Projektbezogene Auswirkungsanalyse - Hemer

Auswirkungsanalyse
Elektrofachmarkt am Standort
Hemer, Bahnhofstraße
erstellt im Auftrag der
Bünting Beteiligungs AG, Leer
Ihre Ansprechpartner:
Dipl.-Kaufm. Jörg Lehnerdt
(Gesamtleitung)
Dipl.-Volksw. Corinna Küpper
(Projektleitung)
BBE Handelsberatung GmbH
Goltsteinstraße 87 a
50968 Köln
Tel.: +49 (0)221 789 41 160
Fax: +49 (0)221 789 41 169
Mail: lehnerdt@bbe.de
kuepper@bbe.de
BBE Handelsberatung GmbH
Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche
- Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet.
Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie
sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches, auch
auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte,
verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH.
Köln, im Januar 2013

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
Inhaltsverzeichnis
Seite
1 Ausgangslage, Aufgabenstellung und methodische Vorgehensweise ................................. 4
1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung ................................................................................... 4
1.2 Methodische Vorgehensweise .............................................................................................. 5
2 Makrostandort Hemer ........................................................................................................... 6
3 Mikrostandort Bahnhofstraße ................................................................................................ 8
4 Angebots- und Wettbewerbssituation ................................................................................. 11
4.1 Strukturprägende Elektroanbieter in der Region ................................................................. 11
4.2 Elektroeinzelhandel in den zentralen Versorgungsbereichen der Region .......................... 13
5 Projektrelevantes Einzugsgebiet ......................................................................................... 17
6 Kaufkraft im Marktgebiet ..................................................................................................... 20
7 Auswirkungen der Planvorhaben und städtebauliche Beurteilung ..................................... 21
7.1 Umsatzerwartung der Planvorhaben .................................................................................. 21
7.2 Kaufkraftbindung des Planvorhabens ................................................................................. 22
7.3 Umsatzumverteilungseffekte ............................................................................................... 22
7.4 Bewertung der raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen der Planvorhaben
auf zentrale Versorgungsbereiche ...................................................................................... 25
7.5 Bewertung der Übereinstimmung mit den Zielen und Grundsätzen des
Landesentwicklungsplans ................................................................................................... 27
8 Fazit ..................................................................................................................................... 29
Seite 2 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
Abbildungsverzeichnis:
Abbildung 1: Sortiments- und Verkaufsflächenkonzept ........................................................... 4
Abbildung 2: Einwohner der Stadt Hemer nach statistischen Bezirken ................................... 6
Abbildung 3: Planstandort und zentraler Versorgungsbereich Innenstadt ............................... 9
Abbildung 4: Strukturprägende (großflächige) Wettbewerber in der Region ......................... 11
Abbildung 5: Wettbewerbssituation des geplanten Elektrofachmarktes ................................ 12
Abbildung 6: Zentrale Versorgungsbereiche in der Region (Haupt- und Nebenzentren) ...... 13
Abbildung 7:
Elektroeinzelhandel in ausgewählten zentralen Versorgungsbereichen der
Region ............................................................................................................... 14
Abbildung 8: Potenzielles Marktgebiet des geplanten Elektrofachmarktes ........................... 18
Abbildung 9: Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im abgegrenzten Einzugsgebiet ............. 20
Abbildung 10: Umsatzerwartung für den projektierten Elektromarkt ........................................ 21
Abbildung 11: Kaufkraftbindung und Umsatz des Planvorhabens ........................................... 22
Abbildung 12: Prognostizierte Umsatzumlenkungen des geplanten Elektrofachmarktes ........ 24
Abbildung 13: Umsatz-Kaufkraft-Relation des Planvorhabens ................................................ 28
Seite 3 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
1 Ausgangslage, Aufgabenstellung und
methodische Vorgehensweise
1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung
Die Firma J. Bünting Beteiligungs AG (Leer) beabsichtigt am Standort Bahnhofstraße in Hemer die
Ansiedlung eines Elektrofachmarktes (Telepoint) mit ca. 1.900 m² Verkaufsfläche. Das Sortiments-
und Verkaufsflächenkonzept ist der Abbildung 1 zu entnehmen.
Abbildung 1: Sortiments- und Verkaufsflächenkonzept
Verkaufsfläche
Sortiment
in m² in %
Unterhaltungselektronik 620 33
PC 400 21
Telekommunikationsgeräte 260 14
Elektrogroßgeräte 190 10
Elektrokleingeräte 150 8
Tonträger/ Entertainment 130 7
Foto 130 7
Planvorhaben gesamt 1.880 100
Quelle: Bünting Beteiligungs AG
Es handelt sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb, der im Kernsortiment zentrenrelevante
Sortimente führt. Damit ist die Ansiedlung am Projektstandort nur möglich, wenn die hierfür
notwendigen planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden. Vor diesem Hintergrund
wird das Vorhaben in Bezug auf die Vereinbarkeit mit den Vorgaben von Raumordnung und Landesplanung,
des Einzelhandelskonzeptes sowie die städtebauliche Verträglichkeit geprüft.
Hierzu wird in einem ersten Arbeitsschritt eine detaillierte Markt- und Standortanalyse durchgeführt.
In einem zweiten Arbeitsschritt werden die potenziellen städtebaulichen und raumordnerischen
Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO ermittelt und bewertet. Darüber hinaus ist aufzuzeigen,
ob das Vorhaben dem Entwurf zum „LEP - Sachlichen Teilplan großflächiger Einzelhandel“
entspricht, dessen Ziele und Grundsätze im Sinne von Zielen in Aufstellung zumindest als Grundsätze
in der Abwägung zu berücksichtigen sind. Schließlich ist zu bewerten, inwieweit das Vorhaben
den Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Hemer entspricht.
Seite 4 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
1.2 Methodische Vorgehensweise
Das vorliegende Gutachten basiert auf Vor-Ort-Recherchen in der Stadt Hemer sowie den umliegenden
Städten und Gemeinden. In Ergänzung erfolgte eine Aufbereitung von sekundärstatistischen
Daten. Im Einzelnen wurden folgende Erhebungen durchgeführt bzw. Quellen verwendet:
Vor-Ort-Recherchen zur Bewertung des Projektstandortes in Hemer,
Erhebung der projektrelevanten Sortimente in den zentralen Versorgungsbereichen der
Region,
Erhebung der größeren Elektrofachmärkte in der Region,
Umsatzschätzung für die erfassten Einzelhandelsbetriebe unter Berücksichtigung der
standortbezogenen Rahmenbedingungen sowie branchen- und betriebsformenspezifischer
Leistungskennziffern,
Aufbereitung relevanter sekundärstatistischer Daten und Informationsquellen (u. a. Einzelhandelskonzepte
der untersuchungsrelevanten Städte und Gemeinden, soziodemografische
Kennzahlen),
Verwendung von aktuellen Datenmaterialien der BBE Marktforschung (z. B. gemeindebezogene
Kaufkraftkennziffern und sortimentsspezifische Pro-Kopf-Ausgaben).
Die Untersuchung basiert in einem ersten Arbeitsschritt auf einer Markt- und Standortanalyse,
die im Wesentlichen folgende Aspekte beleuchtet:
Bewertung der makro- und mikroräumliche Standortsituation
Darstellung und Bewertung der projektrelevanten Angebotssituation im Untersuchungsraum
unter quantitativen und qualitativen Aspekten
Ermittlung des Einzugsgebietes der Planvorhaben und Berechnung des Nachfragevolumens
Der zweite Arbeitsschritt umfasst eine gutachterliche Bewertung des Vorhabens in Bezug auf die
zu erwartenden absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen.
Die Untersuchung baut auf den Daten und Empfehlungen des Einzelhandelskonzeptes für die
Stadt Hemer aus dem Jahre 2011 auf.
Seite 5 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
2 Makrostandort Hemer
Das Mittelzentrum Hemer ist dem Märkischen Kreis zugeordnet und grenzt an die Mittelzentren
Iserlohn, Menden und Altena sowie die Grundzentren Balve und Neuenrade. Die nächstgelegenen
Oberzentren sind Hagen (ca. 25 km westlich) und Dortmund (ca. 40 km nordwestlich).
Die Stadt Hemer ist im Zuge der Industrialisierung aus einer Vielzahl kleiner, verstreuter Siedlungen
entstanden. Seit den 1960er Jahren wird ein städtebauliches Konzept zur Schaffung bzw. Weiterentwicklung
einer attraktiven, identitätsstiftenden Innenstadt verfolgt.
Die Bundesstraße 7 und die Landesstraßen 682 sowie 683 stellen die wichtigsten Verkehrsachsen
dar, die die Stadt mit den benachbarten Städten und der Autobahn 46 verbinden. Die Märkische
Verkehrsgesellschaft bietet direkte Linienbusverbindungen von Hemer nach Menden, Iserlohn,
Altena, Lüdenscheid, Hagen und Unna an. Der nächstgelegene Bahnhaltepunkt ist in Iserlohn.
Die Stadt Hemer weist aktuell 36.466 Einwohner auf, 1 die sich auf die Kernstadt und acht Ortsteile
verteilen. Auf die Kernstadt entfällt gut ein Drittel der Einwohner (vgl. Abbildung 2). Die Ortsteile
Westig und Sundwig mit zusammen ca. 20 % der Einwohner grenzen direkt südlich an die Kernstadt
an. Nördlich bzw. östlich grenzen die Siedlungsbereiche Stübecken und Becke (ca. 15 % der
Einwohner) an.
Abbildung 2: Einwohner der Stadt Hemer nach statistischen Bezirken
Einwohner
Ortsteil
abs. in %
Hemer-Stadt 13.755 38
Becke 2.015 6
Stübecken (inkl. Landhausen, Dammsiedlung) 3.369 9
Sundwig 4.078 11
Westig 3.281 9
Deilinghofen 5.631 15
Bredenbruch 522 1
Frönsberg 630 2
Ihmert 3.177 9
ohne Zuordnung 8 -
Stadt Hemer gesamt 36.466 100
Quelle: Stadt Hemer, Stand: 20.11.2012
1
Quelle: Stadt Hemer, Stand: 20.11.2012
Seite 6 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
Die Stadt Hemer verzeichnete im Zeitraum 2000 - 2010 eine positive Bevölkerungsentwicklung,
während die Bevölkerung kreisweit um ca. 6 % und landesweit um 1 % abgenommen hat.
Die Bevölkerungsprognose des IT NRW lässt für die Stadt Hemer bis zum Jahre 2030 aufgrund einer
aktiven Wohnungspolitik ebenfalls eine positive Bevölkerungsentwicklung (+ 10 %) erwarten,
während sich für den Märkischen Kreis und das Land Nordrhein-Westfalen der Trend einer negativen
Bevölkerungsentwicklung auch weiterhin fortsetzen wird.
Die Stadt Hemer weist einen innenstädtischen Hauptgeschäftsbereich aus, der im Rahmen des
städtischen Zentrenkonzeptes als einziger zentraler Versorgungsbereich mit einer gesamtstädtischen
Versorgungsbedeutung definiert wird (Verflechtungsbereich: Stadt Hemer). Darüber hinaus
bestehen Nahversorgungsschwerpunkte in den Bereichen Ihmerter Straße und Sundwig (Zeppelin-
Center). Die Fachmarktachse Mendener Straße soll zukünftig die Funktion eines Sonderstandortes
für den großflächigen Einzelhandel mit überwiegend nicht-zentrenrelevanten Sortimenten übernehmen.
Das Angebot bei Elektrowaren/ Unterhaltungselektronik beschränkt sich auf wenige kleinteilige Betriebe.
Unter Berücksichtigung der Umsätze mit Randsortimenten der SB- und Fachmärkte wurde
im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes 2011 für den Sortimentsbereich Elektrowaren
/ Unterhaltungselektronik gesamtstädtisch eine Umsatz-Kaufkraft-Relation von ca. 39 % und
ein Kaufkraftabfluss von ca. 9 Mio. € festgestellt.
Fazit zum Makrostandort Hemer:
Lage in der Ballungsrandzone der Metropolregion Rhein-Ruhr
Positive Einwohnerentwicklung
Geringes Angebot bei Elektrowaren/ Unterhaltungselektronik
Seite 7 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
3 Mikrostandort Bahnhofstraße
Der Planstandort Bahnhofstraße ist der Innenstadt in einer östlichen Randlage zugeordnet. Über
den Hadamareplatz ist eine fußläufige Anbindung an die Hauptstraße gegeben, die im zentralen
Bereich als Fußgängerzone gestaltet und durch eine Mischung von größeren Betrieben (u. a.
Woolworth, Edeka, Deichmann, Jeans Fritz) und kleinteiligen Fachgeschäften geprägt ist. Innerstädtische
Ergänzungsstandorte für Fachmärkte befinden sich entlang der Bahnhofstraße. Dabei
stellen das Felsenmeer-Center im Norden und das Nöllenhof-Center südlich des Planstandortes ältere
Fachmarktzentren dar, die u. a. durch Netto, Dänisches Bettenlager, Aldi, Shoe4you und ein
Ärztezentrum genutzt werden. Das Medio-Center wurde erst im Jahr 2011 fertig gestellt und weist
um einen zentralen Parkplatz u. a. die Einzelhandelsbetriebe C & A, Vögele, Takko, K + K-Schuhe,
dm und Lidl auf. Durch die Ansiedlung namhafter Filialbetriebe konnte für den Einzelhandelsstandort
Hemer eine deutliche Attraktivitätssteigerung erreicht werden.
Der Planstandort Bahnhofstraße verfügt aufgrund der hohen Verkehrsbedeutung als Landesstraße
und für die innerstädtische Erschließung in Hemer über eine gute Erreichbarkeit. Gleichzeitig ist eine
hohe Außenwirkung aufgrund der direkten Einsehbarkeit von dieser wichtigen innerstädtischen
Verbindungsachse gegeben. Der ZOB ist dem Planstandort direkt zugeordnet, so dass auch eine
gute Einbindung in das ÖPNV-Netz gegeben ist.
Das Standortumfeld ist durch Fachmärkte, ergänzende Dienstleistungen und Gastronomie (u. a.
McDonald’s südlich benachbart) geprägt, so dass das Planvorhaben von Verbundeffekten mit publikumsintensiven
Nutzungen profitieren kann. Der Bebauungsplan befindet sich im Änderungsverfahren,
zukünftig soll der Planstandort als Kerngebiet ausgewiesen werden, so dass auch großflächige
Einzelhandelsnutzungen mit zentrenrelevanten Kernsortimenten grundsätzlich zulässig sein
werden.
Der Planstandort weist damit eine hohe Eignung für die Ansiedlung eines Elektrofachmarktes auf.
Für diese Einschätzung sind insbesondere die Größe und der Zuschnitt des Grundstücks, die Innenstadtlage
mit direkter Anbindung an eine wichtige innerstädtische Erschließungsstraße und die
geringe Wettbewerbsausstattung von Bedeutung.
Seite 8 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
Abbildung 3: Planstandort und zentraler Versorgungsbereich Innenstadt
Planstandort
Quelle: Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Hemer, 2011
Seite 9 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
Fazit zum Mikrostandort
Der Vorhabenstandort ist dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt in einer östlichen
Randlage zugeordnet.
Das Umfeld des Standortes ist durch publikumsintensive Nutzungen (Einzelhandel, Dienstleistungen
und Gastronomie) geprägt.
Durch die direkte Anbindung an die Bahnhofstraße sind gute Voraussetzungen für eine störungsfreie
Abwicklung des Kundenverkehrs gegeben.
Dem Plangrundstück ist der ZOB Bahnhof direkt zugeordnet.
Seite 10 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
4 Angebots- und Wettbewerbssituation
Um Aussagen über die wettbewerblichen Rahmenbedingungen sowie mögliche durch die geplante
Ansiedlung eines Elektrofachmarktes hervorgerufene städtebauliche Auswirkungen treffen zu können,
ist eine Betrachtung der Angebotsstrukturen im Umfeld des Projektstandortes notwendig.
Nachstehend wird der Fokus zunächst auf die Elektrofachmärkte in der Region gelegt. Anschließend
erfolgt eine Betrachtung der größeren zentralen Versorgungsbereiche (Haupt- und Nebenzentren)
im näheren Umfeld (vor allem Iserlohn, Menden, Balve, Altena), die aufgrund der räumlichen
Nähe am ehesten von städtebaulichen Auswirkungen betroffen sein könnten.
4.1 Strukturprägende Elektroanbieter in der Region
Im Elektrosegment sind neben einer Vielzahl kleinerer und mittlerer Fachgeschäfte insbesondere
folgende Elektrofachmärkte als Wettbewerber des geplanten großflächigen Anbieters benennen:
Abbildung 4: Strukturprägende (großflächige) Wettbewerber in der Region
Stadt Betrieb Lage
Iserlohn
Menden
Hagen
Hagen
Hagen
Hagen
Schwerte
Unna
Unna
Saturn,
Kurt-Schumacher-Ring
Euronics XXL Brumberg,
Kösterskämpchen
Berlet,
Elseyer Straße
Saturn,
Friedrich-Ebert-Platz
ProMarkt,
Elberfelder Straße
Expert Garthe,
Kampstraße
HHKT Schlütz,
Sonnenstraße
Berlet,
Massener Straße
Berlet,
Hans-Böckler-Straße
Quelle: Eigene Erhebung (Verkaufsflächen geschätzt)
Verkaufsfläche
in m²
Innenstadt 3.000
Gewerbegebiet 1.500
Gewerbegebiet 6.000
Innenstadt 4.500
Innenstadt 1.500
Bewertung
starke regionale Ausstrahlungskraft
eingeführter, leistungsfähiger
Anbieter, isolierter Standort
starke Ausstrahlungskraft auch
auf das östliche Umland
Obergeschosslage im Kaufhof/
Volme-Galerie
neuerer Anbieter in Innenstadtrandlage
Innenstadt 800 leistungsfähiger Mittelständler
Gewerbegebiet 1.200
Innenstadt 1.200
Gewerbegebiet 1.600
begrenzte Ausstrahlungskraft,
Schwerpunkt bei Haushaltsgeräten
Verbundlage in attraktiver Innenstadt
regionale Ausstrahlungskraft
aufgrund Verbundeffekte mit
Möbel Zurbrüggen
Seite 11 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
Die stärkste Wettbewerbsbedeutung ist den Anbietern Saturn in Iserlohn und Euronics XXL Brumberg
in Menden beizumessen.
Abbildung 5: Wettbewerbssituation des geplanten Elektrofachmarktes
Quelle: Eigene Darstellung
Seite 12 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
4.2 Elektroeinzelhandel in den zentralen Versorgungsbereichen
der Region
Im Rahmen der Wettbewerbsanalyse wird der Einzelhandel mit projektrelevanten Sortimenten in
den zentralen Versorgungsbereichen (Hauptzentren) Hemer Innenstadt, Iserlohn Innenstadt, Menden
Innenstadt, Balve Ortskern und Altena Innenstadt 2 sowie in den Nebenzentren Iserlohn-
Letmathe und Menden-Lendringsen betrachtet.
Abbildung 6: Zentrale Versorgungsbereiche in der Region (Haupt- und Nebenzentren)
Quelle: Eigene Darstellung
2
Es liegt keine Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches der Innenstadt von Altena vor. Anhand
der faktischen Prägung erstreckt sich das Versorgungszentrum entlang der Lennestraße,
Kirchstraße und Freiheitstraße zwischen Busbahnhof und Am Stapel.
Seite 13 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
Abbildung 7: Elektroeinzelhandel in ausgewählten zentralen Versorgungsbereichen der
Region
zentraler Versorgungsbereich
Verkaufsfläche
in m²
Umsatz
in Mio. €
Hemer-Innenstadt 220 0,6
Iserlohn-Innenstadt 4.560 23,2
Iserlohn-Letmathe 160 0,5
Menden-Innenstadt 610 2,3
Menden-Lendringsen 180 0,4
Balve-Ortskern 60 0,2
Altena-Innenstadt 540 1,6
Quelle: BBE-Erhebung
In der Hemeraner Innenstadt sind drei Mobilfunkanbieter und ein Computerhandel ansässig. Das
Woolworth Warenhaus bietet Elektrokleingeräte auf einer geringen Teilfläche an. Das Angebot wird
von drei weiteren Fachgeschäften sowie den Randsortimenten von Lebensmittel- bzw. Fachmärkten
außerhalb der Innenstadt ergänzt.
Die Iserlohner Innenstadt wird durch die Ringerschließung (Theodor-Heuss-Ring, Konrad-
Adenauer-Ring, Hohlerweg, Kurt-Schumacher-Ring) begrenzt. Nur im Norden überschreitet die
Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches den Theodor-Heuss-Ring, da sich in diesem Bereich
u. a. mit Kaufland, Baby One und dem Rathaus wichtige innerstädtische Einrichtungen befinden.
Der Hauptgeschäftsbereich ist überwiegend als Fußgängerzone gestaltet. Das Einzelhandelsangebot
wird durch einen vielfältigen Branchen- und Betriebstypenmix geprägt. Wichtige Magnetbetriebe
sind Karstadt, Kaufland, H & M, C & A sowie Saturn.
Die projektrelevanten Sortimente werden von dem großflächigen Elektrofachmarkt Saturn sowie 17
weiteren kleinteiligen Fachgeschäften angeboten (u. a. Friependorf, Blankemeier, Heyerhoff,
Tusch, Martin, Gamestop, Mc Media und verschiedenen Mobilfunkshops). Darüber hinaus weisen
das Karstadt Warenhaus und das Kaufland SB-Warenhaus ein entsprechendes Angebot auf Teilflächen
auf.
Das Nebenzentrum Iserlohn-Letmathe übernimmt Versorgungsfunktionen für das westliche
Stadtgebiet und erstreckt sich bandartig entlang der Hagener Straße. Es ist geprägt von kleinteiligen
Fachgeschäften, Lebensmittelmärkten und dem Woolworth Warenhaus. Die projektrelevanten
Sortimente werden von einem Elektrofachgeschäft (SP Rösch), zwei Mobilfunkläden, einem Fotogeschäft
sowie auf kleinen Teilflächen des Warenhauses Woolworth angeboten.
Seite 14 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
Die Mendener Innenstadt wird durch die Wallstraßen begrenzt. Darüber hinaus zählen der Bahnhofsbereich
sowie die angrenzenden Quartiere im Bereich der Hauptstraße und der Unnaer Straße
zum zentralen Versorgungsbereich. Magnetfunktionen übernehmen vor allem die im westlichen
Abschnitt ansässigen größeren Betriebe Sinn Leffers und Textilhaus Dieler. Im Bereich des Kaufhauses
Dieler und des angrenzenden Parkhauses Nordwall ist die Ansiedlung eines Einkaufszentrums
mit über 11.000 m² Verkaufsfläche geplant. Neben umfangreichen Bekleidungsflächen soll
ein Elektrofachmarkt mit ca. 2.400 m² Verkaufsfläche integriert werden. Im Bereich des Bahnhofs
steht das Projekt „Neuer Bahnhof Menden“ mit Lebensmittelmärkten, einem Outdooranbieter und
einem Schuhfachmarkt kurz vor der Fertigstellung.
Im projektrelevanten Angebotssegment sind als wesentliche Anbieter die Firmen Neuhaus und EP
Preuss zu nennen. Darüber hinaus sind vor allem Mobilfunkshops ansässig.
Das Nebenzentrum Menden-Lendringsen weist eine räumliche Auffächerung von ca. 1 km entlang
der Lendringser Hauptstraße auf. Im nördlichen Abschnitt wurde durch die Ansiedlung zusätzlicher
Lebensmittel- und Fachmärkte eine Stabilisierung erreicht, während im südlichen Abschnitt
eine fortschreitende Trading-Down-Entwicklung zu beobachten ist. Das Elektroangebot beschränkt
sich auf drei kleinere Anbieter mit Schwerpunkt bei Elektrohaushaltsgeräten (Bauerdick, Lahn)
bzw. Computern (Computer Office Menden).
In Balve sind im Ortskern nur wenige kleine Fachgeschäfte ansässig, während sich die Lebensmittel-
und Fachmärkte im Ergänzungsbereich der Hönnetalstraße befinden. Das Angebot ist wesentlich
auf die Nahversorgung der ansässigen Bevölkerung ausgerichtet. Auch im Elektrobereich kann
durch das ansässige Fachgeschäft (Haus Staffel) nur eine ausschnittweise Versorgung sichergestellt
werden.
Die Stadt Altena verfügt in der Innenstadt (entlang der Lennestraße, Kirchstraße und Freiheitsstraße)
nur noch über einen geringen Einzelhandelsbesatz. Wichtigster Betrieb ist der Toom Verbrauchermarkt
im Stapel-Center. Das projektrelevante Angebot bezieht sich auf ein Elektrofachgeschäft
(SP Schmitz) sowie einen Mobilfunkanbieter. Der Toom-Markt bietet Unterhaltungselektronik,
Tonträger sowie Elektrohaushaltsgeräte auf einer Teilfläche an.
Im Ortsteil Dahle ist darüber hinaus mit EP Roder ein weiteres Fachgeschäft ansässig.
Seite 15 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
Fazit zur Wettbewerbssituation
Im Untersuchungsraum zeigt sich eine „solide“ Ausstattung im Bereich der Elektrowaren /
Unterhaltungselektronik.
In der Stadt Hemer besteht keine angemessene Versorgung durch einen leistungsfähigen
Elektroanbieter.
Als wesentliche Wettbewerber sind die größeren Elektrofachmärkte in Iserlohn (Saturn) und
Menden (Euronics XXL Brumberg) zu bewerten.
Die zentralen Versorgungsbereiche der Region weisen überwiegend einen kleinteiligen Facheinzelhandel
in den projektbezogenen Sortimenten auf (Ausnahme: Saturn in Iserlohn).
In Menden ist die Ansiedlung eines Elektrofachmarktes in der Innenstadt geplant.
Seite 16 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
5 Projektrelevantes Einzugsgebiet
Das Einzugsgebiet umfasst den Raum, in dem die Verbraucher überwiegend bzw. zu großen Teilen
das Planvorhaben aufsuchen werden. Es stellt damit das Gebiet dar, aus dem der projektierte
Anbieter überwiegend seinen Umsatz erzielt.
Unter Berücksichtigung der Angebots- und Nachfragesituation wird gutachterlicherseits das Einzugsgebiet
für das Planobjekt abgegrenzt. Dabei sind für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung
grundsätzlich folgende Faktoren von Bedeutung:
die Häufigkeit der Bedarfsdeckung im geplanten Sortimentsbereich und der vom Verbraucher
in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand 3
die projektrelevante Wettbewerbssituation, wie z. B. die Entfernung und die Attraktivität der
relevanten Anbieter im Untersuchungsgebiet
die Attraktivität des Planvorhabens, die u. a. durch die Dimensionierung, die Leistungsfähigkeit
und den Bekanntheitsgrad des Betreibers bestimmt wird
die Qualität des Projektstandortes, die u. a. die verkehrliche Erreichbarkeit, die Lage zu
Siedlungsschwerpunkten sowie vorhandene Agglomerationseffekte umfasst
Barrierewirkungen ausgehend von z.B. topographischen oder baulichen Gegebenheiten
traditionelle Einkaufsorientierungen der Bevölkerung
die zentralörtliche Funktion der Stadt.
Die Ausdehnung des projektbezogenen Einzugsgebietes wird maßgeblich durch die Erreichbarkeit,
mögliche Verbundeffekte am Standort und die Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum beeinflusst.
Der Projektstandort befindet sich in einer Randlage zur Hemeraner Innenstadt. In Standortumfeld
bestehen zahlreiche publikumsintensive Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe, so dass von
Verbundeffekten mit den Innenstadtnutzungen auszugehen ist. Die Ausstrahlung der Innenstadt
beschränkt sich im Wesentlichen auf das eigene Stadtgebiet, so dass dem engeren Einzugsgebiet
(Zone I) die Stadt Hemer mit ca. 36.500 Einwohnern zuzurechnen ist.
3
Mit zunehmender Häufigkeit der Bedarfsdeckung und abnehmendem spezifischen Wert des nachgefragten
Gutes nimmt der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand ab. Dem zu Folge sind bei einem Angebot
der Grundversorgung die Aktionsradien räumlich enger als bei Angeboten des längerfristigen
Bedarfsbereichs (z.B. Möbelsortiment).
Seite 17 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
Darüber hinaus sind die angrenzenden Siedlungsbereiche der Nachbarstadt Iserlohn zu berücksichtigen,
für die eine gute Erreichbarkeit des Standortes besteht. Dies sind vor allem die Bereiche
Kesbern, Wermingsen / Wiesengrund, Seilersee / Löbbeckenkopf und Giesenbrauck / Bilveringsen
mit knapp 11.000 Einwohnern. Die Stadt Balve verfügt über keinen größeren Elektroanbieter, so
dass weitere 12.000 Einwohner zum Einzugsgebiet (Zone II) gezählt werden können.
Ein erweitertes Einzugsgebiet (Zone III) ist insbesondere durch den gezielten Einsatz von Marketingmaßnahmen
(u. a. Prospektwerbung) zu aktivieren. Hierzu zählen insbesondere die Städte
Menden und Altena sowie Teilbereiche von Iserlohn-Mitte 4 mit zusammen ca. 121.300 Einwohnern.
Abbildung 8: Potenzielles Marktgebiet des geplanten Elektrofachmarktes
Quelle: Eigene Darstellung
4
Bezirke Zentrum Iserlohn, Zentrumsrand Iserlohn (ohne Seilersee / Löbbeckenkopf und Wermingsen
/ Wiesengrund), Nordwest-Stadtteile Iserlohn, Obergrüne / Stadtwald und Sümmern (ohne Giesenbrauck
/ Bilveringsen).
Seite 18 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
Damit ist folgendes betriebliches Einzugsgebiet: 5
Zone I: Stadt Hemer ca. 36.470 Einwohner
Zone II: Iserlohn-Ost ca. 10.940 Einwohner
Stadt Balve
ca. 11.720 Einwohner
Zone III: Iserlohn-Mitte ca. 48.400 Einwohner
Stadt Menden
ca. 54.960 Einwohner
Stadt Altena
ca. 17.910 Einwohner
Damit sind dem perspektivischen Einzugsgebiet aktuell ca. 180.400 Einwohner zuzurechnen.
5
Quelle. Stadt Hemer, Stand 20.11.2012, IT.NRW, Stand 30.06.2012 und Stadt Iserlohn, Stand
31.12.2011
Seite 19 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
6 Kaufkraft im Marktgebiet
Die sozialen Strukturen und damit letztlich die Einkommensverhältnisse einer Region, einer Stadt
dokumentieren sich in den Kaufkraftkennziffern. Hierbei wird das Kaufkraftniveau in Prozent vom
Bundesdurchschnitt (= 100,0 %) dargestellt.
Für die dem Einzugsgebiet zugeordneten Städte ergibt sich nach den BBE!CIMA!MB-Research-
Kaufkraftkennziffern ein regionalisiertes Kaufkraftniveau für die projektrelevanten Sortimente von
97,9 % in der Stadt Hemer, 100,5 % in der Stadt Balve, 100,5 % in der Stadt Iserlohn, 99,7 % in
der Stadt Menden und 97,9 % in der Stadt Altena.
Die einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Kaufkraft beträgt im Bundesdurchschnitt rd. € 5.664,- p. a.
Davon werden durchschnittlich ca. € 434,- für die projektrelevanten Sortimente ausgegeben. Unter
Berücksichtigung der stadtbezogenen Kaufkraftniveaus belaufen sich die jährlichen Pro-Kopf-
Ausgaben im Einzugsgebiet auf ca. € 425 – 436,-.
Das Marktpotenzial für die projektrelevanten Sortimente errechnet sich aus der Multiplikation der
gemeindlichen Pro-Kopf-Ausgaben mit der Einwohnerzahl im relevanten Einzugsgebiet.
Abbildung 9: Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im abgegrenzten Einzugsgebiet
Zone/Stadt(teil)
Einwohner
Pro-Kopf-Ausgaben
in €
Kaufkraftpotenzial
in Mio. €
I Stadt Hemer 36.470 425 15,5
Zone I gesamt 36.470 425 15,5
II Stadt Iserlohn – östliche
Bezirke
10.940 436 4,8
II Stadt Balve 11.720 436 5,1
Zone II gesamt 22.660 436 9,9
III Stadt Iserlohn – Bezirke
Mitte, Obergrüne,
Sümmern
48.400 436 21,1
III Stadt Menden 54.960 433 23,8
III Stadt Altena 17.910 425 7,6
Zone III gesamt 121.270 433 52,5
Einzugsgebiet gesamt 180.400 432 77,9
Quelle: Eigene Berechnungen
Für das abgegrenzte Einzugsgebiet ist ein projektbezogenes Kaufkraftpotenzial von knapp 78 Mio.
€ anzusetzen.
Seite 20 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
7 Auswirkungen des Planvorhabens und
städtebauliche Beurteilung
7.1 Umsatzerwartung der Planvorhaben
Die Einschätzung des Umsatzes der Planvorhaben bildet die Voraussetzung für die Bestimmung
der zu erwartenden Umsatzumlenkungen und der hierdurch möglicherweise hervorgerufenen städtebaulichen
Auswirkungen.
Die Umsatzerwartung eines Planvorhabens hängt von der Erreichbarkeit, der Verkaufsflächengröße
sowie der Sortimentsaufteilung ab. Weitere Kriterien sind die Gesamtattraktivität des Standortes
sowie die Wettbewerbsintensität.
Im Sinne einer Worst-Case-Betrachtung wird ein Planumsatz zugrunde gelegt, der unter Berücksichtigung
der Angebots- und Nachfragesituation in der Region als maximale Umsatzerwartung für
den Standort zu bewerten ist.
Abbildung 10: Umsatzerwartung für den projektierten Elektromarkt
Sortiment
Verkaufsfläche
in m²
Raumleistung
in € je m² VK
Umsatz
in Mio. €
Unterhaltungselektronik 620 5.000 3,1
PC 400 4.000 1,6
Telekommunikationsgeräte 260 3.500 0,9
Elektrogroßgeräte 190 4.200 0,8
Elektrokleingeräte 150 4.700 0,7
Tonträger/ Entertainment 130 3.800 0,5
Foto 130 6.900 0,9
Elektromarkt gesamt 1.880 4.500 8,5
Quelle: Eigene Prognosen und Berechnungen
Damit ist eine Umsatzleistung von max. 8,5 Mio. € für einen Markt mit ca. 1.880 m² Verkaufsfläche
zu erwarten. Dies entspricht einer Flächenproduktivität von ca. 4.500 € je m² Verkaufsfläche.
Seite 21 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
7.2 Kaufkraftbindung des Planvorhabens
Für den projektierten Elektromarkt ist bei einer maximalen Umsatzerwartung eine Kaufkraftbindung
in der Zone 1 (Stadt Hemer) von ca. 35 % zu erwarten (ca. 5,4 Mio. €). Mit Kunden aus der Zone 2
(Iserlohn-Ost/ Balve) werden voraussichtlich ca. 1,5 Mio. € erzielt, dies entspricht ca. 15 % der projektrelevanten
Kaufkraft. Für die Zone III (Iserlohn-Mitte, Menden und Altena) beläuft sich die Kaufkraftabschöpfung
auf knapp 3 % (ca. 1,5 Mio. €). Darüber hinaus können nur geringe Umsätze mit
Kunden aus einem erweiterten Marktgebiet erzielt werden (ca. 0,1 Mio. €), die im Rahmen von
Streuumsätzen berücksichtigt werden.
Abbildung 11:
Kaufkraftbindung und Umsatz des Planvorhabens
Kaufkraft
Erwarteter
Umsatz
Kaufkraftabschöpfung
Umsatzanteil
Zone / Gemeinde
in Mio. €
in % der Kaufkraft
in % des Gesamtumsatzes
Zone I: Hemer 15,5 5,4 35 63
Zone II: Iserlohn-Ost
Balve
Zone III: Iserlohn-Mitte
Menden
Altena
9,9 1,5 15 18
52,5 1,5 3 18
Streuumsatz ./. 0,1 ./. 1
Gesamt 77,9 8,5 ./. 100
Quelle: Eigene Berechnungen
Insgesamt werden knapp zwei Drittel des Planumsatzes mit Kunden aus der Stadt Hemer erzielt.
Umsätze aus dem übergemeindlichen Einzugsgebiet resultieren aus der Ausstrahlungskraft des
Fachmarktes sowie aus den Verbundeffekten mit den benachbarten Einzelhandelsnutzungen und
der hohen Verkehrszentralität (Landesstraße).
7.3 Umsatzumverteilungseffekte
Für die Betrachtung der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen sind die durch das Planvorhaben
induzierten Umverteilungseffekte für die ansässigen Betriebe von Bedeutung.
Ausgehend von der Ist-Situation werden die Veränderungen der Kaufkraftströme im Rahmen einer
„Kaufkraftstrom-Modellrechnung“ simuliert. Auf Basis dieses Simulationsmodells können Aussagen
zu den betroffenen Standorten und dem Umfang der Verdrängungseffekte bzw. Umsatzeinbußen
getroffen werden.
Seite 22 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
Dabei ist zu berücksichtigen, dass der im Realisierungsfall am Planstandort zu erwartende Umsatz
zwangsläufig Anbietern an anderer Stelle verloren geht, da durch die Realisierung nicht mehr Kaufkraft
entsteht, sondern diese lediglich zwischen den unterschiedlichen Wettbewerbern/ Wettbewerbsstandorten
umverteilt wird. 6 Dies ist grundsätzlich als Ausdruck zulässigen Wettbewerbs zu
sehen, kann aber für die Genehmigungsfähigkeit der Planvorhaben eine Rolle spielen, wenn wesentliche
Auswirkungen in Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind.
Bei der Einschätzung der zu erwartenden Umsatzverlagerungseffekte werden folgende Annahmen
zugrunde gelegt:
Grundsätzlich gilt, dass für die Einzelhandelsstandorte bzw. Betriebe mit der größten Sortimentsüberschneidung
auch die stärksten Umverteilungseffekte eintreten werden. Im
Elektrosegment stehen die Elektrofachmärkte damit in erster Linie mit Betrieben des gleichen
Betriebstyps in Wettbewerb, für die u. a. die Kriterien Sortimente, Preisniveau, Zielgruppenansprache
übereinstimmen.
Mit zunehmender Entfernung des Projektstandortes nimmt grundsätzlich die Stärke der
Umsatzverlagerungseffekte ab. Dies bedeutet, dass Einzelhandelsbetriebe im näheren
Umfeld des Planstandortes stärker von Umsatzverlagerungen betroffen sein werden als
weiter entfernt gelegene Wettbewerber.
Aufgrund der hohen Kaufkraftabflüsse aus Hemer und der damit verbundenen großen Versorgungsbedeutung
der Elektrofachmarktstandorte in der Region sind für diese die stärksten
Wettbewerbswirkungen zu erwarten.
Der geplante Elektromarkt wird vor allem mit den preisorientierten Elektrofachmärkten im näheren
Umfeld in Wettbewerb treten (vor allem Saturn in Iserlohn, Euronics XXL Brumberg in Menden und
verschiedene Elektrofachmärkte in Hagen), da es sich sowohl hinsichtlich der Sortimentsbreite und
–tiefe als auch hinsichtlich des Preisgenres um vergleichbare Anbieter handelt und diese heute eine
hohe Versorgungsbedeutung übernehmen.
Die Ansiedlung des geplanten Elektrofachmarktes wird in der Stadt Hemer zu einer geringen Umsatzumverteilung
von den ansässigen Fachgeschäften mit einem spezialisierten Sortiment führen
(insgesamt ca. < 0,2 Mio. €). Der Planumsatz wird überwiegend zu Umverteilungseffekten außerhalb
der Stadt Hemer führen. Dabei sind die höchsten Umsatzeinbußen für die Hauptwettbewerber
Saturn in Iserlohn, Euronics XXL Brumberg in Menden sowie Saturn und ProMarkt in der Hagener
Innenstadt sowie Berlet in Hagen-Hohenlimburg zu erwarten.
6
Dabei werden „Worst case-Annahmen“ u. a. hinsichtlich der Leistungsfähigkeit der Planvorhaben
(hohe Umsatzerwartung) und der Auswirkungen für städtebaulich integrierte Wettbewerber (zentrale
Versorgungsbereiche) getroffen.
Seite 23 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
Abbildung 12: Prognostizierte Umsatzumlenkungen des geplanten Elektrofachmarktes
Wettbewerbsumsatz
Umverteilung durch Planvorhaben
gesamt
davon: Umsatz
mit
Kunden aus
Hemer
gesamt
davon: Umsatz
mit
Kunden aus
Hemer
Wettbewerbsstandorte
in Mio. € in Mio. € in Mio. €
in % des
Wettbewerbsumsatzes
in Mio. €
Hemer-Innenstadt 0,6 0,6 < 0,1 8 < 0,1
Hemer-sonstige Standorte 1,0 1,0 < 0,1 5 < 0,1
Iserlohn-Innenstadt 23,2 4,0 2,6 11 1,8
Iserlohn-Letmathe 0,5 - - - -
Menden-Innenstadt 2,3 0,1 0,1 4 0,1
Menden-Lendringsen 0,4 - - - -
Menden-dezentraler
Standort* (Brumberg)
9,0 2,4 1,6 18 1,0
Balve-Ortskern 0,2 - - - -
Altena-Innenstadt 1,6 - - - -
Hagen-Innenstadt* 35,5 2,6 1,5 4 0,9
Hagen-dezentraler
Standort* (Berlet)
Sonstige Standorte /
E-Commerce
Wettbewerbsstandorte
gesamt
30,0 2,5 1,5 5 0,9
./. 2,3 1,1 ./. 0,4
./. 15,5 8,5 ./. 5,3
* nur großflächige Elektrofachmärkte (vgl. Wettbewerbsanalyse)
Quelle: eigene Berechnungen
Für die Iserlohner Innenstadt ist eine Umsatzumverteilung in Höhe von ca. 2,6 Mio. € zu prognostizieren,
dies entspricht ca. 11 % des derzeitigen Umsatzes. Dabei beziehen sich die Wettbewerbswirkungen
vor allem auf den Saturn Fachmarkt. Gut zwei Drittel dieser Umsatzumverteilung (ca.
1,8 Mio. €) resultieren dabei aus einer Reduzierung des Kaufkraftzuflusses aus Hemer nach Iserlohn,
so dass mit dem Ausbau des Hemeraner Elektroangebotes die Versorgungsbedeutung des
benachbarten Mittelzentrums Iserlohn für die Hemeraner Bevölkerung rückläufig sein wird. Die Umlenkung
von Kaufkraft aus dem sonstigen Untersuchungsgebiet liegt mit ca. 0,8 Mio. € (gleichbedeutend
einer Umverteilungsquote von ca. 3 % des derzeitigen Innenstadtumsatzes in Iserlohn bei
Elektrowaren) auf einem sehr geringen Niveau.
Seite 24 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
Als weiterer Hauptwettbewerber fungiert der Elektrofachmarkt Euronics XXL Brumberg im Gewerbegebiet
Kösterskämpchen in der Stadt Menden, während nur geringe Umsatzeinbußen für die
Anbieter in der Mendener Innenstadt zu erwarten sind (ca. 0,1 Mio. €). Von der Hemeraner Kaufkraft,
die aktuell nach Menden abfließt (ca. 2,5 Mio. €), kann das Planvorhaben voraussichtlich
rund 40 % umlenken (ca. 1,1 Mio. €). Die Umsatzumverteilung bezogen auf den Gesamtumsatz
des Euronics XXL-Marktes wird sich auf ca. 18 % (ca. 1,6 Mio. €) belaufen.
Darüber hinaus sind die in der Hagener Innenstadt ansässigen Fachmärkte/ Fachgeschäfte (Saturn,
ProMarkt, Garthe) bzw. der in Gewerbegebietslage ansässige Berlet Elektrofachmarkt (Hohenlimburg)
von Umverteilungseffekten (je Standortlage ca. 1,5 Mio. €, entspricht ca. 4 - 5 % der
derzeitigen Umsätze) betroffen.
Auf sonstige Anbieter entfällt eine Umsatzumverteilung von ca. 1,1 Mio. €. Hierbei handelt es sich
u. a. um die „Rückholung“ von Kaufkraft aus dem Versandhandel / E-Commerce sowie um Aktionswaren
der Lebensmitteldiscountmärkte, für die eine flächendeckende Versorgung auch im ländlich
geprägten Umland vorhanden ist und die ca. 3,5 % ihres Umsatzes mit Elektrowaren erzielen.
Für den kleinteiligen Fachhandel im erweiterten Untersuchungsraum sind dagegen nur geringe
Wettbewerbswirkungen zu erwarten.
Aufgrund der Höhe der prognostizierten Umverteilungseffekte kann eine Gefährdung der wirtschaftlichen
Tragfähigkeit von ansässigen Wettbewerbern in den zentralen Versorgungsbereichen
der Region ausgeschlossen werden. Der Elektrofachmarkt mit einer Verkaufsfläche von knapp
1.900 m² wird in erster Linie Kaufkraft aus der Stadt Hemer auf sich ziehen, die aktuell aus dem
Stadtgebiet abfließt. Hiervon sind insbesondere die Elektrofachmärkte in den Nachbarstädten betroffen,
ohne dass die zu erwartenden Umverteilungswirkungen eine Höhe erreichen, die eine Existenzgefährdung
eines Wettbewerbers erwarten lassen. Dies gilt auch für den Iserlohner Saturn-
Markt, der aktuell von der geringen Angebotsdichte im Untersuchungsraum profitiert und eine hohe
Leistungsfähigkeit aufweist. Demgemäß resultieren zwei Drittel der Umverteilungswirkungen für die
Iserlohner Innenstadt aus einer „Rückholung“ Hemeraner Kaufkraft.
7.4 Bewertung der raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen
der Planvorhaben auf zentrale Versorgungsbereiche
Der projektierte Fachmarkt stellt einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb mit einem überwiegend
zentrenrelevanten Sortiment dar. Das Planvorhaben entspricht nach Art und Größe den mittelzentralen
Versorgungsfunktionen der Stadt Hemer, da es vor allem Versorgungsfunktionen für die eigene
Bevölkerung übernehmen wird und – gemessen am Planumsatz – nur eine begrenzte räumliche
Ausstrahlungskraft auf die benachbarten Gemeinden entfaltet. Es handelt sich um einen
Standort im abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich der Stadt Hemer, der im Rahmen des
Seite 25 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
Einzelhandelskonzeptes als Vorrangstandort für die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben
mit überwiegend zentrenrelevanten Sortimenten planerisch festgelegt wurde. Als Hauptzentrum
übernimmt die Innenstadt gesamtstädtische Versorgungsfunktionen.
Die prognostizierten Umverteilungseffekte des Planvorhabens sind im Hinblick auf städtebauliche
Auswirkungen in der Stadt Hemer und den umliegenden Städten und Gemeinden zu bewerten.
Dabei stehen die zentralen Versorgungsbereiche im Vordergrund.
Negative Auswirkungen auf einen zentralen Versorgungsbereich wären dann zu erwarten, wenn infolge
der Ansiedlung der Planvorhaben bestehende Einzelhandelsbetriebe gefährdet würden, die
für die Funktionsfähigkeit eines zentralen Versorgungsbereichs eine hohe Bedeutung haben.
Die projektrelevanten Sortimente Elektrowaren und Unterhaltungselektronik stellen wichtige Leitbranchen
der zentralen Versorgungsbereiche dar. In der Hagener und in der Iserlohner Innenstadt
befinden sich mit den Elektromärkten großflächige Magnetbetriebe in zentralen Versorgungsbereichen.
In Menden ist die innerstädtische Ansiedlung eines Elektrofachmarktes geplant. In den kleineren
Städten und Gemeinden sind Fachgeschäfte prägend.
Der prognostizierte Verdrängungswettbewerb durch den geplanten Elektromarkt lässt anhand der
absoluten Höhe der Umverteilungen und des Anteils am derzeitigen Umsatz jedoch keine negativen
Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen im Untersuchungsraum erkennen, da sich Existenzgefährdungen
ausschließen lassen. Dies gilt gleichermaßen für die leistungsstarken Fachmärkte
in den Innenstädten der größeren Nachbarstädte wie für den überwiegend mittelständisch
geführten Facheinzelhandel in den kleineren Versorgungszentren, der nur begrenzten Angebotsüberschneidungen
mit dem Planvorhaben aufweisen wird.
Auch schränkt das Planvorhaben die Entwicklungsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche in
den Nachbarkommunen nicht wesentlich ein, da sich das Planvorhaben aufgrund seines Sortiments-
und Verkaufsflächenkonzeptes vorwiegend auf die Versorgung der örtlichen Bevölkerung
bezieht (ca. 63 % des Umsatzes aus Hemer). Auch die Realisierbarkeit des Planvorhabens in der
Mendener Innenstadt wird nicht erheblich tangiert, da das Nachfragepotenzial der Stadt Menden
die Ansiedlung eines weiteren größeren Anbieters in zentraler Lage der Stadt ermöglicht.
Seite 26 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
7.5 Bewertung der Übereinstimmung mit den Zielen und Grundsätzen des
Landesentwicklungsplans
Mit der Veröffentlichung des Kabinettsbeschlusses zum Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen,
Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel vom 17.04.2012 bestehen mit den in Aufstellung
befindlichen Zielen der Raumordnung sonstige Erfordernisse der Raumordnung gem. § 3 Abs.
1 Nr. 4 ROG, die im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens in der Abwägung berücksichtigt werden
müssen.
Nachfolgend wird der projektierte Elektrofachmarkt am Standort Hemer-Bahnhofstraße im Hinblick
auf die vorgesehenen Ziele und Grundsätze mit Projektrelevanz bewertet:
Ziel 1: Standorte nur in Allgemeinden Siedlungsbereichen
Der Regionalplan stellt für den Planstandort einen Allgemeinen Siedlungsbereich dar, die
Ausweisung eines Kern- bzw. Sondergebietes entspricht somit dieser Vorgabe.
Ziel 2: Zentrenrelevante Kernsortimente nur in zentralen Versorgungsbereichen
Der Planstandort befindet sich innerhalb des durch Ratsbeschluss bestätigten zentralen
Versorgungsbereiches der Stadt Hemer.
Die geplanten Sortimente sind gemäß Hemeraner Sortimentsliste überwiegend als zentrenrelevant
zu klassifizieren. Dabei entspricht die örtliche Sortimentsliste auch den im LEP genannten
zentrenrelevanten Leitsortimenten. Demnach hält das Planvorhaben diese Zielvorgabe
ebenfalls ein.
Ziel 3: Zentrenrelevante Kernsortimente: Beeinträchtigungsverbot
Die Regelvermutungsgrenze für eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche
wird nicht überschritten, da für jedes projektierte Sortiment der zu erwartende Umsatz
unter der sortimentsbezogenen Kaufkraft in der Stadt Hemer liegt (vgl. Abbildung 13).
Die vorliegende Untersuchung zeigt auf, dass die zentralen Versorgungsbereiche in Hemer
und den Nachbarkommunen durch das Planvorhaben nicht wesentlich beeinträchtigt werden,
somit wird diese Zielvorgabe eingehalten.
Seite 27 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
Abbildung 13:
Umsatz-Kaufkraft-Relation des Planvorhabens
Sortiment
Erwarteter Umsatz
in Mio. €
Hemeraner Kaufkraft
in Mio. €
Umsatz-Kaufkraft-
Relation
in %
Unterhaltungselektronik 3,1 4,7 66
PC 1,6 2,5 64
Telekommunikationsgeräte 0,9 1,4 64
Elektrogroßgeräte 0,8 2,8 29
Elektrokleingeräte 0,7 1,4 50
Tonträger/ Entertainment 0,5 0,7 71
Foto 0,9 2,0 45
Elektromarkt gesamt 8,5 15,5 55
Quelle: Eigene Berechnungen
Seite 28 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
8 Fazit
In der Hemeraner Innenstadt ist die Ansiedlung eines Elektrofachmarktes mit ca. 1.880 m²
Verkaufsfläche geplant. Der Planstandort befindet sich innerhalb des abgegrenzten zentralen
Versorgungsbereiches der Stadt Hemer (Hauptzentrum), so dass die Ansiedlung den
Vorgaben des städtischen Einzelhandels- Zentrenkonzeptes sowie den Zielen und Grundsätzen
der Landesplanung und Raumordnung entspricht.
Die Wettbewerbssituation ist durch großflächige Elektromärkte in der Stadt Hagen und den
benachbarten Mittelzentren bestimmt. Dabei sind die strukturprägenden Elektromärkte in
Iserlohn und Hagen aufgrund der überwiegend zentrenrelevanten Sortimente vor allem in
den zentralen Versorgungsbereichen vorzufinden. In Menden befindet sich der wichtigste
Wettbewerber in einer dezentralen Gewerbegebietslage. In der Stadt Hemer und den
sonstigen Nachbarkommunen sind vorwiegend kleinteilige Fachgeschäfte in den zentralen
Versorgungsbereichen ansässig.
Der projektierte Fachmarkt ist nach Art und Größe geeignet, die mittelzentralen Versorgungsfunktionen
der Stadt Hemer zu ergänzen. Der Planumsatz (max. 8,5 Mio. €) liegt unterhalb
des sortimentsbezogenen Kaufkraftpotenzials der Stadt (ca. 15,5 Mio. €).
Das voraussichtliche Marktgebiet erstreckt sich auf die Stadt Hemer (Kaufkraftbindung ca.
35 %) und die direkt benachbarten Siedlungsbereiche von Iserlohn (östliche Ortsteile) und
Balve (Kaufkraftbindung ca. 15 %). Darüber hinaus ist eine geringe Kaufkraftbindung im
erweiterten Umlandbereich mit Iserlohn-Mitte, Altena und Menden zu erwarten (max. 3 %
der Kaufkraft).
Die Wettbewerbswirkungen beziehen sich vor allem auf die größeren Elektromärkte in
zentralen Versorgungsbereichen (Iserlohn-Innenstadt und Hagen-Innenstadt) und an Gewerbegebietsstandorten
(Menden-Kösterskämpchen und Hagen-Hohenlimburg). Aufgrund
der Höhe der Umsatzeinbußen können negative städtebauliche Auswirkungen infolge der
Ansiedlung am Standort Hemer ausgeschlossen werden. Dies gilt auch für den Saturn-
Markt in Iserlohn-City, für den zwar eine Umsatzumverteilungen von ca. 11 % zu erwarten
ist, der jedoch aufgrund der geringen Angebotsdichte in der Untersuchungsregion eine
überdurchschnittliche Leistungsfähigkeit aufweist. Mit der Ansiedlung eines marktüblichen
Anbieters in der Stadt Hemer wird vor allem Hemeraner Kaufkraft zurückgeholt, die aktuell
mangels adäquaten Angebotes abfließt.
Für die untersuchten Städte und Gemeinden können auch wesentliche Einschränkungen
der Entwicklungsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche ausgeschlossen werden, da
sich das Planvorhaben aufgrund seines Sortiments- und Verkaufsflächenkonzeptes vor allem
auf die Versorgung der örtlichen Bevölkerung bezieht. Die Wettbewerbswirkungen auf
Seite 29 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
das Planvorhaben in Menden sind vor dem Hintergrund der örtlichen Angebots- und Nachfragesituation
gering, so dass die Realisierbarkeit nicht erheblich tangiert wird.
Köln, im Januar 2013
BBE Handelsberatung GmbH
i. V. Corinna Küpper i. V. Jörg Lehnerdt
Seite 30 von 31

Auswirkungsanalyse • Hemer, Bahnhofstraße
- - -
Die vorliegende Untersuchung ist urheberrechtlich geschützt. Der Auftraggeber ist berechtigt, die
Untersuchung an Dritte weiterzugeben, soweit dies mit dem Zweck der Untersuchung in unmittelbarem
Zusammenhang steht. Darüber hinaus ist jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen
des Urheberrechts, insbesondere Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe
der Untersuchung nur mit vorheriger Zustimmung der BBE Handelsberatung erlaubt.
Seite 31 von 31