Als PDF downloaden - Haufe.de
Als PDF downloaden - Haufe.de
Als PDF downloaden - Haufe.de
Erfolgreiche ePaper selbst erstellen
Machen Sie aus Ihren PDF Publikationen ein blätterbares Flipbook mit unserer einzigartigen Google optimierten e-Paper Software.
Immobilien<br />
wirtschaft<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 l 2012<br />
Das Fachmagazin für Management, Recht und Praxis<br />
Der neue<br />
Exklusive Studie<br />
4.000 Datensätze ausgewertet<br />
Gehaltsreport<br />
Fünf Prozent Wachstum bei Führungskräften<br />
GRAFFITI:<br />
»SÜNDE«<br />
Special<br />
Energiemanagement<br />
Sicherheit<br />
Datenschutz in<br />
<strong>de</strong>r Cloud<br />
Ferienwohnungen<br />
Finanzgerichte ticken<br />
unterschiedlich<br />
Mat.-Nr. ISBN 364800007-1 06228-5155<br />
1 2011<br />
9 7 8 3648 000076
Agent • Arranger • Len<strong>de</strong>r<br />
Alfa Centrum<br />
Olsztyn<br />
Typ: Shopping Center<br />
Größe: 25.000 m2<br />
Sole Arranger • Len<strong>de</strong>r • Agent<br />
Büro- und<br />
Geschäftshaus<br />
Hannover<br />
Typ: Büro- und Geschäftshaus<br />
Größe: 15.500 m2<br />
Sole Len<strong>de</strong>r<br />
Watermark Place<br />
London<br />
Typ: Bürogebäu<strong>de</strong><br />
Größe: 50.000 m2<br />
Agent • Un<strong>de</strong>rwriter<br />
88north<br />
München<br />
Foncière <strong>de</strong>s Régions<br />
Di Fiore Architecture – Anawa<br />
Typ: Bürogebäu<strong>de</strong><br />
Größe: 47.000 m2<br />
Len<strong>de</strong>r<br />
Typ: Bürogebäu<strong>de</strong><br />
Größe: 49.000 m2<br />
New Vélizy<br />
Paris<br />
Europa wächst.<br />
Mit unseren Finanzierungskonzepten.<br />
Immobiliengeschäft. Wir sind Ihre Experten für<br />
optimale und maßgeschnei<strong>de</strong>rte Finanzierungen auf<br />
nationalen und internationalen Märkten. Durch individuell<br />
auf Sie abgestimmte Lösungen, eine schlanke<br />
Unternehmensorganisation und kurze Entscheidungswege<br />
sind wir auch langfristig <strong>de</strong>r zuverlässige<br />
Partner für Ihre Projekte. www.helaba.<strong>de</strong><br />
Banking auf <strong>de</strong>m Bo<strong>de</strong>n <strong>de</strong>r Tatsachen.
Editorial<br />
03<br />
Banger Blick nach Osten<br />
Geeignet für:<br />
– professionelle Verwalter<br />
– Wohnungsunternehmen<br />
– Liegenschaftsverwaltungen<br />
Dirk Labusch, Chefredakteur<br />
Liebe Leserinnen, liebe Leser,<br />
ich lese gera<strong>de</strong> ein erstaunliches Buch über das Verschwin<strong>de</strong>n alter<br />
Kulturen. Der Grund <strong>de</strong>s Nie<strong>de</strong>rgangs sei, so <strong>de</strong>r Autor, immer ähnlich:<br />
Am Anfang glaube man noch an irgen<strong>de</strong>twas. Später nicht mehr.<br />
Die nun <strong>de</strong>ka<strong>de</strong>nt Gewor<strong>de</strong>nen wüssten nicht mehr, wofür sie eintreten<br />
sollten und verlören so am En<strong>de</strong> <strong>de</strong>n Kampf gegen die Reiterscharen<br />
aus <strong>de</strong>n östlichen Steppen. Wenn das stimmt, müssen wir aufpassen.<br />
Demokratie? Freiheit? Alltäglich gewor<strong>de</strong>n. Woran glauben wir?<br />
Ich kann es nicht verhehlen, dass ich in einer Zeit, in <strong>de</strong>r kaum einer<br />
mehr wirklich für etwas einsteht, eine Grundsympathie habe für Menschen,<br />
die das tun. Der Architekt Konrad Fischer ist so einer. Mancher<br />
hält ihn für querulatorisch. Mag sein. Im Bun<strong>de</strong>sbauministerium ist er<br />
nicht wohlgelitten. Aber <strong>de</strong>r Mann hat Argumente. Seit Jahren zieht er<br />
gegen Wärmedämmverbundsysteme zu Fel<strong>de</strong>. Bereits in unserer Titelstrecke<br />
von Juni 2002 zum Thema hat er seine Position offensiv vertreten.<br />
Ich hätte damals nicht gedacht, dass sich die Kritik an Dämmung<br />
so sehr verstärken wür<strong>de</strong>. Unseren in Heft 9/2012 veröffentlichten Beitrag<br />
zu <strong>de</strong>r Materie haben „Wirtschaftswoche“ und „Welt“ zum Anlass<br />
genommen, intensiv ins Thema einzusteigen. In diesem Heft erfolgt<br />
nun eine Gegendarstellung (Seite 36). Und die Gegendarstellung <strong>de</strong>r<br />
Gegendarstellung. Das soll es dann aber erstmal gewesen sein.<br />
Grundsympathie heißt übrigens nicht etwa Parteilichkeit. Ob du,<br />
Fischer, Querulant bist o<strong>de</strong>r am En<strong>de</strong> die Welt rettest, vermag ich<br />
nicht zu entschei<strong>de</strong>n. Aber nach bestem Wissen und Gewissen hast<br />
du im September die Bühne dieser Zeitschrift bekommen, und zwar<br />
als lebendiges Beispiel für einen, <strong>de</strong>n die Reiterscharen nicht kriegen<br />
wer<strong>de</strong>n. Entkommen wer<strong>de</strong>n sicher auch diejenigen, die sich mit Argumenten<br />
auseinan<strong>de</strong>rsetzen. Aber um die Bequemen, <strong>de</strong>ren Position<br />
nur lautet, sie wollten ein eingeführtes System nicht än<strong>de</strong>rn, bin ich in<br />
Sorge. Sie sollten die Nachrichten aus <strong>de</strong>m Osten genau verfolgen ...<br />
Ihr<br />
Foto: Hans Scherhaufer<br />
Mit PowerHaus haben<br />
Sie Ihren Wohnungs- und<br />
Immobilienbestand im<br />
Griff. Versprochen.<br />
Ob Verwaltung von Eigentumswohnungen<br />
o<strong>de</strong>r Wohnungsgenossenschaften – dank <strong>de</strong>s<br />
modularen Aufbaus lässt sich PowerHaus<br />
für je<strong>de</strong> Anfor<strong>de</strong>rung und Größenordnung<br />
konfigurieren. Sie zahlen nur, was Sie wirklich<br />
nutzen.<br />
Und än<strong>de</strong>rt sich Ihr Anspruch, so läßt sich<br />
PowerHaus einfach anpassen.<br />
Gern beraten wir Sie persönlich:<br />
Tel.: 0800 79 56 724 (kostenlos)<br />
E-Mail: realestate@haufe.<strong>de</strong><br />
www.haufe.<strong>de</strong>/powerhaus<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012
04 Inhalt<br />
Titelthema<br />
Exklusive Studie. Das Geschäft mit Immobilien<br />
boomt. Davon profitieren auch die Beschäftigten<br />
<strong>de</strong>r Branche. Die Gehälter von Führungskräften sind<br />
um 5,1 Prozent gestiegen. Fachkräfte verdienen<br />
2,2 Prozent mehr<br />
19 Kräftiges Plus für Führungskräfte. Rund 4.000 Gehaltsdatensätze<br />
wur<strong>de</strong>n ausgewertet. Ergebnis: Neben <strong>de</strong>m<br />
Grundgehalt legen auch Prämien und Nebenleistungen<br />
zu. Firmenwagen und Altersvorsorge sind en vogue<br />
18<br />
Die Gehälter <strong>de</strong>r Branche steigen. Der kleine Wermutstropfen:<br />
Maschinenbau, Chemie und Automobilindustrie steigen stärker.<br />
20 Ausgewählte Funktionen. Die Gehälter<br />
23 Der Vergleich. Wer qualifiziertes Personal fin<strong>de</strong>n und<br />
halten will, muss sich mit an<strong>de</strong>ren Branchen messen<br />
lassen. Was die Immobilienwirtschaft im Vergleich zu<br />
an<strong>de</strong>ren Branchen zahlt<br />
Szene<br />
08 Infografik: Logistikflächenmarkt<br />
09 Kolumne: Energie für die Zukunft<br />
10 Top-News: Investoren scheuen immer mehr das Risiko<br />
auf <strong>de</strong>m europäischen Wohnungsmarkt<br />
28<br />
Noch nicht ausgestan<strong>de</strong>n. Michael Jenetschek, Ernst & Young Real<br />
Estate, über Folgen hoher Finanzierungen von Gewerbeobjekten.<br />
Finanzen, Markt & Management<br />
Das Finanzinterview<br />
28 Michael Jenetschek, Ernst & Young Real Estate, über <strong>de</strong>n<br />
Markt mit Problemkrediten und -immobilien<br />
Von <strong>de</strong>n Finanzgerichten<br />
30 Steuerliche Behandlung von Ferienwohnungen<br />
32<br />
Nachlese Expo Real 2012. War Treffpunkt für zahlreiche, auch<br />
öffentliche Diskussionen: <strong>de</strong>r Gemeinschaftsstand <strong>de</strong>r BID.<br />
Expo Real Nachbericht<br />
32 Die Stimmung war gut, die Euphorie blieb aus<br />
Marketing Award 2012<br />
34 Die vier Preisträger <strong>de</strong>s diesjährigen Wettbewerbs<br />
Graffiti<br />
Welch eine Sün<strong>de</strong>!<br />
50 Moral vor Rendite?<br />
51 Nach mir die Sündflut. Von Babel bis heute<br />
52 Schönheit liegt im Auge <strong>de</strong>s Betrachters. Dennoch: die<br />
übelsten Bausün<strong>de</strong>n in aller Welt<br />
54 Zins und Zinseszins stehen am Pranger – zu Unrecht<br />
Fotos: Jon Berkeley/GettyImages; Messe München GmbH<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
05<br />
Finanzen, Markt & Management<br />
Wärmedämmung kontrovers<br />
36 Gegendarstellung und Replik<br />
Fernwärmemonopol II<br />
38 Nachverhan<strong>de</strong>ln, wo immer es geht!<br />
Einzelhan<strong>de</strong>l<br />
40 Factory-Outlet-Center sind auf <strong>de</strong>m Vormarsch<br />
Immobilien mit Scheckheft<br />
42 Beim Verkauf alle Unterlagen beisammen haben<br />
Interview DDIV<br />
44 Son<strong>de</strong>rvergütung für Energieberatung gefor<strong>de</strong>rt<br />
Rottke on Real Estate<br />
47 Was sagen Hochschulrankings?<br />
Datenschutz<br />
48 Cloud Computing braucht beson<strong>de</strong>re Sicherheit<br />
Special<br />
58<br />
LED. Löst <strong>de</strong>r Zhaga-Standard die Kompatibilitätsprobleme?<br />
Special Energiemanagement: LED und<br />
Wärmerückgewinnung prosperieren<br />
58 Frischluftzufuhr versus Energiesparen<br />
60 Pilotprojekt <strong>de</strong>r Stadt Zürich<br />
62 „Licht <strong>de</strong>r Arbeitswelt“: Gerhard Waldmann im Interview<br />
Recht<br />
Urteil <strong>de</strong>s Monats – Maklerrecht<br />
64 Nomen ist nicht immer omen: Vertragspartnernennung<br />
ATARO LED STEHLEUCHTE.<br />
TECHNOLOGIE,<br />
DIE AN MORGEN DENKT.<br />
Rubriken<br />
03 Editorial<br />
06 Online<br />
16 RICS<br />
17 Deutscher Verband<br />
70 Bücher<br />
71 Impressum<br />
72 Termine<br />
73 Unternehmen im Heft/<br />
Vorschau<br />
74 Finale<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 I 2012<br />
Eine ATARO LED Stehleuchte leuchtet bei einer<br />
Leistung von105 W einen Doppelarbeitsplatz absolut<br />
homogen mit 9.000lm aus. Eingesetzte LED-Light-<br />
Engines nach Zhaga-Standard erlauben ein zukunftssicheres<br />
Servicekonzept. Weiteres Energiesparpotenzial<br />
und Komfort bieten die Lichtmanagementsysteme<br />
PULSE HFMD (Tageslicht- und Präsenzsensorik) und<br />
PULSE TALK (EnOcean Funkkommunikation).<br />
Herbert Waldmann GmbH&Co. KG, Tel. 07720 601-100<br />
info@waldmann.com, www.waldmann.com
06 Online<br />
MENÜ<br />
Geben Sie hier Ihre Suchbegriffe ein I Immobilien<br />
Immobilien Home Wirtschaft & Politik Verwaltung Wohnungswirtschaft Investment Entwicklung & Vermarktung<br />
Neu im November www.haufe.<strong>de</strong>/immobilien<br />
Top-Thema: Eigentümerwechsel<br />
Eigentümerwechsel sind in Wohnungseigentümergemeinschaften an <strong>de</strong>r Tagesordnung.<br />
Egal, ob durch Verkauf, Schenkung o<strong>de</strong>r Erbfolge: Immer ist Aufmerksamkeit <strong>de</strong>s<br />
Verwalters gefragt, da sich<br />
im Zusammenhang mit<br />
einem Eigentümerwechsel<br />
verschie<strong>de</strong>ne rechtliche<br />
Fragen stellen und Fallen<br />
ergeben. Wenn ein Zustimmungserfor<strong>de</strong>rnis<br />
nach<br />
§ 12 WEG vereinbart ist,<br />
kommt noch zusätzliche<br />
verantwortungsvolle Arbeit<br />
auf <strong>de</strong>n Verwalter zu.<br />
Dieses Top-Thema stellt die<br />
wichtigsten <strong>de</strong>n Eigentümerwechsel<br />
betreffen<strong>de</strong>n<br />
Eigentümerwechsel reibungslos bewerkstelligen. Fragen dar.<br />
Top-Thema: Wertermittlung – AIFM-Richtlinie<br />
Was ist die Immobilie wert? Gebäu<strong>de</strong><br />
müssen künftig öfter bewertet wer<strong>de</strong>n.<br />
Das Bun<strong>de</strong>sministerium für Finanzen überraschte<br />
mit <strong>de</strong>r Vorlage eines Gesetzentwurfs<br />
zur Umsetzung <strong>de</strong>r EU-Richtlinie für Verwalter<br />
alternativer Investmentfonds (AIFM). Die Richtlinie<br />
soll bis Juli 2013 an die nationalen Gegebenheiten<br />
angepasst wer<strong>de</strong>n. Künftig sollen<br />
keine Offenen Immobilienfonds neu auf <strong>de</strong>n<br />
Markt kommen dürfen. Ähnliches gilt für Immobilienspezialfonds,<br />
auch für Geschlossene Fonds<br />
sind Än<strong>de</strong>rungen geplant.<br />
Lesen Sie in unserem Top-Thema, welche Än<strong>de</strong>rungen<br />
<strong>de</strong>r Gesetzentwurf zur Umsetzung <strong>de</strong>r<br />
AIFM-Richtlinie bei <strong>de</strong>r Immobilienbewertung<br />
vorsieht. Denn nicht alles ist sinnvoll: Für die<br />
Bewerter soll es keine klaren Vorgaben geben.<br />
Sie stehen künftig im luftleeren Raum.<br />
Seminare<br />
<strong>Haufe</strong> Online-Seminare:<br />
„Grundkurs WEG-Verwaltung –<br />
Modul 3: Eigentümerversammlung<br />
Dienstag, 6. November 2012, 14.00<br />
Uhr, 82,11 Euro<br />
Die Eigentümerversammlung ist das<br />
zentrale Ereignis <strong>de</strong>s Jahres in einer<br />
Wohnungseigentümergemeinschaft.<br />
Hier treffen die Eigentümer Entscheidungen<br />
zur Verwaltung <strong>de</strong>s gemeinschaftlichen<br />
Eigentums, zum Beispiel<br />
über Sanierungen, und beschließen <strong>de</strong>n<br />
Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung.<br />
Damit die Beschlüsse <strong>de</strong>r Eigentümerversammlung<br />
rechtlich einwandfrei<br />
sind, wer<strong>de</strong>n bei <strong>de</strong>r Vorbereitung<br />
und <strong>de</strong>r Durchführung an <strong>de</strong>n Verwalter<br />
hohe Anfor<strong>de</strong>rungen gestellt. In Modul<br />
3 <strong>de</strong>s Grundkurses WEG-Verwaltung erfahren<br />
Sie, wie Sie am besten bei <strong>de</strong>r<br />
Planung und Durchführung <strong>de</strong>r Eigentümerversammlung<br />
vorgehen und wie<br />
Sie verhin<strong>de</strong>rn, dass Beschlüsse <strong>de</strong>r<br />
Eigentümerversammlung angefochten<br />
wer<strong>de</strong>n. Die Themen entsprechen <strong>de</strong>n<br />
Inhalten <strong>de</strong>s Neumitglie<strong>de</strong>rseminars<br />
<strong>de</strong>s VDIV Bayern e.V.<br />
Referent: Steffen Haase<br />
Der Referent: Steffen Haase,<br />
Vizepräsi<strong>de</strong>nt DDIV<br />
Fotos: iStockphoto<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
WE<br />
MAKE<br />
24/7<br />
Jan Wegner arbeitet in <strong>de</strong>r TOTAL Raffinerie in Leuna: Bilfinger ist dort als technischer Dienstleister<br />
unter an<strong>de</strong>rem dafür verantwortlich, dass 700 Kilometer Rohrleitungen nonstop überwacht,<br />
geprüft und gewartet wer<strong>de</strong>n. Damit stellen wir sicher, dass die Anlage tagaus, tagein das liefert,<br />
was sie liefern soll: 1 Million Liter Diesel und Benzin – pro Stun<strong>de</strong>. www.bilfinger.com<br />
WORK
08 Szene<br />
+++ Aktuelle News +++ täglich unter www.haufe.<strong>de</strong>/immobilien +++<br />
Karte <strong>de</strong>s Monats<br />
Logistikstandorte<br />
375.000<br />
Nach <strong>de</strong>m Rekordumsatz im vergangenen<br />
Jahr fällt <strong>de</strong>r Umsatz im Logistikflächenmarkt<br />
im ers ten Halbjahr 2012 erwartungsgemäß<br />
<strong>de</strong>utlich niedriger aus, erreicht aber laut einer<br />
Untersuchung von BNP Paribas Real Estate<br />
immerhin <strong>de</strong>n zweitbesten Wert in fünf Jahren.<br />
hamburg<br />
150.000<br />
205.<br />
84.000<br />
Flächenumsatz Lager- und Logistikflächen in m²<br />
1. Halbjahr 2011<br />
1. Halbjahr 2012<br />
düsseldorf<br />
117.000<br />
62.000<br />
252.000<br />
129.000<br />
köln<br />
2,18 Millionen Quadratmeter Logistik–<br />
und Lagerflächen wur<strong>de</strong>n im ersten<br />
Halbjahr umgesetzt, das ist gegenüber<br />
2011 ein Minus von 35 Prozent. Vom<br />
Niveau her bewegt sich das Jahr 2012<br />
aber wie<strong>de</strong>r in <strong>de</strong>r Größenordnung normaler<br />
Jahre mit gutem Flächenumsatz,<br />
wie sie beispielsweise 2008 und 2010 zu<br />
beobachten waren. An fast allen Standorten<br />
ist ein relativ <strong>de</strong>utlicher Rückgang<br />
gegenüber <strong>de</strong>n Rekor<strong>de</strong>rgebnissen zu<br />
verzeichnen. Lediglich München konnte<br />
nahezu das i<strong>de</strong>ntische Ergebnis <strong>de</strong>s<br />
vergleichbaren Vorjahreszeitraums erreichen.<br />
Zwar konnten im Vergleich zum<br />
Vorjahr bislang noch kaum Mega-Deals<br />
erfasst wer<strong>de</strong>n, trotz<strong>de</strong>m sind größere<br />
Verträge mit über 12.000 Quadratmetern<br />
bun<strong>de</strong>sweit auf einen Umsatzanteil von<br />
rund 72 Prozent gekommen. Insgesamt<br />
sind damit laut BNP Paribas Real Estate<br />
gute Voraussetzungen für eine auch im<br />
weiteren Jahresverlauf lebhafte Nachfrage<br />
nach Lager– und Logistikflächen<br />
gegeben. Auch die Spitzenmieten liegen<br />
weiterhin auf <strong>de</strong>n im Laufe <strong>de</strong>s Jahres<br />
2011 erreichten Niveaus.<br />
Datenmaterial: BNP Paribas<br />
Real Estate GmbH<br />
Grafik: Immobilienwirtschaft<br />
frankfurt<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
09<br />
Kolumne<br />
000<br />
159.000<br />
135.000<br />
133.000<br />
120.000<br />
Leipzig<br />
münchen<br />
264.000<br />
183.000<br />
berlin<br />
Frank Peter Unterreiner<br />
Die Sonne braucht eine<br />
bessere Lobby!<br />
Unzählige Milliar<strong>de</strong>n wer<strong>de</strong>n die nächsten Jahre für die Energieinfrastruktur ausgegeben.<br />
Wie nachhaltig diese Investitionen sind, ist nicht sicher. Darüber muss<br />
sich auch die Immobilienbranche im Klaren sein, die mangels Core-Immobilien<br />
zunehmend mit <strong>de</strong>m Thema Infrastruktur und damit auch Energieinfrastruktur<br />
liebäugelt. So sollen für 50 Milliar<strong>de</strong>n Euro Offshore-Windkraftanlagen gebaut<br />
wer<strong>de</strong>n, die 15 Prozent unseres Strombedarfs <strong>de</strong>cken sollen. 3.800 Kilometer<br />
lange und geschätzte 20 Milliar<strong>de</strong>n Euro teure Stromtrassen sollen <strong>de</strong>n so erzeugten<br />
Strom quer durch ganz Deutschland leiten. Die vermeintlich sicheren<br />
Renditen locken Großinvestoren genauso an wie Kleinsparer.<br />
Doch so hoch die Summen sind, so wahnwitzig könnte sich auch diese Art von<br />
Stromerzeugung und -verteilung erweisen. Denn womöglich han<strong>de</strong>lt es sich<br />
nur um eine Zwischentechnologie. Energie sollte möglichst am Verbrauchsort<br />
erzeugt wer<strong>de</strong>n. Die Sonne könnte dies möglich machen, sie schickt ein Mehrfaches<br />
<strong>de</strong>s Benötigten zu uns. Fassa<strong>de</strong>n von Gebäu<strong>de</strong>n und das Blechkleid unserer<br />
Autos könnten unter an<strong>de</strong>rem diese Energie erzeugen. Wer je im Sommer<br />
seine Hand auf einen dunklen, in <strong>de</strong>r Sonne stehen<strong>de</strong>n Wagen gelegt hat, kann<br />
dies nachvollziehen.<br />
Welche Fortschritte möglich sind, wenn genügend Geld zur Verfügung steht, ver<strong>de</strong>utlicht<br />
die Computerindustrie. Vor rund 20 Jahren wur<strong>de</strong>n bei <strong>de</strong>r Erfassung<br />
von Jahreszahlen die ersten bei<strong>de</strong>n Ziffern weggelassen, um (damals) kostbaren<br />
Speicherplatz zu sparen. Aus heutiger Sicht ein Witz. Ein mo<strong>de</strong>rnes Mobiltelefon<br />
hat mehr Speicherplatz als die Computer, mit <strong>de</strong>nen die ersten Missionen zum<br />
Mond gelangen. Und auf einen USB-Stick gehen mehr Daten als damals in ein<br />
Rechenzentrum. Möglich wur<strong>de</strong> dies, weil die Nachfrage nach Speicherplatz dafür<br />
sorgte, dass sich Forschung und Entwicklung rechneten. Die Sonne hat eine zu<br />
geringe Lobby – noch. Doch wenn ihre Kraft wirtschaftlich genutzt wer<strong>de</strong>n kann,<br />
waren die Investitionen in Windrä<strong>de</strong>r und Stromleitungen für die Katz. Core sind<br />
sie damit heute schon nicht mehr.<br />
Schro<strong>de</strong>r Property Wohnpaket<br />
Industria-Fonds investiert 380 Millionen Euro<br />
Der von Schro<strong>de</strong>r Property gemanagte „Schro<strong>de</strong>r German Resi<strong>de</strong>ntial<br />
Fund“ hat <strong>de</strong>n Großteil seiner Wohnimmobilien an <strong>de</strong>n von Industria<br />
Wohnen verwalteten Immobilien-Spezialfonds „Wohnen Deutschland“<br />
veräußert. Das Portfolio umfasst zirka 2.200 Wohneinheiten. Der Schro<strong>de</strong>r<br />
German Resi<strong>de</strong>ntial Fund hatte die Immobilien zwischen 2006 und<br />
2008 erworben. Seit <strong>de</strong>m Jahr 2009 befin<strong>de</strong>t sich <strong>de</strong>r Fonds planmäßig in<br />
<strong>de</strong>r Abverkauf-Phase.<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012
10 Szene +++ Aktuelle News +++ täglich unter www.<strong>Haufe</strong>.<strong>de</strong>/immobilien +++<br />
Wohnungsmarktbericht Europa<br />
Risiken wer<strong>de</strong>n immer mehr gescheut<br />
Fertigstellungen in Deutschland: Immer mehr Län<strong>de</strong>r weisen zurückgehen<strong>de</strong><br />
Fertigstellungszahlen im Wohnbau auf. Deutschland steht zwar noch vergleichsweise<br />
gut dar aber auch hier sind <strong>de</strong>utliche Negativtrends erkennbar.<br />
700.000<br />
600.000<br />
500.000<br />
400.000<br />
300.000<br />
200.000<br />
100.000<br />
0<br />
Quelle: Patrizia<br />
´91 ´92 ´93 ´94 ´95 ´96 ´97 ´98 ´99 ´00 ´01 ´02 ´03 ´04 ´05 ´06 ´07 ´08 ´09 ´10 ´11 ´12 ´13 ´14<br />
insgesamt (li.) davon MFH (li.) Anteil MFH (re.)<br />
70%<br />
60%<br />
50%<br />
40%<br />
30%<br />
20%<br />
10%<br />
0<br />
Wohnungswirtschaft<br />
Wodis Sigma Forum im<br />
November<br />
Am 22. November 2012 veranstaltet die<br />
Aareon AG im RuhrCongress Bochum<br />
das Wodis Sigma Forum. Immobilienfachleute,<br />
Anwen<strong>de</strong>r und Entwickler<br />
treffen sich bei Vorträgen und Diskussionen.<br />
Fragen aus <strong>de</strong>m kompletten Themengebiet<br />
<strong>de</strong>r Wohnungswirtschaft stehen<br />
auf <strong>de</strong>m Programm. <strong>Als</strong> Gastredner<br />
gibt <strong>de</strong>r zweimalige Weltumsegler und<br />
America’s Cup-Teilnehmer Tim Kröger<br />
Impulse. Unter <strong>de</strong>m Motto „Auch im<br />
Sturm auf Erfolgskurs bleiben“ zeigt er,<br />
wie man im Berufsalltag von <strong>de</strong>n Werten<br />
erfolgreichen Segelns profitieren kann.<br />
Neben Vorträgen und Workshops erwartet<br />
die Gäste außer<strong>de</strong>m eine Abendveranstaltung<br />
in <strong>de</strong>r Rewirpower-Lounge<br />
<strong>de</strong>s VfL Bochum. Mehr Infos unter:<br />
www.aareon.com\events.<br />
Die Staatsschul<strong>de</strong>nkrise sorgt für Verän<strong>de</strong>rungen in <strong>de</strong>r Immobilienwelt.<br />
Der vierte „Wohnungsmarktbericht Europa“ von Patrizia stehe ganz im<br />
Zeichen <strong>de</strong>r Sicherheit, sagt Dr. Marcus Cieleback, Leiter Research bei Patrizia.<br />
Die steigen<strong>de</strong> Risikoaversion verstärkt aktuell die Divergenz in <strong>de</strong>r<br />
Euro-Zone. Während Län<strong>de</strong>r wie Spanien, Italien und Portugal weiter mit<br />
Korrekturen ihres Markts kämpfen, gelten Deutschland, Schwe<strong>de</strong>n o<strong>de</strong>r<br />
die Schweiz für Investoren als sichere Häfen. Der Preisin<strong>de</strong>x für Wohneigentum<br />
im Euroraum befin<strong>de</strong>t sich im ersten Quartal 2012 in etwa auf<br />
<strong>de</strong>m gleichen Niveau wie im zweiten Quartal 2007, kurz vor Ausbruch <strong>de</strong>r<br />
Finanzkrise. Zuletzt war eine leicht negative Preisentwicklung festzustellen.<br />
Eine Preisblase ist laut Patrizia in Deutschland nicht zu erkennen. Die<br />
Preiserhöhungen im Wohneigentumsmarkt seien erklärbar und daher gerechtfertigt.<br />
Immer mehr Län<strong>de</strong>r weisen im Wohnbau jedoch rückläufige<br />
Fertigstellungszahlen auf. Deutlich positive Entwicklungen zeigen dagegen<br />
vor allem Län<strong>de</strong>r mit einem starken Mietmarkt wie Deutschland, Finnland<br />
und die Schweiz. Insgesamt trifft die hohe Nachfrage nach vermieteten<br />
Wohnimmobilien auf ein geringes Angebot am Markt. Da Bestandshalter<br />
vielfach nicht bereit sind zu verkaufen, die Neubautätigkeit auf niedrigem<br />
Niveau verharrt und Privatinvestoren oft geringe Renditeanfor<strong>de</strong>rungen<br />
haben, ging die Rendite bei Mehrfamilienhäusern zurück. Trotz<strong>de</strong>m bleibt<br />
die Rendite in Toplagen vieler europäischer Län<strong>de</strong>r gegenüber nationalen<br />
zehnjährigen Staatsanleihen attraktiv. Deutschland bleibt weltweit einer<br />
<strong>de</strong>r attraktivsten Wohnmärkte. Das Transaktionsvolumen wird laut Patrizia<br />
2012 <strong>de</strong>utlich über <strong>de</strong>m <strong>de</strong>s Vorjahres liegen. Auch managementintensive<br />
Portfolios können verkauft wer<strong>de</strong>n. Das Transaktionsgeschehen<br />
ist von Großtransaktionen bestimmt, die durch Son<strong>de</strong>rbedingungen begünstigt<br />
wer<strong>de</strong>n. Dazu gehören Vorgaben <strong>de</strong>r EU und von kreditgeben<strong>de</strong>n<br />
Banken forcierte Transaktionen.<br />
TrinkwaSServerordnung<br />
Bun<strong>de</strong>srat stimmt<br />
erneuten Än<strong>de</strong>rungen zu<br />
Die nochmalige Novelle <strong>de</strong>r Trinkwasserverordnung<br />
hat eine weitere Hür<strong>de</strong><br />
genommen. Der Bun<strong>de</strong>srat hat <strong>de</strong>n<br />
vom Bun<strong>de</strong>sgesundheitsministerium<br />
vorgelegten Entwurf im Wesentlichen<br />
gebilligt, seine Zustimmung aber von<br />
einigen Än<strong>de</strong>rungen abhängig gemacht.<br />
Nun muss noch die Bun<strong>de</strong>sregierung<br />
entschei<strong>de</strong>n. Kern <strong>de</strong>r Neuregelung ist<br />
eine Verlängerung <strong>de</strong>r Frist für die erste<br />
Legio nellenprüfung bis En<strong>de</strong> 2013 und<br />
eine Verlängerung <strong>de</strong>s Prüfungsintervalls<br />
von einem auf drei Jahre.<br />
Das Trinkwasser soll sicher sein.<br />
Fotos: iStockphoto; Dimj/shutterstock.com<br />
11 I 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
11<br />
Erbschaftsteuer<br />
Haus & Grund<br />
for<strong>de</strong>rt Abschaffung<br />
Geschenkt? Wegen <strong>de</strong>r Erbschaftsteuer ist<br />
Erben nicht kostenfrei.<br />
„Die Erbschaft- und Schenkungsteuer<br />
muss umgehend abgeschafft wer<strong>de</strong>n.“<br />
So reagierte Haus- & Grund-Präsi<strong>de</strong>nt<br />
Rolf Kornemann auf die aktuelle Entscheidung<br />
<strong>de</strong>s Bun<strong>de</strong>sfinanzhofs. Der<br />
BFH hat das gelten<strong>de</strong> Erbschaftsteuerrecht<br />
<strong>de</strong>m Bun<strong>de</strong>sverfassungsgericht<br />
vorgelegt. In <strong>de</strong>r Entscheidung (BFH,<br />
Az. II R 9/11) befin<strong>de</strong>t <strong>de</strong>r BFH die aktuellen<br />
Regelungen für verfassungswidrig:<br />
Vor allem die umfangreichen Begünstigungen<br />
von Betriebsvermögen.<br />
„Durch die letzten Reformen hat sich<br />
die Erbschaft- und Schenkungsteuer<br />
ohnehin zu einer Son<strong>de</strong>rvermögensteuer<br />
auf Immobilien entwickelt“, kritisiert<br />
Kornemann. Zuletzt trugen die<br />
Erwerber privaten Immobilienvermögens<br />
die Hauptlast dieser Steuer. Dass<br />
dies verfassungsrechtlich keinen Bestand<br />
haben konnte, habe <strong>de</strong>r BFH nun<br />
bestätigt. „Mit dieser Entscheidung<br />
sind auch die Pläne von SPD und <strong>de</strong>n<br />
Grünen für eine Vermögensbesteuerung,<br />
die ebenso eine Verschonung<br />
betrieblicher Vermögen vorsehen, hinfällig“,<br />
so <strong>de</strong>r Verbandspräsi<strong>de</strong>nt. Die<br />
privaten Immobilieneigentümer benötigten<br />
je<strong>de</strong>n Cent, um die Herausfor<strong>de</strong>rungen<br />
<strong>de</strong>r Energiewen<strong>de</strong> und <strong>de</strong>s<br />
<strong>de</strong>mografischen Wan<strong>de</strong>ls bewältigen<br />
zu können.<br />
Ihr Aufzug gibt alles.<br />
Und wir alles für ihn.<br />
Noch nie war Mobilität so selbstverständlich wie<br />
heute. Denn Züge, Flugzeuge, Helikopter und Autos<br />
wer<strong>de</strong>n regelmäßig und umfassend gewartet.<br />
Aber auch bei Aufzügen und Fahrtreppen gilt:<br />
Sicherer und reibungsloser Betrieb kann nur durch<br />
regelmäßige und vor allem fachkundige Wartung<br />
gewährleistet wer<strong>de</strong>n. Sprechen Sie uns einfach an.<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 I 2012<br />
www.schindler.<strong>de</strong>
12 Szene +++ Aktuelle News +++ täglich unter www.<strong>Haufe</strong>.<strong>de</strong>/immobilien +++<br />
Hotelimmobilie <strong>de</strong>s Jahres<br />
Wiener „Topazz“ ausgezeichnet<br />
Das ausgezeichnete Hotel steht in Wien.<br />
PlaSSmanns Baustelle<br />
Die Auszeichnung „Hotelimmobilie <strong>de</strong>s<br />
Jahres 2012“ erhält in diesem Jahr das<br />
Hotel Topazz in <strong>de</strong>r österreichischen<br />
Hauptstadt Wien. Der Preis wur<strong>de</strong> beim<br />
Hotelforum-Galaabend während <strong>de</strong>r<br />
Expo Real in München verliehen. Die<br />
große Herausfor<strong>de</strong>rung bei <strong>de</strong>r Entwicklung<br />
<strong>de</strong>s Topazz war die extrem kleine<br />
Baulücke im historisch geprägten Ersten<br />
Wiener Bezirk, hieß es in <strong>de</strong>r Begründung<br />
<strong>de</strong>r Jury. Auf rund 150 Quadratmetern<br />
Grundfläche habe es Entwickler, Eigentümer<br />
und Betreiber Martin Lenikus<br />
geschafft, ein Hotelkleinod zu schaffen,<br />
das auch wirtschaftlich funktioniert. Aus<br />
20 Hotelbewerbungen hatte eine elfköpfige<br />
Jury drei Finalisten ausgewählt: Explorer<br />
Hotel Montafon (Gaschurn/Montafon,<br />
Österreich), Hotel Topazz (Wien,<br />
Österreich) und SAKS Urban Design<br />
Hotel (Kaiserslautern, Deutschland).<br />
Transaktion<br />
Tristan-Fonds verkauft<br />
Frankfurter Karstadt-Haus<br />
EPI, ein Fonds von Tristan Capital Partners<br />
und AEW Europe, hat <strong>de</strong>n Flagship-Store<br />
von Karstadt an <strong>de</strong>r Frankfurter<br />
Einkaufsmeile Zeil verkauft. Der<br />
Kaufpreis liegt bei 115 Millionen Euro.<br />
Das Karstadt-Haus wur<strong>de</strong> im Jahr 2006<br />
vom EPI-Fonds gekauft, ebenso wie das<br />
<strong>Als</strong>terhaus in Hamburg, das auch von<br />
Karstadt belegt ist, und bereits im Jahr<br />
2008 wie<strong>de</strong>r verkauft wor<strong>de</strong>n ist. Tristan<br />
und AEW Europe wur<strong>de</strong>n bei <strong>de</strong>r Transaktion<br />
von PBG in Frankfurt am Main<br />
und von Jones Lang LaSalle beraten und<br />
begleitet.<br />
Rreef-Spezialfonds<br />
Corpus Sireo übernimmt<br />
Asset-Management<br />
Rreef Spezial Invest und die Corpus Sireo<br />
kooperieren im Asset-Management:<br />
Corpus Sireo wird für zunächst fünf Jahre<br />
als exklusiver Asset- und Sales-Manager<br />
für das Wohn-Portfolio <strong>de</strong>s Rreef<br />
Property Pension Fund fungieren. Der<br />
Rreef Property Pension Fund ist ein Spezialfonds<br />
für institutionelle Investoren<br />
mit einem Zielvolumen von einer hal ben<br />
Milliar<strong>de</strong> Euro. Der Ankaufszeitraum<br />
<strong>de</strong>r Immobilien wird voraussichtlich drei<br />
Jahre betragen. Ziel ist es, dass <strong>de</strong>r Fonds<br />
zu rund 50 Prozent in Wohnimmobilien<br />
investiert.<br />
Ein haariger Konflikt. Wenn <strong>de</strong>r Nachbar seinen Hund vor statt in <strong>de</strong>r Wohnung abbürstet,<br />
so erlaubt das <strong>de</strong>m Mieter nicht, die Miete um 20 Prozent zu min<strong>de</strong>rn, selbst<br />
wenn seine Tochter auf Hun<strong>de</strong>haare allergisch reagiert (AG Frankfurt, Urteil vom<br />
8. November 2011, 33 C 2792/11).<br />
Neue Gesellschaft<br />
Hochtief Solutions wird<br />
FHH-Gesellschafter<br />
Hochtief Solutions steigt bei <strong>de</strong>r FHH<br />
Fondshaus Hamburg Gesellschaft für Unternehmensbeteiligungen<br />
mbH & Co. KG<br />
ein: Entstehen soll eine neue Gesellschaft<br />
für Immobilieninvestitionen. Diese will<br />
künftig noch aktiver am Markt agieren.<br />
Gesellschafter wird neben <strong>de</strong>r Hochtief<br />
Solutions AG auch die Hamburger Ahrenkiel<br />
Gruppe sein.<br />
Foto: Düsseldorf Marketing & Tourismus GmbH<br />
11 I 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
13<br />
BNP Paribas Real-Estate-Studie<br />
Düsseldorfer Büromarkt lässt leicht nach<br />
Der Düsseldorfer Büromarkt erzielte in <strong>de</strong>n ersten drei Quartalen<br />
einen Flächenumsatz von 228.000 Quadratmetern und kann damit<br />
nicht an das gute Ergebnis aus <strong>de</strong>m Vorjahr anschließen (minus<br />
13 Prozent). Das ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate<br />
(BNPPRE). Da <strong>de</strong>r Leerstandsrückgang spürbar stärker ausfiel<br />
als <strong>de</strong>r Anstieg im Neubaubereich,<br />
ist das verfügbare<br />
Flächenangebot<br />
(Leerstand und verfügbare<br />
Flächen im Bau) laut<br />
BNPPRE auf 1,13 Millionen<br />
Quadratmeter gesunken<br />
(minus vier Prozent).<br />
Die zunehmen<strong>de</strong><br />
Verknappung mo<strong>de</strong>rner<br />
Flächen hat die Spitzenmiete<br />
auf einen neuen Rekordwert<br />
von 25 Euro pro<br />
Quadratmeter (plus drei<br />
Prozent) ansteigen lassen. Weniger Aktivität auf <strong>de</strong>m Düsseldorfer Büromarkt.<br />
Aengevelt-Studie<br />
Frankfurter Büromarkt<br />
zeigt sich rege<br />
Am Frankfurter Büromarkt wur<strong>de</strong> nach<br />
einer Untersuchung von Aengevelt in<br />
<strong>de</strong>n ersten drei Quartalen 2012 ein Büroflächenumsatz<br />
von rund 334.000 Quadratmetern<br />
erzielt. Das ist im Vergleich<br />
zum Vorjahreszeitraum ein Wachstum<br />
von 20.000 Quadratmetern (plus sechs<br />
Prozent). Für das Gesamtjahr sieht<br />
Aengevelt in <strong>de</strong>r Mainmetropole Potenzial<br />
für einen zum Vorjahr mo<strong>de</strong>rat<br />
höheren Büroflächenumsatz um 430.000<br />
Quadratmeter. Dieser läge damit zwar<br />
konjunkturbedingt um rund sieben Prozent<br />
unter <strong>de</strong>m Mittelwert <strong>de</strong>r jüngsten<br />
Deka<strong>de</strong> (2002 bis 2011: 462.000 Quadratmeter),<br />
das Vorjahresergebnis wür<strong>de</strong><br />
aber um 20.000 Quadratmeter o<strong>de</strong>r 4,5<br />
Prozent übertroffen.<br />
Projektentwicklungen<br />
Umfrage: Finanzierung als Hauptproblem<br />
Die Finanzierung von Development-Projekten bleibt schwierig, entspannt<br />
sich jedoch mittelfristig. Zu diesem Ergebnis kommt eine Befragung<br />
von EC Harris, einer Arcadis-Tochter, unter 29 europäischen<br />
Banken. Rund die Hälfte (48 Prozent) <strong>de</strong>r Befragten gab an, dass die<br />
Kreditvergabe in <strong>de</strong>n vergangenen zwölf Monaten weiter zurückgegangen<br />
ist. Im Gegenzug zeigten sich die Experten aber im Vergleich<br />
zum Vorjahr <strong>de</strong>utlich optimistischer mit Blick auf die weitere Entwicklung:<br />
57 Prozent gehen in <strong>de</strong>n nächsten fünf Jahren von einer<br />
Zunahme <strong>de</strong>r Finanzierungsbereitschaft für Immobilienprojekte aus.<br />
Der Optimismus ist dabei in Europa nicht gleich verteilt: Während in<br />
Großbritannien die Stimmung <strong>de</strong>utlich besser wird, bleiben die Banken<br />
in Kontinentaleuropa vorsichtiger. Die anhalten<strong>de</strong> Finanzkrise in<br />
<strong>de</strong>r Eurozone ist offensichtlich das größte Hin<strong>de</strong>rnis für eine positive<br />
Marktentwicklung: Die Befragten nennen das En<strong>de</strong> <strong>de</strong>r Krise als wichtigste<br />
Voraussetzung für mehr Kredite. Doch auch Basel III bremst<br />
<strong>de</strong>n Optimismus. Hinzu kommt, dass Banken Projekte bevorzugen,<br />
bei <strong>de</strong>nen entwe<strong>de</strong>r bereits <strong>de</strong>r Weiterverkauf an einen Investor gesichert<br />
ist (87 Prozent) o<strong>de</strong>r ein finanzstarker Investmentpartner <strong>de</strong>s<br />
Projektentwicklers zusätzliches Eigenkapital bereitstellt (74 Prozent).<br />
Eine interessante Wendung zeichnet sich mit Blick auf das Thema<br />
Distressed Asset / For<strong>de</strong>rungsverkauf ab. Vor zwölf Monaten stand <strong>de</strong>r<br />
sofortige Verkauf <strong>de</strong>r Finanzierungen eines Projekts o<strong>de</strong>r die Übernahme<br />
<strong>de</strong>r Immobilie in <strong>de</strong>n eigenen Bestand noch ganz im Fokus.<br />
Nur ein Viertel <strong>de</strong>r Banken wollte eine Restrukturierung in Zusammenarbeit<br />
mit <strong>de</strong>m Projektentwickler angehen. Dieser Wert hat sich<br />
auf 74 Prozent verdreifacht.<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 I 2012<br />
ANZEIGE<br />
Interessenbekundungsverfahren<br />
Grundstück Universitätsplatz/Ostseite<br />
Die Lan<strong>de</strong>shauptstadt Mag<strong>de</strong>burg beabsichtigt, zum Zweck <strong>de</strong>r städtebaulichen<br />
Entwicklung eine unbebaute Grundstücksfläche an <strong>de</strong>r Ostseite <strong>de</strong>s Universitätsplatzes<br />
in Mag<strong>de</strong>burg mit einer Größe von ca. 5.500 m² bis ca. 10.500 m² zu<br />
veräußern. Angestrebt wird eine 5- bis 7-geschossige geschlossene Bebauung<br />
als östliche Begrenzung <strong>de</strong>s Universitätsplatzes.<br />
Interessenten wer<strong>de</strong>n aufgefor<strong>de</strong>rt, sich an einem Interessenbekundungsverfahren<br />
zu beteiligen. Nähere Angaben wer<strong>de</strong>n im Amtsblatt <strong>de</strong>r Europäischen<br />
Union veröffentlicht. Die Bewerbungsunterlagen mit <strong>de</strong>n Ausschreibungsbedingungen<br />
sind auch erhältlich bei <strong>de</strong>r<br />
Lan<strong>de</strong>shauptstadt Mag<strong>de</strong>burg<br />
Der Oberbürgermeister Fachbereich Liegenschaftsservice<br />
Elke Lindstedt Julius-Bremer-Str. 8-10 39104 Mag<strong>de</strong>burg<br />
Tel.: 0391/540-2570<br />
Fax: 0391/540-2102<br />
E-Mail: Elke.Lindstedt@<br />
lieg.mag<strong>de</strong>burg.<strong>de</strong>
14 Szene +++ Aktuelle News +++ täglich unter www.haufe.<strong>de</strong>/immobilien +++<br />
Köpfe<br />
„Mit leerem Kopf nickt es sich leichter.“<br />
Zarko Petan, slowenischer Autor<br />
Petra Nowacki Joachim Dress Dr. Jenny Arens Viktor Grinewitschus Susanne Fromme Carsten Kipping<br />
Petra Nowacki zur<br />
Geschäftsführerin bei<br />
Premium Immobilien<br />
bestellt<br />
Die Premium Immobilien<br />
Deutschland GmbH hat eine<br />
neue Geschäftsführerin: Petra<br />
Nowacki (46). Gemeinsam<br />
mit <strong>de</strong>m Eigentümer Hannes<br />
Schöckler leitet sie ab sofort die<br />
Tochtergesellschaft <strong>de</strong>r österreichischen<br />
Premium Immobilien<br />
AG. Nowacki war zuvor unter<br />
an<strong>de</strong>rem als Geschäftsführerin<br />
im GFKL-Konzernverbund<br />
und als Direktionsleiterin <strong>de</strong>s<br />
Geschäftsfelds „Public Private<br />
Partnership“ bei <strong>de</strong>r Strabag<br />
Projektentwicklung GmbH tätig.<br />
Zuletzt verantwortete sie als<br />
Nie<strong>de</strong>rlassungsleiterin bei <strong>de</strong>r<br />
OFB Projektentwicklung <strong>de</strong>n<br />
Standort Berlin.<br />
Joachim Drees im<br />
Vorstand von Drees &<br />
Sommer<br />
Joachim Drees ist neuer<br />
Vorstand <strong>de</strong>r Drees & Sommer<br />
AG. Der 47-Jährige ist für die<br />
Bereiche Finanzen, Organisation,<br />
Verwaltung, Mergers<br />
& Acquisitions und Human<br />
Resources verantwortlich. Mit<br />
<strong>de</strong>r Verpflichtung von Joachim<br />
Drees möchte die Unternehmensgruppe<br />
unter an<strong>de</strong>rem<br />
<strong>de</strong>n Herausfor<strong>de</strong>rungen im<br />
Bereich Human Resources und<br />
<strong>de</strong>r Erfor<strong>de</strong>rnis <strong>de</strong>r Verstärkung<br />
auf Teilgebieten durch Mergers<br />
& Acquisitions begegnen.<br />
Gabriele Walker-Rudolf übernimmt<br />
als Partner <strong>de</strong>r Drees<br />
& Sommer AG die Leitung <strong>de</strong>r<br />
Verwaltung <strong>de</strong>r gesamten Unternehmensgruppe<br />
einschließlich<br />
<strong>de</strong>r Beteiligungen. Aus <strong>de</strong>m<br />
Kreise <strong>de</strong>r Partner bil<strong>de</strong>n nun<br />
Peter Tzeschlock, Dierk Mutschler<br />
und Drees <strong>de</strong>n Vorstand <strong>de</strong>r<br />
Drees & Sommer AG.<br />
Dr. Jenny Arens wird<br />
Professorin an <strong>de</strong>r<br />
Dualen Hochschule<br />
Ba<strong>de</strong>n-Württemberg<br />
in Stuttgart<br />
Dr. Jenny Arens wird Professorin<br />
mit Lehraufgaben für<br />
allgemeine Betriebswirtschaftslehre<br />
und Immobilienwirtschaft<br />
am Studienzentrum Finanzwirtschaft<br />
<strong>de</strong>r Dualen Hochschule<br />
Ba<strong>de</strong>n-Württemberg (DHBW)<br />
in Stuttgart. Arens hat ihr betriebswirtschaftliches<br />
Studium<br />
an <strong>de</strong>r European Business<br />
School (ebs) in Oestrich-Winkel<br />
mit Studienschwerpunkt Immobilienwirtschaft<br />
im Jahr 2004<br />
als Diplom-Kauffrau abgeschlossen.<br />
Nach ihrem Studium<br />
wur<strong>de</strong> sie wissenschaftliche<br />
Mitarbeiterin am Lehrstuhl von<br />
Prof. Dr. Karl-Werner Schulte<br />
HonRICS an <strong>de</strong>r ebs und später<br />
an <strong>de</strong>r Universität Regensburg.<br />
Bis zu ihrem Ruf an die DHBW<br />
Stuttgart arbeitete Arens in einer<br />
privaten Vermögensverwaltung<br />
in Freiburg im Breisgau.<br />
Viktor Grinewitschus<br />
übernimmt EBZ-Lehrstuhl<br />
für Energiemanagement<br />
Das EBZ, Europäisches Bildungszentrum<br />
<strong>de</strong>r Wohnungs- und<br />
Immobilienwirtschaft, und <strong>de</strong>r<br />
Energiedienstleister Techem<br />
hatten En<strong>de</strong> 2010 die Stiftungsprofessur<br />
für „Energiemanagement“<br />
vereinbart. Zum Wintersemester<br />
2012 wird nun Prof.<br />
Dr. Viktor Grinewitschus <strong>de</strong>n<br />
Lehrstuhl übernehmen. Er hatte<br />
zuvor Aufbau und Leitung <strong>de</strong>s<br />
Innovationszentrums „Intelligentes<br />
Haus Duisburg“ inne. An<br />
<strong>de</strong>r EBZ Business School soll er<br />
die Entwicklung von marktreifen,<br />
bezahlbaren Lösungen<br />
durch seine Forschungsarbeit<br />
weiter voranbringen, die <strong>de</strong>n<br />
Energieverbrauch in Gebäu<strong>de</strong>n<br />
reduzieren helfen.<br />
Susanne Fromme in<br />
<strong>de</strong>n Aufsichtsrat <strong>de</strong>r<br />
Feri AG berufen<br />
Susanne Fromme, geschäftsführen<strong>de</strong><br />
Gesellschafterin <strong>de</strong>r<br />
FrommeConsulting GmbH, ist<br />
als Mitglied <strong>de</strong>s Aufsichtsrats<br />
<strong>de</strong>r Feri AG berufen wor<strong>de</strong>n.<br />
Fromme (49) berät mit ihrer<br />
Gesellschaft das Management<br />
von Versicherungen, Versorgungseinrichtungen<br />
und <strong>de</strong>ren<br />
Asset-Manager. Zuvor war die<br />
Diplom-Mathematikerin für die<br />
Gen Re Capital GmbH in Köln<br />
tätig. Susanne Fromme löst<br />
MLP-Finanzvorstand Reinhard<br />
Loose in <strong>de</strong>m Gremium ab.<br />
Carsten Kipping<br />
wird CFO von Peach<br />
Property<br />
Die Schweizer Peach-Property-<br />
Group erweitert das Managementteam<br />
<strong>de</strong>r Tochtergesellschaft<br />
Peach-Property-Group<br />
(Deutschland) GmbH. Die neu<br />
geschaffene Funktion <strong>de</strong>s<br />
Chief-Financial-Officers (CFO)<br />
übernimmt Carsten Kipping.<br />
Kipping (45) wird auch Mitglied<br />
<strong>de</strong>r Geschäftsführung. In <strong>de</strong>n<br />
vergangenen zehn Jahren war<br />
er als CFO für verschie<strong>de</strong>ne<br />
Portfoliogesellschaften von<br />
Private-Equity-Firmen tätig. So<br />
amtierte er als CFO <strong>de</strong>r Kobusch<br />
Group, <strong>de</strong>r Navico Holding und<br />
von Leybold Optics. Davor war<br />
er sechs Jahre als Engagement-<br />
Manager für McKinsey &<br />
Company in Deutschland und<br />
Brasilien tätig.<br />
Foto: DIE WELLE Frankfurt am Main<br />
11 I 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
15<br />
Gewerbeimmobilien<br />
Polarisierung auf <strong>de</strong>n<br />
europäischen Märkten<br />
Die europäischen Immobilienmärkte<br />
sind zunehmend polarisiert, Grund<br />
ist die größere Vorsicht <strong>de</strong>r Investoren<br />
aufgrund <strong>de</strong>r Eurokrise. Zu diesem Ergebnis<br />
kommt eine Studie <strong>de</strong>s Immobiliendienstleisters<br />
CBRE. Die anhalten<strong>de</strong><br />
wirtschaftliche Belastung und Divergenz<br />
in <strong>de</strong>r Eurozone sind laut CBRE<br />
auch 2012 die wichtigsten Triebfe<strong>de</strong>rn.<br />
Die außergewöhnlich hohe Nachfrage<br />
nach großvolumigen Core-Immobilien<br />
in Deutschland vor allem im Büro- und<br />
Einzelhan<strong>de</strong>lssektor seitens internationaler<br />
Investoren könne aufgrund <strong>de</strong>s<br />
fehlen<strong>de</strong>n Produktangebots fast gar<br />
nicht bedient wer<strong>de</strong>n.<br />
GröSStes Immobiliengeschäft<br />
„Die Welle“ und „Kranzler<br />
Eck“ sind verkauft<br />
Ist Teil <strong>de</strong>s größten Immobiliengeschäfts<br />
<strong>de</strong>s Jahres: „Die Welle“ in Frankfurt.<br />
Der norwegische Staatsfonds NBIM und<br />
<strong>de</strong>r französische Versicherer Axa haben<br />
für 784 Millionen Euro „Die Welle“ in<br />
Frankfurt und das „Neue Kranzler Eck“<br />
in Berlin von <strong>de</strong>r Royal Bank of Scotland<br />
(RBS) gekauft. Die Transaktion gilt<br />
laut einem Bericht <strong>de</strong>s „Han<strong>de</strong>lsblatts“<br />
als größtes Immobiliengeschäft <strong>de</strong>s Jahres<br />
in Deutschland.<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 I 2012
16 Verbandsinformation<br />
Integrität und Vertrauen als<br />
Schlüssel zum Erfolg<br />
www.ricseurope.eu/<strong>de</strong>utschland<br />
Unternehmenskultur. Für <strong>de</strong>n Berufsverband RICS bil<strong>de</strong>n ethische<br />
Standards seit Jahren das Fundament <strong>de</strong>s Berufsstands. Nun wur<strong>de</strong>n<br />
die Verhaltensregeln grundlegend überarbeitet.<br />
Uwe Schoessow FRICS<br />
„Ich gebe ja zu: Es ist nicht ganz die<br />
feine englische Art, aber wenn ich dieses<br />
Geschäft jetzt nicht mache, macht es<br />
ein an<strong>de</strong>rer.“ Diesen Satz hat wohl je<strong>de</strong>r<br />
Marktteilnehmer schon einmal gehört.<br />
Aber schließen sich ethische Standards<br />
und gute Geschäfte wirklich aus? Die Royal<br />
Institution of Chartered Surveyors<br />
(RICS), größter Berufsverband für die<br />
Immobilienwirtschaft, sagt hier klar:<br />
Nein, im Gegenteil. Sie hat seit vielen<br />
Jahren ethische Standards für ihre Mitglie<strong>de</strong>r<br />
und von ihr zertifizierte Firmen<br />
(„Regulated by RICS“) aufgestellt, die<br />
neben generellen Leitlinien durch <strong>de</strong>zidierte<br />
Verhaltensregeln („Rules of Conduct“)<br />
die Richtschnur für ethisches Verhalten<br />
in <strong>de</strong>r Immobilienbranche bieten.<br />
Globale Anwendung möglich<br />
Die Standards wur<strong>de</strong>n 2012 grundlegend<br />
überarbeitet, um eine globale Anwendung<br />
zu gewährleisten. Diese Regeln<br />
sollen das Fundament <strong>de</strong>s Berufsstands<br />
bil<strong>de</strong>n („Ein Berufsstand, ein Standard“)<br />
und die zentralen Werte <strong>de</strong>r RICS noch<br />
stärker kommunizieren, kurzum: RICS-<br />
Mitglie<strong>de</strong>r sollen sich gegenüber an<strong>de</strong>ren<br />
Marktteilnehmern abheben können.<br />
Ausgangspunkt sind fünf Annahmen<br />
über Ethik:<br />
› Berufsethik ist ein Prozess.<br />
› Individuen haben verschie<strong>de</strong>ne Blickwinkel.<br />
› Alle Verhaltensweisen sind motivationsgetrieben.<br />
› Je<strong>de</strong> Handlung hat Konsequenzen.<br />
› Je<strong>de</strong>r kann verletzen und ist verletzlich.<br />
Aufbauend darauf, wur<strong>de</strong>n fünf ethische<br />
Standards <strong>de</strong>finiert, die das Fundament aller<br />
geschäftlichen Handlungen darstellen:<br />
› Handle integer – Sei vertrauenswürdig,<br />
offen und vermei<strong>de</strong> Interessenkonflikte.<br />
› Biete einen hohen Servicestandard<br />
– Faire Behandlung <strong>de</strong>r Kun<strong>de</strong>n soll<br />
im Zentrum <strong>de</strong>r Unternehmenskultur<br />
stehen.<br />
› Handle so, dass <strong>de</strong>in Han<strong>de</strong>ln die<br />
Reputation <strong>de</strong>s Berufsstands för<strong>de</strong>rt<br />
– Sei dir bewusst, wie <strong>de</strong>in Han<strong>de</strong>ln<br />
an<strong>de</strong>re und die Umwelt beeinflusst.<br />
› Behandle an<strong>de</strong>re mit Respekt – Diskriminiere<br />
nieman<strong>de</strong>n.<br />
› Übernehme Verantwortung – Handle<br />
stets im Rahmen <strong>de</strong>iner Qualifikation<br />
und mit <strong>de</strong>r notwendigen Sorgfalt.<br />
Diese Standards wer<strong>de</strong>n durch die „Rules<br />
of Conduct“ für Mitglie<strong>de</strong>r und Firmen<br />
weiter spezifiziert, die beispielsweise Regelungen<br />
in Bezug auf Verhalten, Kompetenz,<br />
Qualifikation, Training <strong>de</strong>r Mitarbeiter,<br />
Umgang mit Kun<strong>de</strong>ngel<strong>de</strong>rn<br />
und Versicherung enthalten. Neu ist<br />
außer<strong>de</strong>m ein Entscheidungsbaum mit<br />
sechs Fragen:<br />
› Sind genügend Fakten für eine Bewertung<br />
<strong>de</strong>s Vorgangs bekannt?<br />
› Ist <strong>de</strong>r Vorgang legal?<br />
› Steht <strong>de</strong>r Vorgang im Einklang mit<br />
<strong>de</strong>n Standards <strong>de</strong>r RICS?<br />
› Hast du die richtigen Personen konsultiert,<br />
um eine profun<strong>de</strong> Entscheidung<br />
zu treffen?<br />
› Basiert <strong>de</strong>ine Entscheidung auf guten<br />
Argumenten?<br />
› Ist es statthaft, die Handlungsweise<br />
bekannt zu machen?<br />
Auf diese Weise können Handlungen<br />
immer wie<strong>de</strong>r auf <strong>de</strong>n Prüfstand gestellt<br />
wer<strong>de</strong>n. So klar diese Grundsätze sind,<br />
so sind sie sicher nicht immer einfach<br />
umzusetzen, vor allem, wenn Zeit- und<br />
Wettbewerbsdruck das Han<strong>de</strong>ln bestimmen.<br />
Die Erfahrung vieler Branchenkollegen<br />
ist jedoch, dass gelebte ethische<br />
Standards, mit <strong>de</strong>nen man auch ruhig<br />
werben darf, bei Geschäftspartnern<br />
Vertrauen erzeugen und Geschäfte oft<br />
schneller, einfacher und nachhaltiger<br />
zum Erfolg kommen lassen. So gesehen<br />
ist die „feine englische Art“ ein Vorbild<br />
für eine globale Unternehmenskultur in<br />
<strong>de</strong>r Immobilienbranche.f|<br />
Uwe Schoessow FRICS<br />
ist seit 1994 Chartered Surveyor. Von 2000<br />
bis 2010 war er Vorstandsmitglied <strong>de</strong>r RICS<br />
Deutschland, seit 2010 ist er Mitglied im<br />
Ethik ausschuss. Auf Seminaren und an Hochschulen<br />
hält er Vorträge zum Thema Berufsethik<br />
mit Fokus auf die Immobilienwirtschaft.<br />
Foto: RICS<br />
11 I 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
17<br />
Zusammenarbeit über alle<br />
Grenzen hinweg<br />
Regionale Partnerschaften. Zwischen Nord- und Sü<strong>de</strong>uropa<br />
entstehen – unterstützt vom Deutschen Verband – Kooperationen<br />
zwischen Politik, Wirtschaft und Forschung.<br />
www.<strong>de</strong>utscher-verband.org<br />
Christoph Pienkoss, Geschäftsführer <strong>de</strong>s Deutschen Verbands für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung<br />
Christoph Pienkoss<br />
köpfe in das boomen<strong>de</strong> Skandinavien<br />
und die Öresundregion im Nor<strong>de</strong>n sowie<br />
nach Österreich und in die norditalienischen<br />
Regionen im Sü<strong>de</strong>n miteinan<strong>de</strong>r.<br />
Die Regionen und Län<strong>de</strong>r entlang<br />
dieses Korridors setzen darüber hinaus<br />
jeweils eigene Projekte um, die ebenfalls<br />
<strong>de</strong>m Zusammenwachsen <strong>de</strong>r Korridorregion<br />
dienen.<br />
Darüber hinaus zählen jedoch zu<br />
<strong>de</strong>n Grundvoraussetzungen für wirtschaftlichen<br />
Erfolg weitere Maßnahmen:<br />
Die Schaffung wettbewerbsfähiger Städte<br />
und Regionen, die Vernetzung dieser<br />
Regionen, die Internationalisierung <strong>de</strong>r<br />
Wirtschaft, die Qualifizierung von Arbeitskräften<br />
und generell die grenzüberschreiten<strong>de</strong><br />
Zusammenarbeit. Die regionalen<br />
Akteure haben in dieser Hinsicht<br />
noch einige Aufgaben vor sich. Bisher<br />
wenig ausgeprägte Kommunikationsund<br />
Kooperationsprozesse zwischen <strong>de</strong>n<br />
Akteuren müssen geför<strong>de</strong>rt wer<strong>de</strong>n.<br />
Die Zukunft in die Hand nehmen<br />
Mittlerweile haben die Vertreter vieler<br />
Regionen beidseits <strong>de</strong>r Grenzen erkannt,<br />
dass die Zukunft <strong>de</strong>r Region gemeinsam<br />
in die Hand genommen wer<strong>de</strong>n muss.<br />
So arbeiten beson<strong>de</strong>rs die ost<strong>de</strong>utschen<br />
Bun<strong>de</strong>slän<strong>de</strong>r mit an<strong>de</strong>ren Regionen in<br />
Initiativen, Projekten und Kooperationen<br />
zur För<strong>de</strong>rung <strong>de</strong>s Skandinavien-<br />
Adria-Korridors zusammen. Auch Industrie-<br />
und Han<strong>de</strong>lskammern, Akteure<br />
aus Wirtschaft, Forschung und Zivil-<br />
Leistungsfähige und grenzüberschreitend<br />
vernetzte Verkehrskorridore sind<br />
das Rückgrat wirtschaftlicher Entwicklung.<br />
Dies trifft auch für die ost<strong>de</strong>utschen<br />
Län<strong>de</strong>r entlang <strong>de</strong>s Skandinavien-Adria-<br />
Korridors zu. Hier liegen trotz dünner<br />
Siedlungsstrukturen, Schrumpfungsprozessen<br />
und erheblicher Betroffenheit von<br />
<strong>de</strong>mografischem Wan<strong>de</strong>l viele Groß- und<br />
Hauptstädte sowie Boom-Regionen nahe<br />
beieinan<strong>de</strong>r. Entsprechend fin<strong>de</strong>n sich<br />
noch viele ungenutzte Wachstumspotenziale.<br />
Die gilt es enger zu verzahnen.<br />
Insofern ermutigt es, dass mit <strong>de</strong>r<br />
Entstehung eines Eisenbahn-Hochgeschwindigkeitsnetzes<br />
immerhin infrastrukturelle<br />
Voraussetzungen geschaffen<br />
wer<strong>de</strong>n, die die dauerhafte Zusammenarbeit<br />
von ost<strong>de</strong>utschen Län<strong>de</strong>rn und<br />
<strong>de</strong>ren Grenzregionen beför<strong>de</strong>rn können.<br />
Beispielhaft sei hier die mittelfristig bevorstehen<strong>de</strong><br />
Vollendung <strong>de</strong>r Nord-Süd-<br />
Verbindung von Rostock über Berlin,<br />
Leipzig, Erfurt und Nürnberg bis München<br />
bis En<strong>de</strong> <strong>de</strong>s Jahrzehnts genannt.<br />
Sie verknüpft die <strong>de</strong>utschen Brückengesellschaft<br />
schließen sich zunehmend<br />
grenzüberschreitend zusammen. Politiken<br />
auf europäischer und regionaler<br />
Ebene unterstützen diesen Prozess.<br />
Politische Netzwerkarbeit<br />
Der Deutsche Verband wirkt daran mit<br />
und trägt im Rahmen seiner politischen<br />
Netzwerkarbeit zur Verbesserung <strong>de</strong>r<br />
wirtschaftlichen Bedingungen für ost<strong>de</strong>utsche<br />
Regionen bei. Das Ziel ist die<br />
sektor-, ressort- und grenzübergreifen<strong>de</strong><br />
Verbesserung von Kommunikations-,<br />
Kooperations- und Koordinierungsstrukturen<br />
und -prozessen.<br />
Dabei zeichnet sich ab, dass die Kooperation<br />
fortgeführt wird: Auf politischer<br />
und fachlicher Ebene soll die<br />
Arbeit im Rahmen <strong>de</strong>r Kooperationsplattform<br />
„Scandria.Alliance“ koordiniert<br />
und weiterentwickelt wer<strong>de</strong>n,<br />
flankieren<strong>de</strong> Maßnahmen und Netzwerkarbeit<br />
sind in <strong>de</strong>r Planung vorgesehen.<br />
Auch ökonomische Zukunftsfel<strong>de</strong>r<br />
wer<strong>de</strong>n in diesen Kooperationen berücksichtigt:<br />
Im Rahmen einer „Green-<br />
Corridor“-Strategie wer<strong>de</strong>n im Skandinavien-Adria-Korridor<br />
neben <strong>de</strong>m<br />
Verkehr zu<strong>de</strong>m Aspekte wie Biogas-<br />
Nutzung, E-Mobilität, Ausbau und intelligente<br />
Verknüpfung <strong>de</strong>r Energienetze<br />
o<strong>de</strong>r die Nutzung regionaler Energiequellen<br />
thematisiert. So sollen in <strong>de</strong>n<br />
kommen<strong>de</strong>n Jahren regionale Antworten<br />
auf Energie- und Mobilitätsfragen<br />
<strong>de</strong>r Zukunft gegeben wer<strong>de</strong>n. f|<br />
Foto: DV<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 I 2012
Der neue<br />
Über 4.000 Datensätze ausgewertet.<br />
Vergütung im Aufwind.<br />
Gehaltsreport<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
19<br />
Titelthema<br />
Kräftiges Gehaltsplus für<br />
Führungskräfte<br />
Titelthema<br />
Exklusive Studie. Vom boomen<strong>de</strong>n Immobiliengeschäft profitieren auch die<br />
Beschäftigten. Die Gehälter von Führungskräften sind gegenüber <strong>de</strong>m Vorjahr<br />
um 5,1 Prozent gestiegen, Fachkräfte verdienen 2,2 Prozent mehr. In manch<br />
an<strong>de</strong>rer Branche war <strong>de</strong>r Anstieg jedoch höher.<br />
Heike Friedrichsen, PersonalMarkt, Hamburg<br />
Foto: iStockphoto<br />
Die Immobilienwirtschaft könnte sich zum Gewinner <strong>de</strong>r Finanzkrise<br />
entwickeln: Investoren und private Anleger flüchten<br />
in vermeintlich sicheres „Betongold“ und stecken ihr Geld in<br />
Häuser und Wohnungen. Befeuert wird <strong>de</strong>r Markt zusätzlich<br />
von historisch billigen Bauzinsen sowie einer steigen<strong>de</strong>n Anzahl<br />
ausländischer Akteure, die auf die Stabilität <strong>de</strong>s <strong>de</strong>utschen<br />
Markts setzen.<br />
Es ist daher wenig überraschend, dass auch die Gehälter <strong>de</strong>r<br />
Branche zugelegt haben. Vor allem Führungskräfte in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />
können sich über ein kräftiges Gehaltsplus<br />
von mehr als fünf Prozent freuen. Fachkräfte verdienen 2,2 Prozent<br />
mehr als letztes Jahr. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle<br />
Ausgabe <strong>de</strong>r Vergütungsstudie „Führungskräfte und Spezialisten<br />
in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft 2012/2013“. Bereits zum<br />
achten Mal hat die „Immobilienwirtschaft“ zusammen mit <strong>de</strong>m<br />
auf Vergütungsinformationen spezialisierten Beratungsunternehmen<br />
„PersonalMarkt“ die Gehälter <strong>de</strong>r Branche untersucht.<br />
Insgesamt haben 23 Unternehmen aus <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />
an <strong>de</strong>r Studie teilgenommen. Über 4.000 aktuelle Gehaltsdatensätze<br />
haben die Berater von PersonalMarkt ausgewertet.<br />
436 Datensätze stammen von Führungskräften, 3.547<br />
Datensätze von Fachkräften und Spezialisten.<br />
Geringeres Wachstum als in <strong>de</strong>r<br />
Industrie<br />
Auf einen Blick<br />
››<br />
Um 3,4 Prozent höher als <strong>de</strong>r Branchendurchschnitt liegen die Gehälter<br />
in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft.<br />
››<br />
Ausgewertet wur<strong>de</strong>n insgesamt 3.983 Gehaltsdatensätze.<br />
››<br />
Eine Führungskraft erhält <strong>de</strong>mnach im Schnitt Jahresgesamtbezüge<br />
in Höhe von rund 95.500 Euro.<br />
››<br />
Fachkräfte verdienen durchschnittlich 44.700 Euro p.a.<br />
<strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft nicht ganz so positiv entwickelt wie<br />
in an<strong>de</strong>ren Branchen. Vor allem in <strong>de</strong>r Industrie, und hier beson<strong>de</strong>rs<br />
im Maschinenbau, in <strong>de</strong>r Chemie und in <strong>de</strong>r Automobilindustrie,<br />
sind die Gehälter stärker gestiegen. Allerdings hat<br />
sich das Vergütungsniveau in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft bereits<br />
im vergangenen Jahr positiver als in an<strong>de</strong>ren Branchen entwickelt.<br />
Die Topverdiener <strong>de</strong>r vergangenen Jahre gehören auch<br />
diesmal wie<strong>de</strong>r zum Kreis <strong>de</strong>r Spitzenverdiener: Die höchsten<br />
Gehälter bei <strong>de</strong>n Führungskräften erzielen Geschäftsführer,<br />
Fondsmanager und Asset-Manager. Die höchsten Steigerungsraten<br />
konnten Führungskräfte im Fondsmanagement und in<br />
<strong>de</strong>r Immobilienfinanzierung erzielen.<br />
Bei <strong>de</strong>n Fachkräften haben Fondsmanager, Key-Account-<br />
Manager und Standortentwickler die Nase vorn. Fondsmanager<br />
verdienen im Schnitt rund 89.000 Euro im Jahr, Key-Account-<br />
Manager liegen bei 72.000 Euro und Standortentwickler kommen<br />
auf 64.700 Euro.<br />
Eine Führungskraft erhält <strong>de</strong>mnach im Schnitt Jahresgesamtbezüge<br />
in Höhe von rund 95.500 Euro, bei Fachkräften sind es<br />
durchschnittlich 44.700 Euro. Einen kleinen Wermutstropfen Deutlich weniger Geld im Portemonnaie haben Mitarbeiter<br />
gibt es: Trotz <strong>de</strong>s positiven Trends haben sich die Gehälter in in <strong>de</strong>r Personalsachbearbeitung, in <strong>de</strong>r Verwaltung von Woh- |g<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012
20<br />
Titelthema<br />
Ergebnisse ausgewählter Funktionen*: Gehälter in <strong>de</strong>r Immobilienbranche<br />
Funktion unteres Quartil Median Mittelwert oberes Quartil<br />
Funktionen mit Personalverantwortung<br />
kaufmännische<br />
Leitung<br />
78.686 € 105.501 € 103.380 € 123.067 €<br />
Technisches Facility-<br />
Management<br />
63.568 € 73.659 € 76.716 € 85.531 €<br />
Bauleitung 65.713 € 72.953 € 77.428 € 86.170 €<br />
Funktionen ohne Personalverantwortung<br />
Bauleitung 42.379 € 48.836 € 51.437 € 58.458 €<br />
Finanz- und<br />
Rechnungswesen<br />
36.325 € 43.760 € 45.248 € 50.396 €<br />
Projektentwicklung 45.445 € 56.337 € 59.541 € 68.224 €<br />
* Angegeben ist das Jahresbruttogehalt, das sich aus Grundgehalt, variablen Bezügen, sonstigen Leistungen und Anteil an <strong>de</strong>r<br />
betrieblichen Altersvorsorge (sofern vorhan<strong>de</strong>n) zusammensetzt<br />
<strong>Als</strong> Quartile bezeichnet man diejenigen Werte, die die mittleren<br />
50 Prozent <strong>de</strong>r Werte abstecken, das heißt, oberhalb<br />
beziehungsweise unterhalb <strong>de</strong>s Quartils liegen jeweils 25 Prozent<br />
<strong>de</strong>r Werte. Ein Beispiel: Liegt das Jahresgehalt im oberen<br />
Quartil, dann verdienen 75 Prozent <strong>de</strong>r Stichprobenteilnehmer<br />
weniger als <strong>de</strong>r angegebene Wert und 25 Prozent erhalten ein<br />
höheres Entgelt. Liegt das Gehalt im unteren Quartil, verdienen<br />
25Prozent <strong>de</strong>r Teilnehmer weniger und 75 Prozent liegen oberhalb<br />
<strong>de</strong>s statistischen Werts.<br />
Der Mittelwert entspricht <strong>de</strong>m arithmetischen Mittel. Dabei<br />
han<strong>de</strong>lt es sich um die Summe <strong>de</strong>r Merkmalswerte geteilt<br />
durch die Anzahl <strong>de</strong>r Merkmalswerte. Beim arithmetischen<br />
Mittel ist zu beachten, dass <strong>de</strong>r Wert stark von Ausreißern nach<br />
unten und nach oben beeinflusst sein kann.<br />
Der Median hat gegenüber <strong>de</strong>m Mittelwert <strong>de</strong>n Vorteil, dass<br />
er von Extremwerten am oberen und unteren En<strong>de</strong> <strong>de</strong>r Skala<br />
nicht beeinflusst wird. Er teilt alle Werte in zwei gleiche Teile.<br />
An<strong>de</strong>rs ausgedrückt: 50 Prozent <strong>de</strong>r Werte liegen unterhalb<br />
dieses Werts, 50 Prozent <strong>de</strong>r Werte darüber.<br />
Quelle: www.personalmarkt.<strong>de</strong><br />
nungsimmobilien, im Sekretariat und als Hausmeister: Sie verdienen<br />
keine 40.000 Euro jährlich.<br />
Über hohe Gehaltszuwächse konnten sich Mitarbeiter im<br />
Fonds- und Asset-Management sowie im Controlling freuen.<br />
Die Gehälter dieser Funktionen sind überdurchschnittlich um<br />
bis zu sechs Prozent gestiegen. Projekt- und Standortentwickler<br />
verzeichnen ein Gehaltsplus von immerhin bis zu drei Prozent.<br />
Dagegen konnten Architekten sowie alle nicht-aka<strong>de</strong>mischen<br />
Berufe nur geringe Wachstumsraten erzielen.<br />
Variable Vergütung auf Vorjahresniveau<br />
Die Gehälter von Führungskräften haben dieses Jahr stärker<br />
zugelegt als die von Fachkräften und Spezialisten. Dies ist allerdings<br />
nicht auf höhere Prämienzahlungen zurückzuführen.<br />
Im Gegenteil: In diesem Jahr hat sich <strong>de</strong>r Ausbau <strong>de</strong>r variablen<br />
Vergütung nicht weiter fortgesetzt. Die erzielten Gehaltssteigerungen<br />
gehen mehrheitlich auf gestiegene Grundgehälter <strong>de</strong>nn<br />
auf höhere Prämienzahlungen zurück. Die bei <strong>de</strong>n Fachkräften<br />
erzielten Gehaltssteigerungen gehen etwa zu gleichen Teilen auf<br />
höhere Grundgehälter und höhere Prämienzahlungen zurück.<br />
Insgesamt liegt die variable Vergütung zwar auf Vorjahresniveau,<br />
teilweise ist die Koppelung <strong>de</strong>s Gehalts an persönliche<br />
Ziele o<strong>de</strong>r Unternehmenserfolge aber zurückgegangen. So bekommen<br />
dieses Jahr nur etwa 30 Prozent aller Fachkräfte und<br />
Spezialisten in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft variable Gehaltszahlungen.<br />
In <strong>de</strong>n vergangenen Jahren waren es noch 35 Prozent.<br />
Bei <strong>de</strong>n Führungskräften sank <strong>de</strong>r Wert von rund 70 auf etwa<br />
60 Prozent. Berücksichtigt wer<strong>de</strong>n muss allerdings, dass in diesem<br />
Jahr zwei größere Unternehmen mit stark variabel ausgerichteten<br />
Zahlungen nicht an <strong>de</strong>r Studie teilgenommen haben,<br />
so dass die Verbreitung von variablen Anteilen eher bei 33 Prozent<br />
(Mitarbeiter) und 65 Prozent (Führungskräfte) zu sehen<br />
ist. Je nach Betriebsgröße fallen Anteil und Höhe <strong>de</strong>r Prämien<br />
unterschiedlich aus:<br />
Je<strong>de</strong> zweite Führungskraft (53,3 Prozent) in Unternehmen<br />
mit bis zu 100 Mitarbeitern hat eine Prämienregelung. Die Prämien<br />
selbst machen dieses Jahr ein Drittel (34,6 Prozent) <strong>de</strong>s<br />
Grundgehalts aus und belaufen sich im Schnitt auf 29.700 Euro<br />
jährlich. Zum Vergleich: Bei <strong>de</strong>r letzten Erhebung hatten knapp<br />
57 Prozent aller Führungskräfte in dieser Unternehmensgruppe<br />
eine Vereinbarung über variable Gehaltsanteile, die Prämien<br />
machten etwa ein Viertel <strong>de</strong>s Grundgehalts aus und beliefen<br />
sich auf 21.600 Euro.<br />
In Betrieben mit 101 bis 1.000 Mitarbeitern erhalten aktuell<br />
71 Prozent aller Führungskräfte variable Zahlungen. Das sind<br />
fast zehn Prozent weniger als im letzten Jahr. Die Prämien machen<br />
23 Prozent <strong>de</strong>s Grundgehalts aus und belaufen sich auf<br />
19.000 Euro im Jahr.<br />
In Unternehmen mit über 1.000 Mitarbeitern erhalten unverän<strong>de</strong>rt<br />
rund 82 Prozent aller Führungskräfte, <strong>de</strong>ren Daten<br />
ausgewertet wur<strong>de</strong>n, Prämienzahlungen. Sie machen 30 Prozent<br />
<strong>de</strong>s Grundgehalts aus und belaufen sich im Schnitt auf fast<br />
26.000 Euro jährlich wie auch im letzten Jahr schon. Auch bei<br />
<strong>de</strong>n Fachkräften muss nach Betriebsgröße differenziert wer<strong>de</strong>n:<br />
In Firmen mit bis zu 100 Mitarbeitern haben 26 Prozent <strong>de</strong>r<br />
befragten Fachkräfte eine Prämienregelung. Der Anteil macht<br />
14 Prozent <strong>de</strong>s Grundgehalts aus und beläuft sich im Schnitt<br />
auf 6.000 Euro. Bei <strong>de</strong>r letzten Erhebung lag <strong>de</strong>r Anteil noch bei<br />
11,7 Prozent, die Prämienzahlungen lagen bei zirka 4.800 Euro.<br />
In Firmen mit 101 bis 1.000 Mitarbeitern haben aktuell<br />
knapp 34 Prozent aller Mitarbeiter einen Prämienanteil. Dieser<br />
Anteil macht 14 Prozent <strong>de</strong>s Grundgehalts aus. Ausgezahlt wer<strong>de</strong>n<br />
im Schnitt 6.600 Euro jährlich. In Unternehmen mit über |g<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
Der Gesetzgeber schreibt jetzt für viele Immobilien eine<br />
Legionellenprüfung vor. Verlassen Sie sich dabei auf <strong>de</strong>n Profi.<br />
Die neue Trinkwasserverordnung verpflichtet Eigentümer und Betreiber von Warmwasserversorgungsanlagen,<br />
das Warmwasser vieler Immobilien auf Legionellen untersuchen zu lassen. Somit können Sie als Vermieter<br />
o<strong>de</strong>r Verwalter im Scha<strong>de</strong>nsfall haftbar sein. Deshalb unterstützt Sie Techem bun<strong>de</strong>sweit in Kooperation<br />
mit <strong>de</strong>m renommierten SGS Institut Fresenius. Unser Leistungsspektrum beinhaltet alles von <strong>de</strong>r Präventivberatung,<br />
über die Probenahme, Analyse, Meldung an das Gesundheitsamt bis hin zur Sanierungsberatung.<br />
Internet: www.techem.<strong>de</strong>/legionellenpruefung<br />
Hotline: 0 18 02/02 00 00*<br />
*6 ct/Anruf aus <strong>de</strong>m dt. Festnetz, max. 42 ct/Min. aus <strong>de</strong>m dt. Mobilfunknetz.
22<br />
Titelthema<br />
Prämien, Firmenwagen, Altersvorsorge<br />
Mitarbeiter in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft bekommen immer häufiger<br />
umfangreiche Gehaltspakete, bei <strong>de</strong>nen neben <strong>de</strong>m Grundgehalt<br />
auch variable Bezüge sowie Nebenleistungen wie eine betriebliche<br />
Altersvorsorge o<strong>de</strong>r auch ein Firmenwagen eine Rolle spielen. Generell<br />
haben Führungskräfte in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft häufiger und<br />
meist auch höhere variable Bezüge.<br />
Dieser<br />
Anteil beläuft<br />
sich auf …<br />
Diese<br />
Leistungen<br />
erhalten<br />
in % vom<br />
Grundgehalt<br />
Führungskräfte in Firmen mit bis zu 100 Mitarbeitern<br />
Prämien 29.732 € 53,3% 34,6%<br />
Betriebliche<br />
Altersvorsorge<br />
4.852 € 38,9% 8,0%<br />
Firmenwagen<br />
Neupreis<br />
44.408 € 57,3%<br />
Firmen mit 101 bis 1.000 Mitarbeitern<br />
Prämien 19.384 € 70,8% 23,4%<br />
Betriebliche<br />
Altersvorsorge<br />
4.094 € 42,5% 5,0%<br />
Firmenwagen<br />
Neupreis<br />
42.152 € 55,9%<br />
Firmen mit über 1.000 Mitarbeitern<br />
Prämien 26.438 € 81,9% 30,2%<br />
Betriebliche<br />
Altersvorsorge<br />
4.981 € 39,4% 5,7%<br />
Firmenwagen<br />
Neupreis<br />
43.398 € 57,6%<br />
Fachkräfte in Firmen mit bis zu 100 Mitarbeitern<br />
Prämien 6.015 € 26,1% 14,3%<br />
Betriebliche<br />
Altersvorsorge<br />
2.065 € 16,8% 4,9%<br />
Firmenwagen<br />
Neupreis<br />
31.404 € 18,9%<br />
Firmen mit 101 bis 1.000 Mitarbeitern<br />
Prämien 6.639 € 33,7% 14,0%<br />
Betriebliche<br />
Altersvorsorge<br />
2.298 € 24,9% 4,8%<br />
Firmenwagen<br />
Neupreis<br />
31.210 € 23,4%<br />
Firmen mit über 1.000 Mitarbeitern<br />
Prämien 9.105 € 47,3% 16,6%<br />
Betriebliche<br />
Altersvorsorge<br />
2.883 € 34,5% 5,3%<br />
Firmenwagen<br />
Neupreis<br />
Quelle: www.personalmarkt.<strong>de</strong><br />
32.077 € 26,0%<br />
1.000 Mitarbeitern haben aktuell 47 Prozent aller Mitarbeiter,<br />
<strong>de</strong>ren Daten in die Studie eingeflossen sind, eine Prämienregelung.<br />
Der Anteil macht knapp 17 Prozent <strong>de</strong>s Grundgehalts aus.<br />
Ausgezahlt wer<strong>de</strong>n im Schnitt 9.100 Euro.<br />
Altersvorsorge freiwillig<br />
Die betriebliche Altersversorgung in <strong>de</strong>r Privatwirtschaft beruht<br />
auf <strong>de</strong>m Prinzip <strong>de</strong>r Freiwilligkeit. Es ist die Entscheidung<br />
<strong>de</strong>r Beschäftigten, <strong>de</strong>r Betriebe und <strong>de</strong>r Tarifvertragsparteien,<br />
ob, für wen, unter welchen Bedingungen und in welchen<br />
Durchführungsformen Angebote zur betrieblichen Altersversorgung<br />
gemacht und angenommen wer<strong>de</strong>n. Die Studienergebnisse<br />
zeigen, dass es Regelungen zur betrieblichen Altersvorsorge<br />
häufiger in größeren Unternehmen und bei leiten<strong>de</strong>n<br />
Angestellten gibt.<br />
In kleineren Firmen mit bis zu 100 Mitarbeitern haben<br />
knapp 17 Prozent aller Mitarbeiter eine Regelung zur betrieblichen<br />
Altersvorsorge, in Firmen mit bis zu 1.000 Mitarbeitern<br />
sind es bereits knapp 25 Prozent. In Unternehmen mit mehr als<br />
1.000 Mitarbeitern hat je<strong>de</strong>r Dritte (34,5 Prozent) eine Regelung<br />
zur betrieblichen Altersvorsorge. Der vom Unternehmen<br />
geleistete Beitrag liegt dabei je nach Unternehmensgröße zwischen<br />
2.000 und 2.800 Euro im Jahr.<br />
Dagegen haben rund 39 Prozent aller Führungskräfte in<br />
Unternehmen mit bis zu 100 Mitarbeitern eine Regelung zur<br />
betrieblichen Altersvorsorge, in Unternehmen mit 101 bis<br />
1.000 Mitarbeitern sind es fast unverän<strong>de</strong>rt etwas mehr als 40<br />
Prozent. Bei mehr als 1.000 Mitarbeitern liegt <strong>de</strong>r Anteil ebenfalls<br />
bei etwa 40 Prozent. Das sind sogar rund 10 Prozent mehr<br />
als bei <strong>de</strong>r letzten Auswertung. Der vom Unternehmen geleistete<br />
Beitrag liegt je nach Unternehmensgröße zwischen 3.400 und<br />
7.700 Euro im Jahr.<br />
Firmenwagen: Du bist, was du fährst<br />
Neben Grundgehalt, Bonus und an<strong>de</strong>ren Nebenleistungen gehört<br />
häufig auch ein Firmenwagen zum Vergütungspaket. Die<br />
Überlassung eines Dienstwagens ist auch in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />
gängige Praxis. Dabei gilt nach wie vor die Regel:<br />
Wer einen Geschäftswagen bekommt, hat es geschafft – o<strong>de</strong>r arbeitet<br />
im Außendienst. Am häufigsten fahren Nie<strong>de</strong>rlassungsleiter<br />
einen Firmenwagen. Rund drei Viertel (77,3 Prozent)<br />
aller Nie<strong>de</strong>rlassungsleiter, <strong>de</strong>ren Daten in die Studie geflossen<br />
sind, fahren einen Dienstwagen – gefolgt von Verkaufsleitern<br />
(69 Prozent), Bauleitern (65 Prozent) und Geschäftsführern (64<br />
Prozent).<br />
70 Prozent aller Vertriebschefs in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />
verfügen über einen Dienstwagen. Der Neuwagenwert liegt im<br />
Schnitt bei 45.500 Euro. Zum Vergleich: Von <strong>de</strong>n Führungskräften<br />
in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft, die nicht im Vertrieb arbeiten,<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
23<br />
fährt nur knapp die Hälfte (51,8 Prozent) einen Dienstwagen.<br />
Dafür fällt <strong>de</strong>r Neuwagenwert mit 46.500 Euro etwas höher aus.<br />
Was für die einen ein Statussymbol, ist für an<strong>de</strong>re schlicht<br />
nur ein Arbeitsmittel. Auch 28 Prozent aller Außendienstmitarbeiter<br />
im Vertrieb fahren einen Firmenwagen. Der durchschnittliche<br />
Neuwagenwert liegt bei 38.000 Euro. Dagegen<br />
fahren nur etwa neun Prozent aller Mitarbeiter, die nicht im<br />
Vertrieb arbeiten, einen Dienstwagen. Der Wert <strong>de</strong>s Wagens<br />
fällt niedriger aus und liegt bei 31.161 Euro. Platz 1 bei <strong>de</strong>n<br />
Dienstwagen belegen übrigens Autos <strong>de</strong>r Marke Volkswagen:<br />
27 Prozent aller Führungskräfte und 37 Prozent aller Fachkräfte<br />
fahren ein Auto aus Wolfsburg.<br />
Weibliche Chefs verdienen weniger<br />
Frauen schaffen inzwischen häufiger <strong>de</strong>n Sprung in die Chefetagen<br />
<strong>de</strong>r <strong>de</strong>utschen Privatwirtschaft, müssen sich dort aber<br />
meist mit weniger Gehalt als ihre männlichen Kollegen zufrie<strong>de</strong>ngeben.<br />
In <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft wer<strong>de</strong>n zehn Prozent<br />
aller leiten<strong>de</strong>n Positionen mit Personalverantwortung von<br />
Frauen besetzt. Das ist we<strong>de</strong>r ein beson<strong>de</strong>rs gutes noch ein beson<strong>de</strong>rs<br />
schlechtes Ergebnis: Es entspricht in etwa <strong>de</strong>r Quote in<br />
an<strong>de</strong>ren Branchen.<br />
Inwieweit die Geschlechterzugehörigkeit Einfluss auf die<br />
Höhe <strong>de</strong>s Gehalts hat, haben die Experten von PersonalMarkt<br />
ebenfalls untersucht. Legt man dabei <strong>de</strong>n Medianwert zugrun<strong>de</strong>,<br />
ein Wert, <strong>de</strong>r weniger von Ausreißern beeinflusst wird und<br />
daher <strong>de</strong>r bessere Vergleichsmaßstab ist, dann ergibt sich folgen<strong>de</strong>s<br />
Bild: Weibliche Chefs kommen mit einem Verdienst<br />
von 85.133 Euro auf 97 Prozent <strong>de</strong>s Gehalts von männlichen<br />
Chefs (88.098 Euro) in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft. Wür<strong>de</strong> man<br />
<strong>de</strong>n Mittelwert zugrun<strong>de</strong> legen, dann fällt die Gehaltsdifferenz<br />
größer aus, da es einige männliche Führungskräfte gibt, <strong>de</strong>ren<br />
Gehälter sehr weit nach oben hin „ausreißen“ und so <strong>de</strong>n Mittelwert<br />
stärker nach oben ziehen.<br />
Etwa ein Drittel <strong>de</strong>r Fachkräfte und Spezialisten, <strong>de</strong>ren Daten<br />
ausgewertet wur<strong>de</strong>n, sind Frauen. Sie verdienen laut Studie<br />
etwa 82 Prozent <strong>de</strong>s Gehalts, das ihre männlichen Kollegen<br />
verdienen. Hier ist es übrigens egal, ob <strong>de</strong>r Median o<strong>de</strong>r <strong>de</strong>r<br />
Mittelwert betrachtet wird.<br />
|g<br />
Jahresbruttogehälter in Euro – Wie zahlt die Immobilienwirtschaft im Vergleich zu an<strong>de</strong>ren Branchen?<br />
Je<strong>de</strong>s zweite Immobilienunternehmen<br />
sucht neue Mitarbeiter.<br />
Wer qualifiziertes Personal fin<strong>de</strong>n<br />
und halten will, muss sich mit an<strong>de</strong>ren<br />
Branchen messen lassen.<br />
Die Gehälter in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />
liegen etwa 3,4 Prozent<br />
höher als <strong>de</strong>r Branchendurchschnitt.<br />
Um zu sehen, wie die<br />
Immo bilienbranche im Vergleich<br />
zu an<strong>de</strong>ren Branchen zahlt, wer<strong>de</strong>n<br />
die Gehälter von vier verschie<strong>de</strong>nen<br />
Ausbildungsniveaus<br />
und Hierarchiestufen verglichen.<br />
Quelle: www.personalmarkt.<strong>de</strong><br />
Studierte Wirtschaftswissenschaftler<br />
mit Personalverantwortung<br />
Mittelwert<br />
Mitarbeiter mit einer kaufmännischen Ausbildung<br />
(ohne weiterführen<strong>de</strong> Berufsausbildung)<br />
Banken 139.170 € Banken 53.301 €<br />
Versicherungen 108.958 € Versicherungen 39.282 €<br />
Immobilien 99.268 € Maschinenbau 38.892 €<br />
Finanzdienstleistung 130.183 € Ingenieurbüro 33.639 €<br />
Industrie 118.464 € Industrie 38.117 €<br />
Ingenieurbüro 84.370 € Immobilien 40.343 €<br />
Han<strong>de</strong>l 98.647 € Han<strong>de</strong>l 30.488 €<br />
Dienstleistung 110.693 € Finanzdienstleistung 36.614 €<br />
Maschinenbau 122.260 € Dienstleistung 34.759 €<br />
Studierte Wirtschaftswissenschaftler<br />
ohne Personalverantwortung<br />
Mitarbeiter mit einer technischen Ausbildung<br />
(ohne weiterführen<strong>de</strong> Berufsausbildung)<br />
Banken 69.389 € Immobilien 35.428 €<br />
Versicherungen 58.929 € Industrie 39.112 €<br />
Immobilien 53.659 € Ingenieurbüro 36.528 €<br />
Finanzdienstleistung 60.426 € Han<strong>de</strong>l 34.143 €<br />
Industrie 56.992 € Dienstleistung 34.335 €<br />
Ingenieurbüro 43.843 € Maschinenbau 42.629 €<br />
Han<strong>de</strong>l 47.175 €<br />
Dienstleistung 52.828 €<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012
24<br />
Titelthema<br />
„Trotz <strong>de</strong>s positiven Trends haben sich die Gehälter in <strong>de</strong>r<br />
Immobilienwirtschaft nicht ganz so positiv entwickelt wie in<br />
an<strong>de</strong>ren Branchen. Allerdings muss man dabei berücksichtigen,<br />
dass die Gehälter bereits im vergangenen Jahr stärker<br />
angestiegen sind als in vielen an<strong>de</strong>ren Branchen.“<br />
Tim Böger, Geschäftsführer von PersonalMarkt<br />
Qualifizierte Mitarbeiter bin<strong>de</strong>n<br />
Es ist eine Schwierigkeit, gute Mitarbeiter zu fin<strong>de</strong>n. Eine ganz<br />
an<strong>de</strong>re ist es, sie auch auf Dauer zu halten und zu verhin<strong>de</strong>rn,<br />
dass sie wie<strong>de</strong>r abwan<strong>de</strong>rn. In vielen Stellenbereichen steht die<br />
Immobilienwirtschaft bei <strong>de</strong>r Akquisition und Bindung von<br />
qualifiziertem Personal im Wettbewerb mit an<strong>de</strong>ren Branchen.<br />
Dabei spielen auch die Gehälter eine Rolle. Um zu sehen, wie die<br />
Immobilienbranche im Vergleich zu an<strong>de</strong>ren Branchen zahlt,<br />
wur<strong>de</strong>n dieses Jahr die Gehälter von vier verschie<strong>de</strong>nen Ausbildungsniveaus<br />
und Hierarchiestufen verglichen. Die Ergebnisse:<br />
Wer ein wirtschaftswissenschaftliches Studium absolviert<br />
Die Vergütungsstudie<br />
Sämtliche Ergebnisse können Sie in <strong>de</strong>r Vergütungsstudie „Führungskräfte<br />
und Spezialisten in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />
2012/2013“ nachlesen. Für insgesamt 15 Führungs- und 23 Fachund<br />
Spezialistenfunktionen in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft zeigt die<br />
Studie <strong>de</strong>tailliert auf, wie sich die Gehälter im Einzelnen zusammensetzen.<br />
Die Studie kann zum Preis von 449 Euro (zuzüglich<br />
Mehrwertsteuer und Versandkostenpauschale) telefonisch unter<br />
040.41 34 54 30, per E-Mail an bestellung@personalmarkt.<strong>de</strong> o<strong>de</strong>r<br />
online unter www.personalmarkt.<strong>de</strong> bestellt wer<strong>de</strong>n.<br />
››<br />
Datengrundlage: Ausgewertet<br />
wur<strong>de</strong>n insgesamt<br />
3.983 Gehaltsdatensätze.<br />
An <strong>de</strong>r Studie haben<br />
sich 23 Unternehmen<br />
beteiligt, die zusammen<br />
412 Datensätze geliefert<br />
haben. Alle an<strong>de</strong>ren<br />
Datensätze stammen<br />
aus Direktbefragungen<br />
von Arbeitnehmern. Die<br />
Daten wur<strong>de</strong>n in <strong>de</strong>r<br />
Zeit vom 1. Mai bis 31.<br />
August 2012 erhoben.<br />
und eine Führungsposition (mit Personalverantwortung) in <strong>de</strong>r<br />
Immobilienwirtschaft innehat, verdient vergleichsweise wenig:<br />
Banken, Finanzdienstleister, Unternehmen aus <strong>de</strong>m Maschinenbau,<br />
aber auch Versicherungen zahlen allesamt besser. Die<br />
Gehälter liegen bei dieser Konstellation <strong>de</strong>utlich unterhalb <strong>de</strong>s<br />
Gehaltsniveaus in <strong>de</strong>r Industrie. Lediglich Ingenieurbüros und<br />
<strong>de</strong>r Han<strong>de</strong>l zahlen weniger.<br />
Die Gehälter von Wirtschaftswissenschaftlern in einer<br />
Fach- o<strong>de</strong>r Spezialistenfunktion (ohne Personalverantwortung)<br />
liegen ebenfalls unter Industrieniveau. Auch diese Personengruppe<br />
kann in an<strong>de</strong>ren Branchen (Banken/Finanzdienstleister,<br />
Versicherungen, Maschinenbau) <strong>de</strong>utlich höhere Gehälter<br />
erzielen als in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft. Die Gehälter liegen<br />
auch hier unter Industrieniveau.<br />
Bei Mitarbeitern mit kaufmännischer Ausbildung (ohne<br />
weiterführen<strong>de</strong> Ausbildung) dagegen liegt das Gehaltsniveau in<br />
<strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft sogar leicht über <strong>de</strong>m Verdienstniveau<br />
in <strong>de</strong>r Industrie. Eine kaufmännische Ausbildung bringt<br />
lediglich bei Banken mehr Geld als in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft.<br />
Dagegen liegt das Verdienstniveau bei Versicherungen, im Maschinenbau,<br />
in Ingenieurbüros o<strong>de</strong>r auch im Han<strong>de</strong>l niedriger.<br />
Mitarbeiter mit einer technischen Ausbildung (ebenfalls ohne<br />
weiterführen<strong>de</strong> Ausbildung) verdienen in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />
dagegen weniger als ihre Kollegen in <strong>de</strong>r Industrie und<br />
<strong>de</strong>utlich weniger als ihre Kollegen im Maschinenbau. Schlechter<br />
dagegen zahlen <strong>de</strong>r Han<strong>de</strong>l und <strong>de</strong>r Dienstleistungsbereich.<br />
Fazit: Je höher <strong>de</strong>r Ausbildungsgrad und die Hierarchiestufe,<br />
umso besser sind die Verdienstchancen in an<strong>de</strong>ren Branchen.<br />
Vor allem in <strong>de</strong>r Industrie wer<strong>de</strong>n oft überdurchschnittlich<br />
hohe Gehälter gezahlt. Bei geringerer Qualifizierung <strong>de</strong>r<br />
Mitarbeiter kann die Immobilienwirtschaft zumin<strong>de</strong>st bei<br />
kaufmännischen Funktionen durchaus überdurchschnittliche<br />
Gehälter bieten.<br />
Topgehälter in Frankfurt am Main<br />
Nicht nur die Größe <strong>de</strong>s Unternehmens, die Ausbildung und die<br />
Position sind für das Gehalt ausschlaggebend. Genauso wichtig<br />
ist die Stadt, in <strong>de</strong>r jemand arbeitet. Die Höhe <strong>de</strong>r Vergütung<br />
wird auch in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft durch <strong>de</strong>n Standort <strong>de</strong>s<br />
Unternehmens beeinflusst.<br />
|g<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
Die goldrichtige Entscheidung:<br />
Heizungsmo<strong>de</strong>rnisierung<br />
Zukunftssichere Heizsysteme<br />
für fast je<strong>de</strong> Anfor<strong>de</strong>rung:<br />
Von Gas-Geräten über Wärmepumpen,<br />
Biomasse-Anlagen<br />
und solaren Großanlagen für<br />
bis zu 200 Wohneinheiten.<br />
Was macht die Heizungsmo<strong>de</strong>rnisierung in <strong>de</strong>r Wohnungswirtschaft zu einer Erfolgsgeschichte? Die richtige Mischung<br />
aus Energieeffizienz, Wirtschaftlichkeit und Betriebssicherheit. Mit Junkers Wärmelösungen erfüllen Sie alle gesetzlichen<br />
Vorgaben, machen Ihre Objekte zukunftssicher, reduzieren die Betriebskosten und vermei<strong>de</strong>n Leerstän<strong>de</strong>.<br />
Infos unter: www.junkers.com o<strong>de</strong>r Telefon: 01803 / 337 333*<br />
Wärme fürs Leben<br />
*Festnetzpreis 0,09 €/min, höchstens 0,42 €/min aus Mobilfunknetzen
26<br />
Titelthema<br />
Dabei gilt: An gut entwickelten Standorten gibt es in <strong>de</strong>r Regel<br />
auch mehr Geld. Die höchsten Gehälter in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />
wer<strong>de</strong>n <strong>de</strong>mnach in Frankfurt am Main gezahlt.<br />
Hier liegen die Gehälter um 20 Prozent höher als im Rest <strong>de</strong>s<br />
Lan<strong>de</strong>s. Auf <strong>de</strong>n Plätzen zwei, drei und vier folgen die Städte<br />
München, Stuttgart, Düsseldorf und Köln. Im Mittelfeld liegen<br />
die Gehälter in <strong>de</strong>r Bun<strong>de</strong>shauptstadt Berlin. Am wenigsten<br />
verdienen Mitarbeiter in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft in <strong>de</strong>n<br />
Bun<strong>de</strong>slän<strong>de</strong>rn Thüringen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-<br />
Vorpommern. Die regional unterschiedlichen Gehaltsniveaus<br />
entsprechen <strong>de</strong>nen <strong>de</strong>r Gesamtwirtschaft, sprich: an<strong>de</strong>rer<br />
Branchen. Einzige Ausnahme ist Berlin. In <strong>de</strong>r Lan<strong>de</strong>shauptstadt<br />
schnei<strong>de</strong>t die Immobilienbranche besser ab als die Gesamtwirtschaft.<br />
f|<br />
Entwicklung <strong>de</strong>r Gehälter<br />
Im Zuge <strong>de</strong>s wirtschaftlichen Aufschwungs hat sich am <strong>de</strong>utschen<br />
Arbeitsmarkt generell ein positiver Trend durchgesetzt,<br />
<strong>de</strong>r sich in <strong>de</strong>r Entwicklung <strong>de</strong>r Löhne und Gehälter wi<strong>de</strong>rspiegelt.<br />
Der Aufschwung hat auch die Arbeitnehmer in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />
erreicht. So konnten Führungskräfte in <strong>de</strong>n Jahren 2011 und<br />
2012 kräftige Gehaltszuwächse realisieren, und auch die Gehälter von<br />
Spezialisten und Sachbearbeitern beziehungsweise Fachkräften sind<br />
in <strong>de</strong>n letzten zwei Jahren nicht unerheblich gestiegen. Trotz eines<br />
positiven Trends haben sich die Gehälter in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />
aber nicht ganz so positiv entwickelt wie in an<strong>de</strong>ren Branchen, allen<br />
voran die Industrie. Allerdings muss man dabei berücksichtigen, dass<br />
die Gehälter hier bereits im vergangenen Jahr stärker angestiegen<br />
sind als in vielen an<strong>de</strong>ren Branchen.<br />
Entwicklung <strong>de</strong>r Gehälter in <strong>de</strong>n letzten Jahren<br />
am Beispiel einer Führungskraft in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />
(Beispiel einer Führungskraft mit 72.000 € im Jahr 2006)<br />
% Verän<strong>de</strong>rung<br />
zum Vorjahr<br />
Zuwachs<br />
kumuliert<br />
Gehalt<br />
Führungskräfte in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />
2006 100,0% 100,0% 72.000 €<br />
2007 107,7% 107,7% 77.544 €<br />
2008 106,7% 114,4% 82.739 €<br />
2009 99,6% 114,0% 82.408 €<br />
2010 107,2% 121,2% 88.342 €<br />
2011 103,2% 124,4% 91.169 €<br />
2012 105,2% 133,2% 95.900 €<br />
Entwicklung <strong>de</strong>r Gehälter in <strong>de</strong>n letzten fünf Jahren<br />
am Beispiel einer Fachkraft in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />
(Beispiel einer Fachkraft mit 32.000 € im Jahr 2006)<br />
Führungskräfte in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft<br />
2006 100,0% 100,0% 32.000 €<br />
2007 104,3% 104,3% 33.376 €<br />
2008 102,5% 106,8% 34.210 €<br />
2009 101,4% 108,2% 34.689 €<br />
2010 106,3% 114,5% 36.875 €<br />
2011 103,9% 118,4% 38.313 €<br />
2012 102,2% 122,3% 39.151 €<br />
Quelle: www.personalmarkt.<strong>de</strong><br />
Regionale Gehälter<br />
In Frankfurt, München und Stuttgart wird am meisten verdient.<br />
Bei <strong>de</strong>n Gehältern spielt auch <strong>de</strong>r Standort <strong>de</strong>s Unternehmens<br />
eine Rolle. <strong>Als</strong> Faustregel gilt: Im Sü<strong>de</strong>n mehr als im Nor<strong>de</strong>n, im<br />
Westen mehr als im Osten. Neben <strong>de</strong>r Region spielen aber auch<br />
Faktoren wie Größe <strong>de</strong>s Unternehmens, die Branche, die Art <strong>de</strong>r<br />
Tätigkeit o<strong>de</strong>r <strong>de</strong>r Verantwortungsumfang einer Position eine Rolle.<br />
Unternehmen in gefragten Großstädten, Ballungsgebieten o<strong>de</strong>r<br />
Metropolregionen zahlen auch <strong>de</strong>shalb besser, weil das Leben dort<br />
meist mit höheren Lebenshaltungskosten verbun<strong>de</strong>n ist. Niedrigere<br />
Gehälter wer<strong>de</strong>n nach wie vor in ländlichen Gegen<strong>de</strong>n und in <strong>de</strong>n<br />
neuen Bun<strong>de</strong>slän<strong>de</strong>rn gezahlt.<br />
Ort / Bun<strong>de</strong>sland<br />
in % vom Bun<strong>de</strong>sdurchschnitt<br />
Frankfurt 121 %<br />
München 114 %<br />
Stuttgart 111 %<br />
Düsseldorf 108 %<br />
Köln 108 %<br />
Hamburg 106 %<br />
Hessen 102 %<br />
Nürnberg 98 %<br />
NRW 98 %<br />
Hannover 97 %<br />
Ba<strong>de</strong>n-Württemberg 96 %<br />
Bayern 95 %<br />
Berlin 94 %<br />
Rheinland-Pfalz 93 %<br />
Bremen 91 %<br />
Saarland 90 %<br />
Nie<strong>de</strong>rsachsen 88 %<br />
Dres<strong>de</strong>n 86 %<br />
Schleswig-Holstein 85 %<br />
Sachsen 82 %<br />
Bran<strong>de</strong>nburg 81 %<br />
Thüringen 80 %<br />
Sachsen-Anhalt 78 %<br />
Mecklenburg-Vorpommern 77 %<br />
Quelle: www.personalmarkt.<strong>de</strong><br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
Von uns können Sie mehr<br />
erwarten als nur Energie.<br />
gasag.<strong>de</strong><br />
Die GASAG – Ihr Partner für Energieeffizienz.<br />
Unser Kerngeschäft ist die Energie. Wir beliefern Ihr Unternehmen zuverlässig mit Erdgas o<strong>de</strong>r Wärme,<br />
und das zu fairen Preisen. Aber wir tun noch viel mehr: Wir sind Ihr Partner für ein effizientes und<br />
umweltschonen<strong>de</strong>s Energiemanagement. Wir helfen Ihnen dabei, die Energie in Ihrem Unternehmen<br />
optimal zu nutzen. Ihre Kosten sinken. Ihre Zufrie<strong>de</strong>nheit steigt.<br />
Sie möchten Ihre Energieversorgung optimieren? Sprechen Sie uns einfach an.<br />
Bernd Ruland – Key-Account-Manager Immobilienwirtschaft<br />
Telefon: 030 7872-1608 . E-Mail: bruland@gasag.<strong>de</strong>
28 Finanzen, Markt + Management<br />
Das Finanz-Interview von Manfred Gburek<br />
Serie<br />
„Wir wer<strong>de</strong>n mehr<br />
Transaktionen sehen“<br />
Michael Janetschek<br />
Die Folgen zu hoher Finanzierungen von Gewerbeobjekten<br />
sind noch nicht ausgestan<strong>de</strong>n. Doch allmählich entsteht ein<br />
Markt für Problemkredite und -immobilien.<br />
Herr Janetschek, was hat Ernst & Young<br />
Real Estate veranlasst, eine Umfrage zu<br />
Distressed Real Estate zu starten, also<br />
zu Problemimmobilien und -krediten?<br />
Janetschek: Wir haben in verschie<strong>de</strong>nen<br />
Bereichen mit diesem Thema zu<br />
tun, etwa wenn es um die Restrukturierung<br />
von Distressed-Real-Estate-Assets<br />
geht. Weiterhin haben wir Bankspezialisten,<br />
die bei <strong>de</strong>r Refinanzierung von<br />
Real-Estate-Assets und Gesellschaften<br />
beraten. Ferner verfügen wir über M&A-<br />
Spezialisten, also Fachleute für Fusionen<br />
und Übernahmen von Unternehmen,<br />
Portfolios o<strong>de</strong>r Assets.<br />
Michael Janetschek<br />
leitet <strong>de</strong>n Bereich Strategische Immobilien<br />
und Beratung bei Ernst & Young Real Estate<br />
in Eschborn. Die Beratungsschwerpunkte <strong>de</strong>s<br />
Betriebswirts und Steuerberaters umfassen<br />
ein breites Spektrum: Strategie, Organisation,<br />
IT, Konzeption, Entwicklung von Fachkonzepten,<br />
Controlling und Bewertung.<br />
Lässt sich <strong>de</strong>nn immer vollständig klären,<br />
wie „distressed“ ein Objekt o<strong>de</strong>r<br />
eine Finanzierung tatsächlich ist?<br />
Janetschek: Ja, Grundvoraussetzung<br />
für eine erfolgreiche Beratung ist, dass<br />
man die Ursachen für die Distressed-<br />
Situation genau kennt und auf dieser<br />
Basis ein klares Konzept aufbaut, das<br />
auch tatsächlich umgesetzt wer<strong>de</strong>n kann.<br />
Auch für Transaktionen ist es wichtig,<br />
wenn man Portfolios analysiert und sich<br />
Gedanken darüber macht, wie man ein<br />
Portfolio zuschnei<strong>de</strong>n kann, um die entsprechen<strong>de</strong>n<br />
Investoren anzusprechen.<br />
Das Distressed-Thema ist ja nicht neu.<br />
Warum gewinnt es gera<strong>de</strong> jetzt an Be<strong>de</strong>utung?<br />
Janetschek: Bereits 2007 betrug <strong>de</strong>r<br />
Kreditbestand an inländischen Gewerbeimmobilien<br />
etwa 250 Milliar<strong>de</strong>n<br />
Euro. Aufgrund <strong>de</strong>r damaligen Finanzierungssituation<br />
haben wir schon in <strong>de</strong>n<br />
Krisenjahren nach 2007 vermutet, dass<br />
Distressed-Real-Estate-Situationen häufiger<br />
vorkommen und zu Transaktionen<br />
führen wür<strong>de</strong>n. Wenn man sieht, wie<br />
sich die Restrukturierungen in an<strong>de</strong>ren<br />
Branchen seit damals entwickelt haben,<br />
ohne dass <strong>de</strong>r Distressed-Real-Estate-<br />
Bereich davon zunächst umfangreich<br />
berührt zu sein schien, musste doch klar<br />
sein, dass sich dieser Teilmarkt noch<br />
stärker entwickeln wür<strong>de</strong>. Die Folgen<br />
wer<strong>de</strong>n wir jetzt sehen.<br />
Welche Fehler haben die Banken in <strong>de</strong>r<br />
Boomzeit bis 2007 gemacht?<br />
Janetschek: Viele Darlehen, die in <strong>de</strong>r<br />
Boomphase bis 2007 gewährt wur<strong>de</strong>n,<br />
hatten bereits bei <strong>de</strong>r Vergabe annähernd<br />
die Beleihungsgrenze <strong>de</strong>r zu finanzieren<strong>de</strong>n<br />
Objekte erreicht. Wenn man das<br />
mit <strong>de</strong>r heutigen Zeit vergleicht, mit Eigenkapitalanfor<strong>de</strong>rungen<br />
von 30 bis 50<br />
Prozent und mehr, bei Wohnungen etwas<br />
geringer, dann ist das ein großer Unterschied<br />
zu früher. Damals sind Banken<br />
Foto: Ernst & Young GmbH Wirtschaftsgesellschaft<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
29<br />
bei <strong>de</strong>r Beleihung bis zu hun<strong>de</strong>rt Prozent<br />
und mehr gegangen, wobei sie zum Teil<br />
sogar keinen Rückgriff auf an<strong>de</strong>re Assets<br />
vereinbart hatten.<br />
Welche Banken sind bei <strong>de</strong>r Beleihung<br />
beson<strong>de</strong>rs hoch hinaus gegangen?<br />
Janetschek: Wir <strong>de</strong>nken, dass alle Bankengruppen<br />
betroffen sein könnten.<br />
Hierzu zählen Großbanken, Realkreditinstitute,<br />
Lan<strong>de</strong>sbanken, Regionalbanken<br />
und Kreditgenossenschaften genauso<br />
wie Sparkassen.<br />
In welchem Umfang wer<strong>de</strong>n Distressed-<br />
Transaktionen 2013 steigen?<br />
Janetschek: Wir gehen davon aus, dass<br />
die gewerbliche Immobilienfinanzierung<br />
in Deutschland ein Volumen von etwas<br />
mehr als 250 Milliar<strong>de</strong>n Euro hat. Wir<br />
haben bei unserer Untersuchung auch<br />
gefragt, wie hoch die Covenant Breaches,<br />
also die Vertragsbrüche, sein könnten.<br />
Dazu haben wir unterschiedliche Aussagen<br />
erhalten. Die Banken gehen davon<br />
aus, dass es null bis 20 Prozent sind.<br />
Wenn man einen Mittelwert bil<strong>de</strong>t, sind<br />
25 Milliar<strong>de</strong>n Euro durch Covenant Breaches<br />
ausfallgefähr<strong>de</strong>t. Nimmt man die<br />
Obergrenze, können es 50 Milliar<strong>de</strong>n<br />
Euro sein. Nach unseren Schätzungen<br />
sind 25 bis 35 Milliar<strong>de</strong>n Euro <strong>de</strong>nkbar.<br />
Ist es zu Distressed-Immobilien in erster<br />
Linie durch <strong>de</strong>ren schlechte Qualität,<br />
durch Finanzierungsstrukturen<br />
o<strong>de</strong>r durch bei<strong>de</strong>s gekommen?<br />
Janetschek: Aus unserer Sicht ist es die<br />
Verkettung von bei<strong>de</strong>n, wobei es darauf<br />
ankommt, welche Blickrichtung<br />
man wählt. Wir unterschei<strong>de</strong>n zwischen<br />
Distressed-Real-Estate-Assets<br />
und Distressed-Real-Estate-Debt, also<br />
zwischen Problemimmobilien und Problemkrediten.<br />
Richtet sich <strong>de</strong>r Blick auf<br />
die Assets jetzt, liegt <strong>de</strong>r Schwerpunkt<br />
auf niedrigeren Immobilienbewertungen<br />
und niedrigeren Marktpreisen. Sieht<br />
man sich die Debtseite an, stellt man fest,<br />
dass früher zu hoch finanziert wur<strong>de</strong><br />
und es auch aufgrund von Vertragsbrüchen<br />
zu Distressed-Situationen kommt.<br />
Die Verkettung von bei<strong>de</strong>m führt zum<br />
Beispiel dazu, dass bei unterfinanzierten<br />
Assets notwendige Maßnahmen zur Stabilisierung<br />
<strong>de</strong>r Immobilien und Cashflows<br />
unterbleiben.<br />
Schieben Banken diese Probleme jetzt<br />
vor sich her, weil sie eventuell <strong>de</strong>n<br />
Durchblick verloren haben?<br />
Janetschek: Ich glaube nicht, dass sie<br />
<strong>de</strong>n Durchblick verloren haben. Was<br />
zurzeit noch anhält, ist häufig das Stillhalten<br />
und Prolongieren. Die Banken<br />
müssen für Risikoaktiva mehr Eigenkapital<br />
vorhalten. Deshalb sollten die Kreditinstitute<br />
ein hohes Interesse daran haben,<br />
notlei<strong>de</strong>n<strong>de</strong> Kredite abzubauen und<br />
so die Bankbilanzen wie<strong>de</strong>r für Neugeschäfte<br />
zu öffnen. Unsere Gespräche mit<br />
Marktteilnehmern zeigen schon in diese<br />
Richtung.<br />
Man kann das Eigenkapital erhöhen<br />
o<strong>de</strong>r auf Kredite verzichten. In welche<br />
Richtung geht es jetzt?<br />
Janetschek: Wir haben in <strong>de</strong>r Vergangenheit<br />
schon einige Rückzüge von Finanzinstituten<br />
aus <strong>de</strong>n gewerblichen<br />
inländischen Immobilienfinanzierungen<br />
gesehen. Sieht man sich allerdings die<br />
Bun<strong>de</strong>sbank-Statistik an, ist bei <strong>de</strong>n<br />
Kreditgenossenschaften ein starker Anstieg<br />
<strong>de</strong>s Kreditbestands gegenüber <strong>de</strong>m<br />
Vorjahr festzustellen. Die Kreditgenossenschaften<br />
sind <strong>de</strong>rzeit die größte<br />
Bankengruppe bei <strong>de</strong>r Finanzierung gewerblicher<br />
Immobilien. An zweiter Stelle<br />
kommen schon die Sparkassen, dann die<br />
Lan<strong>de</strong>sbanken, die Realkreditinstitute<br />
und danach die Großbanken.<br />
Nähern sich bei Distressed-Immobilien<br />
allmählich die Preisvorstellungen<br />
von Anbietern und Nachfragern?<br />
Janetschek: Die Banken scheinen bereit,<br />
auf bis zu 20 Prozent ihrer For<strong>de</strong>rungen<br />
zu verzichten. Während die Preisvorstellungen<br />
bisher zwischen 15 und 25 Prozent<br />
auseinan<strong>de</strong>r lagen, nähern sie sich<br />
jetzt an.<br />
Von welcher Rendite an sind Distressed-<br />
Anlagen für Investoren interessant?<br />
Janetschek: Wir gehen davon aus, dass<br />
die rein opportunistischen Investoren<br />
weiterhin Renditen ab 15 Prozent aufwärts<br />
anstreben. Value-Add-Investoren,<br />
die neben <strong>de</strong>m Wertzuwachs auf <strong>de</strong>n<br />
Cashflow Wert legen, streben grundsätzlich<br />
eine Zielrendite von zehn bis 15<br />
Prozent an. Inwieweit Core-Investoren,<br />
die sich auch mit Renditen unter zehn<br />
Prozent zufrie<strong>de</strong>ngeben, in diesem<br />
Markt aktiv wer<strong>de</strong>n, bleibt abzuwarten.<br />
Welche Immobilienarten sind am meisten<br />
distressed?<br />
Janetschek: Unsere Studienteilnehmer<br />
sehen insbeson<strong>de</strong>re Büroimmobilien<br />
als potenziell leistungsgestört an. Der<br />
Wohnimmobiliensektor wird als weniger<br />
gefähr<strong>de</strong>t eingeschätzt. Geografisch wer<strong>de</strong>n<br />
<strong>de</strong>r Osten und die Gebiete nördlich<br />
von Hamburg als problematisch gesehen.<br />
Wohnimmobilien wer<strong>de</strong>n weiterhin<br />
stark im Fokus von Investoren stehen. f|<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012
30 Finanzen, Markt + Management<br />
Von <strong>de</strong>n Finanzgerichten<br />
Streit ums Feriendomizil<br />
Urlaubsunterkunft. Die Gerichte sind sich <strong>de</strong>rzeit nicht<br />
einig, wie teilweise selbst genutzte Ferienwohnungen<br />
steuerlich zu behan<strong>de</strong>ln sind.<br />
Wichtige Details. Ist das Ferienhaus vermietet o<strong>de</strong>r wird es selbst genutzt?<br />
Michael Schreiber, Oberweser<br />
Die Vorschrift <strong>de</strong>s § 21 EStG beruht<br />
auf <strong>de</strong>r Annahme, dass die Vermietung<br />
und Verpachtung letztlich zu positiven<br />
Einkünften führt – trotz über längere<br />
Zeiträume anfallen<strong>de</strong>r Werbungskostenüberschüsse.<br />
Diese Grundsätze gelten<br />
auch für Ferienwohnungen, wenn diese<br />
vom Eigentümer ausschließlich an Feriengäste<br />
vermietet wer<strong>de</strong>n. Bei einer teils<br />
selbst genutzten und teils an Feriengäste<br />
vermieteten Wohnung bejaht <strong>de</strong>r Bun<strong>de</strong>sfinanzhof<br />
(BFH) in seiner ständigen<br />
Rechtsprechung die Überschusserzielungsabsicht<br />
nur dann, wenn sich anhand<br />
<strong>de</strong>r für einen Prognosezeitraum<br />
von 30 Jahren geschätzten Einnahmen<br />
und Ausgaben ein Totalüberschuss ergibt.<br />
Die Einkünfteerzielungsabsicht<br />
ist auch dann zu prüfen, wenn sich<br />
<strong>de</strong>r Steuerpflichtige bei einer Vermittlung<br />
durch einen Dritten eine zeitweise<br />
Selbstnutzung vorbehält.<br />
Jedwe<strong>de</strong> Selbstnutzung führt dagegen<br />
dazu, dass <strong>de</strong>r Wohnungseigentümer<br />
seine Überschusserzielungsabsicht<br />
in Form einer Prognoserechnung über<br />
30 Jahre nachweisen muss. In <strong>de</strong>r Regel<br />
führt danach eine auch nur geringfügige<br />
Selbstnutzung zur Aberkennung<br />
<strong>de</strong>r langjährigen Verluste. Über die Fälle<br />
<strong>de</strong>r Selbstnutzung hinaus for<strong>de</strong>rt <strong>de</strong>r<br />
BFH auch dann noch eine solche Prognoserechnung,<br />
wenn die tatsächlichen<br />
Vermietungstage die ortsüblichen Ver-<br />
mietungstage um mehr als 25 Prozent<br />
unterschreiten.<br />
Mit seinem Urteil vom 7. März 2012<br />
(Az. 9 K 180/09) ist das Nie<strong>de</strong>rsächsische<br />
Finanzgericht dieser ständigen Rechtsprechung<br />
entgegengetreten. In <strong>de</strong>m<br />
Fall unterstellten die Steuerjuristen eine<br />
Überschusserzielungsabsicht ohne Prognoserechnung,<br />
obwohl sich <strong>de</strong>r Eigentümer<br />
eine jährliche Selbstnutzung von<br />
21 Tagen vorbehalten hatte. Denn nach<br />
Auffassung <strong>de</strong>r Finanzrichter besteht<br />
kein Anlass für eine Prognoserechnung,<br />
wenn die tatsächlichen Vermietungstage<br />
die ortsüblichen Vermietungstage<br />
nicht um min<strong>de</strong>stens 25 Prozent unterschreiten.<br />
Nur auf diese Weise kann nach<br />
Überzeugung <strong>de</strong>s Senats eine Gleichbehandlung<br />
zwischen <strong>de</strong>n Fällen <strong>de</strong>r Vermietung<br />
über einen Vermittler mit <strong>de</strong>n<br />
Fällen <strong>de</strong>r Vermietung in Eigenregie, die<br />
quasi unter einem ständigen Eigennutzungsvorbehalt<br />
steht, erreicht wer<strong>de</strong>n.<br />
Entscheidung steht noch aus<br />
Der temporären Überlagerung trägt das<br />
FG insoweit Rechnung, als die Gesamtaufwendungen<br />
zeitanteilig im Verhältnis<br />
<strong>de</strong>r vorbehaltenen Selbstnutzungstage zu<br />
<strong>de</strong>n Gesamttagen zu kürzen waren. Es<br />
bleibt abzuwarten, wie <strong>de</strong>r BFH im Revisionsverfahren<br />
(Az. IX R 22/12) die Fälle<br />
<strong>de</strong>r nur geringfügigen Selbstnutzung beurteilen<br />
wird. Bis zur höchstrichterlichen<br />
Klärung sollten Betroffene ihre Steuerbeschei<strong>de</strong><br />
per Einspruch offenhalten.f|<br />
Foto: Rainer Sturm /pixelio.<strong>de</strong><br />
11 I 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
31<br />
Weitere Finanzgerichtsurteile<br />
Versteigerung: Nebenleistung<br />
nicht einkommensteuerrelevant<br />
Der Betrag, <strong>de</strong>r <strong>de</strong>m Grundschuldgläubiger<br />
aus einem Versteigerungserlös zufließt,<br />
unterliegt nicht <strong>de</strong>r Einkommensteuer, soweit<br />
er auf eine Nebenleistung im Sinne<br />
<strong>de</strong>s § 1191 Abs. 2 BGB entfällt. Das hat<br />
<strong>de</strong>r BFH mit Urteil vom 11. April 2012 (Az.<br />
VIII R 28/09) entschie<strong>de</strong>n. In <strong>de</strong>m Fall erwarb<br />
ein Steuerpflichtiger im Jahr 1997 von<br />
einem Kreditinstitut die fälligen Rückzahlungs-<br />
und Zinsansprüche aus einem notlei<strong>de</strong>nd<br />
gewor<strong>de</strong>nen Immobiliendarlehen.<br />
Mit veräußert wur<strong>de</strong> die Grundschuld. Sie<br />
erstreckte sich auf die Hauptfor<strong>de</strong>rung, 18<br />
Prozent Zinsen hierauf jährlich und eine einmalige<br />
Nebenleis tung von fünf Prozent <strong>de</strong>r<br />
Hauptfor<strong>de</strong>rung. Der Schuldner hatte sich,<br />
ohne zu zahlen, ins Ausland abgesetzt. Auf<br />
Betreiben <strong>de</strong>s Steuerpflichtigen wur<strong>de</strong> das<br />
Grundstück schließlich zwangsversteigert.<br />
Aus <strong>de</strong>m erzielten Erlös vereinnahmte er im<br />
Mai 2000 schließlich rund 777.000 DM. In seiner<br />
Einkommensteuererklärung gab er diesen<br />
Vorgang nicht an, weil er <strong>de</strong>r Meinung war,<br />
dass es sich um ein nicht steuerbares Spekulationsgeschäft<br />
gehan<strong>de</strong>lt habe. Der BFH kam<br />
jetzt zum Ergebnis, dass <strong>de</strong>r Steuerzahler die<br />
vereinnahmten Zinsen in Höhe von 380.000<br />
DM als Einkünfte aus Kapitalvermögen nach<br />
§ 20 Absatz 1 Nr. 5 EStG versteuern muss.<br />
Zinsen aus einer Grundschuld seien steuerlich<br />
<strong>de</strong>mjenigen zuzurechnen, <strong>de</strong>r im Zeitpunkt<br />
<strong>de</strong>s Zuschlagsbeschlusses aus <strong>de</strong>r Grundschuld<br />
berechtigt ist. Der auf die Nebenleistung entfallen<strong>de</strong><br />
Betrag stelle dagegen kein Entgelt<br />
für eine Kapitalüberlassung dar und unterliege<br />
nicht <strong>de</strong>r Einkommensteuer.<br />
Aufwendungen bei gescheiterter<br />
Grundstücksveräußerung<br />
Aufwendungen – zum Beispiel Notar- und<br />
Gerichtskosten – die anfallen, weil <strong>de</strong>r Steuerpflichtige<br />
sein vermietetes Grundstück veräußern<br />
will, sind nicht als Werbungskosten<br />
abziehbar und können auch nicht bei <strong>de</strong>n<br />
Veräußerungsgeschäften berücksichtigt wer<strong>de</strong>n,<br />
wenn das Grundstück zwar innerhalb<br />
<strong>de</strong>r maßgeblichen Veräußerungsfrist von<br />
zehn Jahren hätte verkauft wer<strong>de</strong>n sollen, es<br />
aber nicht zu einer Veräußerung kam (BFH-<br />
Urteil vom 1.8.2012 – I X 8/12). f|<br />
Betriebskosten schnell und<br />
unanfechtbar abrechnen<br />
Detaillierte Informationen und zahlreiche Praxisbeispiele<br />
helfen Ihnen als Vermieter o<strong>de</strong>r Verwalter,<br />
die Betriebskostenabrechnung korrekt zu erstellen.<br />
Unter Berücksichtigung <strong>de</strong>r aktuellen BGH-Rechtsprechung,<br />
<strong>de</strong>r Trinkwasserverordnung und <strong>de</strong>r<br />
neuen Mietrechtsreform wer<strong>de</strong>n in diesem Fachbuch<br />
dringen<strong>de</strong> Fragen kompetent beantwortet.<br />
Mit <strong>de</strong>n Arbeitshilfen online optimieren Sie Arbeitsabläufe<br />
und sind immer up to date!<br />
296 Seiten | 6. Auflage 2012<br />
€ 29,95 [D]<br />
Bestellnummer: E06258<br />
ISBN 978-3-648-03125-4<br />
Jetzt bestellen!<br />
www.haufe.<strong>de</strong>/bestellung,<br />
0800/50 50 445 (kostenlos)<br />
o<strong>de</strong>r in Ihrer Buchhandlung<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 I 2012
32 Finanzen, Markt + Management<br />
Gute Stimmung, keine Euphorie<br />
Expo Real. Zum Herbst-Event <strong>de</strong>r internationalen Gewerbeimmobilienmesse in<br />
München fan<strong>de</strong>n sich 38.000 Besucher und fünf Prozent mehr Aussteller ein. Viel<br />
internationales Kapital sucht gera<strong>de</strong> in Deutschland ein Zuhause.<br />
Birgitt Wüst, Freiburg<br />
Die Expo Real 2012 konnte zwar trotz<br />
eines beträchtlichen Zuwachses an<br />
Ausstellern und Besuchern gegenüber<br />
<strong>de</strong>m Vorjahr noch nicht wie<strong>de</strong>r an die<br />
Hochs früherer Jahre anknüpfen. Dennoch<br />
zeigten sich die Veranstalter mit<br />
<strong>de</strong>m Ergebnis <strong>de</strong>r 15. Fachmesse für<br />
Gewerbeimmobilien und Investitionen<br />
in München zufrie<strong>de</strong>n. Auch im Jahr<br />
fünf nach <strong>de</strong>m Lehman-Crash sind die<br />
Nachwehen <strong>de</strong>r globalen Finanzmarktkrise<br />
spürbar, darüber hinaus belasten<br />
Euro- und Staatsschul<strong>de</strong>nkrise die<br />
Geschäfte – alles Umstän<strong>de</strong>, an <strong>de</strong>nen<br />
gemessen die Stimmung in München<br />
recht gut war. Obwohl die Wirtschaft<br />
schwächelt und <strong>de</strong>r Euro wackelt, gab es<br />
wie in früheren und weniger beschwerten<br />
Jahren zum täglichen Messeausklang<br />
wie<strong>de</strong>r Standpartys und laute<br />
Musik.<br />
Prinzipiell profitiert die Immobilienbranche<br />
von <strong>de</strong>r aktuellen Flucht in<br />
Sachwerte; daher mag niemand so recht<br />
von Krise sprechen; doch Grund zu Euphorie<br />
besteht auch nicht.<br />
Alternative Finanzierungsquellen<br />
sind gefragt<br />
So beklagen die Immobilieninvestoren<br />
und Projektentwickler, dass die Banken<br />
bei <strong>de</strong>r Kreditvergabe vorsichtiger<br />
gewor<strong>de</strong>n sind. Denn gesucht wer<strong>de</strong>n<br />
nicht nur marktgerechte Investments<br />
aller Anlageklassen, son<strong>de</strong>rn auch die<br />
dazu passen<strong>de</strong> Finanzierung. „Krisenbedingt<br />
weiter anziehen<strong>de</strong> Anfor<strong>de</strong>rungen<br />
an Banken hinsichtlich Eigenkapitalunterlegung,<br />
Vermietungsquoten und belastbaren<br />
Exit-Strategien flankieren <strong>de</strong>n<br />
Weg ins Betongold“, sagt Wulff Aenge-<br />
velt, geschäftsführen<strong>de</strong>r Gesellschafter<br />
<strong>de</strong>r Aengevelt Immobilien. Das wie<strong>de</strong>rum<br />
för<strong>de</strong>rte die Diskussion um alternative<br />
Finanzierungsquellen; und wie sich<br />
in München zeigte, sucht und fin<strong>de</strong>t die<br />
Branche neue Lösungen, um Marktregulierungen<br />
zu kompensieren und Finanzierungsengpässe<br />
zu umgehen. „Auch in<br />
<strong>de</strong>n kommen<strong>de</strong>n Jahren wer<strong>de</strong>n alternative<br />
Finanzierungsquellen und vor allem<br />
innovative Finanzierungslösungen die<br />
bestimmen<strong>de</strong>n Themen in <strong>de</strong>r Immobilienbranche<br />
bleiben“, prognostiziert Dr.<br />
Wolfgang Schäfers. Eine Klemme, wie<br />
teilweise postuliert, sieht <strong>de</strong>r CEO <strong>de</strong>r<br />
IVG Immobilien AG „in <strong>de</strong>r Dramatik<br />
aber nicht“. Unter<strong>de</strong>ssen scheinen nicht<br />
wenige Marktteilnehmer die Banken als<br />
Finanzierer abzuschreiben, und nicht<br />
von ungefähr fan<strong>de</strong>n sich auch wie<strong>de</strong>r<br />
mehr Private-Equity-Anbieter mit Stän-<br />
Der Gemeinschaftsstand <strong>de</strong>r BID war gut besucht. Im Visier <strong>de</strong>r Investoren sind <strong>de</strong>utsche Metropolen, aber auch osteuropäische Län<strong>de</strong>r wie Polen.<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
33<br />
Die 38.000 Teilnehmer <strong>de</strong>r Expo Real tummeln sich in <strong>de</strong>n Messehallen und ziehen von Stand zu Stand.<br />
Fotos: Messe München GmbH<br />
<strong>de</strong>n auf <strong>de</strong>r Expo Real ein. Im Gepäck:<br />
Alternative Finanzierungen. Ein Geschäftsfeld,<br />
das auch immer mehr Assekuranzen<br />
für sich ent<strong>de</strong>cken. Das Interesse<br />
an Immobilieninvestments ist bei<br />
<strong>de</strong>n Versicherungskonzernen ohnehin<br />
stark gewachsen. Die Allianz etwa will<br />
die Immobilienquote von vier auf sechs<br />
Prozent beziehungsweise von 20 auf 30<br />
Milliar<strong>de</strong>n Euro erhöhen.<br />
Deutschlands Immobilienmarkt<br />
hat eher profitiert<br />
Grundsätzlich, so war auf <strong>de</strong>r Messe immer<br />
wie<strong>de</strong>r zu hören, sei noch viel Geld<br />
im Markt verfügbar, doch stelle sich für<br />
die Investoren weiterhin die Frage, wo<br />
ihr Kapital ein sicheres Zuhause fin<strong>de</strong>n<br />
könne. Die Investoren kommen <strong>de</strong>rzeit<br />
vor allem aus Großbritannien, Nord-<br />
Europa, Deutschland und Frankreich.<br />
Ihr Interesse gilt vor allem <strong>de</strong>n Mega-<br />
Metropolen London und Paris sowie<br />
Deutschland, wo <strong>de</strong>rzeit insbeson<strong>de</strong>re<br />
das Geschäft mit Wohnimmobilien<br />
blüht. Zumin<strong>de</strong>st <strong>de</strong>r <strong>de</strong>utsche Immobilienmarkt<br />
habe von <strong>de</strong>r Krise eher profitiert<br />
als unter ihr gelitten, meint Christian<br />
Schulz-Wulkow von Ernst & Young<br />
Real Estate. „Die Immobilienmärkte<br />
scheinen eine <strong>de</strong>r wenigen Renditeoasen<br />
zu sein, die <strong>de</strong>r Zinswüste noch Leben<br />
abtrotzen können“, sagt Ulrich Kater,<br />
Chefvolkswirt <strong>de</strong>r Dekabank. Doch ob<br />
das so bleibe, sei offen – es gebe viele<br />
Fragezeichen. In Metropolen wie Berlin<br />
tummeln sich inzwischen so viele Anleger,<br />
dass die Preise in die Höhe schießen<br />
und die Renditen unter Druck kommen.<br />
Weiter im Visier <strong>de</strong>r Investoren sind<br />
auch einzelne osteuropäische Län<strong>de</strong>r,<br />
beispielsweise das „Wirtschaftswun<strong>de</strong>rland“<br />
Polen.<br />
Die Fixierung auf Core-Immobilien<br />
scheinen einige Marktteilnehmer<br />
unter<strong>de</strong>ssen aufzugeben. „<strong>Als</strong> Trend<br />
ist erkennbar, dass über die bisherige<br />
Fixierung auf Core-Anlagen hinaus<br />
zunehmend auch renditeträchtigere<br />
Alternativen mit erhöhtem Risiko wie<strong>de</strong>r<br />
gesucht wer<strong>de</strong>n“, berichtet Jochen<br />
Schenk, Vorstand <strong>de</strong>r Real I.S. AG, München.<br />
Die Gespräche auf <strong>de</strong>r Messe verliefen<br />
Schenk zufolge <strong>de</strong>utlich konkreter<br />
als in <strong>de</strong>n Vorjahren: „Dies bezieht sich<br />
verstärkt auf wie<strong>de</strong>r globale Mandate<br />
o<strong>de</strong>r spezifische Län<strong>de</strong>r. Im Falle <strong>de</strong>r<br />
Real I.S. hat sich die konkrete Nachfrage<br />
zur Realisierung <strong>de</strong>s institutionellen<br />
Australien-Fonds zum Beispiel spürbar<br />
erhöht.“<br />
Auch Nachhaltigkeit, insbeson<strong>de</strong>re<br />
die Energiewen<strong>de</strong>, zählte in München in<br />
diesem Herbst wie<strong>de</strong>r zu <strong>de</strong>n heiß diskutierten<br />
Schwerpunktthemen. „Energieeffizienz<br />
ist ein starker Trend. Die Immobilienbranche<br />
wird hier in Zukunft immer<br />
mehr tun“, sagte Dr. Johannes Mil<strong>de</strong> von<br />
Siemens, Industry Sector, CEO Building<br />
Technologies Division. „Mit Blick auf die<br />
Energiewen<strong>de</strong> sind energetische Optimierungsmaßnahmen<br />
kein Luxusthema<br />
mehr“, bestätigt Peter Tzeschlock, Partner<br />
und Vorstand <strong>de</strong>r Drees & Sommer<br />
AG. „Sie sind unabdingbar, um die Versorgungssicherheit<br />
zu gewährleisten und<br />
<strong>de</strong>n steigen<strong>de</strong>n Strompreisen entgegenzuwirken.<br />
Die Ergebnisse sind nachweisbar<br />
und erhöhen <strong>de</strong>n Wert von Portfolios<br />
erheblich.“<br />
Carbon Footprint ist jetzt<br />
„Common Language“<br />
Carbon Footprint sei Common Language<br />
gewor<strong>de</strong>n, um Nachhaltigkeit in Portfolios<br />
nachweisbar zu machen, ein großes<br />
Volumen an Bestandsimmobilien ökonomisch<br />
und ökologisch zu optimieren.<br />
„Neben <strong>de</strong>r notwendigen Verbrauchsreduzierung<br />
beherrscht Energieerzeugung<br />
die Märkte“, so Tzeschlock: „Windkraftanlagen<br />
bergen erhebliches Potenzial,<br />
um als langfristig lukrative Immobilienanlage<br />
Gewinn zu bringen – wenn diese<br />
am richtigen Standort gebaut wer<strong>de</strong>n.“<br />
Derartige regenerative Energiequellen<br />
bringen naturgemäß Schwankungen in<br />
<strong>de</strong>r Stromproduktion mit sich. Um alle<br />
Verbraucher zu versorgen, seien daher<br />
neue Speichertechnologien erfor<strong>de</strong>rlich,<br />
meint Tzeschlock: „Für Industrie und<br />
Forschung be<strong>de</strong>utet dies eine enorme<br />
Herausfor<strong>de</strong>rung.“ f|<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012
34 Finanzen, Markt + Management<br />
Vier Mal Marketing Plus<br />
Immobilien-Marketing-Award 2012. Für die besten Strategien sind auf<br />
<strong>de</strong>r Expo Real in diesem Jahr Preisträger in vier Kategorien ausgezeichnet<br />
wor<strong>de</strong>n. Ein Son<strong>de</strong>rpreis wur<strong>de</strong> im Bereich Öko-Marketing vergeben.<br />
Redaktion, Freiburg<br />
Vier Kategorien, vier herausragen<strong>de</strong><br />
Marketingkonzepte, vier Preisträger:<br />
Auch 2012 sind auf <strong>de</strong>r Immobilienmesse<br />
Expo Real wie<strong>de</strong>r die Immobilien-<br />
Marketing-Awards verliehen wor<strong>de</strong>n.<br />
Kategorie Wohnen<br />
Gewinner <strong>de</strong>s Awards für die Kategorie<br />
„Wohnen“ ist die TPA Agentur für Kommunikations<strong>de</strong>sign<br />
GmbH, Berlin. Im<br />
Berliner Stadtteil Pankow fin<strong>de</strong>t <strong>de</strong>rzeit<br />
ein Stadtentwicklungsprozess statt, das<br />
Quartier Flora ist im Berliner Nor<strong>de</strong>n<br />
das größte Wohnungsbauvorhaben. Insgesamt<br />
etwa 280 Wohnungen entstehen<br />
bis 2015 auf einem 40.000 Quadratmeter<br />
großen Areal. Die TPA entwickelte die<br />
Markenstrategie und positionierte das<br />
Objekt mit einer umfassen<strong>de</strong>n Kommunikationsstrategie<br />
für die Zielgruppe<br />
<strong>de</strong>r urbanen Familien. Zielsetzung <strong>de</strong>r<br />
Strategie <strong>de</strong>r TPA war, dass die Flora als<br />
<strong>de</strong>r neue Lieblingsplatz inmitten eines<br />
authentischen, lebendigen, urbanen und<br />
familienfreundlichen Kiezes wahrgenommen<br />
wird.<br />
Kategorie Gewerbe<br />
Gewinner in <strong>de</strong>r Kategorie „Gewerbe“<br />
ist die Firma Codic aus Düsseldorf. Ziel<br />
Wettstrahlen. Bei <strong>de</strong>r Preisverleihung (rechtes Bild) lobte Prof. Dr. Stephan Kippes<br />
(oben: vierter von links) <strong>de</strong>r veranstalten<strong>de</strong>n Hochschule für Wirtschaft und Umwelt<br />
Nürtingen-Geislingen die eingereichten I<strong>de</strong>en.<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
35<br />
war es, das Gewerbeimmobilienprojekt<br />
Bonnjour in Bonn bereits während <strong>de</strong>r<br />
Planungsphase zu vermieten. Auf Basis<br />
eines intensiven Researchs und darauf<br />
aufsetzen<strong>de</strong>n Zielgruppendaten entstand<br />
ein Marketingkonzept. Das Konzept besticht<br />
laut Jury nicht zuletzt durch <strong>de</strong>n<br />
Immobilien-Projekt-Film „Chef ohne<br />
Mannschaft“. Hier wird in sehr humorvoller<br />
Weise die in <strong>de</strong>r Bürowelt weitverbreitete<br />
Problematik aufgezeigt, dass<br />
Arbeitnehmer veraltete Büroflächen ablehnen.<br />
Im Film ist es aber bereits zu spät –<br />
<strong>de</strong>r Chef muss feststellen, dass die Mannschaft<br />
die Firma bereits verlassen hat.<br />
Kategorie Lower/Small-Budget<br />
Mit <strong>de</strong>m Award in <strong>de</strong>r Kategorie „Lower/Small-Budget-Award“<br />
wur<strong>de</strong> die<br />
Fotos: Falk Heller<br />
MehrWertWohn GmbH mit <strong>de</strong>m Projekt<br />
Hammer-Wohnung geehrt. Ausgangssituation<br />
hierfür war ein BGH-Urteil<br />
(BGH, Az. 316/06), dass Mieter teilweise<br />
ihre Wohnung bei Auszug nicht<br />
mehr renovieren müssen. Wohnungsunternehmen<br />
verfügen aber häufig nicht<br />
über die Liquidität, das dadurch auf sie<br />
zukommen<strong>de</strong> Volumen an Renovierungen<br />
zu leisten. Dadurch steigt das<br />
Angebot an renovierungsbedürftigen<br />
Wohnungen kontinuierlich an und die<br />
Wohnungsunternehmen haben zunehmend<br />
ein Kosten- und Vermarktungsproblem.<br />
Das Angebot richtet sich an<br />
Mieter in <strong>de</strong>n mittleren bis unteren Einkommensschichten,<br />
die bereit sind, ihre<br />
Wohnungen selbst zu renovieren. Das<br />
neue Geschäftskonzept basiert darauf,<br />
renovierungsbedürftige Wohnungen zusammen<br />
mit einem Gutschein <strong>de</strong>s Baumarkts<br />
Obi von bis zu 1.000 Euro über<br />
das Internet-Portal hammer-wohnung.<br />
<strong>de</strong> anzubieten.<br />
Kategorie Öko-Marketing<br />
In <strong>de</strong>r Kategorie „Son<strong>de</strong>r-Award Öko-<br />
Marketing in <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft“<br />
wur<strong>de</strong> die Gesobau AG aus Berlin für<br />
ihr Konzept <strong>de</strong>r „integrierten Nachhaltigkeitskommunikation“<br />
ausgezeichnet.<br />
Die Gesobau AG hat die Auszeichnung<br />
mit <strong>de</strong>m Deutschen Nachhaltigkeitspreis<br />
2010 genutzt, um in einer Imagekampagne<br />
Themen und Aspekte <strong>de</strong>r Nachhaltigkeit<br />
in Alltagsbegriffe, -bil<strong>de</strong>r und<br />
-botschaften zu übertragen und für ihre<br />
zentralen Stakehol<strong>de</strong>r erfahrbar zu machen.<br />
Der Preis<br />
Der Immobilien-Marketing-Award wur<strong>de</strong><br />
2004 ins Leben gerufen. Der Preis<br />
soll <strong>de</strong>n Stellenwert <strong>de</strong>r Disziplin Immobilienmarketing<br />
erhöhen und <strong>de</strong>r<br />
Branche wichtige Impulse geben. Die<br />
Preise wer<strong>de</strong>n von <strong>de</strong>r Hochschule für<br />
Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen<br />
(HfWU) vergeben. Hauptsponsoren<br />
<strong>de</strong>s Immobilien-Marketing-Awards<br />
sind Immobilien Scout 24 und die ECE<br />
Projektmanagement GmbH & Co. KG.<br />
Das ist <strong>de</strong>r begehrte Preis, <strong>de</strong>n Marketingprofis<br />
in <strong>de</strong>r Immobilienbranche überreicht<br />
bekommen haben.<br />
Medienpartner ist die Fachzeitschrift<br />
„Immobilienwirtschaft“, die <strong>de</strong>n Preis<br />
ursprünglich ins Leben gerufen hatte.<br />
„Grundsätzlich steigt die Be<strong>de</strong>utung<br />
von Immobilienmarketing für die Branche<br />
<strong>de</strong>utlich“, stellte <strong>de</strong>r Vorsitzen<strong>de</strong> <strong>de</strong>r<br />
Fachjury, Professor Dr. Stephan Kippes<br />
von <strong>de</strong>r HfWU, Inhaber <strong>de</strong>r einzigen<br />
Professur für Immobilienmarketing im<br />
<strong>de</strong>utschsprachigen Raum, in seiner Laudatio<br />
erfreut fest. „Für die Zukunft gibt<br />
es“, so Stephan Kippes, „Themen, die verstärkt<br />
für das Immobilienmarketing an<br />
Be<strong>de</strong>utung gewinnen wer<strong>de</strong>n. Dies sind<br />
etwa die Themen Nachhaltigkeit und<br />
Energieeffizienz bei <strong>de</strong>r Immobilienvermarktung,<br />
dies sind Vermarktungsstrategien<br />
bei Problemimmobilien und dies<br />
ist etwa die Integration von Social-Media-Absatzkanälen<br />
in das Immobilienmarketing.<br />
Immobilienmarketing wird<br />
zunehmend gefor<strong>de</strong>rt sich weiterzuentwickeln,<br />
das heißt aber auch: Es bleibt<br />
spannend.“ f|<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012
36 Finanzen, Markt + Management<br />
Zum Beitrag von C. Anger „Immer noch Zeifel am<br />
Gegendarstellung und ...<br />
Dämmung nützt. Die von Anger aufgestellten Behauptungen sind unhaltbar. Sie<br />
wer<strong>de</strong>n zurückgewiesen. Im ganzen Bericht gibt es keinen Hinweis auf fehlen<strong>de</strong>n<br />
o<strong>de</strong>r kontraproduktiven Nutzen von Außendämmung.<br />
Prof. Gerd Hauser, München und Prof. Klaus Sedlbauer, Stuttgart (Fraunhofer-Institut für Bauphysik)<br />
Im Beitrag sind falsche Behauptungen,<br />
Unterstellungen und Folgerungen enthalten,<br />
die richtig zu stellen sind:<br />
1. Behauptet wird, Berichte <strong>de</strong>s<br />
Fraunhofer-Instituts für Bauphysik seien<br />
„verschwun<strong>de</strong>n“/„verloren gegangen“<br />
und dann „wie<strong>de</strong>r aufgetaucht“.<br />
Das ist falsch. Die Berichte über die<br />
in industriellem Auftrag 1983 und ‘84<br />
durchgeführten Untersuchungen sind<br />
im Archiv <strong>de</strong>s Instituts vorhan<strong>de</strong>n. Sie<br />
wur<strong>de</strong>n und wer<strong>de</strong>n nur nicht an Dritte<br />
herausgegeben, weil das Veröffentlichungsrecht<br />
beim Auftraggeber liegt.<br />
Mit Zustimmung <strong>de</strong>s Auftraggebers ist<br />
nur <strong>de</strong>r erste Teil veröffentlicht wor<strong>de</strong>n.<br />
2. Die ersten (vor Oktober 1984) fertiggestellten<br />
Berichte betrafen Wärmebrücken<br />
in monolithischen Außenwän<strong>de</strong>n,<br />
Wandkonstruktionen mit Außen- und<br />
Innendämmung und hinterlüftete Konstruktionen<br />
mit Kerndämmung.<br />
Behauptet wird, <strong>de</strong>r frühere Institutsleiter<br />
<strong>de</strong>s Fraunhofer-Instituts für Bauphysik,<br />
Prof. Gertis, habe später Messfehler<br />
geltend gemacht. Diese Behauptung<br />
ist falsch. Richtig ist vielmehr, dass die<br />
festgestellten (richtig gemessenen) Unterschie<strong>de</strong><br />
in <strong>de</strong>n Wärmeverlusten auf<br />
Wärmebrückenwirkungen – nicht auf<br />
die Stärke <strong>de</strong>r Wärmedämmung – zurückzuführen<br />
waren. Die Aussagekraft<br />
<strong>de</strong>s u-Wertes (damals: k-Wert) bleibt<br />
voll erhalten. In <strong>de</strong>r 1984 erschienenen<br />
Publikation1 ist dies klargestellt wor<strong>de</strong>n.<br />
3. Im Zusammenhang mit <strong>de</strong>m letzten<br />
Bericht <strong>de</strong>r Untersuchungsreihe (Bericht<br />
EB-8/1985) wird behauptet:<br />
a) Es sei „fehlen<strong>de</strong>r o<strong>de</strong>r gar kontraproduktiver<br />
Nutzen von Außenwanddämmung<br />
festgestellt wor<strong>de</strong>n“.<br />
b) „Eine gedämmte Außenwand müsse<br />
schnellere Temperaturwechsel<br />
verkraften als eine Massivwand, die<br />
Sonnenwärme speichere.“<br />
c) „Laut einer wissenschaftlichen Untersuchung<br />
gebe es keinen messbaren<br />
Nutzen von Außenwärmedämmung.<br />
Außengedämmte Testräume verbrauchen<br />
sogar mehr Heizenergie<br />
als die ungedämmten Räume.“<br />
Sämtliche Behauptungen bzw. Folgerungen<br />
sind falsch o<strong>de</strong>r lückenhaft<br />
zitiert. Die im Bericht ausdrücklich<br />
gemachten Einschränkungen wer<strong>de</strong>n<br />
unterdrückt. Die damaligen Untersuchungen<br />
haben sich mit <strong>de</strong>r Auswirkung<br />
<strong>de</strong>r Strahlungsabsorption von Außenwandoberflächen<br />
und <strong>de</strong>r Nachtabsenkung<br />
befasst. Aus versuchstechnischen<br />
Grün<strong>de</strong>n mussten mehrere Einschränkungen<br />
vorgenommen wer<strong>de</strong>n (etwa nur<br />
Südorientierung, komplette Abschattung<br />
<strong>de</strong>r Solargewinne durch Fenster usw.).<br />
Im Bericht heißt es: „Die ... Ergebnisse<br />
gelten nur für die hier vorliegen<strong>de</strong>n Versuchsbedingungen<br />
und können ... nicht<br />
unmittelbar verallgemeinert wer<strong>de</strong>n.“<br />
Diese wichtige Einschränkung unterschlägt<br />
C. Anger und verstößt dagegen,<br />
in<strong>de</strong>m er in breitem Umfang verallgemeinert.<br />
Im Einzelnen:<br />
zu a: Im Bericht gibt es – entgegen <strong>de</strong>r<br />
Anger’schen Behauptung – keinen Hinweis<br />
auf fehlen<strong>de</strong>n o<strong>de</strong>r kontraproduktiven<br />
Nutzen von Außendämmung. Im<br />
Gegenteil: Der Bericht bestätigt aus-<br />
drücklich die gute Übereinstimmung <strong>de</strong>r<br />
Messwerte mit <strong>de</strong>m effektiven k-Wert.<br />
zu b: Eine außengedämmte Wandkonstruktion<br />
erfährt, entgegen Angers Behauptung,<br />
keine schnellere Temperaturschwankung<br />
als eine Massivwand.<br />
Vielmehr schützt Außendämmung winters<br />
mit kurzen Einstrahlzeiten und langen<br />
Nächten die Wand vor Auskühlung.<br />
zu c: Auch diese Behauptungen sind<br />
falsch. Richtig ist vielmehr, dass <strong>de</strong>r effektive<br />
k-Wert im Bericht ausdrücklich<br />
bestätigt wird. Bei gleichem k-Wert von<br />
monolithischen und gedämmten Konstruktionen<br />
ist <strong>de</strong>r „Nutzen“ gleich. Die<br />
bei <strong>de</strong>n einzelnen Versuchsvarianten gemessenen<br />
geringfügigen Prozent-Unterschie<strong>de</strong><br />
liegen, wie im Bericht klar vermerkt,<br />
im Rahmen <strong>de</strong>r Messgenauigkeit.<br />
4. Im Artikel wird die GEWOS-Studie2<br />
herangezogen, welche die – von Anger<br />
falsch interpretierten – Holzkirchner Ergebnisse<br />
„unterstützen“ solle.<br />
Die GEWOS-Erhebung ist aber in einer<br />
bereits 1997 erschienenen Publikation3<br />
(3) richtig gestellt wor<strong>de</strong>n, weil sie unzulässige<br />
Vergleiche und erhebliche Fehler<br />
beinhaltet. Herr C. Anger scheint diese<br />
Richtigstellung nicht zu kennen.<br />
Die Behauptungen und Schlussfolgerungen<br />
von C. Anger sind somit unhaltbar;<br />
sie wer<strong>de</strong>n zurückgewiesen. f|<br />
Literatur ¹ Gertis, K. und Erhorn, H.: Vereiteln Wärmebrücken<br />
<strong>de</strong>n Wärmeschutz hochgedämmter Mauerwerkskonstruktionen?<br />
ABZ 54 (1984), H. 3, S. 9-10; Der Sachverständige<br />
11 (1984), H. 4, S. 86-88. ² GEWOS-Institut für Stadt-, Regional-<br />
und Wohnungsforschung GmbH: Analyse Heizener-gieverbrauch<br />
bestehen<strong>de</strong>r Mehrfamilienhäuser. Hamburg, Nov.<br />
(1995). ³ Hauser, G.; Maas, A. und Höttges, K.: Analyse <strong>de</strong>s<br />
Heizenergieverbrauchs von Mehrfamili-enhäusern auf Basis<br />
<strong>de</strong>r GEWOS-Erhebung. DBZ 45 (1997), H. 3, S. 155-162.<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
37<br />
Nutzen von Außendämmung“, Heft 9 Seite 48<br />
... Replik<br />
Der Zweifel bleibt. Für die baupraktische Wirklichkeit, die sich nicht nur per gestellter<br />
Laborbedingungen und hochgerechneter Umfeldsituationen erfassen lässt, fehlt immer<br />
noch eine unvoreingenommene, unabhängige Diskussion.<br />
Christian Anger, Köln<br />
Der 3. Untersuchungsbericht <strong>de</strong>s Fraunhofer<br />
Instituts für Bauphysik Holzkirchen,<br />
EB-8/1985 v. 20.12.1985, bes. Bl. 6,<br />
bil<strong>de</strong>t die Grundlage meines Artikels.<br />
Zu 1: Er entstand, nach<strong>de</strong>m <strong>de</strong>r Architekt<br />
Konrad Fischer mir Einblick in eine<br />
gera<strong>de</strong> ent<strong>de</strong>ckte Kopie gewährt hatte.<br />
Die erste und zweite Messreihe sind im<br />
IRB-Verlag sehr wohl veröffentlicht wor<strong>de</strong>n,<br />
als Forschungsbericht T 1187. Die<br />
besagte dritte aber nicht! Das begrün<strong>de</strong>n<br />
die Autoren links nur unzureichend.<br />
Wärmedämmung.<br />
Die kritischen Stimmen häufen sich.<br />
Zu 2: Die so genannten Wärmebrücken<br />
wer<strong>de</strong>n in <strong>de</strong>n Berichten 1 und 2 dafür<br />
verantwortlich gemacht, dass „…<br />
die Räume mit <strong>de</strong>n zusatzgedämmten<br />
Außenwandkonstruktionen nicht die<br />
erwarteten niedrigen Heizenergieverbräuche<br />
aufwiesen …“. Das <strong>de</strong>utliche<br />
Auseinan<strong>de</strong>rklaffen von Berechnung,<br />
Erwartung und tatsächlichen Messergebnissen<br />
zeigen neben <strong>de</strong>m zitierten<br />
Berichtsabschnitt B Ho 8/83 II, Blatt 25<br />
die Blätter 22 und 4, wie vor allem auch<br />
Blatt 49 EB 8/1985 mit <strong>de</strong>n Tabellen 6,7<br />
und 10. Die Ergebnisse: Immer, wenn<br />
eine Außendämmung aufgebracht wird,<br />
egal in welcher Dicke, Bauweise o<strong>de</strong>r Zusatzkonstruktion<br />
zur Vermin<strong>de</strong>rung <strong>de</strong>r<br />
Wärmebrückenwirkung, ist <strong>de</strong>r Heizenergieverbrauch<br />
erhöht!<br />
Zu 3a: Zur Aussagekraft <strong>de</strong>s U-Werts für<br />
<strong>de</strong>n Energieverbrauch: Der U-Wert liegt<br />
bei <strong>de</strong>n gemessenen erhöhten Heizenergieverbräuchen<br />
jeweils immer besser,<br />
höher o<strong>de</strong>r zumin<strong>de</strong>st gleich.<br />
So erscheint <strong>de</strong>r Hinweis auf die<br />
Übereinstimmung <strong>de</strong>r Messwerte mit<br />
einem so genannten „effektiven k-Wert“<br />
als Gegenargument ganz unverständlich.<br />
Dieser bestätigt doch nur die Aussage<br />
meiner Veröffentlichung in Heft 9: Der<br />
instationäre, effektive k-Wert wird in <strong>de</strong>r<br />
Rechenpraxis <strong>de</strong>r Energie-Einspar-Verordnung<br />
gar nicht verwen<strong>de</strong>t. Statt<strong>de</strong>ssen<br />
<strong>de</strong>r allgemein bekannte k-Wert, heute U-<br />
Wert. Der ist stationär, also nur unter Laborbedingungen<br />
gültig. Außen vor bleibt<br />
dabei etwa die Sonneneinstrahlung, die<br />
sich unterschiedlich auf die Wärmespeicherung<br />
einer Außenhülle auswirkt. Der<br />
effektive k-Wert dagegen berücksichtigt<br />
diesen eingespeicherten Sonnengewinn.<br />
Wenn eine „gute Übereinstimmung <strong>de</strong>r<br />
Messung mit <strong>de</strong>m effektiven k-Wert“ von<br />
<strong>de</strong>n Herren Hauser und Sedlbauer festgestellt<br />
wird, ist damit die Aussagekraft<br />
<strong>de</strong>s stationären k-Wertes nicht bestätigt!<br />
Zu 3b: Zu <strong>de</strong>n Oberflächentemperaturen<br />
zeigen die Messkurven im dritten Untersuchungsbericht<br />
unwi<strong>de</strong>rsprochen: „Die<br />
Außenoberflächen ... erwärmen sich bei<br />
außengedämmten Konstruktionen auch<br />
stärker als bei monolithischen.“ Richtig<br />
– aber die Messkurven belegen ebenso<br />
schnelleres Aufheizen und Auskühlen<br />
<strong>de</strong>r Dämmstoffoberflächen. Die „Richtigstellung“<br />
entspricht somit nicht <strong>de</strong>n<br />
eigenen Messdaten zu <strong>de</strong>n Temperaturschwankungen.<br />
Zu 3c: Durch die reinen Messdaten bei<strong>de</strong>r<br />
Berichte fin<strong>de</strong>t <strong>de</strong>r übliche, stationäre<br />
k-Wert keine Bestätigung. Geringerer<br />
k-Wert unterstellt ja üblicherweise:<br />
Weniger Heizenergieverbrauch durch<br />
mehr Dämmung. Mit statistischer Signifikanz<br />
machen die Messdaten vielmehr<br />
dagegen <strong>de</strong>utlich: Außendämmen auf<br />
massiven Fassa<strong>de</strong>n führt zu höherem<br />
Heizenergieverbrauch.<br />
Zu 4: Die Veröffentlichung aus 1997, auf<br />
die das IBP verweist, ist bekannt, wur<strong>de</strong><br />
aber nicht erwähnt, da auch sie ohne<br />
messtechnische Belege argumentiert.<br />
Fazit: Die „Richtigstellung“ <strong>de</strong>s IBP<br />
wird durch eigene „alte“ o<strong>de</strong>r neue Messdaten<br />
<strong>de</strong>s Institutes nicht bestätigt. Eher<br />
wi<strong>de</strong>rlegt sie sich selbst, etwa durch <strong>de</strong>n<br />
Verweis auf <strong>de</strong>n effektiven k-Wert. f|<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012
38 Finanzen, Markt + Management<br />
Raum für Verhandlungen<br />
Gefangen im Fernwärmenetz? Noch bestimmt die monopolistisch strukturierte<br />
Branche weitgehend allein die Spielregeln zulasten <strong>de</strong>r Immobilienwirtschaft.<br />
Doch es gibt auch bereits Optionen zur Verbesserung <strong>de</strong>r Bezugskonditionen.<br />
Rechtsanwalt Werner Dorß, Frankfurt am Main; Dr. Till Pasquay, HTES GmbH, Berlin<br />
Es wird immer <strong>de</strong>utlicher, wie sehr die<br />
Bewirtschaftung von Immobilien mit<br />
Fernwärme eines neuen rechtlichen<br />
Ordnungsrahmens bedarf (siehe Immobilienwirtschaft<br />
10/2012). Bis dahin ist<br />
es jedoch noch ein langer Weg. Doch<br />
bereits heute gibt es Ansätze für einen<br />
Ausweg zumin<strong>de</strong>st aus <strong>de</strong>r Kostenfalle.<br />
Ganz einfach zu fin<strong>de</strong>n ist auch<br />
dieser nicht, liegen doch in <strong>de</strong>r Fernwärmewirtschaft<br />
weiterhin Erzeugung,<br />
Vertrieb und Netzbewirtschaftung in<br />
einer Hand. Diese Strukturen sind systemimmanent<br />
wettbewerbsfeindlich.<br />
Aktuell läuft eine Sektorenuntersuchung<br />
<strong>de</strong>s Bun<strong>de</strong>skartellamts. Zahlreichen<br />
Versorgungsunternehmen stehen aller<br />
Voraussicht nach Verfahren wegen<br />
Preis- und Konditionenmissbrauchs ins<br />
Haus. Die Strukturen und Bedingungen<br />
dieses Teilmarkts sind hochkomplex: Bei<br />
<strong>de</strong>r Versorgung einer Liegenschaft mit<br />
Fernwärme kann <strong>de</strong>r Eigentümer we<strong>de</strong>r<br />
Heiztechnik- und Brennstoffauswahl<br />
noch Zustand und Betrieb <strong>de</strong>r Netzinfrastruktur<br />
beeinflussen.<br />
Darüber hinaus bin<strong>de</strong>t Fernwärme<br />
<strong>de</strong>n Abnehmer in einem beson<strong>de</strong>ren<br />
Maße. Denn eine Revision <strong>de</strong>r Fernwärmeversorgung<br />
erfor<strong>de</strong>rt erheblich größere<br />
Aufwendungen als <strong>de</strong>r Austausch<br />
einer bestehen<strong>de</strong>n Kesselanlage. Soweit<br />
gar Anschluss- und Benutzungszwang<br />
für die Versorgung mit Fernwärme besteht,<br />
schei<strong>de</strong>n Alternativen für lange<br />
Zeiträume vollständig aus. Zu<strong>de</strong>m be<br />
dauerlich: Die im Zusammenhang mit<br />
<strong>de</strong>m Fernwärmenetzanschluss in <strong>de</strong>r<br />
Vergangenheit bereits bezahlten Baukostenzuschüsse<br />
gehen bei einem Wechsel<br />
regelmäßig verloren. Wer solchen beson<strong>de</strong>ren<br />
Abhängigkeiten unterliegt, <strong>de</strong>n<br />
bezeichnet das Bun<strong>de</strong>skartellamt zutreffend<br />
als „gefangenen Kun<strong>de</strong>n“.<br />
Prüfung ist geboten<br />
Vor diesem Hintergrund bemühen sich<br />
viele Versorgungsunternehmen, zum<br />
Zeitpunkt <strong>de</strong>r Erstentscheidung für<br />
die Art <strong>de</strong>r Energieversorgung ihr Produkt<br />
beson<strong>de</strong>rs günstig zu platzieren.<br />
Doch Vorsicht: Die hierbei geweckten<br />
Erwartungen wer<strong>de</strong>n im Betrieb häufig<br />
Monopolstrukturen <strong>de</strong>r Fernwärmeversorgung führen für die Immobilienwirtschaft zu unverhältnismäßig hohen Betriebskosten.<br />
Foto: iStockphoto<br />
11 I 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
39<br />
enttäuscht. Je<strong>de</strong> Entscheidung für eine<br />
Versorgung mit Fernwärme bedarf <strong>de</strong>shalb<br />
sorgfältigster Prüfung. Es lohnt sich<br />
oft, Alternativen in technischer, ökonomischer<br />
und rechtlicher Hinsicht für <strong>de</strong>n<br />
Einzelfall <strong>de</strong>tailliert zu prüfen. Fällt die<br />
Entscheidung zugunsten <strong>de</strong>r Fernwärme,<br />
so kommt <strong>de</strong>r vertraglichen Ausgestaltung<br />
<strong>de</strong>r Konditionen für Netzanschluss,<br />
Hausanschluss und Fernwärmebezug<br />
entschei<strong>de</strong>n<strong>de</strong> Be<strong>de</strong>utung zu.<br />
Ferner sollte gewährleistet sein, dass<br />
die vorgelagerten Netzstrukturen mit<br />
geeichten Zähl- und Messeinrichtungen<br />
– beginnend an <strong>de</strong>n Erzeugungsanlagen<br />
– ausgerüstet sind und die Messungen<br />
unter realen Bedingungen stattfin<strong>de</strong>n.<br />
Überhöhte Anschlusswerte<br />
Schaut man sich <strong>de</strong>n Markt genauer an,<br />
so fällt auf, dass <strong>de</strong>utschlandweit die<br />
Hausanschlusswerte regelmäßig signifikant<br />
überhöht vereinbart wer<strong>de</strong>n. Das<br />
Fatale daran: Diese Überdimensionierung<br />
schlägt auch bei sparsamster Bewirtschaftung<br />
über die verbrauchsunabhängigen<br />
Leistungspreise auf die<br />
Gesamtkosten durch.<br />
Ganz beson<strong>de</strong>rs kritisch ist <strong>de</strong>r Einsatz<br />
von Fernwärme bei energetisch<br />
hochwertigen Gebäu<strong>de</strong>n. Denn wegen<br />
fehlen<strong>de</strong>r Verpflichtung zur Netzertüchtigung<br />
ist <strong>de</strong>r Sanierungszustand vieler<br />
Fernwärmeleitungen be<strong>de</strong>nklich. Somit<br />
droht <strong>de</strong>m energiearmen Haus ein Paradoxon:<br />
Die Netzverluste vor <strong>de</strong>m Zähler<br />
übersteigen <strong>de</strong>n Energiebedarf <strong>de</strong>r angeschlossenen<br />
Liegenschaften. Bedauerlich:<br />
Diese sind von <strong>de</strong>r Gemeinschaft<br />
<strong>de</strong>r angeschlossenen Abnehmer innerhalb<br />
<strong>de</strong>s Leistungspreises zu tragen. Das<br />
heißt im Klartext: Die Anstrengungen<br />
<strong>de</strong>s Bauherrn bei <strong>de</strong>r Herstellung eines<br />
energetisch optimierten Gebäu<strong>de</strong>s wer<strong>de</strong>n<br />
durch <strong>de</strong>n maro<strong>de</strong>n Zustand <strong>de</strong>r<br />
vorgelagerten Netze unterlaufen.<br />
Die gravierendsten Auswirkungen<br />
<strong>de</strong>r Monopolstrukturen in <strong>de</strong>r Fernwärmeversorgung<br />
auf die Immobilienwirtschaft<br />
liegen in <strong>de</strong>n oftmals hohen<br />
Betriebskosten. Auf <strong>de</strong>n ersten Blick<br />
erscheint die Fernwärme relativ günstig<br />
und <strong>de</strong>r Preis pro verbrauchter Kilowatt<br />
Auf einen Blick<br />
››<br />
Die Fernwärmekun<strong>de</strong>n unterliegen beson<strong>de</strong>ren<br />
Abhängigkeiten. Das Kartellamt bezeichnet<br />
solche als „gefangene Kun<strong>de</strong>n“.<br />
››<br />
Fernwärmeversorger erfüllen die zum<br />
Zeitpunkt <strong>de</strong>r Erstentscheidung geweckten<br />
ökonomischen und ökologischen<br />
Erwar tungen im Betrieb häufig nicht.<br />
››<br />
Daraus resultieren für Nutzer von Immobilien<br />
unverhältnismäßig hohe Betriebskosten.<br />
Deshalb lohnen sich Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen<br />
und <strong>de</strong>r Vergleich<br />
verschie<strong>de</strong>ner Versorgungsvarianten.<br />
› › Es besteht Spielraum für (Neu-)Verhandlungen<br />
1.) wenn Fernwärmeverträge<br />
erstmals abgeschlossen wer<strong>de</strong>n, 2.)<br />
wenn diese auslaufen, 3.) falls wegen <strong>de</strong>r<br />
Verwendung rechtswidriger Klauseln durch<br />
<strong>de</strong>n Fernwärmeversorger eine Än<strong>de</strong>rungskündigung<br />
ausgesprochen wur<strong>de</strong>.<br />
stun<strong>de</strong> (Arbeitspreis) liegt in <strong>de</strong>r Nähe<br />
<strong>de</strong>s zu Wettbewerbsbedingungen gehan<strong>de</strong>lten<br />
Gaspreises. Der hohe Gesamtpreis<br />
<strong>de</strong>r Fernwärme resultiert dann aber aus<br />
unverhältnismäßig hohen Bereitstellungskosten<br />
(Leistungspreis), die mehr<br />
als die Hälfte <strong>de</strong>r Heizkostenrechnung<br />
ausmachen können.<br />
Abrechnung höher als zuvor<br />
Nachgewiesene Fälle gibt es bereits. In<br />
einer Neubausiedlung mit KfW-För<strong>de</strong>rung<br />
nach Niedrigenergiestandard in<br />
Hamburg mit Fernwärmeversorgung haben<br />
Nutzer eine höhere Heizkostenrechnung<br />
als zuvor im unsanierten 70er-Jahre-Altbau<br />
zu bezahlen. Der Einbau eines<br />
Gas-Brennwertkessels dagegen hätte<br />
sich bereits nach weniger als drei Jahren<br />
amortisiert. Auch für ein neu errichtetes,<br />
selbst genutztes Bürogebäu<strong>de</strong> in Forchheim<br />
stellt sich bei <strong>de</strong>r Gesamtkostenbetrachtung<br />
die Versorgung mit Fernwärme<br />
als rund 50 Prozent teurer gegenüber<br />
einer eigenen Wärmeerzeugung dar. Eine<br />
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung lohnt<br />
sich regelmäßig, wenn Fernwärmeverträge<br />
erstmals abgeschlossen wer<strong>de</strong>n.<br />
Auch wenn sie auslaufen o<strong>de</strong>r wegen <strong>de</strong>r<br />
Verwendung rechtswidriger Klauseln<br />
durch <strong>de</strong>n Fernwärmeversorger eine Än<strong>de</strong>rungskündigung<br />
ausgesprochen wur<strong>de</strong><br />
besteht für Experten ein erheblicher<br />
Spielraum bei Neuverhandlungen. Trotz<br />
dieses Spielraums kann auch eine komplette<br />
Umstellung wirtschaftlicher sein.<br />
Doch um entschei<strong>de</strong>n zu können,<br />
braucht <strong>de</strong>r Eigentümer seriöse Informationen.<br />
Bei konventioneller Heizung liegen<br />
diese vor. Die erfor<strong>de</strong>rlichen Daten,<br />
wie Art <strong>de</strong>r Brennertechnik, verwen<strong>de</strong>ter<br />
Brennstoff, Kennwerte <strong>de</strong>r Betriebsführung,<br />
Verbrauch von Hilfsenergien<br />
und Abgasverhalten, sind bekannt und<br />
können vor Ort überprüft wer<strong>de</strong>n.<br />
Spezifischer En<strong>de</strong>nergiebedarf<br />
Für die Versorgung mit Fernwärme liegen<br />
diese betriebswichtigen Informationen<br />
nicht o<strong>de</strong>r nur unvollständig vor.<br />
Die Unternehmen entziehen sich sogar<br />
häufig einer Überprüfung. Dieser Umstand<br />
wiegt beson<strong>de</strong>rs bei <strong>de</strong>n Primärenergiefaktor-Zertifikaten<br />
schwer. Denn<br />
die dort genannten Werte sind maßgeblich<br />
für die Ergebnisse <strong>de</strong>r EnEV-Berechnungen.<br />
Diese wie<strong>de</strong>rum entschei<strong>de</strong>n<br />
über die Vergabe von För<strong>de</strong>rmitteln<br />
und die Möglichkeit einer Zertifizierung<br />
unter Nachhaltigkeitsaspekten. Auf <strong>de</strong>r<br />
Grundlage zweifelhafter Primärenergiefaktoren<br />
wird <strong>de</strong>r Bauherr zur Reduzierung<br />
<strong>de</strong>r energetischen Bauqualität<br />
veranlasst – mit <strong>de</strong>r Folge, dass für <strong>de</strong>n<br />
Betrieb <strong>de</strong>r Immobilie langfristig ein<br />
überhöhter Energiebedarf erzeugt wird.<br />
Apropos Ordnungsrahmen: Die<br />
Bun<strong>de</strong>sregierung will bis 2050 einen nahezu<br />
klimaneutralen Gebäu<strong>de</strong>bestand<br />
erreichen. Bau- und Immobilienbranche<br />
sind von ihr aufgerufen – unter Beachtung<br />
<strong>de</strong>s Wirtschaftlichkeitsgebots<br />
– energetisch optimierte Gebäu<strong>de</strong> zu<br />
errichten und <strong>de</strong>n Bestand entsprechend<br />
zu entwickeln. Die für <strong>de</strong>n spezifischen<br />
End energiebedarf <strong>de</strong>r jeweiligen Immobilie<br />
grundlegen<strong>de</strong>n Regelwerke sollten<br />
transparent, technologieneutral und<br />
ergebnisoffen sein. Nur so ist ein realistischer<br />
Vergleich <strong>de</strong>r verschie<strong>de</strong>nen<br />
Wärmeversorgungsarten bei jeglicher<br />
Investitionsentscheidung möglich. f|<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 I 2012
40 Finanzen, Markt + Management<br />
Factory-Outlet in Neumünster. Das neu eröffnete Center in <strong>de</strong>r Nähe von Hamburg lockte auf Anhieb die Massen an.<br />
Raus aus <strong>de</strong>r Nische<br />
Factory-Outlet-Center. Deutschland ist einer <strong>de</strong>r wichtigsten<br />
Einzelhan<strong>de</strong>lsmärkte in Europa. Outlets für Markenware im Direktvertrieb sind<br />
hierzulan<strong>de</strong> immer noch rar. Das liegt jedoch nicht an <strong>de</strong>r fehlen<strong>de</strong>n Nachfrage.<br />
Steffen Hofmann, Head of Retail (Germany) Property, Hen<strong>de</strong>rson Global Investors<br />
In weiten Teilen Europas sind Factory-<br />
Outlet-Center (FOC) bereits ein fester<br />
Bestandteil <strong>de</strong>r Einzelhan<strong>de</strong>lslandschaft.<br />
Deutschland hinkt <strong>de</strong>r Entwicklung jedoch<br />
hinterher: Hierzulan<strong>de</strong> gibt es, je<br />
nach Definition, lediglich neun o<strong>de</strong>r<br />
zehn solcher großflächigen Outlets.<br />
Im Vereinigten Königreich sind es dagegen<br />
mehr als 40 Center, auch in verschie<strong>de</strong>nen<br />
sü<strong>de</strong>uropäischen Staaten ist<br />
die FOC-Dichte <strong>de</strong>utlich höher als in<br />
Deutschland. Die Grundi<strong>de</strong>e <strong>de</strong>s FOC<br />
ist es, Markenware im Direktvertrieb zu<br />
wesentlich günstigeren Preisen anzubieten<br />
als im Einzelhan<strong>de</strong>l. Das Konzept<br />
kommt auch in Deutschland sehr gut an:<br />
Die Besucherzahlen in <strong>de</strong>n bestehen<strong>de</strong>n<br />
Outlets sind durchweg hoch. Das Desi-<br />
<strong>de</strong>nen Markengeschäften bestehen. Die<br />
hohe Nachfrage <strong>de</strong>r Endkun<strong>de</strong>n macht<br />
die Verkaufsflächen in FOC für Markenhersteller<br />
attraktiv. Das gilt vor allem für<br />
Center in Deutschland, das mit seinen<br />
nach wie vor stabilen Konsumausgaben<br />
für viele Anbieter <strong>de</strong>r größte Zielmarkt<br />
in Europa ist.<br />
An <strong>de</strong>r Nachfrage liegt es also nicht,<br />
dass Deutschland im Hinblick auf Outlet-Flächen<br />
an<strong>de</strong>ren Län<strong>de</strong>rn noch stark<br />
hinterherhinkt. Grund ist vielmehr das<br />
strenge <strong>de</strong>utsche Baurecht, das vergleichsweise<br />
hohe Auflagen an die Entwickler<br />
stellt. Insbeson<strong>de</strong>re für Center<br />
auf <strong>de</strong>r grünen Wiese ist es schwierig,<br />
Genehmigungen zu bekommen. Darüber<br />
hinaus haben viele Center mit Gegner-Outlet<br />
Berlin besuchten beispielsweise<br />
in <strong>de</strong>n vergangenen zwölf Monaten<br />
mehr als 2,2 Millionen Menschen, und<br />
das neue Designer-Outlet in Neumünster<br />
bei Hamburg zählte allein am Eröffnungswochenen<strong>de</strong><br />
im September dieses<br />
Jahres rund 100.000 Gäste.<br />
Mehr als Einkaufen<br />
Für viele Kun<strong>de</strong>n ist <strong>de</strong>r Besuch eines<br />
Outlet-Centers Shopping-Erlebnis und<br />
Tagesausflug zugleich. Denn neben <strong>de</strong>n<br />
reinen Verkaufsflächen fin<strong>de</strong>n sie zumeist<br />
auch verschie<strong>de</strong>ne Gastronomieangebote<br />
und Kin<strong>de</strong>runterhaltung in<br />
<strong>de</strong>n Outlets im sogenannten Village-Stil,<br />
die in <strong>de</strong>r Regel aus 60 bis 100 verschie-<br />
Foto: McArthurGlen Designer Outlet Neumünster<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
41<br />
Auf einen Blick<br />
››<br />
In Deutschland gibt es noch nicht mal ein<br />
Dutzend großflächige Outlets, in an<strong>de</strong>ren<br />
Län<strong>de</strong>rn ist die Dichte wesentlich höher.<br />
››<br />
Die Besucherzahlen in <strong>de</strong>n bestehen<strong>de</strong>n<br />
Outlets sind durchweg hoch.<br />
››<br />
Dass es in Deutschland so wenige Outlets<br />
gibt, liegt vor allem am strengen Baurecht.<br />
››<br />
Allzu lange sollten Investoren und Projektentwickler<br />
jedoch nicht mehr zögern,<br />
<strong>de</strong>nn momentan befin<strong>de</strong>n sich etwa 18<br />
Center in Planung.<br />
genwind vonseiten <strong>de</strong>r ortsansässigen<br />
Einzelhändler zu kämpfen, die Umsatzeinbußen<br />
durch die neue Konkurrenz<br />
am Ort befürchten.<br />
Ob ein FOC tatsächlich erfolgreich<br />
ist, hängt in hohem Maße von drei Faktoren<br />
ab. Entschei<strong>de</strong>nd ist erstens die<br />
Kompetenz <strong>de</strong>s zuständigen Center-Managements.<br />
Dieses muss unter an<strong>de</strong>rem<br />
das richtige Konzept wählen, für einen<br />
ausgewogenen Mietermix sorgen und<br />
die Mietpreise entsprechend gestalten.<br />
Dabei kommt es bei einem FOC nicht<br />
unbedingt darauf an, gleich von Beginn<br />
an Vollvermietung zu erreichen. Gera<strong>de</strong><br />
etablierte Marken warten zunächst<br />
ab, wie sich ein neuer Standort entwickelt,<br />
bevor sie sich für eine Anmietung<br />
von Flächen entschei<strong>de</strong>n. Aufgabe <strong>de</strong>s<br />
Center-Managements ist es, ein ausreichen<strong>de</strong>s<br />
Angebot an Reserveflächen bereitzuhalten,<br />
ohne die Attraktivität <strong>de</strong>s<br />
Centers durch <strong>de</strong>n Leerstand negativ zu<br />
beeinflussen.<br />
Der zweite wichtige Erfolgsfaktor<br />
ist ein hinreichend großes Einzugsgebiet.<br />
Die meisten <strong>de</strong>r bislang bestehen<strong>de</strong>n<br />
Outlets profitieren von <strong>de</strong>r Nähe<br />
zu einem Ballungsraum. Drittens ist die<br />
Auswahl <strong>de</strong>s richtigen Konzepts ein entschei<strong>de</strong>n<strong>de</strong>r<br />
Faktor für <strong>de</strong>n Erfolg <strong>de</strong>s<br />
jeweiligen Centers. Verkauften Anbieter<br />
früher ihre Markenware oftmals am<br />
Wühltisch in kargen Hallen, so dominiert<br />
heute das Village-Konzept. Auch<br />
Anbieter mit neuen Konzepten drängen<br />
an <strong>de</strong>n Markt: So entsteht in Bad Münstereifel<br />
in Nordrhein-Westfalen ein innerstädtisches<br />
Konzept ähnlich <strong>de</strong>m<br />
Outlet in Metzingen. In <strong>de</strong>r Kleinstadt<br />
wer<strong>de</strong>n Leerstän<strong>de</strong> in <strong>de</strong>n alten Fachwerkhäusern<br />
in Outlet-Flächen umgewan<strong>de</strong>lt,<br />
die von einem Center vor <strong>de</strong>n<br />
Toren <strong>de</strong>r Stadt ergänzt wer<strong>de</strong>n.<br />
Factory-Outlets gehören zu <strong>de</strong>n sich<br />
am stärksten entwickeln<strong>de</strong>n Immobiliensektoren<br />
<strong>de</strong>s vergangenen Jahrzehnts.<br />
Investoren konnten auch in <strong>de</strong>n Krisenjahren<br />
stabile Renditen im zweistelligen<br />
Prozentbereich erreichen. Über die reine<br />
Performance hinaus punkten die Center<br />
durch eine gute Drittverwendungsmöglichkeit<br />
<strong>de</strong>r Flächen. In einem mo<strong>de</strong>rnen<br />
Outlet können diese schnell für an<strong>de</strong>re<br />
Anbieter umgebaut wer<strong>de</strong>n.<br />
Beson<strong>de</strong>res Shopping-Erlebnis<br />
Im Gegensatz zum klassischen Einzelhan<strong>de</strong>l<br />
sind FOC zu<strong>de</strong>m nur in geringem<br />
Maße von <strong>de</strong>r Konkurrenz durch<br />
<strong>de</strong>n Online-Han<strong>de</strong>l und Multi-Channel-Angebote<br />
betroffen, da sie über <strong>de</strong>n<br />
reinen Einkauf hinaus ein beson<strong>de</strong>res<br />
Shopping-Erlebnis bieten.<br />
Ein wesentlicher Faktor aus Investorensicht<br />
bleibt die bislang geringe Marktdurchdringung<br />
in <strong>de</strong>r Bun<strong>de</strong>srepublik.<br />
Während die Märkte in Großbritannien<br />
o<strong>de</strong>r Frankreich nahezu gesättigt sind,<br />
ist in Deutschland noch Entwicklungsbedarf<br />
vorhan<strong>de</strong>n. Allzu lange sollten<br />
Investoren und Projektentwickler jedoch<br />
nicht zögern, <strong>de</strong>nn momentan befin<strong>de</strong>n<br />
sich nach Angaben <strong>de</strong>s Marktforschers<br />
ecostra etwa 18 Center in <strong>de</strong>r Planung.<br />
Bis Mitte <strong>de</strong>s Jahrzehnts, so rechnen Experten,<br />
wird <strong>de</strong>r Markt auch in Deutschland<br />
gesättigt sein. f|
42 Finanzen, Markt + Management<br />
Lernen vom Umgang<br />
mit Autos<br />
Pflege per Scheckheft dokumentiert. Wenn Immobilien verkauft wer<strong>de</strong>n, fehlen<br />
häufig wichtige Unterlagen. Dadurch min<strong>de</strong>rt sich nicht selten sogar <strong>de</strong>r Kaufpreis.<br />
Anregungen aus <strong>de</strong>r „Mobilienbranche“.<br />
Stefan Klingsöhr MRICS, geschäftsführen<strong>de</strong>r Gesellschafter <strong>de</strong>r Klingsöhr Unternehmensgruppe, Berlin<br />
Beim Verkauf eines Autos ist es stets<br />
vorteilhaft, <strong>de</strong>n Wagen „scheckheftgepflegt“<br />
anbieten zu können. So kann sich<br />
<strong>de</strong>r Käufer ein klares Bild vom Zustand<br />
<strong>de</strong>s Fahrzeugs machen. Wur<strong>de</strong>n alle<br />
notwendigen Inspektionen und Reparaturen<br />
durchgeführt, akzeptiert er einen<br />
höheren Preis. Was beim Gebrauchtwagenhan<strong>de</strong>l<br />
in <strong>de</strong>n Köpfen angekommen<br />
ist, scheint vielen Immobilienverkäufern<br />
nicht bewusst zu sein. Nur wenn <strong>de</strong>m<br />
Käufer alle Informationen über eine Immobilie<br />
vorliegen, kann auch <strong>de</strong>r optimale<br />
Preis erzielt wer<strong>de</strong>n. Doch bei vielen<br />
Verkäufen fehlen eben diese Unterlagen.<br />
Eine Umfrage <strong>de</strong>r Real Estate Advisory<br />
Group Deutschland unter institutio<br />
nellen Investoren hat ergeben, dass <strong>de</strong>r<br />
Immobilienbranche durch lückenhafte<br />
und schlecht geordnete Dokumentation<br />
je<strong>de</strong>s Jahr Milliar<strong>de</strong>n entgehen. Je<strong>de</strong>r<br />
zweite Einkäufer erlebe, dass bei einer<br />
Transaktion zehn bis 30 Prozent <strong>de</strong>r relevanten<br />
Papiere, wie Wartungsprotokolle<br />
o<strong>de</strong>r Anlagen zu Baugenehmigungen,<br />
fehlen. Zur Höhe <strong>de</strong>s möglichen Kaufpreisabschlags<br />
befragt, gaben 45 Prozent<br />
<strong>de</strong>r Investoren an, im Falle schlechter<br />
Dokumentenqualität ihr Angebot um<br />
sechs bis zehn Prozent zu min<strong>de</strong>rn. Im<br />
Extremfall kann es sogar dazu kommen,<br />
dass er von einem Kauf absieht, da es<br />
ihm unmöglich ist, aufgrund fehlen<strong>de</strong>r<br />
Daten <strong>de</strong>n erfor<strong>de</strong>rlichen Überblick über<br />
das Objekt zu gewinnen. Angesichts dieser<br />
Tatsache ist die Erkenntnis umso erschrecken<strong>de</strong>r,<br />
dass <strong>de</strong>r Mehrheit <strong>de</strong>r Verkäufer<br />
bewusst ist, dass oft ein Teil <strong>de</strong>r<br />
Papiere fehlt.<br />
Auf einen Blick<br />
››<br />
Nur wenn <strong>de</strong>m Käufer alle Informationen<br />
über eine Immobilie vorliegen, kann auch<br />
<strong>de</strong>r optimale Preis erzielt wer<strong>de</strong>n. Doch<br />
bei vielen Verkäufen fehlen eben diese<br />
Unterlagen.<br />
››<br />
Um im Verkaufsprozess nicht von möglichen<br />
Preisabschlägen <strong>de</strong>r Käuferseite<br />
überrascht zu wer<strong>de</strong>n, sollte <strong>de</strong>r Verkäufer<br />
folglich alle für <strong>de</strong>n Verkauf notwendigen<br />
Dokumente zusammentragen. Dies<br />
erfolgt in einer sogenannten Vendor-Due-<br />
Diligence-Prüfung.<br />
››<br />
Eine Schlüsselrolle spielt <strong>de</strong>r Transaktionsberater,<br />
<strong>de</strong>r im Namen <strong>de</strong>s Verkäufers<br />
agiert und <strong>de</strong>n gesamten Verkaufsprozess<br />
für ihn strukturiert.<br />
Foto: David Sacks/Thinkstock<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
43<br />
Um im Verkaufsprozess nicht von möglichen<br />
Preisabschlägen <strong>de</strong>r Käuferseite<br />
überrascht zu wer<strong>de</strong>n, sollte <strong>de</strong>r Verkäufer<br />
folglich alle notwendigen Dokumente<br />
zusammentragen. Dies erfolgt in einer<br />
sogenannten Vendor-Due-Diligence-<br />
Prüfung, bei <strong>de</strong>r technische, wirtschaftliche,<br />
rechtliche und steuerlich relevante<br />
Unterlagen geprüft und potenziellen<br />
Käufern zur Verfügung gestellt wer<strong>de</strong>n.<br />
Für <strong>de</strong>n Käufer ersetzt sie zwar nicht die<br />
Ankaufprüfung, ergänzt diese jedoch<br />
und hilft, die Due Diligence <strong>de</strong>s Käufers<br />
gezielt durchzuführen.<br />
Vorteile für <strong>de</strong>n Verkäufer,<br />
aber auch für <strong>de</strong>n Käufer<br />
Dem Verkäufer bietet die eigene Prüfung<br />
<strong>de</strong>r Unterlagen <strong>de</strong>n Vorteil, dass er früher<br />
auf Mängel reagieren und Preisreduktionen<br />
vermei<strong>de</strong>n kann. Er erhält bereits im<br />
Vorfeld eine realistische Einschätzung<br />
<strong>de</strong>r Immobilie und kann <strong>de</strong>m potenziellen<br />
Käufer bei <strong>de</strong>n Verhandlungen<br />
auf Augenhöhe entgegentreten. Generell<br />
hat er durch die Vendor-Due-Diligence<br />
die Möglichkeit, die Vertragssituation<br />
Alle wichtigen<br />
Unterlagen über die<br />
Wohnung sollten<br />
parat liegen.<br />
im bestehen<strong>de</strong>n Objekt zu optimieren.<br />
Miethöhen, Mietsteigerungspotenziale<br />
und Son<strong>de</strong>rkündigungsrechte sind hier<br />
nur einige Beispiele, die am En<strong>de</strong> über<br />
<strong>de</strong>n Ankaufspreis entschei<strong>de</strong>n.<br />
<strong>Als</strong> essenziell erweist sich die Verkäuferprüfung<br />
vor <strong>de</strong>r Veräußerung,<br />
wenn bei dieser festgestellt wird, dass bei<br />
einem Gewerbemietvertrag das Schriftformerfor<strong>de</strong>rnis<br />
nicht beachtet wur<strong>de</strong>.<br />
In diesem Fall gilt <strong>de</strong>r Vertrag zwischen<br />
<strong>de</strong>n Mietvertragsparteien als auf unbestimmte<br />
Zeit geschlossen, <strong>de</strong>r Mieter<br />
kann <strong>de</strong>mnach je<strong>de</strong>rzeit unter Einhaltung<br />
<strong>de</strong>r Kündigungsfristen das Mietverhältnis<br />
been<strong>de</strong>n. Das nachträgliche Aufsetzen<br />
eines schriftlichen Mietvertrags<br />
kann <strong>de</strong>n Verkauf nicht nur erleichtern,<br />
son<strong>de</strong>rn ist eine wesentliche Voraussetzung.<br />
Denn wird ein fehlen<strong>de</strong>r Vertrag<br />
durch <strong>de</strong>n Käufer festgestellt, wirkt dies<br />
in <strong>de</strong>r Regel als „Deal-Breaker“.<br />
Vendor-Due-Diligence<br />
verkürzt die Transaktionsdauer<br />
Zu<strong>de</strong>m verkürzt eine Prüfung durch <strong>de</strong>n<br />
Verkäufer die Transaktionsdauer. Denn<br />
<strong>de</strong>r Aufwand auf Käuferseite wird reduziert:<br />
Ein potenzieller Investor muss statt<br />
einer vergleichsweise teuren Ankaufsprüfung<br />
nur noch eine Plausibilitätsprüfung<br />
durchführen, da die umfangreiche<br />
Vendor-Due-Diligence bereits alle relevanten<br />
Daten beinhaltet. Diese Prüfung<br />
wird ihm zu<strong>de</strong>m dadurch erleichtert,<br />
dass durch die vorhergehen<strong>de</strong> Verkäuferprüfung<br />
alle Daten bereits in einer<br />
strukturierten Form zusammengestellt<br />
wur<strong>de</strong>n. Der Käufer muss seine Informationen<br />
nicht von <strong>de</strong>n verschie<strong>de</strong>nen<br />
Parteien wie Rechtsanwälten, Hausverwaltern<br />
und Wirtschaftsprüfern einzeln<br />
anfor<strong>de</strong>rn. Zusätzlich hat das <strong>de</strong>n positiven<br />
Effekt, dass ein Kaufinteressent<br />
nicht for<strong>de</strong>rn kann, bevorzugt behan<strong>de</strong>lt<br />
zu wer<strong>de</strong>n. Denn eine eigene teure Due-<br />
Diligence-Prüfung wür<strong>de</strong> er wohl nur<br />
vornehmen, wenn <strong>de</strong>r Verkäufer ihm im<br />
Gegenzug ein exklusives Kaufrecht zugesteht.<br />
Eine <strong>de</strong>rartige Festlegung engt <strong>de</strong>n<br />
Verkäufer unnötig ein und lässt sich mit<br />
einer vorherigen Vendor-Due-Diligence<br />
problemlos vermei<strong>de</strong>n.<br />
Eine Schlüsselrolle spielt <strong>de</strong>r Transaktionsberater,<br />
<strong>de</strong>r im Namen <strong>de</strong>s Verkäufers<br />
agiert und <strong>de</strong>n gesamten Verkaufsprozess<br />
für ihn strukturiert. Er führt die<br />
ausführliche Vendor-Due-Diligence-<br />
Prüfung durch, tritt mit Kaufinteressenten<br />
in Kontakt und stellt diesen alle<br />
Dokumente in einem Datenraum zur<br />
Verfügung. Des Weiteren steuert er Anfragen<br />
zwischen potenziellen Käufern<br />
und weiteren Dienstleistern, die im Due-<br />
Diligence-Prozess beauftragt wer<strong>de</strong>n,<br />
zum Beispiel Rechtsanwälte, Steuerberater<br />
o<strong>de</strong>r Ingenieurbüros. Damit unterschei<strong>de</strong>t<br />
er sich klar vom Makler, <strong>de</strong>r<br />
schon allein aus Haftungsgrün<strong>de</strong>n <strong>de</strong>m<br />
Käufer keine Unterlagen zur Verfügung<br />
stellt. Käufer und Verkäufer profitieren<br />
zu<strong>de</strong>m davon, dass Fragen aus einer<br />
Hand beantwortet wer<strong>de</strong>n und sie sich<br />
nicht mit vielen verschie<strong>de</strong>nen Parteien<br />
auseinan<strong>de</strong>rsetzen müssen. f|<br />
ANZEIGE<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012<br />
Platzierung137287.indd 1 09.10.2012 11:40:59
44 Finanzen, Markt + Management<br />
Gefor<strong>de</strong>rt: Son<strong>de</strong>rvergütung für<br />
energetische Sanierung<br />
Zukunftsthemen. Über Ziele und Kooperationen: Ein Gespräch mit <strong>de</strong>n<br />
drei Gran<strong>de</strong>n <strong>de</strong>s Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV).<br />
Um Schifffahrt ging es auch ...<br />
DDIV-Präsi<strong>de</strong>nt Wolfgang Heckeler, Dirk Labusch, Geschäftsführer Martin Kaßler, Vizepräsi<strong>de</strong>nt Steffen Haase (v.l.)<br />
auf <strong>de</strong>m Deutschen Verwaltertag in Berlin<br />
Dirk Labusch, Freiburg<br />
Meine Herren, ich freue mich, dass wir<br />
hier zusammensitzen. Der DDIV war<br />
lange Zeit nicht gera<strong>de</strong> für seine Öffentlichkeitsarbeit<br />
berühmt …<br />
Heckeler: In <strong>de</strong>n Anfangsjahren haben<br />
wir uns verstärkt nach innen gerichtet.<br />
Jetzt gehen wir auch nach außen, in Politik<br />
und Öffentlichkeit.<br />
Haase: Der Verband hat sich in <strong>de</strong>r Tat<br />
gewan<strong>de</strong>lt. Inzwischen gehen wir offensiver<br />
mit <strong>de</strong>n Dingen um und haben uns<br />
Kaßler: … aber alle sprechen darüber.<br />
Von daher stimmt das nicht so ganz. Das<br />
Gutachten hat belegt, dass eine umfassen<strong>de</strong><br />
gesetzliche Regulierung <strong>de</strong>s Verwalterberufs<br />
momentan nicht möglich<br />
ist. Aber es zeigt auch neue Wege auf.<br />
Stichwort Versicherungspflicht.<br />
Haase: Das Gutachten zeigt uns, welche<br />
Verän<strong>de</strong>rungen realistisch möglich<br />
sind. Und da ist etwa die Versicherungspflicht<br />
über die Gewerbe-<br />
|g<br />
ein paar Themen herausgepickt, die wir<br />
für elementar wichtig halten. Gera<strong>de</strong> haben<br />
wir einen Gutachtenauftrag zur Harmonisierung<br />
von WEG und Mietrecht<br />
an Prof. Martin Häublein vergeben. Im<br />
vergangenen Jahr bestellen wir bereits<br />
ein erstes Gutachten zu Zugangsvoraussetzungen<br />
für Verwalter ...<br />
Was ja nicht gera<strong>de</strong> ein Bombenerfolg<br />
für die Verbandsinteressen war …<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
200.000<br />
Wohnungsbrän<strong>de</strong><br />
Genug Grün<strong>de</strong> für Rauchmel<strong>de</strong>r<br />
Rauchmel<strong>de</strong>r können Leben retten<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Einer für Alles. Alles für Sie.<br />
<br />
<br />
www.metrona.<strong>de</strong><br />
produkte@metrona-muenchen.<strong>de</strong>
46 Finanzen, Markt + Management<br />
ordnung ein erster Schritt in die richtige<br />
Richtung für Zugangsvoraussetzungen.<br />
Den Verwalter tangiert zu<strong>de</strong>m die<br />
Möglichkeit <strong>de</strong>r Einsichtnahme in das<br />
elektronische Grundbuch. Auch in diesem<br />
Zusammenhang haben wir ein Gutachten<br />
vergeben, das herausfin<strong>de</strong>n soll,<br />
ob es verfassungsrechtlich konform ist,<br />
dass <strong>de</strong>r Verwalter hiervon ausgeschlossen<br />
wird.<br />
Mit <strong>de</strong>m BVI zusammen streiten Sie für<br />
das Thema einer besseren Verwalterqualifizierung<br />
…<br />
Heckeler: Das stimmt. Wir lei<strong>de</strong>n immer<br />
noch unter <strong>de</strong>r Tatsache, dass es<br />
etwa 26.000 Verwalter auf <strong>de</strong>m Markt<br />
gibt. Und davon ist ein Großteil nebenberuflich<br />
ohne irgen<strong>de</strong>ine Qualifikation<br />
unterwegs. Trotz<strong>de</strong>m tritt <strong>de</strong>r unqualifizierte<br />
Verwalter als Mitkonkurrent<br />
auf. Beim Thema energetische Sanierung<br />
zeigt sich: Der Verwalter ist Lotse<br />
zwischen Politik und Eigentümer und<br />
muss diesen Interessenausgleich wahren.<br />
Dazu braucht er sehr viele Fachkenntnisse.<br />
Die kann ein nebenberuflich tätiger<br />
Verwalter gar nicht mitbringen. Das vom<br />
Bauministerium vergebene Gutachten<br />
zum Thema WEG & energetische Sanierung<br />
& Rolle <strong>de</strong>s Verwalters wird dies<br />
sicher noch einmal offenlegen.<br />
Reicht eine Verbandsmitgliedschaft als<br />
Qualitätsmerkmal nicht aus? Warum<br />
wollen Sie eine gesetzliche Regelung?<br />
Kaßler: Es ist nicht so, dass 1.600 Verwalter<br />
ausreichen, um die Qualität am<br />
Markt zu gewährleisten. Denn das Image<br />
eines qualitativ hochwertigen Verwalters<br />
lei<strong>de</strong>t auch in <strong>de</strong>r Praxis durch <strong>de</strong>njenigen,<br />
<strong>de</strong>r nicht gut qualifiziert ist. Viel<br />
wichtiger aber ist, dass Fehlleistungen<br />
o<strong>de</strong>r fehlen<strong>de</strong> Qualifikationen <strong>de</strong>s Verwalters<br />
sich negativ auf <strong>de</strong>n Verbraucher<br />
auswirken. Mittlerweile ist die Eigentumswohnung<br />
die letzte sichere Form<br />
<strong>de</strong>r Altersvorsorge. Und wenn die Politik<br />
gewährleisten will, dass dies langfris tig<br />
so bleibt, müssen alle Verwalter, die am<br />
Markt zugelassen sind, qualifiziert sein,<br />
um Verbraucher zu schützen. Etwa über<br />
eine Vermögens- und eine Vertrauensscha<strong>de</strong>nhaftpflichtversicherung.<br />
Was verspricht sich <strong>de</strong>r DDIV von <strong>de</strong>r<br />
neuen Bun<strong>de</strong>sarbeitsgemeinschaft <strong>de</strong>r<br />
Immobilienwirtschaft (BID)?<br />
Heckeler: Die Mitarbeit in <strong>de</strong>m BID-<br />
Vorgänger, <strong>de</strong>r BSI, hat unserem Verband<br />
gutgetan, sie hat aber auch die BSI<br />
weitergebracht, insbeson<strong>de</strong>re im Bereich<br />
<strong>de</strong>s Dienstleistungsgewerbes, was ja<br />
unser Schwerpunkt ist. Wir haben weiterhin<br />
das Ziel, dass dieses Thema auch<br />
künftig beachtet wird.<br />
Ist die BID nicht ein Tanker, auf <strong>de</strong>m<br />
man nachher zu gar keinen Entscheidungen<br />
mehr kommt?<br />
Haase: Richtig, <strong>de</strong>shalb müssen wir ab<br />
und zu in ein spritziges Motorboot steigen.<br />
Kaßler: Ich hätte eher das Bild <strong>de</strong>r Fregatte<br />
gewählt … Aber im Ernst: Gegenüber<br />
<strong>de</strong>n an<strong>de</strong>ren Mitgliedsverbän<strong>de</strong>n haben<br />
wir <strong>de</strong>n Vorteil, ein enorm wachsen<strong>de</strong>r<br />
Spartenverband zu sein. Das macht uns<br />
stark. Wir vertreten nur die Interessen<br />
einer Zielgruppe, das sind hauptberufliche<br />
Verwalter. Nur so wollen wir in <strong>de</strong>r<br />
Politik wahrgenommen wer<strong>de</strong>n. Die BID<br />
„Unser Ziel ist, die Selbstwahrnehmung <strong>de</strong>r Branche zu stärken,<br />
um auch am Markt einmal zu sagen: ‚Den Auftrag nehme ich jetzt nicht an.<br />
Das ist Dumping.‘ Dahin wollen wir. “ Martin Kaßler<br />
hat zur Aufgabe, immobilienwirtschaftliche<br />
Interessen zu bün<strong>de</strong>ln, unter Wahrung<br />
<strong>de</strong>r Eigenständigkeit <strong>de</strong>r Verbän<strong>de</strong>.<br />
Wie hat sich das Verhältnis zum an<strong>de</strong>ren<br />
Verwalterverband BVI entwickelt?<br />
Wäre es nicht einmal Zeit, dass sich<br />
bei<strong>de</strong> Verbän<strong>de</strong> zusammentun?<br />
Kaßler: Es wird nicht an uns liegen, dass<br />
die Verbän<strong>de</strong> nicht gemeinsam nach vorne<br />
schauen. Wir sind da offen ...<br />
Haase: Ich sehe schon, dass wir uns in<br />
manchen Bereichen bün<strong>de</strong>ln können,<br />
um gemeinsam mehr für die Zielgruppe<br />
zu erreichen. Denn von <strong>de</strong>n Themen her<br />
gibt es keine großen Differenzen.<br />
Kaßler: Allerdings lassen wir, stärker als<br />
<strong>de</strong>r BVI, eigene Gutachten erstellen und<br />
sind in Medien und Politik präsenter,<br />
unabhängig von BSI / BID. Gera<strong>de</strong> weil<br />
wir <strong>de</strong>r Auffassung sind, unser Berufsbild<br />
lässt sich am besten stärken, wenn<br />
man auch ab und an eigene Positionen<br />
schärft und Kante zeigt. Vor <strong>de</strong>m Hintergrund<br />
<strong>de</strong>r Energiewen<strong>de</strong> gelingt uns das<br />
ganz gut – im Sinn <strong>de</strong>s Verwalters.<br />
Heckeler: Wir sind natürlich offen für<br />
weitere gemeinsame Aktivitäten. An<strong>de</strong>rerseits<br />
– solange wir schnell und selbstständig<br />
bleiben, sind wir agiler. Das hat<br />
auch seinen Vorteil … Aber noch mal:<br />
Wir sind für alles offen.<br />
Wo wird es in Zukunft hingehen?<br />
Haase: Wir wer<strong>de</strong>n eine Professionalisierung<br />
<strong>de</strong>r Branche bekommen. Auch<br />
durch Zusammenschlüsse einzelner Firmen.<br />
Zwei Drittel <strong>de</strong>r Verwalterbetriebe<br />
sind Kleinbetriebe mit unter vier Mitarbeitern.<br />
Mit vier Mitarbeitern wer<strong>de</strong>n Sie<br />
aber das vielfältige Aufgabenspektrum<br />
allein nicht mehr ab<strong>de</strong>cken ...<br />
Kaßler: Über all <strong>de</strong>m was wir im Verband<br />
anstoßen, steht immer das große<br />
Wort: Qualität. Und das müssen wir mit<br />
Inhalt füllen. Qualität heißt, Qualität anzubieten<br />
als Verwalter, aber eben auch<br />
die Qualität nach außen zu dokumentieren.<br />
Heißt auch, dass wir ein Stück weit<br />
ein echtes Berufsbild schaffen sowie das<br />
Image für unsere Branche positiver gestalten<br />
wollen.<br />
Aber das Image <strong>de</strong>s Verwalters ist doch<br />
nicht schlecht ...<br />
Kaßler: Das Ziel ist, die Selbstwahrnehmung<br />
zu stärken, um auch am Markt<br />
einmal zu sagen: „Den Auftrag nehme<br />
ich jetzt nicht an. Das ist Dumping.“ Dahin<br />
wollen wir. Wir wollen, dass die Unternehmen,<br />
die am Markt bleiben, auch<br />
für das was sie tun, entsprechend gutes<br />
Geld verdienen. Deswegen ist eine unserer<br />
For<strong>de</strong>rungen bei <strong>de</strong>r energetischen<br />
Sanierung, dass auch ein Verwalter über<br />
die KfW mit einer Son<strong>de</strong>rvergütung entlohnt<br />
wird und nicht nur ein Energieberater<br />
o<strong>de</strong>r Baubegleiter. Denn unser<br />
Verwalter managt die Sanierungsprozesse<br />
oft über viele Jahre hinweg. f|<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
47<br />
Rottke on Real Estate<br />
Prof. Dr. Nico B. Rottke FRICS hat einen<br />
Lehrstuhl an <strong>de</strong>r EBS Universität Wiesba<strong>de</strong>n,<br />
eine Professur an <strong>de</strong>r University of<br />
Central Florida, Orlando, und leitet das EBS<br />
Real Estate Management Institute. Mail:<br />
nico.rottke@ebs.edu<br />
Ist gut geranked bereits halb gewonnen?<br />
Von Nico B. Rottke<br />
Deutsche Hochschulen und private Aka<strong>de</strong>mien bieten immobilienwirtschaftliche<br />
Programme aller Couleur an. Aber wie<br />
kann ein potenzieller Studieren<strong>de</strong>r die Qualität <strong>de</strong>r nahezu 140<br />
Angebote im <strong>de</strong>utschsprachigen Raum unterschei<strong>de</strong>n? Im Gegensatz<br />
zu an<strong>de</strong>ren Fachgebieten konstituiert sich die Immobilienwissenschaft<br />
nicht in einer einzelnen Disziplin. Diese Breite<br />
bringt Programme in verschie<strong>de</strong>ner Art und Dauer hervor und<br />
mit ganz unterschiedlichen Abschlüssen.<br />
Rankings sind in die Kritik geraten<br />
Doch was lässt auf Programmqualität schließen? Aka<strong>de</strong>mische<br />
Rankings sind in die Kritik geraten, beispielsweise das CHE-<br />
Ranking, das von Soziologen und Historikern boykottiert wird,<br />
o<strong>de</strong>r das Personen-Ranking <strong>de</strong>s „Han<strong>de</strong>lsblatts“, aus <strong>de</strong>m dieses<br />
Jahr über 300 BWL-Professoren ausgestiegen sind. Doch die<br />
Rankings stützen sich auf ausgefeilte Metho<strong>de</strong>n, von <strong>de</strong>nen die<br />
Immobilienwirtschaftslehre noch weitentfernt scheint: Es existieren<br />
das internationale EdUniversal-Ranking mit einfacher<br />
Metho<strong>de</strong> und das Ranking einer <strong>de</strong>utschen Fachzeitschrift, das<br />
ausschließlich auf Stu<strong>de</strong>ntenbefragung beruht und Programme<br />
in eine Rangliste aufnimmt, wenn min<strong>de</strong>stens neun Studieren<strong>de</strong><br />
partizipieren. Dies führte im 2012-Ranking dazu, dass ein<br />
einzelner Studieren<strong>de</strong>r durch seine Bewertung mit „gut“ anstatt<br />
„sehr gut“ über die Vergabe <strong>de</strong>s ersten Platzes entschied. Ist es<br />
methodisch problematisch, dass einzelne Hochschullehrer Studieren<strong>de</strong><br />
zur Beteiligung am Ranking auffor<strong>de</strong>rn?<br />
Sagt ein Ranglistenplatz etwas über Programmqualität aus,<br />
wenn er durch die Min<strong>de</strong>stanzahl an Studieren<strong>de</strong>n zustan<strong>de</strong><br />
kommt? Wer<strong>de</strong>n internationale Hochschulen bestraft, wenn die<br />
Umfrage nur auf Deutsch angeboten wird? Ist es glaubwürdig<br />
und im eigenen Interesse, wenn mitinitiieren<strong>de</strong> Hochschulen<br />
selbst im Ranking vertreten sind? Sollte die Immobilienwissenschaft<br />
sich überlegen, gemeinsam aus <strong>de</strong>m Ranking auszusteigen<br />
o<strong>de</strong>r sollte sie <strong>de</strong>m Initiator einen besseren Modus vorzuschlagen?<br />
Studieren<strong>de</strong>nmeinung ist wichtig. Es existieren jedoch<br />
ähnlich wichtige und zu berücksichtigen<strong>de</strong> Faktoren, wie beispielsweise<br />
Absolventen-Einstiegsgehälter, Einschätzungen von<br />
Personalverantwortlichen, Forschungs- und Lehrleistung <strong>de</strong>r<br />
Fakultät und das Vorhan<strong>de</strong>nsein von hohem Qualitätsmanagement,<br />
beispielsweise durch Nachweis von Akkreditierungen.<br />
Diese sind für seriöse Anbieter unerlässlich: Es gilt zu differenzieren<br />
zwischen nationalen Pflichtakkreditierern, die vom<br />
<strong>de</strong>utschen Akkreditierungsrat mandatiert wer<strong>de</strong>n (wie FIBAA,<br />
AQAS, ACQUIN), internationalen Akkreditierern, die ihr Siegel<br />
Hochschulen exzellenter Qualität verleihen (wie AACSB,<br />
AMBA, EQUIS), und Akkreditierungen von Stan<strong>de</strong>sverbän<strong>de</strong>n<br />
(wie RICS, Appraisal Institute), bei <strong>de</strong>nen nicht die Akkreditierung<br />
im Vor<strong>de</strong>rgrund steht, son<strong>de</strong>rn das Sicherstellen einer mit<br />
<strong>de</strong>n Verbandszielen konformen Ausbildung.<br />
Versteckte Signale in Hochglanzbroschüren<br />
Ziel von Rankings und Akkreditierungen ist für <strong>de</strong>n Studieren<strong>de</strong>n<br />
die richtige Programmwahl. Doch welcher Programmauftrag<br />
gilt? Welche versteckten Signale stecken in <strong>de</strong>n Hochglanzbroschüren?<br />
Gut geranked ist nicht bereits halb gewonnen! In<br />
einer informationsüberfluteten Welt sind Rankings jedoch fast<br />
unverzichtbar und bieten Mehrwert. Immobilienwirtschaftliche<br />
Wissenschaft und Presse sollten gemeinsam an <strong>de</strong>r Verfeinerung<br />
sinnvoller Rankings arbeiten und die Industrie über<br />
<strong>de</strong>n Aussagegehalt von Akkreditierungen informieren. Denn in<br />
<strong>de</strong>r Nachwuchsausbildung liegt die Branchenzukunft. f|<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012
48 Finanzen, Markt + Management<br />
Wolke mit Privatsphäre<br />
Cloud Computing. Die neue Technologie bietet viele Vorteile,<br />
auch für Immobilienunternehmen. Ein wichtiger Aspekt ist<br />
jedoch die Sicherheit <strong>de</strong>r Daten. Worauf sollte man achten?<br />
Anton Hoffmann, Bereichsleiter Datenschutz und Datensicherheit, Aareon AG<br />
Cloud Computing ist über <strong>de</strong>n Status <strong>de</strong>s<br />
Hype hinaus. Zahlreiche Unternehmen<br />
nutzen die neue Technologie, um von<br />
<strong>de</strong>n Vorteilen für ihre Unternehmens-<br />
IT zu profitieren: Mobilität, Flexibilität,<br />
Hochverfügbarkeit, Standardisierung<br />
und Hardware-Unabhängigkeit.<br />
Die Erfahrung <strong>de</strong>r Unternehmen<br />
wird zeigen, ob diese Vorteile tatsächlich<br />
ökonomisch zum Tragen kommen. Eine<br />
wichtige Voraussetzung dafür ist, dass<br />
die Clouds sicher sind. Bei allen technologischen<br />
Entwicklungen <strong>de</strong>r vergangenen<br />
Jahre wird <strong>de</strong>r Sicherheitsaspekt<br />
direkt mitdiskutiert. Das war bei IP-Telefonie<br />
so, bei drahtlosen Netzwerken und<br />
jetzt beim Cloud Computing.<br />
Dies hat seine Berechtigung, wie die<br />
zahlreichen Datenskandale <strong>de</strong>r vergangenen<br />
Jahre – auch bei sehr namhaften<br />
Firmen – lei<strong>de</strong>r zeigen. In einigen Fällen<br />
sind sensible Kun<strong>de</strong>ndaten in falsche<br />
Hän<strong>de</strong> gelangt. Die Unternehmen sowie<br />
die verantwortlichen Vorstän<strong>de</strong> und<br />
Auf einen Blick<br />
››<br />
Datenschutz und Datensicherheit müssen<br />
beson<strong>de</strong>rs beachtet wer<strong>de</strong>n, wenn über<br />
<strong>de</strong>n Einsatz von Cloud Computing nachgedacht<br />
wird.<br />
››<br />
Der Anbieter muss sehr sorgfältig ausgewählt<br />
wer<strong>de</strong>n.<br />
››<br />
Geeignete Zertifikate <strong>de</strong>s Cloud-Dienstleisters<br />
sind hilfreich zur Dokumentation<br />
eigener Kontrollpflichten.<br />
››<br />
Das Immobilienunternehmen bleibt als<br />
„Herr <strong>de</strong>r Daten“ in <strong>de</strong>r Verantwortung.<br />
Geschäfts führer haben einen enormen<br />
Vertrauensverlust und Imagescha<strong>de</strong>n<br />
erbitten.<br />
Warnung vor so genannten<br />
Public-Cloud-Lösungen<br />
Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft<br />
muss die Frage nach <strong>de</strong>r Sicherheit<br />
<strong>de</strong>r Cloud mit beson<strong>de</strong>rem Nachdruck<br />
stellen, <strong>de</strong>nn die Unternehmen verarbeiten<br />
sensible persönliche Informationen<br />
ihrer Kun<strong>de</strong>n wie Bank- und Bonitätsdaten.<br />
Diese Daten erfor<strong>de</strong>rn ein<br />
Höchstmaß an Sicherheit und Schutz,<br />
um <strong>de</strong>m Vertrauen <strong>de</strong>r Geschäftspartner<br />
Rechnung zu tragen. Das Thema Sicherheit<br />
hat also elementare Be<strong>de</strong>utung für<br />
immobilienwirtschaftliche Geschäftsmo<strong>de</strong>lle.<br />
Dazu kommen die Anfor<strong>de</strong>rungen<br />
aktueller gesetzlicher Vorgaben,<br />
etwa zur Auftragsdatenverarbeitung,<br />
und eine zunehmen<strong>de</strong> Aufmerksamkeit<br />
für das Thema bei externen Prüfungen<br />
und in <strong>de</strong>r Öffentlichkeit.<br />
Worauf sollten Immobilienunternehmen<br />
bei <strong>de</strong>r Auswahl eines Anbieters<br />
achten, wenn sie die Vorteile <strong>de</strong>s Cloud<br />
Computing nutzen wollen? Informationssicherheit<br />
und Datenschutz müssen<br />
Kernbestandteile <strong>de</strong>r Unternehmensphilosophie<br />
sein und als Managementaufgabe<br />
verstan<strong>de</strong>n wer<strong>de</strong>n. Der Dienstleister<br />
muss also das Vertrauen seiner<br />
Auftraggeber genauso im Blick haben<br />
wie die Immobilienunternehmen das<br />
Vertrauen ihrer Geschäftspartner würdigen.<br />
Ein Hinweis darauf ist <strong>de</strong>r Ansatz,<br />
<strong>de</strong>n <strong>de</strong>r Anbieter verfolgt. Public-Cloud-<br />
Lösungen erfüllen die Sicherheits- und<br />
Compliance-Anfor<strong>de</strong>rungen von Ge-<br />
schäftskun<strong>de</strong>n kaum. Private-Cloud-Ansätze<br />
o<strong>de</strong>r SaaS-Ansätze, bei <strong>de</strong>nen Ressourcen<br />
einem Kun<strong>de</strong>n nachvollziehbar<br />
zugeordnet wer<strong>de</strong>n, sind dagegen <strong>de</strong>utlich<br />
besser geeignet. Die Verarbeitung <strong>de</strong>r<br />
Daten ist strikt an die Weisungen <strong>de</strong>s Auftraggebers<br />
gebun<strong>de</strong>n. Der Auftraggeber<br />
sollte je<strong>de</strong>rzeit genau wissen, wer Zugriff<br />
auf die Daten hat und wo diese liegen.<br />
Datenschutzgesetz mit <strong>de</strong>utlich<br />
höheren Auflagen<br />
Im Hinblick auf die Sicherheit in <strong>de</strong>r<br />
Cloud sind zwei wesentliche Säulen zu<br />
betrachten: Der Datenschutz und die Informationssicherheit.<br />
Der Datenschutz<br />
ist im Bun<strong>de</strong>sdatenschutzgesetz (BDSG)<br />
geregelt. Ziel <strong>de</strong>s Gesetzes ist, <strong>de</strong>n Einzelnen<br />
davor zu schützen, dass er durch<br />
<strong>de</strong>n Umgang mit personenbezogenen<br />
Daten durch Dritte in seinem Persön-<br />
Foto: Yabresse/fotolia.com<br />
11 I 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
49<br />
lichkeitsrecht beeinträchtigt wird. Die<br />
Novellierung <strong>de</strong>s Gesetzes im Jahr 2009<br />
hat die Verantwortlichkeit und Sorgfaltspflichten<br />
für Unternehmen, die personenbezogene<br />
Daten durch Dritte verarbeiten<br />
lassen, <strong>de</strong>utlich verschärft.<br />
Zertifizierungen bestätigen die<br />
Zuverlässigkeit <strong>de</strong>s Anbieters<br />
Das Gesetz stellt nun höhere Anfor<strong>de</strong>rungen<br />
an Verträge, sieht zahlreiche<br />
Kontroll- und Dokumentationspflichten<br />
vor und droht Sanktionen bei Nichteinhaltung<br />
an. Wer<strong>de</strong>n im Rahmen einer<br />
Cloud-Computing-Vereinbarung personenbezogene<br />
Daten eines Unternehmens<br />
im Rechenzentrum eines Anbieters<br />
vorgehalten, liegt in <strong>de</strong>r Regel eine<br />
Auftragsdatenverarbeitung im Sinne<br />
von Paragraf 11 BDSG vor. Das beauftragen<strong>de</strong><br />
Unternehmen bleibt „Herr <strong>de</strong>r<br />
In <strong>de</strong>r Cloud können auch<br />
sensible Daten sicher sein –<br />
wenn einige Aspekte<br />
beachtet wer<strong>de</strong>n.<br />
Daten“ und „verantwortliche Stelle“ für<br />
<strong>de</strong>n Datenschutz im Sinne <strong>de</strong>s Bun<strong>de</strong>sdatenschutzgesetzes.<br />
Umso wichtiger ist es, zu prüfen, welche<br />
technischen und organisatorischen<br />
Maßnahmen <strong>de</strong>r Anbieter zur Gewährleistung<br />
von Datensicherheit und Datenschutz<br />
ergreift. Im Cloud Computing sind<br />
folgen<strong>de</strong> Aspekte beson<strong>de</strong>rs interessant:<br />
Wo wer<strong>de</strong>n die Daten aufbewahrt und<br />
verarbeitet? Geschieht dies ausschließlich<br />
in Deutschland, ist das im Hinblick<br />
auf die gelten<strong>de</strong> Datenschutzgesetzgebung<br />
ein Vorteil. Welche Mitarbeiter<br />
haben Zutritt zum Rechenzentrum? Im<br />
I<strong>de</strong>alfall sind es nur Mitarbeiter <strong>de</strong>s Anbieters.<br />
Wie sind Zutrittskontrolle und<br />
-überwachung im Rechenzentrum geregelt?<br />
Größtmögliche Sicherheit bietet ein<br />
System aus verschie<strong>de</strong>nen Komponenten<br />
wie Kartenleser, Iris- o<strong>de</strong>r Handvenen-<br />
Scanner, Vi<strong>de</strong>oüberwachung und Wach-<br />
dienst. Welche Zertifizierungen kann <strong>de</strong>r<br />
Dienstleister vorweisen? Neben Zertifizierungen<br />
zur Hochverfügbarkeit <strong>de</strong>r<br />
IT-Infrastruktur sind Prozessaudits und<br />
Produkttestate wesentlich zum Nachweis<br />
von Informationssicherheit.<br />
ISO-Zertifizierungen, wie beispielsweise<br />
9001 und 27001, bestätigen die<br />
Zuverlässigkeit <strong>de</strong>r Prozesse rund um<br />
Qualitäts- und Informationssicherheitsmanagement.<br />
Das Testat PS 951 Typ<br />
B vom Institut <strong>de</strong>r Wirtschaftsprüfer<br />
(IDW) bestätigt die Angemessenheit und<br />
Wirksamkeit <strong>de</strong>s internen Kontrollsystems.<br />
Ein aktuelles Zertifikat über die<br />
Durchführung eines Datenschutz-Audits<br />
nach Paragraf 9a BDSG kann schließlich<br />
als ein Nachweis über die Gesetzeskonformität,<br />
Wirksamkeit und Angemessenheit<br />
<strong>de</strong>r getroffenen Datenschutz- und<br />
Datensicherheitsmaßnahmen dienen und<br />
gegebenenfalls vom Auftraggeber zur<br />
Dokumentation <strong>de</strong>r eigenen gesetzlichen<br />
Kontrollpflichten genutzt wer<strong>de</strong>n.<br />
Das Immobilienunternehmen<br />
ist auch in <strong>de</strong>r Pflicht<br />
Immobilienunternehmen können von<br />
<strong>de</strong>n Vorteilen <strong>de</strong>s Cloud Computing<br />
profitieren, wenn sie die sicherheitsrelevanten<br />
Aspekte <strong>de</strong>r Technologie beachten<br />
und die personenbezogenen Daten<br />
ihrer Kun<strong>de</strong>n schützen. Dies gelingt, in<strong>de</strong>m<br />
sie gesetzliche und vertragliche Regelungen<br />
einhalten und <strong>de</strong>n Dienstleister<br />
sorgfältig auswählen. Dieser darf nur<br />
auf einer schriftlichen Vertragsgrundlage<br />
beauftragt wer<strong>de</strong>n, die die Datenverarbeitung<br />
umfassend regelt und <strong>de</strong>ren<br />
Einhaltung kontrolliert wird.<br />
Neben <strong>de</strong>r rechtssicheren Vertragsgestaltung<br />
<strong>de</strong>r Auftragsdatenverarbeitung<br />
mit <strong>de</strong>m externen Cloud-Anbieter,<br />
muss das beauftragen<strong>de</strong> Immobilienunternehmen<br />
selbst einige Maßnahmen<br />
treffen. Dazu gehört, dass das Unternehmen<br />
gegebenenfalls einen betrieblichen<br />
Datenschutzbeauftragten bestellt, seine<br />
Mitarbeiter schult und für das Thema<br />
sensibilisiert, ein Verfahrensverzeichnis<br />
erstellt und sicherstellt, das gesetzliche<br />
Auskunfts- und Mel<strong>de</strong>pflichten erfüllt<br />
wer<strong>de</strong>n.f|<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 I 2012
50<br />
Sün<strong>de</strong><br />
Graffiti<br />
Graffiti<br />
Moral vor Rendite?<br />
Eigene Positionen hinterfragen. Auch die Immobilienbranche lei<strong>de</strong>t unter<br />
Verfehlungen: Bausün<strong>de</strong>n und Monopolstellung lassen sich nennen. Ein etwas<br />
ungewöhnlicher Bußweg.<br />
Laura Henkel, Freiburg<br />
Das Thema „Sün<strong>de</strong>“ erwartet <strong>de</strong>r Leser<br />
eher in einer theologischen Fachzeitschrift<br />
als in <strong>de</strong>r „Immobilienwirtschaft“.<br />
Wir meinen, die Beschäftigung mit diesem<br />
Aspekt lohnt sich aber durchaus<br />
– auch in diesem Rahmen. Denken wir<br />
an die Bausün<strong>de</strong>n <strong>de</strong>r 70er-Jahre <strong>de</strong>s 20.<br />
Jahrhun<strong>de</strong>rts.<br />
Ein Beispiel: Die Kölner Innenstadt<br />
ist zerschnitten durch die Nord-Süd-<br />
Fahrt und die Ost-West-Achse. Die<br />
Hochhäuser zerstören die Stadtansicht<br />
und die Be<strong>de</strong>utung <strong>de</strong>s Doms (S. 52).<br />
Manche Neubauten wur<strong>de</strong>n als „Wahrzeichen“<br />
einer Stadt konstruiert. Schönheit<br />
ist <strong>de</strong>m Zeitgeist unterworfen; sie<br />
ist kulturabhängig. Gleichwohl verblüfft<br />
es uns, wenn Betonarchitektur <strong>de</strong>r 70er-<br />
Jahre auf einmal unter Denkmalschutz<br />
stehen soll.<br />
Warum wer<strong>de</strong>n Büroflächen produziert,<br />
wenn viel Leerstand droht? Und<br />
sind die Praktiken <strong>de</strong>r Fernwärmeindustrie<br />
koscher (S. 51)? Mit <strong>de</strong>r Benennung<br />
eines Sün<strong>de</strong>nbocks ist kein Problem gelöst.<br />
Vielmehr bedarf es <strong>de</strong>r Einsicht und<br />
<strong>de</strong>s Willens zur Verän<strong>de</strong>rung. Das zeigt<br />
kaum ein Fall besser als die US-Immobilien-<br />
und Finanzkrise.<br />
Schuld mit Sühne<br />
Aber die Geschichte meint es gut mit uns:<br />
Erlösung lässt sich immer wie<strong>de</strong>r erlangen,<br />
wenn auf Sün<strong>de</strong> Schuldbekenntnis,<br />
Reue und Umkehr folgen. f|<br />
Illustration: Johannes Mundinger; jorisvo/shutterstock.com<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
Sün<strong>de</strong><br />
51<br />
Nach mir die Sündflut<br />
Registerforschung. Passt <strong>de</strong>r Begriff Sün<strong>de</strong> auf<br />
Alltäglichkeiten <strong>de</strong>r immobilienwirtschaftlichen Praxis?<br />
Eine willkürliche Auswahl kommt zum Ergebnis: Lei<strong>de</strong>r ja.<br />
Jörg Seifert, Freiburg<br />
Kann <strong>de</strong>nn Bauen Sün<strong>de</strong> sein? Rein rhetorisch<br />
natürlich diese Frage. O<strong>de</strong>r? Moment<br />
mal! Haben nicht schon die ambitionierten<br />
Turmbauer zu Babel noch vor<br />
Fertigstellung eins aufs Dach gekriegt?<br />
Offensichtlich kommt zumin<strong>de</strong>st in Sün<strong>de</strong>nnähe,<br />
wer himmelhoch hinaus will.<br />
Dubais Burj Khalifa ist zum Glück schon<br />
fertig.<br />
Doch will nicht auch <strong>de</strong>rjenige zu<br />
hoch hinaus, <strong>de</strong>r sehen<strong>de</strong>n Auges Bürofläche<br />
en masse produziert? Häufig ist<br />
doch schon zu Projektstart zu erahnen,<br />
dass in zehn Jahren – wenn <strong>de</strong>r erste Generalmietvertrag<br />
auslaufen wird – ein<br />
Riesenleerstand droht. Auch die Anleger<br />
von Geschlossenen Immobilienfonds<br />
wissen davon ihr Liedchen zu singen.<br />
Weil auch sie dies hätten wisssen können,<br />
sind sie ebenfalls leicht „besün<strong>de</strong>lt“.<br />
Um nach zehn Jahren nicht ganz leer<br />
zu stehen, müssen diese Flächen dann<br />
verramscht wer<strong>de</strong>n. Ein wirtschaftlicher<br />
Sün<strong>de</strong>nfall ist das allemal.<br />
Auch all die Baumittelhersteller wollen<br />
zu hoch hinaus, die vergiftete o<strong>de</strong>r<br />
schädliche Materialien auf <strong>de</strong>n Markt<br />
bringen. Die Sün<strong>de</strong>n Asbest & Co. je<strong>de</strong>nfalls<br />
lassen grüßen.<br />
Und immer zahlt <strong>de</strong>r Kun<strong>de</strong><br />
Und was machen die Wärmeverbundisolierer,<br />
die die Häuser bis zur Unkenntlichkeit<br />
verpacken? Sie sind immer noch<br />
massiven Zweifeln ausgesetzt, ob <strong>de</strong>rlei<br />
Maßnahmen überhaupt etwas nützen. In<br />
<strong>de</strong>n Vereinigten Staaten je<strong>de</strong>nfalls sind<br />
die Wärmeverbundsysteme schon lange<br />
auf <strong>de</strong>m Sün<strong>de</strong>nin<strong>de</strong>x. Sie zu verwen<strong>de</strong>n<br />
ist ganz einfach verboten.<br />
Umweht eigentlich <strong>de</strong>r Sün<strong>de</strong>nruch<br />
nicht auch die Praktiken <strong>de</strong>r Fernwärmeindustrie?<br />
Dieses von allen Regulierungsbehör<strong>de</strong>n<br />
vergessene Monopol in<br />
Deutschlands Energieversorgung erfreut<br />
sich beim näheren Hingucken unhaltbarer<br />
Privilegien: Wärmeverluste vor<br />
<strong>de</strong>m Abnahmezähler? Zahlt <strong>de</strong>r Kun<strong>de</strong>!<br />
Baugebiet mit Anschlusszwang? Die Lizenz<br />
für überhöhte Gebühren! Wechsel<br />
<strong>de</strong>s Energieträgers? Von <strong>de</strong>n Stadtwerken<br />
selbst oft nicht gewünscht! Denn<br />
ihnen sitzt häufig <strong>de</strong>r eigene Oberbürgermeister<br />
im Aufsichtsrat vor. Dies alles<br />
garantiert zumin<strong>de</strong>st eines: Sündhaft<br />
teure Preise.<br />
»Kann <strong>de</strong>nn<br />
Bauen Sün<strong>de</strong> sein?<br />
Ja! Denn schon die<br />
Turmbauer zu Babel haben<br />
von höchster Stelle eins<br />
aufs Dach gekriegt!«<br />
Und sind nicht die Kreditvermittler, die<br />
immer die Finanzierung vermitteln, die<br />
ihnen selbst die höchste Provision abwerfen,<br />
auch schon auf <strong>de</strong>m Weg zum<br />
Sün<strong>de</strong>r? O<strong>de</strong>r ist ein Betrüger kein Sün<strong>de</strong>r?<br />
Die Branche baut mehrmals<br />
Was sind noch mal die Todsün<strong>de</strong>n? Stolz,<br />
Habsucht, Neid, Zorn, Unkeuschheit,<br />
Unmäßigkeit, Überdruss führt aktuell<br />
die katholische Kirche auf. Je<strong>de</strong>nfalls ist<br />
sündhaft kurzsichtig, wer sagt: „Nach<br />
mir die Sündflut.“ Denn in <strong>de</strong>r Branche<br />
baut man mehrmals im Leben. f|<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 I 2012
52<br />
Sün<strong>de</strong><br />
Graffiti<br />
Über Schönheit lässt sich streiten<br />
Bauwirtschaft. Wenn Ästhetik und Funktionalität fehlen: Die größten Bausün<strong>de</strong>n<br />
rund um die Welt – die jedoch nicht alle als scheußlich empfin<strong>de</strong>n.<br />
» Auch aktuell<br />
begehen Stadtplaner<br />
Bausün<strong>de</strong>n – immer,<br />
wenn sie über nachhaltige<br />
städtebauliche<br />
Entwicklung hinausschießen.«<br />
Hans-Jörg Werth, Scheeßel<br />
So mancher Bauplaner und Architekt hat<br />
seine Handschrift mit bleiben<strong>de</strong>m negativen<br />
Eindruck hinterlassen. <strong>Als</strong> typische<br />
Bausün<strong>de</strong>n gelten Großwasserkraftwerke,<br />
städtische Großwohnsiedlungen<br />
<strong>de</strong>r 1960er- und 1970er-Jahre, übermäßige<br />
touristische Erschließungen mit Hotelkolossen,<br />
aber auch Zerstörung und<br />
Verfallenlassen historischer Stadtkerne.<br />
Der Bauhaus-Stil von Walter Gropius als<br />
stilistisch prägen<strong>de</strong>r Pragmatismus wird<br />
in<strong>de</strong>s kaum infrage gestellt – doch auch<br />
er hatte Kritiker, die ihm vorwarfen, das<br />
Bauen zu industrialisieren und zu normieren<br />
– und dabei auch manchmal zu<br />
weit gegangen zu sein. Nicht die Bedürfnisse<br />
<strong>de</strong>r Bewohner hätten die Grundrisse<br />
bestimmt, son<strong>de</strong>rn <strong>de</strong>r Schienenverlauf<br />
<strong>de</strong>r Baukräne. Wenn hingegen<br />
zum Beispiel über Denkmalschutz für<br />
70er-Jahre-Betonarchitektur <strong>de</strong>battiert<br />
wird, ist das öffentliche Unverständnis<br />
schnell absehbar.<br />
Schönheit ist kulturabhängig, trotz<strong>de</strong>m<br />
gibt es einige Merkmale, wie etwa<br />
die Symmetrie, die allgemein und überall<br />
als schön empfun<strong>de</strong>n wer<strong>de</strong>n. Die<br />
Schönheit von Gebäu<strong>de</strong>n zu erkennen,<br />
hat <strong>de</strong>shalb viel damit zu tun, die Architektur<br />
zu verstehen.<br />
Über Schönheit lässt sich aber eben<br />
doch streiten. Auf <strong>de</strong>r Internet-Seite<br />
virtualtourist.com wur<strong>de</strong> das Rathaus<br />
von Boston zum hässlichsten Gebäu<strong>de</strong><br />
<strong>de</strong>r Welt gewählt. Für manche Experten<br />
möglicherweise eine Überraschung, da<br />
zuvor namhafte Architekten die Boston<br />
City Hall als einen gelungenen Akt<br />
<strong>de</strong>r Stadtgestaltung gepriesen hatten.<br />
Das US-Magazin „Architecture Week“<br />
führt <strong>de</strong>n 60er-Jahre-Betonklotz sogar<br />
in seiner Liste <strong>de</strong>r „Greatest Buildings“.<br />
Die zweitschlimmste Bausün<strong>de</strong> haben<br />
Foto: jiawangkun/shutterstock.com<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
53<br />
laut virtualtourist.com die Franzosen<br />
begangen: Der Montparnasse-Turm in<br />
Paris, <strong>de</strong>r größte Wolkenkratzer Frankreichs,<br />
sei ein „Schandfleck für die<br />
schönste Stadt <strong>de</strong>r Welt“, heißt es von <strong>de</strong>r<br />
Jury. Es gebe nur einen Grund, das 210<br />
Meter hohe Bürohochhaus zu besichtigen:<br />
„Es ist <strong>de</strong>r einzige Ort, an <strong>de</strong>m man<br />
einen Blick über die Stadt hat, ohne <strong>de</strong>n<br />
Montparnasse-Turm sehen zu müssen.“<br />
Hässlich, aber wertvoll<br />
Um Bausün<strong>de</strong>n zu bestaunen, muss<br />
man aber nicht in die Ferne schweifen.<br />
Gemeinhin wird die Bun<strong>de</strong>shauptstadt<br />
Berlin nicht als schöne Stadt bezeichnet.<br />
Woran das wohl liegt? Eine neue Sichtweise<br />
auf Alexa & Co, bei <strong>de</strong>r Eröffnung<br />
im Jahr 2007 zweitgrößtes Einkaufszentrum<br />
Berlins und umgangssprachlich<br />
„Banane“ genannt, for<strong>de</strong>rt die Architekturhistorikern<br />
Turit Fröbe: „Wenn man<br />
die Sachen positiv sieht, dann ist sehr viel<br />
gewonnen.” Das äußere Erscheinungsbild<br />
<strong>de</strong>s Centers wur<strong>de</strong> schon vor Fertigstellung<br />
auch aus historischen Grün<strong>de</strong>n<br />
kritisiert. Auf <strong>de</strong>m Gelän<strong>de</strong> am Alexan<strong>de</strong>rplatz<br />
stand das ehemalige Polizeipräsidium<br />
und spätere Hauptquartier <strong>de</strong>r<br />
Gestapo. Heute nennen die Berliner das<br />
Gebäu<strong>de</strong> wegen <strong>de</strong>r umstrittenen Farbgebung<br />
und <strong>de</strong>r wenigen Fensterflächen<br />
beinahe liebevoll auch „Rosaroter Bunker“<br />
und „Pharaonengrab“.<br />
Auch „die Platte“ ist zugegeben keine<br />
architektonische Meisterleistung und<br />
teils am Ran<strong>de</strong> Berlins mit neuem Anstrich<br />
und Innenleben zu fin<strong>de</strong>n – super<br />
hässlich, aber trotz<strong>de</strong>m auch historisch<br />
wertvoll. Schließlich sind sie auch<br />
Zeugnisse groß angelegter, am Reißbrett<br />
entstan<strong>de</strong>ner DDR-Baugeschichte. Industriebauten<br />
sind in dieser Form auch<br />
im Westteil realisiert wor<strong>de</strong>n (etwa im<br />
Märkischen Viertel).<br />
Eine Stadt braucht sogenannte<br />
„Leuchttürme“ o<strong>de</strong>r Landmarks, eine<br />
Sehenswürdigkeit, ein Wahrzeichen, das<br />
ein bestimmtes Areal hervorhebt und<br />
für Aufmerksamkeit sorgt. Lei<strong>de</strong>r hat<br />
nahezu je<strong>de</strong> Stadt darüber hinaus ihre<br />
„Ecken“, um die herum man lieber einen<br />
Bogen schlagen möchte. Könnte man für<br />
je<strong>de</strong>n Schandfleck eine Abwrackprämie<br />
kassieren, wären die Finanzsorgen vieler<br />
Städte schneller vom Tisch. Im heutigen<br />
Altstadtbereich Nürnbergs stehen neben<br />
etlichen gut restaurierten historischen<br />
Bauten (Lorenzkirche, Sebalduskirche,<br />
Burg) lei<strong>de</strong>r auch viele Bausün<strong>de</strong>n <strong>de</strong>r<br />
60er- und 70er-Jahre – insbeson<strong>de</strong>re in<br />
<strong>de</strong>r Fußgängerzone und am Hauptmarkt,<br />
<strong>de</strong>r Heimat <strong>de</strong>s berühmten Nürnberger<br />
Christkindlmarkts. Weitere Beispiele<br />
gibt es in Massen: In Köln zerschnei<strong>de</strong>n<br />
die Nord-Süd-Fahrt und die Ost-West-<br />
Achse die Innenstadt. Zum an<strong>de</strong>ren ist<br />
die Silhouette <strong>de</strong>r Stadt und die Dominanz<br />
<strong>de</strong>s Doms zerstört durch die Hochhäuser.<br />
Um 1500 war <strong>de</strong>r Hamburger<br />
Stadtteil Barmbek mit zwölf Bauernhöfen<br />
eines <strong>de</strong>r größeren Dörfer im Hamburger<br />
Umkreis. Seit <strong>de</strong>n 20er-Jahren gilt<br />
Barmbek als Pionierstandort im Stil <strong>de</strong>r<br />
neuen Sachlichkeit, <strong>de</strong>r auf Zweckbau<br />
statt Formbau setzt. Allerdings entstan<strong>de</strong>n<br />
nach <strong>de</strong>n Zerstörungen im Zweiten<br />
Weltkrieg einige mo<strong>de</strong>rne Bausün<strong>de</strong>n,<br />
da die Hamburger schnell neuen Wohnraum<br />
benötigten.<br />
Was <strong>de</strong>m Betrachter manchmal als<br />
unzumutbar gilt, fin<strong>de</strong>t in <strong>de</strong>r Fachwelt<br />
hin und wie<strong>de</strong>r seine Befürworter. <strong>Als</strong><br />
Vogelkäfighaus, Betonbrutalismus o<strong>de</strong>r<br />
Bausün<strong>de</strong> wur<strong>de</strong> das Terrassenhaus<br />
Schnitz in Neugereut in <strong>de</strong>r Vergangenheit<br />
oft verspottet. Doch nun sind die<br />
Gebäu<strong>de</strong> Ibisweg 17 und 19 in die Liste<br />
<strong>de</strong>r Bau- und Kunst<strong>de</strong>nkmale aufgenommen<br />
wor<strong>de</strong>n.<br />
Meinungen gehen auseinan<strong>de</strong>r<br />
Bremen-Tenever, schon von Weitem<br />
von <strong>de</strong>r A1 im Auge <strong>de</strong>s vorbeifahren<strong>de</strong>n<br />
Betrachters als Wohnbatterie erkennbar,<br />
galt lange als architektonischer<br />
Albtraum. Eine Betonfestung mit bis zu<br />
22 Geschosse hohen Türmen am südöstlichen<br />
Stadtrand Bremens. En<strong>de</strong> <strong>de</strong>r<br />
60er-Jahre wur<strong>de</strong>n die Hochhäuser vom<br />
gewerkschaftseigenen Baukonzern Neue<br />
Heimat aus <strong>de</strong>m Bo<strong>de</strong>n gestampft. Die<br />
Presse sprach damals noch vom intensiven<br />
urbanen Lebensgefühl und <strong>de</strong>r<br />
großartigen Architektur. Doch Gewalttätigkeit<br />
und Ghettoisierung machten<br />
schnell die Run<strong>de</strong>. Im Rahmen <strong>de</strong>s Stadtumbaus<br />
West wur<strong>de</strong> über Jahre erfolgreich<br />
rückgebaut und revitalisiert. Heute<br />
gilt <strong>de</strong>r Stadtteil „OTe“ (Osterholz-Tenever)<br />
als gelungene bauliche Umgestaltung<br />
mit positivem Imagewan<strong>de</strong>l.<br />
Bausün<strong>de</strong>n <strong>de</strong>r heutigen Zeit<br />
Auch so manche Revitalisierung und<br />
Umnutzung in an<strong>de</strong>ren Regionen<br />
Deutschlands bergen Chancen für die<br />
Zukunft: In Dortmund, Iserlohn, Hagen<br />
und Soest betreibt das Stu<strong>de</strong>ntenwerk<br />
Dortmund Wohnheimanlagen. Es gibt<br />
viele neuere Anlagen, in <strong>de</strong>nen die Stu<strong>de</strong>nten<br />
in Zweier- bis Vierer-WGs zusammenleben.<br />
Die Anlagen dieses auch<br />
als „Club Med“ bezeichneten Stu<strong>de</strong>ntendorfs<br />
tragen ihren Spitznamen nicht umsonst.<br />
Auch ältere Wohnheime mit Einzelappartements<br />
wur<strong>de</strong>n in <strong>de</strong>n letzten<br />
Jahren renoviert, nach neuen Energiekonzepten<br />
ausgestattet und erinnern nur<br />
noch von <strong>de</strong>r Form her an die Bausün<strong>de</strong>n<br />
<strong>de</strong>r 60er- und 70er-Jahre.<br />
Oftmals schießen jedoch auch aktuell<br />
Stadtplaner über das eigentliche Ziel<br />
– die Erzielung einer nachhaltigen städtebaulichen<br />
Entwicklung <strong>de</strong>r Städte und<br />
Gemein<strong>de</strong>n – weit hinaus. Dabei sind lediglich<br />
die sozialen, wirtschaftlichen und<br />
ökologischen Anfor<strong>de</strong>rungen miteinan<strong>de</strong>r<br />
in Einklang zu bringen. Schnell ist<br />
wie<strong>de</strong>rum Uniformität hergestellt. Und<br />
in 20 o<strong>de</strong>r 30 Jahren wird dann vielleicht<br />
von <strong>de</strong>n Bausün<strong>de</strong>n <strong>de</strong>s frühen zweiten<br />
Jahrtausends gesprochen. Was haben<br />
sich die Architekten und Planer von<br />
Hafencity & Co. wohl dabei gedacht –<br />
die Innenstadt geschmacklich „versaut“<br />
durch Neubau-Architektur?<br />
Das Internet hat die Bausün<strong>de</strong>n<br />
in Deutschland schon lange im Visier.<br />
In Kürze soll <strong>de</strong>r Internet-Auftritt <strong>de</strong>r<br />
Initia tive gegen Bausün<strong>de</strong>n in Deutschland<br />
„bausuen<strong>de</strong>n.com“ mit Inhalten<br />
gefüllt wer<strong>de</strong>n. „Wir sind gegen eine<br />
Wie<strong>de</strong>rholung <strong>de</strong>r Bausün<strong>de</strong>n <strong>de</strong>r 60erund<br />
insbeson<strong>de</strong>re <strong>de</strong>r 70er-Jahre <strong>de</strong>s 20.<br />
Jahrhun<strong>de</strong>rts und wehren uns gegen eine<br />
Renaissance dieses optischen Angriffs<br />
auf unsere schönen Städte“, sagen die<br />
Macher. f|<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012
54<br />
Sün<strong>de</strong><br />
Graffiti<br />
Lotto spielen, zu<br />
Herrn Jauch, o<strong>de</strong>r ...<br />
Geldvermehrung.<br />
Zinsen bieten<br />
größere Aussicht auf<br />
materiellen Reichtum<br />
als Talkshows.<br />
Kredite und Moral. Was <strong>de</strong>n Sparer freut, grämt <strong>de</strong>n<br />
Schuldner: Zinsen sind notwendig, stehen aber <strong>de</strong>nnoch<br />
am moralischen Pranger – zu Unrecht.<br />
Norbert Jumpertz, Staig<br />
Millionär zu wer<strong>de</strong>n, davon träumen<br />
viele. Daher spielen Millionen Deutsche<br />
fleißig Lotto, obwohl die Chance auf <strong>de</strong>n<br />
Gewinn <strong>de</strong>s Jackpots um ein Vielfaches<br />
geringer ist, als dass einen <strong>de</strong>r Blitz erschlägt.<br />
Wäre es aussichtsreicher, bei<br />
<strong>de</strong>r TV-Show „Wer wird Millionär“ sein<br />
Glück zu versuchen? Der nette Herr<br />
Jauch könnte sich ja mehr von seiner kooperativen<br />
Seite zeigen. Und dann wären<br />
da auch noch vier Joker.<br />
Erfolg versprechen<strong>de</strong>r ist ein an<strong>de</strong>rer,<br />
weniger spektakulärer Weg, bei <strong>de</strong>m<br />
es aber auf Disziplin und Sparsamkeit<br />
ankommt. Wer<strong>de</strong>n Monat für Monat 300<br />
Euro zur Seite gelegt und wird das Sparkapital<br />
mit fünf Prozent im Jahr verzinst,<br />
ist man nach 55 Jahren endlich am Ziel<br />
und Millionär. Aus <strong>de</strong>r eigenen Tasche<br />
stammen davon – das mag verblüffend<br />
erscheinen – knapp 190.000 Euro. Bei<br />
einem Zinssatz von zwei Prozent zieht<br />
sich die Prozedur weit länger hin, nämlich<br />
95 Jahre. In diesem Fall steuert <strong>de</strong>r<br />
Anleger rund 330.000 Euro zur Million<br />
bei. Den mehr o<strong>de</strong>r min<strong>de</strong>r beschleunigten<br />
Vermögenszuwachs in bei<strong>de</strong>n<br />
Fällen verdanken Sparer <strong>de</strong>m Zinseszinseffekt.<br />
Er führt dazu, dass <strong>de</strong>r Zinsanteil<br />
am Ersparten im Laufe <strong>de</strong>r Zeit steigt.<br />
Wer Schul<strong>de</strong>n hat, lernt allerdings<br />
die Kehrseite dieses Mechanismus kennen.<br />
Der kann selbst dann fatal wirken,<br />
wenn sich die Zinsen, wie zurzeit, auf<br />
einem historisch niedrigen Niveau befin<strong>de</strong>n.<br />
Denn die <strong>de</strong>utschen Staatsschul<strong>de</strong>n<br />
schwellen trotz<strong>de</strong>m immer stärker an.<br />
Der Schul<strong>de</strong>ndienst, genannt Bun<strong>de</strong>sschuld,<br />
beträgt inzwischen fast 40 Milliar<strong>de</strong>n<br />
Euro pro Jahr und ist mittlerweile<br />
<strong>de</strong>r zweitgrößte Ausgabenposten<br />
im <strong>de</strong>utschen Bun<strong>de</strong>shaushalt. Früher<br />
war das – aus Sicht <strong>de</strong>r Schuldner – mal<br />
besser geregelt. Im Mittelalter durften<br />
Christen für geliehenes Geld keine Zinsen<br />
verlangen. In <strong>de</strong>r islamischen Welt<br />
gilt das Zinsverbot noch heute.<br />
Zinsen haftet wohl etwas Unmoralisches<br />
an. Beim Arbeitsentgelt ist das<br />
an<strong>de</strong>rs. Parteien befürworten Min<strong>de</strong>stlöhne,<br />
aber keine Min<strong>de</strong>stzinsen. Allenfalls<br />
am Deckeln <strong>de</strong>r Zinsen, etwa für<br />
<strong>de</strong>n Dispositionskredit beim Girokonto,<br />
fin<strong>de</strong>n sie Gefallen. Doch ein hoher Zins<br />
kann ein hilfreiches Warnsignal sein,<br />
wenn zum Beispiel die Staatsverschuldung<br />
auszuufern droht. Er ist nicht die<br />
Ursache, son<strong>de</strong>rn vielmehr die Folge einer<br />
überzogenen Kreditaufnahme.<br />
Unvermögen eingestehen<br />
Deshalb kann es leicht in die Irre führen,<br />
das Thema „Zinsen“ in die moralische<br />
Ecke zu zerren. Wür<strong>de</strong>n keine Zinsen gezahlt,<br />
könnte man durch Sparen nie zum<br />
Millionär wer<strong>de</strong>n, son<strong>de</strong>rn wäre gezwungen<br />
Lotto zu spielen o<strong>de</strong>r zu versuchen,<br />
bei Shows aufzutrumpfen. Schuldner –<br />
seien es Staaten o<strong>de</strong>r <strong>de</strong>r Nachbar –, die<br />
unter ihrer Zinslast stöhnen, sollten sich<br />
selbstkritisch fragen, wie viel sie selbst<br />
dazu beigetragen haben, dass sie in eine<br />
prekäre Situation gerieten.<br />
Aber wer gesteht schon gerne eigenes<br />
Unvermögen ein? f|<br />
Foto: imago/Müller-Stauffenberg<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
Gruppe
56 Finanzen, Markt + Management<br />
Potenzial im Problembezirk<br />
Quartiersentwicklung Duisburg Nord. Der Bevölkerungsschwund lässt<br />
grüßen: Wie Asset-Management auch in <strong>de</strong>mografisch schwierigen Regionen<br />
gelingen kann. Ein Beispiel für Wertsteigerungshebel aus <strong>de</strong>m Ruhrgebiet.<br />
André Kazmierski, Duisburg<br />
Während in einigen Regionen <strong>de</strong>r Wohnungsmangel<br />
<strong>de</strong>r 1990er-Jahre zu verzeichnen<br />
ist, lassen an<strong>de</strong>re Städte ein<br />
Überangebot an Wohnraum erkennen.<br />
Beson<strong>de</strong>rs Ruhrgebietsstädte registrieren<br />
seit Mitte <strong>de</strong>r 1950er-Jahre bis heute<br />
zwischen zehn und 30 Prozent Bevölkerungsverlust.<br />
Dieses Phänomen wird<br />
sich auch in <strong>de</strong>n kommen<strong>de</strong>n 20 Jah-<br />
Auf einen Blick<br />
››<br />
Schrumpfen<strong>de</strong> Städte stellen Wohnungsmarktakteure<br />
und Kommunen vor Herausfor<strong>de</strong>rungen.<br />
››<br />
Die Kooperation zwischen Akteuren <strong>de</strong>r<br />
Immobilienwirtschaft und <strong>de</strong>r Kommunen<br />
ist für alle Beteiligten unverzichtbar.<br />
››<br />
Quartiersentwicklung gemeinsam mit<br />
<strong>de</strong>r Kommune, <strong>de</strong>m Land und <strong>de</strong>m Bund<br />
kann eine Antwort sein.<br />
››<br />
Unter Einsatz operativer Wertsteigerungshebel<br />
lassen sich für Akteure <strong>de</strong>r<br />
Wohnungswirtschaft mittel- bis langfristige<br />
Wertsteigerungen erzielen – auch in<br />
Problem bezirken.<br />
ren fortsetzen. Demnach stellt <strong>de</strong>r <strong>de</strong>mografische<br />
Wan<strong>de</strong>l Kommunen und<br />
Wohnimmobilienakteure vor beson<strong>de</strong>re<br />
Herausfor<strong>de</strong>rungen. Wie sich diese lösen<br />
lassen, zeigt das Beispiel <strong>de</strong>s Projekts<br />
„Grüngürtel Duisburg Nord“.<br />
Investoren mit einem ganzheitlichen<br />
Ansatz, die das Immobilienmanagement<br />
nicht nur mit <strong>de</strong>m Vermieten und unstrukturierten<br />
Mo<strong>de</strong>rnisieren verbin<strong>de</strong>n,<br />
können auch in schwierigen Regionen<br />
dauerhaften Erfolg generieren. Wichtig<br />
ist es hierbei, über <strong>de</strong>n Tellerrand hinaus<br />
soziales Engagement im Hinblick<br />
auf Quartiersentwicklung zu zeigen.<br />
Bezogen auf das konkrete Projekt und<br />
neben <strong>de</strong>n – teilweise vielleicht sogar<br />
berechtigten – kritischen Stimmen, birgt<br />
es eine Chance für alle Beteiligten. Der<br />
Grüngürtel Duisburg-Nord hat das Potenzial,<br />
zu einem Vorzeigeprojekt in vielerlei<br />
Hinsicht zu wer<strong>de</strong>n.<br />
Seit Beginn <strong>de</strong>r 1990er-Jahre ist im<br />
Rahmen <strong>de</strong>r integrierten Stadterneuerung<br />
und mit <strong>de</strong>m Programm „Soziale<br />
Stadt NRW“ versucht wor<strong>de</strong>n, die Verbesserung<br />
<strong>de</strong>r Lebensqualität in Duisburg-Bruckhausen<br />
zu erreichen. Verän<strong>de</strong>rungen<br />
<strong>de</strong>r Rahmenbedingungen, wie<br />
die verbesserte Mobilität, <strong>de</strong>r verstärkte<br />
Wan<strong>de</strong>l von <strong>de</strong>r Industrie zur Dienstleistung,<br />
aber auch <strong>de</strong>r stetig steigen<strong>de</strong><br />
Leerstand in <strong>de</strong>n Wohnobjekten, führten<br />
dazu, dass die Stadt <strong>de</strong>n Herausfor<strong>de</strong>rungen<br />
mit neuen Konzepten begegnete.<br />
Ergebnisse, welche letztlich 2007<br />
zur Festsetzung <strong>de</strong>s Sanierungsgebiets<br />
führten, waren: 36,2 Prozent struktureller<br />
Leerstand, 50 Prozent überdurchschnittlich<br />
schlechte Gebäu<strong>de</strong>substanz,<br />
Feinstaub und Lärmbelastung. Der<br />
Rückbau <strong>de</strong>s i<strong>de</strong>ntifizierten Gebiets dient<br />
<strong>de</strong>mnach <strong>de</strong>m Wohl <strong>de</strong>r Allgemeinheit<br />
und rechtfertigt unter an<strong>de</strong>rem nach §§<br />
85 ff. BauGB <strong>de</strong>n Eingriff in das Privateigentum.<br />
Ziel <strong>de</strong>r bis 2015 angelegten<br />
Maßnahme ist es, zur Entspannung <strong>de</strong>r<br />
Wohnungsmärkte beizutragen, städtebauliche<br />
Missstän<strong>de</strong> und die negativen<br />
Eigenschaften durch die Nähe zur Industrie<br />
zu beseitigen. Der außergewöhnlich<br />
hohe Leerstand hatte zu<strong>de</strong>m negative<br />
Auswirkungen auf <strong>de</strong>n umliegen<strong>de</strong>n<br />
Wohnungsbestand.<br />
Die geplante Reduzierung von<br />
Wohnraum und <strong>de</strong>r gezielte Bestandsrückbau<br />
können zusätzlich einen Beitrag<br />
zur Stabilisierung <strong>de</strong>r Mieten leisten<br />
Fotos: 47media/Fotolia.com; EGDU – Entwicklungsgesellschaft Duisburg mbH<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
57<br />
(Ausgleich von Angebot und Nachfrage).<br />
Zu<strong>de</strong>m kann <strong>de</strong>r geplante Grüngürtel<br />
<strong>de</strong>n Freizeitwert <strong>de</strong>r Region erhöhen.<br />
Der Blick von außen verrät<br />
nicht alles über einen Standort.<br />
Umbau für 71,9 Millionen Euro<br />
Die Gesamtkosten <strong>de</strong>s Projekts von 71,9<br />
Millionen Euro wer<strong>de</strong>n finanziert mit<br />
Mitteln <strong>de</strong>s Lan<strong>de</strong>s, <strong>de</strong>r Europäischen<br />
Union und durch ein privates Unternehmen.<br />
Gebiete wie die in Bruckhausen dürften<br />
sich bei Investoren nicht <strong>de</strong>r größten<br />
Beliebtheit erfreuen. Mit Recht? Nein:<br />
Bei genauerer Betrachtung bieten Investitionen,<br />
eine Optimierung <strong>de</strong>s Managements<br />
und verstärkte Kun<strong>de</strong>n- und<br />
Immobiliennähe mehr Chancen als Risiken.<br />
Mit <strong>de</strong>r Festsetzung eines Sanierungsgebiets<br />
hat die Kommune <strong>de</strong>utliche<br />
Zeichen für eine mittel- bis langfristige<br />
Optimierung gesetzt. Flankieren<strong>de</strong><br />
Maßnahmen wie Wohnumfeldverbesserungen<br />
o<strong>de</strong>r Fassa<strong>de</strong>nprogramme können<br />
sich letztlich positiv auf die umliegen<strong>de</strong>n<br />
Immobilienbestän<strong>de</strong> auswirken.<br />
Das Asset-Management ist gefragt.<br />
Es ist heutzutage mehr als das bloße Betrachten<br />
<strong>de</strong>r Ertrags- und Ausgabenseite.<br />
Selbst <strong>de</strong>r oft erwähnte Blick auf die<br />
Immobilie genügt nicht ausschließlich.<br />
Interne Faktoren, wie Zielgruppenanalysen,<br />
Vermietungs-, Miet- und Investitionsstrategien,<br />
aber auch das technische<br />
Management, können beeinflusst wer<strong>de</strong>n.<br />
Externe Faktoren können in<strong>de</strong>s nur<br />
bedingt kontrolliert wer<strong>de</strong>n. Sie sollten<br />
in Kooperation mit allen Beteiligten<br />
erfolgen. Der Asset-Manager nimmt<br />
<strong>de</strong>mnach nicht nur die Rolle <strong>de</strong>r strategischen<br />
Umsetzung von Portfolio- o<strong>de</strong>r<br />
Investmentstrategie ein, son<strong>de</strong>rn ebenfalls<br />
die Rolle <strong>de</strong>s gesellschaftlichen Mediators.<br />
Der Anbieter von Wohnraum muss<br />
sich darüber im Klaren sein, welche<br />
Zielgruppe er erreichen kann und will.<br />
Neben <strong>de</strong>r Betrachtung <strong>de</strong>r aktuellen<br />
Mieterstruktur gilt es, das Umfeld zu<br />
beobachten. Arbeitsplätze, Hochschulen<br />
und Image <strong>de</strong>r Region müssen ebenso<br />
wie die Verkehrsanbindung berücksichtigt<br />
wer<strong>de</strong>n. Zu<strong>de</strong>m wur<strong>de</strong> in Deutschland<br />
über Jahrzehnte hinweg ein standardisiertes<br />
Massenprodukt vermietet.<br />
Aufgrund <strong>de</strong>s teilweise vorliegen<strong>de</strong>n<br />
Wohnungsmangels gab es keinen Grund,<br />
auf bestimmte Nachfragegruppen einzugehen.<br />
Der Wechsel von <strong>de</strong>r Produktzur<br />
Kun<strong>de</strong>norientierung steht an.<br />
Aufbauend auf <strong>de</strong>r Zielgruppenanalyse,<br />
wer<strong>de</strong>n die Kerngruppen mit<br />
gezieltem Marketing angesprochen. Zu<br />
<strong>de</strong>n Vermietungsstrategien gehören aber<br />
auch die Reduzierung von Fluktuationsquoten<br />
und Leerstandsdauer. Hierzu<br />
müssen zielgruppenadäquate Lösungen<br />
gefun<strong>de</strong>n wer<strong>de</strong>n. Unabdingbar ist<br />
auch die Verkehrssicherung. Neben <strong>de</strong>r<br />
Pflicht <strong>de</strong>s Vermieters, die vermietete<br />
Wohnung in vertragsgemäßem Zustand<br />
zu erhalten, gehören Mo<strong>de</strong>rnisierungen<br />
und Wohnumfeldverbesserungen zum<br />
Gebäu<strong>de</strong>management. Unter Beachtung<br />
eines mittel- bis langfristigen Investments<br />
gilt es, nicht ausschließlich in die<br />
Mo<strong>de</strong>rnisierung von Wohnungen zu investieren.<br />
Verbesserungen <strong>de</strong>s Wohnumfelds<br />
sind ein wichtiger Garant für eine<br />
dauerhafte Vermietung. Das Wohnumfeld<br />
muss als Eingangsbereich <strong>de</strong>r Wohnung<br />
verstan<strong>de</strong>n wer<strong>de</strong>n.<br />
Datenmaterial ist wichtig<br />
Neben <strong>de</strong>n operativen Instrumenten <strong>de</strong>r<br />
Wertsteigerung darf eine möglichst <strong>de</strong>taillierte<br />
Datenaufbereitung nebst entsprechen<strong>de</strong>r<br />
Aktualität nicht vernachlässigt<br />
wer<strong>de</strong>n. Daten sind heutzutage<br />
nicht nur für Investoren und Banken<br />
elementar, auch <strong>de</strong>r Asset-Manager benötigt<br />
zur Portfoliosteuerung entsprechen<strong>de</strong>s<br />
Datenmaterial. Zugleich ist eine<br />
gut gepflegte Datenbank Ausdruck eines<br />
professionellen Managements. Erhöhte<br />
Verkaufspreise können allein hierdurch<br />
erlangt wer<strong>de</strong>n und somit zur Wertsteigerung<br />
beitragen.<br />
Mit aktivem und ganzheitlichem<br />
Management besteht auch für Immobilienbestän<strong>de</strong><br />
in vermeintlichen Problemlagen<br />
eine nachhaltige Wertsteigerungschance.<br />
f|<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012
58<br />
Special<br />
Energiemanagement<br />
Inhalt<br />
Technische Lösungen, um Energie einzusparen,<br />
gibt es wie Sand am Meer. Doch welche<br />
ist die beste? Und wie sieht die Zukunft aus?<br />
Ein Special zum Thema Energiemanagement<br />
in Gebäu<strong>de</strong>n.<br />
Wärmerückgewinnung ...<br />
Von allen Seiten<br />
beleuchtet<br />
Wärmerückgewinnung & Licht. Es gibt in punkto<br />
Ressourceneinsparung noch viel zu tun. Einblicke in<br />
die aktuelle technische Gebäu<strong>de</strong>ausrüstung.<br />
Jola Horschig, Springe<br />
60<br />
58 - Spagat zwischen Frischluftzufuhr und<br />
Energieeinsparung<br />
59 - Kommunikation zwischen verschie<strong>de</strong>nen<br />
Systemen verbessern: Der EE-Bus<br />
60 - Pilotprojekt <strong>de</strong>r Stadt Zürich<br />
- Untersuchung <strong>de</strong>r Universität Freiburg<br />
... LED & Co.<br />
„Es gibt viel zu tun. Packen wir’s an!“ Die Älteren unter Ihnen<br />
wer<strong>de</strong>n sich vermutlich noch an diesen Werbeslogan erinnern.<br />
Er stammt aus <strong>de</strong>n 1970er-Jahren und wur<strong>de</strong> von <strong>de</strong>m Mineralölkonzern<br />
verwen<strong>de</strong>t, <strong>de</strong>r <strong>de</strong>n Tiger in <strong>de</strong>n Tank packte. Auch<br />
heute, 40 Jahre später, gibt es in puncto Energieeinsparung<br />
noch immer viel zu tun. Insbeson<strong>de</strong>re bei <strong>de</strong>n 19 Millionen Bestandsgebäu<strong>de</strong>n.<br />
Die Hülle eines Gebäu<strong>de</strong>s hat maßgeblichen Einfluss auf<br />
Energiebedarf und -verluste. Sie sollte luftdicht sein, um bei<strong>de</strong>s<br />
so gering wie möglich zu halten. Und genau da liegt die Krux.<br />
Menschen und Innenräume brauchen Frischluft. Der Mensch<br />
zum Leben, die Innenräume, damit sich <strong>de</strong>r Schimmelpilz nicht<br />
ansie<strong>de</strong>ln kann. Mit regelmäßigem Öffnen <strong>de</strong>r Fenster kommt<br />
zwar frische Luft ins Gebäu<strong>de</strong>, die kostbare Wärmeenergie<br />
geht jedoch verloren. Die technische Lösung sind mechanische<br />
Lüftungsgeräte – mit und ohne Wärmerückgewinnung –, mit<br />
<strong>de</strong>nen „wir <strong>de</strong>n Spagat zwischen Frischluftzufuhr und Energieeinsparung<br />
schaffen“, berichtet Andreas Lehmann von <strong>de</strong>r Lunos<br />
Lüftungstechnik GmbH: „Es geht darum, die Wärme im Gebäu<strong>de</strong><br />
zu halten und nur die Luft auszutauschen.“ Das kann mit<br />
einem Wärmerückgewinnungssystem (WRG) am effektivsten<br />
sein. „Der Markt ist <strong>de</strong>rzeit stark im Umbruch“, bestätigt Werner<br />
Zikeli von <strong>de</strong>r Aermec GmbH. „Die Effizienz <strong>de</strong>r WRG-Geräte<br />
ist stark verbessert wor<strong>de</strong>n. Ihre Wirkungsgra<strong>de</strong> wur<strong>de</strong>n<br />
gesteigert von 50 Prozent vor ein paar Jahren auf bis zu 95 Prozent<br />
heute.“<br />
Wasser effizienter als Luft<br />
62<br />
62 - „Lichtsteuerung für die biologische<br />
Uhr“: Gerhard Waldmann, Geschäftsführer<br />
<strong>de</strong>r Waldmann GmbH, Villingen-<br />
Schwenningen, über Beleuchtungskonzepte<br />
<strong>de</strong>r Zukunft – und über <strong>de</strong>n Alltag.<br />
Frank Bolkenius von <strong>de</strong>r Emco Bau- und Klimatechnik GmbH<br />
weist darauf hin, dass Wasser als Energietransportmedium<br />
<strong>de</strong>utlich energieeffizienter ist als Luft. Daher empfiehlt er als<br />
Lüftungskonzept die Bedarfslüftung. Dabei wird nur <strong>de</strong>r hygienisch<br />
notwendige Luftbedarf eingebracht (in <strong>de</strong>r Regel 45 bis<br />
60 Kubikmeter pro Stun<strong>de</strong> und Person). Die Temperierung <strong>de</strong>s<br />
Raums erfolgt dann durch wasserführen<strong>de</strong> Komponenten, wie<br />
Konvektoren, Kühl<strong>de</strong>cken o<strong>de</strong>r Bauteilaktivierung.<br />
Foto: Zumtobel<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
59<br />
Ein Korridor blieb für das Pilotprojekt<br />
in Zürich unverän<strong>de</strong>rt,<br />
<strong>de</strong>r an<strong>de</strong>re Gang wur<strong>de</strong> auf<br />
innovative Slotlight LED-Leuchten<br />
umgerüstet.<br />
Special<br />
Auf einen Blick<br />
››<br />
Vor allem die Gebäu<strong>de</strong>hülle beeinflusst<br />
Energiebedarf und -verluste.<br />
››<br />
Bedarfsgeregelte Abluft-und Belüftungssysteme<br />
kombinieren Frischluftversorgung<br />
mit Energieeinsparung, warme Luft<br />
geht nicht durch Lüften verloren.<br />
››<br />
Wärmerückgewinnung ist wesentlich effizienter<br />
als noch vor einigen Jahren und<br />
sollte heute in keiner Klima- o<strong>de</strong>r Lüftungsanlage<br />
fehlen.<br />
››<br />
Bei älteren Gebäu<strong>de</strong>n ist <strong>de</strong>r Einbau neuer<br />
Technik natürlich <strong>de</strong>utlich schwerer als<br />
bei Neubauten.<br />
››<br />
Fenster, die sich öffnen lassen, sind für<br />
das physische und psychische Wohlbefin<strong>de</strong>n<br />
<strong>de</strong>s Menschen ein Muss.<br />
››<br />
Im Vorfeld sollte <strong>de</strong>r Umgang mit <strong>de</strong>n Daten<br />
geklärt wer<strong>de</strong>n.<br />
››<br />
LEDs sind als Leuchtmittel weiter auf <strong>de</strong>m<br />
Vormarsch. Der Zhaga-Standard soll das<br />
Problem <strong>de</strong>r Kompatibilität lösen.<br />
Die Realisierung wirkungsvoller und wirtschaftlicher Klimaund<br />
Lüftungskonzepte ist im Neubau natürlich wesentlicher<br />
einfacher als im Bestand, <strong>de</strong>nn bei Altbauten muss man sich<br />
– nach <strong>de</strong>r Sanierung <strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong>hülle – im Innern häufig auf<br />
<strong>de</strong>n Austausch von Maschinen beschränken. Hinzu kommt,<br />
dass die älteren Geräte und eine eventuell bereits installierte<br />
Gebäu<strong>de</strong>leittechnik (GLT) Kommunikationsprobleme mit<br />
neue ren o<strong>de</strong>r an<strong>de</strong>ren Systemen haben können. Der Grund<br />
für die Sprachprobleme sind die unterschiedlichen Protokolle,<br />
<strong>de</strong>ren Entwicklung wie<strong>de</strong>rum historisch begrün<strong>de</strong>t ist. Die Klima-,<br />
Kälte-, Heizungs- und Lüftungsbranche kümmerte sich in<br />
<strong>de</strong>n Anfangsjahren <strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong>automation eher um die Steuerung<br />
ihrer Geräte, während die Hersteller von Elektro- und<br />
Beleuchtungsanlagen ihren Schwerpunkt unter an<strong>de</strong>rem auf<br />
Bussysteme für Lichtszenarien und Tageslichtsteuerung legten.<br />
Dritter im Bund ist die Sicherheitstechnik, die mit Brandschutz-<br />
und Einbruchsicherungsanlagen vollkommen eigene<br />
Wege einschlug. Babylonisches Sprachwirrwarr herrscht zwar<br />
längst nicht mehr unter <strong>de</strong>n Systemen, „doch es gibt noch immer<br />
viel zu tun“, erklärt Stephan Wachtel vom Ingenieurbüro<br />
Assmann Beraten + Planen: „Bei Neubauten ist die Kompatibilität<br />
eher realisierbar als im Bestand.“<br />
Neuste Möglichkeit: Der EE-Bus<br />
Jüngstes Kind <strong>de</strong>r branchenspezifischen Protokolle ist <strong>de</strong>r EE-<br />
Bus, <strong>de</strong>r für die Kommunikation zwischen technischen Verbrauchsgeräten<br />
und <strong>de</strong>r Energiewirtschaft zuständig ist und<br />
von <strong>de</strong>n Unternehmen Busch-Jaeger, Gira und Jung vorgestellt<br />
wur<strong>de</strong>. Seine Entwicklung ist in <strong>de</strong>m Umfeld Smart Meter und<br />
Smart Grid zu sehen, in <strong>de</strong>m es darum geht, Stromverbrauch<br />
und verfügbare Strommenge aufeinan<strong>de</strong>r abzustimmen.<br />
Der Markt <strong>de</strong>r Klima- und Lüftungsgeräte sowie <strong>de</strong>r technischen<br />
Möglichkeiten für die Klimatisierung und Belüftung<br />
von Verwaltungsbauten und Mehrfamilienhäusern ist für <strong>de</strong>n<br />
Außenstehen<strong>de</strong>n eher verwirrend und unübersicht- |g<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012
60<br />
Energetische Sanierungen<br />
erschließen bei Klima- und Lüftungsanlagen<br />
enorme Energieeinsparpotenziale.<br />
lich. Die Hersteller bieten ihren Kun<strong>de</strong>n maßgeschnei<strong>de</strong>rte Klimasysteme<br />
mit maximaler Energieeffizienz in Verbindung mit<br />
höchstem Komfort und interessantem Return of Investment<br />
(ROI). Die Geräte sind leistungsfähig und gut. Welche Technologie<br />
letzten En<strong>de</strong>s zum Einsatz kommt, hängt von <strong>de</strong>n individuellen<br />
Gegebenheiten und <strong>de</strong>r Nutzung ab. Bei Neubauten<br />
sind dies üblicherweise zentral gesteuerte Systeme, im Bestand<br />
<strong>de</strong>zentrale Geräte, weil in Altbauten häufig <strong>de</strong>r Platz für die Kanalführung<br />
fehlt.<br />
Fraglich ist, ob man wirklich alles braucht, was die Technik<br />
kann. Neben energieeffizientem Management sollten Behaglichkeit<br />
und Lebensqualität für die Nutzer an erster Stelle<br />
stehen. Dazu gehört beispielsweise die Möglichkeit, die Fenster<br />
öffnen zu können, auch wenn die Klima- und Lüftungsbranche<br />
<strong>de</strong>n Nutzern die Belüftung gern aus <strong>de</strong>r Hand nehmen möchte.<br />
Erfahrungen mit voll klimatisierten Verwaltungsbauten und<br />
Sick-Building-Syndrom haben wir jedoch ausreichend in <strong>de</strong>n<br />
1970er- und 1980er-Jahren sammeln dürfen. Mit Blick auf die<br />
Lufthygiene sind zu öffnen<strong>de</strong> Fenster heute sicher überflüssig,<br />
für das physische und psychische Wohlbefin<strong>de</strong>n <strong>de</strong>s Menschen<br />
hingegen sind sie ein Muss.<br />
Energiemanagement durch Gebäu<strong>de</strong>automation<br />
Einsparpotenzial. Komponenten und Systeme <strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong>automation<br />
reduzieren <strong>de</strong>n Energieverbrauch* bis zu ...<br />
... 26 % in Bildungseinrichtungen und Krankenhäusern<br />
... 27 % in Wohngebäu<strong>de</strong>n<br />
... 41 % in Hotels und Restaurants<br />
... 49 % in Großhan<strong>de</strong>ls- und Geschäftshäusern<br />
... 52 % in Büro- und Hörsälen<br />
* Hohe Energieeffizienz (Klasse A) verglichen mit <strong>de</strong>r Standard-Ausrüstung<br />
(Referenzklasse C) EN 15232, Quelle: Fachverband Gebäu<strong>de</strong>-Klima<br />
Worauf sollte die Immobilienwirtschaft unter <strong>de</strong>n Aspekten<br />
Energiemanagement, Wirtschaftlichkeit im Betrieb und ROI<br />
ihr Augenmerk legen? „Auf einen gemäßigten, aber sinnstiften<strong>de</strong>n<br />
Umgang mit <strong>de</strong>n Daten“, rät Stephan Wachtel. „Auf <strong>de</strong>r<br />
GLT-Ebene wird alles miteinan<strong>de</strong>r verknüpft. Es empfiehlt sich,<br />
vorher zu überlegen, was man mit welchen Daten erreichen<br />
und wie man sie aufbereiten will.“<br />
Pilotprojekt <strong>de</strong>r Stadt Zürich<br />
Übersichtlicher scheint es auf <strong>de</strong>m Leuchtenmarkt zu wer<strong>de</strong>n.<br />
Hier sind die LED mit Siebenmeilenstiefeln auf <strong>de</strong>m Vormarsch,<br />
und mit <strong>de</strong>m Zhaga-Standard soll das Problem <strong>de</strong>r<br />
Kompatibilität gelöst wer<strong>de</strong>n. Zhaga ist ein weltweites Konsortium<br />
mit mehr als 190 Unternehmen aus Asien, Europa und<br />
Nordamerika, <strong>de</strong>ssen Mitglie<strong>de</strong>r sich auf einheitliche Standards<br />
für LED-Module geeinigt haben. Hintergrund ist, dass bei LED<br />
neben <strong>de</strong>r optischen Spezifikation Schnittstellen <strong>de</strong>finiert sein<br />
müssen, damit <strong>de</strong>n kleinen Lampen nicht zu heiß wird.<br />
Eine interessante Untersuchung zu Lichtmanagement und<br />
Energieeinsparung hat die Stadt Zürich in Zusammenarbeit<br />
mit <strong>de</strong>m Leuchtenhersteller Zumtobel vorgenommen. Im Verwaltungszentrum<br />
Werd wur<strong>de</strong> ein Flur mit LED-Beleuchtung<br />
und optimierter Präsenzregelung und ein Flur mit herkömmlichen<br />
Leuchtstofflampen mit Präsenzschaltern verglichen. Die<br />
Leuchtstofflampen schalteten ab, wenn sich zehn Minuten lang<br />
niemand im Flur aufgehalten hat. Bei <strong>de</strong>n LED-Leuchten wur<strong>de</strong><br />
die Abschaltverzögerung auf eine Minute reduziert. Das Resultat<br />
nach vier Monaten Messzeit: Die LED-Beleuchtung spart<br />
über 80 Prozent Energie ein.<br />
Wie sich das Energieeinsparung auch ohne große Investitionen<br />
anpacken lässt, zeigt das Institut für Psychologie <strong>de</strong>r<br />
Universität Freiburg. Durch Mitarbeitersensibilisierung und<br />
organisatorische Maßnahmen konnte das Institut <strong>de</strong>n Stromverbrauch<br />
um etwa 14 Prozent reduzieren. Ein wesentlicher<br />
Punkt war dabei die Organisation <strong>de</strong>r IT-Technik. |g<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
Abrufbar unter<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong><br />
Die Immobilienwirtschaft – jetzt von überall lesen<br />
kostenlos für Abonnenten<br />
für alle Tablet-PCs<br />
<br />
<br />
ältere Ausgaben sind für je<strong>de</strong>n Besucher<br />
<strong>de</strong>s Portals zugänglich
62<br />
Lichtsteuerung für die biologische Uhr<br />
Interview mit<br />
Gerhard Waldmann<br />
Jola Horschig, Springe<br />
Noch ist es Zukunftsmusik. Schon bald jedoch<br />
könnten die Lampen im Büro auch <strong>de</strong>n<br />
Biorhythmus positiv beeinflussen: Wenn<br />
sich die Lichtfarbe analog <strong>de</strong>m natürlichen<br />
Tageslicht än<strong>de</strong>rt. Doch bereits heute spielt die<br />
richtige Lichtqualität eine be<strong>de</strong>uten<strong>de</strong> Rolle.<br />
Gerhard Waldmann, Geschäftsführer, Waldmann GmbH<br />
Herr Waldmann, was ist für das richtige<br />
Licht am Arbeitsplatz zu beachten?<br />
Waldmann: Ob eine Beleuchtung gut<br />
ist, hängt von verschie<strong>de</strong>nen Merkmalen<br />
ab. Dazu zählen Beleuchtungsstärke,<br />
Leuchtdichte- und Helligkeitsverteilung,<br />
Begrenzung von Direkt- und Reflexblendung,<br />
Lichtfarbe, Farbwie<strong>de</strong>rgabe und<br />
Flimmerfreiheit. Außer<strong>de</strong>m sollte das<br />
Beleuchtungsniveau verän<strong>de</strong>rbar sein,<br />
um verschie<strong>de</strong>nen Sehaufgaben und individuellen<br />
Bedürfnissen zu genügen.<br />
In welchen Bereichen können sich energieeffiziente<br />
Beleuchtung und gutes<br />
Licht am Arbeitsplatz wi<strong>de</strong>rsprechen?<br />
Waldmann: Grundsätzlich sollten gute<br />
Beleuchtungskonzepte genau diese bei<strong>de</strong>n<br />
Faktoren in Einklang bringen und<br />
sich nicht wi<strong>de</strong>rsprechen. Realisiert wird<br />
das etwa durch effiziente Leuchtmittel,<br />
eine optimierte Lichtlenkung o<strong>de</strong>r durch<br />
eine tageslicht- und präsenzabhängige<br />
Lichtsteuerung.<br />
Leuchtstofflampen und Leuchten mit<br />
LED gehören zu <strong>de</strong>n Leuchtmitteln,<br />
die sich durch Langlebigkeit und geringen<br />
Energieverbrauch auszeichnen.<br />
Für welche Einsatzbereiche eignet sich<br />
welches Leuchtmittel am besten?<br />
Waldmann: Die LED-Technologie ist<br />
gera<strong>de</strong> in Bezug auf die Langlebigkeit<br />
<strong>de</strong>utlich im Vorteil. Und in <strong>de</strong>r Lichtqualität<br />
stehen beispielsweise unsere neuesten<br />
LED-Stehleuchten <strong>de</strong>n Leuchten mit<br />
klassischer Leuchtstoff-Technologie in<br />
nichts mehr nach. Ein Unterschied ist<br />
tatsächlich nicht mehr erkennbar, wenn<br />
im Test Stehleuchten bei<strong>de</strong>r Technologien<br />
direkt nebeneinan<strong>de</strong>r stehen. Und<br />
selbst die Anschaffungskosten nähern<br />
sich immer mehr an. Von <strong>de</strong>m her kann<br />
man nach <strong>de</strong>m neuesten technischen<br />
Stand keiner Technologie einen Vorzug<br />
in Bezug auf die Einsatzmöglichkeiten<br />
geben.<br />
Welche Entwicklungen erwarten Sie im<br />
Bereich <strong>de</strong>r Beleuchtung und <strong>de</strong>r Beleuchtungstechnologien?<br />
Waldmann: Die LED-Technologie wird<br />
sich immer mehr durchsetzen. Schon<br />
heute setzt die Beleuchtungsindustrie<br />
immer mehr auf Standards, die diese<br />
Entwicklung noch weiter vorantreiben<br />
wer<strong>de</strong>n. In diesem Zusammenhang ist<br />
„Zhaga“ zu erwähnen. Dieses Konsortium<br />
<strong>de</strong>r Beleuchtungsindustrie hat sich<br />
unter an<strong>de</strong>rem die Austauschbarkeit von<br />
LED-Leuchtmitteln zum Ziel gesetzt –<br />
wie es bei herkömmlichen Leuchtmitteln<br />
ja schon immer <strong>de</strong>r Fall ist. Realisiert hat<br />
man hier bereits standardisierte LED-<br />
Light-Engines, die einen unproblematischen<br />
Austausch auf Herstellerseite<br />
ermöglichen. Auch wir setzen bereits<br />
auf diese standardisierten Module. Außer<strong>de</strong>m<br />
wird es in <strong>de</strong>r kommen<strong>de</strong>n Zeit<br />
sicherlich immer mehr Beleuchtungslösungen<br />
auf <strong>de</strong>m Markt geben, die ihre<br />
Lichtfarbe analog <strong>de</strong>m natürlichen Tageslicht<br />
än<strong>de</strong>rn können. So kann etwa<br />
<strong>de</strong>r Biorhythmus im Büro positiv beeinflusst<br />
wer<strong>de</strong>n.<br />
Mit welchen Strategien bereitet sich Ihr<br />
Unternehmen darauf vor?<br />
Waldmann: In Bezug auf die LED-<br />
Technologie wer<strong>de</strong>n wir verstärkt auf<br />
Standard komponenten setzen. Da dies<br />
jedoch nicht grundsätzlich für alle Anwendungen<br />
möglich ist, haben wir bereits<br />
unsere Kompetenzen im Bereich Elektronik<br />
stark ausgebaut – sowohl in Bezug<br />
auf unser Know-how als auch auf die<br />
entsprechen<strong>de</strong>n Mitarbeiter. Hinsichtlich<br />
<strong>de</strong>r Entwicklungen von biodynamischen<br />
Leuchten bereiten wir uns vor, in<strong>de</strong>m<br />
wir uns beispielsweise an Forschungsprojekten<br />
beteiligen, die gemeinsam mit<br />
Medizinern zum Thema biologische Wirkung<br />
von Licht durchgeführt wer<strong>de</strong>n. f|<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
63<br />
Aktuelles Recht<br />
Inhalt<br />
Wohnungseigentumsrecht<br />
Maklerrecht<br />
65.1 Son<strong>de</strong>rnutzungsrecht<br />
Es kann auch Miteigentumsanteil zugeordnet wer<strong>de</strong>n<br />
65.2 Nichteinladung eines Wohnungseigentümers<br />
Regelmäßig nur Anfechtbarkeit <strong>de</strong>r Beschlüsse<br />
64.1 Nachweismakeln<br />
Nicht immer muss Vertragspartner ausdrücklich<br />
benannt sein<br />
Mietrecht<br />
65.3 Instandhaltung und Instandsetzung<br />
Scha<strong>de</strong>nsersatzanspruch bei Verzögerung<br />
66.1 Veräußerungszustimmung<br />
Zustimmungsverweigern<strong>de</strong>r Beschluss wird<br />
bestandskräftig auch ohne wichtigen Grund<br />
66.2 Anfechtungsklage<br />
Kein Beitritt eines Beklagten auf Klägerseite<br />
67.1 Kündigungsfolgen<br />
Nutzungsfortsetzung nach Kündigung begrün<strong>de</strong>t keinen<br />
neuen Vertrag<br />
67.2 Mo<strong>de</strong>rnisierung<br />
Gegenwärtiger Zustand entschei<strong>de</strong>nd für Mo<strong>de</strong>rnisierungsmaßnahme<br />
68.1 Rückgabe<br />
Zum Umfang <strong>de</strong>r Räumungspflicht <strong>de</strong>s Mieters bei Rückgabe<br />
68.2 Fristlose Kündigung<br />
Zahlungsverzug durch erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen<br />
68.3 Kautionsrückzahlung<br />
Aufrechnungsverbot mit mietverhältnisfrem<strong>de</strong>r For<strong>de</strong>rung<br />
69.1 Zwangsverwaltung<br />
Baukostenzuschuss als Ausnahme zur unwirksamen<br />
Vorausverfügung<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012
64 Aktuelles Recht<br />
Urteil <strong>de</strong>s Monats<br />
Nicht immer muss Vertragspartner<br />
ausdrücklich benannt sein<br />
Neue Entscheidung zum Nachweismakeln<br />
Die Namhaftmachung <strong>de</strong>s Verkäufers /<br />
Vermieters ist entbehrlich, wenn bei <strong>de</strong>r<br />
Mitteilung <strong>de</strong>r Angaben über das Objekt<br />
keine weiteren Nachforschungen zur Feststellung<br />
<strong>de</strong>s Verkäufers o<strong>de</strong>r Vermieters<br />
erfor<strong>de</strong>rlich sind, etwa weil die Anschrift<br />
<strong>de</strong>s Verkäufers mit <strong>de</strong>r örtlichen Bezeichnung<br />
<strong>de</strong>s Grundstücks übereinstimmt.<br />
OLG München, Urteil vom 16.5.2012, Az.: 20<br />
U 245/12<br />
Fakten: Der gewerbliche Mietinteressent<br />
wandte sich an <strong>de</strong>n Makler mit<br />
<strong>de</strong>m Auftrag, ihm geeignete Flächen zur<br />
Anmietung nachzuweisen. Kurz darauf<br />
übersandte <strong>de</strong>r Makler <strong>de</strong>m Mietinteressenten<br />
per E-Mail ein Exposé über<br />
bestimmte Räumlichkeiten. Diese E-Mail<br />
en<strong>de</strong>te mit <strong>de</strong>r Mitteilung: „Beim Abschluss<br />
eines Mietvertrags berechnen wir<br />
bei gewerblichen Objekten 3,57 Netto-<br />
Kaltmieten je inkl. 19% MwSt.“ Mit weiterer<br />
E-Mail wur<strong>de</strong> ein vereinbarter Besichtigungstermin<br />
mitgeteilt, <strong>de</strong>n jedoch<br />
<strong>de</strong>r Mietinteressent nicht wahrnahm.<br />
Wenige Monate später hatte <strong>de</strong>r Mietinteressent<br />
die Mietflächen angemietet.<br />
Eine Provision wur<strong>de</strong> nicht gezahlt. Die<br />
hierauf seitens <strong>de</strong>s Maklers erhobene<br />
Zahlungsklage war erfolgreich.<br />
Zwischen Mietinteressent und Makler<br />
war je<strong>de</strong>nfalls ein Maklervertrag<br />
zustan<strong>de</strong> gekommen. Dass ein Nachweisauftrag<br />
insoweit grundsätzlich nicht<br />
unentgeltlich durchgeführt wird, ergibt<br />
sich zwischen Kaufleuten bereits aus <strong>de</strong>n<br />
han<strong>de</strong>lsrechtlichen Bestimmungen. In<br />
diesem Zusammenhang war <strong>de</strong>r Hinweis<br />
in <strong>de</strong>r E-Mail <strong>de</strong>s Maklers völlig ein<strong>de</strong>utig<br />
dahingehend zu verstehen, dass<br />
bei Abschluss eines Mietvertrags über<br />
das nachgewiesene Objekt eine Provision<br />
geschul<strong>de</strong>t wer<strong>de</strong>. Das ausdrückliche<br />
Provisionsverlangen in einem persönlichen<br />
Anschreiben im Zusammenhang<br />
mit <strong>de</strong>m Exposé reicht für eine konkrete<br />
Provisionsvereinbarung aus.<br />
Der Mietinteressent konnte sich vorliegend<br />
insbeson<strong>de</strong>re nicht darauf berufen,<br />
dass in <strong>de</strong>m übersandten Exposé<br />
<strong>de</strong>r Name <strong>de</strong>s Vermieters noch nicht<br />
angegeben war. Die <strong>de</strong>m Nachweismakler<br />
obliegen<strong>de</strong> Maklerleistung besteht<br />
in <strong>de</strong>m „Nachweis <strong>de</strong>r Gelegenheit zum<br />
Abschluss eines Vertrags“. Hiermit ist<br />
eine Mitteilung <strong>de</strong>s Maklers an seinen<br />
Kun<strong>de</strong>n gemeint, durch die dieser in die<br />
Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen<br />
über <strong>de</strong>n von ihm angestrebten<br />
Hauptvertrag einzutreten. Da <strong>de</strong>r Kun<strong>de</strong><br />
<strong>de</strong>rartige Verhandlungen nur einleiten<br />
kann, wenn er auch erfährt, an wen<br />
er sich wegen <strong>de</strong>s angestrebten Vertrags<br />
wen<strong>de</strong>n muss, wird <strong>de</strong>r Immobilienmak-<br />
ler seinem an <strong>de</strong>r Anmietung interessierten<br />
Kun<strong>de</strong>n grundsätzlich nicht nur das<br />
konkrete Grundstück zur Kenntnis bringen,<br />
son<strong>de</strong>rn auch <strong>de</strong>n Namen und die<br />
Anschrift <strong>de</strong>s möglichen Verkäufers o<strong>de</strong>r<br />
Vermieters nennen müssen. Trotz<strong>de</strong>m<br />
kann ein ausreichen<strong>de</strong>r Nachweis auch<br />
dann vorliegen, wenn <strong>de</strong>r Makler <strong>de</strong>n<br />
Namen <strong>de</strong>s Vertragspartners noch nicht<br />
mitgeteilt hat. Die Namhaftmachung <strong>de</strong>s<br />
Interessenten ist entbehrlich, wenn bei<br />
<strong>de</strong>r Mitteilung <strong>de</strong>r Angaben über das<br />
Objekt keine weiteren Nachforschungen<br />
zur Feststellung <strong>de</strong>s Interessenten erfor<strong>de</strong>rlich<br />
sind, etwa weil die Anschrift <strong>de</strong>s<br />
Verkäufers mit <strong>de</strong>r örtlichen Bezeichnung<br />
<strong>de</strong>s Grundstücks übereinstimmt.<br />
So liegt <strong>de</strong>r Fall hier. Der Mietinteressent<br />
hatte im Rechtsstreit nämlich selbst bestätigt,<br />
dass am streitgegenständlichen<br />
Anwesen eine große Tafel angebracht gewesen<br />
war, die über <strong>de</strong>n Vermieter hinreichend<br />
Auskunft gegeben hatte.<br />
Fazit: Ein Provisionsanspruch wür<strong>de</strong><br />
dann ausschei<strong>de</strong>n, wenn <strong>de</strong>r Makler<br />
letztlich tatsächlich nur die Adresse <strong>de</strong>s<br />
Mietobjekts bekannt gegeben hätte und<br />
es für seinen Auftraggeber insoweit nicht<br />
möglich gewesen wäre, Name und Anschrift<br />
<strong>de</strong>s Vermieters ohne Weiteres in<br />
Erfahrung zu bringen.<br />
Foto: iStockphoto<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
65<br />
Wohnungseigentumsrecht<br />
Son<strong>de</strong>rnutzungsrecht [65.1]<br />
Es kann auch Miteigentumsanteil zugeordnet wer<strong>de</strong>n<br />
Ein Son<strong>de</strong>rnutzungsrecht kann auch einem Miteigentumsanteil an<br />
einer Wohnungs- o<strong>de</strong>r Teileigentumseinheit zugeordnet wer<strong>de</strong>n.<br />
BGH, Beschluss vom 10.5.2012, Az.: V ZB 279/11<br />
Fakten: Zugunsten einer<br />
Wohnungseigentümerin ist<br />
ein Son<strong>de</strong>rnutzungsrecht an<br />
einem Tiefgaragenstellplatz<br />
begrün<strong>de</strong>t. Eine weitere<br />
Eigentümerin ist zugleich<br />
hälftige Miteigentümerin<br />
eines Duplexstellplatzes. Die<br />
Duplexgarage repräsentiert<br />
insgesamt einen Miteigentumsanteil,<br />
die obere Etage<br />
<strong>de</strong>r Garage wird von <strong>de</strong>r<br />
Wohnungseigentümerin<br />
genutzt. Mit notariellem<br />
Vertrag veräußerte die<br />
Wohnungseigentümerin<br />
das Son<strong>de</strong>rnutzungsrecht<br />
an <strong>de</strong>m Kfz-Stellplatz an die<br />
Garagenmiteigentümerin. In<br />
diesem Zusammenhang sollte<br />
die Gemeinschaftsordnung<br />
<strong>de</strong>rgestalt geän<strong>de</strong>rt wer<strong>de</strong>n,<br />
dass das Son<strong>de</strong>rnutzungsrecht<br />
an <strong>de</strong>m Tiefgaragenstellplatz<br />
von <strong>de</strong>r begünstigten<br />
Wohnung abgeschrieben<br />
und <strong>de</strong>r Duplexgarageneinheit<br />
„oben“ zugewiesen wer<strong>de</strong>n<br />
sollte. Zur Sicherung <strong>de</strong>s<br />
Übertragungsanspruchs sollte<br />
nun eine Vormerkung in das<br />
Grundbuch eingetragen wer<strong>de</strong>n,<br />
was das Grundbuchamt<br />
jedoch verweigerte. Begründung:<br />
Ein Son<strong>de</strong>rnutzungsrecht<br />
könne nicht einem von<br />
mehreren Miteigentümern<br />
einer Wohnungs- o<strong>de</strong>r Teileigentumseinheit<br />
übertragen<br />
wer<strong>de</strong>n. Dem konnte sich <strong>de</strong>r<br />
BGH nicht anschließen. Der<br />
Zuordnung eines Son<strong>de</strong>rnutzungsrechts<br />
zu einem<br />
Miteigentumsanteil an <strong>de</strong>m<br />
Son<strong>de</strong>reigentum stehen keine<br />
gesetzlichen Regelungen<br />
entgegen. Miteigentum ist<br />
nämlich <strong>de</strong>m Alleineigentum<br />
gleichartig. Auch <strong>de</strong>rjenige,<br />
<strong>de</strong>r lediglich Miteigentümer<br />
einer Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit<br />
ist, gehört<br />
folglich zu <strong>de</strong>m Kreis <strong>de</strong>r<br />
Wohnungs- bzw. Teileigentümer.<br />
Fazit: Für die Zuordnung<br />
besteht auch ein praktisches<br />
Bedürfnis, wie <strong>de</strong>r<br />
vorliegen<strong>de</strong> Fall zeigt. Die<br />
Wohnungseigentümerin hat<br />
ein berechtigtes Interesse<br />
daran, das Son<strong>de</strong>rnutzungsrecht<br />
ohne Mitwirkung <strong>de</strong>s<br />
weiteren Miteigentümers <strong>de</strong>r<br />
Duplexgarage zu erwerben.<br />
Nichteinladung eines Wohnungseigentümers [65.2]<br />
Regelmäßig nur Anfechtbarkeit <strong>de</strong>r Beschlüsse<br />
Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer<br />
Eigentümerversammlung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit<br />
<strong>de</strong>r in <strong>de</strong>r Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber<br />
zu <strong>de</strong>ren Nichtigkeit.<br />
BGH, Urteil vom 20.7.2012, Az.: V ZR 235/11<br />
Fakten: Gegenüber einem<br />
<strong>de</strong>r Eigentümer, <strong>de</strong>r nur<br />
Teileigentümer einer Garage<br />
ist, wur<strong>de</strong>n rückständige<br />
Hausgel<strong>de</strong>r gerichtlich geltend<br />
gemacht. Sie beruhten<br />
auf Wirtschaftsplänen und<br />
Jahresabrechnungen, die<br />
auf verschie<strong>de</strong>nen Eigentümerversammlungen<br />
durch<br />
entsprechen<strong>de</strong> Beschlüsse<br />
genehmigt wur<strong>de</strong>n. Der<br />
Garageneigentümer wur<strong>de</strong><br />
zu keiner dieser Versammlungen<br />
gela<strong>de</strong>n, weil <strong>de</strong>r<br />
Verwalter <strong>de</strong>r Auffassung<br />
war, Garageneigentümer<br />
müssten zur Eigentümerversammlung<br />
nicht gela<strong>de</strong>n<br />
wer<strong>de</strong>n. Der Garageneigentümer<br />
vertrat nun die Auffassung,<br />
sämtliche Beschlüsse<br />
seien nichtig, da er von <strong>de</strong>r<br />
Teilnahme <strong>de</strong>r Eigentümerversammlungen<br />
rechtswidrig<br />
ausgeschlossen wor<strong>de</strong>n sei.<br />
Das Recht zur Teilnahme an<br />
<strong>de</strong>r Versammlung gehöre<br />
zum Kernbereich elementarer<br />
Mitgliedschaftsrechte, die<br />
Nichtladung sei daher ein<br />
Verstoß gegen unverzichtbare<br />
Rechtsvorschriften.<br />
In dieser Allgemeinheit<br />
konnte <strong>de</strong>r BGH <strong>de</strong>r Argumentation<br />
<strong>de</strong>s Garageneigentümers<br />
nicht folgen.<br />
Vielmehr führt die Nichteinladung<br />
einzelner Wohnungseigentümer<br />
regelmäßig nur<br />
zur Anfechtbarkeit <strong>de</strong>r in<br />
<strong>de</strong>r Versammlung gefassten<br />
Beschlüsse. Ein Beschluss ist<br />
im Sinne von § 23 Abs. 4<br />
Satz 1 WEG nur dann<br />
nichtig, wenn er gegen eine<br />
Rechtsvorschrift verstößt, auf<br />
<strong>de</strong>ren Einhaltung rechtswirksam<br />
nicht verzichtet wer<strong>de</strong>n<br />
kann. Solche unabdingbaren<br />
Rechtsvorschriften ergeben<br />
sich entwe<strong>de</strong>r aus <strong>de</strong>n zwingen<strong>de</strong>n<br />
Bestimmungen und<br />
Grundsätzen <strong>de</strong>s Wohnungseigentumsgesetzes<br />
o<strong>de</strong>r aus<br />
<strong>de</strong>n Normen <strong>de</strong>s übrigen Privat-<br />
o<strong>de</strong>r öffentlichen Rechts.<br />
Die für die Einberufung einer<br />
Eigentümerversammlung<br />
enthaltenen Formvorschriften<br />
gehören hierzu jedoch<br />
nicht, weil diese dispositiv<br />
sind und durch Vereinbarung<br />
abgeän<strong>de</strong>rt wer<strong>de</strong>n können.<br />
Fazit: Die unterbliebene<br />
Ladung eines Wohnungseigentümers<br />
führt nur in<br />
schwerwiegen<strong>de</strong>n Ausnahmefällen<br />
zur Nichtigkeit <strong>de</strong>r<br />
in <strong>de</strong>r Eigentümerversammlung<br />
gefassten Beschlüsse. So<br />
etwa dann, wenn <strong>de</strong>r Eigentümer<br />
in böswilliger Weise<br />
gezielt von <strong>de</strong>r Teilnahme<br />
ausgeschlossen wer<strong>de</strong>n soll.<br />
Ein solcher Ausnahmefall<br />
liegt hingegen nicht vor,<br />
wenn die Ladung nur irrtümlich<br />
unterblieben ist.<br />
Instandhaltung und Instandsetzung [65.3]<br />
Scha<strong>de</strong>nsersatzanspruch bei Verzögerung<br />
Ein Scha<strong>de</strong>nsersatzanspruch wegen verzögerter Beschlussfassung<br />
über nötige Instandsetzungsmaßnahmen schei<strong>de</strong>t aus, wenn<br />
<strong>de</strong>r betroffene Eigentümer vorher gefasste Beschlüsse über die<br />
Zurückstellung <strong>de</strong>r Instandsetzung nicht angefochten hat. Die<br />
Gemeinschaft ist <strong>de</strong>m Eigentümer gegenüber verpflichtet, die<br />
unverzügliche Umsetzung eines Beschlusses zur Sanierung <strong>de</strong>s<br />
Gemeinschaftseigentums gegenüber <strong>de</strong>m Verwalter durchzusetzen,<br />
wenn <strong>de</strong>r Beschluss einen Scha<strong>de</strong>n am Gemeinschaftseigentum<br />
beseitigen soll, <strong>de</strong>r das Son<strong>de</strong>reigentum <strong>de</strong>s Eigentümers<br />
unbenutzbar macht. BGH, Urteil vom 13.7.2012, Az.: V ZR 94/11<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012
66 Aktuelles Recht<br />
Veräußerungszustimmung [66.1]<br />
Zustimmungsverweigern<strong>de</strong>r Beschluss wird bestandskräftig<br />
auch ohne wichtigen Grund<br />
Ein die Zustimmung zur Veräußerung <strong>de</strong>s Son<strong>de</strong>reigentums versagen<strong>de</strong>r<br />
Beschluss ist regelmäßig auch dann bestandskräftig,<br />
wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen wor<strong>de</strong>n ist.<br />
BGH, Urteil vom 20.7.2012, Az.: V ZR 241/11<br />
Fakten: Die Teilungserklärung<br />
enthält im vorliegen<strong>de</strong>n<br />
Fall die Regelung,<br />
dass die Veräußerung <strong>de</strong>s<br />
Wohnungseigentums <strong>de</strong>r<br />
schriftlichen Zustimmung<br />
<strong>de</strong>s Verwalters bedarf. Nach<br />
erfolgter Teilung wur<strong>de</strong><br />
eine <strong>de</strong>r Wohnungen einem<br />
Ehepaar zugewiesen, die<br />
sie alsbald veräußerten.<br />
Der Neueigentümer wur<strong>de</strong><br />
sodann im Jahr 1987 als<br />
Wohnungseigentümer in<br />
das Grundbuch eingetragen.<br />
Weil die Zustimmung <strong>de</strong>s<br />
Verwalters nicht eingeholt<br />
und somit nachgewiesen<br />
war, wur<strong>de</strong> im Jahr 1992 ein<br />
Amtswi<strong>de</strong>rspruch in das<br />
Grundbuch eingetragen.<br />
In einer Eigentümerversammlung<br />
im Jahr 1992<br />
versagten die Wohnungseigentümer<br />
die Zustimmung<br />
zu <strong>de</strong>r Veräußerung durch<br />
Beschluss. Die dagegen<br />
gerichtete Anfechtungsklage<br />
<strong>de</strong>s Neueigentümers wur<strong>de</strong><br />
rechtskräftig abgewiesen. Im<br />
Jahr 2001 beantragte nun<br />
das ursprünglich veräußern<strong>de</strong><br />
Ehepaar seine Wie<strong>de</strong>reintragung<br />
in das Grundbuch.<br />
Der entsprechen<strong>de</strong><br />
Antrag wur<strong>de</strong> wie<strong>de</strong>rum<br />
rechtskräftig abgewiesen.<br />
Der Amtswi<strong>de</strong>rspruch<br />
wur<strong>de</strong> sodann im Jahr 2005<br />
gelöscht. In einer Eigentümerversammlung<br />
im Jahr<br />
2008, zu <strong>de</strong>r <strong>de</strong>r Neueigentümer<br />
wie schon in <strong>de</strong>n<br />
Vorjahren nicht eingela<strong>de</strong>n<br />
war, wur<strong>de</strong>n verschie<strong>de</strong>ne<br />
Beschlüsse gefasst. Diese<br />
hatte er angefochten.<br />
Die Klage <strong>de</strong>s „Neueigentümers“<br />
musste erfolglos<br />
bleiben, sie war bereits unzulässig.<br />
Nach <strong>de</strong>r maßgeblichen<br />
Bestimmung <strong>de</strong>s § 46<br />
Abs. 1 Satz 1 WEG darf die<br />
Anfechtungsklage nur von<br />
einem Wohnungseigentümer<br />
erhoben wer<strong>de</strong>n. Wohnungseigentümer<br />
ist nun in<br />
aller Regel <strong>de</strong>rjenige, <strong>de</strong>r im<br />
Wohnungsgrundbuch als<br />
Eigentümer eingetragen ist.<br />
Ein Streitfeld: die Veräußerung von Son<strong>de</strong>reigentum<br />
Der im Grundbuch eingetragene<br />
Wohnungseigentümer<br />
muss das Wohnungso<strong>de</strong>r<br />
Teileigentum aber auch<br />
nach materiellem Recht<br />
wirksam erworben haben.<br />
Ist dies nicht <strong>de</strong>r Fall o<strong>de</strong>r<br />
vollzieht sich <strong>de</strong>r Eigentumserwerb<br />
außerhalb <strong>de</strong>s<br />
Grundbuchs, ist <strong>de</strong>r wahre<br />
Berechtigte als Wohnungseigentümer<br />
Träger <strong>de</strong>r mit<br />
<strong>de</strong>m Wohnungseigentum<br />
verbun<strong>de</strong>nen Rechte und<br />
Pflichten und einzig berechtigt,<br />
eine Anfechtungsklage<br />
zur erheben.<br />
Der „Neueigentümer“ war<br />
also wegen ursprünglich<br />
fehlen<strong>de</strong>r Verwalterzustimmung<br />
nicht Eigentümer<br />
gewor<strong>de</strong>n.<br />
Fazit: Ein an<strong>de</strong>res Ergebnis<br />
wäre mit <strong>de</strong>n Interessen<br />
<strong>de</strong>r Wohnungseigentümer<br />
und <strong>de</strong>m Erfor<strong>de</strong>rnis <strong>de</strong>r<br />
Rechtssicherheit unvereinbar.<br />
Das ergibt sich<br />
aus Folgen<strong>de</strong>m: Weil die<br />
Verweigerung <strong>de</strong>r Genehmigung<br />
rechtsgestaltend<br />
auf das schwebend unwirksame<br />
Veräußerungsgeschäft<br />
einwirkt, muss zu einem<br />
nachprüfbaren Zeitpunkt<br />
feststehen, ob <strong>de</strong>r Veräußerungsvertrag<br />
endgültig<br />
unwirksam wird. Der<br />
Beschluss kann allenfalls<br />
dann nichtig sein, wenn er<br />
auf ersichtlich sachfrem<strong>de</strong>n<br />
Erwägungen beruht, die offenkundig<br />
keinen wichtigen<br />
Grund darstellen.<br />
Anfechtungsklage [66.2]<br />
Kein Beitritt eines Beklagten auf Klägerseite<br />
Die im Rahmen einer Anfechtungsklage nach § 46 WEG beklagten<br />
übrigen Wohnungseigentümer sind notwendige Streitgenossen<br />
und können nicht als solche zusätzlich auf Klägerseite<br />
auftreten. Maßgeblich für <strong>de</strong>n Inhalt sowie die Reichweite <strong>de</strong>s<br />
materiellen Klagebegehrens ist nicht allein <strong>de</strong>r Wortlaut <strong>de</strong>s<br />
Klageantrags. Dieser ist vielmehr unter Berücksichtigung <strong>de</strong>s zu<br />
seiner Begründung Vorgetragenen auszulegen.<br />
AG Charlottenburg, Urteil vom 11.7.2012, Az.: 72 C 42/12<br />
Fakten: Im Rahmen<br />
einer Anfechtungsklage<br />
wollte einer <strong>de</strong>r beklagten<br />
Wohnungseigentümer nach<br />
Ablauf <strong>de</strong>r Klagefrist <strong>de</strong>r<br />
klagen<strong>de</strong>n Wohnungseigentümerin<br />
auf Klägerseite<br />
beitreten. Dieser Beitritt<br />
<strong>de</strong>s Eigentümers war<br />
zurückzuweisen, <strong>de</strong>nn er<br />
war rechtlich nicht wirksam.<br />
Die beklagten übrigen<br />
Wohnungseigentümer sind<br />
notwendige Streitgenossen<br />
und können nicht als solche<br />
zusätzlich auf Klägerseite<br />
auftreten. Wür<strong>de</strong> man es<br />
zulassen, dass ein Beklagter,<br />
<strong>de</strong>r notwendiger Streitgenosse<br />
<strong>de</strong>r übrigen Beklagten<br />
ist, auch auf Klägerseite<br />
beitreten könnte, wür<strong>de</strong><br />
dies dazu führen, dass <strong>de</strong>r<br />
Beklagte <strong>de</strong>n Kläger immer<br />
auch bei <strong>de</strong>r Prozessführung<br />
gegen sich selbst unterstützt,<br />
was nicht statthaft ist.<br />
Fazit: Unter an<strong>de</strong>rem<br />
das LG München und das<br />
AG Überlingen hatten einen<br />
<strong>de</strong>rartigen Beitritt zugelassen.<br />
Die Entscheidung<br />
<strong>de</strong>s AG Charlottenburg<br />
hingegen ist richtig. Ansonsten<br />
wür<strong>de</strong> in <strong>de</strong>r Tat eine<br />
prozessual schizophrene<br />
Situation entstehen.<br />
Fotos: iStockphoto ; Daniel Rennen /pixelio.<strong>de</strong><br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
67<br />
Mietrecht<br />
Kündigungsfolgen [67.1]<br />
Nutzungsfortsetzung nach Kündigung begrün<strong>de</strong>t<br />
keinen neuen Vertrag<br />
Ist das Mietverhältnis durch eine Kündigung wirksam been<strong>de</strong>t<br />
wor<strong>de</strong>n, kann <strong>de</strong>r alte Vertrag nicht dadurch wie<strong>de</strong>r aufleben,<br />
dass die Kündigung vom Vermieter zurückgenommen wird. Zur<br />
Frage, unter welchen Voraussetzungen in einem <strong>de</strong>rartigen Fall<br />
ein neues Mietverhältnis zustan<strong>de</strong> kommt, wenn <strong>de</strong>r Vermieter<br />
erklärt, er setze die fristlose Kündigung bis auf Weiteres aus.<br />
OLG Koblenz, Urteil vom 15.02.2012, Az.: 5 U 1159/11<br />
Fakten: Der Vermieter hatte<br />
das Mietverhältnis wegen<br />
Mietrückstän<strong>de</strong>n fristlos gekündigt.<br />
Die Parteien streiten<br />
darüber, ob die Kündigung<br />
später wirksam „zurückgenommen“<br />
beziehungsweise<br />
„ausgesetzt“ wur<strong>de</strong>. Das Gericht<br />
entschei<strong>de</strong>t, dass <strong>de</strong>r alte<br />
Vertrag nicht weiterbesteht.<br />
Kommt im Falle einer außeror<strong>de</strong>ntlichen<br />
fristlosen Kündigung<br />
eine Einigung über<br />
<strong>de</strong>ren „Rücknahme“ erst nach<br />
Zugang <strong>de</strong>r Erklärung, also<br />
nach Beendigung <strong>de</strong>s Vertrags,<br />
in Betracht, so schei<strong>de</strong>t<br />
eine Fortsetzung <strong>de</strong>s früheren<br />
Vertragsverhältnisses aus, <strong>de</strong>r<br />
aufgelöste Vertrag kann nicht<br />
wie<strong>de</strong>r aufleben. Die Begründung<br />
eines neuen Mietverhältnisses<br />
bedarf einer<br />
hierauf gerichteten Einigung<br />
Mo<strong>de</strong>rnisierung [67.2]<br />
Gegenwärtiger Zustand entschei<strong>de</strong>nd<br />
für Mo<strong>de</strong>rnisierungsmaßnahme<br />
<strong>de</strong>r Parteien, die hier nicht<br />
zustan<strong>de</strong> gekommen ist. Hier<br />
sollte vielmehr die Nutzung<br />
bis auf Weiteres gedul<strong>de</strong>t<br />
wer<strong>de</strong>n, solange die Miete<br />
rechtzeitig gezahlt wird. Der<br />
Insolvenzverwalter schul<strong>de</strong>t<br />
Nutzungsersatzansprüche als<br />
Masseverbindlichkeiten nur,<br />
wenn <strong>de</strong>r Mietvertrag zum<br />
Zeitpunkt <strong>de</strong>r Insolvenzeröffnung<br />
noch besteht und er<br />
dann nach Vertragsbeendigung<br />
die Nutzung fortsetzt.<br />
Fazit: Über das Vermietervermögen<br />
war das Insolvenzverfahren<br />
eröffnet wor<strong>de</strong>n.<br />
Da <strong>de</strong>r Mietvertrag wirksam<br />
gekündigt und kein neuer geschlossen<br />
wor<strong>de</strong>n war, schul<strong>de</strong>te<br />
<strong>de</strong>r Insolvenzverwalter<br />
das Nutzungsentgelt nicht als<br />
Masseverbindlichkeit.<br />
Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Mo<strong>de</strong>rnisierungsmaßnahme<br />
eine Verbesserung <strong>de</strong>r Mietsache darstellt, ist grundsätzlich<br />
nach <strong>de</strong>m gegenwärtigen Zustand <strong>de</strong>r Wohnung<br />
einschließlich <strong>de</strong>r vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen<br />
zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich<br />
etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene<br />
bauliche Verän<strong>de</strong>rung.<br />
BGH, Urteil vom 20.6.2012, Az.: VIII ZR 110/11<br />
Energetische Mo<strong>de</strong>rnisierung: technischer Zustand ist maßgeblich<br />
Fakten: Die Wohnung<br />
ist mit einer von <strong>de</strong>r Vormieterin<br />
mit Zustimmung<br />
<strong>de</strong>s früheren Vermieters<br />
eingebaute Gasetagenheizung<br />
ausgestattet, für die <strong>de</strong>r<br />
Mieter <strong>de</strong>r Vormieterin eine<br />
Ablösesumme gezahlt hat.<br />
Zuvor war die Wohnung mit<br />
Kohleöfen beheizt wor<strong>de</strong>n.<br />
Der Vermieter kündigte an,<br />
die Wohnung an die im Haus<br />
vorhan<strong>de</strong>ne Gaszentralheizung<br />
anschließen zu wollen<br />
und bezifferte die Gesamtkosten,<br />
die vom Mieter zu<br />
tragen<strong>de</strong> monatliche Umlage<br />
und <strong>de</strong>n anschließend neu zu<br />
zahlen<strong>de</strong>n monatlichen Heizkostenvorschuss.<br />
Der Mieter<br />
stimmte <strong>de</strong>r Maßnahme nicht<br />
zu. Der Vermieter klagte auf<br />
Duldung. Das Gericht gibt<br />
<strong>de</strong>m Mieter recht. Bei <strong>de</strong>r<br />
Frage, ob die vom Vermieter<br />
beabsichtigte Maßnahme eine<br />
Verbesserung <strong>de</strong>r Mietsache<br />
darstellt, ist grundsätzlich auf<br />
<strong>de</strong>n gegenwärtigen Zustand<br />
<strong>de</strong>r Wohnung abzustellen.<br />
Insoweit ist allein entschei<strong>de</strong>nd,<br />
ob durch die geplante<br />
Maßnahme objektiv <strong>de</strong>r Gebrauchs-<br />
o<strong>de</strong>r Substanzwert<br />
<strong>de</strong>r gemieteten Räume o<strong>de</strong>r<br />
<strong>de</strong>s Gebäu<strong>de</strong>s erhöht beziehungsweise<br />
eine Einsparung<br />
von Energie o<strong>de</strong>r Wasser<br />
erreicht wird. Nur wenn diese<br />
Voraussetzungen erfüllt sind,<br />
ist zu prüfen, ob die Duldung<br />
<strong>de</strong>r Maßnahmen eine<br />
unzumutbare Härte für <strong>de</strong>n<br />
Mieter darstellt. Das Ersetzen<br />
einer älteren Gasetagenheizung<br />
durch eine mo<strong>de</strong>rne<br />
Gaszentralheizung wird<br />
zwar häufig eine Maßnahme<br />
zur Energieeinsparung sein.<br />
Allerdings sind keine konkreten<br />
Feststellungen hierzu<br />
getroffen wor<strong>de</strong>n.<br />
Fazit: Es bestand die überwiegen<strong>de</strong><br />
Auffassung, dass<br />
maßgeblich für das Vorliegen<br />
einer Mo<strong>de</strong>rnisierungsmaßnahme<br />
allein <strong>de</strong>r vom<br />
Vermieter zur Verfügung<br />
gestellte Zustand sei. Verbesserungsmaßnahmen<br />
<strong>de</strong>s Mieters<br />
hätten auch dann außer<br />
Betracht zu bleiben, wenn sie<br />
mit Zustimmung <strong>de</strong>s Vermieters<br />
erfolgt seien. Der BGH<br />
vertritt aber die Auffassung,<br />
bei Beurteilung <strong>de</strong>r Frage, ob<br />
es sich bei <strong>de</strong>r vom Vermieter<br />
geplanten Maßnahme um<br />
eine Mo<strong>de</strong>rnisierung han<strong>de</strong>lt,<br />
komme es auf <strong>de</strong>n gegenwärtigen<br />
Zustand <strong>de</strong>r Wohnung,<br />
einschließlich <strong>de</strong>r vom<br />
Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen,<br />
an.<br />
Damit ist allein entschei<strong>de</strong>nd,<br />
ob die geplante Maßnahme<br />
<strong>de</strong>n aktuell vorliegen<strong>de</strong>n Gebrauchs-<br />
o<strong>de</strong>r Substanzwert<br />
<strong>de</strong>r Mieträume o<strong>de</strong>r <strong>de</strong>s Gebäu<strong>de</strong>s<br />
erhöht o<strong>de</strong>r Energie<br />
o<strong>de</strong>r Wasser einspart.<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012
68 Aktuelles Recht<br />
Rückgabe [68.1]<br />
Zum Umfang <strong>de</strong>r Räumungspflicht <strong>de</strong>s Mieters bei<br />
Rückgabe<br />
Lässt <strong>de</strong>r Mieter Einrichtungsgegenstän<strong>de</strong> in <strong>de</strong>n Mieträumen<br />
zurück, so hat er seine Rückgabepflicht grundsätzlich nicht erfüllt,<br />
weil <strong>de</strong>r Vermieter leere Räume in einem zur anschließen<strong>de</strong>n<br />
Nutzung geeigneten Zustand zurückverlangen kann.<br />
Lässt <strong>de</strong>r Mieter Gegenstän<strong>de</strong> zurück, kann dies eine Vorenthaltung<br />
<strong>de</strong>r Mietsache begrün<strong>de</strong>n, wenn <strong>de</strong>swegen nur eine<br />
Teilräumung <strong>de</strong>s Mietobjekts anzunehmen ist.<br />
OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.3.2012, Az.: I-24 U 200/11<br />
Fakten: Die Parteien<br />
streiten über die Folgen einer<br />
unvollständigen Wohnungsräumung<br />
bei Mieten<strong>de</strong>. Das<br />
Gericht gibt überwiegend<br />
<strong>de</strong>m Vermieter recht. Lässt<br />
<strong>de</strong>r Mieter Einrichtungsgegenstän<strong>de</strong><br />
zurück, so hat<br />
er seine Rückgabepflicht<br />
nicht erfült. Der Vermieter<br />
kann verlangen, dass er<br />
leere Räume, so wie er sie<br />
überlassen hat, in einem zur<br />
anschließen<strong>de</strong>n Nutzung<br />
geeigneten Zustand zurückerhält.<br />
Bleiben nur einzelne<br />
Gegenstän<strong>de</strong> zurück, kann<br />
im Einzelfall anzunehmen<br />
sein, dass <strong>de</strong>r Mieter seine<br />
Räumungspflicht erfüllt hat.<br />
Hier hat <strong>de</strong>r Mieter Einrichtungsgegenstän<strong>de</strong><br />
in nicht<br />
Fristlose Kündigung [68.2]<br />
Zahlungsverzug durch erhöhte<br />
Betriebskostenvorauszahlungen<br />
Fakten: Die Mietparteien<br />
hatten Betriebskostenvorauszahlungen<br />
vereinbart, welche<br />
<strong>de</strong>r Vermieter im Jahr 2000<br />
und 2004 einseitig erhöhte.<br />
Der Mieter zahlte ab En<strong>de</strong><br />
unerheblichem Umfang<br />
zurückgelassen und damit<br />
die Mietsache vorenthalten<br />
im Sinne <strong>de</strong>s § 546a BGB.<br />
Fazit: Überlässt <strong>de</strong>r Mieter<br />
<strong>de</strong>m Vermieter die Räume in<br />
verwahrlostem Zustand, liegt<br />
darin an sich noch keine<br />
Vorenthaltung <strong>de</strong>r Mieträume.<br />
Das Zurücklassen von<br />
wenigem Gerümpel steht <strong>de</strong>r<br />
Annahme einer Rückgabe<br />
nicht entgegen. Entfernt <strong>de</strong>r<br />
Mieter Gegenstän<strong>de</strong> in <strong>de</strong>r<br />
Mietsache nicht, kann eine<br />
Vorenthaltung im Sinne <strong>de</strong>s<br />
§ 546a BGB vorliegen, wenn<br />
wegen <strong>de</strong>s Belassens <strong>de</strong>r<br />
Sachen nur eine teilweise<br />
Räumung <strong>de</strong>s Mietobjekts<br />
anzunehmen ist.<br />
Kommt <strong>de</strong>r Mieter mit <strong>de</strong>r Zahlung von durch <strong>de</strong>n Vermieter nach<br />
§ 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen<br />
in Verzug, scheitert eine (auch) darauf gestützte fristlose<br />
Kündigung <strong>de</strong>s Vermieters nicht daran, dass <strong>de</strong>r Vermieter <strong>de</strong>n<br />
Mieter nicht vor Ausspruch <strong>de</strong>r Kündigung auf Zahlung <strong>de</strong>r erhöhten<br />
Betriebskosten verklagt hat.<br />
BGH, Urteil vom 18.7.2012, Az.: VIII ZR 1/11<br />
2003 die Erhöhungsbeträge<br />
und Teile <strong>de</strong>r Grundmiete<br />
nicht. Der Vermieter kündigte<br />
wegen Mietrückstän<strong>de</strong>n<br />
das Mietverhältnis fristlos.<br />
Der Mieter wen<strong>de</strong>t ein, <strong>de</strong>r<br />
Vermieter hätte ihn vor<br />
Ausspruch <strong>de</strong>r Kündigung<br />
auf Zahlung <strong>de</strong>r Erhöhungsbeträge<br />
verklagen müssen.<br />
Der BGH gibt <strong>de</strong>m Vermieter<br />
recht. Je<strong>de</strong> Vertragspartei<br />
kann das Mietverhältnis aus<br />
wichtigem Grund außeror<strong>de</strong>ntlich<br />
kündigen gemäß<br />
§ 543 Abs. 1 Satz 1 BGB. Ein<br />
wichtiger Grund liegt insbeson<strong>de</strong>re<br />
vor, wenn <strong>de</strong>r Mieter<br />
in einem Zeitraum, <strong>de</strong>r sich<br />
über mehr als zwei Termine<br />
erstreckt, mit <strong>de</strong>r Entrichtung<br />
<strong>de</strong>r Miete in Höhe eines<br />
Betrags in Verzug ist, <strong>de</strong>r die<br />
Miete für zwei Monate erreicht.<br />
Diese Voraussetzungen<br />
liegen hier vor. Der Vermieter<br />
musste vor Ausspruch <strong>de</strong>r<br />
fristlosen Kündigung nicht<br />
auf Zahlung <strong>de</strong>r einseitig von<br />
ihm erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen<br />
klagen.<br />
Fazit: Der BGH fällt hier<br />
eine Entscheidung zu § 569<br />
Abs. 3 Nr. 3 BGB: Diese<br />
Vorschrift besagt nach seiner<br />
Ansicht, dass <strong>de</strong>r Vermieter<br />
wegen <strong>de</strong>r erhöhungsbedingten<br />
Rückstän<strong>de</strong> erst kündigen<br />
kann, wenn <strong>de</strong>r Mieter<br />
rechtskräftig zur Zahlung <strong>de</strong>r<br />
erhöhten Betriebskosten o<strong>de</strong>r<br />
-vorauszahlungen verurteilt<br />
ist. Der BGH entschei<strong>de</strong>t mit<br />
<strong>de</strong>r gegenteiligen Ansicht,<br />
dass die Kündigung eines<br />
Wohnraummietverhältnisses<br />
durch <strong>de</strong>n Vermieter wegen<br />
eines Zahlungsrückstands mit<br />
einseitig durch <strong>de</strong>n Vermieter<br />
gemäß § 560 Abs. 4 BGB erhöhten<br />
Betriebskostenvorauszahlungen,<br />
nicht voraussetzt,<br />
dass <strong>de</strong>r Mieter zuvor<br />
rechtskräftig zur Zahlung <strong>de</strong>r<br />
Erhöhungsbeträge verurteilt<br />
wor<strong>de</strong>n ist. Der Mieter sei<br />
ausreichend dadurch geschützt,<br />
dass im Rahmen <strong>de</strong>s<br />
Kündigungsprozesses geprüft<br />
wer<strong>de</strong>n muss, ob <strong>de</strong>r Vermieter<br />
die Betriebskostenvorauszahlungen<br />
in <strong>de</strong>r gefor<strong>de</strong>rten<br />
Höhe verlangen durfte.<br />
Kautionsrückzahlung [68.3]<br />
Aufrechnungsverbot mit mietverhältnisfrem<strong>de</strong>r<br />
For<strong>de</strong>rung<br />
Mangels an<strong>de</strong>rweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist <strong>de</strong>m<br />
Treuhandcharakter <strong>de</strong>r Mietkaution ein stillschweigen<strong>de</strong>s Aufrechnungsverbot<br />
im Hinblick auf For<strong>de</strong>rungen zu entnehmen,<br />
die nicht aus <strong>de</strong>m Mietverhältnis stammen. Mit <strong>de</strong>rartigen For<strong>de</strong>rungen<br />
kann <strong>de</strong>r Vermieter gegenüber <strong>de</strong>m Anspruch <strong>de</strong>s<br />
Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen,<br />
wenn die Kaution am En<strong>de</strong> <strong>de</strong>s Mietverhältnisses nicht für For<strong>de</strong>rungen<br />
<strong>de</strong>s Vermieters aus <strong>de</strong>m Mietverhältnis benötigt wird.<br />
BGH, Urteil vom 11.7.2012, Az.: VIII ZR 36/12<br />
Fakten: Der Mieter<br />
hatte <strong>de</strong>n Vermieter vergeblich<br />
zur Rückzahlung <strong>de</strong>r<br />
zur Verfügung gestellten<br />
Kaution aufgefor<strong>de</strong>rt. Der<br />
Vermieter verwies in diesem<br />
Zusammenhang jedoch auf<br />
behauptete Gegenansprüche<br />
aus einem früheren Mietverhältnis<br />
über eine an<strong>de</strong>re<br />
Wohnung. Diese Ansprüche<br />
habe <strong>de</strong>r frühere Vermieter<br />
an ihn abgetreten.<br />
Der BGH gibt im vorliegen<strong>de</strong>n<br />
Fall <strong>de</strong>m Mieter<br />
recht. Er kann die Rückzahlung<br />
<strong>de</strong>r Kaution verlangen.<br />
Die Mietkaution dient –<br />
soweit nicht ausnahmsweise<br />
etwas an<strong>de</strong>res vereinbart<br />
Foto: Tobias Kaltenbach<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
69<br />
ist – ausschließlich <strong>de</strong>r<br />
Sicherung von For<strong>de</strong>rungen<br />
<strong>de</strong>s Vermieters aus <strong>de</strong>m<br />
konkreten Mietverhältnis.<br />
Die darin liegen<strong>de</strong> Zweckbindung<br />
en<strong>de</strong>t nicht schon<br />
dann, wenn die Kaution am<br />
En<strong>de</strong> <strong>de</strong>s Mietverhältnisses<br />
nicht mehr für For<strong>de</strong>rungen<br />
<strong>de</strong>s Vermieters aus <strong>de</strong>m<br />
Mietverhältnis benötigt<br />
wird, son<strong>de</strong>rn erst mit <strong>de</strong>r<br />
Rückgewähr <strong>de</strong>r Kaution an<br />
<strong>de</strong>n Mieter.<br />
Fazit: Vor <strong>de</strong>m nun vorliegen<strong>de</strong>n<br />
Urteil <strong>de</strong>s BGH<br />
waren unterschiedliche<br />
Auffassungen zu <strong>de</strong>r Frage<br />
vertreten wor<strong>de</strong>n, ob <strong>de</strong>r<br />
Vermieter mit mietfrem<strong>de</strong>n<br />
Ansprüchen gegen <strong>de</strong>n<br />
Anspruch <strong>de</strong>s Mieters auf<br />
Rückgewähr <strong>de</strong>r Kaution<br />
dann aufrechnen kann, wenn<br />
das Mietverhältnis been<strong>de</strong>t<br />
ist und hieraus keine Ansprüche<br />
<strong>de</strong>s Vermieters mehr<br />
offen sind. Zum Teil wird<br />
für <strong>de</strong>n Fall die Zulässigkeit<br />
einer Aufrechnung mit <strong>de</strong>r<br />
Begründung bejaht, dass in<br />
<strong>de</strong>m Fall die Zweckbindung<br />
<strong>de</strong>r Kaution entfalle und so<br />
mit nicht im Gegenseitigkeitsverhältnis<br />
stehen<strong>de</strong>n<br />
Gegenansprüchen aufgerechnet<br />
wer<strong>de</strong>n könne.<br />
Der Bun<strong>de</strong>sgerichtshof folgt<br />
aber <strong>de</strong>r Gegenmeinung. Seiner<br />
Meinung nach ist in <strong>de</strong>r<br />
Vereinbarung einer Mietkaution<br />
eine stillschweigen<strong>de</strong><br />
Sicherungsabre<strong>de</strong> enthalten<br />
und somit ein dauerhaftes<br />
Aufrechnungsverbot. Die<br />
Kaution diene nämlich allein<br />
dazu, etwaige Ansprüche <strong>de</strong>s<br />
Vermieters aus <strong>de</strong>m Mietverhältnis<br />
zu sichern. Mit<br />
mietfrem<strong>de</strong>n For<strong>de</strong>rungen<br />
<strong>de</strong>s Vermieters könne folglich<br />
auch nach Beendigung<br />
<strong>de</strong>s Mietverhältnisses nicht<br />
gegen <strong>de</strong>n Anspruch <strong>de</strong>s<br />
Mieters auf Rückzahlung<br />
<strong>de</strong>r Kaution aufgerechnet<br />
wer<strong>de</strong>n.<br />
Zwangsverwaltung [69.1]<br />
Baukostenzuschuss als Ausnahme zur unwirksamen<br />
Vorausverfügung<br />
Zur Berücksichtigungsfähigkeit von Mieterleistungen als abwohnbarem<br />
Baukostenzuschuss.<br />
BGH, Urteil vom 15.2.2012, Az.: VIII ZR 166/10<br />
Erbrachte Mieterleistungen sind für das Mietojekt zu verwen<strong>de</strong>n.<br />
Fakten: Der Zwangsverwalter<br />
begehrt vom<br />
Mieter die Räumung <strong>de</strong>s<br />
Grundstücks. Bei Abschluss<br />
<strong>de</strong>s Mietvertrags war allein<br />
das Hinterhaus nutzbar, da<br />
das Vor<strong>de</strong>rhaus noch nicht<br />
saniert war. Die Parteien<br />
hatten dazu vereinbart, dass<br />
<strong>de</strong>r Mieter bestimmte Arbeiten<br />
in <strong>de</strong>r vorgegebenen<br />
wertmäßigen Größenordnung<br />
ausführt und dieser<br />
Wert mit <strong>de</strong>r Miete verrechnet<br />
wer<strong>de</strong>n sollte. Die<br />
Vereinbarung weist Arbeiten<br />
in einer Gesamtsumme<br />
von 339.500 Euro aus. Die<br />
vom Mieter in <strong>de</strong>r Folgezeit<br />
vorgenommenen Arbeiten,<br />
die er unter Einsatz eines<br />
Sparvermögens von 35.000<br />
Euro, Eigenleistung unter<br />
Mitwirkung von Familienangehörigen<br />
und Freun<strong>de</strong>n<br />
getätigt haben will, sind<br />
streitig. Die Parteien vereinbarten<br />
unter an<strong>de</strong>rem, dass<br />
die festgestellten Baukosten<br />
320.500 Euro betragen<br />
und das Abwohnen <strong>de</strong>r<br />
Baukosten ab 2004 beginnt<br />
und En<strong>de</strong> 2023 en<strong>de</strong>t. Der<br />
Mieter verweigerte Mietzahlungen<br />
an <strong>de</strong>n Zwangsverwalter<br />
unter Hinweis auf die<br />
getroffenen Vereinbarungen.<br />
Der Zwangsverwalter<br />
kündigte das Mietverhältnis<br />
wegen ausstehen<strong>de</strong>r Mieten<br />
fristlos. Der BGH hebt das<br />
Urteil <strong>de</strong>r Berufungsinstanz<br />
auf und verweist die Sache<br />
zur Feststellung <strong>de</strong>r Berücksichtigungsfähigkeit<br />
<strong>de</strong>r von<br />
<strong>de</strong>m Mieter behaupteten<br />
Aus- und Umbaumaßnahmen<br />
als Baukostenzuschuss<br />
zurück. Eine Vorausverfügung<br />
über Mietfor<strong>de</strong>rungen<br />
ist <strong>de</strong>m Grundpfandgläubiger<br />
gegenüber unwirksam,<br />
soweit sie sich auf die Miete<br />
für eine spätere Zeit als <strong>de</strong>n<br />
zur Zeit <strong>de</strong>r Beschlagnahme<br />
laufen<strong>de</strong>n Kalen<strong>de</strong>rmonat<br />
bezieht. Eine Ausnahme<br />
von dieser Regel bil<strong>de</strong>n<br />
aber Baukostenzuschüsse.<br />
Sind diese Leistungen zum<br />
Auf- o<strong>de</strong>r Ausbau <strong>de</strong>s Mietgrundstücks<br />
bestimmt, wer<strong>de</strong>n<br />
sie auch bestimmungsgemäß<br />
dazu verwen<strong>de</strong>t und<br />
führen zu einer Erhöhung<br />
<strong>de</strong>s Grundstückswerts, muss<br />
sich <strong>de</strong>r Grundpfandgläubiger<br />
beziehungsweise ein<br />
für ihn tätiger Zwangsverwalter<br />
diese Leistungen<br />
als Mietvorauszahlungen<br />
entgegenhalten lassen. Das<br />
Berufungsgericht hatte<br />
einen Baukostenvorschuss<br />
hier verneint, ohne <strong>de</strong>ren<br />
Voraussetzungen ausreichend<br />
zu überprüfen.<br />
Fazit: Abwohnbare Baukostenzuschüsse<br />
wer<strong>de</strong>n im<br />
Zwangsvollstreckungsrecht<br />
zugunsten <strong>de</strong>s Mieters<br />
bevorzugt, weil <strong>de</strong>r Mieter<br />
durch tatsächliche Leistungen,<br />
die an sich vom früheren<br />
Eigentümer und Vollstreckungsschuldner<br />
hätten<br />
aufgebracht wer<strong>de</strong>n müssen,<br />
einen Sachwert schafft, <strong>de</strong>r<br />
<strong>de</strong>m Grundpfandgläubiger<br />
in Form einer Wertsteigerung<br />
<strong>de</strong>s Grundstücks<br />
zugute kommt. Ein abwohnbarer<br />
Baukostenzuschuss ist<br />
als Mietvorauszahlung berücksichtigungsfähig,<br />
wenn<br />
er mit <strong>de</strong>r Abre<strong>de</strong> geleistet<br />
wird, dass sie <strong>de</strong>r Mieter mit<br />
Rücksicht auf das Mietverhältnis<br />
aufgebracht und<br />
zum Auf- o<strong>de</strong>r Ausbau <strong>de</strong>s<br />
Mietgrundstücks verwen<strong>de</strong>t<br />
wer<strong>de</strong>n sollen. Des Weiteren<br />
müssen – unter Zugrun<strong>de</strong>legung<br />
einer wirtschaftlichen<br />
Betrachtungsweise – die<br />
erbrachten Leistungen aus<br />
<strong>de</strong>m Vermögen <strong>de</strong>s Mieters<br />
tatsächlich, auch nur mittelbar,<br />
zur Schaffung o<strong>de</strong>r<br />
Instandsetzung <strong>de</strong>s Mietobjekts<br />
verwen<strong>de</strong>t wor<strong>de</strong>n sein.<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 | 2012
70 Service<br />
Mein Klassiker<br />
Neue Bücher<br />
Berlin Alexan<strong>de</strong>rplatz:<br />
Die Geschichte vom Franz Biberkopf<br />
Roman von Alfred Döblin<br />
Holger Rausch ist geschäftsführen<strong>de</strong>r<br />
Gesellschafter <strong>de</strong>r Minerva<br />
Management Beteiligungs GmbH.<br />
Wie sich die Finanzbranche neu<br />
erfin<strong>de</strong>t<br />
Viele Menschen stehen<br />
<strong>de</strong>r Finanzdienstleistungsbranche<br />
mit<br />
Skepsis gegenüber. Die<br />
Finanzdienstleistungsexperten<br />
Roger Peverelli,<br />
Reggy <strong>de</strong> Feniks<br />
und Walter Capellmann<br />
stellen ihre nach<strong>de</strong>nklich machen<strong>de</strong> und<br />
erkenntnisreiche Vision für die Banken und<br />
Versicherungsunternehmen <strong>de</strong>r Zukunft vor.<br />
Roger Peverelli, Reggy De Feniks,<br />
Walter Capellmann, Finanzbuch Verlag, 352 S.,<br />
ISBN 978-3-89879-682-8, 24,99 Euro<br />
Alfred Döblin porträtiert in Berlin Alexan<strong>de</strong>rplatz<br />
die chaotische Lebendigkeit<br />
<strong>de</strong>r Metropole Berlin in <strong>de</strong>n 1920er-Jahren<br />
und gewährt Einblicke in das Denken,<br />
Han<strong>de</strong>ln und Fühlen eines Mannes,<br />
„Das Buch ist auch in <strong>de</strong>r heutigen<br />
Zeit noch aktuell. Denn es zeigt, dass<br />
auch in einer Welt vernetzter Märkte<br />
und gelernter Verhaltensweisen<br />
je<strong>de</strong>r es ganz persönlich in <strong>de</strong>r Hand<br />
hat, sich und seinem täglichen Tun<br />
mit bewussten Entscheidungen eine<br />
Richtung zu geben.“<br />
<strong>de</strong>r in dieser Stadt immer wie<strong>de</strong>r scheitert.<br />
Entlassen aus <strong>de</strong>m Gefängnis, hat<br />
sich Franz Biberkopf fest vorgenommen,<br />
ein anständiges Leben zu führen. Das<br />
scheint anfangs zu gelingen, doch ehe<br />
er sich versieht, gerät er durch Fehlentscheidungen<br />
in einen Stru<strong>de</strong>l von Ereignissen,<br />
die ihn nicht nur seine neue Liebe<br />
kosten, son<strong>de</strong>rn ihn auch erneut vor <strong>de</strong>n<br />
Haftrichter führen. Erst hier erkennt er,<br />
dass trotz aller widrigen Umstän<strong>de</strong> je<strong>de</strong>r<br />
seines Glückes Schmied ist.<br />
Nun könnte man meinen, <strong>de</strong>r gute<br />
Freund, von <strong>de</strong>m ich das Buch bekommen<br />
habe, wollte mir einen Wink mit<br />
<strong>de</strong>m Zaunpfahl geben. Tatsächlich aber<br />
war es mehr <strong>de</strong>r Titel, <strong>de</strong>r ihn bewogen<br />
hat, mir das Buch zum Start <strong>de</strong>s Bauvorhabens<br />
„Alexan<strong>de</strong>r Parksi<strong>de</strong>“ am Berliner<br />
Alexan<strong>de</strong>rplatz zu schenken. Doch<br />
auch wenn es mehr als Scherz gemeint<br />
war, fand es am En<strong>de</strong> <strong>de</strong>s Tages <strong>de</strong>n Weg<br />
auf meinen Nachttisch. Und wie <strong>de</strong>r<br />
Held <strong>de</strong>s Romans durchs Leben, kämpfte<br />
ich mich in <strong>de</strong>r Folge<br />
Abend für Abend<br />
durch die mehr als<br />
450 Seiten <strong>de</strong>s Buchs.<br />
Denn die sprunghafte<br />
Erzählweise, <strong>de</strong>r<br />
Wechsel zwischen verschie<strong>de</strong>nsten<br />
Sprachstilen,<br />
<strong>de</strong>r Berliner<br />
Dialekt und vor allem<br />
die vielen unterschwelligen Botschaften<br />
von Alfred Döblin for<strong>de</strong>rn <strong>de</strong>m Leser<br />
viel Konzentration ab. Wenn man sich<br />
dieser Herausfor<strong>de</strong>rung stellt, dann hat<br />
man aber nicht nur einen Klassiker <strong>de</strong>r<br />
<strong>de</strong>utschen Literatur vor sich, <strong>de</strong>r Charakterstudie,<br />
Zeitbild und Gesellschaftskritik<br />
in sich vereint, son<strong>de</strong>rn ein Buch,<br />
das auch heute noch aktuell ist. Denn es<br />
zeigt, dass auch in einer Welt vernetzter<br />
Märkte und gelernter Verhaltensweisen<br />
je<strong>de</strong>r es ganz persönlich in <strong>de</strong>r Hand hat,<br />
sich und seinem täglichen Tun mit bewussten<br />
Entscheidungen eine Richtung<br />
zu geben.<br />
Alfred Döblin: Berlin Alexan<strong>de</strong>rplatz: Die<br />
Geschichte vom Franz Biberkopf, Dtv Verlag<br />
1965, ISBN-10: 3423002956, 464 Seiten,<br />
39,50 Euro (als Taschenbuch: 8,90 Euro)<br />
Handbuch Wärmepumpen<br />
Das Buch gibt einen<br />
Überblick über Planung<br />
und Projektierung von<br />
Wärmepumpenanlagen.<br />
So sollen Fachkräfte<br />
<strong>de</strong>r Baubranche eine<br />
Faktenquelle zum Vergleichen<br />
bekommen.<br />
Die zweite Auflage <strong>de</strong>s<br />
Buches wur<strong>de</strong> mit zahlreichen Ergänzungen,<br />
Erweiterungen und Än<strong>de</strong>rungen <strong>de</strong>m neuesten<br />
Stand <strong>de</strong>r Technik angepasst.<br />
Jürgen Bonin, Beuth Praxis, 2. Auflage 2012,<br />
292 S., ISBN 978-3-410-22130-2, 78 Euro<br />
IZ-Karriereführer 2012/2013<br />
Die Immobilienbranche<br />
bietet vielfältige Karrieremöglichkeiten.<br />
Viele<br />
Stu<strong>de</strong>nten zieht es in<br />
die Projektentwicklung<br />
und ins Asset- o<strong>de</strong>r<br />
Property-Management.<br />
Doch die Branche hat<br />
noch weitere Aufgaben zu bieten. Welche<br />
das sind, ob Personal gesucht wird und welche<br />
Gehälter gezahlt wer<strong>de</strong>n, verrät <strong>de</strong>r „IZ-<br />
Karriereführer 2012/13“.<br />
Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft<br />
(Hrsg.), 548 S., 29 Euro, bestellbar über:<br />
www.iz-shop.<strong>de</strong><br />
11 I 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
71<br />
Aus unserem Haus<br />
Geschäftsraummiete<br />
Das Buch „Geschäftsraummiete“<br />
geht mit<br />
wissenschaftlichem Anspruch<br />
auf Bedürfnisse<br />
<strong>de</strong>r Praxis auf <strong>de</strong>m<br />
Gebiet <strong>de</strong>r Geschäftsraummiete<br />
ein. Der<br />
Geschäftsraummietvertrag<br />
ist das zentrale Regelungsinstrument<br />
für die gewerbliche Gebrauchsüberlassung<br />
von Grundstücken und Gebäu<strong>de</strong>n je<strong>de</strong>r<br />
Art, <strong>de</strong>mgegenüber haben sich Pachtverträge<br />
o<strong>de</strong>r Leasingverträge nur in Spezialbereichen<br />
durchgesetzt. Das Buch befasst<br />
sich insbeson<strong>de</strong>re mit <strong>de</strong>r ober- und höchstrichterlichen<br />
Entscheidungspraxis, die angesichts<br />
kärglicher gesetzlicher Regelungen in<br />
eine große Anzahl von vertraglichen Einzelregelungen<br />
eingreift. Darüber hinaus gibt<br />
es zahlreiche Hinweise für die praktische<br />
Handhabung mietrechtlicher Probleme. Das<br />
Buch richtet sich an alle im gewerblichen<br />
Mietrecht tätigen Praktiker.<br />
Lindner-Figura, Oprée, Stellmann,<br />
Verlag C.H. Beck, 3. Auflage 2012, 1054 S.,<br />
ISBN 978-3-406-63644-8, 129 Euro<br />
Steuervorteile für Gebäu<strong>de</strong> im<br />
Sanierungsgebiet<br />
Die Mo<strong>de</strong>rnisierung von<br />
Gebäu<strong>de</strong>n im Sanierungsgebietet<br />
ist eine<br />
<strong>de</strong>r letzten Möglichkeiten<br />
für eine steuerbegünstigte<br />
Kapitalanlage.<br />
Denn <strong>de</strong>r Investor<br />
kann die Kosten für die<br />
Mo<strong>de</strong>rnisierung und Sanierung innerhalb<br />
von zwölf Jahren abschreiben. Voraussetzung<br />
ist allerdings, dass er die Baumaßnahmen<br />
vorher <strong>de</strong>tailliert mit <strong>de</strong>r Sanierungsbehör<strong>de</strong><br />
vereinbart hat und dass diese ihm<br />
nachher eine Bescheinigung über die Höhe<br />
<strong>de</strong>r begünstigten Baukosten ausstellt. Nach<br />
Abschluss <strong>de</strong>r Sanierung muss er eine sogenannte<br />
Ausgleichsabgabe zahlen. Die Steuervorteile<br />
stehen auch <strong>de</strong>m Investor offen,<br />
<strong>de</strong>r eine Eigentumswohnung vom Bauträger<br />
kauft. Voraussetzung ist lediglich, dass er<br />
die Wohnung vor Beginn <strong>de</strong>r Baumaßnahmen<br />
kauft. Das Buch behan<strong>de</strong>lt alle praxisrelevanten<br />
Fragen.<br />
IVD-Bun<strong>de</strong>sverband (Hrsg.), 29,80 Euro,<br />
zu beziehen über www.ivd-webshop.ne<br />
Controlling für die Wohnungs- und<br />
Immobilienwirtschaft<br />
Systemisches Controlling<br />
gewinnt in <strong>de</strong>r<br />
Wohnungs- und Immobilienwirtschaft<br />
eine<br />
immer größere Be<strong>de</strong>utung.<br />
<strong>Haufe</strong>-Lexware<br />
hat <strong>de</strong>n einzigen Fachtitel<br />
zum Thema „Controlling<br />
in <strong>de</strong>r Wohnungswirtschaft“ neu<br />
publiziert. Das Buch richtet sich an Immobilienprofis<br />
und an Stu<strong>de</strong>nten <strong>de</strong>r Immobilienökonomie.<br />
„Die Publikation enthält <strong>de</strong>n<br />
aktuellen Wissensstand zu Entwicklung und<br />
Implementierung ganzheitlicher Controlling-Lösungen“,<br />
erklärt Mitautor Prof. Dr.<br />
Günter Ebert. Neben operativer, gewinnorientierter<br />
und existenzsichern<strong>de</strong>r Kriterien<br />
wur<strong>de</strong>n dabei auch strategische und potenzialorientierte<br />
Aspekte berücksichtigt. Aktuelle<br />
Entwicklungen machen die Publikation<br />
unverzichtbar.<br />
Prof. Dr. Günter Ebert, Frank Monien,<br />
Prof. Dr. Volker Steinhübel, <strong>Haufe</strong>-Lexware<br />
GmbH & Co. KG, 2. Auflage 2012, 255 S.,<br />
ISBN 978-3-648-02528-4, 34,95 Euro<br />
Impressum<br />
<strong>Haufe</strong>-Lexware GmbH & Co. KG<br />
Ein Unternehmen <strong>de</strong>r <strong>Haufe</strong> Gruppe<br />
Munzinger Straße 9, 79111 Freiburg<br />
Geschäftsführung:<br />
Isabel Blank, Markus Dränert,<br />
Jörg Frey, Birte Hackenjos, Jens Köhler,<br />
Matthias Mühe, Markus Reithwiesner,<br />
Joachim Rotzinger, Dr. Carsten Thies<br />
Abonnenten-Service und Vertrieb<br />
Service-Center Freiburg:<br />
Tel. 0800 7234-253<br />
Fax 0800 5050-446<br />
E-Mail: zeitschriften@haufe.<strong>de</strong><br />
Redaktion<br />
Dirk Labusch (La)<br />
(verantw. Chefredakteur)<br />
E-Mail: dirk.labusch@<br />
immobilienwirtschaft.<strong>de</strong><br />
Laura Henkel (lh)<br />
E-Mail: laura.henkel@<br />
immobilienwirtschaft.<strong>de</strong><br />
Jörg Seifert (sei)<br />
E-Mail: joerg.seifert@<br />
immobilienwirtschaft.<strong>de</strong><br />
Redaktionsteam<br />
RA Alexan<strong>de</strong>r C. Blankenstein<br />
RAin Almut König<br />
Michaela Burgdorf<br />
Jelka Louisa Beule<br />
Manfred Gburek<br />
Journalisten im Heft<br />
Christian Anger<br />
Jola Horschig<br />
Norbert Jumpertz<br />
Frank Peter Unterreiner<br />
Hans-Jörg Werth<br />
Birgitt Wüst<br />
So erreichen Sie die Redaktion<br />
Tel. 0761 898-3507<br />
Fax: 0761-89899-3507<br />
E-Mail: redaktion@<br />
immobilienwirtschaft.<strong>de</strong><br />
www.immobilien wirtschaft.<strong>de</strong><br />
Grafik/Layout<br />
Stefanie Kraus<br />
Titel<br />
Jon Berkeley/GettyImages<br />
Anzeigen<br />
Anzeigenpreisliste (1.1.2012)<br />
<strong>Haufe</strong>-Lexware GmbH & Co. KG<br />
Nie<strong>de</strong>rlassung Würzburg<br />
Unternehmensbereich Media Sales<br />
Im Kreuz 9<br />
97076 Würzburg<br />
Anzeigenleitung<br />
Klaus Sturm<br />
Tel. 0931 2791-733<br />
klaus.sturm@<br />
haufe-lexware.com<br />
Key Account Management<br />
Michaela Freund<br />
Tel. 0931 2791-535<br />
michaela.freund@<br />
haufe-lexware.com<br />
David Zenetti<br />
Tel. 0931 2791-752<br />
david.zenetti@<br />
haufe-lexware.com<br />
Anzeigendisposition<br />
Monika Thüncher<br />
Tel. 0931 2791-464,<br />
Fax. 0931 2791-477<br />
E-Mail: monika.thuencher@<br />
haufe-lexware.com<br />
Anzeigenschluss<br />
jeweils zum 10. <strong>de</strong>s Vormonats<br />
Aktuelle Informationen zu <strong>de</strong>n Zeitschriften-<br />
und Online-Angeboten fin<strong>de</strong>n<br />
Sie unter: www.haufe.<strong>de</strong>/mediacenter<br />
Bezugspreis<br />
Jahresabo 136 Euro (inklusive Versandkosten,<br />
Online-Archiv, Urteilsdatenbank<br />
etc.) Bezieher <strong>de</strong>s Loseblattwerks<br />
„Haus- und Grundbesitz“<br />
erhalten Immo bilienwirtschaft im<br />
Rah men ihres HuG-Abonnements.<br />
Für Mitglie<strong>de</strong>r <strong>de</strong>r <strong>de</strong>utschen Sektion<br />
<strong>de</strong>s Immobilienverbands Royal<br />
Insti tu tion of Chartered Surveyors<br />
(RICS) und <strong>de</strong>s Deutschen Verbands<br />
(DV) ist <strong>de</strong>r Bezug mit <strong>de</strong>r Zahlung<br />
ihres Mit glie<strong>de</strong>r beitrags abgegolten.<br />
Urheber- und Verlagsrechte<br />
Die Zeitschrift sowie alle in ihr ent -<br />
hal tenen ein zel nen Beiträge und<br />
Ab b il dungen sind urheber rechtlich geschützt.<br />
Alle Rechte vor behalten.<br />
Kein Teil dieser Zeitschrift darf ohne<br />
schriftliche Genehmigung <strong>de</strong>s Verlags<br />
ver vielfältigt o<strong>de</strong>r verbreitet wer<strong>de</strong>n.<br />
Unter dieses Verbot fällt insbeson <strong>de</strong>re<br />
die gewerbliche Ver viel fält i gung per<br />
Kopie, die Auf nahme in elek tronische<br />
Datenbanken und die Verviel fältigung<br />
auf CD-ROM.<br />
Bildnachweise<br />
Soweit keine Bildquelle vermerkt, wur<strong>de</strong>n<br />
uns Personenaufnahmen von <strong>de</strong>n<br />
jeweiligen Unternehmen zur Verfügung<br />
gestellt. An<strong>de</strong>re Bildmotive ohne Nachweis<br />
stammen aus <strong>de</strong>r Bilddatenbank<br />
<strong>de</strong>s Verlags.<br />
Gerichtsstand ist Freiburg<br />
ISSN 1614-1164<br />
Erscheinungsweise<br />
10 x jährlich<br />
Verbreitete Auflage<br />
Druck<br />
FIRMENGRUPPE APPL<br />
echter druck GmbH<br />
Delpstraße 15<br />
97084 Würzburg<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 I 2012
72 Service<br />
Termine …<br />
... von „Baurecht“ bis „Strategien beim Vertrieb von Wohnungen“<br />
TOP-TERMIN<br />
Veranstaltungstitel Termin / Ort Preis zzgl. MwSt. Veranstalter / Kontakt<br />
Messe, Kongresse und Konferenzen<br />
MAPIC: Internationale Messe für Einzelhan<strong>de</strong>lsimmobilien<br />
14.-16.11.2012<br />
Cannes,<br />
Frankreich<br />
15. Euro Finance Week 19.-23.11.2012<br />
Frankfurt am Main<br />
4. DVFA Investment-Consultant-Konferenz<br />
„Wert, Wertschöpfung und Wertschätzung<br />
im institutionellen Asset-Management“<br />
IPD Fachtagung: Immobilienfinanzierung<br />
unter verschärfter internationaler<br />
Regulierung<br />
Seminare und Schulungen<br />
Lehrgang: Energieberater für KMU | Energieanalyse<br />
& Effizienzberatung (Teil 1)<br />
Online-Marketing und Social Media in <strong>de</strong>r<br />
Wohnungswirtschaft<br />
Gewerbemietverhältnisse in<br />
Krisensituationen<br />
Telefon-Knigge für die Immobilienbranche –<br />
gekonnter Umgang an Telefon und Handy<br />
Kompaktwissen Immobilienökonomie:<br />
Die wichtigsten Metho<strong>de</strong>n, Kennzahlen<br />
und Verfahren<br />
Nachhaltige Stadt:<br />
Nachhaltigkeit und Energie<br />
27.11.2012<br />
Frankfurt am Main<br />
4.12.2012<br />
Frankfurt am Main<br />
19.-24.11.2012<br />
Biberach<br />
21.11.2012<br />
Wiesba<strong>de</strong>n<br />
22.11.2012<br />
Hamburg<br />
22.11.2012<br />
Wiesba<strong>de</strong>n<br />
22.-23.11.2012<br />
München<br />
23.11.2012<br />
Aachen<br />
Cashflow-Mo<strong>de</strong>lling 26.-27.11.2012<br />
Frankfurt am Main<br />
Rechtliche Grundlagen für das<br />
Management von Facility-Services<br />
Intensivseminar: Grundlagen und aktuelle<br />
Entwicklungen im Immobiliensteuerrecht<br />
Energie-Effizienz-Experte/Energieberater<br />
Nicht-Wohngebäu<strong>de</strong><br />
26.-27.11.2012<br />
Berlin<br />
26.-27.11.2012<br />
Berlin<br />
26.-28.11.2012<br />
Essen<br />
Mietmin<strong>de</strong>rung – berechtigt o<strong>de</strong>r Schikane? 27.11.2012<br />
Wiesba<strong>de</strong>n<br />
Baurecht für die Praxis:<br />
Novellierung von BauGB und BauNVO<br />
Strategien beim Vertrieb von Wohnungen<br />
an Kapitalanleger<br />
Dynamischer Wohnbaumarkt: Vom Wachstumsboom<br />
profitieren<br />
29.11.2012<br />
Biberach<br />
29.11.2012<br />
Berlin<br />
3.-4.12.2012<br />
Wien<br />
Jahresabrechnung in <strong>de</strong>r WEG 4.12.2012<br />
Mannheim<br />
Professionelles Immobilienmanagement 6.-7.12.2012<br />
Köln<br />
Lehrgang: Energieberater für KMU | Energieanalyse<br />
& Effizienzberatung (Teil 2)<br />
Mit großen Schritten zum Maklererfolg –<br />
MarktWertMakler<br />
10.-11.12.2012<br />
Biberach<br />
11.-13.12.2012<br />
Fulda<br />
1.350 Euro Reed MIDEM,<br />
www.mapic.com<br />
je nach<br />
Veranstaltung<br />
245 Euro*/<br />
295 Euro**<br />
Maleki Group,<br />
Telefon 069 97176-0, www.eurofinanceweek.com<br />
DVFA-Finanzaka<strong>de</strong>mie,<br />
Telefon 069 264848-124,<br />
www.dvfa.<strong>de</strong><br />
500 Euro IPD Investment Property Databank,<br />
Telefon 0611 3344990,<br />
www.ipd.com/germany<br />
1.980 Euro ges.<br />
(Teil 1 und 2)<br />
Aka<strong>de</strong>mie <strong>de</strong>r Hochschule Biberach,<br />
Telefon 07351 582-551, www.aka<strong>de</strong>mie-biberach.<strong>de</strong><br />
345 Euro vhw Bun<strong>de</strong>sverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V.,<br />
Telefon 030-390473-170, www.vhw.<strong>de</strong><br />
499 Euro Beck Aka<strong>de</strong>mie Seminare, Telefon 089 38189-503,<br />
www.beck-seminare.<strong>de</strong><br />
295 Euro vhw Bun<strong>de</strong>sverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V.,<br />
Telefon 030-390473-170, www.vhw.<strong>de</strong><br />
1.895 Euro Management Circle AG,<br />
Telefon 06196 4722-700,<br />
www.managementcircle.<strong>de</strong><br />
590 Euro RWTH International Aca<strong>de</strong>my gGmbH,<br />
Telefon 0241 8027734,<br />
www.aca<strong>de</strong>my.rwth-aachen.<strong>de</strong><br />
1.300*/<br />
1.450** Euro<br />
IREBS Immobilienaka<strong>de</strong>mie, Telefon 06723 995030,<br />
www.irebs-immobilienaka<strong>de</strong>mie.<strong>de</strong><br />
570 Euro Bauaka<strong>de</strong>mie, Telefon 030 54997510,<br />
www.bauaka<strong>de</strong>mie.<strong>de</strong><br />
1.550 Euro Berliner Immobilienrun<strong>de</strong>: TVS Berlin,<br />
Telefon 030 63223883, www.tvs-berlin.<strong>de</strong><br />
590 Euro Haus <strong>de</strong>r Technik e.V., Telefon 0201 1803-318,<br />
www.hdt-essen.<strong>de</strong><br />
295 Euro vhw Bun<strong>de</strong>sverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V.,<br />
Telefon 030 390473-170, www.vhw.<strong>de</strong><br />
150 Euro Aka<strong>de</strong>mie <strong>de</strong>r Hochschule Biberach,<br />
Telefon 07351 582-551, www.aka<strong>de</strong>mie-biberach.<strong>de</strong><br />
880 Euro Berliner Immobilienrun<strong>de</strong>: TVS Berlin,<br />
Telefon 030 63223883, www.tvs-berlin.<strong>de</strong><br />
1.695 Euro Institute for International Research GmbH,<br />
Telefon +43 (0)1 89159-212, www.iir.at<br />
490 Euro <strong>Haufe</strong> Aka<strong>de</strong>mie, Telefon 0761 898-4422,<br />
www.haufe-aka<strong>de</strong>mie.<strong>de</strong><br />
890 Euro <strong>Haufe</strong> Aka<strong>de</strong>mie, Telefon 0761 898-4422,<br />
www.haufe-aka<strong>de</strong>mie.<strong>de</strong><br />
1.980 Euro ges.<br />
(Teil 1 und 2)<br />
Aka<strong>de</strong>mie <strong>de</strong>r Hochschule Biberach,<br />
Telefon 07351 582-551, www.aka<strong>de</strong>mie-biberach.<strong>de</strong><br />
989 Euro Sprengnetter-Aka<strong>de</strong>mie, Telefon 02642 9796 -75/-76,<br />
www.sprengnetter.<strong>de</strong><br />
* Mitglie<strong>de</strong>r ** Nichtmitglie<strong>de</strong>r<br />
11 | 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
73<br />
Unternehmensin<strong>de</strong>x<br />
A<br />
Aareon AG ...................10<br />
Aengevelt Immobilien .......13, 32<br />
Aermec GmbH ................58<br />
AEW Europe ..................12<br />
Ahrenkiel Gruppe ..............12<br />
Allianz ......................32<br />
Arcadis ......................13<br />
Assmann Beraten + Planen ......59<br />
Axa .........................15<br />
B<br />
BNP Paribas Real Estate<br />
(BNPPRE) ..................8, 13<br />
Breiten Burkhardt ..............74<br />
Busch-Jaeger .................59<br />
C<br />
CBRE ........................15<br />
Codic .......................35<br />
Corpus Sireo ..................12<br />
D<br />
Dekabank ....................33<br />
Drees & Sommer AG ........14, 33<br />
E<br />
EC Harris .....................13<br />
ECE Projektmanagement<br />
GmbH & Co. KG ................35<br />
Emco Bau- und Klimatechnik<br />
GmbH .......................58<br />
Ernst & Young Real Estate ....28, 33<br />
F<br />
Feri AG ......................14<br />
FHH Fondshaus Hamburg<br />
Gesellschaft für Unternehmensbeteiligungen<br />
mbH & Co. KG . ....12<br />
FrommeConsulting GmbH .......14<br />
G<br />
Gen Re Capital GmbH ...........14<br />
Gesobau AG ..................35<br />
GFKL-Konzernverbund ..........14<br />
Gira ........................59<br />
H<br />
Hochtief Solutions AG ...........12<br />
I<br />
Immobilien Scout 24 ...........35<br />
IVG Immobilien AG .............32<br />
J<br />
Jones Lang LaSalle .............12<br />
Jung ........................59<br />
K<br />
Kobusch Group ................14<br />
L<br />
Leybold Optics ................14<br />
Lunos Lüftungstechnik GmbH .....58<br />
M<br />
McKinsey & Company ..........14<br />
MehrWertWohn GmbH ..........35<br />
Minerva Management<br />
Beteiligungs GmbH ............70<br />
MLP ........................14<br />
N<br />
Navico Holding ................14<br />
NBIM .......................15<br />
Norton Rose LLP ...............74<br />
O<br />
OFB Projektentwicklung .........14<br />
P<br />
Patrizia ......................10<br />
PBG ........................12<br />
Peach Property Group ..........14<br />
PersonalMarkt . .............19 ff.<br />
Premium Immobilien Deutschland<br />
GmbH .......................14<br />
R<br />
Real Estate Advisory Group<br />
Deutschland ..................42<br />
Real I.S. AG ...................33<br />
Royal Bank of Scotland (RBS) .....15<br />
Rreef Spezial Invest ............12<br />
S<br />
Schro<strong>de</strong>r Property ..............9<br />
Sibeth Partnerschaft<br />
Rechtsanwälte Steuerberater .....74<br />
Siemens .....................33<br />
Strabag Projektentwicklung<br />
GmbH .......................14<br />
T<br />
Techem .....................14<br />
TPA – Agentur für<br />
Kommunikations<strong>de</strong>sign GmbH ....34<br />
Tristan Capital Partners .........12<br />
W<br />
Waldmann GmbH ...........58, 62<br />
Z<br />
Zumtobel ....................60<br />
Foto: MIPIM<br />
Vorschau auf ...<br />
Exklusive Studie<br />
Wohnimmobilienpotenziale 2030<br />
Welche Städte Deutschlands ab 30.000 Einwohner bieten<br />
bereits heute gute Voraussetzungen für Investitionen in<br />
Wohnimmobilien? Außer<strong>de</strong>m: Ein Ranking <strong>de</strong>r Standorte,<br />
die auch in 20 Jahren nicht zum Investitionsgrab wer<strong>de</strong>n.<br />
Core-Satellite-Strategie<br />
Low risk but fun<br />
Alle wollen Core. Das schmälert die damit zu erzielen<strong>de</strong><br />
Rendite. Core-Satellite ist die Möglichkeit, im Immobiliensegment<br />
optimierte Renditen zu erzielen. Dabei wird das<br />
Risiko nur marginal erhöht. Wichtig ist hierfür die segmentübergreifen<strong>de</strong><br />
Kapitalstreuung. Wie es geht.<br />
Die Dezember-Ausgabe erscheint am Freitag,<br />
<strong>de</strong>n 14. Dezember 2012, Anzeigenschluss ist <strong>de</strong>r<br />
19. November 2012.<br />
Vorbericht<br />
MIPIM 2013<br />
... Dezember/Januar<br />
Ab 30.000 Einwohner: Wo Investitionen in Wohnen lohnen.<br />
... Februar 2013<br />
Die französische Gewerbeimmobilienmesse<br />
ist das Echolot zur<br />
Messung <strong>de</strong>s Fahrwassers<br />
<strong>de</strong>r Immobilienbranche.<br />
Untiefen wer<strong>de</strong>n<br />
sichtbar, genauso<br />
wie klippenfreies Gebiet. Wie sieht also die Investitionstätigkeit<br />
im ersten Qaurtal 2013 aus? Wohin entwickeln<br />
sich in Europa die Kapitalwerte im Büro- und Gewerbebereich?<br />
Welcher Teilmarkt entwickelt die größte Anziehungskraft?<br />
Die Februar-Ausgabe erscheint am Freitag, <strong>de</strong>n 1. Februar<br />
2013, Anzeigenschluss ist <strong>de</strong>r 7. Januar 2013.<br />
Dieses Heft enthält folgen<strong>de</strong> Beilagen: Hansa, Immowelt, Ista, Kaffee Partner<br />
www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong> 11 I 2012
74 Finale<br />
Geheimnisse<br />
Wer kennt sie schon, die Vertreter <strong>de</strong>r zersplitterten Immobilienwelt? Wer weiß,<br />
welche Wünsche sie hegen, wen sie gerne träfen. Heute fragen wir …<br />
… drei Immobilien-Anwälte<br />
Thomas Hopf ist Partner von<br />
Norton Rose LLP in Frankfurt<br />
am Main.<br />
Frank Oprée ist Leiter <strong>de</strong>r Praxisgruppe<br />
Immobilienrecht in<br />
<strong>de</strong>r Sozietät Breiten Burkhardt,<br />
München.<br />
Thomas Richter ist Leiter <strong>de</strong>r<br />
Practice Group Real Estate bei<br />
Sibeth Partnerschaft Rechtsanwälte<br />
Steuerberater, München.<br />
?<br />
Welche Schwächen haben Sie<br />
– mit Ausnahme von Ungeduld<br />
und Perfektionismus?<br />
?<br />
Hopf: Ich kann meiner vierjährigen<br />
Tochter nichts abschlagen, wenn sie<br />
mich ansieht und „Papi“ sagt.<br />
Oprée: Ich koche lei<strong>de</strong>r lieber als ich es<br />
tatsächlich kann.<br />
Richter: So viele, dass hier nicht ausreichend<br />
Platz dafür ist.<br />
Mit wem aus <strong>de</strong>r Immobilienbranche<br />
wür<strong>de</strong>n Sie einmal<br />
gerne zum Aben<strong>de</strong>ssen gehen<br />
und warum?<br />
Hopf: Zum Aben<strong>de</strong>ssen gehe ich lieber<br />
mit meinen guten Freun<strong>de</strong>n.<br />
Oprée: Mit all <strong>de</strong>n Anwaltskollegen,<br />
mit <strong>de</strong>nen man sich schon fürchterlich<br />
gezofft hat und dabei wusste, dass man<br />
sich privat wohl gut verstehen wür<strong>de</strong>.<br />
Richter: Mit Jacques Herzog und Pierre<br />
<strong>de</strong> Meuron, weil Kunst beim Aben<strong>de</strong>ssen<br />
interessanter als Business ist und die<br />
?<br />
bei<strong>de</strong>n es immer wie<strong>de</strong>r schaffen, aufregen<strong>de</strong><br />
Lösungen zu fin<strong>de</strong>n.<br />
Wo kann man Sie in <strong>de</strong>r Mittagspause<br />
antreffen?<br />
Hopf: Lei<strong>de</strong>r viel zu oft am Schreibtisch.<br />
Mit Mandanten und Freun<strong>de</strong>n treffe ich<br />
mich gerne in einem <strong>de</strong>r Restaurants an<br />
<strong>de</strong>r Alten Oper in Frankfurt.<br />
Oprée: Unser Büro liegt zwar direkt neben<br />
einem sehr schönen Biergarten,<br />
man trifft mich gleichwohl meistens am<br />
Schreibtisch an.<br />
?<br />
Richter: Bei Geschäftsessen, am Schreibtisch<br />
o<strong>de</strong>r in einem italienischen Bistro.<br />
Ihr Wunsch an die Kollegen Ihres<br />
Berufsstands?<br />
Hopf: Der Wunsch muss sein, für unsere<br />
Mandanten bestmögliche Lösungen zu<br />
fin<strong>de</strong>n und nicht immer nur <strong>de</strong>r „Gewinner“<br />
sein zu wollen.<br />
Oprée: Kollegialität und Gelassenheit.<br />
Richter: Die Dinge wie<strong>de</strong>r zusammensetzen,<br />
nach<strong>de</strong>m man sie auseinan<strong>de</strong>rgenommen<br />
hat.<br />
Ihr Statement zum Stereotyp: „Anwälte fin<strong>de</strong>n nie sämtliche<br />
Fallstricke bei Immobilientransaktionen.“<br />
Hopf: Natürlich ist je<strong>de</strong>r bestrebt, <strong>de</strong>n perfekten Vertrag zu erstellen. Aber gera<strong>de</strong><br />
die Juristerei lebt davon, dass Rechtsfragen immer wie<strong>de</strong>r neu diskutiert wer<strong>de</strong>n.<br />
Oprée: Der Satz ist wahrscheinlich nicht völlig falsch. Wichtig ist, dass wir aus Sicht<br />
<strong>de</strong>s Mandanten alle wesentlichen Fallstricke fin<strong>de</strong>n und auflösen.<br />
Richter: Stimmt. Das ist für Anwälte allein nicht möglich. Hier müssen alle im<br />
Team zusammenarbeiten. f|<br />
11 I 2012 www.immobilienwirtschaft.<strong>de</strong>
Die internationale Messe <strong>de</strong>r Immobilienprofis - 24. Edition<br />
12. - 15. März<br />
2013<br />
Palais <strong>de</strong>s Festivals<br />
Cannes, France<br />
mipim.com<br />
WOLLEN SIE IN<br />
IMMOBILIEN<br />
INVESTIEREN?<br />
Die MIPIM ist Treffpunkt <strong>de</strong>r einflussreichsten Akteure<br />
aus allen professionellen Immobilienbereichen und bietet<br />
einen erstklassigen Zugang zu sehr vielen Entwicklungsprojekten<br />
und Kapitalquellen auf internationaler Ebene.<br />
18 864 m 2<br />
19 402<br />
1 863<br />
1 600<br />
220<br />
83<br />
60<br />
Ausstellungsfläche<br />
Einzelteilnehmer<br />
Ausstellen<strong>de</strong> Firmen<br />
Führungskräfte aus<br />
<strong>de</strong>r Immobilienbranche<br />
Politische Führungskräfte<br />
Län<strong>de</strong>r<br />
Vorträge<br />
MELDEN SIE SICH AN<br />
SONDERPREIS BIS ZUM<br />
16. NOVEMBER 2012<br />
MIPIM® is a registered tra<strong>de</strong>mark of Reed MIDEM. All rights reserved.<br />
DIE MIPIM, DER OBLIGATORISCHE TERMIN DER IMMOBILIENPROFIS<br />
???????<br />
Fin<strong>de</strong>n Sie Ihre zukünftigen Partner unter 4.100 Investoren sowie 4.000 Projektentwicklern und Bauträgern.<br />
Informieren Sie sich in mehr als 60 Konferenzen mit über 200 Branchenexperten.<br />
Fin<strong>de</strong>n Sie innovative Lösungen zur Wertsteigerung Ihrer Immobilien im MIPIM Innovation Forum.<br />
Besuchen Sie <strong>de</strong>n Logistikpavillon, die obligatorische Plattform für Immobilienakteure aus Logistik, Transport und Infrastruktur.<br />
Ent<strong>de</strong>cken Sie die Türkei, das Ehrengastland <strong>de</strong>r MIPIM 2013, und treffen Sie die wichtigsten Akteure <strong>de</strong>s türkischen Markts<br />
in einem Son<strong>de</strong>rpavillon.<br />
Für weitere Informationen: www.mipim.com<br />
BUILDING TOMORROW’S WORLD