Umweltbericht zur 1. Änderung des ... - Stadt Geretsried

Umweltbericht zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 133 zur 

Umwandlung des SO Freizeit und Erholung in ein Gewerbegebiet 

März 2013 

U - P l a n

Umweltbericht zur 1 Änderung des Bebauungsplanes Nr. 133 zur Umwandlung des SO Freizeit und Erholung in 

ein Gewerbegebiet 

Inhalt 

1. Einleitung 1 

1.1 Kurzdarstellung des Inhaltes und der wichtigsten Ziele des Bauleitplans 

(Pos. 1a der Anlage zum §2 (4) und § 2a BauGB) 1 

1.2 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten 

umweltrelevanten Ziele sowie ihrer Berücksichtigung 

(Pos. 1b der Anlage zum §2 (4) und § 2a BauGB) 1 

2. Bestandsaufnahme und Bewertung der Umweltauswirkungen einschließlich Behandlung 

der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung 

(Pos. 2 der Anlage zum §2 (4) und § 2a BauGB) 3 

2.1 Erfassen und Bewerten der Umwelt [vgl. Karte 1] 3 

2.2 Beschreibung der Planung/Erfassen des Eingriffs [vgl. Karte 2] 10 

2.3 Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung/ 

Ableitung der Beeinträchtigungsintensität 

(Pos. 2 b der Anlage zum §2 (4) und § 2a BauGB) 10 

2.3.1 Verlust von Vegetation und Lebensraum von Tieren (anlagebedingt) 11 

2.3.2 Vorübergehende Flächeninanspruchnahme während der Bauphase (baubedingt) 11 

2.3.3 Verlust von Boden und der Bodenfunktionen durch Überbauung (anlagebedingt) 11 

2.3.4 Verminderung der Grundwasserneubildung durch Bodenversiegelung sowie mögliche 

Eingriffe in das Grundwasser (anlagebedingt) 11 

2.3.5 Verlust von Flächen mit klimatischer Ausgleichsfunktion (Kaltluftproduktion und Abfluss) 

(anlagebedingt) 12 

2.3.6 Verlust des naturnahen Gebietscharakters (anlagebedingt) 12 

2.3.7 Veränderung des Charakters von denkmalgeschützten Gebäuden und Ensembles bzw. 

Verlust von Bodendenkmalen (anlagebedingt) 12 

2.3.8 Erhöhung der verkehrlichen Immissionen (Schall und stoffliche Immissionen) 

(betriebsbedingt) 12 

2.3.9 Erhöhung der Unfallgefahr 12 

2.3.10 Wechselwirkungen 13 

3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger 

Auswirkungen 13 

4. Ermittlung von alternativen Planungsmöglichkeiten 

(Pos. 3d der Anlage zum §2 (4) und § 2a BauGB) 15 

5. Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Nicht-Durchführung der Planung 

(Pos. 2b der Anlage zum §2 (4) und § 2a BauGB) 15 

6. Technische Verfahren der Umweltprüfung, Hinweise auf Schwierigkeiten und fehlende 

Kenntnisse (Pos. 3a der Anlage zum §2 (4) und § 2a BauGB) 15 

6.1 Verfahren und Methodik 15 

6.2 Schwierigkeiten und Kenntnislücken 15 

7. Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen 

Auswirkungen der Durchführung des Bauleitplans auf die Umwelt (Monitoring) 16 

8. Allgemein verständliche Zusammenfassung der Inhalte des Umweltberichts 16 

9. Liste der verwendeten Unterlagen und der verwendeten Literatur 17 

Anlagen 

Karte 1: Bestand (M 1 : 7.500) 

Karte 2: Planung - Beeinträchtigungsintensität (M 1 : 2.500) 

Karte 3: Ausgleichsplan Nr. 1 „Geltinger Filz“ (M 1 : 3.500) 

Karte 4: Ausgleichsplan Nr. 2 „Ersatzaufforstung“ (M 1 : 3.500) 

[Fläche wird im Laufe des Verfahrens benannt] 

Planungsbüro U-Plan, Mooseurach 16, 82549 Königsdorf

Umweltbericht zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 133 zur Umwandlung des SO Freizeit und Erholung in 


1 

1. Einleitung 

Das Plangebiet schließt im Nordosten an das Gewerbegebiet Gelting an und liegt südlich des 

landwirtschaftlichen Weges, der Gelting über Buchberg mit Gartenberg verbindet. Nach Süden 

weist das Gebiet eine Längserstreckung von ca. 400m auf. Die Ost - Westerstreckung des Plangebietes 

misst ca. 330m. Das Plangebiet umfasst ca. 12,99 ha Fläche (Geltungsbereich). 

In dem Plangebiet war ursprünglich der Bau einer Wellness-, Fitness und Thermalbadanlage mit 

angeschlossenem Hotel und Hotelappartements vorgesehen. Da das Projekt nicht realisiert 

wird, beabsichtigt die Stadt Geretsried die 1. Änderung des Bebauungsplanes zur Umwandlung 

in ein Gewerbegebiet. Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB ist zu der Bebauungsplanänderung eine Umweltprüfung 

durchzuführen, welche in einem Umweltbericht gemäß § 2a BauGB mündet. Dabei 

ist auch zu prüfen, inwieweit durch die Aufstellung des Bebauungsplanes Baurecht geschaffen 

wird, welches über die bereits vorhandene und mögliche Bebauung hinaus geht. 1 

Die Umweltprüfung schließt die Behandlung der Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz 

ein. Dabei kann auf die Ergebnisse der Umweltprüfung, welche in Zusammenhang 

mit dem Bebauungsplan Nr. 133 für das Sondergebiet zur Errichtung einer Wellness- und SPA- 

Anlage (Spaladin) durchgeführt wurde, aufgebaut werden (Büro U-Plan, Oktober 2008). 

1.1 Kurzdarstellung des Inhaltes und der wichtigsten Ziele des Bauleitplans (Pos. 1a 

der Anlage zum §2 (4) und § 2a BauGB) 

Ziel der Bebauungsplanänderung ist die Errichtung eines Gewerbegebietes, mit Festsetzungen 

zum Maß der Bebauung, zur bauordnungsrechtlichen Gestaltung sowie zur Grünordnung. Das 

städtebauliche und grünordnerische Konzept des Bebauungsplanes soll zum einen einen effizienten 

Betrieb des Gewerbegebietes sicherstellen und zum anderen eine Eingrünung und Einbindung 

in die umgebende Bebauung und Landschaft gewährleisten. 

Die wichtigsten Ziele des Bebauungsplans sind in der Begründung zum Bebauungsplan dargestellt. 

1.2 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten umweltrelevanten 

Ziele sowie ihrer Berücksichtigung (Pos. 1b der Anlage zum §2 (4) 

und § 2a BauGB) 

Landesentwicklungsprogramm 2006 (LEP) 

Das Plangebiet liegt im Bereich der Entwicklungsachse zwischen den Mittelzentren Geretsried 

und Wolfratshausen. 

Als Ziel für die Entwicklungsachsen wird im LEP genannt: Entwicklungsachsen sollen insbesondere 

im Hinblick auf die Siedlungsentwicklung, die Freiraumsicherung und den Infrastrukturausbau 

zu einer geordneten und nachhaltigen raumstrukturellen Entwicklung Bayerns und seiner 

Teilräume beitragen sowie deren Einbindung in die Bandstruktur anderer Länder der Bundesrepublik 

Deutschland und Nachbarstaaten gewährleisten. 

Als Ziele und Grundsätze zur nachhaltigen Entwicklung der raumbedeutsamen Fachbereiche 

werden unter anderem genannt: 

- Naturhaushalt: Um die biologische Vielfalt in Natur und Landschaft zu erhalten und zu entwi- 

 

1 vgl. § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB „Ein Ausgleich ist nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der 

planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren.“ 




2 

ckeln, ist es von besonderer Bedeutung, dass die Naturgüter Boden, Wasser, Klima/Luft, 

Pflanzen und Tierwelt in ihrer Funktion und ihrem dynamischen Zusammenwirken als natürliche 

Lebensgrundlagen dauerhaft gesichert und - wo möglich - wieder hergestellt werden. 

- Wasser: Der Intakthaltung und der Entwicklung des Wasserhaushaltes für Menschen, Tiere 

und Pflanzen kommt besondere Bedeutung zu. 

- Boden: Als Träger der natürlichen Bodenfunktionen sowie als Archive der Natur- und Kulturgeschichte 

(Geotope) sollen Böden gesichert und - wo möglich - wieder hergestellt werden. Verluste 

an Substanz- und Funktionsfähigkeit des Bodens, insbesondere durch Versiegelung, 

Erosion, Verdichtung, Auswaschung und Schadstoffanreicherung, sollen bei allen Maßnahmen 

und Nutzungen minimiert werden. 

- Pflanzen und Tiere: Es ist von besonderer Bedeutung, die Lebens- bzw. Teillebensräume der 

wild lebenden Arten sowie deren Lebensgemeinschaften so zu sichern, dass das genetische 

Potenzial der Arten erhalten wird. Der vorrangigen Sicherung und Weiterentwicklung der Lebensräume 

für gefährdete Arten kommt besondere Bedeutung zu. 

Regionalplan der Region Oberland (RP) 

Das Plangebiet liegt im ländlichen Raum im Umfeld der großen Verdichtungsräume. 

Als fachliche Ziele und Grundsätze für Natur und Landschaft werden unter anderem genannt: 

- Es ist anzustreben, die Natur- und Kulturlandschaften der Region Oberland und ihre natürlichen 

Lebensgrundlagen als Lebensraum und Existenzgrundlage der ansässigen Bevölkerung 

sowie der Tier- und Pflanzenwelt in ihrer einzigartigen Vielfalt, Eigenart und Schönheit zu erhalten 

und - wo nötig - wiederherzustellen. Bei der weiteren Entwicklung der Region Oberland 

ist anzustreben, der herausragenden Bedeutung als attraktiver Lebens- und Wirtschaftsraum 

der ansässigen Bevölkerung und als Erholungsraum für die Besucher aus Nah und Fern 

ebenso Rechnung zu tragen wie dem Schutz von Natur und Landschaft vor daraus erwachsenden 

Belastungen. 

Es ist anzustreben, 

- die Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts, die Vielfalt, Eigenart und Schönheit des Landschaftsbildes 

sowie den Erhalt der historisch gewachsenen Natur- und Kulturlandschaft durch 

eine pflegliche und angemessene Landnutzung zu sichern, 

- Überbeanspruchungen von Natur und Landschaft zu vermeiden. 

Arten- und Biotopschutzprogramm (ABSP) 

Für den Bereich des Plangebietes nennt das ABSP folgende übergeordnete Ziele und Maßnahmen: 

- Erhalt und Optimierung naturnaher Waldbestände, 

- Sorgfältige Planung der Siedlungs- und Infrastruktur im Geretsried-Wolfratshausener Isartal. 

Im Rahmen der Bauleitplanung soll vermieden werden, dass Verluste an naturbetonten Lebensräumen 

entstehen. So sollen insbesondere Auenbereiche, Terrassenkanten und Leiten 

frei von Siedlungen und Straßen bleiben. 

Waldfunktionsplan 

Der im Plangebiet liegende Wald ist im Waldfunktionsplan als Wald mit besonderer Bedeutung 

für den lokalen Klimaschutz dargestellt (Auskunft des Amtes für Land- und Forstwirtschaft). 

Der Waldfunktionsplan weist die von der Planung nicht betroffenen Wälder südlich des Gewerbegebietes 

Gelting (im direkten Umfeld des Plangebietes) als Wälder mit besonderer Bedeutung 

für den Klimaschutz (lokal), die Erholung (Intensitätsstufe II) sowie das Landschaftsbild aus. 




3 

Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan der Stadt Geretsried 

Der Flächennutzungsplan nennt folgende Ziele: 

- Erhaltung, Gestaltung und Entwicklung von Natur und Landschaft durch weiträumigen Naturschutz 

und intensive Landschaftspflege, Verbindung der bebauten Bereiche mit der Landschaft 

durch Grünzüge, Bewahrung der Freiräume zwischen den Ortsteilen, 

- Erhaltung der landwirtschaftlich genutzten Flächen und des Waldes, 

- Erschließung zusätzlicher Erholungsgebiete, 

- Ausweisung von Neubauflächen, am Eigenbedarf orientiert, Verdichtung von bestehenden 

Siedlungsformen in geeigneten Bereichen, 

- Erschließung von zusätzlichen Gewerbeflächen, Ansiedlung von qualifizierten Betrieben. 

2. Bestandsaufnahme und Bewertung der Umweltauswirkungen einschließlich Behandlung 

der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung (Pos. 2 der Anlage zum §2 

(4) und § 2a BauGB) 

Grundlage für die Ermittlung der durch die Planung ausgelösten Beeinträchtigungen auf die 

Umwelt bildet die Bestandserfassung und Bewertung aller Schutzgüter der Umwelt. Dazu gehören 

Arten und Lebensräume, Boden, Wasser, Luft/Klima, Landschaft, Mensch, Kultur- und 

Sachgüter sowie eine Beschreibung der Wechselwirkungen zwischen den Belangen. 

2.1 Erfassen und Bewerten der Umwelt [vgl. Karte 1] 

Das Untersuchungsgebiet zum Umweltbericht wurde im Rahmen des Projektes SPA-Aladin größer 

als der Geltungsbereich gewählt, um bei dem raumgreifenden Vorhaben von > 10 ha Fläche 

auch die Lage des Plangebietes in der umgebenden Landschaft zu dokumentieren und um 

mögliche Auswirkungen auf das Umfeld (z.B. Schall) ermitteln zu können. Nachfolgend werden 

die im Plangebiet vorkommenden Vegetations- und Nutzungseinheiten beschrieben. Die Bestandserfassung 

und Bewertung erfolgte auf der Basis eines aktuellen Luftbildes, ergänzt um 

Ortsbegehungen in den Jahren 2008 und 2012/2013. 

Tiere und Pflanzen 

Junge Grünlandbrache 

Der größte Teil des Plangebietes wird von einer jungen Grünlandbrache eingenommen, die auf 

dem Substrat der rekultivierten Kiesgrube stockt. Aufgrund der heterogenen Bodenstruktur und 

der sporadischen Nutzung hat sich ein artenarmer Grünlandbestand aus Futtergräsern entwickelt, 

der von Neophyten (Goldrute, Japanischer Knöterich im nördlichen Randbereich) und Brachezeigern 

(Großer Ampfer, Kratzdistel, Brennnessel) durchsetzt ist. Im Bereich von stärkeren 

Bodenverdichtungen (Fahrspuren) finden sich zudem kleinere Ansammlungen der Flatterbinse. 

Kleinflächig finden sich unbewachsene Bodenstellen mit vermutlich Bauschuttablagerungen. 

Zumindest Teile der Fläche wurden in den vergangenen Jahren landwirtschaftlich genutzt. Bei 

der Begehung im Jahr 2013 zeigte sich, dass auf Teilen der Fläche Mais kultiviert wurde. 

Mischwald 

Im Westen des Plangebietes befindet sich eine Mischwaldfläche, deren Baumbestand sich aus 

Waldkiefer, Fichte, jungen Buchen und im Randbereich aus Laubbäumen (u.a. Eichen) zusammensetzt. 

Der Bestand ist durch einen unbefestigten Weg durchschnitten. Der gut geschichtete 

Bestand besteht aus einer oberen Baumschicht aus Kiefern und Fichten, die im Unterwuchs und 

nach Osten zur Grünfläche von einem Laubbaum- und Strauchbestand gesäumt wird. 

Schotterfläche östlich des Tierheims 

Östlich des von Waldflächen umgebenen Tierheims befindet sich eine Fläche, die auf dem Luftbild 

aus dem Sommer des Jahres 2003 noch als nahezu unbewachsene Schotterfläche, die 




4 

teilweise als Lagerfläche genutzt wurde, erkennbar ist. Damals wurde von Osten humoser 

Oberboden auf der Fläche angedeckt. Heute ist die Fläche bis auf einen kleinen Bereich vor 

dem Tierheim, mit Bodenmieten bedeckt und teilweise mit jungen Weiden bzw. ruderalisierter 

Grünlandvegetation bewachsen. Die Fläche wird temporär während des Baus der benachbarten 

Geothermieanlage zur Baustelleneinrichtung beansprucht. 

Einzelgehölze, Gehölzgruppen 

Innerhalb und angrenzend an das Plangebiet finden sich Einzelgehölze und Gehölzgruppen, die 

von der Planung mit Ausnahme eines kleinflächigen Bereichs im Bereich der Zufahrt nicht betroffen 

sind und erhalten werden. Die nördlich gelegenen Gehölzbestände sind in der amtlichen 

Biotopkartierung erfasst:: 

- Biotopfläche Nr. 8134-0137-003 und 8134-0137-004. Die Fläche liegt nördlich des Plangebietes 

und ist in der amtlichen Biotopkartierung als naturnahe Gehölzstruktur erfasst: „Die Bestände 

erstrecken sich entlang eines spätwürmglazialen Terrassenrandes und sind durch eine 

Fahrstraße bzw. eine Bestandslücke voneinander getrennt. An der Nordflanke verläuft ein 

Fahrweg, südlich grenzen Intensivwiesen bzw. ein ehemaliges Kiesgrubengelände an. Die 

mehrstufigen, dichten und artenreichen Gehölze werden von mächtigen Eichen und Buchen, 

außerdem einigen Fichten und Waldkiefern bestimmt. Die artenreiche gut entwickelte Strauchschicht 

wird von Hasel und rotem Hartriegel, daneben auch von roter Heckenkirsche, schwarzem 

Holunder, Pfaffenhütchen und Weißdorn gebildet. Im mäßig entwickelten Unterwuchs 

(Lichtmangel) gelangen wechselweise echte Nelkenwurz, Giersch, Walderdbeere oder weiße 

Segge zur Dominanz. Die Säume werden von mäßig nährstoffbedürftigen Süßgrasarten wie 

Fiederzwenke, Rotschwingel und Knäuelgras bestimmt. Nach Osten werden die Säume zunehmend 

sehr stark von der Fiederzwenke bestimmt und z.T. breiter. Im Gehölz treten hier die 

Baumarten zugunsten der Straucharten etwas zurück. Teilfläche 04 ist als breit-lineare Hecke 

ausgebildet, Teilfläche 03 ist ein kurzer, noch etwas breiterer Abschnitt und erhält dadurch 

Feldgehölzcharakter.“ (Quelle: Beschreibung der Biotopkartierung). 

Im südlichen Anschluss an die oben genannte Biotopfläche ist ein ca. 1-2m breiter von Grassäumen 

unterbrochener Weidenbestand aufgewachsen. Teilweise treten weitere Straucharten 

hinzu. Zwischen den Gehölzen finden sich ruderalisierte Grassäume, die an feuchteren Stellen 

mit Schilf und Japanischem Knöterich durchsetzt sind. Aufgrund der Kleinflächigkeit der Einheit 

werden sie im Bestandsplan nicht gesondert ausgewiesen. 

Im Umfeld des Plangebietes (vgl. Bestandsplan) ist das Vorkommen folgender geschützter Arten 

zu beachten: 

Name RLB RLD RL-reg VSR Schutz 

Mäusebussard Buteo buteo - - - - s 

Feldlerche Alauda arvensis 3 V 3 - b 

Bergpieper Anthus spinoletta V - V - b 

Haussperling Passer domesticus - V - - b 

Goldammer Emberiza citrinella V - V - b 

(Quelle: Narr, Rist, Türk: Umweltbericht zum Bebauungsplan Mediterana II, 2005) 

RLB = Rote Liste Bayern, RLD = Rote Liste Deutschland, Regionalisierte Rote Liste 

1 = vom Aussterben bedroht 

2 = stark gefährdet 

3 = gefährdet 

V = Zurückgehend 

VSR = Vogelschutzrichtlinie Anhang I 

b = besonders geschützt nach § 10 Abs. 2 Nr. 10 BNatSchG 

s = streng geschützt nach § 10 Abs. 2 Nr. 11 BNatSchG 




5 

In der Artenschutzkartierung des Landkreises (ASK) wurden für das Plangebiet 1995 in einer 

Verfüllungsfläche der Kiesgrube folgende Arten festgestellt: Erdkröte (Bufo bufo), Gelbbauchunke 

(Bombina variegata), Grasfrosch (Rana temporaria), Laubfrosch (Hyla arborea). 

Artenschutzrechtliche Aspekte 

Um artenschutzrechtliche Aspekte nach § 44 BNatSchG bei der Planung zu berücksichtigen, 

wurde für das Vorhaben eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung durchgeführt. Neben der 

Erfassung der Artengruppen der Vögel und der Fledermäuse wurden ausgewählte Arten aus 

den Artengruppen der Tagfalter (Coenonympha hero), der Amphibien (z.B. Gelbbauchunke) und 

der Kriechtiere (z.B. Zauneidechse, Schlingnatter) untersucht. Die detaillierten Ergebnisse wurden 

in einem eigenen Gutachten dokumentiert (Planungsbüro U-Plan & GFN-Umweltplanung, 

Februar 2013). Das Fazit des Gutachtens ist folgendes: 

Für keine Art des Anhangs IV der FFH-Richtlinie sowie für keine europäische Vogelart gem. 

Art. 1 der Vogelschutzrichtlinie werden die Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 

BNatSchG erfüllt. Eine ausnahmsweise Zulassung des Vorhabens nach § 45 Abs. 8 BNatSchG 

ist dementsprechend nicht erforderlich. 

Boden und Geologie 

Die geologische Karte von Bayern, Blatt 8134 Königsdorf (M 1: 25.000) weist das Plangebiet im 

Bereich spätwürmglazialer Schotter liegend aus. Der hohe Kiesanteil in der geologischen Einheit 

wurde wirtschaftlich genutzt und in mehreren Abschnitten abgebaut (1. Bescheid aus dem Jahr 

1981). Nach der Auskiesung begann die Rekultivierung der Fläche durch Verfüllung und Aufbringung 

von humosem Oberboden. Die Rekultivierung erfolgte zur landwirtschaftlichen Nutzfläche. 

Dementsprechend ist der heute als Grünlandbrache ausgeprägte Teil des Plangebietes 

durch anthropogen veränderte Böden charakterisiert. Nur der noch waldbestandene Teilbereich 

war nicht in den Abbau einbezogen. Hier weist die standortkundliche Bodenkarte von Bayern, 

Blatt L 8134 Wolfratshausen (M 1:50.000) Parabraunerde und Ackerparabraunerde geringer bis 

mittlerer Entwicklungstiefe aus. 

Verfüllmaterial: In dem Genehmigungsbescheid vom 29.10.1993 ist bezüglich des Verfüllmaterials 

festgelegt, dass „nur Material (Erdaushub, Steine, Sand, Keramik, Glas, getrockneter Kalk, 

Beton- und Mörtelreste) verwendet werden, die frei von Bestandteilen sind, durch welche das 

Grundwasser geschädigt werden könnte. Abfälle (wie Kartonagen, Papier, Kunststoffe, Gummi, 

Metalle, Textilien, Leder, Holz- und Holzmaterialien, Teer-, Asphalt- und Bitumenaufbrüche, 

Chemikalien, Arzneimittel, Gartenabfälle) dürfen nicht verwendet werden. Das Auffüllmaterial 

(insbesondere Abbruchmaterial) ist diesbezüglich zu sortieren“. 




6 

Wasser: 

Im Plangebiet gibt es keine Oberflächengewässer. 

Grundwassermessstellen wurden im Zuge der 

Auskiesung im Trockenabbau angelegt. Nebenstehende 

Luftbildkarte gibt die Eigenüberwachungsstellen 

(blau markiert) des Wasserwirtschaftsamtes 

mit Datentabelle wieder. Da diese jedoch nicht 

im Plangebiet liegen wurden im Rahmen eines 

Gutachtens zur Niederschlagswasserbeseitigung in 

Zusammenhang mit dem Bebauungsplan Nr. 133 

„Spaladin“ ergänzende Grundwassermessungen 

durchgeführt (ARGE IfMU GmbH & Dr. Knorr GmbH, 

13.05.2008). 

Eigenüberwachungsstellen des Wasserwirtschaftsamtes (Lage der Messpunkte vgl. Luftbild) 

Messpunkt 

Messzeitraum 

Höhe des 

Geländes 

(GOK) ü. NN 

P4 / 25616 1982-2007* 589,33 m 

T 61 / 25744 1988-2006** 593,89 m 

P 3 / 25615 1995-2006** 591,76 m 

GER 232 1993-1995** 591,75 m 

* Kontinuierliche Messung, 

** Halbjährliche Ablesung, 

HHW = Höchster gemessener Grundwasserstand 

MW = Mittlerer Grundwasserstand 

NNW = Niedrigster gemessener Grundwasserstand 

HHW 

(Abstand zu GOK) 

587,43 m 

(1,9 m) 

589,87 

(4,02 m) 

587,14 

(4,62 m) 

589,05 

(2,7 m) 

MW 


586,72 

(2,9 m) 

588,94 

(4,95 m) 

585,99 

(5,77 m) 

588,12 

(3,63 m) 

NNW 


586,31 

(3,02 m) 

588,61 

(5,28 m) 

585,03 

(6,73 m) 

587,67 

(4,08 m) 

Im Rahmen des Gutachtens ARGE IfMU GmbH & 

Dr. Knorr GmbH (13.05.2008) wurden für die 

nachstehend dargestellten Messstellen auf der 

Basis des Grundwassergleichenplans des Planungsbüros 

Dipl.-Ing. Christian Graf VDI vom 

09.03.1992 für die Grundwassererfassung Kiesabbau 

Buchberg, sowie auf Basis der 

hydrogeologischen Grundlagenkarte 1:50.000 

Blatt L8134 Wolfratshausen die Grundwasserspiegel 

rekonstruiert. 




7 

Höhe 

(vorläufig angenommen) 

[m ü. NN] 

Abstich ab GOK 

07.05.2008 

[m] 

Grundwasserspiegel 

07.05.2008 

[m ü. NN] 

GWM1 595,00 6,05 588,95 

GWM2 594,86 - - 

GWM3 594,52 - - 

GWM4 594,80 5,80 589,00 

GER071 ca. 591,70 4,4 (konstruiert) ca. 587,30 

GER074 ca. 595,00 5,5 (konstruiert) ca. 589,50 

Die Wasserspiegel liegen demnach an den Messstellen GWM1 und 4 ca. 1,6m und 1,8m über 

dem der Messstelle GER071. Die Grundwasserspiegelhöhe an der Messstelle GER071 betrug 

1992 587m ü. NN. Im Bereich des Weges nördlich der neuen Messstelle GWM1 betrug der 

Flurabstand am 07.05.2008 demnach ca. 2 - 2,5m. 

Der Wasserspiegel steht in der Bohrung GWM1 ca. 6,0m unter Gelände in GWM4 ca. 5,8m unter 

Gelände an. Die Grundwassermächtigkeit beträgt somit in GWM1 ca. 1,5m und in GWM 4 

ca. 2,6m. In den Bohrungen GWM2 und GWM3 wurde kein Wasser über dem Tertiär angetroffen. 

Die Grundwasserfließrichtung ist gemäß eines im Rahmen des Gutachtens erstellten Grundwassergleichenplans 

vom Planungsgebiet aus nach Nordwesten und Norden anzunehmen. 

Klima und Luft 

Generell kommt Waldbeständen als Stätten der Frischluftproduktion Bedeutung für das lokale 

Klima zu. Demgegenüber bildet sich über der großflächigen Grünlandbrache Kaltluft, die aufgrund 

des Siedlungsbezuges zum Gewerbegebiet Gelting eine lokalklimatische Bedeutung besitzt, 

indem sie einen Beitrag zu ausgeglicheneren Temperaturen in dem stark versiegelten Gewerbegebiet 

leistet. 

Landschaftsbild 

Das strukturreiche Plangebiet liegt eingebettet zwischen der landschaftsbildprägenden Gehölzreihe 

im Norden, landwirtschaftlichen Nutzflächen um das Gut Buchberg (im Osten) sowie naturnahen 

Waldflächen (im Osten, Westen und Süden). Gehölze und Einzelbäume, die sich im 

Plangebiet sowie in der näheren Umgebung befinden, sind weitere Elemente, die den Landschaftsraum 

als naturnah und vielfältig einstufen lassen. Außerhalb des Plangebietes steigt das 

Gelände nach Osten zur Grundmoräne an. Nach Süden schließen das Tal des Breitenbachs 

und die bewaldeten Grundmoränenhügel im Umfeld des Gutes Schwaigwall an. Die entlang der 

nördlichen Grenze des Plangebietes verlaufende Gehölzreihe (außerhalb des Geltungsbereiches) 

ist als markantes, weithin sichtbares Landschaftselement von besonderer Bedeutung für 

das Landschaftsbild. 

Als Vorbelastung für das Landschaftsbild ist die Freileitung, die südlich des Plangebietes von 

Nordwest nach Südost verläuft, zu nennen. Gleichfalls sind zumindest im nördlichen Teil des 

Plangebietes die Schallimmissionen des Verkehrs von der B11 zu hören. Der geplante Verlauf 

der S-Bahn nach Geretsried liegt nördlich des Plangebietes. 




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Bewertung von Natur und Landschaft 

Wald 

(im Westen des Plangebietes) 

Grünlandbrache, 

(ehemalige Kiesgrube) 

Planung 

Vegetation und 

Tiere 

Boden 

Wasser 

Klima/Luft 

Landschaftsbild 

Bewertung und Ausprägung 

gemäß Bayerischem Leitfaden 

Gesamtbewertung 

Gewerbliche Bau- und Erschließungsflächen 

mittel 

gering 

(Mischwald) 

(artenarme junge Grünlandbrache) 

mittel 

(Parabraunerde, Ackerparabraunerde, 

flach bis mittelgründig) 

mittel 

gering 

(anthropogen überprägter Boden) 

(Gebiet mit intaktem Grundwasserflurabstand) 

hoch 

mittel 

(Wald mit Frischluftproduktionsfunktion) (Kaltluftproduktion mit Siedlungsbezug) 

mittel 

(strukturreiche Landschaft: Grünlandbrache, Gehölzbestand, Wald) 

Kategorie II (mittel) 

Kategorie II (mittel) 

Für die Ermittlung des naturschutzrechtlichen Ausgleichsbedarfs ist die Situation von Bedeutung, 

wie Sie im Falle einer Realisierung des rechtskräftigen Bebauungsplanes NR. 133 (SPA- 

Aladin) aussehen würde. Den Festsetzungen zufolge ist das Gebiet wie folgt einzustufen: 

- Flächen im Bereich der Baugrenzen: Kategorie 0-keine Bedeutung für Natur und Landschaft 

- Grünflächen außerhalb der Baufelder, sowie Flächen, für welche versickerungsfähige Beläge 

festgesetzt sind: Kategorie I-geringe Bedeutung für Natur und Landschaft 

- Festgesetzte Wald- und Ausgleichsflächen: Kategorie II-III-mittlere bis hohe Bedeutung für 

Natur und Landschaft 

- Festgesetztes extensiv genutztes Grünland im Bereich der Wasserleitung: Kategorie IImittlere 

Bedeutung für Natur und Landschaft 

Kultur- und Sachgüter 

Im Plangebiet sind keine schützenswerten Kultur- (z.B. Baudenkmäler, Bodendenkmäler) und 

Sachgüter vorhanden. 

Mensch 

In Bezug auf das Schutzgut Mensch sind insbesondere die verkehrlichen und immissionsrechtlichen 

Belange, die mit der Erschließung in Zusammenhang stehen, von Bedeutung. 

Die verkehrliche Haupterschließung erfolgt von der B11 über die Kreisstraße TÖL 22. Vor dem 

Bau der S-Bahnlinie nach Geretsried verläuft die weitere Erschließung über den Mitterfeldweg, 

nach Errichtung der S-Bahn über die Breitenbachstraße und Leitenstraße. Für letztere ist der 

Ausbau bereits im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 52 gesichert. Folgende Verkehrszahlen 

kennzeichnen die Situation im Jahr 2007: 

Straße 

Kfz-Verkehr/ Lieferwagenanteil Schwerverkehranteil Radverkehr/ 

24 Stunden 

in % 

in % 

24 Stunden 

Bundesstraße 11 ca. 30.000 6,3% 6,3% 0 

TÖL 22 zwischen 

5600 14,7% 10,4% 45 

B11 und Breitenbachstraße 

Wolfseeweg ohne Angabe ohne Angabe ohne Angabe ohne Angabe 

Breitenbachstraße 3850 19,7% 12,9% 20 

Leitenstraße ohne Angabe ohne Angabe ohne Angabe ohne Angabe 

Datengrundlage: Zählung vom 17.07.2007 




9 

Die innere Erschließung des Gewerbegebietes erfolgt über eine Ringstraße, von welcher Stichstraßen 

abzweigen. 

Derzeit wird ein Schallgutachten erstellt, welches die erforderlichen Festlegungen in Bezug auf 

die zu erwartenden Schallimmissionen des Gewerbegebietes bestimmt. Die entsprechenden 

Festsetzungen werden im weiteren Verfahrensverlauf in den Bebauungsplan aufgenommen. 

Bildnachweise Plangebiet 

Foto linke Seite: Grünlandbrache mit Aufwuchs von Goldrute und Kratzdistel. Foto Mitte: In kleineren Teilbereichen ist 

die Bodenoberfläche nur spärlich bewachsen, so dass das Verfüllungsmaterial und der angedeckte Oberboden zu 

Tage treten. Foto rechte Seite: Ein Weg mit wassergebundener Decke verläuft zwischen Flurnummer 877/45 von der 

Flurnummer 1280/2. 

Foto linke Seite: Die Oberfläche der Grünlandbrache ist heterogen. Teilbereiche wurden stärker befahren und verdichtet. 

Foto Mitte: Im Westen des Plangebietes gelegener Mischwald aus Kiefern, Fichten und Laubbäumen. Foto 

rechte Seite: Die außerhalb des Plangebietes gelegene Gehölzreihe ist als Biotop erfasst. In der südlich davon gelegenen 

Mulde haben sich einzelne Gehölze angesiedelt. Diese sollen erhalten und durch Pflanzungen ergänzt werden. 

Foto linke Seite: Markante Laubbäume auf Flurstück 877/45 stehen derzeit im Randbereich des bereits vorhandenen 

Waldes. Foto Mitte: Drei alte Eichen Foto rechte Seite: Die vor dem Tierheim gelegene stark verdichtete Kiesfläche. 




10 

2.2 Beschreibung der Planung/Erfassen des Eingriffs [vgl. Karte 2] 

Der Bebauungsplan soll die planerischen Voraussetzungen zur Erweiterung des Gewerbegebietes 

Gelting schaffen. Das Plangebiet wird demzufolge als Gewerbegebiet festgesetzt. 

Gemäß dem „Leitfaden Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft - Die Eingriffsregelung in 

der Bauleitplanung“ (BayStMLU 2003) ist mit der Planung ein hoher Versiegelungs- bzw. Nutzungsgrad 

verbunden. Als eingriffsneutrale Fläche sind die Flächen zu werten, welche gemäß 

dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 133 bereits versiegelt werden können. 

2.3 Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung/ 

Ableitung der Beeinträchtigungsintensität (Pos. 2 b der Anlage zum §2 (4) und § 2a 

BauGB) 

Nachfolgend ist für die zu untersuchenden Schutzgüter zusammenfassend dargelegt und bewertet, 

mit welchen Auswirkungen der Planung zu rechnen ist und wie die Auswirkungen bewertet 

werden. Hierbei wird unterschieden, ob die Auswirkungen bau-, anlage- oder betriebsbedingt 

sind. Im Anschluss an die Tabelle werden die Bewertungen verbal erläutert. Die jeweilige 

"Nr." in der Tabelle verweist auf die entsprechende Textstelle. 

Erläuterungen zu den einzelnen Beeinträchtigungen 

Schutzgut Nr. Betrachteter Aspekt 

Tiere / Pflanzen 

Lebensräume 

2.3.1 

Boden 2.3.2 

Wasser 2.3.4 

Klima/Luft 2.3.5 

Landschaftsbild/ 

Erholung 

Kultur- und 

Sachgüter 

Mensch 2.3.8 

Wechselwirkungen 

zw. 

den Schutzgütern 

Verlust von Vegetation und 

Lebensraum von Tieren 

Bewertung der Auswirkung 

(Zusammenfassung) 

baubedingt anlagebedingt betriebsbedingt 

 

Vorübergehende Flächeninanspruchnahme 

während der 

 

Bauphase 

2.3.3 

Verlust von Boden und der 

Bodenfunktionen durch Überbauung 

 

Verminderung der Grundwasserneubildung 

durch Bodenversiegelung 

 

Verlust von Flächen mit klimatischer 

Ausgleichsfunktion (Kaltluftproduktion, 

Frischluftproduktion 

 

und Abfluss) 

2.3.6 

Verlust des naturnahen Gebietscharakters 

 

Veränderung des Charakters 

2.3.7 

von denkmalgeschützten Gebäuden 

und Ensembles bzw. 

 

Verlust von Bodendenkmalen 

Erhöhung der verkehrlichen 

Immissionen (Schall und stoffliche 

 

Immissionen) 

2.3.9 Erhöhung der Unfallgefahr (?) 

2.3.10 keine Wechselwirkungen 




11 

Bewertung der Umweltauswirkungen: 

= Starke Auswirkungen 

= Mittlere Auswirkungen 

= Geringe Auswirkungen 

= keine Auswirkungen 

(? ) = Prognoseunsicherheit 

2.3.1 Verlust von Vegetation und Lebensraum von Tieren (anlagebedingt) 

Im Zuge der Realisierung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gehen vegetationsbestandene 

Flächen durch Überbauung und Umnutzung verloren. Zusätzlich zu den Auswirkungen, 

welche durch den Bebauungsplan für das Wellnessbad SPA-Aladin vorbereitet wurden ist der 

Verlust des Waldes, welcher durch die Anlage des Gewerbegebietes ausgelöst wird, zu nennen. 

2.3.2 Vorübergehende Flächeninanspruchnahme während der Bauphase (baubedingt) 

Während der Bauphase werden Flächen zur Lagerung von Baumaterialien und zum Abstellen 

von Maschinen etc. vorübergehend beansprucht. Jedoch ist zu würdigen, dass der derzeit vorhandene 

Bodenkörper ebenfalls zum Zwecke der Rekultivierung mit schwerem Gerät aufgebracht 

und befahren wurde und vermutlich in hohem Maße verdichtet ist. 

2.3.3 Verlust von Boden und der Bodenfunktionen durch Überbauung (anlagebedingt) 

Mit der Überbauung geht ein Verlust an versickerungsaktiver Bodenfläche einher. Da es sich im 

Plangebiet um einen wenig natürlichen, erst vor wenigen Jahren aufgebrachten Boden handelt, 

ist der Verlust des Bodenkörpers als Eigenwert von geringer Bedeutung. Als erheblicher Eingriff 

in den Naturhaushalt ist jedoch der Verlust der Filter- und Speicherfunktion des anthropogen 

überprägten Bodenkörpers zu werten; insbesondere, da es sich um Versiegelung in einem großen 

Flächenumfang handelt. Bei einer festgesetzten GRZ von 0,6 und unter Berücksichtigung 

der zulässigen Überschreitung der GRZ durch Nebenanlagen ist mit einer maximalen Versiegelung 

durch die geplante Erschließungsstraße und die Überbauung der Baugrundstücke von ca. 9 

Hektar Fläche auszugehen. 

Während mit der Überbauung ein vollständiger Verlust der Bodenfunktionen einhergeht, erfolgt 

eine Minderung der Funktionsausprägung bei Umnutzung des Bodens im Bereich der Stellplätze, 

welche mit wasserdurchlässigen Belägen ausgebildet werden. 

2.3.4 Verminderung der Grundwasserneubildung durch Bodenversiegelung sowie mögliche 

Eingriffe in das Grundwasser (anlagebedingt) 

Mit der ermöglichten Bodenversiegelung geht ein erhöhter Abfluss des Regenwassers und eine 

Verminderung der Grundwasserneubildung einher. Aufgrund der mit der gewerblichen Nutzung 

verbundenen hohen Versiegelung bildet die unschädliche Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers 

eine zentrale Aufgabe des vorliegenden Bebauungsplanes. Dabei ist zu berücksichtigen, 

dass es sich bei dem Standort des Gewerbegebietes um eine wiederverfüllte 

Kiesgrube handelt. Ob die dezentrale Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers, die 

die von der Stadt bevorzugte Lösung darstellt, auf den Baugrundstücken möglich ist, wird derzeit 

auf der Basis durchzuführender Bohrsondierungen geprüft. Alternativ zur dezentralen Versickerung 

ist eine Sammlung des Niederschlagswassers und die zentrale Versickerung denkbar. Entsprechende 

Festlegungen werden im Laufe des Bebauungsplanverfahrens getroffen und in den 

Plan eingearbeitet. 




12 

2.3.5 Verlust von Flächen mit klimatischer Ausgleichsfunktion (Kaltluftproduktion und 

Abfluss) (anlagebedingt) 

Das Gelände weist im Norden ein leichtes Gefälle von Osten (Moränenhügel beim Gut Buchberg) 

zu dem westlich gelegenen Gewerbegebiet Gelting auf. Die sich über den großflächigen, 

landwirtschaftlichen Nutz- und den Grünlandbracheflächen bildende, schwere Kaltluft fließt dem 

Gefälle folgend in Richtung Gewerbegebiet Gelting und trägt dort zur Durchlüftung des stark 

versiegelten Gebietes bei. Mit der Realisierung des Gewerbegebietes wird dieser lokalklimatische 

Effekt aufgehoben, wodurch sich bei lang anhaltenden Schönwetterperioden mit starker 

Einstrahlung im bestehenden Gewerbegebiet Gelting etwas höhere Temperaturen einstellen 

können als derzeit. Für das Pangebiet wird trotz umfänglicher Flächenversiegelung aufgrund der 

umgebenden Grün- und Waldflächen keine übermäßige Erwärmung erwartet. 

2.3.6 Verlust des naturnahen Gebietscharakters (anlagebedingt) 

Das strukturreich und naturnah ausgeprägte Plangebiet verliert durch die gewerbliche Bebauung 

und die verkehrliche Erschließung seinen naturnahen Charakter. Dies stellt einen erheblichen 

Eingriff in das Landschaftsbild dar. Die Gebietseingrünung bildet dabei den landschaftsplanerisch 

zu gestaltenden Übergang von den im Zentrum des Plangebietes gelegenen Baukörpern 

zu den nach außen anschließenden Wald- und landwirtschaftlichen Nutzflächen. 

Während das Plangebiet aktuell in geringem Umfang von Erholungssuchenden genutzt wird 

(insbesondere Spaziergänger vom Tierheim nutzen den West-Ost über die Fläche verlaufenden 

Weg), ist der an der nördlichen Grenze befindliche Weg im Stadtplan der Stadt Geretsried als 

Geh- und Radwegverbindung von Gartenberg nach Gelting ausgewiesen. Bis zum Mitterfeldweg, 

der in der Verlängerung nach Süden zum Tierheim führt, wird der Weg ausschließlich von 

Radfahrern und Fußgängern genutzt. Nach Westen zur Leitenstraße, wird bedingt durch die zu 

erwartende Verkehrszunahme eine deutliche Beeinträchtigung der Erholungsfunktion des Weges 

erfolgen. Mit Bezug auf die Erholungseignung des Gebietes ist darauf hinzuweisen, dass die 

geplante S-Bahntrasse nach Geretsried in Sichtweite nördlich des Plangebietes verlaufen soll. In 

der vorliegenden Bebauungsplanänderung sind Flächen, die eine Ost-Westverbindung zulassen, 

von der Bebauung freigehalten. 

2.3.7 Veränderung des Charakters von denkmalgeschützten Gebäuden und Ensembles 

bzw. Verlust von Bodendenkmalen (anlagebedingt) 

Im Planbereich sind keine denkmalgeschützten Gebäude vorhanden. Bodendenkmale sind nicht 

bekannt und aufgrund der Vornutzung als Kiesgrube nicht zu erwarten. Es sind keine nachteiligen 

Auswirkungen zu erwarten. 

2.3.8 Erhöhung der verkehrlichen Immissionen (Schall und stoffliche Immissionen) (betriebsbedingt) 

Im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 133 der Stadt Geretsried wurde bzgl. der 

Geräuschemissionen und -immissionen das Gutachten der Lärmschutzberatung Steger & Partner 

GmbH, Bericht Nr. 3224/B1/pel vom 14.05.2008 erstellt. Aufgrund der geänderten Planung 

ist eine Anpassung des Fachgutachtens in Auftrag gegeben, deren Ergebnisse im Laufe des 

Bebauungsplanverfahrens als Festsetzungen in den Bebauungsplan integriert werden. 

2.3.9 Erhöhung der Unfallgefahr 

Ob die Erhöhung des Verkehrs im Bereich der Erschließungsstraßen (insbesondere in der Leitenstraße 

und dem Mitterfeldweg) die Unfallgefahr für Radfahrer und Fußgänger erheblich erhöhen 

wird, ist derzeit nicht sicher prognostizierbar. In jedem Fall stellt die Zufahrt zu dem Gewerbegebiet 

eine potenzielle Gefahrenquelle für Fußgänger und Radfahrer dar, die sich aus Richtung 

des Gutes Buchberg über den Geh- und Radweg nach Westen oder zum Tierheim bewegen 

und die Zufahrt queren. 




13 

2.3.10 Wechselwirkungen 

Zwischen den einzelnen Schutzgütern bestehen Wechselwirkungen. Umweltauswirkungen, wie 

zum Beispiel die Veränderung der Bodenoberfläche, setzen sich somit auch in andere Schutzgutbereiche 

(Verminderung der Grundwasserneubildung, Veränderung der Vegetation) fort. Im 

vorliegenden Umweltbericht sind alle erheblichen Umweltauswirkungen, die durch den Bebauungsplan 

vorbereitet werden, bei den jeweiligen Schutzgütern erläutert. Weitere erhebliche Umweltauswirkungen, 

die sich aus Wechselwirkungen begründen, bestehen nicht. 

3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen 

Im Plangebiet sind Maßnahmen festgesetzt, die als Vermeidungsmaßnahmen zu werten sind. In 

nachstehender Tabelle sind die für den Bebauungsplan festgesetzten Vermeidungsmaßnahmen 

zusammengestellt. 

Maßnahmen, die der Vermeidung von Beeinträchtigungen für die Schutzgüter der Umwelt dienen: 

Schutzgut Tiere, Pflanzen und Lebensräume 

- Wahl des Standortes im Bereich einer bereits durch den Kiesabbau überprägten Fläche und angrenzend an 

das Gewerbegebiet, 

- Gebietseingrünung (teilweise als Vermeidung berücksichtigt, 

- Zulässig sind nur sockellose Einfriedungen (Durchlässigkeit für Tiere), 

- Erhalt des nördlich des Plangebietes gelegenen Gehölzstreifens (Biotopfläche). 

Schutzgut Boden 

- Ausbildung der Stellplätze mit wasserdurchlässigen Belägen. 

Schutzgut Wasser 

- s. Maßnahmen, die unter dem Schutzgut Boden genannt sind. 

Schutzgut Klima / Luft 

- vgl. Maßnahmen zur Eingrünung. 

Schutzgut Landschaftsbild 

- Erhalt des nördlich des Plangebietes gelegenen Gehölzstreifens (Biotopfläche). 

Grünordnerische Maßnahmen 

- Festsetzung zur Ein- und Durchgrünung des Plangebietes (u. a. 10 breite Gebietsrandeingrünung, Pflanzgebote 

für den öffentlichen Verkehrsraum und die Baugrundstücke). 

Im Rahmen der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 133 wurden Möglichkeiten, Beeinträchtigungen 

von Natur und Landschaft gering zu halten, berücksichtigt. Es ergibt sich zusätzlich zu 

dem im Bebauungsplan Nr. 133 ausgewiesenen Ausgleichsbedarf ein Ausgleichsbedarf von 

insgesamt 4,2158 ha (vgl. Karte 2 Planung - Beeinträchtigungsintensität). Dabei wurde berücksichtigt, 

dass aufgrund des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 133 eine großflächige Versiegelung 

und Nutzungsänderung bereits möglich gewesen wäre. Von den 4,2158 ha Ausgleichsbedarf 

sind 2,0470 ha gemäß BayWaldG als Ersatzaufforstung zu gestalten. 




14 

Ausgleichsfläche und Ausgleichsmaßnahmen 

Die naturschutzrechtlichen Ausgleichserfordernisse werden auf folgenden Flurstücken realisiert: 

Ausgleichsfläche Nr. 1: Flurnummer 1280/2 TF, Gemarkung Gelting, 

Flächengröße: 4.834 m² 

Ausgangszustand: 

Landwirtschaftlich genutzte Fläche im Bereich der rekultivierten Kiesgrube 

Ziel: 

Anlage eines 10 m breiten Gehölzstreifens zur Einbindung des Plangebietes. Zusätzlich sollen 

innerhalb der südlichen Randeingrünung als artenschutzrechtlich motivierte Maßnahme für Amphibien 

(vgl. saP-Gutachten) mindestens drei Gewässer mit einer Fläche von jeweils mindestens 

10 m² hergestellt werden. 

Maßnahmen: 

1. Pflanzen von standortgerechten heimischen Bäumen und Sträuchern, 

2. Maßnahmen gegen Wildverbiss, 

3. Fertigstellungs- und Entwicklungspflege; 

4. Anlage von drei Kleingewässern mit flachen Ufern als Amphibienlebensraum (ca. 50 bis 80 

cm tief, jeweils ca. 10 m² groß) 

Sicherung der Maßnahmenumsetzung: Durch Festsetzung im Bebauungsplan. 

Ausgleichsfläche Nr. 2 (vgl. Ausgleichsplan 1): Flurnummer Nr. 671, Gemarkung Gelting 

Flächengröße: 5,0562 ha 

Ausgangszustand: 

Bei der Fläche handelt es sich um ein durch menschliche Nutzung degeneriertes Moor (Geltinger 

Filz), welches in Teilbereichen bereits höherwertige, biotopkartierte Strukturen aufweist. 

Ziel: 

Das Moor soll wiedervernässt und renaturiert werden. 

Maßnahmen: 

Im einzelnen sind folgende Maßnahmen geplant: 

- Entnahme von Nadelhölzern (Fichte) zugunsten von Moorbirke und Spirke, 

- Beseitigung von Neophyten (Riesenbärenklau), 

- Wiedervernässung (Verschließen bzw. Anstau von Gräben), 

- Entbuschen von Moorheideflächen (Entnahme von Fichte, Kiefer und Birke), 

- Entbuschen von Pfeifengrasstreuwiesen und regelmäßige Pflege (1-schürige Mahd ab 15. 

August, Abfuhr des Mähgutes), 

- Anlage von Monitoringflächen. 

Die genaue Lage und Ausdehnung der einzelnen Maßnahmen soll im Rahmen einer Ausführungsplanung 

erfolgen. 

Sicherung der Maßnahmenumsetzung: Die Fläche befindet sich im Eigentum der Bayerischen 

Staatsforsten. Die Maßnahmendurchführung wird durch Zuordnungsfestsetzung und Vertrag mit 

der Stadt Geretsried gesichert. 




15 

Ausgleichsfläche Nr. 3 (vgl. Ausgleichsplan 2): 

Flächengröße: 2,0470 ha 

Im Laufe des Bauleitplanverfahrens wird eine weitere Fläche benannt, auf der eine Ersatzaufforstung 

im Sinne des BayWaldG im Umfang von 2,0470 ha erfolgt. 

Eingriffs-Ausgleichsbilanz 

Der Ausgleichsbedarf für die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 133 liegt bei 42.158 m². Im 

Geltungsbereich des Bebauungsplanes werden auf einer Teilfläche des Flurstücks Fl.Nr. 

1280/2, Gemarkung Gelting 4.834 m² realisiert. Der verbleibende Ausgleichsbedarf beträgt 

37.324 m². Dieser wird zum einen auf einer 5,0562 ha großen Fläche des Flurstücks Fl.Nr. 671, 

Gemarkung Gelting (Renaturierung des Geltinger Filzes) realisiert. Dabei wurde berücksichtigt, 

dass in Teilbereichen bereits höherwertigen Strukturen im Geltinger Filz vorhanden sind, weshalb 

der ermittelte Ausgleichsbedarf bei Realisierung im Geltinger Filz im Verhältnis 1:3 anzurechnen 

ist (im Beispiel als 1,6854 ha). 

Zusätzlich zu den Maßnahmen innerhalb des Bebauungsplangebietes und im Geltinger Filz wird 

der Ausgleich, welcher auch den waldrechtlichen Erfordernissen entspricht, auf einer 2,0470 ha 

großen Teilfläche, die im weiteren Verfahren noch zu benennen ist, realisiert. 

4. Ermittlung von alternativen Planungsmöglichkeiten (Pos. 3d der Anlage zum §2 (4) 

und § 2a BauGB) 

Auf der Ebene der Bebauungsplanung sind alternative Planungsmöglichkeiten im Geltungsbereich 

des Bebauungsplanes zu prüfen. Im vorliegenden Fall lässt die Zielsetzung der Planung, 

das bestehende Gewerbegebiet Gelting zu erweitern und in die umgebende Landschaft einzubinden, 

keine grundsätzlichen Alternativen zu der vorliegenden zu. 

5. Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Nicht-Durchführung der Planung 

(Pos. 2b der Anlage zum §2 (4) und § 2a BauGB) 

Bei Nichtdurchführung der Planung würde das Gebiet in seinem derzeitigen Zustand erhalten 

bleiben. 

6. Technische Verfahren der Umweltprüfung, Hinweise auf Schwierigkeiten und fehlende 

Kenntnisse (Pos. 3a der Anlage zum §2 (4) und § 2a BauGB) 

6.1 Verfahren und Methodik 

Im Rahmen der Umweltprüfung kam in Bezug auf die Ermittlung der Eingriffe in Natur und Landschaft 

der Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft" in der ergänzten Fassung 

vom Januar 2003 (BayStMLU 2003) zur Anwendung. 

Im Weiteren fand der Leitfaden „Der Umweltbericht in der Praxis“ (Oberste Baubehörde 2006) 

Anwendung. 

6.2 Schwierigkeiten und Kenntnislücken 

Zum derzeitigen Stand existieren Kenntnislücken zu den Themen Niederschlagswasserbeseitigung 

und Schallschutz, welche im weiteren Verfahren durch Anfertigung entsprechender Gutachten 

gelöst werden. Die sonstigen Daten reichen für die im Rahmen der Bebauungsplanung 

zu vollziehenden Abschätzungen der Umweltauswirkungen aus. 




16 

7. Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen 

der Durchführung des Bauleitplans auf die Umwelt (Monitoring) 

Es sind keine Monitoringmaßnahmen erforderlich. 

8. Allgemein verständliche Zusammenfassung der Inhalte des Umweltberichts 

Mit der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 133 soll für das östlich des Gewerbegebietes 

Gelting gelegene Gründstück Baurecht geschaffen werden. Vorgesehen ist im Bereich der rekultivierten 

Kiesgrube anstelle des ursprünglich geplanten Wellnessbades mit angeschlossenem 

Hotel die Ausweisung eines Gewerbegebietes. Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB wurde eine Umweltprüfung 

durchgeführt, in der die voraussichtlichen Umweltwirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht 

als abwägungsrelevante Grundlage beschrieben wurden. 

Auswirkungen auf Natur und Landschaft 

Als wesentliche Auswirkung der Planung ist die damit einhergehende mögliche Flächenversiegelung 

anzusehen. Diese führt bei einer festgesetzten GRZ von 0,6 und unter Berücksichtigung 

der zulässigen Überschreitung der GRZ durch Nebenanlagen zusammen mit der Erschließungsstraße 

zu einer maximalen Versiegelung von ca. 9 Hektar Fläche. Dabei ist zu berücksichtigen, 

dass es sich im Plangebiet um einen wenig natürlichen, erst vor wenigen Jahren aufgebrachten 

Boden (z.T. mit Bauschuttresten) handelt. Dennoch führt die Flächenversiegelung 

zur Veränderung des Niederschlagswasserabflusses und damit der Grundwasserneubildung, 

auch wird das lokale Klima und das Landschaftsbild verändert. Bei der durch die Planung betroffenen 

Vegetation handelt es sich weitgehend um landwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Brachen 

im Bereich einer rekultivierten Kiesgrube. Im Osten des Planbereiches (Nähe Tierheim) ist 

der dort vorhandene Mischwaldbestand sowie eine im Rahmen der früheren Spaladinplanung 

vorgesehene, jedoch noch nicht realisierte Ausgleichsfläche betroffen. 

Grünordnung und Ausgleichsmaßnahmen 

Die Planung sieht eine 10 m breite Eingrünung des gesamten Gewerbegebietes vor, um eine 

Einbindung in die umgebende Landschaft und Bebauung zu gewährleisten. Dabei wird das im 

Norden des Plangebietes vorhandene Gehölzbiotop erhalten und in die Randeingrünung integriert. 

Ferner tragen grünordnerische Festsetzungen im Bereich des öffentlichen Straßenraumes 

zu einer Durchgrünung und Strukturierung des Plangebietes bei. Die Planung führt trotz Berücksichtigung 

des Vermeidungsgebotes (Standortwahl auf wiederverfüllter Kiesgrube) zu Beeinträchtigungen 

von Natur und Landschaft, welche auszugleichen sind. Dabei war zu würdigen, 

dass das Gewerbegebiet auch zu einem Verlust eines im Plangebiet vorhandenen Waldbestandes 

führt. Die naturschutzrechtlichen und waldrechtlichen Ausgleichsverpflichtungen werden 

erfüllt, indem zum einen innerhalb des Plangebietes ein Teil der Gebietseingrünung als naturschutzrechtliche 

Ausgleichsfläche festgesetzt und des weiteren im Geltinger Filz Maßnahmen 

zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft festgesetzt werden 

(= Moorrenaturierung). Der waldrechtlichen Ausgleichsverpflichtung, welche ergänzend dem 

naturschutzrechtlichen Ausgleich dient, wird durch Aufforstung einer noch zu benennenden Fläche 

Rechnung getragen. Die außerhalb des Bebauungsplanes liegenden Ausgleichsflächen 

werden diesem durch eine entsprechende Festsetzung zugeordnet. 




17 

9. Liste der verwendeten Unterlagen und der verwendeten Literatur 

ARGE IfMU GmbH & Dr. Knorr GmbH (13.05.2008): 2. Erläuterungsbericht für Niederschlagswasserbeseitigung 

Spaladin 

Bayerisches Geologisches Landesamt (1986): Standortkundliche Bodenkarte von Bayern, Blatt 

L 8134 Wolfratshausen, Maßstab 1: 50.000. 

Bayerisches Geologisches Landesamt (1969): Geologische Karte von Bayern, Blatt 8134 Königsdorf 

(M 1:25.000) 

Bayerisches Landesvermessungsamt (1990): Topographische Karten, M 1: 25.000, Blatt 8134 

Königsdorf. 

Bayerisches Landesvermessungsamt (2006): Digitale Luftbilder. 

Bayerisches Landesamt für Umweltschutz (2007): Artenschutzkartierung. 

Bayerisches Landesamt für Umweltschutz (1997): Arten- und Biotopschutzprogramm Landkreis 

Bad Tölz-Wolfratshausen. 

Bayerisches Staatsministerium für Landesentwicklung und Umweltfragen (2003): Bauen im Einklang 

mit Natur und Landschaft. Die Eingriffsregelung in der Bauleitplanung - Ein Leitfaden (ergänzte 

Fassung). 

Bayerisches Staatsministerium für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten (1998): Waldfunktionsplan, 

Landkreis Bad Tölz Wolfratshausen 

Bayerisches Staatsministerium für Landesentwicklung und Umweltfragen (Hrsg., 2006): Landesentwicklungsprogramm 

Bayern (LEP) 

Gharadjedaghi, B. & Wellhöfer, U. (2008): Naturschutzfachliche Angaben zur speziellen artenschutzrechtlichen 

Prüfung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 133 der Stadt Geretsried 

für das Sondergebiet zur Errichtung einer Wellness- und SPA-Anlage (Spaladin). Juni 2008. 

Erstellt von U-Plan & GFN-Umweltplanung, Gharadjedaghi & Mitarbeiter, im Auftrag der Caprivé, 

24 S. + Anhang, Königsdorf. 

Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen (1981, 1993, 1999): Genehmigungsbescheide zum Kiesabbau 

Lang + Burkhardt (11. März 2008): Verkehrsprognose Gelting im Zuge der S-Bahnverlängerung 

und des geplanten Spaladin 

Narr, Rist, Türk (11.10.2005): Bebauungsplan Mediterana II, Umweltbericht nach § 2a BauGB 

Newmen consulting GmbH (2008): Ergänzende Erläuterungen des Investors zum vorhabenbezogenen 

Bebauungsplan Nr. 133 der Stadt Geretsried für das Sondergebiet zur Errichtung einer 

Wellness- und SPA-Anlage (Spaladin) mit Hotel und Ferienwohnungen 

Planungsverband Region Oberland (2006): Regionalplan für die Region Oberland (17) 

Stadt Geretsried (1995): Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan 

Steger & Partner GmbH (15.05.2008): Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 133 der Stadt 

Geretsried, Kontingentierung der Geräuschemissionen sowie Beurteilung der Verkehrslärmbelastung

Umweltbericht zur 1. Änderung des ... - Stadt Geretsried

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