Verbraucherfeindliche Klauseln in Bauträgerverträgen - Bauherren ...

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„Änderungen in Planung und Ausführungsart, den vorgesehenen Baustoffen und etwaigen
Einrichtungsgegenständen behält sich die Verkäuferin in Abstimmung mit dem Käufer vor,
soweit sie sich technisch oder wirtschaftlich als zweckmäßig oder notwendig erweisen oder
auf behördlichen Auflagen beruhen. Sie dürfen sich jedoch nicht wert- oder gebrauchsmindernd
auf das Vertragsobjekt auswirken und müssen dem Käufer zumutbar sein. Der Festpreis
ändert sich dadurch nicht.“
II. Rechtliche Stellungnahme:
Die Klauseln sind gemäß § 308 Nr. 4 BGB unwirksam. Danach ist eine Regelung in Allgemeinen
Geschäftsbedingungen unwirksam, die dem Verwender das Recht einräumt, die versprochene
Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, wenn nicht die Vereinbarung der
Änderung oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den
anderen Vertragsteil zumutbar ist. Damit sind einseitige Leistungsänderungsrechte im Sinne
des § 315 BGB in vorformulierten Vertragsbedingungen nur rechtswirksam, wenn die Änderung
unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil
zumutbar ist.
Die Zumutbarkeitskriterien sind im Vertragstext konkret anzugeben. Die triftigen Gründe sind
in der Klausel selbst detailliert darzustellen (vgl. BGH, Urteil vom 23.06.2005, Az.: VII ZR
200/04 in BauR 2005, 1473). Vorliegend enthalten die Klauseln jedoch keine ausreichende
Erläuterung der Zumutbarkeitskriterien.
Ergibt die gemäß § 305c Abs. 2 BGB gebotene verwenderfeindlichste Auslegung, dass eine
einseitige Änderung durch den Bauträger schon bei bloßer Zweckmäßigkeit möglich ist, werden
die Interessen des Erwerbers nicht hinreichend berücksichtigt. Eine einseitige Änderung
des vertraglichen Leistungsumfangs bei bloßer Zweckmäßigkeit ist für den Erwerber unzumutbar,
auch wenn damit keine Wert- oder Gebrauchsminderung einhergeht (vgl. OLG
Stuttgart, Urteil vom 17.10.2002, Az.: 2 U 37/02 in BauR 2003, 1394).
III. Auswirkungen für den Verbraucher:
Die Kaufentscheidung des Verbrauchers wird im Regelfall wesentlich durch die Baubeschreibung,
die er ggf. im Vorfeld der Beurkundung des Bauträgervertrags kostenaufwendig
mit einem Architekten durchgesprochen und gemäß seinen Wünschen ein wenig verändert
hat, getragen. Es ist für den Verbraucher unzumutbar, dass das, worauf er sich mit erheblichem
Aufwand eingerichtet hat, durch den Vorbehalt einseitiger Rechte der Bauträgerin zunichte
gemacht werden kann.
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