Nachhaltige Quartiersentwicklung : Projektvorstellung „Rintheimer ...

Nachhaltige Quartiersentwicklung : 

Projektvorstellung „Rintheimer Feld“ 

Verband BBU 

05.05.2010, Berlin 

VOLKSWOHNUNG GmbH 

Dipl.-Ing. Reiner Kuklinski 

reiner.kuklinski@volkswohnung.com

„Rintheimer Feld“ 

Inhalt 

Ausgangslage 

Aspekte / Ablauf der Quartiersentwicklung 

Bestandsanalyse 

Entwicklungsziele / Teilkonzepte 

Maßnahmenplan 

Ausblick 

Verband BBU, 05.05.2010, Berlin


Ausgangslage 

Rintheim 

Fokus Stadt Fokus Quartier Fokus Gebäude 

- VOLKSWOHNUNG besitzt 12.745 

Mietwohnungen in Karlsruhe 

- Karlsruhe hat ca. 300.000 Einwohner 

- von 34 Gebäuden befinden sich im Rintheimer Feld 

30 Gebäude mit 984 Wohnungen der Vowo 

= ca. 8% des Unternehmensbestands 

- im Rintheimer Feld leben ca. 2.500 Menschen 



Ablauf der Quartiersentwicklung 

2008 2009 / 2010 2010 - 2018 

Bestandsanalyse Ziele/Teilkonzepte Durchführung 

- Bewohnerbefragung 

(Wohnzufriedenheit/ Wohnwünsche) 

- umfassende Quartiersanalyse 

- Bestandsaufnahme / -bewertung 

Gebäude / Haustechnik / Freiflächen 

- Energie-Gutachten 

- Portfolio- bzw. Plandigitalisierung 

- Marktanalyse (Bedarf und Trend) 

…des Karlsruher Wohnungsmarktes 

- Vorbereitende Untersuchungen 

(Amt für Stadtentwicklung) 

- Definition von Handlungsfeldern/ 

Entwicklungszielen/Zielgruppen 

mittels Mitarbeiterworkshop 

- Zukunftswerkstätten/Arbeitskreise 

im Zuge der „Sozialen Stadt“ 

- Umsetzung Maßnahmenplan 

- Durchführung der konkreten 

Projekte 

Potenziale / Defizite 

Handlungsfelder 

Zehn-Punkte-Programm 


Konkrete Projekte 



Aspekte der Quartiersentwicklung 

Städtebauliche Aspekte 

Bauliche / Architektonische Aspekte 

Stadtpolitische Aspekte 

Wohnungswirtschaftliche Aspekte 

Integrale 

Quartiersentwicklung 

Ökologische Aspekte 

Energetische Aspekte 

Partizipatorische Aspekte 

Gesellschaftliche Aspekte 

Ökonomische Aspekte 

Soziale Aspekte 



Bestandsanalyse 

Lage und Verknüpfung 

Städtebauliche Entwicklung / Erscheinung 

Eigentümerstruktur / Baustruktur 

Energetischer Gebäudezustand 

Wohnumfeld / ruhender Verkehr 

Bewohnerstruktur / Wohnzufriedenheit 

Nahversorgung / soziale und kulturelle Infrastruktur 



Bestandsanalyse: 

Lage und Verknüpfung 

ca. 3 km zur Innenstadt, 

Nähe zu Alt-Rintheim, zum Technologiepark 

Eindruck der Verinselung durch umgrenzende, 

teilweise große Straßen 

Mannheimer Straße wirkt als trennendes 

Element zw. Alt-Rintheim und Rintheimer Feld 




Städtebauliche Entwicklung 

1. Bauphase (1953-1956) 2. Bauphase (1972-1974) heute 

- 22 vier-/ fünfgeschossige Zeilenbauten 

- 3 achtstöckige Punkthäuser 

- Nachverdichtung mit 10 neun- bis 

siebzehngeschossigen Hochhäuser 

- 7 Tiefgaragen 

- Staudenplatz als Zentrum 

- Seniorenwohnanlage 

- Abbruch von 4 fünfgeschossigen 

Zeilenbauten Neubaufläche 

- Hoher Baumbestand 




Städtebauliche Erscheinung 

Typisches Erscheinungsbild von Großsiedlungen 

Positive Erscheinung der modernisierten Gebäude 

Tristes Erscheinungsbild durch homogene Bebauung 

und dunklen Fassaden 

Negatives Erscheinungsbild des Ladenzentrums 

durch seine bauliche Gestaltung, seiner Bauzustand 

und durch leerstehende Gewerbeeinheiten 

Unattraktive Eingangssituationen 

Abrissfläche Forststraße als Potenzial 

Großzügige Grünfläche gegenüber dem Staudenplatz 




Eigentümerstruktur / Baustruktur 

Gebäude der VOLKSWOHNUNG (1. Bauphase) 

Gebäude der VOLKSWOHNUNG (2. Bauphase) 

Baugrundstück der VOLKSWOHNUNG 

Gebäude anderer Eigentümer 



Bestandsanalyse: Energetischer Gebäudezustand (2008) 

Einteilung in Gebäudetypen 

Typ I 

Typ II 

Baujahr 1954-1956, unsaniert 

Baujahr 1974, unsaniert 

Typ III Baujahr 1956, teilsaniert 1975 / 2003 

Typ IV Baujahr 1954, vollsaniert 1998 

Typ V Baujahr 1954-1956, vollsaniert 2000 

Typ VI Baujahr 1970, vollsaniert 2007 

Gebäude NICHT im Eigentum der VOLKSWOHNUNG 

U-Wert 

Heizenergieverbrauch 

2,1 W/(m²K) 

120 kWhth 

Typ I 

Zustand: 

sehr schlecht 





Typ I 

Typ II 








Typ II 

U-Wert 

1,1 W/(m²K) 

Heizenergieverbrauch 143 kWhth 

Zustand: sehr schlecht 





Typ I 

Typ II 








Typ III 

U-Wert 

0,8 W/(m²K) 


Zustand: mäßig bis gut 





Typ I 

Typ II 








Typ IV 

U-Wert 


Zustand: gut 

0,8 W/(m²K) 

61 kWhth 





Typ I 

Typ II 








Typ V 

U-Wert 

0,6 W/(m²K) 


Zustand: gut bis sehr gut 





Typ I 

Typ II 








Typ VI 

U-Wert 


0,4 W/(m²K) 

42 kWhth 

Zustand: 

sehr gut 





Typ I 

Typ II 








Forschungsprojekt 




Wohnumfeld 

Hoher Anteil an Grün- und Freiflächen, 

mit wenig Aufenthaltsqualität „Abstandsgrün“ 

Umfangreicher, hoher Baumbestand 

Weitläufiges Fußwegenetz innerhalb der Siedlung 

Wegeführung teilweise nicht bedarfsgerecht 

Mangelnde Qualität bei vorhandenen Spielflächen 

Mangel an Flächen für Jugendliche 




Wohnumfeld / ruhender Verkehr 

Hoher Anteil an Grün- und Freiflächen, 

mit wenig Aufenthaltsqualität „Abstandsgrün“ 

Umfangreicher, hoher Baumbestand 

Weitläufiges Fußwegenetz innerhalb der Siedlung 

Wegeführung teilweise nicht bedarfsgerecht 

Mangelnde Qualität bei vorhandenen Spielflächen 

Mangel an Flächen für Jugendliche 

Mangel an öffentlichen Stellplätzen 




Bewohnerstruktur 

Hoher Anteil älterer Menschen 

Absehbarer Generationswandel 

Hoher Anteil an Kindern und Jugendlichen 

Eher einkommensschwache Bevölkerungsstruktur – 

insbesondere im Bereich der Hochhäuser 




Schulnote Haus (umfassend) –exkl. K.a 

Wohnzufriedenheit 

Noten - 

durchschnitt 

Hohe Wohndauer + Quartier-Verbundenheit, 

insbesondere bei älteren Mietern 

Gesamt 

7 

30 

36 

16 

9 

3 

3,0 

Geringer Anteil an Mietern mit Umzugsplänen 

(Ausnahme: Familien !) 

Nord 

Süd 

4 

9 

29 

30 

30 

39 

21 

12 

12 

7 

3 

4 

2,9 

3,2 

Erhöhter Anteil an Mietern mit Umzugsplänen 

bei den Familien aus Platzgründen 

Modernisierung 

zeigt Wirkung 

Mod. 

Mod. Läuft 

10 

19 

40 

24 

33 

37 

10 

9 

10 

4 1 

5 

2,6 

2,9 

Unmod. 

4 

24 

36 

21 

12 

4 

3,3 

0% 20% 40% 60% 80% 100% 

sehr gut 

ungen ügend 

Schulnote 

1 2 3 4 5 6 

Anmerkung: 

Nur bezogen auf die 

Haushalte, die eine Note 

gaben. Im unmodernisierten 

Bestand machten 6 % keine 

Angaben 




Nahversorgung 

Erste Leerstände im Ladenzentrum am Staudenplatz 

Negatives Erscheinungsbild des Ladenzentrums 

durch bauliche Mängel und Gestaltung 




Soziale und Kulturelle Infrastruktur 

Nahe gelegene Schulen bieten kurze Schulwege 

Mehrere Kindertagesstätten in der Umgebung 

Hausaufgabenbetreuung stellt wichtiges Angebot dar 

Mangel an attraktiven Angeboten für Kinder 

und Jugendliche im Quartier und im Umfeld 

Keine Synergieeffekte durch das im Rintheimer Feld 

angesiedelte Altenwohnheim 



Entwicklungsziele: 

Workshops 

auf Grundlage von Handlungsempfehlungen und Workshop-Ergebnissen entstand das Zehn-Punkte-Programm 



Entwicklungsziele: 

Zehn-Punkte-Programm 

1 Energetische Sanierung 

Verbesserung des baulichen Erscheinungsbildes 

2 Zielgruppenorientierte Aufwertung der Grünflächen 

3 Attraktives Quartierszentrum 

4 Durchmischung der Mieterschaft 

5 Wohnen im Alter 

6 Verbesserung des Miteinanders 

7 Junge Familien halten 

8 Angebote für Jugendliche 

9 Verbesserung des Kundenservice 

10 Optimierung des ruhenden Verkehrs Herr Kuklinski erläuterte das Zehn-Punkte-Programm 

beim Neujahrsfrühschoppen des Bürgervereins Rintheim 



Teilkonzepte 

1 Stadtteilentwicklungskonzept 

2 Integrales Energieeffizienzkonzept 

3 Wohnungswirtschaftliches Konzept 

4 Beteiligungskonzept 

5 Durchführungskonzept 

6 Finanzierungskonzept 



1 Stadtteilentwicklungskonzept 

Differenzierung und zielgruppenorientierte Aufwertung des Wohnumfelds 

(Neuordnung der Grünflächen, Spielflächen und Sportflächen, hierarchische, barrierefreie Wegestruktur, 

Errichtung von Mietergärten und die Erweiterung des Stellplatzangebots) 

Sicherung der Nahversorgung im Gebiet und die damit verbundene Aufwertung des Staudenplatzes 

Revitalisierung der leer stehenden EG-Zonen der Hochhäuser als Gemeinschaftseinrichtungen 

Neugestaltung der Gebäude (Orientierung, Farbkonzept, freundliche Eingänge,…) 

Gestaltungswettbewerb 



2 Integrales Energieeffizienzkonzept 

energetische Bestandsanalyse aller Gebäude als Grundlage für die geplanten Maßnahmen 

(Energie-Gutachten) 

Errichtung eines gebietseigenes Nahwärmenetz, das an das Fernwärmenetz der Stadtwerke KA angeschlossen 

wird, dessen Fernwärme bereits heute zu ca. 80% in KWK erzeugt und bald aus industrieller Abwärme 

(Raffinerie MIRO) gewonnen wird 

Teilnahme am Programm „Energieeffiziente Stadt“, mit dem die energetische Verbesserung städtischer 

Strukturen auf Quartiersebene gefördert werden soll 

Sanierung aller unsanierten Gebäude in den nächsten Jahren (je nach Einstufung der Dringlichkeit), unter 

Einsatz von sinnvollen technischen Innovationen 

Einbeziehung der Mieter in die Energieeinsparung durch Einführung eines Feed-back-Systems 

mit dem integralen Energieeffizienzkonzept wird eine Reduzierung der CO 2 -Emissionen und des 

Primärenergieeinsatz von ca. 80% angestrebt 



3 Wohnungswirtschaftliches Konzept 

Grundvoraussetzungen für eine dauerhafte gute Vermietung im Rintheimer Feld sind gegeben 

(siehe Wohnungsbedarfsprognose der Stadt und Mietinteressentenliste der VOLKSWOHNUNG) 

Angebot von preis-günstigen und zeitgemäßen Wohnraum (Anpassung von Wohnungsgrundrissen) 

Planung von zielgruppenspezifische Maßnahmen bei Modernisierung und Neubau „Areal Forststraße“: 

- barrierefreies Wohnen für Senioren 

- familiengerechtes Wohnen mit Kindern 

- Attraktives Wohnen für Studenten und Starterhaushalte 

Stabilisierung / Durchmischung der Bewohnerstruktur Belegungsmanagement 



4 Beteiligungskonzept 

Befragung von einem Drittel aller Bewohner des Rintheimer Felds 

zur Wohnzufriedenheit und zu Wohnwünschen 

Durchführung von Mieterversammlungen und Informationsveranstaltungen 

Einrichtung eines Mieterbeirates 

Zielgruppenspezifische Beteiligung (z.B. Jugendtreff, Seniorenabend,…) 

Beteiligung der lokalen Wirtschaft (Staudenplatz), 

des Bürgervereins Rintheim, des Seniorenwohnheims, … 

im Zuge des Programms „Soziale Stadt“ Mitorganisation 

von Stadtteilkonferenzen, Stadtteilspaziergängen, Zukunftswerkstätten 

und Arbeitskreisen zu verschiedenen Themenfeldern 



5 Durchführungskonzept 

Projektsteuerung der Quartiersentwicklung 

erfolgt durch die VOLKSWOHNUNG 

Auslobung von Architekturwettbewerben 

Mitorganisation von Studentenentwürfen 

Qualitätssicherung und –überwachung 

Lenkungsgruppe Rintheim 

Umzugsmanagement, … 



6 Finanzierungskonzept 

Ausmaß der geplanten Maßnahmen im Gebiet fordert den Einsatz 

erheblicher finanzieller Mittel 

Um weiterhin preisgünstige Mietwohnungen anzubieten, werden 

neben dem Einsatz von Eigenmitteln Förderungen des Bundes, 

der Länder sowie anderer Institutionen genutzt. 

Insbesondere bieten sich Fördermittel aus Programmen 

wie „Energieeffizient Sanieren“, „Energieeffizient Bauen“, 

„Wohnraum Modernisieren“ und „Altengerecht Umbauen“ an. 

die modellhafte Sanierung der 3 Gebäuden wird über das 

Programm des BMWi „EnEff:Stadt“ gefördert 

auch die für das Rintheimer Feld beantragte Förderung 

im Rahmen des Bund-Länder-Programms „Soziale Stadt“ 

bietet Möglichkeiten Maßnahmen mitzufinanzieren 




Gebäudeerhalt 

Modernisierung der Zeilenbauten 

Modernisierung der Hochhäuser 

Und Revitalisierung der EG-Zonen 

Forschungsprojekt 

Zielgruppenspezifische Sonderprojekte 

S „Senioren-Wohnen im Alter“ 

M Mieterservicebüro 

J Jugendtreff 

X 

X 

X 

S 

„Neue Mitte“ 

M 

J 

X 

X 

Neubebauung Forststraße 

„Wohnen für Familien“ 

„Neue Mitte“ / Nord-Süd-Achse 

Abbruch Garagenhöfe 

Neubebauung 

Forststraße 



Ausblick 

1975 2020 ??? 



Ausblick 

Waldstadt 

Nordweststadt 

Nordstadt 

Rintheim 

Mühlburg 

Daxlanden 

Durlach Aue 

Oberreut 

Pilotprojekt Rintheimer Feld weitere Quartiersentwicklungen ? 

Dammerstock 


Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.

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