Begründung zum Bebauungsplan (ca. 233 KB) - Hagen

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Vorstandsbereich
für Stadtentwicklung und Bauen
Fachbereich Stadtentwicklung, -planung und Bauordnung
14.03.2013
Begründung zum Bebauungsplanentwurf Nr. 4/86 (421)
Teil II 2.Änderung - Bahnhofsviertel – Erweiterung –
Vereinfachtes Verfahren nach § 13 BauGB
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Bebauungsplan Nr. 4/86 (421) Teil II 2.Änderung 14.03.2013
- Bahnhofsviertel – Erweiterung -
1. PLANGEBIET ....................................................................................3
1.1 Räumlicher Geltungsbereich der 2. Änderung....................................... 3
1.2 Gegenwärtige Situation im Plangebiet................................................... 3
1.3 Definition ............................................................................................... 4
2. ANLASS, ZIEL UND ZWECK DER PLANUNG....................................5
3. PLANUNGSRECHTLICHE SITUATION..............................................7
3.1 Wahl des Verfahrens............................................................................. 7
3.2 Flächennutzungsplan ............................................................................ 8
4. BESONDERE STÄDTEBAULICHE GRÜNDE......................................8
5. FESTSETZUNGEN IM BEBAUUNGSPLAN........................................9
5.1 Bestand/Bestandsschutz..................................................................... 11
6. EINGRIFFS- UND AUSGLEICHSBEWERTUNG................................11
7. HINWEISE ZUM ARTENSCHUTZ ....................................................12
8. KOSTEN ..........................................................................................12
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Bebauungsplan Nr. 4/86 (421) Teil II 2.Änderung 14.03.2013
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1. PLANGEBIET
1.1 Räumlicher Geltungsbereich der 2. Änderung
Die Planänderung umfasst den Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes
Nr. 4/86 (421) Teil II 1. Änderung– Bahnhofsviertel-Erweiterung. Die Fläche liegt
im Stadtteil Hagen-Mitte und betrifft den Bereich von der Kreuzung Eckeseyer Straße
(B 54)/Altenhagener Straße über die Kreuzung Körner Straße/Hindenburgstraße und
die Bereiche westlich und östlich des Graf-von-Galen-Rings bis zur Elberfelder Straße
und zum Bergischen Ring im Süden, ausgenommen der Bahnhofsvorplatz und
das Technische Rathaus.
1.2 Gegenwärtige Situation im Plangebiet
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 4/86 Teil II 1. Änderung sind u.a. zwei
Mischgebiete festgesetzt:
Das nördliche Mischgebiet liegt im Bereich Altenhagener Straße/Wittekindstraße.
Hier findet sich in den Erdgeschossen neben Einzelhandelsnutzungen auch eine seit
2004 betriebene Vergnügungsstätte in Form eines Wettbüros. Die Obergeschosse
werden zu Wohnzwecken genutzt. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite, im
Geltungsbereich des in diesem Bebauuungsplan festgesetzten Kerngebietes, befindet
sich eine Spielhalle. Weiter nördlich, auf dem Grundstück Altenhagener Straße/
Ecke Zur Stiege, ist ebenfalls eine Spielhalle vorhanden. Diese Vergnügungsstätte
liegt außerhalb des Geltungsbereiches. Dadurch kommt es in einem Umkreis von nur
50 Metern zu einer Agglomeration von zwei Spielhallen und einem Wettbüro.
Im südlich festgesetzten Mischgebiet, welches sich in dem Bereich von der Södingstraße
bis zum Bergischen Ring erstreckt, handelt es sich bei dem Gebäude
Wehringhauser Str. 1 um ein reines Wohnhaus , während in den Erdgeschossen der
übrigen Gebäude Ladenlokale für Einzelhandel bzw. in dem Eckgebäude zum Bergischen
Ring ein Musikcafe untergebracht ist . Die Wohnnutzungen finden in diesen
Gebäuden ab dem Obergeschoss statt. Ein im Jahre 2011 eingereichter Antrag zur
Nutzungsänderung des im Gebäude Bergischer Ring 109 betriebenen Musikcafés zu
einer Spielhalle wurde im März 2012 zurückgenommen. In einer Entfernung von ca.
90 m von diesem Grundstück existieren bereits zwei weitere Spielhallen.
Die im Bebauungsplan festgesetzten Kerngebiete erstrecken sich beiderseits der
Straße Graf-von-Galen-Ring, östlich der Straße Am Hauptbahnhof und im Bereich
der Altenhagener Brücke./ Körnerstraße. In diesem nördlichen Geltungsbereich sah
bereits das Vergnügungsstättenkonzept von 1989 eine Zulässigkeit von Vergnügungsstätten
vor. Deshalb sollen an diesen Stellen zukünftig Vergnügungsstätten in
Form von Spielhallen, Wettbüros, Diskotheken und Nachtclubs ausnahmsweise in
Ober- oder Untergeschossen zulässig sein, wenn durch ihren Betrieb schädliche
Auswirkungen auf vorhandene Wohnnutzungen und religiöse Einrichtungen nicht zu
erwarten sind. Anders gestaltet sich die Situation am und um den Hagener Hauptbahnhof.
Der Berliner Platz, ein großzügig gestalteter Bahnhofsvorplatz mit dem unter
Denkmalschutz stehende Bahnhofsgebäude, ist das einladende Tor vom ICE-Halt
Hagen zur Innenstadt. In den angrenzenden Bereichen befinden sich sechs Spielhallen,
ein Nachtclub, zwei Sexkinos und zwei Wettbüros. Die unzureichende städtebauliche
Integrationsfähigkeit dieser Vergnügungsstätten führt zu einer visuellen Be-
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einträchtigung und somit zu einer Entwertung dieses Stadtraumes. Durch einen
Komplettausschluss der genannten Nutzungen in diesen fußläufig stark frequentierten
Kerngebietsbereichen soll dieser zukünftig negative Erscheinungen vermeiden.
1.3 Definition
Der Begriff „Vergnügungsstätte“ ist in dem (im Wege der Erlassbereinigung) aufgehobenen
Erlass vom 24.03.1988 des Ministers für Stadtentwicklung, Wohnen und
Verkehr zutreffend wie folgt beschrieben:
Vergnügungsstätten im städtebaulichen Verständnis umfassen Anlagen, Betriebe
und Nutzungen unterschiedlicher Ausprägung, die der Befriedigung bestimmter Freizeitbedürfnisse
oder der Zerstreuung und Unterhaltung dienen.
Der Begriff Vergnügungsstätten in seiner bauplanungsrechtlichen Bedeutung, wie er
– losgelöst von gewerberechtlichen und steuerrechtlichen Reglungen – als eigenständiger
planungsrechtlicher Nutzungsbegriff in der BauNVO 1990 abschließend
geregelt worden ist, steht in untrennbarem Zusammenhang mit der städtebaulichen
Ordnung. Die Regelungen zu den Vergnügungsstätten sind erforderlich, um ein gedeihliches
Zusammenleben in der Gemeinde zu gewährleisten. Es steht die Frage im
Vordergrund, in welcher Weise die unter dem Begriff „Vergnügungsstätten“ zusammengefassten
Nutzungsarten sich innerhalb der einzelnen Baugebiete auswirken
können. Unter den städtebaulichen Begriffstypus „Vergnügungsstätte“ fallen trotz der
Vielgestaltigkeit ihrer Erscheinungsform und Bezeichnungen im Wesentlichen die
nachfolgend aufgeführten Gruppen von teilweise sehr unterschiedlicher Vergnügungsweise,
die sich als Unterarten des Begriffs „Vergnügungsstätten“ bezeichnen
lassen:
• Nachtlokale jeglicher Art, Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf Darstellung
mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, einschließlich Sex-Shops mit Videokabinen
• Diskotheken
• Spiel- und Automatenhallen
• Wettbüros
• Swinger-Clubs
• Großkinos
• Festhallen
• Varietes
• Tanzbars
Lokale bzw. Gaststätten mit gelegentlichen, unter Umständen auch regelmäßigen
Tanzveranstaltungen sind städtebaulich nicht als Vergnügungsstätten (Diskotheken)
einzustufen. Solche Lokale werden in der Literatur auch als „Tanz-Cafe“ bezeichnet.
Durch die Aufstellung oder Änderung von Bebauungsplänen kann die Zulässigkeit
von Vergnügungsstätten geregelt werden. Diese Möglichkeit besteht nur für förmlich
festgesetzte Baugebiete, nicht dagegen für den unbeplanten Innenbereich. Nach § 1
Abs. 3 BauGB hat die Gemeinde Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es zur
Ordnung der städtebaulichen Entwicklung erforderlich ist. Hat die Gemeinde in Bezug
auf Vergnügungsstätten eine bereits eingetretene oder zu befürchtende städtebauliche
Fehlentwicklung festgestellt, die nur im Wege der Planung bewältigt werden
kann, so ergibt sich daraus ein konkretes Planerfordernis, dem die Gemeinde nachzukommen
hat. Entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan als Bodennutzungsregelungen
sind jedoch nur dann gerechtfertigt, wenn sie von dem Ziel be-
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Bebauungsplan Nr. 4/86 (421) Teil II 2.Änderung 14.03.2013
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stimmt sind, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke aus Gründen der
städtebaulichen Entwicklung und Ordnung zu leiten und eine sozialgerechte Bodennutzung
gem. § 1 Abs. 1, 3 und 5 BauGB zu gewährleisten.
Der planungsrechtliche Ausschluss der Zulässigkeit von Vergnügungsstätten bedarf
somit einer Rechtfertigung durch besondere städtebauliche Gründe. Bestimmte Moralvorstellungen
sind dagegen nicht relevant. Mit anderen sozialpolitischen Gründen,
wie etwa der Gewährleistung des Jugendschutzes und der Vorsorge gegen die Förderung
der Ausbeutung der Spielleidenschaft, kann die Erforderlichkeit eines Bauleitplans
nicht begründet werden. Insoweit ist die Wertung des Gesetzgebers hinzunehmen,
der die Gewerbefreiheit, z.B. auch für Spielhallen, gewährleistet und den
durch sie möglichen Gefahren für die genannten Gemeinwohlbelange durch bestimmte
Anforderungen in der Gewerbeordnung vorzubeugen sucht.
Die Gemeinden sind nicht berechtigt, für ihr Gemeindegebiet eine solche Politik zu
betreiben, die Vergnügungsstätten ganz aus dem Gemeindegebiet verbannt. Die
Gemeinden sind aber berechtigt, bei Vorliegen entsprechender städtebaulicher
Gründe die Einrichtung von Vergnügungsstätten auf bestimmte Teile des Gemeindegebietes
zu beschränken und von den sog. Feinsteuerungsmöglichkeiten nach § 1
Abs. 4 bis 10 BauNVO Gebrauch zu machen. Hierbei können sie sich im Detail an
den vom Rat nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzepten,
wie dem Zentren- und Einzelhandelskonzept sowie dem Vergnügungsstättenkonzept,
orientieren
2. ANLASS, ZIEL UND ZWECK DER PLANUNG
Anlass
Vor dem Hintergrund immer weiter steigender Bauantragszahlen und der bereits vorhandenen
Spielhallendichte sieht die Stadt Hagen es zur Vermeidung negativer städtebaulicher
Folgewirkung als zwingend notwendig an, die Ansiedlung von Spielhallen
weitergehender als bisher zu regeln. Da auch Wettbüros ähnliche ( negative ) Auswirkungen
wie Spielhallen haben können, bedürfen diese ebenfalls der Steuerung. In
den vergangenen Jahren ist ein erhöhter Druck durch die vermehrte Neuansiedlung
von Wettbüros entstanden. Da sie bislang nicht als Nutzungsart in dem Bebauungsplan
Nr. 4/86 Teil II 1. Änderung – Bahnhofsviertel-Erweiterung - erfasst sind, ist es
ebenso Ziel dieses Änderungsverfahrens, die Steuerung von Vergnügungsstätten
um die Unterart „Wettbüros“ zu ergänzen.
Das mit Datum vom 28.06.2012 vom Rat der Stadt Hagen beschossenen Vergnügungsstättenkonzept
hebt hervor, dass Hagen zusammen mit Oberhausen und Mönchengladbach
über die höchste Spielgerätedichte aller kreisfreien Städte und Kreise
in NRW verfügt. Im Jahr 2011 bestanden insgesamt 44 Spielhallenstandorte mit insgesamt
60 Konzessionen. Darüber hinaus gibt es 23 Wettbüros. Die meisten dieser
Einrichtungen sind in der Hagener Innenstadt anzutreffen. Somit besitzt Hagen einen
weit überdurchschnittlichen Besatz an Glücksspielgeräten und privaten Sportwettbüros.
Dies wirkt sich in großen Teilen der Stadt auch negativ auf die städtebauliche
Gestaltung aus. Insofern besteht in diesem Bereich ein planerischer Handlungsbedarf.
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Bebauungsplan Nr. 4/86 (421) Teil II 2.Änderung 14.03.2013
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Ziel
Das Vergnügungsstättenkonzept als übergeordnetes städtebauliches Konzept im
Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB soll als Grundlage zur zukünftigen planungs- und
bauordnungsrechtlichen Steuerung von Vergnügungsstätten dienen. Es sollen sowohl
geeignete Standorte für Vergnügungsstätten identifiziert, als auch städtebaulich
sensible Gebiete vor einer Ansiedlung solcher Einrichtungen geschützt werden.
Die vereinfachte Änderung des Bebauungsplans nach § 13 BauGB soll zum Ziel
haben, die vorhandene Bebauungs- und Nutzungsstruktur und die Funktion als Ergänzungsbereich
zu sichern und aktuellen Verdrängungs- und Niveauabwertungstendenzen
durch Vergnügungsstätten entgegen zu wirken.
Im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 4/86 Teil II 1. Änderung ist
bereits eine hohe Spielhallendichte vorhanden. Zukünftig sollen gemäß dem zusammenfassenden
Fazit des Vergnügungsstättenkonzeptes Spielhallen, Wettbüros und
Vergnügungsstätten des Erotikbereichs nur noch in einigen Bereichen des Stadtgebietes
Hagen ausnahmsweise zulässig sein. Dabei handelt es sich einerseits um einen
Teilbereich des Kerngebietes/Zentralen Versorgungsbereiches von Hagen-Mitte,
wozu auch der Geltungsbereich dieses Planänderungsverfahrens zählt, sowie andererseits
um das Gewerbegebiet an der Bechelte Straße im Bezirk Nord. Diskotheken
und Nachtlokale kultureller Art sollen auch weiterhin in anderen Bereichen zulässig
sein, jedoch verstärkt auf geeigneten Standorten angesiedelt werden.
Zweck
Empfehlung aus dem aktuellen Vergnügungsstättenkonzept:
Das entwickelte Vergnügungsstättenkonzept von 1989 sollte weiterhin bestehen
bleiben und zusätzlich durch Feinsteuerungselemente ergänzt werden, um die durchgeführten
Erneuerungsmaßnahmen abzusichern und die vorhandene Trading –down
Gefahr zu minimieren.
In dem Bebauungsplan 4/86 Teil II – Bahnhofsviertel - wurden deshalb bereits Mitte
der 90-iger Jahre in vielen Teilen des Geltungsbereiches Unterarten von Vergnügungsstätten
wie Peepshows und Sex-Kinos ausgeschlossen. Auch Bordelle im Sinne
von normalerweise als im Kerngebiet zulässige Gewerbebetriebe wurden bereits
mit dem Bebauungsplan Nr. 4/86 für unzulässig erklärt , um u.a. die wichtigen Wegeverbindungen
für Besucher vom Hauptbahnhof über die Bahnhofstraße zur City für
attraktivere Einrichtungen offen zu halten. Der bereits vor Rechtskraft des Bebauungsplanes
vorhandene Bestand an Vergnügungsstätten führt gerade an frequenzstarken
Standorten im Bereich des Hauptbahnhofes und des Graf-von-Galen-Rings
zu einem weit überdurchschnittlichen Besatz an Glückspielgeräten und privaten
Sportwettbüros und somit zu negativen Auswirkungen auf die städtebauliche Gestaltung.
Der Bereich östlich des Hauptbahnhofes befindet sich aktuell in einem Umstrukturierungsprozess.
Höherwertige Dienstleistungsbetriebe verlassen den Bereich
und qualifizierte Interessenten meiden diesen Ort. Die Gebäude, die nicht mehr den
heutigen Ansprüchen genügen, werden nicht saniert, erweitert oder umgebaut. Mangels
Nachfrage gehen die Eigentümer nicht das Risiko ein, dass sich ihre Investitionen
in den Bestand nicht rentieren werden, mit der Folge, dass sich am Westrand
der Innenstadt weniger attraktive Nachfolgenutzungen ansiedeln und die Abstiegstendenz
immer weiter und immer schneller fortschreitet. Dieser Tendenz soll die 2.
Änderung des Bebauungsplanes Nr. 4/86 Teil II entgegenwirken, indem einer weiteren
Zunahme der Spielgerätedichte im Rahmen der gesetzlichen Regelungsmöglich-
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Bebauungsplan Nr. 4/86 (421) Teil II 2.Änderung 14.03.2013
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keiten restriktiv begegnet wird, wobei die bisher nicht erfassten Wettbüros ebenfalls
Berücksichtigung finden.
3. PLANUNGSRECHTLICHE SITUATION
Die aktuelle planungsrechtliche Zulässigkeit im Plangebiet ergibt sich aus dem Bebauungsplan
Nr. 4/86 Teil II ( 421) 1. Änderung - Bahnhofsviertel- Erweiterung -. Einzelheiten
sind der Planurkunde sowie den dazugehörigen Begründungen zu entnehmen.
Neben zwei kleineren Mischgebieten ( siehe Abschnitt 1.2 ) sind die übrigen Teile
des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 4/86 Teil II 1. Änderung als Kerngebiete
festgesetzt. Für diese Kerngebiete beinhalten die textlichen Festsetzungen 1,
2 und 3 Regelungen zur Zulässigkeit bestimmter Unterarten von Vergnügungsstätten
bzw. im Hinblick auf Bordelle auf die Unzulässigkeit dieser Unterart eines Gewerbebetriebes,
zur ausnahmsweisen Zulässigkeit und zur Unzulässigkeit. Das Maß der
Zulässigkeit richtet sich dabei nach der jeweiligen Grundstückslage bzw. nach der
Attraktivität der dort vorhandenen Aufenthaltsbereiche.
In der Ratssitzung am 28.06.2012 wurde die Verwaltung beauftragt, die Empfehlungen
des Vergnügungsstättenkonzeptes durch entsprechende Änderungen, bzw. Aufstellung
von Bebauungsplänen umzusetzen. Diesem Auftrag wird mit der 2. Änderung
des Bebauungsplanes Nr. 4/86 Teil II – Bahnhofsviertel - Erweiterung– gefolgt
3.1 Wahl des Verfahrens
Das vereinfachte Verfahren gemäß § 13 BauGB ist möglich, da durch die Änderung
oder Ergänzung dieses Planes die Grundzüge der Planung nicht berührt werden.
Zielsetzung des ursprünglichen B-Planes 4/86 Teil II - Bahnhofsviertel – war neben
der Neuordnung des Bahnhofsvorplatzes die "Eindämmung der Ausbreitung störender
Vergnügungsstätten" durch Nutzungsfestsetzungen im B-Plan. Nichts anderes ist
Inhalt der jetzt anstehenden 2. Änderung. Ferner werden keine Vorhaben zugelassen,
welche die Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach
Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht
unterliegen. Zudem gibt es keine Anhaltspunkte, für eine erhebliche Beeinträchtigung
der nach § 1 (6) Nr. 7 b BauGB aufgeführten Schutzgüter. Von einer Umweltprüfung
nach Baugesetzbuch, der Erstellung eines Umweltberichtes und einer zusammenfassenden
Erklärung wird daher abgesehen (siehe § 13 (3) BauGB). Die Mehrstufigkeit
von Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung auf ein einstufiges Verfahren zurückgeführt.
Interessierte Bürger können sich ab Bekanntmachung dieser Beschlüsse im Fachbereich
Stadtentwicklung, -planung und Bauordnung über die Planungen informieren,
also noch vor Beginn der öffentlichen Auslegung. Die Beteiligung der Öffentlichkeit
und der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange im Rahmen der öffentlichen
Auslegung wird als ausreichend erachtet. Deshalb wird in diesem Verfahren auf
eine frühzeitige Bürger- und Behördenbeteiligung verzichtet.
Eine Eingriff-/ Ausgleichsbilanzierung mit der Ermittlung und Ausweisung von Kompensationsmaßnahmen
bzw. Kompensationsflächen ist nicht erforderlich.
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Bebauungsplan Nr. 4/86 (421) Teil II 2.Änderung 14.03.2013
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3.2 Flächennutzungsplan
Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Hagen stellt den betreffenden Bereich
als gemischte Baufläche dar.
4. BESONDERE STÄDTEBAULICHE GRÜNDE
Von Vergnügungsstätten, insbesondere Spielhallen und Wettbüros können in Abhängigkeit
von ihrer Lage gravierende städtebauliche Probleme ausgehen. So haben
sich Vergnügungsstätten seit längerer Zeit als schädlich für Bereiche mit Geschäftsund
Wohnnutzung erwiesen. Aufgrund der Öffnungszeiten stellen sie eine Belastung
der Wohnnutzung durch Lärm dar, die durch die städtebaulich kleinräumige Nutzungsmischung
von Wohnen und gewerblichen Flächen besonders stark ins Gewicht
fällt. Zudem erfolgen durch die Nutzungskonkurrenz von Vergnügungsstätten
mit dem Einzelhandel Verdrängungseffekte, wodurch die notwendige Zentren- und
Versorgungsfunktion nicht mehr gewährleistet ist. Da speziell für Spielhallen vergleichsweise
höhere Boden- beziehungsweise Mietpreise erzielt werden, ist in diesem
Zusammenhang auch mit einer Verzerrung im Boden- und Mietpreisgefüge zu
rechnen.
Der Rat der Stadt Hagen hat das Einzelhandels- und Zentrenkonzept als Entwicklungskonzept
gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB zur Steuerung des Einzelhandels und
der Entwicklung der Versorgungszentren im Mai 2009 beschlossen. Die im Einzelhandelskonzept
verankerten städtebaulichen Zielsetzungen sind Entscheidungsgrundlagen
für die Festsetzungen in den Bebauungsplänen. Das Konzept beschreibt
die räumliche und funktionale Zuordnung der Versorgungszentren und eine konkrete
Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche, so dass eine aktive Zuweisungsplanung
erfolgen kann. Ziel des Konzeptes ist somit die langfristige Stärkung bestehender
zentraler Angebotsstrukturen und die Sicherung einer flächendeckenden
Nahversorgung im Stadtgebiet, die sich auf bestehende Stadtbezirks- und Ortsteilzentren
stützt.
In diesem städtebaulichen Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11
BauGB wird das „Graf-von-Galen-Carree“ am Hagener Bahnhof als westlicher Ergänzungsbereich
der Innenstadt namentlich aufgeführt. Der Bereich Graf-von-Galen-
Ring ergänzt den innerstädtischen zentralen Versorgungsbereich mit dem Hauptgeschäftsbereich
funktional durch die Nutzungen im Bahnhofsumfeld (Anschluss an
öffentlichen regionalen und kommunalen Verkehr). Teilweise wurde durch eine städtebauliche
Neugestaltung ( Technisches Rathaus, Bahnhofsvorplatz ) eine Aufwertung
erreicht. Trotzdem zeigen sich in diesem Stadtraum deutliche Trading-down Effekte.
Das bestehende Vergnügungsstättenkonzept von 1989 hat im Bahnhofsbereich
mehr Spielräume für entsprechende Einrichtungen eröffnet als im Hauptgeschäftsbereich.
Insofern hat sich hier eine Vielzahl von kleineren Automatenspielhallen
angesiedelt. Neben der hohen Dichte an Spielhallen und Wettbüros wird die Geschäftsstruktur
von Fast-Food-Imbissen, Kiosken und einem sichtbaren Ladenleerstand
geprägt. Traditionelle Dienstleistungs- und Einzelhandelsgeschäfte, die einen
stabilisierenden Charakter auf ein Quartier besitzen, kommen so gut wie nicht mehr
vor. Insofern hat sich hier schon eine kritische Belastungsgrenze ergeben, so dass
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Bebauungsplan Nr. 4/86 (421) Teil II 2.Änderung 14.03.2013
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eine ungehinderte Ausbreitung von Automatenspielhallen und Wettbüros aus städtebaulichen
Gründen unterbunden werden soll.
Der Berliner Platz, ein großzügig gestalteter Bahnhofsvorplatz mit dem unter Denkmalschutz
stehende Bahnhofsgebäude, ist das einladende Tor vom ICE-Halt Hagen
zur Innenstadt. In den angrenzenden Bereichen befinden sich sechs Spielhallen, ein
Nachtclub, zwei Sexkinos und zwei Wettbüros. Die unzureichende städtebauliche
Integrationsfähigkeit dieser Vergnügungsstätten führt zu einer visuellen Beeinträchtigung
und somit zu einer Entwertung dieses Stadtraumes. Durch einen Komplettausschluss
der unter Ziffer 1 der textlichen Festsetzungen genannten Nutzungen in diesen
fußläufig stark frequentierten Kerngebietsbereichen sollen zukünftig negative
Erscheinungen vermieden werden.
Daneben soll in den Kerngebieten, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft zu stadtbildprägenden
Räumen befinden, durch den kompletten Ausschluss von Spielhallen,
Sex-Kinos, Peepshows und Wettbüros sowie von Bordellen als Unterart eines Gewerbebetriebes
eine weitere Ansiedlung von Vergnügungsstätten vermieden werden.
Analog dem Vergnügungsstättenkonzept von 1989 und der Empfehlung aus dem
aktuellen Vergnügungsstättenkonzept werden in mit den textlichen Festsetzungen
Nr. 2 in dem Kerngebiet 2 Bereiche mit ausnahmsweiser Zulässigkeit ausgewiesen,
in denen Vergnügungsstätten in Form von Spielhallen, Wettbüros, Diskotheken und
Nachtclubs ausnahmsweise in Ober- oder Untergeschossen zulässig sind, wenn
durch ihren Betrieb schädliche Auswirkungen auf vorhandene Wohnnutzungen und
religiöse Einrichtungen nicht zu erwarten sind.
Die besonderen städtebaulichen Gründe für den Ausschluss der in den Mischgebieten
gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 8 Baunutzungsverordnung ( BauNVO ) allgemein zulässigen
und gemaß § 6 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten
(Ziffer 3 der textlichen Festsetzungen) werden in den angrenzenden, schützenswerten
Wohnnutzungen erkannt . Da bereits einige Anfragen zur Genehmigung von
Spielhallen für diesen von Fahrzeugen stark frequentierten Bereichen ( Hauptverkehrsstraße
) gestellt wurden, muss von der Ansiedlung von Spielhallen mit Öffnungszeiten
bis weit in den Nachtzeitraum ausgegangen werden. Diese Betriebszeiten
würden zu unzumutbaren Belastungen der im Plangebiet vorhandenen sowie
benachbarten Wohnnutzungen in der besonders schützenswerten Nachtzeit führen.
5. FESTSETZUNGEN IM BEBAUUNGSPLAN
Die Änderung erstreckt sich ausschließlich auf die Festsetzungen der Einschränkung
einzelner Nutzungsarten ( Festsetzung Nr. 1, 2 und 3 ):
Alle anderen Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 4/86 (421)
Teil II 1. Änderung – Bahnhofsviertel-Erweiterung – bleiben bestehen ( Festsetzungen
Nr.4, 6 und 7 )
1
Kerngebiet 1
Nicht zulässig sind:
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Bebauungsplan Nr. 4/86 (421) Teil II 2.Änderung 14.03.2013
- Bahnhofsviertel – Erweiterung -
- Spielhallen
- Wettbüros
- Peepshows
- Sex-Kinos
- Bordelle
als bestimmte Arten baulicher Nutzungen gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO in Verbindung
mit § 1 Abs. 5 BauNVO aus den gemäß § 7 Abs. 2 BauNVO zulassigen
Nutzungen „Vergnügungsstätten“ und „Gewerbebetriebe“
2
Kerngebiet 2
Nicht zulässig sind:
- Peepshows
- Bordelle
als bestimmte Arten baulicher Nutzungen gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO in Verbindung
mit § 1 Abs. 5 BauNVO aus den gemäß § 7 Abs. 2 BauNVO zulassigen
Nutzungen „Vergnügungsstätten“ und „Gewerbebetriebe“
Nur ausnahmsweise zulässig sind:
- Spielhallen
- Wettbüros
- Diskotheken
- Nachtclubs
- Sex-Kinos
als bestimmte Arten baulicher Nutzungen gemäß § 1 Abs. 9 in Verbindung mit
§ 1 Abs. 5 BauNVO aus der gemäß § 7 Abs. 2 BauNVO zulässigen Nutzung
„Vergnügungsstätten“, wenn durch ihren Betrieb schädliche Auswirkungen auf
vorhandene Wohnnutzungen und religiöse Einrichtungen nicht zu erwarten
sind, wobei Spielhallen und Wettbüros nur in den Ober- und Untergeschossen
zugelassen werden (§ 1 Abs. 7 BauNVO).
3
Mischgebiet
Die im Sinne des § 6 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Spielhallen und
Wettbüros (als Unterarten der Vergnügungsstätten) sind nicht zulässig (§ 1
Abs. 5 BauNVO in Verbindung mit § 1 Abs. 9 BauNVO ).
Die im Sinne des § 6 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Spielhallen
und Wettbüros ( als Unterarten der Vergnügungsstätten) werden nicht Bestandteil
dieses Bebauungsplanes (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO in Verbindung
mit § 1 Abs. 9 BauNVO ).
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Bebauungsplan Nr. 4/86 (421) Teil II 2.Änderung 14.03.2013
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5.1 Bestand/Bestandsschutz
Ein Bestandsschutz gilt für die Gebäude, die auf einem Grundstück rechtmäßig errichtet
wurden, unabhängig von aktuellen Planungen für das Grundstück oder
Grundstücke in der Nachbarschaft ( Artikel 14 Grundgesetz). Bestandsschutz heißt,
dass genehmigungskonform errichtete Vorhaben nicht beseitigt und Nutzungen nicht
beendet werden müssen, auch wenn die Gemeinde oder sonstige Dritte dies wünschen.
Der Bestandsschutz lässt daher grundsätzlich auch Anpassungsinvestitionen
zu, die nicht zu einer erheblichen Veränderung oder Vergrößerung der baulichen Anlage
führen. Unter dem Gesichtspunkt von Entwicklungsmöglichkeiten vorhandener
Betriebe können darüber hinaus neue bauliche Anlagen zugelassen werden, wenn
sonst andere, ihrerseits bestandsgeschützte Anlagen nicht mehr funktionsgerecht
verwendet werden können. Zwischen dem vorhandenen Bestand und dem neuen
Vorhaben muss demnach ein untrennbarer Zusammenhang bestehen. Das hinzukommende
Vorhaben darf einen bestehenden Konflikt nicht verschlechtern (Verbesserungsgebot/Verschlechterungsverbot).
Gem. § 42 BauGB haben Eigentümer bei der Änderung bzw. Aufhebung einer bisher
zulässigen Nutzung innerhalb einer sog. „Plangewährleistungsfrist“ von sieben Jahren
Anspruch auf eine angemessene Entschädigung, wenn wesentliche Wertminderungen
des Grundstücks auftreten. Das Risiko des Eintritts von Planungsschäden ist
begrenzt, da der zu ändernde Plan älter als sieben Jahre ist ( Rv. 27.02.1995). Außerdem
muss für einen Entschädigungsanspruch eine „nicht nur unwesentliche
Wertminderung des Grundstücks“ vorliegen. Da Vergnügungsstätten bisher meist nur
ausnahmsweise – quasi als untergeordnete Nutzung - und nicht allgemein – als
Hauptnutzung von Gebieten – zulässig waren und sich veränderte Nutzungs- bzw.
Vermietungsmöglichkeiten nicht direkt auf den Bodenwert auswirken, ist die Gefahr
begrenzt.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts endet der Bestandsschutz,
wenn die bislang zulässige Nutzung aufgegeben wird. Das ist der Fall,
wenn sich die Genehmigungsfrage im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB neu stellt, weil
die Veränderung die Qualität einer Änderung oder Nutzungsänderung im Sinne dieser
Vorschrift erreicht. Entscheidend ist dabei, ob die geänderte Nutzung aus planungsrechtlicher
Sicht möglicherweise anders beurteilt werden kann. Bei der Weiterentwicklung
eines Gewerbebetriebes kommt es also darauf an, ob sie mit einer Änderung
oder Nutzungsänderung im Sinne von § 29 Abs. 1 BauGB verbunden ist. Eine
Intensivierung der Nutzung reicht allerdings alleine nicht aus, um den Vorhabenbegriff
einer Nutzungsänderung im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB zu erfüllen; vielmehr
kommt es im öffentlichen Baurecht maßgeblich auf objektivere Kriterien an (vgl.
BVerwG, Beschluss vom 11. Juli 2001, Az.: 4 B 36/01, BRS 64 Nr. 73; VG Gelsenkirchen,
Urteil vom 18.08.2009, Az.: 6 K 3595/06, zit. nach JURIS.
6. EINGRIFFS- UND AUSGLEICHSBEWERTUNG
Der gesamte Geltungsbereich ist bereits fast vollständig versiegelt. Es werden keine
neuen Bauflächen vorgesehen. Durch die Änderung ausschließlich der Festsetzung
der Einschränkung einzelner Nutzungsarten sind durch die Verwirklichung der Bebauungsplanänderung
negative Auswirkungen auf die Umwelt und die von Eingriffen
in der Regel betroffenen Schutzgüter nicht zu erwarten ( siehe Abschnitt 3.1).
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Bebauungsplan Nr. 4/86 (421) Teil II 2.Änderung 14.03.2013
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7. HINWEISE ZUM ARTENSCHUTZ
Da die 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 4/86 Teil II - Bahnhofsviertel – Erweiterung
-lediglich textliche Festsetzungen zur Zulässigkeit von Vergnügungsstätten
trifft und der Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich verändert wird, kann im Rahmen
dieses Verfahrens von der artenschutzrechtlichen Prüfung gemäß § 44 BNatSchG
abgesehen werden. Im Falle einer Bebauung oder Umnutzung ist in den nachgeordneten
Genehmigungsverfahren unter Beteiligung der zuständigen Behörden zu prüfen,
ob eine artenschutzrechtliche Prüfung erforderlich ist. Ein entsprechender Hinweis
wird in den Bebauungsplan aufgenommen
8. KOSTEN
Die zweite Änderung des Bebauungsplanes Nr.4/86 (421) Teil II – Bahnhofsviertel -
Erweiterung - zieht für die Stadt Hagen keine Kosten nach sich.
Der Oberbürgermeister
In Vertretung
Grothe
(Technischer Beigeordneter)
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