Bericht gemäss Art. 47 RPV - Fahrwangen
Bericht gemäss Art. 47 RPV - Fahrwangen
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Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong><br />
Kanton Aargau<br />
Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland<br />
<strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
Vorlage für die Gemeindeversammlung<br />
5600 Lenzburg 6280 Hochdorf 4665 Oftringen 5734 Reinach 5703 Seon 5034 Suhr<br />
Sägestrasse 6a Bellevuestr. 27 Perry Center Marktplatz 2 Oberdorfstr. 11 Tramstr. 11<br />
Tel. 058 / 733 33 44<br />
Fax 058 / 733 33 45<br />
Flury Planer + Ingenieure AG<br />
Dipl. Kult. Ing. ETH/SIA<br />
Planer, Pat. Ingenieur Geometer<br />
www.fluryag.ch info@fluryag.ch<br />
August 2013<br />
tb_fahrwangen_RevNupla_Planungsbericht_GV_Aug13/of, rä, ahi
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 1<br />
Inhaltsverzeichnis<br />
1 Anlass ................................................................................................................ 3<br />
2 Ausgangslage .................................................................................................... 3<br />
3 Ziel und Zweck ................................................................................................... 4<br />
4 Grundlagen ........................................................................................................ 5<br />
5 Planungsablauf und Mitwirkung ......................................................................... 6<br />
5.1 Mitwirkung der Bevölkerung ................................................................................ 6<br />
5.2 Planungsablauf .................................................................................................... 6<br />
6 Zentrale Sachthemen ......................................................................................... 7<br />
6.1 Siedlungsanalyse ................................................................................................ 7<br />
6.2 Baugebietsgrösse, Abgrenzung der Bauzone ................................................... 10<br />
6.3 Zonenzuordnung/Zonenabgrenzung ................................................................. 11<br />
6.4 Gartenzone (Ga) und Grünzone am Siedlungsrand (Gr) .................................. 14<br />
6.5 Regionale Abstimmung ..................................................................................... 14<br />
6.6 Abstimmung Nutzung / Verkehr ......................................................................... 15<br />
6.7 Publikumsintensive Einrichtungen, Einkaufszentren und Fachmärkte ............. 16<br />
6.8 Kleinere publikumsintensive Nutzungen............................................................ 16<br />
6.9 Siedlungsqualität, Ortsbildschutz, Siedlungserneuerung .................................. 17<br />
6.10 Umwelt ............................................................................................................... 19<br />
6.11 Siedlungstrenngürtel / Landschaftsschutzzone ................................................. 20<br />
6.12 Verkehr .............................................................................................................. 21<br />
6.13 Kantonale Richtplananpassung ......................................................................... 22<br />
6.14 Bauzonen- und Kulturlandplan .......................................................................... 22<br />
6.15 Sondernutzungsplanungen ............................................................................... 29<br />
6.16 Bau- und Nutzungsordnung............................................................................... 30<br />
7 Waldfeststellung / neues Waldgesetz .............................................................. 33<br />
8 Ergebnis der kantonalen Vorprüfung ................................................................ 34<br />
9 Ergebnis des Mitwirkungsverfahrens ............................................................... 35<br />
10 BNO-Änderungen aufgrund der Überprüfung der Nutzungsziffern und des<br />
Einwendungsverfahrens ................................................................................... 36
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 2<br />
Anhänge<br />
[1] Übersicht über die Beschluss- und Genehmigungsdaten der Allgemeinen Nutzungsplanung<br />
der Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong><br />
[2] Zusammenstellung der Grundlagen<br />
[3] Übersicht über den Ablauf der Planungsarbeiten<br />
[4] Richtplan Gesamtkarte, AGIS<br />
[5] Lärmsituation Grobkataster, AGIS; Nachweis Lärmschutz Parzelle 1600<br />
[6] Inventar der historischen Verkehrswege Schweiz (IVS), Auszug Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong><br />
[7] Übersicht Ein-, Aus- und Umzonungen, Richtplanrelevanz<br />
[8] Ergebnis Umfrage bei den Nachbargemeinden betreffend Spezialzone Kompostierplatz<br />
[9] Christbaumkulturen<br />
[10] Regionale Abstimmung<br />
[11] Zonenkonformität Parzelle Nr.1349<br />
Beilagen<br />
Leitbild<br />
Erschliessungsprogramm<br />
Flächenstatistikplan<br />
Verkehrsrichtplan<br />
<strong>Bericht</strong> zum Verkehrsrichtplan<br />
Übersichtskarte Christbaumkulturen
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 3<br />
1 Anlass<br />
Auslöser der Gesamtrevision der Nutzungsplanung bilden aktuelle Bedürfnisse für die<br />
Entwicklung des Siedlungsgebietes. Es gilt verschiedene Einzonungsbegehren der Gemeinde<br />
<strong>Fahrwangen</strong> zu prüfen, im Speziellen für Wohnen und zusätzliche Gewerbefläche.<br />
Die Abstimmung zwischen Siedlung und Verkehr, Nachführungsbedarf im Kulturland sowie<br />
in der Bau- und Nutzungsordnung sind weitere Gründe der Gesamtrevision.<br />
Neben gewissen notwendig gewordenen Anpassungen an das übergeordnete Recht sollen<br />
mit der Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland die nötigen<br />
Flächen für die Entwicklung von Gewerbe und Bevölkerung sichergestellt und die diversen<br />
Teiländerungen der kommunalen Nutzungsplanung zusammengefügt werden.<br />
Der Bauzonen- und Kulturlandplan und die BNO werden zudem hinsichtlich ihrer Zweckmässigkeit<br />
überprüft. Bestimmungen, die sich als nicht praxistauglich herausgestellt haben<br />
oder nicht mehr nachvollziehbar sind, sollen geändert oder aufgehoben werden.<br />
Umsetzung der IVHB (Hinweis <strong>gemäss</strong> aktuellem Stand)<br />
Der Grosse Rat hat am 15. September 2009 beschlossen dem Regierungsrat die Kompetenz<br />
zu erteilen, den Beitritt zur 'Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung<br />
der Baubegriffe' (IVHB) einzuleiten, welche die Definitionen und Messweisen der<br />
Baugesetzgebung vereinheitlicht. Die IVHB tritt in Kraft, nachdem nun der sechte Kanton<br />
beigetreten ist, voraussichtlich im Mitte 2010. Nach Inkrafttreten sind im Kanton Aargau<br />
die Allgemeine Verordnung zum Baugesetz (ABauV) sowie die Bau- und Nutzungsordnungen<br />
anzupassen. Den Gemeinden wird hierzu eine angemessene Frist eingeräumt<br />
(10 Jahre). Die Abteilung Raumentwicklung wird Arbeitshilfen zur Verfügung stellen.<br />
Aufgrund der fortgeschrittenen Planung hat der Gemeinderat beschlossen die vorliegende<br />
BNO-Revision ohne Anpassung an die IVHB vorzunehmen. Aus Sicht der Gemeinde<br />
ist ein weiterer zeitlicher Aufschub nicht vertretbar. Die BNO-Revision wird daher auf die<br />
heute rechtskräftige Baugesetzgebung abgestützt. Die Anpassung an die IVHB muss in<br />
diesem Fall nach Inkrafttreten der revidierten ABauV separat erfolgen (siehe oben).<br />
2 Ausgangslage<br />
Der rechtskräftige Bauzonenplan sowie der rechtskräftige Kulturlandplan der Gemeinde<br />
<strong>Fahrwangen</strong> stammen aus dem Jahr 1992 (Genehmigung Kanton: 17. Mai 1994). Seither<br />
sind einige Teiländerungen der kommunalen Nutzungsplanung erfolgt. Eine Zusammenstellung<br />
sämtlicher Erlasse und Teilerlasse mit Beschluss- und Genehmigungsdatum ist<br />
im Anhang 1 zu finden. Gemäss <strong>Art</strong>. 15 RPG sollte die kommunale Nutzungsplanung alle<br />
10 bis 15 Jahre überprüft werden. Entsprechend liegen der Gemeinde diverse Anpassungsanträge<br />
vor. Auch drängt sich eine Gesamtrevision zur Gewährleistung einer konstanten<br />
Entwicklung der Gemeinde auf. In <strong>Fahrwangen</strong> ist eine Gesamtrevision der Nutzungsplanung<br />
daher angebracht.<br />
Die Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong> wird <strong>gemäss</strong> RaumentwicklungAargau (reAG) als Gemeinde<br />
im ländlichen Entwicklungsraum bezeichnet und gehört zur Arbeitsmarktregion Wohlen.<br />
Die Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong> hat aber dennoch eine bedeutende eigenständige regionale<br />
Zentrumsfunktion betreffend Arbeitsplätze, Schulstandort und auch als Wohngemeinde.
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 4<br />
Das Gebiet am Hallwilersee sowie die Hügelzüge der Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong> sind landschaftlich<br />
wertvoll und dienen als Naherholungsraum für die Gemeinde. Die vorhandenen<br />
Naturwerte sollen geschützt und aufgewertet, die Siedlungsqualität verbessert und die<br />
Zentrumsfunktion des Ortskerns aufgewertet werden.<br />
Die Gemeinde verfügt mit den Kantonsstrassen K 252, K 369, 370, 371 über Anschlüsse<br />
an das übergeordnete Strassennetz. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr<br />
(ÖV) ist mit Haltestellen der Buslinie Wohlen – Villmergen –<strong>Fahrwangen</strong> sowie <strong>Fahrwangen</strong><br />
– Lenzburg sichergestellt. Die Gemeinde ist aber auch nach Luzern und Muri hin orientiert,<br />
diesbezüglich sind die Verkehrserschliessungen schlecht. Bessere Busverbindungen<br />
zum Freiamt und nach dem Kanton Luzern sind erwünscht.<br />
3 Ziel und Zweck<br />
Als Zielvorstellung für die Gesamtrevision der Nutzungsplanungsrevision gelten die in einem<br />
Leitbild zusammengefassten Leitsätze der Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong>, die im Rahmen<br />
des Verfahrens erarbeitet wurden (siehe Beilage 1). Dabei wurden die Bereiche Siedlung,<br />
Natur/Landschaft, Infrastruktur/Erschliessung und Umgang mit Umfeld sowie mit internen<br />
Potentialen und Ressourcen behandelt.<br />
Die im Leitbild festgelegten Leitsätze lauten wie folgt:<br />
Siedlung<br />
Gesundes und kontinuierliches Bevölkerungswachstum<br />
Landschaft/Natur<br />
Umwelt schützen und sorgsam damit umgehen<br />
Infrastruktur/Erschliessung<br />
Dorf aufwerten und an Zentrumsfunktion gewinnen<br />
Umgang mit Umfeld<br />
Menschlich, offen und modern<br />
Umgang mit inneren Potentialen und Ressourcen<br />
Partnerschaftlich, einheitlich und klar<br />
Aufgrund dieser Schlagworte können für die Nutzungsplanungsrevision folgende Ziele<br />
formuliert werden:<br />
- Überprüfung der vorhandenen Bauzonenreserven im Hinblick auf eine gesunde, kontinuierliche<br />
Entwicklung von Bevölkerung und Arbeitsplätzen<br />
- Überprüfen der Entwicklungsmöglichkeit der Siedlung (Wohnen und Arbeiten)<br />
- Sicherstellen der erforderlichen Landflächen für Wohnen und Arbeitsplätze mit Wertschöpfung<br />
- Ermöglichen einer kontinuierlichen Weiterentwicklung mit gezielten Neueinzonungen<br />
- Voraussetzungen schaffen für eine gesunde Finanzentwicklung der Gemeinde<br />
- Überprüfung der Zonierung des Dorfkerns
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 5<br />
- Entwicklung des Dorfzentrums in Richtung attraktive Nutzungsdurchmischung<br />
- Erhaltung und zeit<strong>gemäss</strong>e Weiterentwicklung der ortsbildprägenden Bauten im<br />
Dorfzentrum<br />
- Prüfen möglicher Massnahmen zur Optimierung der Durchgangsverkehrsproblematik<br />
- Überprüfen der Verbindungen für den Langsamverkehr<br />
- Nachführung des Kulturlandplanes betreffend den Anliegen der Landschaft/Natur in<br />
Abstimmung mit der Landwirtschaft; Überprüfung und Aktualisierung der Schutzzonen<br />
und Schutzobjekte auf Basis Landschaftsinventar 2008<br />
- Anpassung auf die aktuellen übergeordneten Vorgaben (BauG, ABauV, kant. Richtplan)<br />
- Standort des bestehenden Kompostierplatzes definitiv einer Zone zuordnen und, soweit,<br />
erforderlich Schaffen von raumplanerischen Voraussetzungen für eine Erweiterung<br />
des Kompostierplatzes<br />
- Digitale Plangrundlage schaffen.<br />
Vorlage Gesamtrevision<br />
Die vorliegende Gesamtrevision der Nutzungsplanung umfasst:<br />
- die Revision des Bauzonen- und Kulturlandplans (mit verbindlichem und orientierendem<br />
Inhalt);<br />
- die Revision der Bau- und Nutzungsordnung (BNO; Bestimmungen zum Bauzonenund<br />
Kulturlandplan);<br />
- den <strong>Bericht</strong> nach <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong> (orientierender Inhalt zur Planungsrevision).<br />
Der Bauzonen- und Kulturlandplan sowie die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) bilden<br />
die grundeigentümerverbindlichen Bestandteile der Nutzungsplanung. Behördenverbindliche<br />
Werke mit orientierendem Charakter sind das vom Gemeinderat erarbeitete<br />
- Leitbild<br />
- Erschliessungsprogramm<br />
- Verkehrsrichtplan (Plan und <strong>Bericht</strong>)<br />
4 Grundlagen<br />
Neben den kantonalen Grundlagen sowie der übergeordneten Gesetzgebung wurden<br />
insbesondere folgende Grundlagen verwendet:<br />
- Bauzonenplan der Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong>, 17. Mai 1994 (RR)<br />
- Kulturlandplan der Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong>, 17. Mai 1994 (RR)<br />
- Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong>, 16. September 1997 (GR)<br />
- Bisher erfolgte Teiländerungen, diverse Daten, siehe Anhang 1<br />
- Kurzinventar der Kulturgüter der Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong>; kantonale Denkmalpflege,<br />
Departement Bildung, Kultur und Sport, Aarau, September 1997<br />
- Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong> (AG), Landschaftsinventar; Arbeitsgemeinschaft Naturschutz<br />
und Landschaftspflege (ANL); Stand 1986; aktualisiert durch die Landschaftskommission<br />
2008.
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 6<br />
Eine Zusammenstellung der Grundlagen ist im Anhang 2 zu finden.<br />
5 Planungsablauf und Mitwirkung<br />
5.1 Mitwirkung der Bevölkerung<br />
Die Gesamtrevision wurde seitens der Gemeinde von einer Nutzungsplanungskommission,<br />
bestehend aus Vertretern der Landwirtschaft, der Landschaftskommission,<br />
des Bauwesens, des Gewerbes und des Gemeinderats begleitet. Damit die Planungsarbeiten<br />
kontinuierlich abgewickelt werden konnten, wurden Grundsatzentscheide, wie die<br />
Verabschiedung der Zielvorstellungen, Ein- und Umzonungen, durch den Gemeinderat<br />
getroffen.<br />
Als Grundlage für die weitere Entwicklung der Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong> hat der Gemeinderat<br />
ein Leitbild erarbeitet. Dieses basiert einerseits auf einer Auswertung eines Fragebogens,<br />
der gegen Ende 2008 an die Gemeindebevölkerung verteilt wurde und andererseits<br />
auf den kantonalen und kommunalen Rahmenbedingungen. Als Grundlage für die<br />
weitere Entwicklung der Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong> haben der Gemeinderat und die Nutzungsplanungskommission<br />
aufgrund des Leitbildes Leitsätze erarbeitet. Anlässlich von<br />
weiteren Umfragen und detaillierten Abklärungen betreffend der Verfügbarkeit der unüberbauten<br />
Parzellen sowie verschiedenen separaten Informations- und Diskussionsgesprächen<br />
mit direkt betroffenen Grundeigentümern wurde die Bevölkerung in die Planung<br />
miteinbezogen.<br />
• Am 14. April 2009 hat der Gemeinderat die Vorlage zuhanden der Vorprüfung durch<br />
die kantonalen Fachstellen verabschiedet.<br />
• Das gesetzlich vorgeschriebene Mitwirkungsverfahren <strong>gemäss</strong> § 22 BauG wurde parallel<br />
mit der kantonalen Vorprüfung durchgeführt.<br />
• Am 8. April 2009 wurden die betroffenen Grundeigentümer über die kommunalen<br />
Schutzobjekte orientiert.<br />
• Am 4. Juni 2009 wurde eine öffentliche Informationsveranstaltung durchgeführt, worin<br />
über die Zielvorstellungen der Nutzungsplanung und die Entwürfe des Zonenplanes<br />
sowie der Zonenbestimmung orientiert wurde.<br />
• Die Unterlagen sind in der Zeit vom 16. Juni 2009 bis 15. Juli 2009 öffentlich aufgelegen.<br />
Es sind 15 Mitwirkungen mit verschiedenen Eingaben eingegangen. Die Mitwirkungseingaben<br />
wurden geprüft. Die Mitwirkungen wurden schriftlich beantwortet und<br />
soweit erforderlich wurden mit den Mitwirkenden Gespräche geführt. Die Ergebnisse<br />
des Mitwirkungsverfahrens werden vom Gemeinderat in einem <strong>Bericht</strong> zusammengestellt.<br />
• Am 31. Mai 2010 hat der Gemeinderat die Vorlage zuhanden der 2. Vorprüfung durch<br />
die kantonalen Fachstellen verabschiedet.<br />
5.2 Planungsablauf<br />
Die Planung wurde im Frühjahr 2007 in Angriff genommen. Die Gesamtrevision wurde im<br />
April 2009 zur ersten kantonalen Vorprüfung eingereicht. Aufgrund der kant. Vorprüfung<br />
und der Mitwirkung wurde die Vorlage überarbeitet und dem Kanton zur 2. Vorprüfung<br />
anfangs Juni 2010 eingereicht. Aufgrund der 2. Vorprüfung wurde die Planung wiederum<br />
überarbeitet und im Februar 2011 zur abschliessenden Vorprüfung eingereicht. Aufgrund
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 7<br />
der Einwendungsverhandlungen und der Überprüfung der Baumass, Nutzungsziffern<br />
wurde eine ergänzende kant. Vorprüfung erforderlich. Der ergänzende <strong>Bericht</strong> der kantonalen<br />
Fachstelle vom Dezember 2012 liegt vor. Diese Anpassungen wurden in einer 2.<br />
Auflage öffentlich aufgelegt. Es ist vorgesehen, die Gesamtrevision der Nutzungsplanung<br />
an der Gemeindeversammlung im September 2013 zu beschliessen und anschliessend<br />
zur Genehmigung einzureichen. Eine Zusammenstellung der Planungsschritte mit Angabe<br />
der wichtigsten Daten ist in Anhang 3 zu finden.<br />
6 Zentrale Sachthemen<br />
6.1 Siedlungsanalyse<br />
Erschliessungsgrad<br />
Die Bauzonen der Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong> sind weitgehend erschlossen. Für diejenigen<br />
Flächen, die noch nicht baulich erschlossen sind, bestehen bereits rechtskräftige Sondernutzungsplanungen<br />
oder die Erschliessung ist privatrechtlich möglich. Gemäss kommunalem<br />
Verkehrsrichtplan sind einzig für die vorgesehenen Neueinzonungen Helgehüsliweg/Richtplatzweg<br />
und Oberes Zelgli/Ebnetweg Ausbauten von bestehenden Strassenabschnitten<br />
sowie arealinterne Erschliessungen vorgesehen.<br />
Nutzungsreserven in den Bauzonen<br />
Die Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong> verfügt per Ende 2008 Gewerbezonen von 5.07 ha und<br />
Wohn- und Mischzonen von 57.14 ha (Stand Ende 2008, inkl. Umzonungen). Dies ergab<br />
per Ende 2009 eine rechnerische Kapazität der Bauzone von rund 2'285 Einwohnern (E)<br />
mit Verdichtung und knapp 2’100 E ohne Verdichtung. Das bedeutet, dass die zu diesem<br />
Zeitpunkt bestehenden Nutzungsreserven noch für rund 450 E mit Verdichtung und noch<br />
für rund 270 E ohne Verdichtung ausreichten.<br />
Entwicklungsprognose, Bevölkerungsziel der Gemeinde<br />
Die kantonale Prognose geht in ihren Grundlagen Ende 2006 für das Jahr 2021 von<br />
1'860 E aus. Der Kanton zog aufgrund seiner Abschätzung den Schluss das Baugebiet<br />
bezüglich Wohnzonen so zu bemessen, dass die aktuelle Bauzone für die nächsten 15<br />
Jahre voraussichtlich genügend gross ist. Im Rahmen dieser Nutzungsplanungsrevision<br />
ist für Neueinzonungen ein Bedarfsnachweis zu erbringen. Auf der Basis der Entwicklung<br />
in den letzten 15 – 20 Jahren wird die künftige Entwicklung von Bevölkerung und Arbeitsplätzen<br />
abgeschätzt (vgl. Beilage Flächenstatistik). Im Schnitt nahm die Bevölkerung<br />
in den Jahren 2000 - 2010 um ca. 23 Personen pro Jahr zu, in den Jahren 2006 – 2008<br />
waren es gar rund 60 Einwohner pro Jahr. Das ergibt bis ins Jahr 2026 einen Bedarf zwischen<br />
345 und 900 Einwohnern.<br />
Per Ende 2010 zählte <strong>Fahrwangen</strong> 1’853 Einwohner und am 17. Februar 2011 1’873<br />
Einwohner. Die vom Kanton in den Grundlagen angegebene Prognose der Einwohnerzahl<br />
für den Planungshorizont von ca. 1’860 E war eindeutig zu tief und heute bereits<br />
übertroffen. Die korrigierte kant. Prognose rechnet <strong>gemäss</strong> fachlicher Stellungnahme<br />
vom 18. September 2009 neu mit 2190 Einwohner.<br />
Aufgrund der eingereichten und bewilligten Bauprojekte wird sich der Trend für die Gemeinde<br />
<strong>Fahrwangen</strong> weiter fortsetzen. Gemäss den generellen Zielvorstellungen des<br />
Gemeinderates soll sich die Bevölkerung in den nächsten 10 - 15 Jahren auf max. 2'300<br />
bis 2’500 Einwohner entwickeln.
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 8<br />
Die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre hat sich weiter <strong>gemäss</strong> Trend entwickelt:<br />
31.12.2006: 1‘711<br />
31.12.2007: 1‘798 (+ 87)<br />
31.12.2008: 1‘830 (+ 32)<br />
31.12.2009: 1‘865 (+ 35)<br />
31.12.2010: 1‘853 (- 12)<br />
Aktuell per 17. Februar 2011: 1‘873 Einwohner (+ 20)<br />
Zurzeit sind einige grössere Baugesuche pendent, welche auf eine weitere Zunahme der<br />
Bevölkerung schliessen lassen:<br />
8 Einfamilienhäuser Stockackerweg / Feldweg (bewilligt)<br />
Wohn- und Gewerbehaus Bahnhofstrasse mit 30 Wohnungen (Bewilligungsverfahren)<br />
10-EFH-Überbauung Birkenweg (demnächst Baueingabe, Parzellierung bereits erfolgt)<br />
Überbauung Restfläche Perimeter EP Bündten (in Projektierungsphase)<br />
Das Wachstumsziel und die Einzonungen wurden sowohl nach der ersten als auch<br />
nach der zweiten kantonalen Vorprüfung nochmals überprüft. Der Gemeinderat<br />
hält an diesen weiterhin fest.<br />
Aufgrund der Standortattraktivität und der weiterhin regen Bautätigkeit ist mit einem weiteren<br />
Anstieg der Bevölkerung zu rechnen, wodurch der Zielwert der Gemeinde ohne<br />
weiteres erreicht werden dürfte.<br />
Flächenbedarf Wohnen<br />
Aufgrund der Entwicklungsprognose ist zu erwarten, dass im Planungshorizont von 15<br />
Jahren bei einem mittleren Trend zwischen 40 und 45 E/Jahr für die nächsten 15 Jahre<br />
ein Bedarf an Flächen für ca. 600 bis 700 E besteht. Unter Berücksichtigung der bestehenden<br />
rechnerischen Nutzungsreserven von rund 450 E mit bzw. 270 E ohne Verdichtung<br />
ergibt sich ein Defizit von 150 E bzw. 330 E. Dies ergibt bei einer angenommenen<br />
mittleren Einwohnerdichte zwischen 50 – 70 E/ha einen zusätzlichen Bedarf für das<br />
Wohnen zwischen 3.0 – 4.5 ha.<br />
Die aufgrund des überarbeiteten Bauzonenplanes erfolgte Berechnung (vgl. Flächenstatistik)<br />
zeigt, dass die Kapazität der zukünftigen Wohn- und Mischzonen bei rund 2500<br />
E genau den Zielvorstellungen der Gemeinde von 2'500 E entspricht. Die Neueinzonungen<br />
sind begründet und rechnerisch nachgewiesen.<br />
Flächenbedarf Gewerbe<br />
<strong>Fahrwangen</strong> weist <strong>gemäss</strong> Landschaftsentwicklungskonzept (LEK) der Repla Seetal vom<br />
Jahr 2006 neben Seon den grössten Beschäftigungsanteil der Region Seetal auf. Die<br />
meisten Arbeitnehmer stammen aus der Gemeinde selber oder den angrenzenden Regionen.<br />
Es mangelt an Gewerbeflächen für die Entwicklung sowohl von bestehenden als<br />
auch von neuen Gewerbebetrieben (Handwerksbetriebe, Produktionsbetriebe udgl.). In<br />
den Mischzonen werden eher Wohnnutzungen und Kleinbetriebe, Dienstleistungsbetriebe<br />
realisiert. Mit dem Abgang von einzelnen grösseren Betrieben in den vergangenen<br />
Jahren sind einige Arbeitsplätze verloren gegangen (z.B. Firma Meili).
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 9<br />
Die Arbeitsplatzzahl beträgt <strong>gemäss</strong> Betriebszählung im Jahre 2008 total 696 (Voll- und<br />
Teilzeitbeschäftigte). Davon fallen 29 auf den Sektor I, 361 auf den Sektor II und 306 auf<br />
den Sektor III. Diese Beschäftigen arbeiten in 107 Arbeitsstätten.<br />
Die Anzahl der Beschäftigten soll wieder gesteigert werden, indem die notwendigen Flächen<br />
bereitgestellt werden, damit die Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong> weiterhin die Funktion als<br />
regional bedeutender und attraktiver Arbeitsstandort erhalten kann. Mit den Umzonungen<br />
in Gewerbe- und Mischzonen wird das Arbeitsplatzpotential verbessert.<br />
Auf die ursprünglich vorgesehene Einzonung einer Gewerbezone von 0.9 ha beim<br />
Schützenhaus wird jedoch verzichtet.<br />
Massnahmen zur sinnvollen Unterstützung einer besseren Ausnutzung<br />
Auffallend ist die vergleichsweise geringe Einwohnerzahl pro ha in der Wohnzone<br />
W2a/W2b sowie in der Mischzone WG2. Dort dürften wohl auch die grössten Verdichtungspotentiale<br />
der Gemeinde liegen. Obschon (Nach-)Verdichtungen schwer realisierbar<br />
sein werden, wurden Möglichkeiten geprüft, mit denen zumindest bei Neubauten eine<br />
bessere Ausnutzung resp. dichtere Überbauung gefördert werden kann.<br />
Ein grosses Problem in <strong>Fahrwangen</strong> ist, dass laut Umfrage und detaillierten Abklärungen<br />
bei den Grundeigentümern von den unüberbauten Flächen, mehr als 3 ha blockiert sind<br />
und in den nächsten 15 Jahren nicht zur Verfügung stehen und eine Kapazität von 150 -<br />
200 Einwohner umfassen. Es wird an dieser Stelle ausdrücklich darauf hingewiesen,<br />
dass diese Flächen von der Kapazitätsberechnung richtigerweise nicht ausgenommen<br />
wurden. Würde die Tatsache der blockierten Flächen mitberücksichtigt, wäre der künftige<br />
Flächenbedarf noch grösser. Der Gemeinderat hat basierend auf dieser Erkenntnis<br />
Massnahmen eingeleitet, um das gemeindeeigene Bauland durch aktive Baulandpolitik<br />
verfügbar zu machen. Die Gemeinde leistet damit einen wirkungsvollen Beitrag zur Verfügbarmachung<br />
von Bauzonenreserven und ist bestrebt, auch weitere Grundeigentümer<br />
zu motivieren.<br />
Im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision wurde auch das Zonengefüge überprüft und<br />
verschiedene Flächen einer zweckmässigeren Zone zugeordnet.<br />
Im der BNO-Überarbeitung hat man nun durch die Vereinfachung der Zonenbauvorschriften<br />
(Anpassungen von Mehrlängenzuschlag, Ausnützungszuschläge für<br />
Wintergärten, behindertengerechtes Bauen, Bestimmungen, die Grenzabstände vertraglich<br />
reduzieren zu können, Mindestausnützungsziffer) Festlegungen getroffen, welche eine<br />
moderate Verdichtung und bessere Ausnützung ermöglichen sollen.<br />
Weiter hat man die Dorfkernzone überprüft und zwischen Gebieten differenziert, in welchen<br />
die Erhaltung des charakteristischen Ortsbildes und Gebieten, wo die Erneuerung<br />
und Entwicklung der Siedlung im Vordergrund steht. Weiter wurden im Zonenplan und in<br />
der BNO Massnahmen getroffen, um das Zentrum zu stärken und zu beleben.<br />
Durch Zuweisen der Sondernutzungsplanpflicht für bestimmte Flächen und Gebiete werden<br />
die Voraussetzungen für eine zweckmässige Erschliessung und Überbauung geschaffen.<br />
Massnahmen gegen Baulandhortung / Grundlagen für Mehrwertabschöpfung<br />
Wie bereits erwähnt, musste festgestellt werden, dass <strong>Fahrwangen</strong> nach wie vor über<br />
Baulandreserven verfügt. In der Bauzone liegende Grundstücke wurden aber leider häufig<br />
durch die Eigentümerschaft gehortet und während Jahrzehnten keiner zonenkonformen<br />
Nutzung zugeführt. Dies führt zur paradoxen Situation, dass Fahrwagen trotz Baulandreserven<br />
effektiv über zu wenig verfügbares und überbaubares Bauland verfügt, je-
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 10<br />
doch die Grösse der Neueinzonungen durch den kantonalen Richtplan stark eingeschränkt<br />
ist. Der Gemeinderat beabsichtigt mit der Einführung eines Reglements zur<br />
Mehrwertabschöpfung dieser Entwicklung entgegenzuwirken, da der Grundeigentümer<br />
ein Interesse daran hat, das Bauland möglichst bald einer zonenkonformen Nutzung zuzuführen.<br />
Die Gemeindeversammlung vom 17. Juni 2010 hat dieser Vorlage zugestimmt.<br />
Der Gemeinderat hat damit die Möglichkeit, eine aktive Baulandpolitik zu betreiben und<br />
die Siedlungsqualität in der Gemeinde zu erhöhen.<br />
Um eine Baulandhortung zu verhindern, wurden die Ein- und Umzonungen früh mit den<br />
betreffenden Grundeigentümern abgesprochen. Die Willensäusserungen mit der grundlegend<br />
positiven Haltung zur Überbauung der entsprechenden Parzellen liegen vor. Es<br />
bestehen auch bereits Kontakte mit möglichen Interessenten. Der Gemeinderat hat in<br />
diesen Kontakten mit den Grundeigentümern die Bindung der Einzonungen an entsprechend<br />
verpflichtende Verträge - dass die Flächen innert Frist erschlossen und überbaut<br />
werden – vorbesprochen.<br />
Selber hat der Gemeinderat bereits gemeindeeigene Grundstücke veräussern können.<br />
Entsprechende Baugesuchsplanungen sind in Arbeit. Im Gebiet „Bündten“ sind ebenfalls<br />
Erschliessungs- und Bebauungsabsichten vorhanden, so dass sich die Flächen der blockierten<br />
Baugebiete in absehbarer Zeit stark minimieren.<br />
6.2 Baugebietsgrösse, Abgrenzung der Bauzone<br />
Entwicklungsgebiete Wohnen<br />
Die Nutzungsplanungskommission hat die Bauzonenreserven sowie deren Verfügbarkeit<br />
und die Entwicklungsmöglichkeiten für die Siedlung (Wohnen und Arbeiten) eingehend<br />
analysiert.<br />
Aufgrund der Einzonungsbegehren und der Analyse der Entwicklungsmöglichkeiten hat<br />
der Gemeinderat in den folgenden Gebieten Neueinzonungen für Wohnen festgelegt:<br />
1. Oberes Zelgli / Ebnetweg Wohnzone W2a<br />
(davon sind 0.09 ha bereits überbaut)<br />
0.75 ha<br />
(0.66 ha)<br />
2. Alte Bettwilerstr., Ebnetweg<br />
3. Parz. 1800<br />
Wohnzone W2a<br />
(davon sind 0.31 ha bereits überbaut)<br />
1.16 ha<br />
(0.85 ha)<br />
4. Richtplatzweg Wohnzone W2b und W3 / Mischzone WG2<br />
(0.36 ha bereits überbaut)<br />
1.28 ha<br />
(0.92ha)<br />
11. Rankweg Gartenzone 0.167 ha<br />
Total Einzonungen<br />
Nummerierung <strong>gemäss</strong> Änderungsplan<br />
Wohn- / Mischzonen<br />
(davon 0.75 ha heute bereits überbaut)<br />
3.36 ha<br />
(2.61 ha)<br />
Mit diesen Gebieten wird die Bauzone zweckmässig arrondiert und die Verzahnungen<br />
der Bauzone mit dem Landwirtschaftsgebiet vermindert und eine kompakte Bauzonengrenze<br />
beidseits von bestehenden Erschliessungsstrassen gebildet.<br />
Ebenfalls Einzonungen, aber nicht richtplanrelevant sind die Grünzonen (beim Radweg)<br />
und die Uferschutzzonenverlängerung entlang dem Tobelbach sowie Anpassungen aufgrund<br />
des Waldfeststellungsverfahrens als auch die Einzonungen von Erschliessungsstrassen,<br />
Wegen und Radwegen am Siedlungsrand.
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 11<br />
Unter Berücksichtigung der bereits überbauten Flächen (weitgehend überbautes Gebiet)<br />
liegen die Neueinzonungen unter dem für die Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong> geltenden Schwellenwert<br />
der Richtplananpassung von 3 ha.<br />
Entwicklungsgebiete Gewerbe<br />
Für das Gewerbe sollen Flächen im Norden der Gemeinde, angrenzend an die bestehende<br />
Gewerbezone, bereitgestellt werden. Grundsätzlich wurden von der Gemeinde<br />
folgende drei Erweiterungsmöglichkeiten in Betracht gezogen: Beim Schützenhaus (Parz.<br />
122), in der Breiti (Parz. 1396) und am Breitiweg (Parz. 1251, 1408).<br />
Aufgrund der Abklärungen der Verfügbarkeit war nur das Schützenhaus angrenzend an<br />
die Gemeinde Sarmenstorf in Frage gekommen. Der Gemeinderat Sarmenstorf hat sich<br />
auf Anfrage des Gemeinderates <strong>Fahrwangen</strong> bereit erklärt, das entsprechend angrenzende<br />
Strassenstück in die Gewerbezone einzuzonen.<br />
Aufgrund der kantonalen Vorprüfungsergebnisse hat der Gemeinderat beschlossen, dass<br />
die Parzelle Nr. 122 nicht als Gewerbeland eingezont werden soll. Ausschlaggebend dafür<br />
waren vor allem die Einschränkungen durch den kantonalen Richtplan. Damit erübrigt<br />
sich die Beantwortung der weiteren Fragen. Das revidierte Baugesetz sieht zudem neu<br />
die Möglichkeit, im Zusammenhang mit einem konkreten Projekt, einer bedingten Einzonung<br />
vor. Dieses Gebiet wird deshalb zurückgestuft und dient als langfristige Möglichkeit<br />
der Baugebietsentwicklung, die im Rahmen einer späteren Revision erneut geprüft werden<br />
sollte.<br />
Die Neueinzonungen für das Wohnen machen keine Richtplananpassung mehr erforderlich.<br />
6.3 Zonenzuordnung/Zonenabgrenzung<br />
Einzonungen<br />
Die Einzonungen wurden im Sinne von Ziffer 6.2 (Umfang der Bauzonen) und gestützt<br />
auf die kantonale Stellungnahme nochmals überprüft. An den nachfolgenden richtplanrelevanten<br />
Einzonungen wird festgehalten. Die Ergebnisse der Interessenabwägung werden<br />
nachfolgend erläutert und begründet.<br />
Oberes Zelgli/Ebnetweg (Nr. 1), Bettwilerstrasse/Ebnetweg/Parz. 1800 (Nr. 2 und 3)<br />
Diese Gebiete liegen an guter Aussichtslage<br />
und sind für bevorzugtes Wohnen prädestiniert.<br />
In der letzten Revision wurden sie von<br />
einer Einzonung ausgenommen, mit Ausnahme<br />
einer engen Umgrenzung der bestehenden<br />
Bauten im Sinne einer Bestandessicherung<br />
(Erschliessungsetappierung).<br />
Der Grund der damaligen Nichtberücksichtigung<br />
- die genügende Wasserversorgung - ist<br />
mit dem Hochzonenreservoir behoben worden.<br />
Durch die vorgesehenen Einzonungen wird<br />
das Wohngebiet nachvollziehbar arrondiert. Es<br />
ergibt sich einen klaren Siedlungsabschluss.<br />
Mit den vorliegenden Einzonungen können klar abgrenzbare Dorfeingänge geschaffen<br />
und die heute verzettelte Zonenzuordnung sachgerecht arrondiert werden. Die hervorra-
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 12<br />
gende Wohnlage entspricht den Planungszielen im Leitbild. Die Erschliessungsanlagen<br />
sind grösstenteils vorhanden und genügend ausgebaut. Es werden mit den Grundeigentümern<br />
vertragliche Verpflichtungen zur Überbauung festgelegt. Wenn nicht innert der<br />
vertraglich festgelegten Frist die Parzellen erschlossen und überbaut werden, fallen die<br />
entsprechenden Flächen in die Landwirtschaftszone zurück.<br />
Die notwendigen Mindestabstände zum über 300 m entfernten Schweinemastbetrieb sind<br />
eingehalten. Aus Sicht der Gemeinde besteht kein Interesse an diesem Schweinemastbetrieb.<br />
Er befindet sich in der Landschaftsschutzzone und besitzt lediglich Besitzstandsgarantie.<br />
Die Nachfolge des Landwirtschaftsbetriebes Rodel (Parz. 620) ist mittelfristig nicht gesichert.<br />
Die Situation wurde mit dem zuständigen Sachbearbeiter der Fachstelle Abteilung<br />
Landwirtschaft im Dezember 2009 vor Ort besprochen. Die offenen Punkte konnten geklärt<br />
werden.<br />
Die bestehende landwirtschaftliche Liegenschaft ist baufällig. Investitionen für einen zukunftsfähigen<br />
Landwirtschaftsbetrieb lohnen sich einerseits wegen der fehlenden Nachfolge<br />
nicht und sind andererseits auch nicht möglich, da bliebe der Betrieb vor Ort, die<br />
notwendigen Um-, Aus-, An- oder Neubauten für die Weiterführung von Vieh- und Milchwirtschaft<br />
die notwendigen Mindestabstände nicht einhalten können.<br />
Landwirt Markus Rodel beabsichtigt deshalb, seine Milchkühe aufzugeben und nur noch<br />
Ackerbau zu betreiben. Die Maschinen und Geräte für den Ackerbau sind bereits heute<br />
anderweitig in einer gemieteten Remise untergebracht. Der Hof von Markus Rodel kann<br />
abgerissen werden, da für die künftige betriebliche Ausrichtung auf den Ackerbau kein<br />
Stall mehr notwendig ist.<br />
Gemäss der Besprechung mit der Abteilung Landwirtschaft steht aufgrund der erwähnten<br />
Sachlage einer Einzonung nichts im Weg, da durch die Aufgabe bzw. Neuausrichtung<br />
des Betriebes keine Ersatzbauten und –anlagen ausserhalb Baugebiet erstellt werden<br />
müssen.<br />
Durch die Einzonungen im Gebiet Oberes Zelgli/Ebnetweg wird eine 0.65 ha grosse<br />
Landwirtschaftsfläche inmitten des Baugebietes hinterlassen. Bei der besagten Parzelle<br />
handelt es sich aber um die Betriebsfläche für den Umschlag für Christbaumkulturen,<br />
welche in der Landwirtschaftszone erlaubt ist. Die Zonenkonformität konnte im Rahmen<br />
aktuell laufender Baugesuchsverfahren auf dieser Parzelle nachgewiesen werden (70 %<br />
Eigenproduktion, vgl. Anhang 11). Der Kanton hat dazu die entsprechende Bewilligung<br />
erteilt. Aufgrund der Bebauung und der erwähnten Nutzung der Parzelle sowie der Tatsache,<br />
dass die Parzelle schon heute praktisch rundum von Bauzone umgeben ist, kann<br />
dem Gebot einer kompakten Siedlungsgestaltung trotzdem im weitesten Sinne genüge<br />
getan werden. Der Gemeinderat ist betreffend Mehrwertabschöpfung bei einer Einzonung<br />
mit den Grundeigentümern in Kontakt getreten und hat positive Rückmeldungen erhalten<br />
und wird wie erwähnt entsprechende Verträge mit Verpflichtung zur Überbauung<br />
abschliessen.<br />
Distanzen von mehr als 300 m zur nächsten ÖV-Haltestelle sind in ländlichen Räumen<br />
sehr häufig – so auch in <strong>Fahrwangen</strong> – und dementsprechend zumutbar. Die Einzonungen<br />
im Oberen Zelgi/Ebnetweg stehen der Verdichtung im Dorfzentrum nicht entgegen,<br />
da es sich um total unterschiedliche Ziel- bzw. Käufergruppen handelt. Die Bautätigkeit in<br />
der letzten Zeit und auch die laufenden Baugesuchsverfahren zeigen, dass die Verdichtung<br />
im Dorfzentrum laufend stattfindet (10-Familienhaus Bahnhofstrasse, bereits bezogen<br />
sowie das Wohn- und Gewerbehaus Bahnhofstrasse mit 30 Wohnungen, Baubewilligungsverfahren).<br />
Der Bedarf ist zudem rechnerisch ausgewiesen.
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 13<br />
Die lärmschutzrechlichen Voraussetzungen für die Einzonung (insb. Parzelle 1600 an der<br />
Hintergasse/Bettwilerstrasse K369) sind erfüllbar vgl. Ziff. 6.9. Die entsprechenden Vorschriften<br />
für die Überbauung in der ersten Bautiefe sind in der BNO festgelegt worden.<br />
Die Einzonungen liegen am äussersten Randbereich der erwarteten archäologischen<br />
Funde. Eine Überbauung ist daher erst nach entsprechenden Untersuchungen möglich.<br />
Die Abwägungen der öffentlichen und privaten Interessen zeigen, dass ein grosses öffentliches<br />
Interesse an der Einzonung der erwähnten, bevorzugten und attraktiven Wohnlagen<br />
besteht und die allfälligen negativen Aspekte (Distanz zur ÖV-Haltestellen udgl.)<br />
überwiegen.<br />
Richtplatzweg (Nr. 4)<br />
Die 1.27 ha grosse Einzonung am Richtplatzweg betrifft<br />
eine 2.7 ha grosse Landwirtschaftszoneninsel.<br />
Von diesen Flächen sind 0.29 ha bereits überbaut<br />
(Strassen Richtplatzweg und Helgenhüslistrasse,<br />
Gebäude). Es entspricht mehreren wichtigen Anliegen<br />
der Raumplanung, wie hier, zentrumsnahe Siedlungslücken<br />
innerhalb des Baugebietes der Bauzone<br />
zuzuweisen.<br />
Von der Einzonung ist ein Landwirtschaftsbetrieb mit Schafhaltung betroffen. Die Situation<br />
wurde mit dem zuständigen Sachbearbeiter der Fachstelle Abteilung Landwirtschaft<br />
im Dezember 2009 vor Ort besprochen. Die offenen Punkte konnten geklärt werden.<br />
Landwirt Rudolf Meier plant die Mutterschafhaltung laufend zu reduzieren, um sich vermehrt<br />
auf den Obstanbau und deren Verwertung und Verkauf zu konzentrieren, wie z.B.<br />
Dörren. Dazu sind allenfalls entsprechende Bauten innerhalb der Bauzone, in der kleinen<br />
als WG2 ausgeschiedenen Fläche vorgesehen (dies ist auch der Grund für diese Zoneneinteilung).<br />
Herr Meier besitzt viele Hochstammobstbäume, darunter alte und spezielle Sorten. Auf<br />
seinem Land, gegenüber des einzuzonenden Gebietes, hat er in den letzten 2 Jahren<br />
neue Hochstammobstbäume gepflanzt, welche die zukünftige betriebliche Ausrichtung<br />
unterstützen.<br />
Die Schafe sind nur in den Wintermonaten in <strong>Fahrwangen</strong> stationär und ansonsten in<br />
den umliegenden Gemeinden verteilt. Wie erwähnt werden künftig vermehrt Obstbaumkulturen<br />
betrieben und die Tierhaltung reduziert. Herr Meier plant auf der Parzelle 1056<br />
einen Ersatzbau für eine Remise für Gerätschaften mit integriertem Schafstall (ca. 42<br />
Schafe). Ein Vorprojekt wurde durch die kommunalen und kantonalen Behörden geprüft<br />
und mit Schreiben vom 12.01.2011 positiv beurteilt. Gemäss dem Vorprojekt sind dies<br />
Mindestabstände <strong>gemäss</strong> FAT-Richtlinien von 28 m zu den reinen Wohnzonen (alt und<br />
neu) problemlos einhaltbar. Ein allfälliger Ersatz für das Wohnen muss aber in der<br />
Wohnzone erfolgen. Ein Ersatz für das Wohnen ausserhalb der Bauzone ist nicht vorgesehen.<br />
Die übrigen Flächen auf der östlichen Seite der heutigen Landwirtschaftszoneninsel weisen<br />
viele Quellen auf und sind für eine Überbauung eher ungeeignet. Die in diesem Gebiet<br />
als Hochstammobstbaum–Förderungsgebiet zugeteilte Fläche ist aus Sicht der Gemeinde<br />
mit der Siedlungsentwicklung gut vereinbar (Siedlungsdurchgrünung). Die Abgrenzung<br />
des Fördergebiets wurde mit dem vorgeprüften Bauprojekt für die Remise abgestimmt.<br />
Aktive Baulandpolitik des Gemeinderates
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 14<br />
Der Gemeinderat hat mit den Grundeigentümern die Bindung der Einzonungen an entsprechend<br />
verpflichtende Verträge - dass die Flächen innert Frist erschlossen und überbaut<br />
werden – vorbesprochen. Der Gemeinderat hat zusammen mit dem Reglement über<br />
die Mehrwertabschöpfung die Möglichkeit, eine aktive Baulandpolitik zu betreiben und<br />
die Siedlungsqualität in der Gemeinde zu erhöhen. Einer Baulandhortung wird so aktiv<br />
entgegengewirkt.<br />
6.4 Gartenzone (Ga) und Grünzone am Siedlungsrand (Gr)<br />
Gartenzone<br />
Eine solche Gartenzone besteht bereits im Norden von <strong>Fahrwangen</strong> im Gebiet Stockacker.<br />
Diese wurde im Rahmen der letzten Nutzungsplanungsrevision für die private<br />
gärtnerische Nutzung, der Anlage von Biotopen und den damit zusammenhängenden<br />
Kleinbauten (Schöpfe, Kleintierställe etc.) und Anlagen geschaffen. Die in dieser Zone<br />
bestehenden Kleinbauten und Anlagen (Garten, Biotop und Kleintierställe) stehen im Zusammenhang<br />
mit der gärtnerischen Nutzung und bleiben unverändert bestehen. Die angrenzenden<br />
Landwirtschaftsflächen werden zonenkonform genutzt (Tierhaltung, keine<br />
festen Bauten). Die Gartenzone ist als solche und in ihrer Ausdehnung weiterhin sachgerecht.<br />
Der Landwirtschaftszonenbereich zwischen Hölzliackerweg und Rankweg wird von den<br />
Anliegern als Garten, teilweise mit Kleinbauten, genutzt. Aufgrund der aktuell zonenwidrigen<br />
Nutzung und der Tatsache, dass auf diesen zum Umschwung der bestehenden<br />
EFH-Überbauung gar keine landwirtschaftliche Nutzung mehr möglich ist; ist die Einzonung<br />
dieser Bereiche in die Gartenzone sachgerecht. Mit der Gartenzone im Gebiet<br />
Hölzlisacher/ Rankweg wird die Bauzone arrondiert, sie dient jedoch in erster Linie der<br />
Nutzung als Garten, sowie der Siedlungsdurchgrünung. Dabei sind zwar Klein- und Anbauten<br />
<strong>gemäss</strong> § 18 ABauV, Tiefbauten und Bauten zugelassen aber nur soweit sie im<br />
Zusammenhang mit der gärtnerischen Nutzungen sowie Anlagen von Biotopen bzw. der<br />
Siedlungsdurchgrünung stehen. Hauptbauten sind nicht zugelassen. Damit ist die Gartenzone<br />
keine Bauzone im herkömmlichen Sinn, sondern soll wie eine Grünzone am<br />
Siedlungsrand insbesondere vor allem auch der Durchgrünung des Siedlungsgebietes<br />
dienen.<br />
Grünzone am Siedlungsrand<br />
Gestützt auf die fachliche Stellungnahme der BVUARE vom Sept. 2009 und <strong>gemäss</strong> Besprechung<br />
mit dem Kreisplaner wurde die Zonierung (Parzelle 1394) im Dorfeingangsbereich<br />
von Sarmenstorf her überprüft. Aufgrund der Lage bietet sich im Zusammenhang<br />
mit der Gestaltung des Strassenraumes und des Dorfeinganges sowie der Förderung der<br />
Siedlungsökologie und der ökologischen Vernetzung für die Parzelle 1394 eine Grünzone<br />
an, welche entsprechend im Bauzonen- und Kulturlandplan und in der BNO neu festgelegt<br />
wurde.<br />
6.5 Regionale Abstimmung<br />
Mit Schreiben vom 14. Dezember 2009 nimmt der Regionalplanungsverband (Repla)<br />
Lenzburg – Seetal aus regionaler Sicht Stellung.<br />
- Die Repla empfiehlt das Wachstumsziel und die Einzonungen nochmals zu überprüfen,<br />
räumt aber ein, dass die Einzonungen grösstenteils gut nachvollziehbare Bauland-Arrondierungen<br />
sind. Die Einzonungen sind daher aus regionaler Sicht vertret-
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 15<br />
bar, wenn die Gesamtfläche unter der Grenze bleibt, bei der der Richtplan angepasst<br />
werden müsste.<br />
- Weiter empfiehlt die Repla auf die Einzonung beim Schützenhaus (Gewerbezone) zu<br />
verzichten, da auch ohne diese Flächen noch ein beträchtliches Arbeitsplatzpotential<br />
bestehe.<br />
- Betreffend der Ausscheidung der Spezialzone Kompostierplatz äussert sich die Repla<br />
dahingehend, dass zu prüfen sei, ob ein landschaftsverträglicher Standort gefunden<br />
werden kann oder die Beteiligung an einer bestehenden Anlage eine zweckmässige<br />
Alternative darstellen könnte (Bsp. Kompogasanlage Oberrain Lenzburg).<br />
Dazu kann folgendes festgehalten werden;<br />
- Der Gemeinderat hat entschieden, dass die geplante Gewerbeeinzonung auf der Seite<br />
des Schützenhauses verzichtet wird. Dieses Gebiet wird zurückgestuft und dient<br />
als langfristige Möglichkeit der Baugebietsentwicklung, die im Rahmen eines konkreten<br />
Vorhabens oder einer späteren Revision erneut geprüft werden soll.<br />
- Dadurch löst die vorliegende Planung keine Richtplananpassung aus.<br />
- Der Betreiber (Maschinenring) wurde beauftragt, mit den betroffenen Gemeinden zu<br />
prüfen, ob ein alternativer Standort in Frage kommt. Gemäss Antwortschreiben der<br />
Gemeinden sind aber keine Alternativstandorte vorhanden, vielmehr wird der Wunsch<br />
geäussert, den vorgesehenen Standort festzulegen. Da die Schwellenwerte für die<br />
Feldrandkompostierung angehoben wurde, ist das Bedürfnis für eine Erweiterung des<br />
bestehenden Kompost-Umschlagplatzes nicht mehr dringend. Die Festlegung der zusätzlichen<br />
Flächen für den Kompostplatz wird in der vorliegenden Revision nicht<br />
mehr weiterverfolgt. Die bisher noch keiner Zone zugewiesene Fläche des bestehenden<br />
und bewilligten Aufbereitungsplatzes für die Feldrandkompostierung im Gebiet<br />
„Wangenhölzli“ wurde <strong>gemäss</strong> Raumplanungsgesetz und in Rücksprache mit der Abteilung<br />
für Raumentwicklung einer adäquaten Zone (Landwirtschaftszone) zugeordnet.<br />
- Die regionale Abstimmung für die vorliegende Planung kann somit positiv abgeschlossen<br />
werden.<br />
6.6 Abstimmung Nutzung / Verkehr<br />
Wegen den Einzonungen für das Wohnen sowie wegen den Umzonungen für das Gewerbe<br />
sind keine negativen Auswirkungen auf die Zufahrtsachsen und das Siedlungsgebiet<br />
zu erwarten.<br />
Für die Einzonungen in der Wohnzone W2a und W2b werden ca. 24 Wohneinheiten zu<br />
erwarten sein. Der Verkehr kann gut vom übergeordneten Netz aufgenommen werden.<br />
Das übergeordnete Strassennetz ist genügend ausgebaut. Die Fusswegdistanzen von<br />
der Ebnet und alte Bettwilerstrasse sind zwar etwas grösser als 300 m, aber aufgrund<br />
der ländlichen Gegend sind grössere Einzugsdistanzen zumutbar. Für die Einzonungen<br />
in der W3, WG2 und W2b beim Helgenhüsliweg/Richtplatzweg werden ca. 30 WE zu erwarten<br />
sein. Der Verkehr kann ebenfalls gut vom übergeordneten Netz aufgenommen<br />
werden. Die notwendigen Ausbauten der Gemeindestrassen sind entweder bereits mittels<br />
Sondernutzungsplänen gesichert (Helgenhüsliweg/Richtplatzweg) oder geringfügig<br />
(Oberes Zelgli / Ebnetweg) und durch die Sondernutzungsplanpflicht neu gewährleistet.
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 16<br />
6.7 Publikumsintensive Einrichtungen, Einkaufszentren<br />
und Fachmärkte<br />
Einkaufszentren oder Fachmärkte mit einer Nettoladenfläche (NLF) von mehr als 3'000<br />
m2 bedürfen einer besonderen Grundlage in der kommunalen Nutzungsplanung. Zudem<br />
erfordern Anlagen, die den für die Gemeinde massgeblichen Wert von 5'000 m2 NLF<br />
überschreiten, eine vorgängige Standortfestsetzung im Richtplan. Es werden keine Standorte<br />
für Einkaufszentren und Fachmärkte festgelegt.<br />
6.8 Kleinere publikumsintensive Nutzungen<br />
Im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision wurden die bestehenden gewerblich nutzbaren<br />
Zonen überprüft und in der BNO die erwünschten und zulässigen Nutzungen (Verkaufsnutzungen<br />
max. 300 m2 Nettoladenfläche in der Gewerbezone) diesbezüglich präzisiert.<br />
Mittelgrosse Verkaufsnutzungen<br />
Aufgrund des Richtplanbeschlusses des Grossen Rats vom 22. Juni 2010 bezüglich<br />
Standorte für Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen und mittelgrosse Verkaufsnutzungen<br />
benötigen in <strong>Fahrwangen</strong> Verkaufsnutzungen mit einer Nettoladenfläche >500<br />
m 2 eine besondere Grundlage in der Nutzungsplanung. Es wurden im Bauzonenplan drei<br />
Bereiche für mittelgrosse Verkaufsnutzungen im Bauzonenplan festgelegt:<br />
- Kernzone / Bereich Bärenplatz: insgesamt max. 3‘000 m 2 Nettoladenfläche (NLF)<br />
- Kernzone / Bereich ehemaliger Bahnhof: Insgesamt max. 2‘000 m 2 NLF<br />
- Wohn- und Gewerbezone WG3 / Bereich Migros: Insgesamt max. 2‘000 m 2 NLF<br />
Der Standort Bärenplatz weist momentan eine Nettoladenläche von ca. 650 m 2 auf. Unter<br />
Berücksichtigung der Liegenschaften von Post und Bank, den nicht für den Verkauf genutzten<br />
Flächen oberhalb des Coop sowie der Gebäulichkeiten der ehemaligen Fabrik<br />
Meili, besteht ein erhebliches Ausbaupotential im gewählten grossen Perimeter, weshalb<br />
eine entsprechend hohe NLF zugelassen wird. Die Erschliessung und Anbindung an das<br />
übergeordnete Strassennetz erfolgt hauptsächlich im Einbahnsystem.<br />
Im Bereich Migros stehen im Erdgeschoss heute rund 1‘000 m 2 Verkaufsflächen zur Verfügung.<br />
Die Erweiterungsmöglichkeiten auf max. 2‘000 m 2 in diesem Bereich beschränken<br />
sich auf die Aussenflächen und allfällige Flächen in den Obergeschossen.<br />
Im Bereich des ehemaligen Bahnhofs besteht ein Bauprojekt, welches sich im Bewilligungsverfahren<br />
befindet. Vorgesehen sind Gewerbeflächen von 1‘100 m 2 . Die gewählte<br />
Maximalnutzung von 2‘000 m 2 erlaubt allfällige Erweiterungen in den Aussenbereichen.<br />
Gestützt auf die VSS-Norm 640 281 ergibt sich unter der Annahme einer Maximalbelastung<br />
(nur kundenintensive Verkaufsgeschäfte, keine übrigen) und eines Standorttyps D<br />
(Anteil Langsamverkehr < 25% und Anschluss öffentlicher Verkehr 1 bis 4 mal pro Stunde)<br />
ein notwendiges Parkfelderangebot von 210 bis 270 Abstellplätzen für den Standort<br />
Bärenplatz und je 140 bis 180 Parkplätze bei den beiden anderen Standorten. Realistischerweise<br />
ist jedoch auch mit einem wesentlichen Anteil von nicht kundenintensiven<br />
Verkaufsgeschäften zu rechnen. Unter Annahme einer Aufteilung kundenintensive Verkaufsflächen<br />
50 % und übrige Verkaufsflächen 50 % ergibt sich ein notwendiges Parkfelderangebot<br />
von 158 bis 203 Abstellplätzen für den Standort Bärenplatz und je 105 bis<br />
135 Parkplätze bei den beiden anderen Standorten.
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 17<br />
Die festgelegten maximalen Nettoladenflächen erlauben eine Erweiterung und Ausschöpfung<br />
des inneren Potentials der bestehenden Gebäude. Dies ist sachgerecht, da<br />
<strong>Fahrwangen</strong> aufgrund des vorhandenen Angebots als regionales Einkaufszentrum für die<br />
umliegenden Gemeinden fungiert. Die Standorte verfügen jeweils über eine Bushaltestelle<br />
in unmittelbarer Nähe und sind verkehrsmässig sehr gut erschlossen, so dass keine<br />
problematischen Auswirkungen auf den Verkehr zu erwarten sind. Der Mehrverkehr kann<br />
aufgenommen werden, die festgelegten mittelgrossen Verkaufsnutzungen sind auf den<br />
Verkehr abgestimmt.<br />
6.9 Siedlungsqualität, Ortsbildschutz, Siedlungserneuerung<br />
Siedlungsqualität, Siedlungsverdichtung, Siedlungserneuerung<br />
Eine gute bauliche Gestaltung der Quartiere, des Aussenraumes und der öffentlichen<br />
Räume sind die Voraussetzungen für eine gute Siedlungsqualität. Die Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong><br />
hat mit der neu überarbeiteten Bau- und Nutzungsordnung (BNO) die Grundlage<br />
für die Umsetzung dieser Anforderungen gelegt. Im Rahmen von Sondernutzungsplanungen,<br />
Arealüberbauungen sind entsprechende Vorgaben aufgrund kommunaler und<br />
kantonaler Gesetzgebung einzuhalten. Weiter wurde insbesondere die Kernzone eingehend<br />
überprüft und entsprechende Vorgaben zu Aufwertung, Siedlungsqualität und Erneuerung<br />
der Quartiere in den Vorschriften aufgenommen.<br />
Der Gemeinderat beabsichtigt für folgende Gebiete Aufwertungsmassnahmen zur Förderung<br />
der Siedlungsqualität und des Ortsbildes zu treffen:<br />
a) Entlang des Dorfbaches (Vernetzungskorridor)<br />
b) Entlang der K370 Bahnhofstrasse (Vernetzung Strassenraumgestaltung)<br />
c) Bärenplatz (Strassenraumgestaltung)<br />
d) Entlang K252 Aescherstrasse (Ortseingang bis Bärenplatz, Strassenraumgestaltung)<br />
e) Entlang K252 Sarmenstorferstrasse (Bärenplatz bis Gemeindegrenze, Strassenraumgestaltung)<br />
f) Entlang K369 Hintergasse (Bärenplatz bis Schongauerstrasse, Strassenraumgestaltung)<br />
Der Gemeinderat wirkt in diesen Gebieten in Zusammenarbeit mit den Grundeigentümern,<br />
den kant. Fachstellen und unter Beizug von Fachleuten ein Betriebs- auf ein<br />
Gestaltungs- und Begrünungskonzept zur Aufwertung des Strassenraumes und Aufwertung<br />
der Vernetzungskorridore hin. Die Konzepte werden nötigenfalls mit einem Sondernutzungsplan<br />
umgesetzt.<br />
Mit der Uferschutzzone und den geschützten Hecken entlang des Dorfbaches wird die<br />
Natur im Siedlungsraum entlang der Gewässer angemessen geschützt. Aufgrund der<br />
Überprüfung im Rahmen der Nutzungsplanung werden die wenige Aren grossen Restflächen<br />
auf den Parzellen 459 und 626 im Lochrain auch der Uferschutzzone zugeordnet.<br />
Wie bereits erwähnt, wurde dabei der Ortskern neu in eine Dorfzone und eine Kernzone<br />
aufgeteilt und mit differenzierten Bestimmungen in der BNO für die Erhaltung und Siedlungserneuerung<br />
versehen. Die eigentliche Dorfzone dient dem Erhalten und der zeit<strong>gemäss</strong>en<br />
Weiterentwicklung; die neue Kernzone der Erneuerung und der Entwicklung des<br />
Ortskerns nach städtebaulichen Grundsätzen.
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 18<br />
Blick auf das Dorfzentrum von <strong>Fahrwangen</strong><br />
Auf eine Ausnützungsziffer (AZ) wird in diesen beiden Zonen verzichtet. Die für Neubauten<br />
werden Richtmasse für die Gebäude und Firsthöhen und Abstände in der BNO definiert,<br />
wobei für die Dorfzone die Gebäude- und Firsthöhen für Neubauten reduziert werden.<br />
Qualitative Bestimmungen und klarere Kriterien sowie eine fachliche Beratung gewährleisten<br />
die Einpassung.<br />
Erhaltung, Stärkung und Förderung eines attraktiven und klar erkennbaren Dorfzentrums<br />
um den Knotenpunkt der einfallenden Kantonsstrassen (Bärenplatz) mittels entsprechender<br />
massvollen Erneuerungs- und Entwicklungsmöglichkeiten stehen im Vordergrund.<br />
Ortsbild/kantonaler Denkmalschutz/kommunale Schutzobjekte<br />
Das Ortsbild der Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong> ist <strong>gemäss</strong> Inventar der Ortsbilder der Schweiz<br />
(ISOS) von kommunaler Bedeutung. In der Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong> stehen die Brunnenanlage<br />
und 3 alte Grenzsteine sowie 2 Hallwilgedenksteine unter kantonalem Denkmalschutz.<br />
Diese sind im Bauzonen- und Kulturlandplan als Orientierungsinhalt dargestellt.<br />
- Die kantonalen Denkmalschutzobjekte wurden als Orientierungsinhalt mit einem<br />
Symbol mit Inventarnummern <strong>gemäss</strong> Angaben der kant. Fachstelle dargestellt.<br />
- Im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision wurde das vom Kanton erarbeitete Kurzinventar<br />
vom 1997 umgesetzt und die entsprechenden Substanzschutzobjekte festgelegt.<br />
- Im in Arbeit stehenden kommunalen Gesamtplan Verkehr (KGV) wird ist der Bärenplatz<br />
ein zentrales Element. Damit alle Möglichkeiten für die entsprechende Planung<br />
offen bleiben und die Verkehrssituation im Kreuzungsbereich des Bärenplatzes detailliert<br />
geprüft werden kann, ist auf die Aufnahme des Kurzinventarobjektes 911<br />
(Zollhaus) als Substanzschutzobjekt verzichtet worden. Nach Abschluss des kommunalen<br />
Gesamtplan Verkehr wird eine Aufnahme als Substanzschutzobjekt nochmals<br />
geprüft, sofern dass Gebäude nicht weiter durch die Planung tangiert wird.<br />
- Ebenfalls auf die Aufnahme als Substanzobjekt ist beim Schulhaus verzichtet worden<br />
(Kurzinventarobjekt 901). Eine Unterschutzstellung des Gebäudes würde <strong>gemäss</strong><br />
Rücksprache mit der Fachstelle Ortsbildpflege die notwendige Sanierung und Erweiterung<br />
des Gebäudes verunmöglichen (insbesondere die Auslagerung des Treppenhauses).<br />
Dadurch bliebe in der Konsequenz nur die massiv teurere Lösung eines<br />
Neubaus übrig. Dies wäre für die Gemeinde jedoch finanziell nicht zu verkraften und<br />
das Problem der Sanierung des bestehenden Gebäudes wäre auch nicht gelöst. Der<br />
Gemeinderat möchte das Schulhaus erhalten und auf keinen Fall abreissen, um aber<br />
den notwendigen Handlungsspielraum zu haben, wird eine Unterschutzstellung abgelehnt.<br />
- In Zusammenarbeit mit der Fachstelle Ortsbildpflege wurden auch die weiteren<br />
Schutzobjekte (Volumenschutzobjekte, zu erhaltende Fassadenfluchten) bearbeitet<br />
und in die Planung aufgenommen. Im Rahmen des Mitwirkungsverfahrens wurde die
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 19<br />
ehem. Fabrikantenvilla an der Bahnhofstrasse 23 aus dem Substanzschutz entlassen.<br />
Ebenfalls aufgrund der Mitwirkung aus dem Substanzschutz entlassen und dem<br />
Volumenschutz zugeordnet wurde das erste Schuelhüsli. Vereinzelte Anpassungen<br />
gab es aufgrund der Mitwirkungen auch bei den Volumenschutzobjekten (zwei Objekte<br />
wurden aus dem Volumenschutz entlassen, eines ist neu dazu gekommen).<br />
- Die neue Aufteilung der Kernzone in eine Kernzone und Dorfzone entspricht den<br />
Leitbildzielen der Gemeinde und ermöglicht eine differenzierte Entwicklung bzw.<br />
Erhaltung des Ortskerns. Die getroffenen Massnahmen kommen den Forderungen<br />
nach einem sorgsamen Umgang mit Ortsbildern und einer guten Siedlungsqualität<br />
entgegen (§ 42 BauG).<br />
6.10 Umwelt<br />
Grund- und Quellwasser<br />
Die kommunalen Grundwasser- und Quellschutzzonen sind als Orientierungsinhalt im<br />
Bauzonen- und Kulturlandplan dargestellt. Die Schutzzonenausscheidung und die<br />
Schutzzonenreglemente für die Quellfassungen sind neueren Datums. Hingegen entspricht<br />
das 1981 erstellte Schutzzonenreglement für die Grundwasserfassungen „Breite“<br />
nicht mehr den aktuellen gesetzlichen Vorgaben. Das Reglement muss darum überarbeitet<br />
und die Grösse der Schutzzonen überprüft werden. Gemäss EG Umweltrecht,<br />
EGUWR vom 4.9.1997 sind die Schutzzonen alle 15 Jahre zu überprüfen. Eine Überprüfung<br />
ist spätestens auf den Zeitpunkt der Konzessionserneuerung per Ende 2012 fällig.<br />
Die entsprechenden Massnahmen sind nicht Gegenstand des vorliegenden Nutzungsplanungsverfahrens<br />
sondern sind in separaten Verfahren vorzunehmen.<br />
Abstimmung auf die Entwässerungsplanung<br />
Die Abstimmung auf die Entwässerungsplanung der Gemeinde (GEP) wurde in der vorliegenden<br />
Nutzungsplanung vorgenommen (Erschliessungsprogramm). In der BNO wurde<br />
zudem in der BNO auf das GEP hingewiesen.<br />
Altlasten<br />
Die vorliegende Nutzungsplanung hat keinen Einfluss und Auswirkungen auf die Altlastensituation.<br />
Gemäss fachlicher Stellungnahme der Abteilung Raumentwicklung im Rahmen<br />
der kant. Vorprüfung wird der Vollständigkeit halber darauf hingewiesen, dass Parzelle<br />
1778 auf einer ehemaligen Deponie liegt. Bei Bauvorhaben kann <strong>Art</strong>. 3 Altlastenverordnung<br />
(AltV) eingehalten werden, Aushubmaterialien müssen aber speziell entsorgt<br />
werden. Gesuch benötigen eine kantonale Zustimmung (§ 31 Einführungsgesetz Umweltrecht,<br />
EG UWR).<br />
Luftreinhaltung<br />
Die Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong> verfügt über ein Parkierungsreglement, besitzt aber kein Gesamtkonzept<br />
für die Parkierung <strong>gemäss</strong> § 55 Abs. 4 BauG. Ein solches ist auch nicht<br />
Gegenstand dieser Planung. Falls erforderlich, wird ein solches zu einem späteren Zeitpunkt<br />
erarbeitet. Es kann aber festgehalten werden, dass die ÖV-Erschliessung laufend<br />
optimiert wird.
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 20<br />
Lärmschutz<br />
Die lärmvorbelasteten Bauzonen entlang der drei Hauptverkehrsstrassen wurden überprüft<br />
und die im Rahmen einer früheren Teiländerung aufgestuften Bauzonen entsprechend<br />
angepasst.<br />
Das Gebiet Oberes Zelgli/Ebnetweg grenzt an die Kantonsstrasse K369 Hintergasse, davon<br />
ist hauptsächlich die Parzelle 1600 betroffen. Die Berechnungen (vgl. Anhang 5) zeigen,<br />
dass die Planungswerte nicht sicher eingehalten werden können. Es handelt sich<br />
um eine relativ kleine Fläche. Für die übrigen Flächen können die Planungswerte eingehalten<br />
werden. Mit der Anordnung von Lärmschutz gerecht konzipierten Grundrissen<br />
können lärmempfindliche Räume über Fenster gelüftet werden, welche die Grenzwerte<br />
einhalten können. Es ist im Rahmen der Erschliessungsplanung mit einem Lärmgutachten<br />
konkreter nachzuweisen, wie die Planungswerte (mit planerischen und/oder gestalterischen<br />
Massnahmen) eingehalten werden können.<br />
In der BNO wurde eine entsprechende Vorschrift bezüglich Lärmschutz aufgenommen.<br />
Weitere von der Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong> allenfalls vorgesehene Massnahmen wie flächendeckend<br />
Tempo 30 auf dem ganzen Gemeindegebiet in den Quartieren (ausgenommen<br />
Kantonsstrassen) führen auch zur Verbesserung der Siedlungsqualität.<br />
6.11 Siedlungstrenngürtel / Landschaftsschutzzone<br />
Im Richtplan sind zwischen den Gemeinden <strong>Fahrwangen</strong> und Sarmenstorf ein Siedlungstrenngürtel<br />
und im übrigen Kulturland Landschaften von kantonaler Bedeutung eingetragen.<br />
Deren Umsetzung erfolgt im Bauzonen- und Kulturlandplan mit Hilfe einer Landschaftsschutzzone<br />
und der bereits bestehenden Grundwasserschutzzone. Der Siedlungstrenngürtel<br />
wurde im Bereich zur Gemeindegrenze zu Sarmenstorf aufgrund der<br />
Ergebnisse der kantonalen Vorprüfung <strong>gemäss</strong> Absprache mit dem Kreisplaner im Kulturlandplan<br />
entsprechend umgesetzt.<br />
Damit für bestehende Landwirtschaftsbetriebe in der Landschaftsschutzzone betriebsnotwendige<br />
Entwicklungen, Aus- und Neubauten möglich bleiben, ist die Landschaftsschutzzone<br />
rund um das Hofareal symbolisch („Siedlungsei“) abzugrenzen. Anlässlich<br />
einer Informationsveranstaltung wurden die Landwirte gebeten, ihre Um-, Aus- und Neubauvorhaben<br />
darzulegen. Aufgrund der eingegangenen Unterlagen bzw. den Angaben<br />
anlässlich der Informationsveranstaltung konnten die Entwicklungsvorstellungen und<br />
konkreten Bauvorhaben geprüft und gegebenenfalls die „Siedlungseier“ angepasst werden.<br />
Aufgrund der kantonalen Stellungnahme wurden die Siedlungseier reduziert.<br />
Der Standort der allfälligen Erweiterung des bestehenden Feldrandkompost-<br />
Aufbereitungsplatzes „Wangenhölzli“ ist noch nicht abschliessend geklärt. In den umliegenden<br />
Gemeinden sind <strong>gemäss</strong> Rückmeldungen der Gemeinden keine Alternativstandorte<br />
vorhanden, vielmehr wird der Wunsch geäussert, den vorgesehenen Standort festzulegen.<br />
Da momentan das Bedürfnis für eine Erweiterung der Anlage nicht mehr dringend<br />
ist, wird die Festlegung der zusätzlichen Flächen für die Kompostierung in der vorliegenden<br />
Revision nicht mehr weiterverfolgt. Die entsprechende Umsetzung der Landschaften<br />
von kantonaler Bedeutung für die fragliche Fläche soll erst in einer späteren<br />
Teilrevision vorgenommen werden, bis die Standortfrage geklärt ist. Im Rahmen der<br />
Standortevaluation für eine regionale Kompostieranlage, wird der Aufbereitungsplatz<br />
„Wangenhölzli“ miteinbezogen. Die Landschaftsschutzzone in diesem Bereich ist dannzumal<br />
wieder zu überprüfen.
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 21<br />
6.12 Verkehr<br />
Verkehrsrichtplan / Kommunaler Gesamtplan Verkehr (KGV)<br />
Im Rahmen der Nutzungsplanung hat die Gemeinde einen Verkehrsrichtplan (vgl. Beilage)<br />
erarbeitet. Der Verkehrsrichtplan richtet sich in erster Linie an kommunale Behörden.<br />
Er ist nicht grundeigentümerverbindlich, sondern lediglich behördenverbindlich. Gemäss<br />
§ 8 BNO ist er für die nachfolgenden Planungen wegleitend. Als verwaltungsanweisendes<br />
Instrument dient der Verkehrsrichtplan der konzeptionellen Beurteilung der verkehrsplanerischen<br />
und verkehrstechnischen Aspekte von Planungen, Bauvorhaben und Massnahmen.<br />
Ein kommunaler Gesamtplan Verkehr (KGV) ist momentan in Arbeit.<br />
Motorisierter Individualverkehr (MIV)<br />
Die sich auf dem Gemeindegebiet befindenden Kantonsstrassen K 252 und K 369 – 371<br />
gewähren die Verbindung an die Nachbargemeinden, bzw. regionalen Zentren, Lenzburg,<br />
Wohlen, Muri und Luzern. Diese erzeugen jedoch regen Durchgangsverkehr.<br />
Die Ortseingänge und der Verkehrsknotenpunkt (Bärenplatz) sind <strong>gemäss</strong> Gemeinderat<br />
mit verkehrsplanerischen und gestalterischen Massnahmen aufzuwerten, so dass eine<br />
gute Aufenthaltsqualität entsteht und die Sicherheit für alle Verkehrsteilnehmer gewährleistet<br />
ist. Die entsprechende Prüfung erfolgt im Rahmen des KGV.<br />
Die Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong> ist <strong>gemäss</strong> § 5 BNO bestrebt, nebst dem Bärenplatz auch<br />
die kantonalen Hauptstrassen K370 Bahnhofstrasse, K252 Aescherstrasse, K252 Sarmenstorferstrasse<br />
und K369 Hintergasse aufzuwerten. Der Gemeinderat beabsichtigt in<br />
diesen Gebieten in Zusammenarbeit mit den Grundeigentümern, den kant. Fachstellen<br />
und unter Beizug von Fachleuten auf ein Betriebs- und Gestaltungskonzept oder<br />
ein Begrünungskonzept zur Aufwertung des Strassenraumes und Aufwertung der Vernetzungskorridore<br />
hinzuwirken. Die Konzepte werden nötigenfalls mit einem Sondernutzungsplan<br />
umgesetzt.<br />
Der Gemeinderat <strong>Fahrwangen</strong> prüft im Zusammenhang mit dem Verkehrssicherheitskonzept<br />
die Machbarkeit für eine „flächenhafte Zone Tempo 30“ auf dem ganzen Gemeindegebiet<br />
in den Quartieren (ausgenommen Kantonsstrassen). Die Abklärungen sind<br />
im Gange.<br />
Die Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong> verfügt im Allgemeinen über ein gut ausgebautes Strassennetz,<br />
das laufend erneuert und in Stand gehalten wird. Hinsichtlich der Neueinzonungen<br />
sind die bestehenden Strassen genügend ausgebaut. Die Einzonungen haben keine<br />
Auswirkungen auf den Verkehr. Siedlungsentwicklung und Verkehr sind gut aufeinander<br />
abgestimmt.<br />
Wege<br />
Die durch das Gemeindegebiet von <strong>Fahrwangen</strong> verlaufenden verschiedenen Wanderwege<br />
und Radwege sind im Bauzonen- und Kulturlandplan zur Orientierung dargestellt.<br />
Durch das Gemeindegebiet von <strong>Fahrwangen</strong> verlaufen einige historische Verkehrswege<br />
und Fusswege von nationaler, regionaler und kommunaler Bedeutung, teilweise mit<br />
Substanz. Das Objekt von nationaler Bedeutung mit viel Substanz wurde in der vorliegenden<br />
Nutzungsplanung als Schutzobjekt aufgenommen. Die Wege von nationaler Bedeutung<br />
mit historischem Verlauf wurden in den Informationsinhalt aufgenommen. Damit<br />
wird die Sensibilität in Bezug auf diese historisch gewachsenen Kulturgüter gefördert.<br />
Öffentlicher Verkehr<br />
Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr (ÖV) ist mit mehreren Haltestellen auf<br />
dem Gemeindegebiet sichergestellt. Um eine bessere Busverbindung zum Freiamt und
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 22<br />
nach dem Kanton Luzern zu erhalten, ist die Gemeinde bestrebt, zusammen mit den<br />
Nachbargemeinden die Initiative zu ergreifen, um die notwendigen Schritte voran zu treiben.<br />
Erschliessungsprogramm, Erschliessung und Etappierung<br />
Im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision hat der Gemeinderat ein Erschliessungsprogramm<br />
aufgrund der aktuellen Verhältnisse erarbeitet. Es besteht aus Inventar, Zeitplan<br />
und <strong>Bericht</strong> (siehe Beilage 2 Erschliessungsprogramm). Die Gebiete mit Sondernutzungsplanpflicht<br />
sind im Bauzonen- und Kulturlandplan ausgeschieden.<br />
Erschliessung an das übergeordnete Strassennetz<br />
- Für die Erschliessung der neu geplanten Wohnzonen beim Richtplatz und Oberes<br />
Zelgli / Ebnet sind einzelne Strassenabschnitte auszubauen.<br />
- Für das Gebiet beim Richtplatz besteht bereits ein rechtskräftiger Sondernutzungsplan<br />
„Bühlmatten“.<br />
- Für das Gebiet Ebnet ist ein solcher noch zu erstellen.<br />
- Für das Gebiet „Bündten“ besteht ein rechtskräftiger Sondernutzungsplan, welcher<br />
für einen Teilperimeter umgesetzt ist. Für die restlichen unerschlossenen Parzellenflächen<br />
ist ein Erschliessungsprojekt für die 2. Etappe vorhanden (im Baubewilligungsverfahren).<br />
Neue Anschlüsse an das übergeordnete Strassennetz sind nicht vorgesehen.<br />
6.13 Kantonale Richtplananpassung<br />
Die Neueinzonungen für das Wohnen liegen (unter Berücksichtigung der bereits überbauten<br />
Flächen von 0.75 ha) mit 2.61 ha unter dem Schwellenwert von 2.86 ha die für<br />
Einzonungen ohne Richtplananpassung zur Verfügung stehen (Schwellenwert: 3 ha –<br />
0.14 ha eingezonte Fläche im Jahr 2006). Auf das Einzonungsbegehren des Gemeinderats<br />
für eine Gewerbezone im Gebiet Schützenhaus wurde verzichtet. Durch die Neueinzonungen<br />
für das Wohnen wird der Schwellenwert für die Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong> von 3<br />
ha nicht überschritten und erfordert keine Änderung des Siedlungsgebiets im Richtplan 1 .<br />
Auch der Schwellenwert von 3 ha betreffend Fruchtfolgeflächen FFF wird nicht überschritten.<br />
6.14 Bauzonen- und Kulturlandplan<br />
Zonenzuordnung und Bauzonenabgrenzung<br />
Aufgrund der Überprüfung der Einzonungsbegehren, der Bauzonenreserven und der<br />
Überprüfung der Siedlungsentwicklung und des Zonengefüges wurden verschiedene Einund<br />
Umzonungen vorgenommen. Zudem wurden Strassen, welche der Erschliessung<br />
von Baugebiet dienen, der Bauzone zugeschlagen. Diverse kleinere Anpassungen aufgrund<br />
des Waldfeststellungsverfahrens in den Gebieten Tobelbach, Fluren, Schongauerstrasse.<br />
Zuweisung der als „Nichtwald“ qualifizierten Restflächen in die angrenzenden<br />
Bauzonen bzw. Uferschutzzone. Daraus ergaben sich folgende Anpassungen gegenüber<br />
dem rechtskräftigen Bauzonenplan (die Änderungen sind im Anhang 7 aufgelistet):<br />
Richtplanrelevante Einzonungen für Wohnen (Nr. 1-4, vgl. Kapitel Entwicklungsgebiete)<br />
1 Keine Berücksichtigung erhält die Einzonung Uferschutzzone, Bauzonenrandstrassen, - Wege und<br />
Radwege sowie bereits überbaute Flächen, da es sich um mehrheitlich überbautes Gebiet handelt.
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 23<br />
1 Einzonung Oberes Zelgli von Landwirtschaftszone in Wohnzone W2a.<br />
2 Einzonung auf Parz. Nrn. 503, 505,<br />
506, 507, 620 u. 1344<br />
von Landwirtschaftszone in W2a (Ebnetweg).<br />
3 Einzonung Parz. Nr. 1800 von Landwirtschaftszone in W2a.<br />
4 Einzonung Parz. Nr. 886 und auf<br />
Parz. Nrn. 878, 880, 882, 883 u.<br />
1775 (Richtplatzweg)<br />
11 Einzonungen Parz. Nrn.1909 u. auf<br />
Parz. Nrn. 228, 1907, 1910, 1886,<br />
1889, 1859<br />
von Landwirtschaftszone in W2b, WG2 u. W3.<br />
von Landwirtschaftszone in Gartenzone<br />
Nicht richtplanrelevante Einzonungen<br />
Ohne Verfahren der Richtplananpassung können im Rahmen einer Fortschreibung Flächen<br />
festgesetzt werden, wenn die Kriterien <strong>gemäss</strong> Richtplanabschnitte entsprechen.<br />
1-4 Teilflächen Einzonungen Nr. 1-4 Weitgehend überbautes Gebiet (<strong>Art</strong>. 15 lit. a RPG).<br />
11 Einzonungen Parz. Nrn.1909 u.<br />
auf Parz. Nrn. 228, 1907 u. 1910<br />
von Landwirtschaftszone in Gartenzone<br />
12 Einzonung von übrigem Gemeindegebiet<br />
in Gewerbezone G<br />
13,14 Einzonung von Nichtwald sowie<br />
von Kulturland in Uferschutzzone<br />
15-17 Einzonungen aufgrund neuer<br />
Waldfestellung im Tobel<br />
18 Einzonungen von Strassen, die der<br />
Erschliessung von Baugebiet dienen<br />
20-22 Einzonung von weitgehend überbautes<br />
Gebiet<br />
22 Einzonung Parz. Nr. 1394 in Grünzone<br />
am Siedlungsrand<br />
24 Einzonung Bahntrassee (Parzelle<br />
Nr. 1427, Tiefe 10 m) in WG2<br />
25 Einzonung Parz. Nrn. 1856, 1879<br />
u. 665 von Landwirtschaftszone in<br />
Wohn- und Gewerbezone WG2<br />
26 Einzonung Parz. Nr. 1651 von<br />
Landwirtschaftszone in Wohnzone<br />
W2a<br />
27 Einzonung Parz. Nrn. 626 u. 459<br />
von Landwirtschaftszone in Dorfzone<br />
Aufgrund der aktuell zonenwidrigen Nutzung und der<br />
Tatsache, dass auf diesen zum Umschwung der<br />
bestehenden EFH-Überbauung gar keine<br />
zweckmässige landwirtschaftliche Nutzung mehr<br />
möglich ist; ist die Arrondierung der Bauzone bzw.<br />
die Zuordnung dieser Bereiche in die Gartenzone<br />
Der Fuss- und Radweg ist eine gemeindeeigene<br />
Parzelle und gehört nicht zum Kantonsstrassenareal.<br />
Eine Zuordnung zur angrenzenden Gewerbezone ist<br />
situationsgerecht.<br />
Zurordnung erfolgt aufgrund der Waldfestellung.<br />
Zuordnung aufgrund des festgestellten Waldes in die<br />
Zonen WG3, Dorfzone, Zone für öffentliche Bauten<br />
und Anlagen.<br />
Weitgehend überbautes Gebiet gem. <strong>Art</strong>. 15 aRPG.<br />
Parz. Nr. 1<strong>47</strong>7 in Wohnzone 2b,<br />
Parz. Nr. 676 in Wohnzone 2,<br />
Zone für öffentliche Bauten und Anlagen.<br />
Dorfeingangsbereich <strong>gemäss</strong> kant. Fachstelle,<br />
Abteilung Raumentwicklung soll im Hinblick auf die<br />
Aufwertung des Eingangsbereichs von Sarmenstorf<br />
Einzonung Bahntrassee zur Optimierung der<br />
Erschliessungsmöglichkeiten und der<br />
zweckmässigeren Überbauung der best.<br />
Li h ft<br />
Arrondierung weitgehend überbauter Flächen<br />
Arrondierung weitgehend überbauter Flächen<br />
Bestehender Steg über den Bach und vorgelagerte<br />
asphaltierte Fläche. Sicherstellung genügende Zufahrt<br />
zur Parzelle Nr. 1391
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 24<br />
Umzonungen:<br />
9 Parz. 692, 693,<br />
Sarmenstorferstrasse Umzonung<br />
von WG2 in Gewerbezone G (0.41<br />
8 Parz.<br />
h )<br />
1411 u. 1499, Breitiweg: Umzonung<br />
von WG2 in Gewerbezone<br />
10 Parz. 1779, Mühlackerstrasse<br />
Umzonung von W2b in Zone für<br />
öffentliche Bauten und Anlagen<br />
6 Parz. 1789, Aescherstrasse<br />
Umzonung von W2 in Dorfzone<br />
5 Parz. 891, 893, 1645, 1808, Alte<br />
Aescherstrasse Umzonung von<br />
W2b in Dorfzone<br />
Damit werden innerhalb der bestehenden Bauzone<br />
unüberbaute Flächen für das Gewerbe bereitgestellt.<br />
da die aktuelle und künftige Nutzung keine Mischnutzung<br />
mehr vorsieht.<br />
da die Parzelle als öffentlicher Platz genutzt wird.<br />
aufgrund des bestehenden Ortsbildcharakters, Baute<br />
zudem aufgrund der Baumasse zonenkonform.<br />
aufgrund der Zielsetzung „Förderung der alten Dorfstruktur“<br />
7 Die heutige Kernzone wird aufgrund der Analyse des Zonengefüges differenziert in<br />
Kernzone und Dorfzone. Die Kernzone wird den eigentlichen Problemen um den<br />
Bärenplatz gerecht und umfasst den zugehörigen Nutzen für das Zentrum (Dienstleistung,<br />
Läden, Wohnen und dgl.), die auf die massvolle Erneuerung und Entwicklung ausgerichtet<br />
sind.<br />
In den Dorfkernen (z.B. Ausserdorfstrasse, Hintergasse, Vordergasse, Schongauerstrasse<br />
und alten Aescherstrasse) wäre dem Ortsbildschutz mehr Beachtung zu schenken, womit<br />
das alte Dorfbild erhaltbar bleiben soll.<br />
- Zone öffentliche Bauten und Zone öffentliche Anlagen werden neu als Zone für öffentliche<br />
Bauten und Anlagen zusammengenommen. Die Differenzierung ist nicht mehr erforderlich.<br />
19 Umzonung von übrigem Gebiet in<br />
Landwirtschaftszone<br />
(Umschlagplatz<br />
Feldrandkompostierung Wangenhözli)<br />
23 Umzonung Parz. Nr. 1374 von<br />
Wohn- und Gewerbezone WG3 in<br />
Dorfzone<br />
28 Umzonung Uferschutzzone in<br />
Wohnzone W2b<br />
29 Umzonung Wohn- und Gewerbezone<br />
WG2 in Wohnzone W2b<br />
30 Umzonung Gewerbezone G in<br />
Wohnzone W2b<br />
31 Umzonung öffentliche Bauten in<br />
Wohnzone W2b<br />
Da der bestehende Feldrandkompost-<br />
Aufbereitungsplatz „Wangenhölzli“ noch keiner Zone<br />
zugewiesen ist, wird in Absprache mit den kant.<br />
Fachstellen die Anlage einer zweckmässigen Zone<br />
zugeordnet.<br />
Anpassung Zonengrenze an Parzellengrenze<br />
Anpassung an effektive Situation, Sicherstellung<br />
Nutzung Aussenraum und Erweiterungsmöglichkeiten<br />
Anpassung Zonengrenze an Parzellengrenze<br />
Anpassung Zonengrenze aufgrund Abtrennung<br />
Wohnen – Gewerbe mit Hochhecke<br />
Ehemaliges Wasserreservoir Gemeinde<br />
Meisterschwanden (nicht mehr in Betrieb). Mittlwerweile<br />
Privatparzelle.<br />
Flächenstatistik<br />
Die Gesamtvorlage sieht Umzonungen von 7.97 ha und Einzonungen von total 2.61 ha<br />
für das Wohnen und Mischnutzung vor (vgl. Tabellarische Übersicht im Anhang 7). Der<br />
Schwellenwert für Richtplananpassungen liegt bei 3 ha und wird nicht überschritten. Die<br />
einzelnen Einzonungen der Grünzone, der Uferschutzzone, des Waldfeststellungsverfahrens,<br />
die Erschliessungsstrassen und Wege sowie Radwege am Bauzonenrand kleinere<br />
Zonengrenzenkorrekturen sind nicht richtplanrelevant.
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 25<br />
Eine neue Kernzone dient der Entwicklung des Ortszentrums nach städtebaulichen<br />
Grundsätzen und der Siedlungserneuerung sowie Verdichtung. Bei den übrigen Einzonungen<br />
handelt es sich um bestehende Gartennutzungen, Grünzone, Hausumschwung<br />
und Gebäudearrondierungen sowie Strassen mit Erschliessungsfunktion für das Baugebiet,<br />
die seit jeher als solche genutzt werden und nicht unter die Richtplanklausel von 3<br />
ha fallen (weitgehend überbautes Gebiet).<br />
Ortsbildschutz / Siedlungserneuerung und Verdichtung<br />
Die alte Dorfstruktur von <strong>Fahrwangen</strong> ist heute schwer ablesbar. Ein bäuerlicher Kernbereich<br />
fehlt. Die hohe Ausnutzung in der Kernzone selber sowie die an der Kernzone anschliessende<br />
WG3- Zone haben in den vergangenen Jahren beigetragen, dass das alte<br />
Ortsbild ein zunehmend heterogener Charakter bekam. Bei dieser Vorgabe ist es schwierig<br />
ein Entwicklungskonzept für die nächste Planungsperiode vorzustellen, in welchem<br />
die alte, teils bereits von Neubauten tangierte Dorfstruktur aufgewertet, allenfalls verdichtet,<br />
aber erkennbar beibehalten werden kann. Angesichts der typischen Bebauungsstruktur<br />
des Orts müssten sich diese Bemühungen primär auf die Strassenräume entlang der<br />
Hauptachsen Sarmenstorfer-/ Aescherstrasse und Bahnhof-/Bettwilerstrasse konzentrieren.<br />
Daneben wären aber auch jene älteren Gebäudegruppen und Ensembles wie z. B.<br />
entlang der Vordergasse speziell zu beachten.<br />
Die Kernzonenabgrenzung wurde gegenüber dem historischen und kontinuierlich gewachsenen<br />
Baubestand überprüft und entsprechend wurde eine Differenzierung in Zentrumszone<br />
und Dorfzone vorgenommen.<br />
Demnach befinden sich die schützenswerten Gebäude hauptsächlich in der Dorfzone.<br />
Die Substanzschutzobjekte wurden aufgrund des kantonalen Kurzinventars ausgeschieden.<br />
Verschiedene Objekte sind inzwischen entweder abgerissen oder sind Gegenstand<br />
eines Abbruchvorhabens (Schutzobjekt beim Bärenplatz aufgrund kommunalem Überbauungsplan<br />
und Ausbauprojekt Knoten Bärenplatz) oder aber sind aufgrund ihres Zustandes<br />
und aufgrund von Entwicklungsabsichten (Wohnungsbau für Familien mit Kindern<br />
entlang Richtplatzweg) nicht aufgenommen worden.<br />
Ökologie im Siedlungsraum<br />
In einigen Bauzonen werden Vorschriften für Grünflächen resp. ökologische Ausgleichsflächen<br />
festgelegt (Zentrumszone, Gewerbezone). Weiter bestehen entlang dem<br />
Dorfbach Grünzonen und Uferschutzstreifen, deren Vernetzungsfunktion weiter gefördert<br />
werden sollen. Es werden somit genügende Massnahmen für die Ökologie im Siedlungsraum<br />
festgelegt.<br />
Der Gemeinderat fördert aber die Ökologie im Siedlungsraum und setzt dafür eine Fachkommission<br />
ein. Weiter bezeichnet die BNO und der Verkehrsrichtplan Gebiete, in welchen<br />
Aufwertungsmassnahmen zur Förderung der Siedlungsqualität und des Ortsbildes<br />
zu treffen sind (entlang der Kantonsstrassen, Bärenplatz, entlang des Dorfbaches).<br />
Kulturobjekte<br />
Der historische Verkehrsweg wird aufgrund seiner Substanz geschützt. Die Wegoberfläche<br />
darf nicht verändert (geteert) werden.<br />
Naturobjekte<br />
Die im Bauzonen- und Kulturlandplan festgelegten Naturobjekte (Hecken, Hochstammbestand,<br />
Einzelbäume) wurden überprüft. Es wurden Anpassungen an aktuelle Gegebenheiten<br />
vorgenommen.
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 26<br />
Die geschützten Naturobjekte sind im Anhang der BNO abschliessend aufgezählt.<br />
Weitere Schutzobjekte<br />
Verschiedene alte Grenzsteine im Wald und im Kulturland, die Aussichtspunkte südlich<br />
des Baugebiets, sind weiterhin geschützt und werden unverändert übernommen.<br />
Kulturlandplan, Schutzzonen und Schutzobjekte im Baugebiet und im Kulturland<br />
Die im rechtskräftigen Kulturlandplan bereits enthaltenen Schutzzonen und – objekte<br />
wurden im Rahmen dieser Revision überprüft und aktualisiert. Der Kulturlandplan wurde<br />
aufgrund des aktualisierten Naturschutzinventars mit folgenden Zonen wo nötig ergänzt<br />
bzw. der aktuellen Situation angepasst. Die Schutzzonen und Schutzobjekte sind im Anhang<br />
zur BNO aufgelistet.<br />
- Umsetzung Landschaftsschutzgebiete und Naturschutzgebiete von kantonaler Bedeutung<br />
<strong>gemäss</strong> kant. Richtplan im Wald und im Kulturland: Landschaftsschutzzone<br />
bzw. Naturschutzzone im Wald.<br />
- Für die bestehenden landwirtschaftlichen Betriebe wurden aufgrund der Besprechung<br />
mit den Landwirten sogenannte Siedlungseier ausgeschieden. Diese wurden so angeordnet,<br />
dass die Betriebe zweckmässige Entwicklungsmöglichkeiten besitzen.<br />
- Umsetzung des kommunalen Landschaftsinventars durch Ausscheidung von Schutzzonen<br />
und Schutzobjekten (Absprache mit den Landwirten ist erfolgt):<br />
· Magerwiesen<br />
· Extensiv genutzte Wiesen<br />
· Wenig intensiv genutzte Wiesen<br />
· Wiesenstreifen<br />
· Pufferstreifen<br />
· Streuwiesen<br />
· Hochstammobstgärten – Fördergebiete (überlagerte Zone)<br />
· Ergänzung von Hecken<br />
· Einzelbäumen (Festlegungen <strong>gemäss</strong> Rücksprache mit den Grundeigentümern)<br />
· Naturschutzzone im Wald (<strong>gemäss</strong> Betriebsplan des Forstdienstes und <strong>gemäss</strong><br />
Richtplanvorgabe Umsetzung WNI-Gebiete)<br />
· Feuchtstandorte<br />
· geschützte Waldränder (Absprache mit Förster erfolgt)<br />
Wald<br />
Im Rahmen der Geamtrevision ist die Abgrenzung des Walds im Kulturland (Waldausscheidung)<br />
der Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong> aufgrund der von der Abteilung Wald zur Verfügung<br />
gestellten digitalen Plangrundlage überprüft und nachgeführt worden.<br />
Hinsichtlich Naturschutz im Wald wurden wie erwähnt die Naturschutzgebiete von kantonaler<br />
Bedeutung im Wald vollständig als Naturschutzgebiete im Wald in den Kulturlandplan<br />
übernommen worden. Im Gebiet des Nunneliweihers wurden eine Naturschutzzone<br />
im Wald und zwei überlagerte Schutzobjekte „Feuchtstandorte“ festgelegt. In der BNO<br />
wurden die entsprechenden Ziele und Massnahmen festgehalten. Aufgenommen wurde<br />
auch die in der kantonalen Stellungnahme verlangte Ergänzung der BNO-Bestimmung,<br />
dass in den Naturschutzzonen im Wald soweit möglich Totholz belassen werden soll. Die<br />
Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong> hat im Gebiet eine zusätzliche, gemeindeeigene Fläche als Na-
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 27<br />
turschutzzone im Wald ausgeschieden, um diese Fläche sukzessive wieder einem<br />
Laubmischwald zuzuführen.<br />
Zur Zeit läuft ein Projekt über zwei mögliche Altholzinseln (Wangenhölzli und Neugrütt).<br />
Ein entsprechender Vertrag mit der Abteilung Wald wurde noch nicht abgeschlossen.<br />
Sobald ein Altholzinsel-Vertrag abgeschlossen ist und damit das Einverständnis der Eigentümer<br />
vorliegt, kann die entsprechende Fläche in den Kulturlandplan übernommen<br />
werden. Falls dies zeitlich nicht möglich ist, wird sie erst im Rahmen der nächsten Nutzungsplanungsrevision<br />
übernommen.<br />
Auf dem Gebiet der Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong> wurden zahlreiche Waldränder aufgewertet.<br />
Die meisten wurden als geschützte Waldränder in den Kulturlandplan aufgenommen.<br />
Auch aufgenommen wurde der, <strong>gemäss</strong> der kantonalen Stellungnahme verlangte aufgewertete<br />
Waldrand auf der Südseite des oberen Wangenhölzli.<br />
Landwirtschaftszonen<br />
Der Kulturlandplan bezeichnet nur einen Landwirtschaftszonentyp. Die Gemeinde hat anlässlich<br />
einer Besprechung die Landwirte aufgefordert, ihre Entwicklungsabsichten bekannt<br />
zu geben.<br />
Es wurde kein Bedarf für eine Speziallandwirtschaftszone im Sinne von <strong>Art</strong>. 16a Abs. 3<br />
RPG angemeldet und gewünscht. Gestützt auf die zweite kantonale Vorprüfung wird daher<br />
explizit festgehalten, dass keine Speziallandwirtschaftszonen ausgeschieden werden.<br />
Der bestehende rechtmässig bewilligten Feldrandkompost-Aufbereitungsplatz „Wangenhölzli“<br />
wurde der Landwirtschaftszone zugeordnet (vgl. Ziff. 6.11). Dieser verfügt bereits<br />
über eine Entwässerungsanlage (Tank) und ist voll erschlossen.<br />
Allfällige Massnahmen zur Festlegungen einer Kompostierplatz-Zone bedürfen einer regionalen<br />
Abklärung und sind bei Bedarf in einem separaten Verfahren anzugehen.<br />
Erschliessung und Etappierung<br />
Im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision hat der Gemeinderat ein Erschliessungsprogramm<br />
erarbeitet (siehe Beilage 2: Erschliessungsprogramm). Es wurden die Gebiete<br />
Richtplatzweg /Bühlmatten (1), Oberes Zelgli / Ebnetweg (2), Alte Bettwilerstrasse (3),<br />
Zelglistrasse/Bündten (4), Schützenhaus (5), Rankweg (6) betrachtet. Die Sondernutzungsplanpflicht<br />
wurde gesamthaft überprüft und wo nötig im Plan angepasst bzw. neu<br />
festgelegt (vergleiche dazu auch Kapitel 7.2 Sondernutzungsplanungen).<br />
Lärm<br />
Die bestehenden ES-Aufstufungen wurden durch die Verkehrszunahme neu berechnet<br />
und angepasst. Dies betrifft die Wohnzonen entlang der Kantonsstrassen. Die Zone für<br />
öffentliche Bauten und Anlagen wurde zur Empfindlichkeitsstufe III (ES III) aufgestuft. In<br />
besonders lärmexponierten Gebieten ist mit einer entsprechenden Überbauung und lärmarchitektonischen<br />
Massnahmen die Einhaltung der Grenzwerte zu gewährleisten. Für das<br />
neu eingezonte Gebiet „Oberes Zelgli/Ebnetweg“, insbesondere Parz. 1600 entlang der<br />
Hintergasse/Bettwilerstrasse K369 wurden entsprechende Vorschriften für die Überbauung<br />
festgelegt.<br />
Sowohl in der Gewerbezone als auch in der Landwirtschaftszone gilt grundsätzlich die<br />
ES III.
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 28<br />
Archäologische Fundstellen<br />
Die archäologischen Fundstellen sind <strong>gemäss</strong> der Grundlagen der Kantonsarchäologie<br />
vom 29. März 2007 im Bauzonen- und Kulturlandplan mit einer flächigen Kreis-Signatur<br />
als Orientierungsinhalte eingetragen, mit dem Hinweis auf die Meldepflicht vor einem Bodeneingriff.<br />
Gewässer/Hochwasserschutz<br />
Sämtliche öffentliche Gewässer werden im Bauzonen- und Kulturlandplan als Orientierungsinhalt<br />
eingetragen. Bachläufe, die offen gehalten werden sollen, werden speziell<br />
gekennzeichnet.<br />
Die heiklen Stellen im Dorf befinden sich entlang der Vordergasse sowie im Bereich Einmündung<br />
Aescherstr. / Alte Aescherstr. / Gemeindehaus. Für die Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong><br />
besteht zum jetzigen Zeitpunkt noch keine definitive Gefahrenkarte, diese liegt erst im<br />
Entwurf vor. Sie zeigt, dass einzelne Durchlässe von der Querung des Dorfbaches mit<br />
der Aescherstrassse und bachaufwärts bis zur Vordergasse sowie das Bachgerinne für<br />
das erforderliche Bachgerinne zu klein sind. Im Rahmen der anstehenden Sanierung der<br />
Kantonsstrasse (Aescherstrasse) wird der Wasserabfluss verbessert (Durchlass Fa7).<br />
Die entsprechenden Zustimmung der Sektion Gewässernutzung sowie die Fischereirechtliche<br />
Bewilligung der Sektion Jagd und Fischerei liegen mit Datum vom 17. Januar<br />
2011 vor. Für die weiteren bachaufwärts liegenden Durchlässe resp. Bachquerschnitte<br />
besteht <strong>gemäss</strong> den örtlichen Behörden und Funktionären kein dringender Handlungsbedarf.<br />
Jedoch ist eine Sanierung des Durchlasses Fa6 bei der alten Aescherstrasse in<br />
den nächsten 5-7 Jahren zu erwarten. Aufgrund der sichergestellten Massnahmen beim<br />
Durchlass Fa7 kann auf das Vorschriftenmodell verzichtet und das Delegationsmodell<br />
der M-BNO aufgenommen werden. Dies insbesondere da sich die im Bauzonenplan auszuscheidenden<br />
hochwassergefährdeten Gebiete resp. Hochwasserschutzzonen des<br />
Vorschriftenmodells aufgrund der Sanierung des Durchlasses Fa7 verändern (Anpassung<br />
Modellrechnung der Gefahrenkarte notwendig). Zudem ermöglicht das Delegationsmodell<br />
flexiblere Lösungen für die im Bereich der hochwassergefährdeten Gebiete<br />
liegenden geschützten Gebäude. Weiter sind die Massnahmen für den Ernstfall in den<br />
Kompetenzen der Feuerwehr festgelegt und in der Praxis bereits erprobt.<br />
Bezüglich Quellfassung Breite ist das Schutzzonenreglement durch den Gemeindrat<br />
überholen zu lassen.
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 29<br />
6.15 Sondernutzungsplanungen<br />
Rechtskräftige Sondernutzungspläne<br />
Folgende Sondernutzungspläne bestehen<br />
genehmigt am:<br />
1. Kommunaler Überbauungsplan „Kreuzweg“ 11.11.1985<br />
2. Kommunaler Überbauungsplan „Bühlmatten“ 28.09.1987<br />
3. Kommunaler Überbauungsplan „Bärenplatz“ 27.02.1989<br />
4. Teiländerung Erschliessungsplan „Bühlmatten“ (Bruggmattweg,<br />
Bühlmattweg) 07.03.2001<br />
5. Erschliessungsplan „Bündten“ 07.03.2001<br />
6. Erschliessungsplan „Stickiweg“ 15.10.2003<br />
Die rechtskräftigen Überbauungspläne Kreuzweg, Bühlmatten, Bärenplatz sowie die Erschliessungspläne<br />
Bündten und Stickiweg bleiben inkl. ihrer Teiländerungen nach wie<br />
vor gültig.<br />
Im neu oder wieder eingezonten Gebiet Helgenhüsliweg / Richtplatzweg besteht wie<br />
oben aufgeführt ein kommunaler Überbauungsplan „Bühlmatten“ vom 28.09.1987, welcher<br />
die strassenmässige Erschliessung bereits sichergestellt hat. Um weiterhin eine<br />
zweckmässige und haushälterische Erschliessung und Überbauung zu gewährleisten<br />
wurde für die neu eingezonte Fläche (z.T. mit schmalen heute unüberbaubaren<br />
Grundstücken) erneut eine Sondernutzungsplanpflicht festgelegt.<br />
Der kommunale Überbauungsplan für das Gebiet Bühlmatten wurde am 07.03.2001 einer<br />
Teiländerung (Bruggmattweg und Bühlmattweg) unterzogen. Für die noch nicht überbauten<br />
Flächen nördlich des Bruggmattweges wurde die Sondernutzungsplanpflicht beibehalten<br />
für die überbauten Flächen hingegen weggelassen und nur orientierungshalber im<br />
Plan auf den Teiländerungsplan entweder mit einer Linienbegrenzung oder ohne Perimeterumrandung<br />
nur mit einem nummerierten Symbol (Nr. 2, 4) hingewiesen (daher rühren<br />
auch die vermeindlichen Abweichungen zur Perimeterabgrenzung der rechtskräftigen<br />
Originalplänen).<br />
Auf die kommunalen Überbauungspläne „Kreuzweg“, und „Bärenplatz“ sind nur mit<br />
nummerierten Symbolen (Nr. 1, 3) ohne Perimeterumrandung.<br />
Das Gebiet „Rankweg“ ist <strong>gemäss</strong> Landumlegungsplan erschlossen und heute mehrheitlich<br />
überbaut. Die geordnete Erschliessung und Überbauung ist gewährleistet. Auf eine<br />
Sondernutzungsplanpflicht kann deshalb verzichtet werden.<br />
Das Gebiet „Bündten“ ist teilweise <strong>gemäss</strong> rechtskräftigem Erschliessungsplan (Nr. 5)<br />
erschlossen und überbaut. Um für die Restflächen weiterhin eine zweckmässige und<br />
haushälterische Erschliessung und Überbauung zu gewährleisten wurde die Sondernutzungsplanpflicht<br />
beibehalten.<br />
Für das Gebiet „Stickiweg“ (Nr. 6) ist die geordnete Erschliessung und Überbauung gewährleistet.<br />
Der Stickiweg ist <strong>gemäss</strong> rechtskräftigem Erschliessungsplan ausgebaut<br />
worden. Für die beiden noch unüberbauten Parzellen am Stockackerweg / Feldweg besteht<br />
ein Überbauungsprojekt für 8 Einfamilienhäuser (rechtskräftig bewilligt). Auf eine<br />
Sondernutzungsplanpflicht kann deshalb verzichtet werden.<br />
Neue Gebiete mit Sondernutzungsplanpflicht<br />
Bei den neu einzuzonenden Gebieten im Oberen Zelgli und am Ebnetweg (alte Bettwilerstrasse)<br />
besteht Sondernutzungsplanpflicht.
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 30<br />
6.16 Bau- und Nutzungsordnung<br />
Die rechtskräftige Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong> von<br />
1996 basiert bereits auf der kantonalen Muster - Bau- und Nutzungsordnung (M-BNO)<br />
des Departements Bau, Verkehr und Umwelt. Die BNO musste so nicht grundlegend<br />
überarbeitet, sondern lediglich bezüglich folgenden grundlegenden Aspekten angepasst<br />
und angeglichen werden:<br />
- aktuelle Bedürfnisse und Ziele<br />
- Erfahrungen in der Anwendung<br />
- Abstimmung mit Nachbargemeinde soweit möglich und sinnvoll<br />
- Neue Baugesetzgebung mit<br />
- Aktualisierter Muster Bau- und Nutzungsordnung<br />
Die wichtigsten materiellen Änderungen 2 beinhalten:<br />
§§ Thema Erläuterungen<br />
3 Planungsgrundsätze<br />
- Wichtigste Zielvorstellungen der Gemeinde, welche der Revision<br />
der Nutzungsplanung zu Grunde liegen.<br />
5 Mittelgrosse Verkaufsnutzungen<br />
6 Umgebungsgestaltung<br />
6 Siedlungsdurchgrünung,<br />
-qualität,<br />
Strassenraumgestaltung<br />
7 Mindestausnutzung<br />
- Festlegung von drei Bereichungen für mittelgrosse Verkaufsnutzungen<br />
über 500 m 2 NLF<br />
- Keine unnötigen Terrainveränderungen; Versiegelung aufs das<br />
Notwendigste; Parkplätze, Wege und Plätze nach Möglichkeit<br />
wasserdurchlässig.<br />
- Bezeichnung der Gebiete, in welchen Aufwertungsmassnahmen<br />
zur Förderung der Siedlungsqualität und des Ortsbildes zu treffen<br />
sind (entlang der Kantonsstrassen, Bärenplatz, entlang des<br />
Dorfbaches).<br />
- Festlegung der Mindestausnützung für die Zonen W3 und WG3<br />
zur mit dem Ziel die Bauzonen möglichst gut auszunützen, bzw.<br />
der Unternutzung entgegenzuwirken.<br />
9 Komm. Richtpläne - Als neues kommunales Instrument aufgenommen, Verbindlichkeit<br />
und Zuständigkeit geregelt.<br />
- Möglichkeit zur Erstellung eines Konzeptes zur Verdichtung aufgenommen,<br />
sofern ein entsprechender Bedarf vorhanden ist.<br />
9 Inventare,<br />
Grundlagenpläne<br />
- Inhalt und Zweck der Inventare und Grundlagen neu formuliert<br />
- Pflicht zum Beizug bei Bauvorhaben, keine direkte rechtliche<br />
Wirkung<br />
10 Zonenübersicht - Die Zonenübersichtstabelle führt neu die Dorfzone auf.<br />
- Bei den Zonen W2a, W2b und WG2 wird der Mehrlängenzuschlag<br />
angewendet, bei den übrigen Zonen ist mindestens der<br />
kleine Grenzabstand einzuhalten. Gebäudelängen in der Zone<br />
W2a, W2b, WG2 leicht vergrössert.<br />
- Bei der Gewerbezone hat man die max. Gebäude- und Firsthöhe<br />
zusätzlich auf den Parzellen Nrn. 692 u. 693 geregelt.<br />
- Richtmasse für Gebäude-/Firsthöhen bei Neubauten in den Zonen<br />
K und D (in der Zone D tiefer als in der Zone K)<br />
- Erdgeschosse der Zonen K, D, WG2, WG3 und G dürfen bei<br />
gewerblicher Nutzung eine Geschosshöhe von 4 m aufweisen.<br />
2 Vgl. auch Kapitel 10<br />
BNO-Änderungen aufgrund der Überprüfung der<br />
Nutzungsziffern und des Einwendungsverfahrens.
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 31<br />
§§ Thema Erläuterungen<br />
11 Dorfzone - Die Kernzone wird in 2 Zonen, die Dorf- bzw. Kernzone aufgeteilt,<br />
die auf unterschiedliche Ziele und Zwecke ausgerichtet<br />
sind. Die Dorfzone soll die ehemaligen Bauerndorfteile, die sich<br />
hauptsächlich an der Vordergasse befinden, erhalten.<br />
- Neben der Erhaltung wird auch eine zeit<strong>gemäss</strong>e Weiterentwicklung<br />
postuliert<br />
- Qualitaitve Bestimmungen präzisiert und Hinweise auf klarere<br />
Kriterien bezüglich der Einpassung ergänzt (inkl. Antennen und<br />
Solaranlagen)<br />
12 Kernzone - Neue Zonenbestimmungen aufgenommen für die bauliche Entwicklung<br />
und Erneuerung des Ortskerns nach städtebaulichen<br />
Grundsätzen.<br />
- Qualitative Bestimmungen zur Einpassung und Aussenraumgestaltung.<br />
- Dachform nicht mehr fix vorgegeben, sie muss sich an der Frage<br />
der Einpassung orientieren.<br />
13 Wohnzonen - Neue Bezeichnungen W2a für W1 und W2b für W2.<br />
- Beschränkung auf 4 Wohnungen für die Zone W2b (früher W2)<br />
aufgehoben.<br />
15 Gewerbezone G - Wohnungen für Betriebsinhaber, Hauswarte sowie betrieblich an<br />
den Standort gebundenes Personal mit klar begrenztem Flächenmass.<br />
- Qualitative Bestimmungen betreffend Versiegelung von Aussenflächen<br />
und Bepflanzung.<br />
16 Zone für öffentl.<br />
Bauten u. Anlagen<br />
- Zone für öffentliche Bauten (öB) und Zone für öffentliche Anlagen<br />
(öA) sind zu einer Zone (ÖBA) zusammengefasst worden.<br />
18 Grünzone Gr - Neue geschaffene Zone, um die Fläche beim Dorfeingangsbereich<br />
von Sarmenstorf her einer situationsgerechten Zone zuweisen<br />
zu können.<br />
19 Landwirtschaftszone<br />
21 Naturschutzzonen<br />
Kulturland<br />
- Die Bestimmungen für die Bauten in der Landwirtschaftszone<br />
wurden an die Muster BNO angepasst.<br />
- Die Naturschutzzonen wurden der Muster-BNO angeglichen.<br />
Dazu wird eine Liste mit den neu ausgeschiedenen Zonen Magerwiesen,<br />
extensiv genutzte Wiesen, wenig intensiv genutzte<br />
Wiesen, Pufferstreifen, Wiesenstreifen, Streuwiesen / Streuflächen,<br />
Feuchtgebiete und Gewässer geführt.<br />
22 Uferschutzzone - Dieser Paragraph wurde von der Muster BNO übernommen.<br />
- Unversiegelte öffentliche Fusswege sind zusätzlich zulässig<br />
23 Naturschutzzone<br />
Wald<br />
24 Landschaftsschutzzone<br />
- Der Paragraph wird <strong>gemäss</strong> kant. Richtplan und M-BNO erweitert.<br />
- Der Paragraph wurde an die kantonale Muster BNO angepasst<br />
und mit drei Absätzen erweitert. Die Landschaftsschutzzone ist<br />
der Landwirtschaftszone überlagert.<br />
- Bestehende landwirtschaftliche Siedlungen dürfen weiterhin<br />
zeit<strong>gemäss</strong> unterhalten, erneuert und ausgebaut werden, wenn<br />
das Schutzziel nicht übermässig beeinträchtigt wird. Zudem<br />
werden die landwirtschaftlichen Siedlungen festgelegt und mit<br />
sogenannten „Siedlungseiern“ ausgeschieden, um neue Hochbauten<br />
(wie landwirtschaftliche Siedlungen) an ausgewählten<br />
Standorten zu erlauben.<br />
- Die im Anhang 4 der BNO aufgeführten und im Inventar festgehaltenen<br />
Christbaumkulturen in der Landwirtschaftszone dürfen<br />
weiter betrieben, jedoch nicht weiter ausgedehnt werden.
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 32<br />
§§ Thema Erläuterungen<br />
25 Schutzobjekte,<br />
Naturobjekte<br />
Naturobjekte wie Hecken, Waldränder, Hochstammobstgärten-<br />
Fördergebiete, Feuchtstellen, Aussichtspunkte u. dgl. sind<br />
Schutzobjekte, die im Bauzonen/- Kulturlandplan bezeichnet<br />
sind und neu in tabellarischer Form mit Schutzziel und Pflegemassnahmen/Nutzungseinschränkungen<br />
in der BNO aufgelistet<br />
sind.<br />
26 Gebäude mit<br />
Substanz-/ Volumenschutz<br />
28 Historische Verkehrswege<br />
- Neu werden schützenswerte Gebäude mit Substanzschutz, Volumenschutz<br />
oder mit Fassadenfluchterhalt im Bauzonenplan<br />
bezeichnet und entsprechend geschützt.<br />
- Bei Gebäuden mit Substanzschutz leistet die öffentliche Hand<br />
Beiträge nach Massgaben der kantonalen Richtlinien.<br />
- Gemäss Inventar der historischen Verkehrswege Schweiz (IVS)<br />
werden die Linienführung und Substanz der Wege von nationaler<br />
Bedeutung im Bauzonen– und Kulturlandplan bezeichnet und<br />
geschützt.<br />
29 Ausnützungsziffer - Weiterhin werden Dach-, Attika- und Untergeschosse nicht angerechnet.<br />
- Nutzungsboni für behinderten gerechtes Bauen, sowie Bauten<br />
die den Minergie- oder den Minergie P-Standard einhalten, regelt<br />
neu das kant. Recht.<br />
32 Abstand gegenüber<br />
dem Kulturland<br />
33 Grenz und Gebäudeabstände<br />
- Gegenüber dem Kulturland ist der zonen<strong>gemäss</strong>e kleine Grenzabstand<br />
einzuhalten. Dieser kann mittels Dienstbarkeitsvertrag<br />
reduziert oder aufgehoben werden.<br />
- Neu werden keine minimalen Gebäude- und Grenzabstände definiert.<br />
Für die Reduktion oder Aufhebung dieser Abstände gilt §<br />
<strong>47</strong> Abs. 2 BauG.<br />
34 Strassenabstände - Die bisherigen Regelungen werden bezüglich der neuen Möglichkeiten,<br />
welche das neue Baugesetz bietet ergänzt. Insbesondere<br />
der Abstand von Einfriedigungen, Stützmauern, Bäumen<br />
und lebenden Hecken.<br />
35 Einfriedigungen - Dieser Paragraph wird um einen Absatz ergänzt.<br />
- Neu dürfen Einfriedigungen höher sein als 1.80 m, sind jedoch<br />
um das Mehrmass zurückzuversetzen, mindestens jedoch 50<br />
cm.<br />
36 Stützmauern - Neu dürfen Stützmauern bis 1.80 m an die Grenze gestellt werden.<br />
Höhere Stützmauern sind wie bis anhin um das Mehrmass<br />
unter Wahrung eines Mindestmasses zurückzuversetzen.<br />
37 Arealüberbauung - Die min. anrechenbaren Grundstücksflächen bei Arealüberbauungen<br />
betragen je nach Zone 500–1000 m2 weniger als bisher.<br />
42 Raummasse - Die lichte Höhe von Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräumen muss<br />
neu mindestens 2.30 m, anstatt 2.40 m betragen. Die Raumhöhe<br />
des Dachgeschosses beträgt weiterhin min. 2.30 m, neu aber<br />
auf einer Fläche von 5 m2, anstatt 8 m2.<br />
42 Nebenräume - Abstellräume und Keller zusammengefasst<br />
43 Absturzsicherungen<br />
- Absturzsicherungen/Balkonbrüstungen haben eine minimale<br />
Höhe von 1.00 m (alte 0.90 m) aufzuweisen (SIA-Norm 358).<br />
44 Geländer - Die Mindesthöhe von Treppengeländer richtet sich neu nach der<br />
SIA-Norm bzw. der Richtlinien der BfU.<br />
<strong>47</strong> Spielplätze - Die Vorschriften für die Gemeinschaftsräume und Spielplätze<br />
wurden nach Muster-BNO ergänzt; Hinweis auf unterschiedliche<br />
Altersstrukturen. Die Grösse der Spielplätze hat neu mind. 10 %<br />
der anrechenbaren Bruttogeschossfläche zu betragen.<br />
49 Sicherheit im öffentlichen<br />
Raum<br />
- Neue Bestimmung aufgenommen betreffend Sicherheit von öffentlich<br />
zugänglichen Bauten und Anlagen.
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 33<br />
§§ Thema Erläuterungen<br />
51 Dachgestaltung - In den Zonen K, W2a, W2b, W3, WG2, WG3 sind bei Hauptbauten<br />
nur Schrägdächer, die in der Regel mit einer Neigung zwischen<br />
20° und 45° auszubilden sind, zulässig.<br />
- Sorgfältige Dachgestaltung an landschaftlich exponierten Lagen,<br />
am Siedlungsrand und um geschützte Objekte gefordert.<br />
- Neue Bestimmung zur zweckmässigen Integration von Dachaufbauten<br />
und Dachflächenfenstern.<br />
- Extensive Begrünung der Flach- und Pultdächer bis 10° Neigung.<br />
Die Dachneigung von max. 60° wird nicht mehr vorgeschrieben.<br />
- Feste Brüstungen müssen die Gebäudehöhe einhalten (Vermeidung<br />
faktischer Erhöhung der Gebäudehöhe um 1 m).<br />
52 Aussenraumgestaltung<br />
54 Natur- und Landschaftsschutz<br />
57 Oberflächenwasser<br />
58 Hochwasserschutz<br />
61 Schutzzonenreglement<br />
Anhang I: Verzeichnis<br />
Kulturobjekte<br />
- Inhalt des einzureichenden Umgebungsplanes deutlich präzisiert.<br />
- Der ökologische Ausgleich wird in der BNO verankert. Der Gemeinderat<br />
setzt zu seiner Unterstützung für die Beratung und<br />
Kontrolle von Massnahmen zur Siedlungsökologie sowie zum<br />
ökologischen Ausgleich eine Fachkommission ein.<br />
- Neu ist die Versickerungspflicht des Oberflächenwassers nach<br />
Massgabe des GEP geregelt.<br />
- Delegationsmodell der M-BNO aufgenommen<br />
- Der Gemeinderat erlässt ein Schutzzonenreglement.<br />
- Das Substanzschutzobjekt 913 A (Brunnen, Bruggmattweg 13)<br />
wurde abgebrochen. Somit wird es künftig nicht mehr geführt.<br />
Das ehemalige Pfarrhaus wird dagegen in Ergänzung zum Kurzinventar<br />
neu als von kulturhistorischer Bedeutung auf der Liste<br />
der Substanzschutzobjekte geführt sowie 27 Volumenschutzobjekte<br />
und 2 Fassadenfluchterhaltobjekte.<br />
7 Waldfeststellung / neues Waldgesetz<br />
Die <strong>gemäss</strong> § 6 der Verordnung zum Waldgesetz des Kantons Aargau (AWaG) festgestellten<br />
Waldgrenzen wurden im Bauzonenplan übernommen und zeigen den geltenden<br />
Verlauf der Bestockungen. Die festgestellten und im Plan eingezeichneten Waldgrenzen<br />
sind für den Waldabstand verbindlich.<br />
Um ein zukünftiges Einwachsen von Wald innerhalb der Bauzonen rechtswirksam auszuschliessen,<br />
sind bei Einzonungen die Waldgrenzen feststellen zu lassen, selbst wenn<br />
im fraglichen Gebiet kein Wald stockt. Das <strong>gemäss</strong> § 6 AWaG erforderliche Waldfeststellungsverfahren<br />
(Negativfeststellung) wurde mit der Eingabe zur Vorprüfung eingeleitet.<br />
Die öffentlichen Auflagen der Gesamtrevision der Nutzungsplanung und des Waldfeststellungsverfahrens<br />
werden nach Möglichkeit koordiniert.<br />
Im Kulturland wurden die Waldgrenzen mit der Abteilung Wald abgeglichen. Die zur Verfügung<br />
gestellten
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 34<br />
8 Ergebnis der kantonalen Vorprüfung<br />
Am 18. September 2009 erstattete die kantonale Abteilung für Raumentwicklung BVUA-<br />
RE ihre erste fachliche Stellungnahme.<br />
Die fachliche Stellungnahme wurde anlässlich der Besprechung vom 16. November 2009<br />
mit dem Kreisplaner diskutiert. Anschliessend wurde die Vorlage überarbeitet und die offenen<br />
Fragen konnten bereinigt werden.<br />
Im Dezember 2009 hat eine Besprechung mit dem zuständigen Vertreter der Abteilung<br />
Landwirtschaft vor Ort stattgefunden. Damit konnten offene Fragen mit den von den<br />
Neueinzonungen betroffenen Landwirtschaftsbetrieben geklärt werden.<br />
Übergang von alter zur neuen Baugesetzgebung - Fazit<br />
Mit den Änderungen im BauG und der ABauV sind verschiedene Anforderungen an die<br />
Planungen präzisiert worden. (z.B. Abstimmung Siedlung und Verkehr, Mobilisierung des<br />
Verdichtungspotentials, Verbesserung der Siedlungsqualität etc.). Da keine Übergangsfrist<br />
mehr gilt, sind diese Vorgaben grundsätzlich anzuwenden, was jedoch in laufenden<br />
Verfahren oft nicht besonders einfach ist. Um aufzuzeigen, dass diese Themen im Rahmen<br />
der Nutzungsplanungsrevision behandelt wurde, werden im Sinne eines Fazits alle<br />
diesbezüglichen Massnahmen in der Nutzungsplanung - aber auch sonst (z.B. Wettbewerbe,<br />
akt. Baulandpolitik etc.) - zusammengefasst .<br />
Mobilisierung Verdichtungspotential<br />
Massnahmen gegen<br />
Baulandhortung,<br />
Mehrwertabschöpfung<br />
Verbesserung der Siedlungsqualität,<br />
Strassenraumgestaltung<br />
BNO-Überarbeitung: Durch die Vereinfachung der Zonenbauvorschriften<br />
(Anpassungen von Mehrlängenzuschlag, Ausnützungszuschläge für Wintergärten,<br />
behindertengerechtes Bauen, Bestimmungen, die Grenzabstände<br />
vertraglich reduzieren zu können, Mindestausnützungsziffer) werden Festlegungen<br />
getroffen, welche eine moderate Verdichtung und bessere Ausnützung<br />
ermöglichen. Zur Zeit sind relativ dichte Bauvorhaben im Bau oder in<br />
Planung (z.B. Bahnhofstrasse, Stockacker, Helgenhüsliweg).<br />
Die Kernzone wird in 2 Zonen, die Dorf- bzw. Kernzone aufgeteilt, die auf<br />
unterschiedliche Ziele und Zwecke ausgerichtet sind. Die eigentliche Dorfzone<br />
dient dem Erhalten und der zeit<strong>gemäss</strong>en Weiterentwicklung; die neue<br />
Kernzone der Erneuerung und der Entwicklung des Ortskerns nach städtebaulichen<br />
Grundsätzen mit entsprechendem Verdichtungspotenzial.<br />
Die Gemeinde betreibt eine aktive Baulandpolitik. Die unüberbauten Flächen<br />
wurden einzeln analysiert und die Grundeigentümer wurden motiviert, ihre<br />
Baulandflächen der zonen<strong>gemäss</strong>en Bestimmung zuzuführen. Die Gemeinde<br />
selber ist daran ihre eigenen Landreserven in der Bauzone zu verkaufen.<br />
Mit dem Reglement der Mehrwertabschöpfung hat die Gemeinde an der<br />
letzen Gemeindeversammlung ein Instrument geschaffen um der Baulandhortung<br />
entgegenzuwirken und aktive Baulandpolitik zu betreiben und die<br />
Siedlungsqualität zu verbessern. Mit den Grundeigentümern der neu einzuzonenden<br />
Fläche werden verpflichtende Verträge (Bindung, dass die Flächen<br />
innert Frist erschlossen und überbaut werden) abgeschlossen. Damit hat der<br />
Grundeigentümer ein Interesse daran, das Bauland möglichst bald einer zonenkonformen<br />
Nutzung zuzuführen.<br />
Eine gute bauliche Gestaltung der Quartiere, des Aussenraumes und der öffentlichen<br />
Räume sind die Voraussetzungen für eine gute Siedlungsqualität.<br />
Die Gemeinde <strong>Fahrwangen</strong> hat mit der neu überarbeiteten Bau- und Nutzungsordnung<br />
(BNO) die Grundlage für die Umsetzung dieser Anforderungen<br />
gelegt. Im Rahmen von Sondernutzungsplanungen, Arealüberbauungen<br />
sind entsprechende Vorgaben aufgrund kommunaler und kantonaler<br />
Gesetzgebung einzuhalten. Weiter wurde insbesondere die Kernzone eingehend<br />
überprüft und entsprechende Vorgaben zu Aufwertung, Siedlungsqualität<br />
und Erneuerung der Quartiere in den Vorschriften aufgenommen.
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 35<br />
Abstimmung Siedlung und<br />
Verkehr,<br />
publikumsintensive Nutzungen<br />
Regionale Abstimmung<br />
Der Gemeinderat beabsichtigt zudem für verschiedene Gebiete (entlang der<br />
Kantonsstrassen, Dorfbach) Aufwertungsmassnahmen zur Förderung der<br />
Siedlungsqualität und des Ortsbildes zu treffen.<br />
Die neue Aufteilung der Kernzone in eine Kernzone und Dorfzone entspricht<br />
den Leitbildzielen der Gemeinde und ermöglicht eine differenzierte Entwicklung<br />
bzw. Erhaltung des Ortskerns. Die getroffenen Massnahmen<br />
kommen den Forderungen nach einem sorgsamen Umgang mit Ortsbildern<br />
und einer guten Siedlungsqualität entgegen (§ 42 BauG).<br />
Wegen den Einzonungen für das Wohnen sowie wegen den Umzonungen für<br />
das Gewerbe sind keine negativen Auswirkungen auf die Zufahrtsachsen und<br />
das Siedlungsgebiet zu erwarten. Es werden keine Standorte für Einkaufszentren<br />
und Fachmärkte festgelegt. Im Rahmen der<br />
Nutzungsplanungsrevision wurden die bestehenden gewerblich nutzbaren<br />
Zonen überprüft und in der BNO die erwünschten und zulässigen Nutzungen<br />
(Verkaufsnutzungen max. 300 m2 Nettoladenfläche in der Gewerbezone)<br />
di<br />
Die<br />
b<br />
regionale<br />
ü li h<br />
Abstimmung<br />
ä ii t<br />
für die vorliegende Planung wurde vorgenommen<br />
und konnte positiv abgeschlossen werden.<br />
Am 30. September 2010 erstattete die kantonale Abteilung für Raumentwicklung BVUA-<br />
RE ihre zweite fachliche Stellungnahme. Die fachliche Stellungnahme wurde anlässlich<br />
der Besprechung vom 27. Januar 2011 mit dem Kreisplaner diskutiert. Anschliessend<br />
wurde die Vorlage überarbeitet und die offenen Fragen konnten bereinigt werden.<br />
Aufgrund der Rückmeldung und Änderungen im übergeordneten Recht wurden vereinzelte<br />
Anpassungen und Ergänzungen im Bauzonen- und Kulturlandplan, der Bau- und Nutzungsordnung<br />
sowie in den orientierenden Beilagen (Planungsbericht, Erschliessungsprogramm,<br />
etc.) vorgenommen.<br />
Am 13. Mai 2011 erstattete die kantonale Abteilung für Raumentwicklung BVUARE ihren<br />
abschliessenden Vorprüfungsbericht. Aufgrund des abschliessenden Vorprüfungsberichts<br />
wurden noch zwei Präzisierungen in der BNO vorgenommen (Übergangsbestimmungen<br />
und Definition Ladenfläche).<br />
Der Gemeinderat hat mit Beschluss vom 1. Oktober 2012 aufgrund der Überprüfung der<br />
Nutzungsziffern und Anpassungen aufgrund der öffentlichen Auflage die überarbeitete<br />
BNO zu handen der kantonalen Vorprüfung verabschiedet (vgl. Kapitel 10).<br />
Mit Schreiben vom 4. Dezember 2012 hat Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung<br />
Raumentwicklung seinen Ergänzenden <strong>Bericht</strong> zugestellt, und mit Bemerkungen zur<br />
öffentlichen Auflage freigebeben.<br />
9 Ergebnis des Mitwirkungsverfahrens<br />
Das Ergebnis des Mitwirkungsverfahrens ist in einem separaten <strong>Bericht</strong> zusammengefasst.
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 36<br />
10 BNO-Änderungen aufgrund der Überprüfung der<br />
Nutzungsziffern und des Einwendungsverfahrens<br />
Sachverhalt<br />
Die Entwürfe der Nutzungsplanungsrevision mit den nötigen Erläuterungen und dem kantonalen<br />
Vorprüfungsbericht lagen in der Zeit vom 16. August bis 14. September 2011 öffentlich<br />
auf. Es wurden diverse Einwendungen eingereicht, diese betreffen jedoch nicht<br />
die Nutzungsziffern. Aufgrund eines Bauvorhabens mit Arealüberbauung, bei welchem<br />
die Massstäblichkeit in einem Einfamilienhausquartier nicht gegeben ist, drängt es sich<br />
auf, die Nutzungsziffern generell zu überprüfen. Bis anhin bestand kein Handlungsbedarf,<br />
da bis jetzt kein solches Bauvorhaben, wie die geplante Arealüberbauung, zur Diskussion<br />
stand.<br />
Der Gemeinderat <strong>Fahrwangen</strong> ist der Auffassung, dass in Anlehnung an das Leitbild, und<br />
unter Wahrung eines intakten, ländlichen Dorfbildes, eine generelle Überprüfung der<br />
Nutzungsziffern angebracht ist. Mit Protokollauszug vom 11. Juni 2012 wurde die Nutzungsplanungskommission<br />
zur erwähnten Überprüfung zu einer weiteren Sitzung einberufen.<br />
Die Planungskommission hat anlässlich von zwei Sitzungen am 3. Juli 2012 und am 21.<br />
August 2012 diese Überprüfung vorgenommen.<br />
Die Flury Planer + Ingenieure AG hat auf Grund der Ergebnisse dieser Sitzungen die<br />
BNO angepasst. Die Änderungen bzw. Anpassungen sind blau markiert. Die Änderungen<br />
bzw. Anpassungen aufgrund der Einwendungsverhandlungen sind rot markiert. Der Gemeinderat<br />
hat diese bereits einmal zur Kenntnis genommen (Anpassungen bezüglich<br />
Flachdach) und mit Beschluss vom 1. Oktober 2012 die überarbeitete BNO zu handen<br />
der kant. Vorprüfung verabschiedet.<br />
Mit Schreiben vom 4. Dezember 2012 hat Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung<br />
Raumentwicklung seinen Ergänzenden <strong>Bericht</strong> zugestellt, und mit Bemerkungen zur<br />
öffentlichen Auflage freigebeben.<br />
Die Abteilung Raumentwicklung hält in Ihrem <strong>Bericht</strong> fest, dass sich die nachträglichen<br />
Änderungen der BNO als insgesamt rechtskonform erweisen, wenn die nachstehende<br />
Ergänzung vorgenommen wird<br />
§ 51 Abs. 3: Wann ist eine Baute oder Anlage orts, landschaftlich und strassenraumrelevant?<br />
Bitte präzisieren und im Planungsbericht erläutern.<br />
Redaktionell: „anordnen“<br />
Diese gewünschten Ergänzungen wurden vorgenommen.<br />
Aufgrund der vorliegenden Anpassung ist die Änderung der BNO aus Gründen des<br />
Rechtsschutzes öffentlich aufzulegen. Aus den Auflageakten muss für die Betroffenen /<br />
Stimmbürger erkenntlich sein, was wie nachträglich geändert wird und was dies im Ge-
<strong>Fahrwangen</strong> - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 37<br />
samtzusammenhang bedeutet. Das Kapitel Ablauf des Planungsverfahrens im Planungsbericht<br />
wurde entsprechend ergänzt.<br />
Anpassungen<br />
§ 10 Tabelle Regelbauweise:<br />
Grundsätzlich muss die AZ nicht korrigiert werden, ausser in der Kernzone.<br />
Meisterschwanden hat in der Kernzone eine AZ von 0.65 (nur Wohnnutzung) bis 0.85<br />
(mit Gewerbenutzung). Da <strong>Fahrwangen</strong> eine gewisse Zentrumsfunktion hat, kann die AZ<br />
höher angesetzt werden. Der §10 Abs. 2 wird dahingehend ergänzt.<br />
§ 10 Abs. 2 Ergänzung: „..... In der Kernzone K ist bei einer Ausnützung von 0.75 oder höher<br />
ein Fachgutachten erforderlich, in dem die Einhaltung der qualitativen Anforderungen <strong>gemäss</strong> §<br />
12 und § 51 BNO ausgewiesen wird.“<br />
Die Grenzabstände und Gebäudelängen sind in Ordnung. Der Mehrlängenzuschlag wird<br />
weggelassen.<br />
Grundsätzlich werden die Gebäude- und Firsthöhen generell um einen Meter reduziert.<br />
Eine Überprüfung in der W2-Zone (Birkenweg) hat gezeigt, dass die bereits erstellten Volumen<br />
mit den neuen Nutzungsziffern immer noch funktionieren. Mit der Unterscheidung<br />
zwischen einem grossen und kleinen Grenzabstand und der maximalen Gebäudelänge<br />
entfällt der Mehrlängenzuschlag. Bei den Parzellen 692 und 693 (Gewerbezone) werden<br />
die Werte (Geb.-Höhe 8.00 m, Firsthöhe 12.00 m) nicht verändert. Diese Werte sind tiefer<br />
als in der übrigen Gewerbezone. Bei den obengenannten Parzellen handelt es sich<br />
um einen Spezialfall, da sich diese Parzellen vorher in der Wohn- und Gewerbezone befanden,<br />
nun aber mit einer reinen gewerblichen Nutzung, die Möglichkeit haben müssen,<br />
Geschosshöhen im EG auf 4 m erstellen zu dürfen.<br />
Die regionale Bauverwaltung hat einige bestehende Bauten mit den neuen Massbestimmungen<br />
überprüft. Auch mit den neuen Nutzungsziffern wären die überprüften Bauten<br />
realisierbar gewesen und es hätten keine „Abstriche“ gemacht werden müssen.<br />
§ 10 Abs. 5: „In den Zonen K, D, WG2 und WG3 dürfen gewerblich genutzte Erdgeschosse eine<br />
Geschosshöhe von 4 m aufweisen. Der Gemeinderat kann in begründeten Fällen unter Berücksichtigung<br />
des Ortsbildes höhere Geschosshöhen bewilligen. In den Zonen WG2 und WG3 dürfen<br />
dadurch die Gebäude- und die Firsthöhe <strong>gemäss</strong> Abs. 1 um 1.00 m erhöht werden.“<br />
§ 10: Ausnützungziffer<br />
Nach eingehender Diskussion ist man sich in der Kommission einig, dass die angedachten<br />
Ausnützungsziffern belassen werden und auch mit der neuen BNO die Unter- und<br />
Dachgeschosse nicht angerechnet werden.<br />
§ 11 Abs. 7:<br />
Da in der Dorfzone sich durchaus auch ein zweigeschossiger Anbau mit einem Flachdach<br />
einem Hauptgebäude ein- bzw. unterordnen kann, wird der Spielraum im Rahmen<br />
der guten Gesamtwirkung leicht geöffnet.
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„…. Die Neigung der Dächer hat 35° bis 45° zu betragen, Flachdächer sind in der Regel nur an<br />
eingeschossigen An- und Neubauten gestattet.“<br />
§ 13 Abs. 3, Wohnzone W2b:<br />
„Die Wohnzone W2b ist für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser. Reiheneinfamilienhäuser<br />
und Mehrfamilienhäuser bis maximal 4 Wohnungen bestimmt.“<br />
Die Kommission ist der Auffassung, dass die Typologie der W2b-Zone betreffend der<br />
maximalen Anzahl Wohnungen wieder in der BNO aufgenommen werden sollte. Bei dieser<br />
Formulierung handelt es sich um die gleiche Formulierung wie in der heute gültigen<br />
BNO. Die Kommission ist der Auffassung, dass diese Variante beibehalten werden soll,<br />
da sich diese Formulierung „eingebürgert“ hat.<br />
§ 13 Abs. 4:<br />
In Anlehnung an die BNO Seengen wurde noch die folgende Formulierung in die neue<br />
BNO eingefügt. Ein Flachdachbau kann sich durchaus sehr gut einordnen in ein bestehendes<br />
Quartier mit Schrägdächern, wenn er kein zusätzliches darüberliegendes Attikaoder<br />
Dachgeschoss aufweist.<br />
„ In den Wohnzonen W2a und W2b dürfen Bauten mit Flachdach eine max. Gebäudehöhe von 8.0<br />
m aufweisen, sofern nicht zusätzlich ein darüberliegendes Attika- oder Dachgeschoss erstellt<br />
wird.“<br />
Der § 34, Mehrlängenzuschlag, wird ersatzlos gestrichen.<br />
§ 38 Arealüberbauung<br />
Die Tabelle der Nutzungsziffern wird wie folgt angepasst (Änderungen unterstrichen):<br />
Zone W2a W2b W3 WG2 WG3<br />
Minimale NBF 2000 m 2 2000 m 2 3000 m 2 2000 m 2 3000 m 2<br />
Maximale AZ 0.40 0.50 0.70 0.60 0.75<br />
Maximale<br />
Gebäudehöhe<br />
7.00 m 7.00 m<br />
8.00 m*<br />
10.00 m 9.00 m 10.00 m<br />
Maximale Firsthöhe 13.00 m 13.00 m 15.00 m 14.00 m 15.00 m<br />
* Bauten mit Flachdach dürfen eine max. Gebäudehöhe von 8.00 m aufweisen, sofern nicht zusätzlich<br />
ein darüber liegendes Attika- oder Dachgeschoss erstellt wird.<br />
In § 38 (Arealüberbauung) wurde im Abs. 5 neu eingefügt, dass mit dem Baugesuch für<br />
die Umgebung ein Gestaltungs- und Bepflanzungsplan einzureichen ist welcher von einem<br />
ausgewiesenen Landschaftsarchitekten bzw. Landschaftsplaner erstellt worden ist.
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§ 48, Abs. 1 Arealüberbauung: Präzisierung aufgrund Einwendungsverhandlung<br />
„Die Grösse der Spielplätze bei Mehrfamilienhäusern hat gesamthaft mindestens 10 % der anrechenbaren<br />
Bruttogeschossfläche zu betragen. Sie sind nach den neusten Erkenntnissen über<br />
kindergerechte Wohnumfelder und den verschiedenen Altersgruppen entsprechend auszugestalten.“<br />
§ 51, Ab. 3 Ortsbildschutz:<br />
Generell ist man der Auffassung, dass § 51 (Ortsbildschutz) strenger formuliert werden<br />
sollte. Damit könnten „Auswüchse“ verhindert werden. Im Rahmen der Diskussion kam<br />
man zur Auffassung, dass bei orts-, landschaftlich- und strassenrelevanten Ortsteilen der<br />
Gemeinderat eine Fachbegleitung beiziehen sollte. Es kann jedoch nicht sein, dass für<br />
jedes Bauvorhaben eine Fachbegleitung beigezogen wird. Die Kosten für die Fachbegleitung<br />
gehen <strong>gemäss</strong> kommunaler Praxis zu Lasten der Bauherrschaft.<br />
Die Kommission schlägt vor, dass betreffend Einpassung in empfindlichen Landschaftsgebieten,<br />
der Gemeinderat die Möglichkeit haben soll, auf die Gestaltung Einfluss zu<br />
nehmen.<br />
Diesbezüglich wurde in § 51 ein neuer Absatz 3 eingefügt: „Bei Ortsbild-, landschaftlich und<br />
strassenraumrelevanten Bauten und Anlagen, kann der Gemeinderat auf Kosten der Bauherrschaft<br />
eine Fachbegleitung anordnen.“<br />
Wie im Ergänzungsbericht der kantonalen Fachstellen gewünscht wird dieser Paragraph<br />
noch genauer erläutert.<br />
Wie einleitend erwähnt, geht es darum, dass „Auswüchse“ verhindert werden sollen, welche<br />
sich nicht oder schlecht in die bauliche oder landschaftliche Umgebung einpassen.<br />
Ortsbild, landschaftlich und strassenraumrelevante Bauten und Anlagen können z.B.<br />
sein, welche<br />
- einen starken Kontrast zur baulichen und landschaftlich Umgebung darstellen oder<br />
Bauwerke, die die Umgebung übermässig beherrschen<br />
- exponierte und auffällige Bauwerke darstellen<br />
- wichtigen Sichtachsen oder Blickbeziehungen (z.B. Dorfsilhouette) beeinflussen<br />
können<br />
- Auswirkungen auf die Strassenraumgestaltung der Hauptverkehrsachsen haben<br />
(vgl. § 6 BNO)<br />
- Auswirkungen auf kommunale schützenswerte Bauten haben.<br />
§ 52 Dachgestaltung: Präzisierung aufgrund Einwendungsverhandlung<br />
1 Die architektonische Gestaltung der Dächer bedarf besonderer Sorgfalt. Bei der Wahl der Dachform<br />
und des Bedachungsmaterials ist auf das Quartierbild Rücksicht zu nehmen. Dies gilt insbesondere an<br />
landschaftlich exponierten Lagen, am Siedlungsrand sowie im Bereich von geschützten Objekten.<br />
2 Dachaufbauten, Dachflächenfenster und Solaranlagen haben sich in Grösse, Form und Material gut<br />
ins Dach zu integrieren. Dachflächenfenster werden nur im Rahmen und der Verträglichkeit des Ortsbildschutzes<br />
durch den Gemeinderat genehmigt, max. jedoch 15 % der Bodenfläche. Die Länge der<br />
Dachaufbauten und Dacheinschnitte darf zusammen mit den Dachflächenfenstern jedoch ½ der Gebäudelänge<br />
nicht überschreiten.
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3 Flachdächer und Pultdächer bis zu einer Neigung von 10° sind soweit sie nicht als begehbare Terrassen<br />
ausgestaltet oder für Solaranlagen genutzt werden, extensiv zu begrünen.<br />
Anhang 2: Anpassung Verzeichnis der Kulturobjekte, Volumenschutzobjekte aufgrund<br />
Einwendungsverhandlung<br />
Auf eine Unterschutzstellung des Gebäudes Nr. 68, Schmiedgässli Nr. 3, kann verzichtet<br />
werden. da <strong>gemäss</strong> den Bestimmungen von § 11 BNO besteht die Möglichkeit den Gassencharakter<br />
trotzdem zu wahren, da das Volumenschutzobjekt V6 für den Strassenraum<br />
der Vordergasse von grösserer Bedeutung ist. Das Objekt Nr. V7 wird von der Liste und<br />
im Plan gestrichen.<br />
V7 Volumenschutz 68 978 Schmiedgässli 3<br />
Anhang 3: Anpassung Verzeichnis der Naturschutzobjekte aufgrund Einwendungsverhandlung<br />
Der Gemeinderat hat aufgrund der Einigungsungsverhandlungen mit den Grundeigentümern<br />
und die Schutzobjekte und den Bauzonen- und Kulturlandplan wie folgt angepasst:<br />
• Die Hecke H20, Stickiweg, wird im Grenzbereich der Parzellen Nrn. 1936/1411<br />
zur Sicherstellung des Fuss- und Fahrwegrechts, zu Lasten der Parzelle Nr.<br />
1411 und zu Gunsten der Parzelle Nr. 1936, in einer Breite von minimal 4 m <strong>gemäss</strong><br />
Einsprachebeilage 2 unterbrochen und in dieser Breite aus dem Schutzbereich<br />
von § 25 BNO entlassen.<br />
• Der Bauzonen- und Kulturlandplan wird entsprechend angepasst.<br />
Hecken (vergl. § 25 BNO)<br />
H20<br />
H21<br />
Spitzacker<br />
Stickiweg (mit Unterbruch für Erschliessung)<br />
Lenzburg, im August 2013<br />
Flury Planer + Ingenieure AG<br />
O. Flury A. Hiller