Verbraucherfeindliche Klauseln in Bauträgerverträgen - Bauherren ...
Verbraucherfeindliche Klauseln in Bauträgerverträgen - Bauherren ... Verbraucherfeindliche Klauseln in Bauträgerverträgen - Bauherren ...
Die Planung des Bauträgers muss dauerhaft und genehmigungsfähig sein. Der Erwerber kann eine vollständige Leistung erwarten. Dieser berechtigten Erwartung widerspricht die vorliegende Klausel. Sie ist damit nicht klar und verständlich, sondern intransparent. III. Auswirkungen für den Verbraucher: Der Erwerber kann darauf vertrauen, dass er die zugesagte Vertragsleistung erhält. Der Bauträger hat das Bauvorhaben so zu planen, dass sich Änderungen erübrigen. Er kann sich insbesondere nicht auf ein "Planungsfehlerprivileg" berufen. Härten kann der Bauträger dadurch vermeiden, dass er sich "triftige Gründe" in konkret beschriebener Form im Vertrag vorbehält. Nr. 3: Festlegung der Bauleistung I. Klausel: „Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, Lieferungen und Leistungen zu erbringen, die in diesem Vertrag und seinen Bestandteilen nicht erfasst sind. Zum Umfang der geschuldeten Arbeiten wird klargestellt, dass sich die zu erbringenden Leistungen auf diejenigen beschränken, die in den o. g. Urkunden (Grundlagenurkunde u. a.) aufgeführt sind und der Verkäufer darüber hinaus keinerlei Arbeiten an den Gebäudeteilen durchführen wird bzw. schuldet." II. Rechtliche Stellungnahme: Die Klausel ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Sie verstößt gegen das gesetzliche Leitbild des § 633 BGB. Ist das Bauvorhaben schlüsselfertig zu liefern, so ist die Funktionsfähigkeit in jedem Falle sicherzustellen, ohne dass der vereinbarte Pauschalfestpreis zu erhöhen ist (Werner/Pastor, Der Bauprozess, 14 Aufl., Rdn. 1533). Lücken in der Baubeschreibung sind durch Leistungen mittlerer Art und Güte dem Standard des Bauwerks entsprechend auszufüllen. III. Auswirkungen für den Verbraucher: Der Erwerber darf sich darauf verlassen, dass er bei einem schlüsselfertigen Haus zum vereinbarten Pauschalfestpreis ein voll funktionsfähiges Bauwerk erhält. Der Bauträger trägt bei Schlüsselfertigkeit grundsätzlich die Nachteile einer mangelhaften Planung. Das entspricht dem Mindestmaß an Kalkulierbarkeit, das der Erwerber für sich in Anspruch nehmen kann. Der Erwerber braucht nicht die Mehrkosten eines lückenhaften Bauleistungsverzeichnisses zu tragen. 10
4. Vollmachten zugunsten des Bauträgers Nr. 1: Vollmachten für Ver- und Entsorgungsverträge I. Klausel: "Der Käufer bevollmächtigt den Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB: a) zum Abschluss von Bewirtschaftungs-, Gestattungs- und Unterhaltungsverträgen wegen der Ver- und Entsorgungsanlagen sowie der Erschließungsanlagen, b) für den Käufer alle Rechtshandlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die zur Erfüllung behördlicher Auflagen unter Ansehung des gesamten Baugrundstückes und sämtlicher darauf errichteter Gebäude, zur Regelung des Verhältnisses zu Nachbargrundstücken im Hinblick auf das öffentliche Baurecht erforderlich und/oder nützlich sind." II. Rechtliche Stellungnahme: Die Klausel ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 3 S. 2 i. V. m. Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Die Verbraucherschutzbestimmungen der §§ 307 ff. BGB finden auch auf einseitige Rechtsgeschäfte Anwendung, die der Verwender für den Erklärenden vorformuliert, auch wenn § 307 BGB nur von Verträgen und Vertragspartnern spricht (P. Ulmer/M. Habersack in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 11. Aufl., Rdn. 16 zu § 305 BGB). Darunter fallen auch Vollmachtsklauseln zu Gunsten des Verwenders (BGH, NJW 1982, 2314, 2315; NJW 1987, 2011). Es gilt damit das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, insbesondere ein Mindestmaß von Kalkulierbarkeit (H. Schmidt in Ulmer/Brandner/Hensen a. a. O., Teil 3 [13], Rdn. 1). Die vorliegende Regelung ist unklar. Die bloße Aufzählung von Bewirtschaftungs-, Gestattungs- und Unterhaltungsverträgen ohne Benennung des Vertragspartners, des Geschäftsumfanges, der Vertragsdauer und des Entgeltes ermöglichen es dem Verwendungsgegner/Verbraucher nicht, den Umfang der Vollmacht auch nur annähernd einzuschätzen. III. Auswirkungen für den Verbraucher: Es handelt sich hier um einen besonders krassen Fall einer Verletzung des Transparenzgebotes. 11
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4. Vollmachten zugunsten des Bauträgers<br />
Nr. 1: Vollmachten für Ver- und Entsorgungsverträge<br />
I. Klausel:<br />
"Der Käufer bevollmächtigt den Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des<br />
§ 181 BGB:<br />
a) zum Abschluss von Bewirtschaftungs-, Gestattungs- und Unterhaltungsverträgen wegen<br />
der Ver- und Entsorgungsanlagen sowie der Erschließungsanlagen,<br />
b) für den Käufer alle Rechtshandlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die<br />
zur Erfüllung behördlicher Auflagen unter Ansehung des gesamten Baugrundstückes<br />
und sämtlicher darauf errichteter Gebäude, zur Regelung des Verhältnisses zu Nachbargrundstücken<br />
im H<strong>in</strong>blick auf das öffentliche Baurecht erforderlich und/oder nützlich<br />
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II. Rechtliche Stellungnahme:<br />
Die Klausel ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 3 S. 2 i. V.<br />
m. Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Die Verbraucherschutzbestimmungen der §§ 307 ff. BGB<br />
f<strong>in</strong>den auch auf e<strong>in</strong>seitige Rechtsgeschäfte Anwendung, die der Verwender für den Erklärenden<br />
vorformuliert, auch wenn § 307 BGB nur von Verträgen und Vertragspartnern spricht<br />
(P. Ulmer/M. Habersack <strong>in</strong> Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 11. Aufl., Rdn. 16 zu § 305<br />
BGB). Darunter fallen auch Vollmachtsklauseln zu Gunsten des Verwenders (BGH, NJW<br />
1982, 2314, 2315; NJW 1987, 2011).<br />
Es gilt damit das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, <strong>in</strong>sbesondere e<strong>in</strong> M<strong>in</strong>destmaß<br />
von Kalkulierbarkeit (H. Schmidt <strong>in</strong> Ulmer/Brandner/Hensen a. a. O., Teil 3 [13],<br />
Rdn. 1). Die vorliegende Regelung ist unklar. Die bloße Aufzählung von Bewirtschaftungs-,<br />
Gestattungs- und Unterhaltungsverträgen ohne Benennung des Vertragspartners, des Geschäftsumfanges,<br />
der Vertragsdauer und des Entgeltes ermöglichen es dem Verwendungsgegner/Verbraucher<br />
nicht, den Umfang der Vollmacht auch nur annähernd e<strong>in</strong>zuschätzen.<br />
III. Auswirkungen für den Verbraucher:<br />
Es handelt sich hier um e<strong>in</strong>en besonders krassen Fall e<strong>in</strong>er Verletzung des<br />
Transparenzgebotes.<br />
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