Verbraucherfeindliche Klauseln in Bauträgerverträgen - Bauherren ...
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VERBRAUCHERFEINDLICHE<br />
KLAUSELN IN<br />
BAUTRÄGERVERTRÄGEN<br />
Dokumentation typischer Vertragsklauseln<br />
Rechtliche Bewertung<br />
Auswirkungen auf Verbraucher<br />
Analyse des<br />
<strong>Bauherren</strong>-Schutzbund e.V.
VERBRAUCHERFEINDLICHE KLAUSELN IN BAUTRÄGER-<br />
VERTRÄGEN<br />
Dokumentation typischer Vertragsklauseln – Rechtliche Bewertung<br />
– Auswirkungen auf Verbraucher<br />
Analyse des <strong>Bauherren</strong>-Schutzbund e.V. (BSB)<br />
Auftraggeber:<br />
Projektleitung:<br />
Mitarbeit:<br />
Beratung:<br />
<strong>Bauherren</strong>-Schutzbund e.V. (BSB)<br />
Kle<strong>in</strong>e Alexanderstraße 9/10, 10178 Berl<strong>in</strong><br />
Rechtsanwalt Mario van Suntum, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht<br />
(Leipzig)<br />
Rechtsanwält<strong>in</strong> Dr. Dr. Elke Heera (Berl<strong>in</strong>)<br />
Rechtsanwalt Andreas Schmidt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht,<br />
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht<br />
(Leverkusen)<br />
Rechtsanwalt Dr. Bernhard-Dietrich Breloer (Berl<strong>in</strong>)<br />
Rechtsanwalt Peter Mauel (Leverkusen)<br />
Fachausschuss für Bau- und Immobilienrecht des BSB<br />
Berl<strong>in</strong>, 25. September 2013<br />
2
Dokumentation verbraucherfe<strong>in</strong>dlicher <strong>Klauseln</strong> <strong>in</strong> <strong>Bauträgerverträgen</strong><br />
Inhalt<br />
Inhalt .................................................................................................................................... 3<br />
1. Zielstellung ...................................................................................................................... 4<br />
2. Angebotsb<strong>in</strong>dung ............................................................................................................ 6<br />
Nr. 1: Unzumutbar lange Angebotsb<strong>in</strong>dung des Käufers .................................................... 6<br />
3. Festlegung der Bauleistung ........................................................................................... 6<br />
Nr. 1: E<strong>in</strong>seitige Leistungsänderungsrechte ....................................................................... 6<br />
Nr. 2: Intransparenz, Planungsfehlerprivileg des Verkäufers .............................................. 9<br />
Nr. 3: Festlegung der Bauleistung .....................................................................................10<br />
4. Vollmachten zugunsten des Bauträgers .......................................................................11<br />
Nr. 1: Vollmachten für Ver- und Entsorgungsverträge .......................................................11<br />
5. Erschließungs- und Anschlusskosten ..........................................................................12<br />
Nr. 1: Unzureichende Sicherheit für den Erwerber ............................................................12<br />
6. Festlegung des Kaufpreises ..........................................................................................13<br />
Nr. 1 (Umsatzsteueranpassungsklausel)...........................................................................13<br />
7. Fälligkeit und Raten .......................................................................................................14<br />
Nr.1: Fälligkeit nach Bautenstandsmitteilung ....................................................................14<br />
Nr. 2: Kaufpreisfälligkeitsbed<strong>in</strong>gung ..................................................................................16<br />
Nr. 3: Zahlung der letzten Raten auf Notaranderkonto bei Bezugsfertigkeit ......................17<br />
Nr. 4: Fehlende Regelung der Vertragserfüllungssicherheit gemäß § 632a Abs. 3 BGB ...18<br />
8. § 7 MaBV-Bürgschaft .....................................................................................................18<br />
Nr. 1: Verwahrklausel ........................................................................................................18<br />
9. E<strong>in</strong>schränkung von Leistungsverweigerungs-, Mängel- und Haftungsansprüchen..19<br />
Nr. 1: Übergabe nur bei vollständiger Zahlung ..................................................................19<br />
Nr. 2: Teilausschluss Rücktritt und Schadensersatz ..........................................................21<br />
Nr. 3: Verkürzung Gewährleistungszeit .............................................................................22<br />
10. Abnahme .......................................................................................................................22<br />
Nr. 1: Fiktive Abnahme .....................................................................................................22<br />
Nr. 2: Abnahme bei Bezugsfertigkeit .................................................................................24<br />
Nr. 3: Abnahme Geme<strong>in</strong>schaftseigentum ..........................................................................25<br />
11. Zwangsvollstreckungsunterwerfung ..........................................................................26<br />
Nr. 1: Zwangsvollstreckungsunterwerfung wegen Kaufpreis .............................................26<br />
12. Aufrechnungsverbot ....................................................................................................27<br />
Nr. 1: Genereller Ausschluss der Aufrechnung mit vertraglichen Ansprüchen ...................27<br />
13. Schiedsgutachten- und Schiedsgerichtsklauseln ......................................................28<br />
Nr. 1 Schiedsgutachtenklausel: .........................................................................................28<br />
14. E<strong>in</strong>schränkungen bei Eigentumsverschaffung ..........................................................29<br />
Nr. 1: Antrag auf Eigentumsumschreibung durch Notar nur bei Verkäuferbestätigung ......29<br />
15. Salvatorische Klausel...................................................................................................30<br />
Nr. 1: Teilunwirksamkeit ....................................................................................................30<br />
3
1. Zielstellung<br />
Die Schaffung von Wohneigentum im Bauträgermodell ist für Verbraucher von erheblicher<br />
Bedeutung.<br />
Laut e<strong>in</strong>er Untersuchung von BauInfoConsult „Monitor Bauträger 2013“ s<strong>in</strong>d Privatkunden<br />
am Umsatz der befragten Unternehmen mit durchschnittlich 71% beteiligt.<br />
Bauträger s<strong>in</strong>d nach e<strong>in</strong>er Mitgliederbefragung des <strong>Bauherren</strong>-Schutzbund e.V. (BSB) mit<br />
e<strong>in</strong>em Anteil von durchschnittlich 53% e<strong>in</strong> bedeutender Vertragspartner für Verbraucher – <strong>in</strong><br />
e<strong>in</strong>igen Bundesländern ist der Anteil des Bauträgergeschäfts noch weit höher.<br />
Das Bauen mit dem Bauträger unterscheidet sich erheblich vom Hausbau auf eigenem<br />
Grund und Boden.<br />
Beim Bauträgervertrag ist der Verbraucher ke<strong>in</strong> Bauherr sondern Erwerber. Der Bauträger ist<br />
Eigentümer des Grundstücks, tritt als Bauherr auf und verkauft das Grundstück mit e<strong>in</strong>er<br />
Bauverpflichtung. Vertragsgegenstand können e<strong>in</strong> E<strong>in</strong>familienhaus, e<strong>in</strong> Doppelhaus, e<strong>in</strong><br />
Reihenhaus, e<strong>in</strong>e Neubau-Eigentumswohnung oder e<strong>in</strong>e sanierte Altbauwohnung se<strong>in</strong>.<br />
Die Besonderheit des Bauträgervertrages besteht dar<strong>in</strong>, dass der Erwerber erst zu e<strong>in</strong>em<br />
späten Zeitpunkt Eigentümer der Immobilie wird obwohl er bereits frühzeitig Zahlungen leistet.<br />
Der Bauträger ist verpflichtet, ihm Eigentum zu verschaffen. Bei der Abwicklung ist die<br />
Makler- und Bauträgerverordnung anzuwenden.<br />
Die Ergebnisse von Vertragsprüfungen durch Vertrauensanwälte des BSB und weit verbreitete<br />
Probleme bei der Realisierung von Bauvorhaben mit Bauträgern zeigen e<strong>in</strong>e unzureichende<br />
Rechtsicherheit und gravierende wirtschaftliche Risiken für Verbraucher.<br />
Dies war für den BSB Anlass, aus Verbrauchersicht Probleme bei der Vertragsgestaltung mit<br />
Bauträgern und bei der Vertragsabwicklung auszuwerten.<br />
Der <strong>Bauherren</strong>-Schutzbund e.V. hat bundesweit e<strong>in</strong>hundert Vertragswerke aus dem Zeitraum<br />
2010 - 2013 analysiert, typische Vertragsklauseln dokumentiert, rechtlich bewertet und<br />
die Auswirkungen auf Verbraucher herausgearbeitet.<br />
4
Die Dokumentation „<strong>Verbraucherfe<strong>in</strong>dliche</strong> <strong>Klauseln</strong> <strong>in</strong> <strong>Bauträgerverträgen</strong>“ verweist auf die<br />
Notwendigkeit, das Bauträgervertragsrecht zu reformieren und dabei die Verbraucherrechte<br />
wirksam zu stärken.<br />
Der <strong>Bauherren</strong>-Schutzbund e.V. verfolgt mit der Untersuchung das Ziel, verstärkt bauorientierte<br />
Verbraucher<strong>in</strong>teressen von Immobilienwerbern zu vertreten und dem Gesetzgeber, der<br />
Bau- und Immobilienwirtschaft und der Kreditwirtschaft die Notwendigkeit e<strong>in</strong>er Reformierung<br />
des Bauträgervertragsrecht aufzuzeigen.<br />
Die Dokumentation ist e<strong>in</strong> Beitrag zur Weiterführung des konstruktiven Dialogs mit der<br />
Bundesnotarkammer zum Bauträgervertragsrecht im Vorfeld des V. Deutschen Baugerichtstages.<br />
5
2. Angebotsb<strong>in</strong>dung<br />
Nr. 1: Unzumutbar lange Angebotsb<strong>in</strong>dung des Käufers<br />
I. Klausel:<br />
„Wir bieten hierdurch<br />
…<br />
den Abschluss folgenden Kaufvertrages an mit der Maßgabe, dass wir uns an dieses Angebot<br />
bis zum Ablauf des 30.10.2010 gebunden halten.“ (H<strong>in</strong>weis des Verfassers: Beurkundung<br />
erfolgte am 09.07.2010)<br />
II. Rechtliche Stellungnahme:<br />
Die Klausel ist wegen e<strong>in</strong>es Verstoßes gegen § 308 Nr. 1 BGB unwirksam. Danach ist e<strong>in</strong>e<br />
Bestimmung <strong>in</strong> AGB unwirksam, durch die sich der Verwender unangemessen lange oder<br />
nicht h<strong>in</strong>reichend bestimmte Fristen für die Annahme oder Ablehnung e<strong>in</strong>es Angebots vorbehält.<br />
E<strong>in</strong>e <strong>in</strong> e<strong>in</strong>em Angebot enthaltene B<strong>in</strong>dungsfrist, die wesentlich über den Zeitraum<br />
der üblichen Annahmefrist h<strong>in</strong>ausgeht, bee<strong>in</strong>trächtigt den Erwerber unangemessen <strong>in</strong> se<strong>in</strong>er<br />
Dispositionsfreiheit.<br />
Beim f<strong>in</strong>anzierten Kauf e<strong>in</strong>er Eigentumswohnung beträgt die übliche Annahme- und damit<br />
B<strong>in</strong>defrist regelmäßig vier Wochen (vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2010, Az.: V ZR 85/09 <strong>in</strong> IMR<br />
2010, 342).<br />
Dabei ist es unerheblich, ob das Angebot des Erwerbers mit der überlangen B<strong>in</strong>defrist unwiderruflich<br />
oder widerruflich ist (vgl. BGH, Urteil vom 07.06.2013, Az.: V ZR 10/12 <strong>in</strong> IBR<br />
2013, 574).<br />
E<strong>in</strong>e Klausel, nach der das Angebot des anderen Teils auch nach dem Ablauf e<strong>in</strong>er für die<br />
Entscheidung des Verwenders angemessenen Frist nicht erlischt, steht im Widerspruch zu<br />
den gesetzlichen Bestimmungen nach §§ 146, 147 Abs. 2 BGB.<br />
III. Auswirkungen für den Verbraucher:<br />
Der Verbraucher muss davor geschützt werden, sich unangemessen zu lange an e<strong>in</strong> Angebot<br />
b<strong>in</strong>den zu müssen.<br />
3. Festlegung der Bauleistung<br />
Nr. 1: E<strong>in</strong>seitige Leistungsänderungsrechte<br />
I. <strong>Klauseln</strong>:<br />
6
1.<br />
„Der Verkäufer hat die Leistungen nach den Regeln der Baukunst und technisch e<strong>in</strong>wandfrei<br />
unter Beachtung der e<strong>in</strong>schlägigen DIN-Vorschriften und unter Verwendung normgerechter<br />
Baustoffe zu erbr<strong>in</strong>gen. Abweichungen s<strong>in</strong>d ansonsten zulässig, wenn sie aufgrund behördlicher<br />
Auflagen rechtlich geboten s<strong>in</strong>d oder wenn sie sich als technisch und/oder wirtschaftlich<br />
notwendig erweisen und dem Käufer zumutbar s<strong>in</strong>d. Abweichungen dürfen Güte, Wert und<br />
Gebrauchsfähigkeit des Vertragsgegenstandes nicht m<strong>in</strong>dern.“<br />
2.<br />
„Der Verkäufer hat die Leistungen nach den anerkannten Regeln der Baukunst und technisch<br />
e<strong>in</strong>wandfrei unter E<strong>in</strong>haltung der e<strong>in</strong>schlägigen DIN-Vorschriften und unter Verwendung<br />
normgerechter Baustoffe zu erbr<strong>in</strong>gen. Abweichungen s<strong>in</strong>d zulässig, wenn sie aufgrund<br />
behördlicher Auflagen rechtlich geboten s<strong>in</strong>d oder wenn sie sich als technisch und/oder wirtschaftlich<br />
notwendig erweisen und dem Käufer zumutbar s<strong>in</strong>d. Der Käufer ist darüber unverzüglich<br />
zu <strong>in</strong>formieren … Der Kaufpreis ändert sich dadurch nicht. Gebrauchs- und Wertsteigerungen<br />
ändern den Kaufpreis ebenfalls nicht.<br />
Ferner s<strong>in</strong>d Änderungen <strong>in</strong> Bezug auf Gebäudeteile, die nicht das Sondereigentum des Käufers<br />
betreffen, zulässig, soweit sie nicht den vertragsgemäßen Gebrauch des Geme<strong>in</strong>schaftseigentums<br />
unzumutbar bee<strong>in</strong>trächtigen. Abweichungen dürfen Güte, Wert und Gebrauchsfähigkeit<br />
des Kaufgegenstands ebenfalls nicht m<strong>in</strong>dern.<br />
E<strong>in</strong> Rücktritt vom Vertrag aufgrund e<strong>in</strong>er etwaigen Änderung der Baubeschreibung aus den<br />
v. g. Gründen ist für beide Vertragsteile ausgeschlossen. Ausnahme: bei schwerwiegenden<br />
Abweichungen, die den vertragsgemäßen Gebrauch ausschließen oder erheblich bee<strong>in</strong>trächtigen.“<br />
3.<br />
„Änderungen der Planung und Ausführungsart, auch der vorgesehenen Baustoffe und E<strong>in</strong>richtungsgegenstände<br />
behält sich die … gemäß § 315 BGB vor, soweit sie nach Maßgabe<br />
des Folgenden zulässig s<strong>in</strong>d.<br />
Solche Änderungen s<strong>in</strong>d ohne Zustimmung des Erwerbers zulässig, soweit sie aufgrund<br />
nach dem heutigen Tage e<strong>in</strong>tretender Umstände technisch oder aufgrund nachträglicher<br />
behördlicher Vorschriften oder Auflagen notwendig werden und das für den vertragsgemäßen<br />
Gebrauch des Vertragsgegenstandes erhebliche Geme<strong>in</strong>schaftseigentum lediglich unwesentlich<br />
ändern.“<br />
7
4.<br />
„Änderungen <strong>in</strong> Planung und Ausführungsart, den vorgesehenen Baustoffen und etwaigen<br />
E<strong>in</strong>richtungsgegenständen behält sich die Verkäufer<strong>in</strong> <strong>in</strong> Abstimmung mit dem Käufer vor,<br />
soweit sie sich technisch oder wirtschaftlich als zweckmäßig oder notwendig erweisen oder<br />
auf behördlichen Auflagen beruhen. Sie dürfen sich jedoch nicht wert- oder gebrauchsm<strong>in</strong>dernd<br />
auf das Vertragsobjekt auswirken und müssen dem Käufer zumutbar se<strong>in</strong>. Der Festpreis<br />
ändert sich dadurch nicht.“<br />
II. Rechtliche Stellungnahme:<br />
Die <strong>Klauseln</strong> s<strong>in</strong>d gemäß § 308 Nr. 4 BGB unwirksam. Danach ist e<strong>in</strong>e Regelung <strong>in</strong> Allgeme<strong>in</strong>en<br />
Geschäftsbed<strong>in</strong>gungen unwirksam, die dem Verwender das Recht e<strong>in</strong>räumt, die versprochene<br />
Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, wenn nicht die Vere<strong>in</strong>barung der<br />
Änderung oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den<br />
anderen Vertragsteil zumutbar ist. Damit s<strong>in</strong>d e<strong>in</strong>seitige Leistungsänderungsrechte im S<strong>in</strong>ne<br />
des § 315 BGB <strong>in</strong> vorformulierten Vertragsbed<strong>in</strong>gungen nur rechtswirksam, wenn die Änderung<br />
unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil<br />
zumutbar ist.<br />
Die Zumutbarkeitskriterien s<strong>in</strong>d im Vertragstext konkret anzugeben. Die triftigen Gründe s<strong>in</strong>d<br />
<strong>in</strong> der Klausel selbst detailliert darzustellen (vgl. BGH, Urteil vom 23.06.2005, Az.: VII ZR<br />
200/04 <strong>in</strong> BauR 2005, 1473). Vorliegend enthalten die <strong>Klauseln</strong> jedoch ke<strong>in</strong>e ausreichende<br />
Erläuterung der Zumutbarkeitskriterien.<br />
Ergibt die gemäß § 305c Abs. 2 BGB gebotene verwenderfe<strong>in</strong>dlichste Auslegung, dass e<strong>in</strong>e<br />
e<strong>in</strong>seitige Änderung durch den Bauträger schon bei bloßer Zweckmäßigkeit möglich ist, werden<br />
die Interessen des Erwerbers nicht h<strong>in</strong>reichend berücksichtigt. E<strong>in</strong>e e<strong>in</strong>seitige Änderung<br />
des vertraglichen Leistungsumfangs bei bloßer Zweckmäßigkeit ist für den Erwerber unzumutbar,<br />
auch wenn damit ke<strong>in</strong>e Wert- oder Gebrauchsm<strong>in</strong>derung e<strong>in</strong>hergeht (vgl. OLG<br />
Stuttgart, Urteil vom 17.10.2002, Az.: 2 U 37/02 <strong>in</strong> BauR 2003, 1394).<br />
III. Auswirkungen für den Verbraucher:<br />
Die Kaufentscheidung des Verbrauchers wird im Regelfall wesentlich durch die Baubeschreibung,<br />
die er ggf. im Vorfeld der Beurkundung des Bauträgervertrags kostenaufwendig<br />
mit e<strong>in</strong>em Architekten durchgesprochen und gemäß se<strong>in</strong>en Wünschen e<strong>in</strong> wenig verändert<br />
hat, getragen. Es ist für den Verbraucher unzumutbar, dass das, worauf er sich mit erheblichem<br />
Aufwand e<strong>in</strong>gerichtet hat, durch den Vorbehalt e<strong>in</strong>seitiger Rechte der Bauträger<strong>in</strong> zunichte<br />
gemacht werden kann.<br />
8
Nr. 2: Intransparenz, Planungsfehlerprivileg des Verkäufers<br />
I. Klausel:<br />
„Die Lage des Baukörpers, der Parzelle oder des Baufeldes kann sich noch verschieben.<br />
Etwaige Abweichungen von den Bauplänen und der Baubeschreibung, die aufgrund behördlicher<br />
Anordnung, neuer technischer Erkenntnisse oder bautechnischer Notwendigkeiten<br />
erfolgen, bleiben ohne E<strong>in</strong>fluss auf den Kaufpreis, sofern sie sich nicht wertm<strong>in</strong>dernd auswirken.<br />
Verursachen behördliche Auflagen zusätzliche Leistungen des Verkäufers, so s<strong>in</strong>d diese<br />
neben dem Kaufpreis vom Käufer zu zahlen. Die Verkäufer<strong>in</strong> versichert jedoch, dass ihr<br />
derartige Auflagen nicht bekannt s<strong>in</strong>d.“<br />
II. Rechtliche Stellungnahme:<br />
Die Formularklausel verstößt gegen § 308 Nr. 4 BGB. Die Ausführungen unter Nr. 1 gelten<br />
entsprechend.<br />
E<strong>in</strong>seitige Leistungsänderungsrechte im S<strong>in</strong>ne des § 315 BGB s<strong>in</strong>d nur rechtswirksam, wenn<br />
die Änderung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil<br />
zumutbar ist. Die Zumutbarkeitskriterien s<strong>in</strong>d im Vertragstext konkret zu erläutern<br />
und triftige Gründe <strong>in</strong> der Klausel selbst detailliert darzustellen (vgl. BGH Urteil vom<br />
23.06.2005, Az.: VII ZR 200/04 <strong>in</strong> BauR 2005, 1473). Vorliegend wurde <strong>in</strong> den Vertragstext<br />
ke<strong>in</strong>e Erläuterung der Zumutbarkeitskriterien aufgenommen.<br />
Außerdem ist die Klausel wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs.<br />
3 S. 2 i. V. m. Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. E<strong>in</strong>e vorformulierte Klausel muss klar und verständlich<br />
se<strong>in</strong>.<br />
Maßstab der Transparenz s<strong>in</strong>d die Verständnismöglichkeiten e<strong>in</strong>es durchschnittlichen Vertreters<br />
der angesprochenen Kundenkreise – hier von privaten Erwerbern.<br />
Die Rechtsposition des Verbrauchers darf nicht unklar geregelt se<strong>in</strong> (vgl. u. a. BGHZ 145,<br />
203). Die vorliegende Klausel ist jedoch unklar.<br />
Der Erwerber soll e<strong>in</strong>erseits e<strong>in</strong>e komplette „schlüsselfertige“ Leistung erhalten. Dies impliziert,<br />
dass die Leistung komplett und funktionstauglich ist. Dazu gehört alles, um nach Bezug<br />
mit der bestimmungsgemäßen Nutzung beg<strong>in</strong>nen zu können. Andererseits soll mit der Klausel<br />
das Planungsrisiko auf den Erwerber übertragen werden. Dies ist widersprüchlich, da die<br />
Vorbereitung des Bauantrags und der Genehmigungsplanung notwendige Voraussetzungen<br />
für e<strong>in</strong>e komplette und funktionstaugliche Leistung s<strong>in</strong>d.<br />
9
Die Planung des Bauträgers muss dauerhaft und genehmigungsfähig se<strong>in</strong>. Der Erwerber<br />
kann e<strong>in</strong>e vollständige Leistung erwarten. Dieser berechtigten Erwartung widerspricht die<br />
vorliegende Klausel. Sie ist damit nicht klar und verständlich, sondern <strong>in</strong>transparent.<br />
III. Auswirkungen für den Verbraucher:<br />
Der Erwerber kann darauf vertrauen, dass er die zugesagte Vertragsleistung erhält. Der Bauträger<br />
hat das Bauvorhaben so zu planen, dass sich Änderungen erübrigen. Er kann sich<br />
<strong>in</strong>sbesondere nicht auf e<strong>in</strong> "Planungsfehlerprivileg" berufen. Härten kann der Bauträger dadurch<br />
vermeiden, dass er sich "triftige Gründe" <strong>in</strong> konkret beschriebener Form im Vertrag<br />
vorbehält.<br />
Nr. 3: Festlegung der Bauleistung<br />
I. Klausel:<br />
„Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, Lieferungen und Leistungen zu erbr<strong>in</strong>gen, die <strong>in</strong> diesem<br />
Vertrag und se<strong>in</strong>en Bestandteilen nicht erfasst s<strong>in</strong>d. Zum Umfang der geschuldeten Arbeiten<br />
wird klargestellt, dass sich die zu erbr<strong>in</strong>genden Leistungen auf diejenigen beschränken, die<br />
<strong>in</strong> den o. g. Urkunden (Grundlagenurkunde u. a.) aufgeführt s<strong>in</strong>d und der Verkäufer darüber<br />
h<strong>in</strong>aus ke<strong>in</strong>erlei Arbeiten an den Gebäudeteilen durchführen wird bzw. schuldet."<br />
II. Rechtliche Stellungnahme:<br />
Die Klausel ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Sie verstößt gegen das gesetzliche<br />
Leitbild des § 633 BGB. Ist das Bauvorhaben schlüsselfertig zu liefern, so ist die Funktionsfähigkeit<br />
<strong>in</strong> jedem Falle sicherzustellen, ohne dass der vere<strong>in</strong>barte Pauschalfestpreis zu erhöhen<br />
ist (Werner/Pastor, Der Bauprozess, 14 Aufl., Rdn. 1533).<br />
Lücken <strong>in</strong> der Baubeschreibung s<strong>in</strong>d durch Leistungen mittlerer Art und Güte dem Standard<br />
des Bauwerks entsprechend auszufüllen.<br />
III. Auswirkungen für den Verbraucher:<br />
Der Erwerber darf sich darauf verlassen, dass er bei e<strong>in</strong>em schlüsselfertigen Haus zum vere<strong>in</strong>barten<br />
Pauschalfestpreis e<strong>in</strong> voll funktionsfähiges Bauwerk erhält. Der Bauträger trägt bei<br />
Schlüsselfertigkeit grundsätzlich die Nachteile e<strong>in</strong>er mangelhaften Planung. Das entspricht<br />
dem M<strong>in</strong>destmaß an Kalkulierbarkeit, das der Erwerber für sich <strong>in</strong> Anspruch nehmen kann.<br />
Der Erwerber braucht nicht die Mehrkosten e<strong>in</strong>es lückenhaften Bauleistungsverzeichnisses<br />
zu tragen.<br />
10
4. Vollmachten zugunsten des Bauträgers<br />
Nr. 1: Vollmachten für Ver- und Entsorgungsverträge<br />
I. Klausel:<br />
"Der Käufer bevollmächtigt den Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des<br />
§ 181 BGB:<br />
a) zum Abschluss von Bewirtschaftungs-, Gestattungs- und Unterhaltungsverträgen wegen<br />
der Ver- und Entsorgungsanlagen sowie der Erschließungsanlagen,<br />
b) für den Käufer alle Rechtshandlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die<br />
zur Erfüllung behördlicher Auflagen unter Ansehung des gesamten Baugrundstückes<br />
und sämtlicher darauf errichteter Gebäude, zur Regelung des Verhältnisses zu Nachbargrundstücken<br />
im H<strong>in</strong>blick auf das öffentliche Baurecht erforderlich und/oder nützlich<br />
s<strong>in</strong>d."<br />
II. Rechtliche Stellungnahme:<br />
Die Klausel ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 3 S. 2 i. V.<br />
m. Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Die Verbraucherschutzbestimmungen der §§ 307 ff. BGB<br />
f<strong>in</strong>den auch auf e<strong>in</strong>seitige Rechtsgeschäfte Anwendung, die der Verwender für den Erklärenden<br />
vorformuliert, auch wenn § 307 BGB nur von Verträgen und Vertragspartnern spricht<br />
(P. Ulmer/M. Habersack <strong>in</strong> Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 11. Aufl., Rdn. 16 zu § 305<br />
BGB). Darunter fallen auch Vollmachtsklauseln zu Gunsten des Verwenders (BGH, NJW<br />
1982, 2314, 2315; NJW 1987, 2011).<br />
Es gilt damit das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, <strong>in</strong>sbesondere e<strong>in</strong> M<strong>in</strong>destmaß<br />
von Kalkulierbarkeit (H. Schmidt <strong>in</strong> Ulmer/Brandner/Hensen a. a. O., Teil 3 [13],<br />
Rdn. 1). Die vorliegende Regelung ist unklar. Die bloße Aufzählung von Bewirtschaftungs-,<br />
Gestattungs- und Unterhaltungsverträgen ohne Benennung des Vertragspartners, des Geschäftsumfanges,<br />
der Vertragsdauer und des Entgeltes ermöglichen es dem Verwendungsgegner/Verbraucher<br />
nicht, den Umfang der Vollmacht auch nur annähernd e<strong>in</strong>zuschätzen.<br />
III. Auswirkungen für den Verbraucher:<br />
Es handelt sich hier um e<strong>in</strong>en besonders krassen Fall e<strong>in</strong>er Verletzung des<br />
Transparenzgebotes.<br />
11
Neben e<strong>in</strong>em vollständigen Fehlen aller wichtigen Eckdaten (essentialia) geht es zwangsläufig<br />
um Massenverträge mit AGB-<strong>Klauseln</strong> und damit um e<strong>in</strong> unkalkulierbares Risiko für den<br />
Erwerber. Die E<strong>in</strong>schränkung, dass von der e<strong>in</strong>geräumten "Generalvollmacht" nur vor dem<br />
beurkundenden Notar Gebrauch gemacht werden darf, reicht bei Weitem nicht aus.<br />
5. Erschließungs- und Anschlusskosten<br />
Nr. 1: Unzureichende Sicherheit für den Erwerber<br />
I. Klausel:<br />
1.<br />
„Im Kaufpreis, der e<strong>in</strong> Festpreis ist, s<strong>in</strong>d, neben dem Anteil für Grund und Boden enthalten,<br />
die Kosten für die schlüsselfertige Herstellung des Kaufgegenstandes gemäß dieser Urkunde,<br />
e<strong>in</strong>schließlich aller Baunebenkosten, wie Architekten-, Statiker- und Baugenehmigungsgebühren<br />
sowie etwaige Kosten für die Vermessung und Aufteilung des Grundbesitzes,<br />
sämtliche Kosten für die Herstellung der öffentlichen und privaten Anlagen zur Erschließung<br />
(Straßenherstellung mit Entwässerung und Beleuchtung), zur Ableitung von Abwasser und<br />
zur Versorgung des Vertragsobjektes, soweit die nach dem Baugesetzbuch, Kommunalabgabengesetz,<br />
den derzeit geltenden örtlichen Erschließungssatzungen oder der Baugenehmigung<br />
nach der für die Baumaßnahme derzeit maßgeblichen Planung der Geme<strong>in</strong>de … im<br />
Erschließungsabrechnungsgebiet vorgesehen s<strong>in</strong>d.“<br />
2.<br />
„Alle Erschließungsbeiträge im S<strong>in</strong>ne von § 127 BauGB, soweit die Bescheide vom Verkäufer<br />
im Rahmen des Vertrages jetzt herzustellende Erschließungsanlagen betreffen, Abgaben<br />
für Anlagen im S<strong>in</strong>ne des § 127 Abs. 4 BauGB … und Infrastrukturfolgekosten, werden vom<br />
Verkäufer bezahlt und s<strong>in</strong>d im Kaufpreis enthalten. Soweit Rückzahlungen auf diese Beiträge<br />
und Abgaben erfolgen, stehen diese Verkäufer zu.“<br />
II. Rechtliche Stellungnahme:<br />
Die Regelungen s<strong>in</strong>d verbraucherfe<strong>in</strong>dlich und führen zu e<strong>in</strong>er ungesicherten Vorleistung des<br />
Erwerbers. Haben die Vertragsparteien vere<strong>in</strong>bart, dass Erschließungs- und Anschlusskosten<br />
vom Bauträger übernommen werden und s<strong>in</strong>d die Erschließungskosten nicht gesondert<br />
ausgewiesen, so werden sie Teil der 1. Rate des § 3 Abs. 2 MaBV (vgl. Marcks, MaBV,<br />
7. Auflage, § 3, Rz. 31 m. w. N.).<br />
12
S<strong>in</strong>d zum Zeitpunkt der Zahlung der 1. Kaufpreisrate die Erschließungskosten vom Bauträger<br />
noch nicht vollständig bezahlt, so hat der Erwerber e<strong>in</strong>e Vorleistung erbracht, denn der<br />
Zahlung steht ke<strong>in</strong> entsprechender Wertzuwachs durch E<strong>in</strong>bauten nach § 946 BGB gegenüber.<br />
Öffentlich-rechtlich bleibt der Erwerber später als Grundstückseigentümer bzw. Eigentümer<br />
der Wohnung dem Träger der Erschließungslast gegenüber zur Zahlung auch dann<br />
verpflichtet, wenn der Betrag vom Bauträger nicht mehr erlangt werden kann (§ 134 BauGB).<br />
Im Fall der Insolvenz des Bauträgers läuft der Erwerber Gefahr, dass er die Erschließungskosten<br />
an den Erschließungsträger zahlen muss, obwohl er den entsprechenden wirtschaftlichen<br />
Wert mit dem Kaufpreis bereits an den Bauträger geleistet hat.<br />
Dem beurkundenden Notar obliegt dann e<strong>in</strong>e doppelte Belehrungspflicht. Er hat die Parteien<br />
über die Folgen zu belehren, die im Fall e<strong>in</strong>er Leistungsunfähigkeit des durch die Vorleistung<br />
Begünstigten e<strong>in</strong>treten und Wege aufzuzeigen, wie die Parteien dieses Risiko vermeiden<br />
können (vgl. BGH, Urteil vom 17.01.2008 – III ZR 136/07).<br />
III. Auswirkungen für den Verbraucher:<br />
Der Erwerber riskiert wegen der ungesicherten Vorleistung, dass er die Erschließungs- und<br />
Anschlusskosten bei Insolvenz des Bauträgers doppelt zahlt. Die praktischen Erfahrungen<br />
bei der Vertragsprüfung und Vertragsverhandlung zeigen, dass Bauträger häufig nicht bereit<br />
s<strong>in</strong>d, e<strong>in</strong>e Sicherheit für den Erwerber bezüglich der Erschließungs- und Anschlusskosten <strong>in</strong><br />
den Vertrag aufzunehmen.<br />
6. Festlegung des Kaufpreises<br />
Nr. 1 (Umsatzsteueranpassungsklausel)<br />
I. Klausel:<br />
„Sollte sich die gesetzliche Mehrwertsteuer gegenüber dem derzeitigen Stand von 19% bis<br />
zur Zahlung des gesamten Kaufpreises ändern, ändert sich der Kaufpreis für diejenigen Raten,<br />
die nach der Änderung der Mehrwertsteuer fällig werden, im Umfang der Mehrwertsteueränderung.<br />
Diese Änderung kann frühestens für Raten geltend gemacht werden, die nach<br />
Ablauf von vier Monaten seit heute fällig werden.“<br />
II. Rechtliche Stellungnahme:<br />
Die Klausel ist unwirksam wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB.<br />
13
Die Klausel wird dem Gebot der Transparenz und Angemessenheit nicht gerecht. Umsatzsteueranpassungsklauseln<br />
müssen die Umstände der Preiserhöhung h<strong>in</strong>reichend klar umschreiben<br />
und <strong>in</strong> e<strong>in</strong>em angemessenen Verhältnis zu der Mehrbelastung stehen, die sich für<br />
den Bauträger aufgrund der Umsatzsteuererhöhung ergibt. Die Preiserhöhung darf nicht zu<br />
e<strong>in</strong>er zusätzlichen Gew<strong>in</strong>nerzielung beim Bauträger führen. Der Erwerber kann der verwendeten<br />
Formulierung nicht entnehmen, welche genauen Kosten auf ihn zukommen und ob<br />
diese Kosten angemessen s<strong>in</strong>d. Die E<strong>in</strong>beziehung der ersten Rate ist nicht sachgerecht und<br />
unangemessen, da sie die Gegenleistung für das Grundstück enthält, das der Bauträger umsatzsteuerfrei<br />
erworben hat. Damit ist e<strong>in</strong>e Preisanpassung für die erste Rate von vornhere<strong>in</strong><br />
nicht sachgerecht (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.07.2011, Az.: 23 U 87/09)<br />
III. Auswirkungen für den Verbraucher:<br />
Zwar s<strong>in</strong>d Umsatzsteueranpassungsklauseln <strong>in</strong> <strong>Bauträgerverträgen</strong> nicht per se unzulässig.<br />
Sie müssen aber den Anforderungen der Rechtsprechung (u. a. BGH, Urteil vom<br />
20.05.1985, Az.: VII 198/84) entsprechen. Für den Verbraucher s<strong>in</strong>d derartige <strong>Klauseln</strong> <strong>in</strong><br />
jedem Falle wirtschaftlich nachteilig, da er ke<strong>in</strong>e Preissicherheit hat.<br />
7. Fälligkeit und Raten<br />
Nr.1: Fälligkeit nach Bautenstandsmitteilung<br />
I. Klausel:<br />
1.<br />
„Der Verkäufer ruft die fälligen Teilbeträge jeweils nach Erreichen des jeweiligen<br />
Bautenstandes beim Käufer ab. Die Zahlung ist fällig <strong>in</strong>nerhalb von 14 Tagen nach E<strong>in</strong>gang<br />
dieser Bautenstandsmitteilung beim Käufer ... Der Käufer kommt ohne Weiteres - <strong>in</strong>sbesondere<br />
ohne Mahnung - <strong>in</strong> Verzug, wenn er nach Zugang der Mitteilung ... nicht fristgemäß<br />
zahlt. Der Zugang der vorgenannten Mitteilungen ist Fälligkeitsereignis im S<strong>in</strong>ne des § 286<br />
Abs. 2 Nr. 2 BGB."<br />
2.<br />
„Die jeweilige Rate ist <strong>in</strong> jedem Fall nur fällig, soweit sie dem Wert der dazugehörigen Bauleistung<br />
entspricht. Die Beteiligten s<strong>in</strong>d sich darüber e<strong>in</strong>ig, dass die jeweiligen Raten nach<br />
dem vorstehenden Ratenplan dem Wert der dazugehörigen Bauleistung entsprechen. Die …<br />
teilt die Fälligkeit der Raten, jeweils verbunden mit e<strong>in</strong>er Kopie der Bautenstandsbestätigung<br />
des TÜV, dem Erwerber schriftlich mit und fordert ihn zur Zahlung b<strong>in</strong>nen 14 Kalendertagen<br />
auf.<br />
14
Damit tritt mit Ablauf der gesetzten Zahlungsfrist, alle weiteren <strong>in</strong> 14. genannten Zahlungsbed<strong>in</strong>gungen<br />
vorausgesetzt, die Kaufpreisfälligkeit h<strong>in</strong>sichtlich der angeforderten Rate e<strong>in</strong>.<br />
Die Übersendung der Kopie der Bautenstandsbestätigung ist dabei weitere Zahlungsvoraussetzung<br />
zusätzlich zu der erforderlichen tatsächlichen Durchführung der entsprechenden<br />
Arbeiten.“<br />
3.<br />
„Soweit die Fälligkeit der Kaufpreisraten vom Baufortschritt abhängig ist, wird der Verkäufer<br />
dem Käufer die Fertigstellung der e<strong>in</strong>zelnen Baufortschritte schriftlich mitteilen. Die jeweilige<br />
Rate ist spätestens 10 Tage, nachdem der Käufer über das Vorliegen der allgeme<strong>in</strong>en Fälligkeitsvoraussetzungen<br />
... und das Erreichen des jeweiligen Bautenstandes ... benachrichtigt<br />
wurde, zu zahlen.<br />
Die Parteien vere<strong>in</strong>baren, dass die Benachrichtigung des Käufers e<strong>in</strong> Ereignis im S<strong>in</strong>ne des<br />
§ 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist, so dass der Käufer nach Ablauf der vorstehend genannten Frist<br />
ohne Mahnung <strong>in</strong> Verzug gerät, wenn er nicht <strong>in</strong>nerhalb dieser Frist geleistet hat."<br />
II. Rechtliche Stellungnahme:<br />
Die <strong>Klauseln</strong> s<strong>in</strong>d wegen e<strong>in</strong>es Verstoßes gegen § 309 Nr. 2 a BGB <strong>in</strong> Verb<strong>in</strong>dung mit den<br />
§§ 320, 641 Abs. 3 BGB unwirksam. Die Klausel verstößt ferner gegen § 3 Abs. 2 Satz 2<br />
MaBV.<br />
Das gesetzliche Leistungsverweigerungsrecht des Bestellers bei Mängeln oder Unvollständigkeiten<br />
der e<strong>in</strong>zelnen Bauleistungsstände nach § 3 Abs. 2 Satz 2 MaBV darf weder ausgeschlossen<br />
noch e<strong>in</strong>geschränkt werden. Die den e<strong>in</strong>zelnen Bautenständen zugeordneten Abschlagszahlungen<br />
werden nur fällig, wenn die Bauleistungen – objektiv gesehen – im Wesentlichen<br />
vollständig und mängelfrei s<strong>in</strong>d. Ausweislich der vorliegenden <strong>Klauseln</strong> kommt es<br />
für die Fälligkeit der Zahlung der sieben Kaufpreisraten nach § 3 Abs. 2 Satz 2 MaBV jedoch<br />
nicht auf den objektiven Bautenstand, sondern auf die Mitteilung der Bauträger<strong>in</strong> an, dass<br />
e<strong>in</strong> entsprechender Baufortschritt erreicht sei. Diese Mitteilung kann jedoch unrichtig se<strong>in</strong>.<br />
Abweichend davon kann der tatsächliche Bautenstand mangelhaft und unvollständig se<strong>in</strong>, so<br />
dass bei Mängeln oder Unfertigkeiten die Kaufpreisrate nicht fällig wird bzw. jedenfalls aber<br />
e<strong>in</strong> Leistungsverweigerungsrecht nach den §§ 320, 641 Abs. 3 BGB besteht. Diese Zahlungsh<strong>in</strong>dernisse<br />
versucht der Bauträger zu vermeiden, <strong>in</strong>dem er die Tatsache des objektiven<br />
Bautenstandes durch e<strong>in</strong>e Urkunde von zweifelhaftem Aussagewert ersetzen will. Das<br />
fälligkeitsauslösende Ereignis – Erreichung des jeweiligen Bautenstandes – wird f<strong>in</strong>giert<br />
durch die subjektive, möglicherweise unrichtige Mitteilung des Bauträgers, dass dieser Zustand<br />
e<strong>in</strong>getreten sei. Damit s<strong>in</strong>d die <strong>Klauseln</strong> verbraucherfe<strong>in</strong>dlich und rechtsunwirksam.<br />
15
Darüber h<strong>in</strong>aus liegt e<strong>in</strong> Verstoß gegen § 3 Abs. 3 Satz 2 MaBV vor. Der gesetzliche Zahlungsplan<br />
ist nicht von (auch fälschlich) behaupteten, sondern von tatsächlichen<br />
Bautenständen abhängig. Die Bautenstandsmitteilung der Bauträger<strong>in</strong> bietet ke<strong>in</strong>e Gewähr<br />
dafür, dass ihre Besche<strong>in</strong>igung mit den Tatsachen übere<strong>in</strong>stimmt. Aus ihrer subjektiven Interessenlage<br />
heraus ist sie ke<strong>in</strong>e objektive Instanz. Die Vorlage der Bautenstandsbesche<strong>in</strong>igung<br />
kann daher die Fälligkeit der e<strong>in</strong>zelnen Kaufpreisraten und erst recht nicht<br />
e<strong>in</strong>en Zahlungsverzug bewirken.<br />
III. Auswirkungen für den Verbraucher:<br />
Der verständige, aber kaufmännisch und rechtlich unerfahrene Verbraucher muss davon<br />
ausgehen, dass schon die Übersendung der Besche<strong>in</strong>igung ohne Rücksicht auf den tatsächlichen<br />
Bauleistungsstand die Ratenzahlungspflicht auslöst. Der Bauträger ist damit bei der<br />
Beurteilung der Fälligkeit der e<strong>in</strong>zelnen Kaufpreisraten Richter <strong>in</strong> eigener Sache. Es könnte<br />
zu unzulässigen Vorauszahlungen kommen, wenn der Bauträger durch unrichtige<br />
Bautenstandsfeststellungen die Fälligkeit der e<strong>in</strong>zelnen Raten und damit e<strong>in</strong>en asymmetrischen<br />
Leistungsaustausch durchsetzen könnte. E<strong>in</strong> äquivalenter Leistungsaustausch <strong>in</strong> <strong>Bauträgerverträgen</strong><br />
ist jedoch unverzichtbar, um den Schaden im Insolvenzfall für den Erwerber<br />
ger<strong>in</strong>g zu halten.<br />
Nr. 2: Kaufpreisfälligkeitsbed<strong>in</strong>gung<br />
I. Klausel:<br />
„Zur Klarstellung der Fälligkeitsbed<strong>in</strong>gungen vere<strong>in</strong>baren die Beteiligten Folgendes:<br />
Ger<strong>in</strong>gfügige Sachmängel und ger<strong>in</strong>gfügige Restarbeiten, die nicht so schwerwiegend s<strong>in</strong>d,<br />
dass sie die Bezugsfertigkeit ausschließen, h<strong>in</strong>dern den E<strong>in</strong>tritt der Fälligkeit nicht. Die Verpflichtung<br />
des Verkäufers zur unverzüglichen Leistung bleibt unberührt. Stehen nur noch<br />
unbedeutende Restarbeiten aus, so steht dies der Fälligkeit des Kaufpreises mit Ausnahme<br />
e<strong>in</strong>es für die Durchführung der Restarbeiten erforderlichen angemessenen Restbetrages<br />
nicht entgegen. Die Höhe des angemessenen Restbetrages ist im Übrigen bei der Abnahme<br />
des Vertragsgegenstandes festzulegen.“<br />
II. Rechtliche Stellungnahme:<br />
Die Klausel ist jedenfalls <strong>in</strong>transparent und damit gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam.<br />
Durch die Formulierung „ger<strong>in</strong>gfügige Restarbeiten“ ist die Klausel für Erwerber nicht<br />
klar und verständlich formuliert.<br />
16
Sie ist dehnbar und eröffnet folglich dem Bauträger die Möglichkeit, Druck auf den Erwerber<br />
auszuüben sowie se<strong>in</strong> (teilweises) Leistungsverweigerungsrecht nicht <strong>in</strong> Anspruch zu nehmen.<br />
III. Auswirkungen für den Verbraucher:<br />
Es bleibt unklar, wann der Bauträger Abschlagszahlungen abfordern kann. Die Klausel ist<br />
damit geeignet, vom Erwerber Geld abzufordern, ohne dass e<strong>in</strong>e äquivalente Gegenleistung<br />
erbracht ist.<br />
Im Fall der Insolvenz des Bauträgers ist der Erwerber dadurch benachteiligt. Auch benachteiligt<br />
die Klausel den Erwerber bei der Ausübung se<strong>in</strong>er berechtigten E<strong>in</strong>reden des teilweise<br />
nicht erfüllten Vertrages und <strong>in</strong> se<strong>in</strong>em ihm gesetzlich zustehenden Zurückbehaltungsrecht.<br />
Nr. 3: Zahlung der letzten Raten auf Notaranderkonto bei Bezugsfertigkeit<br />
I. Klausel<br />
Sollte der Kaufgegenstand bei Bezugsfertigkeit noch nicht vollständig fertiggestellt se<strong>in</strong> und<br />
der Verkäufer sowie der Käufer gleichwohl die Besitzübergabe des Kaufgegenstandes wünschen,<br />
hat der Käufer die Rate 7 <strong>in</strong> Höhe von 3,5% des Kaufpreises (Anmerkung des Verfassers:<br />
die letzte Rate bezeichnet mit vollständiger Fertigstellung) nach Abnahme und vor<br />
Übergabe des Kaufgegenstandes auf e<strong>in</strong>em vom amtierenden Notar noch zu benennendes<br />
Anderkonto zu h<strong>in</strong>terlegen. Der Notar wird angewiesen, den h<strong>in</strong>terlegten Betrag auf das vorstehende<br />
angegebene Konto des Verkäufers auszuzahlen, sobald<br />
„……………. der Verkäufer dem Notar schriftlich mitteilt, dass nach Auffassung des Verkäufers<br />
die vollständige Fertigstellung erfolgt ist, der Notar dem Käufer dieses Schreiben des<br />
Verkäufers mit der Ankündigung übersandt hat, dass der Notar die Auszahlung vom<br />
Notaranderkonto vornehmen wird, sofern der Käufer dem nicht schriftlich widerspricht und<br />
dem Notar der schriftliche Widerspruch des Käufers nicht <strong>in</strong>nerhalb von zwei Wochen ab<br />
dem Zugang dieses notariellen Schreibens zugeht…………..“<br />
II. Rechtliche Stellungnahme<br />
Die Klausel ist nach § 309 Ziffer 3 BGB unwirksam. Sie nimmt dem Verbraucher die Befugnis,<br />
mit e<strong>in</strong>er ihm zustehenden Forderung gegenüber dem Verkäufer aufzurechnen und damit<br />
den Restkaufpreis zum Erlöschen zu br<strong>in</strong>gen. Wenn er e<strong>in</strong>ziehen will, muss er vorher<br />
vollständig leisten.<br />
17
Letztendlich werden auch Leistungsverweigerungsrechte gemäß § 320 BGB des Erwerbers<br />
unterlaufen. Damit ist die Klausel auch gemäß § 309 Nr. 2 BGB unwirksam.<br />
III. Auswirkungen für den Verbraucher<br />
Der rechtlich nicht vorgebildete Erwerber wird mit dieser Vertragsgestaltung gezwungen, die<br />
letzte Rate an den Notar zu zahlen, obwohl ihm unter Umständen Leistungsverweigerungsrechte<br />
oder das Recht zur Aufrechnung mit Gegenansprüchen zusteht.<br />
Nr. 4: Fehlende Regelung der Vertragserfüllungssicherheit gemäß § 632a Abs. 3 BGB<br />
I. Klausel<br />
Ratenzahlungsvere<strong>in</strong>barung ohne H<strong>in</strong>weis auf § 632a BGB<br />
II. Rechtliche Stellungnahme<br />
E<strong>in</strong>e Klausel <strong>in</strong> Allgeme<strong>in</strong>en Geschäftsbed<strong>in</strong>gungen e<strong>in</strong>es Unternehmers ist unwirksam, die<br />
Fälligkeit und die Höhe von Abschlagszahlungen gegenüber e<strong>in</strong>em Verbraucher regelt, ohne<br />
auf die nach § 632a Abs. 3 BGB gesetzlich geschuldete Sicherheitsleistung des Unternehmers<br />
e<strong>in</strong>zugehen (vgl. BGH, Urteil vom 08.11.2012, Az.: VII ZR 191/12).<br />
III. Auswirkungen für den Verbraucher<br />
Der Verbraucher wird bei e<strong>in</strong>er solchen Vertragsgestaltung davon abgehalten, se<strong>in</strong> gesetzlich<br />
normiertes Recht auf Sicherheitsleistung geltend zu machen.<br />
8. § 7 MaBV-Bürgschaft<br />
Nr. 1: Verwahrklausel<br />
I. Klausel:<br />
„Soweit e<strong>in</strong>e Bürgschaft nach § 7 MaBV gestellt wird, verzichtet der Käufer auf e<strong>in</strong>e Aushändigung<br />
der Bürgschaftsurkunde an sich und weist den Notar hiermit unwiderruflich an, diese<br />
für ihn zu übernehmen, treuhänderisch zu verwahren und ausschließlich nach den getroffenen<br />
vertraglichen Vere<strong>in</strong>barungen entsprechend weiter- oder zurückzugeben. …“<br />
18
II. Rechtliche Stellungnahme:<br />
Die vorformulierte Klausel verstößt gegen § 7 Abs. 1 Satz 2, § 2 Abs. 4 Satz 3 MaBV und ist<br />
daher gemäß §§ 134 BGB, 12 MaBV unwirksam. E<strong>in</strong>e MaBV-Bürgschaft muss dem Erwerber<br />
ausgehändigt werden. Zwar ist auch e<strong>in</strong>e Verwahrung durch den Notar möglich, e<strong>in</strong>e<br />
solche Verwahrung ist gegenüber der Aushändigung der Bürgschaftsurkunde aber nur dann<br />
als gleichwertig anzusehen, wenn der Erwerber jederzeit die Herausgabe der Urkunde verlangen<br />
kann. Insoweit dürfen ke<strong>in</strong>erlei E<strong>in</strong>schränkungen bestehen.<br />
Dafür bedarf es e<strong>in</strong>er positiven Aussage im Vertrag. Es genügt nicht, dass sich im Vertrag<br />
ke<strong>in</strong>e Aussage dazu f<strong>in</strong>det, dass der Erwerber jederzeit Anspruch auf Aushändigung der<br />
Urkunde hat (vgl. BGH, Urteil vom 11.01.2007, Az.: VII ZR 229/05).<br />
III. Auswirkungen für den Verbraucher:<br />
Die Formularklausel führt dazu, dass der Erwerber Zahlungen an den Bauträger leistet, ohne<br />
dass die Fälligkeitsvoraussetzungen der MaBV vorliegen. E<strong>in</strong>e Zahlung wird erst dann fällig,<br />
wenn dem Erwerber e<strong>in</strong>e Bürgschaft i. S. d. § 7 Abs. 1 Satz 2 MaBV ausgehändigt wurde.<br />
9. E<strong>in</strong>schränkung von Leistungsverweigerungs-, Mängel- und Haftungsansprüchen<br />
Nr. 1: Übergabe nur bei vollständiger Zahlung<br />
I. Klausel:<br />
1.<br />
„Der Verkäufer ist zur Übergabe des Kaufgegenstandes nur dann verpflichtet, wenn der Käufer<br />
alle bis zum Übergabetag fällig gewordenen Zahlungen (e<strong>in</strong>schließlich Zahlungen für<br />
Sonderwünsche) nebst etwaigen Z<strong>in</strong>sen erbracht hat.“<br />
2.<br />
„Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer das Haus zu übergeben, sofern der Käufer se<strong>in</strong>e<br />
fälligen Zahlungsverpflichtungen erfüllt hat. Dabei muss der gesamte Kaufpreis e<strong>in</strong>schließlich<br />
etwaiger Mehrleistungen für Sonderwünsche sowie etwaiger Verzugsz<strong>in</strong>sen nachweislich bis<br />
zum Übergabeterm<strong>in</strong> auf dem Konto des Verkäufers bzw. der Gläubigerbank e<strong>in</strong>gegangen<br />
se<strong>in</strong>. Als alternatives Zahlungsmittel wird e<strong>in</strong> bestätigter Bundesbank-Scheck akzeptiert, der<br />
dem Verkäufer spätestens bis zum Übergabeterm<strong>in</strong> auszuhändigen ist.“<br />
19
II. Rechtliche Stellungnahme:<br />
Die Vertragsbestimmungen s<strong>in</strong>d unwirksam; sie verstoßen gegen § 309 Nr. 2 a BGB <strong>in</strong> Verb<strong>in</strong>dung<br />
mit den §§ 320, 641 Abs. 3 BGB. Den "fällig gewordenen" Zahlungsansprüchen<br />
kann e<strong>in</strong> Leistungsverweigerungsrecht des Erwerbers entgegenstehen. Dieses würde vereitelt<br />
oder e<strong>in</strong>geschränkt werden, wenn der Bauträger die Übergabe verweigern und den Erwerber<br />
damit zur Aufgabe se<strong>in</strong>es gesetzlichen Leistungsverweigerungsrechts zw<strong>in</strong>gen könnte.<br />
Zudem verstoßen die Regelungen gegen § 3 Abs. 2 MaBV und s<strong>in</strong>d deshalb gemäß §§ 134<br />
BGB, 12 MaBV unwirksam. Die Regelungen verlangen dem Erwerber auch Z<strong>in</strong>sen und Bezahlung<br />
für Sonderwünsche ab. Die Zahlung von Z<strong>in</strong>sen ist nicht als Voraussetzung für die<br />
Übergabe <strong>in</strong> der MaBV vorgesehen, sondern lediglich die Bezahlung der Bezugsfertigkeitsrate<br />
an sich. Die Regelung suggeriert außerdem bei der gemäß § 305c Abs. 2 BGB gebotenen<br />
verwenderfe<strong>in</strong>dlichsten Auslegung, dass vor Übergabe auch alle vom Bauträger gestellten<br />
Rechnungen für etwaige nachträgliche Sonderwünsche komplett vom Erwerber bezahlt<br />
werden müssen. Richtigerweise können nachträgliche Sonderwünsche jedoch nicht neben<br />
dem Ratenzahlungsplan abgerechnet werden. Vielmehr ist der gesamte Zahlungsplan nach<br />
§ 3 Abs. 2 MaBV entsprechend anzupassen. Es hat e<strong>in</strong>e Neuberechnung des gesamten Ratenzahlungsplans<br />
stattzuf<strong>in</strong>den, nach dessen Maßgabe ggf. Nachzahlungen auf bereits fällige<br />
Raten <strong>in</strong> Betracht kommen können. Die Vergütung für nachträgliche Sonderwünsche des<br />
Erwerbers kann der Bauträger somit nicht vollständig <strong>in</strong> e<strong>in</strong>er Rechnung abrechnen, sondern<br />
muss die Vergütung auf die e<strong>in</strong>zelnen <strong>in</strong> der MaBV vorgeschriebenen Raten und Prozentsätze<br />
verteilen. Wenn die Leistung bei Bezugsfertigkeit und Übergabe zumeist noch nicht vollständig<br />
fertiggestellt ist, kann der Bauträger die Schlussrate für die Sonderwünsche noch<br />
nicht verlangen.<br />
III. Auswirkungen für den Verbraucher:<br />
Dem Erwerber wird suggeriert, dass er für die von ihm angestrebte Übergabe des Objektes<br />
mehr leisten muss, als er nach den Regelungen der MaBV eigentlich müsste. Meist s<strong>in</strong>d die<br />
Verbraucher auf e<strong>in</strong>e zügige Übergabe des Objekts angewiesen, da häufig der avisierte<br />
Fertigstellungsterm<strong>in</strong> herannaht oder schon überschritten ist und die Mietwohnung bereits<br />
gekündigt wurde. E<strong>in</strong> Rechtsstreit ist sehr langwierig, so dass der Erwerber faktisch auf e<strong>in</strong>e<br />
E<strong>in</strong>igung mit dem Bauträger angewiesen ist.<br />
20
Nr. 2: Teilausschluss Rücktritt und Schadensersatz<br />
I. Klausel:<br />
„Das Recht, wegen e<strong>in</strong>es Sachmangels vom Vertrag zurückzutreten (Wandlung), wird ausgeschlossen,<br />
außer bei schweren Sachmängeln, die den vertragsgemäßen Gebrauch und<br />
die Funktionsfähigkeit ausschließen oder erheblich bee<strong>in</strong>trächtigen. Das gilt auch, soweit<br />
Schadensersatzansprüche (<strong>in</strong>sbesondere großer Schadensersatz) auf Rücknahme des<br />
Kaufgegenstandes zielen.“<br />
II. Rechtliche Stellungnahme:<br />
Die Klausel verstößt gegen § 309 Nr. 8b), bb) BGB und ist deshalb unwirksam. Danach ist<br />
e<strong>in</strong>e Regelung unwirksam, die Ansprüche gegen den Verwender <strong>in</strong>sgesamt oder bezüglich<br />
e<strong>in</strong>zelner Teile auf e<strong>in</strong> Recht auf Nacherfüllung beschränkt, sofern dem anderen Vertragsteil<br />
nicht ausdrücklich das Recht vorbehalten wird, bei Fehlschlagen der Nacherfüllung zu m<strong>in</strong>dern<br />
oder, wenn nicht e<strong>in</strong>e Bauleistung Gegenstand der Mängelhaftung ist, nach se<strong>in</strong>er Wahl<br />
vom Vertrag zurückzutreten. Vorliegend wird das Rücktrittsrecht bzw. das Recht des Erwerbers<br />
auf großen Schadensersatz beschränkt. Die <strong>in</strong> § 309 Nr. 8b), bb) BGB vorgesehene<br />
Ausnahme für Bauleistungen greift nicht, da Bauträger ke<strong>in</strong>e „Bauleistung“ erbr<strong>in</strong>gen. Die<br />
Rückabwicklung e<strong>in</strong>er Bauleistung führt regelmäßig zur Zerstörung wirtschaftlicher Werte.<br />
Das gilt aber nicht für die Rückabwicklung e<strong>in</strong>er Bauträgerleistung, denn hier wechseln nur<br />
der Besitz und das Eigentum, während das Wohngebäude unberührt bleibt (vgl. BGH, Urteil<br />
vom 28.09.2006, Az.: VII ZR 303/04). Das Rücktrittsrecht bzw. das Recht des Erwerbers auf<br />
großen Schadensersatz wird unzulässig beschränkt, da es nur greifen soll bei schweren<br />
Sachmängeln, die den vertragsgemäßen Gebrauch und die Funktionsfähigkeit ausschließen<br />
oder erheblich bee<strong>in</strong>trächtigen. Nach § 323 Abs. 5 BGB ist das Rücktrittsrecht aber nur dann<br />
ausgeschlossen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist. Die Prüfung der Erheblichkeit<br />
der Pflichtverletzung erfordert e<strong>in</strong>e umfassende Interessenabwägung, bei der die Bedeutung<br />
des Mangels, der Veranlassungsbeitrag des Unternehmers und auch die Möglichkeiten der<br />
Mängelbeseitigung und deren Kosten zu berücksichtigen s<strong>in</strong>d (vgl. Rolf Kniffka u.a., ibronl<strong>in</strong>e-Kommentar<br />
Bauvertragsrecht, Stand 13.08.2013, § 636 Rdn. 9). Indem die Klausel<br />
lediglich auf die Funktionalität des Werkes abstellt, verengt sie die weiteren im Rahmen der<br />
Interessensabwägung zu berücksichtigenden Umstände wie beispielsweise den Veranlassungsbeitrag<br />
des Bauträgers. E<strong>in</strong>e unerhebliche Pflichtverletzung ist nämlich <strong>in</strong> der Regel zu<br />
verne<strong>in</strong>en, wenn der Unternehmer bei Vertragsschluss über das Vorhandense<strong>in</strong> e<strong>in</strong>es Mangels<br />
arglistig getäuscht hat (vgl. BGH, Urteil vom 24.03.2006, Az.: V ZR 173/05). Damit erweitert<br />
die vorliegende Klausel den Ausschluss des Rücktrittsrechts bzw. des großen Schadensersatzes<br />
unzulässig über bloße unerhebliche Mängel h<strong>in</strong>aus.<br />
21
III. Auswirkungen für den Verbraucher:<br />
Aufgrund der Regelung werden die Erwerber <strong>in</strong> der Ausübung ihrer Rechte beim Vorliegen<br />
von Sachmängeln unangemessen benachteiligt. Der Erwerber hat <strong>in</strong>nerhalb der gesetzlich<br />
vorgesehenen Grenzen auch das Recht, sich vom Vertrag zu lösen.<br />
Nr. 3: Verkürzung Gewährleistungszeit<br />
I. Klausel:<br />
„Die Gewährleistungszeit beträgt 5 Jahre. Von dieser Frist s<strong>in</strong>d folgende Teilleistungen ausgenommen:<br />
- für technische Gebäudeausrüstungen 2 Jahre<br />
- …“<br />
II. Rechtliche Stellungnahme:<br />
Die Klausel verstößt gegen § 309 Nr. 8 b ff) BGB und ist deshalb unwirksam. Die vorliegende<br />
Klausel führt unzulässig zur Verkürzung der gesetzlichen Verjährungsfrist gemäß § 634a<br />
Abs. 1 Nr. 2 BGB für Baumängel den E<strong>in</strong>tritt der Verjährung für Bauwerksmängel. War die<br />
technische Gebäudeausrüstung Bestandteil der geschuldeten Werkleistung aus dem Bauträgervertrag,<br />
handelt es sich auch <strong>in</strong>soweit um Arbeiten an e<strong>in</strong>em Bauwerk. Der Begriff<br />
Bauwerk umfasst das Objekt als Ganzes, aber auch dessen Teile, <strong>in</strong>sbesondere e<strong>in</strong>zelne<br />
Bauteile und Bauglieder (vgl. BGH, Urteil vom 21.12.1955, Az.: VI ZR 246/54).<br />
III. Auswirkungen für den Verbraucher:<br />
Durch die Klausel wird der rechtlich nicht vorgebildete Verbraucher davon abgehalten, se<strong>in</strong>e<br />
Mängelrechte <strong>in</strong>nerhalb der für Bauwerksmängel gesetzlich vorgeschriebenen Verjährungsfrist<br />
von fünf Jahren geltend zu machen.<br />
10. Abnahme<br />
Nr. 1: Fiktive Abnahme<br />
I. Klausel:<br />
1.<br />
“Nimmt der Käufer den Kaufgegenstand vor Abnahme <strong>in</strong> Benutzung, gilt dies als Abnahme.”<br />
22
2.<br />
„Der Käufer verpflichtet sich, m<strong>in</strong>destens 14 Tage vor dem Term<strong>in</strong> an e<strong>in</strong>em Vorabnahmeterm<strong>in</strong><br />
teilzunehmen, <strong>in</strong> welchem e<strong>in</strong>e geme<strong>in</strong>same Besichtigung des Kaufgegenstandes<br />
stattf<strong>in</strong>det und der Käufer von ihm geltend gemachte Mängel und ausstehende Restarbeiten<br />
benennt.<br />
Bei Nichtersche<strong>in</strong>en des Käufers zum ersten Abnahmeterm<strong>in</strong> benennt der Verkäufer e<strong>in</strong>en<br />
neuen Term<strong>in</strong> (zweiter Abnahmeterm<strong>in</strong>) zur Erstellung des Abnahmeprotokolls, der m<strong>in</strong>destens<br />
7 Tage nach dem ersten Abnahmeterm<strong>in</strong> liegen muss. Ersche<strong>in</strong>t der Käufer auch zu<br />
diesem Term<strong>in</strong> nicht, oder lässt er sich nicht durch e<strong>in</strong>en mit schriftlicher Vollmacht Ausgewiesenen<br />
vertreten, so gilt der Kaufgegenstand als mängelfrei abgenommen, sofern der<br />
Käufer auf diese Folge <strong>in</strong> der Mitteilung besonders h<strong>in</strong>gewiesen wurde."<br />
3.<br />
„Der Kaufgegenstand gilt als mängelfrei abgenommen, wenn der Käufer ihn ohne E<strong>in</strong>willigung<br />
des Verkäufers <strong>in</strong> Besitz nimmt und nicht <strong>in</strong>nerhalb von zwei Wochen schriftlich Mängel<br />
rügt, die ihn zur Verweigerung der Abnahme berechtigen würden.“<br />
4.<br />
„Der Abnahmeterm<strong>in</strong> ist dem Käufer rechtzeitig m<strong>in</strong>destens zwei Wochen vorher schriftlich<br />
mitzuteilen. ... Ersche<strong>in</strong>t der Käufer zu diesem Term<strong>in</strong> nicht, so steht es der Abnahme gleich,<br />
wenn der Käufer den Kaufgegenstand nicht <strong>in</strong>nerhalb e<strong>in</strong>er vom Verkäufer schriftlich zu setzenden<br />
Nachfrist von 12 Werktagen abnimmt. In diesem Fall ist der Käufer verpflichtet, dem<br />
Verkäufer etwaige Mängel <strong>in</strong>nerhalb e<strong>in</strong>er weiteren Frist von zwei Wochen durch e<strong>in</strong>geschriebenen<br />
Brief mitzuteilen."<br />
II. Rechtliche Stellungnahme:<br />
Die <strong>Klauseln</strong> 1. – 3. s<strong>in</strong>d wegen e<strong>in</strong>es Verstoßes gegen § 308 Nr. 5 BGB unwirksam. Die<br />
Fiktion der Abnahme ist ferner mit § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB, § 641<br />
Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vere<strong>in</strong>bar. Sie ist geeignet, dem Bauträger unter Verstoß gegen die<br />
o. g. gesetzlichen Vorschriften e<strong>in</strong>en Vorteil zu verschaffen, um schneller die mit der Abnahme<br />
verbundenen, für ihn günstigen Wirkungen herbeizuführen. Die Inbesitznahme kann nicht<br />
mit der Abnahme gleichgesetzt werden, da noch wesentliche Baumängel vorhanden se<strong>in</strong><br />
können, die e<strong>in</strong>er Bewohnbarkeit nicht, wohl aber e<strong>in</strong>er Abnahme im Wege stehen.<br />
Bei der Regelung unter 2. kommt h<strong>in</strong>zu, dass e<strong>in</strong> Vorabnahmeterm<strong>in</strong> mit Anwesenheits- und<br />
Mängelrügepflicht des Erwerbers im gesetzlichen Leitbild des § 640 BGB nicht vorgesehen<br />
ist. E<strong>in</strong>e unterlassene Teilnahme kann daher ke<strong>in</strong>e Sanktionen und damit ke<strong>in</strong>e Fiktionen<br />
auslösen.<br />
23
Ferner müssen unvollständige Bauwerke nicht abgenommen werden (vgl. BGH, BauR 2004,<br />
337; OLG Düsseldorf, OLGR 2007, 206). Die Fiktion scheitert an der Wirklichkeit. Der<br />
Rechtsgedanke des § 162 Abs. 1 BGB scheitert an dem fehlenden Verstoß gegen Treu und<br />
Glauben.<br />
Die Regelung unter 4. ist dem Wortlaut des § 12 Nr. 5 VOB/B nachgebildet und verstößt<br />
auch gegen § 309 Nr. 12 a BGB. Sie ist verbraucherfe<strong>in</strong>dlich und rechtsunwirksam (Werner/Pastor,<br />
"Der Bauprozess", 14. Aufl., Rdn. 1269).<br />
III. Auswirkungen für den Verbraucher:<br />
Die Abnahme verkörpert e<strong>in</strong> zentrales Recht des Erwerbers, das Bauvorhaben auf se<strong>in</strong>e<br />
Vertragsmäßigkeit zu prüfen und diese zu besche<strong>in</strong>igen. Durch die beanstandeten <strong>Klauseln</strong><br />
wird die Abnahme f<strong>in</strong>giert. Dem rechtlich und kaufmännisch nicht vorgebildeten Verbraucher<br />
wird suggeriert, dass <strong>in</strong> e<strong>in</strong>e Abnahme – trotz eventuell objektiv vorhandener Mängel und<br />
Unfertigkeiten – mit den für den Erwerber verbundenen negativen Rechtsfolgen zu unterstellen<br />
ist.<br />
Nr. 2: Abnahme bei Bezugsfertigkeit<br />
I. Klausel:<br />
„Bei Bezugsfertigkeit des Kaufgegenstandes ist der Käufer verpflichtet, diesen abzunehmen.<br />
Der Abnahmeterm<strong>in</strong> ist dem Käufer rechtzeitig m<strong>in</strong>destens zwei Wochen vorher schriftlich<br />
mitzuteilen. Das Ergebnis der Abnahme wird <strong>in</strong> e<strong>in</strong>er Niederschrift festgehalten."<br />
II. Rechtliche Stellungnahme:<br />
Die Regelung ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB i. V. m. § 640 BGB verbraucherfe<strong>in</strong>dlich<br />
und rechtsunwirksam.<br />
Beim verständigen, aber rechtlich nicht vorgebildeten, unerfahrenen Erwerber wird die unrichtige<br />
Vorstellung hervorgerufen, dass die Bezugsfertigkeit des Kaufgegenstandes den<br />
Käufer zur Abnahme des Bauwerkes verpflichte. Er könnte dazu verleitet werden, die Abnahme<br />
vorschnell zu erklären, <strong>in</strong>sbesondere wenn die Bezugsfertigkeit zwar vorliegt aber<br />
noch wesentliche Baumängel vorhanden s<strong>in</strong>d, die e<strong>in</strong>er Bewohnbarkeit nicht, wohl aber e<strong>in</strong>er<br />
Abnahme im Wege stehen.<br />
24
III. Auswirkungen für den Verbraucher:<br />
Wären Bezugsfertigkeit und Abnahmereife identisch, so wäre der Erwerber verpflichtet, die<br />
Erfüllungsbürgschaft nach § 632 a Abs. 3 BGB schon bei Bezugsfertigkeit zurückzugeben<br />
oder e<strong>in</strong>en Barsicherheitse<strong>in</strong>behalt auszuzahlen.<br />
Damit würde er jedoch e<strong>in</strong> wichtiges Druckmittel verlieren, um rechtzeitig und vollständig die<br />
Qualitätsansprüche durchzusetzen, die gerade bei hochwertigen Bauvorhaben mit vielen<br />
Sonderwünschen den weiten Abstand zur bloßen Bezugsfähigkeit erkennen lassen. Außerdem<br />
würde die mit der Abnahme verbundene Umkehr der Beweislast zum Nachteil des Erwerbers<br />
zu e<strong>in</strong>em Zeitpunkt e<strong>in</strong>setzen, <strong>in</strong> dem wichtige Leistungen der Vollendung des Bauvorhabens<br />
noch nicht auf dem Prüfstand e<strong>in</strong>er Abnahme gestanden haben.<br />
Nr. 3: Abnahme Geme<strong>in</strong>schaftseigentum<br />
I. Klausel:<br />
„Der Käufer bevollmächtigt hiermit den vom Verkäufer im ausschließlichen Interesse der<br />
Käufer beauftragten Sachverständigen …, die Abnahme des Geme<strong>in</strong>schaftseigentumes für<br />
ihn vorzunehmen. Der Bevollmächtigte ist berechtigt, e<strong>in</strong>em anderen Diplom-Ingenieur oder<br />
Architekten aus se<strong>in</strong>em Büro Untervollmacht zu erteilen. Über die Abnahme ist e<strong>in</strong> Protokoll<br />
zu fertigen, <strong>in</strong> das noch fehlende Leistungen und vorhandene Mängel aufzunehmen s<strong>in</strong>d.“<br />
II. Rechtliche Stellungnahme:<br />
Die Klausel verstößt gegen § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. E<strong>in</strong>e Abnahmevollmacht für Dritte ist nur<br />
dann wirksam, wenn sie jederzeit frei widerruflich ist und dem Erwerber nicht suggeriert,<br />
dass nur der bevollmächtigte Dritte abnehmen darf.<br />
Deshalb muss die Klausel im S<strong>in</strong>ne des Transparenzgebots ausdrücklich klarstellen, dass<br />
die Vollmacht frei widerruflich ist und der Erwerber jederzeit auch selbst die Abnahme erklären<br />
bzw. verweigern kann (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.09.2011, Az.: 8 U 106/10). Da<br />
der Dritte vom "Verkäufer" beauftragt wird und somit aus dem Lager des Bauträgers kommt,<br />
ist zu befürchten, dass der Bauträger auf die Abnahmeentscheidung m<strong>in</strong>destens durch die<br />
Auswahl des Bevollmächtigten E<strong>in</strong>fluss nimmt. Damit liegt zugleich gemäß § 307 Abs. 2 Nr.<br />
1 BGB e<strong>in</strong>e unzulässige Benachteiligung des Erwerbers, da von wesentlichen Grundgedanken<br />
der gesetzlichen Regelung <strong>in</strong> §§ 640, 641 BGB abgewichen wird. Diese sehen vor, dass<br />
der Erwerber die Abnahme selbst erklärt.<br />
25
III. Auswirkungen für den Verbraucher:<br />
Durch die vorliegende Formulierung muss der rechtlich nicht vorgebildete Verbraucher davon<br />
ausgehen, dass nur der bevollmächtigte Sachverständige die Abnahme des Geme<strong>in</strong>schaftseigentums<br />
erklären darf.<br />
Er wird deshalb davon abgehalten, se<strong>in</strong> orig<strong>in</strong>äres Recht auf Erklärung bzw. Verweigerung<br />
der Abnahme selbst auszuüben. Damit wird das Abnahmerecht des Erwerbers unzulässig<br />
verdrängt.<br />
11. Zwangsvollstreckungsunterwerfung<br />
Nr. 1: Zwangsvollstreckungsunterwerfung wegen Kaufpreis<br />
I. Klausel:<br />
"Die Käufer unterwerfen sich wegen aller <strong>in</strong> diesem Vertrag übernommenen Zahlungspflichten<br />
der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde <strong>in</strong> ihr gesamtes Vermögen,<br />
und zwar <strong>in</strong> der Weise, dass Zahlungen gemäß den <strong>in</strong> § 5 dieses Vertrages getroffenen Vere<strong>in</strong>barungen<br />
ausschließlich auf die dort genannten Konten zu erfolgen haben. ... Der Notar<br />
ist ermächtigt, der Verkäufer<strong>in</strong> auf Antrag nach Kaufpreisfälligkeit e<strong>in</strong>e vollstreckbare Ausfertigung<br />
zu erteilen. Zum Nachweis der Fälligkeit genügt die Bautenstandsbeschreibung e<strong>in</strong>es<br />
auf Antrag der Verkäufer<strong>in</strong> von der Industrie- und Handelskammer … zu benennenden<br />
Sachverständigen. ..."<br />
II. Rechtliche Stellungnahme:<br />
Die Vertragsbestimmung ist wegen e<strong>in</strong>es Verstoßes gegen §§ 3, 12 MaBV i. V. m. § 134<br />
BGB nichtig. <strong>Klauseln</strong> <strong>in</strong> <strong>Bauträgerverträgen</strong>, die den Erwerber der sofortigen Zwangsvollstreckung<br />
unterwerfen und den Notar ermächtigen, die vollstreckbare Ausfertigung ohne<br />
Nachweis der Fälligkeit zu erteilen, s<strong>in</strong>d unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 22.10.1998, Az.:<br />
VII ZR 99/97. Dies gilt auch dann, wenn – wie hier – der Fälligkeitsnachweis an die bloße<br />
Bautenstandsbeschreibung e<strong>in</strong>es vom Bauträger beauftragten Dritten geknüpft wird (vgl.<br />
OLG Jena, Urteil vom 04.05.1999, Az.: 5 U 1115/98). Die Klausel ermöglicht es dem Bauträger,<br />
entgegen § 3 MaBV Vermögenswerte des Erwerbers zu erlangen, bevor die <strong>in</strong> der Verordnung<br />
festgeschriebenen Voraussetzungen tatsächlich erfüllt s<strong>in</strong>d. Der Dritte steht im Lager<br />
des Bauträgers und ist ke<strong>in</strong>e unabhängige Person.<br />
Zudem kann der vom Bauträger beauftragte Sachverständige nur die tatsächlichen, bautechnischen<br />
Voraussetzungen der Fälligkeit e<strong>in</strong>er Kaufpreisrate feststellen.<br />
26
Er kann besche<strong>in</strong>igen, dass e<strong>in</strong> bestimmter Bautenstand nach § 3 Abs. 2 MaBV ohne wesentliche<br />
Mängel erreicht ist.<br />
Die rechtlichen Voraussetzungen der Fälligkeit, beispielsweise die vorherige Leistung e<strong>in</strong>er<br />
Erfüllungssicherheit nach § 632 a Abs. 3 BGB oder das Nichtvorliegen von gesetzlichen<br />
Leistungsverweigerungsrechten, etwa bei Mängeln e<strong>in</strong>es vorangehenden Bauleistungsabschnitts,<br />
der nicht Gegenstand der zur Zahlung anstehenden Kaufpreisrate ist, bleiben ihm<br />
verschlossen, weil er nicht rechtskundig ist.<br />
III. Auswirkungen für den Verbraucher:<br />
Der Erwerber ist vor e<strong>in</strong>em Zugriff des Bauträgers im Wege der sofortigen Zwangsvollstreckung<br />
zu schützen. Wenn der Bauträger me<strong>in</strong>t, ihm stehen Werklohnansprüche zu, muss er<br />
e<strong>in</strong>e Zahlungsklage erheben. Der Erwerber braucht nicht den mühevollen Weg e<strong>in</strong>er Vollstreckungsabwehrklage<br />
nach § 767 ZPO zu gehen und auch nicht zum Zwecke e<strong>in</strong>er e<strong>in</strong>stweiligen<br />
E<strong>in</strong>stellung der Zwangsvollstreckung Sicherheit zu leisten.<br />
12. Aufrechnungsverbot<br />
Nr. 1: Genereller Ausschluss der Aufrechnung mit vertraglichen Ansprüchen<br />
I. Klausel:<br />
„Die Aufrechnung gegen die aus diesem Vertrag resultierenden Forderungen durch den Käufer<br />
ist nur mit e<strong>in</strong>er unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung des Käufers<br />
gegen den Verkäufer zulässig.“<br />
II. Rechtliche Stellungnahme:<br />
Die Klausel verstößt gegen § 307 Abs. 1, Satz 1, 2 BGB. Der Verbraucher wird durch das<br />
e<strong>in</strong>schränkungslose Aufrechnungsverbot unzulässig benachteiligt. Grundsätzlich s<strong>in</strong>d der<br />
Werklohnanspruch des Bauträgers und der Anspruch des Erwerbers auf mangelfreie Erfüllung<br />
des Vertrages dargestellt synallagmatisch mite<strong>in</strong>ander verknüpft und stellen e<strong>in</strong> solches<br />
Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung her, dass nach S<strong>in</strong>n und Zweck des<br />
vertraglichen Aufrechnungsverbots e<strong>in</strong>e Aufrechnung nicht ausgeschlossen werden kann<br />
(vgl. BGH, Urteil vom 07.04.2011, Az.: VII Z R 209/07; OLG Hamburg, Beschluss vom<br />
13.02.2009, Az.: 11 U 41/08). Das gilt nicht nur für Mängel, sondern auch für Schadensersatzansprüche<br />
aus Leistungsverzug des Bauträgers und sonstige Leistungsstörungen wie<br />
Unvermögen oder positive Vertragsverletzung.<br />
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III. Auswirkungen für den Verbraucher:<br />
Der rechtlich nicht vorgebildete Verbraucher geht davon aus, dass die vom Notar vorgeschlagene<br />
Regelung rechtswirksam ist. Es kommt <strong>in</strong> der Praxis häufig vor, dass sich Bauträger<br />
wegen etwaiger zur Aufrechnung gestellter Gegenforderungen auf das im Vertrag verankerte<br />
Aufrechnungsverbot berufen. Damit wird der rechtlich nicht beratene Verbraucher davon<br />
abgehalten, se<strong>in</strong>e Ansprüche effektiv durchzusetzen. Tatsächlich ist es dem Erwerber<br />
jedoch gestattet, mit Gegenforderungen aus dem Vertragsverhältnis aufzurechnen, egal ob<br />
diese aus Mangelansprüchen, aus e<strong>in</strong>er Vertragsstrafe oder e<strong>in</strong>em konkreten Schaden aus<br />
Verzug, Verschulden bei Vertragsschluss (c. i. c.), positiver Vertragsverletzung, schuldhaftem<br />
Unvermögen resultieren.<br />
13. Schiedsgutachten- und Schiedsgerichtsklauseln<br />
Nr. 1 Schiedsgutachtenklausel:<br />
I. Klausel:<br />
„Falls zwischen Verkäufer und Käufer über den erreichten Bautenstand oder die Berechtigung<br />
e<strong>in</strong>er Mängelrüge ke<strong>in</strong>e Übere<strong>in</strong>stimmung erzielt werden kann, soll zunächst das Urteil<br />
des von der zuständigen Handwerkskammer zu benennenden vereidigten Bausachverständigen<br />
e<strong>in</strong>geholt werden. Die Kosten dieses Gutachtens hat der unterliegende Teil der Vertragsparteien<br />
zu tragen.“<br />
II. Rechtliche Stellungnahme:<br />
Nach der gebotenen verwenderfe<strong>in</strong>dlichsten Auslegung der Klausel handelt es sich um e<strong>in</strong>e<br />
obligatorische Schiedsgutachterklausel, die <strong>in</strong> e<strong>in</strong>em Bauträgervertrag gemäß § 307 BGB<br />
unwirksam ist. Nach § 307 Abs. 1 BGB ist e<strong>in</strong>e Bestimmung <strong>in</strong> Allgeme<strong>in</strong>en Geschäftsbed<strong>in</strong>gungen<br />
unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten<br />
von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Dies ist bei e<strong>in</strong>er obligatorischen<br />
Schiedsgutachterklausel <strong>in</strong> e<strong>in</strong>em Bauträgervertrag anzunehmen. Denn e<strong>in</strong>e solche<br />
Schiedsgutachtenabrede weicht vom gesetzlichen Modell des staatlichen Rechtsschutzes ab<br />
und benachteiligt den Verbraucher unangemessen, weil ihm das hohe Risiko e<strong>in</strong>es greifbaren<br />
(fehlerhaften), nicht mehr im ordentlichen Rechtswege überprüfbaren Gutachtens überbürdet<br />
wird, das bei e<strong>in</strong>em Bauträgervertrag angesichts der f<strong>in</strong>anziellen Aufwendungen und<br />
der Komplexität der Bauleistungen für e<strong>in</strong>en nicht bautechnisch vorgebildeten Verbraucher<br />
vergleichsweise hoch ist.<br />
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Bei e<strong>in</strong>em Bauwerk ist die geschuldete Leistung komplex und häufig nur durch e<strong>in</strong>e komplizierte<br />
juristische Auslegung des Vertrages zu bestimmen. E<strong>in</strong>e derartige rechtsstaatliche<br />
Überprüfung und Beurteilung des Vertrags<strong>in</strong>haltes würde aber durch die obligatorische<br />
Schiedsgutachterklausel ausgeschlossen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.06.1993, Az.:<br />
22 U 293/92).<br />
III. Auswirkungen für den Verbraucher<br />
Der rechtlich nicht vorgebildete Verbraucher wird durch die vorliegende Klausel davon abgehalten,<br />
staatlichen Rechtsschutz <strong>in</strong> Anspruch zu nehmen. Da Gutachten häufig Fehler aufweisen<br />
oder nicht die gesamten gesetzlich möglichen Beweismittel berücksichtigen, kann<br />
e<strong>in</strong>em Verbraucher nicht ohne weiteres geraten werden, e<strong>in</strong> Schiedsgutachtenverfahren<br />
durchzuführen.<br />
14. E<strong>in</strong>schränkungen bei Eigentumsverschaffung<br />
Nr. 1: Antrag auf Eigentumsumschreibung durch Notar nur bei Verkäuferbestätigung<br />
I. Klausel:<br />
„Der Notar wird die Eigentumsumschreibung beantragen, wenn der Verkäufer ihm schriftlich<br />
bestätigt hat, dass der geschuldete Kaufpreis – e<strong>in</strong>schließlich der Zahlungen mit dem Verkäufer<br />
vere<strong>in</strong>barter Sonderwünsche – e<strong>in</strong>gegangen ist und im Fall der Hergabe von Bürgschaften<br />
die Bürgschaftsurkunden an den Bürgen oder den Verkäufer zurückgegeben wurden."<br />
II. Rechtliche Stellungnahme:<br />
Die Klausel verstößt gegen die §§ 309 Nr. 2 a BGB. Danach ist e<strong>in</strong>e Regelung unwirksam,<br />
die das Leistungsverweigerungsrecht, das dem Erwerber nach § 320 BGB zusteht, ausgeschlossen<br />
oder e<strong>in</strong>geschränkt wird. Da die Eigentumsumschreibung erst dann beantragt<br />
wird, wenn der Käufer sämtliche Zahlungen geleistet und die Bürgschaften zurück gegeben<br />
hat, wird dem Erwerber <strong>in</strong> unzulässiger Weise e<strong>in</strong>e Vorleistungspflicht auferlegt. Der Erwerber<br />
verliert dadurch die Möglichkeit, se<strong>in</strong> gesetzliches Leistungsverweigerungsrecht nach §<br />
320 BGB zur Geltung zu br<strong>in</strong>gen, wenn der Veräußerer nicht oder schlecht erfüllt (vgl. BGH,<br />
Urteil vom 07.06.2001, Az.: VII ZR 420/00). E<strong>in</strong>e Vorleistungspflicht des Erwerbers <strong>in</strong> AGB<br />
ist aber nur dann wirksam, wenn sie durch e<strong>in</strong>en sachlichen Grund gerechtfertigt ist, der<br />
auch bei der Abwägung mit den hierdurch für den Erwerber entstehenden Nachteilen Bestand<br />
hat (BGH, Urteil vom 10.03.1999, Az.: VIII ZR 204/98). Dafür ist nichts ersichtlich.<br />
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III. Auswirkungen für den Verbraucher:<br />
Der rechtlich nicht vorgebildete Erwerber wird durch die Klausel dazu bewegt, den gesamten<br />
Kaufpreis zu zahlen, um e<strong>in</strong>e Eigentumsumschreibung zu erreichen. Dadurch übernimmt der<br />
Erwerber <strong>in</strong> unzulässiger Weise e<strong>in</strong> Insolvenzrisiko des Bauträgers, der etwaige Mängel<br />
nach vollständiger Kaufpreiszahlung gegebenenfalls nicht mehr beseitigt.<br />
15. Salvatorische Klausel<br />
Nr. 1: Teilunwirksamkeit<br />
I. Klausel:<br />
1.<br />
„Die Beteiligten s<strong>in</strong>d <strong>in</strong> diesem Falle verpflichtet, e<strong>in</strong>e anderweitige zulässige Bestimmung zu<br />
vere<strong>in</strong>baren, die dem mit der unwirksamen Bestimmung verfolgten Zweck möglichst nahe<br />
kommt.“<br />
2.<br />
„Die Vertragsteile verpflichten sich <strong>in</strong> e<strong>in</strong>em solchen Fall, die unwirksame bzw. fehlende Bestimmung<br />
durch e<strong>in</strong>e andere Vere<strong>in</strong>barung zu ersetzen, die dem Zweck, der mit der vorliegenden<br />
Urkunde erreicht werden soll, möglichst nahe kommt.“<br />
3.<br />
„Die Vertragsparteien s<strong>in</strong>d verpflichtet, die unwirksame Bestimmung durch e<strong>in</strong>e solche zu<br />
ersetzen, die dem Zweck der unwirksamen Bestimmung <strong>in</strong> rechtlich zulässiger Weise wirtschaftlich<br />
möglichst nahe kommt.“<br />
II. Rechtliche Stellungnahme:<br />
Die salvatorische Klausel verstößt gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion und<br />
ist unwirksam (vgl. hierzu ergangene zahlreiche Rechtsprechung, z. B. BGHZ 86, 297; 114,<br />
342; 120, 122; BGH <strong>in</strong> NJW 1993, 1135; NJW 2000, 1110 ff.; LG Hamburg vom 07.11.1983,<br />
Az. 74 O 389/82; OLG Celle v. 12.01.1994, Az. 2 U 28/93; LG Frankfurt/M v. 09.11.2000, Az.<br />
2/2 040/00; OLG Frankfurt/M. v. 03.06.2002, Az. 1 U 26/01; LG Frankfurt/M. v. 21.12.2000,<br />
Az. 2/2 O 2/00; EuGH [1. Kammer], Urt. v. 14.06.2012 – C-618/10, NJW H. 31/2012,<br />
S. 2257 ff.).<br />
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III. Auswirkungen für den Verbraucher:<br />
Der Verbraucher ist <strong>in</strong> der Regel zwar verständig, aber nicht sachkundig. Er geht davon aus,<br />
dass der Notar e<strong>in</strong>e wirksame Formulierung <strong>in</strong> den Bauträgervertrag aufgenommen hat und<br />
lässt sich von dieser Regelung blenden, obwohl er darauf eigentlich gar nicht e<strong>in</strong>gehen<br />
müsste. Er wird so zu Vertragsanpassungs- und Auslegungshandlungen genötigt, deren<br />
Reichweite er nicht überblicken kann und zu denen er auch nicht verpflichtet ist.<br />
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