Kappelerhof Planungsbericht [PDF, 410 KB] - Stadt Baden

Stadt Baden
Revision Baulinien- und Überbauungspläne
Sondernutzungsplanung
Teilgebiet Kappelerhof
Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV
27. September 2013 Exemplar provisorische Vorprüfung
ARCOPLAN
Raumplanung, Umweltfragen, GIS-Datenbearbeitung
Lüscher Pfister Keller Limmatauweg 9 5408 Ennetbaden 056 203 40 20

REVISION BAULINIEN- UND ÜBERBAUUNGSPLÄNE
PAKET 3, KAPPELERHOF
1. Vorbemerkungen
1.1 Zweck des Berichtes
Der vorliegende Bericht gibt einen Überblick über die Revision der rechtskräftigen
Baulinien- und Überbauungspläne. Er beinhaltet eine Zusammenfassung der
wichtigsten getroffenen Entscheide und soll Transparenz in die Überlegungen
bringen, die der Planung zu Grunde liegen.
Ferner verdeutlicht der Planungsbericht die Planungsziele und dient als Arbeitsunterlage
für das weitere Verfahren.
1.2 Aufbau des Berichtes
Der Bericht gliedert sich in folgende zwei Hauptteile:
In den Kapiteln 1 bis 3 werden die allgemeinen Inhalte des Revisionspaketes
3 dargelegt. Diese gelten für alle drei im Entwurf vorliegenden Sondernutzungsplanungen
in den Quartieren Dättwil, Kappelerhof und Rütihof.
In den Kapiteln 4 bis 6 werden die gebietsspezifischen Aspekte für die einzelnen
Teilgebiete Dättwil, Kappelerhof und Rütihof dargelegt.
1.3 Adressat
Der Bericht richtet sich an die städtischen und kantonalen Behörden, die zuständigen
Planungsabteilungen und Kommissionen der Stadt Baden sowie an die
Bevölkerung im Rahmen der Mitwirkung.
Nach Abschluss der Mitwirkung und der öffentlichen Auflage dient er als Grundlage
für das Rechtsetzungsverfahren und den Vollzug.
2. Allgemeine Grundlagen
2.1 Rechtliche Bestimmungen
Die Sondernutzungsplanung basiert auf folgenden bau- und planungsrechtlichen
Grundlagen:
Gesetz über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen (Baugesetz, BauG)
vom 19. Januar 1993
Bauverordnung (BauV) vom 25. Mai 2011
Nutzungsplan / Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Stadt Baden vom
24. Januar 1995 und Änderungen vom 23. Oktober 2001 sowie weitere Teiländerungen
vom 22. Juni 2004 (Berufsbildungszentrum BBB) und vom
13. Dezember 2005 (Gartenanlagen, weitere Revisionen)
Zur Zeit wird eine Teilrevision der Bau- und Nutzungsordnung «gesamtes Stadtgebiet»
durchgeführt. Die öffentliche Auflage fand vom 29. Juli 2013 bis 27. August
2013 statt.
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Die bisher rechtskräftigen Baulinien legen mehrheitlich die Freihaltung der Strassenräume
fest. Entlang der Strassen gelten folgende rechtlichen Bestimmungen:
Bei Kantonsstrassen gilt für Bauten und Anlagen gemäss § 111 BauG ein
Strassenabstand von 6 m.
Bei Gemeindestrassen gilt für Bauten und Anlagen gemäss § 111 BauG seit
dem 1. Januar 2010 ein Strassenabstand von 4 m. § 51 der Bau- und Nutzungsordnung
(BNO) der Stadt Baden, wonach der kommunale Strassenabstand
dem zonengemässen kleinen Grenzabstand gemäss § 11 BNO entspricht,
ist seither nicht mehr massgebend.
2.2 Zielsetzung der Revision
Die Sondernutzungsplanung dient der Verwirklichung folgender Ziele:
Anpassung an verändertes übergeordnetes Bau- und Planungsrecht (RPG,
BauG)
Abstimmung auf Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Stadt Baden
Einbezug der aktuellen Ziele und Bedürfnisse (städtebaulich, verkehrsplanerisch)
Baulinien zweckmässig festlegen (nur so viele Baulinien wie nötig)
Übersichtliche Bewirtschaftung und "einfachere" Zugänglichkeit zu den rechtskräftigen
Baulinien
2.3 Perimeter
Die Perimeter der einzelnen Teilgebiete wurden so festgelegt, dass eine eindeutige
räumliche Abgrenzung möglich ist. Damit können entsprechende Rechtsunsicherheiten
vermieden werden.
Das Teilgebiet Dättwil ist in zwei Planausschnitte unterteilt (Ausschnitt Nord und
Süd), die Teilgebiete Kappelerhof und Rütihof sind auf einem Plan dargestellt.
2.4 Bestandteile
Die Sondernutzungsplanung gemäss den §§ 16, 17 und 21 BauG besteht aus
folgenden Unterlagen:
Rechtsverbindlicher Teil
Sondernutzungsplanung
Im Situationsplan 1:1'000 mit Sondernutzungsvorschriften werden die Baulinien
sowie die Strassen- und Weglinien verbindlich festgelegt. Dabei werden nur noch
diejenigen Elemente dargestellt, die beibehalten oder geändert bzw. neu festgelegt
werden sollen.
Die aufzuhebenden Baulinien bzw. Strassen- / Weglinien sowie weitere aufzuhebende
Bestimmungen werden in der Sondernutzungsplanung nicht mehr bezeichnet.
Damit ist eine übersichtlichere Darstellung möglich. Jedoch werden die
aufzuhebenden Überbauungspläne im Genehmigungsinhalt der Legende gesamthaft
aufgeführt und somit klare Rechtsverhältnisse geschaffen.
Neu werden diejenigen Fusswegverbindungen in die Sondernutzungsplanung
aufgenommen, deren Realisierung im öffentlichen Interesse liegt, oder wenn bei
bestehenden Fusswegverbindungen ein öffentliches Durchgangsrecht bewirkt
bzw. beibehalten werden soll. Um eine genügende Rechtswirkung zu erzielen,
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werden die wichtigsten Fusswegverbindungen mittels Strassenlinien mit dem
Hinweis auf das Enteignungsrecht gemäss § 132 BauG gesichert. Falls nicht der
gesamte Bereich benötigt wird, sind die erforderlichen Wegbreiten im Plan bezeichnet.
Nicht verbindlicher Teil I
Analyseplan
Im Analyseplan werden die generellen Strassenabstände und die rechtskräftigen
Baulinien dargestellt. Diese Gegenüberstellung bildet die Basis für die Beurteilung,
ob die Baulinien aufgehoben, belassen oder neu / geändert festgelegt werden
sollen.
Zudem sind im Analyseplan die wichtigsten Fusswegverbindungen dargestellt,
die planerisch sichergestellt werden sollen.
Schliesslich werden im Analyseplan die weitere Grundlagen dargestellt, welche
für die Beurteilung nötig sind (Zonenabgrenzungen aus Nutzungsplan, inventarisierte
und schützenswerte Bauten / Naturobjekte aus laufender Teilrevision Bauund
Nutzungsordnung, Wald usw.).
Nicht verbindlicher Teil II
Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV
Der vorliegende Planungsbericht hat keine Rechtswirkung. Er dient zur Erläuterung
der Planung.
3. Organisation und Ablauf der Planung
3.1 Arbeitsgruppe
Für die fachliche Begleitung der Revisionsarbeiten wurde eine Arbeitsgruppe mit
sechs Mitgliedern eingesetzt:
Cordula Püstow Projektleiterin Projektleiterin Planung/Fachspezialistin Baubewilligung
Monika Suter
Hugo Aerni
Wladimir Gorko
Paul Keller
Bereichsleiterin Planung
Projektleiter Planung / Fachspezialist Baubewilligungen,
Baukommission
Entwicklungsplanung, Planungskommission
Raumplaner (Auftragnehmer)
3.2 Beratung
Die fachliche Beratung und die Planungsarbeiten wurden P. Keller, Raumplaner
FH FSU übertragen (Firma Arcoplan Ennetbaden).
3.3 Zusammenarbeit, Koordination
Durch die Zusammensetzung der Arbeitsgruppe "Revision Baulinien- und Überbauungspläne"
werden die hauptsächlich zuständigen Planungsabteilungen und
Kommissionen mit einbezogen. Damit wird eine gegenseitige Information gewährleistet.
Zusätzlich können aktuelle Projekte berücksichtigt werden.
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Die Planungskommission wurde über die Entwürfe zur Sondernutzungsplanung
informiert. Dabei wurden wesentliche städtebauliche und / oder verkehrsplanerische
Aspekte erläutert und die Anregungen soweit möglich in die Planung aufgenommen.
Im Rahmen des Mitwirkungsverfahrens werden alle zuständigen Planungsabteilungen
informiert und zur Stellungnahme eingeladen.
Damit die Planungsarbeiten zweckmässig abgewickelt werden können, sollen
wichtige Grundsatzentscheide durch den Stadtrat getroffen werden (Mitwirkungskonzept,
Verabschiedung Vorprüfung / Mitwirkung usw.).
3.4 Konzept Mitwirkung
Der Ablauf der Sondernutzungsplanung (vgl. 3.5 Ablauf der Planung) wird "offen"
gestaltet, damit die Bevölkerung über die wichtigsten Schritte der Planung orientiert
ist.
In einer öffentlichen Orientierungsversammlung werden die Entwürfe der Bevölkerung
im Quartier vorgestellt. Die Quartiervereine organisieren in der Regel die
entsprechenden Informationsveranstaltungen.
Für die Entwürfe der Sondernutzungsplanung wird parallel zur Vorprüfung ein
Mitwirkungsverfahren nach § 3 BauG durchgeführt. Die Entwürfe werden vom
Stadtrat öffentlich bekannt gemacht. Zu den aufgelegten Unterlagen können alle
Personen Einwendungen und Vorschläge einreichen. Die Ergebnisse des Mitwirkungsverfahrens
werden vom Stadtrat in einem Bericht zusammengefasst.
3.5 Ablauf der Planung
Wiederaufnahme der Revisionsarbeiten März bis Mai 2013
Interne Vernehmlassung Juni bis August 2013
Verabschiedung Stadtrat z.Hd. kantonale Vorprüfung
Oktober 2013
Kantonale Vorprüfung November bis Dezember 2013
Öffentliche Orientierungsversammlung im Quartier Anfangs Dezember 2013
Mitwirkungsauflage Dezember 2013 bis Januar 2104
Bereinigung Vorprüfung Februar bis März 2014
Behandlung Mitwirkungseingaben Februar bis März 2014
Abschliessende Vorprüfung April bis Mai 2014
Vorbereitung öffentliche Auflage Juni 2014
Öffentliche Auflage (30 Tage) August 2014
Bereinigung der Einwendungen September bis Oktober 2014
Beschluss Stadtrat bis ca. Oktober 2014
Genehmigung Departement BVU
nach Programm Dep. BVU
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4. Grundlagen
4.1 Rechtskräftige Sondernutzungspläne
Im Teilgebiet Kappelerhof bestehen insgesamt fünf rechtskräftige Sondernutzungspläne.
Diese als Überbauungspläne bezeichneten Sondernutzungspläne
wurden im Zeitraum von 1931 bis 1987 rechtskräftig. Je nach Zeitpunkt der Inkraftsetzung
basieren sie auf unterschiedlichen kantonalen und kommunalen
gesetzlichen Grundlagen. Zudem haben sich im Laufe der Zeit die "Planungsphilosophien"
immer wieder verändert.
Im Gebiet Wilerloch besteht ein kantonaler Überbauungsplan vom 24.08.1971.
Die darin enthaltene Baulinie zieht sich bergseitig entlang der Bruggerstrasse
K117. Sie bezweckte die Freihaltung eines Trassees zum Ausbau der Bruggerstrasse
und liegt im Wald. Ihr Abstand zum bestehenden Fahrbahnrand beträgt
über 20 m.
Im Verzeichnis der Überbauungspläne der Stadt Baden sind zwei Entwürfe kantonaler
Überbauungspläne vom Oktober 1987 (Schellenackerstrasse-Hotel Kappelerhof
und Hotel Kappelerhof-Buswendeplatz) aufgeführt, für die aber kein öffentlich-rechtliches
Planungsverfahren durchgeführt wurde.
Die Baulinien dienen heute neben der erwähnten verkehrsplanerischen Funktion
in Teilbereichen auch der Erhaltung des charakteristischen Bebauungsmusters
mit nahe bei der Strasse liegenden Gebäuden und grosszügigen rückwärtigen
Gärten. Namentlich im Bereich Schellenackerstrasse / Kräbelistrasse, aber auch
entlang der Bruggerstrasse im Osten des Teilgebiets Kappelerhof erfüllen sie
diesbezüglich eine wichtige Funktion.
4.2 Gestaltungspläne
Im Gebiet Ruschebach besteht ein rechtskräftiger Gestaltungsplan vom 4. März
1996. Dieser Sondernutzungsplan basiert auf der rechtskräftigen Baugesetzgebung.
Er legt die Erschliessung und Überbauung innerhalb des betreffenden Perimeters
grundeigentümerverbindlich fest. Das Areal ist bereits grösstenteils nach
den Vorgaben des Gestaltungsplanes überbaut.
An der Bruggerstrasse Nr. 155 - 117 besteht ein weiterer Gestaltungsplan, dessen
Inhalte baulich umgesetzt wurden. Die Festlegung der Erschliessung und
Überbauung erfolgt in einem separaten Gestaltungsplan.
Im Analyseplan werden die wichtigsten Inhalte (Baufelder, Perimeter) der beiden
Gestaltungspläne dargestellt.
4.3 Perimeter
Der Perimeter des Teilplanes Kappelerhof reicht im Norden bis an die Limmat
und im Süden bis an den bewaldeten Hang des Martins- und Unterwilerberges.
Im Osten ist das Teilgebiet Kappelerhof durch den Felssporn des Martinsbergs
östlich des Brückenkopfes der Obersiggenthaler Brücke begrenzt, im Westen
endet es an der Gemeindegrenze im Wilerloch.
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5. Umsetzung
Die rechtskräftigen Baulinien sind im Analyseplan dargestellt. Die detaillierte Umsetzung
in die Sondernutzungsplanung wurde anhand einer groben Quartieranalyse
in der Arbeitsgruppe beraten. Die Ergebnisse und die planerischen Erwägungen
werden nachfolgend gebietsweise dargelegt.
1. Bruggerstrasse K117
Im Strassenraum der Bruggerstrasse ist die Typologie der angrenzenden Bebauung
vielfach gut sichtbar. Ganz im Osten (Bruggerstrasse Nr. 91 - 115 / Parzellen
Nr. 2717 - 2356) sind einige Wohngebäude hinter Lärmschutzwänden verborgen.
Einzelne schützenswerte, erhaltenswerte oder ortsbildtypische Objekte hingegen
treten hervor und prägen einen abwechslungsreichen Strassenraum.
Weiter Richtung Westen (Bruggerstrasse Nr. 125, 137, 139 / Parzellen Nr. 2260
und 4767) sind die grossvolumigen Wohnbauten von der Bruggerstrasse her gut
sichtbar und dienen gleichzeitig zur Lärmabschirmung. Im Mittleren Abschnitt der
Bruggerstrasse (Schulanlage Kappelerhof bis Restaurant Quelle, Bruggerstrasse
Nr. 141 / Parzelle Nr. 1364) weitet sich der Strassenraum etwas aus, und gewerbliche
Nutzungen der angrenzenden Bauten prägen eine Art "Quartierzentrum".
Gegen den westlichen Rand des Quartiers hin (Bruggerstrasse Nr. 173 -
203 respektive Nr. 168 - 190) prägen kleinvolumige Wohnbauten mit Vorgärten,
die nahe an der Strasse stehen, den Strassenraum. Hier werden die bestehenden
Baulinien im Unterabstand zur K117 teilweise belassen und teilweise neu
festgelegt. Südlich der K117 können die Bauten nahe zur Strasse gesetzt werden,
und so kann mit entsprechender Grundrissgestaltung besser auf die Lärmsituation
reagiert werden. Nördlich der K117 werden mit der Festlegung bzw.
Beibehaltung der Baulinien im Unterabstand für die stark von Immissionen belasteten
Liegenschaften angemessene Entwicklungsoptionen offengehalten.
Im Osten des Quartiers, wo einzelne Baudenkmäler und Inventarobjekte den
Strassenraum prägen, und im Westen, wo kleinvolumige Wohnbauten die Eintrittspforte
ins Quartier und in die Stadt markieren, werden die Baulinien im Unterabstand
entlang der Bruggerstrasse belassen oder mit veränderter Lage neu
festgesetzt. Die Baulinien im mittleren Abschnitt werden aufgehoben, ebenso die
kantonale Baulinie im Wilerloch, die den heutigen verkehrsplanerischen Bedürfnissen
nicht mehr entspricht.
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Blick stadtauswärts: Schulanlage
und Hotel Kappelerhof
Restaurant Quelle Bruggerstrasse Nr. 190 - 168
2. Schellenackerstrasse / Kräbelistrasse / Kappelerweg
Enge Strassenräume, schmale Vorgärten und grosszügige private Grünräume
sind typisch für diesen Bereich. Die Strassen folgen nur teilweise der Topographie
des Hanges, wodurch eine eher unübersichtliche Situation entsteht. Die
vielfach entlang der Strasse verlaufenden Bauzeilen geben dem Quartier eine
gewisse Identität und führen zu grosszügigen Grünräumen.
Kräbelistrasse
Schild Kräbelistrasse / Schellenackerstrasse
Die Baulinien aus dem Jahr 1931 bleiben grösstenteils bestehen und werden
oberhalb des Kappelerweges nach dem gleichen Muster durch eine neue Baulinie
ergänzt. Zudem soll die Überbaubarkeit der drei Parzellen Nr. 2320, 2590
und 2625 an der Kräbelistrasse durch neue Baulinien im Unterabstand gewährleistet
werden.
3. Neuere dichte Wohnbauten auf der Höhe Oberer Kappelerhof / Chilemattweg
Chilemattweg
Kornfeldweg
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In der dicht bebauten W4-Zone sind nur entlang des Chilemattweges Baulinien
vorhanden. Sie werden am Nordrand des Weges belassen resp. mit veränderter
Lage neu festgesetzt, wo sie den regulären Strassenabstand wesentlich unterschreiten
und bestehende einheitlich gestaltete Gebäude umfahren.
3a Querverbindung Schulanlage Kapelerhof / Kornfeldweg
Vom Primarschulhaus wird eine Querverbindung in Richtung Süden dargestellt,
um ein möglichst direkte Verbindung zur Turnhalle ermöglichen zu können
4. Im Ifang
Dieser Bereich ist hauptsächlich durch ältere Reiheneinfamilienhäuser geprägt,
die vor der laufenden Teilrevision als erhaltenswerte Objekte inventarisiert waren.
Der Strassenraum, bestehend aus Strassen und Vorgärten, wirkt offen und
wird durch zahlreiche Gehölzstrukturen der angrenzenden Gärten geprägt. Die
Mehrfamilienhaussiedlung in der östlichen Fortsetzung der Stockmattstrasse
unterbindet eine direkte Fusswegverbindung, die sich ansonsten durch den gesamten
Kappelerhof parallel zur Bruggerstrasse erstreckt.
Stockmattstrasse Im Ifang Mehrfamilienhaussiedlung in der
östlichen Fortsetzung der
Stockmattstrasse
Die bestehenden Baulinien aus dem Jahr 1931 werden grösstenteils durch den
regulären Strassenabstand abgedeckt. Sie werden aufgehoben. In den wenigen
Bereichen, wo der Strassenabstand unterschritten wird, sind Umbauten und Ausbauten
im Rahmen der Besitzstandsgarantie weiterhin möglich. Ebenfalls aufgehoben
werden die Baulinien aus dem Jahr 1962. Die Verlängerung der Stockmattstrasse
ist eine Privatstrasse, in welcher die Baulinien kein städtebauliches
Konzept erkennen lassen. Lediglich die bedeutende Fusswegverbindung zwischen
Stockmattstrasse und der Bushaltestelle "Kapelle" an der Bruggerstrasse
bzw. weiter Richtung Osten zum Chilemattweg wird durch einem entsprechenden
Eintrag im Sondernutzungsplan sichergestellt.
5. Stockmattstrasse / Fluhmattstrasse (West) / Eulenweg
Stockmattstrasse
Fluhmattstrasse
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