Erläuterungsbericht - Burgdorf

ENTWURF AUFLAGE
Stadt Burgdorf
Änderung der Vorschriften zu den «Arbeitszonen»
Die Revision der Vorschriften zur
«Arbeitszone A 18m» besteht aus:
• Änderung Zonenplan
• Änderung Baureglement
• Änderung Überbauungsplan mit
Sonderbauvorschriften «Buchmatt»
weitere Unterlagen:
• Erläuterungsbericht
Juni 2013
ecoptima · Spitalgasse 34 · Postfach · 3001 Bern · Telefon 031 310 50 80 · Fax 031 310 50 81 · www.ecoptima.ch · info@ecoptima.ch

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«Arbeitszonen»
Erläuterungsbericht
Impressum
Auftraggeber:
Stadt Burgdorf, Baudirektion
Auftragnehmer:
ecoptima, Spitalgasse 34, Postfach, 3001 Bern
Telefon 031 310 50 80, Fax 031 310 50 81
www.ecoptima.ch, info@ecoptima.ch
Bearbeitung:
Hansjakob Wettstein Raumplaner FH, MAS ETH
Peter Perren, Fürsprecher, M.B.L.-HSG
Richard Tillmann, MSc in Geography, Uni Bern
Aufträge aktuell\Burgdorf\Arbeitszone\ Resultate\
EB_130603_AL.doc

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«Arbeitszonen»
Erläuterungsbericht
Inhalt
Änderung der Vorschriften zu den «Arbeitszonen» 1
1. Ausgangslage 4
1.1 Baureglement und Zonenplan 4
1.2 Entwicklungen 4
1.3 Planungszone 4
1.3.1 Erlass und Planungszweck 4
1.3.2 Verfahren 5
1.4 Entwicklungsleitbild der Stadt Burgdorf 5
1.5. Richtplan Kanton Bern 6
2. Umsetzung 7
2.1 Kurzanalyse 7
2.2 Befragung der Betroffenen 7
2.2.1 Ablauf 7
2.2.2 Ergebnisse betreffend Konflikte durch Umwelteinwirkungen 8
2.2.3 Ergebnisse für die einzelnen Gebiete 8
2.2.4 Dienstleistungsnutzungen 9
2.2.5 Besonderheit: Verkaufsnutzungen 9
2.2.6 Fazit 9
2.3 Baureglements- und Zonenplanänderung 10
2.3.1 Grundsätze 10
2.3.2 Umsetzung und zu den einzelnen Artikeln 11
3. Auswirkungen auf die Umwelt 14
4. Finanzielle Auswirkungen 15
5. Verfahren und Termine 15
5.1 Ordentliches Planerlassverfahren 15
5.2 Kantonale Vorprüfung 15
5.3 Terminplan 15
Anhang I: Übersicht über die in den Arbeitszonen zugelassenen und
ausgeschlossenen Nutzungen 17
Anhang II: Ausschnitt Überbauungsplan mit Sonderbauvorschriften
Buchmatt 18

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«Arbeitszonen»
Erläuterungsbericht
1. Ausgangslage
1.1 Baureglement und Zonenplan
Am 1. Dezember 2005 traten das geltende Baureglement und der aktuelle
Zonenplan (baurechtliche Grundordnung) der Stadt Burgdorf in Kraft. Die
Stadt Burgdorf hat innerhalb des Kantons Bern bei der Ausgestaltung der
Nutzungsvorschriften eine Pionierrolle eingenommen. Dazu gehört insbesondere
eine grosse Flexibilität der zulässigen Nutzungen in den Arbeitszonen
(früher Gewerbe- oder Industriezonen) sowie die Bevorzugung derjenigen
Nutzungen, die publikumsattraktiv sind (wie z.B. Verkaufsgeschäfte,
Gastwirtschafts- und Dienstleitungsbetriebe mit erhöhtem Kundenverkehr)
in denjenigen Gebieten, die sich für ein grosses Publikumsaufkommen
eignen und aufgrund der Entwicklungsabsichten der Gemeinde belebt
bleiben sollen (z.B. Altstadt und Bahnhofquartier). Zudem belassen die
Vorschriften der Arbeitszonen in Burgdorf einen grossen Spielraum für die
Gestaltung der Baukörper, indem lediglich ein minimaler kleiner Grenzabstand
sowie eine maximale Gebäudehöhe vorgeschrieben sind.
1.2 Entwicklungen
Seit dem Erlass des Baureglements hat sich Burgdorf weiterentwickelt.
Gesamthaft hat sich das ortsplanerische Konzept der Stadt bewährt. Die
Entwicklung in den Arbeitszonen ist rasch fortgeschritten. Im Besonderen
in den Arbeitszonen 18m sind die unterschiedlichsten Betriebszweige
angesiedelt. Diese sind mehrheitlich dem Gewerbe- und Industriesektor
zuzurechnen. Dies entspricht den Zielsetzungen der Gemeinde. Hingegen
haben sich die Bedürfnisse der Gewerbe- und der Industriebetriebe in den
letzten Jahren verstärkt geändert und ist der Übergang von Gewerbe- und
Industriebetrieben zu Dienstleistungsbetrieben zunehmend fliessend. So
befinden sich in den Arbeitszonen 18m der Stadt Burgdorf insbesondere
im Gebiet «Buchmatt» neben den «klassischen» Gewerbe- und Industriebetrieben
zunehmend auch «klassische» Dienstleistungsbetriebe (z.B. Logistik).
In den Arbeitszonen der Stadt Burgdorf haben sich mit der Zeit neben
traditionellen Produktionsbetrieben (z.B. Firma Aebi) immer mehr auch
Betriebe aus den Bereichen Medizinaltechnik (z.B. Ypsomed), Informations-
und Kommunikationstechnologie, etc. angesiedelt. Gerade im Gebiet
um den Bahnhof Buchmatt, dem Industriegebiet «Buchmatt» ist die Entwicklung
Richtung Technologiepark am deutlichsten fortgeschritten.
1.3 Planungszone
1.3.1 Erlass und Planungszweck
Diese Entwicklungen haben sich in letzter Zeit akzentuiert, was vermehrt
zu Konflikten zwischen Betrieben mit Verarbeitungsprozessen, die stark

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Erläuterungsbericht
störende Emissionen (Erschütterungen, Lärm, Staubentwicklung) verursachen
und anderen Betrieben, die Produkte herstellen, die technisch hoch
komplex sind, geführt hat. Da derartige Nutzungskonflikte nach Möglichkeit
bereits von Beginn weg möglichst verhindert werden sollen, hat der
Gemeinderat von Burgdorf am 4. Juli 2011 eine Planungszone beschlossen
mit folgendem Planungszweck:
«Überprüfen der Nutzungsvorschriften sowie der baupolizeilichen Masse
der Arbeitszone A 18m im Hinblick auf die bisherige und zukünftig erwünschte
wirtschaftliche Entwicklung.»
Ein Ziel der Überprüfung ist auch die Frage der Zulässigkeit von Dienstleistungsbetrieben
in den Zonen A 18m. Dies insbesondere deshalb, weil in
der Arbeitszone A 18m reine Dienstleistungsnutzungen heute nicht zulässig
sind. Damit kann auf den Umstand reagiert werden, dass in zahlreichen
Branchen, die auch in der Arbeitszone «Buchmatt» vertreten sind,
die Produktion sowie die Dienstleistungserbringung räumlich immer näher
zusammengerückt sind. Beispielsweise stellt sich die Frage, wie das heutige
Rochegebäude, das als Forschungs- und Dienstleistungsbau erstellt
wurde, an der Kirchbergerstrasse weitergenutzt werden kann.
1.3.2 Verfahren
Mit der Publikation der Planungszone am 14. Juli 2011 im Anzeiger von
Burgdorf ist die Planungszone wirksam geworden. Bewilligungsverfahren
für Bauvorhaben, die dem Planungszweck nicht entsprechen dürfen seither
nicht mehr weiterbehandelt werden.
Gegen die Planungszone sind gingen sechs Einsprachen einrhoben worden,
die vom Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) mit Verfügung
vom 20. März 2012 abgewiesen wurden. Gegen den Entscheid des AGR ist
keine Beschwerde erhoben worden. Damit ist die Planungszone definitiv in
Rechtskraft erwachsen.
Im Laufe der Arbeiten zeigte sich, dass es zweckmässig ist, die übrigen
Arbeitszonen mit in die Betrachtung einzubeziehen.
1.4 Entwicklungsleitbild der Stadt Burgdorf
Basierend auf einem umfassenden Denk- und Arbeitsprozess erarbeitet
die Stadt Burgdorf zur Zeit ein städtisches Leitbild. Das Leitbild vermittelt
zentrale Inhalte und Werthaltungen für die nachhaltige Entwicklung der
Stadt Burgdorf. Es definiert die langfristig ausgerichteten Eckpfeiler der
räumlichen, wirtschaftlichen, gesellschaftlchen und politischen Entwicklung
in Burgdorf.
Für die längerfristige Positionierung Burgdorfs stehen die folgenden drei
Stossrichtungen (vgl. Entwurf V3, 26.3. 2012) im Vordergrund:
– Entwicklungspotenziale erschliessen und nutzen

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– Lebendigkeit, politische Kultur und gesellschaftliches Engagement stärken
– Hochwertigen Lebensraum garantieren
Im Hinblick auf den Planungsprozess zur Überprüfung der Arbeitszonenvorschriften
sind dessen Erkentnisse und Ergebnisse insbesondere mit
dem Leitsatz und den fünf Strategien der ersten Stossrichtung zu harmonisieren.
Unter Strategie 1 heisst es beispielsweise: «Die Stadt Burgdorf verfolgt
eine qualitative Verbesserung der Standortattraktivität für Wohnen, Arbeiten
und Bildung. Die Entwicklung entsprechender Angebote werden aufeinander
abgestimmt.»
Unter Strategie 2 ist folgendes zu lesen: «In Burgdorf wird der Bestand an
Infrastrukturen und Gebäuden optimal genutzt, bevor neue erstellt werden.
Leerstehende, unternutzte oder bezüglich ihrer Standortattraktivität
nicht optimal genutzte Gebiete werden räumlich transformiert und mit
neuen Nutzungen ergänzt.»
Strategie 4 besagt schliesslich: «Burgdorf verbessert konsequent die Rahmenbedingungen
für innovative und wertschöpfende Unternehmen mit
Forschungspotenzial, pflegt die ansässigen, diversifizierten und krisenresistenten
Wirtschaftsbranchen und bietet Hand für die bessere Vernetzung
dieser Unternehmen und Institutionen untereinander.
Für die als «Transformations- und Verdichtungsgebiete» bezeichneten
Stadtteile werden zudem konkrete Entwicklungsziele formuliert. Zwei dieser
Entwicklungsgebiete weisen Überschneidungen mit dem Perimeter der
Arbeitszonen auf: Buchmatt (Ziele: räumlichen Charakter des ESP entwickeln,
Profil anpassen) und Oberburg (vgl. Arbeitszone Burgdorf Süd, Ziel:
Arbeiten und Wohnen mit direktem Zugang zur Emme).
1.5. Richtplan Kanton Bern
Der Richtplan des Kantons Bern (rechtskräftig aktualisiert perseit
15.8.2011) ist das den Gemeinden und Regionen bzw. Regionalkonferenzen
übergeordnete Planungsinstrument und dient der Regierung als Führungsinstrument.
Mit ihm wird die räumliche Dimension in die strategischen
Entscheide der Regierung eingebracht. Im Richtplan festgesetzte
Inhalte und Massnahmen sind für die Behörden einer Gemeinde bzw. Stadt
verbindlich.
Im Zusammenhang mit dem Planungsprozess zur Überprüfung und Anpassung
der Arbeitszonenvorschriften sind insbesondere die Festsetzungen
der beiden Entwicklungsschwerpunkte (ESP) Buchmatt und Bahnhof Burgdorf
verbindlich und bei einer allfälligen Änderung von Zonenplan und
Baureglement unbedingt zu berücksichtigen. Während die Arbeitszone
Buchmatt im kantonalen Richtplan als ESP Arbeiten (Merkmale ESP-A:
industrielle/gewerbliche Produktion, vorwiegend auf MIV ausgerichtete
Nutzungen ebenfalls möglich, Nähe bestehender Autobahnanschluss, Erschliessungsmöglichkeit
mit öffentlichem Verkehr) und Standort, an dem
verkehrsintensive Vorhaben im Bereich Freizeit und Einkauf ausgeschlos-

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«Arbeitszonen»
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sen sind, gekennzeichnet ist, wird die Mischzone Bahnhof Burgdorf als
ESP Dienstleistung (Merkmale ESP-D: Dienstleistung, Freizeit, Einkaufszentrum,
zentral gelegen, optimale Erschliessung mit dem öffentlichen
Verkehr) bezeichnet.
2. Umsetzung
2.1 Kurzanalyse
Die verschiedenen Arbeitszonen im Allgemeinen und die A 18m im Besonderen
unterscheiden sich insbesondere aufgrund ihrer Ausdehnung, ihrer
Nachbarschaft sowie der Erschliessung (lokal und regional).
Betriebe von denen stark störende Auswirkungen ausgehen sind vor allem
die Eisengiesserei sowie die Hammerschmitte in der Arbeitszone «Burgdorf
Süd» sowie dier an das Gartenbauunternehmen angrenzende aAblagerungs-
und mMaterialentnahmebetrieb ähnliche Nutzung in der Arbeitszone
«Buchmatt». Gerade in der «Buchmatt» ist hingegen auch die Entwicklung
Richtung Technologiepark besonders ausgeprägt.
Alle Arbeitszonen A 18 m sind von Nutzungszonen umgeben, die einer
tieferen Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) zugewiesen sind. Die Arbeitszone
«Buchmatt» grenzt mehrheitlich an Strassen oder Gebiete, in denen eine
ES III gilt. Damit sind wenig Konflikte wegen Lärmimmissionen in den angrenzenden
Gebieten zu erwarten. Am ehesten könnten solche im Fall der
an den nordöstlichsten Teil der Arbeitszone «Buchmatt» angrenzenden
Wohnzonen mit einer ES II auftreten. Auch die Arbeitszone «Burgdorf Süd»
ist mehrheitlich durch Strassen oder durch die Eisenbahn von Wohngebieten
in denen die ES II gilt, getrennt. Einzelne Lärmkonflikte sind aber nicht
auszuschliessen. Die das Industriegebiet trennenden Strassen sind zum
Teil nicht sehr breit.
Die Erschliessung der Arbeitszone «Burgdorf Süd» ist vor allem gegen das
Emmental ausgerichtet, die Arbeitszone «Buchmatt» ist strassenmässig
am besten gegen die Autobahnachse Bern – Zürich ausgerichtet, aber
auch gut vom SBB Bahnhof sowie über den Bahnhof Buchmatt her erschlossen.
2.2 Befragung der Betroffenen
2.2.1 Ablauf
Die Planungsarbeiten sind mit einer Befragung der betroffenen Grundeigentümer
und Grundeigentümerinnen sowie der in den Arbeitszonen A
18m ansässigen Betriebe gestartet worden (Betroffenenmitwirkung). An
der Informationsveranstaltung vom 27. März 2012 wurde die Zielsetzung
der Befragung und der Fragebogen vorgestellt und es wurde Gelegenheit
für Fragen gegeben. Den Beteiligten wurde zugesichert, die Eingaben ver-

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traulich zu behandeln. Für die Beantwortung des Fragebogens wurde Zeit
eingeräumt vom 27. März bis 18. April 2012. Von etwa 177 versandten
Fragebogen wurden 72 beantwortet.
Die Ergebnisse der Befragung wurden ausgewertet und im Bericht zur
Betroffenenmitwirkung im Juni 2012 auf der Website der Stadt Burgdorf
(www.burgdorf.ch) veröffentlicht.
2.2.2 Ergebnisse betreffend Konflikte durch Umwelteinwirkungen
Die Befragung hat die Ergebnisse der Analyse, wonach in den letzten Jahren
vermehrt Nutzungskonflikte auftreten, grundsätzlich bestätigt. Zudem
liegen die Probleme vorwiegend bei der Luftverschmutzung (in den Kommentaren
wurden vor allem negative Einwirkungen durch Staub genannt
sowie Naturgefahren und Erschütterungen). Der Lärm stellt ein untergeordnetes
Problem dar.
Die Behebung der Ursachen der bekannten Naturgefahren ist im Rahmen
von Wasserbauprojekten in die Wege geleitet oder bereits erfolgt.
Die Beeinträchtigungen durch Erschütterungen sind vor allem im Gebiet
der Arbeitszone «Burgdorf Süd» relevant. Die betroffene Unternehmung
prüft zur Zeit Möglichkeiten, die Erschütterungsemissionen zu reduzieren.
Probleme betreffend Staubimmissionen treten gehäuft in der Arbeitszone
«Buchmatt» auf.
2.2.3 Ergebnisse für die einzelnen Gebiete
Das Ergebnis der Betroffenenbefragung bestätigt den bisherigen Eindruck,
dass die Ansprüche der einzelnen Unternehmungen und Grundeigentümer
sehr heterogen sind. Grundsätzlich stimmen die Nutzungsvorschriften
recht gut mit den Wünschen/Anliegen sowie der aktuellen Situation überein.
Insbesondere wird die Verkehrssituation in den Arbeitszonen sowohl betreffend
motorisiertem Individualverkehr, öffentlichem Verkehr und auch
Langsamverkehr als recht gut bewertet.
Auch wenn die Zufriedenheit in der Arbeitszone «Buchmatt» recht gross
ist und die Nutzungsvorschriften einigermassen mit den bestehenden
Nutzungen und im Grossen und Ganzen mit den Wünschen und Anliegen
der Betroffenen übereinstimmen, treten Konflikte durch Immissionen Dritter
in der Buchmatt häufiger auf als in den anderen Arbeitszonen A 18m.
Wie oben in Ziffer 2.2.2 erwähnt, handelt es sich dabei in erster Linie um
Luftverunreinigungen.

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Ausserhalb des Gebietes «Buchmatt» konzentriert sich der Nutzungskonflikt
insbesondere auf Erschütterungen. Ausserhalb der Arbeitszone
«Buchmatt» scheint die Zufriedenheit mit den bestehenden Bestimmungen
ausgeprägter zu sein.
2.2.4 Dienstleistungsnutzungen
Die Wirkungen auf den eigenen Betrieb durch eine Öffnung der Arbeitszone
18m für Dienstleistungsnutzungen wird mehrheitlich als neutral beurteilt.
In der Tendenz überwiegen die erwarteten positiven die befürchteten
negativen Wirkungen.
2.2.5 Besonderheit: Verkaufsnutzungen
Wie der Stadt Burgdorf bereits bekannt ist, streben verschiedene Grundeigentümer
in der Arbeitszone «Buchmatt» auch eine stärkere Öffnung für
eigenständige Verkaufsflächen (insbesondere Fachmärkte) an.
2.2.6 Fazit
Aufgrund der Analyse durch die Baudirektion sowie der Ergebnisse der
Befragung ergeben sich folgende Handlungsfelder:
– Lösen der Konflikte in der Arbeitszone «Buchmatt»;
– Beibehalten des grossen Nutzungsspektrums und damit einer hohen
Flexibilität;
– Keine Benachteiligung für die konventionelle gewerblich industrielle
Nutzung schaffen;
– Anpassung der zulässigen Gebäudehöhe in der Arbeitszone «Buchmatt».
Reine Verkaufsflächen sollen nach wie vor ausgeschlossen bleiben. Die
strassenmässige Erschliessung innerhalb der Arbeitszone «Buchmatt» und
den angrenzenden Bauzonen lässt eine zufällige örtliche Ansiedlung einer
potenziell unbegrenzten Anzahl von Verkaufsflächen nicht zu. Das Fahrtenaufkommen
ist bei Verkaufsflächen regelmässig deutlich grösser als
bei industriellen und gewerblichen Betrieben sowie klassischen Dienstleistungsanbietern.
Der Gemeinderat hält im Rahmen der vorliegenden Überprüfung
der Arbeitszonenvorschriften somit am Entscheid, Verkaufsnutzungen
grundsätzlich in der Innenstadt zu konzentrieren fest. Dies auch
im Bewusstsein, dass einzelne Anbieter in diesem Fall eine Ansiedlung in
der «Verkaufsmeile Lyssach» bevorzugen werden. Diese ist für nicht zentral
gelegene Gebiete verkehrsmässig besser erschlossen als die Arbeitszonen
in Burgdorf. Zudem bekennt sich der Gemeinderat damit zu der
grundsätzlich industriell – gewerblichen Ausrichtung der Arbeitszonen der
Gemeinde. Aus der Befragung ist der Schluss zulässig, dass diese Ausrichtung
auch eine Stärke Burgdorfs darstellt. Hingegen soll den ohnehin in
Burgdorf produzierenden Betrieben die Möglichkeit gegeben werden, ihre
Produkte direkt an Ort und Stelle zu verkaufen und eigene Verkaufsräume

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zu betreiben. Dieser Entscheid entspricht zudem den übergeordneten
Grundsätzen des Richtplans Kanton Bern betreffend der beiden ESP
Buchmatt und Bahnhof Burgdorf (vgl. Kap. 1.5).
2.3 Baureglements- und Zonenplanänderung
2.3.1 Grundsätze
Entsprechend dem Fazit sollen am breiten Nutzungsspektrum und der
grossen Flexibilität der bestehenden Vorschriften festgehalten werden.
Entsprechend den Wünschen der Betroffenen soll in allen Arbeitszonen
der Stadt Burgdorf generell das Verkaufen von betriebseigenen Produkten
oder Dienstleistungen (Fabrikläden) in einem gewissen Mass zulässig sein.
Hingegen sollen Verkaufsläden, die nicht im Zusammenhang mit einer
anderen Arbeitsnutzung stehen, nach wie vor ausgeschlossen bleiben.
In den für Umwelteinwirkungen eher empfindlicheren Arbeitszonen soll
jedoch ausdrücklich festgehalten werden, dass Bauschuttrecycling, Autoabbruchbetriebe,
Abfallumschlagplätze und ähnliches nicht gestattet sind.
Diese sind in Zukunft nur noch in der aus raumplanerischer Sicht dazu
potenziell geeigneten Arbeitszone A12m am Standort der ehemaligen Ziegelei
Schachtler zugelassen.
Weil für die Arbeitszonen in Burgdorf für verkehrsintensive Vorhaben kein
Fahrtenkontingent nach Art. 91a BauV zur Verfügung steht und damit Vorhaben,
die mehr als 2'000 Fahrten pro Tag generieren ohnehin nicht realisiert
werden können, wird darauf verzichtet, diese ausdrücklich auszuschliessen.
Neu sollen in den Arbeitszonen Freizeiteinrichtungen ausgeschlossen sein
und das bestehende Eisstadion einer Zone für öffentliche Nutzungen (ZöN)
1.3 zugewiesen werden. Grundsätzlich sind Freizeiteinrichtungen in den
Zentren (Bahnhof, Altstadt) anzusiedeln, wenn dies z.B. wegen ihrer Dimensionen
und räumlichen Auswirkungen nicht möglich ist, sollen dafür
geeignete Standorte mit dem Erlass einer Zone für Sport- und Freizeitanlagen
(ZSF) oder einer ZöN vorgesehen werden.
Die Arbeitszonen A 12m sollen – mit Ausnahme derjenigen am ehemaligen
Standort der ehemaligen Ziegelei Schachtler – sollen als Übergangsgebiete
zu den Wohngebieten für Dienstleistungsnutzungen aller Art, jedoch nicht
für den Detailhandel geöffnet werden. Auch das Industriegebiet «Buchmatt»
soll für Dienstleistungen aller Art, jedoch ohne Detailhandel geöffnet
werden. Im Industriegebiet «Buchmatt» soll zudem eine Gebeäudehöhe
von neu 20 m zugelassen werden.
Überdies soll zum Ausdruck gebracht werden, dass in den Arbeitszonen A
12m (mit Ausnahme derjenigen am Standort der ehemaligen Ziegelei
Schachtler) und im Industriegebiet «Buchmatt» Nutzungen, die negative

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Auswirkungen auf hoch spezialisierte Produktionsbetriebe haben, nicht
zulässig sind. Da der Lärm bisher keine Probleme verursachte, soll die
Lärmempfindlichkeitsstufe IV im Industriegebiet A 20 m beibehalten werden.
Dienstleistungsunternehmen müssen dort jedoch gewährleisten, dass
ihre Büroräume den Anforderungen der Lärmschutzverordnung genügen.
Das sollte aufgrund der heute bekannten Schallschutzmassnahmen problemlos
möglich sein.
Es liegt in einem erheblichen öffentlichen Interesse, dass in Burgdorf Arbeitszonen
auch tatsächlich für Arbeitsnutzungen (und damit Arbeitsplätze)
bereit stehen. Daher sollen besonders flächenintensive Nutzungen, die
wenig Arbeitsplätze anbieten, wie reine Werkhofareale, voll automatisierte
Hochregallager und ähnliches, ausgeschlossen werden. Davon ausgenommen
ist die A12m bei der ehemaligen Ziegelei Schachtler.
2.3.2 Umsetzung und zu den einzelnen Artikeln
Zonenplanänderung
Im Industriegebiet «Buchmatt» wird eine neue Arbeitszone geschaffen, in
welcher neu eine Gebäudehöhe von 20 m (bisher 18 m) zugelassen wird.
Die zulässigen Nutzungen werden wie bisher in Art. 41 Abs. 1 Baureglement
(BR) – der jedoch ebenfalls geändert wird – festgelegt, die zulässige
Gebäudehöhe sowie die übrigen baupolizeilichen Masse werden in Art. 42
BR festgelegt.
Art. 41 Abs. 1 BR
(Allgemeine Bestimmungen)
Art. 41 Abs. 1 Baureglement (BR) regelt vorerst die für alle Arbeitszonen
geltenden Nutzungsvorschriften. Dabei wird für alle Zonen festgehalten,
welche Nutzungen ausdrücklich zulässig und welche ausgeschlossen sind.
In allen Arbeitszonen sind folgende Nutzungen zulässig:
– Arbeiten:
Bearbeitungs- und Produktionsbetriebe und die dazu notwendigen Büroinfrastrukturen
sowie dazu gehörige Verkaufsräume. Die maximale
Verkaufsfläche der dazu gehörigen Verkaufsräume ist begrenzt auf
400 m 2 (bisher grösste Verkaufsfläche aufgerundet) und maximal einen
Viertel der Bruttogeschossfläche des Betriebes.
– (beschränkt) Verkauf:
Nur soweit er mit einer anderen in der Arbeitszone zulässigen Nutzung
zusammenhängt und höchstens auf einer Fläche von maximal 20 % der
gesamten Fläche des Betriebes, jedoch maximal 300 m 2 Verkaufsfläche.
– Wohnen:
Wohnen ist nur für standortgebundes Personal erlaubt.
In allen Arbeitszonen sind die folgenden Nutzungen ausgeschlossen:
– Freizeiteinrichtungen:
Diese sollen in erster Linie in den publikumsattraktiven Gebieten (beim
Bahnhof oder der Altstadt) entstehen und damit zur Zentrumsbildung

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beitragen. Damit wird klargestellt, dass in den Arbeitszonen keine Zunahme
von abendlichem und nächtlichem Publikumsaufkommen angestrebt
wird, das sukzessive zu höheren Ansprüchen an den öffentlichen
Raum (z.B. Beleuchtung) führt.
Hingegen soll für grössere Freizeiteinrichtungen, die auf einen Standort
ausserhalb der publikumsattraktiven Gebieten angewiesen sind, bei
Geeignetheit eine passende Zone (ZöN oder ZSF) erlassen werden.
– Besonders verkehrsintensive Nutzungen im Sinne von Art. 91a BauV:
Wegen des fehlenden Fahrtenkontingents sowie angesichts der bestehenden
Verkehrsinfrastrukturen und der Einbindung in den Wohnsiedlungsraum
sind in den Arbeitszonen besonders verkehrsintensive Nutzungen,
das heisst solche, die mehr als 2'000 Fahrten DTV verursachen,
wenig sinnvoll und bereits wegen Art. 91b BauV ausgeschlossen.
– Verkaufsläden als Hauptnutzung:
Geschäfte, deren eigentlicher Zweck im Verkauf von Produkten an den
Endkonsumenten liegt und keinen Zusammenhang mit einer anderen in
den Arbeitszonen zulässigen Nutzung aufweisen, sind nicht zugelassen.
– Wenig Arbeitsplätze bietende Betriebe:
Mit dieser Bestimmung sollen flächenintensive Nutzungen (wie z.B. unbediente
Autowaschanlagen, reine Lagerflächen oder vollautomatisierte
Hochregallager), die kaum Arbeitsplätze anbieten, in den Arbeitszonen
– mit Ausnahme der dafür potenziell geeigneten Arbeitszone A
12m bei der ehemaligen Ziegelei Schachtler – ausgeschlossen werden.
Damit wird der guten strassenmässigen Erschliessung und dem guten
Anschluss an die öffentlichen Verkehrsmittel, welche die meisten
Burgdorfer Arbeitszonen als attraktive Standorte für Arbeitnehmer auszeichnen,
besonders Rechnung getragen. Auf die geprüfte Festlegung
einer minimalen Anzahl Arbeitsplätze (1 Arbeitsplatz auf eine Grundfücke
von 500 m 2 ) wurde verzichtet 1 .
– Bauschuttrecycling, Autoabbruch, Abfallumschlagplätze und dergleichen:
Diese sind an sich wenig produktiv und sind – da sie von ihren Emissionen
den Ablagerungen und Materialentnahmen gleichkommen – gestützt
auf Art. 30 ff BauV in der Bauzone ohnehin nur unter einschränkenden
Voraussetzungen zulässig. Mit der Ergänzung von Art. 41
Abs. 1 BR wird aber Klarheit geschaffen, dass die raumplanerischen
und umweltrechtlichen Voraussetzungen nur im Gebiet der ehemaligen
Ziegelei erfüllt werden könnten.
1
Abklärungen der Stadt Burgdorf haben bei einzelnen flächebeanspruchenden
Betrieben im Industriegebiet Buechmatt das folgende Verhältnis Grundfläche /
Arbeitsplätze ergeben
Firma A, Buchmatt: 208 m 2 /MA
Firma B, Oberburg: 445 m 2 /MA
Firma C, Buchmatt: 250 m 2 /MA
Firma D, Kirchberg: 377 m 2 /MA

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«Arbeitszonen»
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Somit sind die folgenden Nutzungen auf die Arbeitszone A 12 m bei
der ehemaligen Ziegelei Schachtler beschränkt:
– Wenig Arbeitsplätze bietende Betriebe
– Bauschuttrecycling, Autoabbruch, Abfallumschlagplätze und dergleichen
Für die einzelnen Arbeitszonen gelten die folgenden besonderen Bestimmungen
(vgl. auch Anhang I):
– A 12m (ohne Arbeitszone A 12m ehemalige Ziegelei Schachtler):
In der A 12m sind neben den in allen Arbeitszonen geltenden zugelassenen
Nutzungen auch reine Dienstleistungsnutzungen, mit Ausnahme
von Detailhandel, zulässig.
Betriebe, die wegen starken Staubemissionen oder z.B. Erschütterungen
die Ausübung von anderen zulässigen Nutzungen beeinträchtigen,
sind ausgeschlossen. Entscheidend für den Ausschluss ist dabei, dass
es sich um Einwirkungen handelt, die nicht bereits vom Bundesumweltrecht
abschliessend geregelt sind (z.B. Lärm, Licht, NIS, etc.).
Ebenso sind Logistikbetriebe wegen der Lage der Arbeitszonen A 12m
als Puffer zu den Wohnzonen – mit Ausnahme des Gebietes der ehemaligen
Ziegelei Schachtler – ausgeschlossen.
– A 12m ehemalige Ziegelei Schachtler:
In der A 12m ehemalige Ziegelei Schachtler sind neben den in allen Arbeitszonen
zulässigen Nutzungen auch Betriebe, die wegen starken
Staubemissionen oder z.B. Erschütterungen die Ausübung von anderen
zulässigen Nutzungen beeinträchtigen könnten oder wenig Arbeitsplätze
bietende Betriebe zulässig. Entsprechend dem in dieser Arbeitszone
möglicherweise erhöhten Immissionen, sind dort reine Dienstleistungsbetriebe
augeschlossen.
– A 18m:
In der A 18m bleiben reine Dienstleistungsnutzungen ausgeschlossen.
Hingegen sollen in der A 18m auch Betriebe zulässig bleiben, die unter
Umständen stark stören (z.B. Staub, Erschütterungen). Die Einhaltung
der geltenden übergeordneten umweltrechtlichen und gesundheitspolizeilichen,
insbesondere arbeitsrechtlichen Vorschriften bleiben dabei
selbstverständlich vorbehalten.
– A 20
In der A 20m sind über die in allen Arbeitszonen geltenden Nutzungen
auch reine Dienstleistungsnutzungen, mit Ausnahme von Detailhandel,
zulässig.
Betriebe, die wegen starken Staubemissionen oder z.B. Erschütterungen
die Ausübung von anderen zulässigen Nutzungen beeinträchtigen,
sind ausgeschlossen. Entscheidend ist dabei, dass es sich um Einwirkungen
handelt, die nicht bereits vom Bundesumweltrecht abeschliessend
geregelt sind (z.B. Lärm, Licht, NIS, etc.).

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«Arbeitszonen»
Erläuterungsbericht
Angesichts der recht guten Anbindung an das übergeordnete Verkehrsnetz
sind in der A 20 m auch Logistikbetriebe zugelassen.
Art. 42 BR
Damit der neuen Arbeitszone Rechnung getragen wird, wird Art. 42 BR
angepasst. In der Arbeitszone A 20m soll eine Gebäudehöhe von 20 m
zugelassen werden. Im Übrigen sind mit Ausnahme des kleinen Grenzabstands
(1/2 Gebäudehöhe, mindestens 4 m oder ein aus feuerpolizeilichen
Gründen allenfalls grösserer Grenzabstand) die baupolizeilichen Masse
unbeschränkt.
Überbauungsplan
mit Sonderbauvorschriften
«Buchmatt»
Da für grosse Teile des Industriegebiets «Buchmatt» der Überbauungsplan
mit Sonderbauvorschriften «Buchmatt» (UeP Buchmatt) gilt, ist gleichzeitig
mit der Änderung der Arbeitszonenvorschriften des Baureglements der
UeP Buchmatt anzupassen. Andernfalls würden die neuen Vorschriften mit
den weitergehenden Nutzungsmöglichkeiten sowie der neuen Gebäudehöhe
ihre Wirkung für den Perimeter des UeP Buchmatt nicht entfalten.
Aus diesem Grund sollen mit der Änderung der Arbeitszonenvorschriften
gleichzeitig auch Art. 2a der Sonderbauvorschriften sowie der Anhang
«Gebäudehöhen und Perimeter G» zu den Sonderbauvorschriften angepasst
werden.
3. Auswirkungen auf die Umwelt
Mit der Präzisierung der Vorschriften für die Arbeitszonen A 18m sowie
deren Nachvollzug im UeP Buchmatt darf erwartet werden, dass sich die
Belastung aus Staubimmissionen reduzieren wird. Andere positive oder
negative Auswirkungen auf die Umwelt sind nicht zu erwarten. Aus der
Umzonung der Arbeitszone «Buchmatt» zu einer Arbeitszone A 20m, verbunden
mit der vorsichtigen Öffnung für Dienstleistungsbetriebe, wird
mittelfristig wohl ein geringfügig höheres Verkehrsaufkommen erwartet.
Die Arbeitszone «Buchmatt» ist indessen auch gut mit dem öffentlichen
Verkehr (mindestens öV Güteklasse C) erschlossen, so dass der zusätzliche
Publikumsverkehr ohne relevanten Auswirkungen auf Lärm und Luftreinhaltung
verbunden sein wird.
Die Erhöhung der zulässigen Gebäudehöhe von 18 m auf 20 m ist mit keinen
negativen Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild verbunden.
Im Industriegebiet «Buchmatt» befinden sich bereits heute Bauten,
die eine Höhe von mehr als 20 m aufweisen.

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«Arbeitszonen»
Erläuterungsbericht
4. Finanzielle Auswirkungen
Mit der vorgesehenen Anpassung der Arbeitszonenvorschriften sowie des
UeP Buchmatt sind keine finanziellen Folgen für die Stadt verbunden. Die
Arbeitszonen sind im Hinblick auf die mit der geringfügigen Erhöhung der
Gebäudehöhe sowie der Öffnung für Dienstleistungen verbundenen Auswirkungen
genügend erschlossen.
5. Verfahren und Termine
5.1 Ordentliches Planerlassverfahren
Die Änderung des Zonenplanes sowie des Baureglements und des UeP
Buchmatt erfolgen im ordentlichen Planerlassverfahren nach Art. 58 ff.
BauG, d.h. mit öffentlicher Mitwirkung, kantonaler Vorprüfung, öffentlicher
Auflage, Beschluss des Stadtrates unter Vorbehalt des fakultativen Referendums
sowie anschliessender kantonaler Genehmigung.
Dem Einbezug der Betroffenen und der Bevölkerung wurde ein grosser
Stellenwert eingeräumt, weshalb für die öffentliche Mitwirkung eine Frist
von mehr als zwei Monaten und damit deutlich mehr als die üblichen 30
Tage eingeräumt wurde.
5.2 Kantonale Vorprüfung
Die Anregungen und Vorbehalte aus der kantonalen Vorprüfung sind vollumfänglich
berücksichtigt worden. Insbesondere sind die bisher im Baureglement
vorgesehenen Änderungen am UeP Buchmatt in eine eigene
Vorlage eingearbeitet worden, die parallel mit den Arbeitszonenänderungen
öffentlich aufgelegt und beschlossen werden soll.
5.3 Terminplan
Es wird folgender Terminplan angestrebt:
Öffentliche Mitwirkung 7. Juni bis 17. August 2012
Anpassungen im Hinblick auf das Ergebnis
der Mitwirkung
September / Oktober 2012
Kantonale Vorprüfung 27. März 2013
Überarbeiten und Vorbereiten öffentliche
Auflage
Vorgängige Orientierung der Betroffenen
über die öffentliche Auflage
April/Mai 2013
Juni 2013
Öffentliche Auflage mit Einspracheverfah- ab Mitte Juni 2013

Stadt Burgdorf 16 ecoptima
«Arbeitszonen»
Erläuterungsbericht
ren (Verhandlungen)
Vorbereiten Vorlage an Stadtrat August 2013
Beschluss Stadtrat mit anschliessender
Referendumsfrist
Oktober / November 2013
Kantonale Genehmigung
Dezember 2013 / Januar
2014
Inkrafttreten Februar 2014

Stadt Burgdorf 17 ecoptima
«Arbeitszonen»
Erläuterungsbericht
Anhang I: Übersicht über die in den Arbeitszonen zugelassenen
und ausgeschlossenen Nutzungen
Arbeitszonen
Nutzung A 12m A 18m
A 20m
G
Bearbeitung- und Produktionsbetriebe (mit zugehöriger
Büroinfrastruktur)
√ √ √ √
Dienstleistung (eigenständige DL-Betriebe), Forschung √ o √ √
Detailhandel (Verkaufsgeschäfte) – – – –
Logistik o 1) o √ o
Zu den Arbeitsnutzungen zugehörige Verkaufsräume √ √ √ √
Besonders verkehrsintensive Nutzungen – – – –
Bauschuttrecycling, Autoabbruch, Abfallumschlag, etc. o 1) o o o
Personalrestaurants im Sinne der Gastgewerbegesetzgebung
+ + + +
Gastwirtschaftliche Nutzungen – – – √
Hotelbetriebe – – – √
Freizeiteinrichtungen, die aufgrund ihrer Emissionen in
einer anderen als in einer Arbeitszone nicht möglich sind
o 2 o 2 o 2 o 2
Offene Sport- und Spielfelder o 2 o 2 o 2 o 2
Andere Freizeiteinrichtungen – – – –
Nutzungen, die die benachbarten Betriebe und Wohnungen
mit anderen Emissionen als Lärm beeinträchtigen (mit
den aufgeführten Einschränkungen wie z.B. Verbot von
Bauschuttrecycling).
Wenig Arbeitsplätze bietende Beriebe wie reine Werkhöfe
oder vollautomatisierte Hochregallager.
Nachtlokale wie Dancings, Betriebe des Rotlichtmilieus
u.ä.
o 1) √ o o
o 1) o o o
+ + + o
Wohnen o o o o
Wohnen für standortgebundenes Personal √ √ √ √
1)
Im Gebiet der ehemaligen Ziegelei Schachtler zugelassen
2)
Für derartige Freizeiteinrichtungen werden an den dazu geeigneten Standorten
besondere Zonen (Zone für Sport und Freizeitanlagen oder Zonen für öffentliche
Nutzungen) vorgesehen.
Legende:
√ ausdrücklich zugelassen
+ zulässig aber in den Vorschriften nicht explizit erwähnt
o ausdrücklich ausgeschlossen
nicht ausdrücklich ausgeschlossen, aber aus der Systematik und dem Sinn der
–
Vorschriften heraus nicht zugelassen
G: Perimeter G des Überbauungsplanes mit Sonderbauvorschriften (vgl. Auschnitt):

Stadt Burgdorf 18 ecoptima
«Arbeitszonen»
Erläuterungsbericht
Anhang II: Ausschnitt Überbauungsplan mit Sonderbauvorschriften
Buchmatt
Der Überbauungsplan mit Sonderbauvorschriften (UeP) Buchmatt wird
einem sparaten aber parallelen Planerlassverfahren so angepasst, dass
die Öffnung der zulässigen Nutzungen sowie die Erhöhung der Gebäudehöhe
um 2.00 m auch im Wirkungsbereich des UeP Buchmatt gelten.