Überbauungsordnung Grabenstrasse Leitlinien zu den ... - Burgdorf
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Überbauungsordnung Grabenstrasse Leitlinien zu den Überbauungsvorschriften Entwurf vom 4. Juni 2010 Leitlinien_Grabenstrasse_Mai_2010.docx
- Seite 2 und 3: Inhaltsverzeichnis Ausgangslage ...
- Seite 4 und 5: In Absprache mit dem Amt für Gemei
- Seite 6 und 7: auch deren unterschiedlichem städt
- Seite 8 und 9: Sockelbauten mit Dachterrassen - Al
- Seite 10: Anhang 1. Plan Bestehende Situation
<strong>Überbauungsordnung</strong> <strong>Grabenstrasse</strong><br />
<strong>Leitlinien</strong> <strong>zu</strong> <strong>den</strong> Überbauungsvorschriften<br />
Entwurf vom 4. Juni 2010<br />
<strong>Leitlinien</strong>_<strong>Grabenstrasse</strong>_Mai_2010.docx
Inhaltsverzeichnis<br />
Ausgangslage ................................................................................................................................... 3<br />
Die Ideenkonkurrenz „Schmiedegasse Süd“ .................................................................................... 3<br />
Aufteilung der <strong>Überbauungsordnung</strong> in Teilbereich 1 und 2 ............................................................ 3<br />
Standortverbesserung durch Aufwertung des Aussenraumes ......................................................... 4<br />
Neugestaltung der Grabenpromenade - Freiraumbereich B ............................................................ 4<br />
Etappierungsmöglichkeit ................................................................................................................... 5<br />
Parkierung ......................................................................................................................................... 6<br />
Erschliessung / Verkehrsregime ....................................................................................................... 7<br />
Gestaltung der Grenze zwischen öffentlichem und privatem Grund ................................................ 7<br />
Gestaltung der Baufelder A1 und A2 ................................................................................................ 8<br />
Umgang mit der Stadtmauer ............................................................................................................. 9<br />
Hinweise <strong>zu</strong>m Teilbereich 2 der <strong>Überbauungsordnung</strong> .................................................................... 9<br />
Anhang ............................................................................................................................................10<br />
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<strong>Leitlinien</strong> <strong>zu</strong> <strong>den</strong> Überbauungsvorschriften<br />
Ausgangslage<br />
In der baurechtlichen Grundordnung der Stadt <strong>Burgdorf</strong> vom Oktober 2005 ist das Gebiet „<strong>Grabenstrasse</strong>“<br />
in der Oberen Altstadt einer Zone mit Planungspflicht (ZPP Nr. 17) <strong>zu</strong>gewiesen. Gemäss<br />
Artikel 52 Absatz 9 des Baureglements ist der Zweck der Planungszone Nr. 17 <strong>Grabenstrasse</strong>:<br />
- Die Neugestaltung und Aufwertung der Grabenpromenade als öffentliche Anlage und gute<br />
Wohnlage<br />
- Die Klärung der städtebaulichen Situation im ehemaligen Stadtgraben<br />
Die beabsichtigte Aufwertung der Grabenpromenade bildet Teil der Strategie des Gemeinderats, die<br />
Neupositionierung der Altstadt als attraktiven Wohnstandort besonders <strong>zu</strong> fördern.<br />
Die Ideenkonkurrenz „Schmiedegasse Süd“<br />
Um die Grundlage für die Ausarbeitung einer <strong>Überbauungsordnung</strong> <strong>zu</strong> schaffen, hat die Stadt <strong>Burgdorf</strong><br />
im Jahr 2006 eine Ideenkonkurrenz mit vier renommierten Architekturbüros durchgeführt. Das<br />
Ergebnis des Konkurrenzverfahrens wurde von der Jury in einer Synthese <strong>zu</strong>sammengefasst, d.h.<br />
keiner der vier Projektvorschläge wurde von Jury und Gemeinderat direkt <strong>zu</strong>r Umset<strong>zu</strong>ng empfohlen.<br />
Gestützt auf die Empfehlungen der Jury wurde der Bereich <strong>Grabenstrasse</strong> vom Architekturbüro<br />
Tognola&Tognola vertieft bearbeitet und von der Baudirektion 2007 ein erster Entwurf der <strong>Überbauungsordnung</strong><br />
<strong>zu</strong>r öffentlichen Mitwirkung aufgelegt.<br />
In <strong>den</strong> Mitwirkungseingaben vom Februar 2007 wur<strong>den</strong> 3 Punkte erheblich kritisiert:<br />
- die ersatzlose Aufhebung der Parkplätze<br />
- die Aufhebung der Poststelle<br />
- der als Abschlusselement der privaten Parzellen vorgesehene Baukörper<br />
Im Herbst 2008 beschloss die Baudirektion, nach Rücksprache mit der Jury der Ideenkonkurrenz, auf<br />
das bauliche Abschlusselement der privaten Parzellen <strong>zu</strong> verzichten – auch weil in der Zwischenzeit<br />
absehbar wurde, dass die Postfiliale mittelfristig am heutigen Standort weiter betrieben wird.<br />
Der Gemeinderat hat daraufhin entschie<strong>den</strong>, die Planung in Zusammenarbeit mit der Werkgruppe<br />
agw, die in der Ideenkonkurrenz flexiblere Konzepte vorgeschlagen hatte, weiter<strong>zu</strong>führen.<br />
Aufteilung der <strong>Überbauungsordnung</strong> in Teilbereich 1 und 2<br />
In der Ideenkonkurrenz wurde der gesamte Perimeter der ZPP 17 bearbeitet. In direkter Folge davon<br />
veranstaltete die Burgergemeinde <strong>Burgdorf</strong> 2007 einen Wettbewerb für <strong>den</strong> Neubau des Burgerheims<br />
am heutigen Standort. Nach dem Abschluss des Verfahrens beschloss die Burgergemeinde jedoch<br />
die Verlegung des Heimbetriebs und <strong>den</strong> Verkauf der Heimliegenschaft an einen privaten Investor.<br />
Heute wird das ehemalige Burgerheim als therapeutisches Wohnheim für Suchtkranke genutzt. Es<br />
bestehen gegenwärtig weder ein konkreter Anlass noch ausreichende Zielvorgaben für <strong>den</strong> Erlass<br />
von Sondervorschriften im Bereich des Stadtgrabens.<br />
Die historische Stadtmauer teilt <strong>den</strong> Perimeter der ZPP 17 in zwei klar abgrenzbare Teile, die auch im<br />
Planungszweck getrennt angesprochen wer<strong>den</strong>:<br />
„Neugestaltung und Aufwertung der Grabenpromenade als öffentliche Anlage und gute Wohnlage.<br />
Klären der städtebaulichen Situation im ehemaligen Stadtgraben.“<br />
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In Absprache mit dem Amt für Gemein<strong>den</strong> und Raumordnung des Kantons hat die Baudirektion deshalb<br />
beschlossen, die ZPP 17 in zwei Teilgebiete <strong>zu</strong> unterteilen und eine <strong>Überbauungsordnung</strong> vorerst<br />
nur für <strong>den</strong> Teilbereich <strong>Grabenstrasse</strong> <strong>zu</strong> erlassen. Für die <strong>zu</strong>künftige Gestaltung des Teilbereichs<br />
Stadtgraben bil<strong>den</strong> die Konzepte der Ideenkonkurrenz aber weiterhin eine wertvolle Grundlage.<br />
Standortverbesserung durch Aufwertung des Aussenraumes<br />
Die wichtigste Massnahme in der Teilüberbauungsordnung <strong>Grabenstrasse</strong> ist die Aufwertung der<br />
Strasse <strong>zu</strong> einer öffentlichen, vom Verkehr befreiten Promenade. Durch die attraktive Neugestaltung<br />
soll einerseits die Schmie<strong>den</strong>gasse Süd als Wohnstandort aufgewertet wer<strong>den</strong>, andrerseits <strong>den</strong> Bewohnern<br />
und Besuchern der Oberstadt ein <strong>zu</strong>sätzlicher Freiraum an bester Lage angeboten wer<strong>den</strong>.<br />
Als Grundlage für die Teilüberbauungsordnung <strong>Grabenstrasse</strong> hat das beauftragte Planungsteam ein<br />
Vorprojekt für die Umgestaltung erarbeitet, welches als verbindliche Vorgabe für <strong>den</strong> angestrebten<br />
End<strong>zu</strong>stand in <strong>den</strong> Anhang der Überbauungsvorschriften aufgenommen wird.<br />
In <strong>den</strong> vorliegen<strong>den</strong> <strong>Leitlinien</strong> wer<strong>den</strong> mögliche Etappierungen dargestellt. Neben der Gestaltung der<br />
Promenade umreisst das Vorprojekt die erwünschte Entwicklung der privaten Vorlandbereiche und<br />
definiert die Abgren<strong>zu</strong>ng zwischen privatem und öffentlichem Bereich.<br />
Grabenpromenade mit Vorgärten – Mitte des letztes Jahrhundert<br />
Neugestaltung der Grabenpromenade - Freiraumbereich B<br />
Die Neugestaltung lehnt sich in freier Interpretation an die ehemalige „Alpenpromenade“ an, die ab<br />
1868 nahe<strong>zu</strong> hundert Jahre lang das Strassenbild prägte. 1964 wurde die Baumreihe für die Einrichtung<br />
von Parkplätzen gefällt und nach und nach auch die ursprünglichen Vorgärten mitsamt Einfrie-<br />
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dungen entfernt. Der Bau der öffentlichen Abfallentsorgungsstelle schloss in <strong>den</strong> 1990er Jahren <strong>den</strong><br />
Niedergang der <strong>Grabenstrasse</strong> <strong>zu</strong>m Hinterhof der Altstadt ab (vgl. Plan bestehende Situation).<br />
Mit dem Neugestaltungsprojekt für die Grabenpromenade soll diese Entwicklung nachhaltig korrigiert<br />
wer<strong>den</strong>. Die Hauptelemente des Konzeptes sind (von Sü<strong>den</strong> nach Nor<strong>den</strong>).<br />
- die sanierte Stadtmauerkrone<br />
- die Platzzone mit chaussiertem Belag<br />
- eine Baumreihe mit schirmförmig geschnittenen Platanen<br />
- die Ausstattung der Platzzone mit Sitzgelegenheiten und Beleuchtung<br />
- ein asphaltierter Fahrbereich<br />
- die noch intakte Entwässerungsrinne der alten Promenade<br />
- die Bildung einer klaren räumlichen Abgren<strong>zu</strong>ng zwischen privaten Vorgärten und öffentlicher<br />
Promenade<br />
Die öffentliche Abfallentsorgungsstelle wird neu mit Unterflurcontainern im südlichen Bereich der Hofstatt<br />
und die Veloabstellplätze entlang der Postfiliale angeordnet. Die Dachterrasse über dem Annexbau<br />
des ehemaligen Burgerheims wird durch eine breite Treppe mit der Promenade verbun<strong>den</strong>. Der<br />
Plan Ziel<strong>zu</strong>stand ist als Anhang verbindlicher Teil der Teilbauordnung Grabenterrasse.<br />
Westteil der Grabenpromenade um 1941<br />
Etappierungsmöglichkeit<br />
Das Projekt für die Aufwertung der <strong>Grabenstrasse</strong> hat <strong>den</strong> Vorteil, dass es in Etappen umgesetzt<br />
wer<strong>den</strong> kann. Damit wird berücksichtigt, dass die Transformation der Schmie<strong>den</strong>gasse von einem<br />
Geschäfts- <strong>zu</strong> einem Wohnstandort ein längerfristiger Prozess sein wird und entsprechend flexible<br />
Rahmenbedingungen benötigt. Mit der Aufteilung in die Freiraumbereich B1 (West) und B2 (Ost) kann<br />
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auch deren unterschiedlichem städtebaulichen Hintergrund und Struktur Rechnung getragen wer<strong>den</strong>.<br />
Im Bereich B1 wird die Zielvorstellung von Anfang an vollständig umgesetzt. Im Bereich B2 kann das<br />
Projekt vorerst auf die Sanierung der Mauerkrone und die Pflan<strong>zu</strong>ng der Baumreihe beschränkt wer<strong>den</strong>.<br />
Auf diese Weise können, solange wie es erforderlich erscheint, bis <strong>zu</strong> 12 Parkplätze auf der<br />
<strong>Grabenstrasse</strong> bestehen bleiben (vgl. Plan Zwischen<strong>zu</strong>stand). Damit kann auch der Bedarf an Kurzzeitparkplätzen<br />
für <strong>den</strong> Betrieb der Poststelle gedeckt wer<strong>den</strong>.<br />
Sobald auch die Aufhebung dieser Parkplätze als vorteilhaft erscheint, kann die Promenade als ganzes<br />
realisiert wer<strong>den</strong> (vgl. Plan Ziel<strong>zu</strong>stand).<br />
Der logisch sinnvolle Abschluss des Aufwertungsprojektes ist im Plan Vision dargestellt. Falls die<br />
Postfiliale dereinst an einen anderen Standort verlegt wird, bietet sich die Möglichkeit, die Promenade<br />
bis <strong>zu</strong>r Hofstatt <strong>zu</strong> verlängern und damit gleichzeitig das eindrückliche Panorama nach Sü<strong>den</strong> <strong>zu</strong> öffnen.<br />
Parkierung<br />
Blick von der Hofstatt Richtung Landschaft – verstellt durch die Postfiliale<br />
Die Aufhebung der Parkplätze hat in der Mitwirkung <strong>zu</strong>m UeO Entwurf 2007 viele negative Rückmeldungen<br />
ausgelöst. Mit dem etappenweise flexiblen Vorgehen berücksichtigt das vorliegende Projekt<br />
diese Be<strong>den</strong>ken und ermöglicht es, phasenweise Erfahrungen <strong>zu</strong> sammeln. Durch die weiter bestehen<strong>den</strong><br />
Parkplätze bei der Postfiliale wird eine Infragestellung dieses Standortes vermie<strong>den</strong>.<br />
Wenn die Parkplätze in der Einstellhalle Oberstadt in die Betrachtung mit einbezogen wer<strong>den</strong>, stehen<br />
in unmittelbarer Umgebung der Schmie<strong>den</strong>gasse/<strong>Grabenstrasse</strong> in jedem Fall genügend Parkplätze<br />
<strong>zu</strong> Verfügung – auch Dauerparkplätze für künftige neue Anwohner. In einer Befragung wurde festgestellt,<br />
dass bis 80% der an der <strong>Grabenstrasse</strong> Parkieren<strong>den</strong> auch das Parkhaus benützen. Vor diesem<br />
Hintergrund ist es wichtig, dass mit der Aufwertung der Promenade auch die Verbindung zwischen<br />
Oberstadt und Einstellhalle deutlich attraktiver wird. Diese Aufwertung ist jedoch nicht möglich ohne<br />
dass <strong>zu</strong>mindest die bestehen<strong>den</strong> Parkplätze im Bereich B1 aufgehoben wer<strong>den</strong>.<br />
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Erschliessung / Verkehrsregime<br />
Entlang der Promenade ist eine Durchfahrtsmöglichkeit gewährleistet. Das Verkehrsregime richtet<br />
sich nach dem übergeordneten Verkehrsregime Altstadt. Im Bereich B2 bleibt die Zufahrt in der 1.<br />
Realisierungsetappe unverändert.<br />
Die Gestaltungsbaulinie liegt auf der heutigen Parzellengrenze<br />
Entwässerungsrinne und Randstein bil<strong>den</strong> <strong>den</strong> Abschluss des öffentlichen Bereichs<br />
Gestaltung der Grenze zwischen öffentlichem und privatem Grund<br />
Die heutige Parzellierung an der <strong>Grabenstrasse</strong> geht <strong>zu</strong>rück auf die Neuordnung nach dem Stadtbrand<br />
von 1865 und dem Bau der ehemaligen Alpenpromenade. In einzelnen Teilen ist diese bis heute<br />
erhalten, insbesondere die mit Emmesteinen gepflästerte Entwässerungsrinne (Rigole) blieb auf der<br />
ganzen Länge der <strong>Grabenstrasse</strong> intakt. Sie bildet exakt die Grenze zwischen der öffentlichen und<br />
<strong>den</strong> privaten Parzellen. Das Projekt zielt darauf ab, diese Schnittstelle auf der ganzen Länge der <strong>Grabenstrasse</strong><br />
durchgehend deutlich erlebbar <strong>zu</strong> machen, sei es durch Einfriedungen oder durch Bauten<br />
auf die Grenze. Dabei geht es nicht um eine parzellenübergreifende Vereinheitlichung in der Gestaltung<br />
– wichtig ist, dass die (individuell gestaltete) Abgren<strong>zu</strong>ng auf der vorgegebenen Baulinie realisiert<br />
wird. Mit der Zeit entsteht dadurch eine klare Kante zwischen privatem und öffentlichem Raum, welche<br />
<strong>den</strong> passen<strong>den</strong> Hintergrund im Rücken der Promenade bildet.<br />
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Sockelbauten mit Dachterrassen – Altbauzeile in Solothurn<br />
Gestaltung der Baufelder A1 und A2<br />
Die Vorlandzonen an der <strong>Grabenstrasse</strong> sind als Baufelder mit differenzierten Gestaltungsvorgaben<br />
definiert. Die Vorschriften Baufeld A1 gelten westlich der Schulgasse und auf der Parzelle westlich<br />
der Hofstatt. Hier kann der vergleichweise wenig tiefe Vorlandbereich vollständig als eingeschossiger<br />
Sockel bebaut wer<strong>den</strong>. Dabei muss die Fassade des Sockelbaus auf der oben definierten Baulinie<br />
liegen. Vorgeschrieben ist auch die Ausgestaltung des Dachs als begehbare Terrasse. Die Höhe der<br />
Terrasse ist limitiert durch die jeweilige Kote des Erdgeschosses des Hauptgebäudes an der Schmie<strong>den</strong>gasse<br />
bzw. an der Hofstatt. Über dem Niveau der Terrassen sind keine festen Aufbauten <strong>zu</strong>lässig.<br />
Das Baufeld A2 umfasst die Parzellen mit tiefem Hinterland, die <strong>zu</strong>m Teil auf der mittelalterliche Parzellenstruktur<br />
grün<strong>den</strong>. Die im vergleich <strong>zu</strong>m Westteil markant grössere Tiefe der Grundstücke ermöglicht<br />
hier eine zweigeschossige Bebauung an der <strong>Grabenstrasse</strong>. Nicht angemessen wäre hier<br />
allerdings eine durchgehend Sockelbebauung wie sie im Westteil angelegt ist. Damit die historische<br />
Teilung spürbar bleibt, wird die Überbauungsziffer im Hinterland auf 50 % der Fläche begrenzt. Wie<br />
im Baufeld A1 gilt auch hier die Anbaupflicht an die <strong>Grabenstrasse</strong> bzw. die Pflicht <strong>zu</strong>r Erstellung einer<br />
Einfriedung auf der vorgegebenen Baulinie.<br />
Die bestehen<strong>den</strong> Bauten in <strong>den</strong> Baufeldern A1 + 2 sind als schützenswert eingestuft. Umbauprojekte,<br />
Erweiterungen oder neue Fassa<strong>den</strong>elemente wir Balkone oder Erker sind nur in Absprache mit der<br />
Denkmalpflege möglich. Eine generelle Regelung würde <strong>den</strong> besonderen Vorausset<strong>zu</strong>ngen auf <strong>den</strong><br />
einzelnen Grundstücken nicht gerecht und entfällt deshalb.<br />
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Qualitätvolles Wohnen in der Altstadt – Südbalkone Hofstatt<br />
Umgang mit der Stadtmauer<br />
Die alte Stadtmauer ist zwischen dem Bankgebäude und dem Burgerheim in Teilen erhalten. Hinter<br />
dem Burgerheim wurde im 19. Jahrhundert eine Schneise die Mauer geschlagen bzw. die Mauer um<br />
ca. 5 Meter <strong>zu</strong>rückversetzt. Ein Teil der entstan<strong>den</strong>en Lücke füllt der Annexbau des Burgerheims.<br />
Diese Narben in der Alten Mauer <strong>zu</strong> flicken wäre sehr aufwändig und deshalb nur im Zusammenhang<br />
mit einem Neubauprojekt anstelle des Burgerheimes vertretbar. In der Teilbauordnung wird im Hinblick<br />
darauf lediglich der historische Verlauf der Stadtmauer markiert. Er bildet <strong>zu</strong>gleich auch die Grenze<br />
zwischen <strong>den</strong> Teilbauordnungen 1 und 2, wobei die Mauer vollständig in der TBO 1 liegt. Die Sanierung<br />
der Mauerkrone erfolgt in Absprache mit der kantonalen Denkmalpflege.<br />
Hinweise <strong>zu</strong>m Teilbereich 2 der <strong>Überbauungsordnung</strong><br />
Wenn <strong>zu</strong> einem späteren Zeitpunkt im Graben wiederum Neubauprojekte angestrebt wer<strong>den</strong>, muss<br />
die Situation neu beurteilt wer<strong>den</strong>. Die Ergebnisse der Ideenkonkurrenz Schmiedegasse Süd sind<br />
dabei in die Beurteilung mit ein<strong>zu</strong>beziehen. Grundsätzlich erscheint eine starke Durchgrünung des<br />
ehemaligen Stadtgrabens als klarer Kontrast <strong>zu</strong>r geschlossenen Altstadtbebauung wichtig, um die<br />
historische Stadtgrenze spürbar <strong>zu</strong> machen. Wenn immer möglich, soll bei einem Ersatzneubau des<br />
Burgerheims der historische Verlauf der Stadtmauer wieder hergestellt wer<strong>den</strong>. Weitere wichtige<br />
Themen sind der angemessene Abstand von Neubauten gegenüber der Stadtmauer sowie Wegnetz<br />
und Verbindungen von unten nach oben.<br />
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Anhang<br />
1. Plan Bestehende Situation<br />
2. Plan Zwischen<strong>zu</strong>stand<br />
3. Plan Ziel<strong>zu</strong>stand<br />
4. Plan Vision<br />
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