Thema: Muster des Monats

Thema: Muster des Monats
Die Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer kann im Regelfall – anders als die
Käuferprovision – schriftlich abgeschlossen werden. Die Vereinbarung sollte
kundenfreundlich einfach gestaltet sein und zu größtmöglicher Provisionssicherung führen.
Provisionsvereinbarung mit Verkäufer
Auftraggeber:
Auftragnehmer
(Makler):
Auftragsobjekt:
Verhandlungspreis:
Der Auftraggeber verpflichtet sich, an den Makler für den Nachweis eines Kaufinteressenten
bzw. die Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses eine Provision in Höhe von 6% des
Kaufpreises zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer zu zahlen. Die Provision wird nur fällig,
wenn ein Kaufvertragsabschluss zustande kommt (1) .
Die Provision ist fällig und zahlbar mit Abschluss des Kaufvertrages (2) .
Alternative (3) :
Die Provision ist fällig und zahlbar mit Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer.
Alternative (4) :
Zur Sicherung des Maklers tritt der Verkäufer seinen Kaufpreisanspruch gegenüber dem
Käufer in Höhe der vorgenannten Maklerprovision an den Makler ab, der die Abtretung
annimmt. Der Verkäufer verpflichtet sich, bei Einschaltung eines Notaranderkontos dem
abwickelnden Notar von der Abtretung Mitteilung zu machen, so dass die Provision sogleich
vom Notaranderkonto an den Makler ausgekehrt werden kann.
Alternative (5) :

Dem Makler ist eine provisionspflichtige Tätigkeit auch für den Käufer gestattet.
Alternative (6) :
Der Nachweis und die Vermittlung des Objekts sind für den Verkäufer grundsätzlich
provisionsfrei. Der Makler wird vom Interessenten eine Provision in Höhe von 6% des
Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer verlangen. Zahlt der vom Makler nachgewiesene
Käufer die Provision – gleich aus welchem Grund – nicht innerhalb eines Monats nach
Fälligkeit, ist der Verkäufer ersatzweise gegenüber dem Makler verpflichtet, eine Provision in
Höhe von 3% des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer zu zahlen. Der Makler verpflichtet
sich, etwaige Provisionsansprüche gegen den Käufer in dieser Höhe an den Verkäufer
abzutreten.
Muster: Provisionsvereinbarung mit Verkäufer
I. Allgemeines zum Formular
Das Formular stellt mehrere Alternativen an Provisionsvereinbarungen mit dem Verkäufer
dar.
Üblicherweise wird die Provisionsvereinbarung im Zusammenhang mit einem „einfachen
Auftrag“ oder mit einem „Alleinauftrag“ (jetzt: Maklerdienstvertrag, vgl. oben)
abgeschlossen. Denkbar ist, dass man die beiden Muster miteinander verbindet, man kann
aber auch dem Verkäufer zwei Muster zur Unterschrift vorlegen, nämlich beispielsweise den
Maklerdienstvertrag und zugleich die Provisionsvereinbarung.
II. Anmerkungen zum Formular
Zu 1:
Die Provisionsklausel sollte übernommen und nicht verändert werden. Ebenso wie bei der
Käuferprovision ist jede abweichende Formulierung schädlich. Um dem Auftraggeber klar zu
machen, dass die Provision nur dann fällig wird, wenn ein Kaufvertragsabschluss erfolgt ist –
der Makler also erfolgreich war – sollte dies in die Provisionsklausel hineingenommen
werden.
Zu 2:
Die Formulierung entspricht ohnehin der Rechtslage. Es ist aber unschädlich, dies noch
einmal ausdrücklich zu erwähnen, um dem Eigentümer die Fälligkeit der Provision vor Augen
zu halten. Gerade in Fällen der Innenprovision geht der Eigentümer nämlich üblicherweise
davon aus, dass die Provision erst dann zu zahlen ist, wenn er seinen Kaufpreis erhält. Wegen
der Auszahlungsmodalitäten im Grundstückskaufvertrag ist dies im Regelfall erst Wochen
nach Kaufvertragsabschluss der Fall.
Zu 3:
Die Fälligkeit kann abweichend von der gesetzlichen Regelung natürlich zu Gunsten des
Verkäufers auch auf den Zeitpunkt hinausgeschoben werden, zu dem er selbst Geld erhält.
Wenn der Makler dem Verkäufer insoweit hinsichtlich der Fälligkeit entgegenkommt, sollte

gleichzeitig eine zusätzliche Sicherung der Provision durch Abtretung des Teilkaufpreises
erfolgen (vgl. zu 4).
Zu 4:
Die stärkste Sicherung der Innenprovision ist die Abtretung eines Teils des Kaufpreises.
Voraussetzung ist natürlich, dass der abgetretene Teil des Kaufpreises für den verkaufenden
Eigentümer wirklich „frei“ ist: Wenn die abzulösenden Banken den gesamten Kaufpreis
verlangen, geht die Abtretung an den Makler ins Leere, da es keinen Kaufpreisteil gibt, der an
den Verkäufer auszahlungsfähig wäre.
Zu 5:
Zur „Doppeltätigkeit“ des Maklers gilt folgende Rechtslage:
- Als Nachweismakler kann der Makler für beide Makler provisionspflichtig tätig sein,
ohne eine der Parteien hierüber aufklären zu müssen.
- Nur in dem Fall, in dem der Makler für beide Parteien als Vermittlungsmakler
provisionspflichtig tätig wird, ist eine Erlaubnis der Doppeltätigkeit erforderlich. Die
Freistellung genügt in Allgemeinen Geschäftsbedingungen und muss daher nicht in
Individualvereinbarungen enthalten sein.
Wer alle Abgrenzungsschwierigkeiten vermeiden will, wählt daher die Alternative, Verkäufer
und Käufer auf die Doppeltätigkeit hinzuweisen (Verkäufer in den schriftlichen
Vereinbarungen, Käufer in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die mit dem Exposé
übersandt werden).
Zu 6:
Geregelt ist eine „Ausfallhaftung“ des Verkäufers. Wichtig ist, dass die Ausfallhaftung nicht
nur in dem Fall greift, in dem der Makler eine Provisionsvereinbarung mit dem Käufer trifft,
sondern auch in dem Fall, dass es zwar diese Provisionsvereinbarung gibt, der Käufer aber –
aus welchen Gründen auch immer – nicht zahlt. Im Muster ist die Ausfallprovision des
Verkäufers deutlich niedriger als die in Aussicht genommene Käuferprovision.
Selbstverständlich ist es auch möglich, eine Verkäuferprovision in identischer Höhe (z.Β.: 6%
des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer) zu regeln.
III. Taktische Hinweise
Die Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer sollte einfach und übersichtlich gestaltet sein.
Es sollte vermieden werden, Allgemeine Geschäftsbedingungen „unterzuschieben“, die für
den Verkäufer eine Hemmschwelle darstellen können.
Das Formular muss insgesamt für den Verkäufer so gestaltet sein, dass er den Regelungsinhalt
leicht nachvollziehen kann. Auch sollten typische Bedenken des Auftraggebers bereits im
Formular widerlegt sein, wie z.B., dass er zur Zahlung verpflichtet ist, obwohl kein
Grundstückskaufvertrag zustande gekommen ist (vgl. oben II zu 1).
IV. Mögliche Ergänzungen zum Formular

Das Formular kann zunächst verbunden werden mit dem einfachen Auftrag oder mit dem
Maklerdienstvertrag zu einem einheitlichen Formular. Aus Gründen der Übersichtlichkeit ist
eher zu empfehlen, zwei verschiedene Muster zu verwenden.
Verbunden kann die Innenprovisionsvereinbarung auch mit dem Immobilien-Dienstvertrag,
da die Zahlungspflichten des Eigentümers unterschiedliche Sachverhalte treffen:
- Bei der Innenprovision zahlt er Provision nur für den Erfolg, nämlich bei Abschluss
eines Grundstückskaufvertrages
- Beim Immobilien-Dienstvertrag zahlt er die Provision bereits für die Dienste des
Auftragnehmers.
Achtung: Beide Regelungen sollten niemals in einem einheitlichen Vertragswerk
zusammengefasst werden, weil sonst droht, dass man auch beim Immobilien-Dienstvertrag
von einer erfolgsorientierten Tätigkeit ausgeht.