br />

und Übernahmen von Unternehmen,<br />

Portfolios o<strong>de</strong>r Assets.<br />

Michael Janetschek<br />

leitet <strong>de</strong>n Bereich Strategische Immobilien<br />

und Beratung bei Ernst & Young Real Estate<br />

in Eschborn. Die Beratungsschwerpunkte <strong>de</strong>s<br />

Betriebswirts und Steuerberaters umfassen<br />

ein breites Spektrum: Strategie, Organisation,<br />

IT, Konzeption, Entwicklung von Fachkonzepten,<br />

Controlling und Bewertung.<br />

Lässt sich <strong>de</strong>nn immer vollständig klären,<br />

wie „distressed“ ein Objekt o<strong>de</strong>r<br />

eine Finanzierung tatsächlich ist?<br />

Janetschek: Ja, Grundvoraussetzung<br />

für eine erfolgreiche Beratung ist, dass<br />

man die Ursachen für die Distressed-<br />

Situation genau kennt und auf dieser<br />

Basis ein klares Konzept aufbaut, das<br />

auch tatsächlich umgesetzt wer<strong>de</strong>n kann.<br />

Auch für Transaktionen ist es wichtig,<br />

wenn man Portfolios analysiert und sich<br />

Gedanken darüber macht, wie man ein<br />

Portfolio zuschnei<strong>de</strong>n kann, um die entsprechen<strong>de</strong>n<br />

Investoren anzusprechen.<br />

Das Distressed-Thema ist ja nicht neu.<br />

Warum gewinnt es gera<strong>de</strong> jetzt an Be<strong>de</strong>utung?<br />

Janetschek: Bereits 2007 betrug <strong>de</strong>r<br />

Kreditbestand an inländischen Gewerbeimmobilien<br />

etwa 250 Milliar<strong>de</strong>n<br />

Euro. Aufgrund <strong>de</strong>r damaligen Finanzierungssituation<br />

haben wir schon in <strong>de</strong>n<br />

Krisenjahren nach 2007 vermutet, dass<br />

Distressed-Real-Estate-Situationen häufiger<br />

vorkommen und zu Transaktionen<br />

führen wür<strong>de</strong>n. Wenn man sieht, wie<br />

sich die Restrukturierungen in an<strong>de</strong>ren<br />

Branchen seit damals entwickelt haben,<br />

ohne dass <strong>de</strong>r Distressed-Real-Estate-<br />

Bereich davon zunächst umfangreich<br />

berührt zu sein schien, musste doch klar<br />

sein, dass sich dieser Teilmarkt noch<br />

stärker entwickeln wür<strong>de</strong>. Die Folgen<br />

wer<strong>de</strong>n wir jetzt sehen.<br />

Welche Fehler haben die Banken in <strong>de</strong>r<br />

Boomzeit bis 2007 gemacht?<br />

Janetschek: Viele Darlehen, die in <strong>de</strong>r<br />

Boomphase bis 2007 gewährt wur<strong>de</strong>n,<br />

hatten bereits bei <strong>de</strong>r Vergabe annähernd<br />

die Beleihungsgrenze <strong>de</strong>r zu finanzieren<strong>de</strong>n<br />

Objekte erreicht. Wenn man das<br />

mit <strong>de</strong>r heutigen Zeit vergleicht, mit Eigenkapitalanfor<strong>de</strong>rungen<br />

von 30 bis 50<br />

Prozent und mehr, bei Wohnungen etwas<br />

geringer, dann ist das ein großer Unterschied<br />

zu früher. Damals sind Banken<br />

Foto: Ernst & Young GmbH Wirtschaftsgesellschaft<br />

11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


29<br />

bei <strong>de</strong>r Beleihung bis zu hun<strong>de</strong>rt Prozent<br />

und mehr gegangen, wobei sie zum Teil<br />

sogar keinen Rückgriff auf an<strong>de</strong>re Assets<br />

vereinbart hatten.<br />

Welche Banken sind bei <strong>de</strong>r Beleihung<br />

beson<strong>de</strong>rs hoch hinaus gegangen?<br />

Janetschek: Wir <strong>de</strong>nken, dass alle Bankengruppen<br />

betroffen sein könnten.<br />

Hierzu zählen Großbanken, Realkreditinstitute,<br />

Lan<strong>de</strong>sbanken, Regionalbanken<br />

und Kreditgenossenschaften genauso<br />

wie Sparkassen.<br />

In welchem Umfang wer<strong>de</strong>n Distressed-<br />

Transaktionen 2013 steigen?<br />

Janetschek: Wir gehen davon aus, dass<br />

die gewerbliche Immobilienfinanzierung<br />

in Deutschland ein Volumen von etwas<br />

mehr als 250 Milliar<strong>de</strong>n Euro hat. Wir<br />

haben bei unserer Untersuchung auch<br />

gefragt, wie hoch die Covenant Breaches,<br />

also die Vertragsbrüche, sein könnten.<br />

Dazu haben wir unterschiedliche Aussagen<br />

erhalten. Die Banken gehen davon<br />

aus, dass es null bis 20 Prozent sind.<br />

Wenn man einen Mittelwert bil<strong>de</strong>t, sind<br />

25 Milliar<strong>de</strong>n Euro durch Covenant Breaches<br />

ausfallgefähr<strong>de</strong>t. Nimmt man die<br />

Obergrenze, können es 50 Milliar<strong>de</strong>n<br />

Euro sein. Nach unseren Schätzungen<br />

sind 25 bis 35 Milliar<strong>de</strong>n Euro <strong>de</strong>nkbar.<br />

Ist es zu Distressed-Immobilien in erster<br />

Linie durch <strong>de</strong>ren schlechte Qualität,<br />

durch Finanzierungsstrukturen<br />

o<strong>de</strong>r durch bei<strong>de</strong>s gekommen?<br />

Janetschek: Aus unserer Sicht ist es die<br />

Verkettung von bei<strong>de</strong>n, wobei es darauf<br />

ankommt, welche Blickrichtung<br />

man wählt. Wir unterschei<strong>de</strong>n zwischen<br />

Distressed-Real-Estate-Assets<br />

und Distressed-Real-Estate-Debt, also<br />

zwischen Problemimmobilien und Problemkrediten.<br />

Richtet sich <strong>de</strong>r Blick auf<br />

die Assets jetzt, liegt <strong>de</strong>r Schwerpunkt<br />

auf niedrigeren Immobilienbewertungen<br />

und niedrigeren Marktpreisen. Sieht<br />

man sich die Debtseite an, stellt man fest,<br />

dass früher zu hoch finanziert wur<strong>de</strong><br />

und es auch aufgrund von Vertragsbrüchen<br />

zu Distressed-Situationen kommt.<br />

Die Verkettung von bei<strong>de</strong>m führt zum<br />

Beispiel dazu, dass bei unterfinanzierten<br />

Assets notwendige Maßnahmen zur Stabilisierung<br />

<strong>de</strong>r Immobilien und Cashflows<br />

unterbleiben.<br />

Schieben Banken diese Probleme jetzt<br />

vor sich her, weil sie eventuell <strong>de</strong>n<br />

Durchblick verloren haben?<br />

Janetschek: Ich glaube nicht, dass sie<br />

<strong>de</strong>n Durchblick verloren haben. Was<br />

zurzeit noch anhält, ist häufig das Stillhalten<br />

und Prolongieren. Die Banken<br />

müssen für Risikoaktiva mehr Eigenkapital<br />

vorhalten. Deshalb sollten die Kreditinstitute<br />

ein hohes Interesse daran haben,<br />

notlei<strong>de</strong>n<strong>de</strong> Kredite abzubauen und<br />

so die Bankbilanzen wie<strong>de</strong>r für Neugeschäfte<br />

zu öffnen. Unsere Gespräche mit<br />

Marktteilnehmern zeigen schon in diese<br />

Richtung.<br />

Man kann das Eigenkapital erhöhen<br />

o<strong>de</strong>r auf Kredite verzichten. In welche<br />

Richtung geht es jetzt?<br />

Janetschek: Wir haben in <strong>de</strong>r Vergangenheit<br />

schon einige Rückzüge von Finanzinstituten<br />

aus <strong>de</strong>n gewerblichen<br />

inländischen Immobilienfinanzierungen<br />

gesehen. Sieht man sich allerdings die<br />

Bun<strong>de</strong>sbank-Statistik an, ist bei <strong>de</strong>n<br />

Kreditgenossenschaften ein starker Anstieg<br />

<strong>de</strong>s Kreditbestands gegenüber <strong>de</strong>m<br />

Vorjahr festzustellen. Die Kreditgenossenschaften<br />

sind <strong>de</strong>rzeit die größte<br />

Bankengruppe bei <strong>de</strong>r Finanzierung gewerblicher<br />

Immobilien. An zweiter Stelle<br />

kommen schon die Sparkassen, dann die<br />

Lan<strong>de</strong>sbanken, die Realkreditinstitute<br />

und danach die Großbanken.<br />

Nähern sich bei Distressed-Immobilien<br />

allmählich die Preisvorstellungen<br />

von Anbietern und Nachfragern?<br />

Janetschek: Die Banken scheinen bereit,<br />

auf bis zu 20 Prozent ihrer For<strong>de</strong>rungen<br />

zu verzichten. Während die Preisvorstellungen<br />

bisher zwischen 15 und 25 Prozent<br />

auseinan<strong>de</strong>r lagen, nähern sie sich<br />

jetzt an.<br />

Von welcher Rendite an sind Distressed-<br />

Anlagen für Investoren interessant?<br />

Janetschek: Wir gehen davon aus, dass<br />

die rein opportunistischen Investoren<br />

weiterhin Renditen ab 15 Prozent aufwärts<br />

anstreben. Value-Add-Investoren,<br />

die neben <strong>de</strong>m Wertzuwachs auf <strong>de</strong>n<br />

Cashflow Wert legen, streben grundsätzlich<br />

eine Zielrendite von zehn bis 15<br />

Prozent an. Inwieweit Core-Investoren,<br />

die sich auch mit Renditen unter zehn<br />

Prozent zufrie<strong>de</strong>ngeben, in diesem<br />

Markt aktiv wer<strong>de</strong>n, bleibt abzuwarten.<br />

Welche Immobilienarten sind am meisten<br />

distressed?<br />

Janetschek: Unsere Studienteilnehmer<br />

sehen insbeson<strong>de</strong>re Büroimmobilien<br />

als potenziell leistungsgestört an. Der<br />

Wohnimmobiliensektor wird als weniger<br />

gefähr<strong>de</strong>t eingeschätzt. Geografisch wer<strong>de</strong>n<br />

<strong>de</strong>r Osten und die Gebiete nördlich<br />

von Hamburg als problematisch gesehen.<br />

Wohnimmobilien wer<strong>de</strong>n weiterhin<br />

stark im Fokus von Investoren stehen. f|<br />

www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012


30 Finanzen, Markt + Management<br />

Von <strong>de</strong>n Finanzgerichten<br />

Streit ums Feriendomizil<br />

Urlaubsunterkunft. Die Gerichte sind sich <strong>de</strong>rzeit nicht<br />

einig, wie teilweise selbst genutzte Ferienwohnungen<br />

steuerlich zu behan<strong>de</strong>ln sind.<br />

Wichtige Details. Ist das Ferienhaus vermietet o<strong>de</strong>r wird es selbst genutzt?<br />

Michael Schreiber, Oberweser<br />

Die Vorschrift <strong>de</strong>s § 21 EStG beruht<br />

auf <strong>de</strong>r Annahme, dass die Vermietung<br />

und Verpachtung letztlich zu positiven<br />

Einkünften führt – trotz über längere<br />

Zeiträume anfallen<strong>de</strong>r Werbungskostenüberschüsse.<br />

Diese Grundsätze gelten<br />

auch für Ferienwohnungen, wenn diese<br />

vom Eigentümer ausschließlich an Feriengäste<br />

vermietet wer<strong>de</strong>n. Bei einer teils<br />

selbst genutzten und teils an Feriengäste<br />

vermieteten Wohnung bejaht <strong>de</strong>r Bun<strong>de</strong>sfinanzhof<br />

(BFH) in seiner ständigen<br />

Rechtsprechung die Überschusserzielungsabsicht<br />

nur dann, wenn sich anhand<br />

<strong>de</strong>r für einen Prognosezeitraum<br />

von 30 Jahren geschätzten Einnahmen<br />

und Ausgaben ein Totalüberschuss ergibt.<br />

Die Einkünfteerzielungsabsicht<br />

ist auch dann zu prüfen, wenn sich<br />

<strong>de</strong>r Steuerpflichtige bei einer Vermittlung<br />

durch einen Dritten eine zeitweise<br />

Selbstnutzung vorbehält.<br />

Jedwe<strong>de</strong> Selbstnutzung führt dagegen<br />

dazu, dass <strong>de</strong>r Wohnungseigentümer<br />

seine Überschusserzielungsabsicht<br />

in Form einer Prognoserechnung über<br />

30 Jahre nachweisen muss. In <strong>de</strong>r Regel<br />

führt danach eine auch nur geringfügige<br />

Selbstnutzung zur Aberkennung<br />

<strong>de</strong>r langjährigen Verluste. Über die Fälle<br />

<strong>de</strong>r Selbstnutzung hinaus for<strong>de</strong>rt <strong>de</strong>r<br />

BFH auch dann noch eine solche Prognoserechnung,<br />

wenn die tatsächlichen<br />

Vermietungstage die ortsüblichen Ver-<br />

mietungstage um mehr als 25 Prozent<br />

unterschreiten.<br />

Mit seinem Urteil vom 7. März 2012<br />

(Az. 9 K 180/09) ist das Nie<strong>de</strong>rsächsische<br />

Finanzgericht dieser ständigen Rechtsprechung<br />

entgegengetreten. In <strong>de</strong>m<br />

Fall unterstellten die Steuerjuristen eine<br />

Überschusserzielungsabsicht ohne Prognoserechnung,<br />

obwohl sich <strong>de</strong>r Eigentümer<br />

eine jährliche Selbstnutzung von<br />

21 Tagen vorbehalten hatte. Denn nach<br />

Auffassung <strong>de</strong>r Finanzrichter besteht<br />

kein Anlass für eine Prognoserechnung,<br />

wenn die tatsächlichen Vermietungstage<br />

die ortsüblichen Vermietungstage<br />

nicht um min<strong>de</strong>stens 25 Prozent unterschreiten.<br />

Nur auf diese Weise kann nach<br />

Überzeugung <strong>de</strong>s Senats eine Gleichbehandlung<br />

zwischen <strong>de</strong>n Fällen <strong>de</strong>r Vermietung<br />

über einen Vermittler mit <strong>de</strong>n<br />

Fällen <strong>de</strong>r Vermietung in Eigenregie, die<br />

quasi unter einem ständigen Eigennutzungsvorbehalt<br />

steht, erreicht wer<strong>de</strong>n.<br />

Entscheidung steht noch aus<br />

Der temporären Überlagerung trägt das<br />

FG insoweit Rechnung, als die Gesamtaufwendungen<br />

zeitanteilig im Verhältnis<br />

<strong>de</strong>r vorbehaltenen Selbstnutzungstage zu<br />

<strong>de</strong>n Gesamttagen zu kürzen waren. Es<br />

bleibt abzuwarten, wie <strong>de</strong>r BFH im Revisionsverfahren<br />

(Az. IX R 22/12) die Fälle<br />

<strong>de</strong>r nur geringfügigen Selbstnutzung beurteilen<br />

wird. Bis zur höchstrichterlichen<br />

Klärung sollten Betroffene ihre Steuerbeschei<strong>de</strong><br />

per Einspruch offenhalten.f|<br />

Foto: Rainer Sturm /pixelio.<strong>de</strong><br />

11 I 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


31<br />

Weitere Finanzgerichtsurteile<br />

Versteigerung: Nebenleistung<br />

nicht einkommensteuerrelevant<br />

Der Betrag, <strong>de</strong>r <strong>de</strong>m Grundschuldgläubiger<br />

aus einem Versteigerungserlös zufließt,<br />

unterliegt nicht <strong>de</strong>r Einkommensteuer, soweit<br />

er auf eine Nebenleistung im Sinne<br />

<strong>de</strong>s § 1191 Abs. 2 BGB entfällt. Das hat<br />

<strong>de</strong>r BFH mit Urteil vom 11. April 2012 (Az.<br />

VIII R 28/09) entschie<strong>de</strong>n. In <strong>de</strong>m Fall erwarb<br />

ein Steuerpflichtiger im Jahr 1997 von<br />

einem Kreditinstitut die fälligen Rückzahlungs-<br />

und Zinsansprüche aus einem notlei<strong>de</strong>nd<br />

gewor<strong>de</strong>nen Immobiliendarlehen.<br />

Mit veräußert wur<strong>de</strong> die Grundschuld. Sie<br />

erstreckte sich auf die Hauptfor<strong>de</strong>rung, 18<br />

Prozent Zinsen hierauf jährlich und eine einmalige<br />

Nebenleis tung von fünf Prozent <strong>de</strong>r<br />

Hauptfor<strong>de</strong>rung. Der Schuldner hatte sich,<br />

ohne zu zahlen, ins Ausland abgesetzt. Auf<br />

Betreiben <strong>de</strong>s Steuerpflichtigen wur<strong>de</strong> das<br />

Grundstück schließlich zwangsversteigert.<br />

Aus <strong>de</strong>m erzielten Erlös vereinnahmte er im<br />

Mai 2000 schließlich rund 777.000 DM. In seiner<br />

Einkommensteuererklärung gab er diesen<br />

Vorgang nicht an, weil er <strong>de</strong>r Meinung war,<br />

dass es sich um ein nicht steuerbares Spekulationsgeschäft<br />

gehan<strong>de</strong>lt habe. Der BFH kam<br />

jetzt zum Ergebnis, dass <strong>de</strong>r Steuerzahler die<br />

vereinnahmten Zinsen in Höhe von 380.000<br />

DM als Einkünfte aus Kapitalvermögen nach<br />

§ 20 Absatz 1 Nr. 5 EStG versteuern muss.<br />

Zinsen aus einer Grundschuld seien steuerlich<br />

<strong>de</strong>mjenigen zuzurechnen, <strong>de</strong>r im Zeitpunkt<br />

<strong>de</strong>s Zuschlagsbeschlusses aus <strong>de</strong>r Grundschuld<br />

berechtigt ist. Der auf die Nebenleistung entfallen<strong>de</strong><br />

Betrag stelle dagegen kein Entgelt<br />

für eine Kapitalüberlassung dar und unterliege<br />

nicht <strong>de</strong>r Einkommensteuer.<br />

Aufwendungen bei gescheiterter<br />

Grundstücksveräußerung<br />

Aufwendungen – zum Beispiel Notar- und<br />

Gerichtskosten – die anfallen, weil <strong>de</strong>r Steuerpflichtige<br />

sein vermietetes Grundstück veräußern<br />

will, sind nicht als Werbungskosten<br />

abziehbar und können auch nicht bei <strong>de</strong>n<br />

Veräußerungsgeschäften berücksichtigt wer<strong>de</strong>n,<br />

wenn das Grundstück zwar innerhalb<br />

<strong>de</strong>r maßgeblichen Veräußerungsfrist von<br />

zehn Jahren hätte verkauft wer<strong>de</strong>n sollen, es<br />

aber nicht zu einer Veräußerung kam (BFH-<br />

Urteil vom 1.8.2012 – I X 8/12). f|<br />

Betriebskosten schnell und<br />

unanfechtbar abrechnen<br />

Detaillierte Informationen und zahlreiche Praxisbeispiele<br />

helfen Ihnen als Vermieter o<strong>de</strong>r Verwalter,<br />

die Betriebskostenabrechnung korrekt zu erstellen.<br />

Unter Berücksichtigung <strong>de</strong>r aktuellen BGH-Rechtsprechung,<br />

<strong>de</strong>r Trinkwasserverordnung und <strong>de</strong>r<br />

neuen Mietrechtsreform wer<strong>de</strong>n in diesem Fachbuch<br />

dringen<strong>de</strong> Fragen kompetent beantwortet.<br />

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www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 I 2012


32 Finanzen, Markt + Management<br />

Gute Stimmung, keine Euphorie<br />

Expo Real. Zum Herbst-Event <strong>de</strong>r internationalen Gewerbeimmobilienmesse in<br />

München fan<strong>de</strong>n sich 38.000 Besucher und fünf Prozent mehr Aussteller ein. Viel<br />

internationales Kapital sucht gera<strong>de</strong> in Deutschland ein Zuhause.<br />

Birgitt Wüst, Freiburg<br />

Die Expo Real 2012 konnte zwar trotz<br />

eines beträchtlichen Zuwachses an<br />

Ausstellern und Besuchern gegenüber<br />

<strong>de</strong>m Vorjahr noch nicht wie<strong>de</strong>r an die<br />

Hochs früherer Jahre anknüpfen. Dennoch<br />

zeigten sich die Veranstalter mit<br />

<strong>de</strong>m Ergebnis <strong>de</strong>r 15. Fachmesse für<br />

Gewerbeimmobilien und Investitionen<br />

in München zufrie<strong>de</strong>n. Auch im Jahr<br />

fünf nach <strong>de</strong>m Lehman-Crash sind die<br />

Nachwehen <strong>de</strong>r globalen Finanzmarktkrise<br />

spürbar, darüber hinaus belasten<br />

Euro- und Staatsschul<strong>de</strong>nkrise die<br />

Geschäfte – alles Umstän<strong>de</strong>, an <strong>de</strong>nen<br />

gemessen die Stimmung in München<br />

recht gut war. Obwohl die Wirtschaft<br />

schwächelt und <strong>de</strong>r Euro wackelt, gab es<br />

wie in früheren und weniger beschwerten<br />

Jahren zum täglichen Messeausklang<br />

wie<strong>de</strong>r Standpartys und laute<br />

Musik.<br />

Prinzipiell profitiert die Immobilienbranche<br />

von <strong>de</strong>r aktuellen Flucht in<br />

Sachwerte; daher mag niemand so recht<br />

von Krise sprechen; doch Grund zu Euphorie<br />

besteht auch nicht.<br />

Alternative Finanzierungsquellen<br />

sind gefragt<br />

So beklagen die Immobilieninvestoren<br />

und Projektentwickler, dass die Banken<br />

bei <strong>de</strong>r Kreditvergabe vorsichtiger<br />

gewor<strong>de</strong>n sind. Denn gesucht wer<strong>de</strong>n<br />

nicht nur marktgerechte Investments<br />

aller Anlageklassen, son<strong>de</strong>rn auch die<br />

dazu passen<strong>de</strong> Finanzierung. „Krisenbedingt<br />

weiter anziehen<strong>de</strong> Anfor<strong>de</strong>rungen<br />

an Banken hinsichtlich Eigenkapitalunterlegung,<br />

Vermietungsquoten und belastbaren<br />

Exit-Strategien flankieren <strong>de</strong>n<br />

Weg ins Betongold“, sagt Wulff Aenge-<br />

velt, geschäftsführen<strong>de</strong>r Gesellschafter<br />

<strong>de</strong>r Aengevelt Immobilien. Das wie<strong>de</strong>rum<br />

för<strong>de</strong>rte die Diskussion um alternative<br />

Finanzierungsquellen; und wie sich<br />

in München zeigte, sucht und fin<strong>de</strong>t die<br />

Branche neue Lösungen, um Marktregulierungen<br />

zu kompensieren und Finanzierungsengpässe<br />

zu umgehen. „Auch in<br />

<strong>de</strong>n kommen<strong>de</strong>n Jahren wer<strong>de</strong>n alternative<br />

Finanzierungsquellen und vor allem<br />

innovative Finanzierungslösungen die<br />

bestimmen<strong>de</strong>n Themen in <strong>de</strong>r Immobilienbranche<br />

bleiben“, prognostiziert Dr.<br />

Wolfgang Schäfers. Eine Klemme, wie<br />

teilweise postuliert, sieht <strong>de</strong>r CEO <strong>de</strong>r<br />

IVG Immobilien AG „in <strong>de</strong>r Dramatik<br />

aber nicht“. Unter<strong>de</strong>ssen scheinen nicht<br />

wenige Marktteilnehmer die Banken als<br />

Finanzierer abzuschreiben, und nicht<br />

von ungefähr fan<strong>de</strong>n sich auch wie<strong>de</strong>r<br />

mehr Private-Equity-Anbieter mit Stän-<br />

Der Gemeinschaftsstand <strong>de</strong>r BID war gut besucht. Im Visier <strong>de</strong>r Investoren sind <strong>de</strong>utsche Metropolen, aber auch osteuropäische Län<strong>de</strong>r wie Polen.<br />

11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


33<br />

Die 38.000 Teilnehmer <strong>de</strong>r Expo Real tummeln sich in <strong>de</strong>n Messehallen und ziehen von Stand zu Stand.<br />

Fotos: Messe München GmbH<br />

<strong>de</strong>n auf <strong>de</strong>r Expo Real ein. Im Gepäck:<br />

Alternative Finanzierungen. Ein Geschäftsfeld,<br />

das auch immer mehr Assekuranzen<br />

für sich ent<strong>de</strong>cken. Das Interesse<br />

an Immobilieninvestments ist bei<br />

<strong>de</strong>n Versicherungskonzernen ohnehin<br />

stark gewachsen. Die Allianz etwa will<br />

die Immobilienquote von vier auf sechs<br />

Prozent beziehungsweise von 20 auf 30<br />

Milliar<strong>de</strong>n Euro erhöhen.<br />

Deutschlands Immobilienmarkt<br />

hat eher profitiert<br />

Grundsätzlich, so war auf <strong>de</strong>r Messe immer<br />

wie<strong>de</strong>r zu hören, sei noch viel Geld<br />

im Markt verfügbar, doch stelle sich für<br />

die Investoren weiterhin die Frage, wo<br />

ihr Kapital ein sicheres Zuhause fin<strong>de</strong>n<br />

könne. Die Investoren kommen <strong>de</strong>rzeit<br />

vor allem aus Großbritannien, Nord-<br />

Europa, Deutschland und Frankreich.<br />

Ihr Interesse gilt vor allem <strong>de</strong>n Mega-<br />

Metropolen London und Paris sowie<br />

Deutschland, wo <strong>de</strong>rzeit insbeson<strong>de</strong>re<br />

das Geschäft mit Wohnimmobilien<br />

blüht. Zumin<strong>de</strong>st <strong>de</strong>r <strong>de</strong>utsche Immobilienmarkt<br />

habe von <strong>de</strong>r Krise eher profitiert<br />

als unter ihr gelitten, meint Christian<br />

Schulz-Wulkow von Ernst & Young<br />

Real Estate. „Die Immobilienmärkte<br />

scheinen eine <strong>de</strong>r wenigen Renditeoasen<br />

zu sein, die <strong>de</strong>r Zinswüste noch Leben<br />

abtrotzen können“, sagt Ulrich Kater,<br />

Chefvolkswirt <strong>de</strong>r Dekabank. Doch ob<br />

das so bleibe, sei offen – es gebe viele<br />

Fragezeichen. In Metropolen wie Berlin<br />

tummeln sich inzwischen so viele Anleger,<br />

dass die Preise in die Höhe schießen<br />

und die Renditen unter Druck kommen.<br />

Weiter im Visier <strong>de</strong>r Investoren sind<br />

auch einzelne osteuropäische Län<strong>de</strong>r,<br />

beispielsweise das „Wirtschaftswun<strong>de</strong>rland“<br />

Polen.<br />

Die Fixierung auf Core-Immobilien<br />

scheinen einige Marktteilnehmer<br />

unter<strong>de</strong>ssen aufzugeben. „<strong>Als</strong> Trend<br />

ist erkennbar, dass über die bisherige<br />

Fixierung auf Core-Anlagen hinaus<br />

zunehmend auch renditeträchtigere<br />

Alternativen mit erhöhtem Risiko wie<strong>de</strong>r<br />

gesucht wer<strong>de</strong>n“, berichtet Jochen<br />

Schenk, Vorstand <strong>de</strong>r Real I.S. AG, München.<br />

Die Gespräche auf <strong>de</strong>r Messe verliefen<br />

Schenk zufolge <strong>de</strong>utlich konkreter<br />

als in <strong>de</strong>n Vorjahren: „Dies bezieht sich<br />

verstärkt auf wie<strong>de</strong>r globale Mandate<br />

o<strong>de</strong>r spezifische Län<strong>de</strong>r. Im Falle <strong>de</strong>r<br />

Real I.S. hat sich die konkrete Nachfrage<br />

zur Realisierung <strong>de</strong>s institutionellen<br />

Australien-Fonds zum Beispiel spürbar<br />

erhöht.“<br />

Auch Nachhaltigkeit, insbeson<strong>de</strong>re<br />

die Energiewen<strong>de</strong>, zählte in München in<br />

diesem Herbst wie<strong>de</strong>r zu <strong>de</strong>n heiß diskutierten<br />

Schwerpunktthemen. „Energieeffizienz<br />

ist ein starker Trend. Die Immobilienbranche<br />

wird hier in Zukunft immer<br />

mehr tun“, sagte Dr. Johannes Mil<strong>de</strong> von<br />

Siemens, Industry Sector, CEO Building<br />

Technologies Division. „Mit Blick auf die<br />

Energiewen<strong>de</strong> sind energetische Optimierungsmaßnahmen<br />

kein Luxusthema<br />

mehr“, bestätigt Peter Tzeschlock, Partner<br />

und Vorstand <strong>de</strong>r Drees & Sommer<br />

AG. „Sie sind unabdingbar, um die Versorgungssicherheit<br />

zu gewährleisten und<br />

<strong>de</strong>n steigen<strong>de</strong>n Strompreisen entgegenzuwirken.<br />

Die Ergebnisse sind nachweisbar<br />

und erhöhen <strong>de</strong>n Wert von Portfolios<br />

erheblich.“<br />

Carbon Footprint ist jetzt<br />

„Common Language“<br />

Carbon Footprint sei Common Language<br />

gewor<strong>de</strong>n, um Nachhaltigkeit in Portfolios<br />

nachweisbar zu machen, ein großes<br />

Volumen an Bestandsimmobilien ökonomisch<br />

und ökologisch zu optimieren.<br />

„Neben <strong>de</strong>r notwendigen Verbrauchsreduzierung<br />

beherrscht Energieerzeugung<br />

die Märkte“, so Tzeschlock: „Windkraftanlagen<br />

bergen erhebliches Potenzial,<br />

um als langfristig lukrative Immobilienanlage<br />

Gewinn zu bringen – wenn diese<br />

am richtigen Standort gebaut wer<strong>de</strong>n.“<br />

Derartige regenerative Energiequellen<br />

bringen naturgemäß Schwankungen in<br />

<strong>de</strong>r Stromproduktion mit sich. Um alle<br />

Verbraucher zu versorgen, seien daher<br />

neue Speichertechnologien erfor<strong>de</strong>rlich,<br />

meint Tzeschlock: „Für Industrie und<br />

Forschung be<strong>de</strong>utet dies eine enorme<br />

Herausfor<strong>de</strong>rung.“ f|<br />

www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012


34 Finanzen, Markt + Management<br />

Vier Mal Marketing Plus<br />

Immobilien-Marketing-Award 2012. Für die besten Strategien sind auf<br />

<strong>de</strong>r Expo Real in diesem Jahr Preisträger in vier Kategorien ausgezeichnet<br />

wor<strong>de</strong>n. Ein Son<strong>de</strong>rpreis wur<strong>de</strong> im Bereich Öko-Marketing vergeben.<br />

Redaktion, Freiburg<br />

Vier Kategorien, vier herausragen<strong>de</strong><br />

Marketingkonzepte, vier Preisträger:<br />

Auch 2012 sind auf <strong>de</strong>r Immobilienmesse<br />

Expo Real wie<strong>de</strong>r die Immobilien-<br />

Marketing-Awards verliehen wor<strong>de</strong>n.<br />

Kategorie Wohnen<br />

Gewinner <strong>de</strong>s Awards für die Kategorie<br />

„Wohnen“ ist die TPA Agentur für Kommunikations<strong>de</strong>sign<br />

GmbH, Berlin. Im<br />

Berliner Stadtteil Pankow fin<strong>de</strong>t <strong>de</strong>rzeit<br />

ein Stadtentwicklungsprozess statt, das<br />

Quartier Flora ist im Berliner Nor<strong>de</strong>n<br />

das größte Wohnungsbauvorhaben. Insgesamt<br />

etwa 280 Wohnungen entstehen<br />

bis 2015 auf einem 40.000 Quadratmeter<br />

großen Areal. Die TPA entwickelte die<br />

Markenstrategie und positionierte das<br />

Objekt mit einer umfassen<strong>de</strong>n Kommunikationsstrategie<br />

für die Zielgruppe<br />

<strong>de</strong>r urbanen Familien. Zielsetzung <strong>de</strong>r<br />

Strategie <strong>de</strong>r TPA war, dass die Flora als<br />

<strong>de</strong>r neue Lieblingsplatz inmitten eines<br />

authentischen, lebendigen, urbanen und<br />

familienfreundlichen Kiezes wahrgenommen<br />

wird.<br />

Kategorie Gewerbe<br />

Gewinner in <strong>de</strong>r Kategorie „Gewerbe“<br />

ist die Firma Codic aus Düsseldorf. Ziel<br />

Wettstrahlen. Bei <strong>de</strong>r Preisverleihung (rechtes Bild) lobte Prof. Dr. Stephan Kippes<br />

(oben: vierter von links) <strong>de</strong>r veranstalten<strong>de</strong>n Hochschule für Wirtschaft und Umwelt<br />

Nürtingen-Geislingen die eingereichten I<strong>de</strong>en.<br />

11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


35<br />

war es, das Gewerbeimmobilienprojekt<br />

Bonnjour in Bonn bereits während <strong>de</strong>r<br />

Planungsphase zu vermieten. Auf Basis<br />

eines intensiven Researchs und darauf<br />

aufsetzen<strong>de</strong>n Zielgruppendaten entstand<br />

ein Marketingkonzept. Das Konzept besticht<br />

laut Jury nicht zuletzt durch <strong>de</strong>n<br />

Immobilien-Projekt-Film „Chef ohne<br />

Mannschaft“. Hier wird in sehr humorvoller<br />

Weise die in <strong>de</strong>r Bürowelt weitverbreitete<br />

Problematik aufgezeigt, dass<br />

Arbeitnehmer veraltete Büroflächen ablehnen.<br />

Im Film ist es aber bereits zu spät –<br />

<strong>de</strong>r Chef muss feststellen, dass die Mannschaft<br />

die Firma bereits verlassen hat.<br />

Kategorie Lower/Small-Budget<br />

Mit <strong>de</strong>m Award in <strong>de</strong>r Kategorie „Lower/Small-Budget-Award“<br />

wur<strong>de</strong> die<br />

Fotos: Falk Heller<br />

MehrWertWohn GmbH mit <strong>de</strong>m Projekt<br />

Hammer-Wohnung geehrt. Ausgangssituation<br />

hierfür war ein BGH-Urteil<br />

(BGH, Az. 316/06), dass Mieter teilweise<br />

ihre Wohnung bei Auszug nicht<br />

mehr renovieren müssen. Wohnungsunternehmen<br />

verfügen aber häufig nicht<br />

über die Liquidität, das dadurch auf sie<br />

zukommen<strong>de</strong> Volumen an Renovierungen<br />

zu leisten. Dadurch steigt das<br />

Angebot an renovierungsbedürftigen<br />

Wohnungen kontinuierlich an und die<br />

Wohnungsunternehmen haben zunehmend<br />

ein Kosten- und Vermarktungsproblem.<br />

Das Angebot richtet sich an<br />

Mieter in <strong>de</strong>n mittleren bis unteren Einkommensschichten,<br />

die bereit sind, ihre<br />

Wohnungen selbst zu renovieren. Das<br />

neue Geschäftskonzept basiert darauf,<br />

renovierungsbedürftige Wohnungen zusammen<br />

mit einem Gutschein <strong>de</strong>s Baumarkts<br />

Obi von bis zu 1.000 Euro über<br />

das Internet-Portal hammer-wohnung.<br />

<strong>de</strong> anzubieten.<br />

Kategorie Öko-Marketing<br />

In <strong>de</strong>r Kategorie „Son<strong>de</strong>r-Award Öko-<br />

Marketing in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft“<br />

wur<strong>de</strong> die Gesobau AG aus Berlin für<br />

ihr Konzept <strong>de</strong>r „integrierten Nachhaltigkeitskommunikation“<br />

ausgezeichnet.<br />

Die Gesobau AG hat die Auszeichnung<br />

mit <strong>de</strong>m Deutschen Nachhaltigkeitspreis<br />

2010 genutzt, um in einer Imagekampagne<br />

Themen und Aspekte <strong>de</strong>r Nachhaltigkeit<br />

in Alltagsbegriffe, -bil<strong>de</strong>r und<br />

-botschaften zu übertragen und für ihre<br />

zentralen Stakehol<strong>de</strong>r erfahrbar zu machen.<br />

Der Preis<br />

Der Immobilien-Marketing-Award wur<strong>de</strong><br />

2004 ins Leben gerufen. Der Preis<br />

soll <strong>de</strong>n Stellenwert <strong>de</strong>r Disziplin Immobilienmarketing<br />

erhöhen und <strong>de</strong>r<br />

Branche wichtige Impulse geben. Die<br />

Preise wer<strong>de</strong>n von <strong>de</strong>r Hochschule für<br />

Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen<br />

(HfWU) vergeben. Hauptsponsoren<br />

<strong>de</strong>s Immobilien-Marketing-Awards<br />

sind Immobilien Scout 24 und die ECE<br />

Projektmanagement GmbH & Co. KG.<br />

Das ist <strong>de</strong>r begehrte Preis, <strong>de</strong>n Marketingprofis<br />

in <strong>de</strong>r Immobilienbranche überreicht<br />

bekommen haben.<br />

Medienpartner ist die Fachzeitschrift<br />

„Immobilienwirtschaft“, die <strong>de</strong>n Preis<br />

ursprünglich ins Leben gerufen hatte.<br />

„Grundsätzlich steigt die Be<strong>de</strong>utung<br />

von Immobilienmarketing für die Branche<br />

<strong>de</strong>utlich“, stellte <strong>de</strong>r Vorsitzen<strong>de</strong> <strong>de</strong>r<br />

Fachjury, Professor Dr. Stephan Kippes<br />

von <strong>de</strong>r HfWU, Inhaber <strong>de</strong>r einzigen<br />

Professur für Immobilienmarketing im<br />

<strong>de</strong>utschsprachigen Raum, in seiner Laudatio<br />

erfreut fest. „Für die Zukunft gibt<br />

es“, so Stephan Kippes, „Themen, die verstärkt<br />

für das Immobilienmarketing an<br />

Be<strong>de</strong>utung gewinnen wer<strong>de</strong>n. Dies sind<br />

etwa die Themen Nachhaltigkeit und<br />

Energieeffizienz bei <strong>de</strong>r Immobilienvermarktung,<br />

dies sind Vermarktungsstrategien<br />

bei Problemimmobilien und dies<br />

ist etwa die Integration von Social-Media-Absatzkanälen<br />

in das Immobilienmarketing.<br />

Immobilienmarketing wird<br />

zunehmend gefor<strong>de</strong>rt sich weiterzuentwickeln,<br />

das heißt aber auch: Es bleibt<br />

spannend.“ f|<br />

www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012


36 Finanzen, Markt + Management<br />

Zum Beitrag von C. Anger „Immer noch Zeifel am<br />

Gegendarstellung und ...<br />

Dämmung nützt. Die von Anger aufgestellten Behauptungen sind unhaltbar. Sie<br />

wer<strong>de</strong>n zurückgewiesen. Im ganzen Bericht gibt es keinen Hinweis auf fehlen<strong>de</strong>n<br />

o<strong>de</strong>r kontraproduktiven Nutzen von Außendämmung.<br />

Prof. Gerd Hauser, München und Prof. Klaus Sedlbauer, Stuttgart (Fraunhofer-Institut für Bauphysik)<br />

Im Beitrag sind falsche Behauptungen,<br />

Unterstellungen und Folgerungen enthalten,<br />

die richtig zu stellen sind:<br />

1. Behauptet wird, Berichte <strong>de</strong>s<br />

Fraunhofer-Instituts für Bauphysik seien<br />

„verschwun<strong>de</strong>n“/„verloren gegangen“<br />

und dann „wie<strong>de</strong>r aufgetaucht“.<br />

Das ist falsch. Die Berichte über die<br />

in industriellem Auftrag 1983 und ‘84<br />

durchgeführten Untersuchungen sind<br />

im Archiv <strong>de</strong>s Instituts vorhan<strong>de</strong>n. Sie<br />

wur<strong>de</strong>n und wer<strong>de</strong>n nur nicht an Dritte<br />

herausgegeben, weil das Veröffentlichungsrecht<br />

beim Auftraggeber liegt.<br />

Mit Zustimmung <strong>de</strong>s Auftraggebers ist<br />

nur <strong>de</strong>r erste Teil veröffentlicht wor<strong>de</strong>n.<br />

2. Die ersten (vor Oktober 1984) fertiggestellten<br />

Berichte betrafen Wärmebrücken<br />

in monolithischen Außenwän<strong>de</strong>n,<br />

Wandkonstruktionen mit Außen- und<br />

Innendämmung und hinterlüftete Konstruktionen<br />

mit Kerndämmung.<br />

Behauptet wird, <strong>de</strong>r frühere Institutsleiter<br />

<strong>de</strong>s Fraunhofer-Instituts für Bauphysik,<br />

Prof. Gertis, habe später Messfehler<br />

geltend gemacht. Diese Behauptung<br />

ist falsch. Richtig ist vielmehr, dass die<br />

festgestellten (richtig gemessenen) Unterschie<strong>de</strong><br />

in <strong>de</strong>n Wärmeverlusten auf<br />

Wärmebrückenwirkungen – nicht auf<br />

die Stärke <strong>de</strong>r Wärmedämmung – zurückzuführen<br />

waren. Die Aussagekraft<br />

<strong>de</strong>s u-Wertes (damals: k-Wert) bleibt<br />

voll erhalten. In <strong>de</strong>r 1984 erschienenen<br />

Publikation1 ist dies klargestellt wor<strong>de</strong>n.<br />

3. Im Zusammenhang mit <strong>de</strong>m letzten<br />

Bericht <strong>de</strong>r Untersuchungsreihe (Bericht<br />

EB-8/1985) wird behauptet:<br />

a) Es sei „fehlen<strong>de</strong>r o<strong>de</strong>r gar kontraproduktiver<br />

Nutzen von Außenwanddämmung<br />

festgestellt wor<strong>de</strong>n“.<br />

b) „Eine gedämmte Außenwand müsse<br />

schnellere Temperaturwechsel<br />

verkraften als eine Massivwand, die<br />

Sonnenwärme speichere.“<br />

c) „Laut einer wissenschaftlichen Untersuchung<br />

gebe es keinen messbaren<br />

Nutzen von Außenwärmedämmung.<br />

Außengedämmte Testräume verbrauchen<br />

sogar mehr Heizenergie<br />

als die ungedämmten Räume.“<br />

Sämtliche Behauptungen bzw. Folgerungen<br />

sind falsch o<strong>de</strong>r lückenhaft<br />

zitiert. Die im Bericht ausdrücklich<br />

gemachten Einschränkungen wer<strong>de</strong>n<br />

unterdrückt. Die damaligen Untersuchungen<br />

haben sich mit <strong>de</strong>r Auswirkung<br />

<strong>de</strong>r Strahlungsabsorption von Außenwandoberflächen<br />

und <strong>de</strong>r Nachtabsenkung<br />

befasst. Aus versuchstechnischen<br />

Grün<strong>de</strong>n mussten mehrere Einschränkungen<br />

vorgenommen wer<strong>de</strong>n (etwa nur<br />

Südorientierung, komplette Abschattung<br />

<strong>de</strong>r Solargewinne durch Fenster usw.).<br />

Im Bericht heißt es: „Die ... Ergebnisse<br />

gelten nur für die hier vorliegen<strong>de</strong>n Versuchsbedingungen<br />

und können ... nicht<br />

unmittelbar verallgemeinert wer<strong>de</strong>n.“<br />

Diese wichtige Einschränkung unterschlägt<br />

C. Anger und verstößt dagegen,<br />

in<strong>de</strong>m er in breitem Umfang verallgemeinert.<br />

Im Einzelnen:<br />

zu a: Im Bericht gibt es – entgegen <strong>de</strong>r<br />

Anger’schen Behauptung – keinen Hinweis<br />

auf fehlen<strong>de</strong>n o<strong>de</strong>r kontraproduktiven<br />

Nutzen von Außendämmung. Im<br />

Gegenteil: Der Bericht bestätigt aus-<br />

drücklich die gute Übereinstimmung <strong>de</strong>r<br />

Messwerte mit <strong>de</strong>m effektiven k-Wert.<br />

zu b: Eine außengedämmte Wandkonstruktion<br />

erfährt, entgegen Angers Behauptung,<br />

keine schnellere Temperaturschwankung<br />

als eine Massivwand.<br />

Vielmehr schützt Außendämmung winters<br />

mit kurzen Einstrahlzeiten und langen<br />

Nächten die Wand vor Auskühlung.<br />

zu c: Auch diese Behauptungen sind<br />

falsch. Richtig ist vielmehr, dass <strong>de</strong>r effektive<br />

k-Wert im Bericht ausdrücklich<br />

bestätigt wird. Bei gleichem k-Wert von<br />

monolithischen und gedämmten Konstruktionen<br />

ist <strong>de</strong>r „Nutzen“ gleich. Die<br />

bei <strong>de</strong>n einzelnen Versuchsvarianten gemessenen<br />

geringfügigen Prozent-Unterschie<strong>de</strong><br />

liegen, wie im Bericht klar vermerkt,<br />

im Rahmen <strong>de</strong>r Messgenauigkeit.<br />

4. Im Artikel wird die GEWOS-Studie2<br />

herangezogen, welche die – von Anger<br />

falsch interpretierten – Holzkirchner Ergebnisse<br />

„unterstützen“ solle.<br />

Die GEWOS-Erhebung ist aber in einer<br />

bereits 1997 erschienenen Publikation3<br />

(3) richtig gestellt wor<strong>de</strong>n, weil sie unzulässige<br />

Vergleiche und erhebliche Fehler<br />

beinhaltet. Herr C. Anger scheint diese<br />

Richtigstellung nicht zu kennen.<br />

Die Behauptungen und Schlussfolgerungen<br />

von C. Anger sind somit unhaltbar;<br />

sie wer<strong>de</strong>n zurückgewiesen. f|<br />

Literatur ¹ Gertis, K. und Erhorn, H.: Vereiteln Wärmebrücken<br />

<strong>de</strong>n Wärmeschutz hochgedämmter Mauerwerkskonstruktionen?<br />

ABZ 54 (1984), H. 3, S. 9-10; Der Sachverständige<br />

11 (1984), H. 4, S. 86-88. ² GEWOS-Institut für Stadt-, Regional-<br />

und Wohnungsforschung GmbH: Analyse Heizener-gieverbrauch<br />

bestehen<strong>de</strong>r Mehrfamilienhäuser. Hamburg, Nov.<br />

(1995). ³ Hauser, G.; Maas, A. und Höttges, K.: Analyse <strong>de</strong>s<br />

Heizenergieverbrauchs von Mehrfamili-enhäusern auf Basis<br />

<strong>de</strong>r GEWOS-Erhebung. DBZ 45 (1997), H. 3, S. 155-162.<br />

11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


37<br />

Nutzen von Außendämmung“, Heft 9 Seite 48<br />

... Replik<br />

Der Zweifel bleibt. Für die baupraktische Wirklichkeit, die sich nicht nur per gestellter<br />

Laborbedingungen und hochgerechneter Umfeldsituationen erfassen lässt, fehlt immer<br />

noch eine unvoreingenommene, unabhängige Diskussion.<br />

Christian Anger, Köln<br />

Der 3. Untersuchungsbericht <strong>de</strong>s Fraunhofer<br />

Instituts für Bauphysik Holzkirchen,<br />

EB-8/1985 v. 20.12.1985, bes. Bl. 6,<br />

bil<strong>de</strong>t die Grundlage meines Artikels.<br />

Zu 1: Er entstand, nach<strong>de</strong>m <strong>de</strong>r Architekt<br />

Konrad Fischer mir Einblick in eine<br />

gera<strong>de</strong> ent<strong>de</strong>ckte Kopie gewährt hatte.<br />

Die erste und zweite Messreihe sind im<br />

IRB-Verlag sehr wohl veröffentlicht wor<strong>de</strong>n,<br />

als Forschungsbericht T 1187. Die<br />

besagte dritte aber nicht! Das begrün<strong>de</strong>n<br />

die Autoren links nur unzureichend.<br />

Wärmedämmung.<br />

Die kritischen Stimmen häufen sich.<br />

Zu 2: Die so genannten Wärmebrücken<br />

wer<strong>de</strong>n in <strong>de</strong>n Berichten 1 und 2 dafür<br />

verantwortlich gemacht, dass „…<br />

die Räume mit <strong>de</strong>n zusatzgedämmten<br />

Außenwandkonstruktionen nicht die<br />

erwarteten niedrigen Heizenergieverbräuche<br />

aufwiesen …“. Das <strong>de</strong>utliche<br />

Auseinan<strong>de</strong>rklaffen von Berechnung,<br />

Erwartung und tatsächlichen Messergebnissen<br />

zeigen neben <strong>de</strong>m zitierten<br />

Berichtsabschnitt B Ho 8/83 II, Blatt 25<br />

die Blätter 22 und 4, wie vor allem auch<br />

Blatt 49 EB 8/1985 mit <strong>de</strong>n Tabellen 6,7<br />

und 10. Die Ergebnisse: Immer, wenn<br />

eine Außendämmung aufgebracht wird,<br />

egal in welcher Dicke, Bauweise o<strong>de</strong>r Zusatzkonstruktion<br />

zur Vermin<strong>de</strong>rung <strong>de</strong>r<br />

Wärmebrückenwirkung, ist <strong>de</strong>r Heizenergieverbrauch<br />

erhöht!<br />

Zu 3a: Zur Aussagekraft <strong>de</strong>s U-Werts für<br />

<strong>de</strong>n Energieverbrauch: Der U-Wert liegt<br />

bei <strong>de</strong>n gemessenen erhöhten Heizenergieverbräuchen<br />

jeweils immer besser,<br />

höher o<strong>de</strong>r zumin<strong>de</strong>st gleich.<br />

So erscheint <strong>de</strong>r Hinweis auf die<br />

Übereinstimmung <strong>de</strong>r Messwerte mit<br />

einem so genannten „effektiven k-Wert“<br />

als Gegenargument ganz unverständlich.<br />

Dieser bestätigt doch nur die Aussage<br />

meiner Veröffentlichung in Heft 9: Der<br />

instationäre, effektive k-Wert wird in <strong>de</strong>r<br />

Rechenpraxis <strong>de</strong>r Energie-Einspar-Verordnung<br />

gar nicht verwen<strong>de</strong>t. Statt<strong>de</strong>ssen<br />

<strong>de</strong>r allgemein bekannte k-Wert, heute U-<br />

Wert. Der ist stationär, also nur unter Laborbedingungen<br />

gültig. Außen vor bleibt<br />

dabei etwa die Sonneneinstrahlung, die<br />

sich unterschiedlich auf die Wärmespeicherung<br />

einer Außenhülle auswirkt. Der<br />

effektive k-Wert dagegen berücksichtigt<br />

diesen eingespeicherten Sonnengewinn.<br />

Wenn eine „gute Übereinstimmung <strong>de</strong>r<br />

Messung mit <strong>de</strong>m effektiven k-Wert“ von<br />

<strong>de</strong>n Herren Hauser und Sedlbauer festgestellt<br />

wird, ist damit die Aussagekraft<br />

<strong>de</strong>s stationären k-Wertes nicht bestätigt!<br />

Zu 3b: Zu <strong>de</strong>n Oberflächentemperaturen<br />

zeigen die Messkurven im dritten Untersuchungsbericht<br />

unwi<strong>de</strong>rsprochen: „Die<br />

Außenoberflächen ... erwärmen sich bei<br />

außengedämmten Konstruktionen auch<br />

stärker als bei monolithischen.“ Richtig<br />

– aber die Messkurven belegen ebenso<br />

schnelleres Aufheizen und Auskühlen<br />

<strong>de</strong>r Dämmstoffoberflächen. Die „Richtigstellung“<br />

entspricht somit nicht <strong>de</strong>n<br />

eigenen Messdaten zu <strong>de</strong>n Temperaturschwankungen.<br />

Zu 3c: Durch die reinen Messdaten bei<strong>de</strong>r<br />

Berichte fin<strong>de</strong>t <strong>de</strong>r übliche, stationäre<br />

k-Wert keine Bestätigung. Geringerer<br />

k-Wert unterstellt ja üblicherweise:<br />

Weniger Heizenergieverbrauch durch<br />

mehr Dämmung. Mit statistischer Signifikanz<br />

machen die Messdaten vielmehr<br />

dagegen <strong>de</strong>utlich: Außendämmen auf<br />

massiven Fassa<strong>de</strong>n führt zu höherem<br />

Heizenergieverbrauch.<br />

Zu 4: Die Veröffentlichung aus 1997, auf<br />

die das IBP verweist, ist bekannt, wur<strong>de</strong><br />

aber nicht erwähnt, da auch sie ohne<br />

messtechnische Belege argumentiert.<br />

Fazit: Die „Richtigstellung“ <strong>de</strong>s IBP<br />

wird durch eigene „alte“ o<strong>de</strong>r neue Messdaten<br />

<strong>de</strong>s Institutes nicht bestätigt. Eher<br />

wi<strong>de</strong>rlegt sie sich selbst, etwa durch <strong>de</strong>n<br />

Verweis auf <strong>de</strong>n effektiven k-Wert. f|<br />

www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012


38 Finanzen, Markt + Management<br />

Raum für Verhandlungen<br />

Gefangen im Fernwärmenetz? Noch bestimmt die monopolistisch strukturierte<br />

Branche weitgehend allein die Spielregeln zulasten <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft.<br />

Doch es gibt auch bereits Optionen zur Verbesserung <strong>de</strong>r Bezugskonditionen.<br />

Rechtsanwalt Werner Dorß, Frankfurt am Main; Dr. Till Pasquay, HTES GmbH, Berlin<br />

Es wird immer <strong>de</strong>utlicher, wie sehr die<br />

Bewirtschaftung von Immobilien mit<br />

Fernwärme eines neuen rechtlichen<br />

Ordnungsrahmens bedarf (siehe Immobilienwirtschaft<br />

10/2012). Bis dahin ist<br />

es jedoch noch ein langer Weg. Doch<br />

bereits heute gibt es Ansätze für einen<br />

Ausweg zumin<strong>de</strong>st aus <strong>de</strong>r Kostenfalle.<br />

Ganz einfach zu fin<strong>de</strong>n ist auch<br />

dieser nicht, liegen doch in <strong>de</strong>r Fernwärmewirtschaft<br />

weiterhin Erzeugung,<br />

Vertrieb und Netzbewirtschaftung in<br />

einer Hand. Diese Strukturen sind systemimmanent<br />

wettbewerbsfeindlich.<br />

Aktuell läuft eine Sektorenuntersuchung<br />

<strong>de</strong>s Bun<strong>de</strong>skartellamts. Zahlreichen<br />

Versorgungsunternehmen stehen aller<br />

Voraussicht nach Verfahren wegen<br />

Preis- und Konditionenmissbrauchs ins<br />

Haus. Die Strukturen und Bedingungen<br />

dieses Teilmarkts sind hochkomplex: Bei<br />

<strong>de</strong>r Versorgung einer Liegenschaft mit<br />

Fernwärme kann <strong>de</strong>r Eigentümer we<strong>de</strong>r<br />

Heiztechnik- und Brennstoffauswahl<br />

noch Zustand und Betrieb <strong>de</strong>r Netzinfrastruktur<br />

beeinflussen.<br />

Darüber hinaus bin<strong>de</strong>t Fernwärme<br />

<strong>de</strong>n Abnehmer in einem beson<strong>de</strong>ren<br />

Maße. Denn eine Revision <strong>de</strong>r Fernwärmeversorgung<br />

erfor<strong>de</strong>rt erheblich größere<br />

Aufwendungen als <strong>de</strong>r Austausch<br />

einer bestehen<strong>de</strong>n Kesselanlage. Soweit<br />

gar Anschluss- und Benutzungszwang<br />

für die Versorgung mit Fernwärme besteht,<br />

schei<strong>de</strong>n Alternativen für lange<br />

Zeiträume vollständig aus. Zu<strong>de</strong>m be­<br />

dauerlich: Die im Zusammenhang mit<br />

<strong>de</strong>m Fernwärmenetzanschluss in <strong>de</strong>r<br />

Vergangenheit bereits bezahlten Baukostenzuschüsse<br />

gehen bei einem Wechsel<br />

regelmäßig verloren. Wer solchen beson<strong>de</strong>ren<br />

Abhängigkeiten unterliegt, <strong>de</strong>n<br />

bezeichnet das Bun<strong>de</strong>skartellamt zutreffend<br />

als „gefangenen Kun<strong>de</strong>n“.<br />

Prüfung ist geboten<br />

Vor diesem Hintergrund bemühen sich<br />

viele Versorgungsunternehmen, zum<br />

Zeitpunkt <strong>de</strong>r Erstentscheidung für<br />

die Art <strong>de</strong>r Energieversorgung ihr Produkt<br />

beson<strong>de</strong>rs günstig zu platzieren.<br />

Doch Vorsicht: Die hierbei geweckten<br />

Erwartungen wer<strong>de</strong>n im Betrieb häufig<br />

Monopolstrukturen <strong>de</strong>r Fernwärmeversorgung führen für die Immobilienwirtschaft zu unverhältnismäßig hohen Betriebskosten.<br />

Foto: iStockphoto<br />

11 I 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


39<br />

enttäuscht. Je<strong>de</strong> Entscheidung für eine<br />

Versorgung mit Fernwärme bedarf <strong>de</strong>shalb<br />

sorgfältigster Prüfung. Es lohnt sich<br />

oft, Alternativen in technischer, ökonomischer<br />

und rechtlicher Hinsicht für <strong>de</strong>n<br />

Einzelfall <strong>de</strong>tailliert zu prüfen. Fällt die<br />

Entscheidung zugunsten <strong>de</strong>r Fernwärme,<br />

so kommt <strong>de</strong>r vertraglichen Ausgestaltung<br />

<strong>de</strong>r Konditionen für Netzanschluss,<br />

Hausanschluss und Fernwärmebezug<br />

entschei<strong>de</strong>n<strong>de</strong> Be<strong>de</strong>utung zu.<br />

Ferner sollte gewährleistet sein, dass<br />

die vorgelagerten Netzstrukturen mit<br />

geeichten Zähl- und Messeinrichtungen<br />

– beginnend an <strong>de</strong>n Erzeugungsanlagen<br />

– ausgerüstet sind und die Messungen<br />

unter realen Bedingungen stattfin<strong>de</strong>n.<br />

Überhöhte Anschlusswerte<br />

Schaut man sich <strong>de</strong>n Markt genauer an,<br />

so fällt auf, dass <strong>de</strong>utschlandweit die<br />

Hausanschlusswerte regelmäßig signifikant<br />

überhöht vereinbart wer<strong>de</strong>n. Das<br />

Fatale daran: Diese Überdimensionierung<br />

schlägt auch bei sparsamster Bewirtschaftung<br />

über die verbrauchsunabhängigen<br />

Leistungspreise auf die<br />

Gesamtkosten durch.<br />

Ganz beson<strong>de</strong>rs kritisch ist <strong>de</strong>r Einsatz<br />

von Fernwärme bei energetisch<br />

hochwertigen Gebäu<strong>de</strong>n. Denn wegen<br />

fehlen<strong>de</strong>r Verpflichtung zur Netzertüchtigung<br />

ist <strong>de</strong>r Sanierungszustand vieler<br />

Fernwärmeleitungen be<strong>de</strong>nklich. Somit<br />

droht <strong>de</strong>m energiearmen Haus ein Paradoxon:<br />

Die Netzverluste vor <strong>de</strong>m Zähler<br />

übersteigen <strong>de</strong>n Energiebedarf <strong>de</strong>r angeschlossenen<br />

Liegenschaften. Bedauerlich:<br />

Diese sind von <strong>de</strong>r Gemeinschaft<br />

<strong>de</strong>r angeschlossenen Abnehmer innerhalb<br />

<strong>de</strong>s Leistungspreises zu tragen. Das<br />

heißt im Klartext: Die Anstrengungen<br />

<strong>de</strong>s Bauherrn bei <strong>de</strong>r Herstellung eines<br />

energetisch optimierten Gebäu<strong>de</strong>s wer<strong>de</strong>n<br />

durch <strong>de</strong>n maro<strong>de</strong>n Zustand <strong>de</strong>r<br />

vorgelagerten Netze unterlaufen.<br />

Die gravierendsten Auswirkungen<br />

<strong>de</strong>r Monopolstrukturen in <strong>de</strong>r Fernwärmeversorgung<br />

auf die Immobilienwirtschaft<br />

liegen in <strong>de</strong>n oftmals hohen<br />

Betriebskosten. Auf <strong>de</strong>n ersten Blick<br />

erscheint die Fernwärme relativ günstig<br />

und <strong>de</strong>r Preis pro verbrauchter Kilowatt­<br />

Auf einen Blick<br />

››<br />

Die Fernwärmekun<strong>de</strong>n unterliegen beson<strong>de</strong>ren<br />

Abhängigkeiten. Das Kartellamt bezeichnet<br />

solche als „gefangene Kun<strong>de</strong>n“.<br />

››<br />

Fernwärmeversorger erfüllen die zum<br />

Zeitpunkt <strong>de</strong>r Erstentscheidung geweckten<br />

ökonomischen und ökologischen<br />

Erwar tungen im Betrieb häufig nicht.<br />

››<br />

Daraus resultieren für Nutzer von Immobilien<br />

unverhältnismäßig hohe Betriebskosten.<br />

Deshalb lohnen sich Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen<br />

und <strong>de</strong>r Vergleich<br />

verschie<strong>de</strong>ner Versorgungsvarianten.<br />

› › Es besteht Spielraum für (Neu-)Verhandlungen<br />

1.) wenn Fernwärmeverträge<br />

erstmals abgeschlossen wer<strong>de</strong>n, 2.)<br />

wenn diese auslaufen, 3.) falls wegen <strong>de</strong>r<br />

Verwendung rechtswidriger Klauseln durch<br />

<strong>de</strong>n Fernwärmeversorger eine Än<strong>de</strong>rungskündigung<br />

ausgesprochen wur<strong>de</strong>.<br />

stun<strong>de</strong> (Arbeitspreis) liegt in <strong>de</strong>r Nähe<br />

<strong>de</strong>s zu Wettbewerbsbedingungen gehan<strong>de</strong>lten<br />

Gaspreises. Der hohe Gesamtpreis<br />

<strong>de</strong>r Fernwärme resultiert dann aber aus<br />

unverhältnismäßig hohen Bereitstellungskosten<br />

(Leistungspreis), die mehr<br />

als die Hälfte <strong>de</strong>r Heizkostenrechnung<br />

ausmachen können.<br />

Abrechnung höher als zuvor<br />

Nachgewiesene Fälle gibt es bereits. In<br />

einer Neubausiedlung mit KfW-För<strong>de</strong>rung<br />

nach Niedrigenergiestandard in<br />

Hamburg mit Fernwärmeversorgung haben<br />

Nutzer eine höhere Heizkostenrechnung<br />

als zuvor im unsanierten 70er-Jahre-Altbau<br />

zu bezahlen. Der Einbau eines<br />

Gas-Brennwertkessels dagegen hätte<br />

sich bereits nach weniger als drei Jahren<br />

amortisiert. Auch für ein neu errichtetes,<br />

selbst genutztes Bürogebäu<strong>de</strong> in Forchheim<br />

stellt sich bei <strong>de</strong>r Gesamtkostenbetrachtung<br />

die Versorgung mit Fernwärme<br />

als rund 50 Prozent teurer gegenüber<br />

einer eigenen Wärmeerzeugung dar. Eine<br />

Wirtschaftlichkeitsbetrachtung lohnt<br />

sich regelmäßig, wenn Fernwärmeverträge<br />

erstmals abgeschlossen wer<strong>de</strong>n.<br />

Auch wenn sie auslaufen o<strong>de</strong>r wegen <strong>de</strong>r<br />

Verwendung rechtswidriger Klauseln<br />

durch <strong>de</strong>n Fernwärmeversorger eine Än<strong>de</strong>rungskündigung<br />

ausgesprochen wur<strong>de</strong><br />

besteht für Experten ein erheblicher<br />

Spielraum bei Neuverhandlungen. Trotz<br />

dieses Spielraums kann auch eine komplette<br />

Umstellung wirtschaftlicher sein.<br />

Doch um entschei<strong>de</strong>n zu können,<br />

braucht <strong>de</strong>r Eigentümer seriöse Informationen.<br />

Bei konventioneller Heizung liegen<br />

diese vor. Die erfor<strong>de</strong>rlichen Daten,<br />

wie Art <strong>de</strong>r Brennertechnik, verwen<strong>de</strong>ter<br />

Brennstoff, Kennwerte <strong>de</strong>r Betriebsführung,<br />

Verbrauch von Hilfsenergien<br />

und Abgasverhalten, sind bekannt und<br />

können vor Ort überprüft wer<strong>de</strong>n.<br />

Spezifischer En<strong>de</strong>nergiebedarf<br />

Für die Versorgung mit Fernwärme liegen<br />

diese betriebswichtigen Informationen<br />

nicht o<strong>de</strong>r nur unvollständig vor.<br />

Die Unternehmen entziehen sich sogar<br />

häufig einer Überprüfung. Dieser Umstand<br />

wiegt beson<strong>de</strong>rs bei <strong>de</strong>n Primärenergiefaktor-Zertifikaten<br />

schwer. Denn<br />

die dort genannten Werte sind maßgeblich<br />

für die Ergebnisse <strong>de</strong>r EnEV-Berechnungen.<br />

Diese wie<strong>de</strong>rum entschei<strong>de</strong>n<br />

über die Vergabe von För<strong>de</strong>rmitteln<br />

und die Möglichkeit einer Zertifizierung<br />

unter Nachhaltigkeitsaspekten. Auf <strong>de</strong>r<br />

Grundlage zweifelhafter Primärenergiefaktoren<br />

wird <strong>de</strong>r Bauherr zur Reduzierung<br />

<strong>de</strong>r energetischen Bauqualität<br />

veranlasst – mit <strong>de</strong>r Folge, dass für <strong>de</strong>n<br />

Betrieb <strong>de</strong>r Immobilie langfristig ein<br />

überhöhter Energiebedarf erzeugt wird.<br />

Apropos Ordnungsrahmen: Die<br />

Bun<strong>de</strong>sregierung will bis 2050 einen nahezu<br />

klimaneutralen Gebäu<strong>de</strong>bestand<br />

erreichen. Bau- und Immobilienbranche<br />

sind von ihr aufgerufen – unter Beachtung<br />

<strong>de</strong>s Wirtschaftlichkeitsgebots<br />

– energetisch optimierte Gebäu<strong>de</strong> zu<br />

errichten und <strong>de</strong>n Bestand entsprechend<br />

zu entwickeln. Die für <strong>de</strong>n spezifischen<br />

End energiebedarf <strong>de</strong>r jeweiligen Immobilie<br />

grundlegen<strong>de</strong>n Regelwerke sollten<br />

transparent, technologieneutral und<br />

ergebnisoffen sein. Nur so ist ein realistischer<br />

Vergleich <strong>de</strong>r verschie<strong>de</strong>nen<br />

Wärmeversorgungsarten bei jeglicher<br />

Investitionsentscheidung möglich. f|<br />

www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 I 2012


40 Finanzen, Markt + Management<br />

Factory-Outlet in Neumünster. Das neu eröffnete Center in <strong>de</strong>r Nähe von Hamburg lockte auf Anhieb die Massen an.<br />

Raus aus <strong>de</strong>r Nische<br />

Factory-Outlet-Center. Deutschland ist einer <strong>de</strong>r wichtigsten<br />

Einzelhan<strong>de</strong>lsmärkte in Europa. Outlets für Markenware im Direktvertrieb sind<br />

hierzulan<strong>de</strong> immer noch rar. Das liegt jedoch nicht an <strong>de</strong>r fehlen<strong>de</strong>n Nachfrage.<br />

Steffen Hofmann, Head of Retail (Germany) Property, Hen<strong>de</strong>rson Global Investors<br />

In weiten Teilen Europas sind Factory-<br />

Outlet-Center (FOC) bereits ein fester<br />

Bestandteil <strong>de</strong>r Einzelhan<strong>de</strong>lslandschaft.<br />

Deutschland hinkt <strong>de</strong>r Entwicklung jedoch<br />

hinterher: Hierzulan<strong>de</strong> gibt es, je<br />

nach Definition, lediglich neun o<strong>de</strong>r<br />

zehn solcher großflächigen Outlets.<br />

Im Vereinigten Königreich sind es dagegen<br />

mehr als 40 Center, auch in verschie<strong>de</strong>nen<br />

sü<strong>de</strong>uropäischen Staaten ist<br />

die FOC-Dichte <strong>de</strong>utlich höher als in<br />

Deutschland. Die Grundi<strong>de</strong>e <strong>de</strong>s FOC<br />

ist es, Markenware im Direktvertrieb zu<br />

wesentlich günstigeren Preisen anzubieten<br />

als im Einzelhan<strong>de</strong>l. Das Konzept<br />

kommt auch in Deutschland sehr gut an:<br />

Die Besucherzahlen in <strong>de</strong>n bestehen<strong>de</strong>n<br />

Outlets sind durchweg hoch. Das Desi-<br />

<strong>de</strong>nen Markengeschäften bestehen. Die<br />

hohe Nachfrage <strong>de</strong>r Endkun<strong>de</strong>n macht<br />

die Verkaufsflächen in FOC für Markenhersteller<br />

attraktiv. Das gilt vor allem für<br />

Center in Deutschland, das mit seinen<br />

nach wie vor stabilen Konsumausgaben<br />

für viele Anbieter <strong>de</strong>r größte Zielmarkt<br />

in Europa ist.<br />

An <strong>de</strong>r Nachfrage liegt es also nicht,<br />

dass Deutschland im Hinblick auf Outlet-Flächen<br />

an<strong>de</strong>ren Län<strong>de</strong>rn noch stark<br />

hinterherhinkt. Grund ist vielmehr das<br />

strenge <strong>de</strong>utsche Baurecht, das vergleichsweise<br />

hohe Auflagen an die Entwickler<br />

stellt. Insbeson<strong>de</strong>re für Center<br />

auf <strong>de</strong>r grünen Wiese ist es schwierig,<br />

Genehmigungen zu bekommen. Darüber<br />

hinaus haben viele Center mit Gegner-Outlet<br />

Berlin besuchten beispielsweise<br />

in <strong>de</strong>n vergangenen zwölf Monaten<br />

mehr als 2,2 Millionen Menschen, und<br />

das neue Designer-Outlet in Neumünster<br />

bei Hamburg zählte allein am Eröffnungswochenen<strong>de</strong><br />

im September dieses<br />

Jahres rund 100.000 Gäste.<br />

Mehr als Einkaufen<br />

Für viele Kun<strong>de</strong>n ist <strong>de</strong>r Besuch eines<br />

Outlet-Centers Shopping-Erlebnis und<br />

Tagesausflug zugleich. Denn neben <strong>de</strong>n<br />

reinen Verkaufsflächen fin<strong>de</strong>n sie zumeist<br />

auch verschie<strong>de</strong>ne Gastronomieangebote<br />

und Kin<strong>de</strong>runterhaltung in<br />

<strong>de</strong>n Outlets im sogenannten Village-Stil,<br />

die in <strong>de</strong>r Regel aus 60 bis 100 verschie-<br />

Foto: McArthurGlen Designer Outlet Neumünster<br />

11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


41<br />

Auf einen Blick<br />

››<br />

In Deutschland gibt es noch nicht mal ein<br />

Dutzend großflächige Outlets, in an<strong>de</strong>ren<br />

Län<strong>de</strong>rn ist die Dichte wesentlich höher.<br />

››<br />

Die Besucherzahlen in <strong>de</strong>n bestehen<strong>de</strong>n<br />

Outlets sind durchweg hoch.<br />

››<br />

Dass es in Deutschland so wenige Outlets<br />

gibt, liegt vor allem am strengen Baurecht.<br />

››<br />

Allzu lange sollten Investoren und Projektentwickler<br />

jedoch nicht mehr zögern,<br />

<strong>de</strong>nn momentan befin<strong>de</strong>n sich etwa 18<br />

Center in Planung.<br />

genwind vonseiten <strong>de</strong>r ortsansässigen<br />

Einzelhändler zu kämpfen, die Umsatzeinbußen<br />

durch die neue Konkurrenz<br />

am Ort befürchten.<br />

Ob ein FOC tatsächlich erfolgreich<br />

ist, hängt in hohem Maße von drei Faktoren<br />

ab. Entschei<strong>de</strong>nd ist erstens die<br />

Kompetenz <strong>de</strong>s zuständigen Center-Managements.<br />

Dieses muss unter an<strong>de</strong>rem<br />

das richtige Konzept wählen, für einen<br />

ausgewogenen Mietermix sorgen und<br />

die Mietpreise entsprechend gestalten.<br />

Dabei kommt es bei einem FOC nicht<br />

unbedingt darauf an, gleich von Beginn<br />

an Vollvermietung zu erreichen. Gera<strong>de</strong><br />

etablierte Marken warten zunächst<br />

ab, wie sich ein neuer Standort entwickelt,<br />

bevor sie sich für eine Anmietung<br />

von Flächen entschei<strong>de</strong>n. Aufgabe <strong>de</strong>s<br />

Center-Managements ist es, ein ausreichen<strong>de</strong>s<br />

Angebot an Reserveflächen bereitzuhalten,<br />

ohne die Attraktivität <strong>de</strong>s<br />

Centers durch <strong>de</strong>n Leerstand negativ zu<br />

beeinflussen.<br />

Der zweite wichtige Erfolgsfaktor<br />

ist ein hinreichend großes Einzugsgebiet.<br />

Die meisten <strong>de</strong>r bislang bestehen<strong>de</strong>n<br />

Outlets profitieren von <strong>de</strong>r Nähe<br />

zu einem Ballungsraum. Drittens ist die<br />

Auswahl <strong>de</strong>s richtigen Konzepts ein entschei<strong>de</strong>n<strong>de</strong>r<br />

Faktor für <strong>de</strong>n Erfolg <strong>de</strong>s<br />

jeweiligen Centers. Verkauften Anbieter<br />

früher ihre Markenware oftmals am<br />

Wühltisch in kargen Hallen, so dominiert<br />

heute das Village-Konzept. Auch<br />

Anbieter mit neuen Konzepten drängen<br />

an <strong>de</strong>n Markt: So entsteht in Bad Münstereifel<br />

in Nordrhein-Westfalen ein innerstädtisches<br />

Konzept ähnlich <strong>de</strong>m<br />

Outlet in Metzingen. In <strong>de</strong>r Kleinstadt<br />

wer<strong>de</strong>n Leerstän<strong>de</strong> in <strong>de</strong>n alten Fachwerkhäusern<br />

in Outlet-Flächen umgewan<strong>de</strong>lt,<br />

die von einem Center vor <strong>de</strong>n<br />

Toren <strong>de</strong>r Stadt ergänzt wer<strong>de</strong>n.<br />

Factory-Outlets gehören zu <strong>de</strong>n sich<br />

am stärksten entwickeln<strong>de</strong>n Immobiliensektoren<br />

<strong>de</strong>s vergangenen Jahrzehnts.<br />

Investoren konnten auch in <strong>de</strong>n Krisenjahren<br />

stabile Renditen im zweistelligen<br />

Prozentbereich erreichen. Über die reine<br />

Performance hinaus punkten die Center<br />

durch eine gute Drittverwendungsmöglichkeit<br />

<strong>de</strong>r Flächen. In einem mo<strong>de</strong>rnen<br />

Outlet können diese schnell für an<strong>de</strong>re<br />

Anbieter umgebaut wer<strong>de</strong>n.<br />

Beson<strong>de</strong>res Shopping-Erlebnis<br />

Im Gegensatz zum klassischen Einzelhan<strong>de</strong>l<br />

sind FOC zu<strong>de</strong>m nur in geringem<br />

Maße von <strong>de</strong>r Konkurrenz durch<br />

<strong>de</strong>n Online-Han<strong>de</strong>l und Multi-Channel-Angebote<br />

betroffen, da sie über <strong>de</strong>n<br />

reinen Einkauf hinaus ein beson<strong>de</strong>res<br />

Shopping-Erlebnis bieten.<br />

Ein wesentlicher Faktor aus Investorensicht<br />

bleibt die bislang geringe Marktdurchdringung<br />

in <strong>de</strong>r Bun<strong>de</strong>srepublik.<br />

Während die Märkte in Großbritannien<br />

o<strong>de</strong>r Frankreich nahezu gesättigt sind,<br />

ist in Deutschland noch Entwicklungsbedarf<br />

vorhan<strong>de</strong>n. Allzu lange sollten<br />

Investoren und Projektentwickler jedoch<br />

nicht zögern, <strong>de</strong>nn momentan befin<strong>de</strong>n<br />

sich nach Angaben <strong>de</strong>s Marktforschers<br />

ecostra etwa 18 Center in <strong>de</strong>r Planung.<br />

Bis Mitte <strong>de</strong>s Jahrzehnts, so rechnen Experten,<br />

wird <strong>de</strong>r Markt auch in Deutschland<br />

gesättigt sein. f|


42 Finanzen, Markt + Management<br />

Lernen vom Umgang<br />

mit Autos<br />

Pflege per Scheckheft dokumentiert. Wenn Immobilien verkauft wer<strong>de</strong>n, fehlen<br />

häufig wichtige Unterlagen. Dadurch min<strong>de</strong>rt sich nicht selten sogar <strong>de</strong>r Kaufpreis.<br />

Anregungen aus <strong>de</strong>r „Mobilienbranche“.<br />

Stefan Klingsöhr MRICS, geschäftsführen<strong>de</strong>r Gesellschafter <strong>de</strong>r Klingsöhr Unternehmensgruppe, Berlin<br />

Beim Verkauf eines Autos ist es stets<br />

vorteilhaft, <strong>de</strong>n Wagen „scheckheftgepflegt“<br />

anbieten zu können. So kann sich<br />

<strong>de</strong>r Käufer ein klares Bild vom Zustand<br />

<strong>de</strong>s Fahrzeugs machen. Wur<strong>de</strong>n alle<br />

notwendigen Inspektionen und Reparaturen<br />

durchgeführt, akzeptiert er einen<br />

höheren Preis. Was beim Gebrauchtwagenhan<strong>de</strong>l<br />

in <strong>de</strong>n Köpfen angekommen<br />

ist, scheint vielen Immobilienverkäufern<br />

nicht bewusst zu sein. Nur wenn <strong>de</strong>m<br />

Käufer alle Informationen über eine Immobilie<br />

vorliegen, kann auch <strong>de</strong>r optimale<br />

Preis erzielt wer<strong>de</strong>n. Doch bei vielen<br />

Verkäufen fehlen eben diese Unterlagen.<br />

Eine Umfrage <strong>de</strong>r Real Estate Advisory<br />

Group Deutschland unter institutio­<br />

nellen Investoren hat ergeben, dass <strong>de</strong>r<br />

Immobilienbranche durch lückenhafte<br />

und schlecht geordnete Dokumentation<br />

je<strong>de</strong>s Jahr Milliar<strong>de</strong>n entgehen. Je<strong>de</strong>r<br />

zweite Einkäufer erlebe, dass bei einer<br />

Transaktion zehn bis 30 Prozent <strong>de</strong>r relevanten<br />

Papiere, wie Wartungsprotokolle<br />

o<strong>de</strong>r Anlagen zu Baugenehmigungen,<br />

fehlen. Zur Höhe <strong>de</strong>s möglichen Kaufpreisabschlags<br />

befragt, gaben 45 Prozent<br />

<strong>de</strong>r Investoren an, im Falle schlechter<br />

Dokumentenqualität ihr Angebot um<br />

sechs bis zehn Prozent zu min<strong>de</strong>rn. Im<br />

Extremfall kann es sogar dazu kommen,<br />

dass er von einem Kauf absieht, da es<br />

ihm unmöglich ist, aufgrund fehlen<strong>de</strong>r<br />

Daten <strong>de</strong>n erfor<strong>de</strong>rlichen Überblick über<br />

das Objekt zu gewinnen. Angesichts dieser<br />

Tatsache ist die Erkenntnis umso erschrecken<strong>de</strong>r,<br />

dass <strong>de</strong>r Mehrheit <strong>de</strong>r Verkäufer<br />

bewusst ist, dass oft ein Teil <strong>de</strong>r<br />

Papiere fehlt.<br />

Auf einen Blick<br />

››<br />

Nur wenn <strong>de</strong>m Käufer alle Informationen<br />

über eine Immobilie vorliegen, kann auch<br />

<strong>de</strong>r optimale Preis erzielt wer<strong>de</strong>n. Doch<br />

bei vielen Verkäufen fehlen eben diese<br />

Unterlagen.<br />

››<br />

Um im Verkaufsprozess nicht von möglichen<br />

Preisabschlägen <strong>de</strong>r Käuferseite<br />

überrascht zu wer<strong>de</strong>n, sollte <strong>de</strong>r Verkäufer<br />

folglich alle für <strong>de</strong>n Verkauf notwendigen<br />

Dokumente zusammentragen. Dies<br />

erfolgt in einer sogenannten Vendor-Due-<br />

Diligence-Prüfung.<br />

››<br />

Eine Schlüsselrolle spielt <strong>de</strong>r Transaktionsberater,<br />

<strong>de</strong>r im Namen <strong>de</strong>s Verkäufers<br />

agiert und <strong>de</strong>n gesamten Verkaufsprozess<br />

für ihn strukturiert.<br />

Foto: David Sacks/Thinkstock<br />

11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


43<br />

Um im Verkaufsprozess nicht von möglichen<br />

Preisabschlägen <strong>de</strong>r Käuferseite<br />

überrascht zu wer<strong>de</strong>n, sollte <strong>de</strong>r Verkäufer<br />

folglich alle notwendigen Dokumente<br />

zusammentragen. Dies erfolgt in einer<br />

sogenannten Vendor-Due-Diligence-<br />

Prüfung, bei <strong>de</strong>r technische, wirtschaftliche,<br />

rechtliche und steuerlich relevante<br />

Unterlagen geprüft und potenziellen<br />

Käufern zur Verfügung gestellt wer<strong>de</strong>n.<br />

Für <strong>de</strong>n Käufer ersetzt sie zwar nicht die<br />

Ankaufprüfung, ergänzt diese jedoch<br />

und hilft, die Due Diligence <strong>de</strong>s Käufers<br />

gezielt durchzuführen.<br />

Vorteile für <strong>de</strong>n Verkäufer,<br />

aber auch für <strong>de</strong>n Käufer<br />

Dem Verkäufer bietet die eigene Prüfung<br />

<strong>de</strong>r Unterlagen <strong>de</strong>n Vorteil, dass er früher<br />

auf Mängel reagieren und Preisreduktionen<br />

vermei<strong>de</strong>n kann. Er erhält bereits im<br />

Vorfeld eine realistische Einschätzung<br />

<strong>de</strong>r Immobilie und kann <strong>de</strong>m potenziellen<br />

Käufer bei <strong>de</strong>n Verhandlungen<br />

auf Augenhöhe entgegentreten. Generell<br />

hat er durch die Vendor-Due-Diligence<br />

die Möglichkeit, die Vertragssituation<br />

Alle wichtigen<br />

Unterlagen über die<br />

Wohnung sollten<br />

parat liegen.<br />

im bestehen<strong>de</strong>n Objekt zu optimieren.<br />

Miethöhen, Mietsteigerungspotenziale<br />

und Son<strong>de</strong>rkündigungsrechte sind hier<br />

nur einige Beispiele, die am En<strong>de</strong> über<br />

<strong>de</strong>n Ankaufspreis entschei<strong>de</strong>n.<br />

<strong>Als</strong> essenziell erweist sich die Verkäuferprüfung<br />

vor <strong>de</strong>r Veräußerung,<br />

wenn bei dieser festgestellt wird, dass bei<br />

einem Gewerbemietvertrag das Schriftformerfor<strong>de</strong>rnis<br />

nicht beachtet wur<strong>de</strong>.<br />

In diesem Fall gilt <strong>de</strong>r Vertrag zwischen<br />

<strong>de</strong>n Mietvertragsparteien als auf unbestimmte<br />

Zeit geschlossen, <strong>de</strong>r Mieter<br />

kann <strong>de</strong>mnach je<strong>de</strong>rzeit unter Einhaltung<br />

<strong>de</strong>r Kündigungsfristen das Mietverhältnis<br />

been<strong>de</strong>n. Das nachträgliche Aufsetzen<br />

eines schriftlichen Mietvertrags<br />

kann <strong>de</strong>n Verkauf nicht nur erleichtern,<br />

son<strong>de</strong>rn ist eine wesentliche Voraussetzung.<br />

Denn wird ein fehlen<strong>de</strong>r Vertrag<br />

durch <strong>de</strong>n Käufer festgestellt, wirkt dies<br />

in <strong>de</strong>r Regel als „Deal-Breaker“.<br />

Vendor-Due-Diligence<br />

verkürzt die Transaktionsdauer<br />

Zu<strong>de</strong>m verkürzt eine Prüfung durch <strong>de</strong>n<br />

Verkäufer die Transaktionsdauer. Denn<br />

<strong>de</strong>r Aufwand auf Käuferseite wird reduziert:<br />

Ein potenzieller Investor muss statt<br />

einer vergleichsweise teuren Ankaufsprüfung<br />

nur noch eine Plausibilitätsprüfung<br />

durchführen, da die umfangreiche<br />

Vendor-Due-Diligence bereits alle relevanten<br />

Daten beinhaltet. Diese Prüfung<br />

wird ihm zu<strong>de</strong>m dadurch erleichtert,<br />

dass durch die vorhergehen<strong>de</strong> Verkäuferprüfung<br />

alle Daten bereits in einer<br />

strukturierten Form zusammengestellt<br />

wur<strong>de</strong>n. Der Käufer muss seine Informationen<br />

nicht von <strong>de</strong>n verschie<strong>de</strong>nen<br />

Parteien wie Rechtsanwälten, Hausverwaltern<br />

und Wirtschaftsprüfern einzeln<br />

anfor<strong>de</strong>rn. Zusätzlich hat das <strong>de</strong>n positiven<br />

Effekt, dass ein Kaufinteressent<br />

nicht for<strong>de</strong>rn kann, bevorzugt behan<strong>de</strong>lt<br />

zu wer<strong>de</strong>n. Denn eine eigene teure Due-<br />

Diligence-Prüfung wür<strong>de</strong> er wohl nur<br />

vornehmen, wenn <strong>de</strong>r Verkäufer ihm im<br />

Gegenzug ein exklusives Kaufrecht zugesteht.<br />

Eine <strong>de</strong>rartige Festlegung engt <strong>de</strong>n<br />

Verkäufer unnötig ein und lässt sich mit<br />

einer vorherigen Vendor-Due-Diligence<br />

problemlos vermei<strong>de</strong>n.<br />

Eine Schlüsselrolle spielt <strong>de</strong>r Transaktionsberater,<br />

<strong>de</strong>r im Namen <strong>de</strong>s Verkäufers<br />

agiert und <strong>de</strong>n gesamten Verkaufsprozess<br />

für ihn strukturiert. Er führt die<br />

ausführliche Vendor-Due-Diligence-<br />

Prüfung durch, tritt mit Kaufinteressenten<br />

in Kontakt und stellt diesen alle<br />

Dokumente in einem Datenraum zur<br />

Verfügung. Des Weiteren steuert er Anfragen<br />

zwischen potenziellen Käufern<br />

und weiteren Dienstleistern, die im Due-<br />

Diligence-Prozess beauftragt wer<strong>de</strong>n,<br />

zum Beispiel Rechtsanwälte, Steuerberater<br />

o<strong>de</strong>r Ingenieurbüros. Damit unterschei<strong>de</strong>t<br />

er sich klar vom Makler, <strong>de</strong>r<br />

schon allein aus Haftungsgrün<strong>de</strong>n <strong>de</strong>m<br />

Käufer keine Unterlagen zur Verfügung<br />

stellt. Käufer und Verkäufer profitieren<br />

zu<strong>de</strong>m davon, dass Fragen aus einer<br />

Hand beantwortet wer<strong>de</strong>n und sie sich<br />

nicht mit vielen verschie<strong>de</strong>nen Parteien<br />

auseinan<strong>de</strong>rsetzen müssen. f|<br />

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www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012<br />

Platzierung137287.indd 1 09.10.2012 11:40:59


44 Finanzen, Markt + Management<br />

Gefor<strong>de</strong>rt: Son<strong>de</strong>rvergütung für<br />

energetische Sanierung<br />

Zukunftsthemen. Über Ziele und Kooperationen: Ein Gespräch mit <strong>de</strong>n<br />

drei Gran<strong>de</strong>n <strong>de</strong>s Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV).<br />

Um Schifffahrt ging es auch ...<br />

DDIV-Präsi<strong>de</strong>nt Wolfgang Heckeler, Dirk Labusch, Geschäftsführer Martin Kaßler, Vizepräsi<strong>de</strong>nt Steffen Haase (v.l.)<br />

auf <strong>de</strong>m Deutschen Verwaltertag in Berlin<br />

Dirk Labusch, Freiburg<br />

Meine Herren, ich freue mich, dass wir<br />

hier zusammensitzen. Der DDIV war<br />

lange Zeit nicht gera<strong>de</strong> für seine Öffentlichkeitsarbeit<br />

berühmt …<br />

Heckeler: In <strong>de</strong>n Anfangsjahren haben<br />

wir uns verstärkt nach innen gerichtet.<br />

Jetzt gehen wir auch nach außen, in Politik<br />

und Öffentlichkeit.<br />

Haase: Der Verband hat sich in <strong>de</strong>r Tat<br />

gewan<strong>de</strong>lt. Inzwischen gehen wir offensiver<br />

mit <strong>de</strong>n Dingen um und haben uns<br />

Kaßler: … aber alle sprechen darüber.<br />

Von daher stimmt das nicht so ganz. Das<br />

Gutachten hat belegt, dass eine umfassen<strong>de</strong><br />

gesetzliche Regulierung <strong>de</strong>s Verwalterberufs<br />

momentan nicht möglich<br />

ist. Aber es zeigt auch neue Wege auf.<br />

Stichwort Versicherungspflicht.<br />

Haase: Das Gutachten zeigt uns, welche<br />

Verän<strong>de</strong>rungen realistisch möglich<br />

sind. Und da ist etwa die Versicherungspflicht<br />

über die Gewerbe-<br />

|g<br />

ein paar Themen herausgepickt, die wir<br />

für elementar wichtig halten. Gera<strong>de</strong> haben<br />

wir einen Gutachtenauftrag zur Harmonisierung<br />

von WEG und Mietrecht<br />

an Prof. Martin Häublein vergeben. Im<br />

vergangenen Jahr bestellen wir bereits<br />

ein erstes Gutachten zu Zugangsvoraussetzungen<br />

für Verwalter ...<br />

Was ja nicht gera<strong>de</strong> ein Bombenerfolg<br />

für die Verbandsinteressen war …<br />

11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


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46 Finanzen, Markt + Management<br />

ordnung ein erster Schritt in die richtige<br />

Richtung für Zugangsvoraussetzungen.<br />

Den Verwalter tangiert zu<strong>de</strong>m die<br />

Möglichkeit <strong>de</strong>r Einsichtnahme in das<br />

elektronische Grundbuch. Auch in diesem<br />

Zusammenhang haben wir ein Gutachten<br />

vergeben, das herausfin<strong>de</strong>n soll,<br />

ob es verfassungsrechtlich konform ist,<br />

dass <strong>de</strong>r Verwalter hiervon ausgeschlossen<br />

wird.<br />

Mit <strong>de</strong>m BVI zusammen streiten Sie für<br />

das Thema einer besseren Verwalterqualifizierung<br />

…<br />

Heckeler: Das stimmt. Wir lei<strong>de</strong>n immer<br />

noch unter <strong>de</strong>r Tatsache, dass es<br />

etwa 26.000 Verwalter auf <strong>de</strong>m Markt<br />

gibt. Und davon ist ein Großteil nebenberuflich<br />

ohne irgen<strong>de</strong>ine Qualifikation<br />

unterwegs. Trotz<strong>de</strong>m tritt <strong>de</strong>r unqualifizierte<br />

Verwalter als Mitkonkurrent<br />

auf. Beim Thema energetische Sanierung<br />

zeigt sich: Der Verwalter ist Lotse<br />

zwischen Politik und Eigentümer und<br />

muss diesen Interessenausgleich wahren.<br />

Dazu braucht er sehr viele Fachkenntnisse.<br />

Die kann ein nebenberuflich tätiger<br />

Verwalter gar nicht mitbringen. Das vom<br />

Bauministerium vergebene Gutachten<br />

zum Thema WEG & energetische Sanierung<br />

& Rolle <strong>de</strong>s Verwalters wird dies<br />

sicher noch einmal offenlegen.<br />

Reicht eine Verbandsmitgliedschaft als<br />

Qualitätsmerkmal nicht aus? Warum<br />

wollen Sie eine gesetzliche Regelung?<br />

Kaßler: Es ist nicht so, dass 1.600 Verwalter<br />

ausreichen, um die Qualität am<br />

Markt zu gewährleisten. Denn das Image<br />

eines qualitativ hochwertigen Verwalters<br />

lei<strong>de</strong>t auch in <strong>de</strong>r Praxis durch <strong>de</strong>njenigen,<br />

<strong>de</strong>r nicht gut qualifiziert ist. Viel<br />

wichtiger aber ist, dass Fehlleistungen<br />

o<strong>de</strong>r fehlen<strong>de</strong> Qualifikationen <strong>de</strong>s Verwalters<br />

sich negativ auf <strong>de</strong>n Verbraucher<br />

auswirken. Mittlerweile ist die Eigentumswohnung<br />

die letzte sichere Form<br />

<strong>de</strong>r Altersvorsorge. Und wenn die Politik<br />

gewährleisten will, dass dies langfris tig<br />

so bleibt, müssen alle Verwalter, die am<br />

Markt zugelassen sind, qualifiziert sein,<br />

um Verbraucher zu schützen. Etwa über<br />

eine Vermögens- und eine Vertrauensscha<strong>de</strong>nhaftpflichtversicherung.<br />

Was verspricht sich <strong>de</strong>r DDIV von <strong>de</strong>r<br />

neuen Bun<strong>de</strong>sarbeitsgemeinschaft <strong>de</strong>r<br />

Immobilienwirtschaft (BID)?<br />

Heckeler: Die Mitarbeit in <strong>de</strong>m BID-<br />

Vorgänger, <strong>de</strong>r BSI, hat unserem Verband<br />

gutgetan, sie hat aber auch die BSI<br />

weitergebracht, insbeson<strong>de</strong>re im Bereich<br />

<strong>de</strong>s Dienstleistungsgewerbes, was ja<br />

unser Schwerpunkt ist. Wir haben weiterhin<br />

das Ziel, dass dieses Thema auch<br />

künftig beachtet wird.<br />

Ist die BID nicht ein Tanker, auf <strong>de</strong>m<br />

man nachher zu gar keinen Entscheidungen<br />

mehr kommt?<br />

Haase: Richtig, <strong>de</strong>shalb müssen wir ab<br />

und zu in ein spritziges Motorboot steigen.<br />

Kaßler: Ich hätte eher das Bild <strong>de</strong>r Fregatte<br />

gewählt … Aber im Ernst: Gegenüber<br />

<strong>de</strong>n an<strong>de</strong>ren Mitgliedsverbän<strong>de</strong>n haben<br />

wir <strong>de</strong>n Vorteil, ein enorm wachsen<strong>de</strong>r<br />

Spartenverband zu sein. Das macht uns<br />

stark. Wir vertreten nur die Interessen<br />

einer Zielgruppe, das sind hauptberufliche<br />

Verwalter. Nur so wollen wir in <strong>de</strong>r<br />

Politik wahrgenommen wer<strong>de</strong>n. Die BID<br />

„Unser Ziel ist, die Selbstwahrnehmung <strong>de</strong>r Branche zu stärken,<br />

um auch am Markt einmal zu sagen: ‚Den Auftrag nehme ich jetzt nicht an.<br />

Das ist Dumping.‘ Dahin wollen wir. “ Martin Kaßler<br />

hat zur Aufgabe, immobilienwirtschaftliche<br />

Interessen zu bün<strong>de</strong>ln, unter Wahrung<br />

<strong>de</strong>r Eigenständigkeit <strong>de</strong>r Verbän<strong>de</strong>.<br />

Wie hat sich das Verhältnis zum an<strong>de</strong>ren<br />

Verwalterverband BVI entwickelt?<br />

Wäre es nicht einmal Zeit, dass sich<br />

bei<strong>de</strong> Verbän<strong>de</strong> zusammentun?<br />

Kaßler: Es wird nicht an uns liegen, dass<br />

die Verbän<strong>de</strong> nicht gemeinsam nach vorne<br />

schauen. Wir sind da offen ...<br />

Haase: Ich sehe schon, dass wir uns in<br />

manchen Bereichen bün<strong>de</strong>ln können,<br />

um gemeinsam mehr für die Zielgruppe<br />

zu erreichen. Denn von <strong>de</strong>n Themen her<br />

gibt es keine großen Differenzen.<br />

Kaßler: Allerdings lassen wir, stärker als<br />

<strong>de</strong>r BVI, eigene Gutachten erstellen und<br />

sind in Medien und Politik präsenter,<br />

unabhängig von BSI / BID. Gera<strong>de</strong> weil<br />

wir <strong>de</strong>r Auffassung sind, unser Berufsbild<br />

lässt sich am besten stärken, wenn<br />

man auch ab und an eigene Positionen<br />

schärft und Kante zeigt. Vor <strong>de</strong>m Hintergrund<br />

<strong>de</strong>r Energiewen<strong>de</strong> gelingt uns das<br />

ganz gut – im Sinn <strong>de</strong>s Verwalters.<br />

Heckeler: Wir sind natürlich offen für<br />

weitere gemeinsame Aktivitäten. An<strong>de</strong>rerseits<br />

– solange wir schnell und selbstständig<br />

bleiben, sind wir agiler. Das hat<br />

auch seinen Vorteil … Aber noch mal:<br />

Wir sind für alles offen.<br />

Wo wird es in Zukunft hingehen?<br />

Haase: Wir wer<strong>de</strong>n eine Professionalisierung<br />

<strong>de</strong>r Branche bekommen. Auch<br />

durch Zusammenschlüsse einzelner Firmen.<br />

Zwei Drittel <strong>de</strong>r Verwalterbetriebe<br />

sind Kleinbetriebe mit unter vier Mitarbeitern.<br />

Mit vier Mitarbeitern wer<strong>de</strong>n Sie<br />

aber das vielfältige Aufgabenspektrum<br />

allein nicht mehr ab<strong>de</strong>cken ...<br />

Kaßler: Über all <strong>de</strong>m was wir im Verband<br />

anstoßen, steht immer das große<br />

Wort: Qualität. Und das müssen wir mit<br />

Inhalt füllen. Qualität heißt, Qualität anzubieten<br />

als Verwalter, aber eben auch<br />

die Qualität nach außen zu dokumentieren.<br />

Heißt auch, dass wir ein Stück weit<br />

ein echtes Berufsbild schaffen sowie das<br />

Image für unsere Branche positiver gestalten<br />

wollen.<br />

Aber das Image <strong>de</strong>s Verwalters ist doch<br />

nicht schlecht ...<br />

Kaßler: Das Ziel ist, die Selbstwahrnehmung<br />

zu stärken, um auch am Markt<br />

einmal zu sagen: „Den Auftrag nehme<br />

ich jetzt nicht an. Das ist Dumping.“ Dahin<br />

wollen wir. Wir wollen, dass die Unternehmen,<br />

die am Markt bleiben, auch<br />

für das was sie tun, entsprechend gutes<br />

Geld verdienen. Deswegen ist eine unserer<br />

For<strong>de</strong>rungen bei <strong>de</strong>r energetischen<br />

Sanierung, dass auch ein Verwalter über<br />

die KfW mit einer Son<strong>de</strong>rvergütung entlohnt<br />

wird und nicht nur ein Energieberater<br />

o<strong>de</strong>r Baubegleiter. Denn unser<br />

Verwalter managt die Sanierungsprozesse<br />

oft über viele Jahre hinweg. f|<br />

11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


47<br />

Rottke on Real Estate<br />

Prof. Dr. Nico B. Rottke FRICS hat einen<br />

Lehrstuhl an <strong>de</strong>r EBS Universität Wiesba<strong>de</strong>n,<br />

eine Professur an <strong>de</strong>r University of<br />

Central Florida, Orlando, und leitet das EBS<br />

Real Estate Management Institute. Mail:<br />

nico.rottke@ebs.edu<br />

Ist gut geranked bereits halb gewonnen?<br />

Von Nico B. Rottke<br />

Deutsche Hochschulen und private Aka<strong>de</strong>mien bieten immobilienwirtschaftliche<br />

Programme aller Couleur an. Aber wie<br />

kann ein potenzieller Studieren<strong>de</strong>r die Qualität <strong>de</strong>r nahezu 140<br />

Angebote im <strong>de</strong>utschsprachigen Raum unterschei<strong>de</strong>n? Im Gegensatz<br />

zu an<strong>de</strong>ren Fachgebieten konstituiert sich die Immobilienwissenschaft<br />

nicht in einer einzelnen Disziplin. Diese Breite<br />

bringt Programme in verschie<strong>de</strong>ner Art und Dauer hervor und<br />

mit ganz unterschiedlichen Abschlüssen.<br />

Rankings sind in die Kritik geraten<br />

Doch was lässt auf Programmqualität schließen? Aka<strong>de</strong>mische<br />

Rankings sind in die Kritik geraten, beispielsweise das CHE-<br />

Ranking, das von Soziologen und Historikern boykottiert wird,<br />

o<strong>de</strong>r das Personen-Ranking <strong>de</strong>s „Han<strong>de</strong>lsblatts“, aus <strong>de</strong>m dieses<br />

Jahr über 300 BWL-Professoren ausgestiegen sind. Doch die<br />

Rankings stützen sich auf ausgefeilte Metho<strong>de</strong>n, von <strong>de</strong>nen die<br />

Immobilienwirtschaftslehre noch weitentfernt scheint: Es existieren<br />

das internationale EdUniversal-Ranking mit einfacher<br />

Metho<strong>de</strong> und das Ranking einer <strong>de</strong>utschen Fachzeitschrift, das<br />

ausschließlich auf Stu<strong>de</strong>ntenbefragung beruht und Programme<br />

in eine Rangliste aufnimmt, wenn min<strong>de</strong>stens neun Studieren<strong>de</strong><br />

partizipieren. Dies führte im 2012-Ranking dazu, dass ein<br />

einzelner Studieren<strong>de</strong>r durch seine Bewertung mit „gut“ anstatt<br />

„sehr gut“ über die Vergabe <strong>de</strong>s ersten Platzes entschied. Ist es<br />

methodisch problematisch, dass einzelne Hochschullehrer Studieren<strong>de</strong><br />

zur Beteiligung am Ranking auffor<strong>de</strong>rn?<br />

Sagt ein Ranglistenplatz etwas über Programmqualität aus,<br />

wenn er durch die Min<strong>de</strong>stanzahl an Studieren<strong>de</strong>n zustan<strong>de</strong><br />

kommt? Wer<strong>de</strong>n internationale Hochschulen bestraft, wenn die<br />

Umfrage nur auf Deutsch angeboten wird? Ist es glaubwürdig<br />

und im eigenen Interesse, wenn mitinitiieren<strong>de</strong> Hochschulen<br />

selbst im Ranking vertreten sind? Sollte die Immobilienwissenschaft<br />

sich überlegen, gemeinsam aus <strong>de</strong>m Ranking auszusteigen<br />

o<strong>de</strong>r sollte sie <strong>de</strong>m Initiator einen besseren Modus vorzuschlagen?<br />

Studieren<strong>de</strong>nmeinung ist wichtig. Es existieren jedoch<br />

ähnlich wichtige und zu berücksichtigen<strong>de</strong> Faktoren, wie beispielsweise<br />

Absolventen-Einstiegsgehälter, Einschätzungen von<br />

Personalverantwortlichen, Forschungs- und Lehrleistung <strong>de</strong>r<br />

Fakultät und das Vorhan<strong>de</strong>nsein von hohem Qualitätsmanagement,<br />

beispielsweise durch Nachweis von Akkreditierungen.<br />

Diese sind für seriöse Anbieter unerlässlich: Es gilt zu differenzieren<br />

zwischen nationalen Pflichtakkreditierern, die vom<br />

<strong>de</strong>utschen Akkreditierungsrat mandatiert wer<strong>de</strong>n (wie FIBAA,<br />

AQAS, ACQUIN), internationalen Akkreditierern, die ihr Siegel<br />

Hochschulen exzellenter Qualität verleihen (wie AACSB,<br />

AMBA, EQUIS), und Akkreditierungen von Stan<strong>de</strong>sverbän<strong>de</strong>n<br />

(wie RICS, Appraisal Institute), bei <strong>de</strong>nen nicht die Akkreditierung<br />

im Vor<strong>de</strong>rgrund steht, son<strong>de</strong>rn das Sicherstellen einer mit<br />

<strong>de</strong>n Verbandszielen konformen Ausbildung.<br />

Versteckte Signale in Hochglanzbroschüren<br />

Ziel von Rankings und Akkreditierungen ist für <strong>de</strong>n Studieren<strong>de</strong>n<br />

die richtige Programmwahl. Doch welcher Programmauftrag<br />

gilt? Welche versteckten Signale stecken in <strong>de</strong>n Hochglanzbroschüren?<br />

Gut geranked ist nicht bereits halb gewonnen! In<br />

einer informationsüberfluteten Welt sind Rankings jedoch fast<br />

unverzichtbar und bieten Mehrwert. Immobilienwirtschaftliche<br />

Wissenschaft und Presse sollten gemeinsam an <strong>de</strong>r Verfeinerung<br />

sinnvoller Rankings arbeiten und die Industrie über<br />

<strong>de</strong>n Aussagegehalt von Akkreditierungen informieren. Denn in<br />

<strong>de</strong>r Nachwuchsausbildung liegt die Branchenzukunft. f|<br />

www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012


48 Finanzen, Markt + Management<br />

Wolke mit Privatsphäre<br />

Cloud Computing. Die neue Technologie bietet viele Vorteile,<br />

auch für Immobilienunternehmen. Ein wichtiger Aspekt ist<br />

jedoch die Sicherheit <strong>de</strong>r Daten. Worauf sollte man achten?<br />

Anton Hoffmann, Bereichsleiter Datenschutz und Datensicherheit, Aareon AG<br />

Cloud Computing ist über <strong>de</strong>n Status <strong>de</strong>s<br />

Hype hinaus. Zahlreiche Unternehmen<br />

nutzen die neue Technologie, um von<br />

<strong>de</strong>n Vorteilen für ihre Unternehmens-<br />

IT zu profitieren: Mobilität, Flexibilität,<br />

Hochverfügbarkeit, Standardisierung<br />

und Hardware-Unabhängigkeit.<br />

Die Erfahrung <strong>de</strong>r Unternehmen<br />

wird zeigen, ob diese Vorteile tatsächlich<br />

ökonomisch zum Tragen kommen. Eine<br />

wichtige Voraussetzung dafür ist, dass<br />

die Clouds sicher sind. Bei allen technologischen<br />

Entwicklungen <strong>de</strong>r vergangenen<br />

Jahre wird <strong>de</strong>r Sicherheitsaspekt<br />

direkt mitdiskutiert. Das war bei IP-Telefonie<br />

so, bei drahtlosen Netzwerken und<br />

jetzt beim Cloud Computing.<br />

Dies hat seine Berechtigung, wie die<br />

zahlreichen Datenskandale <strong>de</strong>r vergangenen<br />

Jahre – auch bei sehr namhaften<br />

Firmen – lei<strong>de</strong>r zeigen. In einigen Fällen<br />

sind sensible Kun<strong>de</strong>ndaten in falsche<br />

Hän<strong>de</strong> gelangt. Die Unternehmen sowie<br />

die verantwortlichen Vorstän<strong>de</strong> und<br />

Auf einen Blick<br />

››<br />

Datenschutz und Datensicherheit müssen<br />

beson<strong>de</strong>rs beachtet wer<strong>de</strong>n, wenn über<br />

<strong>de</strong>n Einsatz von Cloud Computing nachgedacht<br />

wird.<br />

››<br />

Der Anbieter muss sehr sorgfältig ausgewählt<br />

wer<strong>de</strong>n.<br />

››<br />

Geeignete Zertifikate <strong>de</strong>s Cloud-Dienstleisters<br />

sind hilfreich zur Dokumentation<br />

eigener Kontrollpflichten.<br />

››<br />

Das Immobilienunternehmen bleibt als<br />

„Herr <strong>de</strong>r Daten“ in <strong>de</strong>r Verantwortung.<br />

Geschäfts führer haben einen enormen<br />

Vertrauensverlust und Imagescha<strong>de</strong>n<br />

erbitten.<br />

Warnung vor so genannten<br />

Public-Cloud-Lösungen<br />

Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft<br />

muss die Frage nach <strong>de</strong>r Sicherheit<br />

<strong>de</strong>r Cloud mit beson<strong>de</strong>rem Nachdruck<br />

stellen, <strong>de</strong>nn die Unternehmen verarbeiten<br />

sensible persönliche Informationen<br />

ihrer Kun<strong>de</strong>n wie Bank- und Bonitätsdaten.<br />

Diese Daten erfor<strong>de</strong>rn ein<br />

Höchstmaß an Sicherheit und Schutz,<br />

um <strong>de</strong>m Vertrauen <strong>de</strong>r Geschäftspartner<br />

Rechnung zu tragen. Das Thema Sicherheit<br />

hat also elementare Be<strong>de</strong>utung für<br />

immobilienwirtschaftliche Geschäftsmo<strong>de</strong>lle.<br />

Dazu kommen die Anfor<strong>de</strong>rungen<br />

aktueller gesetzlicher Vorgaben,<br />

etwa zur Auftragsdatenverarbeitung,<br />

und eine zunehmen<strong>de</strong> Aufmerksamkeit<br />

für das Thema bei externen Prüfungen<br />

und in <strong>de</strong>r Öffentlichkeit.<br />

Worauf sollten Immobilienunternehmen<br />

bei <strong>de</strong>r Auswahl eines Anbieters<br />

achten, wenn sie die Vorteile <strong>de</strong>s Cloud<br />

Computing nutzen wollen? Informationssicherheit<br />

und Datenschutz müssen<br />

Kernbestandteile <strong>de</strong>r Unternehmensphilosophie<br />

sein und als Managementaufgabe<br />

verstan<strong>de</strong>n wer<strong>de</strong>n. Der Dienstleister<br />

muss also das Vertrauen seiner<br />

Auftraggeber genauso im Blick haben<br />

wie die Immobilienunternehmen das<br />

Vertrauen ihrer Geschäftspartner würdigen.<br />

Ein Hinweis darauf ist <strong>de</strong>r Ansatz,<br />

<strong>de</strong>n <strong>de</strong>r Anbieter verfolgt. Public-Cloud-<br />

Lösungen erfüllen die Sicherheits- und<br />

Compliance-Anfor<strong>de</strong>rungen von Ge-<br />

schäftskun<strong>de</strong>n kaum. Private-Cloud-Ansätze<br />

o<strong>de</strong>r SaaS-Ansätze, bei <strong>de</strong>nen Ressourcen<br />

einem Kun<strong>de</strong>n nachvollziehbar<br />

zugeordnet wer<strong>de</strong>n, sind dagegen <strong>de</strong>utlich<br />

besser geeignet. Die Verarbeitung <strong>de</strong>r<br />

Daten ist strikt an die Weisungen <strong>de</strong>s Auftraggebers<br />

gebun<strong>de</strong>n. Der Auftraggeber<br />

sollte je<strong>de</strong>rzeit genau wissen, wer Zugriff<br />

auf die Daten hat und wo diese liegen.<br />

Datenschutzgesetz mit <strong>de</strong>utlich<br />

höheren Auflagen<br />

Im Hinblick auf die Sicherheit in <strong>de</strong>r<br />

Cloud sind zwei wesentliche Säulen zu<br />

betrachten: Der Datenschutz und die Informationssicherheit.<br />

Der Datenschutz<br />

ist im Bun<strong>de</strong>sdatenschutzgesetz (BDSG)<br />

geregelt. Ziel <strong>de</strong>s Gesetzes ist, <strong>de</strong>n Einzelnen<br />

davor zu schützen, dass er durch<br />

<strong>de</strong>n Umgang mit personenbezogenen<br />

Daten durch Dritte in seinem Persön-<br />

Foto: Yabresse/fotolia.com<br />

11 I 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


49<br />

lichkeitsrecht beeinträchtigt wird. Die<br />

Novellierung <strong>de</strong>s Gesetzes im Jahr 2009<br />

hat die Verantwortlichkeit und Sorgfaltspflichten<br />

für Unternehmen, die personenbezogene<br />

Daten durch Dritte verarbeiten<br />

lassen, <strong>de</strong>utlich verschärft.<br />

Zertifizierungen bestätigen die<br />

Zuverlässigkeit <strong>de</strong>s Anbieters<br />

Das Gesetz stellt nun höhere Anfor<strong>de</strong>rungen<br />

an Verträge, sieht zahlreiche<br />

Kontroll- und Dokumentationspflichten<br />

vor und droht Sanktionen bei Nichteinhaltung<br />

an. Wer<strong>de</strong>n im Rahmen einer<br />

Cloud-Computing-Vereinbarung personenbezogene<br />

Daten eines Unternehmens<br />

im Rechenzentrum eines Anbieters<br />

vorgehalten, liegt in <strong>de</strong>r Regel eine<br />

Auftragsdatenverarbeitung im Sinne<br />

von Paragraf 11 BDSG vor. Das beauftragen<strong>de</strong><br />

Unternehmen bleibt „Herr <strong>de</strong>r<br />

In <strong>de</strong>r Cloud können auch<br />

sensible Daten sicher sein –<br />

wenn einige Aspekte<br />

beachtet wer<strong>de</strong>n.<br />

Daten“ und „verantwortliche Stelle“ für<br />

<strong>de</strong>n Datenschutz im Sinne <strong>de</strong>s Bun<strong>de</strong>sdatenschutzgesetzes.<br />

Umso wichtiger ist es, zu prüfen, welche<br />

technischen und organisatorischen<br />

Maßnahmen <strong>de</strong>r Anbieter zur Gewährleistung<br />

von Datensicherheit und Datenschutz<br />

ergreift. Im Cloud Computing sind<br />

folgen<strong>de</strong> Aspekte beson<strong>de</strong>rs interessant:<br />

Wo wer<strong>de</strong>n die Daten aufbewahrt und<br />

verarbeitet? Geschieht dies ausschließlich<br />

in Deutschland, ist das im Hinblick<br />

auf die gelten<strong>de</strong> Datenschutzgesetzgebung<br />

ein Vorteil. Welche Mitarbeiter<br />

haben Zutritt zum Rechenzentrum? Im<br />

I<strong>de</strong>alfall sind es nur Mitarbeiter <strong>de</strong>s Anbieters.<br />

Wie sind Zutrittskontrolle und<br />

-überwachung im Rechenzentrum geregelt?<br />

Größtmögliche Sicherheit bietet ein<br />

System aus verschie<strong>de</strong>nen Komponenten<br />

wie Kartenleser, Iris- o<strong>de</strong>r Handvenen-<br />

Scanner, Vi<strong>de</strong>oüberwachung und Wach-<br />

dienst. Welche Zertifizierungen kann <strong>de</strong>r<br />

Dienstleister vorweisen? Neben Zertifizierungen<br />

zur Hochverfügbarkeit <strong>de</strong>r<br />

IT-Infrastruktur sind Prozessaudits und<br />

Produkttestate wesentlich zum Nachweis<br />

von Informationssicherheit.<br />

ISO-Zertifizierungen, wie beispielsweise<br />

9001 und 27001, bestätigen die<br />

Zuverlässigkeit <strong>de</strong>r Prozesse rund um<br />

Qualitäts- und Informationssicherheitsmanagement.<br />

Das Testat PS 951 Typ<br />

B vom Institut <strong>de</strong>r Wirtschaftsprüfer<br />

(IDW) bestätigt die Angemessenheit und<br />

Wirksamkeit <strong>de</strong>s internen Kontrollsystems.<br />

Ein aktuelles Zertifikat über die<br />

Durchführung eines Datenschutz-Audits<br />

nach Paragraf 9a BDSG kann schließlich<br />

als ein Nachweis über die Gesetzeskonformität,<br />

Wirksamkeit und Angemessenheit<br />

<strong>de</strong>r getroffenen Datenschutz- und<br />

Datensicherheitsmaßnahmen dienen und<br />

gegebenenfalls vom Auftraggeber zur<br />

Dokumentation <strong>de</strong>r eigenen gesetzlichen<br />

Kontrollpflichten genutzt wer<strong>de</strong>n.<br />

Das Immobilienunternehmen<br />

ist auch in <strong>de</strong>r Pflicht<br />

Immobilienunternehmen können von<br />

<strong>de</strong>n Vorteilen <strong>de</strong>s Cloud Computing<br />

profitieren, wenn sie die sicherheitsrelevanten<br />

Aspekte <strong>de</strong>r Technologie beachten<br />

und die personenbezogenen Daten<br />

ihrer Kun<strong>de</strong>n schützen. Dies gelingt, in<strong>de</strong>m<br />

sie gesetzliche und vertragliche Regelungen<br />

einhalten und <strong>de</strong>n Dienstleister<br />

sorgfältig auswählen. Dieser darf nur<br />

auf einer schriftlichen Vertragsgrundlage<br />

beauftragt wer<strong>de</strong>n, die die Datenverarbeitung<br />

umfassend regelt und <strong>de</strong>ren<br />

Einhaltung kontrolliert wird.<br />

Neben <strong>de</strong>r rechtssicheren Vertragsgestaltung<br />

<strong>de</strong>r Auftragsdatenverarbeitung<br />

mit <strong>de</strong>m externen Cloud-Anbieter,<br />

muss das beauftragen<strong>de</strong> Immobilienunternehmen<br />

selbst einige Maßnahmen<br />

treffen. Dazu gehört, dass das Unternehmen<br />

gegebenenfalls einen betrieblichen<br />

Datenschutzbeauftragten bestellt, seine<br />

Mitarbeiter schult und für das Thema<br />

sensibilisiert, ein Verfahrensverzeichnis<br />

erstellt und sicherstellt, das gesetzliche<br />

Auskunfts- und Mel<strong>de</strong>pflichten erfüllt<br />

wer<strong>de</strong>n.f|<br />

www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 I 2012


50<br />

Sün<strong>de</strong><br />

Graffiti<br />

Graffiti<br />

Moral vor Rendite?<br />

Eigene Positionen hinterfragen. Auch die Immobilienbranche lei<strong>de</strong>t unter<br />

Verfehlungen: Bausün<strong>de</strong>n und Monopolstellung lassen sich nennen. Ein etwas<br />

ungewöhnlicher Bußweg.<br />

Laura Henkel, Freiburg<br />

Das Thema „Sün<strong>de</strong>“ erwartet <strong>de</strong>r Leser<br />

eher in einer theologischen Fachzeitschrift<br />

als in <strong>de</strong>r „Immobilienwirtschaft“.<br />

Wir meinen, die Beschäftigung mit diesem<br />

Aspekt lohnt sich aber durchaus<br />

– auch in diesem Rahmen. Denken wir<br />

an die Bausün<strong>de</strong>n <strong>de</strong>r 70er-Jahre <strong>de</strong>s 20.<br />

Jahrhun<strong>de</strong>rts.<br />

Ein Beispiel: Die Kölner Innenstadt<br />

ist zerschnitten durch die Nord-Süd-<br />

Fahrt und die Ost-West-Achse. Die<br />

Hochhäuser zerstören die Stadtansicht<br />

und die Be<strong>de</strong>utung <strong>de</strong>s Doms (S. 52).<br />

Manche Neubauten wur<strong>de</strong>n als „Wahrzeichen“<br />

einer Stadt konstruiert. Schönheit<br />

ist <strong>de</strong>m Zeitgeist unterworfen; sie<br />

ist kulturabhängig. Gleichwohl verblüfft<br />

es uns, wenn Betonarchitektur <strong>de</strong>r 70er-<br />

Jahre auf einmal unter Denkmalschutz<br />

stehen soll.<br />

Warum wer<strong>de</strong>n Büroflächen produziert,<br />

wenn viel Leerstand droht? Und<br />

sind die Praktiken <strong>de</strong>r Fernwärmeindustrie<br />

koscher (S. 51)? Mit <strong>de</strong>r Benennung<br />

eines Sün<strong>de</strong>nbocks ist kein Problem gelöst.<br />

Vielmehr bedarf es <strong>de</strong>r Einsicht und<br />

<strong>de</strong>s Willens zur Verän<strong>de</strong>rung. Das zeigt<br />

kaum ein Fall besser als die US-Immobilien-<br />

und Finanzkrise.<br />

Schuld mit Sühne<br />

Aber die Geschichte meint es gut mit uns:<br />

Erlösung lässt sich immer wie<strong>de</strong>r erlangen,<br />

wenn auf Sün<strong>de</strong> Schuldbekenntnis,<br />

Reue und Umkehr folgen. f|<br />

Illustration: Johannes Mundinger; jorisvo/shutterstock.com<br />

11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


Sün<strong>de</strong><br />

51<br />

Nach mir die Sündflut<br />

Registerforschung. Passt <strong>de</strong>r Begriff Sün<strong>de</strong> auf<br />

Alltäglichkeiten <strong>de</strong>r immobilienwirtschaftlichen Praxis?<br />

Eine willkürliche Auswahl kommt zum Ergebnis: Lei<strong>de</strong>r ja.<br />

Jörg Seifert, Freiburg<br />

Kann <strong>de</strong>nn Bauen Sün<strong>de</strong> sein? Rein rhetorisch<br />

natürlich diese Frage. O<strong>de</strong>r? Moment<br />

mal! Haben nicht schon die ambitionierten<br />

Turmbauer zu Babel noch vor<br />

Fertigstellung eins aufs Dach gekriegt?<br />

Offensichtlich kommt zumin<strong>de</strong>st in Sün<strong>de</strong>nnähe,<br />

wer himmelhoch hinaus will.<br />

Dubais Burj Khalifa ist zum Glück schon<br />

fertig.<br />

Doch will nicht auch <strong>de</strong>rjenige zu<br />

hoch hinaus, <strong>de</strong>r sehen<strong>de</strong>n Auges Bürofläche<br />

en masse produziert? Häufig ist<br />

doch schon zu Projektstart zu erahnen,<br />

dass in zehn Jahren – wenn <strong>de</strong>r erste Generalmietvertrag<br />

auslaufen wird – ein<br />

Riesenleerstand droht. Auch die Anleger<br />

von Geschlossenen Immobilienfonds<br />

wissen davon ihr Liedchen zu singen.<br />

Weil auch sie dies hätten wisssen können,<br />

sind sie ebenfalls leicht „besün<strong>de</strong>lt“.<br />

Um nach zehn Jahren nicht ganz leer<br />

zu stehen, müssen diese Flächen dann<br />

verramscht wer<strong>de</strong>n. Ein wirtschaftlicher<br />

Sün<strong>de</strong>nfall ist das allemal.<br />

Auch all die Baumittelhersteller wollen<br />

zu hoch hinaus, die vergiftete o<strong>de</strong>r<br />

schädliche Materialien auf <strong>de</strong>n Markt<br />

bringen. Die Sün<strong>de</strong>n Asbest & Co. je<strong>de</strong>nfalls<br />

lassen grüßen.<br />

Und immer zahlt <strong>de</strong>r Kun<strong>de</strong><br />

Und was machen die Wärmeverbundisolierer,<br />

die die Häuser bis zur Unkenntlichkeit<br />

verpacken? Sie sind immer noch<br />

massiven Zweifeln ausgesetzt, ob <strong>de</strong>rlei<br />

Maßnahmen überhaupt etwas nützen. In<br />

<strong>de</strong>n Vereinigten Staaten je<strong>de</strong>nfalls sind<br />

die Wärmeverbundsysteme schon lange<br />

auf <strong>de</strong>m Sün<strong>de</strong>nin<strong>de</strong>x. Sie zu verwen<strong>de</strong>n<br />

ist ganz einfach verboten.<br />

Umweht eigentlich <strong>de</strong>r Sün<strong>de</strong>nruch<br />

nicht auch die Praktiken <strong>de</strong>r Fernwärmeindustrie?<br />

Dieses von allen Regulierungsbehör<strong>de</strong>n<br />

vergessene Monopol in<br />

Deutschlands Energieversorgung erfreut<br />

sich beim näheren Hingucken unhaltbarer<br />

Privilegien: Wärmeverluste vor<br />

<strong>de</strong>m Abnahmezähler? Zahlt <strong>de</strong>r Kun<strong>de</strong>!<br />

Baugebiet mit Anschlusszwang? Die Lizenz<br />

für überhöhte Gebühren! Wechsel<br />

<strong>de</strong>s Energieträgers? Von <strong>de</strong>n Stadtwerken<br />

selbst oft nicht gewünscht! Denn<br />

ihnen sitzt häufig <strong>de</strong>r eigene Oberbürgermeister<br />

im Aufsichtsrat vor. Dies alles<br />

garantiert zumin<strong>de</strong>st eines: Sündhaft<br />

teure Preise.<br />

»Kann <strong>de</strong>nn<br />

Bauen Sün<strong>de</strong> sein?<br />

Ja! Denn schon die<br />

Turmbauer zu Babel haben<br />

von höchster Stelle eins<br />

aufs Dach gekriegt!«<br />

Und sind nicht die Kreditvermittler, die<br />

immer die Finanzierung vermitteln, die<br />

ihnen selbst die höchste Provision abwerfen,<br />

auch schon auf <strong>de</strong>m Weg zum<br />

Sün<strong>de</strong>r? O<strong>de</strong>r ist ein Betrüger kein Sün<strong>de</strong>r?<br />

Die Branche baut mehrmals<br />

Was sind noch mal die Todsün<strong>de</strong>n? Stolz,<br />

Habsucht, Neid, Zorn, Unkeuschheit,<br />

Unmäßigkeit, Überdruss führt aktuell<br />

die katholische Kirche auf. Je<strong>de</strong>nfalls ist<br />

sündhaft kurzsichtig, wer sagt: „Nach<br />

mir die Sündflut.“ Denn in <strong>de</strong>r Branche<br />

baut man mehrmals im Leben. f|<br />

www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 I 2012


52<br />

Sün<strong>de</strong><br />

Graffiti<br />

Über Schönheit lässt sich streiten<br />

Bauwirtschaft. Wenn Ästhetik und Funktionalität fehlen: Die größten Bausün<strong>de</strong>n<br />

rund um die Welt – die jedoch nicht alle als scheußlich empfin<strong>de</strong>n.<br />

» Auch aktuell<br />

begehen Stadtplaner<br />

Bausün<strong>de</strong>n – immer,<br />

wenn sie über nachhaltige<br />

städtebauliche<br />

Entwicklung hinausschießen.«<br />

Hans-Jörg Werth, Scheeßel<br />

So mancher Bauplaner und Architekt hat<br />

seine Handschrift mit bleiben<strong>de</strong>m negativen<br />

Eindruck hinterlassen. <strong>Als</strong> typische<br />

Bausün<strong>de</strong>n gelten Großwasserkraftwerke,<br />

städtische Großwohnsiedlungen<br />

<strong>de</strong>r 1960er- und 1970er-Jahre, übermäßige<br />

touristische Erschließungen mit Hotelkolossen,<br />

aber auch Zerstörung und<br />

Verfallenlassen historischer Stadtkerne.<br />

Der Bauhaus-Stil von Walter Gropius als<br />

stilistisch prägen<strong>de</strong>r Pragmatismus wird<br />

in<strong>de</strong>s kaum infrage gestellt – doch auch<br />

er hatte Kritiker, die ihm vorwarfen, das<br />

Bauen zu industrialisieren und zu normieren<br />

– und dabei auch manchmal zu<br />

weit gegangen zu sein. Nicht die Bedürfnisse<br />

<strong>de</strong>r Bewohner hätten die Grundrisse<br />

bestimmt, son<strong>de</strong>rn <strong>de</strong>r Schienenverlauf<br />

<strong>de</strong>r Baukräne. Wenn hingegen<br />

zum Beispiel über Denkmalschutz für<br />

70er-Jahre-Betonarchitektur <strong>de</strong>battiert<br />

wird, ist das öffentliche Unverständnis<br />

schnell absehbar.<br />

Schönheit ist kulturabhängig, trotz<strong>de</strong>m<br />

gibt es einige Merkmale, wie etwa<br />

die Symmetrie, die allgemein und überall<br />

als schön empfun<strong>de</strong>n wer<strong>de</strong>n. Die<br />

Schönheit von Gebäu<strong>de</strong>n zu erkennen,<br />

hat <strong>de</strong>shalb viel damit zu tun, die Architektur<br />

zu verstehen.<br />

Über Schönheit lässt sich aber eben<br />

doch streiten. Auf <strong>de</strong>r Internet-Seite<br />

virtualtourist.com wur<strong>de</strong> das Rathaus<br />

von Boston zum hässlichsten Gebäu<strong>de</strong><br />

<strong>de</strong>r Welt gewählt. Für manche Experten<br />

möglicherweise eine Überraschung, da<br />

zuvor namhafte Architekten die Boston<br />

City Hall als einen gelungenen Akt<br />

<strong>de</strong>r Stadtgestaltung gepriesen hatten.<br />

Das US-Magazin „Architecture Week“<br />

führt <strong>de</strong>n 60er-Jahre-Betonklotz sogar<br />

in seiner Liste <strong>de</strong>r „Greatest Buildings“.<br />

Die zweitschlimmste Bausün<strong>de</strong> haben<br />

Foto: jiawangkun/shutterstock.com<br />

11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


53<br />

laut virtualtourist.com die Franzosen<br />

begangen: Der Montparnasse-Turm in<br />

Paris, <strong>de</strong>r größte Wolkenkratzer Frankreichs,<br />

sei ein „Schandfleck für die<br />

schönste Stadt <strong>de</strong>r Welt“, heißt es von <strong>de</strong>r<br />

Jury. Es gebe nur einen Grund, das 210<br />

Meter hohe Bürohochhaus zu besichtigen:<br />

„Es ist <strong>de</strong>r einzige Ort, an <strong>de</strong>m man<br />

einen Blick über die Stadt hat, ohne <strong>de</strong>n<br />

Montparnasse-Turm sehen zu müssen.“<br />

Hässlich, aber wertvoll<br />

Um Bausün<strong>de</strong>n zu bestaunen, muss<br />

man aber nicht in die Ferne schweifen.<br />

Gemeinhin wird die Bun<strong>de</strong>shauptstadt<br />

Berlin nicht als schöne Stadt bezeichnet.<br />

Woran das wohl liegt? Eine neue Sichtweise<br />

auf Alexa & Co, bei <strong>de</strong>r Eröffnung<br />

im Jahr 2007 zweitgrößtes Einkaufszentrum<br />

Berlins und umgangssprachlich<br />

„Banane“ genannt, for<strong>de</strong>rt die Architekturhistorikern<br />

Turit Fröbe: „Wenn man<br />

die Sachen positiv sieht, dann ist sehr viel<br />

gewonnen.” Das äußere Erscheinungsbild<br />

<strong>de</strong>s Centers wur<strong>de</strong> schon vor Fertigstellung<br />

auch aus historischen Grün<strong>de</strong>n<br />

kritisiert. Auf <strong>de</strong>m Gelän<strong>de</strong> am Alexan<strong>de</strong>rplatz<br />

stand das ehemalige Polizeipräsidium<br />

und spätere Hauptquartier <strong>de</strong>r<br />

Gestapo. Heute nennen die Berliner das<br />

Gebäu<strong>de</strong> wegen <strong>de</strong>r umstrittenen Farbgebung<br />

und <strong>de</strong>r wenigen Fensterflächen<br />

beinahe liebevoll auch „Rosaroter Bunker“<br />

und „Pharaonengrab“.<br />

Auch „die Platte“ ist zugegeben keine<br />

architektonische Meisterleistung und<br />

teils am Ran<strong>de</strong> Berlins mit neuem Anstrich<br />

und Innenleben zu fin<strong>de</strong>n – super<br />

hässlich, aber trotz<strong>de</strong>m auch historisch<br />

wertvoll. Schließlich sind sie auch<br />

Zeugnisse groß angelegter, am Reißbrett<br />

entstan<strong>de</strong>ner DDR-Baugeschichte. Industriebauten<br />

sind in dieser Form auch<br />

im Westteil realisiert wor<strong>de</strong>n (etwa im<br />

Märkischen Viertel).<br />

Eine Stadt braucht sogenannte<br />

„Leuchttürme“ o<strong>de</strong>r Landmarks, eine<br />

Sehenswürdigkeit, ein Wahrzeichen, das<br />

ein bestimmtes Areal hervorhebt und<br />

für Aufmerksamkeit sorgt. Lei<strong>de</strong>r hat<br />

nahezu je<strong>de</strong> Stadt darüber hinaus ihre<br />

„Ecken“, um die herum man lieber einen<br />

Bogen schlagen möchte. Könnte man für<br />

je<strong>de</strong>n Schandfleck eine Abwrackprämie<br />

kassieren, wären die Finanzsorgen vieler<br />

Städte schneller vom Tisch. Im heutigen<br />

Altstadtbereich Nürnbergs stehen neben<br />

etlichen gut restaurierten historischen<br />

Bauten (Lorenzkirche, Sebalduskirche,<br />

Burg) lei<strong>de</strong>r auch viele Bausün<strong>de</strong>n <strong>de</strong>r<br />

60er- und 70er-Jahre – insbeson<strong>de</strong>re in<br />

<strong>de</strong>r Fußgängerzone und am Hauptmarkt,<br />

<strong>de</strong>r Heimat <strong>de</strong>s berühmten Nürnberger<br />

Christkindlmarkts. Weitere Beispiele<br />

gibt es in Massen: In Köln zerschnei<strong>de</strong>n<br />

die Nord-Süd-Fahrt und die Ost-West-<br />

Achse die Innenstadt. Zum an<strong>de</strong>ren ist<br />

die Silhouette <strong>de</strong>r Stadt und die Dominanz<br />

<strong>de</strong>s Doms zerstört durch die Hochhäuser.<br />

Um 1500 war <strong>de</strong>r Hamburger<br />

Stadtteil Barmbek mit zwölf Bauernhöfen<br />

eines <strong>de</strong>r größeren Dörfer im Hamburger<br />

Umkreis. Seit <strong>de</strong>n 20er-Jahren gilt<br />

Barmbek als Pionierstandort im Stil <strong>de</strong>r<br />

neuen Sachlichkeit, <strong>de</strong>r auf Zweckbau<br />

statt Formbau setzt. Allerdings entstan<strong>de</strong>n<br />

nach <strong>de</strong>n Zerstörungen im Zweiten<br />

Weltkrieg einige mo<strong>de</strong>rne Bausün<strong>de</strong>n,<br />

da die Hamburger schnell neuen Wohnraum<br />

benötigten.<br />

Was <strong>de</strong>m Betrachter manchmal als<br />

unzumutbar gilt, fin<strong>de</strong>t in <strong>de</strong>r Fachwelt<br />

hin und wie<strong>de</strong>r seine Befürworter. <strong>Als</strong><br />

Vogelkäfighaus, Betonbrutalismus o<strong>de</strong>r<br />

Bausün<strong>de</strong> wur<strong>de</strong> das Terrassenhaus<br />

Schnitz in Neugereut in <strong>de</strong>r Vergangenheit<br />

oft verspottet. Doch nun sind die<br />

Gebäu<strong>de</strong> Ibisweg 17 und 19 in die Liste<br />

<strong>de</strong>r Bau- und Kunst<strong>de</strong>nkmale aufgenommen<br />

wor<strong>de</strong>n.<br />

Meinungen gehen auseinan<strong>de</strong>r<br />

Bremen-Tenever, schon von Weitem<br />

von <strong>de</strong>r A1 im Auge <strong>de</strong>s vorbeifahren<strong>de</strong>n<br />

Betrachters als Wohnbatterie erkennbar,<br />

galt lange als architektonischer<br />

Albtraum. Eine Betonfestung mit bis zu<br />

22 Geschosse hohen Türmen am südöstlichen<br />

Stadtrand Bremens. En<strong>de</strong> <strong>de</strong>r<br />

60er-Jahre wur<strong>de</strong>n die Hochhäuser vom<br />

gewerkschaftseigenen Baukonzern Neue<br />

Heimat aus <strong>de</strong>m Bo<strong>de</strong>n gestampft. Die<br />

Presse sprach damals noch vom intensiven<br />

urbanen Lebensgefühl und <strong>de</strong>r<br />

großartigen Architektur. Doch Gewalttätigkeit<br />

und Ghettoisierung machten<br />

schnell die Run<strong>de</strong>. Im Rahmen <strong>de</strong>s Stadtumbaus<br />

West wur<strong>de</strong> über Jahre erfolgreich<br />

rückgebaut und revitalisiert. Heute<br />

gilt <strong>de</strong>r Stadtteil „OTe“ (Osterholz-Tenever)<br />

als gelungene bauliche Umgestaltung<br />

mit positivem Imagewan<strong>de</strong>l.<br />

Bausün<strong>de</strong>n <strong>de</strong>r heutigen Zeit<br />

Auch so manche Revitalisierung und<br />

Umnutzung in an<strong>de</strong>ren Regionen<br />

Deutschlands bergen Chancen für die<br />

Zukunft: In Dortmund, Iserlohn, Hagen<br />

und Soest betreibt das Stu<strong>de</strong>ntenwerk<br />

Dortmund Wohnheimanlagen. Es gibt<br />

viele neuere Anlagen, in <strong>de</strong>nen die Stu<strong>de</strong>nten<br />

in Zweier- bis Vierer-WGs zusammenleben.<br />

Die Anlagen dieses auch<br />

als „Club Med“ bezeichneten Stu<strong>de</strong>ntendorfs<br />

tragen ihren Spitznamen nicht umsonst.<br />

Auch ältere Wohnheime mit Einzelappartements<br />

wur<strong>de</strong>n in <strong>de</strong>n letzten<br />

Jahren renoviert, nach neuen Energiekonzepten<br />

ausgestattet und erinnern nur<br />

noch von <strong>de</strong>r Form her an die Bausün<strong>de</strong>n<br />

<strong>de</strong>r 60er- und 70er-Jahre.<br />

Oftmals schießen jedoch auch aktuell<br />

Stadtplaner über das eigentliche Ziel<br />

– die Erzielung einer nachhaltigen städtebaulichen<br />

Entwicklung <strong>de</strong>r Städte und<br />

Gemein<strong>de</strong>n – weit hinaus. Dabei sind lediglich<br />

die sozialen, wirtschaftlichen und<br />

ökologischen Anfor<strong>de</strong>rungen miteinan<strong>de</strong>r<br />

in Einklang zu bringen. Schnell ist<br />

wie<strong>de</strong>rum Uniformität hergestellt. Und<br />

in 20 o<strong>de</strong>r 30 Jahren wird dann vielleicht<br />

von <strong>de</strong>n Bausün<strong>de</strong>n <strong>de</strong>s frühen zweiten<br />

Jahrtausends gesprochen. Was haben<br />

sich die Architekten und Planer von<br />

Hafencity & Co. wohl dabei gedacht –<br />

die Innenstadt geschmacklich „versaut“<br />

durch Neubau-Architektur?<br />

Das Internet hat die Bausün<strong>de</strong>n<br />

in Deutschland schon lange im Visier.<br />

In Kürze soll <strong>de</strong>r Internet-Auftritt <strong>de</strong>r<br />

Initia tive gegen Bausün<strong>de</strong>n in Deutschland<br />

„bausuen<strong>de</strong>n.com“ mit Inhalten<br />

gefüllt wer<strong>de</strong>n. „Wir sind gegen eine<br />

Wie<strong>de</strong>rholung <strong>de</strong>r Bausün<strong>de</strong>n <strong>de</strong>r 60erund<br />

insbeson<strong>de</strong>re <strong>de</strong>r 70er-Jahre <strong>de</strong>s 20.<br />

Jahrhun<strong>de</strong>rts und wehren uns gegen eine<br />

Renaissance dieses optischen Angriffs<br />

auf unsere schönen Städte“, sagen die<br />

Macher. f|<br />

www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012


54<br />

Sün<strong>de</strong><br />

Graffiti<br />

Lotto spielen, zu<br />

Herrn Jauch, o<strong>de</strong>r ...<br />

Geldvermehrung.<br />

Zinsen bieten<br />

größere Aussicht auf<br />

materiellen Reichtum<br />

als Talkshows.<br />

Kredite und Moral. Was <strong>de</strong>n Sparer freut, grämt <strong>de</strong>n<br />

Schuldner: Zinsen sind notwendig, stehen aber <strong>de</strong>nnoch<br />

am moralischen Pranger – zu Unrecht.<br />

Norbert Jumpertz, Staig<br />

Millionär zu wer<strong>de</strong>n, davon träumen<br />

viele. Daher spielen Millionen Deutsche<br />

fleißig Lotto, obwohl die Chance auf <strong>de</strong>n<br />

Gewinn <strong>de</strong>s Jackpots um ein Vielfaches<br />

geringer ist, als dass einen <strong>de</strong>r Blitz erschlägt.<br />

Wäre es aussichtsreicher, bei<br />

<strong>de</strong>r TV-Show „Wer wird Millionär“ sein<br />

Glück zu versuchen? Der nette Herr<br />

Jauch könnte sich ja mehr von seiner kooperativen<br />

Seite zeigen. Und dann wären<br />

da auch noch vier Joker.<br />

Erfolg versprechen<strong>de</strong>r ist ein an<strong>de</strong>rer,<br />

weniger spektakulärer Weg, bei <strong>de</strong>m<br />

es aber auf Disziplin und Sparsamkeit<br />

ankommt. Wer<strong>de</strong>n Monat für Monat 300<br />

Euro zur Seite gelegt und wird das Sparkapital<br />

mit fünf Prozent im Jahr verzinst,<br />

ist man nach 55 Jahren endlich am Ziel<br />

und Millionär. Aus <strong>de</strong>r eigenen Tasche<br />

stammen davon – das mag verblüffend<br />

erscheinen – knapp 190.000 Euro. Bei<br />

einem Zinssatz von zwei Prozent zieht<br />

sich die Prozedur weit länger hin, nämlich<br />

95 Jahre. In diesem Fall steuert <strong>de</strong>r<br />

Anleger rund 330.000 Euro zur Million<br />

bei. Den mehr o<strong>de</strong>r min<strong>de</strong>r beschleunigten<br />

Vermögenszuwachs in bei<strong>de</strong>n<br />

Fällen verdanken Sparer <strong>de</strong>m Zinseszinseffekt.<br />

Er führt dazu, dass <strong>de</strong>r Zinsanteil<br />

am Ersparten im Laufe <strong>de</strong>r Zeit steigt.<br />

Wer Schul<strong>de</strong>n hat, lernt allerdings<br />

die Kehrseite dieses Mechanismus kennen.<br />

Der kann selbst dann fatal wirken,<br />

wenn sich die Zinsen, wie zurzeit, auf<br />

einem historisch niedrigen Niveau befin<strong>de</strong>n.<br />

Denn die <strong>de</strong>utschen Staatsschul<strong>de</strong>n<br />

schwellen trotz<strong>de</strong>m immer stärker an.<br />

Der Schul<strong>de</strong>ndienst, genannt Bun<strong>de</strong>sschuld,<br />

beträgt inzwischen fast 40 Milliar<strong>de</strong>n<br />

Euro pro Jahr und ist mittlerweile<br />

<strong>de</strong>r zweitgrößte Ausgabenposten<br />

im <strong>de</strong>utschen Bun<strong>de</strong>shaushalt. Früher<br />

war das – aus Sicht <strong>de</strong>r Schuldner – mal<br />

besser geregelt. Im Mittelalter durften<br />

Christen für geliehenes Geld keine Zinsen<br />

verlangen. In <strong>de</strong>r islamischen Welt<br />

gilt das Zinsverbot noch heute.<br />

Zinsen haftet wohl etwas Unmoralisches<br />

an. Beim Arbeitsentgelt ist das<br />

an<strong>de</strong>rs. Parteien befürworten Min<strong>de</strong>stlöhne,<br />

aber keine Min<strong>de</strong>stzinsen. Allenfalls<br />

am Deckeln <strong>de</strong>r Zinsen, etwa für<br />

<strong>de</strong>n Dispositionskredit beim Girokonto,<br />

fin<strong>de</strong>n sie Gefallen. Doch ein hoher Zins<br />

kann ein hilfreiches Warnsignal sein,<br />

wenn zum Beispiel die Staatsverschuldung<br />

auszuufern droht. Er ist nicht die<br />

Ursache, son<strong>de</strong>rn vielmehr die Folge einer<br />

überzogenen Kreditaufnahme.<br />

Unvermögen eingestehen<br />

Deshalb kann es leicht in die Irre führen,<br />

das Thema „Zinsen“ in die moralische<br />

Ecke zu zerren. Wür<strong>de</strong>n keine Zinsen gezahlt,<br />

könnte man durch Sparen nie zum<br />

Millionär wer<strong>de</strong>n, son<strong>de</strong>rn wäre gezwungen<br />

Lotto zu spielen o<strong>de</strong>r zu versuchen,<br />

bei Shows aufzutrumpfen. Schuldner –<br />

seien es Staaten o<strong>de</strong>r <strong>de</strong>r Nachbar –, die<br />

unter ihrer Zinslast stöhnen, sollten sich<br />

selbstkritisch fragen, wie viel sie selbst<br />

dazu beigetragen haben, dass sie in eine<br />

prekäre Situation gerieten.<br />

Aber wer gesteht schon gerne eigenes<br />

Unvermögen ein? f|<br />

Foto: imago/Müller-Stauffenberg<br />

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Gruppe


56 Finanzen, Markt + Management<br />

Potenzial im Problembezirk<br />

Quartiersentwicklung Duisburg Nord. Der Bevölkerungsschwund lässt<br />

grüßen: Wie Asset-Management auch in <strong>de</strong>mografisch schwierigen Regionen<br />

gelingen kann. Ein Beispiel für Wertsteigerungshebel aus <strong>de</strong>m Ruhrgebiet.<br />

André Kazmierski, Duisburg<br />

Während in einigen Regionen <strong>de</strong>r Wohnungsmangel<br />

<strong>de</strong>r 1990er-Jahre zu verzeichnen<br />

ist, lassen an<strong>de</strong>re Städte ein<br />

Überangebot an Wohnraum erkennen.<br />

Beson<strong>de</strong>rs Ruhrgebietsstädte registrieren<br />

seit Mitte <strong>de</strong>r 1950er-Jahre bis heute<br />

zwischen zehn und 30 Prozent Bevölkerungsverlust.<br />

Dieses Phänomen wird<br />

sich auch in <strong>de</strong>n kommen<strong>de</strong>n 20 Jah-<br />

Auf einen Blick<br />

››<br />

Schrumpfen<strong>de</strong> Städte stellen Wohnungsmarktakteure<br />

und Kommunen vor Herausfor<strong>de</strong>rungen.<br />

››<br />

Die Kooperation zwischen Akteuren <strong>de</strong>r<br />

Immobilienwirtschaft und <strong>de</strong>r Kommunen<br />

ist für alle Beteiligten unverzichtbar.<br />

››<br />

Quartiersentwicklung gemeinsam mit<br />

<strong>de</strong>r Kommune, <strong>de</strong>m Land und <strong>de</strong>m Bund<br />

kann eine Antwort sein.<br />

››<br />

Unter Einsatz operativer Wertsteigerungshebel<br />

lassen sich für Akteure <strong>de</strong>r<br />

Wohnungswirtschaft mittel- bis langfristige<br />

Wertsteigerungen erzielen – auch in<br />

Problem bezirken.<br />

ren fortsetzen. Demnach stellt <strong>de</strong>r <strong>de</strong>mografische<br />

Wan<strong>de</strong>l Kommunen und<br />

Wohnimmobilienakteure vor beson<strong>de</strong>re<br />

Herausfor<strong>de</strong>rungen. Wie sich diese lösen<br />

lassen, zeigt das Beispiel <strong>de</strong>s Projekts<br />

„Grüngürtel Duisburg Nord“.<br />

Investoren mit einem ganzheitlichen<br />

Ansatz, die das Immobilienmanagement<br />

nicht nur mit <strong>de</strong>m Vermieten und unstrukturierten<br />

Mo<strong>de</strong>rnisieren verbin<strong>de</strong>n,<br />

können auch in schwierigen Regionen<br />

dauerhaften Erfolg generieren. Wichtig<br />

ist es hierbei, über <strong>de</strong>n Tellerrand hinaus<br />

soziales Engagement im Hinblick<br />

auf Quartiersentwicklung zu zeigen.<br />

Bezogen auf das konkrete Projekt und<br />

neben <strong>de</strong>n – teilweise vielleicht sogar<br />

berechtigten – kritischen Stimmen, birgt<br />

es eine Chance für alle Beteiligten. Der<br />

Grüngürtel Duisburg-Nord hat das Potenzial,<br />

zu einem Vorzeigeprojekt in vielerlei<br />

Hinsicht zu wer<strong>de</strong>n.<br />

Seit Beginn <strong>de</strong>r 1990er-Jahre ist im<br />

Rahmen <strong>de</strong>r integrierten Stadterneuerung<br />

und mit <strong>de</strong>m Programm „Soziale<br />

Stadt NRW“ versucht wor<strong>de</strong>n, die Verbesserung<br />

<strong>de</strong>r Lebensqualität in Duisburg-Bruckhausen<br />

zu erreichen. Verän<strong>de</strong>rungen<br />

<strong>de</strong>r Rahmenbedingungen, wie<br />

die verbesserte Mobilität, <strong>de</strong>r verstärkte<br />

Wan<strong>de</strong>l von <strong>de</strong>r Industrie zur Dienstleistung,<br />

aber auch <strong>de</strong>r stetig steigen<strong>de</strong><br />

Leerstand in <strong>de</strong>n Wohnobjekten, führten<br />

dazu, dass die Stadt <strong>de</strong>n Herausfor<strong>de</strong>rungen<br />

mit neuen Konzepten begegnete.<br />

Ergebnisse, welche letztlich 2007<br />

zur Festsetzung <strong>de</strong>s Sanierungsgebiets<br />

führten, waren: 36,2 Prozent struktureller<br />

Leerstand, 50 Prozent überdurchschnittlich<br />

schlechte Gebäu<strong>de</strong>substanz,<br />

Feinstaub und Lärmbelastung. Der<br />

Rückbau <strong>de</strong>s i<strong>de</strong>ntifizierten Gebiets dient<br />

<strong>de</strong>mnach <strong>de</strong>m Wohl <strong>de</strong>r Allgemeinheit<br />

und rechtfertigt unter an<strong>de</strong>rem nach §§<br />

85 ff. BauGB <strong>de</strong>n Eingriff in das Privateigentum.<br />

Ziel <strong>de</strong>r bis 2015 angelegten<br />

Maßnahme ist es, zur Entspannung <strong>de</strong>r<br />

Wohnungsmärkte beizutragen, städtebauliche<br />

Missstän<strong>de</strong> und die negativen<br />

Eigenschaften durch die Nähe zur Industrie<br />

zu beseitigen. Der außergewöhnlich<br />

hohe Leerstand hatte zu<strong>de</strong>m negative<br />

Auswirkungen auf <strong>de</strong>n umliegen<strong>de</strong>n<br />

Wohnungsbestand.<br />

Die geplante Reduzierung von<br />

Wohnraum und <strong>de</strong>r gezielte Bestandsrückbau<br />

können zusätzlich einen Beitrag<br />

zur Stabilisierung <strong>de</strong>r Mieten leisten<br />

Fotos: 47media/Fotolia.com; EGDU – Entwicklungsgesellschaft Duisburg mbH<br />

11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


57<br />

(Ausgleich von Angebot und Nachfrage).<br />

Zu<strong>de</strong>m kann <strong>de</strong>r geplante Grüngürtel<br />

<strong>de</strong>n Freizeitwert <strong>de</strong>r Region erhöhen.<br />

Der Blick von außen verrät<br />

nicht alles über einen Standort.<br />

Umbau für 71,9 Millionen Euro<br />

Die Gesamtkosten <strong>de</strong>s Projekts von 71,9<br />

Millionen Euro wer<strong>de</strong>n finanziert mit<br />

Mitteln <strong>de</strong>s Lan<strong>de</strong>s, <strong>de</strong>r Europäischen<br />

Union und durch ein privates Unternehmen.<br />

Gebiete wie die in Bruckhausen dürften<br />

sich bei Investoren nicht <strong>de</strong>r größten<br />

Beliebtheit erfreuen. Mit Recht? Nein:<br />

Bei genauerer Betrachtung bieten Investitionen,<br />

eine Optimierung <strong>de</strong>s Managements<br />

und verstärkte Kun<strong>de</strong>n- und<br />

Immobiliennähe mehr Chancen als Risiken.<br />

Mit <strong>de</strong>r Festsetzung eines Sanierungsgebiets<br />

hat die Kommune <strong>de</strong>utliche<br />

Zeichen für eine mittel- bis langfristige<br />

Optimierung gesetzt. Flankieren<strong>de</strong><br />

Maßnahmen wie Wohnumfeldverbesserungen<br />

o<strong>de</strong>r Fassa<strong>de</strong>nprogramme können<br />

sich letztlich positiv auf die umliegen<strong>de</strong>n<br />

Immobilienbestän<strong>de</strong> auswirken.<br />

Das Asset-Management ist gefragt.<br />

Es ist heutzutage mehr als das bloße Betrachten<br />

<strong>de</strong>r Ertrags- und Ausgabenseite.<br />

Selbst <strong>de</strong>r oft erwähnte Blick auf die<br />

Immobilie genügt nicht ausschließlich.<br />

Interne Faktoren, wie Zielgruppenanalysen,<br />

Vermietungs-, Miet- und Investitionsstrategien,<br />

aber auch das technische<br />

Management, können beeinflusst wer<strong>de</strong>n.<br />

Externe Faktoren können in<strong>de</strong>s nur<br />

bedingt kontrolliert wer<strong>de</strong>n. Sie sollten<br />

in Kooperation mit allen Beteiligten<br />

erfolgen. Der Asset-Manager nimmt<br />

<strong>de</strong>mnach nicht nur die Rolle <strong>de</strong>r strategischen<br />

Umsetzung von Portfolio- o<strong>de</strong>r<br />

Investmentstrategie ein, son<strong>de</strong>rn ebenfalls<br />

die Rolle <strong>de</strong>s gesellschaftlichen Mediators.<br />

Der Anbieter von Wohnraum muss<br />

sich darüber im Klaren sein, welche<br />

Zielgruppe er erreichen kann und will.<br />

Neben <strong>de</strong>r Betrachtung <strong>de</strong>r aktuellen<br />

Mieterstruktur gilt es, das Umfeld zu<br />

beobachten. Arbeitsplätze, Hochschulen<br />

und Image <strong>de</strong>r Region müssen ebenso<br />

wie die Verkehrsanbindung berücksichtigt<br />

wer<strong>de</strong>n. Zu<strong>de</strong>m wur<strong>de</strong> in Deutschland<br />

über Jahrzehnte hinweg ein standardisiertes<br />

Massenprodukt vermietet.<br />

Aufgrund <strong>de</strong>s teilweise vorliegen<strong>de</strong>n<br />

Wohnungsmangels gab es keinen Grund,<br />

auf bestimmte Nachfragegruppen einzugehen.<br />

Der Wechsel von <strong>de</strong>r Produktzur<br />

Kun<strong>de</strong>norientierung steht an.<br />

Aufbauend auf <strong>de</strong>r Zielgruppenanalyse,<br />

wer<strong>de</strong>n die Kerngruppen mit<br />

gezieltem Marketing angesprochen. Zu<br />

<strong>de</strong>n Vermietungsstrategien gehören aber<br />

auch die Reduzierung von Fluktuationsquoten<br />

und Leerstandsdauer. Hierzu<br />

müssen zielgruppenadäquate Lösungen<br />

gefun<strong>de</strong>n wer<strong>de</strong>n. Unabdingbar ist<br />

auch die Verkehrssicherung. Neben <strong>de</strong>r<br />

Pflicht <strong>de</strong>s Vermieters, die vermietete<br />

Wohnung in vertragsgemäßem Zustand<br />

zu erhalten, gehören Mo<strong>de</strong>rnisierungen<br />

und Wohnumfeldverbesserungen zum<br />

Gebäu<strong>de</strong>management. Unter Beachtung<br />

eines mittel- bis langfristigen Investments<br />

gilt es, nicht ausschließlich in die<br />

Mo<strong>de</strong>rnisierung von Wohnungen zu investieren.<br />

Verbesserungen <strong>de</strong>s Wohnumfelds<br />

sind ein wichtiger Garant für eine<br />

dauerhafte Vermietung. Das Wohnumfeld<br />

muss als Eingangsbereich <strong>de</strong>r Wohnung<br />

verstan<strong>de</strong>n wer<strong>de</strong>n.<br />

Datenmaterial ist wichtig<br />

Neben <strong>de</strong>n operativen Instrumenten <strong>de</strong>r<br />

Wertsteigerung darf eine möglichst <strong>de</strong>taillierte<br />

Datenaufbereitung nebst entsprechen<strong>de</strong>r<br />

Aktualität nicht vernachlässigt<br />

wer<strong>de</strong>n. Daten sind heutzutage<br />

nicht nur für Investoren und Banken<br />

elementar, auch <strong>de</strong>r Asset-Manager benötigt<br />

zur Portfoliosteuerung entsprechen<strong>de</strong>s<br />

Datenmaterial. Zugleich ist eine<br />

gut gepflegte Datenbank Ausdruck eines<br />

professionellen Managements. Erhöhte<br />

Verkaufspreise können allein hierdurch<br />

erlangt wer<strong>de</strong>n und somit zur Wertsteigerung<br />

beitragen.<br />

Mit aktivem und ganzheitlichem<br />

Management besteht auch für Immobilienbestän<strong>de</strong><br />

in vermeintlichen Problemlagen<br />

eine nachhaltige Wertsteigerungschance.<br />

f|<br />

www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012


58<br />

Special<br />

Energiemanagement<br />

Inhalt<br />

Technische Lösungen, um Energie einzusparen,<br />

gibt es wie Sand am Meer. Doch welche<br />

ist die beste? Und wie sieht die Zukunft aus?<br />

Ein Special zum Thema Energiemanagement<br />

in Gebäu<strong>de</strong>n.<br />

Wärmerückgewinnung ...<br />

Von allen Seiten<br />

beleuchtet<br />

Wärmerückgewinnung & Licht. Es gibt in punkto<br />

Ressourceneinsparung noch viel zu tun. Einblicke in<br />

die aktuelle technische Gebäu<strong>de</strong>ausrüstung.<br />

Jola Horschig, Springe<br />

60<br />

58 - Spagat zwischen Frischluftzufuhr und<br />

Energieeinsparung<br />

59 - Kommunikation zwischen verschie<strong>de</strong>nen<br />

Systemen verbessern: Der EE-Bus<br />

60 - Pilotprojekt <strong>de</strong>r Stadt Zürich<br />

- Untersuchung <strong>de</strong>r Universität Freiburg<br />

... LED & Co.<br />

„Es gibt viel zu tun. Packen wir’s an!“ Die Älteren unter Ihnen<br />

wer<strong>de</strong>n sich vermutlich noch an diesen Werbeslogan erinnern.<br />

Er stammt aus <strong>de</strong>n 1970er-Jahren und wur<strong>de</strong> von <strong>de</strong>m Mineralölkonzern<br />

verwen<strong>de</strong>t, <strong>de</strong>r <strong>de</strong>n Tiger in <strong>de</strong>n Tank packte. Auch<br />

heute, 40 Jahre später, gibt es in puncto Energieeinsparung<br />

noch immer viel zu tun. Insbeson<strong>de</strong>re bei <strong>de</strong>n 19 Millionen Bestandsgebäu<strong>de</strong>n.<br />

Die Hülle eines Gebäu<strong>de</strong>s hat maßgeblichen Einfluss auf<br />

Energiebedarf und -verluste. Sie sollte luftdicht sein, um bei<strong>de</strong>s<br />

so gering wie möglich zu halten. Und genau da liegt die Krux.<br />

Menschen und Innenräume brauchen Frischluft. Der Mensch<br />

zum Leben, die Innenräume, damit sich <strong>de</strong>r Schimmelpilz nicht<br />

ansie<strong>de</strong>ln kann. Mit regelmäßigem Öffnen <strong>de</strong>r Fenster kommt<br />

zwar frische Luft ins Gebäu<strong>de</strong>, die kostbare Wärmeenergie<br />

geht jedoch verloren. Die technische Lösung sind mechanische<br />

Lüftungsgeräte – mit und ohne Wärmerückgewinnung –, mit<br />

<strong>de</strong>nen „wir <strong>de</strong>n Spagat zwischen Frischluftzufuhr und Energieeinsparung<br />

schaffen“, berichtet Andreas Lehmann von <strong>de</strong>r Lunos<br />

Lüftungstechnik GmbH: „Es geht darum, die Wärme im Gebäu<strong>de</strong><br />

zu halten und nur die Luft auszutauschen.“ Das kann mit<br />

einem Wärmerückgewinnungssystem (WRG) am effektivsten<br />

sein. „Der Markt ist <strong>de</strong>rzeit stark im Umbruch“, bestätigt Werner<br />

Zikeli von <strong>de</strong>r Aermec GmbH. „Die Effizienz <strong>de</strong>r WRG-Geräte<br />

ist stark verbessert wor<strong>de</strong>n. Ihre Wirkungsgra<strong>de</strong> wur<strong>de</strong>n<br />

gesteigert von 50 Prozent vor ein paar Jahren auf bis zu 95 Prozent<br />

heute.“<br />

Wasser effizienter als Luft<br />

62<br />

62 - „Lichtsteuerung für die biologische<br />

Uhr“: Gerhard Waldmann, Geschäftsführer<br />

<strong>de</strong>r Waldmann GmbH, Villingen-<br />

Schwenningen, über Beleuchtungskonzepte<br />

<strong>de</strong>r Zukunft – und über <strong>de</strong>n Alltag.<br />

Frank Bolkenius von <strong>de</strong>r Emco Bau- und Klimatechnik GmbH<br />

weist darauf hin, dass Wasser als Energietransportmedium<br />

<strong>de</strong>utlich energieeffizienter ist als Luft. Daher empfiehlt er als<br />

Lüftungskonzept die Bedarfslüftung. Dabei wird nur <strong>de</strong>r hygienisch<br />

notwendige Luftbedarf eingebracht (in <strong>de</strong>r Regel 45 bis<br />

60 Kubikmeter pro Stun<strong>de</strong> und Person). Die Temperierung <strong>de</strong>s<br />

Raums erfolgt dann durch wasserführen<strong>de</strong> Komponenten, wie<br />

Konvektoren, Kühl<strong>de</strong>cken o<strong>de</strong>r Bauteilaktivierung.<br />

Foto: Zumtobel<br />

11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


59<br />

Ein Korridor blieb für das Pilotprojekt<br />

in Zürich unverän<strong>de</strong>rt,<br />

<strong>de</strong>r an<strong>de</strong>re Gang wur<strong>de</strong> auf<br />

innovative Slotlight LED-Leuchten<br />

umgerüstet.<br />

Special<br />

Auf einen Blick<br />

››<br />

Vor allem die Gebäu<strong>de</strong>hülle beeinflusst<br />

Energiebedarf und -verluste.<br />

››<br />

Bedarfsgeregelte Abluft-und Belüftungssysteme<br />

kombinieren Frischluftversorgung<br />

mit Energieeinsparung, warme Luft<br />

geht nicht durch Lüften verloren.<br />

››<br />

Wärmerückgewinnung ist wesentlich effizienter<br />

als noch vor einigen Jahren und<br />

sollte heute in keiner Klima- o<strong>de</strong>r Lüftungsanlage<br />

fehlen.<br />

››<br />

Bei älteren Gebäu<strong>de</strong>n ist <strong>de</strong>r Einbau neuer<br />

Technik natürlich <strong>de</strong>utlich schwerer als<br />

bei Neubauten.<br />

››<br />

Fenster, die sich öffnen lassen, sind für<br />

das physische und psychische Wohlbefin<strong>de</strong>n<br />

<strong>de</strong>s Menschen ein Muss.<br />

››<br />

Im Vorfeld sollte <strong>de</strong>r Umgang mit <strong>de</strong>n Daten<br />

geklärt wer<strong>de</strong>n.<br />

››<br />

LEDs sind als Leuchtmittel weiter auf <strong>de</strong>m<br />

Vormarsch. Der Zhaga-Standard soll das<br />

Problem <strong>de</strong>r Kompatibilität lösen.<br />

Die Realisierung wirkungsvoller und wirtschaftlicher Klimaund<br />

Lüftungskonzepte ist im Neubau natürlich wesentlicher<br />

einfacher als im Bestand, <strong>de</strong>nn bei Altbauten muss man sich<br />

– nach <strong>de</strong>r Sanierung <strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong>hülle – im Innern häufig auf<br />

<strong>de</strong>n Austausch von Maschinen beschränken. Hinzu kommt,<br />

dass die älteren Geräte und eine eventuell bereits installierte<br />

Gebäu<strong>de</strong>leittechnik (GLT) Kommunikationsprobleme mit<br />

neue ren o<strong>de</strong>r an<strong>de</strong>ren Systemen haben können. Der Grund<br />

für die Sprachprobleme sind die unterschiedlichen Protokolle,<br />

<strong>de</strong>ren Entwicklung wie<strong>de</strong>rum historisch begrün<strong>de</strong>t ist. Die Klima-,<br />

Kälte-, Heizungs- und Lüftungsbranche kümmerte sich in<br />

<strong>de</strong>n Anfangsjahren <strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong>automation eher um die Steuerung<br />

ihrer Geräte, während die Hersteller von Elektro- und<br />

Beleuchtungsanlagen ihren Schwerpunkt unter an<strong>de</strong>rem auf<br />

Bussysteme für Lichtszenarien und Tageslichtsteuerung legten.<br />

Dritter im Bund ist die Sicherheitstechnik, die mit Brandschutz-<br />

und Einbruchsicherungsanlagen vollkommen eigene<br />

Wege einschlug. Babylonisches Sprachwirrwarr herrscht zwar<br />

längst nicht mehr unter <strong>de</strong>n Systemen, „doch es gibt noch immer<br />

viel zu tun“, erklärt Stephan Wachtel vom Ingenieurbüro<br />

Assmann Beraten + Planen: „Bei Neubauten ist die Kompatibilität<br />

eher realisierbar als im Bestand.“<br />

Neuste Möglichkeit: Der EE-Bus<br />

Jüngstes Kind <strong>de</strong>r branchenspezifischen Protokolle ist <strong>de</strong>r EE-<br />

Bus, <strong>de</strong>r für die Kommunikation zwischen technischen Verbrauchsgeräten<br />

und <strong>de</strong>r Energiewirtschaft zuständig ist und<br />

von <strong>de</strong>n Unternehmen Busch-Jaeger, Gira und Jung vorgestellt<br />

wur<strong>de</strong>. Seine Entwicklung ist in <strong>de</strong>m Umfeld Smart Meter und<br />

Smart Grid zu sehen, in <strong>de</strong>m es darum geht, Stromverbrauch<br />

und verfügbare Strommenge aufeinan<strong>de</strong>r abzustimmen.<br />

Der Markt <strong>de</strong>r Klima- und Lüftungsgeräte sowie <strong>de</strong>r technischen<br />

Möglichkeiten für die Klimatisierung und Belüftung<br />

von Verwaltungsbauten und Mehrfamilienhäusern ist für <strong>de</strong>n<br />

Außenstehen<strong>de</strong>n eher verwirrend und unübersicht- |g<br />

www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012


60<br />

Energetische Sanierungen<br />

erschließen bei Klima- und Lüftungsanlagen<br />

enorme Energieeinsparpotenziale.<br />

lich. Die Hersteller bieten ihren Kun<strong>de</strong>n maßgeschnei<strong>de</strong>rte Klimasysteme<br />

mit maximaler Energieeffizienz in Verbindung mit<br />

höchstem Komfort und interessantem Return of Investment<br />

(ROI). Die Geräte sind leistungsfähig und gut. Welche Technologie<br />

letzten En<strong>de</strong>s zum Einsatz kommt, hängt von <strong>de</strong>n individuellen<br />

Gegebenheiten und <strong>de</strong>r Nutzung ab. Bei Neubauten<br />

sind dies üblicherweise zentral gesteuerte Systeme, im Bestand<br />

<strong>de</strong>zentrale Geräte, weil in Altbauten häufig <strong>de</strong>r Platz für die Kanalführung<br />

fehlt.<br />

Fraglich ist, ob man wirklich alles braucht, was die Technik<br />

kann. Neben energieeffizientem Management sollten Behaglichkeit<br />

und Lebensqualität für die Nutzer an erster Stelle<br />

stehen. Dazu gehört beispielsweise die Möglichkeit, die Fenster<br />

öffnen zu können, auch wenn die Klima- und Lüftungsbranche<br />

<strong>de</strong>n Nutzern die Belüftung gern aus <strong>de</strong>r Hand nehmen möchte.<br />

Erfahrungen mit voll klimatisierten Verwaltungsbauten und<br />

Sick-Building-Syndrom haben wir jedoch ausreichend in <strong>de</strong>n<br />

1970er- und 1980er-Jahren sammeln dürfen. Mit Blick auf die<br />

Lufthygiene sind zu öffnen<strong>de</strong> Fenster heute sicher überflüssig,<br />

für das physische und psychische Wohlbefin<strong>de</strong>n <strong>de</strong>s Menschen<br />

hingegen sind sie ein Muss.<br />

Energiemanagement durch Gebäu<strong>de</strong>automation<br />

Einsparpotenzial. Komponenten und Systeme <strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong>automation<br />

reduzieren <strong>de</strong>n Energieverbrauch* bis zu ...<br />

... 26 % in Bildungseinrichtungen und Krankenhäusern<br />

... 27 % in Wohngebäu<strong>de</strong>n<br />

... 41 % in Hotels und Restaurants<br />

... 49 % in Großhan<strong>de</strong>ls- und Geschäftshäusern<br />

... 52 % in Büro- und Hörsälen<br />

* Hohe Energieeffizienz (Klasse A) verglichen mit <strong>de</strong>r Standard-Ausrüstung<br />

(Referenzklasse C) EN 15232, Quelle: Fachverband Gebäu<strong>de</strong>-Klima<br />

Worauf sollte die Immobilienwirtschaft unter <strong>de</strong>n Aspekten<br />

Energiemanagement, Wirtschaftlichkeit im Betrieb und ROI<br />

ihr Augenmerk legen? „Auf einen gemäßigten, aber sinnstiften<strong>de</strong>n<br />

Umgang mit <strong>de</strong>n Daten“, rät Stephan Wachtel. „Auf <strong>de</strong>r<br />

GLT-Ebene wird alles miteinan<strong>de</strong>r verknüpft. Es empfiehlt sich,<br />

vorher zu überlegen, was man mit welchen Daten erreichen<br />

und wie man sie aufbereiten will.“<br />

Pilotprojekt <strong>de</strong>r Stadt Zürich<br />

Übersichtlicher scheint es auf <strong>de</strong>m Leuchtenmarkt zu wer<strong>de</strong>n.<br />

Hier sind die LED mit Siebenmeilenstiefeln auf <strong>de</strong>m Vormarsch,<br />

und mit <strong>de</strong>m Zhaga-Standard soll das Problem <strong>de</strong>r<br />

Kompatibilität gelöst wer<strong>de</strong>n. Zhaga ist ein weltweites Konsortium<br />

mit mehr als 190 Unternehmen aus Asien, Europa und<br />

Nordamerika, <strong>de</strong>ssen Mitglie<strong>de</strong>r sich auf einheitliche Standards<br />

für LED-Module geeinigt haben. Hintergrund ist, dass bei LED<br />

neben <strong>de</strong>r optischen Spezifikation Schnittstellen <strong>de</strong>finiert sein<br />

müssen, damit <strong>de</strong>n kleinen Lampen nicht zu heiß wird.<br />

Eine interessante Untersuchung zu Lichtmanagement und<br />

Energieeinsparung hat die Stadt Zürich in Zusammenarbeit<br />

mit <strong>de</strong>m Leuchtenhersteller Zumtobel vorgenommen. Im Verwaltungszentrum<br />

Werd wur<strong>de</strong> ein Flur mit LED-Beleuchtung<br />

und optimierter Präsenzregelung und ein Flur mit herkömmlichen<br />

Leuchtstofflampen mit Präsenzschaltern verglichen. Die<br />

Leuchtstofflampen schalteten ab, wenn sich zehn Minuten lang<br />

niemand im Flur aufgehalten hat. Bei <strong>de</strong>n LED-Leuchten wur<strong>de</strong><br />

die Abschaltverzögerung auf eine Minute reduziert. Das Resultat<br />

nach vier Monaten Messzeit: Die LED-Beleuchtung spart<br />

über 80 Prozent Energie ein.<br />

Wie sich das Energieeinsparung auch ohne große Investitionen<br />

anpacken lässt, zeigt das Institut für Psychologie <strong>de</strong>r<br />

Universität Freiburg. Durch Mitarbeitersensibilisierung und<br />

organisatorische Maßnahmen konnte das Institut <strong>de</strong>n Stromverbrauch<br />

um etwa 14 Prozent reduzieren. Ein wesentlicher<br />

Punkt war dabei die Organisation <strong>de</strong>r IT-Technik. |g<br />

11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


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62<br />

Lichtsteuerung für die biologische Uhr<br />

Interview mit<br />

Gerhard Waldmann<br />

Jola Horschig, Springe<br />

Noch ist es Zukunftsmusik. Schon bald jedoch<br />

könnten die Lampen im Büro auch <strong>de</strong>n<br />

Biorhythmus positiv beeinflussen: Wenn<br />

sich die Lichtfarbe analog <strong>de</strong>m natürlichen<br />

Tageslicht än<strong>de</strong>rt. Doch bereits heute spielt die<br />

richtige Lichtqualität eine be<strong>de</strong>uten<strong>de</strong> Rolle.<br />

Gerhard Waldmann, Geschäftsführer, Waldmann GmbH<br />

Herr Waldmann, was ist für das richtige<br />

Licht am Arbeitsplatz zu beachten?<br />

Waldmann: Ob eine Beleuchtung gut<br />

ist, hängt von verschie<strong>de</strong>nen Merkmalen<br />

ab. Dazu zählen Beleuchtungsstärke,<br />

Leuchtdichte- und Helligkeitsverteilung,<br />

Begrenzung von Direkt- und Reflexblendung,<br />

Lichtfarbe, Farbwie<strong>de</strong>rgabe und<br />

Flimmerfreiheit. Außer<strong>de</strong>m sollte das<br />

Beleuchtungsniveau verän<strong>de</strong>rbar sein,<br />

um verschie<strong>de</strong>nen Sehaufgaben und individuellen<br />

Bedürfnissen zu genügen.<br />

In welchen Bereichen können sich energieeffiziente<br />

Beleuchtung und gutes<br />

Licht am Arbeitsplatz wi<strong>de</strong>rsprechen?<br />

Waldmann: Grundsätzlich sollten gute<br />

Beleuchtungskonzepte genau diese bei<strong>de</strong>n<br />

Faktoren in Einklang bringen und<br />

sich nicht wi<strong>de</strong>rsprechen. Realisiert wird<br />

das etwa durch effiziente Leuchtmittel,<br />

eine optimierte Lichtlenkung o<strong>de</strong>r durch<br />

eine tageslicht- und präsenzabhängige<br />

Lichtsteuerung.<br />

Leuchtstofflampen und Leuchten mit<br />

LED gehören zu <strong>de</strong>n Leuchtmitteln,<br />

die sich durch Langlebigkeit und geringen<br />

Energieverbrauch auszeichnen.<br />

Für welche Einsatzbereiche eignet sich<br />

welches Leuchtmittel am besten?<br />

Waldmann: Die LED-Technologie ist<br />

gera<strong>de</strong> in Bezug auf die Langlebigkeit<br />

<strong>de</strong>utlich im Vorteil. Und in <strong>de</strong>r Lichtqualität<br />

stehen beispielsweise unsere neuesten<br />

LED-Stehleuchten <strong>de</strong>n Leuchten mit<br />

klassischer Leuchtstoff-Technologie in<br />

nichts mehr nach. Ein Unterschied ist<br />

tatsächlich nicht mehr erkennbar, wenn<br />

im Test Stehleuchten bei<strong>de</strong>r Technologien<br />

direkt nebeneinan<strong>de</strong>r stehen. Und<br />

selbst die Anschaffungskosten nähern<br />

sich immer mehr an. Von <strong>de</strong>m her kann<br />

man nach <strong>de</strong>m neuesten technischen<br />

Stand keiner Technologie einen Vorzug<br />

in Bezug auf die Einsatzmöglichkeiten<br />

geben.<br />

Welche Entwicklungen erwarten Sie im<br />

Bereich <strong>de</strong>r Beleuchtung und <strong>de</strong>r Beleuchtungstechnologien?<br />

Waldmann: Die LED-Technologie wird<br />

sich immer mehr durchsetzen. Schon<br />

heute setzt die Beleuchtungsindustrie<br />

immer mehr auf Standards, die diese<br />

Entwicklung noch weiter vorantreiben<br />

wer<strong>de</strong>n. In diesem Zusammenhang ist<br />

„Zhaga“ zu erwähnen. Dieses Konsortium<br />

<strong>de</strong>r Beleuchtungsindustrie hat sich<br />

unter an<strong>de</strong>rem die Austauschbarkeit von<br />

LED-Leuchtmitteln zum Ziel gesetzt –<br />

wie es bei herkömmlichen Leuchtmitteln<br />

ja schon immer <strong>de</strong>r Fall ist. Realisiert hat<br />

man hier bereits standardisierte LED-<br />

Light-Engines, die einen unproblematischen<br />

Austausch auf Herstellerseite<br />

ermöglichen. Auch wir setzen bereits<br />

auf diese standardisierten Module. Außer<strong>de</strong>m<br />

wird es in <strong>de</strong>r kommen<strong>de</strong>n Zeit<br />

sicherlich immer mehr Beleuchtungslösungen<br />

auf <strong>de</strong>m Markt geben, die ihre<br />

Lichtfarbe analog <strong>de</strong>m natürlichen Tageslicht<br />

än<strong>de</strong>rn können. So kann etwa<br />

<strong>de</strong>r Biorhythmus im Büro positiv beeinflusst<br />

wer<strong>de</strong>n.<br />

Mit welchen Strategien bereitet sich Ihr<br />

Unternehmen darauf vor?<br />

Waldmann: In Bezug auf die LED-<br />

Technologie wer<strong>de</strong>n wir verstärkt auf<br />

Standard komponenten setzen. Da dies<br />

jedoch nicht grundsätzlich für alle Anwendungen<br />

möglich ist, haben wir bereits<br />

unsere Kompetenzen im Bereich Elektronik<br />

stark ausgebaut – sowohl in Bezug<br />

auf unser Know-how als auch auf die<br />

entsprechen<strong>de</strong>n Mitarbeiter. Hinsichtlich<br />

<strong>de</strong>r Entwicklungen von biodynamischen<br />

Leuchten bereiten wir uns vor, in<strong>de</strong>m<br />

wir uns beispielsweise an Forschungsprojekten<br />

beteiligen, die gemeinsam mit<br />

Medizinern zum Thema biologische Wirkung<br />

von Licht durchgeführt wer<strong>de</strong>n. f|<br />

11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


63<br />

Aktuelles Recht<br />

Inhalt<br />

Wohnungseigentumsrecht<br />

Maklerrecht<br />

65.1 Son<strong>de</strong>rnutzungsrecht<br />

Es kann auch Miteigentumsanteil zugeordnet wer<strong>de</strong>n<br />

65.2 Nichteinladung eines Wohnungseigentümers<br />

Regelmäßig nur Anfechtbarkeit <strong>de</strong>r Beschlüsse<br />

64.1 Nachweismakeln<br />

Nicht immer muss Vertragspartner ausdrücklich<br />

benannt sein<br />

Mietrecht<br />

65.3 Instandhaltung und Instandsetzung<br />

Scha<strong>de</strong>nsersatzanspruch bei Verzögerung<br />

66.1 Veräußerungszustimmung<br />

Zustimmungsverweigern<strong>de</strong>r Beschluss wird<br />

bestandskräftig auch ohne wichtigen Grund<br />

66.2 Anfechtungsklage<br />

Kein Beitritt eines Beklagten auf Klägerseite<br />

67.1 Kündigungsfolgen<br />

Nutzungsfortsetzung nach Kündigung begrün<strong>de</strong>t keinen<br />

neuen Vertrag<br />

67.2 Mo<strong>de</strong>rnisierung<br />

Gegenwärtiger Zustand entschei<strong>de</strong>nd für Mo<strong>de</strong>rnisierungsmaßnahme<br />

68.1 Rückgabe<br />

Zum Umfang <strong>de</strong>r Räumungspflicht <strong>de</strong>s Mieters bei Rückgabe<br />

68.2 Fristlose Kündigung<br />

Zahlungsverzug durch erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen<br />

68.3 Kautionsrückzahlung<br />

Aufrechnungsverbot mit mietverhältnisfrem<strong>de</strong>r For<strong>de</strong>rung<br />

69.1 Zwangsverwaltung<br />

Baukostenzuschuss als Ausnahme zur unwirksamen<br />

Vorausverfügung<br />

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64 Aktuelles Recht<br />

Urteil <strong>de</strong>s Monats<br />

Nicht immer muss Vertragspartner<br />

ausdrücklich benannt sein<br />

Neue Entscheidung zum Nachweismakeln<br />

Die Namhaftmachung <strong>de</strong>s Verkäufers /<br />

Vermieters ist entbehrlich, wenn bei <strong>de</strong>r<br />

Mitteilung <strong>de</strong>r Angaben über das Objekt<br />

keine weiteren Nachforschungen zur Feststellung<br />

<strong>de</strong>s Verkäufers o<strong>de</strong>r Vermieters<br />

erfor<strong>de</strong>rlich sind, etwa weil die Anschrift<br />

<strong>de</strong>s Verkäufers mit <strong>de</strong>r örtlichen Bezeichnung<br />

<strong>de</strong>s Grundstücks übereinstimmt.<br />

OLG München, Urteil vom 16.5.2012, Az.: 20<br />

U 245/12<br />

Fakten: Der gewerbliche Mietinteressent<br />

wandte sich an <strong>de</strong>n Makler mit<br />

<strong>de</strong>m Auftrag, ihm geeignete Flächen zur<br />

Anmietung nachzuweisen. Kurz darauf<br />

übersandte <strong>de</strong>r Makler <strong>de</strong>m Mietinteressenten<br />

per E-Mail ein Exposé über<br />

bestimmte Räumlichkeiten. Diese E-Mail<br />

en<strong>de</strong>te mit <strong>de</strong>r Mitteilung: „Beim Abschluss<br />

eines Mietvertrags berechnen wir<br />

bei gewerblichen Objekten 3,57 Netto-<br />

Kaltmieten je inkl. 19% MwSt.“ Mit weiterer<br />

E-Mail wur<strong>de</strong> ein vereinbarter Besichtigungstermin<br />

mitgeteilt, <strong>de</strong>n jedoch<br />

<strong>de</strong>r Mietinteressent nicht wahrnahm.<br />

Wenige Monate später hatte <strong>de</strong>r Mietinteressent<br />

die Mietflächen angemietet.<br />

Eine Provision wur<strong>de</strong> nicht gezahlt. Die<br />

hierauf seitens <strong>de</strong>s Maklers erhobene<br />

Zahlungsklage war erfolgreich.<br />

Zwischen Mietinteressent und Makler<br />

war je<strong>de</strong>nfalls ein Maklervertrag<br />

zustan<strong>de</strong> gekommen. Dass ein Nachweisauftrag<br />

insoweit grundsätzlich nicht<br />

unentgeltlich durchgeführt wird, ergibt<br />

sich zwischen Kaufleuten bereits aus <strong>de</strong>n<br />

han<strong>de</strong>lsrechtlichen Bestimmungen. In<br />

diesem Zusammenhang war <strong>de</strong>r Hinweis<br />

in <strong>de</strong>r E-Mail <strong>de</strong>s Maklers völlig ein<strong>de</strong>utig<br />

dahingehend zu verstehen, dass<br />

bei Abschluss eines Mietvertrags über<br />

das nachgewiesene Objekt eine Provision<br />

geschul<strong>de</strong>t wer<strong>de</strong>. Das ausdrückliche<br />

Provisionsverlangen in einem persönlichen<br />

Anschreiben im Zusammenhang<br />

mit <strong>de</strong>m Exposé reicht für eine konkrete<br />

Provisionsvereinbarung aus.<br />

Der Mietinteressent konnte sich vorliegend<br />

insbeson<strong>de</strong>re nicht darauf berufen,<br />

dass in <strong>de</strong>m übersandten Exposé<br />

<strong>de</strong>r Name <strong>de</strong>s Vermieters noch nicht<br />

angegeben war. Die <strong>de</strong>m Nachweismakler<br />

obliegen<strong>de</strong> Maklerleistung besteht<br />

in <strong>de</strong>m „Nachweis <strong>de</strong>r Gelegenheit zum<br />

Abschluss eines Vertrags“. Hiermit ist<br />

eine Mitteilung <strong>de</strong>s Maklers an seinen<br />

Kun<strong>de</strong>n gemeint, durch die dieser in die<br />

Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen<br />

über <strong>de</strong>n von ihm angestrebten<br />

Hauptvertrag einzutreten. Da <strong>de</strong>r Kun<strong>de</strong><br />

<strong>de</strong>rartige Verhandlungen nur einleiten<br />

kann, wenn er auch erfährt, an wen<br />

er sich wegen <strong>de</strong>s angestrebten Vertrags<br />

wen<strong>de</strong>n muss, wird <strong>de</strong>r Immobilienmak-<br />

ler seinem an <strong>de</strong>r Anmietung interessierten<br />

Kun<strong>de</strong>n grundsätzlich nicht nur das<br />

konkrete Grundstück zur Kenntnis bringen,<br />

son<strong>de</strong>rn auch <strong>de</strong>n Namen und die<br />

Anschrift <strong>de</strong>s möglichen Verkäufers o<strong>de</strong>r<br />

Vermieters nennen müssen. Trotz<strong>de</strong>m<br />

kann ein ausreichen<strong>de</strong>r Nachweis auch<br />

dann vorliegen, wenn <strong>de</strong>r Makler <strong>de</strong>n<br />

Namen <strong>de</strong>s Vertragspartners noch nicht<br />

mitgeteilt hat. Die Namhaftmachung <strong>de</strong>s<br />

Interessenten ist entbehrlich, wenn bei<br />

<strong>de</strong>r Mitteilung <strong>de</strong>r Angaben über das<br />

Objekt keine weiteren Nachforschungen<br />

zur Feststellung <strong>de</strong>s Interessenten erfor<strong>de</strong>rlich<br />

sind, etwa weil die Anschrift <strong>de</strong>s<br />

Verkäufers mit <strong>de</strong>r örtlichen Bezeichnung<br />

<strong>de</strong>s Grundstücks übereinstimmt.<br />

So liegt <strong>de</strong>r Fall hier. Der Mietinteressent<br />

hatte im Rechtsstreit nämlich selbst bestätigt,<br />

dass am streitgegenständlichen<br />

Anwesen eine große Tafel angebracht gewesen<br />

war, die über <strong>de</strong>n Vermieter hinreichend<br />

Auskunft gegeben hatte.<br />

Fazit: Ein Provisionsanspruch wür<strong>de</strong><br />

dann ausschei<strong>de</strong>n, wenn <strong>de</strong>r Makler<br />

letztlich tatsächlich nur die Adresse <strong>de</strong>s<br />

Mietobjekts bekannt gegeben hätte und<br />

es für seinen Auftraggeber insoweit nicht<br />

möglich gewesen wäre, Name und Anschrift<br />

<strong>de</strong>s Vermieters ohne Weiteres in<br />

Erfahrung zu bringen.<br />

Foto: iStockphoto<br />

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65<br />

Wohnungseigentumsrecht<br />

Son<strong>de</strong>rnutzungsrecht [65.1]<br />

Es kann auch Miteigentumsanteil zugeordnet wer<strong>de</strong>n<br />

Ein Son<strong>de</strong>rnutzungsrecht kann auch einem Miteigentumsanteil an<br />

einer Wohnungs- o<strong>de</strong>r Teileigentumseinheit zugeordnet wer<strong>de</strong>n.<br />

BGH, Beschluss vom 10.5.2012, Az.: V ZB 279/11<br />

Fakten: Zugunsten einer<br />

Wohnungseigentümerin ist<br />

ein Son<strong>de</strong>rnutzungsrecht an<br />

einem Tiefgaragenstellplatz<br />

begrün<strong>de</strong>t. Eine weitere<br />

Eigentümerin ist zugleich<br />

hälftige Miteigentümerin<br />

eines Duplexstellplatzes. Die<br />

Duplexgarage repräsentiert<br />

insgesamt einen Miteigentumsanteil,<br />

die obere Etage<br />

<strong>de</strong>r Garage wird von <strong>de</strong>r<br />

Wohnungseigentümerin<br />

genutzt. Mit notariellem<br />

Vertrag veräußerte die<br />

Wohnungseigentümerin<br />

das Son<strong>de</strong>rnutzungsrecht<br />

an <strong>de</strong>m Kfz-Stellplatz an die<br />

Garagenmiteigentümerin. In<br />

diesem Zusammenhang sollte<br />

die Gemeinschaftsordnung<br />

<strong>de</strong>rgestalt geän<strong>de</strong>rt wer<strong>de</strong>n,<br />

dass das Son<strong>de</strong>rnutzungsrecht<br />

an <strong>de</strong>m Tiefgaragenstellplatz<br />

von <strong>de</strong>r begünstigten<br />

Wohnung abgeschrieben<br />

und <strong>de</strong>r Duplexgarageneinheit<br />

„oben“ zugewiesen wer<strong>de</strong>n<br />

sollte. Zur Sicherung <strong>de</strong>s<br />

Übertragungsanspruchs sollte<br />

nun eine Vormerkung in das<br />

Grundbuch eingetragen wer<strong>de</strong>n,<br />

was das Grundbuchamt<br />

jedoch verweigerte. Begründung:<br />

Ein Son<strong>de</strong>rnutzungsrecht<br />

könne nicht einem von<br />

mehreren Miteigentümern<br />

einer Wohnungs- o<strong>de</strong>r Teileigentumseinheit<br />

übertragen<br />

wer<strong>de</strong>n. Dem konnte sich <strong>de</strong>r<br />

BGH nicht anschließen. Der<br />

Zuordnung eines Son<strong>de</strong>rnutzungsrechts<br />

zu einem<br />

Miteigentumsanteil an <strong>de</strong>m<br />

Son<strong>de</strong>reigentum stehen keine<br />

gesetzlichen Regelungen<br />

entgegen. Miteigentum ist<br />

nämlich <strong>de</strong>m Alleineigentum<br />

gleichartig. Auch <strong>de</strong>rjenige,<br />

<strong>de</strong>r lediglich Miteigentümer<br />

einer Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit<br />

ist, gehört<br />

folglich zu <strong>de</strong>m Kreis <strong>de</strong>r<br />

Wohnungs- bzw. Teileigentümer.<br />

Fazit: Für die Zuordnung<br />

besteht auch ein praktisches<br />

Bedürfnis, wie <strong>de</strong>r<br />

vorliegen<strong>de</strong> Fall zeigt. Die<br />

Wohnungseigentümerin hat<br />

ein berechtigtes Interesse<br />

daran, das Son<strong>de</strong>rnutzungsrecht<br />

ohne Mitwirkung <strong>de</strong>s<br />

weiteren Miteigentümers <strong>de</strong>r<br />

Duplexgarage zu erwerben.<br />

Nichteinladung eines Wohnungseigentümers [65.2]<br />

Regelmäßig nur Anfechtbarkeit <strong>de</strong>r Beschlüsse<br />

Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer<br />

Eigentümerversammlung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit<br />

<strong>de</strong>r in <strong>de</strong>r Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber<br />

zu <strong>de</strong>ren Nichtigkeit.<br />

BGH, Urteil vom 20.7.2012, Az.: V ZR 235/11<br />

Fakten: Gegenüber einem<br />

<strong>de</strong>r Eigentümer, <strong>de</strong>r nur<br />

Teileigentümer einer Garage<br />

ist, wur<strong>de</strong>n rückständige<br />

Hausgel<strong>de</strong>r gerichtlich geltend<br />

gemacht. Sie beruhten<br />

auf Wirtschaftsplänen und<br />

Jahresabrechnungen, die<br />

auf verschie<strong>de</strong>nen Eigentümerversammlungen<br />

durch<br />

entsprechen<strong>de</strong> Beschlüsse<br />

genehmigt wur<strong>de</strong>n. Der<br />

Garageneigentümer wur<strong>de</strong><br />

zu keiner dieser Versammlungen<br />

gela<strong>de</strong>n, weil <strong>de</strong>r<br />

Verwalter <strong>de</strong>r Auffassung<br />

war, Garageneigentümer<br />

müssten zur Eigentümerversammlung<br />

nicht gela<strong>de</strong>n<br />

wer<strong>de</strong>n. Der Garageneigentümer<br />

vertrat nun die Auffassung,<br />

sämtliche Beschlüsse<br />

seien nichtig, da er von <strong>de</strong>r<br />

Teilnahme <strong>de</strong>r Eigentümerversammlungen<br />

rechtswidrig<br />

ausgeschlossen wor<strong>de</strong>n sei.<br />

Das Recht zur Teilnahme an<br />

<strong>de</strong>r Versammlung gehöre<br />

zum Kernbereich elementarer<br />

Mitgliedschaftsrechte, die<br />

Nichtladung sei daher ein<br />

Verstoß gegen unverzichtbare<br />

Rechtsvorschriften.<br />

In dieser Allgemeinheit<br />

konnte <strong>de</strong>r BGH <strong>de</strong>r Argumentation<br />

<strong>de</strong>s Garageneigentümers<br />

nicht folgen.<br />

Vielmehr führt die Nichteinladung<br />

einzelner Wohnungseigentümer<br />

regelmäßig nur<br />

zur Anfechtbarkeit <strong>de</strong>r in<br />

<strong>de</strong>r Versammlung gefassten<br />

Beschlüsse. Ein Beschluss ist<br />

im Sinne von § 23 Abs. 4<br />

Satz 1 WEG nur dann<br />

nichtig, wenn er gegen eine<br />

Rechtsvorschrift verstößt, auf<br />

<strong>de</strong>ren Einhaltung rechtswirksam<br />

nicht verzichtet wer<strong>de</strong>n<br />

kann. Solche unabdingbaren<br />

Rechtsvorschriften ergeben<br />

sich entwe<strong>de</strong>r aus <strong>de</strong>n zwingen<strong>de</strong>n<br />

Bestimmungen und<br />

Grundsätzen <strong>de</strong>s Wohnungseigentumsgesetzes<br />

o<strong>de</strong>r aus<br />

<strong>de</strong>n Normen <strong>de</strong>s übrigen Privat-<br />

o<strong>de</strong>r öffentlichen Rechts.<br />

Die für die Einberufung einer<br />

Eigentümerversammlung<br />

enthaltenen Formvorschriften<br />

gehören hierzu jedoch<br />

nicht, weil diese dispositiv<br />

sind und durch Vereinbarung<br />

abgeän<strong>de</strong>rt wer<strong>de</strong>n können.<br />

Fazit: Die unterbliebene<br />

Ladung eines Wohnungseigentümers<br />

führt nur in<br />

schwerwiegen<strong>de</strong>n Ausnahmefällen<br />

zur Nichtigkeit <strong>de</strong>r<br />

in <strong>de</strong>r Eigentümerversammlung<br />

gefassten Beschlüsse. So<br />

etwa dann, wenn <strong>de</strong>r Eigentümer<br />

in böswilliger Weise<br />

gezielt von <strong>de</strong>r Teilnahme<br />

ausgeschlossen wer<strong>de</strong>n soll.<br />

Ein solcher Ausnahmefall<br />

liegt hingegen nicht vor,<br />

wenn die Ladung nur irrtümlich<br />

unterblieben ist.<br />

Instandhaltung und Instandsetzung [65.3]<br />

Scha<strong>de</strong>nsersatzanspruch bei Verzögerung<br />

Ein Scha<strong>de</strong>nsersatzanspruch wegen verzögerter Beschlussfassung<br />

über nötige Instandsetzungsmaßnahmen schei<strong>de</strong>t aus, wenn<br />

<strong>de</strong>r betroffene Eigentümer vorher gefasste Beschlüsse über die<br />

Zurückstellung <strong>de</strong>r Instandsetzung nicht angefochten hat. Die<br />

Gemeinschaft ist <strong>de</strong>m Eigentümer gegenüber verpflichtet, die<br />

unverzügliche Umsetzung eines Beschlusses zur Sanierung <strong>de</strong>s<br />

Gemeinschaftseigentums gegenüber <strong>de</strong>m Verwalter durchzusetzen,<br />

wenn <strong>de</strong>r Beschluss einen Scha<strong>de</strong>n am Gemeinschaftseigentum<br />

beseitigen soll, <strong>de</strong>r das Son<strong>de</strong>reigentum <strong>de</strong>s Eigentümers<br />

unbenutzbar macht. BGH, Urteil vom 13.7.2012, Az.: V ZR 94/11<br />

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66 Aktuelles Recht<br />

Veräußerungszustimmung [66.1]<br />

Zustimmungsverweigern<strong>de</strong>r Beschluss wird bestandskräftig<br />

auch ohne wichtigen Grund<br />

Ein die Zustimmung zur Veräußerung <strong>de</strong>s Son<strong>de</strong>reigentums versagen<strong>de</strong>r<br />

Beschluss ist regelmäßig auch dann bestandskräftig,<br />

wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen wor<strong>de</strong>n ist.<br />

BGH, Urteil vom 20.7.2012, Az.: V ZR 241/11<br />

Fakten: Die Teilungserklärung<br />

enthält im vorliegen<strong>de</strong>n<br />

Fall die Regelung,<br />

dass die Veräußerung <strong>de</strong>s<br />

Wohnungseigentums <strong>de</strong>r<br />

schriftlichen Zustimmung<br />

<strong>de</strong>s Verwalters bedarf. Nach<br />

erfolgter Teilung wur<strong>de</strong><br />

eine <strong>de</strong>r Wohnungen einem<br />

Ehepaar zugewiesen, die<br />

sie alsbald veräußerten.<br />

Der Neueigentümer wur<strong>de</strong><br />

sodann im Jahr 1987 als<br />

Wohnungseigentümer in<br />

das Grundbuch eingetragen.<br />

Weil die Zustimmung <strong>de</strong>s<br />

Verwalters nicht eingeholt<br />

und somit nachgewiesen<br />

war, wur<strong>de</strong> im Jahr 1992 ein<br />

Amtswi<strong>de</strong>rspruch in das<br />

Grundbuch eingetragen.<br />

In einer Eigentümerversammlung<br />

im Jahr 1992<br />

versagten die Wohnungseigentümer<br />

die Zustimmung<br />

zu <strong>de</strong>r Veräußerung durch<br />

Beschluss. Die dagegen<br />

gerichtete Anfechtungsklage<br />

<strong>de</strong>s Neueigentümers wur<strong>de</strong><br />

rechtskräftig abgewiesen. Im<br />

Jahr 2001 beantragte nun<br />

das ursprünglich veräußern<strong>de</strong><br />

Ehepaar seine Wie<strong>de</strong>reintragung<br />

in das Grundbuch.<br />

Der entsprechen<strong>de</strong><br />

Antrag wur<strong>de</strong> wie<strong>de</strong>rum<br />

rechtskräftig abgewiesen.<br />

Der Amtswi<strong>de</strong>rspruch<br />

wur<strong>de</strong> sodann im Jahr 2005<br />

gelöscht. In einer Eigentümerversammlung<br />

im Jahr<br />

2008, zu <strong>de</strong>r <strong>de</strong>r Neueigentümer<br />

wie schon in <strong>de</strong>n<br />

Vorjahren nicht eingela<strong>de</strong>n<br />

war, wur<strong>de</strong>n verschie<strong>de</strong>ne<br />

Beschlüsse gefasst. Diese<br />

hatte er angefochten.<br />

Die Klage <strong>de</strong>s „Neueigentümers“<br />

musste erfolglos<br />

bleiben, sie war bereits unzulässig.<br />

Nach <strong>de</strong>r maßgeblichen<br />

Bestimmung <strong>de</strong>s § 46<br />

Abs. 1 Satz 1 WEG darf die<br />

Anfechtungsklage nur von<br />

einem Wohnungseigentümer<br />

erhoben wer<strong>de</strong>n. Wohnungseigentümer<br />

ist nun in<br />

aller Regel <strong>de</strong>rjenige, <strong>de</strong>r im<br />

Wohnungsgrundbuch als<br />

Eigentümer eingetragen ist.<br />

Ein Streitfeld: die Veräußerung von Son<strong>de</strong>reigentum<br />

Der im Grundbuch eingetragene<br />

Wohnungseigentümer<br />

muss das Wohnungso<strong>de</strong>r<br />

Teileigentum aber auch<br />

nach materiellem Recht<br />

wirksam erworben haben.<br />

Ist dies nicht <strong>de</strong>r Fall o<strong>de</strong>r<br />

vollzieht sich <strong>de</strong>r Eigentumserwerb<br />

außerhalb <strong>de</strong>s<br />

Grundbuchs, ist <strong>de</strong>r wahre<br />

Berechtigte als Wohnungseigentümer<br />

Träger <strong>de</strong>r mit<br />

<strong>de</strong>m Wohnungseigentum<br />

verbun<strong>de</strong>nen Rechte und<br />

Pflichten und einzig berechtigt,<br />

eine Anfechtungsklage<br />

zur erheben.<br />

Der „Neueigentümer“ war<br />

also wegen ursprünglich<br />

fehlen<strong>de</strong>r Verwalterzustimmung<br />

nicht Eigentümer<br />

gewor<strong>de</strong>n.<br />

Fazit: Ein an<strong>de</strong>res Ergebnis<br />

wäre mit <strong>de</strong>n Interessen<br />

<strong>de</strong>r Wohnungseigentümer<br />

und <strong>de</strong>m Erfor<strong>de</strong>rnis <strong>de</strong>r<br />

Rechtssicherheit unvereinbar.<br />

Das ergibt sich<br />

aus Folgen<strong>de</strong>m: Weil die<br />

Verweigerung <strong>de</strong>r Genehmigung<br />

rechtsgestaltend<br />

auf das schwebend unwirksame<br />

Veräußerungsgeschäft<br />

einwirkt, muss zu einem<br />

nachprüfbaren Zeitpunkt<br />

feststehen, ob <strong>de</strong>r Veräußerungsvertrag<br />

endgültig<br />

unwirksam wird. Der<br />

Beschluss kann allenfalls<br />

dann nichtig sein, wenn er<br />

auf ersichtlich sachfrem<strong>de</strong>n<br />

Erwägungen beruht, die offenkundig<br />

keinen wichtigen<br />

Grund darstellen.<br />

Anfechtungsklage [66.2]<br />

Kein Beitritt eines Beklagten auf Klägerseite<br />

Die im Rahmen einer Anfechtungsklage nach § 46 WEG beklagten<br />

übrigen Wohnungseigentümer sind notwendige Streitgenossen<br />

und können nicht als solche zusätzlich auf Klägerseite<br />

auftreten. Maßgeblich für <strong>de</strong>n Inhalt sowie die Reichweite <strong>de</strong>s<br />

materiellen Klagebegehrens ist nicht allein <strong>de</strong>r Wortlaut <strong>de</strong>s<br />

Klageantrags. Dieser ist vielmehr unter Berücksichtigung <strong>de</strong>s zu<br />

seiner Begründung Vorgetragenen auszulegen.<br />

AG Charlottenburg, Urteil vom 11.7.2012, Az.: 72 C 42/12<br />

Fakten: Im Rahmen<br />

einer Anfechtungsklage<br />

wollte einer <strong>de</strong>r beklagten<br />

Wohnungseigentümer nach<br />

Ablauf <strong>de</strong>r Klagefrist <strong>de</strong>r<br />

klagen<strong>de</strong>n Wohnungseigentümerin<br />

auf Klägerseite<br />

beitreten. Dieser Beitritt<br />

<strong>de</strong>s Eigentümers war<br />

zurückzuweisen, <strong>de</strong>nn er<br />

war rechtlich nicht wirksam.<br />

Die beklagten übrigen<br />

Wohnungseigentümer sind<br />

notwendige Streitgenossen<br />

und können nicht als solche<br />

zusätzlich auf Klägerseite<br />

auftreten. Wür<strong>de</strong> man es<br />

zulassen, dass ein Beklagter,<br />

<strong>de</strong>r notwendiger Streitgenosse<br />

<strong>de</strong>r übrigen Beklagten<br />

ist, auch auf Klägerseite<br />

beitreten könnte, wür<strong>de</strong><br />

dies dazu führen, dass <strong>de</strong>r<br />

Beklagte <strong>de</strong>n Kläger immer<br />

auch bei <strong>de</strong>r Prozessführung<br />

gegen sich selbst unterstützt,<br />

was nicht statthaft ist.<br />

Fazit: Unter an<strong>de</strong>rem<br />

das LG München und das<br />

AG Überlingen hatten einen<br />

<strong>de</strong>rartigen Beitritt zugelassen.<br />

Die Entscheidung<br />

<strong>de</strong>s AG Charlottenburg<br />

hingegen ist richtig. Ansonsten<br />

wür<strong>de</strong> in <strong>de</strong>r Tat eine<br />

prozessual schizophrene<br />

Situation entstehen.<br />

Fotos: iStockphoto ; Daniel Rennen /pixelio.<strong>de</strong><br />

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67<br />

Mietrecht<br />

Kündigungsfolgen [67.1]<br />

Nutzungsfortsetzung nach Kündigung begrün<strong>de</strong>t<br />

keinen neuen Vertrag<br />

Ist das Mietverhältnis durch eine Kündigung wirksam been<strong>de</strong>t<br />

wor<strong>de</strong>n, kann <strong>de</strong>r alte Vertrag nicht dadurch wie<strong>de</strong>r aufleben,<br />

dass die Kündigung vom Vermieter zurückgenommen wird. Zur<br />

Frage, unter welchen Voraussetzungen in einem <strong>de</strong>rartigen Fall<br />

ein neues Mietverhältnis zustan<strong>de</strong> kommt, wenn <strong>de</strong>r Vermieter<br />

erklärt, er setze die fristlose Kündigung bis auf Weiteres aus.<br />

OLG Koblenz, Urteil vom 15.02.2012, Az.: 5 U 1159/11<br />

Fakten: Der Vermieter hatte<br />

das Mietverhältnis wegen<br />

Mietrückstän<strong>de</strong>n fristlos gekündigt.<br />

Die Parteien streiten<br />

darüber, ob die Kündigung<br />

später wirksam „zurückgenommen“<br />

beziehungsweise<br />

„ausgesetzt“ wur<strong>de</strong>. Das Gericht<br />

entschei<strong>de</strong>t, dass <strong>de</strong>r alte<br />

Vertrag nicht weiterbesteht.<br />

Kommt im Falle einer außeror<strong>de</strong>ntlichen<br />

fristlosen Kündigung<br />

eine Einigung über<br />

<strong>de</strong>ren „Rücknahme“ erst nach<br />

Zugang <strong>de</strong>r Erklärung, also<br />

nach Beendigung <strong>de</strong>s Vertrags,<br />

in Betracht, so schei<strong>de</strong>t<br />

eine Fortsetzung <strong>de</strong>s früheren<br />

Vertragsverhältnisses aus, <strong>de</strong>r<br />

aufgelöste Vertrag kann nicht<br />

wie<strong>de</strong>r aufleben. Die Begründung<br />

eines neuen Mietverhältnisses<br />

bedarf einer<br />

hierauf gerichteten Einigung<br />

Mo<strong>de</strong>rnisierung [67.2]<br />

Gegenwärtiger Zustand entschei<strong>de</strong>nd<br />

für Mo<strong>de</strong>rnisierungsmaßnahme<br />

<strong>de</strong>r Parteien, die hier nicht<br />

zustan<strong>de</strong> gekommen ist. Hier<br />

sollte vielmehr die Nutzung<br />

bis auf Weiteres gedul<strong>de</strong>t<br />

wer<strong>de</strong>n, solange die Miete<br />

rechtzeitig gezahlt wird. Der<br />

Insolvenzverwalter schul<strong>de</strong>t<br />

Nutzungsersatzansprüche als<br />

Masseverbindlichkeiten nur,<br />

wenn <strong>de</strong>r Mietvertrag zum<br />

Zeitpunkt <strong>de</strong>r Insolvenzeröffnung<br />

noch besteht und er<br />

dann nach Vertragsbeendigung<br />

die Nutzung fortsetzt.<br />

Fazit: Über das Vermietervermögen<br />

war das Insolvenzverfahren<br />

eröffnet wor<strong>de</strong>n.<br />

Da <strong>de</strong>r Mietvertrag wirksam<br />

gekündigt und kein neuer geschlossen<br />

wor<strong>de</strong>n war, schul<strong>de</strong>te<br />

<strong>de</strong>r Insolvenzverwalter<br />

das Nutzungsentgelt nicht als<br />

Masseverbindlichkeit.<br />

Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Mo<strong>de</strong>rnisierungsmaßnahme<br />

eine Verbesserung <strong>de</strong>r Mietsache darstellt, ist grundsätzlich<br />

nach <strong>de</strong>m gegenwärtigen Zustand <strong>de</strong>r Wohnung<br />

einschließlich <strong>de</strong>r vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen<br />

zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich<br />

etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene<br />

bauliche Verän<strong>de</strong>rung.<br />

BGH, Urteil vom 20.6.2012, Az.: VIII ZR 110/11<br />

Energetische Mo<strong>de</strong>rnisierung: technischer Zustand ist maßgeblich<br />

Fakten: Die Wohnung<br />

ist mit einer von <strong>de</strong>r Vormieterin<br />

mit Zustimmung<br />

<strong>de</strong>s früheren Vermieters<br />

eingebaute Gasetagenheizung<br />

ausgestattet, für die <strong>de</strong>r<br />

Mieter <strong>de</strong>r Vormieterin eine<br />

Ablösesumme gezahlt hat.<br />

Zuvor war die Wohnung mit<br />

Kohleöfen beheizt wor<strong>de</strong>n.<br />

Der Vermieter kündigte an,<br />

die Wohnung an die im Haus<br />

vorhan<strong>de</strong>ne Gaszentralheizung<br />

anschließen zu wollen<br />

und bezifferte die Gesamtkosten,<br />

die vom Mieter zu<br />

tragen<strong>de</strong> monatliche Umlage<br />

und <strong>de</strong>n anschließend neu zu<br />

zahlen<strong>de</strong>n monatlichen Heizkostenvorschuss.<br />

Der Mieter<br />

stimmte <strong>de</strong>r Maßnahme nicht<br />

zu. Der Vermieter klagte auf<br />

Duldung. Das Gericht gibt<br />

<strong>de</strong>m Mieter recht. Bei <strong>de</strong>r<br />

Frage, ob die vom Vermieter<br />

beabsichtigte Maßnahme eine<br />

Verbesserung <strong>de</strong>r Mietsache<br />

darstellt, ist grundsätzlich auf<br />

<strong>de</strong>n gegenwärtigen Zustand<br />

<strong>de</strong>r Wohnung abzustellen.<br />

Insoweit ist allein entschei<strong>de</strong>nd,<br />

ob durch die geplante<br />

Maßnahme objektiv <strong>de</strong>r Gebrauchs-<br />

o<strong>de</strong>r Substanzwert<br />

<strong>de</strong>r gemieteten Räume o<strong>de</strong>r<br />

<strong>de</strong>s Gebäu<strong>de</strong>s erhöht beziehungsweise<br />

eine Einsparung<br />

von Energie o<strong>de</strong>r Wasser<br />

erreicht wird. Nur wenn diese<br />

Voraussetzungen erfüllt sind,<br />

ist zu prüfen, ob die Duldung<br />

<strong>de</strong>r Maßnahmen eine<br />

unzumutbare Härte für <strong>de</strong>n<br />

Mieter darstellt. Das Ersetzen<br />

einer älteren Gasetagenheizung<br />

durch eine mo<strong>de</strong>rne<br />

Gaszentralheizung wird<br />

zwar häufig eine Maßnahme<br />

zur Energieeinsparung sein.<br />

Allerdings sind keine konkreten<br />

Feststellungen hierzu<br />

getroffen wor<strong>de</strong>n.<br />

Fazit: Es bestand die überwiegen<strong>de</strong><br />

Auffassung, dass<br />

maßgeblich für das Vorliegen<br />

einer Mo<strong>de</strong>rnisierungsmaßnahme<br />

allein <strong>de</strong>r vom<br />

Vermieter zur Verfügung<br />

gestellte Zustand sei. Verbesserungsmaßnahmen<br />

<strong>de</strong>s Mieters<br />

hätten auch dann außer<br />

Betracht zu bleiben, wenn sie<br />

mit Zustimmung <strong>de</strong>s Vermieters<br />

erfolgt seien. Der BGH<br />

vertritt aber die Auffassung,<br />

bei Beurteilung <strong>de</strong>r Frage, ob<br />

es sich bei <strong>de</strong>r vom Vermieter<br />

geplanten Maßnahme um<br />

eine Mo<strong>de</strong>rnisierung han<strong>de</strong>lt,<br />

komme es auf <strong>de</strong>n gegenwärtigen<br />

Zustand <strong>de</strong>r Wohnung,<br />

einschließlich <strong>de</strong>r vom<br />

Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen,<br />

an.<br />

Damit ist allein entschei<strong>de</strong>nd,<br />

ob die geplante Maßnahme<br />

<strong>de</strong>n aktuell vorliegen<strong>de</strong>n Gebrauchs-<br />

o<strong>de</strong>r Substanzwert<br />

<strong>de</strong>r Mieträume o<strong>de</strong>r <strong>de</strong>s Gebäu<strong>de</strong>s<br />

erhöht o<strong>de</strong>r Energie<br />

o<strong>de</strong>r Wasser einspart.<br />

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68 Aktuelles Recht<br />

Rückgabe [68.1]<br />

Zum Umfang <strong>de</strong>r Räumungspflicht <strong>de</strong>s Mieters bei<br />

Rückgabe<br />

Lässt <strong>de</strong>r Mieter Einrichtungsgegenstän<strong>de</strong> in <strong>de</strong>n Mieträumen<br />

zurück, so hat er seine Rückgabepflicht grundsätzlich nicht erfüllt,<br />

weil <strong>de</strong>r Vermieter leere Räume in einem zur anschließen<strong>de</strong>n<br />

Nutzung geeigneten Zustand zurückverlangen kann.<br />

Lässt <strong>de</strong>r Mieter Gegenstän<strong>de</strong> zurück, kann dies eine Vorenthaltung<br />

<strong>de</strong>r Mietsache begrün<strong>de</strong>n, wenn <strong>de</strong>swegen nur eine<br />

Teilräumung <strong>de</strong>s Mietobjekts anzunehmen ist.<br />

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.3.2012, Az.: I-24 U 200/11<br />

Fakten: Die Parteien<br />

streiten über die Folgen einer<br />

unvollständigen Wohnungsräumung<br />

bei Mieten<strong>de</strong>. Das<br />

Gericht gibt überwiegend<br />

<strong>de</strong>m Vermieter recht. Lässt<br />

<strong>de</strong>r Mieter Einrichtungsgegenstän<strong>de</strong><br />

zurück, so hat<br />

er seine Rückgabepflicht<br />

nicht erfült. Der Vermieter<br />

kann verlangen, dass er<br />

leere Räume, so wie er sie<br />

überlassen hat, in einem zur<br />

anschließen<strong>de</strong>n Nutzung<br />

geeigneten Zustand zurückerhält.<br />

Bleiben nur einzelne<br />

Gegenstän<strong>de</strong> zurück, kann<br />

im Einzelfall anzunehmen<br />

sein, dass <strong>de</strong>r Mieter seine<br />

Räumungspflicht erfüllt hat.<br />

Hier hat <strong>de</strong>r Mieter Einrichtungsgegenstän<strong>de</strong><br />

in nicht<br />

Fristlose Kündigung [68.2]<br />

Zahlungsverzug durch erhöhte<br />

Betriebskostenvorauszahlungen<br />

Fakten: Die Mietparteien<br />

hatten Betriebskostenvorauszahlungen<br />

vereinbart, welche<br />

<strong>de</strong>r Vermieter im Jahr 2000<br />

und 2004 einseitig erhöhte.<br />

Der Mieter zahlte ab En<strong>de</strong><br />

unerheblichem Umfang<br />

zurückgelassen und damit<br />

die Mietsache vorenthalten<br />

im Sinne <strong>de</strong>s § 546a BGB.<br />

Fazit: Überlässt <strong>de</strong>r Mieter<br />

<strong>de</strong>m Vermieter die Räume in<br />

verwahrlostem Zustand, liegt<br />

darin an sich noch keine<br />

Vorenthaltung <strong>de</strong>r Mieträume.<br />

Das Zurücklassen von<br />

wenigem Gerümpel steht <strong>de</strong>r<br />

Annahme einer Rückgabe<br />

nicht entgegen. Entfernt <strong>de</strong>r<br />

Mieter Gegenstän<strong>de</strong> in <strong>de</strong>r<br />

Mietsache nicht, kann eine<br />

Vorenthaltung im Sinne <strong>de</strong>s<br />

§ 546a BGB vorliegen, wenn<br />

wegen <strong>de</strong>s Belassens <strong>de</strong>r<br />

Sachen nur eine teilweise<br />

Räumung <strong>de</strong>s Mietobjekts<br />

anzunehmen ist.<br />

Kommt <strong>de</strong>r Mieter mit <strong>de</strong>r Zahlung von durch <strong>de</strong>n Vermieter nach<br />

§ 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen<br />

in Verzug, scheitert eine (auch) darauf gestützte fristlose<br />

Kündigung <strong>de</strong>s Vermieters nicht daran, dass <strong>de</strong>r Vermieter <strong>de</strong>n<br />

Mieter nicht vor Ausspruch <strong>de</strong>r Kündigung auf Zahlung <strong>de</strong>r erhöhten<br />

Betriebskosten verklagt hat.<br />

BGH, Urteil vom 18.7.2012, Az.: VIII ZR 1/11<br />

2003 die Erhöhungsbeträge<br />

und Teile <strong>de</strong>r Grundmiete<br />

nicht. Der Vermieter kündigte<br />

wegen Mietrückstän<strong>de</strong>n<br />

das Mietverhältnis fristlos.<br />

Der Mieter wen<strong>de</strong>t ein, <strong>de</strong>r<br />

Vermieter hätte ihn vor<br />

Ausspruch <strong>de</strong>r Kündigung<br />

auf Zahlung <strong>de</strong>r Erhöhungsbeträge<br />

verklagen müssen.<br />

Der BGH gibt <strong>de</strong>m Vermieter<br />

recht. Je<strong>de</strong> Vertragspartei<br />

kann das Mietverhältnis aus<br />

wichtigem Grund außeror<strong>de</strong>ntlich<br />

kündigen gemäß<br />

§ 543 Abs. 1 Satz 1 BGB. Ein<br />

wichtiger Grund liegt insbeson<strong>de</strong>re<br />

vor, wenn <strong>de</strong>r Mieter<br />

in einem Zeitraum, <strong>de</strong>r sich<br />

über mehr als zwei Termine<br />

erstreckt, mit <strong>de</strong>r Entrichtung<br />

<strong>de</strong>r Miete in Höhe eines<br />

Betrags in Verzug ist, <strong>de</strong>r die<br />

Miete für zwei Monate erreicht.<br />

Diese Voraussetzungen<br />

liegen hier vor. Der Vermieter<br />

musste vor Ausspruch <strong>de</strong>r<br />

fristlosen Kündigung nicht<br />

auf Zahlung <strong>de</strong>r einseitig von<br />

ihm erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen<br />

klagen.<br />

Fazit: Der BGH fällt hier<br />

eine Entscheidung zu § 569<br />

Abs. 3 Nr. 3 BGB: Diese<br />

Vorschrift besagt nach seiner<br />

Ansicht, dass <strong>de</strong>r Vermieter<br />

wegen <strong>de</strong>r erhöhungsbedingten<br />

Rückstän<strong>de</strong> erst kündigen<br />

kann, wenn <strong>de</strong>r Mieter<br />

rechtskräftig zur Zahlung <strong>de</strong>r<br />

erhöhten Betriebskosten o<strong>de</strong>r<br />

-vorauszahlungen verurteilt<br />

ist. Der BGH entschei<strong>de</strong>t mit<br />

<strong>de</strong>r gegenteiligen Ansicht,<br />

dass die Kündigung eines<br />

Wohnraummietverhältnisses<br />

durch <strong>de</strong>n Vermieter wegen<br />

eines Zahlungsrückstands mit<br />

einseitig durch <strong>de</strong>n Vermieter<br />

gemäß § 560 Abs. 4 BGB erhöhten<br />

Betriebskostenvorauszahlungen,<br />

nicht voraussetzt,<br />

dass <strong>de</strong>r Mieter zuvor<br />

rechtskräftig zur Zahlung <strong>de</strong>r<br />

Erhöhungsbeträge verurteilt<br />

wor<strong>de</strong>n ist. Der Mieter sei<br />

ausreichend dadurch geschützt,<br />

dass im Rahmen <strong>de</strong>s<br />

Kündigungsprozesses geprüft<br />

wer<strong>de</strong>n muss, ob <strong>de</strong>r Vermieter<br />

die Betriebskostenvorauszahlungen<br />

in <strong>de</strong>r gefor<strong>de</strong>rten<br />

Höhe verlangen durfte.<br />

Kautionsrückzahlung [68.3]<br />

Aufrechnungsverbot mit mietverhältnisfrem<strong>de</strong>r<br />

For<strong>de</strong>rung<br />

Mangels an<strong>de</strong>rweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist <strong>de</strong>m<br />

Treuhandcharakter <strong>de</strong>r Mietkaution ein stillschweigen<strong>de</strong>s Aufrechnungsverbot<br />

im Hinblick auf For<strong>de</strong>rungen zu entnehmen,<br />

die nicht aus <strong>de</strong>m Mietverhältnis stammen. Mit <strong>de</strong>rartigen For<strong>de</strong>rungen<br />

kann <strong>de</strong>r Vermieter gegenüber <strong>de</strong>m Anspruch <strong>de</strong>s<br />

Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen,<br />

wenn die Kaution am En<strong>de</strong> <strong>de</strong>s Mietverhältnisses nicht für For<strong>de</strong>rungen<br />

<strong>de</strong>s Vermieters aus <strong>de</strong>m Mietverhältnis benötigt wird.<br />

BGH, Urteil vom 11.7.2012, Az.: VIII ZR 36/12<br />

Fakten: Der Mieter<br />

hatte <strong>de</strong>n Vermieter vergeblich<br />

zur Rückzahlung <strong>de</strong>r<br />

zur Verfügung gestellten<br />

Kaution aufgefor<strong>de</strong>rt. Der<br />

Vermieter verwies in diesem<br />

Zusammenhang jedoch auf<br />

behauptete Gegenansprüche<br />

aus einem früheren Mietverhältnis<br />

über eine an<strong>de</strong>re<br />

Wohnung. Diese Ansprüche<br />

habe <strong>de</strong>r frühere Vermieter<br />

an ihn abgetreten.<br />

Der BGH gibt im vorliegen<strong>de</strong>n<br />

Fall <strong>de</strong>m Mieter<br />

recht. Er kann die Rückzahlung<br />

<strong>de</strong>r Kaution verlangen.<br />

Die Mietkaution dient –<br />

soweit nicht ausnahmsweise<br />

etwas an<strong>de</strong>res vereinbart<br />

Foto: Tobias Kaltenbach<br />

11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


69<br />

ist – ausschließlich <strong>de</strong>r<br />

Sicherung von For<strong>de</strong>rungen<br />

<strong>de</strong>s Vermieters aus <strong>de</strong>m<br />

konkreten Mietverhältnis.<br />

Die darin liegen<strong>de</strong> Zweckbindung<br />

en<strong>de</strong>t nicht schon<br />

dann, wenn die Kaution am<br />

En<strong>de</strong> <strong>de</strong>s Mietverhältnisses<br />

nicht mehr für For<strong>de</strong>rungen<br />

<strong>de</strong>s Vermieters aus <strong>de</strong>m<br />

Mietverhältnis benötigt<br />

wird, son<strong>de</strong>rn erst mit <strong>de</strong>r<br />

Rückgewähr <strong>de</strong>r Kaution an<br />

<strong>de</strong>n Mieter.<br />

Fazit: Vor <strong>de</strong>m nun vorliegen<strong>de</strong>n<br />

Urteil <strong>de</strong>s BGH<br />

waren unterschiedliche<br />

Auffassungen zu <strong>de</strong>r Frage<br />

vertreten wor<strong>de</strong>n, ob <strong>de</strong>r<br />

Vermieter mit mietfrem<strong>de</strong>n<br />

Ansprüchen gegen <strong>de</strong>n<br />

Anspruch <strong>de</strong>s Mieters auf<br />

Rückgewähr <strong>de</strong>r Kaution<br />

dann aufrechnen kann, wenn<br />

das Mietverhältnis been<strong>de</strong>t<br />

ist und hieraus keine Ansprüche<br />

<strong>de</strong>s Vermieters mehr<br />

offen sind. Zum Teil wird<br />

für <strong>de</strong>n Fall die Zulässigkeit<br />

einer Aufrechnung mit <strong>de</strong>r<br />

Begründung bejaht, dass in<br />

<strong>de</strong>m Fall die Zweckbindung<br />

<strong>de</strong>r Kaution entfalle und so<br />

mit nicht im Gegenseitigkeitsverhältnis<br />

stehen<strong>de</strong>n<br />

Gegenansprüchen aufgerechnet<br />

wer<strong>de</strong>n könne.<br />

Der Bun<strong>de</strong>sgerichtshof folgt<br />

aber <strong>de</strong>r Gegenmeinung. Seiner<br />

Meinung nach ist in <strong>de</strong>r<br />

Vereinbarung einer Mietkaution<br />

eine stillschweigen<strong>de</strong><br />

Sicherungsabre<strong>de</strong> enthalten<br />

und somit ein dauerhaftes<br />

Aufrechnungsverbot. Die<br />

Kaution diene nämlich allein<br />

dazu, etwaige Ansprüche <strong>de</strong>s<br />

Vermieters aus <strong>de</strong>m Mietverhältnis<br />

zu sichern. Mit<br />

mietfrem<strong>de</strong>n For<strong>de</strong>rungen<br />

<strong>de</strong>s Vermieters könne folglich<br />

auch nach Beendigung<br />

<strong>de</strong>s Mietverhältnisses nicht<br />

gegen <strong>de</strong>n Anspruch <strong>de</strong>s<br />

Mieters auf Rückzahlung<br />

<strong>de</strong>r Kaution aufgerechnet<br />

wer<strong>de</strong>n.<br />

Zwangsverwaltung [69.1]<br />

Baukostenzuschuss als Ausnahme zur unwirksamen<br />

Vorausverfügung<br />

Zur Berücksichtigungsfähigkeit von Mieterleistungen als abwohnbarem<br />

Baukostenzuschuss.<br />

BGH, Urteil vom 15.2.2012, Az.: VIII ZR 166/10<br />

Erbrachte Mieterleistungen sind für das Mietojekt zu verwen<strong>de</strong>n.<br />

Fakten: Der Zwangsverwalter<br />

begehrt vom<br />

Mieter die Räumung <strong>de</strong>s<br />

Grundstücks. Bei Abschluss<br />

<strong>de</strong>s Mietvertrags war allein<br />

das Hinterhaus nutzbar, da<br />

das Vor<strong>de</strong>rhaus noch nicht<br />

saniert war. Die Parteien<br />

hatten dazu vereinbart, dass<br />

<strong>de</strong>r Mieter bestimmte Arbeiten<br />

in <strong>de</strong>r vorgegebenen<br />

wertmäßigen Größenordnung<br />

ausführt und dieser<br />

Wert mit <strong>de</strong>r Miete verrechnet<br />

wer<strong>de</strong>n sollte. Die<br />

Vereinbarung weist Arbeiten<br />

in einer Gesamtsumme<br />

von 339.500 Euro aus. Die<br />

vom Mieter in <strong>de</strong>r Folgezeit<br />

vorgenommenen Arbeiten,<br />

die er unter Einsatz eines<br />

Sparvermögens von 35.000<br />

Euro, Eigenleistung unter<br />

Mitwirkung von Familienangehörigen<br />

und Freun<strong>de</strong>n<br />

getätigt haben will, sind<br />

streitig. Die Parteien vereinbarten<br />

unter an<strong>de</strong>rem, dass<br />

die festgestellten Baukosten<br />

320.500 Euro betragen<br />

und das Abwohnen <strong>de</strong>r<br />

Baukosten ab 2004 beginnt<br />

und En<strong>de</strong> 2023 en<strong>de</strong>t. Der<br />

Mieter verweigerte Mietzahlungen<br />

an <strong>de</strong>n Zwangsverwalter<br />

unter Hinweis auf die<br />

getroffenen Vereinbarungen.<br />

Der Zwangsverwalter<br />

kündigte das Mietverhältnis<br />

wegen ausstehen<strong>de</strong>r Mieten<br />

fristlos. Der BGH hebt das<br />

Urteil <strong>de</strong>r Berufungsinstanz<br />

auf und verweist die Sache<br />

zur Feststellung <strong>de</strong>r Berücksichtigungsfähigkeit<br />

<strong>de</strong>r von<br />

<strong>de</strong>m Mieter behaupteten<br />

Aus- und Umbaumaßnahmen<br />

als Baukostenzuschuss<br />

zurück. Eine Vorausverfügung<br />

über Mietfor<strong>de</strong>rungen<br />

ist <strong>de</strong>m Grundpfandgläubiger<br />

gegenüber unwirksam,<br />

soweit sie sich auf die Miete<br />

für eine spätere Zeit als <strong>de</strong>n<br />

zur Zeit <strong>de</strong>r Beschlagnahme<br />

laufen<strong>de</strong>n Kalen<strong>de</strong>rmonat<br />

bezieht. Eine Ausnahme<br />

von dieser Regel bil<strong>de</strong>n<br />

aber Baukostenzuschüsse.<br />

Sind diese Leistungen zum<br />

Auf- o<strong>de</strong>r Ausbau <strong>de</strong>s Mietgrundstücks<br />

bestimmt, wer<strong>de</strong>n<br />

sie auch bestimmungsgemäß<br />

dazu verwen<strong>de</strong>t und<br />

führen zu einer Erhöhung<br />

<strong>de</strong>s Grundstückswerts, muss<br />

sich <strong>de</strong>r Grundpfandgläubiger<br />

beziehungsweise ein<br />

für ihn tätiger Zwangsverwalter<br />

diese Leistungen<br />

als Mietvorauszahlungen<br />

entgegenhalten lassen. Das<br />

Berufungsgericht hatte<br />

einen Baukostenvorschuss<br />

hier verneint, ohne <strong>de</strong>ren<br />

Voraussetzungen ausreichend<br />

zu überprüfen.<br />

Fazit: Abwohnbare Baukostenzuschüsse<br />

wer<strong>de</strong>n im<br />

Zwangsvollstreckungsrecht<br />

zugunsten <strong>de</strong>s Mieters<br />

bevorzugt, weil <strong>de</strong>r Mieter<br />

durch tatsächliche Leistungen,<br />

die an sich vom früheren<br />

Eigentümer und Vollstreckungsschuldner<br />

hätten<br />

aufgebracht wer<strong>de</strong>n müssen,<br />

einen Sachwert schafft, <strong>de</strong>r<br />

<strong>de</strong>m Grundpfandgläubiger<br />

in Form einer Wertsteigerung<br />

<strong>de</strong>s Grundstücks<br />

zugute kommt. Ein abwohnbarer<br />

Baukostenzuschuss ist<br />

als Mietvorauszahlung berücksichtigungsfähig,<br />

wenn<br />

er mit <strong>de</strong>r Abre<strong>de</strong> geleistet<br />

wird, dass sie <strong>de</strong>r Mieter mit<br />

Rücksicht auf das Mietverhältnis<br />

aufgebracht und<br />

zum Auf- o<strong>de</strong>r Ausbau <strong>de</strong>s<br />

Mietgrundstücks verwen<strong>de</strong>t<br />

wer<strong>de</strong>n sollen. Des Weiteren<br />

müssen – unter Zugrun<strong>de</strong>legung<br />

einer wirtschaftlichen<br />

Betrachtungsweise – die<br />

erbrachten Leistungen aus<br />

<strong>de</strong>m Vermögen <strong>de</strong>s Mieters<br />

tatsächlich, auch nur mittelbar,<br />

zur Schaffung o<strong>de</strong>r<br />

Instandsetzung <strong>de</strong>s Mietobjekts<br />

verwen<strong>de</strong>t wor<strong>de</strong>n sein.<br />

www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012


70 Service<br />

Mein Klassiker<br />

Neue Bücher<br />

Berlin Alexan<strong>de</strong>rplatz:<br />

Die Geschichte vom Franz Biberkopf<br />

Roman von Alfred Döblin<br />

Holger Rausch ist geschäftsführen<strong>de</strong>r<br />

Gesellschafter <strong>de</strong>r Minerva<br />

Management Beteiligungs GmbH.<br />

Wie sich die Finanzbranche neu<br />

erfin<strong>de</strong>t<br />

Viele Menschen stehen<br />

<strong>de</strong>r Finanzdienstleistungsbranche<br />

mit<br />

Skepsis gegenüber. Die<br />

Finanzdienstleistungsexperten<br />

Roger Peverelli,<br />

Reggy <strong>de</strong> Feniks<br />

und Walter Capellmann<br />

stellen ihre nach<strong>de</strong>nklich machen<strong>de</strong> und<br />

erkenntnisreiche Vision für die Banken und<br />

Versicherungsunternehmen <strong>de</strong>r Zukunft vor.<br />

Roger Peverelli, Reggy De Feniks,<br />

Walter Capellmann, Finanzbuch Verlag, 352 S.,<br />

ISBN 978-3-89879-682-8, 24,99 Euro<br />

Alfred Döblin porträtiert in Berlin Alexan<strong>de</strong>rplatz<br />

die chaotische Lebendigkeit<br />

<strong>de</strong>r Metropole Berlin in <strong>de</strong>n 1920er-Jahren<br />

und gewährt Einblicke in das Denken,<br />

Han<strong>de</strong>ln und Fühlen eines Mannes,<br />

„Das Buch ist auch in <strong>de</strong>r heutigen<br />

Zeit noch aktuell. Denn es zeigt, dass<br />

auch in einer Welt vernetzter Märkte<br />

und gelernter Verhaltensweisen<br />

je<strong>de</strong>r es ganz persönlich in <strong>de</strong>r Hand<br />

hat, sich und seinem täglichen Tun<br />

mit bewussten Entscheidungen eine<br />

Richtung zu geben.“<br />

<strong>de</strong>r in dieser Stadt immer wie<strong>de</strong>r scheitert.<br />

Entlassen aus <strong>de</strong>m Gefängnis, hat<br />

sich Franz Biberkopf fest vorgenommen,<br />

ein anständiges Leben zu führen. Das<br />

scheint anfangs zu gelingen, doch ehe<br />

er sich versieht, gerät er durch Fehlentscheidungen<br />

in einen Stru<strong>de</strong>l von Ereignissen,<br />

die ihn nicht nur seine neue Liebe<br />

kosten, son<strong>de</strong>rn ihn auch erneut vor <strong>de</strong>n<br />

Haftrichter führen. Erst hier erkennt er,<br />

dass trotz aller widrigen Umstän<strong>de</strong> je<strong>de</strong>r<br />

seines Glückes Schmied ist.<br />

Nun könnte man meinen, <strong>de</strong>r gute<br />

Freund, von <strong>de</strong>m ich das Buch bekommen<br />

habe, wollte mir einen Wink mit<br />

<strong>de</strong>m Zaunpfahl geben. Tatsächlich aber<br />

war es mehr <strong>de</strong>r Titel, <strong>de</strong>r ihn bewogen<br />

hat, mir das Buch zum Start <strong>de</strong>s Bauvorhabens<br />

„Alexan<strong>de</strong>r Parksi<strong>de</strong>“ am Berliner<br />

Alexan<strong>de</strong>rplatz zu schenken. Doch<br />

auch wenn es mehr als Scherz gemeint<br />

war, fand es am En<strong>de</strong> <strong>de</strong>s Tages <strong>de</strong>n Weg<br />

auf meinen Nachttisch. Und wie <strong>de</strong>r<br />

Held <strong>de</strong>s Romans durchs Leben, kämpfte<br />

ich mich in <strong>de</strong>r Folge<br />

Abend für Abend<br />

durch die mehr als<br />

450 Seiten <strong>de</strong>s Buchs.<br />

Denn die sprunghafte<br />

Erzählweise, <strong>de</strong>r<br />

Wechsel zwischen verschie<strong>de</strong>nsten<br />

Sprachstilen,<br />

<strong>de</strong>r Berliner<br />

Dialekt und vor allem<br />

die vielen unterschwelligen Botschaften<br />

von Alfred Döblin for<strong>de</strong>rn <strong>de</strong>m Leser<br />

viel Konzentration ab. Wenn man sich<br />

dieser Herausfor<strong>de</strong>rung stellt, dann hat<br />

man aber nicht nur einen Klassiker <strong>de</strong>r<br />

<strong>de</strong>utschen Literatur vor sich, <strong>de</strong>r Charakterstudie,<br />

Zeitbild und Gesellschaftskritik<br />

in sich vereint, son<strong>de</strong>rn ein Buch,<br />

das auch heute noch aktuell ist. Denn es<br />

zeigt, dass auch in einer Welt vernetzter<br />

Märkte und gelernter Verhaltensweisen<br />

je<strong>de</strong>r es ganz persönlich in <strong>de</strong>r Hand hat,<br />

sich und seinem täglichen Tun mit bewussten<br />

Entscheidungen eine Richtung<br />

zu geben.<br />

Alfred Döblin: Berlin Alexan<strong>de</strong>rplatz: Die<br />

Geschichte vom Franz Biberkopf, Dtv Verlag<br />

1965, ISBN-10: 3423002956, 464 Seiten,<br />

39,50 Euro (als Taschenbuch: 8,90 Euro)<br />

Handbuch Wärmepumpen<br />

Das Buch gibt einen<br />

Überblick über Planung<br />

und Projektierung von<br />

Wärmepumpenanlagen.<br />

So sollen Fachkräfte<br />

<strong>de</strong>r Baubranche eine<br />

Faktenquelle zum Vergleichen<br />

bekommen.<br />

Die zweite Auflage <strong>de</strong>s<br />

Buches wur<strong>de</strong> mit zahlreichen Ergänzungen,<br />

Erweiterungen und Än<strong>de</strong>rungen <strong>de</strong>m neuesten<br />

Stand <strong>de</strong>r Technik angepasst.<br />

Jürgen Bonin, Beuth Praxis, 2. Auflage 2012,<br />

292 S., ISBN 978-3-410-22130-2, 78 Euro<br />

IZ-Karriereführer 2012/2013<br />

Die Immobilienbranche<br />

bietet vielfältige Karrieremöglichkeiten.<br />

Viele<br />

Stu<strong>de</strong>nten zieht es in<br />

die Projektentwicklung<br />

und ins Asset- o<strong>de</strong>r<br />

Property-Management.<br />

Doch die Branche hat<br />

noch weitere Aufgaben zu bieten. Welche<br />

das sind, ob Personal gesucht wird und welche<br />

Gehälter gezahlt wer<strong>de</strong>n, verrät <strong>de</strong>r „IZ-<br />

Karriereführer 2012/13“.<br />

Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft<br />

(Hrsg.), 548 S., 29 Euro, bestellbar über:<br />

www.iz-shop.<strong>de</strong><br />

11 I 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


71<br />

Aus unserem Haus<br />

Geschäftsraummiete<br />

Das Buch „Geschäftsraummiete“<br />

geht mit<br />

wissenschaftlichem Anspruch<br />

auf Bedürfnisse<br />

<strong>de</strong>r Praxis auf <strong>de</strong>m<br />

Gebiet <strong>de</strong>r Geschäftsraummiete<br />

ein. Der<br />

Geschäftsraummietvertrag<br />

ist das zentrale Regelungsinstrument<br />

für die gewerbliche Gebrauchsüberlassung<br />

von Grundstücken und Gebäu<strong>de</strong>n je<strong>de</strong>r<br />

Art, <strong>de</strong>mgegenüber haben sich Pachtverträge<br />

o<strong>de</strong>r Leasingverträge nur in Spezialbereichen<br />

durchgesetzt. Das Buch befasst<br />

sich insbeson<strong>de</strong>re mit <strong>de</strong>r ober- und höchstrichterlichen<br />

Entscheidungspraxis, die angesichts<br />

kärglicher gesetzlicher Regelungen in<br />

eine große Anzahl von vertraglichen Einzelregelungen<br />

eingreift. Darüber hinaus gibt<br />

es zahlreiche Hinweise für die praktische<br />

Handhabung mietrechtlicher Probleme. Das<br />

Buch richtet sich an alle im gewerblichen<br />

Mietrecht tätigen Praktiker.<br />

Lindner-Figura, Oprée, Stellmann,<br />

Verlag C.H. Beck, 3. Auflage 2012, 1054 S.,<br />

ISBN 978-3-406-63644-8, 129 Euro<br />

Steuervorteile für Gebäu<strong>de</strong> im<br />

Sanierungsgebiet<br />

Die Mo<strong>de</strong>rnisierung von<br />

Gebäu<strong>de</strong>n im Sanierungsgebietet<br />

ist eine<br />

<strong>de</strong>r letzten Möglichkeiten<br />

für eine steuerbegünstigte<br />

Kapitalanlage.<br />

Denn <strong>de</strong>r Investor<br />

kann die Kosten für die<br />

Mo<strong>de</strong>rnisierung und Sanierung innerhalb<br />

von zwölf Jahren abschreiben. Voraussetzung<br />

ist allerdings, dass er die Baumaßnahmen<br />

vorher <strong>de</strong>tailliert mit <strong>de</strong>r Sanierungsbehör<strong>de</strong><br />

vereinbart hat und dass diese ihm<br />

nachher eine Bescheinigung über die Höhe<br />

<strong>de</strong>r begünstigten Baukosten ausstellt. Nach<br />

Abschluss <strong>de</strong>r Sanierung muss er eine sogenannte<br />

Ausgleichsabgabe zahlen. Die Steuervorteile<br />

stehen auch <strong>de</strong>m Investor offen,<br />

<strong>de</strong>r eine Eigentumswohnung vom Bauträger<br />

kauft. Voraussetzung ist lediglich, dass er<br />

die Wohnung vor Beginn <strong>de</strong>r Baumaßnahmen<br />

kauft. Das Buch behan<strong>de</strong>lt alle praxisrelevanten<br />

Fragen.<br />

IVD-Bun<strong>de</strong>sverband (Hrsg.), 29,80 Euro,<br />

zu beziehen über www.ivd-webshop.ne<br />

Controlling für die Wohnungs- und<br />

Immobilienwirtschaft<br />

Systemisches Controlling<br />

gewinnt in <strong>de</strong>r<br />

Wohnungs- und Immobilienwirtschaft<br />

eine<br />

immer größere Be<strong>de</strong>utung.<br />

<strong>Haufe</strong>-Lexware<br />

hat <strong>de</strong>n einzigen Fachtitel<br />

zum Thema „Controlling<br />

in <strong>de</strong>r Wohnungswirtschaft“ neu<br />

publiziert. Das Buch richtet sich an Immobilienprofis<br />

und an Stu<strong>de</strong>nten <strong>de</strong>r Immobilienökonomie.<br />

„Die Publikation enthält <strong>de</strong>n<br />

aktuellen Wissensstand zu Entwicklung und<br />

Implementierung ganzheitlicher Controlling-Lösungen“,<br />

erklärt Mitautor Prof. Dr.<br />

Günter Ebert. Neben operativer, gewinnorientierter<br />

und existenzsichern<strong>de</strong>r Kriterien<br />

wur<strong>de</strong>n dabei auch strategische und potenzialorientierte<br />

Aspekte berücksichtigt. Aktuelle<br />

Entwicklungen machen die Publikation<br />

unverzichtbar.<br />

Prof. Dr. Günter Ebert, Frank Monien,<br />

Prof. Dr. Volker Steinhübel, <strong>Haufe</strong>-Lexware<br />

GmbH & Co. KG, 2. Auflage 2012, 255 S.,<br />

ISBN 978-3-648-02528-4, 34,95 Euro<br />

Impressum<br />

<strong>Haufe</strong>-Lexware GmbH & Co. KG<br />

Ein Unternehmen <strong>de</strong>r <strong>Haufe</strong> Gruppe<br />

Munzinger Straße 9, 79111 Freiburg<br />

Geschäftsführung:<br />

Isabel Blank, Markus Dränert,<br />

Jörg Frey, Birte Hackenjos, Jens Köhler,<br />

Matthias Mühe, Markus Reithwiesner,<br />

Joachim Rotzinger, Dr. Carsten Thies<br />

Abonnenten-Service und Vertrieb<br />

Service-Center Freiburg:<br />

Tel. 0800 7234-253<br />

Fax 0800 5050-446<br />

E-Mail: zeitschriften@haufe.<strong>de</strong><br />

Redaktion<br />

Dirk Labusch (La)<br />

(verantw. Chefredakteur)<br />

E-Mail: dirk.labusch@<br />

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RAin Almut König<br />

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Journalisten im Heft<br />

Christian Anger<br />

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Frank Peter Unterreiner<br />

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Jahresabo 136 Euro (inklusive Versandkosten,<br />

Online-Archiv, Urteilsdatenbank<br />

etc.) Bezieher <strong>de</strong>s Loseblattwerks<br />

„Haus- und Grundbesitz“<br />

erhalten Immo bilienwirtschaft im<br />

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Für Mitglie<strong>de</strong>r <strong>de</strong>r <strong>de</strong>utschen Sektion<br />

<strong>de</strong>s Immobilienverbands Royal<br />

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(RICS) und <strong>de</strong>s Deutschen Verbands<br />

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10 x jährlich<br />

Verbreitete Auflage<br />

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echter druck GmbH<br />

Delpstraße 15<br />

97084 Würzburg<br />

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72 Service<br />

Termine …<br />

... von „Baurecht“ bis „Strategien beim Vertrieb von Wohnungen“<br />

TOP-TERMIN<br />

Veranstaltungstitel Termin / Ort Preis zzgl. MwSt. Veranstalter / Kontakt<br />

Messe, Kongresse und Konferenzen<br />

MAPIC: Internationale Messe für Einzelhan<strong>de</strong>lsimmobilien<br />

14.-16.11.2012<br />

Cannes,<br />

Frankreich<br />

15. Euro Finance Week 19.-23.11.2012<br />

Frankfurt am Main<br />

4. DVFA Investment-Consultant-Konferenz<br />

„Wert, Wertschöpfung und Wertschätzung<br />

im institutionellen Asset-Management“<br />

IPD Fachtagung: Immobilienfinanzierung<br />

unter verschärfter internationaler<br />

Regulierung<br />

Seminare und Schulungen<br />

Lehrgang: Energieberater für KMU | Energieanalyse<br />

& Effizienzberatung (Teil 1)<br />

Online-Marketing und Social Media in <strong>de</strong>r<br />

Wohnungswirtschaft<br />

Gewerbemietverhältnisse in<br />

Krisensituationen<br />

Telefon-Knigge für die Immobilienbranche –<br />

gekonnter Umgang an Telefon und Handy<br />

Kompaktwissen Immobilienökonomie:<br />

Die wichtigsten Metho<strong>de</strong>n, Kennzahlen<br />

und Verfahren<br />

Nachhaltige Stadt:<br />

Nachhaltigkeit und Energie<br />

27.11.2012<br />

Frankfurt am Main<br />

4.12.2012<br />

Frankfurt am Main<br />

19.-24.11.2012<br />

Biberach<br />

21.11.2012<br />

Wiesba<strong>de</strong>n<br />

22.11.2012<br />

Hamburg<br />

22.11.2012<br />

Wiesba<strong>de</strong>n<br />

22.-23.11.2012<br />

München<br />

23.11.2012<br />

Aachen<br />

Cashflow-Mo<strong>de</strong>lling 26.-27.11.2012<br />

Frankfurt am Main<br />

Rechtliche Grundlagen für das<br />

Management von Facility-Services<br />

Intensivseminar: Grundlagen und aktuelle<br />

Entwicklungen im Immobiliensteuerrecht<br />

Energie-Effizienz-Experte/Energieberater<br />

Nicht-Wohngebäu<strong>de</strong><br />

26.-27.11.2012<br />

Berlin<br />

26.-27.11.2012<br />

Berlin<br />

26.-28.11.2012<br />

Essen<br />

Mietmin<strong>de</strong>rung – berechtigt o<strong>de</strong>r Schikane? 27.11.2012<br />

Wiesba<strong>de</strong>n<br />

Baurecht für die Praxis:<br />

Novellierung von BauGB und BauNVO<br />

Strategien beim Vertrieb von Wohnungen<br />

an Kapitalanleger<br />

Dynamischer Wohnbaumarkt: Vom Wachstumsboom<br />

profitieren<br />

29.11.2012<br />

Biberach<br />

29.11.2012<br />

Berlin<br />

3.-4.12.2012<br />

Wien<br />

Jahresabrechnung in <strong>de</strong>r WEG 4.12.2012<br />

Mannheim<br />

Professionelles Immobilienmanagement 6.-7.12.2012<br />

Köln<br />

Lehrgang: Energieberater für KMU | Energieanalyse<br />

& Effizienzberatung (Teil 2)<br />

Mit großen Schritten zum Maklererfolg –<br />

MarktWertMakler<br />

10.-11.12.2012<br />

Biberach<br />

11.-13.12.2012<br />

Fulda<br />

1.350 Euro Reed MIDEM,<br />

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je nach<br />

Veranstaltung<br />

245 Euro*/<br />

295 Euro**<br />

Maleki Group,<br />

Telefon 069 97176-0, www.eurofinanceweek.com<br />

DVFA-Finanzaka<strong>de</strong>mie,<br />

Telefon 069 264848-124,<br />

www.dvfa.<strong>de</strong><br />

500 Euro IPD Investment Property Databank,<br />

Telefon 0611 3344990,<br />

www.ipd.com/germany<br />

1.980 Euro ges.<br />

(Teil 1 und 2)<br />

Aka<strong>de</strong>mie <strong>de</strong>r Hochschule Biberach,<br />

Telefon 07351 582-551, www.aka<strong>de</strong>mie-biberach.<strong>de</strong><br />

345 Euro vhw Bun<strong>de</strong>sverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V.,<br />

Telefon 030-390473-170, www.vhw.<strong>de</strong><br />

499 Euro Beck Aka<strong>de</strong>mie Seminare, Telefon 089 38189-503,<br />

www.beck-seminare.<strong>de</strong><br />

295 Euro vhw Bun<strong>de</strong>sverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V.,<br />

Telefon 030-390473-170, www.vhw.<strong>de</strong><br />

1.895 Euro Management Circle AG,<br />

Telefon 06196 4722-700,<br />

www.managementcircle.<strong>de</strong><br />

590 Euro RWTH International Aca<strong>de</strong>my gGmbH,<br />

Telefon 0241 8027734,<br />

www.aca<strong>de</strong>my.rwth-aachen.<strong>de</strong><br />

1.300*/<br />

1.450** Euro<br />

IREBS Immobilienaka<strong>de</strong>mie, Telefon 06723 995030,<br />

www.irebs-immobilienaka<strong>de</strong>mie.<strong>de</strong><br />

570 Euro Bauaka<strong>de</strong>mie, Telefon 030 54997510,<br />

www.bauaka<strong>de</strong>mie.<strong>de</strong><br />

1.550 Euro Berliner Immobilienrun<strong>de</strong>: TVS Berlin,<br />

Telefon 030 63223883, www.tvs-berlin.<strong>de</strong><br />

590 Euro Haus <strong>de</strong>r Technik e.V., Telefon 0201 1803-318,<br />

www.hdt-essen.<strong>de</strong><br />

295 Euro vhw Bun<strong>de</strong>sverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V.,<br />

Telefon 030 390473-170, www.vhw.<strong>de</strong><br />

150 Euro Aka<strong>de</strong>mie <strong>de</strong>r Hochschule Biberach,<br />

Telefon 07351 582-551, www.aka<strong>de</strong>mie-biberach.<strong>de</strong><br />

880 Euro Berliner Immobilienrun<strong>de</strong>: TVS Berlin,<br />

Telefon 030 63223883, www.tvs-berlin.<strong>de</strong><br />

1.695 Euro Institute for International Research GmbH,<br />

Telefon +43 (0)1 89159-212, www.iir.at<br />

490 Euro <strong>Haufe</strong> Aka<strong>de</strong>mie, Telefon 0761 898-4422,<br />

www.haufe-aka<strong>de</strong>mie.<strong>de</strong><br />

890 Euro <strong>Haufe</strong> Aka<strong>de</strong>mie, Telefon 0761 898-4422,<br />

www.haufe-aka<strong>de</strong>mie.<strong>de</strong><br />

1.980 Euro ges.<br />

(Teil 1 und 2)<br />

Aka<strong>de</strong>mie <strong>de</strong>r Hochschule Biberach,<br />

Telefon 07351 582-551, www.aka<strong>de</strong>mie-biberach.<strong>de</strong><br />

989 Euro Sprengnetter-Aka<strong>de</strong>mie, Telefon 02642 9796 -75/-76,<br />

www.sprengnetter.<strong>de</strong><br />

* Mitglie<strong>de</strong>r ** Nichtmitglie<strong>de</strong>r<br />

11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


73<br />

Unternehmensin<strong>de</strong>x<br />

A<br />

Aareon AG ...................10<br />

Aengevelt Immobilien .......13, 32<br />

Aermec GmbH ................58<br />

AEW Europe ..................12<br />

Ahrenkiel Gruppe ..............12<br />

Allianz ......................32<br />

Arcadis ......................13<br />

Assmann Beraten + Planen ......59<br />

Axa .........................15<br />

B<br />

BNP Paribas Real Estate<br />

(BNPPRE) ..................8, 13<br />

Breiten Burkhardt ..............74<br />

Busch-Jaeger .................59<br />

C<br />

CBRE ........................15<br />

Codic .......................35<br />

Corpus Sireo ..................12<br />

D<br />

Dekabank ....................33<br />

Drees & Sommer AG ........14, 33<br />

E<br />

EC Harris .....................13<br />

ECE Projektmanagement<br />

GmbH & Co. KG ................35<br />

Emco Bau- und Klimatechnik<br />

GmbH .......................58<br />

Ernst & Young Real Estate ....28, 33<br />

F<br />

Feri AG ......................14<br />

FHH Fondshaus Hamburg<br />

Gesellschaft für Unternehmensbeteiligungen<br />

mbH & Co. KG . ....12<br />

FrommeConsulting GmbH .......14<br />

G<br />

Gen Re Capital GmbH ...........14<br />

Gesobau AG ..................35<br />

GFKL-Konzernverbund ..........14<br />

Gira ........................59<br />

H<br />

Hochtief Solutions AG ...........12<br />

I<br />

Immobilien Scout 24 ...........35<br />

IVG Immobilien AG .............32<br />

J<br />

Jones Lang LaSalle .............12<br />

Jung ........................59<br />

K<br />

Kobusch Group ................14<br />

L<br />

Leybold Optics ................14<br />

Lunos Lüftungstechnik GmbH .....58<br />

M<br />

McKinsey & Company ..........14<br />

MehrWertWohn GmbH ..........35<br />

Minerva Management<br />

Beteiligungs GmbH ............70<br />

MLP ........................14<br />

N<br />

Navico Holding ................14<br />

NBIM .......................15<br />

Norton Rose LLP ...............74<br />

O<br />

OFB Projektentwicklung .........14<br />

P<br />

Patrizia ......................10<br />

PBG ........................12<br />

Peach Property Group ..........14<br />

PersonalMarkt . .............19 ff.<br />

Premium Immobilien Deutschland<br />

GmbH .......................14<br />

R<br />

Real Estate Advisory Group<br />

Deutschland ..................42<br />

Real I.S. AG ...................33<br />

Royal Bank of Scotland (RBS) .....15<br />

Rreef Spezial Invest ............12<br />

S<br />

Schro<strong>de</strong>r Property ..............9<br />

Sibeth Partnerschaft<br />

Rechtsanwälte Steuerberater .....74<br />

Siemens .....................33<br />

Strabag Projektentwicklung<br />

GmbH .......................14<br />

T<br />

Techem .....................14<br />

TPA – Agentur für<br />

Kommunikations<strong>de</strong>sign GmbH ....34<br />

Tristan Capital Partners .........12<br />

W<br />

Waldmann GmbH ...........58, 62<br />

Z<br />

Zumtobel ....................60<br />

Foto: MIPIM<br />

Vorschau auf ...<br />

Exklusive Studie<br />

Wohnimmobilienpotenziale 2030<br />

Welche Städte Deutschlands ab 30.000 Einwohner bieten<br />

bereits heute gute Voraussetzungen für Investitionen in<br />

Wohnimmobilien? Außer<strong>de</strong>m: Ein Ranking <strong>de</strong>r Standorte,<br />

die auch in 20 Jahren nicht zum Investitionsgrab wer<strong>de</strong>n.<br />

Core-Satellite-Strategie<br />

Low risk but fun<br />

Alle wollen Core. Das schmälert die damit zu erzielen<strong>de</strong><br />

Rendite. Core-Satellite ist die Möglichkeit, im Immobiliensegment<br />

optimierte Renditen zu erzielen. Dabei wird das<br />

Risiko nur marginal erhöht. Wichtig ist hierfür die segmentübergreifen<strong>de</strong><br />

Kapitalstreuung. Wie es geht.<br />

Die Dezember-Ausgabe erscheint am Freitag,<br />

<strong>de</strong>n 14. Dezember 2012, Anzeigenschluss ist <strong>de</strong>r<br />

19. November 2012.<br />

Vorbericht<br />

MIPIM 2013<br />

... Dezember/Januar<br />

Ab 30.000 Einwohner: Wo Investitionen in Wohnen lohnen.<br />

... Februar 2013<br />

Die französische Gewerbeimmobilienmesse<br />

ist das Echolot zur<br />

Messung <strong>de</strong>s Fahrwassers<br />

<strong>de</strong>r Immobilienbranche.<br />

Untiefen wer<strong>de</strong>n<br />

sichtbar, genauso<br />

wie klippenfreies Gebiet. Wie sieht also die Investitionstätigkeit<br />

im ersten Qaurtal 2013 aus? Wohin entwickeln<br />

sich in Europa die Kapitalwerte im Büro- und Gewerbebereich?<br />

Welcher Teilmarkt entwickelt die größte Anziehungskraft?<br />

Die Februar-Ausgabe erscheint am Freitag, <strong>de</strong>n 1. Februar<br />

2013, Anzeigenschluss ist <strong>de</strong>r 7. Januar 2013.<br />

Dieses Heft enthält folgen<strong>de</strong> Beilagen: Hansa, Immowelt, Ista, Kaffee Partner<br />

www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 I 2012


74 Finale<br />

Geheimnisse<br />

Wer kennt sie schon, die Vertreter <strong>de</strong>r zersplitterten Immobilienwelt? Wer weiß,<br />

welche Wünsche sie hegen, wen sie gerne träfen. Heute fragen wir …<br />

… drei Immobilien-Anwälte<br />

Thomas Hopf ist Partner von<br />

Norton Rose LLP in Frankfurt<br />

am Main.<br />

Frank Oprée ist Leiter <strong>de</strong>r Praxisgruppe<br />

Immobilienrecht in<br />

<strong>de</strong>r Sozietät Breiten Burkhardt,<br />

München.<br />

Thomas Richter ist Leiter <strong>de</strong>r<br />

Practice Group Real Estate bei<br />

Sibeth Partnerschaft Rechtsanwälte<br />

Steuerberater, München.<br />

?<br />

Welche Schwächen haben Sie<br />

– mit Ausnahme von Ungeduld<br />

und Perfektionismus?<br />

?<br />

Hopf: Ich kann meiner vierjährigen<br />

Tochter nichts abschlagen, wenn sie<br />

mich ansieht und „Papi“ sagt.<br />

Oprée: Ich koche lei<strong>de</strong>r lieber als ich es<br />

tatsächlich kann.<br />

Richter: So viele, dass hier nicht ausreichend<br />

Platz dafür ist.<br />

Mit wem aus <strong>de</strong>r Immobilienbranche<br />

wür<strong>de</strong>n Sie einmal<br />

gerne zum Aben<strong>de</strong>ssen gehen<br />

und warum?<br />

Hopf: Zum Aben<strong>de</strong>ssen gehe ich lieber<br />

mit meinen guten Freun<strong>de</strong>n.<br />

Oprée: Mit all <strong>de</strong>n Anwaltskollegen,<br />

mit <strong>de</strong>nen man sich schon fürchterlich<br />

gezofft hat und dabei wusste, dass man<br />

sich privat wohl gut verstehen wür<strong>de</strong>.<br />

Richter: Mit Jacques Herzog und Pierre<br />

<strong>de</strong> Meuron, weil Kunst beim Aben<strong>de</strong>ssen<br />

interessanter als Business ist und die<br />

?<br />

bei<strong>de</strong>n es immer wie<strong>de</strong>r schaffen, aufregen<strong>de</strong><br />

Lösungen zu fin<strong>de</strong>n.<br />

Wo kann man Sie in <strong>de</strong>r Mittagspause<br />

antreffen?<br />

Hopf: Lei<strong>de</strong>r viel zu oft am Schreibtisch.<br />

Mit Mandanten und Freun<strong>de</strong>n treffe ich<br />

mich gerne in einem <strong>de</strong>r Restaurants an<br />

<strong>de</strong>r Alten Oper in Frankfurt.<br />

Oprée: Unser Büro liegt zwar direkt neben<br />

einem sehr schönen Biergarten,<br />

man trifft mich gleichwohl meistens am<br />

Schreibtisch an.<br />

?<br />

Richter: Bei Geschäftsessen, am Schreibtisch<br />

o<strong>de</strong>r in einem italienischen Bistro.<br />

Ihr Wunsch an die Kollegen Ihres<br />

Berufsstands?<br />

Hopf: Der Wunsch muss sein, für unsere<br />

Mandanten bestmögliche Lösungen zu<br />

fin<strong>de</strong>n und nicht immer nur <strong>de</strong>r „Gewinner“<br />

sein zu wollen.<br />

Oprée: Kollegialität und Gelassenheit.<br />

Richter: Die Dinge wie<strong>de</strong>r zusammensetzen,<br />

nach<strong>de</strong>m man sie auseinan<strong>de</strong>rgenommen<br />

hat.<br />

Ihr Statement zum Stereotyp: „Anwälte fin<strong>de</strong>n nie sämtliche<br />

Fallstricke bei Immobilientransaktionen.“<br />

Hopf: Natürlich ist je<strong>de</strong>r bestrebt, <strong>de</strong>n perfekten Vertrag zu erstellen. Aber gera<strong>de</strong><br />

die Juristerei lebt davon, dass Rechtsfragen immer wie<strong>de</strong>r neu diskutiert wer<strong>de</strong>n.<br />

Oprée: Der Satz ist wahrscheinlich nicht völlig falsch. Wichtig ist, dass wir aus Sicht<br />

<strong>de</strong>s Mandanten alle wesentlichen Fallstricke fin<strong>de</strong>n und auflösen.<br />

Richter: Stimmt. Das ist für Anwälte allein nicht möglich. Hier müssen alle im<br />

Team zusammenarbeiten. f|<br />

11 I 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>


Die internationale Messe <strong>de</strong>r Immobilienprofis - 24. Edition<br />

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