Verbraucherfeindliche Klauseln in Bauträgerverträgen - Bauherren ...
Verbraucherfeindliche Klauseln in Bauträgerverträgen - Bauherren ... Verbraucherfeindliche Klauseln in Bauträgerverträgen - Bauherren ...
Die Klausel wird dem Gebot der Transparenz und Angemessenheit nicht gerecht. Umsatzsteueranpassungsklauseln müssen die Umstände der Preiserhöhung hinreichend klar umschreiben und in einem angemessenen Verhältnis zu der Mehrbelastung stehen, die sich für den Bauträger aufgrund der Umsatzsteuererhöhung ergibt. Die Preiserhöhung darf nicht zu einer zusätzlichen Gewinnerzielung beim Bauträger führen. Der Erwerber kann der verwendeten Formulierung nicht entnehmen, welche genauen Kosten auf ihn zukommen und ob diese Kosten angemessen sind. Die Einbeziehung der ersten Rate ist nicht sachgerecht und unangemessen, da sie die Gegenleistung für das Grundstück enthält, das der Bauträger umsatzsteuerfrei erworben hat. Damit ist eine Preisanpassung für die erste Rate von vornherein nicht sachgerecht (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.07.2011, Az.: 23 U 87/09) III. Auswirkungen für den Verbraucher: Zwar sind Umsatzsteueranpassungsklauseln in Bauträgerverträgen nicht per se unzulässig. Sie müssen aber den Anforderungen der Rechtsprechung (u. a. BGH, Urteil vom 20.05.1985, Az.: VII 198/84) entsprechen. Für den Verbraucher sind derartige Klauseln in jedem Falle wirtschaftlich nachteilig, da er keine Preissicherheit hat. 7. Fälligkeit und Raten Nr.1: Fälligkeit nach Bautenstandsmitteilung I. Klausel: 1. „Der Verkäufer ruft die fälligen Teilbeträge jeweils nach Erreichen des jeweiligen Bautenstandes beim Käufer ab. Die Zahlung ist fällig innerhalb von 14 Tagen nach Eingang dieser Bautenstandsmitteilung beim Käufer ... Der Käufer kommt ohne Weiteres - insbesondere ohne Mahnung - in Verzug, wenn er nach Zugang der Mitteilung ... nicht fristgemäß zahlt. Der Zugang der vorgenannten Mitteilungen ist Fälligkeitsereignis im Sinne des § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB." 2. „Die jeweilige Rate ist in jedem Fall nur fällig, soweit sie dem Wert der dazugehörigen Bauleistung entspricht. Die Beteiligten sind sich darüber einig, dass die jeweiligen Raten nach dem vorstehenden Ratenplan dem Wert der dazugehörigen Bauleistung entsprechen. Die … teilt die Fälligkeit der Raten, jeweils verbunden mit einer Kopie der Bautenstandsbestätigung des TÜV, dem Erwerber schriftlich mit und fordert ihn zur Zahlung binnen 14 Kalendertagen auf. 14
Damit tritt mit Ablauf der gesetzten Zahlungsfrist, alle weiteren in 14. genannten Zahlungsbedingungen vorausgesetzt, die Kaufpreisfälligkeit hinsichtlich der angeforderten Rate ein. Die Übersendung der Kopie der Bautenstandsbestätigung ist dabei weitere Zahlungsvoraussetzung zusätzlich zu der erforderlichen tatsächlichen Durchführung der entsprechenden Arbeiten.“ 3. „Soweit die Fälligkeit der Kaufpreisraten vom Baufortschritt abhängig ist, wird der Verkäufer dem Käufer die Fertigstellung der einzelnen Baufortschritte schriftlich mitteilen. Die jeweilige Rate ist spätestens 10 Tage, nachdem der Käufer über das Vorliegen der allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen ... und das Erreichen des jeweiligen Bautenstandes ... benachrichtigt wurde, zu zahlen. Die Parteien vereinbaren, dass die Benachrichtigung des Käufers ein Ereignis im Sinne des § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist, so dass der Käufer nach Ablauf der vorstehend genannten Frist ohne Mahnung in Verzug gerät, wenn er nicht innerhalb dieser Frist geleistet hat." II. Rechtliche Stellungnahme: Die Klauseln sind wegen eines Verstoßes gegen § 309 Nr. 2 a BGB in Verbindung mit den §§ 320, 641 Abs. 3 BGB unwirksam. Die Klausel verstößt ferner gegen § 3 Abs. 2 Satz 2 MaBV. Das gesetzliche Leistungsverweigerungsrecht des Bestellers bei Mängeln oder Unvollständigkeiten der einzelnen Bauleistungsstände nach § 3 Abs. 2 Satz 2 MaBV darf weder ausgeschlossen noch eingeschränkt werden. Die den einzelnen Bautenständen zugeordneten Abschlagszahlungen werden nur fällig, wenn die Bauleistungen – objektiv gesehen – im Wesentlichen vollständig und mängelfrei sind. Ausweislich der vorliegenden Klauseln kommt es für die Fälligkeit der Zahlung der sieben Kaufpreisraten nach § 3 Abs. 2 Satz 2 MaBV jedoch nicht auf den objektiven Bautenstand, sondern auf die Mitteilung der Bauträgerin an, dass ein entsprechender Baufortschritt erreicht sei. Diese Mitteilung kann jedoch unrichtig sein. Abweichend davon kann der tatsächliche Bautenstand mangelhaft und unvollständig sein, so dass bei Mängeln oder Unfertigkeiten die Kaufpreisrate nicht fällig wird bzw. jedenfalls aber ein Leistungsverweigerungsrecht nach den §§ 320, 641 Abs. 3 BGB besteht. Diese Zahlungshindernisse versucht der Bauträger zu vermeiden, indem er die Tatsache des objektiven Bautenstandes durch eine Urkunde von zweifelhaftem Aussagewert ersetzen will. Das fälligkeitsauslösende Ereignis – Erreichung des jeweiligen Bautenstandes – wird fingiert durch die subjektive, möglicherweise unrichtige Mitteilung des Bauträgers, dass dieser Zustand eingetreten sei. Damit sind die Klauseln verbraucherfeindlich und rechtsunwirksam. 15
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Damit tritt mit Ablauf der gesetzten Zahlungsfrist, alle weiteren <strong>in</strong> 14. genannten Zahlungsbed<strong>in</strong>gungen<br />
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Die Übersendung der Kopie der Bautenstandsbestätigung ist dabei weitere Zahlungsvoraussetzung<br />
zusätzlich zu der erforderlichen tatsächlichen Durchführung der entsprechenden<br />
Arbeiten.“<br />
3.<br />
„Soweit die Fälligkeit der Kaufpreisraten vom Baufortschritt abhängig ist, wird der Verkäufer<br />
dem Käufer die Fertigstellung der e<strong>in</strong>zelnen Baufortschritte schriftlich mitteilen. Die jeweilige<br />
Rate ist spätestens 10 Tage, nachdem der Käufer über das Vorliegen der allgeme<strong>in</strong>en Fälligkeitsvoraussetzungen<br />
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Die Parteien vere<strong>in</strong>baren, dass die Benachrichtigung des Käufers e<strong>in</strong> Ereignis im S<strong>in</strong>ne des<br />
§ 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist, so dass der Käufer nach Ablauf der vorstehend genannten Frist<br />
ohne Mahnung <strong>in</strong> Verzug gerät, wenn er nicht <strong>in</strong>nerhalb dieser Frist geleistet hat."<br />
II. Rechtliche Stellungnahme:<br />
Die <strong>Klauseln</strong> s<strong>in</strong>d wegen e<strong>in</strong>es Verstoßes gegen § 309 Nr. 2 a BGB <strong>in</strong> Verb<strong>in</strong>dung mit den<br />
§§ 320, 641 Abs. 3 BGB unwirksam. Die Klausel verstößt ferner gegen § 3 Abs. 2 Satz 2<br />
MaBV.<br />
Das gesetzliche Leistungsverweigerungsrecht des Bestellers bei Mängeln oder Unvollständigkeiten<br />
der e<strong>in</strong>zelnen Bauleistungsstände nach § 3 Abs. 2 Satz 2 MaBV darf weder ausgeschlossen<br />
noch e<strong>in</strong>geschränkt werden. Die den e<strong>in</strong>zelnen Bautenständen zugeordneten Abschlagszahlungen<br />
werden nur fällig, wenn die Bauleistungen – objektiv gesehen – im Wesentlichen<br />
vollständig und mängelfrei s<strong>in</strong>d. Ausweislich der vorliegenden <strong>Klauseln</strong> kommt es<br />
für die Fälligkeit der Zahlung der sieben Kaufpreisraten nach § 3 Abs. 2 Satz 2 MaBV jedoch<br />
nicht auf den objektiven Bautenstand, sondern auf die Mitteilung der Bauträger<strong>in</strong> an, dass<br />
e<strong>in</strong> entsprechender Baufortschritt erreicht sei. Diese Mitteilung kann jedoch unrichtig se<strong>in</strong>.<br />
Abweichend davon kann der tatsächliche Bautenstand mangelhaft und unvollständig se<strong>in</strong>, so<br />
dass bei Mängeln oder Unfertigkeiten die Kaufpreisrate nicht fällig wird bzw. jedenfalls aber<br />
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versucht der Bauträger zu vermeiden, <strong>in</strong>dem er die Tatsache des objektiven<br />
Bautenstandes durch e<strong>in</strong>e Urkunde von zweifelhaftem Aussagewert ersetzen will. Das<br />
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durch die subjektive, möglicherweise unrichtige Mitteilung des Bauträgers, dass dieser Zustand<br />
e<strong>in</strong>getreten sei. Damit s<strong>in</strong>d die <strong>Klauseln</strong> verbraucherfe<strong>in</strong>dlich und rechtsunwirksam.<br />
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