GBR und WEG - unirep - Humboldt-UniversitÃ¤t zu Berlin

Universitätsrepetitorium der 

HUMBOLDT UNIVERSITÄT ZU BERLIN 

Vorlesung Immobilienrecht, 

Grundbuch, Wohnungseigentum 

18. Februar 2013 

J. Schmidt-Räntsch, Grundbuch und Wohnungseigentum, 18.2.2013 

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A. Grundbuchrecht 

I. Grundbuchzwang 

1. Inhalt des Grundbuchzwangs 

2. Zweck des Grundbuchzwangs 

II. Aufbau des Grundbuchs 

1. Grundbuchamt = Amtsgericht (Ausnahme: BW) 

2. Verbindung Grundbuch und Kataster (Colido- 

Grundbuch der DDR) 

3. Grundbuch und Grundbuchblatt 


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4. Papiergrundbuch und elektronisches Grundbuch 

5. Realfolium und Personalfolium 

6. Veränderungen des Foliums 

a) Erstanlegung 

b) Neuanlegung 

c) Umschreibung (§ 28 GBV) - 

Unübersichtlichkeit, Erschöpfung 

Neue Nummer, Übernahme des vollen aktuellen 

Bestands, des gelöschten nur, soweit zum 

Verständnis nötig 


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d) Anlegung des maschinell geführten Grundbuchs 

(§ 67 GBV) 

aa) Umschreibung (§ 68 GBV) 

bb) Neufassung (§ 69 GBV) 

wie Umschreibung nur Beibehaltung der 

alten Nummer 

cc) Umstellung (§ 70 GBV) 

Alte Nummer Komplettübernahme des 

vorhandenen Bestands 


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III. Eintragung in das Grundbuch 

1. Voreintragung des Betroffenen (§ 39 GBO) 

2. Nachweis durch öffentliche und öffentlich 

beglaubigte Urkunde 

a) Bewilligung (§ 19 GBO) - formelles 

Konsensprinzip 

b) Auflassung (§ 20 GBO) - materielles 

Konsensprinzip 

c) Urteil (§ 894 ZPO) 


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3. Berichtigung und Rechtsänderung 

4. Die Eintragung (§ 44 GBO) 

a) Zuständigkeit: 

aa) Grundsatz: Rechtspfleger (§ 3 Nr. 1 

RPflegerG) 

bb) Ausnahme Urkundsbeamter der 

Geschäftsstelle (UdG) 

b) Inhalt der Eintragung 

aa) Tag und Unterschrift 

bb) Text und Verweisung 


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BGH, NJW-RR 2011, 19 (zu § 39 GBO) 

Die Antragstellerin beantragt formgerecht die Löschung einer an ihrem 

Grundstück für die Bank A eingetragenen Grundschuld über 50.000 €. 

Bank A hatte die Grundschuld in Höhe eines Teilbetrags an die Bank B 

abgetreten. Diese Abtretung ist bislang nicht eingetragen. Die 

Antragstellerin legt in der Form des § 29 GBO Löschungsbewilligungen 

der Bank A für den bei dieser verbliebenen Teilbetrag von 20.000 € 

und der Bank B für den dieser abgetretenen Teilbetrag von 30.000 € 

sowie die Abtretung nebst Eintragungsbewilligung der Bank A vor. 

Diese Unterlagen hält das Grundbuchamt nicht für ausreichend. Die 

Löschungsbewilligung der A decke nur einen Teilbetrag von 20.000 € 

ab, die der B sei mangels Vollzugs der Abtretung nicht wirksam. Was 

meinen Sie? 


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5. Eintragungsnachricht 

IV. Wiederherstellung des Grundbuchs 

B. Wohnungseigentumsrecht 

I. Begründung von Wohnungseigentum 

1. Teilungserklärung (§§ 

3 I, 8 WEG) 

dinglicher Teil 

schuldrechtlicher Teil 


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2. Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 7 WEG) 

Sinn: Abgrenzung zum früheren Stockwerkseigentum 

Schwierigkeit 1: Instrumentalisierung (GemS-OGB) 

Schwierigkeit 2: Verwaltungsaufwand (§ 7 IV WEG) 


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Die Antragstellerin hat als Eigentümerin mehrere bebaute Grundstücke 

nach in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die von der Baubehörde 

erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen enthalten den Hinweis, 

dass die Trennwände und Decken nicht mehr den geltend 

Schallschutznormen entsprechen. Das Grundbuchamt lehnt die 

Eintragung der Teilung deshalb ab. Die dagegen eingelegte 

Beschwerde ist erfolglos geblieben. Die weitere Beschwerde möchte 

das Oberlandesgericht zurückweisen. Daran sieht es sich jedoch durch 

den Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 20. Juni 

1990, BayObLGZ 1990, 168, gehindert und hat daher die Sache dem 

Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt. Was sollte der 

Bundesgerichtshof tun? (BGH NJW 1991, 1611) 


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3. Divergenz von Teilungserklärung und Bauausführung 

Die Erben des A ließen sein Grundstück in Wohnungseigentum 

aufteilen, und zwar so, dass darauf drei Einfamilienhäuser entstehen 

sollten. Sie verkauften die Wohnungseigentumsrechte an drei Erwerber 

A, B und C, die sich verpflichteten, die Gebäude entsprechende dem 

Aufteilungsplan zu bauen. A und C taten das. C errichtete ein Gebäude, 

das nicht dem Aufteilungsplan entsprach, weil er andere Vorstellungen 

hatte und ihm die Erben zugesagt hatten, den Aufteilungsplan zu 

ändern. Zu dieser Änderung kam es nicht. B baute auch anders als es 

die Änderung vorgesehen hatte. Dabei kam er A zu nahe, der sich aber 

erst nach Errichtung beschwerte und nun Beseitigung verlangt. Zu 

Recht? (BGH NJW 2004, 1798) 


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Fallbeispiel 

V teilt sein Grundstück in Wohnungseigentum auf und lässt darauf ein 

Gebäude mit vier Wohnungen errichten. Bei der Bauausführung werden 

im Obergeschoss eine Trennwand und eine Tür vergessen. Das führt 

dazu, dass die eine Wohnung ein besonders großes Wohnzimmer und 

der anderen Wohnung das Studio fehlt, das sie nach dem 

Aufteilungsplan haben sollte. Bei dem Verkauf beider Wohnungen an K 

1 (gr. Whg.) und K 2 (kl. Whg.) und dem Vollzug dieses Vertrags im 

Grundbuch bleibt der Fehler unbemerkt. Ungeklärt sind die 

Vorstellungen von V, K 1 und K 2 bei dem Erwerb. K 2 verlangt von K 1 

Herausgabe und Räumung „seines“ Studios. Zu Recht? (BGHZ 177, 

338) 


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4. Inhalt der Teilungserklärung (auch Schuldrecht) 

Fallbeispiel 

A hat eine Eigentumswohnung in der Wohnungsanlage für betreutes 

Wohnen „Schöner Wohnen“ gekauft. Verwalter ist die Behäbig-GmbH, 

die sich uninteressiert zeigt. Sie kündigt dieser und zahlt ihr das Salair 

nicht mehr. Behäbig klagt und verweist darauf, dass in der 

Teilungserklärung der Anlage vorgesehen ist, das alle 

Wohnungseigentümer mit Behäbig einen Betreuungsvertrag 

abschließen müssen. Das stehe einer Kündigung entgegen. Was 

meinen Sie? (BGH NJW 2007, 213) 


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5. Ergänzende Auslegung I 

Nach der Teilungserklärung der Wohnanlage W haben die jeweiligen Eigentümer 

der Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4 von insgesamt 6 Wohnungen das Recht, die zu 

ihrem Sondereigentum gehörenden Räume im Keller und im Dachgeschoß des 

Hauses zu Wohnzwecken auszubauen. Jede Wohnung hat eine Stimme. A und B 

erwarben jeweils eine der größeren Wohnungen Nr. 1 und 2. C die Wohnung Nr. 

4 und D die Wohnung Nr. 3. D baute 1994 den der Wohnung Nr. 3 

zugeordneten Dachgeschossraum zu einer in sich abgeschlossenen Wohnung 

aus. Die ebenfalls zu der Wohnung Nr. 3 gehörenden Kellerräume baute er aus. 

Auch C baute seinen Dachgeschossraum ebenfalls zu einer Wohnung aus. 

Aufgrund der Baumaßnahmen der Antragsgegner vergrößerte sich die Wohnund 

Nutzfläche der Wohnung Nr. 3 um etwa 157 qm, die der Wohnung Nr. 4 um 

etwa 32 qm. Durch Erklärungen vom 4. April 2000 begründeten die 

Antragsgegner im Wege der Unterteilung selbständiges Wohnungseigentum an 

den neu entstandenen Dachgeschosswohnungen. A und B verlangen eine 

andere Verteilung der Lasten. Zu Recht ? (BGHZ 160, 354 möglich) 


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Ergänzende Auslegung II 

Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung in einem Wohnhaus, das in sechs 

Eigentumswohnungen aufgeteilt ist. Den Wohnungen sind jeweils ein Kellerraum 

und ein Tiefgaragenstellplatz, den beiden Wohnungen im Dachgeschoss 

zusätzlich ein Spitzboden zugeordnet. Die Kosten Bewirtschaftung des 

Gemeinschaftseigentums tragen die Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis 

der Miteigentumsanteile. Die Gemeinschaftsordnung der TE kann durch einfache 

Mehrheit abgeändert werden kann, wenn dafür sachliche Gründe vorliegen und 

der einzelne Eigentümer dadurch gegenüber dem bisherigen Rechtszustand 

nicht unbillig benachteiligt wird. Die Eigentümer einer Wohnung bauten den 

Spitzboden mit einer Größe von ca. 70 m2 als Wohnraum aus. Den Antrag des 

Klägers, einen neuen Kostenverteilungsschlüssel nach dem Verhältnis der 

Wohnflächen zu beschließen, wurde bei Stimmengleichheit (3:3) abgelehnt. Der 

Kläger will die Verurteilung der übrigen Wohnungseigentümer zur beantragten 

Änderung der Kostenverteilung erreichen. Hat er Erfolg ? (BGHZ 186, 34: nein) 


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6. Veränderung der sachenrechtliche Grundlagen – Umbaufall 

BGH NJW-RR 2012, 1036 

Die klagenden Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen 

von den übrigen die Annahme des Angebots für einen Vertrag zur Anpassung 

der Teilungserklärung an Veränderungen der Aufteilung im Bereich des 

Dachgeschosses. Das Gebäude der Anlage war im Krieg zerstört und danach nur 

mit einem Notdach versehen worden. Bei der Aufteilung in Wohnungseigentum 

wurde das Dachgeschoss in zwei Teileigentumseinheiten geteilt. An einer 

Teilfläche des Dachgeschosses wurde dem Eigentümer einer anderen 

Wohneinheit ein Sondernutzungsrecht zugewiesen. Auf dessen Antrag beschloss 

die Eigentümerversammlung 1992 mehrheitlich die Wiederherstellung des 

ursprünglichen Dachs, die Umwandlung der Teileigentumsrechte in vier 

Wohnungen und diesen Wohnungen Sondernutzungsrechte für Dachgärten 

zuzuweisen. Der Eigentümer führte den Ausbau des Dachs und die 

Umbauarbeiten auf eigene Kosten durch. 2005 wurden seine Wohnung und die 

Teileigentumsrechte zwangsversteigert. Der Erwerber verlangt nun die 

Anpassung der Teilungserklärung an den entstandenen Zustand. Zu Recht? 


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Lösung: 

I. Änderung durch Beschluss? 

Nein, keine Kompetenz, keine Einstimmigkeit 

II. Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung? 

1. Anspruch aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG? 

a) Anspruch auf eine abweichende Vereinbarung 

b) Inhalt der Vereinbarungen nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG: 

BGH: nur schuldrechtliche Vereinbarungen zum Innenverhältnis 

der WEler untereinander, vgl. § 10 Abs. 2 Satz 1 WEG: „das Verhältnis 

der Wohnungseigentümer untereinander“. 

c) Und hier? Hier geht es um die Änderung der sachenrechtlichen 

Grundlagen. 


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2. Anspruch aus § 242 BGB nach den Grundsätzen des BGH (etwa: Urt. v. 5. 

12. 2003 - V ZR 447/01, ZMR 2004, 206) 

a) Gelten diese Grundsätze noch? – ja, eben für die Veränderung der 

sachenrechtlichen Grundlagen 

b) Voraussetzungen 

„Vorliegen außergewöhnlicher Umstände, die die Verweigerung der Zustimmung 

zu der notariellen Vereinbarung als grob unbillig und damit als Verstoß gegen 

den Grundsatz von Treu und Glauben erscheinen lassen“ 

c) Vorliegen der Voraussetzungen? BGH: nein 

Kein Errichtungsfehler und keine unvorhergesehene Fehlgestaltung, sondern 

eine Veränderung ohne Schaffung der sachenrechtlichen Grundlagen. 

III. Fazit: Erst zum Notar, dann zur Baustelle. 


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7. Werdende WEG 

Die klagende WEG nimmt die Beklagte auf Zahlung von Wohngeld in 

Anspruch. Die Beklagte verteidigt sich mit der Behauptung, sie sei 

nicht Mitglied der WEG und deshalb nicht zur Zahlung von Wohngeld 

verpflichtet. Die Beklagte bewohnt eine Wohnung in der Anlage, die sie 

vor einigen Jahren gekauft hat. Zu ihren Gunsten ist eine 

Eigentumsvormerkung eingetragen. Andere Käufer sind schon 

eingetragen. Muss die Beklagte zahlen? (BGHZ 177, 53) 


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II. Eigentum in der WEG 

1. Zuordnung von Heizkörpern 

BGH, Urteil vom 8. 7. 2011 - V ZR 176/10, NJW 2011, 2958 

2. Veränderung der Aufteilung durch den aufteilenden Eigentümer 

BGH, Urteil vom 2. Dezember 2011 – V ZR 74/11, juris 


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III. Willensbildung in der WEG 

1. Wohnungseigentümerrechte bei Testamentsvollstreckung 

BGH, Urteil vom 4. 11. 2011 – V ZR 82/11: Testamentsvollstrecker, weil 

Zugehörigkeit zum Nachlass 

2. Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung und Absage oder 

Änderung 

BGH, Urteil vom 10. 6. 2011 – V ZR 222/10, ZWE 2011, 354 

3. Ausschluss vom Stimmrecht 

a) wegen Hausgeldrückstands 

BGH, Urteil vom 10. 12. 2010 - V ZR 60/10, NJW 2011, 679 = ZWE 2011, 122 

b) wegen Rechtsstreits gemäß § 25 Abs. 5 WEG 

BGH, Urteil vom 14. Oktober 2011 – V ZR 56/11 


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4. Vertretung in der Versammlung: BGH, NJW 2012, 2512 

Die Wohnungseigentümer bestellten die Verwalterin der Anlage mehrheitlich für 

weitere vier Jahre und verlängerten den Verwaltervertrag entsprechend. Die 

Klägerinnen fechten die Beschlüsse an. Die Versammlung sei mangels 

ordnungsgemäßer Vertretung einiger Wohnungseigentümer nicht beschlussfähig 

gewesen. Nach der Teilungserklärung dürfen sich die Wohnungseigentümer nur 

durch die Verwaltung, den Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer 

vertreten lassen. Ferner ist danach „in Ergänzung des § 23 WEG zur Gültigkeit 

eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung außer den dort 

genannten Bestimmungen die Protokollierung des Beschlusses erforderlich und 

das Protokoll ist vom Verwalter und von zwei Wohnungseigentümern zu 

unterzeichnen." Das Protokoll ist nur von der Verwalterin und der 

Beiratsvorsitzenden unterzeichnet, die Geschäftsführerin von drei GmbH mit 

Wohnungen in der Anlage ist und von den nicht persönlich anwesenden 

Wohnungseigentümern bevollmächtigt worden war. Einige hatten noch einem 

anderen WEler Vollmacht erteilt. Was meinen Sie? 


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Lösung: 

I. Ausgangspunkt: 

Anfechtung erfolgreich, wenn entweder Beschlussfähigkeit fehlte oder der 

Beschluss nicht gültig war 

II. Fehlende Beschlussfähigkeit? 

1. Beschlussfähigkeit war gegeben, wenn die abwesenden WEler wirksam 

vertreten waren 

2. TE: Vertretung nur durch Verwaltung, Ehegatten oder WEler 

3. Vertretung nur bei Einzelvollmacht oder abgegrenzten Mehrfachvollmachten? 

BGH: nein. 

- Der WEler darf – wie jeder andere – mehrere Vollmachten für die 

Versammlung erteilen. 


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- Der WEler muss die Kompetenzen nicht abgrenzen; er kann das den 

Bevollmächtigten überlassen. 

- Mehrere Bevollmächtigte können nur einheitlich abstimmen. 

4. Vertretung durch GF einer WEler-GmbH nur bei Angabe der GmbH? 

BGH: nein, WEler könnte auch alle GmbHs bevollmächtigen. 

III. Gültigkeit 

1. Unterschriftserfordernis ist Gültigkeitserfordernis 

2. Erfordernis von zwei Unterschriften bedeutet zwei Unterschriften natürlicher 

Personen, nicht eine Unterschrift für zwei Eigentümer. Grund: Kontrollzweck 

der Regelung 

3. Verstoß ist heilbar, auch während der Anfechtungsklage, hier aber 

unterblieben. 

Ende des Falles 


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IV. Das Nutzungsrecht der Wohnungseigentümer 

1. Grenzen der Nutzung auf Grund der Aufteilung in Wohnungs- oder 

Teileigentum 

a) BGH, Urteil vom 15. 1. 2010 - V ZR 40/09, NJW-RR 2010, 667: 

Nutzung eines „Café“ als Restaurant 

b) BGH, Urteil vom 25. 3. 2010 - V ZR 159/09, ZWE 2010, 266: 

Nutzung von Laden als Gaststätte 


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c) BGH, Urteil vom 15. 1. 2010 - V ZR 72/09, NJW 2010, 3093: 

Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung 

d) BGH, Beschluss vom 16. Juni 2011 – V ZA 1/11, ZfIR 2011, 757 m. 

krit. Dötsch ibid. 758: Nutzung eines Hobbyraums als 

Kinderschlafzimmer 

3. Einbau einer Videoanlage 

BGH, Urteil vom 8. 4. 2011 - V ZR 210/10, NJW-RR 2011, 949 = ZWE 

2011, 259 

4. Videoüberwachung in Reihenhausanlage 

BGH, Urteil vom 21. 10. 2011 – V ZR 265/10, NJW-RR 2011, 140 


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5. Gewerbliche Nutzung einer Wohnung 

KiTa-Fall: BGH, WuM 2012, 515 

Die Parteien sind Wohnungseigentümer in einer Wohnanlage. Die Mieterin der 

Wohnung der Beklagten betreut in der Wohnung mit Erlaubnis der Stadt gegen 

Entgelt bis zu fünf Kinder im Alter von 0 bis 3 Jahren von 7.00 Uhr bis 19.00 

Uhr. Nach der Teilungserklärung bedarf der Betrieb eines Gewerbes oder Berufs 

in der Wohnung der Zustimmung des Verwalters, die nur aus wichtigem Grund, 

insbesondere wegen einer unzumutbaren Beeinträchtigung anderer 

Wohnungseigentümer oder Hausbewohner, verweigert werden darf und auch 

von Auflagen abhängig gemacht werden kann. Diese Zustimmung holten weder 

die Beklagte noch die Mieterin ein. Nach Beschwerden anderer 

Wohnungseigentümer teilte die Verwaltung den Beklagten mit, sie genehmige 

den Betrieb der Kindertagestätte nicht und werde die Sache der 

Wohnungseigentümerversammlung vorlegen. Dort fand die Kinderbetreuung in 

der Wohnung zwar eine Mehrheit, nicht aber die nach der Teilungserklärung 

erforderliche Mehrheit von 3/4. Die Klägerin verlangt Unterlassung. Zu Recht? 


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Lösung: 

I. Anspruchsgrundlage: § 15 Ab. 3 WG iVm § 14 Nr. 2 WEG 

1. Überschreitung der Wohnnutzung 

a) Gewerbliche Nutzung 

b) erhöhtes Störungspotential (BGH 15. 1. 2010 – V ZT 72/09, NJW 2010, 3093 

= ZWE 2012, 130 

2. Fehlende Genehmigung 

II. Kein Unterlassen bei Anspruch auf Erteilung der Genehmigung? 

1. Ansatz: Dolo petit - Einwand 

2. Kein treuwidriges Verhalten nach bestandskräftiger Versagung der 

Genehmigung 

III. Umfang der Bestandskraft 

IV. Fazit: Verfahren nach TE muss eingehalten werden. 


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V. Auferlegung von Verpflichtungen außerhalb von Hausgeld 

1. Keine Verpflichtung der WE zum Tun ohne Öffnungsklausel in der TE 

BGH, Urteil vom 18. 2. 2011 - V ZR 82/10, NJW 2011, 1221 – 

Kaminfall 

2. Erlaubt aber: außerprozessuale Geltendmachung von Ansprüchen 

BGH, Urteil vom 15. 1. 2010 - V ZR 72/09, ZWE 2010, 130 – 

Ferienwohnung I 

VI. Änderung des Kostenverteilungsschlüssels 

1. Grundlagen 

a) Ausgangspunkt: BGH, Beschluss vom 13. 7. 1995 - V ZB 6/94, 

BGHZ 130, 304, 312 und 

Beschluss vom 25. 9. 2003 - V ZB 21/03, BGHZ 156, 192 

„Kaltwasserkosten“ 


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Formel: „Ein dahingehender Anspruch [des Wohnungseigentümers auf 

Änderung] kommt allerdings nur dann in Betracht, wenn der 

bestehende Kostenverteilungsschlüssel bei Anlegung eines strengen 

Maßstabs nicht sachgerecht erscheint und zu grob unbilligen, mit Treu 

und Glauben (§ 242 BGB) nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt.“ 

b) BGH, Beschluss vom 7. 10. 2004 – V ZB 222/04, BGHZ 160, 354: 

Ergänzende Auslegung der TE 

c) BGH, Urteil vom 11. 6. 2010 - V ZR 174/09, BGHZ 186, 34: keine 

ergänzende Auslegung der TE nach WEG-Novelle 


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2. Anspruch des Wohnungseigentümers auf Änderung 

a) Grundlage: § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG 

BGH, Urteil vom 15. 1. 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88, 94 Rn. 19 

b) Voraussetzungen 

aa) schwerwiegender Grund = Mehrbelastung von über 25% 


bb) Maßgeblich ist die Kostenbelastung desjenigen, der die Änderung 

verlangt, nicht die des etwaigen Anlassgebers 



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cc) Aber: beschränkt nachprüfbare Gesamtabwägung, also Absehen 

von Änderungen auch möglich, wenn schwerwiegender Grund gegeben 

BGH, Urteil vom 17. 12. 2010 - V ZR 131/10, ZWE 2011, 170 

3. Änderung der Kostenverteilung durch die Wohnungseigentümer 

a) Allgemeine Anforderungen an die Änderung 

BGH, Urteil vom 9. 7. 2009 – V ZR 202/09, NJW 2010, 2654 

- Sonderbeschluss über die Änderung des Schlüssels, keine 

Inzidentänderung 

- Grundsätzlich keine Rückwirkung 


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- Ausnahme von der Rückwirkung, nicht abgeschlossener Vorgang 

BGH, Urteil vom 1. 4. 2011 - V ZR 162/10, NJW 2011, 2202 

b) generell geltende Änderungen (nur für Betriebskosten) 

aa) Sachlicher Grund (§ 16 Abs. 3 WEG) 

BGH, Urteil vom 1. 4. 2011 - V ZR 162/10, NJW 2011, 2202 = ZWE 

2011, 323 

bb) Geltung auf für Öffnungsklausel in TE 


2011, 327 


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c) Korrektur eines ungerechten Maßstabs in TE 

BGH, Urteil vom 16. 9. 2011 – V ZR 3/11 

d) Berechnung der Mehrheit in Öffnungsklauseln in der TE 


2011, 327 

VII. Bauliche Maßnahmen, Instandsetzung, Modernisierung 

1. Begriff der Modernisierung 

BGH, Urteil vom 18. 2. 2011 - V ZR 82/10, NJW 2011, 1221 - 

Kaminfall 

- Großzügiger Maßstab 


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17



- „Es genügt, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen 

Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die 

voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert der Sache nachhaltig 

zu erhöhen 

2. Begriff der baulichen Maßnahme 

BGH, Urteil vom 11. 11. 2011 – V ZR 65/11, ZfIR 2012, 95 m. Anm. 

Elzer Erweiterung eines Schwimmbads 

Abgrenzung zu Modernisierung schwierig 

3. Verfehlen der Mehrheit nach § 22 Abs. 1 WEG 

BGH, Urteil vom 11. 11. 2011 – V ZR 65/11, ZfIR 2012, 95, 96 Rn. 8 

aE: nur anfechtbar 


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Glasbalkone: BGH, Urt. v. 14.12.2012 – V ZR 224/11, 

juris 

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kläger 

wenden sich gegen mehrere in den Eigentümerversammlungen vom 6. 

April 2010 und 12. August 2010 gegen ihre Stimmen gefasste 

Beschlüsse. Diese sehen vor, dass die sanierungsbedürftigen, aus Holz 

gefertigten Balkonbrüstungen „im Wege der modernisierenden 

Instandsetzung“ durch solche aus Stahl und Glas ersetzt werden. Das 

Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist erfolglos 

geblieben. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die 

Beklagten beantragen, verfolgen die Kläger weiterhin ihr Ziel, die 

Beschlüsse für ungültig erklären zu lassen. 


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Lösung: 

I. Ausgangspunkt: § 22 Abs. 1 WEG 

1. Bauliche Veränderung ist auch die Ersetzung von Bauteilen 

durch solche mit anderem Charakter (hier: Ersatz des 

Holzbalkons durch Glasbalkon) 

2. Dann müssen alle zustimmen, die einen Nachteil erleiden, 

der über das nach § 14 Nr. WEG zu dulden Maß hinausgeht. 

3. Nachteil ist auch die optische Veränderung; Argumente: 

a) Optische Änderung ist nicht neutral. 

b) Minderheit muss nicht dem Geschmack der Mehrheit 

beugen. 


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II. Ausnahme: § 22 Abs. 3 WEG 

1. Instandsetzungsbedarf 

2. Überschreitung des Reparaturbedarfs, wenn technisch 

bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung, kein enges 

Festhalten an dem vorhandenen Bestand 

3. Aber: Notwenigkeit einer Kosten-Nutzen-Analyse (Was 

bringt die Maßnahmen in zehn Jahren im Vergleich von - 

nicht notwendig finanziellen [BGH Urt. v. 18.2.2010 – V ZR 

82/10, NJW 2011, 1221] - Kosten und Nutzen?) 


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19



III. Ausnahme: § 22 Abs. 2 WEG 

1. Sinnvolle Neuerung (Anpassung an Erfordernisse der Zeit) 

2. Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts 

3. Kosten-Nutzen-Analyse (wie bei § 22 Abs. 3 WEG) 

3. Keine unbillige Beeinträchtigung des einzelnen WElers 

4. Keine Veränderung der Eigenart des Gebäudes 



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4. Kostenbefreiung nach § 16 Abs. 6 WEG 

a) Gegenständlicher Anwendungsbereich: nur bei baulichen 

Veränderungen 

BGH, Urteil vom 13. 5. 2011 – V ZR 202/10, NJW 2011, 2660 = ZWE 

2011, 319 

b) Persönlicher Anwendungsbereich 

alle, die nicht zugestimmt haben, auch die iSd § 14 Nr. 1 WEG 

benachteiligten 

BGH, Urteil vom 11. 11. 2011 – V ZR 65/11, ZfIR 2012, 95, 96 f Rn. 9- 

11 

gegen LG München I, ZMR 2011, 504 


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20



Schwimmbadfall: BGH, NJW 2012, 603 

Die Wohnungseigentümer beschlossen auf ihrer Versammlung am 7. November 

2007 mehrheitlich die Sanierung des gemeinschaftlichen Schwimmbads, das 

nicht nur instandgesetzt, sondern zugleich unter Einbeziehung eines Teils der 

ehemaligen Hausmeisterwohnung um einen Ruheraum erweitert werden sollte 

und die Aufbringung einer nach Miteigentumsanteilen bemessenen 

Sonderumlage hierfür. Beiden Beschlüssen stimmte der Kläger nicht zu. Seine 

gegen sie gerichtete Anfechtungsklage war erfolglos, weil die Klagefrist nicht 

eingehalten war. In der Eigentümerversammlung vom 20. April 2010 

genehmigten die Eigentümer unter TOP 2 mehrheitlich die Jahresabrechnung. In 

der Gesamtabrechnung waren die Kosten der Schwimmbadsanierung und - 

erweiterung ohne eine darauf bezogene Differenzierung mit insgesamt 

68.024,60 € enthalten, die in den jeweiligen Einzelabrechnungen nach 

Miteigentumsanteilen verteilt wurden. Auf den Kläger entfielen insgesamt 

8.618,00 €. Der Kläger wehrt sich gegen den Ansatz der Kosten für das 

Schwimmbad in der Einzelabrechnung. Zu Recht? 


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Lösung: 

I. Bindung durch Sanierungsbeschluss? 

BGH: nein, weil Beschluss nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nur mit seinem Inhalt 

in Bestandskraft erwächst. Das ist die Sanierung, nicht die Kostenlast. 

II. Abweichende Kostenverteilung nach § 16 Abs. 4 WEG? 

BGH: nein. Sie sei nicht gemeint gewesen. Zudem: BGH, Urteil vom 9. 7. 2009 

– V ZR 202/09, NJW 2010, 2654: keine Inzidentänderung! 

III. Kostentragungspflicht? 

1. Grundsatz § 16 Abs. 2 WEG, es sei denn, § 16 Abs. 6 WEG ist einschlägig 

2. § 16 Abs. 6 WEG? 

a) Bauliche Maßnahme oder Modernisierung? 

Bei Modernisierung greift § 16 Abs. 6 WEG nicht, BGH, Urteil vom 13. 5. 2011 – 

V ZR 202/10, NJW 2011, 2660 = ZWE 2011, 319 


42 

21



BGH: Hier liegt aber bauliche Veränderung vor, weil andere Räume einbezogen 

worden sind. Schwierig, denn an sich großzügige Betrachtung bei Annahme 

einer Modernisierung BGH, Urteil vom 18. 2. 2011 - V ZR 82/10, NJW 2011, 

1221 – 

b) Wer ist befreit: jeder Opponent oder nur, wer nicht nach § 14 betroffen ist 

und deshalb nicht zustimmen muss? 

Ausgangspunkt: wer iSd § 14 WEG betroffen ist, kann ablehnen und die 

Maßnahme verhindern. 

Aber: Wenn die Maßnahme trotzdem beschlossen und nicht angefochten wird, 

wird sie bestandskräftig (BGH ZfIR 2012, 95 Rn. 8 aE) 

Dann aber kann es auf die Zustimmungspflicht nicht ankommen. 

Fazit: Der Kläger muss sich nicht an den Kosten beteiligen. 



43 



VIII. Ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums - 

Hausschwammfall: BGH, NJW 2012, 2955 

Im Sommer 2006 drang nach einem heftigen Regen Wasser durch die Decke in 

die Wohnung der Kläger im dritten OG einer Wohnungseigentumsanlage. Ein 

Privatgutachten der Kläger, das die Gemeinschaft im November 2006 erhielt, 

stellte Hausschwamm im Deckengebälk und im Mauerwerk fest. Im Frühjahr 

2007 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, ein Beweisverfahren 

einzuleiten. Das Gerichtsgutachten, das die Gemeinschaft im Mai 2008 erhielt, 

bestätigte den Befund und bezifferte die Beseitigungskosten auf 31.000 €. Die 

Wohnungseigentümer beschlossen im Oktober 2008, den Schwamm beobachten 

zu lassen, was der damit beauftragte Gutachter ablehnte. Im Frühjahr 2009 

beschlossen sie eine Teilsanierung, die der damit beauftragte Handwerker im 

August 2009 ablehnte. Im November 2009 beschlossen sie die Vollsanierung – 

und führten sie nicht durch. Die Kläger fochten keinen der Beschlüsse an und 

wehrten sich nur - gesondert - gegen die Nichtdurchführung des letzten. Im 

vorliegenden Rechtsstreit verlangen die Kläger von der WEG als Verband Ersatz 

der Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung. Zu Recht? 


44 

22



Lösung: 

I. Schadensersatz wegen verzögerter Sanierung 

1. Sanierungspflicht 

a) Grundsatz: Ermessen (BGH, NJW 2012, 1724) 

b) Hier: Ermessensschrumpfung auf Null 

2. Haftung der WEG für die säumigen WEler 

Streitig, bleibt aber offen 

3. Pflichtwidrig verzögerte Erfüllung der Sanierungspflicht 

a) Prüfung durch Gerichtsachverständigen ist nicht pflichtwidrig 

b) Beobachtungs- und Teilsanierungsbeschluss war falsch, aber nicht 

pflichtwidrig. 

Erklärung für das Paradox: Nichtanfechtung führt dazu, dass der falsche 

Beschluss „Geschäftsgrundlage“ des Handelns in der WEG bleibt. 


45 



4. Anspruch aus § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG 

a) Passivlegitimation: wohl die WEG als Verband, nicht entschieden 

b) Anspruch kann neben dem Anspruch aus § 280 BGB bestehen 

c) Schaden muss dann aber auf der wenn auch verzögerten Durchführung 

beruhen, nicht aber – wie hier geltend gemacht – darauf, dass die Sanierung 

nicht erfolgt. 

d) keine Rechtskraftwirkung. Der Anspruch bleibt also möglich. 

II. Verzug mit der Umsetzung des Sanierungsbeschlusses 

1. Umsetzungspflicht 

2. Haftung der WEG als Verband 


46 

23



a) BGH bejaht Passivlegitimation des Verbands 

b) Argument: Kehrseite der WEG-Treuepflicht. Die hat der BGH im 

Rechtsfähigkeitsbeschluss von 2005 für das Mitglied bejaht (BGHZ 163, 

154, 175 f.). Sie gilt umgekehrt aber auch für den Verband. 

3. Verzug 

b) Grundsatz: Mahnung und Vorbereitungszeit 

c) Ausreichend aber wie stets Selbstmahnung 

III. Fazit: 

1. Belasteter WEler muss falsche Beschlüsse anfechten 

2. Beschlussfassung über Sanierung muss so organisiert werden, dass die 

Umsetzung jeweils zügig erfolgen kann. 

3. Die Verwaltung muss umgehend anfangen, Beirat, aber auch WEler müssen 

auf Umsetzung drängen und ggf WEV verlangen. 



47 



IX. Rechtsstellung des Verwalters 

1. Bestellung und Abberufung 

a) Alternativangebote bei Wiederbestellung 


b) Anspruch auf Abberufung 

BGH, Urteil vom 10. 6. 2011 – V ZR 146/10, NJW 2011, 3025 = ZWE 

2011, 356 


48 

24



UG (haftungsbeschränkt) -Fall: BGH, MDR 2012, 955 

Die Parteien sind die Mitglieder einer 

Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie entschieden sich auf der 

Versammlung am 26. September 2009 mit einer Mehrheit von 4 zu 1 

für die Beizuladende als Verwalterin und gegen eine andere Firma, die 

ein geringeres Entgelt verlangt hatte. Die Beizuladende war am 6. April 

2009 als Unternehmergesellschaft haftungsbeschränkt in das 

Handelsregister eingetragen worden und hat ein Stammkapital von 500 

€. Ihr Geschäftsführer war auf Nachfrage nicht bereit, die persönliche 

Haftung zu übernehmen. Er ist gleichzeitig Geschäftsführer der 

elterlichen Bauträgergesellschaft. In dem Verwaltervertrag ist eine 

Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB vorgesehen. Was 

meinen Sie ? 


49 



Lösung: 

I. Maßstab: § 21 Abs. 3 und 4 WEG, ordnungsmäßige Verwaltung 

„Die Wohnungseigentümer haben nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG nicht 

nur einen Anspruch darauf, dass die Tätigkeit der Verwaltung diesen 

Grundsätzen entspricht, sondern auch darauf, dass der Verwalter 

selbst diesen Anforderungen genügt.“ 

II. Beurteilungsspielraum 

1. Verwaltereignung der UG (haftungsbeschränkt) 

2. Bonität des Verwalters = ausreichende finanzielle Mittel und 

ausreichende Sicherheit im Haftungsfall 


50 

25



III. Verfahren 

1. Ermittlungen mit Beurteilungsspielraum 

2. Bonitätszweifel 

a)objektive Betrachtung 

b)Aufschiebung der Beschlussfassung bis zur Klärung mit 

Beurteilungsspielraum 

3. Festlegung der Eckpunkte des Verwaltervertrags? 

Endes des Falles 

c) Abbedingung des Kopfprinzips zugunsten des Objekt- und 

Wertprinzips bei der Verwalterbestellung bzw. -abberufung möglich 

BGH, Urteil vom 28. 10. 2011 - V ZR 253/10, juris 


51 



2. Unterlagen der Verwaltung 

a) Gewährung von Einsicht 


2011, 212 

b) Rückgabe 


3. Ersatz von Aufwendungen zur Gefahrenabwehr 

BGH, Urteil vom 18. 2. 2011 - V ZR 197/10, NJW-RR 2011, 1093 = 

ZWE 2011, 209 

a) Nur das zur Gefahrenabwehr Erforderliche 

b) Kein Anspruch auf Ersatz von Mehraufwendungen 


52 

26



4. Prozessstandschaft des Verwalters für Forderungen der WEG 

BGH, Urteil vom 28. Januar 2011 – V ZR 145/10, BGHZ 188, 157: 

Eigeninteresse muss besonders begründet werden 

X. Entziehung von Wohnungseigentum 

1. Ausgangspunkt: Abmahnungserfordernis 

BGH, Urteil vom 19. 1. 2007 - V ZR 26/06, BGHZ 170, 369 

2. Anfechtung des Entziehungsbeschlusses 


2011, 359 

Vorhandensein ist zu prüfen 


53 



Berechtigung ist nicht zu prüfen 

XI. Beschlussanfechtungsklage 

1. Ausschluss der Nichtzulassungsbeschwerde 

BGH, Urteil vom 11. 11. 2010 - V ZR 68/10, NJW-RR 2011, 373 

2. Bemessung der Rechtsmittelbeschwer bei Nichtigkeit statt 

Nichtigkeitserklärung 

BGH, Urteil vom 20. 5. 2011 - V ZR 175/10, NJW-RR 2011, 1232 = 

ZWE 2011, 331 

3. Rechtsschutzinteresse bei Anfechtung eines vollzogenen Beschlusses 


2011, 319 


54 

27



4. Wahrung der Klage- und der Begründungsfrist 

a) Wahrung der Begründungsfrist 

BGH, Urteil vom 16. 1. 2009 - V ZR 74/08, BGHZ 179, 230 

wesentlicher Kern des Sachverhalts 

b) Klagefrist 

aa) „Demnächstige“ Zustellung 


bb) Fehlerhafte Bezeichnung der Wohnungseigentümer 


2011, 214 


55 



cc) Fristwahrung durch Klage gegen die WEG als Verband 

BGH, Urteil vom 6. 11. 2009, V ZR 73/09, NJW 2010, 446 ff. BGH, 

Urteil vom 17. 9. 2010, V ZR 5/10, NJW 2010, 3376 f. 

dd) Notwendigkeit und Zulässigkeit einer Klageänderung 


2011, 176 Rn. 8 


ee) Verspätete Nachholung oder Korrektur der Angaben zu den 

Beklagten 

- Grundsatz: Klageabweisung als unzulässig 


56 

28



- Ausnahme: Nachholung möglich, auch im berufungsverfahren 

- Es genügt Vortrag von irgendeiner Seite 

BGH Urteil vom 20. 5. 2011 - V ZR 99/10, ZWE 2011, 328 

5. Anforderungen an die Revisionsbegründung 


6. Berufung gegen nur einen Teil der Anfechtungsbeklagten? 

BGH, Urteil vom 11. 11. 2011 – V ZR 45/11 

7. Passivlegitimation bei Zustimmungsverweigerung 



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8. Einstweilige Verfügung zur Neubestellung des Verwalters 

BGH, Urteil vom 10. 6. 2011 – V ZR 15´46/10, NJW 2011, 3025 = 

ZWE 2011, 356 


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GBR und WEG - unirep - Humboldt-UniversitÃ¤t zu Berlin

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