Verbraucherfeindliche Klauseln in Bauträgerverträgen - Bauherren ...

VERBRAUCHERFEINDLICHE
KLAUSELN IN
BAUTRÄGERVERTRÄGEN
Dokumentation typischer Vertragsklauseln
Rechtliche Bewertung
Auswirkungen auf Verbraucher
Analyse des
Bauherren-Schutzbund e.V.

VERBRAUCHERFEINDLICHE KLAUSELN IN BAUTRÄGER-
VERTRÄGEN
Dokumentation typischer Vertragsklauseln – Rechtliche Bewertung
– Auswirkungen auf Verbraucher
Analyse des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB)
Auftraggeber:
Projektleitung:
Mitarbeit:
Beratung:
Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB)
Kleine Alexanderstraße 9/10, 10178 Berlin
Rechtsanwalt Mario van Suntum, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
(Leipzig)
Rechtsanwältin Dr. Dr. Elke Heera (Berlin)
Rechtsanwalt Andreas Schmidt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
(Leverkusen)
Rechtsanwalt Dr. Bernhard-Dietrich Breloer (Berlin)
Rechtsanwalt Peter Mauel (Leverkusen)
Fachausschuss für Bau- und Immobilienrecht des BSB
Berlin, 25. September 2013
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Dokumentation verbraucherfeindlicher Klauseln in Bauträgerverträgen
Inhalt
Inhalt .................................................................................................................................... 3
1. Zielstellung ...................................................................................................................... 4
2. Angebotsbindung ............................................................................................................ 6
Nr. 1: Unzumutbar lange Angebotsbindung des Käufers .................................................... 6
3. Festlegung der Bauleistung ........................................................................................... 6
Nr. 1: Einseitige Leistungsänderungsrechte ....................................................................... 6
Nr. 2: Intransparenz, Planungsfehlerprivileg des Verkäufers .............................................. 9
Nr. 3: Festlegung der Bauleistung .....................................................................................10
4. Vollmachten zugunsten des Bauträgers .......................................................................11
Nr. 1: Vollmachten für Ver- und Entsorgungsverträge .......................................................11
5. Erschließungs- und Anschlusskosten ..........................................................................12
Nr. 1: Unzureichende Sicherheit für den Erwerber ............................................................12
6. Festlegung des Kaufpreises ..........................................................................................13
Nr. 1 (Umsatzsteueranpassungsklausel)...........................................................................13
7. Fälligkeit und Raten .......................................................................................................14
Nr.1: Fälligkeit nach Bautenstandsmitteilung ....................................................................14
Nr. 2: Kaufpreisfälligkeitsbedingung ..................................................................................16
Nr. 3: Zahlung der letzten Raten auf Notaranderkonto bei Bezugsfertigkeit ......................17
Nr. 4: Fehlende Regelung der Vertragserfüllungssicherheit gemäß § 632a Abs. 3 BGB ...18
8. § 7 MaBV-Bürgschaft .....................................................................................................18
Nr. 1: Verwahrklausel ........................................................................................................18
9. Einschränkung von Leistungsverweigerungs-, Mängel- und Haftungsansprüchen..19
Nr. 1: Übergabe nur bei vollständiger Zahlung ..................................................................19
Nr. 2: Teilausschluss Rücktritt und Schadensersatz ..........................................................21
Nr. 3: Verkürzung Gewährleistungszeit .............................................................................22
10. Abnahme .......................................................................................................................22
Nr. 1: Fiktive Abnahme .....................................................................................................22
Nr. 2: Abnahme bei Bezugsfertigkeit .................................................................................24
Nr. 3: Abnahme Gemeinschaftseigentum ..........................................................................25
11. Zwangsvollstreckungsunterwerfung ..........................................................................26
Nr. 1: Zwangsvollstreckungsunterwerfung wegen Kaufpreis .............................................26
12. Aufrechnungsverbot ....................................................................................................27
Nr. 1: Genereller Ausschluss der Aufrechnung mit vertraglichen Ansprüchen ...................27
13. Schiedsgutachten- und Schiedsgerichtsklauseln ......................................................28
Nr. 1 Schiedsgutachtenklausel: .........................................................................................28
14. Einschränkungen bei Eigentumsverschaffung ..........................................................29
Nr. 1: Antrag auf Eigentumsumschreibung durch Notar nur bei Verkäuferbestätigung ......29
15. Salvatorische Klausel...................................................................................................30
Nr. 1: Teilunwirksamkeit ....................................................................................................30
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1. Zielstellung
Die Schaffung von Wohneigentum im Bauträgermodell ist für Verbraucher von erheblicher
Bedeutung.
Laut einer Untersuchung von BauInfoConsult „Monitor Bauträger 2013“ sind Privatkunden
am Umsatz der befragten Unternehmen mit durchschnittlich 71% beteiligt.
Bauträger sind nach einer Mitgliederbefragung des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) mit
einem Anteil von durchschnittlich 53% ein bedeutender Vertragspartner für Verbraucher – in
einigen Bundesländern ist der Anteil des Bauträgergeschäfts noch weit höher.
Das Bauen mit dem Bauträger unterscheidet sich erheblich vom Hausbau auf eigenem
Grund und Boden.
Beim Bauträgervertrag ist der Verbraucher kein Bauherr sondern Erwerber. Der Bauträger ist
Eigentümer des Grundstücks, tritt als Bauherr auf und verkauft das Grundstück mit einer
Bauverpflichtung. Vertragsgegenstand können ein Einfamilienhaus, ein Doppelhaus, ein
Reihenhaus, eine Neubau-Eigentumswohnung oder eine sanierte Altbauwohnung sein.
Die Besonderheit des Bauträgervertrages besteht darin, dass der Erwerber erst zu einem
späten Zeitpunkt Eigentümer der Immobilie wird obwohl er bereits frühzeitig Zahlungen leistet.
Der Bauträger ist verpflichtet, ihm Eigentum zu verschaffen. Bei der Abwicklung ist die
Makler- und Bauträgerverordnung anzuwenden.
Die Ergebnisse von Vertragsprüfungen durch Vertrauensanwälte des BSB und weit verbreitete
Probleme bei der Realisierung von Bauvorhaben mit Bauträgern zeigen eine unzureichende
Rechtsicherheit und gravierende wirtschaftliche Risiken für Verbraucher.
Dies war für den BSB Anlass, aus Verbrauchersicht Probleme bei der Vertragsgestaltung mit
Bauträgern und bei der Vertragsabwicklung auszuwerten.
Der Bauherren-Schutzbund e.V. hat bundesweit einhundert Vertragswerke aus dem Zeitraum
2010 - 2013 analysiert, typische Vertragsklauseln dokumentiert, rechtlich bewertet und
die Auswirkungen auf Verbraucher herausgearbeitet.
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Die Dokumentation „Verbraucherfeindliche Klauseln in Bauträgerverträgen“ verweist auf die
Notwendigkeit, das Bauträgervertragsrecht zu reformieren und dabei die Verbraucherrechte
wirksam zu stärken.
Der Bauherren-Schutzbund e.V. verfolgt mit der Untersuchung das Ziel, verstärkt bauorientierte
Verbraucherinteressen von Immobilienwerbern zu vertreten und dem Gesetzgeber, der
Bau- und Immobilienwirtschaft und der Kreditwirtschaft die Notwendigkeit einer Reformierung
des Bauträgervertragsrecht aufzuzeigen.
Die Dokumentation ist ein Beitrag zur Weiterführung des konstruktiven Dialogs mit der
Bundesnotarkammer zum Bauträgervertragsrecht im Vorfeld des V. Deutschen Baugerichtstages.
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2. Angebotsbindung
Nr. 1: Unzumutbar lange Angebotsbindung des Käufers
I. Klausel:
„Wir bieten hierdurch
…
den Abschluss folgenden Kaufvertrages an mit der Maßgabe, dass wir uns an dieses Angebot
bis zum Ablauf des 30.10.2010 gebunden halten.“ (Hinweis des Verfassers: Beurkundung
erfolgte am 09.07.2010)
II. Rechtliche Stellungnahme:
Die Klausel ist wegen eines Verstoßes gegen § 308 Nr. 1 BGB unwirksam. Danach ist eine
Bestimmung in AGB unwirksam, durch die sich der Verwender unangemessen lange oder
nicht hinreichend bestimmte Fristen für die Annahme oder Ablehnung eines Angebots vorbehält.
Eine in einem Angebot enthaltene Bindungsfrist, die wesentlich über den Zeitraum
der üblichen Annahmefrist hinausgeht, beeinträchtigt den Erwerber unangemessen in seiner
Dispositionsfreiheit.
Beim finanzierten Kauf einer Eigentumswohnung beträgt die übliche Annahme- und damit
Bindefrist regelmäßig vier Wochen (vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2010, Az.: V ZR 85/09 in IMR
2010, 342).
Dabei ist es unerheblich, ob das Angebot des Erwerbers mit der überlangen Bindefrist unwiderruflich
oder widerruflich ist (vgl. BGH, Urteil vom 07.06.2013, Az.: V ZR 10/12 in IBR
2013, 574).
Eine Klausel, nach der das Angebot des anderen Teils auch nach dem Ablauf einer für die
Entscheidung des Verwenders angemessenen Frist nicht erlischt, steht im Widerspruch zu
den gesetzlichen Bestimmungen nach §§ 146, 147 Abs. 2 BGB.
III. Auswirkungen für den Verbraucher:
Der Verbraucher muss davor geschützt werden, sich unangemessen zu lange an ein Angebot
binden zu müssen.
3. Festlegung der Bauleistung
Nr. 1: Einseitige Leistungsänderungsrechte
I. Klauseln:
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1.
„Der Verkäufer hat die Leistungen nach den Regeln der Baukunst und technisch einwandfrei
unter Beachtung der einschlägigen DIN-Vorschriften und unter Verwendung normgerechter
Baustoffe zu erbringen. Abweichungen sind ansonsten zulässig, wenn sie aufgrund behördlicher
Auflagen rechtlich geboten sind oder wenn sie sich als technisch und/oder wirtschaftlich
notwendig erweisen und dem Käufer zumutbar sind. Abweichungen dürfen Güte, Wert und
Gebrauchsfähigkeit des Vertragsgegenstandes nicht mindern.“
2.
„Der Verkäufer hat die Leistungen nach den anerkannten Regeln der Baukunst und technisch
einwandfrei unter Einhaltung der einschlägigen DIN-Vorschriften und unter Verwendung
normgerechter Baustoffe zu erbringen. Abweichungen sind zulässig, wenn sie aufgrund
behördlicher Auflagen rechtlich geboten sind oder wenn sie sich als technisch und/oder wirtschaftlich
notwendig erweisen und dem Käufer zumutbar sind. Der Käufer ist darüber unverzüglich
zu informieren … Der Kaufpreis ändert sich dadurch nicht. Gebrauchs- und Wertsteigerungen
ändern den Kaufpreis ebenfalls nicht.
Ferner sind Änderungen in Bezug auf Gebäudeteile, die nicht das Sondereigentum des Käufers
betreffen, zulässig, soweit sie nicht den vertragsgemäßen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums
unzumutbar beeinträchtigen. Abweichungen dürfen Güte, Wert und Gebrauchsfähigkeit
des Kaufgegenstands ebenfalls nicht mindern.
Ein Rücktritt vom Vertrag aufgrund einer etwaigen Änderung der Baubeschreibung aus den
v. g. Gründen ist für beide Vertragsteile ausgeschlossen. Ausnahme: bei schwerwiegenden
Abweichungen, die den vertragsgemäßen Gebrauch ausschließen oder erheblich beeinträchtigen.“
3.
„Änderungen der Planung und Ausführungsart, auch der vorgesehenen Baustoffe und Einrichtungsgegenstände
behält sich die … gemäß § 315 BGB vor, soweit sie nach Maßgabe
des Folgenden zulässig sind.
Solche Änderungen sind ohne Zustimmung des Erwerbers zulässig, soweit sie aufgrund
nach dem heutigen Tage eintretender Umstände technisch oder aufgrund nachträglicher
behördlicher Vorschriften oder Auflagen notwendig werden und das für den vertragsgemäßen
Gebrauch des Vertragsgegenstandes erhebliche Gemeinschaftseigentum lediglich unwesentlich
ändern.“
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4.
„Änderungen in Planung und Ausführungsart, den vorgesehenen Baustoffen und etwaigen
Einrichtungsgegenständen behält sich die Verkäuferin in Abstimmung mit dem Käufer vor,
soweit sie sich technisch oder wirtschaftlich als zweckmäßig oder notwendig erweisen oder
auf behördlichen Auflagen beruhen. Sie dürfen sich jedoch nicht wert- oder gebrauchsmindernd
auf das Vertragsobjekt auswirken und müssen dem Käufer zumutbar sein. Der Festpreis
ändert sich dadurch nicht.“
II. Rechtliche Stellungnahme:
Die Klauseln sind gemäß § 308 Nr. 4 BGB unwirksam. Danach ist eine Regelung in Allgemeinen
Geschäftsbedingungen unwirksam, die dem Verwender das Recht einräumt, die versprochene
Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, wenn nicht die Vereinbarung der
Änderung oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den
anderen Vertragsteil zumutbar ist. Damit sind einseitige Leistungsänderungsrechte im Sinne
des § 315 BGB in vorformulierten Vertragsbedingungen nur rechtswirksam, wenn die Änderung
unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil
zumutbar ist.
Die Zumutbarkeitskriterien sind im Vertragstext konkret anzugeben. Die triftigen Gründe sind
in der Klausel selbst detailliert darzustellen (vgl. BGH, Urteil vom 23.06.2005, Az.: VII ZR
200/04 in BauR 2005, 1473). Vorliegend enthalten die Klauseln jedoch keine ausreichende
Erläuterung der Zumutbarkeitskriterien.
Ergibt die gemäß § 305c Abs. 2 BGB gebotene verwenderfeindlichste Auslegung, dass eine
einseitige Änderung durch den Bauträger schon bei bloßer Zweckmäßigkeit möglich ist, werden
die Interessen des Erwerbers nicht hinreichend berücksichtigt. Eine einseitige Änderung
des vertraglichen Leistungsumfangs bei bloßer Zweckmäßigkeit ist für den Erwerber unzumutbar,
auch wenn damit keine Wert- oder Gebrauchsminderung einhergeht (vgl. OLG
Stuttgart, Urteil vom 17.10.2002, Az.: 2 U 37/02 in BauR 2003, 1394).
III. Auswirkungen für den Verbraucher:
Die Kaufentscheidung des Verbrauchers wird im Regelfall wesentlich durch die Baubeschreibung,
die er ggf. im Vorfeld der Beurkundung des Bauträgervertrags kostenaufwendig
mit einem Architekten durchgesprochen und gemäß seinen Wünschen ein wenig verändert
hat, getragen. Es ist für den Verbraucher unzumutbar, dass das, worauf er sich mit erheblichem
Aufwand eingerichtet hat, durch den Vorbehalt einseitiger Rechte der Bauträgerin zunichte
gemacht werden kann.
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Nr. 2: Intransparenz, Planungsfehlerprivileg des Verkäufers
I. Klausel:
„Die Lage des Baukörpers, der Parzelle oder des Baufeldes kann sich noch verschieben.
Etwaige Abweichungen von den Bauplänen und der Baubeschreibung, die aufgrund behördlicher
Anordnung, neuer technischer Erkenntnisse oder bautechnischer Notwendigkeiten
erfolgen, bleiben ohne Einfluss auf den Kaufpreis, sofern sie sich nicht wertmindernd auswirken.
Verursachen behördliche Auflagen zusätzliche Leistungen des Verkäufers, so sind diese
neben dem Kaufpreis vom Käufer zu zahlen. Die Verkäuferin versichert jedoch, dass ihr
derartige Auflagen nicht bekannt sind.“
II. Rechtliche Stellungnahme:
Die Formularklausel verstößt gegen § 308 Nr. 4 BGB. Die Ausführungen unter Nr. 1 gelten
entsprechend.
Einseitige Leistungsänderungsrechte im Sinne des § 315 BGB sind nur rechtswirksam, wenn
die Änderung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil
zumutbar ist. Die Zumutbarkeitskriterien sind im Vertragstext konkret zu erläutern
und triftige Gründe in der Klausel selbst detailliert darzustellen (vgl. BGH Urteil vom
23.06.2005, Az.: VII ZR 200/04 in BauR 2005, 1473). Vorliegend wurde in den Vertragstext
keine Erläuterung der Zumutbarkeitskriterien aufgenommen.
Außerdem ist die Klausel wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs.
3 S. 2 i. V. m. Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Eine vorformulierte Klausel muss klar und verständlich
sein.
Maßstab der Transparenz sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertreters
der angesprochenen Kundenkreise – hier von privaten Erwerbern.
Die Rechtsposition des Verbrauchers darf nicht unklar geregelt sein (vgl. u. a. BGHZ 145,
203). Die vorliegende Klausel ist jedoch unklar.
Der Erwerber soll einerseits eine komplette „schlüsselfertige“ Leistung erhalten. Dies impliziert,
dass die Leistung komplett und funktionstauglich ist. Dazu gehört alles, um nach Bezug
mit der bestimmungsgemäßen Nutzung beginnen zu können. Andererseits soll mit der Klausel
das Planungsrisiko auf den Erwerber übertragen werden. Dies ist widersprüchlich, da die
Vorbereitung des Bauantrags und der Genehmigungsplanung notwendige Voraussetzungen
für eine komplette und funktionstaugliche Leistung sind.
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Die Planung des Bauträgers muss dauerhaft und genehmigungsfähig sein. Der Erwerber
kann eine vollständige Leistung erwarten. Dieser berechtigten Erwartung widerspricht die
vorliegende Klausel. Sie ist damit nicht klar und verständlich, sondern intransparent.
III. Auswirkungen für den Verbraucher:
Der Erwerber kann darauf vertrauen, dass er die zugesagte Vertragsleistung erhält. Der Bauträger
hat das Bauvorhaben so zu planen, dass sich Änderungen erübrigen. Er kann sich
insbesondere nicht auf ein "Planungsfehlerprivileg" berufen. Härten kann der Bauträger dadurch
vermeiden, dass er sich "triftige Gründe" in konkret beschriebener Form im Vertrag
vorbehält.
Nr. 3: Festlegung der Bauleistung
I. Klausel:
„Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, Lieferungen und Leistungen zu erbringen, die in diesem
Vertrag und seinen Bestandteilen nicht erfasst sind. Zum Umfang der geschuldeten Arbeiten
wird klargestellt, dass sich die zu erbringenden Leistungen auf diejenigen beschränken, die
in den o. g. Urkunden (Grundlagenurkunde u. a.) aufgeführt sind und der Verkäufer darüber
hinaus keinerlei Arbeiten an den Gebäudeteilen durchführen wird bzw. schuldet."
II. Rechtliche Stellungnahme:
Die Klausel ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Sie verstößt gegen das gesetzliche
Leitbild des § 633 BGB. Ist das Bauvorhaben schlüsselfertig zu liefern, so ist die Funktionsfähigkeit
in jedem Falle sicherzustellen, ohne dass der vereinbarte Pauschalfestpreis zu erhöhen
ist (Werner/Pastor, Der Bauprozess, 14 Aufl., Rdn. 1533).
Lücken in der Baubeschreibung sind durch Leistungen mittlerer Art und Güte dem Standard
des Bauwerks entsprechend auszufüllen.
III. Auswirkungen für den Verbraucher:
Der Erwerber darf sich darauf verlassen, dass er bei einem schlüsselfertigen Haus zum vereinbarten
Pauschalfestpreis ein voll funktionsfähiges Bauwerk erhält. Der Bauträger trägt bei
Schlüsselfertigkeit grundsätzlich die Nachteile einer mangelhaften Planung. Das entspricht
dem Mindestmaß an Kalkulierbarkeit, das der Erwerber für sich in Anspruch nehmen kann.
Der Erwerber braucht nicht die Mehrkosten eines lückenhaften Bauleistungsverzeichnisses
zu tragen.
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4. Vollmachten zugunsten des Bauträgers
Nr. 1: Vollmachten für Ver- und Entsorgungsverträge
I. Klausel:
"Der Käufer bevollmächtigt den Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des
§ 181 BGB:
a) zum Abschluss von Bewirtschaftungs-, Gestattungs- und Unterhaltungsverträgen wegen
der Ver- und Entsorgungsanlagen sowie der Erschließungsanlagen,
b) für den Käufer alle Rechtshandlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die
zur Erfüllung behördlicher Auflagen unter Ansehung des gesamten Baugrundstückes
und sämtlicher darauf errichteter Gebäude, zur Regelung des Verhältnisses zu Nachbargrundstücken
im Hinblick auf das öffentliche Baurecht erforderlich und/oder nützlich
sind."
II. Rechtliche Stellungnahme:
Die Klausel ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 3 S. 2 i. V.
m. Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Die Verbraucherschutzbestimmungen der §§ 307 ff. BGB
finden auch auf einseitige Rechtsgeschäfte Anwendung, die der Verwender für den Erklärenden
vorformuliert, auch wenn § 307 BGB nur von Verträgen und Vertragspartnern spricht
(P. Ulmer/M. Habersack in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 11. Aufl., Rdn. 16 zu § 305
BGB). Darunter fallen auch Vollmachtsklauseln zu Gunsten des Verwenders (BGH, NJW
1982, 2314, 2315; NJW 1987, 2011).
Es gilt damit das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, insbesondere ein Mindestmaß
von Kalkulierbarkeit (H. Schmidt in Ulmer/Brandner/Hensen a. a. O., Teil 3 [13],
Rdn. 1). Die vorliegende Regelung ist unklar. Die bloße Aufzählung von Bewirtschaftungs-,
Gestattungs- und Unterhaltungsverträgen ohne Benennung des Vertragspartners, des Geschäftsumfanges,
der Vertragsdauer und des Entgeltes ermöglichen es dem Verwendungsgegner/Verbraucher
nicht, den Umfang der Vollmacht auch nur annähernd einzuschätzen.
III. Auswirkungen für den Verbraucher:
Es handelt sich hier um einen besonders krassen Fall einer Verletzung des
Transparenzgebotes.
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Neben einem vollständigen Fehlen aller wichtigen Eckdaten (essentialia) geht es zwangsläufig
um Massenverträge mit AGB-Klauseln und damit um ein unkalkulierbares Risiko für den
Erwerber. Die Einschränkung, dass von der eingeräumten "Generalvollmacht" nur vor dem
beurkundenden Notar Gebrauch gemacht werden darf, reicht bei Weitem nicht aus.
5. Erschließungs- und Anschlusskosten
Nr. 1: Unzureichende Sicherheit für den Erwerber
I. Klausel:
1.
„Im Kaufpreis, der ein Festpreis ist, sind, neben dem Anteil für Grund und Boden enthalten,
die Kosten für die schlüsselfertige Herstellung des Kaufgegenstandes gemäß dieser Urkunde,
einschließlich aller Baunebenkosten, wie Architekten-, Statiker- und Baugenehmigungsgebühren
sowie etwaige Kosten für die Vermessung und Aufteilung des Grundbesitzes,
sämtliche Kosten für die Herstellung der öffentlichen und privaten Anlagen zur Erschließung
(Straßenherstellung mit Entwässerung und Beleuchtung), zur Ableitung von Abwasser und
zur Versorgung des Vertragsobjektes, soweit die nach dem Baugesetzbuch, Kommunalabgabengesetz,
den derzeit geltenden örtlichen Erschließungssatzungen oder der Baugenehmigung
nach der für die Baumaßnahme derzeit maßgeblichen Planung der Gemeinde … im
Erschließungsabrechnungsgebiet vorgesehen sind.“
2.
„Alle Erschließungsbeiträge im Sinne von § 127 BauGB, soweit die Bescheide vom Verkäufer
im Rahmen des Vertrages jetzt herzustellende Erschließungsanlagen betreffen, Abgaben
für Anlagen im Sinne des § 127 Abs. 4 BauGB … und Infrastrukturfolgekosten, werden vom
Verkäufer bezahlt und sind im Kaufpreis enthalten. Soweit Rückzahlungen auf diese Beiträge
und Abgaben erfolgen, stehen diese Verkäufer zu.“
II. Rechtliche Stellungnahme:
Die Regelungen sind verbraucherfeindlich und führen zu einer ungesicherten Vorleistung des
Erwerbers. Haben die Vertragsparteien vereinbart, dass Erschließungs- und Anschlusskosten
vom Bauträger übernommen werden und sind die Erschließungskosten nicht gesondert
ausgewiesen, so werden sie Teil der 1. Rate des § 3 Abs. 2 MaBV (vgl. Marcks, MaBV,
7. Auflage, § 3, Rz. 31 m. w. N.).
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Sind zum Zeitpunkt der Zahlung der 1. Kaufpreisrate die Erschließungskosten vom Bauträger
noch nicht vollständig bezahlt, so hat der Erwerber eine Vorleistung erbracht, denn der
Zahlung steht kein entsprechender Wertzuwachs durch Einbauten nach § 946 BGB gegenüber.
Öffentlich-rechtlich bleibt der Erwerber später als Grundstückseigentümer bzw. Eigentümer
der Wohnung dem Träger der Erschließungslast gegenüber zur Zahlung auch dann
verpflichtet, wenn der Betrag vom Bauträger nicht mehr erlangt werden kann (§ 134 BauGB).
Im Fall der Insolvenz des Bauträgers läuft der Erwerber Gefahr, dass er die Erschließungskosten
an den Erschließungsträger zahlen muss, obwohl er den entsprechenden wirtschaftlichen
Wert mit dem Kaufpreis bereits an den Bauträger geleistet hat.
Dem beurkundenden Notar obliegt dann eine doppelte Belehrungspflicht. Er hat die Parteien
über die Folgen zu belehren, die im Fall einer Leistungsunfähigkeit des durch die Vorleistung
Begünstigten eintreten und Wege aufzuzeigen, wie die Parteien dieses Risiko vermeiden
können (vgl. BGH, Urteil vom 17.01.2008 – III ZR 136/07).
III. Auswirkungen für den Verbraucher:
Der Erwerber riskiert wegen der ungesicherten Vorleistung, dass er die Erschließungs- und
Anschlusskosten bei Insolvenz des Bauträgers doppelt zahlt. Die praktischen Erfahrungen
bei der Vertragsprüfung und Vertragsverhandlung zeigen, dass Bauträger häufig nicht bereit
sind, eine Sicherheit für den Erwerber bezüglich der Erschließungs- und Anschlusskosten in
den Vertrag aufzunehmen.
6. Festlegung des Kaufpreises
Nr. 1 (Umsatzsteueranpassungsklausel)
I. Klausel:
„Sollte sich die gesetzliche Mehrwertsteuer gegenüber dem derzeitigen Stand von 19% bis
zur Zahlung des gesamten Kaufpreises ändern, ändert sich der Kaufpreis für diejenigen Raten,
die nach der Änderung der Mehrwertsteuer fällig werden, im Umfang der Mehrwertsteueränderung.
Diese Änderung kann frühestens für Raten geltend gemacht werden, die nach
Ablauf von vier Monaten seit heute fällig werden.“
II. Rechtliche Stellungnahme:
Die Klausel ist unwirksam wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB.
13

Die Klausel wird dem Gebot der Transparenz und Angemessenheit nicht gerecht. Umsatzsteueranpassungsklauseln
müssen die Umstände der Preiserhöhung hinreichend klar umschreiben
und in einem angemessenen Verhältnis zu der Mehrbelastung stehen, die sich für
den Bauträger aufgrund der Umsatzsteuererhöhung ergibt. Die Preiserhöhung darf nicht zu
einer zusätzlichen Gewinnerzielung beim Bauträger führen. Der Erwerber kann der verwendeten
Formulierung nicht entnehmen, welche genauen Kosten auf ihn zukommen und ob
diese Kosten angemessen sind. Die Einbeziehung der ersten Rate ist nicht sachgerecht und
unangemessen, da sie die Gegenleistung für das Grundstück enthält, das der Bauträger umsatzsteuerfrei
erworben hat. Damit ist eine Preisanpassung für die erste Rate von vornherein
nicht sachgerecht (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.07.2011, Az.: 23 U 87/09)
III. Auswirkungen für den Verbraucher:
Zwar sind Umsatzsteueranpassungsklauseln in Bauträgerverträgen nicht per se unzulässig.
Sie müssen aber den Anforderungen der Rechtsprechung (u. a. BGH, Urteil vom
20.05.1985, Az.: VII 198/84) entsprechen. Für den Verbraucher sind derartige Klauseln in
jedem Falle wirtschaftlich nachteilig, da er keine Preissicherheit hat.
7. Fälligkeit und Raten
Nr.1: Fälligkeit nach Bautenstandsmitteilung
I. Klausel:
1.
„Der Verkäufer ruft die fälligen Teilbeträge jeweils nach Erreichen des jeweiligen
Bautenstandes beim Käufer ab. Die Zahlung ist fällig innerhalb von 14 Tagen nach Eingang
dieser Bautenstandsmitteilung beim Käufer ... Der Käufer kommt ohne Weiteres - insbesondere
ohne Mahnung - in Verzug, wenn er nach Zugang der Mitteilung ... nicht fristgemäß
zahlt. Der Zugang der vorgenannten Mitteilungen ist Fälligkeitsereignis im Sinne des § 286
Abs. 2 Nr. 2 BGB."
2.
„Die jeweilige Rate ist in jedem Fall nur fällig, soweit sie dem Wert der dazugehörigen Bauleistung
entspricht. Die Beteiligten sind sich darüber einig, dass die jeweiligen Raten nach
dem vorstehenden Ratenplan dem Wert der dazugehörigen Bauleistung entsprechen. Die …
teilt die Fälligkeit der Raten, jeweils verbunden mit einer Kopie der Bautenstandsbestätigung
des TÜV, dem Erwerber schriftlich mit und fordert ihn zur Zahlung binnen 14 Kalendertagen
auf.
14

Damit tritt mit Ablauf der gesetzten Zahlungsfrist, alle weiteren in 14. genannten Zahlungsbedingungen
vorausgesetzt, die Kaufpreisfälligkeit hinsichtlich der angeforderten Rate ein.
Die Übersendung der Kopie der Bautenstandsbestätigung ist dabei weitere Zahlungsvoraussetzung
zusätzlich zu der erforderlichen tatsächlichen Durchführung der entsprechenden
Arbeiten.“
3.
„Soweit die Fälligkeit der Kaufpreisraten vom Baufortschritt abhängig ist, wird der Verkäufer
dem Käufer die Fertigstellung der einzelnen Baufortschritte schriftlich mitteilen. Die jeweilige
Rate ist spätestens 10 Tage, nachdem der Käufer über das Vorliegen der allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen
... und das Erreichen des jeweiligen Bautenstandes ... benachrichtigt
wurde, zu zahlen.
Die Parteien vereinbaren, dass die Benachrichtigung des Käufers ein Ereignis im Sinne des
§ 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist, so dass der Käufer nach Ablauf der vorstehend genannten Frist
ohne Mahnung in Verzug gerät, wenn er nicht innerhalb dieser Frist geleistet hat."
II. Rechtliche Stellungnahme:
Die Klauseln sind wegen eines Verstoßes gegen § 309 Nr. 2 a BGB in Verbindung mit den
§§ 320, 641 Abs. 3 BGB unwirksam. Die Klausel verstößt ferner gegen § 3 Abs. 2 Satz 2
MaBV.
Das gesetzliche Leistungsverweigerungsrecht des Bestellers bei Mängeln oder Unvollständigkeiten
der einzelnen Bauleistungsstände nach § 3 Abs. 2 Satz 2 MaBV darf weder ausgeschlossen
noch eingeschränkt werden. Die den einzelnen Bautenständen zugeordneten Abschlagszahlungen
werden nur fällig, wenn die Bauleistungen – objektiv gesehen – im Wesentlichen
vollständig und mängelfrei sind. Ausweislich der vorliegenden Klauseln kommt es
für die Fälligkeit der Zahlung der sieben Kaufpreisraten nach § 3 Abs. 2 Satz 2 MaBV jedoch
nicht auf den objektiven Bautenstand, sondern auf die Mitteilung der Bauträgerin an, dass
ein entsprechender Baufortschritt erreicht sei. Diese Mitteilung kann jedoch unrichtig sein.
Abweichend davon kann der tatsächliche Bautenstand mangelhaft und unvollständig sein, so
dass bei Mängeln oder Unfertigkeiten die Kaufpreisrate nicht fällig wird bzw. jedenfalls aber
ein Leistungsverweigerungsrecht nach den §§ 320, 641 Abs. 3 BGB besteht. Diese Zahlungshindernisse
versucht der Bauträger zu vermeiden, indem er die Tatsache des objektiven
Bautenstandes durch eine Urkunde von zweifelhaftem Aussagewert ersetzen will. Das
fälligkeitsauslösende Ereignis – Erreichung des jeweiligen Bautenstandes – wird fingiert
durch die subjektive, möglicherweise unrichtige Mitteilung des Bauträgers, dass dieser Zustand
eingetreten sei. Damit sind die Klauseln verbraucherfeindlich und rechtsunwirksam.
15

Darüber hinaus liegt ein Verstoß gegen § 3 Abs. 3 Satz 2 MaBV vor. Der gesetzliche Zahlungsplan
ist nicht von (auch fälschlich) behaupteten, sondern von tatsächlichen
Bautenständen abhängig. Die Bautenstandsmitteilung der Bauträgerin bietet keine Gewähr
dafür, dass ihre Bescheinigung mit den Tatsachen übereinstimmt. Aus ihrer subjektiven Interessenlage
heraus ist sie keine objektive Instanz. Die Vorlage der Bautenstandsbescheinigung
kann daher die Fälligkeit der einzelnen Kaufpreisraten und erst recht nicht
einen Zahlungsverzug bewirken.
III. Auswirkungen für den Verbraucher:
Der verständige, aber kaufmännisch und rechtlich unerfahrene Verbraucher muss davon
ausgehen, dass schon die Übersendung der Bescheinigung ohne Rücksicht auf den tatsächlichen
Bauleistungsstand die Ratenzahlungspflicht auslöst. Der Bauträger ist damit bei der
Beurteilung der Fälligkeit der einzelnen Kaufpreisraten Richter in eigener Sache. Es könnte
zu unzulässigen Vorauszahlungen kommen, wenn der Bauträger durch unrichtige
Bautenstandsfeststellungen die Fälligkeit der einzelnen Raten und damit einen asymmetrischen
Leistungsaustausch durchsetzen könnte. Ein äquivalenter Leistungsaustausch in Bauträgerverträgen
ist jedoch unverzichtbar, um den Schaden im Insolvenzfall für den Erwerber
gering zu halten.
Nr. 2: Kaufpreisfälligkeitsbedingung
I. Klausel:
„Zur Klarstellung der Fälligkeitsbedingungen vereinbaren die Beteiligten Folgendes:
Geringfügige Sachmängel und geringfügige Restarbeiten, die nicht so schwerwiegend sind,
dass sie die Bezugsfertigkeit ausschließen, hindern den Eintritt der Fälligkeit nicht. Die Verpflichtung
des Verkäufers zur unverzüglichen Leistung bleibt unberührt. Stehen nur noch
unbedeutende Restarbeiten aus, so steht dies der Fälligkeit des Kaufpreises mit Ausnahme
eines für die Durchführung der Restarbeiten erforderlichen angemessenen Restbetrages
nicht entgegen. Die Höhe des angemessenen Restbetrages ist im Übrigen bei der Abnahme
des Vertragsgegenstandes festzulegen.“
II. Rechtliche Stellungnahme:
Die Klausel ist jedenfalls intransparent und damit gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam.
Durch die Formulierung „geringfügige Restarbeiten“ ist die Klausel für Erwerber nicht
klar und verständlich formuliert.
16

Sie ist dehnbar und eröffnet folglich dem Bauträger die Möglichkeit, Druck auf den Erwerber
auszuüben sowie sein (teilweises) Leistungsverweigerungsrecht nicht in Anspruch zu nehmen.
III. Auswirkungen für den Verbraucher:
Es bleibt unklar, wann der Bauträger Abschlagszahlungen abfordern kann. Die Klausel ist
damit geeignet, vom Erwerber Geld abzufordern, ohne dass eine äquivalente Gegenleistung
erbracht ist.
Im Fall der Insolvenz des Bauträgers ist der Erwerber dadurch benachteiligt. Auch benachteiligt
die Klausel den Erwerber bei der Ausübung seiner berechtigten Einreden des teilweise
nicht erfüllten Vertrages und in seinem ihm gesetzlich zustehenden Zurückbehaltungsrecht.
Nr. 3: Zahlung der letzten Raten auf Notaranderkonto bei Bezugsfertigkeit
I. Klausel
Sollte der Kaufgegenstand bei Bezugsfertigkeit noch nicht vollständig fertiggestellt sein und
der Verkäufer sowie der Käufer gleichwohl die Besitzübergabe des Kaufgegenstandes wünschen,
hat der Käufer die Rate 7 in Höhe von 3,5% des Kaufpreises (Anmerkung des Verfassers:
die letzte Rate bezeichnet mit vollständiger Fertigstellung) nach Abnahme und vor
Übergabe des Kaufgegenstandes auf einem vom amtierenden Notar noch zu benennendes
Anderkonto zu hinterlegen. Der Notar wird angewiesen, den hinterlegten Betrag auf das vorstehende
angegebene Konto des Verkäufers auszuzahlen, sobald
„……………. der Verkäufer dem Notar schriftlich mitteilt, dass nach Auffassung des Verkäufers
die vollständige Fertigstellung erfolgt ist, der Notar dem Käufer dieses Schreiben des
Verkäufers mit der Ankündigung übersandt hat, dass der Notar die Auszahlung vom
Notaranderkonto vornehmen wird, sofern der Käufer dem nicht schriftlich widerspricht und
dem Notar der schriftliche Widerspruch des Käufers nicht innerhalb von zwei Wochen ab
dem Zugang dieses notariellen Schreibens zugeht…………..“
II. Rechtliche Stellungnahme
Die Klausel ist nach § 309 Ziffer 3 BGB unwirksam. Sie nimmt dem Verbraucher die Befugnis,
mit einer ihm zustehenden Forderung gegenüber dem Verkäufer aufzurechnen und damit
den Restkaufpreis zum Erlöschen zu bringen. Wenn er einziehen will, muss er vorher
vollständig leisten.
17

Letztendlich werden auch Leistungsverweigerungsrechte gemäß § 320 BGB des Erwerbers
unterlaufen. Damit ist die Klausel auch gemäß § 309 Nr. 2 BGB unwirksam.
III. Auswirkungen für den Verbraucher
Der rechtlich nicht vorgebildete Erwerber wird mit dieser Vertragsgestaltung gezwungen, die
letzte Rate an den Notar zu zahlen, obwohl ihm unter Umständen Leistungsverweigerungsrechte
oder das Recht zur Aufrechnung mit Gegenansprüchen zusteht.
Nr. 4: Fehlende Regelung der Vertragserfüllungssicherheit gemäß § 632a Abs. 3 BGB
I. Klausel
Ratenzahlungsvereinbarung ohne Hinweis auf § 632a BGB
II. Rechtliche Stellungnahme
Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Unternehmers ist unwirksam, die
Fälligkeit und die Höhe von Abschlagszahlungen gegenüber einem Verbraucher regelt, ohne
auf die nach § 632a Abs. 3 BGB gesetzlich geschuldete Sicherheitsleistung des Unternehmers
einzugehen (vgl. BGH, Urteil vom 08.11.2012, Az.: VII ZR 191/12).
III. Auswirkungen für den Verbraucher
Der Verbraucher wird bei einer solchen Vertragsgestaltung davon abgehalten, sein gesetzlich
normiertes Recht auf Sicherheitsleistung geltend zu machen.
8. § 7 MaBV-Bürgschaft
Nr. 1: Verwahrklausel
I. Klausel:
„Soweit eine Bürgschaft nach § 7 MaBV gestellt wird, verzichtet der Käufer auf eine Aushändigung
der Bürgschaftsurkunde an sich und weist den Notar hiermit unwiderruflich an, diese
für ihn zu übernehmen, treuhänderisch zu verwahren und ausschließlich nach den getroffenen
vertraglichen Vereinbarungen entsprechend weiter- oder zurückzugeben. …“
18

II. Rechtliche Stellungnahme:
Die vorformulierte Klausel verstößt gegen § 7 Abs. 1 Satz 2, § 2 Abs. 4 Satz 3 MaBV und ist
daher gemäß §§ 134 BGB, 12 MaBV unwirksam. Eine MaBV-Bürgschaft muss dem Erwerber
ausgehändigt werden. Zwar ist auch eine Verwahrung durch den Notar möglich, eine
solche Verwahrung ist gegenüber der Aushändigung der Bürgschaftsurkunde aber nur dann
als gleichwertig anzusehen, wenn der Erwerber jederzeit die Herausgabe der Urkunde verlangen
kann. Insoweit dürfen keinerlei Einschränkungen bestehen.
Dafür bedarf es einer positiven Aussage im Vertrag. Es genügt nicht, dass sich im Vertrag
keine Aussage dazu findet, dass der Erwerber jederzeit Anspruch auf Aushändigung der
Urkunde hat (vgl. BGH, Urteil vom 11.01.2007, Az.: VII ZR 229/05).
III. Auswirkungen für den Verbraucher:
Die Formularklausel führt dazu, dass der Erwerber Zahlungen an den Bauträger leistet, ohne
dass die Fälligkeitsvoraussetzungen der MaBV vorliegen. Eine Zahlung wird erst dann fällig,
wenn dem Erwerber eine Bürgschaft i. S. d. § 7 Abs. 1 Satz 2 MaBV ausgehändigt wurde.
9. Einschränkung von Leistungsverweigerungs-, Mängel- und Haftungsansprüchen
Nr. 1: Übergabe nur bei vollständiger Zahlung
I. Klausel:
1.
„Der Verkäufer ist zur Übergabe des Kaufgegenstandes nur dann verpflichtet, wenn der Käufer
alle bis zum Übergabetag fällig gewordenen Zahlungen (einschließlich Zahlungen für
Sonderwünsche) nebst etwaigen Zinsen erbracht hat.“
2.
„Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer das Haus zu übergeben, sofern der Käufer seine
fälligen Zahlungsverpflichtungen erfüllt hat. Dabei muss der gesamte Kaufpreis einschließlich
etwaiger Mehrleistungen für Sonderwünsche sowie etwaiger Verzugszinsen nachweislich bis
zum Übergabetermin auf dem Konto des Verkäufers bzw. der Gläubigerbank eingegangen
sein. Als alternatives Zahlungsmittel wird ein bestätigter Bundesbank-Scheck akzeptiert, der
dem Verkäufer spätestens bis zum Übergabetermin auszuhändigen ist.“
19

II. Rechtliche Stellungnahme:
Die Vertragsbestimmungen sind unwirksam; sie verstoßen gegen § 309 Nr. 2 a BGB in Verbindung
mit den §§ 320, 641 Abs. 3 BGB. Den "fällig gewordenen" Zahlungsansprüchen
kann ein Leistungsverweigerungsrecht des Erwerbers entgegenstehen. Dieses würde vereitelt
oder eingeschränkt werden, wenn der Bauträger die Übergabe verweigern und den Erwerber
damit zur Aufgabe seines gesetzlichen Leistungsverweigerungsrechts zwingen könnte.
Zudem verstoßen die Regelungen gegen § 3 Abs. 2 MaBV und sind deshalb gemäß §§ 134
BGB, 12 MaBV unwirksam. Die Regelungen verlangen dem Erwerber auch Zinsen und Bezahlung
für Sonderwünsche ab. Die Zahlung von Zinsen ist nicht als Voraussetzung für die
Übergabe in der MaBV vorgesehen, sondern lediglich die Bezahlung der Bezugsfertigkeitsrate
an sich. Die Regelung suggeriert außerdem bei der gemäß § 305c Abs. 2 BGB gebotenen
verwenderfeindlichsten Auslegung, dass vor Übergabe auch alle vom Bauträger gestellten
Rechnungen für etwaige nachträgliche Sonderwünsche komplett vom Erwerber bezahlt
werden müssen. Richtigerweise können nachträgliche Sonderwünsche jedoch nicht neben
dem Ratenzahlungsplan abgerechnet werden. Vielmehr ist der gesamte Zahlungsplan nach
§ 3 Abs. 2 MaBV entsprechend anzupassen. Es hat eine Neuberechnung des gesamten Ratenzahlungsplans
stattzufinden, nach dessen Maßgabe ggf. Nachzahlungen auf bereits fällige
Raten in Betracht kommen können. Die Vergütung für nachträgliche Sonderwünsche des
Erwerbers kann der Bauträger somit nicht vollständig in einer Rechnung abrechnen, sondern
muss die Vergütung auf die einzelnen in der MaBV vorgeschriebenen Raten und Prozentsätze
verteilen. Wenn die Leistung bei Bezugsfertigkeit und Übergabe zumeist noch nicht vollständig
fertiggestellt ist, kann der Bauträger die Schlussrate für die Sonderwünsche noch
nicht verlangen.
III. Auswirkungen für den Verbraucher:
Dem Erwerber wird suggeriert, dass er für die von ihm angestrebte Übergabe des Objektes
mehr leisten muss, als er nach den Regelungen der MaBV eigentlich müsste. Meist sind die
Verbraucher auf eine zügige Übergabe des Objekts angewiesen, da häufig der avisierte
Fertigstellungstermin herannaht oder schon überschritten ist und die Mietwohnung bereits
gekündigt wurde. Ein Rechtsstreit ist sehr langwierig, so dass der Erwerber faktisch auf eine
Einigung mit dem Bauträger angewiesen ist.
20

Nr. 2: Teilausschluss Rücktritt und Schadensersatz
I. Klausel:
„Das Recht, wegen eines Sachmangels vom Vertrag zurückzutreten (Wandlung), wird ausgeschlossen,
außer bei schweren Sachmängeln, die den vertragsgemäßen Gebrauch und
die Funktionsfähigkeit ausschließen oder erheblich beeinträchtigen. Das gilt auch, soweit
Schadensersatzansprüche (insbesondere großer Schadensersatz) auf Rücknahme des
Kaufgegenstandes zielen.“
II. Rechtliche Stellungnahme:
Die Klausel verstößt gegen § 309 Nr. 8b), bb) BGB und ist deshalb unwirksam. Danach ist
eine Regelung unwirksam, die Ansprüche gegen den Verwender insgesamt oder bezüglich
einzelner Teile auf ein Recht auf Nacherfüllung beschränkt, sofern dem anderen Vertragsteil
nicht ausdrücklich das Recht vorbehalten wird, bei Fehlschlagen der Nacherfüllung zu mindern
oder, wenn nicht eine Bauleistung Gegenstand der Mängelhaftung ist, nach seiner Wahl
vom Vertrag zurückzutreten. Vorliegend wird das Rücktrittsrecht bzw. das Recht des Erwerbers
auf großen Schadensersatz beschränkt. Die in § 309 Nr. 8b), bb) BGB vorgesehene
Ausnahme für Bauleistungen greift nicht, da Bauträger keine „Bauleistung“ erbringen. Die
Rückabwicklung einer Bauleistung führt regelmäßig zur Zerstörung wirtschaftlicher Werte.
Das gilt aber nicht für die Rückabwicklung einer Bauträgerleistung, denn hier wechseln nur
der Besitz und das Eigentum, während das Wohngebäude unberührt bleibt (vgl. BGH, Urteil
vom 28.09.2006, Az.: VII ZR 303/04). Das Rücktrittsrecht bzw. das Recht des Erwerbers auf
großen Schadensersatz wird unzulässig beschränkt, da es nur greifen soll bei schweren
Sachmängeln, die den vertragsgemäßen Gebrauch und die Funktionsfähigkeit ausschließen
oder erheblich beeinträchtigen. Nach § 323 Abs. 5 BGB ist das Rücktrittsrecht aber nur dann
ausgeschlossen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist. Die Prüfung der Erheblichkeit
der Pflichtverletzung erfordert eine umfassende Interessenabwägung, bei der die Bedeutung
des Mangels, der Veranlassungsbeitrag des Unternehmers und auch die Möglichkeiten der
Mängelbeseitigung und deren Kosten zu berücksichtigen sind (vgl. Rolf Kniffka u.a., ibronline-Kommentar
Bauvertragsrecht, Stand 13.08.2013, § 636 Rdn. 9). Indem die Klausel
lediglich auf die Funktionalität des Werkes abstellt, verengt sie die weiteren im Rahmen der
Interessensabwägung zu berücksichtigenden Umstände wie beispielsweise den Veranlassungsbeitrag
des Bauträgers. Eine unerhebliche Pflichtverletzung ist nämlich in der Regel zu
verneinen, wenn der Unternehmer bei Vertragsschluss über das Vorhandensein eines Mangels
arglistig getäuscht hat (vgl. BGH, Urteil vom 24.03.2006, Az.: V ZR 173/05). Damit erweitert
die vorliegende Klausel den Ausschluss des Rücktrittsrechts bzw. des großen Schadensersatzes
unzulässig über bloße unerhebliche Mängel hinaus.
21

III. Auswirkungen für den Verbraucher:
Aufgrund der Regelung werden die Erwerber in der Ausübung ihrer Rechte beim Vorliegen
von Sachmängeln unangemessen benachteiligt. Der Erwerber hat innerhalb der gesetzlich
vorgesehenen Grenzen auch das Recht, sich vom Vertrag zu lösen.
Nr. 3: Verkürzung Gewährleistungszeit
I. Klausel:
„Die Gewährleistungszeit beträgt 5 Jahre. Von dieser Frist sind folgende Teilleistungen ausgenommen:
- für technische Gebäudeausrüstungen 2 Jahre
- …“
II. Rechtliche Stellungnahme:
Die Klausel verstößt gegen § 309 Nr. 8 b ff) BGB und ist deshalb unwirksam. Die vorliegende
Klausel führt unzulässig zur Verkürzung der gesetzlichen Verjährungsfrist gemäß § 634a
Abs. 1 Nr. 2 BGB für Baumängel den Eintritt der Verjährung für Bauwerksmängel. War die
technische Gebäudeausrüstung Bestandteil der geschuldeten Werkleistung aus dem Bauträgervertrag,
handelt es sich auch insoweit um Arbeiten an einem Bauwerk. Der Begriff
Bauwerk umfasst das Objekt als Ganzes, aber auch dessen Teile, insbesondere einzelne
Bauteile und Bauglieder (vgl. BGH, Urteil vom 21.12.1955, Az.: VI ZR 246/54).
III. Auswirkungen für den Verbraucher:
Durch die Klausel wird der rechtlich nicht vorgebildete Verbraucher davon abgehalten, seine
Mängelrechte innerhalb der für Bauwerksmängel gesetzlich vorgeschriebenen Verjährungsfrist
von fünf Jahren geltend zu machen.
10. Abnahme
Nr. 1: Fiktive Abnahme
I. Klausel:
1.
“Nimmt der Käufer den Kaufgegenstand vor Abnahme in Benutzung, gilt dies als Abnahme.”
22

2.
„Der Käufer verpflichtet sich, mindestens 14 Tage vor dem Termin an einem Vorabnahmetermin
teilzunehmen, in welchem eine gemeinsame Besichtigung des Kaufgegenstandes
stattfindet und der Käufer von ihm geltend gemachte Mängel und ausstehende Restarbeiten
benennt.
Bei Nichterscheinen des Käufers zum ersten Abnahmetermin benennt der Verkäufer einen
neuen Termin (zweiter Abnahmetermin) zur Erstellung des Abnahmeprotokolls, der mindestens
7 Tage nach dem ersten Abnahmetermin liegen muss. Erscheint der Käufer auch zu
diesem Termin nicht, oder lässt er sich nicht durch einen mit schriftlicher Vollmacht Ausgewiesenen
vertreten, so gilt der Kaufgegenstand als mängelfrei abgenommen, sofern der
Käufer auf diese Folge in der Mitteilung besonders hingewiesen wurde."
3.
„Der Kaufgegenstand gilt als mängelfrei abgenommen, wenn der Käufer ihn ohne Einwilligung
des Verkäufers in Besitz nimmt und nicht innerhalb von zwei Wochen schriftlich Mängel
rügt, die ihn zur Verweigerung der Abnahme berechtigen würden.“
4.
„Der Abnahmetermin ist dem Käufer rechtzeitig mindestens zwei Wochen vorher schriftlich
mitzuteilen. ... Erscheint der Käufer zu diesem Termin nicht, so steht es der Abnahme gleich,
wenn der Käufer den Kaufgegenstand nicht innerhalb einer vom Verkäufer schriftlich zu setzenden
Nachfrist von 12 Werktagen abnimmt. In diesem Fall ist der Käufer verpflichtet, dem
Verkäufer etwaige Mängel innerhalb einer weiteren Frist von zwei Wochen durch eingeschriebenen
Brief mitzuteilen."
II. Rechtliche Stellungnahme:
Die Klauseln 1. – 3. sind wegen eines Verstoßes gegen § 308 Nr. 5 BGB unwirksam. Die
Fiktion der Abnahme ist ferner mit § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB, § 641
Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vereinbar. Sie ist geeignet, dem Bauträger unter Verstoß gegen die
o. g. gesetzlichen Vorschriften einen Vorteil zu verschaffen, um schneller die mit der Abnahme
verbundenen, für ihn günstigen Wirkungen herbeizuführen. Die Inbesitznahme kann nicht
mit der Abnahme gleichgesetzt werden, da noch wesentliche Baumängel vorhanden sein
können, die einer Bewohnbarkeit nicht, wohl aber einer Abnahme im Wege stehen.
Bei der Regelung unter 2. kommt hinzu, dass ein Vorabnahmetermin mit Anwesenheits- und
Mängelrügepflicht des Erwerbers im gesetzlichen Leitbild des § 640 BGB nicht vorgesehen
ist. Eine unterlassene Teilnahme kann daher keine Sanktionen und damit keine Fiktionen
auslösen.
23

Ferner müssen unvollständige Bauwerke nicht abgenommen werden (vgl. BGH, BauR 2004,
337; OLG Düsseldorf, OLGR 2007, 206). Die Fiktion scheitert an der Wirklichkeit. Der
Rechtsgedanke des § 162 Abs. 1 BGB scheitert an dem fehlenden Verstoß gegen Treu und
Glauben.
Die Regelung unter 4. ist dem Wortlaut des § 12 Nr. 5 VOB/B nachgebildet und verstößt
auch gegen § 309 Nr. 12 a BGB. Sie ist verbraucherfeindlich und rechtsunwirksam (Werner/Pastor,
"Der Bauprozess", 14. Aufl., Rdn. 1269).
III. Auswirkungen für den Verbraucher:
Die Abnahme verkörpert ein zentrales Recht des Erwerbers, das Bauvorhaben auf seine
Vertragsmäßigkeit zu prüfen und diese zu bescheinigen. Durch die beanstandeten Klauseln
wird die Abnahme fingiert. Dem rechtlich und kaufmännisch nicht vorgebildeten Verbraucher
wird suggeriert, dass in eine Abnahme – trotz eventuell objektiv vorhandener Mängel und
Unfertigkeiten – mit den für den Erwerber verbundenen negativen Rechtsfolgen zu unterstellen
ist.
Nr. 2: Abnahme bei Bezugsfertigkeit
I. Klausel:
„Bei Bezugsfertigkeit des Kaufgegenstandes ist der Käufer verpflichtet, diesen abzunehmen.
Der Abnahmetermin ist dem Käufer rechtzeitig mindestens zwei Wochen vorher schriftlich
mitzuteilen. Das Ergebnis der Abnahme wird in einer Niederschrift festgehalten."
II. Rechtliche Stellungnahme:
Die Regelung ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB i. V. m. § 640 BGB verbraucherfeindlich
und rechtsunwirksam.
Beim verständigen, aber rechtlich nicht vorgebildeten, unerfahrenen Erwerber wird die unrichtige
Vorstellung hervorgerufen, dass die Bezugsfertigkeit des Kaufgegenstandes den
Käufer zur Abnahme des Bauwerkes verpflichte. Er könnte dazu verleitet werden, die Abnahme
vorschnell zu erklären, insbesondere wenn die Bezugsfertigkeit zwar vorliegt aber
noch wesentliche Baumängel vorhanden sind, die einer Bewohnbarkeit nicht, wohl aber einer
Abnahme im Wege stehen.
24

III. Auswirkungen für den Verbraucher:
Wären Bezugsfertigkeit und Abnahmereife identisch, so wäre der Erwerber verpflichtet, die
Erfüllungsbürgschaft nach § 632 a Abs. 3 BGB schon bei Bezugsfertigkeit zurückzugeben
oder einen Barsicherheitseinbehalt auszuzahlen.
Damit würde er jedoch ein wichtiges Druckmittel verlieren, um rechtzeitig und vollständig die
Qualitätsansprüche durchzusetzen, die gerade bei hochwertigen Bauvorhaben mit vielen
Sonderwünschen den weiten Abstand zur bloßen Bezugsfähigkeit erkennen lassen. Außerdem
würde die mit der Abnahme verbundene Umkehr der Beweislast zum Nachteil des Erwerbers
zu einem Zeitpunkt einsetzen, in dem wichtige Leistungen der Vollendung des Bauvorhabens
noch nicht auf dem Prüfstand einer Abnahme gestanden haben.
Nr. 3: Abnahme Gemeinschaftseigentum
I. Klausel:
„Der Käufer bevollmächtigt hiermit den vom Verkäufer im ausschließlichen Interesse der
Käufer beauftragten Sachverständigen …, die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes für
ihn vorzunehmen. Der Bevollmächtigte ist berechtigt, einem anderen Diplom-Ingenieur oder
Architekten aus seinem Büro Untervollmacht zu erteilen. Über die Abnahme ist ein Protokoll
zu fertigen, in das noch fehlende Leistungen und vorhandene Mängel aufzunehmen sind.“
II. Rechtliche Stellungnahme:
Die Klausel verstößt gegen § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. Eine Abnahmevollmacht für Dritte ist nur
dann wirksam, wenn sie jederzeit frei widerruflich ist und dem Erwerber nicht suggeriert,
dass nur der bevollmächtigte Dritte abnehmen darf.
Deshalb muss die Klausel im Sinne des Transparenzgebots ausdrücklich klarstellen, dass
die Vollmacht frei widerruflich ist und der Erwerber jederzeit auch selbst die Abnahme erklären
bzw. verweigern kann (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.09.2011, Az.: 8 U 106/10). Da
der Dritte vom "Verkäufer" beauftragt wird und somit aus dem Lager des Bauträgers kommt,
ist zu befürchten, dass der Bauträger auf die Abnahmeentscheidung mindestens durch die
Auswahl des Bevollmächtigten Einfluss nimmt. Damit liegt zugleich gemäß § 307 Abs. 2 Nr.
1 BGB eine unzulässige Benachteiligung des Erwerbers, da von wesentlichen Grundgedanken
der gesetzlichen Regelung in §§ 640, 641 BGB abgewichen wird. Diese sehen vor, dass
der Erwerber die Abnahme selbst erklärt.
25

III. Auswirkungen für den Verbraucher:
Durch die vorliegende Formulierung muss der rechtlich nicht vorgebildete Verbraucher davon
ausgehen, dass nur der bevollmächtigte Sachverständige die Abnahme des Gemeinschaftseigentums
erklären darf.
Er wird deshalb davon abgehalten, sein originäres Recht auf Erklärung bzw. Verweigerung
der Abnahme selbst auszuüben. Damit wird das Abnahmerecht des Erwerbers unzulässig
verdrängt.
11. Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Nr. 1: Zwangsvollstreckungsunterwerfung wegen Kaufpreis
I. Klausel:
"Die Käufer unterwerfen sich wegen aller in diesem Vertrag übernommenen Zahlungspflichten
der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen,
und zwar in der Weise, dass Zahlungen gemäß den in § 5 dieses Vertrages getroffenen Vereinbarungen
ausschließlich auf die dort genannten Konten zu erfolgen haben. ... Der Notar
ist ermächtigt, der Verkäuferin auf Antrag nach Kaufpreisfälligkeit eine vollstreckbare Ausfertigung
zu erteilen. Zum Nachweis der Fälligkeit genügt die Bautenstandsbeschreibung eines
auf Antrag der Verkäuferin von der Industrie- und Handelskammer … zu benennenden
Sachverständigen. ..."
II. Rechtliche Stellungnahme:
Die Vertragsbestimmung ist wegen eines Verstoßes gegen §§ 3, 12 MaBV i. V. m. § 134
BGB nichtig. Klauseln in Bauträgerverträgen, die den Erwerber der sofortigen Zwangsvollstreckung
unterwerfen und den Notar ermächtigen, die vollstreckbare Ausfertigung ohne
Nachweis der Fälligkeit zu erteilen, sind unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 22.10.1998, Az.:
VII ZR 99/97. Dies gilt auch dann, wenn – wie hier – der Fälligkeitsnachweis an die bloße
Bautenstandsbeschreibung eines vom Bauträger beauftragten Dritten geknüpft wird (vgl.
OLG Jena, Urteil vom 04.05.1999, Az.: 5 U 1115/98). Die Klausel ermöglicht es dem Bauträger,
entgegen § 3 MaBV Vermögenswerte des Erwerbers zu erlangen, bevor die in der Verordnung
festgeschriebenen Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind. Der Dritte steht im Lager
des Bauträgers und ist keine unabhängige Person.
Zudem kann der vom Bauträger beauftragte Sachverständige nur die tatsächlichen, bautechnischen
Voraussetzungen der Fälligkeit einer Kaufpreisrate feststellen.
26

Er kann bescheinigen, dass ein bestimmter Bautenstand nach § 3 Abs. 2 MaBV ohne wesentliche
Mängel erreicht ist.
Die rechtlichen Voraussetzungen der Fälligkeit, beispielsweise die vorherige Leistung einer
Erfüllungssicherheit nach § 632 a Abs. 3 BGB oder das Nichtvorliegen von gesetzlichen
Leistungsverweigerungsrechten, etwa bei Mängeln eines vorangehenden Bauleistungsabschnitts,
der nicht Gegenstand der zur Zahlung anstehenden Kaufpreisrate ist, bleiben ihm
verschlossen, weil er nicht rechtskundig ist.
III. Auswirkungen für den Verbraucher:
Der Erwerber ist vor einem Zugriff des Bauträgers im Wege der sofortigen Zwangsvollstreckung
zu schützen. Wenn der Bauträger meint, ihm stehen Werklohnansprüche zu, muss er
eine Zahlungsklage erheben. Der Erwerber braucht nicht den mühevollen Weg einer Vollstreckungsabwehrklage
nach § 767 ZPO zu gehen und auch nicht zum Zwecke einer einstweiligen
Einstellung der Zwangsvollstreckung Sicherheit zu leisten.
12. Aufrechnungsverbot
Nr. 1: Genereller Ausschluss der Aufrechnung mit vertraglichen Ansprüchen
I. Klausel:
„Die Aufrechnung gegen die aus diesem Vertrag resultierenden Forderungen durch den Käufer
ist nur mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung des Käufers
gegen den Verkäufer zulässig.“
II. Rechtliche Stellungnahme:
Die Klausel verstößt gegen § 307 Abs. 1, Satz 1, 2 BGB. Der Verbraucher wird durch das
einschränkungslose Aufrechnungsverbot unzulässig benachteiligt. Grundsätzlich sind der
Werklohnanspruch des Bauträgers und der Anspruch des Erwerbers auf mangelfreie Erfüllung
des Vertrages dargestellt synallagmatisch miteinander verknüpft und stellen ein solches
Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung her, dass nach Sinn und Zweck des
vertraglichen Aufrechnungsverbots eine Aufrechnung nicht ausgeschlossen werden kann
(vgl. BGH, Urteil vom 07.04.2011, Az.: VII Z R 209/07; OLG Hamburg, Beschluss vom
13.02.2009, Az.: 11 U 41/08). Das gilt nicht nur für Mängel, sondern auch für Schadensersatzansprüche
aus Leistungsverzug des Bauträgers und sonstige Leistungsstörungen wie
Unvermögen oder positive Vertragsverletzung.
27

III. Auswirkungen für den Verbraucher:
Der rechtlich nicht vorgebildete Verbraucher geht davon aus, dass die vom Notar vorgeschlagene
Regelung rechtswirksam ist. Es kommt in der Praxis häufig vor, dass sich Bauträger
wegen etwaiger zur Aufrechnung gestellter Gegenforderungen auf das im Vertrag verankerte
Aufrechnungsverbot berufen. Damit wird der rechtlich nicht beratene Verbraucher davon
abgehalten, seine Ansprüche effektiv durchzusetzen. Tatsächlich ist es dem Erwerber
jedoch gestattet, mit Gegenforderungen aus dem Vertragsverhältnis aufzurechnen, egal ob
diese aus Mangelansprüchen, aus einer Vertragsstrafe oder einem konkreten Schaden aus
Verzug, Verschulden bei Vertragsschluss (c. i. c.), positiver Vertragsverletzung, schuldhaftem
Unvermögen resultieren.
13. Schiedsgutachten- und Schiedsgerichtsklauseln
Nr. 1 Schiedsgutachtenklausel:
I. Klausel:
„Falls zwischen Verkäufer und Käufer über den erreichten Bautenstand oder die Berechtigung
einer Mängelrüge keine Übereinstimmung erzielt werden kann, soll zunächst das Urteil
des von der zuständigen Handwerkskammer zu benennenden vereidigten Bausachverständigen
eingeholt werden. Die Kosten dieses Gutachtens hat der unterliegende Teil der Vertragsparteien
zu tragen.“
II. Rechtliche Stellungnahme:
Nach der gebotenen verwenderfeindlichsten Auslegung der Klausel handelt es sich um eine
obligatorische Schiedsgutachterklausel, die in einem Bauträgervertrag gemäß § 307 BGB
unwirksam ist. Nach § 307 Abs. 1 BGB ist eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen
unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten
von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Dies ist bei einer obligatorischen
Schiedsgutachterklausel in einem Bauträgervertrag anzunehmen. Denn eine solche
Schiedsgutachtenabrede weicht vom gesetzlichen Modell des staatlichen Rechtsschutzes ab
und benachteiligt den Verbraucher unangemessen, weil ihm das hohe Risiko eines greifbaren
(fehlerhaften), nicht mehr im ordentlichen Rechtswege überprüfbaren Gutachtens überbürdet
wird, das bei einem Bauträgervertrag angesichts der finanziellen Aufwendungen und
der Komplexität der Bauleistungen für einen nicht bautechnisch vorgebildeten Verbraucher
vergleichsweise hoch ist.
28

Bei einem Bauwerk ist die geschuldete Leistung komplex und häufig nur durch eine komplizierte
juristische Auslegung des Vertrages zu bestimmen. Eine derartige rechtsstaatliche
Überprüfung und Beurteilung des Vertragsinhaltes würde aber durch die obligatorische
Schiedsgutachterklausel ausgeschlossen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.06.1993, Az.:
22 U 293/92).
III. Auswirkungen für den Verbraucher
Der rechtlich nicht vorgebildete Verbraucher wird durch die vorliegende Klausel davon abgehalten,
staatlichen Rechtsschutz in Anspruch zu nehmen. Da Gutachten häufig Fehler aufweisen
oder nicht die gesamten gesetzlich möglichen Beweismittel berücksichtigen, kann
einem Verbraucher nicht ohne weiteres geraten werden, ein Schiedsgutachtenverfahren
durchzuführen.
14. Einschränkungen bei Eigentumsverschaffung
Nr. 1: Antrag auf Eigentumsumschreibung durch Notar nur bei Verkäuferbestätigung
I. Klausel:
„Der Notar wird die Eigentumsumschreibung beantragen, wenn der Verkäufer ihm schriftlich
bestätigt hat, dass der geschuldete Kaufpreis – einschließlich der Zahlungen mit dem Verkäufer
vereinbarter Sonderwünsche – eingegangen ist und im Fall der Hergabe von Bürgschaften
die Bürgschaftsurkunden an den Bürgen oder den Verkäufer zurückgegeben wurden."
II. Rechtliche Stellungnahme:
Die Klausel verstößt gegen die §§ 309 Nr. 2 a BGB. Danach ist eine Regelung unwirksam,
die das Leistungsverweigerungsrecht, das dem Erwerber nach § 320 BGB zusteht, ausgeschlossen
oder eingeschränkt wird. Da die Eigentumsumschreibung erst dann beantragt
wird, wenn der Käufer sämtliche Zahlungen geleistet und die Bürgschaften zurück gegeben
hat, wird dem Erwerber in unzulässiger Weise eine Vorleistungspflicht auferlegt. Der Erwerber
verliert dadurch die Möglichkeit, sein gesetzliches Leistungsverweigerungsrecht nach §
320 BGB zur Geltung zu bringen, wenn der Veräußerer nicht oder schlecht erfüllt (vgl. BGH,
Urteil vom 07.06.2001, Az.: VII ZR 420/00). Eine Vorleistungspflicht des Erwerbers in AGB
ist aber nur dann wirksam, wenn sie durch einen sachlichen Grund gerechtfertigt ist, der
auch bei der Abwägung mit den hierdurch für den Erwerber entstehenden Nachteilen Bestand
hat (BGH, Urteil vom 10.03.1999, Az.: VIII ZR 204/98). Dafür ist nichts ersichtlich.
29

III. Auswirkungen für den Verbraucher:
Der rechtlich nicht vorgebildete Erwerber wird durch die Klausel dazu bewegt, den gesamten
Kaufpreis zu zahlen, um eine Eigentumsumschreibung zu erreichen. Dadurch übernimmt der
Erwerber in unzulässiger Weise ein Insolvenzrisiko des Bauträgers, der etwaige Mängel
nach vollständiger Kaufpreiszahlung gegebenenfalls nicht mehr beseitigt.
15. Salvatorische Klausel
Nr. 1: Teilunwirksamkeit
I. Klausel:
1.
„Die Beteiligten sind in diesem Falle verpflichtet, eine anderweitige zulässige Bestimmung zu
vereinbaren, die dem mit der unwirksamen Bestimmung verfolgten Zweck möglichst nahe
kommt.“
2.
„Die Vertragsteile verpflichten sich in einem solchen Fall, die unwirksame bzw. fehlende Bestimmung
durch eine andere Vereinbarung zu ersetzen, die dem Zweck, der mit der vorliegenden
Urkunde erreicht werden soll, möglichst nahe kommt.“
3.
„Die Vertragsparteien sind verpflichtet, die unwirksame Bestimmung durch eine solche zu
ersetzen, die dem Zweck der unwirksamen Bestimmung in rechtlich zulässiger Weise wirtschaftlich
möglichst nahe kommt.“
II. Rechtliche Stellungnahme:
Die salvatorische Klausel verstößt gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion und
ist unwirksam (vgl. hierzu ergangene zahlreiche Rechtsprechung, z. B. BGHZ 86, 297; 114,
342; 120, 122; BGH in NJW 1993, 1135; NJW 2000, 1110 ff.; LG Hamburg vom 07.11.1983,
Az. 74 O 389/82; OLG Celle v. 12.01.1994, Az. 2 U 28/93; LG Frankfurt/M v. 09.11.2000, Az.
2/2 040/00; OLG Frankfurt/M. v. 03.06.2002, Az. 1 U 26/01; LG Frankfurt/M. v. 21.12.2000,
Az. 2/2 O 2/00; EuGH [1. Kammer], Urt. v. 14.06.2012 – C-618/10, NJW H. 31/2012,
S. 2257 ff.).
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III. Auswirkungen für den Verbraucher:
Der Verbraucher ist in der Regel zwar verständig, aber nicht sachkundig. Er geht davon aus,
dass der Notar eine wirksame Formulierung in den Bauträgervertrag aufgenommen hat und
lässt sich von dieser Regelung blenden, obwohl er darauf eigentlich gar nicht eingehen
müsste. Er wird so zu Vertragsanpassungs- und Auslegungshandlungen genötigt, deren
Reichweite er nicht überblicken kann und zu denen er auch nicht verpflichtet ist.
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