PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIP - Convent

Über 30 Jahre Erfahrungen mit PPP in Wiesbaden
Von Dr. Helmut Müller
Die öffentliche Immobilienwirtschaft befindet sich in den letzten Jahren
in einem bemerkenswerten Umbruch. An vielen Stellen findet ein – im
wahrsten Sinne des Wortes – sichtbarer Wechsel von einer kameralen
„Verwaltung“ hin zu einer doppischen „Bewirtschaftung“ öffentlicher
kommunaler Immobilien statt.
Zwei Gründe liegen ganz offensichtlich auf der
Hand: Zum einen der Übergang von der Kameralistik
in die Doppik, die sehr schnell einige der
großen Schwachstellen kameraler Verwaltung
aufdeckt. In einer kameralen Welt weisen viele
kommunale Immobilien schwarze Zahlen aus,
da ein Mittelzufluss gezeigt wird. Die Freude
schlägt beim selben Objekt bei einer doppischen
Betrachtung sehr schnell in Grausen um, wenn
am einzelnen Objekt deutlich wird, dass dieser
Mittelzufluss oftmals nicht einmal ausreicht, um
die notwendigen Reinvestitionen zu finanzieren.
Dazu kommt, dass bei Sparbemühungen das kamerale
Investitionsbudget sehr häufig – weil am
wenigsten mit Widerstand verbunden – als Spar-
Steinbruch gesehen wird, das dazu den vermeintlichen
Vorteil mit sich bringt, von nicht geringer
Größe zu sein.
Die zweite wesentliche Einflussgröße war das Aufkommen
von PPP-Projekten, die ganz neue Begriffe
wie Lebenszyklusbetrachtung, projektbezogene
Kalkulation oder die Überlegung, „Nutzung
statt Steine“ zu kaufen, in die öffentliche Immobilienwelt
eingeführt haben. Beide Entwicklungen,
Doppik und das Beispiel der PPP-Projekte, haben
dazu geführt, dass die Grundideen der PPP-Projekte
sich langsam zum Alltag in der öffentlichen Immobilienbewirtschaftung
entwickeln. Eingebaut in
die budgetbezogene Haushaltsplanung, bei der die
einzelnen Arbeitseinheiten relativ autonom über
die Verwendung ihrer Budgets verfügen können,
gibt es dadurch einen weiteren Schub, sodass die
Dr. Helmut Müller
ist Oberbürgermeister
der
Optimierungspotenziale unmittelbar von
Landes hauptstadt
den Nutzern gesehen und genutzt werden
können: Wenn eine Immobilie op-
Wiesbaden.
timal bewirtschaftet wird, hat nicht nur
das traditionelle Hochbauamt einen Vorteil, sondern
das jeweils nutzende Amt, sodass ein ganz
anderes Interesse an einer optimalen Immobiliennutzung
besteht.
Was bedeutet PPP?
Public-Private-Partnership-Projekte werden durch
den Lebenszyklusgedanken geprägt. Eine Immobilie
wird nicht nur aus heutiger Sicht betrachtet,
sondern über einen langen Zeitraum. Die Phasen
eines PPP-Projekts – Entwicklung, Planung, Bau
und Betrieb, ggf. Abriss einer Immobilie – werden
vernetzt betrachtet und bewertet. Das heißt
konkret: Wenn z.B. an der Grundlagenarbeit, am
Standard oder bei den Planungs- und Bauarbeiten
über Gebühr gespart wird, können später erhöhte
Kosten an anderer Stelle zu Buche schlagen.
Daher wird der Zustand der Immobilie zum Betriebsbeginn
und am Ende der Vertragszeit genau
definiert.
Die Kosten während des gesamten Lebenszy klus
eines Gebäudes, für Erstinvestition, Unterhalt,
Betrieb, Medienverbrauch und die Finanzierung
sind im Blick. Diese vernetzte Betrachtungsweise
und die langfristige Zusammenarbeit der Partner
sichern die Nachhaltigkeit und sind für die Wirtschaftlichkeit
einer Immobilie die gebotene Lö-
ÖFFENTLICHER HOCHBAU
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