Verbraucherfeindliche Klauseln in Bauträgerverträgen - Bauherren ...

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III. Auswirkungen für den Verbraucher: Der rechtlich nicht vorgebildete Verbraucher geht davon aus, dass die vom Notar vorgeschlagene Regelung rechtswirksam ist. Es kommt in der Praxis häufig vor, dass sich Bauträger wegen etwaiger zur Aufrechnung gestellter Gegenforderungen auf das im Vertrag verankerte Aufrechnungsverbot berufen. Damit wird der rechtlich nicht beratene Verbraucher davon abgehalten, seine Ansprüche effektiv durchzusetzen. Tatsächlich ist es dem Erwerber jedoch gestattet, mit Gegenforderungen aus dem Vertragsverhältnis aufzurechnen, egal ob diese aus Mangelansprüchen, aus einer Vertragsstrafe oder einem konkreten Schaden aus Verzug, Verschulden bei Vertragsschluss (c. i. c.), positiver Vertragsverletzung, schuldhaftem Unvermögen resultieren. 13. Schiedsgutachten- und Schiedsgerichtsklauseln Nr. 1 Schiedsgutachtenklausel: I. Klausel: „Falls zwischen Verkäufer und Käufer über den erreichten Bautenstand oder die Berechtigung einer Mängelrüge keine Übereinstimmung erzielt werden kann, soll zunächst das Urteil des von der zuständigen Handwerkskammer zu benennenden vereidigten Bausachverständigen eingeholt werden. Die Kosten dieses Gutachtens hat der unterliegende Teil der Vertragsparteien zu tragen.“ II. Rechtliche Stellungnahme: Nach der gebotenen verwenderfeindlichsten Auslegung der Klausel handelt es sich um eine obligatorische Schiedsgutachterklausel, die in einem Bauträgervertrag gemäß § 307 BGB unwirksam ist. Nach § 307 Abs. 1 BGB ist eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Dies ist bei einer obligatorischen Schiedsgutachterklausel in einem Bauträgervertrag anzunehmen. Denn eine solche Schiedsgutachtenabrede weicht vom gesetzlichen Modell des staatlichen Rechtsschutzes ab und benachteiligt den Verbraucher unangemessen, weil ihm das hohe Risiko eines greifbaren (fehlerhaften), nicht mehr im ordentlichen Rechtswege überprüfbaren Gutachtens überbürdet wird, das bei einem Bauträgervertrag angesichts der finanziellen Aufwendungen und der Komplexität der Bauleistungen für einen nicht bautechnisch vorgebildeten Verbraucher vergleichsweise hoch ist. 28
Bei einem Bauwerk ist die geschuldete Leistung komplex und häufig nur durch eine komplizierte juristische Auslegung des Vertrages zu bestimmen. Eine derartige rechtsstaatliche Überprüfung und Beurteilung des Vertragsinhaltes würde aber durch die obligatorische Schiedsgutachterklausel ausgeschlossen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.06.1993, Az.: 22 U 293/92). III. Auswirkungen für den Verbraucher Der rechtlich nicht vorgebildete Verbraucher wird durch die vorliegende Klausel davon abgehalten, staatlichen Rechtsschutz in Anspruch zu nehmen. Da Gutachten häufig Fehler aufweisen oder nicht die gesamten gesetzlich möglichen Beweismittel berücksichtigen, kann einem Verbraucher nicht ohne weiteres geraten werden, ein Schiedsgutachtenverfahren durchzuführen. 14. Einschränkungen bei Eigentumsverschaffung Nr. 1: Antrag auf Eigentumsumschreibung durch Notar nur bei Verkäuferbestätigung I. Klausel: „Der Notar wird die Eigentumsumschreibung beantragen, wenn der Verkäufer ihm schriftlich bestätigt hat, dass der geschuldete Kaufpreis – einschließlich der Zahlungen mit dem Verkäufer vereinbarter Sonderwünsche – eingegangen ist und im Fall der Hergabe von Bürgschaften die Bürgschaftsurkunden an den Bürgen oder den Verkäufer zurückgegeben wurden." II. Rechtliche Stellungnahme: Die Klausel verstößt gegen die §§ 309 Nr. 2 a BGB. Danach ist eine Regelung unwirksam, die das Leistungsverweigerungsrecht, das dem Erwerber nach § 320 BGB zusteht, ausgeschlossen oder eingeschränkt wird. Da die Eigentumsumschreibung erst dann beantragt wird, wenn der Käufer sämtliche Zahlungen geleistet und die Bürgschaften zurück gegeben hat, wird dem Erwerber in unzulässiger Weise eine Vorleistungspflicht auferlegt. Der Erwerber verliert dadurch die Möglichkeit, sein gesetzliches Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB zur Geltung zu bringen, wenn der Veräußerer nicht oder schlecht erfüllt (vgl. BGH, Urteil vom 07.06.2001, Az.: VII ZR 420/00). Eine Vorleistungspflicht des Erwerbers in AGB ist aber nur dann wirksam, wenn sie durch einen sachlichen Grund gerechtfertigt ist, der auch bei der Abwägung mit den hierdurch für den Erwerber entstehenden Nachteilen Bestand hat (BGH, Urteil vom 10.03.1999, Az.: VIII ZR 204/98). Dafür ist nichts ersichtlich. 29
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