RICHTIG VERMIETEN IN DER PRAXIS - hausverein.ch
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12.09.13 <br />
<strong>RICHTIG</strong> <strong>VERMIETEN</strong> <strong>IN</strong><br />
<strong>DER</strong> <strong>PRAXIS</strong>!<br />
1 <br />
REFERENT <br />
!<br />
MICHEL WYSS <br />
IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTER <br />
mit Eidgenössis<strong>ch</strong>em Fa<strong>ch</strong>ausweis <br />
WYSS LIEGENSCHAFTEN GMBH <br />
DITTL<strong>IN</strong>GERWEG 3 <br />
3005 BERN <br />
031 534 00 14 <br />
www.wyssligens<strong>ch</strong>aLen.<strong>ch</strong> <br />
mi<strong>ch</strong>el@wyssliegens<strong>ch</strong>aLen.<strong>ch</strong><br />
<br />
2 <br />
1
12.09.13 <br />
<strong>IN</strong>HALTSVERZEICHNIS <br />
!<br />
• DIE SCHWEIZ E<strong>IN</strong> VOLK VON <br />
MIETERN <br />
• RECHTLICHE GRUNDLAGEN <br />
• WIE ENTSTEHT E<strong>IN</strong> <br />
MIETVERHÄLTNIS <br />
• DAS ANMELDEFORMULAR & <strong>DER</strong> <br />
DATENSCHUTZ <br />
• <strong>DER</strong> MIETVERTRAG <br />
• DIE MIETDAUER <br />
• SPEZIELLE MIETVERTRÄGE <br />
• DIE UNTERMIETE <br />
• VERMIETUNG E<strong>IN</strong>ES <br />
E<strong>IN</strong>FAMILIENHAUSES <br />
• <strong>DER</strong> MIETZ<strong>IN</strong>S <br />
• MIETERKAUTION/DEPOT/<br />
SICHERHEITSLEISTUNG <br />
• MIETZ<strong>IN</strong>SANPASSUNGEN <br />
• DIE NEBENKOSTEN <br />
• KÜNDIGUNGSFRIST/-‐TERM<strong>IN</strong> <br />
• KÜNDIGUNGEN <br />
• ERSTRECKUNG <br />
• DIE WOHNUNGSÜBERGABE <br />
• ALTERUNG/ALTERSENTWERTUNG <br />
• <strong>IN</strong>STANDHALTUNG, -‐SETZUNG & <br />
ERNEUERUNG <br />
• UNTERSCHIED ZWISCHEN <br />
WERTERHALTEN<strong>DER</strong> O<strong>DER</strong> <br />
WERTVERMEHREN<strong>DER</strong> <strong>IN</strong>VESTITION <br />
• HAUSWARTUNG <br />
• SCHLICHTUNGSAMT/-‐BEHÖRDE <br />
• VERMIETER/EIGENTÜMERSCHAFT/<br />
VERWALTER <br />
• <strong>DER</strong> VERWALTUNGSAUFTRAG <br />
3 <br />
DIE SCHWEIZ E<strong>IN</strong> VOLK VON MIETERN I <br />
!<br />
Im Jahre 2010 <br />
• gab es 3‘437‘228 Haushalte <br />
• davon waren 2‘172‘328 Haushalte (63.2%) zur Miete <br />
• und 1‘264‘900 Haushalte (36.8%) im Eigentum <br />
• Seit 1970 sgeg der Anteil an Eigentum von 28.5% auf 36.8% <br />
(2010) <br />
• davon waren 373‘500 im Stockwerkeigentum (STWE) und <br />
891‘400 Einfamilienhäuser (EFH) <br />
• Am stärksten zugenommen hat der Anteil an STWE <br />
• Der grösste Anteil an Vermieter sind die Privaten mit rund <br />
73%. Die übrigen Eigentümer sind jur. Personen, <br />
Pensionskassen, Versi<strong>ch</strong>erungen, Banken, etc. <br />
4 <br />
2
12.09.13 <br />
DIE SCHWEIZ E<strong>IN</strong> VOLK VON MIETERN II <br />
!<br />
Im Jahre 2010 <br />
• die Ø Mieten waren in Zug mit CHF 1‘284.-‐ doppelt so ho<strong>ch</strong> <br />
wie im Jura <br />
• die teuersten Mieten waren in den Kantonen ZG, ZH & SZ <br />
• die günsggsten Mieten waren in den Kantonen JU, NE, VS & <br />
GL <br />
• die meisten Wohnungen waren 3-‐Z-‐Whg. mit 666‘700 <br />
Einheiten (32%) mit einem ø Wohnungspreis von CHF 1‘216.-‐ <br />
(im 2000 no<strong>ch</strong> CHF 976.-‐) <br />
5 <br />
RECHTLICHE GRUNDLAGEN I <br />
!<br />
• Vermieter = Eigentümer/Vertreter der Wohneigentum andern <br />
gegen Entgelt zur Nutzung überlässt <br />
• Mieter = Besitzer <br />
• Der Vermieter kann glei<strong>ch</strong>zeigg Eigentümer/Inhaber & <br />
Verwalter sein <br />
• Letzte grosse Revision des Mietre<strong>ch</strong>ts war 1990 <br />
• 2010 s<strong>ch</strong>eiterte eine weitere Revision (Dabei ging es um die <br />
Ablösung des Hypozinssatzes der Kantonalbanken als <br />
Grundlage für Mietzinsänderungen <br />
6 <br />
3
12.09.13 <br />
RECHTLICHE GRUNDLAGEN II <br />
!<br />
• BASIS MIETRECHT (re<strong>ch</strong>tli<strong>ch</strong>e Ents<strong>ch</strong>eidungsgrundlage): <br />
• Bisherige Gesetze <br />
• Re<strong>ch</strong>tspre<strong>ch</strong>ung/Geri<strong>ch</strong>tspraxis (längere Re<strong>ch</strong>tspre<strong>ch</strong>ung) <br />
• Praxiserfahrung/ausführenden Literatur (Kommentare) <br />
• Verhandlungen der Interessensvertreter <br />
• OBLIGATIONENRECHT (OR) <br />
• Miete Art. 253 – 274g <br />
• Pa<strong>ch</strong>t Art. 275 – 304 <br />
• VMWG Art. 1 – 27 (Verordnung über die Miete und Pa<strong>ch</strong>t von <br />
Wohn-‐ und Ges<strong>ch</strong>äLsräumen) <br />
• NACHBARS-‐ & VERTRAGSRECHT <br />
7 <br />
RECHTLICHE GRUNDLAGEN III <br />
!<br />
• Bei den Argkeln muss zwis<strong>ch</strong>en zwingenden, relagv <br />
zwingenden & disposigven Argkel unters<strong>ch</strong>ieden werden <br />
• Zwingender Argkel (abs<strong>ch</strong>liessend geregelt): z.B. OR Art. 257 <br />
• Relagv zwingender Argkel (dürfen ni<strong>ch</strong>t zu Ungunsten der <br />
Mieters<strong>ch</strong>aL abgeändert werden): z.B. OR Art. 262 <br />
• Disposigver Argkel: z.B. 266a Abs. 1 <br />
8 <br />
4
12.09.13 <br />
WIE ENTSTEHT E<strong>IN</strong> MIETVERHÄLTNIS <br />
!<br />
• dur<strong>ch</strong> konkludentes Verhalten <br />
• Vermieter ma<strong>ch</strong>t eine Offerte im Sinne von Objekt, Preis, <br />
Termin und der Mieter nimmt diese Offerte an <br />
• dur<strong>ch</strong> Mietzinsentgegennahme & S<strong>ch</strong>lüsselübergabe <br />
• Mit der Entgegennahme und dem Einbehalten des Mietzinses/ <br />
bzw. der S<strong>ch</strong>lüssel ist der Mietvertrag ebenfalls zustande <br />
gekommen <br />
• ein s<strong>ch</strong>riLli<strong>ch</strong>er Vertrag ist ni<strong>ch</strong>t notwendig, jedo<strong>ch</strong>: <br />
• Beweispfli<strong>ch</strong>t bei späteren Problemen s<strong>ch</strong>wer mögli<strong>ch</strong> <br />
• Empfehlung lautet, s<strong>ch</strong>riLli<strong>ch</strong>er Mietvertrag <br />
• persönli<strong>ch</strong>es & ges<strong>ch</strong>äLli<strong>ch</strong>es ni<strong>ch</strong>t vermis<strong>ch</strong>en; dies stellt kein <br />
Mangel an Vertrauen dar <br />
9 <br />
DAS ANMELDEFORMULAR & <strong>DER</strong> DATENSCHUTZ <br />
!<br />
• siehe Beilage, Beispiel Anmeldeformular Hausverein <br />
10 <br />
5
12.09.13 <br />
!<br />
<strong>DER</strong> MIETVERTRAG / RECHTE UND PFLICHTEN I <br />
DEF<strong>IN</strong>ITION <br />
• Gesetzli<strong>ch</strong>e Grundlagen OR 253 ff / VMWG <br />
• Ist ein zweiseigges Re<strong>ch</strong>tsges<strong>ch</strong>äL <br />
• Bedarf keiner besonderen Form (einfa<strong>ch</strong>e S<strong>ch</strong>riLli<strong>ch</strong>keit empfohlen) <br />
• Individuelle oder Formular-‐Mietverträge (Vorsi<strong>ch</strong>t bei irgendwel<strong>ch</strong>en <br />
Formular-‐Mietverträgen) <br />
• Pro Objekt ein Mietvertrag empfohlen <br />
11 <br />
!<br />
<strong>DER</strong> MIETVERTRAG / RECHTE UND PFLICHTEN II <br />
• <strong>IN</strong>HALT <br />
• fast bei jedem Vertrag findet si<strong>ch</strong> ein zusätzli<strong>ch</strong>es Blax mit <br />
Ergänzungen, die speziell mit dem Mieter vereinbart werden <br />
können. <br />
• Mit der Unterzei<strong>ch</strong>nung des Vertrages kommt das zweiseigge <br />
Re<strong>ch</strong>tsges<strong>ch</strong>äL, mit Re<strong>ch</strong>ten und Pfli<strong>ch</strong>ten für beide Seiten <br />
zustande. <br />
• Vermieter und Mieter erhalten je ein Exemplar des <br />
Mietvertrages und allfälliger Zusatzvereinbarungen. <br />
• siehe Beilage, Beispiel Mietvertrag Hausverein <br />
12 <br />
6
12.09.13 <br />
DIE MIETDAUER <br />
!<br />
• BEFRISTET <br />
• Mietverhältnis endet ohne Kündigung mit dem Ablauf der <br />
vereinbarten Dauer oder auf einen besgmmten Termin oder ein <br />
Ereignis <br />
• Keine Mietzinserhöhungen während der festen Vertragsdauer <br />
• Ausnahmen: <br />
• Staffelung (Abs<strong>ch</strong>luss auf mindestens 3 Jahre) <br />
• Indexierung (Abs<strong>ch</strong>luss auf mindestens 5 Jahre) <br />
• UNBEFRISTET <br />
• Parteien haben die Mögli<strong>ch</strong>keit, den Mietvertrag unter <br />
Einhaltung der vertragli<strong>ch</strong>en oder gesetzli<strong>ch</strong>en <br />
Kündigungsfristen und –termine aufzulösen <br />
13 <br />
SPEZIELLE MIETVERTRÄGE I <br />
!<br />
• <strong>IN</strong>DEXVERTRÄGE <br />
• Feste Vertragsdauer von mindestens 5 Jahren <br />
• Landesindex der Konsumentenpreise <br />
• Mietzinsbere<strong>ch</strong>nung: <br />
• STAFFELVERTRÄGE <br />
• Laufzeit mindestens drei Jahre <br />
• Erhöhung bei Abs<strong>ch</strong>luss bekannt <br />
• Erhöhung hö<strong>ch</strong>stens einmal jährli<strong>ch</strong> <br />
• Mixeilung Erhöhung frühestens 4 Monate vor Mietzinserhöhung <br />
14 <br />
7
12.09.13 <br />
SPEZIELLE MIETVERTRÄGE II <br />
!<br />
• UMSATZMIETVERTRAG <br />
• Bei Vermietung von Ges<strong>ch</strong>äLsflä<strong>ch</strong>en <br />
• Im Mietre<strong>ch</strong>t ni<strong>ch</strong>t erwähnt, gemäss Geri<strong>ch</strong>tspraxis zulässig <br />
• Vor allem für Lokale an frequenzstarken Standorten geeignet <br />
• Kontrolle über den erzielten Umsatz kann s<strong>ch</strong>wierig sein <br />
• Als Bemessungsgrundlage gilt der Umsatz vor Steuern <br />
• Mindestmietzins vereinbaren <br />
• MIETVERTRÄGE MIT M<strong>IN</strong>DESTDAUER <br />
• Unbefristetes Mietverhältnis wenn die Auflösung eine <br />
Kündigung bedarf <br />
15 <br />
DIE UNTERMIETE I <br />
!<br />
Die Zusgmmung zu einem Untermietverhältnis kann in folgenden Fällen <br />
verweigert werden: <br />
• Die Mieters<strong>ch</strong>aL weigert si<strong>ch</strong>, dem Vermieter die Bedingungen der <br />
Untermiete bekannt zu geben. Darunter fallen: <br />
• V <br />
• Idengtät der Untermieters<strong>ch</strong>aL, Dauer, Mietzins <br />
• Zweckbesgmmung, Anzahl der Bewohner <br />
• der Vermieter kann eine Kopie des Untermietvertrags verlangen. Allfällige <br />
Veränderungen im Untermietverhältnis müssen dem Vermieter gemeldet <br />
werden <br />
• Die Bedingungen der Untermiete sind missbräu<strong>ch</strong>li<strong>ch</strong>. Wenn der Mietzins <br />
erhebli<strong>ch</strong> über demjenigen im Hauptmietverhältnis liegt sind die <br />
Bedingungen der Untermiete als missbräu<strong>ch</strong>li<strong>ch</strong> zu qualifizieren <br />
• Aus der Untermiete entstehen dem Vermieter wesentli<strong>ch</strong>e Na<strong>ch</strong>teile. <br />
Annahme, die Zweckbesgmmung der Mieträumli<strong>ch</strong>keiten wird beträ<strong>ch</strong>tli<strong>ch</strong> <br />
geändert <br />
16 <br />
8
12.09.13 <br />
DIE UNTERMIETE II <br />
!<br />
• Die Zusgmmung des Vermieters bedarf keiner besonderen Form <br />
• Die Zusgmmung der Vermieters<strong>ch</strong>aL ist keine Gülggkeitsvoraussetzung der <br />
Untermiete. Ist die Zusgmmung erteilt, kann sie ni<strong>ch</strong>t mehr zurückgenommen <br />
werden <br />
• Die Zusgmmung ist für die ganze Dauer des Hauptmietverhältnisses wirksam <br />
• Der Hauptmietvertrag kann na<strong>ch</strong> OR 257f (Sorgfalt & Rücksi<strong>ch</strong>tnahme) <br />
ausserordentli<strong>ch</strong> gekündigt werden. Die Kündigung verlangt im Allgemeinen <br />
eine vorgängige s<strong>ch</strong>riLli<strong>ch</strong>e Kündigungsandrohung des Vermieters <br />
• Die Erstreckung eines Untermietverhältnisses ist mögli<strong>ch</strong>. Die <br />
Erstreckungsfrist darf allerdings den Endtermin des Hauptmietverhältnisses <br />
ni<strong>ch</strong>t übers<strong>ch</strong>reiten <br />
• Die Mieters<strong>ch</strong>aL behält gegenüber dem Vermieter alle Re<strong>ch</strong>te und Pfli<strong>ch</strong>ten. <br />
Die Mieters<strong>ch</strong>aL haLet für das Verhalten der Untermieters<strong>ch</strong>aL na<strong>ch</strong> den <br />
Regeln über die HaLung von Hilfspersonen <br />
17 <br />
VERMIETUNG E<strong>IN</strong>ES E<strong>IN</strong>FAMILIENHAUSES <br />
!<br />
• eigener Mietvertrag <br />
• Fotos vom Garten als Bestandteil vom Mietvertrag <br />
• Nebenkosten direkt über die Mieters<strong>ch</strong>aL laufen lassen <br />
(Öleinkauf, etc.) <br />
• jährli<strong>ch</strong>e Begehung <br />
• Mietzinsdepot über 3 Mietzinse erstellen <br />
• A<strong>ch</strong>tung Versi<strong>ch</strong>erung <br />
18 <br />
9
12.09.13 <br />
<strong>DER</strong> MIETZ<strong>IN</strong>S I <br />
!<br />
• Für die Bere<strong>ch</strong>nung des Mietzinses für die Erst-‐ wie die <br />
Wiedervermietung gibt es keine klare gesetzli<strong>ch</strong>en Vorgaben und <br />
somit können die Empfehlungen sowie die Bere<strong>ch</strong>nungsarten sehr <br />
unters<strong>ch</strong>iedli<strong>ch</strong> erfolgen <br />
• Was ist der ri<strong>ch</strong>gge Mietzins? Der Hausverein wird am Ende 2013 zu <br />
diesem Thema eine Bros<strong>ch</strong>üre rausgeben <br />
• In dieser Präsentagon mö<strong>ch</strong>te i<strong>ch</strong> Ihnen das Zustande kommen eines <br />
Mietzinses auf Basis der Kostenmiete aufzeigen. <br />
• siehe Beilage, Beispiel Kostenmiete <br />
• mehr dazu im Kapitel Mietzinsanpassungen <br />
19 <br />
<strong>DER</strong> MIETZ<strong>IN</strong>S II <br />
!<br />
MAHN-‐ & <strong>IN</strong>KASSOWESEN <br />
• Mietzinse sind Brings<strong>ch</strong>ulden <br />
• der Mieter hat seine Pfli<strong>ch</strong>t erfüllt, wenn er die Zahlung am letzten <br />
Tag vor Ablauf der Frist der Post oder Bank übergibt <br />
• Unkosten im Zusammenhang mit der Überweisung sind vom Mieter <br />
zu beglei<strong>ch</strong>en <br />
• die Betreibung erfolgt mixels Formular am Wohnsitz des S<strong>ch</strong>uldners <br />
20 <br />
10
12.09.13 <br />
MIETERKAUTION/DEPOT/SICHERHEITSLEISTUNG I <br />
!<br />
• dürfen bei der Miete von Wohnräumen hö<strong>ch</strong>stens im Ausmass von 3 <br />
Monatsmietzinsen verlangt werden (bei Ges<strong>ch</strong>äLsmieten ist dies <br />
offen) <br />
• wenn die Si<strong>ch</strong>erheit in Geld oder Wertpapieren geleistet wird, so <br />
muss der Vermieter dies bei einer Bank auf einem Sperrkonto oder <br />
einem Depot, lautend auf den Namen des Mieters hinterlegen. Falls <br />
der Mieter diese Kaugon ni<strong>ch</strong>t zum Mietantrix oder zur <br />
vereinbarten Zeit bezahlt, ist dies glei<strong>ch</strong>bedeutend, wie ein <br />
ausstehender Mietzins. <br />
• Bank darf Si<strong>ch</strong>erheit nur mit Zusgmmung beider Parteien oder <br />
gestützt auf einen re<strong>ch</strong>tskräLigen Zahlungsbefehl oder auf ein <br />
re<strong>ch</strong>tskräLiges Geri<strong>ch</strong>tsurteil herausgeben <br />
21 <br />
MIETERKAUTION/DEPOT/SICHERHEITSLEISTUNG II <br />
!<br />
• Diese Kaugon ist als Si<strong>ch</strong>erheit für den Vermieter geda<strong>ch</strong>t, wenn z.B. <br />
Mietzinsen ausstehen oder S<strong>ch</strong>äden zu Lasten des Mieters zu <br />
beheben sind. <br />
• Mieter hat Anre<strong>ch</strong>t auf Ertrag (Zins) der hinterlegten Si<strong>ch</strong>erheit <br />
• ein Jahr na<strong>ch</strong> Beendigung des Mietverhältnisses verfällt das Depot zu <br />
Gunsten des Mieters, sofern der Vermieter auf eine re<strong>ch</strong>tli<strong>ch</strong>e <br />
Geltendma<strong>ch</strong>ung verzi<strong>ch</strong>tet hat <br />
• eine Mieterkaugon darf au<strong>ch</strong> während eines laufenden <br />
Mietverhältnisses erhoben werden. Es kann sein, dass Sie zu Beginn <br />
keine Kaugon verlangt haben. Oder Sie merken im laufenden <br />
Verhältnis, dass Sie einen höheren Betrag benöggen, weil der Mieter <br />
ein Risiko darstellt. Dann können Sie mit dem amtli<strong>ch</strong>en Formular für <br />
die Anzeige von Mietzinsänderung eine Kaugon erheben und zwar <br />
auf den nä<strong>ch</strong>sten mögli<strong>ch</strong>en Kündigungstermin hin. <br />
22 <br />
11
12.09.13 <br />
MIETZ<strong>IN</strong>SANPASSUNGEN I <br />
!<br />
• FORMVORSCHRIFTEN <br />
• Mixeilung auf offiziellem Formular (ausser reine Mietzinssenkungen) <br />
• Begründete Erhöhung <br />
• Einhaltung Kündigungstermin und –frist <br />
• Bea<strong>ch</strong>tung der zehntägigen Bedenkfrist & der postalis<strong>ch</strong>en Zustellung <br />
• ni<strong>ch</strong>t kombinieren mit Kündigungsandrohung oder Kündigung <br />
• ANPASSUNGSGRÜNDE <br />
• Referenzzinssatz <br />
• Teuerung auf risikotragenden Kapital (relagv) <br />
• Kostensteigerung (relagv) <br />
• Mehrleistungen/Wertsteigerungen (relagv) <br />
• Orts-‐ und quargerübli<strong>ch</strong>e Mietzinse (absolut) <br />
• Kostendeckende Bruxorendite (absolut) <br />
• Mögli<strong>ch</strong>keit Mietzinsvorbehalt <br />
23 <br />
MIETZ<strong>IN</strong>SANPASSUNGEN II <br />
!<br />
• REFERENZZ<strong>IN</strong>SSATZ <br />
Eine Referenzzinserhöhung von 1/4% bere<strong>ch</strong>ggt in der Regel zu <br />
einer Mietzinserhöhung von hö<strong>ch</strong>stens: <br />
• 2 % bei Referenzzinssätzen von mehr als 6 % <br />
• 2.5 % bei Referenzzinssätzen zwis<strong>ch</strong>en 5% und 6 % <br />
• 3 % bei Referenzzinssätzen unter 5 % <br />
Bei Referenzzinssenkungen sind die Mietzinse entspre<strong>ch</strong>end <br />
herabzusetzen oder mit der Kostensteigerungen und Teuerung zu <br />
verre<strong>ch</strong>nen. <br />
• TEUERUNG <br />
damit der Vermieter den Kau}raLverlust auf seinem Eigenkapital <br />
ausglei<strong>ch</strong>en kann, darf er den Mietzins um hö<strong>ch</strong>stens 40 % der <br />
Steigerung des Landesindex der Konsumentenpreise anheben <br />
(Unabhängig vom effekgven Anteil des Eigenkapitals) <br />
24 <br />
12
12.09.13 <br />
MIETZ<strong>IN</strong>SANPASSUNGEN III <br />
!<br />
• KOSTENSTEIGERUNG ergibt si<strong>ch</strong> dur<strong>ch</strong>: <br />
• Gebühren und öffentli<strong>ch</strong>en Abgaben <br />
• Objektsteuern / Baure<strong>ch</strong>tszinsen <br />
• Versi<strong>ch</strong>erungsprämien / Unterhaltskosten <br />
• Eine Erhöhung von 0.5 – 1% pro Jahr war früher übli<strong>ch</strong>, ist heute jedo<strong>ch</strong> <br />
umstrixen. Wo viele Nebenkosten dem Mieter separat belastet <br />
werden, ist der Satz zu reduzieren. <br />
• WERTVERMEHRENDE <strong>IN</strong>VESTITIONEN <br />
• wertvermehrende Verbesserungen <br />
• Vergrösserung der Mietsa<strong>ch</strong>e/Wohnraumerweiterung <br />
• zusätzli<strong>ch</strong>e Nebenleistungen <br />
• Mietzinserhöhungen gelten ni<strong>ch</strong>t als missbräu<strong>ch</strong>li<strong>ch</strong>, wenn ein <br />
angemessener Satz an Verzinsung, Amorgsagon und Unterhalt ni<strong>ch</strong>t <br />
übers<strong>ch</strong>rixen wird <br />
25 <br />
MIETZ<strong>IN</strong>SANPASSUNGEN IV <br />
!<br />
• DIE ORTS-‐ & QUARTIERÜBLICHKEIT <br />
• Art. 11 VMWG &11 Art. 269a Bst. a OR <br />
• 1 Massgebli<strong>ch</strong> für die Ermixlung der orts-‐ und quargerübli<strong>ch</strong>en <br />
Mietzinse im Sinne von Argkel 269a Bu<strong>ch</strong>stabe a OR sind die Mietzinse <br />
für Wohn-‐ und Ges<strong>ch</strong>äLsräume, die na<strong>ch</strong> Lage, Grösse, Ausstaxung, <br />
Zustand und Bauperiode mit der Mietsa<strong>ch</strong>e verglei<strong>ch</strong>bar sind. <br />
• 2 Bei Ges<strong>ch</strong>äLsräumen kann der Verglei<strong>ch</strong> im Sinne von Argkel 269a <br />
Bu<strong>ch</strong>stabe a OR mit den quargerübli<strong>ch</strong>en Quadratmeterpreisen <br />
glei<strong>ch</strong>argger Objekte erfolgen. <br />
• 3 Ausser Betra<strong>ch</strong>t fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrs<strong>ch</strong>ung <br />
dur<strong>ch</strong> einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen. <br />
• 4 Amtli<strong>ch</strong>e Stagsgken sind zu berücksi<strong>ch</strong>ggen. <br />
• Zur Ermixlung des orts-‐ oder quargerübli<strong>ch</strong>en Mietzinses dürfen au<strong>ch</strong> <br />
Verglei<strong>ch</strong>sobjekte beigezogen werden, die von der glei<strong>ch</strong>en Verwaltung <br />
bewirts<strong>ch</strong>aLet werden, aber vers<strong>ch</strong>iedenen Vermietern gehören. Zu <br />
berücksi<strong>ch</strong>ggen ist, in wel<strong>ch</strong>em Ausmass die Nebenkosten bei den <br />
Verglei<strong>ch</strong>sobjekten ausges<strong>ch</strong>ieden sind (GBE vom 24.04.2009) <br />
26 <br />
13
12.09.13 <br />
MIETZ<strong>IN</strong>SANPASSUNGEN V <br />
!<br />
DIE ROLLE <strong>DER</strong> BRUTTO-‐ & NETTORENDITE <br />
• BRUTTORENDITE <br />
• Festlegung Anfangsmietzins bei Erstvermietung (nur bei Neubauten) <br />
• die Bruxorendite darf den jeweiligen Referenzzinssatz um ni<strong>ch</strong>t mehr <br />
als 2% übersteigen <br />
• NETTORENDITE <br />
• dabei geht es um die Verzinsung des Eigenkapitals <br />
• findet Verwendung bei Herabsetzungsbegehren des Mieters <br />
• bei Mietzinserhöhung dur<strong>ch</strong> den Vermieter <br />
• die Nexorendite gilt ni<strong>ch</strong>t als missbräu<strong>ch</strong>li<strong>ch</strong>, wenn diese den <br />
Referenzzinssatz um ni<strong>ch</strong>t mehr als 0.5% übersteigt <br />
27 <br />
MIETZ<strong>IN</strong>SANPASSUNGEN VI <br />
!<br />
• MIETZ<strong>IN</strong>SE sind somit MISSBRÄUCHLICH im Zusammenhang mit: <br />
• Übersetztem Ertrag aus der Mietsa<strong>ch</strong>e <br />
• Übersetztem Kaufpreis <br />
• MIETZ<strong>IN</strong>SE sind somit NICHT MISSBRÄUCHLICH im Rahmen der: <br />
• Referenzzinsanpassung <br />
• Kostensteigerung <br />
• Teuerung auf dem risikotragenden Kapital <br />
• Mehrleistung (Wertvermehrung) <br />
• kostendeckenden Bruxorendite <br />
• „Orts-‐ und Quargerübli<strong>ch</strong>keit“ <br />
28 <br />
14
12.09.13 <br />
DIE NEBENKOSTEN I <br />
!<br />
• DEF<strong>IN</strong>ITION = Die Nebenkosten (NK) sind das Entgelt für die <br />
Leistungen des Vermieters oder eines Drixen, die mit dem Gebrau<strong>ch</strong> <br />
der Sa<strong>ch</strong>e zu tun haben <br />
• Die Übersi<strong>ch</strong>t über die NK finden Sie ebenfalls in den VMWG OR <br />
• Die NK unterteilen si<strong>ch</strong> in: <br />
• Heiz-‐ und Warmwasserkosten <br />
• übrige Nebenkosten 29 <br />
• die NK müssen im Mietvertrag speziell vereinbart werden <br />
• die NK werden einmal jährli<strong>ch</strong> abgere<strong>ch</strong>net <br />
• die Kosten für Unterhalt und Reparaturen sind ni<strong>ch</strong>t Bestandteil der <br />
Nebenkosten <br />
29 <br />
DIE NEBENKOSTEN II <br />
!<br />
• ÜBERSICHT HEIZ-‐ & WARMWASSERKOSTEN <br />
• Brennstoffe und Energie <br />
• Elektrizität zum Betrieb von Brennern und Pumpen <br />
• Betriebskosten von Alternagvenergien <br />
• Kaminfeger / Brennerservice / Heizungsbedienung <br />
• Tankreinigung / Boiler-‐Entkalkung / Service Wärmezähler <br />
• ÜBERSICHT ÜBRIGE BETRIEBSKOSTEN <br />
• Wasserverbrau<strong>ch</strong>, ARA-‐Gebühren <br />
• Kosten für Wasserau ereitung <br />
• Allgemeinstrom / Gemeins<strong>ch</strong>aLsantennenanlage <br />
• Serviceabonnement LiL / Hauswart / Gärtner <br />
• Eine detailliertere NK-‐Übersi<strong>ch</strong>t finden Sie zur Präsentagon beigelegt <br />
30 <br />
15
12.09.13 <br />
DIE NEBENKOSTEN III <br />
!<br />
• VERRECHNUNGSMETHODEN: <br />
• Akontozahlungen <br />
• Paus<strong>ch</strong>alisierung (Dur<strong>ch</strong>s<strong>ch</strong>nix der letzten 3 Jahre) <br />
• Im Bruxomietzins inbegriffen <br />
• Direktzahlung an Drixe (EFH) <br />
• AUFTEILUNG <strong>DER</strong> KOSTEN: <br />
• na<strong>ch</strong> m2 <br />
• na<strong>ch</strong> m3 <br />
• zu glei<strong>ch</strong>en Teilen <br />
• Verbrau<strong>ch</strong>sabhängig (VHKA) <br />
• Na<strong>ch</strong> Wohnungspunkten (WP = Anzahl Zimmer + 1) <br />
31 <br />
KÜNDIGUNGSFRIST/-‐TERM<strong>IN</strong> <br />
!<br />
• KÜNDIGUNGSFRIST (ZEITRAUM) <br />
• Beträgt im Minimum: <br />
• 3 Monate für Wohnungen <br />
• 6 Monate für Ges<strong>ch</strong>äLsräume <br />
• 2 Wo<strong>ch</strong>en für möblierte Zimmer und Einstellplätze <br />
• Diese Fristen können verlängert, ni<strong>ch</strong>t aber zu Ungunsten des <br />
Mieters im voraus gekürzt werden <br />
• KÜNDIGUNGSTERM<strong>IN</strong> (ZEITPUNKT) <br />
• Zeitpunkt, auf wel<strong>ch</strong>er der Mietvertrag aufgelöst werden kann: <br />
• auf jedes Monatsende (ausser auf den 31. Dezember) <br />
• Ortsgebrau<strong>ch</strong> <br />
• Bern (teilweise 30. APR & 31. OKT sowie auf jedes Monatsende) <br />
• Freiburg (30. MAR, 30. JUN, 30. SEP & 31. DEZ) <br />
• Solothurn, Aargau (31. Mär, 30. JUN & 30. SEP) <br />
• Wallis (keine ortsübli<strong>ch</strong>e Termine) <br />
32 <br />
16
12.09.13 <br />
KÜNDIGUNGEN I <br />
!<br />
• ORDENTLICHE KÜNDIGUNG <br />
• Muss immer s<strong>ch</strong>riLli<strong>ch</strong> erfolgen (Mieter &Vermieter) <br />
• Vermieter mit vom Kanton genehmigten Formular <br />
• Zusgmmung Ehepartner bei Familienwohnungen <br />
• Kündigung dur<strong>ch</strong> Vermieter an beide Ehepartner mit separater <br />
Post bei Familienwohnungen <br />
• Tod eines Mieters <br />
• AUSSERORDENTLICHE KÜNDIGUNG <br />
• Zahlungsrückstand des Mieters <br />
• Verletzung der Sorgfaltspfli<strong>ch</strong>t <br />
• Kündigung aus wi<strong>ch</strong>ggen Gründen <br />
• Konkurs der Mieters<strong>ch</strong>aL <br />
• Beseiggung eines s<strong>ch</strong>weren Mangels (Objekt ni<strong>ch</strong>t mehr <br />
bewohnbar..) <br />
33 <br />
KÜNDIGUNGEN II <br />
!<br />
• MAHNUNGEN/KÜNDIGUNGSANDROHUNG <br />
• siehe Beilage <br />
• VORMERKUNG IM GRUNDBUCH gem. OR Art 261 <br />
• Personen, wel<strong>ch</strong>e eine Liegens<strong>ch</strong>aL mit einem vorgemerkten <br />
Mietvertrag erwerben, dürfen den Mietvertrag ni<strong>ch</strong>t vor dessen <br />
Ablauf kündigen, selbst wenn dringender Eigenbedarf besteht <br />
• die Vormerkung verlangt eine s<strong>ch</strong>riLli<strong>ch</strong>e Vereinbarung <br />
• die Dauer der Vormerkung ist gesetzli<strong>ch</strong> ni<strong>ch</strong>t limigert, sie <br />
ergibt si<strong>ch</strong> aus dem Vertrag und kann längstens bis zum ersten <br />
vereinbarten End-‐ oder Kündigungstermin vorgemerkt werden <br />
34 <br />
17
12.09.13 <br />
ERSTRECKUNG I <br />
!<br />
ERSTRECKUNG mögli<strong>ch</strong>: <br />
• Die Mieters<strong>ch</strong>aL kann eine Erstreckung verlangen, wenn kumulagv <br />
folgende Voraussetzungen erfüllt sind: <br />
• Mietvertrag ist gülgg beendet <br />
• Erstreckung ist von Gesetzes wegen ni<strong>ch</strong>t ausges<strong>ch</strong>lossen <br />
(ausges<strong>ch</strong>lossen bei Pfli<strong>ch</strong>tverletzung) <br />
• Kündigung stellt einerseits eine Härte für die Mieters<strong>ch</strong>aL oder deren <br />
Familie dar und andererseits stehen keine überwiegenden Interessen <br />
der Vermieters<strong>ch</strong>aL einer Erstreckung entgegen <br />
35 <br />
ERSTRECKUNG II <br />
!<br />
ERSTRECKUNG ni<strong>ch</strong>t mögli<strong>ch</strong>: <br />
• Kündigung infolge Zahlungsrückstand der Mieters<strong>ch</strong>aL gem. OR 257 <br />
d <br />
• Kündigung infolge s<strong>ch</strong>werer Verletzung der Sorgfalts-‐ + <br />
Rücksi<strong>ch</strong>tnahmepfli<strong>ch</strong>t <br />
• Kündigung infolge Konkurs der Mieters<strong>ch</strong>aL gem. OR 266h <br />
• Wenn ein Mietervertrag dur<strong>ch</strong> einen geplanten Umbau oder <br />
Abbru<strong>ch</strong> ausdrückli<strong>ch</strong> nur für die bes<strong>ch</strong>ränkte Zeit bis Baubeginn <br />
oder bis zum Erhalt der Baubewilligung abges<strong>ch</strong>lossen worden ist <br />
• Wenn der Vermieter den Mietern glei<strong>ch</strong>wergge Wohn-‐ oder <br />
Ges<strong>ch</strong>äLsräume anbieten kann <br />
36 <br />
18
12.09.13 <br />
ERSTRECKUNG III <br />
!<br />
• MÖGLICHKEITEN <strong>DER</strong> ERSTRECKUNG: <br />
• erste Erstreckung, an deren Ende eine zweite Erstreckung beantragt <br />
werden kann <br />
• eine einmalige Erstreckung (erste und zweite Erstreckung kumuliert) <br />
• Die maximale Dauer der zwei Erstreckungen beträgt: <br />
• 4 Jahre für Wohnräume <br />
• 6 Jahre für Ges<strong>ch</strong>äLsräume <br />
• Die Mieters<strong>ch</strong>aL muss das Erstreckungsbegehren an die <br />
S<strong>ch</strong>li<strong>ch</strong>tungsbehörde ri<strong>ch</strong>ten: <br />
• innert 30 Tagen na<strong>ch</strong> Empfang der Kündigung bei unbefristeten <br />
Verträgen <br />
• Spätestens 60 Tage vor Vertragsablauf bei befristeten Verträgen <br />
• Die Frist beginnt an dem Tag zu laufen, der auf den Empfang der <br />
Kündigung folgt <br />
37 <br />
DIE WOHNUNGSÜBERGABE I <br />
!<br />
• Art. 257 f Abs. 1 OR, der Mieter hat die Mietsa<strong>ch</strong>e sorgfälgg zu <br />
gebrau<strong>ch</strong>en <br />
• Art. 267 Abs. 1 OR, der Mieter hat die Sa<strong>ch</strong>e in dem Zustand <br />
zurückzugeben, der si<strong>ch</strong> aus dem vertragsgemässen Gebrau<strong>ch</strong> ergibt <br />
• der Mieter haLet ni<strong>ch</strong>t für Abnützung aus vertragsgemässer <br />
Benutzung <br />
• Art. 79 OR, der Mieter muss die Mietsa<strong>ch</strong>e spätestens am letzten <br />
Tag der Mietdauer „während den gewöhnli<strong>ch</strong>en Ges<strong>ch</strong>äLszeiten“ <br />
zurückgeben <br />
38 <br />
19
12.09.13 <br />
DIE WOHNUNGSÜBERGABE II <br />
!<br />
• der Mieter hat nebst der Bezahlung der Mietzinse <br />
grundsätzli<strong>ch</strong> au<strong>ch</strong> für die Erfüllung sämtli<strong>ch</strong>er vertragli<strong>ch</strong>en <br />
Pfli<strong>ch</strong>ten einzustehen <br />
• die Pfli<strong>ch</strong>ten des Mieters bei der Rückgabe sind: <br />
• Mietsa<strong>ch</strong>e vollständig räumen <br />
• Mieträumli<strong>ch</strong>keiten reinigen und kleine Ausbesserungen <br />
vornehmen <br />
• Instandstellungen vornehmen <br />
• Gas-‐ und Stromlieferungsverträge kündigen/abmelden <br />
• S<strong>ch</strong>lüsselrückgabe <br />
39 <br />
DIE WOHNUNGSÜBERGABE III <br />
!<br />
SCHADENERSATZPFLICHT BEI: <br />
• SCHÄDEN AUS ÜBERMÄSSIGER ABNÜTZUNG <br />
• Ersatz (Zeitwert) <br />
• Reparatur oder Minderwert <br />
• KLE<strong>IN</strong>REPARATUREN <br />
Art. 259 OR – der Mieter muss Mängel, die dur<strong>ch</strong> kleine, für den <br />
gewöhnli<strong>ch</strong>en Unterhalt erforderli<strong>ch</strong>e Reinigungen oder <br />
Ausbesserungen behoben werden können, na<strong>ch</strong> Ortsgebrau<strong>ch</strong> auf <br />
eigene Kosten beseiggen <br />
• WIE<strong>DER</strong>HERSTELLUNG URZUSTAND <br />
Änderung dur<strong>ch</strong> Mieter ohne Zusgmmung dur<strong>ch</strong> Vermieter oder mit <br />
Zusgmmung aber mit Verpfli<strong>ch</strong>tung zum Rückbau <br />
40 <br />
20
12.09.13 <br />
DIE WOHNUNGSÜBERGABE IV <br />
!<br />
FOLGESCHÄDEN (BEI UNTERLASSUNG MELDEPFLICHT) <br />
Art. 267 a OR <br />
II. Prüfung der Sa<strong>ch</strong>e und Meldung an den Mieter <br />
1 Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sa<strong>ch</strong>e <br />
prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem <br />
sofort melden. <br />
2 Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprü<strong>ch</strong>e, <br />
soweit es si<strong>ch</strong> ni<strong>ch</strong>t um Mängel handelt, die bei übungsgemässer <br />
Untersu<strong>ch</strong>ung ni<strong>ch</strong>t erkennbar waren. <br />
3 Entdeckt der Vermieter sol<strong>ch</strong>e Mängel später, so muss er sie dem <br />
Mieter sofort melden. <br />
41 <br />
ALTERUNG/ALTERSENTWERTUNG <br />
!<br />
• WIRTSCHAFTLICHE ALTERUNG <br />
die wirts<strong>ch</strong>aLli<strong>ch</strong>e Alterung ist die Wertminderung des Neuwertes <br />
zufolge neuer Erkenntnisse in der Baukunde, den Baustoffen, im <br />
Komfort und vor allem im Installagons-‐ und Ausbauberei<strong>ch</strong>. <br />
Qualitätsdefizite aufgrund Demodierung und ni<strong>ch</strong>t mehr <br />
zeitgemässer Bauweise <br />
• TECHNISCHE ALTERUNG <br />
Die Te<strong>ch</strong>nis<strong>ch</strong>e Alterung ist die Wertminderung des Neuwertes <br />
infolge Alter, Baumängel oder Baus<strong>ch</strong>äden. Also, natürli<strong>ch</strong>e <br />
Alterung (Lebensdauer), wexerbedingte Zerstörung, Abnützung <br />
und Vers<strong>ch</strong>leiss, Verna<strong>ch</strong>lässigung von Pflege und Unterhalt <br />
• SOZIALE ALTERUNG/ÄN<strong>DER</strong>UNG <br />
neue Marktbedürfnisse, neue Te<strong>ch</strong>nologie, Mobilität der Benutzer, <br />
neues Wohnverhalten, neue Komfortansprü<strong>ch</strong>e, neue <br />
Raumansprü<strong>ch</strong>e, etc. <br />
42 <br />
21
12.09.13 <br />
<strong>IN</strong>STANDHALTUNG, -‐SETZUNG & ERNEUERUNG <br />
!<br />
Die bauli<strong>ch</strong>en Unterhaltsmassnahmen unterteilen si<strong>ch</strong> <br />
gemäss SIA Norm 469 wie folgt: <br />
• <strong>IN</strong>STANDHALTUNG <br />
umfasst das Bewahren der Gebrau<strong>ch</strong>staugli<strong>ch</strong>keit dur<strong>ch</strong> <br />
einfa<strong>ch</strong>e und regelmässige Massnahmen. <br />
• <strong>IN</strong>STANDSETZUNG <br />
hat das Wiederherstellen der Si<strong>ch</strong>erheit und der <br />
Gebrau<strong>ch</strong>staugli<strong>ch</strong>keit für eine festgelegte Dauer zum Ziel. <br />
• ERNEUERUNG <br />
umfasst das Wiederherstellen eines gesamten Bauwerks <br />
oder von Bauteilen in einen mit dem ursprüngli<strong>ch</strong>en Neubau <br />
verglei<strong>ch</strong>baren Zustand. <br />
43 <br />
UNTERSCHIED ZWISCHEN WERTERHALTEN<strong>DER</strong> O<strong>DER</strong> <br />
WERTVERMEHREN<strong>DER</strong> <strong>IN</strong>VESTITION <br />
!<br />
• WERTERHALT <br />
• = Gebäudeunterhalt <br />
• Kosten von den Steuern abziehbar <br />
• Beispiel: Kühls<strong>ch</strong>rank wird dur<strong>ch</strong> dasselbe Modell ersetzt <br />
• WERTVERMEHREND <br />
• = Steigerung des Wohnkomforts <br />
• Kosten ni<strong>ch</strong>t von den Steuern abziehbar <br />
• relevant für die Grundstückgewinnsteuer <br />
• energegs<strong>ch</strong>e Massnahmen (kantonal unters<strong>ch</strong>iedli<strong>ch</strong>) <br />
• Beispiel: alter Backofen wird mit neuem ersetzt, dieser hat <br />
mehr Funkgonen <br />
• Beispiel: Tumbler wel<strong>ch</strong>er ni<strong>ch</strong>t vorhanden war wurde jetzt <br />
eingebaut. <br />
44 <br />
22
12.09.13 <br />
HAUSWARTUNG I <br />
!<br />
• Te<strong>ch</strong>nis<strong>ch</strong>e Betreuung der Liegens<strong>ch</strong>aL <br />
• Reinigung und Pflege der Anlage <br />
• Aufsi<strong>ch</strong>t <br />
• Bindeglied Verwaltung und Mieter <br />
45 <br />
HAUSWARTUNG II <br />
!<br />
• <strong>IN</strong>HALT PFLICHTENHEFT/HAUSWARTUNGSVERTRAG: <br />
• Vertragsparteien / Liegens<strong>ch</strong>aL <br />
• Beginn, Dauer und Kündigung <br />
• Aufgaben / Arbeitszeiten <br />
• Salär, Sozialabzüge, Auszahlung <br />
• Spesen, Kompetenzsumme, Überstunden <br />
• Stellvertretung / Ferien / Ferienents<strong>ch</strong>ädigung <br />
• Versi<strong>ch</strong>erungen <br />
• Koppelung Mietvertrag <br />
• Geri<strong>ch</strong>tsstand, Ort, Datum, Unters<strong>ch</strong>riLen <br />
• Beilagen <br />
46 <br />
23
12.09.13 <br />
SCHLICHTUNGSAMT/-‐BEHÖRDE <br />
!<br />
• Neue Regelungen der s<strong>ch</strong>weizeris<strong>ch</strong>en Zivilprozessordnung (ZPO) per <br />
01.01.2011 <br />
• unterstehen kantonalem Mietgeri<strong>ch</strong>t (gewisse Punkte) <br />
• gewisse Details sind kantonal geregelt <br />
• kein eigentli<strong>ch</strong>es Geri<strong>ch</strong>t <br />
47 <br />
VERMIETER/EIGENTÜMERSCHAFT/VERWALTER <br />
• ZIELE <br />
• akgve Bewirts<strong>ch</strong>aLung & ni<strong>ch</strong>t passive Verwaltung <br />
• Ertrag (Rendite) <br />
• Substanzerhaltung (Unterhalt) <br />
• Wertsteigerung (Invesggonen) <br />
• AUFGABEN <br />
• Vermietung (Vermeidung von Leerständen) <br />
• Betreuung Mietverträge <br />
• Liegens<strong>ch</strong>aLsunterhalt (R&U sowie Erneuerungen) <br />
• Garangewesen <br />
• Kontrollen (z.B. jährli<strong>ch</strong>e Begehung) <br />
• Administragon (BuHa, Vertragswesen, etc.) <br />
• Aus-‐ und Weiterbildung (Fa<strong>ch</strong>zeits<strong>ch</strong>riLen, Kurse, etc.) <br />
• Umgang mit stakeholdern <br />
!<br />
48 <br />
24
12.09.13 <br />
<strong>DER</strong> VERWALTUNGSAUFTRAG <br />
!<br />
<strong>IN</strong>HALT <br />
• Parteien / Objekt <br />
• Vertragsbeginn, Dauer, Kündigung <br />
• Aufgabenberei<strong>ch</strong> und Vollma<strong>ch</strong>ten <br />
• Kompetenzsumme / Abre<strong>ch</strong>nungstermine <br />
• Regelung Zahlungsverkehr <br />
• Besondere Vereinbarungen <br />
• Honorar und Spesen / Geri<strong>ch</strong>tsstand <br />
• Ort, Datum und Unters<strong>ch</strong>riLen <br />
49 <br />
!<br />
VIELEN DANK FÜR <br />
IHRE AUFMERKSAMKEIT <br />
50 <br />
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