Grundbuch als Erkenntnisquelle - Finanz Colloquium Heidelberg

FCH-Sicherheitenkompendium
4. Auflage 2013, ca. 1180 Seiten.
Für jeden Teilnehmer im Preis enthalten!
Finanz Colloquium
Heidelberg
Grundbuch als Erkenntnisquelle
für finanzierende Banken und Sparkassen
Sascha Bruns
Dipl.-Rechtspfleger,
Abwicklungsmanagement Immobilien,
HypoVereinsbank/UniCredit Bank AG
Daniel Kemter
Dipl.-Rechtspfleger, Leiter Sanierung
und Kreditvollstreckung,
Bausparkasse Mainz AG
Foto: Rainer Sturm/pixelio.de
Das Grundbuch als Ihr „Handwerkszeug“
bei Kreditvergabe und Verwertung •
„Glauben Sie nicht alles, was im Grundbuch
steht!“ – Chancen und Risiken für
die Bank
• Grundbuch als relevante Informationsquelle für die Bank
• Rangverhältnisse der Rechte: Grundschuldrelevanz
• Grundpfandrechte im Grundbuch: Eintragung, Zustimmungserfordernisse
etc.
• Werthaltigkeit von Grundschulden bei Eintragungen in
Abteilung II des Grundbuchs
• Erbbaugrundbuch: Grundschuldsicherung bei Bau auf
Erbbaurecht
• Wohnungseigentumsrecht & Baulasten
FCH RevisionsCert FCH BankPersonalerCer FCH KreditCert FCH ImmobilienCert FCH BankrechtCert FCH SaniInsOCert
FCH ControllingCert FCH VertriebCert FCH WertpapierCert FCH ComplianceCert FCH GeldwäscheCert
Im selben Tagungshotel und in Kombination mit Rabatt buchbar:
Verbraucherkreditrechtstag
2013
Energieanlagen als
Kreditsicherheiten
Praktikerseminar
Kreditsicherheiten I
Praktikerseminar
Kreditsicherheiten II
18. November 2013
in Frankfurt/M.
18. November 2013
in Frankfurt/M.
19. November 2013
in Frankfurt/M.
20. November 2013
in Frankfurt/M.
21. November 2013 in Frankfurt/M.

Grundbuch als Informationsquelle für die Werthaltigkeit der Grundschuld
09:00 –17:00 Uhr
Daniel Kemter, Bausparkasse Mainz AG und
Sascha Bruns, HypoVereinsbank/UniCredit Bank AG
Grundbuch als relevante Informationsquelle
für die Bank
• Erläuterungen zu Abteilung I mit spezifizierten Erklärungen
zu den Anteilsverhältnissen und den rechtlichen
Konsequenzen mit konkreten Beispielen
• Gläubigerrelevante Unterschiede zwischen Flurstücken
und Grundstücken
• Verfahren und Probleme bei Grundbucheintragungen:
Entstehung einer Grundschuld, Praxishinweise
zum Umgang mit den strengen Anforderungen
• Vorteile des öffentlichen Glauben des Grundbuchs
für die Bank: Auswirkungen und Tragweite
des öffentlichen Glaubens auf Grundstückserwerb
und Rangverhältnisse
• Beispielfälle und Konsequenzen von Eintragungsfehlern
für die Werthaltigkeit der Grundschuld und
notwendige Schritte, die in einem solchen Fall einzuleiten
sind
• Gefahren für den Grundschuldgläubiger bei Versäumnissen
der Prüfung von Grundbuchauszügen
und Eintragungsvermerken
• Auswirkungen von Zwangsversteigerungs- und
Insolvenzvermerk auf dingliche Verfügungen
• Was wird dem Bankpraktiker das neue Datenbankgrundbuch
bringen?
• Grundschuld als Erlösquelle für die Bank, insbesondere
Zubehörhaftung, wesentliche Bestandteile,
Erzeugnisse, Miet- und Pachtforderungen, Versicherungsansprüche,
Grenzfälle
Rangverhältnisse der Rechte:
Grundschuldrelevanz
• Rangverhältnisse der Rechte innerhalb einer Abteilung
sowie zwischen den Abteilungen
• Erläuterungen zum Tempus- und Locusprinzip,
Aufteilung von Rechten und Rangvorbehalt
• Konsequenzen von nachträglichen Rangänderungen
durch Vorrangeinräumung
• Praxisbeispiele zu komplexen Rangbestimmungen
• Relative Rangverhältnisse und deren Auswirkungen
auf die Verteilung des Zwangsversteigerungserlöses;
konkrete Berechnung relativer
Rangverhältnisse am Beispielsfall aus der Praxis
• Ausgleich zwischen vor- und nachrangigem
Grundschuldgläubiger: insbesondere Ablösungsrechte
(dinglich und schuldrechtliche) BGH,
10.06.2010 sowie die Beachtung der Rückgewähransprüche
und Durchsetzung des gesetzlichen
Löschungsanspruches
Grundpfandrechte im Grundbuch: Eintragung,
Vollstreckungsunterwerfung, Klauselumschreibung
etc.
• Briefrechte und Vor- und Nachteile in der Praxishandhabung
versus Buchrechte
• Abwicklungsprobleme bei Zustimmungserfordernissen:
Grundschuldbestellung durch gesetzliche
Vertreter, Nacherben, Testamentsvollstrecker
• Richtige Eintragung einer GbR im Grundbuch,
Grundsatzentscheidung des BGH v. 4.12.08 und
Gutglaubensschutz bei GbR-Eintragung seit
1.10.09 nach GrundbuchmodernisierungsG
• Nachweisproblematik der Vertretungsverhältnisse
bei Löschung der (Zwangssicherungs-)Grundschuld/Hypothek
einer GbR etc., BGH v. 13.11.11
• Praxisprobleme mit Beispielsfällen zur Sicherungsgrundschuld
und der Sicherungszweckerklärung
• Sind die Praxisprobleme nach Grundsatzurteilen u.a.
zur Vollstreckungsunterwerfung, BGH v. 30.3.10
und v. 29.6.11 inzwischen gelöst? Besteht keinerlei
Handlungsbedarf mehr oder kann/muss eine
Lösung per Vertrag zu Gunsten Dritter erfolgen?
OLG Schleswig vom 18.3.2013
• Ablösungs- und Formrisiken der Zwangsvollstreckungsunterwerfung
über einen zuletzt zu zahlenden/letztrangigen
Teilbetrag in der Grundschuldbestellungsurkunde
zur Kostenminimierung,
BGH v. 29.3.07; totaler Verzicht auf die Unterwerfung
praktikabel?
• Probleme der Verjährung des abstrakten Schuldanerkenntnisses:
3 oder 30 Jahre? Verwertung nach
Verjährung der Darlehensforderung (3 Jahre!) möglich?
BGH v. 17.11.09
• Grundschuldzinsen
• Pflicht zur Anmeldung nicht benötigter Grundschuldzinsen
in der Zwangsversteigerung durch
die Bank und Auskehr an den Schuldner!? OLG
München v. 21.5.10
• Unzulässige Übersicherung der Bank durch
12 %, 15 % oder 18 % trotz Verjährung von
Grundschuldzinsen nach jetzt sogar 3 Jahren?
• Zulässigkeit und Sinn der Eintragung von variablen
Grundschuldzinsen wie B+5 %? Höchstbetrag
nötig?
Werthaltigkeit von Grundschulden
bei Eintragungen in Abteilung II des
Grundbuchs
• Folgen für die rechtliche Position der Bank und für die
Werthaltigkeit der Grundschuld: (Grund-)Dienstbarkeiten,
beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten,
dingliches Wohn-/Dauernutzungsrecht,
Wegerechte, Nießbrauchsrechte, Unterlassungsdienstbarkeiten,
Wohnrechte nach BGB und

Rangverhältnisse, Klauselumschreibung, Vollstreckungsunterwerfung, WEG, Abt. II etc.
WEG, Immissionsduldungsrechte, Ausschlussdienstbarkeiten,
Reallasten, Altenteile, Vor- und
Wiederkaufsrechte etc.
• Bewertung von Rechten in Abteilung II anhand von
Beispielsfällen
• Möglichkeiten zur Ausnutzung des Wohnrechtes
und Risiken für den Grundpfandgläubiger
• Auflassungsvormerkung im Vorrang vor der
Grundschuld: Rangrücktritt nötig oder reicht der
Bank ein Wirksamkeitsvermerk? Kostenvorteil versus
Risiken
• Schutz für den Auflassungsvormerkungsberechtigten
im Insolvenzverfahren
• Verbesserung der Werthaltigkeit einer Grundschuld
durch den Herrschvermerk als Absicherung
• Risiken einer schuldrechtlich erloschenen Rückauflassungsvormerkung
• Auswirkung von Vorkaufsrechten in der Zwangsversteigerung
• Prüfung von Vormerkungen im Einzelfall je nach
Ausgestaltung auf Wertminderung oder Bestandsgefährdung;
eingetragene Widersprüche und deren
Relevanz
• Verfügungsbeschränkungen nach § 1010 BGB,
Testamentsvollstreckungsvermerk, Nacherbenvermerk,
Nachlassverwaltungsvermerk, Bodenreformvermerk,
Reichsheimstätte, Zwangsversteigerungs-und
Zwangsverwaltungsvermerk,
Insolvenzvermerk
• Einträge nach dem Baugesetzbuch wie Umlegungsoder
Sanierungsvermerk
• Sonderfälle wie Entschuldungsvermerk, Fideikomissvermerk
etc.
• Fotovoltaikanlage in Abteilung II, Eigentümerfotovoltaikdienstbarkeit,
Grunddienstbarkeit zur
Duldung, Risiko Verkauf/Versteigerung, Problem
Zubehör, Risiko Einspeisevergütung, Lösung: Besser
Zwangsverwaltung als Zwangsversteigerung?
Erbbaugrundbuch: Grundschuldsicherung
bei Bau auf Erbbaurecht
• Sicherheit des Erbbaurechts und damit der Grundschuld
darauf, insbes. in der Zwangsversteigerung,
wirtschaftlicher Sinn des Erbbaurechts je nach
Bodenpreisen und Zinslandschaft
• Problem des vorrangigen Erbbauzinses (vernünftige
Höhe aus Banksicht) und dessen Kapitalisierung,
Erbbauzinsreallast
• Wertsicherungsklausel und Absicherung im
Grundbuch
• Vereinbarung über versteigerungsfesten Erbbauzins
mit Rangvorbehalt versus Stillhalteerklärung,
Formulierungs-Check, Muster Bestehenbleibensvereinbarung
• Verjährung von Erbbauzinsen: 3 oder 10 Jahre?
BGH v. 9.10.09 Zulässige Anpassungs-/Erhöhungsvereinbarungen
zum Erbbauzins, z. B. Koppelung
an Grundstückswert,
• Risiken aus gespaltener Eigentümerzustimmung
zur Veräußerung/Belastung und Aufklärungspflichten
des Notars, Problemfall Untererbbaurecht z.B.
bei „Gemeindemodellen“: Folgen beim Heimfall
oder in der Versteigerung und negative Folgen für
die Werthaltigkeit der Grundschuld und Hilfskonstruktionen,
Voraussetzungen an den Obererbauberechtigten
• Abgrenzung Gesamterbbaurecht vom (wann?)
unwirksamen Nachbarerbbaurecht und Folgen für
die Beleihung
• Spezialfragen bei Beleihung und Veräußerung des
Erbbaurechts: Zustimmungsersetzung des Grundstückseigentümers
Wohnungseigentumsrecht & Baulasten
• Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum,
Sondernutzungsrecht, offensichtliche
Fehler in der Teilungserklärung, die sich auf die
Grundschuld auswirken
• Rechtliche Probleme und Eintragungsvoraussetzungen
bei Eigentumswohnungen etc.
• Zustimmungserfordernis des WEG-Verwalters zur
Zuschlagserteilung
• Probleme für die Werthaltigkeit der Grundschuld
außerhalb des Grundbuchs: Öffentliches (Bau-)
Recht: Baulasten(verzeichnis) z. B. Grenzabstand,
Überbau; Risiken (insbes. bei nachträglicher Eintragung
von Baulasten) und Möglichkeiten der Bank:
Grunddienstbarkeit/Herrschvermerk
12:30 bis 14:00 Mittagspause mit anschließendem
Kaffee, außerdem am Vor- und Nachmittag jeweils
eine Kaffeepause, 17:00 Ende des Seminars
Referenten
Daniel Kemter
Dipl.-Rechtspfleger (FH), Prokurist, Leiter Sanierung
und Kreditvollstreckung, Bausparkasse Mainz AG
und Geschäftsführer BKM Immobilienservice GmbH
Berufserfahrung in der Grundschuldsicherung bei
verschiedenen Banken, als Referent zum Thema ausgewiesen.
Sascha Bruns
Dipl.-Rechtspfleger, stellv. Abteilungsdirektor,
Abwicklungsmanagement Immobilien, HypoVereinsbank
| UniCredit Bank AG, Hamburg
Auf Immobilien als Sicherheiten/Grundschulden spezialisiert
und jahrelange Erfahrungen als Terminsvertreter
für Gläubiger in der Zwangsversteigerung.

Grundbuch als Erkenntnisquelle
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Grundbuch als wichtige Erkenntnisquelle
21. November 2013 in Frankfurt/M. (13 11 54) 680,00 € *
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mich auch an zu:
Verbraucherkreditrechtstag 2013
18. November 2013 in Frankfurt/M. (13 11 51) 680,00 € *
Energieanlagen als Kreditsicherheiten
18. November 2013 in Frankfurt/M. (13 11 55) 680,00 € *
Praktikerseminar Kreditsicherheiten I
19. November 2013 in Frankfurt/M. (13 11 52) 680,00 € *
Praktikerseminar Kreditsicherheiten II
20. November 2013 in Frankfurt/M. (13 11 53) 680,00 € *
Ich kann nicht am Seminar teilnehmen und bestelle
deshalb die Seminarunterlagen zu den oben
angekreuzten Seminaren (125,– €* je Tagesdokumentation
– versandkostenfrei innerhalb Deutschlands)
Ich bestelle versandkostenfrei (innerhalb Deutschlands)
das Fachbuch
Bearbeitungs- und Prüfungsleitfaden:
Personalsicherheiten, 2. Auflage
2011, ca. 270 Seiten, 69,00 €**
Bearbeitungs- und Prüfungsleitfaden:
Sachsicherheiten, 3. Auflage
2012, ca. 280 Seiten, 69,00 €**
Praktikerhandbuch Verbraucherdarlehen, 3. Auflage
2011, ca. 620 Seiten, 89,00 €**
FCH-Sicherheitenkompendium, 4. Auflage
2013, ca. 1180 Seiten, 99,00 €**
Name:
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E-Mail:
Datum/Unterschrift:
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(Name, Vorname)
(Abteilung)
Bitte faxen oder einsenden an: 0 62 21 / 99 898-99
Finanz Colloquium Heidelberg GmbH
Plöck 32 a · 69117 Heidelberg
Info@FC-Heidelberg.de
Weitere Infos unter:
Telefon 06221 / 99 898-0 oder www.FC-Heidelberg.de
Mit dem notwendigen Wissen um den richtigen Umgang
kann die Bank mit Hilfe des Grundbuchs als relevante Informationsquelle
durch Ausnutzen aller Möglichkeiten
neue lukrative Erlösquellen im Rahmen der Kreditvergabe
und Verwertung für sich erschließen.
So können Vorteile der Bank – z. B. bei der Verteilung des
Zwangsversteigerungserlöses (Sicherungshypothek;
Grundschuld) – erzielt und durch das selbstständige „Erlernen“
des richtigen Lesens eines Grundbuchauszuges
Gefahrenquellen für die Bank rechtzeitig erkannt und vermieden
werden.
In diesem sehr praxisorientierten Seminar partizipieren die
Teilnehmer an den jahrelangen Erfahrungen der beiden
Bankmitarbeiter und Dipl.-Rechtspfleger. Im Mittelpunkt
stehen alle für die finanzierende Bank relevanten
Fragen zur Grundschuld, die mit dem Grundbuch direkt
oder indirekt zu tun haben. Auch der Blick aus der Zwangsversteigerung
mit Erkenntnissen bereits für die Sicherheitenhereinnahme
kommt in diesem Seminar nicht zu
kurz. Sicherheitenmitarbeiter, Immobilienfinanzierer,
Immobilienverwerter und Abwickler, Juristen und
Revisoren sollten in diesem Seminar ihr Grundschuldwissen
praxisnah vertiefen.
21. November 2013 in Frankfurt/M.
von 09.00 bis 17.00 Uhr
RAMADA Hotel Frankfurt Messe
Oeserstraße 180, 65933 Frankfurt
Tel. 069 3905-0, Fax 069 3808-218
Begrenztes Zimmerkontingent im Tagungshotel verfügbar.
Bitte nehmen Sie Ihre Zimmerreservierung unter dem Stichwort
„Finanz Colloquium Heidelberg“ direkt beim Tagungshotel vor.
Im Teilnahmeentgelt enthalten: Seminardokumentation, ein Exemplar
des auf der Vorderseite beschriebenen Fachbuchs (Aushändigung
NUR vor Ort), 2-jähriger kostenfreier Bezug unseres Newsletters
Banken-Times, Erfrischungen, Mittagessen.
Bei der Teilnahme an mehreren Seminaren dieser Seminarreihe durch
einen oder mehrere Mitarbeiter aus demselben Unternehmen, erhalten
Sie für jedes weitere Seminar 50,– €* Rabatt.
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bis zu zwei Wochen vor dem Veranstaltungsbeginn erheben wir ein
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wird das gesamte Seminarentgelt fällig. Zur Fristwahrung müssen
Stornos schriftlich per Post oder Telefax bei uns eingehen. Kostenfreie
Vertretung durch Ersatzteilnehmer möglich. Bei Absage durch
den Veranstalter wird das volle Seminarentgelt erstattet. Darüber
hinaus bestehen keine Ansprüche, wenn die Absage mindestens
zwei Wochen vor dem Seminartermin erfolgt. Änderungen des Programms
aus dringendem Anlass behält sich der Veranstalter vor.
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