GsG sieht sich als Partner der stadt - GSG Oldenburg

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Oldenburg boomt / Differenziertes Wohnungsangebot erforderlich
GSG sieht sich als Partner der Stadt
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Kommunale Wohnungswirtschaft
Geschäftsführer Stefan Könner
Oldenburg. Derzeit hat Oldenburg rund 170.000 Einwohner
– Tendenz: steigend. Wie andere prosperierende Städte
gehört sie im Spiel von Binnenwanderungen und demografischen
Entwicklungen zu den Gewinnerinnen in der Region.
Dies hat die bekannten Auswirkungen auf dem Wohnungsmarkt.
„Seit Jahren gibt es bei der GSG jährlich etwa
5000 Haushalte, die passenden Wohnraum nachfragen“,
erläutert GSG-Geschäftsführer Stefan Könner, „etwa 20 Prozent
davon können wir im Jahresverlauf bedienen.“ Daraus
ergibt sich eine sehr günstige Leerstandsquote bei den allgemeinen
Wohnungen (ohne Studenten) von unter einem
Prozent. Davon ist nach GSG-Angaben etwa die Hälfte sanierungs-/verkaufsbedingt
bereinigt. „Das bedeutet faktisch
Vollvermietung“, betont Unternehmenssprecher Rainer Zietlow.
Bei einer relativ jungen Bevölkerung korrespondiert dies
mit einer Fluktuationsquote von aktuell 13,2 %.
Wie andernorts auch, fehlt es in Oldenburg insbesondere
an bezahlbaren Wohnungen, wie schwammig der Begriff
auch ist. Es werden vor allem Ein- und Zweizimmerwohnungen
nachgefragt. Nach einer umfangreichen Portfolioanalyse
hat die GSG 2011 einen Teilbestand von ca. 900 Wohnungen
veräußert. Der hieraus resultierende Kapitalzufluss,
ergänzt um Fremdmittel, ermöglicht es dem Unternehmen
nun, ein mehrjähriges und umfangreiches Sanierungs- und
Neubauprogramm zu realisieren. Erklärtes Ziel ist die qualitative
Verbesserung des Bestandes.
In einem Zeitrahmen von etwa fünf Jahren werden 500 bis
600 neue Wohneinheiten entwickelt und an den Markt gebracht.
Davon wird im laufenden Jahr die Hälfte bereits realisiert
sein. „Ein enormes Pensum“, weiß Stefan Könner. Das
Neubauprogramm betrifft fast ausschließlich das mittlere
Preissegment. Dort will die GSG die höchsten Entlastungseffekte
im örtlichen Mietmarkt erzielen.
Unterstützung erhalten Investoren und Bestandshalter
dabei von einem jüngst von der Kommune neu entwickelten
mehrjährigen kommunalen Programm zur Wohnungsbauförderung.
In den Haushaltsjahren 2012 und 2013
wurden von der Kommune dafür jeweils 1,5 Millionen Euro
bereitgestellt. Nach sozialen, städtebaulichen und in der
Kaltmiete begrenzten Kriterien erfolgen Baukostenzuschüsse
bezogen auf die Kostengruppen 200 bis 400 der DIN 276.
Die Höchstgrenzen der Nettokaltmiete dürfen bei Wohnungen,
die kleiner als 45 Quadratmeter sind, 6,80 Euro und bei
größeren Wohnungen 6,00 Euro nicht übersteigen.
Die Mietpreisbindung ist auf zehn Jahre befristet.
Gleichwohl rechnet man in Oldenburg bis 2025 mit
einem im unteren Marktsegment weiter angespannten
Wohnungsmarkt. Um dieser Marktlücke entgegenzuwirken,
werden von der GSG noch in diesem Jahr knapp 200 vor
allem kleine, kostengünstige, vielfach barrierefreie bzw.
-arme Wohnungen errichtet. Die Lage der Neubauten ist
jeweils sehr zentral, was durch Abriss stark sanierungsbedürftiger
Häuser möglich wurde.
Außerdem errichtet die GSG im Stadtteil Osternburg ein
weiteres zertifiziertes Haus für das Betreute Wohnen. Nahezu
alle Wohnungen sind fast ein Jahr vor Bezugsfertigkeit
schon vermietet. Nächstes großes Bauvorhaben ist der Bau
einer Tagespflegestätte für Senioren mit darüber liegenden
Wohnungen, die optional auch von den Besuchern der Tagesstätte
bezogen werden könnten. Auf demselben Gelände
entsteht daüber hinaus eine Kinderkrippe; dort werden im
Obergeschoss Familienwohnungen geschaffen.
„Grundidee dieser verschieden Bauvorhaben ist, Menschen
in ihren unterschiedlichen Lebenssituationen passende
Wohnangebote zu machen. Eine weitestgehende
Barrierefreiheit ist dabei immer ein entscheidendes Planungskriterium.
Sie nützt vielen und schadet keinem“,
sagt Stefanie Brinkmann-Gerdes, bei der GSG zuständig für
Soziale Dienste und Wohnkonzepte.
Den Abbau von Barrieren strebt die GSG nach Worten von
Brinkmann-Gerdes auch im älteren, zumeist gut nachgefragten
Wohnungsbestand an. Neben der energetischen Sanie-

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magazin: Oldenburg zählt zu den aufstrebenden Städten
in Norddeutschland. Man dürfte meinen, daraus ergibt sich
eine komfortable Situation für Wohnungsvermieter, die aufgrund
der starken Nachfrage kräftig an der Preisschraube
drehen können. Trifft das auch auf die GSG zu?
Stefan Könner: Nein. Ganz im Gegenteil. Wir treten weiterhin
sehr moderat auf. Das hat natürlich auch mit unserem sozialen
Auftrag zu tun, auch für einkommensschwächere Haushalte
Wohnraum anzubieten. In diesem Marktsegment hat unsere
Stadt Nachholbedarf.
magazin: Sie sprechen an, dass bezahlbarer
Wohnraum fehlt. Was wird in Oldenburg getan,
um dieses Problem in den Griff zu bekommen?
Könner: Die GSG wird stetig neue Angebote auf für
Geringverdiener entwickeln. Außerdem hat die Stadt
ein eigenes Wohnraumförderprogram aufgelegt.
magazin: Was erwarten Sie von der
neuen Landesregierung in Hannover?
Könner: Eine pragmatische Förderkulisse, die sich an den
Entwicklungen der Märkte orientiert. Das wichtigste Ziel ist
die Schaffung von bezahlbaren Wohnungen – daran wird
die Landespolitik gemessen.
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Kommunale Wohnungswirtschaft
An der Alexanderstraße hat die GSG umfangreich saniert.
Das Projekt Schinkelstraße 27 Wohneinheiten war das erste des
von der GSG aufgelegten großen Neubauprogramms. Es wurde
frei finanziert. Die Kaltmiete liegt zwischen 7,50 und 7,95 Euro.
rung werde deshalb auch grundsätzlich geprüft, inwieweit
z. B. Erdgeschosswohnungen zumindest einem barrierearmen
Standard angepasst werden können.
Abgeschlossene Abstellmöglichkeiten in Eingangsnähe für
Fahrräder, die nicht mehr aus dem Keller getragen werden
können, für Rollatoren, Elektromobile oder Kinderwagen
schaffen Entlastung für viele Hausbewohner. Das gilt auch
für mobile Rampen: Da sie nicht von den Kassen übernommen
werden, wurde bei der GSG entschieden, sie aus eigener
Initiative anzuschaffen und gegen eine geringe Kaution
zu verleihen. So kann Mietern, die kurzfristig oder vorübergehend
erkrankt sind, die Rückkehr in die eigene Wohnung
und eine Erleichterung im Alltag ermöglicht werden.
Durch die Sanierung bzw. groß angelegte Umbaumaßnahme
in einem Häuserblock aus den 1960er Jahren wurde
eine Wohnung für das gemeinschaftliche Wohnen von neun
an Demenz erkrankten Menschen geschaffen. Rund um die
Uhr von Mitarbeitern der Johanniter betreut, hat jede der
betroffenen Personen ein mit eigenen Möbeln eingerichtetes
Zimmer mit eigenem Mietvertrag. Der Großteil des Tagesablaufs
findet in einem großzügigen Gemeinschaftsbereich
statt. Außerdem gehört ein abgeschlossener Demenzgarten
zu der Anlage.
Die baulichen Maßnahmen flankiert die GSG mit einem
weit reichenden sozialen Engagement. Dieses bezieht sich
sowohl auf interne Aufgabenbereiche, insbesondere zum
Erhalt und zur Stärkung von Kundennähe, aber ebenso auf
den Austausch und die Kooperation mit vielen Vereinen,
Institutionen und Initiativen.
Weiterhin wird sehr viel Wert darauf gelegt, dass die Kunden
gerade auch für besondere Anliegen eine individuelle
Beratung erhalten können, z. B. im Rahmen der Schuldnerberatung,
Wohnberatung etc.

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Kommunale Wohnungswirtschaft
Betreutes Wohnen an der Bremer Straße
Demenz-WG
Im Stadtteil Ohmstede wird in diesem Jahr ein Neubauprojekt
mit insgesamt 68 Wohnungen fertiggestellt.
Das neue Gebäude der Volkshochschule ist seit 2010
bezogen und gehört weiterhin zum GSG-Bestand.
Die GSG Oldenburg im Überblick
Die GSG Oldenburg Bau- und Wohngesellschaft mbH hat
ihren Sitz in Oldenburg. Gegenstand der Geschäftstätigkeit
ist in erster Linie die Bewirtschaftung des eigenen, überwiegend
in der Stadt Oldenburg gelegenen Bestandes mit insgesamt
476.000 Quadratmetern Wohn- und Gewerbefläche.
Mit etwa 1100 fremd verwalteten Objekten bewirtschaftet
das Unternehmen insgesamt rund 9500 Einheiten, davon
gut 1100 Garagen. Gleichwohl versteht sich die GSG als
die Immobilienallrounderin in Oldenburg. Zum Dienstleistungsspektrum
gehören des Weiteren die Planung für Dritte,
das Bauträgergeschäft mit Flächenentwicklung und Grundstückshandel
sowie die Wertermittlung und Maklertätigkeit
ebenfalls für Privatkunden.
Gesellschafter sind die Stadt Oldenburg (34 Prozent), der
Landkreis Oldenburg, die Landessparkasse zu Oldenburg,
die Bremer Landesbank und die Deutsche Rentenversicherung
Oldenburg-Bremen. Als ehemaliges zu 100 Prozent
kommunales Unternehmen sieht sich die GSG als geborener
Partner der Stadt Oldenburg, was sich bis heute in zahlreichen
Kooperationsprojekten von der Wohnbaulanderschließung
über städtebauliche Kooperationen bis hin zu
konkreten Neubauprojekten dokumentiert (Krippen, Kitas,
Büroräume für Gemeinwesenarbeit, Jugendhilfehäuser etc.).
Auch der Neubau der neuen VHS Oldenburg (im GSG-
Bestand) gehört dazu.
Portfolioentwicklung
Bei der GSG wird zurzeit das Portfoliobewertungs- und Scoringmodell
weiterentwickelt. Die vorhandenen Bewertungsdaten
werden aktualisiert bzw. für hinzugekommene Bewertungskriterien
neu erhoben. Anschließend soll das System
implementiert werden. Der Bestand wird dabei systematisch
analysiert und transparent. Die Ergebnisse dienen als Grundlage
für die Entwicklung von nachhaltigen Strategien und
den gezielten Einsatz der Investitionen. Ziel ist es, Erfolgspotenziale
zu heben und die Entwicklung des Immobilienbestandes
zu optimieren. Durch eine Investitionsrechnung
wird dabei die Wirtschaftlichkeit der geplanten Maßnahmen
überprüft.
Sanierungsstrategie
Jährlich investiert die GSG 15 Millionen Euro in den Bestand.
Schwerpunkte sind die energetische Modernisierung, der
Anbau von Balkonen, die Sanierung von Bädern, die Erneuerung
von Dächern und Fenstern sowie die Optimierung von
Heizungsanlagen.

vdwmagazin
13. Juni in Wolfsburg
„Kommunale Wohnungsunternehmen:
Partner für integrierte Stadtentwicklung“
Nachfolger von Bernd Meyer
Heiner Pott wird
neuer Verbandsdirektor
Techniklust – Technikfrust
Fachtagung „Vernetztes Wohnen II“
Partner der Stadt
Porträt über die GSG Oldenburg
vdw-Baukostentool
Vergleichsdaten für Bauherren
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