Pachtverträge richtig gestalten - Landwirtschaftliches Wochenblatt ...

Geld & Recht Landwirtschaftliches Wochenblatt
Vor allem in den Veredlungshochburgen sind Pachtflächen knapp und deshalb teurer. Nicht nur Schweine- und Geflügelhalter, sondern auch die Betreiber von
Biogasanlagen haben die Pachtpreise nach oben gezogen. Foto: Dr. Schollen
Pachtverträge richtig gestalten
Landwirte kaufen selten Flächen, sie pachten, wenn sie ihre Betriebe nach
vorn entwickeln wollen. In einer Serie informiert Sonja Friedemann, worauf
Verpächter und Pächter beim Abschluss eines neuen Landpachtvertrages
achten sollten.
Ein Landpachtvertrag hat
heute nicht nur die Kriterien
des Bürgerlichen
Rechtes zu erfüllen, er
muss auch Regelungen aus der EU-
Agrarreform zur Beantragung von
Prämien, den Gesetzen der LandwirtschaftlichenSozialversicherung
und mitunter aus dem Baurecht
beachten. Daneben sollten
Verpächter und Pächter stets auch
die steuerrechtlichen Folgen im
Hinterkopf behalten.
Jedes dieser Rechtsgebiete hat seine
Regeln, die im Rahmen eines
Landpachtvertrages für den Einzelfall
abgestimmt werden müssen.
Es kann demzufolge kein Formular
geben, das jeden Fall gleichermaßen
berücksichtigt. Bei der Erstellung
des Landpachtvertrages ist
zunächst immer zu hinterfragen,
welchen Zwecken er dienen soll.
Die Regeln des bürgerlichen
Rechtes allein, welche sich in den
§ 585 ff. Bürgerliches Gesetzbuch
befinden, sind noch relativ klar;
deshalb hat es in der Vergangenheit
durchaus Formularpachtverträge
gegeben. Die Abstimmung mit den
anderen oben erwähnten Rechtsgebieten
ist jedoch in keinem dieser
Formulare berücksichtigt.
Ein Landpachtvertrag muss heute
zwingend die Parteien, den Pachtgegenstand
und den Pachtpreis
enthalten. Dies sind die wesentlichen
Vertragsbestandteile, die
zum Abschluss eines wirksamen
Vertrages unerlässlich sind. Auch
die Vorschriften des BGB sind zu
beachten, da sie nicht in jedem Fall
durch vertragliche Regelungen abänderbar
sind.
Vertragsinhalte
Ein Landpachtvertrag sollte folgende
Punkte regeln:
n Bezeichnung der Parteien,
n Bezeichnung des Pachtgegenstandes,
n Pachtzeit, Kündigungsrechte,
n Pachtpreis, Nebenkosten,
n Beschreibung des Pachtgegenstandes,
Gewährleistungsrechte,
n Bewirtschaftungsvorgaben,
n Verjährung,
n Formvorschriften.
Vertragsparteien
Bei den Pachtvertragsparteien
ist zu beachten, dass alle Parteien
mit vollständigem Namen und
vollständiger Adresse im Pachtvertrag
aufgeführt werden müssen.
Hierbei ist zu unterscheiden, wer
Eigentümer, Nießbrauchsnehmer
oder Unterverpächter ist. Auch
dieses muss im Kopf des Vertrages
deutlich gemacht werden. Ist eine
Gesellschaft an einem Vertrag beteiligt,
ist die genaue Gesellschaftsform,
deren Sitz und deren Vertretungsberechtigter,
in der Regel der
oder die Geschäftsführer, mit in die
Parteibezeichnung aufzunehmen.
Handelt es sich um einen Unterpachtvertrag,
ist darauf hinzuweisen,
dass der Eigentümer der Unterverpachtung
zustimmt. Dies gilt
umso mehr, wenn der Unterpachtvertrag
eine Laufzeit vorsehen sollte,
die die Laufzeit des Hauptpachtvertrages
überschreitet.
Pachtgegenstand
Komplizierter gestaltet sich
nach heutigen Notwendigkeiten
die Bezeichnung des Pachtgegenstandes.
Zunächst ist hierbei zu
unterscheiden, ob lediglich Grundstücke
oder Grundstücke mit Gebäuden
und unter Umständen mit
anderen Anlagen und ob Zahlungsansprüche
oder andere Rechte, etwa
Milchgarantiemengen, überlassen
werden sollen.
Allein die korrekte Auflistung der
zu verpachtenden Grundstücke
muss die Katasterbezeichnungen
für die Sozialversicherung und die
Feldblockbezeichnungen für die
EU-Zahlungsansprüche je mit ihren
entsprechenden Grundstücksgrößen
vorsehen.
Demzufolge wird das Grundstück
mit Gemarkung, Flur und Nummer
Unsere Autorin:
Sonja Friedemann,
39, ist juristische
Mitarbeiterin beim
Landwirtschaftlichen
Kreisverband (WLV)
in Warendorf
Serie: Pachtverträge
1. Parteien, Inhalt,
Pachtgegenstand
2. Laufzeit, Kündigung
3. Pachtpreis, Gewährleistung,
Formvorschriften
des Flurstückes sowie der Katastergröße
und auch mit der Feldblocknummer
sowie der Feldblockgröße
gesondert aufgeführt.
Da die Feldblöcke mit den Katastergrundstücken
nicht übereinstimmend
festgelegt wurden und
sich die Größen zum Teil erheblich
unterscheiden, bietet es sich an,
das Flächenverzeichnis des Jahres
2005 zu Hilfe zu nehmen. Im Flächenverzeichnis
sind sowohl die
Kataster- wie auch die Feldblockbezeichnungen
aufgeführt.
Nichtsdestotrotz ist es in der Praxis
oft schwierig, die genauen Größen
zu ermitteln. Dies liegt daran, dass
die Nutzungsarten in den Katasterauszügen
häufig nicht aktuell sind,
die Nutzungsarten in den Feldblöcken
bei der Zuteilung in Acker
und Grünland aufgeteilt und Landschaftselemente
gesondert ermittelt
wurden.
Da die Größen in den Flächenverzeichnissen
seit 2005 durch Überprüfungen
durch die Landwirtschaftskammer
nochmals geändert
wurden, sind die im Flächenverzeichnis
2005 vorgesehenen Größen
nicht immer auf
dem aktuellen Stand.
Diese sind dann wiederum
mit den neuestenFlächenverzeichnissen
abzugleichen.
Zu beachten ist auch,
ob auf den Pachtgrundstückenbesondere
Rechte oder Nutzungen
Dritter beste-
98 44 / 2008

Landwirtschaftliches Wochenblatt Geld & Recht
hen, die der Pächter dulden muss.
Dies können eine von einem Dritten
betriebene Windkraftanlage
samt Zuwegung, Angelteiche oder
Ähnliches sein.
Zahlungsansprüche
Will der Verpächter Zahlungsansprüche
mitverpachten, sind diese
mit Anzahl, Identifizierungsnummer,
Region, Wert pro Zahlungsanspruch,
Art des Zahlungsanspruches
und anderen Angaben
einzeln aufzuführen. Hierbei ist
besondere Aufmerksamkeit darauf
zu legen, ob der Verpächter der
Grundstücke gleichzeitig Inhaber
der Zahlungsansprüche gewesen
ist. Nur dann ist eine Mitverpachtung
möglich. Sollten die Flächen
vorher an einen anderen Pächter
verpachtet gewesen sein, auch innerhalb
der Familie, so ist der Eigentümer
der Grundstücke nicht
Inhaber der Zahlungsansprüche
und kann selbst keine Zahlungsansprüche
verpachten. In diesem Fall
sind die Zahlungsansprüche durch
einen gesonderten Vertrag vom Inhaber
auf den neuen Pächter zu
übertragen.
An dieser Stelle noch einmal der
Hinweis, dass der alte Pächter weder
per Gesetz noch Rechtspre-
chung zur Abgabe der Zahlungsansprüche
an den Verpächter oder an
einen neuen Pächter gezwungen
werden kann. Auch der Bundesgerichtshof
hat dies bestätigt, siehe
Folge 3/2007: „Die Betriebsprämie
gehört dem Pächter“. Eine Abgabe
der Zahlungsansprüche kann deshalb
nur freiwillig erfolgen oder
weil sich der alte Pächter dem Verpächter
gegenüber dazu vertraglich
verpflichtet hat.
Bei der Mitverpachtung der Zahlungsansprüche
in einem Pachtvertrag
ist exakt darauf zu achten,
dass die Gesamtanzahl der Zahlungsansprüche
mit der Feldblockgröße
der verpachteten
Grundstücke identisch ist. Auch
die kleinste Differenz führt häufig
dazu, dass die Kreisstelle der
Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen
den Pachtvertrag
beanstandet.
Im Rahmen der Prämienanträge
sind die Pachtverträge über mitverpachtete
Zahlungsansprüche und
die Anlage ZA-P der Landwirtschaftskammer
vorzulegen.
Im Pachtvertrag muss hinsichtlich
der Zahlungsansprüche auch geregelt
werden, zu welchem Zeitpunkt
diese in der zentralen InVeKoS-Datenbank
(ZID) umzuschreiben sind.
Insbesondere ist der Übertragungs-
Fahrrad nachts geklaut
Diebstahl zwischen 22 Uhr abends und 6 Uhr
morgens deckt die Hausratversicherung nicht ab,
so der Bundesgerichtshof.
Das teure Mountainbike war
hinter dem Wohnhaus angekettet.
Als der Ehemann
der Versicherungsnehmerin morgens
gegen 8 Uhr zur Arbeit radeln
wollte, war es verschwunden – offenkundig
gestohlen. Die Hausratversicherung
sollte den Verlust ersetzen,
doch das Unternehmen
verwies auf seine Versicherungsbedingungen
(Hausrat VHB 92).
Von 6 bis 22 Uhr
Da hieß es: „Für Fahrräder erstreckt
sich der Versicherungsschutz
auch auf Schäden durch
Diebstahl, wenn nachweislich das
Fahrrad zur Zeit des Diebstahls
durch ein Schloss gesichert war
und außerdem der Diebstahl
zwischen 6 und 22 Uhr verübt
wurde …“. Die Zahlungsklage der
Frau gegen den Versicherer scheiterte
in allen Instanzen bis hin
zum Bundesgerichtshof.
Hier werde nicht nachlässiges Verhalten
des mitversicherten Fahrradbesitzers
sanktioniert, so die
Richter. Dann müsste der Versicherer
die Pflichtverletzung belegen,
aufgrund derer die Versicherungsnehmerin
den zugesagten Versicherungsschutz
verlieren solle.
Darum gehe es hier aber nicht.
Risiko eingrenzen
Mit der strittigen Klausel im
Versicherungsvertrag werde vielmehr
klargestellt, dass der Versicherer
für das Wagnis eines nächtlichen
Diebstahls keinen Schutz
gewähre. Der Versicherer dürfe das
Risiko eingrenzen, für das er einstehen
wolle. Die Klausel formuliere
objektive Bedingungen für
den Versicherungsfall (unabhängig
vom Verhalten des Versicherungsnehmers).
Deshalb sei es hier Sache des Versicherungsnehmers,
zu beweisen,
dass überhaupt ein Versicherungsfall
vorliege, konkret: dass das
Fahrrad tagsüber gestohlen wurde.
Dass das unmöglich sei (weil der
Zeitpunkt des Diebstahls unbekannt
blieb), gehe zulasten der Versicherungsnehmerin.
Der Versicherer
müsse den Verlust nicht ersetzen
(Bundesgerichtshof, Az.
IV ZR 87/07). q
zeitpunkt für die Zahlungsansprüche
zu vereinbaren.
Gebäudepachtung
Bei der Mitverpachtung von Gebäuden,
egal ob im Rahmen eines
Hofpachtvertrages oder bei der
Mitverpachtung einzelner Gebäude,
sind diese und ihre zukünftigen
Nutzungen genau festzulegen. Anlagen
und technische Einrichtungen
sind einzeln aufzuführen.
Dies gilt bis hin zum Güllebehälter
und zur Mitbenutzung des Hofraumes.
Sollen Gebäude nur zum
Teil überlassen werden, ist ein Lageplan
dem Pachtvertrag hinzuzufügen,
auf dem die verpachteten
Gebäudeteile exakt markiert sind.
Unter Beachtung der steuerlichen
Vorschriften sind die Wohnhäuser
und Gärten, da es sich um steuerliches
Privatvermögen handelt, aus
der Verpachtung auszunehmen.
Dies gilt auch für sonstige private
Gebäude der Verpächter, hierbei ist
ein besonderes Augenmerk auf das
Rentenrecht zu legen: Im Einzelfall
muss man festlegen, welche Fläche
der Rentner zurückbehalten darf,
damit er seine Altersrente nicht gefährdet.
Die zulässige Rückbehaltsfläche
in NRW beträgt derzeit
1,5 ha Acker oder Grünland. q
Ersatzfahrzeug
Fällt ein gewerblich oder teilgewerblich
genutztes Kraftfahrzeug
durch einen Verkehrsunfall
aus, so stellt die entfallene
Nutzungsmöglichkeit einen
ersatzfähigen Schaden dar. Der
Unternehmer kann daher eine
Nutzungsentschädigung vom
Schädiger für die Zeit der Fahrzeugreparatur
verlangen. Er ist
nicht verpflichtet, ein Ersatzfahrzeug
für diese Zeitspanne
anzumieten (Oberlandesgericht
Naumburg, Az. 1 U
44/07). jlp
Handyverbot
Einem Fahrzeugführer ist im
öffentlichen Straßenverkehr
die Benutzung eines Mobiltelefons
während der Fahrt untersagt.
Dieses generelle Verbot
gilt auch dann, wenn das Mobiltelefon
als Navigationsgerät
benutzt wird und zu diesem
Zweck von dem Fahrzeugführer
in die Hand genommen
wird (Oberlandesgericht Köln,
Az. 81 Ss-OWi 49/08). jlp
Wer sich ein teures Rad kauft, sollte sich gleichzeitig ein stabiles Bügelschloss
oder eine Kette zulegen. Foto: B. Lütke Hockenbeck
44 / 2008 99