NEWSLETTER 15 - HA Hessen Agentur GmbH

Konversion in Hessen 

NEWSLETTER 15 Dezember 2013 

Konversion in Butzbach 

Vom Roman Way Village zum "Wohnen am Limes" 

Ein neues Wohnquartier im Norden der Stadt 

Ehemaliges "General Depot" in Gießen 

Private Investoren erwerben rund 70 Hektar 

Entwicklung eines neuen Gewerbestandorts 

Erfolgreiche Konversion im Fuldaer Westen 

In knapp 20 Jahren entstanden zwei neue Stadtteile 

"Münsterfeld" und "Fulda Galerie" 

Konversion in Rheinland-Pfalz 

Bedarfsgerechte Vermarktung der ehemaligen Wäller-Kaserne 

Aufwertung des Wirtschaftsstandorts Westerburg 

Wirtschaftlichkeit von Konversionsmaßnahmen 

Einsatz von Kosten- und Finanzierungsübersichten 

Leitfaden der Hessen Agentur für Kommunen 

Veröffentlichungen 

Konversion in der Koalitionsvereinbarung 

Verbilligte Abgabe ehemals militärisch genutzter Grundstücke wird möglich 

Zustimmung des Bundesrats zur Änderung des BImA-Gesetzes 

Handlungsleitfaden kommunale KonversionsEntwicklungsKonzepte (KeK) 

Herausgegeben vom Land Baden-Württemberg 

Konversion und mehr – Chancen für Investitionen 

Vermischtes 

Konversion und Kunst 

Bezahlbare Atelierräume in der "Kunstkaserne Berlin" 

Veranstaltungen


Konversion in Butzbach 

Vom Roman Way Village zum "Wohnen am Limes" 

Ein neues Wohnquartier im Norden der Stadt 

Seit dem Abzug der US-Streitkräfte im Jahr 2007 standen auf einer Fläche von 24 Hektar im 

ehemaligen Roman Way Village, einer weitläufigen ehemaligen amerikanischen Siedlung 

mit umfangreichen Grünflächen und altem Baumbestand im Norden von Butzbach, mehr 

als 720 Wohnungen in den typischen Zeilenbauten leer. Der nördlich daran angrenzende 

Stadtteil Degerfeld, der einen für Butzbach hohen Migrantenanteil aufweist und ebenfalls 

mit zahlreichen Wohnblocks aus den 60er Jahren bebaut ist, war durch die US-Siedlung 

jahrzehntelang vom Stadtgebiet regelrecht abgeschnitten. 

Luftbild 

Baustelle Wohnen am Limes 

Quelle: GEG 

Nach der Freigabe der US-Siedlung befürchtete die Stadt zunächst negative Folgen für die 

großräumige Gebietsentwicklung und den regionalen Wohnungsmarkt, falls sämtliche dreibis 

viergeschossigen Zeilenbauten mit 720 Wohneinheiten veräußert werden sollten. Daher 

wurden zunächst Konzepte erarbeitet, wie die städtebauliche Struktur, der Anschluss 

an Degerfeld und eine teilweise Neubebauung des neuen Quartiers aussehen könnten. 

Schließlich einigten sich die Stadt Butzbach und die BImA darauf, dass in die Ausschreibung 

der BImA der Abriss von 15 Wohnblöcken mit aufgenommen wird, um auch hier im 

Norden Butzbachs Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. Reihenhäuser anbieten 

zu können. 

Die Finanzlage der Stadt erlaubte es jedoch nicht, das ehemalige Roman Way Village 

aufgrund der enormen Kosten für die Gebiets- und Infrastrukturentwicklung selbst von der 

BImA zu erwerben und in kommunaler Regie zu entwickeln. Die BImA veräußerte daher 

das gesamte Areal 2011 – knapp vier Jahre nach der Räumung – an die Grundstücksentwicklungsgesellschaft 

Schiffenberger Weg mbH (GEG) und die Weimer GmbH. 

Diese Investorengemeinschaft begann im Sommer 2011 mit den vereinbarten Abbruchund 

Sanierungsarbeiten und stellte im gesamten neuen Baugebiet von Mitte 2011 bis Ende 

2012 auch die Straßen und sämtliche Versorgungsleitungen neu her. 

Konversion in Hessen - Newsletter 15 - Dezember 2013 - Seite 2


Fotos: Stadt Butzbach 

Bereits im Frühjahr 2012 konnten die ersten Mieter und Eigentümer in die renovierten Wohnungen 

der ehemaligen Zeilenbauten der Housing area einziehen. Auf den durch Abriss 

von mehreren Blöcken neu gewonnenen Flächen wurden parallel die ersten voll erschlossenen 

Baugrundstücke mit einer Größe von gut 400 qm bis knapp 1.000 qm angeboten. Die 

ersten Eigenheime entstanden bereits im Sommer 2012, mittlerweile sind nur noch wenige 

Grundstücke zu haben. Die Preise für voll erschlossenes Bauland bewegen sich zwischen 

165 Euro und 210 Euro pro qm. Die Nachfrage nach den Wohnungen und Grundstücken 

war ausgesprochen hoch, so dass die Konversion Ende 2013 nahezu abgeschlossen ist. 

Weitere Informationen und Ansprechpartner: 

Grundstücksentwicklungsgesellschaft Schiffenberger Weg mbH, 

GF Daniel Beitlich / GF Martin Bender T: 06441 9640-0 

Stadt Butzbach 

Otfried Herling, Fachdienstleitung Stadtentwicklung und Konversionsbeauftragter, 

T: 06033 995-124, otfried.herling@stadt-butzbach.de 

Ottmar Rees, Wirtschaftsförderung, Standort- und Stadtmarketing, 

T: 06033 995-129, ottmar.rees@stadt-butzbach.de 

Ehemaliges "General Depot" Gießen 

Private Investoren erwerben rund 70 Hektar 

Entwicklung eines neuen Gewerbestandortes 

Die Gießener Entwicklungsgesellschaft Revikon GmbH wird in den nächsten Jahren im 

Nordosten der Stadt ein Gewerbegebiet im ehemaligen General Depot der US-Army entwickeln. 

Hier sollen sich künftig klassische Gewerbebetriebe und Logistikunternehmen, 

aber auch Büronutzungen ansiedeln. Das Gelände verfügt über einen Autobahn- und einen 

Gleisanschluss. 

Für den Erwerb, die Altlastensanierung und die Erschließung, wozu neben der technischen 

Erschließung auch die Verkehrserschließung des 69 Hektar großen Teilgebiets des Depots 

gehört, sind große Aufwendungen erforderlich. Der Kaufvertrag muss noch notariell 

beglaubigt werden, zudem muss auch noch der Haushaltsausschuss des Bundestags das 

Geschäft genehmigen, da die Kaufsumme entsprechend hoch ist. 



Luftbild 

General Depot 

Gießen 

27 

Städtebauliches Konzept 

städtebau und architektur 

Quelle: 

Stadt Gießen 

Luftbild u. Städtebauliches 

Konzept 

General Depot 

Gießen 

Quelle: 

Stadt Gießen/ 

HA Stadtentwicklungsgesellschaft 

mbH/ 

bs+ 

Originalmaßstab 1:7.500 100m 200m 300m 400m 500m 

71 

Die Investoren werden im nächsten Schritt mit der Stadt ein Erschließungs- und Nutzungskonzept 

aushandeln und einen städtebaulichen Vertrag schließen, basierend auf einem 

städtebaulichen Konzept, das die HA Stadtentwicklungsgesellschaft mbH in Kooperation 

mit bs+ (Frankfurt) für die Stadt Gießen erarbeitet hatte. Die Stadt selbst wird nun die 

Flächennutzungsplan-Änderung sowie das Bebauungsplan-Verfahren angehen. 



Fotos: HA Hessen Agentur GmbH 

Nicht Gegenstand des Verkaufs ist das US-Verteilzentrum AAFES im westlichen Bereich 

des Depots, das noch bis voraussichtlich 2016 betrieben wird. Die Revikon GmbH hat aber 

die Option erhalten, auch dieses rund 40 Hektar große Areal zu erwerben. Ein weiteres, 

nördlich an die Wieseckaue anschließendes Areal soll vom Bundesforst renaturiert werden. 

Auch eine Flora-Fauna-Kartierung liegt bereits seit 2012 vor. 

Vorerst gesichert ist die Nutzung der früheren Mannschaftsunterkünfte durch die Hessische 

Erstaufnahmeeinrichtung zur Unterbringung von Asylbewerbern (HEAE). Mittelfristig blockiert 

sie jedoch eine Erschließung des östlichen Bereichs, wo das städtebauliche Konzept 

ein Logistikterminal vorsieht. Den hier befindlichen Gleisanschluss will die Revikon GmbH 

durch die Modernisierung einer Weiche schon jetzt für die Zukunft sichern. 

Fotos: HA Hessen Agentur GmbH 

In den letzten Jahren haben die Investoren, die hinter der Revikon GmbH stehen, mehrere 

Konversionsflächen erworben, revitalisiert und vermarktet. Beispiele sind das Bänninger- 

Gelände im Schiffenberger Tal in Gießen und das Roman Way Village in Butzbach. Erst 

kürzlich wurde das Poppe-Gelände in Gießen erworben. 

Was das General Depot betrifft, so beabsichtigen die Investoren, Teilflächen weiter zu veräußern. 

Interessenten können sich an das Unternehmen und an die Stadt Gießen wenden. 


Revikon GmbH, GF Daniel Beitlich, T: 0641 9435511 

Dr. Holger Hölscher, Komm. Amtsleiter Stadtplanungsamt 

T: 0641 306-2337, holger.hoelscher@giessen.de 



Erfolgreiche Konversion im Fuldaer Westen 

In knapp 20 Jahren entstanden zwei neue Stadtteile 

"Münsterfeld" und "Fulda Galerie" 

1994 wurde die Stationierung von US-Streitkräften in Fulda beendet. Mit der Aufgabe der 

rund 70 Hektar großen „Downs-Barracks“ und des rund 100 Hektar großen Flugfelds „Airfield 

Sickels“ am westlichen Stadtrand stand die rund 60.000 Einwohner zählende Stadt 

Fulda damals vor einer enormen Konversionsaufgabe. 

In den folgenden knapp 20 Jahren seit der Räumung des Militärstandorts wurde aus den 

Downs-Barracks das "Münsterfeld" und das Airfield Sickels entwickelte sich zum neuen 

Stadtteil "Fulda Galerie". 

Münsterfeld 2010 

Luftbild: Stadt Fulda 

Gewerbepark Münsterfeld 

Das Münsterfeld wurde ab 1945 von der US Army genutzt, geht aber bereits auf eine 1936 

dort errichtete Kaserne zurück. Das Areal wies die typische Mischung aus Werkstätten, 

Panzerwaschanlagen, Exerzierplatz und Wohnungen für Bedienstete und Angehörige der 

amerikanischen Streitkräfte auf. Nach seiner Räumung gelangte es zunächst in die Verwaltung 

des Bundes. 

Heute beherbergt das Münsterfeld mit einer Gesamtgröße von rund 70 Hektar ein verdichtetes 

Quartier mit modernem Wohnungsbau in öffentlicher wie privater Trägerschaft, 

mit Schule, Sportplätzen und verschiedenen Gemeinschaftseinrichtungen sowie einen Gewerbepark, 

in dem sich neben zahlreichen Gewerbebetrieben auch medizinische Zentren, 

Einrichtungen der Polizei, der Kommune, der Kirchen und des Landkreises befinden. 



Der neue Westring 

Zur Erschließung der Fulda Galerie und zur Umfahrung 

und Entlastung der Kernstadt wurde als sogenannte 

KIM-Maßnahme der Westring gebaut. Das 

„Kommunale Interessenmodell" ist eine verbindliche 

Finanzierungsgrundlage für den Bau von genehmigten 

Ortsumgehungen (Landesstraßen) aus dem 

Planungsprogramm von Hessen Mobil, für die im regulären 

Landesetat die Mittel fehlen. 

Anstelle des üblichen Planfeststellungsverfahrens 

wurde in Abstimmung mit der Straßenbauverwaltung 

des Landes festgelegt, dass ein Bebauungsplanverfahren 

unter gleichzeitiger Einbeziehung des 

städtebaulichen Vorhabens „Fulda Galerie“ in die 

Wege geleitet wird. Dieses Bebauungsplanverfahren 

beinhaltete zahlreiche mediative Bausteine zur Beteiligung 

der umgebenden Dörfer und Stadtteile, der 

betroffenen Flächeneigentümer und Landwirte. 

In Folge dieses Verfahrens war keine Flurbereinigung 

erforderlich, sondern die notwendigen Flächen 

und die Inbesitznahme konnten durch ein freiwilliges 

Umlegungsverfahren erreicht werden. Eine Anfechtung 

im Normenkontrollverfahren blieb ohne Erfolg. 

2007 war der komplette Westring fertiggestellt und 

befahrbar. Da die Stadt mit dem Bau des Westrings 

und sämtlicher Brücken, sowie der Neuordnung aller 

Feldwege und Flächen, in Vorleistung gegangen 

war, begann 2007 auch die Rückzahlung der KIM- 

Maßnahme durch das Land Hessen. 

Informationen zu KIM: 

http://www.mobil.hessen.de, 

Presseerklärung Minister Rentsch vom 4.2.2013 

Institutionen und Gewerbetreibende. 

Diese stammten wie häufig bei Konversionsvorhaben 

überwiegend aus 

der Region. Durch die Übernahme 

der Flächen ins städtische Eigentum 

konnten auch Tausche und Arrondierungen 

sowie die Infrastrukturneuordnung 

vorgenommen werden, z.B. 

dann, wenn bisherige Grundstücke 

im Stadtgebiet für Gewerbetreibende 

zu eng oder problematisch geworden 

waren. Einen starken Entwicklungsschub 

erhielt der Gewerbepark 

Münsterfeld jedoch insbesondere 

durch die Ansiedlung von Dienstleistern 

und Gesundheitseinrichtungen, 

die heute schon ihre ersten Erweiterungen 

planen bzw. bauen. 

Städtebaulicher Vertrag ohne Erwerb durch die 

Stadt Fulda 

Gemeinsam mit dem Bund wurden Mitte der 90er 

Jahre die ersten Überlegungen zur Entwicklung 

im Bestand vorgenommen, die in einen städtebaulichen 

Vertrag zwischen der Bundesanstalt für 

Immobilienaufgaben (BImA) und der Stadt Fulda 

mündeten. Die Stadt verzichtete auf den Erwerb 

und übernahm nur die Erschließung des Areals. 

Dafür erhielt sie finanzielle Unterstützung von Seiten 

des Landes Hessen. Entsprechend des städtebaulichen 

Vertrags wurden die Grundstücke von 

der BImA direkt an Interessenten verkauft. Sukzessive 

entstanden in dem ehemals militärisch genutzten 

Areal zivile Betriebe. Der Bund beteiligte sich an 

den Erschließungskosten, indem er einen Teil der 

Grundstückserlöse als Ausgleichsbetrag ebenfalls 

für die Erschließung zur Verfügung stellte. 

Wechsel des Vermarktungsmodells 

Während die Konversion des Wohnbaubestandes 

recht schnell voranschritt, nahm die Entwicklung 

der gewerblichen Bereiche erhebliche Zeit in Anspruch. 

Die militärisch geprägte technische Infrastruktur 

(Heizung, Abwassernetz usw.) machte ein 

Parzellieren und die Ertüchtigung der weit überdimensionierten 

Ver- und Entsorgungsleistungen 

sehr schwer. Mitte der 2000er Jahre übernahm die 

Stadt Fulda dann – nach langen Verhandlungen mit 

der BImA – die verbliebene Fläche komplett in städtisches 

Eigentum und vermarktete diese direkt an 

Flächenanteile im Münsterfeld 

Öffentliche 

Grünflächen sowie 

Flächen zur Pflege 

u. Entwicklung von 

Natur u. Landschaft 

38% 

Flächen für 

Straßenverkehr, 

öffentl. Parkplätze, 

Fuß- u. Radwege 

sowie Versorgung 

15% 

Flächen 

für Gemeinbedarf 

und Polizei 

7% 

Wohnbauflächen 

9% 

Sondergebiet 

Gesundheitswesen 

2% 

Mischgebiet 

7% 

Gewerbegebiet und 

Sondergebiet 

Baustoffhandel 

31% 



Bauleitplanung 

Parallel zur gewerblichen Entwicklung wurde die Bauleitplanung für den Gewerbepark im 

Münsterfeld aufgestellt. Zwischenzeitlich hatte sich eine Interessensgemeinschaft (IG) 

Münsterfeld etabliert, die auf das Verfahren konstruktiven Einfluss nahm. In zahlreichen 

Beteiligungsrunden konnten praxisnahe Lösungen erarbeitet werden, wobei die optimale 

Ausnutzung vorhandener Infrastrukturanlagen und militärischer Zweckgebäude stets ein 

wichtiger Aspekt war. 

Die ursprünglich im Gebiet vorhandenen ausgeprägten Längsachsen mit bestehendem 

Altbaumbestand wurden als Hauptgliederungselement, u.a. im Hinblick auf die Fernsicht, 

beibehalten. Sie sind heute eine wichtige städtebauliche Qualität, vor allem als Verbindung 

zwischen dem benachbarten Wohnpark und den dem Stadtteil Haimbach zugewandten 

Sport- und Freizeitflächen. 

Nach knapp 20 Jahren ist das Gebiet nun fast vollständig entwickelt und zu einem verkehrlich 

sehr gut erreichbaren, lebendigen Wohnquartier und einem attraktiven Gewerbe- und 

Dienstleistungsstandort in Kernstadtnähe geworden. 

Entwicklungsplan sowie Luftbild der Stadtteile Sickels (unterer Bildrand) und 

Fulda Galerie (Bildmitte) mit dem Messegelände (links) 

Die Bauleitplanung geht 

ebenfalls in die letzte Phase 

und sichert im Gewerbepark 

das Nebeneinander von 

Dienstleistungsbetrieben, 

Gesundheitseinrichtungen, 

einem Krankenhaus und verschiedenen 

Gewerbebetrieben. 

Auch im Hinblick auf weitere 

Planungen und Baugebietsentwicklungen 

im Umfeld 

von Haimbach und Neuenberg 

geht vom Münsterfeld 

eine positive Wirkung aus. 

So erfuhr das Areal kürzlich 

eine Arrondierung durch ein 

kleines zusätzliches Wohngebiet, 

durch eine Schule, 

Kindergärten, einen Spielund 

Sportbereich (Konjunkturprogramm 

2011) und 

kirchliche Einrichtungen mit 

Wohnheim, Werkstätten und 

Freigelände. 

Der Wohnpark geht nun direkt 

in die äußeren Randbereiche 

der Kernstadt von 

Fulda über und stärkt mit 

seinen Dienstleistungs- und 

medizinischen Einrichtungen 

die urbane Qualität dieses 

früheren „Randbereichs“. 



Airfield Sickels – Stadtteil Fulda Galerie 

Der eigentliche Konversionsprozess des ehemaligen Airfield Sickels zu 

einem neuen gemischten Stadtteil im Fuldaer Westen begann 1999 mit 

der Einberufung einer internen Arbeitsgruppe und der Konkretisierung 

der Planung, aufbauend auf einem bundesweiten städtebaulichen Wettbewerb, 

der bereits 1994/95 durchgeführt worden war. 

Eigene Entwicklungsgesellschaft 

Bereits im Januar 2000 wurde zur Realisierung dieser Konversionsmaßnahme 

die Projektgesellschaft „Fulda Galerie“ gegründet und die 

Erstellung einer integrierten Rahmenplanung in die Wege geleitet. Die 

Projektgesellschaft war eine 100%ige Tochter der Stadt und übernahm 

die Erschließung und Vermarktung der Grundstücke. Sie löste sich nach 

Abschluss ihrer Aufgabe zum Ende des Jahres 2010 wieder auf. 

Die Rahmenplanung sah auf dem ehemaligen Airfield ein mehrstufiges 

Entwicklungskonzept mit Wohngebieten (27 Hektar), Gewerbeflächen 

Fotos: Stadt Fulda (10 Hektar), einem Messegelände (6 Hektar), sozialen Infrastruktureinrichtungen 

(4 Hektar) sowie 14 Hektar Verkehrsflächen und 9 Hektar 

qualifizierten Freiflächen einschließlich mehreren Regenrückhalteeinrichtungen vor. 

Die Projektgesellschaft erwarb das Gelände von der BImA und schon während der Planungsphase 

erfolgte 2001 der Spatenstich für das erste Wohngebiet. In den folgenden 

zehn Jahren wurden insgesamt neun Bebauungspläne für die Fulda Galerie erstellt und 

rechtskräftig. Von den geplanten Quartieren oder einzelnen „Wohnparks“ sind nahezu alle 

fertiggestellt. Inzwischen leben dort mehr als 2.000 Einwohner. Bis Oktober 2013 wurden 

auf der Fulda Galerie rund 435 Grundstücke veräußert. 

Entstanden ist ein neuer Fuldaer Stadtteil mit hoher 

Wohn-, Arbeits- und Erholungsqualität, der im Süden 

an den Stadtteil Sickels grenzt, aber über eigene 

Infrastruktur- und Versorgungseinrichtungen verfügt, 

u.a. einen Kindergarten, eine Grundschule, eine 

Stadtteilbibliothek, ein Seniorenzentrum, Einzelhandel 

und vor allem über weitläufige Grünflächen, die 

rund ein Drittel der überplanten Fläche ausmachen. 

Im Herbst 2013 pflanzten Auszubildende von drei großen 

Fuldaer Unternehmen nochmals 50 Apfelbäume 

auf den Hangwiesen zwischen den Baugebieten. 

Messestandort 

Der Stadtteil hat sich aber auch als Messestandort etabliert. Das neue Ausstellungs- und 

Messezentrum, das als Infrastrukturmaßnahme durch das Land Hessen gefördert wurde, 

verfügt u.a. über Freiflächen mit modernster technischer Infrastruktur zum Aufbau von 

Leichtbauhallen sowie über rund 1.500 Parkplätze. Auch eine PKW-Teststrecke und ein 

in das Messegelände integriertes Off-Road-Gelände, das der Vorführung von Gelände- 

Fahrzeugen dient, wurden eingerichtet. Hier findet jeweils im Mai die „Rettmobil“ (eine europäische 

Leitmesse für Feuerwehr- und Notfallmedizin-Technik) statt, und auch die große 

Regionalausstellung „Osthessenschau“ nutzt das Messegelände. 

Quelle, weitere Informationen und Ansprechpartner: 

Stadt Fulda, Stadtbaurätin Cornelia Zuschke, T: 0661 102-1030, stadtbauraetin@fulda.de 



Konversion in Rheinland-Pfalz 

Bedarfsgerechte Vermarktung der ehemaligen Wäller-Kaserne 

Aufwertung des Wirtschaftsstandortes Westerburg 

Die ehemalige Wäller-Kaserne in Westerburg im Norden von Rheinland-Pfalz an der Grenze 

zu Hessen wurde Ende 2007 endgültig geschlossen und 2010 von der BImA übernommen. 

Der frühere Bundeswehr-Standort mit einer Größe von rund 40 Hektar und angeschlossenem 

Standortübungsplatz liegt etwa 17 km bzw. 20 km von den nächsten Autobahnanschlüssen 

entfernt und grenzt unmittelbar an das bebaute Stadtgebiet Westerburgs. 

Grundlage der angestrebten Entwicklung ist ein Rahmenvertrag zur Konversion der ehemaligen 

Kaserne zum „Wäller Park“. Er wurde vom rheinland-pfälzischen Wirtschafts- und 

Energieministerium, der Stadt Westerburg und der Entwicklungsgesellschaft GSK – Gesellschaft 

für Städtebau und Konversion mbH (Trier) Ende 2012 unterzeichnet. Die Stadt 

Westerburg ist zuständig für die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen, z.B. den Abriss 

abgängiger Gebäude und erhält dafür Fördermittel des Landes. Nach der Herrichtung wird 

sie die Erschließungsanlagen und andere öffentliche Flächen unentgeltlich übernehmen. 

Die GSK erwarb insgesamt rund 56 Hektar, darunter die Kaserne sowie einen geringen 

Teil des Standortübungsplatzes. Hinter der GSK stehen die 1972 gegründete TRIWO AG, 

ein privater Projektentwickler für Liegenschaften und Gewerbeimmobilien, und die Forschungs- 

und Informationsgesellschaft für Fach- und Rechtsfragen der Raum- und Umweltplanung 

(FIRU GmbH), Kaiserslautern. Der städtebauliche Vertrag regelt die Organisation 

und Finanzierung der Konversion für die kommenden fünf Jahre. Er sieht Investitionen 

für Ordnungsmaßnahmen von rund 5 Millionen Euro vor, wovon das Land einen Anteil von 

bis zu 2,1 Millionen Euro beisteuert. Etwa 1,6 Millionen Euro hat der Investor GSK zu tragen. 

10 Prozent der Gesamtsumme muss die Stadt Westerburg übernehmen. 

Industrie und Gewerbe: 

Mischgebiet: 

Plan/Foto: GSK 

grau 

ocker 

Nutzungskonzept Wäller Park 

Im Wäller Park entstehen ein Industriegebiet (5 Hektar), ein Gewerbegebiet (14 Hektar), 

ein Sondergebiet Bildung (2 Hektar) sowie ein Mischgebiet (4 Hektar) mit den Unterkunftsgebäuden 

und eine Fläche für ca. 35 Bauplätze. Das Gesamtkonzept ist damit nach Auffassung 

der Investoren exakt auf die Potenziale des Areals und des regionalen Marktes 

zugeschnitten. Die bisherige Vermarktung belegt, dass die gewerblichen Grundstücke und 

Immobilien im Wäller Park wiederum in erster Linie für regionale Unternehmen interessant 

sind. 



Zentrale Strategie bei der Entwicklung des Areals ist es, notwendige Baumaßnahmen im 

Vorfeld auf ein Minimum zu beschränken. Das vorhandene Infrastrukturnetz wurde bedarfsgerecht 

ertüchtigt, für die Schmutz- und Oberflächenwasserkanäle wurde ein Sanierungskonzept 

erstellt. Erst wenn sich auf Teilarealen die Nachnutzung abzeichnet, werden 

Maßnahmen zur Baureifmachung und zur Erschließung der Grundstücke konkretisiert, 

zum Beispiel der Abbruch von militärischen Gebäuden oder die Anpassung technischer 

und verkehrlicher Infrastruktur. 

Der Konversionsbeauftragte des Landes Rheinland-Pfalz, Thomas Burg, sieht in dieser 

Vorgehensweise mehrere Vorteile: „Es werde praktisch auf Bestellung gearbeitet, unnötige 

Arbeiten werden vermieden, die Entwicklung ist kostengünstiger und die Fördermittel werden 

nicht auf einmal bereit gestellt, sondern sukzessive abgerufen.“ (Quelle: Immobilienzeitung 

vom 28.10.2013). 

Die Konversion startete vielversprechend. In 2012 siedelten sich mehrere Unternehmen 

auf der Liegenschaft an. So hat z.B. ein Logistik-Unternehmen aus der Region eine 3 Hektar 

große Teilfläche mit Hallen, einschließlich einer Schwerlasthalle von 1.100 qm mit einer 

25-Tonnen Kranbahn erworben. Diese dient künftig der Lagerung und Verladung großer 

Maschinen, Anlagen und Werkzeuge. Das Unternehmen hat im Wäller Park aber auch 

Lagerkapazitäten für Geschäftskunden geschaffen und übernimmt für diese die gesamte 

Lagerlogistik am Standort Westerburg. Ein erster großer Kunde ist ein Automobilzulieferer, 

der Fahrzeug-, Achs- und Sicherheitskomponenten produziert. Darüber hinaus errichtete 

das Unternehmen eine neue beheizbare Lagerhalle von 5.000 qm mit Kommissionierungstechnik 

und ein neues Bürogebäude. 

Weitere ehemalige Hallen wurden von Kleinunternehmen, z.B. einer Schlosserei und einem 

Unternehmen für Veranstaltungstechnik angemietet. Bis Ende 2012 waren bereits alle 

gewerblich nutzbaren Gebäude, auch Panzerhallen, einer Folgenutzung zugeführt. Ende 

2013 stehen noch 5 Hektar gewerbliche Grundstücksfläche zum Quadratmeterpreis ab 

rund 20 Euro voll erschlossen zur Verfügung sowie 4 Hektar Mischgebiet. 

Ehemalige Mannschaftsunterkunftsgebäude werden von der Freien Montessori-Schule 

Westerwald als Grundschule genutzt, die im Schuljahr 2012/2013 von 200 Schülern besucht 

wurde. Ein weiterer Ausbau der Schule sowie die Einrichtung eines Internats sind 

eine Entwicklungsvision, Sondernutzungen aus dem Bereich betreutes Wohnen oder alternative 

Wohnformen eine andere. 

Als schwierig erweisen sich nach Auskunft der GSK z.B. die aktuellen Anforderungen an 

Energieeinsparung und Haustechnik bei der Nachnutzung der Mannschaftsunterkünfte. 

Ein wichtiger Erfolgsfaktor für die Standortentwicklung ist insbesondere die konstruktive 

Zusammenarbeit aller beteiligten Akteure: GSK, Stadtverwaltung, Verbandsgemeinde und 

Versorgungswerke, Fachbehörden der Kreisverwaltung sowie das Konversionsreferat des 

rheinland-pfälzischen Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Klimaschutz und Landesplanung 

u.a. 


GSK-Gesellschaft für Städtebau und Konversion: 

Geschäftsführer Peter Adrian und Detlef Lilier 

FIRU mbH, Detlef Lilier, T: 0631 3624573, d.lilier@firu-mbh.de, www.firu-mbh.de 

TRIWO AG Trier, Daniel Sigmann, T: 0651 93822-26, daniel.sigmann@triwo.de, 

www.triwo.de 

Stadt Westerburg, Bürgermeister Ralf Seekatz, T: 02663 9680-400 



Wirtschaftlichkeit von Konversionsmaßnahmen 

Einsatz von Kosten- und Finanzierungsübersichten 

Leitfaden der Hessen Agentur für Kommunen 

Kosten- und Finanzierungsübersichten sind nützliche Instrumente bei der Beurteilung der 

Wirtschaftlichkeit von städtebaulichen Entwicklungsvorhaben und -projekten. Nicht nur 

Projektentwickler und Investoren, sondern auch Kommunen und öffentliche Entwicklungsgesellschaften 

sind auf Instrumente der Investitionskontrolle als Beurteilungsgrundlage 

und Steuerungsinstrument angewiesen. Sie kommen bei Vorhaben auf der „grünen Wiese“ 

zum Einsatz, bei Einzelprojekten im Hochbau, sind aber insbesondere für Konversionsvorhaben, 

sei es Industriekonversion oder Militärkonversion, von großer Bedeutung. Zentrale 

Frage ist hier die Wirtschaftlichkeit der auf Konversionsflächen beabsichtigten Vorhaben 

bzw. die mögliche Kostenbeteiligung des Bundes an der Erschließung und Herrichtung 

dieser Flächen. 

Sie sind weiterhin wesentliches 

Element bei der Durchführung 

von Maßnahmen des 

besonderen Städtebaurechts 

i.S.d. §§ 136, 165 und 171a. 

Vielfach finden sie weiterhin 

Anwendung im Kontext des 

Einsatzes von Fördermitteln. 

Sie bilden aktuell auch die 

Grundlage für aktuelle Formen 

der Investitionsrechnung 

und -kontrolle, z.B. im Discounted 

Cash Flow-Verfahren 

(DCF-Verfahren) sowie bei der 

Wertermittlung (Residualwertverfahren, 

deduktive Wertermittlung, 

Kalkulationsverfahren 

für werdendes Bauland 

der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche 

Forschung 

Quelle: HA Hessen Agentur GmbH 

(GIF). 

Der im Juni 2013 erschienene Praxisratgeber Militärkonversion des BMVBS empfiehlt 

ausdrücklich die Anwendung von Kosten- und Finanzierungsübersichten. Im Zuge einer 

Wahrnehmung des Erstzugriffsrechtes durch die Kommunen bilden sie eine wesentliche 

Grundlage für das durch den Haushaltsausschuss des Deutschen Bundestages vorgesehene 

Verfahren der Wertermittlung nach dem o.a. GIF-Verfahren. 

Im Kern sind in einer Kosten- und Finanzierungsübersicht sämtliche Aufwendungen für 

die Neuherstellung bzw. den Umbau der öffentlichen Erschließung, d.h. Verkehrsanlagen, 

Grünanlagen und Freiflächen, technische Infrastruktur und soziale Infrastruktureinrichtungen 

in Anlehnung an § 140ff. bzw. § 165ff. BauGB zu ermitteln. Dazu gehören auch die 

Kosten für vorbereitende Maßnahmen wie Planungsleistungen, Bodenordnung und Erwerb, 

Freilegung von Grundstücken, ferner die Kosten für Ausgleichsmaßnahmen, Finanzierung, 

Projektsteuerung und Vermarktung sowie konversionsbedingte Mehraufwendungen, die 

nicht umlagefähig sind. 



Den Aufwendungen werden die voraussichtlichen Einnahmen aus Grundstücksverkäufen 

und die vereinnahmten Erschließungsbeiträge gegenübergestellt. Diese statische Gegenüberstellung 

wird in einem weiteren Arbeitsschritt dynamisiert und inflationiert, d.h. dass 

die Ausgaben und Einnahmen auf die geschätzte Projektlaufzeit verteilt werden und die 

während der Laufzeit zu erwartenden Preissteigerungen eingearbeitet werden. 

Die Hessen Agentur hat einen Leitfaden zur Erstellung von Kosten- und Finanzierungsübersichten 

herausgegeben, der im Rahmen der Konversionsberatung hessischen Kommunen 

zur Verfügung gestellt wird und als Richtschnur bei der Erarbeitung dieser komplexen 

Einnahme-Ausgabe-Übersichten dienen soll. 

Weiterführende Informationen und Ansprechpartner: 

HA Hessen Agentur GmbH, Susanne Piesk, T: 0611 95017-8364, 

susanne.piesk@hessen-agentur.de, www.hessen-agentur.de/konversion. 

Veröffentlichungen 

Konversion in der Koalitionsvereinbarung 

Verbilligte Abgabe ehemals militärisch genutzter Grundstücke wird möglich 

Zustimmung des Bundesrats zur Änderung des BImA-Gesetzes 

Besserungsschein 

Als Besserungsschein wird das schriftliche 

Versprechen eines Schuldners (z.B. 

die Kommune) bezeichnet, auf eine Forderung 

eines Gläubigers (z.B. BImA) 

Zahlungen zu leisten, wenn es seine Einkommenslage 

wieder erlaubt. 

Der Besserungsschein gibt den Gläubigern 

also die Möglichkeit auf ihre Forderungen 

zunächst ganz oder teilweise zu 

verzichten und sich die Option zu erhalten, 

im Falle einer wirtschaftlichen Erholung 

des Schuldners einen Teil oder die 

gesamte Forderung zurück zu erhalten. 

Am 27. November 2013 haben CDU, CSU und SPD 

in ihrem Koalitionsvertrag für die 18. Legislaturperiode 

eine verbilligte Abgabe von nicht mehr benötigten 

Konversionsliegenschaften des Bundes an 

die betroffenen Kommunen beschlossen, damit am 

Gemeinwohl orientierte kommunale Vorhaben, wie 

die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, realisiert 

werden können. Damit wurde eine wesentliche 

Forderung mehrerer Bundesländer gegenüber dem 

Bund nun doch noch in die Tat umgesetzt. 

„Einen wichtigen Beitrag für mehr Wohnbauland können 

nicht mehr benötigte Konversionsliegenschaften 

im öffentlichen Eigentum leisten. Die Bundesanstalt 

für Immobilienaufgaben wird die Kommunen auch weiterhin dabei unterstützen. So wird mit 

Rücksicht auf die vielen am Gemeinwohl orientierten Vorhaben der Kommunen, wie der 

Schaffung bezahlbaren Wohnraums und einer lebendigen Stadt, eine verbilligte Abgabe 

von Grundstücken realisiert. So können auf der Grundlage eines Haushaltvermerks Konversionsliegenschaften 

verbilligt abgegeben werden. Das Gesamtvolumen ist auf höchstens 

100 Mio. Euro für die nächsten vier Jahre begrenzt. Zukünftig sollen zudem Kommunen 

zur Beschleunigung von Verkaufsverfahren gegenüber der BImA auch das Instrument 

von Besserungsscheinen verstärkt nutzen können.“ 



Die verbilligte Abgabe von Konversionsflächen durch die BImA soll auf eine solide gesetzliche 

Grundlage gestellt werden, d.h. die Einfügung einer sogenannten Öffnungsklausel 

im Gesetz über die BImA ist dazu erforderlich. Dadurch kann die BImA am Gemeinwohl 

orientierte Vorhaben von Kommunen bei der Gestaltung des Verkaufspreises für die jeweilige 

Konversionsliegenschaft berücksichtigen und muss sich nicht mehr ausschließlich 

am Immobilienmarkt orientieren. Einem entsprechenden Antrag zur Änderung des BImA- 

Gesetzes hat der Bundesrat nun Ende November 2013 mit überwältigender Mehrheit zugestimmt. 

Der neue Entschließungsantrag wurde im November 2013 an die zuständigen 

Ausschüsse (Finanzen, Innere Angelegenheiten, Verteidigung, Wirtschaft) zur Mitberatung 

überwiesen. 

Quellen: 

Deutschlands Zukunft gestalten, Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD, 

18. Legislaturperiode sowie Ministerium für Ländlichen Raum und Verbraucherschutz, 

Baden-Württemberg. 

Handlungsleitfaden für kommunale KonversionsEntwicklungsKonzepte (KeK) 

Herausgegeben vom Land Baden-Württemberg 

Das Land Baden-Württemberg hat einen Handlungsleitfaden für die Erstellung von kommunalen 

KonversionsEntwicklungsKonzepten (KEK) in sogenannten Konversionsräumen 

herausgegeben. Er wurde von einem Fachbüro erarbeitet, beschreibt 

das Vorgehen und gibt Hinweise, wie die Gemeinden dabei finanziell durch das 

Land unterstützt werden. Die Abgrenzung der Konversionsräume basiert auf einer 

räumlichen Wirkungsanalyse für die hauptbetroffenen Standorte im ländlichen 

Raum. 

Der Start der KEK-Prozesse erfolgte mit Workshops vor Ort und der Etablierung 

von Lenkungskreisen in den jeweiligen Konversionsräumen. Im Anschluss 

werden geeignete Fachbüros beauftragt, die den KEK-Prozess vor Ort nach 

den Richtlinien des KEK-Handlungsleitfadens umsetzen und entsprechende 

Konzepte 

erstellen. Diese werden durch das Land Baden-Württemberg gefördert. 

Der Handlungsleitfaden kann herunter geladen werden unter: 

www.mlr.baden-wuerttemberg.de/Konversion_gefragt_sind_Konzepte/106351.html 

Konversion und mehr – Chancen für Investitionen 

Im September 2013 ist die aktualisierte Vermarktungsund 

Standortbroschüre der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben 

(BImA) für Hessen und Rheinland-Pfalz 

erschienen. In Hessen werden ehemals militärisch 

genutzte Liegenschaften in Babenhausen, Büdingen, 

Friedberg, Fuldatal, Hanau, Kassel, Lorch a. Rhein, 

Neustadt und Wolfhagen vorgestellt. 

Das pdf steht zum download bereit unter: 

http://www.bundesimmobilien.de/6946611/ 

konversion-hessen-rheinland-pfalz.pdf 



Vermischtes 

Konversion und Kunst 

Bezahlbare Atelierräume in der „Kunstkaserne Berlin“ 

Seit dem Sommer 2012 beherbergt eine ehemalige Wehrmachtkaserne im Südosten Berlins 

im Bezirk Treptow-Köpenick Künstler und Kunst der unterschiedlichsten Genres. Circa 

80 Künstler – Maler, Designer, Bildhauer, Videokünstler, Musiker und Autoren – arbeiten 

mittlerweile in der dritten Etage des historischen Gebäudes. Die ersten beiden Etagen sind 

verschiedenen Unternehmen und Dienstleistern vorbehalten. 

In Eigenleistung haben sie Ateliers, Ausstellungs- und Proberäume renoviert. Die Miete für 

Atelierräume in der Kunstkaserne beträgt 5 Euro warm pro Quadratmeter, kleinere Ateliers 

sind somit schon für unter 150 Euro zu haben. Wie in vielen Großstädten, so sind auch in 

Berlin Ateliers zu bezahlbaren Preisen Mangelware. 

Eine freischaffende Künstlerin hat das Atelierhaus “Kunstkaserne Berlin” am Stadtrand 

nahe des historischen Flugplatzes Johannisthal ins Leben gerufen, nachdem die Liegenschaft 

rund 13 Jahre lang leer stand. Der Flugplatz Johannisthal aus dem Jahr 1909 war 

der erste Flughafen Deutschlands und einer der wichtigsten Militärflughäfen im ersten wie 

im zweiten Weltkrieg. Nach dem 2. Weltkrieg wurde die Kaserne von der Roten Armee, 

später dann von der DDR-Staatssicherheit und schließlich von der Telekom genutzt. 

Kontakt und weitere Informationen: 

Kunstkaserne Berlin, Großberliner Damm 80, 12487 Berlin, 

@ Airport Johannisthal, Germany, Juliana da Costa José, T: 0175 6705004 

Fotos: 

http://www.ontai.de/2013/05/07/ 

kunstkaserne-berlin/ 

(ohne Quellenangabe) 

Veranstaltungen 

Smart Cities – 

Perspektiven der Städte zwischen Technikeuphorie und urbaner Lebensqualität 

17. und 18. März 2014 

Deutsches Institut für Urbanistik (Difu) Berlin 

Nachhaltige Stadtentwicklung. 

Integriert. Vernetzt. Partizipativ. Überzeugend. 

Seminar in Kooperation mit dem ICLEI – Europasekretariat 

20. und 21. März 2014 

Deutsches Institut für Urbanistik (Difu) in Berlin 

Konversion in Hessen - Newsletter 15 - Dezember 2013 - Seite 15


Ansprechpartner Konversion in Hessen 

Strukturpolitische Grundsatzfragen bei Konversionsmaßnahmen: 

Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung 

Heike Basse 

T: 0611 815-2276 heike.basse@hmwvl.hessen.de 

Bearbeitung der Förderanträge zu Konversionsmaßnahmen: 

Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen, Niederlassung Kassel 

Stefanie Maurer, Reiner Papst 

T: 0561 706-7719 stefanie.maurer@wibank.de 

T: 0561 706-7715 reiner.papst@wibank.de 

Inhaltliche Beratung und Information zu Konversionsprozessen: 

HA Hessen Agentur GmbH 

Susanne Piesk 

T: 0611 95017-8364 susanne.piesk@hessen-agentur.de 

Planungs- und genehmigungsrechtliche Fragestellungen, Arbeitskreise Konversion: 

Regierungspräsidium Darmstadt 

Camillo Braun (ab Januar 2014) 

T: 06151 12-8938 

Regierungspräsidium Kassel 

Susanne Linnenweber 

T: 0561 106-3126 susanne.linnenweber@rpks.hessen.de 

Regierungspräsidium Gießen 

Antje te Molder, Simone Philippi 

T: 0641 303-2410 antje.temolder@rpgi.hessen.de 

T: 0641 303-2418 simone.philippi@rpgi.hessen.de 


Herausgeber und Redaktion: 

HA Hessen Agentur GmbH 

Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung 

Konradinerallee 9 Kaiser-Friedrich-Ring 75 

65189 Wiesbaden 65185 Wiesbaden 

www.hessen-agentur.de 

www.wirtschaft.hessen.de

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